土拍研究院

數(shù)據(jù)看市場

2023年11月

長三角重點城市房地產(chǎn)市場分析

本月土地成交規(guī)?；貧w低點，但供應規(guī)模迎來周期性高點

注：長三角重點城市主要包含上海、南京、杭州、蘇州、無錫、常州、寧波等城市（不含縣市）。涉宅用地（不含保障房、安置房）

2023年11月長三角重點城市涉宅用地成交32宗，土地占地面積143.8萬㎡，環(huán)比下降59%，同比下降20%，土地成交金

額291.1億元，環(huán)比下降77%，同比下降38%，11月土地成交量價較上月明顯下降，重新回到年內(nèi)低點，僅南京、蘇州、

無錫有宅地成交。近期蘇錫常、南京、杭州等地紛紛取消最高限價，恢復“價高者得”的土拍規(guī)則，而上海第四批次地

塊依舊延續(xù)現(xiàn)場競價、競報“高品質(zhì)建設”和搖號的土拍規(guī)則，未取消地價上限和房地聯(lián)動價。此外，12月份長三角土

地供應規(guī)模迎來周期性高點，上海12宗待拍、南京18宗待拍、杭州10宗待拍、常州市區(qū)42宗待拍、蘇州10宗待拍、無

錫9宗待拍。

54

32

15

23

141

34

7

21

60

29

96

56

16

0 0

91

26

105

90

11

73

65

37

62

3

31 26

37 39 41 37

54 50

70

32

0

20

40

60

80

100

120

140

160

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

2021.1-2023.11長三角重點城市涉宅用地成交月度走勢

成交總用地面積(萬㎡) 成交總建筑面積(萬㎡) 成交總價(億元) 成交幅數(shù)

市場呈現(xiàn)點狀高熱，溢價率未出現(xiàn)實質(zhì)性上揚

2023年11月長三角重點城市溢價率3.0%，相比上個月減少0.3個百分點，相比往年同期增加1.3個百分點，平均樓面價

11234元/㎡，環(huán)比下降39%，同比下降18%，土拍限價松綁后，溢價率并沒有出現(xiàn)實質(zhì)性的大幅上揚。其中，南京、無

錫均以底價成交，由于地塊屬性較一般，市場反應平平，全部由地方國資托底；而蘇州處于點狀高熱，熱點地塊房企競

價盛況再現(xiàn)。

注：長三角重點城市主要包含上海、南京、杭州、蘇州、無錫、常州、寧波等城市（不含縣市）。涉宅用地（不含保障房、安置房）

15440

180901219512458

14553

16094

13247

12220

13867

19945

11956

17097

13257

0 0

14033

12551

17386

19857

12375

23853

10958

13743

11862

19937

17807

19943

22136

1651016433

19276199521904818330

11234

17%

20%21%

23%

22%

8%

18%

4%

6%

5%

1%

5%

9%

0% 0%

4%

2%

4% 4%

0%

3%

1% 2% 2%

10%

9% 9%

7%

9%

6% 7%

4%

7%

3% 3%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

2021.1-2023.11長三角重點城市涉宅用地樓面價&溢價率月度走勢

成交樓面價(元/m2) 溢價率(%)

核心優(yōu)盤密集入市，成交有望繼續(xù)穩(wěn)中有升

注：長三角重點城市主要包含上海、南京、杭州、蘇州、無錫、常州、寧波等城市（不含縣市）。

2023年11月長三角重點城市新房新增供應391萬㎡ ，環(huán)比上漲33%，同比下降16% ，新房成交277萬㎡，環(huán)比上

漲6%，同比下降29%，新房均價36750元/㎡ ，環(huán)比下降6%，同比下降5% ，整體新房市場熱度相對平穩(wěn)，但總

體成交仍不及去年同期。隨著臨近年底一大批核心優(yōu)質(zhì)樓盤加快領(lǐng)證，密集入市，同時各地樓盤加緊打折營銷，短

期房價仍以跌為主，但新房成交量有望繼續(xù)穩(wěn)中有升。

33027309803056829583314113077229048

33858

31500328873278934924

3995939028

34519

3057329350

39426

42313

39344

3605334528

38877

41455

44525

33637357803647638098

40531387264077342487

39183

36750

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

45000

50000

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

2021.1-2023.11長三角重點城市商品住宅供求量價月度走勢

供應面積(萬㎡) 成交面積(萬㎡) 成交均價(元/㎡)

112 47 118 61 21 22 10

60

44

90

39

15 17 12

66082

27120

32804

26421

30135

22450

18377

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

70000

0

20

40

60

80

100

120

140

上海 南京 杭州 蘇州 寧波 無錫 常州

2023年11月長三角重點城市商品住宅供求量價情況

供應面積(萬㎡) 成交面積(萬㎡) 成交均價(元/㎡)

各能級新房成交規(guī)模不及往年，一線城市房價出現(xiàn)下滑

各能級城市新房成交情況：11月份整體新房成交量環(huán)比上個月維穩(wěn)，但總體成交表現(xiàn)仍不及去年同期；房價方面，一線

城市上海房價環(huán)比略有下滑，居民觀望情緒進一步延續(xù)，現(xiàn)階段購買動力較弱；新一線城市，僅南京和蘇州房價環(huán)比微

漲，受到優(yōu)質(zhì)樓盤密集入市價格帶動；二三線房價保持著相對穩(wěn)定的態(tài)勢。

一線城市 新一線城市 二、三線城市

-18%

-50%

-39%

-25%

-16%

-19%

-43%

8%

2%

10%

-1%

17%

3%

-1%

常州

無錫

寧波

蘇州

杭州

南京

上海

2023年11月長三角重點城市商品住宅

成交面積同環(huán)比

環(huán)比 同比

-0.1%

-5%

-2%

6%

-7%

-9%

3%

-0.9%

-1%

-6%

5%

-8%

3%

-9%

常州

無錫

寧波

蘇州

杭州

南京

上海

2023年11月長三角重點城市商品住宅

房價同環(huán)比

環(huán)比 同比

本月庫存量累積上升，且仍處于2023年較高水平

注：長三角重點城市主要包含上海、南京、杭州、蘇州、無錫、常州、寧波等城市（不含縣市）。

截至2023年11月底，長三角重點城市商品住宅總庫存為3966萬㎡，環(huán)比上漲3.1%，同比上漲0.2%，去化周期為

12.1個月，相比上個月增加0.7個月，相比去年同期增加1.2個月。

總的來看，在供應持續(xù)放量、去化動力不足的情況下，本月庫存量累積上升，且仍處于2023年較高水平，去庫存效

果有待進一步加強。

7.9

7.1 6.7 6.5

5.7 5.6 5.7 5.6 5.9 6.0 6.3 6.6 6.9 6.9

7.5

8.1

9.3

9.9 9.9 10.310.310.710.911.311.210.9

10.2 9.8 9.5 9.7 10.010.511.011.4

12.1

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

2021.1 2021.2 2021.3 2021.4 2021.5 2021.6 2021.7 2021.8 2021.9 2021.10 2021.11 2021.12 2022.1 2022.2 2022.3 2022.4 2022.5 2022.6 2022.7 2022.8 2022.9 2022.10 2022.11 2022.12 2023.1 2023.2 2023.3 2023.4 2023.5 2023.6 2023.7 2023.8 2023.9 2023.10 2023.11

2021.1-2023.11長三角重點城市商品住宅可售面積&去化周期走勢

可售面積(萬㎡) 近一年去化周期(月)

各城市庫存全部上升，去化周期呈現(xiàn)不同程度拉長

城市 2023年10月

可售面積(萬㎡)

2023年11月

可售面積(萬㎡)

可售面積環(huán)比 2023年10月

去化周期(月)

2023年11月

去化周期(月)

