目 錄 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·04 月

目 錄

1. 行業(yè)動(dòng)態(tài)......................................1

國(guó)家發(fā)展改革委修訂印發(fā)《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能審查辦法》

自然資源部：嚴(yán)格防范以生態(tài)修復(fù)名義違法采礦、破壞耕地財(cái)政部：今年將著力紓解企業(yè)困難，遏制地方

政府隱性債務(wù)增量

國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行：支持海南開(kāi)展保障性租賃住房等項(xiàng)目

自然資源部：關(guān)于嚴(yán)守底線規(guī)范開(kāi)展全域土地綜合整治試點(diǎn)工作有關(guān)要求的通知

我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記

2. 海南政策......................................5

教育部 海南省人民政府關(guān)于印發(fā)《境外高等教育機(jī)構(gòu)在海南自由貿(mào)易港辦學(xué)暫行規(guī)定》的通知

海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)消防安全有關(guān)要求的通知

海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

關(guān)于 2023 年海南省裝配式建筑示范基地的公示

3. 市縣動(dòng)態(tài)......................................7

?？谑腥嗣裾畹?122 號(hào)?？谑腥嗣裾P(guān)于廢止《海口市土地儲(chǔ)備辦法》的決定

?？诮⒆≌^(qū)違建發(fā)現(xiàn)登記報(bào)告制度

三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于開(kāi)展清理全市房屋市政工程領(lǐng)域歷史沉淀保證金的通知

澄邁縣自然資源和規(guī)劃局

關(guān)于公開(kāi)征求《澄邁縣關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目管理的通知（修訂版征求意見(jiàn)稿）》意見(jiàn)的

公告

4. 法律速遞......................................12

最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)

海南自由貿(mào)易港土地管理?xiàng)l例

5. 法律案例............................ .........28

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的 18 個(gè)權(quán)威觀點(diǎn)

行業(yè)動(dòng)態(tài) 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·04 月

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國(guó)家發(fā)展改革委修訂印發(fā)《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能

審查辦法》

為全面貫徹黨的二十大精神，完善能源消耗總量和強(qiáng)度調(diào)控，進(jìn)一步促進(jìn)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目科學(xué)

合理利用能源，近日，國(guó)家發(fā)展改革委修訂印發(fā)《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能審查辦法》（國(guó)家發(fā)展和改

革委員會(huì)令 2023 年第 2 號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《辦法》）。

修訂印發(fā)《辦法》是貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署的一項(xiàng)重要工作，有利于進(jìn)一步提升節(jié)能

審查工作效能，將對(duì)各地區(qū)扎實(shí)有序推進(jìn)節(jié)能降碳工作形成有力支撐?！掇k法》加強(qiáng)與能源消耗總量

和強(qiáng)度調(diào)控政策的有效銜接，突出重點(diǎn)控制化石能源消費(fèi)的導(dǎo)向，補(bǔ)充完善節(jié)能審查變更、節(jié)能驗(yàn)收、

不單獨(dú)進(jìn)行節(jié)能審查項(xiàng)目條件等制度要求，調(diào)整優(yōu)化省級(jí)節(jié)能審查權(quán)限、強(qiáng)化節(jié)能審查服務(wù)指導(dǎo)等重

點(diǎn)環(huán)節(jié)，并進(jìn)一步加強(qiáng)節(jié)能審查事中事后監(jiān)管，明確了相關(guān)違法違規(guī)行為的法律責(zé)任。

《辦法》自 2023 年 6 月 1 日起施行，原《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能審查辦法》（國(guó)家發(fā)展和改

革委員會(huì)令 2016 年第 44 號(hào)）同時(shí)廢止。自然資源部：嚴(yán)格防范以生態(tài)修復(fù)名義違法采礦、破

壞耕地

4 月 6 日，自然資源部印發(fā)《加強(qiáng)國(guó)土空間生態(tài)修復(fù)項(xiàng)目規(guī)范實(shí)施和監(jiān)督管理的通知》，通知堅(jiān)

持“誰(shuí)主管、誰(shuí)負(fù)責(zé)”原則，聚焦由各級(jí)財(cái)政資金支持并由自然資源部門(mén)牽頭組織實(shí)施的國(guó)土空間生

態(tài)修復(fù)項(xiàng)目規(guī)范實(shí)施和監(jiān)督管理，目前主要包括山水林田湖草沙一體化保護(hù)修復(fù)、歷史遺留礦山生態(tài)

修復(fù)、海洋生態(tài)保護(hù)修復(fù)等工程項(xiàng)目，著力提高項(xiàng)目的科學(xué)性、規(guī)范性、時(shí)效性，進(jìn)一步有效發(fā)揮財(cái)

政資金示范效益。其中明確要堅(jiān)持先規(guī)劃、后實(shí)施，嚴(yán)格防范以生態(tài)修復(fù)名義違法采礦、破壞耕地，

對(duì)以生態(tài)修復(fù)名義違法采礦、破壞耕地、違規(guī)銷售采出礦產(chǎn)資源或者超出批準(zhǔn)的項(xiàng)目范圍采挖礦產(chǎn)資

源等違法行為的，要移交執(zhí)法機(jī)構(gòu)調(diào)查處理。

嚴(yán)格用海用島規(guī)定，嚴(yán)禁借海洋生態(tài)保護(hù)修復(fù)之名，變相實(shí)施、造成事實(shí)性填（圍）海或人工促

淤。在海島修復(fù)項(xiàng)目中，嚴(yán)禁實(shí)施各類違反法律法規(guī)規(guī)定的采石、挖海砂、采伐林木等破壞無(wú)居民海

島的行為，嚴(yán)格限制填海連島、嚴(yán)重改變海島自然地形地貌等對(duì)生態(tài)環(huán)境有較大影響的用島活動(dòng)。涉

及灘涂高程或濕地微地貌改造的（含沙灘補(bǔ)沙、植被種植等），不得將潮間帶、潮下帶改造為潮上帶。

實(shí)施生態(tài)保護(hù)修復(fù)項(xiàng)目，不得違背自然規(guī)律，采用人工干預(yù)方式建設(shè)人造沙灘；不得改變自然岸線的

海岸形態(tài)和生態(tài)功能；人工岸線生態(tài)化建設(shè)應(yīng)盡量達(dá)到生態(tài)恢復(fù)岸線的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

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國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行：支持海南開(kāi)展保障性租賃住房等項(xiàng)

目

4 月 12 日，據(jù)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行官網(wǎng)微信公眾號(hào)消息，近 5 年來(lái)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行累計(jì)發(fā)放超 900 億元

貸款支持海南自貿(mào)港建設(shè)。

國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行印發(fā)《國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行支持海南自由貿(mào)易港建設(shè)指導(dǎo)意見(jiàn)（2023 年版）》提出，服

務(wù)構(gòu)建與自貿(mào)港發(fā)展目標(biāo)相適應(yīng)的現(xiàn)代基礎(chǔ)設(shè)施體系，重點(diǎn)圍繞網(wǎng)絡(luò)型交通、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城市、農(nóng)業(yè)

農(nóng)村和國(guó)家安全領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施，支持綜合立體交通網(wǎng)、高速公路骨干網(wǎng)、主線輔線機(jī)場(chǎng)、智慧水網(wǎng)、

新型電力系統(tǒng)等重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)。支持根據(jù)當(dāng)?shù)靥厣_(kāi)展保障性租賃住房等住房保障項(xiàng)目。支

持國(guó)家重大水利工程及農(nóng)村供水保障等民生水利項(xiàng)目建設(shè)。自然資源部：關(guān)于嚴(yán)守底線規(guī)范開(kāi)展全域土地綜合

