世商律師團(tuán)隊

SHISHANG LAWYER

上海市世基律師事務(wù)所※世商律師團(tuán)隊

二〇二二年六月

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

民法典背景下|后疫情時代

上海房地產(chǎn)業(yè)務(wù)法律適用問題指引

——以房屋租賃為視角

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

目 錄

第一篇 疫情下的上海房地產(chǎn)租賃|法律適用問題...............................1一、關(guān)于涉疫情合同糾紛的裁判導(dǎo)向.............................................. 2

二、關(guān)于適用不可抗力主張解除合同或免責(zé)..................................4

三、關(guān)于適用情勢變更主張變更或解除合同..................................9

四、關(guān)于商業(yè)用房承租人的租金減免問題....................................10

五、關(guān)于商業(yè)用房出租人的解約問題............................................13

六、關(guān)于居住房屋承租人的租金減免問題....................................14

七、關(guān)于商鋪、酒店等承包經(jīng)營合同的變更問題....................... 15

八、延伸|關(guān)于國家及上海地區(qū)的租金減免政策...........................16

九、延伸|《2020 系列問答》VS.《2022 系列問答》....................21

十、延伸|最高人民法院《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事

案件若干問題的指導(dǎo)意見》............................................................23

結(jié)語.....................................................................................................25

第二篇 疫情背景下合同解除權(quán)的法律適用問題——以房屋租賃合

同為視角.................................................................................................. 26

前 言.................................................................................................. 27一、解除權(quán)的一般法律規(guī)定............................................................28

二、租賃合同解除權(quán)規(guī)定................................................................34

三、實務(wù)判例索引............................................................................36

四、“履約瑕疵”與“根本違約”..................................................38

五、合同可否不經(jīng)通知自動解除....................................................39

六、發(fā)出兩份解除通知，哪份為準(zhǔn)................................................40

七、合同解除后的裝修殘值如何處理............................................41

八、承租人擅自轉(zhuǎn)租的租金差歸誰所有........................................41

九、疫情背景下的出租人解除權(quán)....................................................42

結(jié) 語.................................................................................................. 43

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

第三篇 疫情背景下涉房屋租金減免政策匯總................................. 45一、國家層面政策匯總表................................................................46

二、地方政策匯總表（上海市）....................................................47

三、國家層面政策匯總|文件正文...................................................49

1、《關(guān)于促進(jìn)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域困難行業(yè)恢復(fù)發(fā)展的若干政策》....... 49

2、《關(guān)于做好 2022 年服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶房租減免工作

的通知》............................................................................................ 55

3、《關(guān)于中央企業(yè)助力中小企業(yè)紓困解難促進(jìn)協(xié)同發(fā)展有關(guān)事項

的通知》............................................................................................ 57

四、地方政策匯總（上海市）|文件正文.......................................62

1、《上海市全力抗疫情助企業(yè)促發(fā)展的若干政策措施》........... 62

2、《上海市國有企業(yè)減免小微企業(yè)和個體工商戶房屋租金實施細(xì)

則》及解讀........................................................................................ 68

3、《市國資委關(guān)于進(jìn)一步做好上海市國有企業(yè)房租減免工作的通

知》.....................................................................................................74

4、《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動方案》............................... 75

第四篇《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動方案》百問百答（部分摘錄）..89

1、我如何確定自己的企業(yè)屬于什么行業(yè)，與企業(yè)名稱與經(jīng)營范

圍有什么關(guān)系？如何確定企業(yè)名稱中的行業(yè)表述與經(jīng)營范圍表

述？....................................................................................................90

2、企業(yè)如何查詢是不是在小微企業(yè)名錄里？.............................91

3、如何認(rèn)定國有房屋租金減免的實施主體和適用對象？........ 91

4、我們企業(yè)近期沒有開工沒有收入，租金是個很大的壓力，可

以申請免除租金嗎？如何申請？...................................................92

5、我們承租的不是上海的國有房屋，而是外省市在上海的國有

物業(yè)，是否可以申請減免房屋租金?能夠減免多少？.................92

6、我們企業(yè)是科技型小微企業(yè)，租的是某市級事業(yè)單位的辦公

用房，可以申請租金減免嗎？如何申請？...................................93

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7、我是從“二房東”那里轉(zhuǎn)租的國有房屋，可以享受到房租減

免嗎？如果“二房東”不愿意減免，我該找誰解決問題？...... 93

8、公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，在土地供應(yīng)、項目審批、

市場需求方面有哪些新舉措？.......................................................94

9、疫情耽誤了不少時間，我們的新開工項目能否簡化審批程序？

...........................................................................................................94

10、我們希望發(fā)行 REITs 來盤活資金，建設(shè)新項目，上海有什么

支持政策嗎？.................................................................................. 94

11、民營企業(yè)如何參與上海的重大項目？..................................95

12、我們希望發(fā)行企業(yè)債券，籌集生產(chǎn)與建設(shè)資金，上海會提供

什么支持措施嗎？..........................................................................95

13、3 月底，上海出臺了抗疫助企“21 條”政策，這次又出臺了

“50 條”政策，請問這兩輪政策的關(guān)系是什么？.....................96

14、上海土地市場將如何優(yōu)化相關(guān)交易活動？......................... 96

15、允許土地受讓人申請延期繳付或分期繳付土地出讓價款嗎？

如何延期？如何分期？..................................................................96

16、我是一家外地企業(yè)，想來上海投資，但需要的產(chǎn)業(yè)用地有保

障嗎？.............................................................................................. 97

17、我們公司是中小微企業(yè)，不太清楚政策的落地進(jìn)度和實施細(xì)

則，可以向哪個部門咨詢？..........................................................97

律師事務(wù)所簡介...................................................................................... 99

聲明........................................................................................................103

律師介紹................................................................................................104

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第一篇 疫情下的上海房地產(chǎn)租賃|法律適用問題

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疫情下的房屋租賃|法律適用問題

疫情及其防控措施給上海房地產(chǎn)租賃業(yè)帶來了前所未有的沖擊，出租人與承

租人雙方均面臨著巨大的壓力和挑戰(zhàn)。

為更好地應(yīng)對解決本輪疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的新情況新問題，上海市高

級人民法院修訂完成了《關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答

（2022 年版）》。我們經(jīng)爬梳整理相關(guān)法律法規(guī)、汲取實務(wù)審判經(jīng)驗，并在前人

之珠和它山之石的基礎(chǔ)上匯成本篇，以期為疫情下的上海房地產(chǎn)租賃可能面對的

潛在糾紛及相關(guān)法律問題助益解惑。

我們篤信：

莫聽穿林打葉聲；

且，吟嘯徐行；

必，定風(fēng)波。

一、關(guān)于涉疫情合同糾紛的裁判導(dǎo)向

結(jié)合最高人民法院的相關(guān)指導(dǎo)意見，以及上海市高級人民法院的系列問答可

知，涉疫情合同糾紛案件的審判導(dǎo)向大致如下：

1、關(guān)于繼續(xù)履約

對于疫情期間合同可以履行的，首先應(yīng)促成按約繼續(xù)履行；不能按約履行的，

引導(dǎo)協(xié)商變更合同，采取替代履行或者延遲履行等方式繼續(xù)履行。

2、關(guān)于風(fēng)險分擔(dān)

引導(dǎo)當(dāng)事人互諒互讓、共擔(dān)風(fēng)險，確保平穩(wěn)有序。

3、關(guān)于適用不可抗力原則

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對于確因疫情或者疫情防控措施影響，導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)的，應(yīng)綜合考

慮疫情或者疫情防控措施對履行合同實際影響的時間、程度等因素，正確適用不

可抗力原則。

4、關(guān)于適用情勢變更原則

對于確因疫情或者疫情防控措施影響，繼續(xù)履行合同對一方當(dāng)事人明顯不公

平的，正確適用情勢變更原則。

5、關(guān)于積極促成調(diào)解

法院在審理涉疫情合同糾紛案件時，應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)社會發(fā)展、公共利益與個體利

益的關(guān)系，依法做好釋明工作，促成各方達(dá)成調(diào)解協(xié)議。

《系列問答三（2022 年版）》問題 1：

“人民法院處理涉疫情合同糾紛案件時，應(yīng)遵循哪些具體的裁判原則？

答：合同糾紛案件量大面廣，涉及生產(chǎn)生活的方方面面，備受群眾關(guān)注。人

民法院處理涉疫情合同糾紛案件時，要統(tǒng)籌好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，并堅持

做到以下四點：一是信守合同，促進(jìn)發(fā)展。依法妥善審理合同糾紛，對于疫情期

間合同可以履行的，應(yīng)促成當(dāng)事人按照合同約定繼續(xù)履行；對于確因疫情或疫情

防控措施影響，合同不能按約履行的，應(yīng)更多考慮引導(dǎo)當(dāng)事人協(xié)商變更合同，采

取替代履行或者延遲履行等方式，維持合同的穩(wěn)定性，確?！拔鍌€中心”核心功

能穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會平穩(wěn)健康發(fā)展。二是共擔(dān)風(fēng)險，利益平衡。要充分發(fā)

揮司法調(diào)節(jié)社會關(guān)系的作用，堅持穩(wěn)字當(dāng)頭，兼顧各方面因素，平衡各方利益。

在具體案件審理中，既要依法平等保護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，又要積極引導(dǎo)當(dāng)

事人互諒互讓、共擔(dān)風(fēng)險、共克時艱，切實保障各方當(dāng)事人權(quán)益，助力困難企業(yè)

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恢復(fù)發(fā)展，合力確保社會平穩(wěn)有序。三是依法調(diào)整，公平公正。要依法準(zhǔn)確認(rèn)定

