?2021 中華巴洛克景區(qū)招商手冊 By:龍采科技集團(tuán)巴洛克運(yùn)營管理有限責(zé)任公司

目錄 01 分析篇 02 定位篇 CONTENTS 03 策劃篇

01 分析篇 PROJECT ANALYSIS 城市基本面分析 區(qū)位分析 交通分析 客源分析 客群分析 市場分析

1. 分析篇 1.1 城市基本面分析 哈爾濱是黑龍江省省會、副省級市、哈爾濱都市 圈核心城市，國務(wù)院批復(fù)確定的中國東北地區(qū)重 要的中心城市、國家重要的制造業(yè)基地。 截至2019年，全市下轄9個區(qū)、7個縣、代管2個 縣級市，總面積53100平方千米，常住人口 1076.3萬人，城鎮(zhèn)人口709.3萬人，城鎮(zhèn)化率 65.9%。 2019年，哈爾濱市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5249.4億 元，比上年增長4.4%。其中，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增 加值3552.6億 元，增長5.2%。對地區(qū)生產(chǎn)總值 增長的貢獻(xiàn)率別為75.1%。戶籍人口人均地區(qū)生 產(chǎn)總值55175元，增長4.6%。

1. 分析篇 1.2 區(qū)位分析 中華巴洛克歷史文化保護(hù)街區(qū)是哈爾濱十大歷史文化 巴洛克 保護(hù)街區(qū)之一，是哈爾濱近代發(fā)展中歷史最為悠久的 地區(qū)，是哈爾濱民族工商業(yè)的發(fā)源地，是中國國內(nèi)現(xiàn) 松北商圈 中央大街 存的面積最大、保存最完整的中華巴洛克建筑群，街 商圈 區(qū)內(nèi)還有許多特色院落、胡同等物質(zhì)文化資源，以及 富有傳統(tǒng)氣息的商業(yè)文化、餐飲文化和民俗文化等非 愛建 秋林商圈 會展 物質(zhì)文化資源。 商圈 商圈 中華巴洛克歷史文化保護(hù)街區(qū)北起靖宇街、南至南勛 顧?quán)l(xiāng)商圈 街、西到景陽街、東到南四道街，位于這四街所組成 的圍合區(qū)域。項目占地面積12.33萬平方米，總建筑 安埠商圈 面積19.98萬平方米。2012年，中華巴洛克歷史文化 保護(hù)街區(qū)榮譍“國家3A級旅游景區(qū)”稱號。 群力商圈 哈西商 圈 新興商圈

1. 分析篇 1.3 交通分析 目前巴洛克已經(jīng)形成自駕車、公交、地鐵等多種交通方式并 存的外部交通格局， 2022年實(shí)現(xiàn)地鐵2號線途徑靖宇街，與 秋林商圈、中央大街商圈交相呼應(yīng)，距離哈爾濱火車站直線 不足4公里，距松花江700米，并以松花江百景觀帶、中華巴 洛克歷史文化保護(hù)街區(qū)、哈爾濱關(guān)道、清真寺為核心的旅游 產(chǎn)業(yè)鏈，形成道外區(qū)旅游資源的新格局，其發(fā)展前景可觀。 ——車行交通 靖宇街、南勛街、景陽街、南四道街 ——公共交通 3路 19路 26路 107路 108路 109路 景陽街站 4路 60路 120路 205路 357路 388路 太古頭道街站 12路 24路 64路 76路 94路 239路 356路 郊6 等 ——飛機(jī)場到街區(qū) 機(jī)場巴士三號線——南極街站 距離街區(qū)1.2公里，步行約18分鐘

1. 分析篇 1.4 客源分析 參考旅游數(shù)據(jù)顯示，2016-2018年省內(nèi)外游客來 哈爾濱旅游人數(shù)相對穩(wěn)定，波幅不大；占比最大 的是本省游客，保持約在50%，向周邊省份旅游 市場拓展。