去化周期差值

（本月-上月）

蘇州 715 736 3.0% 14.5 15.3 0.8

南京 799 802 0.4% 15.2 15.5 0.3

無錫 504 509 1.0% 21.4 23.0 1.6

上海 635 688 8.3% 7.8 8.9 1.1

杭州 454 482 6.1% 4.9 5.2 0.3

常州 356 360 1.1% 26.6 29.6 3.0

寧波 382 388 1.7% 15.0 15.7 0.7

注：去化周期=可售面積/近一年流速

從長三角重點城市對比來看，上海、杭州、蘇州新房供應放量，且供求比增長明顯，致使庫存量分別環(huán)比上漲

8.3%、6.1%、3.0%，其他城市庫存量環(huán)比小幅上漲。消化周期環(huán)比來看均有不同程度的拉長，上海、杭州消化周

期小幅拉長，但仍遠低于警戒線，常州、無錫去化周期超23個月以上，存在庫存積壓風險。

TOP前三項目金額占比超22%，核心品質(zhì)樓盤成交領(lǐng)先

長三角各重點城市金額榜首位分別為：

上海浦開摩登江南58.67億元、南京天琴華樟6.21億元、杭州之江未來社區(qū)24.12億元、蘇州華潤潤云7.55億元、無

錫宸風云廬1.49億元、常州華盛·瓏御中棠1.43億元、寧波璀璨長樂3.26億元。

2023年11月長三角各重點城市商品住宅金額榜TOP前三

城市 排行 項目 區(qū)域 成交金額(億元) 成交套數(shù)(套) 成交均價(元/㎡)

上海

1 浦開摩登江南 浦東 58.67 270 115024

2 上港·星江灣 寶山 33.14 433 74755

3 華發(fā)靜安華府 靜安 27.90 213 117959

南京

1 天琴華樟 建鄴 6.21 22 77589

2 中寧府 建鄴 5.04 29 75206

3 萬科朗拾二期 雨花臺 2.71 58 43507

杭州

1 之江未來社區(qū) 西湖區(qū) 24.12 446 33679

2 芝瀾月華軒 上城區(qū) 22.43 110 67531

3 沄萃府 蕭山區(qū) 14.50 479 26956

蘇州

1 華潤潤云 園區(qū) 7.55 104 45715

2 和月泊庭 姑蘇區(qū) 5.19 53 51255

3 恒大珺睿庭 相城區(qū) 4.00 148 21258

無錫

1 宸風云廬 濱湖區(qū) 1.49 37 26391

2 新力朗詩熙華府 濱湖區(qū) 1.41 35 25179

3 城灣 經(jīng)開區(qū) 1.19 44 25575

常州

1 華盛·瓏御中棠 武進區(qū) 1.43 31 26481

2 萬科·瑧灣匯 鐘樓區(qū) 1.00 23 23256

3 金隅·鐘樓天筑 鐘樓區(qū) 0.97 29 24250

寧波

1 璀璨長樂 海曙 3.26 94 31875

2 云河頌 鄞州 2.66 27 46813

3 V-land甬江天地 鄞州 2.60 48 39133

政策端：

近期，高層頻頻發(fā)聲金融支持房地產(chǎn)，與以往不同的是，提出一視同仁滿足房企的合理融資需求，并明確銀行貸款“三

個不低于”，民營房企的合理融資需求獲得支持。11月份全國有80余城出臺各類穩(wěn)樓市政策，包括購房補貼、優(yōu)化住房

限購、提高多孩家庭公積金額度、放寬落戶條件等購房支持政策。此外，“認房不認貸”等政策持續(xù)顯現(xiàn)，以及各地

“以舊換新”、“賣舊買新”舉措逐步探索出新模式，促進置換需求持續(xù)釋放。

土地端：

11月長三角重點城市土地占地面積143.8萬㎡，環(huán)比下降59%，土地成交金額291.1億元，環(huán)比下降77%，成交熱度方

面，本月平均溢價率3.0%，市場依然延續(xù)此前低迷、點狀火熱的格局，個別優(yōu)質(zhì)地塊引發(fā)激烈競拍，但整體熱度將保持

低位運行，短期土拍規(guī)則調(diào)整對市場的帶動效果有限。

新房端：

本月長三角重點城市整體新房成交熱度穩(wěn)中有升，但行情改善并不明顯，政策刺激效應尚未充分顯現(xiàn)。城市分化預期延

續(xù)，各等級城市成交量全線下滑，市場復蘇滯緩，整體客戶購房情緒仍相對低落。

展望：

年末土地供應規(guī)模的周期性高點來臨，預計12月土地市場在成交規(guī)模上將有一定回升。同時，12月恰逢房企業(yè)績沖刺季，

新房供應有望持續(xù)回升，預計整體新房成交環(huán)比有望止跌回升，但漲幅有限。

土拍研究院觀察

PART/01 合肥土地市場分析

299

503 554 232 609

1142 1211

439

341

652 688

424

51

84

105

48

0

20

40

60

80

100

120

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

2020年 2021年 2022年 2023年

1-11月

合肥市區(qū)年度土地供求對比分析

占地面積（萬㎡） 建面面積（萬㎡）

成交金額（億元） 宗數(shù)

土地統(tǒng)計口徑：經(jīng)營性用地；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；合肥市區(qū)：包河區(qū)、蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、濱湖區(qū)、新站區(qū)，（含保障）

2023年1-11月合肥市區(qū)共成交48宗地塊（純住宅用地33宗，商住用地3宗，商服用地7宗，其他用地5宗），總成交

面積約232萬㎡，成交金額約424億元。11月2日，合肥市區(qū)迎來不限地價上限后首場土拍，這也是本年度第八場土

拍，共出讓了5宗地塊，含1宗安置房用地和1宗租賃住房用地，成交面積30.2萬㎡，成交金額76.7億元；11月20日，

合肥市區(qū)進行了第九場土拍，再成交4宗地塊，除了高新區(qū)1宗是商業(yè)服務業(yè)地塊，其余3宗均為涉宅地塊，成交面積

約17.4萬㎡，成交金額約31.9億元。另外，廬陽區(qū)LY202309號、濱科城BK202307號地塊順延至12月28日拍賣。

經(jīng)營性用地成交分析

住宅類, 33,

69%

商住類, 3,

6%

商服類, 7,

15%

其他, 5, 10%

2023年1-11月合肥市區(qū)經(jīng)營性用地成交占比

（單位：宗數(shù)）

2023年1-11月份合肥市區(qū)共成交33宗涉宅地塊，總成交建筑面積約347萬㎡，成交金額約407億元。其中11月份，合

肥市區(qū)共新增6宗普通涉宅用地成交，分別為11月2日，成交3宗（濱湖1宗，包河2宗）；11月20日成交3宗（廬陽、

瑤海、經(jīng)開各1宗）；本月兩次成交累計總成交面積約35萬㎡，總成交建面約79萬㎡，攬金101.46億元，成交樓面均

價12777元/㎡，平均溢價率26.84%。

446 322 948 997 347

630 656

7225 6645 408 6578

11740

19663 19013 20994 22510

0

10000

20000

30000

0

500

1000

1500

2020年 2021年 2022年 2023年1-11月

合肥市區(qū)年度涉宅類土地供求對比分析

土地成交建面（萬㎡） 土地成交總價（億元）

平均樓面價（元/m2） 新房成交均價（元/㎡）

32

52

80

33

22%

12%

9%

16.13%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

0

20

40

60

80

100

2020年 2021年 2022年 2023年

1-11月

合肥市區(qū)年度涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價率對比分析

成交宗數(shù) 溢價率

151 52

102

47 27

25

5 11 79

75

0 0

68

101

56

33

33

7 9 0

101

4936

13026 9853

11844 12600 13426 14542

8250

12777

0

5000

10000

15000

20000

0

50

100

150

200

近一年合肥市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價（元/㎡）

14

0 0

6

10

4

3

2

1 1

0

6

7%

14% 12% 14% 15% 15% 15%

0%

27%

0%

10%

20%

30%

0

5

10

15

近一年合肥市區(qū)涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價率分析

成交宗數(shù) 溢價率

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；合肥市區(qū)：包河區(qū)、蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、濱湖區(qū)、新站區(qū)

（備注：4月份二批次成交中包河、高新、經(jīng)開各含1宗部分保障地塊，按普通涉宅地塊進行統(tǒng)計。）

涉宅類用地成交分析

230 101 22 140 65 83 171 184

102

54

31

45

28 24

0

63

184

128

11

99

36

58

33

107

136

90

20

53

21 26

0

61

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

0

50

100

150

200

250

包河區(qū) 濱湖區(qū) 高新區(qū) 經(jīng)開區(qū) 廬陽區(qū) 蜀山區(qū) 新站區(qū) 瑤海區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對比分析