和適用不可抗力、情勢變更規(guī)則。對于確因疫情或者疫情防控措施影響，當(dāng)事人

因合同目的無法實現(xiàn)而主張解除合同或者主張免除違約責(zé)任的，綜合考慮疫情或

者疫情防控措施對履行合同實際影響的時間、程度等因素，正確適用不可抗力規(guī)

則。受疫情或者疫情防控措施影響，繼續(xù)履行合同對一方當(dāng)事人明顯不公平的，

正確適用情勢變更規(guī)則。四是注重協(xié)調(diào)，妥善化解。積極參與訴源治理，堅持把

非訴訟糾紛解決機(jī)制挺在前面，堅持以調(diào)促穩(wěn)，情理并重，充分考慮雙方利益訴

求，協(xié)調(diào)社會發(fā)展、公共利益與個體利益的關(guān)系，依法做好釋明工作，促成各方

達(dá)成調(diào)解協(xié)議，實質(zhì)化解矛盾糾紛，實現(xiàn)政治效果、法律效果與社會效果有機(jī)統(tǒng)

一?！?/p>

二、關(guān)于適用不可抗力主張解除合同或免責(zé)

1、不可抗力的法律規(guī)定

《中華人民共和國民法典》第一百八十條規(guī)定：因不可抗力不能履行民事義

務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任……不可抗力是不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情

況。

《中華人民共和國民法典》第五百六十三條第一款第一項規(guī)定：因不可抗力

致使合同目的不能實現(xiàn)的，當(dāng)事人可以解除合同。

《中華人民共和國民法典》第五百九十條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方因不可

抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任……”

2、適用不可抗力的綜合考量因素

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定及上海市高級人民法院的相關(guān)意見可知，本輪疫情以

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及疫情防控措施一般屬于法律規(guī)定的不可抗力。當(dāng)事人主張按照不可抗力解除合

同或免責(zé)的，人民法院在審判時應(yīng)綜合考慮下述因素：

（1）疫情發(fā)生時間、發(fā)展期間、嚴(yán)重程度、地域范圍等對合同履行的實際

影響；

（2）根據(jù)封控區(qū)、管控區(qū)、防范區(qū)等區(qū)域階梯式封控措施強(qiáng)度不同，考慮

對不能履約或遲延履約的影響；

（3）不同行業(yè)、不同糾紛受人員流動限制的影響程度等因素對不能履約或

遲延履約的影響；

（4）綜合判斷疫情或者疫情防控措施作為不可抗力與合同履行障礙之間的

因果關(guān)系；

（5）對于非金錢債務(wù)的履行，如果確因疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致無法正

常履行的，一般可以認(rèn)定為不可抗力；

（6）對于金錢給付義務(wù)的履行，法院結(jié)合具體情況認(rèn)定疫情或者疫情防控

措施是否可以作為免責(zé)事由。通常情況下，疫情防控不影響金錢債務(wù)的履行，但

確因疫情防控導(dǎo)致不具備支付條件、或病情嚴(yán)重導(dǎo)致無法支付、或在線轉(zhuǎn)賬限額

無法按時支付等特殊情況的，一般可以認(rèn)定為不可抗力免責(zé)。

此處需要提示的是，如果當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不應(yīng)免除其

相應(yīng)的違約責(zé)任。

3、當(dāng)事人的通知、協(xié)助、止損義務(wù)

因疫情或疫情防控等不可抗力導(dǎo)致不能按時履約的，當(dāng)事人仍應(yīng)履行下述義

務(wù)：

（1）根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助等義務(wù)；

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（2）應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并在合理期限內(nèi)

提供證明；

（3）對方當(dāng)事人也應(yīng)及時采取必要措施，防止損失的擴(kuò)大，沒有采取適當(dāng)

措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失請求賠償。

《系列問答三（2022 年版）》問題 2：

“疫情或者疫情防控措施是否屬于不可抗力？

答：不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況，疫情以及疫

情防控措施一般屬于法律規(guī)定的不可抗力。疫情或者疫情防控措施致使合同目的

無法實現(xiàn)的，當(dāng)事人可以根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百六十三條第一款

第一項的規(guī)定主張解除合同；疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，當(dāng)事

人可以根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百九十條第一款的規(guī)定主張免責(zé)或者

部分免責(zé)。人民法院應(yīng)根據(jù)疫情發(fā)生時間、發(fā)展期間、嚴(yán)重程度、地域范圍等對

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合同履行的實際影響，考慮到疫情防控分區(qū)管理下封控區(qū)、管控區(qū)、防范區(qū)等區(qū)

域階梯式封控措施強(qiáng)度以及不同行業(yè)、不同糾紛受人員流動限制的影響程度等因

素，綜合判斷疫情或者疫情防控措施作為不可抗力與合同履行障礙之間的因果關(guān)

系?！?/p>

《系列問答三（2022 年版）》問題 3：

“問：因受疫情或疫情防控措施影響，合同當(dāng)事人不能按時履約時負(fù)有哪些

義務(wù)？

答：合同當(dāng)事人受到疫情影響不能履約時，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，根據(jù)合同的

性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助等義務(wù)。因受疫情影響發(fā)生履約障礙的一

方當(dāng)事人，應(yīng)及時通知對方當(dāng)事人，并在合理期限內(nèi)提供證明；對方當(dāng)事人也應(yīng)

及時采取必要措施，防止損失的擴(kuò)大?！?/p>

《系列問答三（2022 年版）》問題 4：

“問：受疫情或者疫情防控措施影響導(dǎo)致買賣合同履行遲延，如出賣人遲延

發(fā)貨等，是否可以適用不可抗力作為免責(zé)事由？

答：疫情期間發(fā)生履行遲延等情形，當(dāng)事人以不可抗力主張免責(zé)時應(yīng)區(qū)分具

體情況，考量疫情或者疫情防控措施對義務(wù)履行的具體影響，作出不同處理?；?/p>

于不可抗力主張免責(zé)的一方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任。

對于非金錢債務(wù)的履行，例如貨物買賣合同的出賣人因疫情或者疫情防控措

施原因遲延復(fù)工、被采取隔離措施、政府征用等導(dǎo)致無法正常履行交貨義務(wù)，一

般可以不可抗力為由主張免除或部分免除責(zé)任。

對于金錢給付義務(wù)，基于疫情或者疫情防控措施通常不會影響金錢債務(wù)的履

行，一般不能以不可抗力主張減輕或免除責(zé)任。但涉及諸如因疫情防控滯留且不

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具備支付條件、因罹患新冠病情嚴(yán)重?zé)o法支付、因在線轉(zhuǎn)賬限額無法按時支付等

特殊情況的，人民法院可結(jié)合具體情況，準(zhǔn)確把握不可抗力作為免責(zé)事由的認(rèn)定

標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

《中華人民共和國民法典》第五百六十三條：

有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履

行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)

當(dāng)在合理期限之前通知對方。

《中華人民共和國民法典》第五百九十條：

當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全

部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時

通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。

當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責(zé)任。

《中華人民共和國民法典》第五百九十一條：

當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)

措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失請求賠償。

當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費用，由違約方負(fù)擔(dān)。

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《中華人民共和國民法典》第五百九十二條：

當(dāng)事人都違反合同，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

當(dāng)事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發(fā)生有過錯的，可以減少相應(yīng)

的損失賠償額。

三、關(guān)于適用情勢變更主張變更或解除合同

《中華人民共和國民法典》第五百三十三條規(guī)定：“合同成立后，合同的基

礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼

續(xù)履行合同對于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影響的當(dāng)事人可以與對方重新

協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或

者解除合同。

人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更或者解

除合同?！?/p>

根據(jù)上述法律法規(guī)規(guī)定可知，若本次疫情導(dǎo)致合同履行符合下述構(gòu)成要件，

則可能構(gòu)成情勢變更：

1、疫情或者疫情防控措施使得合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時

無法預(yù)見的、不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化；

2、繼續(xù)履行合同對一方明顯不公平的。

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《系列問答三（2022 年版）》問題 2：

“問：當(dāng)事人能否主張適用情勢變更規(guī)則變更或解除合同？

答：如果合同雖然仍有可履行性，但是因疫情或者疫情防控措施使得合同的

基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，

繼續(xù)履行合同對一方明顯不公平的，則可能構(gòu)成情勢變更。受到不利影響的當(dāng)事

人可以根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百三十三條第一款的規(guī)定與對方重新

協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請求人民法院變更或者解除合同?！?/p>

《中華人民共和國民法典》第五百三十三條：

合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、不屬

于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影

響的當(dāng)事人可以與對方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請求人

民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。

人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更或者解

除合同。

四、關(guān)于商業(yè)用房承租人的租金減免問題

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關(guān)于商業(yè)用房承租人的租金減免問題，根據(jù)承租房屋的性質(zhì)不同，進(jìn)行下述

區(qū)分：

PART 1.承租國有房屋用于經(jīng)營

受疫情或者疫情防控措施影響出現(xiàn)經(jīng)營困難的小微企業(yè)、個體工商戶等承租

人，請求出租人按照上海市有關(guān)政策免除合理期限內(nèi)租金的，人民法院應(yīng)予支持。

PART 2.承租非國有房屋用于經(jīng)營

因疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人沒有營業(yè)收入或者營業(yè)收入明顯減少，

