2020年2月5日

湛江土地投拓挖潛調(diào)研

BCA

BCA

湛江 | 中國(guó)大陸最南端 | 省域副中心城市

湛江

茂名 陽(yáng)江 “雙核、雙副中心”動(dòng)力機(jī)制

2018年 2019年 2020年

地區(qū) GDP 常住人

口

GDP 常住人

口

GDP 常住人

口

湛江 2944.5 733.2 3055.9 736 3100.2 /

茂名 3092.2 631.3 3252.3 641.2 3279.3 /

陽(yáng)江 1350 255.6 1292.2 257.1 1360.4 258.6

數(shù)據(jù)來(lái)源：各市政府官網(wǎng)

廣州、深圳是雙核，湛江、汕頭為沿海經(jīng)濟(jì)帶“東西兩

翼”省域副中心城市

湛江

茂名

陽(yáng)江

汕頭

廣州

深圳 “雙核”帶動(dòng)“兩翼齊飛”

廣湛

深汕

湛江 | GDP 3309.85億 | 20年容量550.25億 | 常住人口 736萬(wàn)

廉江市

吳川市

遂溪縣

雷州市

徐聞縣

赤坎區(qū)

開(kāi)發(fā)區(qū)

霞山區(qū)

坡頭區(qū)

麻章區(qū)

人口：151.5萬(wàn)

GDP：493.6億

人口：97.6萬(wàn)

GDP：272.1億

人口：93.3萬(wàn)

GDP：375.6億

人口：27.6萬(wàn)

GDP：179.5億

人口：150萬(wàn)

GDP：324.1億

人口：73.3萬(wàn)

GDP：189.9億

人口：35.3萬(wàn)

GDP：317.7億

人口：33.5萬(wàn)

GDP：439.2億

人口：43.9萬(wàn)

GDP：400億

所在縣/區(qū) 常住人口規(guī)模（萬(wàn)）

2020年GDP總額

（億元）

人均GDP

（萬(wàn)元）

合計(jì) 736.0 3309.85 4.2

赤坎區(qū) 30.0 318.2 10.6

霞山區(qū) 43.9 400 7.7

開(kāi)發(fā)區(qū) 33.5 439.2 13.1

麻章區(qū) 27.6 179.5 6.5

坡頭區(qū) 35.3 317.7 9.0

雷州市 150.0 324.1 2.2

廉江市 151.5 493.6 3.3

遂溪縣 93.3 375.6 4.0

吳川市 97.6 272.1 2.8

徐聞縣 73.3 189.9 2.6

人口大市，廉江、雷州人口基數(shù)大，滿足

一城多碧

赤坎、坡頭、霞山、麻章GDP較高，坡頭

麻章可承擔(dān)市區(qū)外溢

數(shù)據(jù)來(lái)源：https://www.gdmm.com/thread-3259172-1-1.html

2020年 | 湛江 | 我司業(yè)績(jī)32.5億 | 市場(chǎng)占有率5.9%

2020年我司湛江市銷售金額32.5億，市場(chǎng)占比5.9%，較19年業(yè)績(jī)（35.15

億）市場(chǎng)占有率9.5%下降3.6%。

按20%市占要求，業(yè)績(jī)?nèi)笨诩s77.55億。

廉江市

吳川市

遂溪縣

雷州市

徐聞縣

赤坎區(qū)

開(kāi)發(fā)區(qū)

霞山區(qū)

坡頭區(qū)

麻章區(qū)

湛江新供貨量不足，市占率下降，可加快

拓展

湛江多家品牌房企加駐，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大

區(qū)縣

市場(chǎng)銷售

（億元）

銷售均價(jià)

（元/㎡）

我司銷售額

（億元）

銷售均價(jià)