2022年成交建面（萬㎡） 2023年1-11月成交建面（萬㎡）

2022年成交金額（億元） 2023年1-11月成交金額（億元）

對比合肥各區(qū)域成交，分別包河10宗、濱湖4宗、高新2宗、經(jīng)開3宗、廬陽4宗、蜀山3宗、瑤海7宗。其中成交建面、

成交金額最高的為包河區(qū)，成交建面102萬㎡，成交金額136億元；從溢價率方面來看，放開限價之后，濱湖區(qū)的溢

價最高，已經(jīng)達到24.5%；從平均樓面價來看，濱湖區(qū)依舊是位居首位，可見相對而言，濱湖區(qū)土地市場熱度較高。

13353

16710

6374

11874

7585

10903

9612

7%

15%

12% 8%

7%

13%

1%

8%

16.09%

24.50%

12.49%

15.69%

7.07%

9.82% 12.68%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

18000

包河區(qū) 濱湖區(qū) 高新區(qū) 經(jīng)開區(qū) 廬陽區(qū) 蜀山區(qū) 新站區(qū) 瑤海區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價&溢價率對比分析

2022年平均樓面價(元/㎡) 2023年1-11月平均樓面價(元/㎡)

2022年溢價率 2023年1-11月溢價率

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；合肥市區(qū)：包河區(qū)、蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、濱湖區(qū)、新站區(qū)

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

從榜單來看，合肥市區(qū)2023年1-11月土拍中，房企參拍度整體尚可。上半年整體熱度頗高，而從下半年情況來看，7

月五批次的2宗涉宅地塊均進入觸頂競品質(zhì)，但分別僅為6家和9家競品質(zhì)，參與房企數(shù)量較上半年動輒幾十家而言，

有所下滑；而8月僅成交1宗涉宅地塊（廬陽區(qū)LY202308號地塊），但是該地塊房企參與度尚可，共有41家房企報名

參拍，開拍后1秒觸頂最高限價轉(zhuǎn)競品質(zhì)階段。但9月份瑤海區(qū)成交的1宗住宅地塊，則為底價成交；10月份無新增成

交。而在本次11月份兩場土拍中，整體熱度則有所回升，其中11月2日的濱湖、包河地塊，均有10余家參拍，現(xiàn)場競

價也較為“瘋狂”，最終兩片區(qū)土地單價記錄均被刷新。

房企拿地排行榜

房企2023年1-11月在合肥市區(qū)拿地金額TOP10排行榜

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；合肥市區(qū)：包河區(qū)、蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、濱湖區(qū)、新站區(qū)

排名 拿地房企 宗數(shù) 建筑面積（萬㎡） 成交總價（億元） 平均樓面價（元/㎡）

1 合肥城建 1 23.38 35.01 14973

2 安徽省交通控股集團 1 18.13 33.88 18689

3 安徽置地 1 14.90 26.07 17495

4 中國鐵建 2 19.70 25.31 12844

5 廈門建發(fā)集團 1 20.23 24.12 11922

6 杭州椿實置業(yè) 1 16.83 21.93 13034

7 合肥城改集團 1 16.30 21.37 13109

8 偉星集團 2 23.09 20.56 8904

9 中海地產(chǎn) 1 13.70 20.37 14870

10 江蘇亞倫集團 2 17.66 19.75 11178

合肥2023年第八批次出讓情況：

10月11日，合肥市區(qū)發(fā)布的“合自然資規(guī)公告[2023]25號”公告中，掛牌6宗地塊，其中1宗拍賣轉(zhuǎn)掛牌，實際成交5宗。

11月2日，本次公告地塊開拍，最終合肥第八批次土拍市區(qū)5宗地塊均順利成交（其中濱湖區(qū)1宗、包河區(qū)2宗、蜀山區(qū)1宗、

高新區(qū)1宗），成交總面積461畝，成交總價76.66億元。其中最受關(guān)注的濱湖地塊共有11家房企報名，最終高速地產(chǎn)以

338758萬元競得，溢價44.89%。整體來看，本輪土拍因取消限價，采用全新土拍規(guī)則，一些有資金實力民企也開始進入

市場，龍湖、安徽置地、偉星參與地塊報名，安徽置地還成功競得了包河區(qū)BH202310號地塊。

土拍監(jiān)測

地塊編號 四至范圍 土地面積

(畝)

規(guī)劃用途 出讓年限 容積率 成交總價

（萬元） 競得單位 溢價率

包河區(qū)

BH202310號

東至上海路、西至河

北路、南至花園大道、

北至太原路

106.38 居住97.59畝；

教育8.79畝

居住70年 ；

幼兒園50年

居住<2.2;

幼兒園1.0 260663.58 安徽置地 34.11%

包河區(qū)

BH202311號

東至用地界線、西至至

德路、南至銅陵南路、

北至用地界線

47.86 居住 70年 <2.2 97347.24 武漢康景實

業(yè)

7.05%

濱科城

BK202305號

東至徽州大道綠線、西

至規(guī)劃支路、南至遵義

路、北至貴陽路

117.788

居住(A地

105.7838;B地塊

12.0042)

70年 A地塊≤2.4;B地塊≤1.5 338758.29 高速地產(chǎn) 44.89%

廬陽區(qū)

LY202309

號

東至阜陽北路、西至規(guī)

劃支路二、南至清河路、

北至天水路

110.43

居住102.92

畝；幼兒園

7.51畝

居住70年 ；

幼兒園50年

A地塊≤2.5;

B地塊≤2.5;

C地塊<2.3;幼兒園<1.0

2023年11月1日，廬陽區(qū)

LY202309號地塊拍賣轉(zhuǎn)掛牌，順

延至12月28日競價

蜀山區(qū)

SS202305號

東至用地紅線、西至用

地紅線、南至用地紅線、

北至井崗路道路綠

70.85 居住(安置房 ) 70年 <2.6 37555.4595 蜀山城市更

新投資

0%

高新區(qū)

GX202305號

東至用地界線、西至石

蓮南路、南至長安路、

北至柏堰灣路

117.75

租賃住房110.16

畝；幼兒園7.59

畝

居住70年 ；

教育50年

居住2.2;教育<1.0 32264.76 合肥高新建

設投資

0.34%

合肥2023年第九批次出讓情況：

10月25日，合肥市區(qū)發(fā)布的“合自然資規(guī)公告[2023]27號、28號”公告中，原掛牌5宗地塊，其中1宗拍賣轉(zhuǎn)掛牌，實際

成交4宗。11月20日本批公告地塊開拍，最終合肥第九批次土拍市區(qū)4宗地塊均順利成交（包含廬陽1宗、瑤海1宗、經(jīng)開1

宗、高新1宗，其中高新區(qū)為商服用地），成交總面積261畝，成交總價31.9億元，最高溢價率約20%。整體來看，相比11

月初土拍稍有下降，但熱度尚可，經(jīng)開區(qū)JK202306號地塊據(jù)、瑤海區(qū)YH202310號地塊意向房企分別為5家和6家，最終由

皖投和南通亞倫分別競得。值得一提的是，本次土拍取消了精裝交付要求，后期入市的房屋將以毛坯狀態(tài)銷售，購房者可

以根據(jù)自己的需求進行裝修。

土拍監(jiān)測

公告號 宗地編號 地塊位置 用地面積

（㎡）

用地面積

（畝） 用途 使用

年限 容積率 競得單位 成交總價

（萬元）

溢價率

合自然資規(guī)公

告[2023]27

號

瑤海區(qū)

YH202310號

瑤海區(qū)和平路與姑

山路西北交口 47146.67 70.72 居住、

幼兒園、 70 居住≤1.8；

幼兒園≤0.8

南通好瑞房地產(chǎn)

開發(fā)有限公司

（南通亞綸）

71007.02 17.76%

合自然資規(guī)公

告[2023]27

號

廬陽區(qū)

LY202310號

廬陽區(qū)北一環(huán)路以

北、亳州路以西 59273.33 88.91

商業(yè)居

住、幼

兒園

40/70 商住≤3.0；

幼兒園≤1.0

合肥市廬陽區(qū)城

市更新建設有限

公司

86000.622 0.09%

合自然資規(guī)公

告[2023]27

號

經(jīng)開區(qū)

JK202306號

經(jīng)開區(qū)繁華大道以

北、佛掌路以東 63860 95.79 居住、

商業(yè) 40/70 居住≤2.2；

商業(yè)2.5-2.6

安徽皖投置業(yè)有

限責任公司 160802.3 19.72%

合自然資規(guī)公

告[2023]28

號

高新區(qū)

