第一章

一、選擇題

1. 單選題

(1)房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上相關(guān)定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體

上的權(quán)益，是實(shí)物、權(quán)益、( )三者的綜合體。

A. 土地 B. 區(qū)位 C. 地上定著物 D. 建筑物

(2)下列( )屬于房屋。

A. 道路 B. 橋梁 C. 教室 D. 煙囪

(3)建造在地上的假山屬于下列哪一種類？( )

A. 建筑物 B. 構(gòu)筑物

C. 其他地上相關(guān)定著物 D. 土地

(4)一般來(lái)說(shuō)，凡是能夠自行移動(dòng)或者用外力能夠推動(dòng)，且又不改變其性質(zhì)和價(jià)值的財(cái)

產(chǎn)屬于動(dòng)產(chǎn)；不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)屬于( )。

A. 房屋 B. 建筑物 C. 土地 D. 不動(dòng)產(chǎn)

(5)具體一宗土地的空間范圍可以分為三層，即( )。

A. 地球表面 B. 地上空間

C. 地下空間 D. 以上三者的綜合

(6)( )是指一定地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與該塊土地總面積的比值。

A. 容積率 B. 建筑密度 C. 建筑高度 D. 建筑層數(shù)

(7)( )又稱建筑覆蓋率，通常是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積與該塊土

地總面積的比率(%)。

A. 容積率 B. 建筑密度 C. 建筑高度 D. 建筑層數(shù)

(8)如果某一地塊上每幢建筑物上下各層的建筑面積均相同，則必然會(huì)有：建筑容積率

=建筑密度×( )。

A. 土地總面積 B. 建筑總面積

C. 建筑總層數(shù) D. 建筑基底總面積

(9)通常所說(shuō)的“三通一平”“五通一平”或“七通一平”是指( )。

A. 基礎(chǔ)設(shè)施 B. 土地承載力

C. 地質(zhì)條件 D. 公共配套設(shè)施

(10)房地產(chǎn)由于具備( )條件，才需要估價(jià)。

A. 保值增值性 B. 獨(dú)一無(wú)二性 C. 流動(dòng)性差 D. 數(shù)量有限性

2. 多選題

(1)房地產(chǎn)有（ ）形態(tài)。

A. 土地 B. 權(quán)益 C. 區(qū)位

D. 房地合成體 E. 建筑物

(2)下列( )屬于構(gòu)筑物。

A. 煙囪 B. 橋梁 C. 道路

D. 辦公室 E. 臥室

(3)房地產(chǎn)按其開(kāi)發(fā)程度來(lái)劃分，可以分為( )幾類。

A. 生地 B. 現(xiàn)房 C. 熟地

D. 在建工程 E. 毛地

(4)對(duì)土地利用的限制，可以歸納為( )。

A. 土地所有權(quán) B. 土地使用權(quán)

C. 土地征用的限制 D. 房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制

E. 土地權(quán)利設(shè)置及其行使的限制

(5)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因主要有( )。

A. 對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良 B. 過(guò)度投機(jī)

C. 通貨膨脹 D. 外部經(jīng)濟(jì)

E. 需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

(6)屬于收益性房地產(chǎn)的有( )。

A. 酒店 B. 未開(kāi)發(fā)的土地 C. 旅館

D. 教堂 E. 寫(xiě)字樓

(7)房地產(chǎn)具備的特性有( )。

A. 保值增值性 B. 個(gè)別性 C. 價(jià)值巨大性

D. 相互影響性 E. 不可移動(dòng)性

(8)“七通一平”一般是指具有了道路、供水、排水、( )等基礎(chǔ)設(shè)施或條件及場(chǎng)地

平整。

A. 供電 B. 熱力 C. 通信

D. 燃?xì)?E. 排污

二、判斷題

(1)獨(dú)一無(wú)二性又稱獨(dú)特性、異質(zhì)性、個(gè)別性。房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性派生出了不可移動(dòng)

性，可以說(shuō)沒(méi)有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。 ( )

(2)其他地上相關(guān)定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不可分離；或者

雖然可以分離，但是分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能；或者會(huì)使土

地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物體。 ( )

(3)已經(jīng)停工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不屬于在建工程。 ( )

(4) 房 地 產(chǎn) 的 特 性 主 要 取 決 于 土 地 的 特 性 ， 是 以 土 地 的 特 性 為 基 礎(chǔ) 的 。

( )

(5)在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)估價(jià)中，除了土地與建筑物的價(jià)值外，也可能含有房地產(chǎn)以外的部

分財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。 ( )

(6)房地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體好，價(jià)格就一定高。 ( )

(7)房地產(chǎn)的自然地理位置是固定不變的，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置卻有可能改變。

( )

(8)房地產(chǎn)按經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分，可以分為出售型房地產(chǎn)、出租型房地產(chǎn)、自用型房