整治試點(diǎn)工作有關(guān)要求的通知

自然資源部辦公廳 4 月 25 日發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)守底線規(guī)范開(kāi)展全域土地綜合整治試點(diǎn)工作有關(guān)要求

的通知》，明確嚴(yán)禁以土地綜合整治名義調(diào)整生態(tài)保護(hù)紅線。嚴(yán)禁破壞生態(tài)環(huán)境砍樹(shù)挖山填湖，嚴(yán)禁

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違法占用林地、濕地、草地，不得采伐古樹(shù)名木，不得以整治名義擅自毀林開(kāi)墾。

嚴(yán)禁在城鄉(xiāng)建設(shè)中以單個(gè)項(xiàng)目占用為目的擅自調(diào)整永久基本農(nóng)田。嚴(yán)守城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界，鎖定城鎮(zhèn)

空間。原則上不得以土地綜合整治的名義調(diào)整城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界。城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界范圍內(nèi)的耕地，以“開(kāi)天

窗”方式劃為永久基本農(nóng)田的，原則上應(yīng)予以保留，充分發(fā)揮其生態(tài)和景觀功能。

此外，在切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益方面提出，試點(diǎn)地區(qū)要切實(shí)做好整治區(qū)域內(nèi)地籍調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)登

記工作，確保土地權(quán)屬清晰無(wú)爭(zhēng)議。在編制相關(guān)規(guī)劃和實(shí)施方案時(shí)，要充分聽(tīng)取和尊重當(dāng)?shù)厝罕娨庠福?/p>

有關(guān)規(guī)劃、實(shí)施方案經(jīng)批準(zhǔn)后要及時(shí)公布并長(zhǎng)期公開(kāi)，接受群眾監(jiān)督。實(shí)施整治活動(dòng)時(shí)，要運(yùn)用好村

民議事決策機(jī)制，堅(jiān)決防范少數(shù)人說(shuō)了算、多數(shù)人被代表的問(wèn)題。試點(diǎn)地區(qū)的全域土地綜合整治原則

上不得開(kāi)展合村并居，對(duì)承載當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)歷史文化內(nèi)涵的特色村莊要堅(jiān)決予以保留。嚴(yán)禁違背群眾意愿

搞大拆大建，不得強(qiáng)迫農(nóng)民“上樓”。對(duì)因環(huán)境條件差、生態(tài)脆弱、自然災(zāi)害頻發(fā)等原因確需搬遷撤

并村莊的，要嚴(yán)格落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范村莊撤并工作的有關(guān)要求。確屬農(nóng)民自愿對(duì)住宅

拆舊建新的，騰退的宅基地指標(biāo)應(yīng)優(yōu)先保障本村農(nóng)民住宅建設(shè)。確有節(jié)余的，方可按照增減掛鉤相關(guān)

規(guī)定進(jìn)行流轉(zhuǎn)。（鏈接：http://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/2023-04/26/content_5753236.htm）

我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記

新華社成都 4 月 25 日電（記者 王立彬）自然資源部部長(zhǎng)王廣華 25 日說(shuō)，經(jīng)過(guò)十年不懈努力，

我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系基本成型。王廣華在此間召開(kāi)的全國(guó)自然資

源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議上說(shuō)，2013 年 3 月，黨中央、國(guó)務(wù)院決定建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，

提出將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合，實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四

統(tǒng)一”改革任務(wù)。各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)堅(jiān)決貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，以踏石留印、抓鐵有痕的

勁頭，把藍(lán)圖變成了現(xiàn)實(shí)，如今，在新中國(guó)歷史上第一次全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。

據(jù)介紹，目前全國(guó)約 3000 個(gè)大廳、4 萬(wàn)個(gè)窗口、10 萬(wàn)人的登記隊(duì)伍，每天為 40 萬(wàn)群眾和企業(yè)提

供各類登記服務(wù)，10 年來(lái)累計(jì)頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū) 7.9 億多本、不動(dòng)產(chǎn)登記證明 3.6 億多份，電子證

書(shū)證明 3.3 億多本；通過(guò)推行“跨省通辦”“交房即交證”“帶押過(guò)戶”等便民利民舉措，實(shí)現(xiàn)“一

窗、一網(wǎng)、一次”甚至“不見(jiàn)面”辦證，一般登記和抵押登記實(shí)現(xiàn) 5 個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)，較 2015 年壓

縮 83%。

我國(guó)全面完成易地扶貧搬遷安置住房不動(dòng)產(chǎn)登記，全國(guó) 258.18 萬(wàn)套建檔立卡戶安置住房實(shí)現(xiàn)“應(yīng)

登盡登”，960 萬(wàn)搬遷群眾拿到“紅本本”，吃下“定心丸”；推動(dòng)化解歷史遺留問(wèn)題，解決了 1100

多萬(wàn)套房屋辦證問(wèn)題，惠及 2600 多萬(wàn)群眾；基本完成農(nóng)墾國(guó)有土地確權(quán)登記，登記面積 4.13 億畝，

登記率達(dá) 96.2%，釋放了國(guó)有農(nóng)墾改革發(fā)展活力。

海南政策 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·03 月

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教育部 海南省人民政府關(guān)于印發(fā)《境外高等教育機(jī)構(gòu)

在海南自由貿(mào)易港辦學(xué)暫行規(guī)定》的通知

4 月 23 日，教育部聯(lián)合海南省人民政府研究制定了《境外高等教育機(jī)構(gòu)在海南自由貿(mào)易港辦學(xué)

暫行規(guī)定》?！兑?guī)定》明確，境外高水平大學(xué)、職業(yè)院校在海南自由貿(mào)易港設(shè)立理工農(nóng)醫(yī)類學(xué)?；蛘?/p>

校區(qū)，在海南自由貿(mào)易港探索了一種新的辦學(xué)模式。設(shè)立的辦學(xué)機(jī)構(gòu)在學(xué)校治理、學(xué)術(shù)管理、師資配

備、收費(fèi)制度等多方面都實(shí)行更加自主、靈活的政策?！兑?guī)定》要求辦學(xué)機(jī)構(gòu)按照中國(guó)對(duì)同級(jí)同類教

育機(jī)構(gòu)的要求開(kāi)設(shè)包括中國(guó)憲法、法律、公民道德、國(guó)情等內(nèi)容的課程。

（https://www.hainan.gov.cn/hainan/szfwj/202304/a9a51362099245e6a81a0f9ffb55a76c.sh

tml）

海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)建設(shè)工程施工

現(xiàn)場(chǎng)消防安全有關(guān)要求的通知

近年來(lái)，隨著一大批重點(diǎn)項(xiàng)目集中開(kāi)工，新建、改建和擴(kuò)建的建設(shè)工程項(xiàng)目大量增加的同時(shí)，建

筑工地火災(zāi)隱患也在激增。建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)因違章動(dòng)火作業(yè)、安全技術(shù)措施缺乏、臨時(shí)建筑防火性

能偏低、消防設(shè)施配備不足、施工安全管理不到位等問(wèn)題，導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)火災(zāi)多發(fā)，不僅可能造成嚴(yán)

重的人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失，也會(huì)影響全省重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)消防安全有關(guān)要求明確，建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)的消防安全管理應(yīng)當(dāng)由施工單位負(fù)

責(zé)，施工單位應(yīng)當(dāng)按要求組建施工現(xiàn)場(chǎng)消防安全管理組織機(jī)構(gòu)，明確消防安全負(fù)責(zé)人、消防安全管理

人及其責(zé)任，制定并落實(shí)消防安全教育與培訓(xùn)管理、可燃及易燃易爆危險(xiǎn)品管理、用火用電用油用氣

管理、消防安全檢查和應(yīng)急預(yù)案演練等制度，編制施工現(xiàn)場(chǎng)防火技術(shù)方案和滅火應(yīng)急疏散預(yù)案。

同時(shí)，建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)禁吸煙，重點(diǎn)防火部位或區(qū)域應(yīng)設(shè)置防火警示標(biāo)識(shí)，施工現(xiàn)場(chǎng)管理方