GX202306號

高新區(qū)火龍地路以

西、燕子河路以北 3906.67 5.86

商業(yè)服

務業(yè)用

地

40 ≤2.6 安徽中安創(chuàng)谷科

技園有限公司 1664.24 0.71%

合自然資規(guī)公

告[2023]27

號

濱科城

BK202307號

濱科城紫云路以南、

包河大道以西 24146.67 36.22 居住 70 ≤1.5

2023年11月15日，濱科區(qū)BK202307

號地塊拍賣轉(zhuǎn)掛牌，順延至12月28日

競價

PART/02 蘇州土地市場分析

2023年1-11月蘇州市區(qū)共計成交109宗經(jīng)營性用地（66宗純住宅類、10宗商住類），總成交占地面積383萬㎡，

總成交建面648萬㎡，總成交金額835億元。其中11月份共計成交21宗地塊，總成交占地面積85萬㎡，總成交建面

152萬㎡，總成交金額8177億元，其中有15宗為住宅類用地，2宗商住類用地。

土地統(tǒng)計口徑：經(jīng)營性用地；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；蘇州市區(qū)：吳中區(qū)、吳江區(qū)、相城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)、姑蘇區(qū)

535 719 409

383

1129

1426

786

648

1152

1385

975 835

117

129

91

109

0

20

40

60

80

100

120

140

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

2020年 2021年 2022年 2023年1-11月

蘇州市區(qū)年度經(jīng)營性用地成交對比分析

占地面積（萬㎡） 建面面積（萬㎡）

成交金額（億元） 宗數(shù)

住宅類, 66,

61%

商住類, 10, 9%

商服類, 30, 27%

其他, 3, 3%

2023年1-11月蘇州市區(qū)經(jīng)營性用地成交占比（單位：宗數(shù)）

經(jīng)營性用地成交分析

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；蘇州市區(qū)：吳中區(qū)、吳江區(qū)、相城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)、姑蘇區(qū)

796 1146 644 463

1108 1333 943

13932 791

11625

14628

17104

26488 25985 25981 27944

0

10000

20000

30000

0

500

1000

1500

2020年 2021年 2022年 2023年1-11月

蘇州市區(qū)年度土地供求對比分析

土地成交建面（萬㎡） 土地成交總價（億元）

平均樓面價（元/m2） 新房成交均價（元/㎡）

74

76

69

74

9%

5%

2.7%

5.2%

0%

5%

10%

65

70

75

80

2020年 2021年 2022年 2023年1-11月

蘇州市區(qū)年度土地成交宗數(shù)&溢價率對比分析

成交宗數(shù) 溢價率

83 0 70 0 0 47 68 0 87 0 78 113

132 140

98 118 130 137

169

15859

20003 21011

17323 14859 17569

14976

0

10000

20000

30000

0

50

100

150

200

近一年蘇州市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價（元/㎡）

10

0

11 0 0 9 12 0 15 0 11 16

4.8%

7.5%

9.1%

2.4% 2.0%

5.8% 5.4%

0.0%

5.0%

10.0%

0

10

20

近一年蘇州市區(qū)涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價率分析

成交宗數(shù) 溢價率

2023年11月，蘇州市區(qū)宅地成交總用地面積71.6萬㎡，總建面112.8萬㎡，成交金額約168.9億元，平均樓面價

14976元/㎡，平均溢價率5.4% ，蘇州第七、八批次均順利成交，其中分別有兩宗宅地溢價成交，分別：園區(qū)斜塘

76號地塊，歷經(jīng)38輪競價被象嶼以溢價率9.48%、樓面地價28464元/㎡拿下，雖然沒觸頂，不過是目前斜塘最高

地價；園區(qū)奧體兒童醫(yī)院東4號地塊，經(jīng)120輪的競拍被國企北京金隅以總價28.97億元&樓面價39027元/㎡首進蘇

州拿地，溢價率達到30.09%。

涉宅類用地成交分析

20 55 97 37 163 85 122101 141108 101 77

26

92

194

153

221

257

109

34

113

123

201 211

0

50

100

150

200

250

300

0

50

100

150

200

姑蘇區(qū) 吳江 吳中區(qū) 相城區(qū) 新區(qū) 園區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對比分析

2022年成交建面（萬㎡） 2023年1-11月成交建面（萬㎡）

2022年成交金額（億元） 2023年1-11月成交金額（億元）

對比蘇州各區(qū)域宅地成交， 2023年1-11月新區(qū)以108萬㎡占據(jù)土地成交建面第一，其次相城區(qū)101萬㎡、吳中區(qū)

85萬㎡；園區(qū)以211億元占據(jù)土地成交金額冠軍，新區(qū)僅次于后。從樓面價和溢價率來看，各區(qū)域土地成交熱度分

化明顯，園區(qū)土地成交熱度最高，溢價率達到8.5%，新區(qū)、姑蘇區(qū)溢價率均處于6.5%以上，而吳江、吳中、相城

基本底價成交為主。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；蘇州市區(qū)：吳中區(qū)、吳江區(qū)、相城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)、姑蘇區(qū)

13102

9493

11892 12548

15619

25439 19819

9433

13339 12172

18649

27211

1.2%

0% 0%

0%

2.0%

8.5%

6.52%

0.47%0% 0.05%

6.63%

10.45%

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

12.0%

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

姑蘇區(qū) 吳江 吳中區(qū) 相城區(qū) 新區(qū) 園區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價&溢價率對比分析

2022年平均樓面價(元/㎡) 2023年1-11月平均樓面價(元/㎡)

2022年溢價率 2023年1-11月溢價率

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

2023年1-11月房企在蘇拿地金額榜單來看，華潤以拿地金額67.2億元穩(wěn)占榜首，分別布局園區(qū)2宗、姑蘇區(qū)1

宗，重點布局蘇州核心和次核心地段，預算較高；其次中建三局以拿地金額51.2億元位居第二，分別是吳江太

湖新城2宗、吳中太湖新城2宗，持續(xù)深耕；建發(fā)、中海、保利發(fā)展、招商等房企近期拿地勢頭較猛，均分別在

蘇州各區(qū)域布局。此外，隨著蘇州取消限價首場土拍的落幕，金隅如愿進入蘇州市場，作為京派國企，金隅在

上海、南京、合肥、杭州等城市已布局項目，隨著此次在蘇州落子，金隅集團在華東區(qū)域的布局版圖也進一步

擴大。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；蘇州市區(qū)：吳中區(qū)、吳江區(qū)、相城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)、姑蘇區(qū)

房企拿地排行榜

排名 房企 宗數(shù) 建面

（萬㎡）

金額

（億元）

平均樓面價

（元/㎡）

1 華潤置地 3 23.5 67.2 28537

2 中建三局 4 31.7 51.2 16151

3 建發(fā)集團 3 19.5 48.5 24903

4 中海地產(chǎn) 2 14.2 41.1 29012

5 中國金茂 1 11.5 34.9 30475

6 金隅地產(chǎn) 1 7.4 29.0 39027

7 蘇高新集團 3 19.2 27.6 14396

8 保利發(fā)展 3 11.2 25.9 23228

9 華發(fā)集團 3 15.7 23.8 15183

10 蘇州騰聰置業(yè) 2 19.1 23.3 12186

房企2023年1-11月在蘇州市區(qū)拿地金額TOP10排行榜

2023年蘇州八批次成交情況： 11月29日，蘇州市區(qū)八批次6宗宅地全部成交，總成交占地面積28.62萬㎡，總成交建面

40.66萬㎡、成交總價74.94億元、平均成交樓板價18431元/㎡、平均溢價率9.82%。其中，5宗底價成交，1宗以溢價率

30.09%成交，為園區(qū)兒童醫(yī)院東地塊。從競拍結(jié)果來看，央國企依舊為拿地主力，不限價時代開啟后，土地市場分化進一

步加劇，非核心板塊宅地以底價或低溢價成交將成為土拍主旋律。蘇園土掛（2023）04號（兒童醫(yī)院東）地塊，經(jīng)120輪

的競拍被國企北京金隅以總價28.97億元&樓面價39027元/㎡首進蘇州拿地，有15家房企報名：保利發(fā)展、保利置業(yè)、首

開、綠城、越秀、象嶼、國貿(mào)、招商、中海、金隅、湖北清能、豐隆、大悅城、恒泰、建發(fā)。

土拍監(jiān)測

序號 地塊編號 地塊位置 用地面積

（㎡） 用 途 容積率 建筑面積

（㎡）

保證金

（萬元）

起報總價

（萬元）

成交總價

（萬元）

成交樓面價

（元/㎡） 溢價率 競得單位

1

蘇地2023-WG82號

吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)珠江路西側(cè)、金

長路南側(cè) 34810 住宅 ＞1.3且

≤1.5 52214 14100 70489 70489 13500 0% 蘇州合潤房地產(chǎn)