繼續(xù)按照租賃合同支付租金對其明顯不公平，承租人請求減免租金、延長租期或

者延期支付租金的，按照下述方式處理：

（1）引導(dǎo)當(dāng)事人參照上海市有關(guān)租金減免的政策進(jìn)行協(xié)商調(diào)解；

（2）協(xié)商調(diào)解不成，符合《中華人民共和國民法典》第五百三十三條情形

的（即情勢變更），可結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更合同約定；

（3）受疫情或者疫情防控措施影響導(dǎo)致房屋無法正常使用，承租人以此要

求出租人減免一定期限內(nèi)的租金的，可視情予以支持。

《系列問答三（2022 年版）》問題 5：

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

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“問：商業(yè)用房承租人能否主張減免疫情期間的房屋租金？

答：承租國有房屋用于經(jīng)營，受疫情或者疫情防控措施影響出現(xiàn)經(jīng)營困難的

小微企業(yè)、個體工商戶等承租人，請求出租人按照上海市有關(guān)政策免除合理期限

內(nèi)的租金的，應(yīng)予支持。

承租非國有房屋用于經(jīng)營，因疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人沒有營業(yè)收

入或者營業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按照租賃合同支付租金對其明顯不公平，承租人

請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的，可以引導(dǎo)當(dāng)事人參照上海市有關(guān)

租金減免的政策進(jìn)行協(xié)商調(diào)解；協(xié)商調(diào)解不成，符合《中華人民共和國民法典》

第五百三十三條情形的，可結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更合同約定。

受疫情或者疫情防控措施影響導(dǎo)致房屋無法正常使用，承租人以此要求出租人減

免一定期限內(nèi)的租金的，可視情予以支持。”

《中華人民共和國民法典》第五百三十三條：

合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、不屬

于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影

響的當(dāng)事人可以與對方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請求人

民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。

人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更或者解

除合同。

《上海市全力抗疫情助企業(yè)促發(fā)展的若干政策措施》

二、減輕各類企業(yè)負(fù)擔(dān)

………

（七）減免小微企業(yè)和個體工商戶房屋租金。承租國有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

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動的小微企業(yè)和個體工商戶，2022 年免除 3 個月租金，2022 年被列為疫情中高

風(fēng)險地區(qū)所在的街鎮(zhèn)行政區(qū)域或因落實防疫要求嚴(yán)重影響經(jīng)營活動的，再免除 3

個月租金、全年合計免除 6 個月租金。存在間接承租情形的，轉(zhuǎn)租人不享受本次

減免政策，相關(guān)國有企事業(yè)單位要確保免租措施惠及最終承租人。鼓勵大型商務(wù)

樓宇、商場、園區(qū)等各類市場運(yùn)營主體在協(xié)商的基礎(chǔ)上，為實體經(jīng)營的承租戶適

當(dāng)減免租金，政府各類扶持政策優(yōu)先支持主動減免房租的市場主體。對房屋土地

被政府應(yīng)急征用或主動為租戶減免房地產(chǎn)租金的企業(yè)，繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使

用稅確有困難的，可以減免相應(yīng)的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。因減免租金影響國

有企事業(yè)單位業(yè)績的，在考核中根據(jù)實際情況予以認(rèn)可。

五、關(guān)于商業(yè)用房出租人的解約問題

因為疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致商業(yè)用房承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營業(yè)收

入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合

同并承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。

《系列問答三（2022 年版）》問題 6：

“問：疫情期間，出租人能否以商業(yè)用房承租人遲延支付租金為由主張解除

合同，并要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任？

答：承租房屋用于經(jīng)營，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或

者營業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解

除租賃合同，由承租人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。”

《中華人民共和國民法典》第五百九十條：

當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

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部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時

通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。

當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責(zé)任。

六、關(guān)于居住房屋承租人的租金減免問題

區(qū)別于商業(yè)用房的租金減免問題，居住房屋的租金減免按照下述方式處理：

1、首先引導(dǎo)當(dāng)事人協(xié)商調(diào)解；

2、協(xié)商調(diào)解不成的，結(jié)合合同約定的租期及履行方式、房屋實際占有使用

情況、受疫情或者疫情防控措施影響程度等綜合考量，按照公平原則妥善處理；

3、如果因為出租人主動限制或房屋所在地采取疫情防控措施等導(dǎo)致承租人

實際無法使用房屋，承租人提出減免租金請求的，一般予以支持；

4、如果疫情不影響承租人占有使用房屋，承租人提出減免租金請求的，一

般不予支持。

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

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《系列問答三（2022 年版）》問題 7：

“問：居住房屋承租人能否主張減免疫情期間的房屋租金？

答：此類糾紛應(yīng)首先引導(dǎo)當(dāng)事人協(xié)商調(diào)解解決。協(xié)商調(diào)解不成的，可結(jié)合合

同約定的租期及履行方式、房屋實際占有使用情況、受疫情或者疫情防控措施影

響程度等綜合考量，按照公平原則妥善處理。因出租人主動限制或房屋所在地采

取疫情防控措施等導(dǎo)致承租人實際無法使用房屋，承租人提出減免租金請求的，

一般予以支持。疫情不影響承租人占有使用房屋，承租人提出減免租金請求的，

一般不予支持。”

七、關(guān)于商鋪、酒店等承包經(jīng)營合同的變更問題

實務(wù)中，關(guān)于企業(yè)承包經(jīng)營與租賃、聯(lián)營、合伙等存在一定的交叉和模糊之

處，法律亦并未進(jìn)行相關(guān)的明確界定。一般而言，合同當(dāng)事人簽訂名為“企業(yè)承

包經(jīng)營合同”或其他類似合同，約定當(dāng)事人將企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及經(jīng)營場所交給相對

方，同時將企業(yè)經(jīng)營權(quán)、資產(chǎn)或從業(yè)人員交給相對方管理，并收取相應(yīng)承包費用

的，此類合同性質(zhì)應(yīng)認(rèn)定為企業(yè)承包經(jīng)營合同。

由于該類合同具有明顯的營利性質(zhì)，疫情防控措施造成的停業(yè)或者客流明顯

減少的，必然會給承包人造成超出一般商業(yè)風(fēng)險的損失，故此，關(guān)于該類合同的

變更問題按照下述方式處理：

1、首先應(yīng)積極促成當(dāng)事人協(xié)商調(diào)解；

2、調(diào)解不成的，承包人繼續(xù)履行合同顯失公平的，一般應(yīng)支持其費用減免

或變更請求。

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

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《系列問答三（2022 年版）》問題 9：

“問：商鋪、酒店、船舶、航空器等承包經(jīng)營合同由于疫情防控措施造成停

業(yè)或者客流量明顯下降，承包人能否要求變更合同？

答：此類承包經(jīng)營合同具有明顯的營利性。當(dāng)因采取疫情防控措施造成停業(yè)

或者客流明顯減少時，給承包人造成的損失顯然超出一般商業(yè)風(fēng)險的范疇，由此

產(chǎn)生的糾紛，應(yīng)積極促成當(dāng)事人協(xié)商調(diào)解解決。協(xié)商調(diào)解不成，承包人以繼續(xù)履

行合同對其明顯不公平等為由請求減免相應(yīng)承包期間的費用或請求變更相應(yīng)合

同內(nèi)容的，應(yīng)予支持?！?/p>

八、延伸|關(guān)于國家及上海地區(qū)的租金減免政策

2022 年 2 月以來，國家各部委及上海地區(qū)均就助力抗疫、幫扶企業(yè)、租金

減免等發(fā)布了一系列政策文件通知。為便于國企央企遵照執(zhí)行，非國企參照適用，

現(xiàn)將相關(guān)文件發(fā)布時間、主體、名稱等爬梳整理如下（具體涉租金減免內(nèi)容詳見

后表）：

1、國家發(fā)改委

2022 年 2 月 18 日，國家發(fā)展改革委等 14 部門印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域

困難行業(yè)恢復(fù)發(fā)展的若干政策》的通知（發(fā)改財金〔2022〕271 號）。

2、國資委

2022 年 3 月 23 日，國資委辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好 2022 年服務(wù)業(yè)小微企業(yè)

和個體工商戶房租減免工作的通知》（國資廳財評〔2022〕29 號）。

3、上海市人民政府

2022 年 3 月 28 日，上海市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《上海市全力抗疫情助

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

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企業(yè)促發(fā)展的若干政策措施》的通知（滬府辦規(guī)〔2022〕5 號）。

4、上海市國資委

2022 年 3 月 31 日，上海市國資委發(fā)布《上海市國有企業(yè)減免小微企業(yè)和個

體工商戶房屋租金實施細(xì)則》及其相關(guān)解讀。

文號 涉租金減免內(nèi)容

發(fā)改財金[2022]271 號

2022 年被列為疫情中高風(fēng)險地區(qū)所在的縣級行

政區(qū)域內(nèi)的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶承租國有

房屋，2022 年減免 6 個月租金，其他地區(qū)減免 3 個月

租金。

各地可統(tǒng)籌各類資金，對承租非國有房屋的服務(wù)

業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶給予適當(dāng)幫扶。鼓勵非國有

房屋租賃主體在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上合理分擔(dān)疫情帶

來的損失。

對減免租金的房屋業(yè)主，2022 年繳納房產(chǎn)稅、城

鎮(zhèn)土地使用稅確有困難的，鼓勵各地可根據(jù)條例授權(quán)

和地方實際給予減免。

因減免租金影響國有企事業(yè)單位業(yè)績的，在考核

中根據(jù)實際情況予以認(rèn)可。

國資廳財評[2022]29 號 各中央企業(yè)要按照 271 號文件要求，對 2022 年

被列為疫情中高風(fēng)險地區(qū)所在縣級行政區(qū)域（參照國

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

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家行政區(qū)劃標(biāo)準(zhǔn)）內(nèi)承租中央企業(yè)房屋的服務(wù)業(yè)小微