1. 分析篇 1.5 客群分析 哈爾濱旅游市場游客結(jié)構(gòu)70后、80后 占比 2016年-2021年哈爾濱旅游市場游客年齡結(jié)構(gòu) 超過50%，趨向年輕化 女性游客占比有穩(wěn)步遞增的趨勢 2016-2021年 哈爾濱游客性別占比 姓別 2016 2017 2018 2019 2020 2021 男 53.81% 54% 51.86% 暫無 暫無 50.02% 女 46.19% 46% 48.14% 暫無 暫無 49.98% 數(shù)據(jù)來源：哈爾濱市旅游局

1. 分析篇 1.5 客群分析 人均可支配收入及人均消費(fèi)支出保持穩(wěn)定增長

1. 分析篇 1.5 客群分析 人均消費(fèi)支出中食品占比最高--中餐最受青睞

02 定位篇 PROJECT POSITIONING 總體定位 形象定位 市場定位

2. 定位篇 2.1 總體定位 哈爾濱最具特色巴洛克風(fēng)格古建筑歷史文化休閑街區(qū)

2. 定位篇 ? 國內(nèi)外旅游團(tuán)體 ? 本地食客 2.2 市場定位 ? 商務(wù)客群 ? 藝術(shù)采風(fēng)愛好者 ? 一級市場：哈爾濱及周邊客源 ? 文化體驗 ? 二級市場：國內(nèi)一、二線城市 ? 三級市場：國內(nèi)其他城市及境外市場

03 策劃篇 PROJECT PLANNING 空間布局 游覽動線 業(yè)態(tài)策劃

3. 策劃篇 總體空間布局 3.1 空間布局 空間整體北起靖宇街、南 至南勛街、西到景陽街、 東到南四道街，位于這四 街所組成的圍合區(qū)域，周 邊包含與跨越7條街道， 從空間整體分為： 南頭道街：商住體驗區(qū) 南二道街：百年餐飲區(qū) 南三道街：文化創(chuàng)意區(qū) 純化街：休閑商業(yè)廣場

3. 策劃篇 3.1 空間布局 打造非遺、小吃、特色商鋪、 娛樂、酒吧商業(yè)一條街 整體打造現(xiàn)代商業(yè)中心 打造哈爾濱老道外 巴洛克不夜城 現(xiàn)代商業(yè)中心 百年美食一條街 頭道街：美食、古玩、商戶 娛樂區(qū) 美食一條街 歷史文化街區(qū)業(yè)態(tài)分布

3. 策劃篇 3.2 游覽動線

3. 策劃篇 3.3 分區(qū)業(yè)態(tài)策劃 八大基礎(chǔ)業(yè)態(tài)： 主題定位： 休閑娛樂 教育培訓(xùn) 文化旅游 體育健身 商場百貨 演藝 餐飲 服務(wù)配套 業(yè)態(tài)清單 新視野、新高度、新格局、新感覺 重新定義「中華巴洛克」。

3. 策劃篇 3.3 分區(qū)業(yè)態(tài)策劃 序號 區(qū)域 分布 位置 面積（㎡） 層數(shù) 價格：元/米/天 備注 1 B1-01 巴洛克廣場 靖宇街臨街 767.56 2 3.5 預(yù)定 2 B2 巴洛克廣場 12691.47 3 3 預(yù)定 3 B4 巴洛克廣場 16776.90 3 3 4 B5 巴洛克廣場 10059.06 3 3 5 巴洛克廣場 2251.41 3 6 B6-03 巴洛克廣場 2038.67 3 3.5 7 B6-04 巴洛克廣場 3127.50 3 3.5 8 B10-1 2420.96 3 9 南頭道街臨街（紅房子對面） 2 3 10 C1 242.74 2 3 11 C9 餐飲區(qū) 472.67 2 4 12 C10-03 180.80 2 3.5 13 C11 南頭道街臨街（靠近南勛街） 487.63 2 4 14 C20 313.27 2 3.5 15 C21 三道街臨街 居民樓后身（頭道街和二道街之間） 1689.35 2 3.5 16 C27 南三道街臨街 542.78 2 4 17 C29 南三道街臨街 293.63 1 3.5 18 C16 南三道街臨街 15.33 2 3 19 D4-05 南三道街臨街 177.10 2 20 E4-12 南三道街臨街 158.47 2 3.5 21 E5-16 南三道街臨街 165.76 2 4 22 E5-17 南三道街臨街（大戲臺對面） 134.19 2 23 E5-18 南三道街臨街（四號院旁） 162.29 3 3.5 24 E5-19 981.67 2-1 3.5 E3-07 23.36 3.5 E4-04-03 4 4