地產(chǎn)、營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)、收益型房地產(chǎn)、非收益型房地產(chǎn)等。 ( )

(9)土地使用權(quán)人在建造建筑物時(shí)，不需要照顧到周圍相鄰人的實(shí)際需要，與相鄰建筑

物不必保持適當(dāng)距離并且不必限制其高度，相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照與他無(wú)關(guān)。

( )

(10)抵押權(quán)屬于他物權(quán)。 ( )

三、簡(jiǎn)答題

(1)什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)的實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位的概念分別是什么？

(2)對(duì)一宗土地的認(rèn)識(shí)包括哪些方面？

(3)對(duì)一宗建筑物的認(rèn)識(shí)包括哪些方面？

(4)房地產(chǎn)的特性主要有哪些？

(5)房地產(chǎn)的類型主要有哪些？

四、計(jì)算題

(1)某塊土地總面積為 200 平方米，地上建筑物各層建筑面積相同，建筑密度為 60%，

建筑容積率為 6，則該建筑物共有多少層？總建筑面積為多少？

(2)某塊土地總面積為 100 平方米，其上建筑物的基底面積為 60 平方米，建筑物的總

建筑面積為 400 平方米，則

該塊土地的容積率和建筑密度各是多少？

第二章

一、選擇題

1. 單選題

(1)房地產(chǎn)價(jià)格水平及其變動(dòng)是房地產(chǎn)的( )這兩種力量共同作用的結(jié)果。

A. 供需與價(jià)格 B. 需求與價(jià)格 C. 供給與價(jià)格 D. 供給與需求

(2)隨著時(shí)間的推移而減少的是( )。

A. 原始價(jià)值 B. 賬面價(jià)值 C. 市場(chǎng)價(jià)值 D. 投資價(jià)值

(3)現(xiàn)有甲、乙、丙 3 塊地，土地單價(jià)分別是：甲為 1000 元/平方米、乙為 800 元/平方

米、丙為 500 元/平方米，其容積率分別為 6、4、2。如此 3 塊地其他條件完全相同，則明

智的買者會(huì)買哪塊土地？( )

A. 甲 B. 乙 C. 丙 D. 無(wú)法確定

(4)有支付能力支持的需要，稱為( )。

A. 有效需要 B. 有效需求 C. 有效購(gòu)買力 D. 實(shí)際需求

(5)某種房地產(chǎn)的( )指能滿足類似需要、可替代它的其他房地產(chǎn)。

A. 替代品 B. 互補(bǔ)品 C. 附屬品 D. 配套品

(6)由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及變更用途的困難性，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低供求

狀況的，主要是( )。

A. 全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況 B. 全國(guó)本類房地產(chǎn)供求狀況

C. 本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況 D. 本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況

(7)由于土地?cái)?shù)量難以增加或減少且( )，其供給彈性較小。

A. 獨(dú)一無(wú)二 B. 不可移動(dòng) C. 價(jià)值大 D. 供給有限

(8)房地產(chǎn)的( )關(guān)系就像資本的本金與利息的關(guān)系。

A. 價(jià)格與典金 B. 價(jià)格與抵押金

C. 價(jià)格與價(jià)值 D. 價(jià)格與租金

(9)成交價(jià)格圍繞著( )上下波動(dòng)。

A. 評(píng)估價(jià)格 B. 理論價(jià)格 C. 市場(chǎng)價(jià)格 D. 交換價(jià)格

(10)某宗土地總面積 5000 平方米，出讓時(shí)容積率為 5，土地單價(jià)為 4000 元/平方米。

現(xiàn)經(jīng)批準(zhǔn)將容積率提高到 6. 5，應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)額為( )萬(wàn)元。

A. 400 B. 600 C. 750 D. 800

2. 多選題

(1)房地產(chǎn)之所以有價(jià)格，需要具備( )這幾個(gè)條件。

A. 交換性 B. 有用性 C. 稀缺性

D. 有效需求 E. 商品性

(2)由于土地( )，其交易一般需要經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期考慮后才能達(dá)成，因此地價(jià)形成的時(shí)

間通常較長(zhǎng)。

A. 具有獨(dú)一無(wú)二的特性 B. 為不完全市場(chǎng)

C. 價(jià)值大 D. 數(shù)量有限

E. 不可移動(dòng)

(3)房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的( )。

A. 投資價(jià)值 B. 賬面價(jià)值 C. 市場(chǎng)價(jià)值

D. 使用價(jià)值 E. 交換價(jià)值

(4)正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開(kāi)市場(chǎng)、( )進(jìn)行交易形成的價(jià)格。

A. 信息暢通 B. 平等自愿

C. 誠(chéng)實(shí)無(wú)欺 D. 急于出售或急于購(gòu)買

E. 無(wú)利害關(guān)系

(5）受( )等因素的影響，形成的交易價(jià)格為非正常成交價(jià)格。

A. 不了解市場(chǎng)行情 B. 急于出售或急于購(gòu)買

C. 壟斷 D. 無(wú)利害關(guān)系

E. 強(qiáng)迫

(6）只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價(jià)格( )賣者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易才