應(yīng)定期清理可燃雜物，嚴(yán)防火災(zāi)發(fā)生。施工單位應(yīng)加強(qiáng)建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)施工材料存放倉(cāng)庫(kù)防火管理，

嚴(yán)格落實(shí)易燃易爆和可燃物品分類存儲(chǔ)和安全使用管理。

此外，建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)置滅火器、臨時(shí)消防給水系統(tǒng)和應(yīng)急照明等臨時(shí)消防設(shè)施。臨時(shí)消

防設(shè)施應(yīng)與在建工程的施工同步設(shè)置。房屋建筑工程中，臨時(shí)消防設(shè)施的設(shè)置與在建工程主體結(jié)構(gòu)施

工進(jìn)度的差距不應(yīng)超過(guò) 3 層。

（http://zjt.hainan.gov.cn/szjt/0503/202304/8ee28a94259f4cc2b43d3be72dc378d9.shtml）

海南政策 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·03 月

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海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

關(guān)于 2023 年海南省裝配式建筑示范基地的公示

根據(jù)《海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于組織申報(bào) 2023 年度裝配式建筑示范基地的通知》，我廳組

織專家進(jìn)行實(shí)地踏勘、集中評(píng)審申報(bào)資料，完成了 2023 年度裝配式示范基地的評(píng)審工作?，F(xiàn)將通過(guò)

評(píng)審的 13 個(gè)裝配式建筑示范基地（見(jiàn)附件）予以公示，公示時(shí)間為 4 月 28 日至 5 月 8 日，公示期 5

天（不含節(jié)假日）。

2023 年海南省裝配式建筑示范基地名單

序號(hào)

示范基地類

型

項(xiàng)目名稱

項(xiàng)目所在

地

申請(qǐng)單位 備注

1 集成應(yīng)用類

熱帶新型建筑產(chǎn)業(yè)化基

地

?？?/p>

熱帶建筑科學(xué)研究院（海

南）有限公司

2

部品部件

生產(chǎn)類

建華建材（?？冢┚G色建

筑科技園

建華建材（海南）有限公

司

混凝土

3

中鐵建設(shè)集團(tuán)海南裝配

式

建筑產(chǎn)業(yè)園

臨高

中鐵建設(shè)建筑發(fā)展（海

南）

有限公司

混凝土

4 海南志特新材料有限公

司

海南志特新材料有限公

司

混凝土

5 海南全景裝配式建筑基

地

海南全景裝配式建筑科

技

有限公司

混凝土

6 北匯綠建裝配式智造

產(chǎn)業(yè)基地

北匯綠建（海南）有限公

司

鋼結(jié)構(gòu)

7 龍慶東南裝配式建筑數(shù)

字化產(chǎn)業(yè)基地

龍慶東南（海南）綠色建

筑

有限公司

鋼結(jié)構(gòu)

市縣動(dòng)態(tài) 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·03 月

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?？谑腥嗣裾畹?122 號(hào)海口市人民政府關(guān)于

廢止《?？谑型恋貎?chǔ)備辦法》的決定

4 月 21 日，?？谑腥嗣裾畹?122 號(hào)，《海口市人民政府關(guān)于廢止＜?？谑型恋貎?chǔ)備辦法＞的

決定》已經(jīng) 2023 年 3 月 15 日十七屆市政府第 36 次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)予發(fā)布，自公布之日起施

行。?？诮⒆≌^(qū)違建發(fā)現(xiàn)登記報(bào)告制度

為有效、穩(wěn)妥地處置違法建設(shè)現(xiàn)象，充分釋放住宅小區(qū)空間，海南省海口市堅(jiān)持“預(yù)防為主、防

控結(jié)合”的原則，建立住宅小區(qū)違法建設(shè)發(fā)現(xiàn)登記報(bào)告制度，要求街道（鎮(zhèn)）、屬地執(zhí)法部門(mén)和物業(yè)

服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)聯(lián)防聯(lián)控，維護(hù)居民合法權(quán)益和小區(qū)和諧穩(wěn)定。

據(jù)介紹，?？谑袑?shí)行“三個(gè)一”工作機(jī)制，即一個(gè)工作流程——住宅小區(qū)違法建設(shè)發(fā)現(xiàn)登記報(bào)告

制度工作流程、一本登記簿——住宅小區(qū)違法建設(shè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)報(bào)告制度登記簿和一處公開(kāi)欄—

—住宅小區(qū)違法建設(shè)防控信息公開(kāi)欄，推動(dòng)落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法建設(shè)行為的預(yù)防、

制止和報(bào)告責(zé)任。

在已實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)內(nèi)，對(duì)于未辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》進(jìn)行翻建、擴(kuò)建、

改建以及在房屋頂部、公共空間、公共綠地、露臺(tái)上亂搭亂建、開(kāi)挖地下室等疑似違法建設(shè)行為，物

業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以勸阻制止，并第一時(shí)間向違法當(dāng)事人發(fā)出《違法行為勸阻（制止）告知書(shū)》，做

好相應(yīng)勸阻和登記，及時(shí)向?qū)俚貓?zhí)法部門(mén)報(bào)告。

?？谑幸髮俚貓?zhí)法部門(mén)根據(jù)住宅小區(qū)違法建設(shè)發(fā)現(xiàn)登記報(bào)告制度工作流程，加強(qiáng)住宅小區(qū)巡查

管控力度，落實(shí)專人對(duì)小區(qū)進(jìn)行動(dòng)態(tài)巡查，重點(diǎn)檢查施工作業(yè)情況，做好相關(guān)巡查記錄，確保及時(shí)發(fā)

現(xiàn)小區(qū)內(nèi)正在實(shí)施的違法建設(shè)行為。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)進(jìn)入小區(qū)從事房屋裝修的人員進(jìn)行登記

管理，宣傳并告知禁止違法建設(shè)的相關(guān)規(guī)定。三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于開(kāi)展清理全市房屋

市政工程領(lǐng)域歷史沉淀保證金的通知

為加快推動(dòng)招標(biāo)投標(biāo)交易擔(dān)保制度改革，優(yōu)化招標(biāo)投標(biāo)領(lǐng)域營(yíng)商環(huán)境，根據(jù)《三亞市發(fā)展和改革

委員會(huì)關(guān)于完善招標(biāo)投標(biāo)交易擔(dān)保制度進(jìn)一步降低招標(biāo)投標(biāo)交易成本的通知》（三發(fā)改函〔2023〕153

號(hào)）文件要求，請(qǐng)各招標(biāo)人、各招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)以及其他受委托提供保證金代收代管服務(wù)的平臺(tái)和服務(wù)

機(jī)構(gòu)，對(duì)房屋市政領(lǐng)域（含園林綠化）還未辦理退還或者轉(zhuǎn)出手續(xù)的投標(biāo)保證金、履約保證金、工程

市縣動(dòng)態(tài) 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·03 月

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質(zhì)量保證金等各類歷史沉淀保證金進(jìn)行一次認(rèn)真細(xì)致的梳理，摸清底數(shù)，建立臺(tái)賬，盡快確定應(yīng)清退

對(duì)象及清退時(shí)間，確保清理工作落到實(shí)處。三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步提升建筑工地實(shí)

名制管理水平的通知

各區(qū)住建局、市建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站、各建設(shè)項(xiàng)目參建單位：

為進(jìn)一步貫徹落實(shí)《保障農(nóng)民工工資支付條例》，切實(shí)保障農(nóng)民工工資權(quán)益，規(guī)范建筑市場(chǎng)秩序，

