住宅

宅物業(yè)二級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

一

、客戶服務(wù)場所

1.設(shè)置客戶服務(wù)場所，配置基本辦公設(shè)備。

2.公示物業(yè)服務(wù)項目負(fù)責(zé)人照片，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)

準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，

公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)。

3.客戶服務(wù)場所工作時間，工作日不少于8小時，其他時

間設(shè)置值班人員。

4.設(shè)置并公示24小時服務(wù)電話。

二、人員

1.從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

2.從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。

3.配備物業(yè)服務(wù)項目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。

4.項目負(fù)責(zé)人具有2年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理工作經(jīng)歷。

三、制度

1.建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全防

范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。

2.建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。

3.建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。

四、檔案

1.建立物業(yè)管理檔案。

2.配備檔案管理人員。

3.應(yīng)用計算機管理基本信息、基礎(chǔ)資料。

五、標(biāo)志

1.設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)

志。

六、客戶服務(wù)

1.涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在

主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。

2.對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行

為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。

3.水、電急修20分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)

場；由專項服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在30分鐘內(nèi)告知。

4.業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在3個工作日內(nèi)

回復(fù)。

5.每年公開征集1次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。

6.配合相關(guān)部門進行公益性宣傳

七、專項服務(wù)委托管理

1.簽訂專項服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。

2.專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操

作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。

3.專項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志。

4.對專項服務(wù)進行監(jiān)督及評價。

基基本礎(chǔ)要要求求

在任何時候，項目組的成員同一時間只

投入一個項目，以確保能建立一個長期

且基于信任的工作環(huán)境。我們都在客戶

的辦公室進行合作，確保隨時提供支持。

我們和客戶組織中的所有層級攜手合作

在解決方案上取得共識，共同承擔(dān)責(zé)任

1.房屋結(jié)構(gòu)。每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)

件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安

全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結(jié)果組

織修繕。

2.建筑部件。

(1）每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽

臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。

(2）每2月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。

(3）每半年檢查1次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、

天棚；室外屋面、散水等。

(4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管

等。3.附屬構(gòu)筑物。

(1）每2月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)

石、管井、溝渠等。

(2）每半年檢查1次雨、污水管井等。

(3）每2月巡查1次大門、圍墻、圍欄等。

(4）每2月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品

等。

(5）每年檢測1次防雷裝置。

與管理層建立深厚且基于信任的關(guān)系

1.建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。

2.運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應(yīng)每月歸檔。

3.組織實施房屋使用安全情況評估檢查。

4.共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕

計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的故

障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。

5.每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃。

6.特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。

7.雷電、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查

并落實防范措施。

8.設(shè)備機房。

(1)每月清潔1次，室內(nèi)無雜物。

(2)設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

(3)在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。

(4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

(5）張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

一

、綜合管理

Choice Us

選擇我們

共用部位及共用設(shè)施設(shè)備

運行、維修養(yǎng)護

二、共用部位

三、無負(fù)壓供水系統(tǒng)

1.按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清

洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)

2.每日巡視1次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。

3.每半年切換1次備用水泵。

4.每年檢查1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年

養(yǎng)護1次水泵。

5.每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前

對暴露管道進行防凍處理。

。

6.水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保

管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。

四、排水系統(tǒng)

1.排水設(shè)施。每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等

設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通。

2.污水泵。汛期每日巡視1次，平時每2周巡視1次，檢

查設(shè)備運行狀態(tài)；每月進行1次手動啟動測試；每年養(yǎng)

護1次。

五、照明和電氣設(shè)備

1.樓內(nèi)照明。每周巡視2次，一般故障1日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故

障1周內(nèi)修復(fù)。

2.樓外照明。每周巡視1次，一般故障2日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故

障2周內(nèi)修復(fù)。

3.應(yīng)急照明。每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。

4.低壓柜。每日巡視1次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1次，養(yǎng)

護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1次電氣安全。

6.控制柜。每月巡視1次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1次，養(yǎng)

護內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。

7.發(fā)電機。每季度試運行1次，保證運行正常。

8.配電室、樓層配電間。防小動物措施完備；穿墻線槽周

邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好。

六、安全防范系統(tǒng)

1.報警控制管理主機。每日巡查1次，檢查設(shè)備運行狀

態(tài)；每月表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。

2.對講門口機。每2月檢查1次按鍵、顯示屏等；2月表面

清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。

3.網(wǎng)絡(luò)控制箱。每半年檢查1次外觀、接線；每半年表面

清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。

4.紅外對射探測器。每半年檢查1次接線、探測范圍、防

水狀況等；每半年表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。

5.圖像采集設(shè)備。每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能；每

月表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。

6.攝像機。每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水

狀況等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1次；每

年防護罩內(nèi)部除塵1次。

7.解碼器。每半年檢查1次防雨罩、接線等，進行相應(yīng)的

調(diào)試；每半年表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。

8.云臺。每半年檢查1次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；

每半年表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。9.讀卡

器每季度檢查1次外觀；每季度表面清潔1次，查看防水狀

況。

9.讀卡器每季度檢查1次外觀；每季度表面清潔1次，查看

防水狀況。10.電磁鎖門鎖。每季度檢查1次吸力、外觀、

接線。

11.出門按鈕。每季度檢查1次開鎖功能、接線。

七、電梯

1.電梯在投入使用前或者投入使用后30日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)