3. 策劃篇 3.3 分區(qū)業(yè)態(tài)策劃 序號 區(qū)域 分布 位置 面積（㎡） 層數(shù) 價格：元/米/天 備注 三道街里面（物業(yè)） 25 D4-04 三道街里面 南三道街里面，大戲臺左手邊 562.15 2 3 88號院 50.00 1 預(yù)定 26 D6-01 二道街臨街 大戲臺右手邊，寒舍周邊 822.24 3 27 D10-03 381.39 2 3 28 D18-09 4號院 一樓門市10平米 南三道街、南四道街之間 1189.18 3 3.5 29 D13-01 615.09 3 30 D18-08 南二道街臨街（紅江包子鋪旁邊） 1417.10 2 3 31 南二道街臨街（老范記旁邊） 1664.83 2 3.5 32 D14 南二道街臨街 63.53 2-1 33 E1-04 南二道街臨街 255.51 2 現(xiàn)在巴洛克辦公用房 34 E2-03 南二道街臨街 149.33 2 3.5 35 E4-02 南二道街臨街 1265.25 2 3.5 36 E4-03 南二道街臨街 153.71 2 37 E5-03 南二道街臨街 120.91 2 4 帶裝修，有獨(dú)立庭院，免三月 38 E5-06 126.96 2 3 預(yù)定 39 E5-10 南二道街臨街（居民樓后身） 125.24 2 4 40 E5-01-01 275.88 2 4 41 C17-01 南二道街、南三道街之間 235.32 2 4 42 C17-02 南二道街、南三道街之間 76.09 2-2 4 43 E4-4-17 南二道街、南三道街之間 178.60 2 4 44 E4-13 南二道街、南三道街之間 14.98 2-1 4 45 E4-14 南二道街、南三道街之間 11.49 2-1 4 預(yù)定 46 E4-15 南二道街、南三道街之間 11.49 2-1 4 預(yù)定 47 E4-16 南二道街、南三道街之間 11.95 2-1 4 48 E4-17 南二道街、南三道街之間 12.40 2-1 2.5 預(yù)定 49 E4-18 南二道街、南三道街之間 12.40 2-1 3 50 E4-19 南二道街、南三道街之間 11.71 2-1 4 預(yù)定 51 E4-21 南二道街、南三道街之間 11.95 2-1 4 52 E4-22 南二道街、南三道街之間 11.49 2-1 4 53 E4-23 南二道街、南三道街之間 11.03 2-1 4 54 E4-24 南二道街、南三道街之間 11.49 2-1 4 55 E4-25 11.53 2-1 4 E4-26 4 4 4 4 4 4