（元/㎡）

占有率

赤坎區(qū) 86.32 12343 5.56 10871 5.85%

霞山區(qū) 47.18 10383 0.023 - 0.03%

開(kāi)發(fā)區(qū) 55.19 15085 0 0 0%

坡頭區(qū) 37.14 8497 - - - 麻章區(qū) 28.88 8875 3.46 8045(含毛坯) 10.87%

市區(qū)合計(jì) 254.71 11161 9.043 9576 3.55%

吳川市 61.87 7531 8.86 6006 13.95%

雷州市 26.84 6241 0.01 - 0.04%

廉江市 34 7174 6.79

7353

(含毛坯) 19.97%

遂溪縣 33.24 5938 4.42 5611 11.18%

徐聞縣 29.7 6204 3.39 5887 9.55%

全市合計(jì) 440.36 8727 32.5 6836 5.9%

數(shù)據(jù)來(lái)源：湛江購(gòu)房網(wǎng)

BCA

湛江市區(qū) | GDP1654.6億 占全市50% | 人口170萬(wàn)

湛江

湖光快線

西城快線

湛

江

大

道 赤坎區(qū)

赤坎區(qū)、霞山區(qū)：湛江中心城區(qū)

坡頭區(qū)：新城區(qū)

麻章區(qū)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)區(qū)

湛江大道：自南向北貫穿湛江

總投資56.4億，全程無(wú)紅綠燈，促進(jìn)臨港工業(yè)園、霞山工業(yè)

園及麻章城區(qū)建設(shè)。 西城快線：實(shí)現(xiàn)市區(qū)15分鐘上高速

片區(qū)

GDP

(億元）

人口

（萬(wàn)人）

赤坎區(qū) 318.2 30.0

霞山區(qū) 400 43.9

開(kāi)發(fā)區(qū) 439.2 33.5

麻章區(qū) 179.5 27.6

坡頭區(qū) 317.7 35.3

合計(jì) 1654.6 170.3

連接湛江西站與玉湛高速

湖光快線：連接海南、湛江與廣州

湛江市區(qū)衛(wèi)星圖

霞山區(qū)

開(kāi)發(fā)區(qū)

坡頭區(qū)

麻章區(qū)

疏

港

大

道

湛江市區(qū) | 2020年銷售金額 254.71億 | 均價(jià)11161元/㎡

湛江市區(qū)

成交總額：

254.71億元

成交面積：

228.21萬(wàn)㎡

成交均價(jià)：

11161元/㎡

成交前三：赤坎區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、霞山區(qū)

成交均價(jià)

市區(qū) 市場(chǎng)成交 銷售均價(jià) 成交面積 成交套數(shù)

赤坎區(qū) 86.32 12343 69.93 5956

開(kāi)發(fā)區(qū) 55.19 15085 36.59 3555

霞山區(qū) 47.18 10383 45.44 4375

坡頭區(qū) 37.14 8497 43.71 3572

麻章區(qū) 28.88 8875 32.54 3035

市區(qū)合計(jì) 254.71 11161 228.21 20493

霞山區(qū)

開(kāi)發(fā)區(qū) 坡頭區(qū)

赤坎區(qū)

麻章區(qū)

市區(qū) 銷冠項(xiàng)目

赤坎區(qū) 恒大外灘

開(kāi)發(fā)區(qū) 湛江招商國(guó)際郵輪城

霞山區(qū) 紅星愛(ài)琴海國(guó)際廣場(chǎng)

坡頭區(qū) 中科苑

麻章區(qū) 華潤(rùn)置地湛江桃源里

56.48

93.43

47.51

60.15

47.14

69.93

45.44

36.59

43.71

32.54

0.81

2.06

1.30

1.38

1.45

0.00

0.50

1.00

1.50

2.00

2.50

0.00

10.00

20.00

30.00

40.00

50.00

60.00

70.00

80.00

90.00

100.00

赤坎區(qū) 霞山區(qū) 開(kāi)發(fā)區(qū) 坡頭區(qū) 麻章區(qū)

2020年湛江市區(qū)商品房供銷情況

供應(yīng)面積（萬(wàn)方） 成交面積（萬(wàn)方）

湛江市區(qū) | 住宅供應(yīng)304.7萬(wàn)㎡，成交228.2萬(wàn)㎡，供銷比1.34

? 赤坎區(qū)供應(yīng)不足，住宅去化周期短，市場(chǎng)機(jī)會(huì)大，可趁機(jī)填補(bǔ)市場(chǎng)空白；

? 霞山區(qū)供應(yīng)量大，但去化量較大，住宅去化周期短，市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大；