企業(yè)和個體工商戶減免當(dāng)年 6 個月租金（四季度被列

為疫情中高風(fēng)險地區(qū)的，要通過當(dāng)年退租或下年減免

等方式足額減免 6 個月租金），其他地區(qū)減免 3 個月

租金。

普遍減免 3 個月租金工作要力爭在上半年實際完

成主體工作，補(bǔ)充減免 3 個月租金工作要在列為中高

風(fēng)險地區(qū)后 2 個月內(nèi)完成。對于轉(zhuǎn)租、分租中央企業(yè)

房屋的，要持續(xù)加大工作力度，推動減租政策有效傳

導(dǎo)至實際承租人。對于所屬股權(quán)多元化子企業(yè)，要積

極溝通協(xié)調(diào)，爭取中小股東理解支持，在規(guī)范履行內(nèi)

部決策程序后對租金予以減免。對于所屬子企業(yè)因落

實減租政策導(dǎo)致資金困難的，上級企業(yè)或集團(tuán)公司應(yīng)

給予資金支持。

滬府辦規(guī)[2022]5 號

減免小微企業(yè)和個體工商戶房屋租金。承租國有

房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的小微企業(yè)和個體工商戶，

2022 年免除 3 個月租金，2022 年被列為疫情中高風(fēng)

險地區(qū)所在的街鎮(zhèn)行政區(qū)域或因落實防疫要求嚴(yán)重

影響經(jīng)營活動的，再免除 3 個月租金、全年合計免除

6 個月租金。

存在間接承租情形的，轉(zhuǎn)租人不享受本次減免政

策，相關(guān)國有企事業(yè)單位要確保免租措施惠及最終承

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

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租人。

鼓勵大型商務(wù)樓宇、商場、園區(qū)等各類市場運(yùn)營

主體在協(xié)商的基礎(chǔ)上，為實體經(jīng)營的承租戶適當(dāng)減免

租金，政府各類扶持政策優(yōu)先支持主動減免房租的市

場主體。對房屋土地被政府應(yīng)急征用或主動為租戶減

免房地產(chǎn)租金的企業(yè)，繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅

確有困難的，可以減免相應(yīng)的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用

稅。因減免租金影響國有企事業(yè)單位業(yè)績的，在考核

中根據(jù)實際情況予以認(rèn)可。

實施細(xì)則及其解讀

實施主體：上海市、區(qū)國資委監(jiān)管的市屬、區(qū)屬

國有企業(yè)集團(tuán)（含委托監(jiān)管企業(yè)）及納入合并報表范

圍內(nèi)下屬企業(yè)。

適用房屋：實施主體自有經(jīng)營性房產(chǎn)和使用權(quán)

房。其中，使用權(quán)房是指依法建立公房租賃關(guān)系、執(zhí)

行市政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，由本市相關(guān)國有企業(yè)負(fù)責(zé)經(jīng)

營管理的公有非居住房屋。

減免對象：最終簽約承租實施主體房屋從事生產(chǎn)

經(jīng)營活動的小微企業(yè)和個體工商戶（即最終承租方）。

其中，個體工商戶是指營業(yè)執(zhí)照登記類型為“個體工

商戶”的經(jīng)營者。

減免期限：實施主體對最終承租方免除 2022 年

部分租金，分兩檔執(zhí)行。

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

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第一檔，普遍免除 3 個月租金。所有地區(qū)內(nèi)的最

終承租方，2022 年免除 3 個月租金。最終承租方在

2022 年租期不滿一年的，根據(jù)租期按比例享受免租。

第二檔，增加免除 3 個月租金。租賃合同存續(xù)期

間，2022 年被列為疫情中高風(fēng)險地區(qū)所在的街鎮(zhèn)行政

區(qū)域內(nèi)的最終承租方，或按有關(guān)部門防疫要求被封

控、停業(yè)、征用房屋的最終承租方，以及全年經(jīng)營虧

損的最終承租方，經(jīng)出具上述任一證明材料，2022

年再免除 3 個月租金，全年合計可免除 6 個月租金。

最終承租方在 2022 年租期不滿一年的，根據(jù)租期按

比例享受免租。符合第二檔免租條件的最終承租方增

加免除金額不超過 3 個月租金。

減免方式：國有企業(yè)應(yīng)當(dāng)以便捷高效為原則，根

據(jù)實際情況采用直接免除、從后續(xù)租金中抵扣或者返

還等方式實施房租減免。存在轉(zhuǎn)租行為的房屋，轉(zhuǎn)租

方不享受本次房租減免政策，最終承租經(jīng)營的小微企

業(yè)和個體工商戶享受本次房租減免政策。其中，轉(zhuǎn)租

方為本市國有企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與房屋產(chǎn)權(quán)方以各自實收

的租金為限共同承擔(dān)減免的租金；轉(zhuǎn)租方為非國有企

業(yè)的，應(yīng)當(dāng)配合房屋產(chǎn)權(quán)方及國有企業(yè)轉(zhuǎn)租方將減免

的租金全部落實到最終承租方，鼓勵非國有企業(yè)轉(zhuǎn)租

方對小微企業(yè)和個體工商戶給予適當(dāng)幫扶。

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

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綜上可以看出，國家及上海地方均就承租國有房屋的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個體

工商戶，根據(jù)疫情風(fēng)險等級給予了 3 個月或 6 個月的租金減免政策。

上海市高級人民法院于《系列問答三（2022 年版）》亦就承租非國有經(jīng)營性

房屋的租金減免問題作出了參照指引（詳見本篇第 04 點）；故此，非國有企業(yè)的

出租方亦有必要了解上述減免政策及對象范圍，以備后疫情時代潛在的風(fēng)險應(yīng)對：

（1）關(guān)于服務(wù)業(yè)行業(yè)的分類標(biāo)準(zhǔn)

可參考國家統(tǒng)計局《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》（原則上第三產(chǎn)業(yè)都可以視為服務(wù)

業(yè)）。

（2）關(guān)于小微企業(yè)的界定范圍

①參考《關(guān)于印發(fā)中小企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的通知》（工信部聯(lián)企業(yè)〔2011〕

300 號）或市場監(jiān)管總局網(wǎng)站的“小微企業(yè)名錄查詢”模塊。

引自《| 關(guān)于做好 2022 年服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶房租減免工作的通知》

②參照《統(tǒng)計上大中小微型企業(yè)劃分辦法（2017）》《關(guān)于印發(fā)〈金融業(yè)企業(yè)

劃型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定〉的通知》（銀發(fā)〔2015〕309 號）劃型標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定。

引自|《上海市國有企業(yè)減免小微企業(yè)和個體工商戶房屋租金實施細(xì)則》

九、延伸|《2020 系列問答》VS.《2022 系列問答》

1、《2020 系列問答》

2020 年疫情期間，上海市高級人民法院就涉疫情案件的審理發(fā)布了《關(guān)于

涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答》共計五篇（簡稱《2020 系列問

答》）。

《2020 系列問答（二）》肯定了新冠疫情屬于不可抗力，關(guān)于商業(yè)用房承租

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

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人是否可以主張減免疫情期間的房屋租金，其答復(fù)為：“應(yīng)根據(jù)具體案情作出相

應(yīng)處理。如受疫情影響房屋無法正常使用，承租人以此要求出租人減免房租的，

一般可予支持。如疫情并未影響承租人實際占有使用房屋，僅基于疫情期間客流

減少等原因造成承租人營業(yè)收益受到影響的，一般不免除承租人的租金給付義務(wù)；

如對承租人營收產(chǎn)生重大減損的，可依據(jù)公平原則酌情調(diào)整租金?！?/p>

2、《2022 系列問答》

2022 年的疫情嚴(yán)峻形勢與相關(guān)法律規(guī)定較之于 2020 年而言，均有所變化，

為更好地應(yīng)對解決本輪疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的新情況新問題，上海市高級人

民法院修訂完成了《2022 系列問答》。

《2022 系列問答（三）》關(guān)于商業(yè)用房承租人是否可以主張減免疫情期間的

房屋租金，其答復(fù)為：“承租非國有房屋用于經(jīng)營，因疫情或者疫情防控措施導(dǎo)

致承租人沒有營業(yè)收入或者營業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按照租賃合同支付租金對其

明顯不公平，承租人請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的，可以引導(dǎo)當(dāng)

事人參照上海市有關(guān)租金減免的政策進(jìn)行協(xié)商調(diào)解；協(xié)商調(diào)解不成，符合《中華

人民共和國民法典》第五百三十三條情形的，可結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平

原則變更合同約定。受疫情或者疫情防控措施影響導(dǎo)致房屋無法正常使用，承租

人以此要求出租人減免一定期限內(nèi)的租金的，可視情予以支持?！?/p>

關(guān)于出租人的解約權(quán)，《2022 系列問答（三）》答復(fù)為：“承租房屋用于經(jīng)

營，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營業(yè)收入明顯減少，出

租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承

擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持?！?/p>

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

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十、延伸|最高人民法院《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干

問題的指導(dǎo)意見》

2020 年疫情期間，最高人民法院就涉疫情民事案件的審理問題，先后發(fā)布

了三份指導(dǎo)意見，分別為：

（1）2020 年 4 月 16 日，《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干

問題的指導(dǎo)意見（一）》（法發(fā)[2020]12 號）；

（2）2020 年 5 月 15 日，《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干

問題的指導(dǎo)意見（二）》（法發(fā)[2020]17 號）；

（3）2020 年 6 月 8 日，《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干

問題的指導(dǎo)意見（三）》（法發(fā)[2020]20 號）。

1、關(guān)于不可抗力的解約及免責(zé)