2

蘇地2023-WG83號

吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)大治路西側(cè)、垛

上路北側(cè) 46672 商住 ＞1.3且

≤1.6 74674 20090 100435 100435 13450 0% 蘇州合潤房地產(chǎn)、

南京威新房地產(chǎn)

3

蘇地2023-WG84號

吳中區(qū)度假區(qū)產(chǎn)業(yè)園龍山南路

以西、塔山東路以南 29830 住宅 ＞1.3且

≤1.6 47728 7160 35796 35796 7500 0%

蘇州太湖香山置

地、蘇州吳城置

業(yè)

4

蘇地2023-WG85號

相城區(qū)太平街道章港河北、濟

學路西 85292 住宅 ＞1.0且

≤1.05 89557 20600 102990 102990 11500 0% 蘇州太平城鄉(xiāng)一

體化、旭輝

5

蘇地2023-WG86號

工業(yè)園區(qū)星塘街西、獨墅湖大

道北 40117 住宅 ≥1.6且≤1.7 68199 30010 150039 150039 22000 0% 蘇州市斜港置業(yè)

6

蘇園土掛（2023）

04號

工業(yè)園區(qū)錦溪街東、西洛巷南 49479 住宅 ≥1.2且≤1.5 74219 44540 222658 289658 39027 30.09% 金隅地產(chǎn)

2023年蘇州第九~十一批次掛牌情況：

蘇州第九批次：僅吳江11月16日掛牌5宗宅地，總占地面積約22.0萬㎡，起拍總價約34.2億元，不設限價，競拍時間12月

15日。地塊分別位于太湖新城、開發(fā)區(qū)、七都鎮(zhèn)三個板塊，其中WJ-J-2023-20地塊容積率僅1.05，體量7.7萬㎡，起價

14.5億元，起始樓面價18800元/㎡，是吳江區(qū)歷年來的最高。

蘇州第十批次：僅相城區(qū)11月23日掛牌3宗宅地，總占地面積約13.5萬㎡，起拍總價約34.0億元，分別位于黃橋和高鐵新

城 ，不設限價，競拍時間12月22日。

蘇州第十一批次：僅吳中區(qū)11月24日掛牌3宗宅地，總占地面積約15.5萬㎡，起拍總價約33.5億元，分別位于太湖新城、

郭巷、度假區(qū)，不設限價，競拍時間12月23日。

土拍監(jiān)測

區(qū)域 宗地編號 地塊位置 用途

類別

用地面積

（㎡） 容積率 建筑面積

（㎡）

保證金

(萬元)

起始總價

(萬元)

起始樓面價

（元/m2）

公告時間 競拍時間

吳江

（蘇州第九

批次）

WJ-J-2023-19 吳江東太湖度假區(qū)（太湖新城）笠澤

路北側(cè)、新開河西側(cè) 住宅 31528 1.05 33104 8810 44028 13300

2023-11-16 2023-12-15

WJ-J-2023-20 吳江東太湖度假區(qū)（太湖新城）流虹

西路南秋楓街東 住宅 73475 1.05 77149 29100 145039 18800

WJ-J-2023-21 吳江東太湖度假區(qū)（太湖新城）江村

路北夏蓉街西 住宅 34103 1.3 44334 13200 65968 14880

WJ-J-2023-22 吳江開發(fā)區(qū)楊灣路南側(cè)鱸鄉(xiāng)北路西側(cè) 住宅 56576 1.5 81402 17100 85472 10500

WJ-J-2023-18 吳江區(qū)七都鎮(zhèn)常增路東側(cè)、創(chuàng)業(yè)路北

側(cè)

住宅

（安置房） 23889 1.6 38222 360 1762 461

相城區(qū)

（蘇州第十

批次）

蘇地2023-WG-93號

相城區(qū)黃橋街道春申湖快速路南、永

方路西 商住 24074 1.6 38518 8100 40469 10506

蘇地2023-WG-94號 相城區(qū)高鐵新城永昌涇南、吳韻路西 商住 63941 1.8 115094 34460 172291 14970 2023-11-23 2023-12-22

蘇地2023-WG-95號

相城區(qū)高鐵新城齊門北大街東、馬涇

路南 住宅 47055 1.8 84699 25410 127049 15000

吳中區(qū)

（蘇州第十

一批次）

蘇地2023-WG-97號

吳中區(qū)郭巷街道東進路北側(cè)、尹中路

東側(cè) 住宅 68627 1.6 109803 31850 159215 14500

蘇地2023-WG-98號 2023-11-24 2023-12-23 吳中區(qū)度假區(qū)產(chǎn)業(yè)園塔山東路以北、

查山路以西 住宅 38662 1.8 69591 10440 52193 7500

蘇地2023-WG-99號

吳中太湖新城東太湖路南側(cè)、箭浮山

路東側(cè) 住宅 48182 1.6 77091 24670 123345 16000

PART/03 無錫土地市場分析

2023年1-11月，無錫市區(qū)共成交71宗經(jīng)營性用地（其中39宗住宅用地、18宗商住用地），成交占地面積285萬㎡，成交建

面487萬㎡，成交總金額539億元。其中，11月無錫市區(qū)成交7宗經(jīng)營性用地（其中6宗涉宅用地），占地面積35.12萬㎡，成

交建面66.88萬㎡，成交金額56.92億元。

土地統(tǒng)計口徑：經(jīng)營性用地；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；無錫市區(qū)：梁溪區(qū)、新吳區(qū)、濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)

369 387 436 285

712 710 813

487

1152

919 845

539

61

75

90

71

0

20

40

60

80

100

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

2020年 2021年 2022年 2023年1-11月

無錫市區(qū)年度經(jīng)營性用地成交對比分析

占地面積（萬㎡） 建面面積（萬㎡） 成交金額（億元） 宗數(shù)

經(jīng)營性用地成交分析

住宅類, 39,

55%

商住類, 18,

25%

商服類, 13,

18%

其他, 1, 2%

2023年1-11月無錫市區(qū)經(jīng)營性用地成交占比（單位：宗

數(shù)）

2023年1-11月，無錫市區(qū)共計成交53宗涉宅地塊，成交建面378.15萬㎡，成交金額485.95億元，溢價率0.31%，其

中11月無錫第七批次順利成交6宗宅地，成交建面58.73萬㎡，成交金額55.59億元，溢價率0% 。11月15日，無錫

2023年第八批次集中供應9宗地塊，總用地面積37.59萬㎡，起拍總價約72.74億元。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；無錫市區(qū)：梁溪區(qū)、新吳區(qū)、濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)

0 0 0 0 31 53 26 33 41 55 0 61 55 110 59

76

72 147

56

16964

12482 13441 12499 13036 13444

9368

0

5000

10000

15000

20000

0

50

100

150

200

近一年無錫市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價（元/㎡）

0 0 0 0 5 5 6 0

9 8

14

6

0% 0%

2.81%

0% 0% 0% 0% 0

0.01

0.02

0.03

0

5

10

15

近一年無錫市區(qū)涉宅類土地成交分析

成交宗數(shù) 溢價率

573 657 701 378

704

899 813 486

12274 13686 11595 12851

19845 21569 23508 23008

0

10000

20000

30000

0

500

1000

2020年 2021年 2022年 2023年1-11月

無錫市區(qū)年度土地供求對比分析

土地成交建面（萬㎡） 土地成交總價（億元）

平均樓面價（元/m2） 新房成交均價（元/㎡）

46 63

62

53

17%

7%

0.35% 0.31%

0%

10%

20%

0

50

100

2020年 2021年 2022年 2023年1-11月

無錫市區(qū)年度土地樓面價&溢價率對比分析

成交宗數(shù) 溢價率

涉宅類用地成交分析

從各區(qū)域來看，無錫市區(qū)成交宅地分別梁溪區(qū)（8宗）、新吳區(qū)（12宗）、經(jīng)開區(qū)（7宗）、惠山區(qū)（9宗）、濱湖

區(qū)（7宗）、錫山區(qū)（10宗）。11月份，2023年無錫第七批次成交結(jié)果來看，本場土拍依然延續(xù)之前六場的態(tài)勢，

國企為主力軍。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；無錫市區(qū)：梁溪區(qū)、新吳區(qū)、濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)

13442 78 60 15780 13470 86 46 11380

134 135

144

158

109

133

54

112

82

63

75

98

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

濱湖區(qū) 經(jīng)開區(qū) 惠山區(qū) 錫山區(qū) 梁溪區(qū) 新吳區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對比分析