根據(jù)《海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步提升建筑工地實(shí)名制管理水平的通知》（瓊建管〔2022〕

217 號(hào)）文件精神和有關(guān)法律法規(guī)、政策規(guī)定，現(xiàn)就進(jìn)一步提升我市建筑工地實(shí)名制管理水平要求如

下：

一、從嚴(yán)壓實(shí)主體責(zé)任

（一）嚴(yán)格落實(shí)施工現(xiàn)場(chǎng)封閉管理

項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)原則上實(shí)施封閉式管理。施工現(xiàn)場(chǎng)有多個(gè)過(guò)人通道的，必須在每個(gè)通道安裝考勤及

門(mén)禁設(shè)備。實(shí)名制管理設(shè)備配備是開(kāi)展實(shí)名制管理的基礎(chǔ)與前提。建筑工地應(yīng)在取得施工許可證后 1

個(gè)月內(nèi)配備安裝實(shí)名制管理設(shè)備，最遲不得晚于工地實(shí)際開(kāi)工時(shí)間。

實(shí)行門(mén)禁與考勤聯(lián)動(dòng)，建筑工人應(yīng)嚴(yán)格通過(guò)實(shí)名制系統(tǒng)考勤進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，未實(shí)施考勤的人員不

得進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。大中型工地（按照《注冊(cè)建造師執(zhí)業(yè)工程規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)》中的劃分標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行）應(yīng)在門(mén)禁

處配備保安等專職人員，對(duì)工人考勤進(jìn)行管理監(jiān)督。對(duì)無(wú)特殊原因未實(shí)施封閉的工地，按照《建設(shè)工

程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》、《大氣污染防治法》等規(guī)定進(jìn)行處罰，且視同未落實(shí)實(shí)名制管理，依法予以

處理。

（二）全員實(shí)施實(shí)名制管理

凡是進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)的建筑工人應(yīng)全部進(jìn)行實(shí)名制登記考勤。按照“誰(shuí)用工，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，

對(duì)不實(shí)施建筑工人實(shí)名制管理的施工企業(yè)（包括總承包、專業(yè)承包、分包企業(yè)等），根據(jù)《保障農(nóng)民

工工資支付條例》等法律規(guī)定予以處理。加強(qiáng)關(guān)鍵崗位人員考勤監(jiān)管，嚴(yán)格按照《海南省建筑工程施

工現(xiàn)場(chǎng)關(guān)鍵崗位人員配備和在崗履職管理辦法》第十七條、十八條、十九條等規(guī)定執(zhí)行。承包單位項(xiàng)

目經(jīng)理、工程總承包項(xiàng)目的施工項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及設(shè)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人，其在崗履職時(shí)間不得少于應(yīng)到崗時(shí)間

的 80%，總監(jiān)理工程師每項(xiàng)目在崗履職時(shí)間不得少于應(yīng)到崗時(shí)間的 40%。除上述人員外的項(xiàng)目其他關(guān)

鍵崗位人員應(yīng)在管理職責(zé)內(nèi)全勤在崗。

項(xiàng)目經(jīng)理、工程總承包項(xiàng)目的施工項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及設(shè)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人、總監(jiān)理工程師應(yīng)到崗時(shí)間為工

程實(shí)際施工時(shí)間扣除法定節(jié)假日時(shí)間，其他關(guān)鍵崗位人員應(yīng)到崗時(shí)間為其任職專業(yè)工程實(shí)際施工時(shí)間

扣除法定節(jié)假日時(shí)間，每月應(yīng)到崗時(shí)間原則確定為 22 天。

市縣動(dòng)態(tài) 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·03 月

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（三）制定并報(bào)備內(nèi)部管理制度

各施工、監(jiān)理企業(yè)應(yīng)建立實(shí)名制內(nèi)部管理制度，明確項(xiàng)目實(shí)施實(shí)名制管理的要求，必須要有對(duì)實(shí)

名制落實(shí)不到位項(xiàng)目的項(xiàng)目部、項(xiàng)目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師、勞資專管員等責(zé)任人的懲處措施。各相關(guān)

企業(yè)以企業(yè)為單位將各自的內(nèi)部管理制度按要求掃描上傳至實(shí)名制監(jiān)管系統(tǒng)。

各施工企業(yè)應(yīng)自行對(duì)勞資專管員開(kāi)展培訓(xùn)，培訓(xùn)合格方能上崗。施工現(xiàn)場(chǎng)的關(guān)鍵崗位人員全員應(yīng)

每年至少接受 1 次企業(yè)組織的實(shí)名制管理培訓(xùn)，并留存相關(guān)培訓(xùn)記錄。

（四）建立實(shí)施向主管部門(mén)報(bào)告制度

施工企業(yè)未對(duì)入場(chǎng)工人進(jìn)行登記考勤，關(guān)鍵崗位人員到崗考勤不符合要求的，建設(shè)單位應(yīng)責(zé)令其

整改，逾期未改正的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告行業(yè)主管部門(mén)。未報(bào)告的，依法依規(guī)追究建設(shè)單位及相關(guān)責(zé)任人責(zé)

任。

建設(shè)單位未按合同約定或者有關(guān)規(guī)定撥付人工費(fèi)的，未按規(guī)定提供工程款支付擔(dān)保的，施工企業(yè)

應(yīng)及時(shí)向住建部門(mén)報(bào)告。對(duì)已報(bào)告的，相關(guān)部門(mén)及時(shí)督促建設(shè)單位整改，建設(shè)單位逾期未改正的，按

照《保障農(nóng)民工工資支付條例》第五十七條予以處理。

建設(shè)單位未及時(shí)撥付人工費(fèi)，施工企業(yè)未實(shí)行工資代發(fā)、未落實(shí)實(shí)名制管理的，監(jiān)理單位應(yīng)責(zé)令

其整改，逾期未改正的，監(jiān)理單位應(yīng)及時(shí)報(bào)告行業(yè)主管部門(mén)，已報(bào)告的免除監(jiān)理單位該項(xiàng)監(jiān)理責(zé)任，

未報(bào)告的依法依規(guī)追究監(jiān)理單位相關(guān)責(zé)任。

（五）及時(shí)調(diào)整工程施工狀態(tài)

建設(shè)項(xiàng)目有未開(kāi)工、在建、中止、停工、完工、驗(yàn)收和撤銷許可等 7 種工程狀態(tài)。各建設(shè)項(xiàng)目參

建單位要高度重視，及時(shí)根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況在“海南省建設(shè)領(lǐng)域施工現(xiàn)場(chǎng)人員（農(nóng)民工）實(shí)名制監(jiān)

督管理系統(tǒng)”申請(qǐng)動(dòng)態(tài)調(diào)整。未及時(shí)調(diào)整，視同未落實(shí)實(shí)名制管理，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目參建單位進(jìn)行嚴(yán)肅處

理。

（六）公開(kāi)通報(bào)曝光違法違規(guī)行為

實(shí)名制管理中的違法違規(guī)行為由行業(yè)主管部門(mén)向其主管部門(mén)進(jìn)行通報(bào)，抄報(bào)上級(jí)行業(yè)主管部門(mén)，

并通過(guò)網(wǎng)站、公眾號(hào)、報(bào)紙等媒體進(jìn)行曝光。

二、嚴(yán)肅查處實(shí)名制管理中的違法違規(guī)行為

（一）加強(qiáng)對(duì)工人登記考勤不到位的懲處

對(duì)在日常監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)施工企業(yè)未落實(shí)勞動(dòng)用工實(shí)名制管理的，依據(jù)《保障農(nóng)民工工資支付條