行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于

電梯的顯著位置。

2.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應(yīng)向電梯

檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。

3.日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除；

電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)

附屬儀器儀表應(yīng)每年進行校驗、檢修。

4.應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂

電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期

限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對專項服務(wù)企業(yè)的維

修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務(wù)企業(yè)定期檢修計劃的

落實情況進行監(jiān)督。

5.配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進

行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。

6.制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或

其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救

援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)

在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)

現(xiàn)場。

1.消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每年檢查1次潤滑情

況；每年養(yǎng)護1次室內(nèi)、外消火栓。

2.每周巡查1次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對1

次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。

二、消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護

1.建立、落實消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐

級逐崗明確消防安全職責(zé)。

2.成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌

握消防基本知識和技能；每年組織1次有員工、業(yè)主或使

用人參加的消防演練。

3.設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全

宣傳教育；每年對員工進行2次消防安全培訓(xùn)。

4.每日防火巡查1次，每月防火檢查1次，按照規(guī)定每年

檢測1次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防

車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。

5.發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排

除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機關(guān)消防機構(gòu)報

告。

一

、綜合管理

消防安全防范

一

、基本要求

1.喬木。生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植

株保存率高于90%，年成活率高于90%。

2.灌木。生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植

株保存率高于90%，年成活率高于90%。

3.綠籬和色塊。植株保存率高于90%，年成活率高于

90%。

5.草坪。保證基本成活，草坪覆蓋率高于90%。

二、綠化養(yǎng)護內(nèi)容

1.灌溉。出現(xiàn)干旱情況及時灌溉，不因旱澇原因?qū)е轮参?/p>

出現(xiàn)死亡現(xiàn)象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入

冬前澆水1次。

2.施肥。根據(jù)植物生長情況施肥，一般喬木每2年施肥

1次；灌木每年施肥1次；地被和草坪植物每年春季萌

芽和入冬前后施肥1次至2次；花壇植物根據(jù)生長情況

進行追肥；生長不良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。

3.病蟲害防治。根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每2

周檢查1次病蟲害情況；發(fā)現(xiàn)病蟲害能有效控制，不因

病蟲危害影響景觀效果。

4.整形修剪。喬木每2年修剪1次；灌木每年冬季修剪1

次；綠籬和色塊每年生長季節(jié)和冬季修剪1次；冷季型

草坪生長季節(jié)每月修剪1次至2次，全年至少修剪10

次。

5.除草。每年全面除草2次，重點綠地增加除草次數(shù)，

出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的20%。

6.垃圾處理。綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜

物每周處理2次。

三、工作檢查和記錄

1.生長季節(jié)每2周檢查1次植物生長情況

2.編制綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。

基綠本化養(yǎng)要護求

我們和客戶組織中的所有層級攜手合作

在解決方案上取得共識，共同承擔(dān)責(zé)任

1.樓內(nèi)。（1）大堂、一層候梯廳每日清掃1次、每

周清拖2次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭2次信

報箱、大堂玻璃。（2）樓道、樓梯每周清掃2次、

每月清拖1次樓道、樓梯地面。每月擦拭1次樓梯扶

手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用

設(shè)施。

2.電梯轎箱每日擦拭1次電梯轎廂門、面板。每日

清拖1次轎廂地面。

3.天臺、屋面雨季前、雨季期間各清掃1次天臺、

屋面。每季度巡查1次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時

清掃。

4.樓外道路及設(shè)施每日清掃1次樓外道路。每季度

清潔1次樓外公共照明及共用設(shè)施；每半年清潔1次

雨蓬、門頭等。

5.有害生物預(yù)防和控制配合相關(guān)部門進行有害生物

預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明

顯標(biāo)志。

6.雨雪天氣清潔雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行

清掃。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。

1.按有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)實行垃圾分類。

2.配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。

3.每月至少清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每3日

噴灑1次殺蟲藥。

4.每日清運1次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆

亂倒。

5.垃圾清運車外觀整潔。

一

、生活垃圾的收集、清運

Choice Us

環(huán)選境擇衛(wèi)我生們

二、物業(yè)共用部分清潔

三、工作檢查和記錄

每日檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。

1.主要出入口有專人值守。

2.制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00至22：

00巡視1次，22：00至次日6：00巡視1次。

3.巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。

4.機動車輛憑證出入。

5.安防控制室設(shè)專人24小時值守；監(jiān)控影像資料、報警

記錄應(yīng)留存30日備查。

6.對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。

7.記錄與檔案。

(1)各項工作記錄完整有效。

(2)檔案齊全。

公共秩序維護

1.建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。

2.建立裝飾裝修管理檔案。

3.受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使

用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)

議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和

注意事項。

4.裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未

申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改

正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

5.裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修

管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

6.委托清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采取

圍擋、遮蓋措施，在2日內(nèi)清運。自行清運裝修垃圾的，

應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞?，?日內(nèi)清運。

裝飾裝修管理