《最高法指導(dǎo)意見（一）》第三條第（一）項規(guī)定：“疫情或者疫情防控措

施直接導(dǎo)致合同不能履行的，依法適用不可抗力的規(guī)定，根據(jù)疫情或者疫情防控

措施的影響程度部分或者全部免除責(zé)任。當(dāng)事人對于合同不能履行或者損失擴(kuò)大

有可歸責(zé)事由的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合

同義務(wù)，當(dāng)事人主張其盡到及時通知義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)舉證責(zé)任?！?/p>

第（二）項規(guī)定：“疫情或者疫情防控措施僅導(dǎo)致合同履行困難的，當(dāng)事人

可以重新協(xié)商；能夠繼續(xù)履行的，人民法院應(yīng)當(dāng)切實加強(qiáng)調(diào)解工作，積極引導(dǎo)當(dāng)

事人繼續(xù)履行。當(dāng)事人以合同履行困難為由請求解除合同的，人民法院不予支持。

繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平，其請求變更合同履行期限、履行方式、

價款數(shù)額等的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件實際情況決定是否予以支持。合同依法變

更后，當(dāng)事人仍然主張部分或者全部免除責(zé)任的，人民法院不予支持。因疫情或

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

24

者疫情防控措施導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予

支持?！?/p>

2、關(guān)于出租人的解約權(quán)

《最高法指導(dǎo)意見（二）》第一條第 5 項規(guī)定：“承租房屋用于經(jīng)營，疫情

或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營業(yè)收入明顯減少，出租人以承

租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔(dān)違約責(zé)

任的，人民法院不予支持。”

3、關(guān)于非國有房屋承租人的租金減免問題

《最高法指導(dǎo)意見（二）》第一條第 6 項規(guī)定：“承租非國有房屋用于經(jīng)營，

疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人沒有營業(yè)收入或者營業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按

照原租賃合同支付租金對其明顯不公平，承租人請求減免租金、延長租期或者延

期支付租金的，人民法院可以引導(dǎo)當(dāng)事人參照有關(guān)租金減免的政策進(jìn)行調(diào)解；調(diào)

解不成的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更合同?！?/p>

值得一提的是，系列指導(dǎo)意見發(fā)布后，最高人民法院于 2020 年 5 月 19 日的

國務(wù)院新聞發(fā)布會上表示，“在處理租賃合同糾紛時，雖然受疫情影響，應(yīng)當(dāng)對

承租人進(jìn)行考量，可承租人已經(jīng)完全確定不可能再交得起租金了，合同不可能再

履行，再延續(xù)多長時間也不可能交租金，這種情況應(yīng)當(dāng)允許雙方當(dāng)事人都提出解

除合同的請求，法院應(yīng)當(dāng)支持。實際上也是早點把這個枷鎖去掉，讓一方當(dāng)事人

尋找新的商機(jī)?！?/p>

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

25

結(jié) 語

綜上，我們可以看出，關(guān)于審理涉疫情合同類糾紛，人民法院以促進(jìn)繼續(xù)履

行、風(fēng)險共擔(dān)為原則和導(dǎo)向；對于不可抗力及情勢變更原則的適用，會綜合考慮

相關(guān)情形的影響程度；因疫情導(dǎo)致承租人周轉(zhuǎn)困難、無法按時支付租金的，在承

租人仍然想繼續(xù)履約的情況下，出租人不能僅以此為由主張解約；最后，對于租

賃關(guān)系的核心，租金的給付和減免問題，傾向于參照國有經(jīng)營用房的減免標(biāo)準(zhǔn)引

導(dǎo)雙方調(diào)解，調(diào)解不成的，根據(jù)情勢變更及公平原則進(jìn)行相應(yīng)的變更或減免。

本輪疫情下的上海房地產(chǎn)租賃行業(yè)正在經(jīng)受著前所未有的沖擊和挑戰(zhàn)，出

租人與承租人雙方均承受和面臨著巨大的壓力和難題。

謹(jǐn)以此篇淺析法規(guī)政策之指引與適用，助力企業(yè)共克時艱、抗疫復(fù)工。

我們篤信，料峭春風(fēng)已吹酒醒，吟嘯徐行且定風(fēng)波。

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

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第二篇 疫情背景下合同解除權(quán)的法律適用問題

——以房屋租賃合同為視角

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

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疫情背景下合同解除權(quán)的法律適用問題

前 言

2022 年 5 月 30 日，上海市高級人民法院發(fā)布助力復(fù)工復(fù)產(chǎn)典型案例 6 件

上海高院發(fā)布第一批涉及助力復(fù)工復(fù)產(chǎn)的典型案例 6 件，其中民事商事案例

4 件、執(zhí)行案例 2 件。

2022 年 5 月 30 日，上海市第二中級人民法院就房屋租賃合同糾紛解除權(quán)認(rèn)

定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布典型案例

上海市第二中級人民法院發(fā)表典型案例《履約瑕疵之合同解除權(quán)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

——麗某公司訴領(lǐng)某公司房屋租賃合同糾紛案》。該案中，出租人認(rèn)為承租人擅

自將部分承租面積改變經(jīng)營范圍違反了合同約定，故此要求解約；承租人抗辯并

反訴稱，即使部分租賃面積超范圍屬于違約，亦屬輕微違約，而出租人采取的停

水停電等措施則屬根本違約，訴爭租賃關(guān)系因出租人違約而解除，出租人應(yīng)予賠

償相關(guān)損失。

一審法院支持了出租人關(guān)于解除合同及要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任的請求；二

審法院改判支持了承租人有關(guān)合同解除及賠償損失的請求。

實務(wù)中，出租人與承租人雙方因合同履行、違約及解除發(fā)生爭議的案件頗多。

合同訂立時，關(guān)于出租人可以行使解除權(quán)的情形亦往往不乏相關(guān)約定，那么在司

法審判實踐中，一方當(dāng)事人觸發(fā)哪些條款或情形時，相對方可以行使合同解除權(quán)

并獲得法院支持？

筆者經(jīng)查詢相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，爬梳近兩年上海法院生效判決文書，以典型

案例探討之“履約瑕疵”與“根本違約”為要素，輔以疫情背景下最高法院及上

海高院的相關(guān)實務(wù)問答，遂成本文，以期就房屋租賃合同雙方當(dāng)事人所涉解除權(quán)

問題進(jìn)行淺探，助益法理與實務(wù)之理解與適用。

——2022 年 5 月 31 日于上海

人生到處知何似，應(yīng)似飛鴻踏雪泥

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一、解除權(quán)的一般法律規(guī)定

《民法典》第 562 條至 566 條就解除權(quán)所涉相關(guān)情形進(jìn)行了一般性的規(guī)定，

根據(jù)上述條文規(guī)定可知，關(guān)于合同解除權(quán)制度，可以分為約定解除及法定解除兩

大類。

情形 法條內(nèi)容 序號

約定解除

當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合

同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可以解除合同。

第 562 條

法定解除

合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法

預(yù)見的、不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當(dāng)事

人一方明顯不公平的，受不利影響的當(dāng)事人可以與對方重新協(xié)

商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者

仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。

人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原

則變更或者解除合同。

第 533 條

有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的

行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)

仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能

實現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時解除

合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。

第 563 條

行使期限

法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不

行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除

權(quán)行使期限，自解除權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一

年內(nèi)不行使，或者經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)

利消滅。

第 564 條

行使規(guī)則

當(dāng)事人一方依法主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知

到達(dá)對方時解除；通知載明債務(wù)人在一定期限內(nèi)不履行債務(wù)則

合同自動解除，債務(wù)人在該期限內(nèi)未履行債務(wù)的，合同自通知

載明的期限屆滿時解除。對方對解除合同有異議的，任何一方

當(dāng)事人均可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除行為的效

力。

第 565 條

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

29

1、合同的約定解除

合同的約定解除又可進(jìn)一步分為合意解除與約定解除權(quán)兩種情形：在未履行

或者未完全履行之前，合同當(dāng)事人通過協(xié)商解除合同，使合同效力歸于消滅的稱

為合意解除（又稱協(xié)商解除），其實質(zhì)是在原合同當(dāng)事人之間成立一個新的合同，

該新合同的目的在于解除當(dāng)事人原先訂立的合同關(guān)系，使基于原合同發(fā)生的債權(quán)

債務(wù)關(guān)系歸于消滅。因合意解除是以一個新合同來解除原先訂立的合同，與通過

行使約定解除權(quán)來解除合同沒有關(guān)系，因此民法學(xué)說又將“解除合意”稱為“解

除合同”或“反對合同”，從而使之與約定解除權(quán)相區(qū)別。

1

《民法典》第 562 條規(guī)定【合同的約定解除】：

當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解

除合同的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可以解除合同。

2、合同的法定解除

法定解除，是指合同生效后未履行或者未履行完畢前，當(dāng)事人在法律規(guī)定的

解除事由出現(xiàn)時，通過行使解除權(quán)而使合同關(guān)系歸于消滅。合同的法定解除與約

定解除的不同之處，從形式上看，主要在于法定解除的事由由法律直接規(guī)定，只

1 參見王家福主編:《中國民法·民法債權(quán)》,法律出版社 1991 年版,第 364 頁。

當(dāng)事人一方未通知對方，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式

依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)該主張的，合

同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達(dá)對方時解除。

法律后果

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行

情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救

措施，并有權(quán)請求賠償損失。

合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，

但是當(dāng)事人另有約定的除外。

主合同解除后，擔(dān)保人對債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)當(dāng)承

擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但是擔(dān)保合同另有約定的除外。

第 566 條

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

30

要發(fā)生法律規(guī)定的具體情形，當(dāng)事人可主張解除合同，而無須征得對方當(dāng)事人

的同意。約定解除的事由則全依當(dāng)事人意思自治。

2

《民法典》第 563 條規(guī)定【合同的法定解除】：

有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履

行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)