例》第五十五條予以處罰。對(duì)多次未落實(shí)實(shí)名制管理，以及發(fā)生農(nóng)民工工資糾紛且未落實(shí)實(shí)名制管理

的項(xiàng)目，從重處罰。

建立實(shí)名制管理專項(xiàng)信用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系（詳見(jiàn)附件 1）。在按海南省建筑市場(chǎng)信用評(píng)價(jià)管理辦法

開(kāi)展實(shí)名制信用評(píng)價(jià)管理的同時(shí)，實(shí)施信用專項(xiàng)評(píng)價(jià)。對(duì)施工企業(yè)未落實(shí)勞動(dòng)用工實(shí)名制管理的進(jìn)行

信用扣分，企業(yè) 1 個(gè)自然年內(nèi)實(shí)名制管理累計(jì)扣分達(dá)到一定分值的，責(zé)令整改。整改期內(nèi)，暫停企業(yè)

信用檔案手冊(cè)使用，限制企業(yè)在三亞承攬新工程。

市縣動(dòng)態(tài) 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·03 月

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（二）加強(qiáng)關(guān)鍵崗位人員不到崗考勤的懲處

1.對(duì)關(guān)鍵崗位人員到崗考勤不符合要求的，按照有關(guān)法律法規(guī)以及《海南省建筑工程施工現(xiàn)場(chǎng)關(guān)

鍵崗位人員配備和在崗履職管理辦法》第二十條、二十一條、二十二條、二十四條給予責(zé)任企業(yè)及個(gè)

人整改、約談、記不良行為記錄、限制評(píng)獎(jiǎng)評(píng)優(yōu)、行政處罰等處理。

2.注冊(cè)建造師、注冊(cè)監(jiān)理工程師以及安全生產(chǎn)管理人員考勤連續(xù) 2 個(gè)月不符合要求，視為未履行

崗位職責(zé)義務(wù)或未履行安全生產(chǎn)管理職責(zé)，按照《注冊(cè)建造師管理規(guī)定》、《注冊(cè)監(jiān)理工程師管理規(guī)

定》、《安全生產(chǎn)法》、《建設(shè)工程安全生產(chǎn)條例》對(duì)其個(gè)人予以行政處罰。

3.施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)及其人員存在以下行為的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，按未到崗履職處理，并按規(guī)定追究

企業(yè)和人員責(zé)任：

（1）虛假考勤；

（2）以代簽等方式虛假簽署工程文件資料的；

（3）未經(jīng)主管部門(mén)同意擅自變更人員或自行變更人員不符合要求；

（4）在主管部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)檢查時(shí)冒充頂替；

（5）在主管部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)檢查時(shí)不在崗且未請(qǐng)假、無(wú)正當(dāng)理由的。

4.企業(yè)每季度所有在建項(xiàng)目的項(xiàng)目施工關(guān)鍵崗位人員綜合平均考勤時(shí)間低于應(yīng)到崗時(shí)間 50%的，

對(duì)企業(yè)在建項(xiàng)目質(zhì)量安全生產(chǎn)情況進(jìn)行檢查，對(duì)項(xiàng)目是否存在轉(zhuǎn)包掛靠等市場(chǎng)行為違法違規(guī)問(wèn)題進(jìn)行

核查。

（三）加強(qiáng)不及時(shí)配備實(shí)名制管理設(shè)備的懲處

實(shí)名制管理設(shè)備配備是開(kāi)展實(shí)名制管理的基礎(chǔ)與前提。建筑工地應(yīng)在取得施工許可證后 1 個(gè)月內(nèi)

配備安裝實(shí)名制管理設(shè)備，最遲不得晚于工地實(shí)際開(kāi)工時(shí)間。

1.對(duì)于開(kāi)工后未配備連接實(shí)名制監(jiān)管系統(tǒng)考勤設(shè)備的，根據(jù)《保障農(nóng)民工工資支付條例》第五十

五條，給予整改、記信用不良記錄、罰款、限制承接新項(xiàng)目、降低或者吊銷資質(zhì)證書(shū)等處罰。

2.對(duì)于項(xiàng)目已經(jīng)驗(yàn)收仍未配備實(shí)名制管理設(shè)備的，不再要求其配備設(shè)備，并根據(jù)項(xiàng)目不同情形給

予以下處罰：

（1）合同額在 400 萬(wàn)元以下的項(xiàng)目，根據(jù)《保障農(nóng)民工工資支付條例》第五十五條，對(duì)施工企

業(yè)處罰款 10 萬(wàn)元；出現(xiàn)工資拖欠或者發(fā)生質(zhì)量安全事故的，從嚴(yán)處罰。

（2）合同額在 400 萬(wàn)元及以上的項(xiàng)目，根據(jù)《保障農(nóng)民工工資支付條例》第五十五條，對(duì)施工

企業(yè)處罰款 10 萬(wàn)元，限制施工企業(yè)在我省承接新工程 6-12 個(gè)月，情節(jié)嚴(yán)重的，給予降低資質(zhì)等級(jí)、

吊銷資質(zhì)證書(shū)等處罰。

（3）存在未辦理施工許可證擅自施工等其他違法行為的，依據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

3.嚴(yán)厲打擊施工企業(yè)使用人員照片、視頻考勤、異地考勤、篡改數(shù)據(jù)考勤，以及擅自關(guān)停遠(yuǎn)程視

頻監(jiān)控設(shè)備等行為。一經(jīng)查實(shí)，考勤記錄無(wú)效，視同未落實(shí)實(shí)名制管理，對(duì)施工企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)肅處理，

并作為嚴(yán)重失信行為對(duì)外公布，予以懲戒。

市縣動(dòng)態(tài) 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·03 月

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澄邁縣自然資源和規(guī)劃局

關(guān)于公開(kāi)征求《澄邁縣關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建

設(shè)項(xiàng)目管理的通知（修訂版征求意見(jiàn)稿）》意見(jiàn)的公告

2021 年 10 月 12 日，海南省自然資源和規(guī)劃廳聯(lián)合海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳和海南省市場(chǎng)監(jiān)督管

理局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程管理的意見(jiàn)》，為進(jìn)一步建立健全我縣商業(yè)、

辦公類建設(shè)項(xiàng)目管理長(zhǎng)效機(jī)制，結(jié)合我縣實(shí)際，我局聯(lián)合澄邁縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、澄邁縣行政審批

服務(wù)局、澄邁縣市場(chǎng)監(jiān)督管理局、澄邁縣住房保障與房產(chǎn)管理局于 2022 年 10 月 14 日印發(fā)了《澄邁

縣關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目管理的通知》文件。此文件出臺(tái)后有效遏制了“類住宅”“防

范越紅線”等行為，但考慮到針對(duì)零售商業(yè)用地、批發(fā)市場(chǎng)用地的項(xiàng)目最小分割面積進(jìn)行限制，可能

導(dǎo)致企業(yè)后期銷售經(jīng)營(yíng)困難，為推進(jìn)自貿(mào)港建設(shè)，維護(hù)我縣良好的營(yíng)商環(huán)境，我局啟動(dòng)修訂《澄邁縣

關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目管理的通知（修訂版）》工作，主要修訂內(nèi)容為：取消對(duì)零

售商業(yè)用地、批發(fā)市場(chǎng)用地的項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)分割銷售最小單元建筑面積 150 ㎡限制要求；

現(xiàn)將全文向社會(huì)公布并廣泛公開(kāi)征求意見(jiàn)。

（ http://chengmai.hainan.gov.cn/cmgtzyj/gsgg/202304/c76f3c85315a46168b50c2856cc5c38

9.shtml）

法律速遞 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·04 月

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最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)