2022年成交建面（萬㎡） 2023年1-11月成交建面（萬㎡）

2022年成交金額（億元） 2023年1-11月成交金額（億元）

9997

17386

9155

11794 12708 12530

12302

19058

10185

9064

16322

11520

0% 0% 0.03% 0%

2.63%

0%

0%

1.34%

0% 0% 0% 0% 0%

1%

1%

2%

2%

3%

3%

0

5000

10000

15000

20000

25000

濱湖區(qū) 經(jīng)開區(qū) 惠山區(qū) 錫山區(qū) 梁溪區(qū) 新吳區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價&溢價率對比分析

2022年平均樓面價(元/㎡) 2023年1-11月平均樓面價(元/㎡)

2022年溢價率 2023年1-11月溢價率

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

房企拿地排行榜

房企拿地排行：2023年1-11月，無錫市區(qū)成交了53宗涉宅用地。在無錫的首輪土拍中，仁恒、紅星美凱龍、貴州

大興等開始嶄露頭角。第2輪土拍中，路勁、華僑城時隔許久出現(xiàn)在參拍房企之中。第3輪土拍，中信泰富、金領(lǐng)出

手補倉。第4輪土拍，世紀金源與梁溪文旅以聯(lián)合方式獲取老城區(qū)核心地塊。第5輪土拍，無錫鴻地與梁溪城投以聯(lián)

合方式獲取老城區(qū)核心地塊。第6輪土拍，地方民企華方全資獲取東北塘地塊，藍城與惠山國控以聯(lián)合方式獲取天

一新城核心地塊。第7輪土拍，其中錢橋街道美林湖東地塊，由錢橋街道國企平臺與藍城獲取?？傮w來看，新發(fā)集

團7宗地塊，合計總金額最高；而全資拿地開發(fā)房企中，建發(fā)集團競得2宗地塊，以總金額25.12億元。

房企2023年1-11月在無錫市區(qū)拿地金額TOP10排行榜

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；無錫市區(qū)：梁溪區(qū)、新吳區(qū)、濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)

排名 房企 宗數(shù) 建面

（萬㎡）

金額

（億元）

平均樓面價

（元/㎡）

1 新發(fā)集團 7 52.07 66.52 12773

2 太湖新城 3 22.07 41.29 18706

3 濱湖國控 3 19.24 30.65 15929

4 建發(fā) 2 15.44 25.12 16267

5 梁溪城投 2 15.22 24.24 15925

6 華僑城 1 11.17 21.01 18814

7 綠城+太湖新城 1 9.74 19.02 19534

8 錫洲控股 5 29.61 18.83 6359

9 世紀金源+梁溪文旅 1 8.49 17.38 20459

10 梅里古鎮(zhèn) 2 15.61 16.74 10724

無錫2023年第七批次成交情況： 11月29日，無錫第七批次集中出讓6宗地塊（錫山1宗、惠山4宗、新吳區(qū)1宗），出讓面積

33.95萬㎡，建面58.73萬㎡，成交總價55.59億元。6宗地塊，全部底價成交。

本場土拍依然延續(xù)之前六場的態(tài)勢，國央企為主力軍。其中，無錫和居繼續(xù)深耕，競得錫山區(qū)鵝湖4號地塊；惠世璟城拿下西

漳站區(qū)9號、10號地塊；無錫惠開置業(yè)拿下惠山區(qū)探索路地塊；無錫惠創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)拿下唐平大道地塊；舜景置業(yè)拿下錢橋錢

藕路地塊；碩放城投競得新吳區(qū)走馬塘B地塊。

土拍監(jiān)測

編號 區(qū)域 土地位置 總可建設用地

面積 土地用途 計容面積 容積率 成交總價

（萬元）

成交樓面價

（元/㎡）

溢價率 成交方 屬性

錫國土（經(jīng)）2023-67 錫山區(qū) 錫山區(qū)鵝湖鎮(zhèn)尚義路西側(cè)、

新園路北側(cè) 40955 居住、商

業(yè)2% 49146

＞1.0，

且

≤1.2

31408 6391 0% 錫州 本地國企

錫國土（經(jīng)）2023-68 惠山區(qū) 堰橋街道惠山大道東側(cè)、

北環(huán)路南側(cè) 69912 居住、商

業(yè)、辦公 129605.2

＞1.0，

且＜

1.94

134036 10310 0% 堰橋街道 本地國企

錫國土（經(jīng)）2023-69 惠山區(qū) 惠山區(qū)探索路北側(cè)、姑亭

廟河西側(cè) 51427 住宅 102854

＞1.0，

且

≤2.0

133711 13000 0% 惠山經(jīng)開區(qū) 本地國企

錫國土（經(jīng)）2023-70 惠山區(qū) 唐平大道與規(guī)劃道路交叉

口東南側(cè) 44016 住宅 79228.8

＞1.0，

且

≤1.8

57045 7200 0% 惠山城鐵 本地國企

錫國土（經(jīng)）2023-71 惠山區(qū) 惠山區(qū)錢橋街道錢藕路與

育才路交叉口西南側(cè) 60874 住宅 103485.8

＞1.0，

且

≤1.7

82789 8000 0% 藍城+錢橋街

道

民企+本地

國企

錫國土（經(jīng)）2023-72 新吳區(qū) 新吳區(qū)312國道以西，新

宅路以北 72361 住宅 123013.7 ＞1.0，

≤1.7 116864 9500 0% 高發(fā)集團 本地國企

無錫2023年第八批次供應情況： 11月15日，無錫第八批次集中出讓共掛牌9宗地塊，總面積375908.8㎡（563.86畝），起拍總

價72.74億元，依然采用“價高者得”競價原則，競拍時間為12月14日9時30分。

本批次供應特點：1、錫山區(qū)供貨最多，共出讓5宗涉宅用地，分別位于厚橋街道、錫東新城、東亭街道和東港鎮(zhèn)；2、今年以來

梁溪區(qū)城市更新進程加速，優(yōu)質(zhì)城市更新地塊漸漸成為主流，此次推出的兩宗地塊均含有定銷房規(guī)劃要求，XDG-2023-94號地塊

（威孚CD地塊）規(guī)劃為全部定銷房；XDG-2023-62號地塊（民主街FH地塊）為部分定銷。

土拍監(jiān)測

區(qū)域 宗地編號 地塊位置 用途類別 出讓面積

（㎡） 容積率 建筑面積

（㎡）

起拍總價

（萬元）

起拍樓面價

（元/㎡）

梁溪區(qū) 錫國土（經(jīng)）2023-75

（定銷房）

梁溪區(qū)蓉湖南路與大池路交叉口

西北側(cè) 定銷房 24361.9 ＞1.0，且≤2.53 61635.607 58511 10190

錫山區(qū) 錫國土（經(jīng)）2023-76 錫山區(qū)厚橋街道厚豐路和長吉路

交叉口西南側(cè) 住宅 43895 ＞1.0，且≤2.0 87790 96569 11000

錫山區(qū) 錫國土（經(jīng)）2023-77 錫東新城商務區(qū)錫東大道與鑫安

商貿(mào)城路交叉口東南側(cè) 住宅 19975 ＞1.0， 且≤1.2 23970 32360 13500

錫山區(qū) 錫國土（經(jīng)）2023-78 錫山區(qū)東亭街道太湖大道與東亭

路交叉口東南側(cè) 商住 36481 ＞1.0， 且≤2.0 72962 87868 12043

錫山區(qū) 錫國土（經(jīng)）2023-79 錫山區(qū)東亭街道友誼路西、春新

路南 住宅 23269 ＞1.0，且≤1.8 41884.2 56544 13500

錫山區(qū) 錫國土（經(jīng)）2023-80 錫山區(qū)東港鎮(zhèn)東港大道與聯(lián)群路

交叉口西南側(cè) 住宅 55545 ＞1.0，且≤1.5 83317.5 52491 6300

濱湖區(qū) 錫國土（經(jīng)）2023-81 濱湖區(qū)蠡湖大道與金城西路交叉

口東北側(cè) 住宅 6533.3 ＞1.0，且≤1.15 7513.295 14275 19000

新吳區(qū) 錫國土（經(jīng)）2023-82 新吳區(qū)新宅路與薛典路交叉口東

北側(cè)地塊 住宅 104470.3 ＞1.0，≤1.6 167152.48 158795 9500

梁溪區(qū) 錫國土（經(jīng)）2023-83

（部分定銷房）

梁溪區(qū)中山路與全昌路交叉口西

南側(cè) 商住，部分定銷房 61378.3 ＞1.0，且≤2.17 133190.91 170017 13197

PART/04 常州土地市場分析

2023年1-11月，常州共成交27宗經(jīng)營性用地（其中6宗住宅用地、7宗商住用地），成交占地面積119.73萬㎡，成交

建面198.81萬㎡，成交總金額97億元。其中，2023年11月常州市區(qū)無新增成交經(jīng)營性用地。

土地統(tǒng)計口徑：經(jīng)營性用地；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；常州市區(qū)：鐘樓區(qū)、天寧區(qū)、新北區(qū)、武進區(qū)、經(jīng)開區(qū)（不含金壇、溧陽）