當(dāng)在合理期限之前通知對方。

（1）關(guān)于不能實現(xiàn)合同目的

前述規(guī)定中“不能實現(xiàn)合同目的”的判斷標(biāo)準(zhǔn)是違約結(jié)果的客觀嚴(yán)重性，即

是否實際剝奪了債權(quán)人的履行利益，使得當(dāng)事人訂立合同所追求的履行利益不能

實現(xiàn)這一判斷標(biāo)準(zhǔn)。根本違約制度確立的重要意義不僅是一方當(dāng)事人在相對方嚴(yán)

重違約的情況下可以獲得解除合同的救濟(jì)，更在于嚴(yán)格限制當(dāng)事人濫用合同解除

權(quán)。換言之，只有合同的履行達(dá)到致使締約目的不可能獲得實現(xiàn)的時候，方能

發(fā)生法定解除權(quán)，由此有助于杜絕合同被任意解除的可能性，從而維護(hù)“合同必

須嚴(yán)守”的合同法基石。

（2）關(guān)于不可抗力

2 參見最高人民法院民法典貫徹實施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編:《中華人民共和國民法典合同編理解與適用》【一】,人民法院出版社 2020 年版,第 638 頁。

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

31

因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的導(dǎo)致合同解除的落腳點仍然在于“不能實

現(xiàn)合同目的”，只有在因不可抗力達(dá)到不能實現(xiàn)合同目的的程度時，當(dāng)事人才能

解除合同。不可抗力認(rèn)定的另一重要問題在于不可抗力與合同履行障礙之間是否

存在因果關(guān)系。具體而言，即要求不可抗力應(yīng)當(dāng)是合同履行障礙的直接或者根本

原因，即若未發(fā)生不可抗力，就不至于出現(xiàn)履約障礙；另外我們亦需考慮不可抗

力與履約障礙之存在的阻斷事由。

3簡言之，如果當(dāng)事人訂立合同時能夠預(yù)見或

者應(yīng)當(dāng)預(yù)見可能發(fā)生不能避免、不能克服的客觀情勢的，則不構(gòu)成合同履行中

的不可抗力。

（3）關(guān)于預(yù)期違約

在履行期限尚未屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履

行主要債務(wù)的，多數(shù)學(xué)者稱之為預(yù)期違約。在履行期限屆滿前，賦予債權(quán)人解除

權(quán)的正當(dāng)基礎(chǔ)是忠實義務(wù)的違反。

4預(yù)期違約既可表現(xiàn)為債務(wù)人明確表示不履行

主要債務(wù)，又可表現(xiàn)為債務(wù)人以自己的行為表明不履行主要債務(wù)。前者稱為明示

違約，后者稱為默示違約。鑒于篇幅，此處不贅。

（4）關(guān)于遲延履行

前述第 563 條第 1 款第 3 項、第 4 項規(guī)定了遲延履行債務(wù)而引起合同解除的

情形，可以分為以下兩種：

①履行期限對合同目的實現(xiàn)不具有實質(zhì)性影響的

如果當(dāng)事人一方在履行期限到來后遲延履行債務(wù)，另一方當(dāng)事人就可以主張

解除合同的話，則必然會導(dǎo)致合同解除的任意性，造成不必要的財產(chǎn)損失和交易

成本的增加，因此《民法典》第 563 條規(guī)定履行期限對合同目的之實現(xiàn)不具有根

3 參見葉林:《論不可抗力制度》,載《北方法學(xué)》2007 年第 5 期。

4 參見趙文杰:《<合同法>94 條(法定解除)評注》,載《法學(xué)家》2019 年第 4 期。

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

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本影響的，債務(wù)人在履行期限屆滿后履行，通常僅會令債權(quán)人遭受有限損失，

不至于使其合同目的落空。在這種情況下，即使債務(wù)人遲延履行合同主要債務(wù)，

也不允許債權(quán)人立即解除合同，其應(yīng)向債務(wù)人發(fā)出履行債務(wù)的催告。催告的主要

目的在于，盡快確定寬限期，明確解除權(quán)行使的條件。

②履行期限對合同目的實現(xiàn)具有實質(zhì)性影響的

若債權(quán)人的利益與履行的時效性密切關(guān)聯(lián)，履行期限對合同目的之實現(xiàn)至關(guān)

重要，債務(wù)人如不在約定的期日或者期限作出履行，債權(quán)人的合同目的將難以實

現(xiàn)。如銷售商向生產(chǎn)商訂購重要節(jié)日如春節(jié)、圣誕節(jié)所需商品，但生產(chǎn)商卻未能

按期供貨，則勢必會造成銷售商所期待的合同利益落空。對于此種情形，只要債

務(wù)人陷入遲延，即可認(rèn)為構(gòu)成根本違約，非違約方不必再發(fā)出催告，可立即解

除合同。在確定遲延履行對合同履行影響的嚴(yán)重程度時，應(yīng)考慮遲延的時間長短

以及因遲延給債權(quán)人造成的實際損失等問題。債權(quán)人還應(yīng)舉證證明債務(wù)人遲延履

行以后，合同繼續(xù)履行對其沒有任何利益，或者繼續(xù)履行只會使其蒙受更大損失。

如遲延履行產(chǎn)生與按時履行基本相同的效果，則不能認(rèn)為遲延履行導(dǎo)致合同目

的落空。

（5）關(guān)于不定期繼續(xù)性合同

需要提示注意的是，《民法典》第 563 條在《合同法》第 94 條的立法成果上

又進(jìn)一步予以完善，即增加不定期繼續(xù)性合同可以隨時終止的條款。

現(xiàn)實生活中，因合同本身的性質(zhì)使然，如租賃合同、保管合同、借用合同等，

或者基于穩(wěn)定合同關(guān)系、降低交易成本等因素考慮，當(dāng)事人訂立不定期繼續(xù)性合

同的現(xiàn)象較為普遍。其主要特點在于合同債務(wù)是繼續(xù)實現(xiàn)的債務(wù)，不因債務(wù)人的

一次履行而消滅。該種類型或狀態(tài)下的合同，雙方當(dāng)事人均可在提前通知的情況

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

33

下，行使無理由結(jié)束合同關(guān)系的終止權(quán)。

3、解除權(quán)的行使期限

“權(quán)利上的睡眠者”不受法律保護(hù)，一方當(dāng)事人長時間不行使合同解除權(quán)，

足以證明其并無解除合同的真實意愿，應(yīng)視為其自行放棄了解除合同的權(quán)利。

合同解除權(quán)系形成權(quán)，依法定或約定享有合同解除權(quán)的一方當(dāng)事人，經(jīng)其單

方面意思表示即可使合同效力歸于消滅，打破已有的交易秩序，對當(dāng)事人的權(quán)利

義務(wù)產(chǎn)生重大影響，故此法律不僅嚴(yán)格規(guī)定其行使要件，還限制其行使時間，以

免滋生流弊。如果解除權(quán)人對于享有的合同解除權(quán)，既不行使也不放棄，因合同

隨時有被解除的可能，將使合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系長期處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，

這與保護(hù)交易安全和維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序穩(wěn)定的立法目的相悖。因此，合同解除權(quán)

與其他形成權(quán)一樣，應(yīng)受到除斥期間的限制。若當(dāng)事人經(jīng)過除斥期間不行使法定

解除權(quán)或約定解除權(quán)，該等解除權(quán)將歸于消滅。

關(guān)于合同解除權(quán)的行使期限，既可由法律規(guī)定，也可由當(dāng)事人約定。法律沒

有規(guī)定或當(dāng)事人沒有約定的，則解除權(quán)人應(yīng)該在相對人催告后的合理期限內(nèi)行使。

然而，對于法律未規(guī)定或當(dāng)事人未約定合同解除權(quán)行使期限，且相對人又沒

有催告的情形，如何確定其解除權(quán)的行使期限，《合同法》并未作出具體規(guī)定，

《民法典》第 564 條第 2 款參照《商品房買賣合同司法解釋》第 15 條第 2 款的

規(guī)定進(jìn)行了明確，即沒有法定或約定的解除權(quán)行使期限的，自解除權(quán)人知道或者

應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起 1 年內(nèi)不行使，或者經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行

使的，解除權(quán)歸于消滅。該等 1 年期間為不變期間，不適用中止、中斷或延長

的規(guī)定。

4、解除權(quán)的行使規(guī)則

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

34

在當(dāng)事人具有解除權(quán)的情況下，解除合同的意思表示到達(dá)對方即可發(fā)生解除

合同的效力，只需要對方知悉，不需要對方表示同意。我國對合同解除時間的確

定系采通知到達(dá)的立法模式，即對方知曉解除權(quán)人解除合同的意思表示的時間即

為合同解除的時間。以通知方式行使解除權(quán)的，合同自通知到達(dá)對方時解除；以

提起訴訟或申請仲裁的方式行使解除權(quán)的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副

本送達(dá)對方時解除。

另外值得一提的是，《民法典》第 565 條第 1 款規(guī)定“……對方對解除合同

有異議的，任何一方當(dāng)事人均可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除行為的

效”?？梢钥闯?，《民法典》在《合同法司法解釋（二）》第 24 條的基礎(chǔ)上進(jìn)一步

明確了可提起確認(rèn)合同解除行為效力的當(dāng)事人不以非解除方為限，亦即發(fā)出解除

合同通知的一方在對方針對解除合同通知提出異議后，亦可向法院提起訴訟或

向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁，請求確認(rèn)解除行為發(fā)生解除合同的效力。該等明確與完善，