（2023 年 2 月 14 日最高人民法院審判委員會(huì)第 1879 次會(huì)議通過(guò)，自 2023 年 4 月 20 日起施行）

法釋〔2023〕1 號(hào)

中華人民共和國(guó)最高人民法院公告

《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》已于 2023 年 2 月 14 日由最高人民法院

審判委員會(huì)第 1879 次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自 2023 年 4 月 20 日起施行。

最高人民法院

2023 年 4 月 20 日

河南省高級(jí)人民法院：

你院《關(guān)于明確房企風(fēng)險(xiǎn)化解中權(quán)利順位問(wèn)題的請(qǐng)示》（豫高法〔2023〕36 號(hào)）收悉。就人民法

院在審理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中涉及的商品房消費(fèi)者權(quán)利

保護(hù)問(wèn)題，經(jīng)研究，批復(fù)如下：

一、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系，按照《最高人民法院

關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定處理。

二、商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)

工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前

款規(guī)定。

三、在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)

工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

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海南自由貿(mào)易港土地管理?xiàng)l例

(2023 年 4 月 16 日海南省第七屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三次會(huì)議通過(guò))

第一章 總 則

第一條 為加強(qiáng)土地管理，保護(hù)土地資源，合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，改善生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)海南自由貿(mào)易港法》的規(guī)定，遵循《中華人民共和國(guó)

土地管理法》等法律、行政法規(guī)的基本原則，結(jié)合海南自由貿(mào)易港實(shí)際，制定本條例。

第二條 各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)貫徹十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的基本國(guó)策，堅(jiān)持綠色

發(fā)展理念，科學(xué)規(guī)劃，落實(shí)土地用途管制制度，加強(qiáng)生態(tài)保護(hù)和修復(fù)，推動(dòng)節(jié)約集約用地，制止非法

占用土地和破壞土地資源的行為。

第三條 國(guó)有土地使用權(quán)可以依法出讓、劃撥、租賃、轉(zhuǎn)讓、承包、抵押和繼承等。

集體所有土地使用權(quán)可以依法出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、承包、聯(lián)營(yíng)、作價(jià)出資(入股)、抵押等。

第四條 省和市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地管理

和監(jiān)督工作。

市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)可以在市轄區(qū)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)立自然資源和規(guī)劃派

出機(jī)構(gòu)，實(shí)行垂直管理，負(fù)責(zé)市轄區(qū)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地管理工作。

省和市、縣、自治縣人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工

作，做好耕地質(zhì)量管理相關(guān)工作。

第五條 縣級(jí)以上人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地管理數(shù)字化建設(shè)，建立統(tǒng)一的

國(guó)土空間基礎(chǔ)信息平臺(tái)，形成全省國(guó)土空間規(guī)劃“一張圖”。國(guó)土空間基礎(chǔ)信息平臺(tái)應(yīng)當(dāng)包括國(guó)土空

間規(guī)劃、土地調(diào)查監(jiān)測(cè)、耕地保護(hù)、國(guó)土空間用途管制、土地儲(chǔ)備、土地征收、土地開(kāi)發(fā)利用、國(guó)土

空間生態(tài)修復(fù)、自然資源(不動(dòng)產(chǎn))登記、執(zhí)法監(jiān)督等內(nèi)容。

縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)依托國(guó)土空間基礎(chǔ)信息平臺(tái)整合相關(guān)空間數(shù)據(jù)，實(shí)施機(jī)器賦碼、一地一碼、

一碼管地等制度，實(shí)現(xiàn)土地管理全流程數(shù)字化管理和國(guó)土空間智慧治理；建立土地信息歸集、發(fā)布查

詢、智能選址、政策指引和招商地圖等功能為一體的土地超市，構(gòu)建規(guī)范高效的土地市場(chǎng)服務(wù)監(jiān)管體

系；開(kāi)展國(guó)土空間規(guī)劃動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)評(píng)估預(yù)警和監(jiān)管，實(shí)施規(guī)劃和用地全過(guò)程管理。

縣級(jí)以上人民政府自然資源和規(guī)劃、發(fā)展改革、生態(tài)環(huán)境、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、林業(yè)、農(nóng)業(yè)農(nóng)村等

部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)土空間規(guī)劃建立土地管理信息共享機(jī)制，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享和業(yè)務(wù)協(xié)同。

第二章 土地所有權(quán)、使用權(quán)和土地登記

第六條 土地所有權(quán)和使用權(quán)依法實(shí)行登記發(fā)證制度。

流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記；未經(jīng)登記，不

得對(duì)抗善意第三人。

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第七條 省和市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城鄉(xiāng)地政、地

籍的統(tǒng)一管理工作。

土地權(quán)屬登記由土地所在地的市、縣、自治縣人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依照不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律、

法規(guī)辦理。

第八條 土地權(quán)屬爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，由人民政府依照法律規(guī)定的權(quán)限組織

調(diào)解，調(diào)解未達(dá)成協(xié)議的，按照分級(jí)負(fù)責(zé)的原則處理。

土地所有權(quán)和土地使用權(quán)爭(zhēng)議，爭(zhēng)議各方?jīng)]有證據(jù)證明土地歸屬，又調(diào)解不成的，由縣級(jí)以上人

民政府根據(jù)具體情況決定其歸屬。

第三章 國(guó)土空間規(guī)劃

第九條 海南自由貿(mào)易港按照國(guó)家和本省規(guī)定建立國(guó)土空間規(guī)劃體系。國(guó)土空間規(guī)劃包括總體規(guī)

劃、詳細(xì)規(guī)劃、相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃。下級(jí)國(guó)土空間規(guī)劃應(yīng)當(dāng)服從上級(jí)國(guó)土空間規(guī)劃；詳細(xì)規(guī)劃、相關(guān)專項(xiàng)

規(guī)劃應(yīng)當(dāng)服從總體規(guī)劃；相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)相互協(xié)同，并與詳細(xì)規(guī)劃相銜接。

經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)土空間規(guī)劃是各類開(kāi)發(fā)、保護(hù)、建設(shè)活動(dòng)的基本依據(jù)。

第十條 省國(guó)土空間總體規(guī)劃由省人民政府組織編制，經(jīng)省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)審議后，報(bào)

國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。國(guó)家規(guī)定需報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的城市國(guó)土空間總體規(guī)劃，由本級(jí)人民政府組織編制，經(jīng)本級(jí)

人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)審議后，由省人民政府審核并報(bào)批。其他市、縣、自治縣國(guó)土空間總體規(guī)劃

由本級(jí)人民政府組織編制，經(jīng)本級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)審議后，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土空

間總體規(guī)劃的編制、報(bào)批，按國(guó)家和本省的有關(guān)規(guī)定辦理。

城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)的詳細(xì)規(guī)劃由市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)組織編制，報(bào)本

級(jí)人民政府批準(zhǔn)。城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外的鄉(xiāng)村地區(qū)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以一個(gè)或者幾個(gè)行政村為單元，組織

編制村莊規(guī)劃作為詳細(xì)規(guī)劃，報(bào)上一級(jí)人民政府批準(zhǔn)。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。編制村莊

規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)留足農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的生產(chǎn)、生活用地。

自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)負(fù)責(zé)編制的涉及空間利用的相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。涉及

空間利用的交通、能源、水利等其他專項(xiàng)規(guī)劃，由相關(guān)主管部門(mén)組織編制，書(shū)面征得同級(jí)自然資源和

規(guī)劃主管部門(mén)同意后，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。專項(xiàng)規(guī)劃與總體規(guī)劃不一致的，相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行修改。

本省對(duì)重要規(guī)劃控制區(qū)、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的國(guó)土空間規(guī)劃編制、審批另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第十一條 經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)土空間規(guī)劃，任何組織和個(gè)人不得擅自修改；確需修改的，由規(guī)劃編