住宅類, 6, 22%

商住類, 7,

26%

商服類, 6,

22%

其他, 8, 30%

2023年1-11月常州市區(qū)經(jīng)營性用地成交占比（單位：宗數(shù)）

357 350 448 120

753

683

830

199

556 537 604 97

79

72

90

27

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

2020年 2021年 2022年 2023年1-11月

常州市區(qū)年度土地供求對比分析

占地面積（萬㎡） 建面面積（萬㎡）

成交金額（億元） 宗數(shù)

經(jīng)營性用地成交分析

2023年1-11月，常州市區(qū)共出讓13宗商住用地，其中111月份無涉宅用地成交。今年以來，常州土地出讓節(jié)奏緩

慢。截至目前，常州市共出讓了13宗涉宅用地，包括鐘樓區(qū)1宗、天寧區(qū)3宗、經(jīng)開區(qū)3宗、武進區(qū)1宗、新北區(qū)3宗，

總出讓面積61.32萬㎡，折合約920畝，不及年度供應目標的一半，本季度出讓壓力相對較大。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；常州市區(qū)：鐘樓區(qū)、天寧區(qū)、新北區(qū)、武進區(qū)、經(jīng)開區(qū)（不含金壇、溧陽）

491495 418482 517545 61 84

10079 11542 10542

7640

18365 19236 19702 19041

0

10000

20000

30000

0

200

400

600

2020年 2021年 2022年 2023年1-11月

常州市區(qū)年度土地供求對比分析

土地成交建面（萬㎡） 土地成交金額（億元）

44 36 52 13

35%

14%

0.7% 2.10%

0%

20%

40%

0

20

40

60

2020年 2021年 2022年 2023年1-11月

常州市區(qū)年度成交宗數(shù)&溢價率對比分析

成交宗數(shù) 溢價率

333 0 8 0 0 0 13 77

365

2.9 12

66

10979

3519

9076 8497

0

5000

10000

15000

0

100

200

300

400

近一年常州市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價（元/㎡）

32 0 1 0 0 0 0 1 9

0.67%

1.04%

0.84% 1%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

0

20

40

近一年常州市區(qū)涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價率分析

成交宗數(shù) 溢價率

涉宅類用地成交分析

從區(qū)域來看，2023年目前鐘樓區(qū)1宗、天寧區(qū)3宗、經(jīng)開區(qū)3宗、武進區(qū)1宗、新北區(qū)3宗宅地成交。2023年除新北

區(qū)外，天寧區(qū)、武進區(qū)、經(jīng)開區(qū)因供地結(jié)構(gòu)的原因，成交均價有所回落。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；常州市區(qū)：鐘樓區(qū)、天寧區(qū)、新北區(qū)、武進區(qū)、經(jīng)開區(qū)（不含金壇、溧陽）

171 80 26 122 27 74 5 51 32

211

105 99

74

40

20 23

4

24

0

50

100

150

200

250

0

50

100

150

200

鐘樓區(qū) 天寧區(qū) 新北區(qū) 武進區(qū) 經(jīng)開區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對比分析

2022年成交建面（萬㎡） 2023年1-11月成交建面（萬㎡）

2022年成交金額（億元） 2023年1-11月成交金額（億元）

12392 13023 8097 10057 7714

7744

8219 8713 7399

0.6%

1.0%

0.6%

0.5%

0.7%

0.7%

1.4%

1.3%

1.1%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

0

5000

10000

15000

鐘樓區(qū) 天寧區(qū) 新北區(qū) 武進區(qū) 經(jīng)開區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價&溢價率對比分析

2022年平均樓面價(元/㎡) 2023年1-11月平均樓面價(元/㎡)

2022年溢價率 2023年1-11月溢價率

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

房企拿地排行榜

房企拿地排行： 2023年1-11月，常州市共出讓了13宗涉宅用地，包括鐘樓區(qū)1宗、天寧區(qū)3宗、經(jīng)開區(qū)3宗、武進

區(qū)1宗、新北區(qū)3宗。成交企業(yè)方面，主要拿地單位依然是地方國資，常州元隆置業(yè)有限公司隸屬常州城建置業(yè)有限

公司；常州弘儒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司隸屬江蘇天寧城市發(fā)展集團有限公司；運河南岸和東方新城均具備獨立開發(fā)能

力，在區(qū)域內(nèi)已有多個項目。

房企2023年1-11月在常州市區(qū)拿地金額TOP10排行榜

排名 房企 宗數(shù) 建面

（萬㎡）

金額

（億元）

平均樓面價

（元/㎡）

1 常州東方投資控股 2 17.27 16.35 9466

2 常州城建產(chǎn)業(yè)發(fā)展 1 8.76 10.24 11686

3 龍城國有 1 11.40 9.60 8421

4 天寧城市 1 6.80 8.98 13208

5 常州天寧建設發(fā)展集團 1 10.78 8.14 7549

6 常州澤方建設發(fā)展 1 9.60 7.70 8021

7 常州經(jīng)開區(qū)管委會 1 14.99 7.52 5018

8 常州旭方建設發(fā)展 1 6.43 5.24 8155

9 常州西太湖 1 4.58 3.99 8713

10 江蘇九洲投資集團 1 8.30 2.92 3519

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；常州市區(qū)：鐘樓區(qū)、天寧區(qū)、新北區(qū)、武進區(qū)、經(jīng)開區(qū)（不含金壇、溧陽）

PART/05 南通土地市場分析

2023年1-11月南通市區(qū)成交12宗經(jīng)營性建設用地（住宅類7宗、商住類1宗、商服類4宗），總占地面積60.15萬㎡，

總成交金額69.38億元，其中住宅類地塊總占地面積40萬㎡，總成交金額66.02億元。

土地統(tǒng)計口徑：經(jīng)營性用地；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；南通市區(qū)：崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)

244 237 149

60

470

545

257

77

420 399

213

69

39

47

35

12

0

10

20

30

40

50

0

100

200

300

400

500

600

2020年 2021年 2022年 2023年1-11月

南通市區(qū)年度土地成交情況對比

占地面積（萬㎡） 建面面積（萬㎡）

成交金額（億元） 宗數(shù)

住宅類, 7,

59%

商住類, 1,

8%

商服類, 4,

33%

其他, 0, 0%

2023年1-11月南通市區(qū)經(jīng)營性用地成交占

比（單位：宗數(shù)）

經(jīng)營性用地成交分析

2023年1-11月南通成交6宗涉宅用地，建面46.64萬㎡，成交金額65.35億元，平均溢價率2.6%。其中，11月南通

市區(qū)無宅地成交。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；南通市區(qū)：崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)

359 339 188 47

375

347

180

65

10449 10241 9421

12866

21640

23312 22031 21745

0

5000

10000

15000

20000

25000

0

100

200

300

400

2020年 2021年 2022年 2023年1-11月

南通市區(qū)年度土地供求對比分析

土地成交建面（萬㎡） 土地成交金額（億元）

平均樓面價（元/m2） 新房成交均價（元/㎡）

26

15

22

6

19%

3.8%

0.5%

2.6%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

0

10

20

30

2020年 2021年 2022年 2023年1-11月

南通市區(qū)年度土地成交宗數(shù)&溢價率對比分析

成交宗數(shù) 溢價率

66 22 15 9.4

72

0 0 0 0

28 29 0 9.0 0 0 0

9236

12700

18805

10047

0

5000

10000

15000

20000

0

20

40

60

80

近一年南通市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價（元/㎡）

9

0 0 0 0

3

1

0

2

0 0 0

0.1%

10.2%

0% 0.2% 0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

0

2

4

6

8

10

近一年南通市區(qū)涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價率對比分析

成交宗數(shù) 溢價率

涉宅類用地成交分析

149 43 49 3

94

31

62

4 0

20

40

60

80

100

0

20

40

60

80

100

120

140

160

崇川區(qū) 開發(fā)區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對比分析

2022年成交建面（萬㎡） 2023年1-11月成交建面（萬㎡）

2022年成交金額（億元） 2023年1-11月成交金額（億元）

從南通市區(qū)各區(qū)域來看，崇川區(qū)為主力成交區(qū)域，開發(fā)區(qū)僅1宗。崇川區(qū)總成交建面43.46萬㎡，總成交金額61.77