? 坡頭區(qū)、麻章區(qū)市場(chǎng)供過(guò)于求，住宅去化周期較為健康，市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大；

? 開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)供過(guò)于求，庫(kù)存量較大、住宅去化周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大。

住宅庫(kù)存面積（萬(wàn)方） 43.92 31.75 59.45 39.96 31.44

去化周期（月） 7.5 8.4 19.5 11.0 11.6

赤坎區(qū) 霞山區(qū) 開(kāi)發(fā)區(qū) 坡頭區(qū) 麻章區(qū)

43.92

31.75

59.45

39.96

31.44

7.5

8.4

19.5

11.0

11.6

0.0

4.0

8.0

12.0

16.0

20.0

0

10

20

30

40

50

60

70

2020年湛江市區(qū)住宅庫(kù)存情況

住宅庫(kù)存面積（萬(wàn)方） 去化周期（月）

積存面積：住宅206.52萬(wàn)㎡

去化周期：約10.9個(gè)月

湛江市區(qū) | 住宅土地成交宗19/年 | 最高價(jià)為5624元/m2（開(kāi)發(fā)區(qū)）

赤坎區(qū)

1宗

開(kāi)發(fā)區(qū)

1宗

霞山區(qū)

麻章區(qū) 3宗

5宗

坡頭區(qū)

9宗

占地面積（萬(wàn)㎡） 20.7 13.6 0.5 43.4 72

建筑面積（萬(wàn)㎡） 53.5 35.1 1.8 91.7 115.7

成交均價(jià) 2560 4597 5624 1729 2271

赤坎區(qū) 霞山區(qū) 開(kāi)發(fā)區(qū) 麻章區(qū) 坡頭區(qū)

20.7 13.6 0.5

43.4

72

53.5

35.1

1.8

91.7

115.7

2560

4597

5624

1729

2271

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

0

20

40

60

80

100

120

140

20年湛江市區(qū)土拍情況

占地面積（萬(wàn)㎡） 建筑面積（萬(wàn)㎡） 成交均價(jià)

20年土地供應(yīng)和成交主要在縣城，市區(qū)較少

成交最高樓面價(jià)為開(kāi)發(fā)區(qū)凱創(chuàng)地產(chǎn)拍得

湛江市場(chǎng)向坡頭麻章外溢

湛江市區(qū) | 開(kāi)發(fā)區(qū)銷量/均價(jià)/庫(kù)存第一 | 霞山區(qū)銷量/均價(jià)最低

霞山區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)衛(wèi)星圖

霞山區(qū)

1宗

開(kāi)發(fā)區(qū)

1宗

開(kāi)發(fā)區(qū)

市場(chǎng)銷售額：75.72 億元

成交均價(jià)：11313元/㎡

住宅存量：31.75萬(wàn)方

去化周期：5.69個(gè)月

我司市場(chǎng)占有率：0.03%

市場(chǎng)銷售額：113.08億元

成交均價(jià)：13972元/㎡

住宅存量：59.45萬(wàn)方

去化周期：8.82個(gè)月

我司市場(chǎng)占有率：0%

霞山區(qū)

湛江市區(qū)我司占有率低，霞山區(qū)庫(kù)存少，去化周期低，

建議重點(diǎn)投拓

赤坎區(qū) | GDP 318億元 | 市場(chǎng)占有率5.85% | 調(diào)順快線火熱建設(shè)

赤坎交通競(jìng)品衛(wèi)星圖 我司項(xiàng)目

競(jìng)品項(xiàng)目 競(jìng)品多沿湛江灣分布，關(guān)注交通干道、配

套發(fā)展

一橫三縱路網(wǎng)建設(shè)保障與霞山發(fā)展同步，

橫向環(huán)線、調(diào)順快線推動(dòng)城市東向發(fā)展，

共建海東新區(qū)城市發(fā)展極

調(diào)順島定位為“海東新區(qū)皇冠”，在生態(tài)、

區(qū)位等具有核心優(yōu)勢(shì)