制機(jī)關(guān)組織修改，報(bào)有權(quán)限的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。其中，國(guó)土空間總體規(guī)劃確需修改的，應(yīng)當(dāng)符合下列情

形之一：

(一)國(guó)家戰(zhàn)略、重大政策調(diào)整；

(二)行政區(qū)劃調(diào)整；

(三)國(guó)家和省重大能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施以及其他重大工程建設(shè)項(xiàng)目需要；

(四)不可預(yù)見(jiàn)的重大國(guó)防、軍事、搶險(xiǎn)救災(zāi)、疫情防控等建設(shè)項(xiàng)目需要；

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(五)法律、法規(guī)規(guī)定或者省人民政府認(rèn)定的其他情形。

國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃、相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃的修改，按國(guó)家和本省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十二條 國(guó)土空間總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃編制、修改報(bào)送審批前，組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法將國(guó)土

空間規(guī)劃草案予以公示，并采取論證會(huì)、聽(tīng)證會(huì)或者其他方式征求專家和公眾意見(jiàn)。

經(jīng)批準(zhǔn)的前款國(guó)土空間規(guī)劃應(yīng)當(dāng)及時(shí)公布，法律、法規(guī)規(guī)定不得公開(kāi)的內(nèi)容除外。

第十三條 各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地利用計(jì)劃管理。沒(méi)有新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)的，不得批準(zhǔn)

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和未利用地轉(zhuǎn)用。

省人民政府對(duì)土地利用年度計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行年度評(píng)估和考核。

縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)將土地利用年度計(jì)劃的執(zhí)行情況列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況

的內(nèi)容，向本級(jí)人民代表大會(huì)報(bào)告。

第四章 耕地保護(hù)

第十四條 各級(jí)人民政府主要負(fù)責(zé)人是本行政區(qū)域耕地保護(hù)的第一責(zé)任人。

縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)建立耕地保護(hù)網(wǎng)格化監(jiān)管機(jī)制，實(shí)現(xiàn)耕地保護(hù)責(zé)任全覆蓋；確保本行政區(qū)

域內(nèi)耕地總量不減少、質(zhì)量不降低；采取措施防止耕地閑置、荒蕪。

省人民政府應(yīng)當(dāng)組織自然資源和規(guī)劃、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、統(tǒng)計(jì)等部門(mén)對(duì)市、縣、自治縣人民政府耕地保

護(hù)責(zé)任目標(biāo)落實(shí)情況進(jìn)行考核?？己私Y(jié)果作為領(lǐng)導(dǎo)干部考核、自然資源資產(chǎn)離任審計(jì)等的重要依據(jù)。

第十五條 嚴(yán)格控制各項(xiàng)建設(shè)占用耕地。建設(shè)項(xiàng)目能利用荒地、劣地的，不得占用耕地；能利用

現(xiàn)有建設(shè)用地的，不得新增建設(shè)用地。

經(jīng)依法批準(zhǔn)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地的，按照“占多少、墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)

開(kāi)墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀粵](méi)有條件開(kāi)墾或者開(kāi)墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)依法

繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)用于開(kāi)墾新的耕地。

省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)建立補(bǔ)充耕地指標(biāo)統(tǒng)籌調(diào)劑機(jī)制。市、縣、自治縣人民政府

未落實(shí)耕地保護(hù)年度責(zé)任目標(biāo)任務(wù)、年度耕地墾造任務(wù)的，省人民政府可以核減其下一年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)

用計(jì)劃指標(biāo)。

耕地開(kāi)墾費(fèi)、補(bǔ)充耕地指標(biāo)的相關(guān)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)作為建設(shè)用地成本列入建設(shè)項(xiàng)目總投資，并及時(shí)足

額繳納或者兌付。

第十六條 經(jīng)依法劃定的永久基本農(nóng)田，任何單位和個(gè)人不得擅自變更。經(jīng)依法批準(zhǔn)占用永久基

本農(nóng)田的，應(yīng)當(dāng)按照永久基本農(nóng)田數(shù)量不減少、質(zhì)量不降低的要求進(jìn)行補(bǔ)劃，并按照法定程序修改相

應(yīng)的國(guó)土空間規(guī)劃；繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)的，占用單位應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)馗亻_(kāi)墾費(fèi)最高標(biāo)準(zhǔn)的兩倍執(zhí)行。

市、縣、自治縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家和本省有關(guān)要求，將永久基本農(nóng)田范圍以外一定數(shù)量的優(yōu)

質(zhì)耕地劃為永久基本農(nóng)田儲(chǔ)備區(qū)，作為補(bǔ)劃永久基本農(nóng)田的后備資源庫(kù)。對(duì)永久基本農(nóng)田儲(chǔ)備區(qū)應(yīng)當(dāng)

加強(qiáng)管理，保證耕地質(zhì)量不降低。

第十七條 禁止占用永久基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)殖。耕地應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于糧食和棉、油、糖、

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蔬菜等農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為林地、草地、園地等其他農(nóng)用地。

對(duì)耕地轉(zhuǎn)為林地、草地、園地等其他農(nóng)用地以及農(nóng)業(yè)設(shè)施建設(shè)用地的，市、縣、自治縣人民政府

負(fù)責(zé)編制方案，通過(guò)統(tǒng)籌林地、草地、園地等其他農(nóng)用地以及農(nóng)業(yè)設(shè)施建設(shè)用地整治為耕地等方式，

補(bǔ)足同等數(shù)量、質(zhì)量的可以長(zhǎng)期穩(wěn)定利用的耕地，落實(shí)耕地保有量任務(wù)。

第十八條 開(kāi)墾耕地應(yīng)當(dāng)制定耕地開(kāi)墾方案，報(bào)請(qǐng)市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管

部門(mén)批準(zhǔn)。市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將批準(zhǔn)的開(kāi)墾方案相關(guān)信息予以公

示。

新開(kāi)墾的耕地由市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門(mén)驗(yàn)

收，并在驗(yàn)收結(jié)束后七個(gè)工作日內(nèi)報(bào)省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)備案，同時(shí)公示耕地驗(yàn)收情

況。經(jīng)驗(yàn)收合格的新開(kāi)墾耕地，由市、縣、自治縣人民政府登記造冊(cè)，負(fù)責(zé)保護(hù)管理。

市、縣、自治縣人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)新開(kāi)墾耕地的后期管護(hù)，制定實(shí)施方案，明確管護(hù)職責(zé)、措施、

標(biāo)準(zhǔn)等要求，落實(shí)項(xiàng)目實(shí)施主體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村以及土地承包經(jīng)營(yíng)者的管護(hù)責(zé)任。

第十九條 土地復(fù)墾實(shí)行“誰(shuí)破壞、誰(shuí)復(fù)墾”的原則。因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞，用

地單位和個(gè)人不能自行復(fù)墾或者復(fù)墾不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定交納土地復(fù)墾費(fèi)，由土地所在

市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)統(tǒng)一組織復(fù)墾。

第二十條 實(shí)行耕地保護(hù)激勵(lì)性補(bǔ)償。

市、縣、自治縣人民政府可以建立耕地保護(hù)激勵(lì)機(jī)制，對(duì)承擔(dān)耕地保護(hù)任務(wù)的集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)

戶等主體予以獎(jiǎng)補(bǔ)。

第二十一條 禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地。

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以采取轉(zhuǎn)包、出租、入股等方式進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，以及代耕代種、聯(lián)耕

聯(lián)種、托管等方式，恢復(fù)閑置、荒蕪耕地耕種。

經(jīng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人同意，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以將農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)地集中對(duì)外與土地經(jīng)營(yíng)權(quán)