既可以防止解除權(quán)人濫用解除權(quán)，保護(hù)相對方的合法權(quán)益；亦可以防止相對方對

解除合同提出異議卻又怠于提起確認(rèn)解除行為效力之訴，從而損害解除權(quán)人的利

益。

二、租賃合同解除權(quán)規(guī)定

除了第一部分我們討論的合同篇的一般規(guī)定以外，《民法典》第十四章第 703

條至 734 條以及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法

律若干問題的解釋（2020 年修正）》（簡稱解釋）亦就“租賃合同”進(jìn)行了相關(guān)

特殊性的規(guī)定，可詳見下表：

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

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情形 法條內(nèi)容 序號

出租人解除合同

的法定情形

承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃

物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠

償損失。

民法典

第 711 條

承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人

轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人

造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

民法典

第 716 條

承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以

請求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租

人可以解除合同。

民法典

第 722 條

承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租

人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同

并要求賠償損失的，人民法院依照民法典第七百一十一條的

規(guī)定處理。

解釋

第 6 條

承租人解除合同

的法定情形

有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，

承租人可以解除合同：

（一）租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押；

（二）租賃物權(quán)屬有爭議；

（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制

性規(guī)定情形。

民法典

第 724 條

因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、

滅失的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金；因租賃

物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承

租人可以解除合同。

民法典

第 729 條

租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同

時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

民法典

第 731 條

出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況

下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定

履行合同的承租人：

（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；

（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依

照民法典的有關(guān)規(guī)定處理。

解釋

第 5 條

不定期租賃

當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五

百一十條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃；當(dāng)事人可

以隨時解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。

民法典

第 730 條

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

36

通過上表我們可以看出，在合同篇一般規(guī)定的基礎(chǔ)上，結(jié)合租賃合同的相關(guān)

特點，《民法典》及《解釋》就其相關(guān)解約情形進(jìn)行了細(xì)化。鑒于篇幅，此處不

再逐條闡述。

需要指出的是，《民法典》第 716 條規(guī)定了轉(zhuǎn)租情形下的出租人解除權(quán)。但

是出租人的解除權(quán)仍然受相關(guān)期間的限制，即根據(jù)《民法典》第 718 條規(guī)定，

對于擅自轉(zhuǎn)租，出租人在知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在 6 個月內(nèi)未提

出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。另外，鑒于出租人的解除權(quán)具有法定性，是法

律賦予的出租人的權(quán)利，故此如果出租人與承租人在訂立租賃合同時通過協(xié)商一

致排除了出租人的解除權(quán)，應(yīng)當(dāng)視為出租人同意轉(zhuǎn)租。

三、實務(wù)判例索引

截至 2022 年 5 月 30 日，筆者經(jīng)查詢爬梳北大法寶司法案例庫，檢索相關(guān)信

息如下：

房屋租賃合同糾紛案由項下，裁判結(jié)果以“解除”為關(guān)鍵詞的案件數(shù)量及法

院層級情況大致如下：（1）由上海市高級人民法院審結(jié)的該類案件有 3 件；（2）

2021 年審結(jié)案件共計 1630 件，其中由中級人民法院審結(jié) 12 件；（3）2022 年截

至目前審結(jié) 47 件，均為基層法院。相關(guān)案件數(shù)量僅占同類案件中的 10%左右。

從檢索結(jié)果我們亦可以看出，無論之于法律規(guī)定，亦或司法審判實務(wù)，均以

促進(jìn)合同履行、維系市場經(jīng)濟(jì)秩序穩(wěn)定為裁判導(dǎo)向。除去雙方可獲協(xié)商一致的解

除情形外，之于出租人的解除權(quán)，基本仍集中在承租人未支付租金的違約情形（且

進(jìn)入訴訟程序中仍未能支付）；之于承租人的解除權(quán)，基本以房屋不符合約定致

使其無法正常使用為由。

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

37

法院 判決文書摘抄內(nèi)容

高 院

鑒于雙方當(dāng)事人的違約行為導(dǎo)致本案中雙方已喪失相互信賴的基礎(chǔ)，合同繼續(xù)履

行沒有現(xiàn)實基礎(chǔ)和意義，且雙方均有解除合同的意思表示，客觀上合同也無法繼

續(xù)履行……

來源|(2016)滬民終 460 號

本院認(rèn)為，昆侖商城未按約支付租金，明虹公司依法經(jīng)催告后行使合同解除權(quán)，

有事實和法律依據(jù)……

來源|(2014)滬高民一(民)終字第 11 號

一中院

本案中，除免租期物業(yè)費外，沈濤僅預(yù)付過一個月的租金和物業(yè)費，自商場開業(yè)

后其未支付過租金和物業(yè)費，顯已超過合同約定的二十五日寬限期，顥晴公司按

約定有權(quán)行使合同解除權(quán)……

來源|(2021)滬 01 民終 2803 號

關(guān)于劉洋與愛租公司間的《資產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》解除時間，劉洋提供了其與

愛租公司于 2020 年 9 月 21 日簽訂的《解約協(xié)議》……

來源|(2021)滬 01 民終 9267 號

本院認(rèn)為，米尼家居閔行分公司作為承租人，未按約履行支付租金等合同義務(wù)，

已經(jīng)構(gòu)成違約，一審法院根據(jù)合同約定所認(rèn)定的相應(yīng)付款義務(wù)、房屋返還義務(wù)及

違約責(zé)任均是正確的……

來源|(2020)滬 01 民終 13117 號

根據(jù)查明事實，潘曉恩、陸人捷確未按約支付 2018 年 9 月 15 日之后的租金，已構(gòu)

成根本違約……

來源|(2020)滬 01 民終 8873 號

對于合同的解除問題，由于吳志德未能按約支付租金，已構(gòu)成違約，申龍羊毛衫

廠依據(jù)合同享有合同解除權(quán)……

來源|(2020)滬 01 民終 13152 號

現(xiàn)蘇碟公司、彭江濱均認(rèn)可解除《商鋪租賃合同》，但對解除時間持有不同意見……

來源|(2020)滬 01 民終 13333 號

雙方對合同解除并無異議，但對合同解除的時間及解除責(zé)任存在異議……

來源|(2020)滬 01 民終 11755 號

本院認(rèn)為，天兆公司是否提供了符合合同約定或足以實現(xiàn)合同目的租賃房屋是本

案的主要爭議焦點……本院有理由相信涉案鋪面客觀上無法進(jìn)行排煙管道鋪設(shè)，

因此阻礙了樂彤實現(xiàn)合同目的即經(jīng)營重餐飲……

來源|（2020）滬 02 民終 11566 號

本院認(rèn)為正確。上訴人作為房屋出租方，理應(yīng)向被上訴人提供可以正常使用的房

屋，并負(fù)有不干擾被上訴人正常使用房屋的義務(wù)……

來源|(2021)滬 01 民終 1960 號

二中院

根據(jù)查明的事實，葉志華并未依約支付租金，且將系爭房屋用于了群租，故葉志

華的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，倪靜享有合同解除權(quán)……

來源|(2021)滬 02 民終 3345 號

本院認(rèn)為，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。根據(jù)一審查明

的事實，袁海龍確將系爭房屋轉(zhuǎn)租，石愛新基于此可行使合同解除權(quán)……

來源|(2021)滬 02 民終 11058 號

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

38

四、“履約瑕疵”與“根本違約”

如本篇引言處所論，二中院于 5 月 30 日發(fā)表之典型案例中，就相關(guān)法理及

意見進(jìn)行了闡釋，主要為：“當(dāng)承租人的違約行為顯著輕微且不影響出租人合同

目的實現(xiàn)時，為鼓勵交易，改善營商法治環(huán)境，法院應(yīng)審慎適用合同解除制度。

法院在認(rèn)定約定解除條件是否成就時，應(yīng)從違約方的過錯程度、違約行為的形

態(tài)及違約行為的后果等綜合考慮，根據(jù)誠實信用原則以及鼓勵交易原則，對解

除條件較為寬泛的約定解除權(quán)作出限制?！?/p>

關(guān)于履約瑕疵能否成就約定解除條件？

二中院認(rèn)為：《合同法》第九十三條（《民法典》第五百六十二條）賦予了當(dāng)

事人約定任意解除權(quán)的自由，但如果約定的解除條件過于寬泛，法院應(yīng)依據(jù)誠實

信用原則和鼓勵交易原則，審慎判斷解除條件是否成就，避免造成交易不穩(wěn)定和

社會資源的浪費。

誠實信用原則作為貫穿整個民商事交易的基本原則，在合同義務(wù)上應(yīng)該有所

體現(xiàn)。法院在解釋合同條款、決定合同應(yīng)否解除、確定違約責(zé)任時，應(yīng)該根據(jù)誠

實信用原則合理確定當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，加大對守約者的保護(hù)力度，強(qiáng)化對違約

行為的制裁。職是之故，在判斷約定解除條件是否成就時，不應(yīng)完全根據(jù)合同條

文機(jī)械地確定合同是否解除，可依據(jù)誠實信用原則綜合考量以下三方面因素：

1、違約方的過錯程度。在堅持嚴(yán)格責(zé)任原則的背景下，過錯因素在合同法

的適用中也并非無用武之地。違約方的過錯程度甚至能成為認(rèn)定解除條件是否成

就的決定因素。

2、違約行為形態(tài)。如果是非基于人身信賴關(guān)系訂立的合同，尤其是針對類

似違反附隨義務(wù)這樣的輕微違約行為進(jìn)行約定，則法官在認(rèn)定解除條件是否成就

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

39

時應(yīng)更加謹(jǐn)慎。履約瑕疵是典型的輕微違約行為，如果以此為由隨意解除合同，

則不僅會破壞法律關(guān)系的穩(wěn)定，更不利于當(dāng)事人締約目的的實現(xiàn)。

3、違約行為的后果。如果合同一方已經(jīng)履行了合同的主要義務(wù)，即便有顯

著輕微的違約行為，只要不影響合同主要目的的實現(xiàn)，就不宜根據(jù)合同文本機(jī)械

地認(rèn)定合同具備解除條件。

來源|王曉梅、高勇:《履約瑕疵之合同解除權(quán)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)》