3. 策劃篇 3.3 分區(qū)業(yè)態(tài)策劃 序號 區(qū)域 分布 位置 面積（㎡） 層數(shù) 價格：元/米/ 備注 天 4號院 一樓商鋪 南二道街、南三道街之間 52.90 2-1 56 E4-27 南二道街、南三道街之間 34.70 2-1 4 57 E4-28 4號院 二樓商鋪 南二道街、南三道街之間 35.16 2-1 4 預(yù)定 58 E4-29 南二道街、南三道街之間 34.70 2-1 4 59 E4-33 陽光廳2樓拐角 南二道街、南三道街之間 34.70 2-1 4 60 E4-34 5號院3層大樓 南二道街、南三道街之間 29.77 2-2 4 61 E4-35 已改造公共衛(wèi)生間 南二道街、南三道街之間 52.35 2-2 2.5 62 E4-36 一樓茶室（已租） 南二道街、南三道街之間 25.66 2-2 2.5 63 E4-42 7號院二樓把邊對角 南二道街、南三道街之間 49.11 2-2 2.5 64 E5-01-10 8號院三棟相連 南二道街、南三道街之間 37.34 2-2 3 預(yù)定 65 E5-01-13 南二道街、南三道街之間 34.47 2-2 3 預(yù)定 66 E5-01-14 南二道街、南三道街之間 300.00 3 南二道街、南三道街之間 1348.14 3 4 67 E5-21 南二道街、南三道街之間 114.52 3 南二道街、南三道街之間 142.39 2 預(yù)定 68 E5-22 南二道街、南三道街之間 43.30 2 4 69 E5-23 南二道街、南三道街之間 33.68 2-1 3.5 預(yù)定 70 E7-16 南二道街、南三道街之間 46.96 2-1 3.5 預(yù)定 71 E7-17 南二道街、南三道街之間 42.57 2-2 4 預(yù)定 72 E7-28 南二道街、南三道街之間 163.02 2-2 4 預(yù)定 73 E7-34 南二道街、南三道街之間 319.64 2 2.5 74 E8-11 南二道街、南三道街之間 163.02 2 2.5 75 E8-12 南四道街臨街（大戲臺后身） 1954.96 2 3 76 E8-13 520.15 3 3 77 E84-01 靖宇街臨街 71940.00 2 3 78 D2-01 2 3 合計 巴洛克文物保護(hù)單位和不可移動文物建筑40所

3. 策劃篇 3.3 分區(qū)業(yè)態(tài)策劃

3. 策劃篇 3.3 分區(qū)業(yè)態(tài)策劃 獨(dú)立庭院，總面積 1189.18 ㎡

3. 策劃篇 3.3 分區(qū)業(yè)態(tài)策劃

3. 策劃篇 3.3 分區(qū)業(yè)態(tài)策劃 獨(dú)立2層庭院，面積992平方米

3. 策劃篇 3.3 分區(qū)業(yè)態(tài)策劃

3. 策劃篇 3.3 分區(qū)業(yè)態(tài)策劃 獨(dú)立2層庭院，面積1664.83

3. 策劃篇 3.3 分區(qū)業(yè)態(tài)策劃

3. 策劃篇 3.3 分區(qū)業(yè)態(tài)策劃 推出帶有多元、文化、年輕等標(biāo) 簽的創(chuàng)意市集：引入 “小店經(jīng) 濟(jì)”，支持手工文創(chuàng)、潮玩雜貨、 具有地方文化特性的小店入駐街 區(qū)，為游客帶來更多的傳統(tǒng)文化 體驗，促進(jìn)文化消費(fèi)。

3. 策劃篇 3.3 分區(qū)業(yè)態(tài)策劃 總建面 近17000平方米 空間結(jié)構(gòu) 地上共3層，負(fù)一層通停車 場，空間分割 合理，一層5.4米、二層三層4.5米，獨(dú)立大 堂入口處挑高15米，展現(xiàn)最佳的商業(yè)氛圍， 可滿足商家個性化需求 區(qū)位優(yōu)勢 位于景陽街街面、前方臨近友誼路、交通暢 通無憂 業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)豐富，相榮相生、彼此促進(jìn)

3. 策劃篇 3.3 分區(qū)業(yè)態(tài)策劃

3. 策劃篇 3.3 分區(qū)業(yè)態(tài)策劃

3. 策劃篇 3.3 分區(qū)業(yè)態(tài)策劃

3. 策劃篇 3.3 分區(qū)業(yè)態(tài)策劃

3. 策劃篇 3.3 分區(qū)業(yè)態(tài)策劃

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