億元，成交樓面價13180元/㎡，溢價率3%；開發(fā)區(qū)總成交建面3.17萬㎡，總成交金額3.58億元，成交樓面價

11293元/㎡，溢價率0.42%。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；南通市區(qū)：崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)

10901 6677

13180

11293

4%

0.7%

3.0%

0.4%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

崇川區(qū) 開發(fā)區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價&溢價率對比分析

2022年平均樓面價(元/㎡) 2023年1-11月平均樓面價(元/㎡)

2022年溢價率 2023年1-11月溢價率

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

從榜單來看，2023年1-11月南通拍地熱度明顯回升，致豪&科創(chuàng)產(chǎn)發(fā)以56.3億元聯(lián)合競得世紀大道北、崇州大

道西地塊，樓面價18805元/㎡，創(chuàng)下中創(chuàng)區(qū)樓面價新高。華潤經(jīng)過52輪激烈競價，最終以19.53億元金額觸頂

最高限價拿下崇川區(qū)園林路東、世紀大道南、海云路西地塊，溢價率15%。南通本土房企崇發(fā)置業(yè)以7.24億元

金額拿下崇川區(qū)園林路東、世紀大道南、海云路西地塊，樓面價8047元/㎡。建發(fā)以5.46億元拿下濠西路西、

鐘秀西路北、云安路東側(cè)地塊，樓面價8800元/㎡。蘇潤置業(yè)以3.58億元拿下星湖大道北、林翠路東地塊，樓

面價11293元/㎡。

房企拿地排行榜

排名 房企 宗數(shù) 建面

（萬㎡）

金額

（億元）

平均樓面價

（元/㎡）

1 致豪&科創(chuàng)產(chǎn)發(fā) 1 37.2 56.3 18805

2 華潤 1 12.26 19.53 16007

3 南通崇發(fā) 1 9.05 7.24 8047

4 建發(fā) 1 6.21 5.46 8800

5 蘇潤置業(yè) 1 3.17 3.58 11293

6 南通強邦 1 0.54 0.77 14242

房企2023年1-11月在南通市區(qū)拿地金額TOP10排行榜

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；南通市區(qū)：崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)

12月4日，南通市區(qū)通自然資規(guī)出告網(wǎng)（2023）第36號公告中R23014地塊成功出讓，地塊占地78449.25㎡，成交

金額152980萬元，成交樓面價10896元/㎡，被中海宏洋和軌道置業(yè)聯(lián)合競得，其余3宗地塊均為安置房用地。

土拍成交——南通

公告號 宗地編號 地塊位置 地塊面積

（㎡） 用途 容積率 建筑面積

（㎡）

成交總價

（萬元）

成交樓面價

（元/㎡） 溢價率 保證金

（萬元） 拿地房企 成交時間

通自然

資規(guī)出

告網(wǎng)

（2023）

第36號

R23017 幸余路南、

秦通路西 50071.98

安置

房

1.62<容積

率<1.80 90000 54220 6024 0% 10850

南通市城鎮(zhèn)

房地產(chǎn)開發(fā)

有限公司

12.4

R23016

棉機路北、

長泰路西

地塊一

68408.2 1.62<容積

率<1.80 123000 76200 6195 0% 15240

R23015 深南路北、

永通路東 86987.23 1.62<容積

率<1.91 166000 116930 7044 0% 23390

R23014 教育路北、

學田河東 78449.25 住宅 1.60<容積

率<1.79 140400 152980 10896 0% 30600 中海宏洋+

軌道置業(yè)

11月16日，南通推出通自然資規(guī)出告網(wǎng)（2023）第44號公告，掛牌8宗涉宅地塊，編號分別為R23020、R23021、

R23022、R23023、R23024、CR23025、R23026、R23027，總出讓面積39.45萬㎡，總建筑面積64.18萬㎡，起

始總金額49.29億元，起拍樓面價最高17090元/㎡。

八宗地塊均將于12月15日出讓。

土拍監(jiān)測——南通

公告號 宗地編號 地塊位置 地塊面積

（㎡） 用途 容積率 建筑面積

（㎡）

起拍總價

（萬元）

起拍樓面價

（元/㎡）

保證金

（萬元）

通自然

資規(guī)出

告網(wǎng)

[2023]

第44號

R23020 濠北路北、華豐河兩側(cè) 33324.76 住宅 1<容積率

<1.30 41900 50780 12119 10160

R23021 永興大道南、尖閘河西 55440.65 住宅 1.50<容積

率<1.80 99700 58220 5840 11650

R23022 世紀大道北、靜海大道西、

定海寺橫河南、觀河路東側(cè) 30374.37 住宅 1.01<容積

率<1.10 33400 57080 17090 11420

R23023 朝陽路南、靜海大道西、湖

東路東、支路O北側(cè) 62279.66 住宅 1.60<容積

率<1.81 112300 121460 10816 24300

R23024 東方大道西、振興路南、龍

騰路東、天星橫河北 45497.96 住宅 1<容積率

<1.60 70900 36570 5158 7320

CR23025 通滬大道南、通富南路西、

居佳路北 57672.73 商住 1.40<容積

率<1.60 92200 69190 7504 13840

R23026 玉蘭大道西、楓楊路東、合

歡路南、槐楊路北 67321.93 住宅 1.60<容積

率<1.72 115790 48490 4188 9700

R23027 青年西路北、戰(zhàn)勝路西 42567.5 住宅 1.50<容積

率<1.78 75600 51080 6757 10220

11月21日，南通推出通自然資規(guī)出告網(wǎng)（2023）第45號公告，掛牌3宗涉宅地塊，編號分別為CR23028、R23009、

R23030，總出讓面積19.7萬㎡，總建筑面積32.12萬㎡，起始總金額16.79億元，起拍樓面價最高6405元/㎡。

三宗地塊均將于12月21日出讓。

11月22日，南通推出通自然資規(guī)出告網(wǎng)（2023）第46號公告，掛牌2宗涉宅地塊，編號分別為R23031、R23032，

總出讓面積10.66萬㎡，總建筑面積14.85萬㎡，起始總金額20.05億元，起拍樓面價最高13501元/㎡。

兩宗地塊均將于12月22日出讓。

土拍監(jiān)測——南通

公告號 宗地編號 地塊位置 地塊面積

（㎡） 用途 容積率 建筑面積

（㎡）

起拍總價

（萬元）

起拍樓面價

（元/㎡）

保證金

（萬元）

通自然資

規(guī)出告網(wǎng)

[2023]第

45號

CR23028 永興大道南、長泰路西 46129.08 商住 1.40<容積率

<1.74 80000 43960 5495 8800

R23029 永興大道南、資生路東 26412.73 住宅 1.40<容積率

<1.60 42200 27030 6405 5410

R23030 東方大道西、天星橫河南、

谷東路東、仰玉路北 124424.36 住宅 1.20<容積率

<1.60 199000 96920 4870 19390

通自然資

規(guī)出告網(wǎng)

[2023]第

46號

R23031 湖東路東、源興路北、興

業(yè)路南、二十號支路西側(cè) 73943.59 住宅 1.20<容積率

<1.40 103000 139030 13498 27810

R23032 靜海大道西、定海寺橫河

北、觀河路東側(cè) 32637.83 住宅 1.20<容積率

<1.40 45500 61430 13501 12290

土

拍

研

究

院

丨土拍大數(shù)據(jù)系統(tǒng)丨

除掛牌成交基礎(chǔ)數(shù)據(jù)外，土拍大數(shù)據(jù)系統(tǒng)更有土拍地圖、地塊航拍全景等可

視 化內(nèi)容，助力房企決策千里之外；

丨城市研究報告丨

研判長三角重點城市發(fā)展格局，預測區(qū)域未來發(fā)展方向，結(jié)合最新行情形勢，

為房企土地投資提供精準的咨詢服務；

丨地塊可研服務丨

定制指定城市地塊監(jiān)測服務、項目初步可研報告、地塊可行性研究報告服務

等，輔助房企高效拿地。

報告咨詢

18168572512（蘇州）

13327908611（無錫）

18855156611（合肥）

18115839858（南通）