赤坎

霞山

開(kāi)發(fā)區(qū)

麻章

坡頭

湛江五區(qū)

金沙灣

麗悅新天

印象匯

愛(ài)華廣場(chǎng) 鷹展假日

主要公園分布

赤坎區(qū) | 居住人口30萬(wàn) | 舊大天然—金沙灣—調(diào)順島發(fā)展鏈條

大力發(fā)展舊大天然—金沙灣—調(diào)順島片區(qū)

大力發(fā)展總部樓宇、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等高端業(yè)態(tài)

舊大天然片區(qū)——華潤(rùn)置地“三舊改造” 金沙灣片區(qū)——臨海商圈

調(diào)順島片區(qū)——華僑城湛江歡樂(lè)海岸項(xiàng)目

舊大天然

金沙灣

調(diào)順島

赤坎區(qū)產(chǎn)業(yè)布局衛(wèi)星圖

霞山區(qū) | GDP 400億元 | “一環(huán)九射”

，

“井”字聯(lián)通，深化城市組團(tuán)

我司項(xiàng)目

競(jìng)品項(xiàng)目

霞山區(qū)交通競(jìng)品衛(wèi)星圖

競(jìng)品多沿海濱大道、人民大道分布，

吸附力強(qiáng)

湛江大道建成，打通湛江縱向道路，

深化麻章、湛江組團(tuán)發(fā)展

規(guī)劃?rùn)M向南岑路、霞南快線，形成

環(huán)湛江路線帶

赤坎

霞山

開(kāi)發(fā)區(qū)

麻章

坡頭

湛江五區(qū)

霞山區(qū) | 居住人口40萬(wàn) | 湛江大道縱通，城區(qū)西拓

榮基國(guó)際廣場(chǎng)

國(guó)貿(mào)

城市廣場(chǎng)

新都匯

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

湛江站

主要公園分布

霞山區(qū)產(chǎn)業(yè)布局衛(wèi)星圖

機(jī)場(chǎng)

老城區(qū)飽和，城區(qū)范圍拓張50多平方公

里，城區(qū)西拓

西部布局重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園，住宅用地資源豐富

湛

江

大

道

湛江大道修建，城市向西大勢(shì)所趨

開(kāi)發(fā)區(qū) | GDP 400億元 | “兩心”

，

“四軸”組團(tuán)發(fā)展

我司項(xiàng)目

競(jìng)品項(xiàng)目

霞山區(qū)交通競(jìng)品衛(wèi)星圖

競(jìng)品多沿海濱大道、人民大道分布，

吸附力強(qiáng)

湛江大道建成，打通湛江縱向道路，

深化麻章、湛江組團(tuán)發(fā)展

規(guī)劃?rùn)M向南岑路、霞南快線，形成

環(huán)湛江路線帶

赤坎

霞山

開(kāi)發(fā)區(qū)

麻章

坡頭

湛江五區(qū)

湛江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（東海島） | 居住人口40萬(wàn) | 一城三產(chǎn)，產(chǎn)城融合

重點(diǎn)布局臨港鋼鐵、臨港石化、森工造紙、 建成區(qū) 科技信息等產(chǎn)業(yè)

工業(yè)區(qū)

建成區(qū)+工業(yè)區(qū)組合：實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和城市的

有機(jī)融合

工業(yè)區(qū)：集中在東海島片區(qū)，鋼鐵、石化、造

紙三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

建成區(qū)：位于湛江主城區(qū)，承擔(dān)總部經(jīng)濟(jì)、商

貿(mào)金融中心，帶動(dòng)城市整體發(fā)展。

經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)衛(wèi)星圖

麻章區(qū) | GDP 180億元 | 建設(shè)稠密路網(wǎng)，打造環(huán)湛江交通帶

我司項(xiàng)目

競(jìng)品項(xiàng)目

麻章區(qū)交通競(jìng)品衛(wèi)星圖 麻章開(kāi)發(fā)多集中于區(qū)域東北部，承

接霞山、赤坎產(chǎn)業(yè)