能成功。

A. 高于 B. 低于 C. 等于

D. 高于或低于 E. 低于或等于

(7）評(píng)估價(jià)值是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)的( )價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果。

A. 客觀 B. 公正 C. 正常

D. 合理 E. 實(shí)際

(8）采用市場(chǎng)比較法測(cè)算得出的結(jié)果通常稱為( )，采用成本法測(cè)算得出的結(jié)果通

常稱為( )，采用收益還原法測(cè)算得出的結(jié)果通常稱為( )。

A. 比準(zhǔn)價(jià)格 B. 拍賣活動(dòng)中的保留價(jià)

C. 積算價(jià)格 D. 招標(biāo)活動(dòng)中開(kāi)發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標(biāo)價(jià)

E. 收益價(jià)格

(9）政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的干預(yù)，包括( )。

A. 政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià) B. 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、宏觀調(diào)控價(jià)

C. 規(guī)定成本構(gòu)成或利潤(rùn) D. 最高限價(jià)、最低限價(jià)

E. 規(guī)定成本利潤(rùn)率

(10）城市基準(zhǔn)地價(jià)是以一個(gè)城市為對(duì)象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)( )劃

分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格水平。

A. 用途相似 B. 地塊相連 C. 地段相鄰

D. 地形相似 E. 地價(jià)相近

二、判斷題

(1）稀缺性是指可用的數(shù)量不夠滿足每個(gè)人的欲望或需要，是相對(duì)缺乏，而不是絕對(duì)

缺乏。 ( )

(2）一般來(lái)說(shuō)，某種房地產(chǎn)的價(jià)格上漲，對(duì)其需求就會(huì)減少；價(jià)格下降，對(duì)其需求就

會(huì)增加。其他商品如炫耀性物品也是如此。 ( )

(3）當(dāng)一種房地產(chǎn)自身的價(jià)格保持不變，而與它相關(guān)的其他房地產(chǎn)的價(jià)格發(fā)生變化時(shí)，

該種房地產(chǎn)的需求不會(huì)發(fā)生變化。 ( )

(4）當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少；相反，

需求就會(huì)增加。 ( )

(5）當(dāng)預(yù)期某種房地產(chǎn)的價(jià)格在下一時(shí)期下降時(shí)，就會(huì)增加對(duì)該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求；

相反，就會(huì)減少對(duì)該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期需求。 ( )

(6）在某種房地產(chǎn)自身的價(jià)格保持不變的情況下，開(kāi)發(fā)成本下降會(huì)減少開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，從

而會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給減少；相反，會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給增加。 ( )

(7）如果開(kāi)發(fā)商預(yù)期某種房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)上漲，就會(huì)減少該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給；如

果開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期是悲觀的，其結(jié)果會(huì)相反。 ( )

(8）某種房地產(chǎn)供給增加大于需求減少，其均衡價(jià)格會(huì)下降，其均衡交易量會(huì)增加。

( )

(9）某種房地產(chǎn)供給減少小于需求增加，其均衡價(jià)格會(huì)上漲，其均衡交易量會(huì)減少。

( )

(10）在賣方市場(chǎng)下，成交價(jià)格往往是偏低的。 ( )

三、簡(jiǎn)答題

(1）房地產(chǎn)存在價(jià)格的前提條件有哪些？

(2）決定房地產(chǎn)供給的因素主要有哪些？

(3）決定房地產(chǎn)需求的因素主要有哪些？

(4）什么是均衡價(jià)格？其形成機(jī)制是什么？

(5）房地產(chǎn)的供求關(guān)系有哪幾種類型？決定某宗房地產(chǎn)價(jià)格的供求關(guān)系主要是哪種類

型的供求關(guān)系？

(6）投資價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值的含義及其區(qū)別和聯(lián)系是什么？

(7）評(píng)估價(jià)值受估價(jià)人員的哪些因素的影響？怎樣才能評(píng)估出客觀合理的價(jià)格？

(8）實(shí)際價(jià)格、名義價(jià)格的含義及其相互關(guān)系是什么？

四、案例分析題

劉先生于 2021 年 2 月 10 日用 100 萬(wàn)元購(gòu)得一間寫(xiě)字間，同年 11 月 1 日出租給王先生

使用，并簽訂了 5 年租賃合同。劉先生現(xiàn)因資金原因要將寫(xiě)字間進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。已知與該寫(xiě)字

間相關(guān)條件相同的空置寫(xiě)字間的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格為 158 萬(wàn)元，因此，劉先生提出以 158 萬(wàn)元

轉(zhuǎn)讓其所有的寫(xiě)字間(王先生無(wú)意購(gòu)買)。試從估價(jià)的角度評(píng)析劉先生定價(jià)的合理性。