五、合同可否不經(jīng)通知自動解除

關(guān)于約定解除權(quán)的事由發(fā)生，合同是否當(dāng)然可以解除的問題，最高人民法

院民一庭的相關(guān)答復(fù)如下：

當(dāng)事人在合同中約定滿足某種條件時合同自動解除，當(dāng)該條件成就時，能否

認(rèn)定此合同不經(jīng)通知對方即已解除？

最高人民法院認(rèn)為：合同解除是合同權(quán)利義務(wù)終止的重要方式之一，是對合

同效力狀態(tài)的根本性改變。在法律規(guī)定的合同解除方式中，包括當(dāng)事人協(xié)商一致

解除合同，以及解除權(quán)人行使解除權(quán)解除合同。合同的解除須由當(dāng)事人為相應(yīng)的

意思表示，意圖即在于使各方當(dāng)事人對合同效力狀態(tài)是否發(fā)生根本性變化能夠有

明確的認(rèn)識。是否行使合同解除權(quán)，以及依據(jù)何種事實和理由行使合同解除權(quán)，

取決于當(dāng)事人的意思自治。

《民法典》第五百六十五條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方依法主張解除合同的，

應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除；通知載明債務(wù)人在一定期限內(nèi)不

履行債務(wù)則合同自動解除，債務(wù)人在該期限內(nèi)未履行債務(wù)的，合同自通知載明

的期限屆滿時解除。對方對解除合同有異議的，任何一方當(dāng)事人均可以請求人民

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

40

法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除行為的效力。”其意在強(qiáng)調(diào)，當(dāng)事人一方行使約定或

法定的合同解除權(quán)時，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ桨l(fā)出通知，作出明確意思表示。該條雖未覆蓋

約定自動解除條件的情形，但出于促進(jìn)合同關(guān)系的變動在雙方當(dāng)事人之間清晰化、

明確化的考量，若當(dāng)事人在合同中約定滿足條件時合同自動解除，不宜認(rèn)為該

條件成就時，合同可以不經(jīng)通知即解除。

來源|最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判實務(wù)問答》，法律出版社，

2021 年 7 月版，第 29 頁。

六、發(fā)出兩份解除通知，哪份為準(zhǔn)

解除權(quán)人在發(fā)出一份解除通知并經(jīng)送達(dá)后，又發(fā)出一份解除通知，關(guān)于相關(guān)

解除條件進(jìn)行了變更，應(yīng)當(dāng)以哪一份為準(zhǔn)？

關(guān)于這個問題，最高人民法院認(rèn)為：解除合同的通知因意思表示生效而發(fā)生

解除效果，且基于對相對人合理信賴的保護(hù)，一般具有不可撤銷性，解除條件已

經(jīng)成就。解除權(quán)人將解除通知送達(dá)對方，對方收悉后未予答復(fù)，爾后解除權(quán)人又

重新發(fā)出一份更改后的解除通知，而對方主張合同已被前一份通知解除的，應(yīng)認(rèn)

定合同自第一次通知到達(dá)對方時即告解除。

來源|參見最高人民法院(2014)民一終字第 58 號上訴人北京中億創(chuàng)一科技發(fā)

展有限公司與被上訴人信達(dá)投資有限公司、一審被告北京北大青鳥有限責(zé)任公司、

一審被告正元投資有限公司房屋買賣合同糾紛案民事判決書，載最高人民法院民

事審判第一庭編:《民事審判指導(dǎo)與參考》總第 62 輯，人民法院出版社 2015 年

版，第 247-249 頁。

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

41

七、合同解除后的裝修殘值如何處理

關(guān)于合同解除后的裝飾裝修殘值損失的處理問題，《解釋》第 8 條及第 9 條

作出了解答：

1、承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當(dāng)事

人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀

損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

2、承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾

裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝

飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；

（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝

飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以

適當(dāng)補(bǔ)償；

（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙

方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；

（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修

殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

八、承租人擅自轉(zhuǎn)租的租金差歸誰所有

出租人行使解除權(quán)后，對承租人擅自轉(zhuǎn)租期間收取的租金差價應(yīng)當(dāng)如何處

理？

關(guān)于這個問題，最高人民法院認(rèn)為：實踐中，承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租時，經(jīng)常會與

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

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第三人約定高于原租賃合同的租金價格。在征得出租人同意的轉(zhuǎn)租合同中，承租

人收取租金具有合法性，該差價自然可以由承租人保留。但在承租人擅自轉(zhuǎn)租的

合同中，承租人轉(zhuǎn)租不具有合法性，出租人可以解除合同。

然而，在合同解除前，承租人在擅自轉(zhuǎn)租期間，已經(jīng)收取第三人的租金差

價應(yīng)如何處理，實務(wù)中存在不同意見。一種意見認(rèn)為，由于承租人取得該差價沒

有合法理由，該租金差價構(gòu)成不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)當(dāng)返還第三人。另一種意見認(rèn)為，承

租人與出租人之間的轉(zhuǎn)租合同有效，承租人收取租金有合同依據(jù)，并非不當(dāng)?shù)美?/p>

我們認(rèn)為，承租人擅自轉(zhuǎn)租情況下，承租人雖不具有將租賃物進(jìn)行轉(zhuǎn)租的

處分權(quán)，但其與第三人訂立轉(zhuǎn)租合同的效力應(yīng)當(dāng)適用無權(quán)處分的處理規(guī)則，轉(zhuǎn)

租合同的效力并不因此受到影響。因承租人的擅自轉(zhuǎn)租，導(dǎo)致出租人解除合同的，

承租人仍應(yīng)當(dāng)依照轉(zhuǎn)租合同向第三人承擔(dān)交付租賃物的義務(wù)，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約

責(zé)任。因擅自轉(zhuǎn)租的合同效力不受影響，承租人作為轉(zhuǎn)租合同中的出租人，承租

人收取租金具有合同依據(jù)，并不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，不?yīng)返還給第三人。但是，因承

租人擅自轉(zhuǎn)租的行為屬于非法處分租賃物，該差價可以作為對出租人損失的補(bǔ)

償，歸出租人所有。

九、疫情背景下的出租人解除權(quán)

筆者曾于《疫情下的上海房地產(chǎn)租賃|法律適用問題》一文中將疫情所涉房

屋租賃相關(guān)問題予以闡釋，可詳見往期鏈接，本篇不再贅述。僅就疫情背景下涉

及出租人的解除權(quán)問題羅列相關(guān)法院觀點如下：

（1）最高人民法院《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題

的指導(dǎo)意見（二）》第一條第 5 項規(guī)定：“承租房屋用于經(jīng)營，疫情或者疫情防控

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

43

措施導(dǎo)致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照

約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民

法院不予支持?！?/p>

（2）上海市高級人民法院《關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列

問答（2022 年版）》問題 6：

“問：疫情期間，出租人能否以商業(yè)用房承租人遲延支付租金為由主張解除

合同，并要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任？

答：承租房屋用于經(jīng)營，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或

者營業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解

除租賃合同，由承租人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。”

依據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百九十條：

當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全

部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時

通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。

當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責(zé)任。結(jié) 語

綜上，我們可以看出，關(guān)于合同的履行，無論之于法律法規(guī)規(guī)定，亦或司法

審判實務(wù)，均應(yīng)以促進(jìn)合同履行、維系市場經(jīng)濟(jì)秩序穩(wěn)定為裁判導(dǎo)向。除協(xié)商一

致情形外，合同的單方行權(quán)解除則以“根本違約/合同目的不能實現(xiàn)/合同目的落

空”為相關(guān)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

關(guān)于出租人的解除權(quán)，基本集中于承租人未依約支付租金的違約情形（且進(jìn)

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

44

入訴訟程序中仍未能支付）；關(guān)于承租人的解除權(quán)，基本以房屋不符合約定要件

致使其無法正常使用為由。

鑒于此，律師建議，在合同訂立及履行過程中，為更好地維護(hù)自身的合法權(quán)

益：

締約階段，應(yīng)就相關(guān)商務(wù)要件予以固定，就違約情形適配以相應(yīng)的違約責(zé)任

后果；

履約階段，應(yīng)注意收集保存相關(guān)證據(jù)及所涉違約情形的過程資料；

涉訴階段，當(dāng)合同相對方觸發(fā)相關(guān)解約條款時，應(yīng)準(zhǔn)確評估其是否滿足有關(guān)

法律及實務(wù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，并及時于法定期間內(nèi)行使解除權(quán)利，以免承擔(dān)權(quán)利消滅的

不利后果。

文中腳注：

1、參見王家福主編:《中國民法·民法債權(quán) 》,法律出版社 1991 年版,第 364 頁。

2、參見最高人民法院民法典貫徹實施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編:《中華人民共和國民法典

合同編理解與適用》【一】,人民法院出版社 2020 年版,第 638 頁。

3、參見葉林:《論不可抗力制度》,載《北方法學(xué)》2007 年第 5 期。

4、參見趙文杰:《<合同法>94 條(法定解除)評注》,載《法學(xué)家》2019 年第 4 期。

法律實務(wù)指引手冊系列|房地產(chǎn)篇

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第三篇 疫情背景下涉房屋租金減免政策匯總