規(guī)劃環(huán)湛江交通路網(wǎng)，打通與周邊

聯(lián)系，打造麻章中心樞紐地位

豐富的儲(chǔ)地、路網(wǎng)規(guī)劃為麻章后續(xù)

發(fā)展提供保障

赤坎

霞山

開(kāi)發(fā)區(qū)

麻章

坡頭

湛江五區(qū)

麻章區(qū) | 居住人口27.6萬(wàn) | 打造生態(tài)旅游城

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)核

新興產(chǎn)業(yè)核

廣弘商場(chǎng)

主要公園分布

麻章發(fā)展集中北部，由赤坎帶動(dòng)發(fā)展

發(fā)展旅游業(yè)，湖光鎮(zhèn)定位國(guó)家特色旅游名

鎮(zhèn)

麻章區(qū)產(chǎn)業(yè)布局衛(wèi)星圖

湖光鎮(zhèn)旅游名鎮(zhèn)規(guī)劃

坡頭區(qū) | GDP 318億元 | 建設(shè)海東新區(qū)新型經(jīng)濟(jì)發(fā)展極

現(xiàn)有海川快線、海東快線、海灣大

橋?yàn)楹|新區(qū)的發(fā)展提供保障

在建湛江海底隧道、調(diào)順跨海大橋，

加深坡頭與赤坎、霞山經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)

聯(lián)，共同打造湛江全新濱海經(jīng)濟(jì)圈

坡頭海東新區(qū)發(fā)展速度最快，華發(fā)、

富力等名企已經(jīng)大規(guī)模入駐。

我司項(xiàng)目

競(jìng)品項(xiàng)目

競(jìng)品新老城區(qū)均有布局，新城區(qū)主

打未來(lái)發(fā)展，沿海川快線主路沿線

布局

赤坎

霞山

開(kāi)發(fā)區(qū)

麻章

坡頭

湛江五區(qū)

坡頭區(qū)南油鎮(zhèn)控規(guī)圖

坡頭區(qū)-南油生活區(qū) | 居住人口8700人 | 重點(diǎn)規(guī)劃南油三舊改造項(xiàng)目

地塊分布零散，功能布局混亂，土地利用

效益不高

湛江政府、中海油南海西部石油管理局、

華潤(rùn)置地三方合作三舊改造升級(jí)（108萬(wàn)

㎡）

最新規(guī)劃將部分居住用地調(diào)整為商業(yè)、商

務(wù)物流用地

南油三舊改造效果圖

南油片區(qū)

坡頭區(qū)-海東新區(qū) | 居住人口12.6萬(wàn) | 規(guī)劃環(huán)灣圈層發(fā)展

海東新區(qū)

板塊內(nèi)規(guī)建廣東醫(yī)科大學(xué)海東校區(qū)+附屬

醫(yī)院

跨河工程：調(diào)順跨海大橋、龍王灣大橋，

串聯(lián)調(diào)順島+海東新區(qū)板塊

公共服務(wù)核心圈

城市生活圈

生態(tài)安全圈

產(chǎn)業(yè)圈層

調(diào)順島大橋

龍

王

灣

大

橋

廣東醫(yī)科大學(xué)

海東校區(qū)

廣東醫(yī)科大學(xué)

附屬醫(yī)院

環(huán)灣圈層發(fā)展，發(fā)展70萬(wàn)人口大城

海東新區(qū)控規(guī)圖

BCA

廉 江 | GDP 493.55億 | 打造湛江北部中心城市

湛江

市區(qū)

麻章

坡頭

海東新區(qū)

雷州

吳川

徐聞

遂溪

廉江交通競(jìng)品衛(wèi)星圖

西北方向建設(shè)新城，承接老城區(qū)功能轉(zhuǎn)移，

充分保障城市提質(zhì)擴(kuò)容能力

我司項(xiàng)目

競(jìng)品項(xiàng)目

遂溪

徐聞

雷州

湛江五縣

廉江

吳川

廉 江 | 居住人口151萬(wàn) | 湛江市副中心城市

廉江河空間發(fā)展帶連接老城與新城中心 沿九州江產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶市區(qū)向西發(fā)展

吳川市 | GDP 272億元 | 建設(shè)為粵西立體交通重要樞紐

我司項(xiàng)目

競(jìng)品項(xiàng)目

吳川交通競(jìng)品衛(wèi)星圖

競(jìng)品主要沿海港大道、創(chuàng)業(yè)路為主軸布局

南部濱海新區(qū)建設(shè)中，周邊樓盤逐漸增多

湛江吳川機(jī)場(chǎng)預(yù)計(jì)今年竣工，周邊道路建

設(shè)開(kāi)展中 遂溪

徐聞

雷州

湛江五縣

廉江

吳川

吳川市控規(guī)圖

吳川市 | 居住人口97萬(wàn) | 一核系五軸，四心帶三片

一核系五軸，四心帶三片

一核——吳川中心城區(qū)

五軸——285省道、南部濱海旅游發(fā)展軸、284省道、

汕湛高速公路、創(chuàng)業(yè)大道

四心——黃坡、塘?、吳陽(yáng)、長(zhǎng)岐

三片區(qū)——南、北、西部發(fā)展片區(qū)

住宅用地占比大，多濱海沿水域分布

遂溪縣 | GDP376億元 | 構(gòu)建“一環(huán)+五橫九縱”快速交通網(wǎng)絡(luò)

我司項(xiàng)目

競(jìng)品項(xiàng)目

遂溪交通競(jìng)品衛(wèi)星圖

遂溪項(xiàng)目多位于城區(qū)南側(cè)，濱江大

道沿線

計(jì)劃新建高鐵站、快速交通網(wǎng)絡(luò)，

可更好的承接赤坎區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移， 遂溪 縣城南側(cè)將因此更具區(qū)位優(yōu)勢(shì)

徐聞

雷州

湛江五縣

廉江

吳川

遂溪縣 | 居住人口93萬(wàn) | 兩河三岸、濱河大道

一心，一軸，一帶

一心——城市綜合服務(wù)中心

一軸——城市綜合發(fā)展軸

一帶——遂溪河、風(fēng)朗河為軸帶的城市景觀樂(lè)活帶 一核兩帶產(chǎn)業(yè)分布，布局食品、

物流、新能源

兩河三岸，城市向南，遂湛同城

兩河——西溪河、源水河

三岸——北岸新城行政辦公區(qū)，東西

兩岸住宅教學(xué)組團(tuán)

濱河大道，連接疏港公路，直達(dá)

湛江市區(qū)

我司項(xiàng)目

競(jìng)品項(xiàng)目

徐聞縣 | GDP190億元 | 以粵海鐵路、錫海、沈海線為主軸，統(tǒng)籌發(fā)展

徐聞交通競(jìng)品衛(wèi)星圖

項(xiàng)目呈分區(qū)特點(diǎn)

城區(qū)主打配套、區(qū)位優(yōu)勢(shì)多聚集

于木蘭大道、錫海線等主干道；

沿海主打文旅、生態(tài)

遂溪

徐聞

雷州

湛江五縣

廉江

吳川

徐聞縣 | 居住人口73萬(wàn) | 城勢(shì)向南，對(duì)接?？?/p>

500億粵海合作臨港產(chǎn)業(yè)園 17億元建造徐聞港，對(duì)接?？谫Q(mào)易往來(lái)

雷州市 | GDP 324億元，居住人口150萬(wàn) | 承接湛江城區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移

我司項(xiàng)目

競(jìng)品項(xiàng)目

雷州交通競(jìng)品衛(wèi)星圖 東雷快線計(jì)劃今年完工，打通雷州橫向發(fā)

展軸，連接湛江海島開(kāi)發(fā)區(qū)

北部片區(qū)未來(lái)連接環(huán)湛江交通網(wǎng)

遂溪

徐聞

雷州

湛江五縣

廉江

吳川