人簽訂投資建設(shè)協(xié)議，對(duì)畝均投入產(chǎn)出、機(jī)械化種植面積、農(nóng)業(yè)投入品使用、農(nóng)產(chǎn)品安全和環(huán)境保護(hù)

等控制性指標(biāo)，相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)以及撂荒耕地等行為的違約責(zé)任作出約定。

第二十二條 縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)國(guó)土空間生態(tài)保護(hù)和修復(fù)，建立健全生態(tài)保護(hù)補(bǔ)償制度，

推進(jìn)山水林田湖草整體保護(hù)、系統(tǒng)修復(fù)和綜合治理。

縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)按照國(guó)土空間規(guī)劃組織實(shí)施土地整治和生態(tài)修復(fù)，優(yōu)化城鄉(xiāng)生產(chǎn)、生活、

生態(tài)空間，保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境。對(duì)社會(huì)投資主體從事生態(tài)和保護(hù)修復(fù)工作的，可以按照“誰(shuí)修復(fù)、

誰(shuí)受益”的原則，通過(guò)依法賦予一定期限的自然資源資產(chǎn)使用權(quán)等方式予以激勵(lì)。

因自然災(zāi)害造成耕地?fù)p毀的，市、縣、自治縣人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織耕地復(fù)墾或者修復(fù)。

第五章 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用與土地征收

第二十三條 非農(nóng)業(yè)建設(shè)涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收的，由市、縣、自治縣人民政府?dāng)M定方案，

向省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)審核后，按

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照國(guó)家有關(guān)規(guī)定報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)。

未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。

農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)用地中的非農(nóng)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目占用的土地按建設(shè)用地報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)。

第二十四條 征收集體所有土地，由被征收土地所在市、縣、自治縣人民政府組織實(shí)施。但國(guó)務(wù)

院或者省人民政府批準(zhǔn)的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，跨市、縣、自治縣的建設(shè)項(xiàng)目，以

及國(guó)家、本省確定的其他重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，其土地征收由省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)組織實(shí)施。

第二十五條 征收農(nóng)村集體土地的程序、補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)和方式等，按照《中華人民共和國(guó)土地管

理法》以及海南自由貿(mào)易港征收的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六章 國(guó)有土地使用權(quán)市場(chǎng)管理

第一節(jié) 國(guó)有土地供應(yīng)

第二十六條 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓、劃撥、租賃，應(yīng)當(dāng)以宗地為單位，堅(jiān)持以項(xiàng)目帶土地的

原則，且符合下列條件：

(一)符合省和市、縣、自治縣國(guó)土空間規(guī)劃以及土地利用年度計(jì)劃；

(二)土地權(quán)屬清晰；

(三)沒(méi)有法律糾紛；

(四)土地征收補(bǔ)償安置落實(shí)到位；

(五)出讓、劃撥的國(guó)有土地地塊位置、使用性質(zhì)、容積率、綠地率、建筑密度等規(guī)劃條件明確；

(六)符合相應(yīng)的土壤環(huán)境質(zhì)量要求；

(七)具備動(dòng)工開(kāi)發(fā)所必須的其他基本條件。

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和租賃的最高年限依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十七條 國(guó)有土地使用權(quán)出讓、劃撥、租賃用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由市、縣、自治縣人民政府

批準(zhǔn)。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓用于種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，由市、縣、自治縣人民政府批準(zhǔn)。

但依法應(yīng)當(dāng)由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的除外。

建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)使用國(guó)有土地或者農(nóng)民集體所有土地的，由市、縣、自治縣人

民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)。

國(guó)有土地不得承包用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。國(guó)有土地使用權(quán)承包用于種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)

的，由市、縣、自治縣人民政府批準(zhǔn)。國(guó)家所有依法由農(nóng)民集體使用的農(nóng)用地承包，依照農(nóng)村土地承

包有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。

第二十八條 省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)主管部門(mén)按照節(jié)約集約用地的原

則，在滿足功能和安全要求的前提下，區(qū)別產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目功能，確定和調(diào)整各類項(xiàng)目建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)

省人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。

市、縣、自治縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)各類項(xiàng)目建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行用地審批。

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第二十九條 市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)根據(jù)本地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展

計(jì)劃，產(chǎn)業(yè)政策，省和市、縣、自治縣國(guó)土空間規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和土地市場(chǎng)狀況，編制國(guó)有

土地使用權(quán)供應(yīng)計(jì)劃，報(bào)經(jīng)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，在省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)指定的媒介

上公布。

需要使用土地的單位和個(gè)人可以在公布的時(shí)限內(nèi)向市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管

部門(mén)提出意向用地申請(qǐng)。

第三十條 市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)有土地使用權(quán)供應(yīng)計(jì)劃，

會(huì)同有關(guān)部門(mén)擬定土地供應(yīng)方案，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

土地供應(yīng)方案應(yīng)當(dāng)包括擬出讓、租賃地塊的具體位置、界址、用途、面積、年限、土地使用條件、

規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、供地方式、供地時(shí)間等。

第三十一條 國(guó)有土地使用權(quán)出讓、租賃、承包的，應(yīng)當(dāng)納入土地超市，并進(jìn)入政府公共資源交

易平臺(tái)進(jìn)行供應(yīng)。

工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，以及同一地塊有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)

當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式出讓。國(guó)家對(duì)海南自由貿(mào)易港土地出讓方式另有規(guī)定的，從

其規(guī)定。

以招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式出讓、租賃、承包國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在省人民政府自

然資源和規(guī)劃主管部門(mén)指定的媒介上發(fā)布公告，公布擬出讓、租賃、承包地塊的基本情況和招標(biāo)、拍

賣、掛牌等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的時(shí)間、地點(diǎn)。

第三十二條 市、縣、自治縣人民政府可以采取彈性年期、先租后讓、租讓結(jié)合、招掛結(jié)合等方

式供應(yīng)土地。

市、縣、自治縣人民政府供應(yīng)混合用地可以按照主導(dǎo)用途對(duì)應(yīng)的用地性質(zhì)實(shí)行差別化的方式供應(yīng)

土地。

市、縣、自治縣人民政府對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)、核心項(xiàng)目涉及的多宗土地可以實(shí)行整體供應(yīng)。

土地供應(yīng)的具體辦法由省人民政府另行制定。

第三十三條 實(shí)行基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和國(guó)有土地供應(yīng)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)公示制度。市、縣、自治縣各

類用地的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和國(guó)有土地供應(yīng)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)由市、縣、自治縣人民政府組織測(cè)算，經(jīng)省

人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)審核并報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后，由省人民政府公布執(zhí)行，并定期調(diào)整。

出讓、租賃、承包土地使用權(quán)的價(jià)格不得低于公布的國(guó)有土地供應(yīng)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

出讓、租賃、承包土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，土

地估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)報(bào)省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)備案。未經(jīng)價(jià)格評(píng)估、備案的土地使用權(quán)，不

得出讓、租賃、承包。

以招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式出讓、租賃、承包土地使用權(quán)的底價(jià)或者以協(xié)議方式出讓、

租賃、承包土地使用權(quán)的價(jià)格，由市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)

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果和產(chǎn)業(yè)政策等因素確定。

出讓、租賃、承包土地使用權(quán)的結(jié)果應(yīng)當(dāng)在省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)指定的媒介上公

布。

第三十四條 國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)受讓人、承租人從出讓、租賃合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)之日起，

滿兩年未完成項(xiàng)目投資總額百分之二十五的，由市、縣、自治縣人民政府無(wú)償收回土地使用權(quán)，但因

政府原因或者不可抗力等其他法定原因造成土地閑置的除外。

第三十五條 非農(nóng)業(yè)建設(shè)閑置土地按下列標(biāo)準(zhǔn)征收土地閑置費(fèi)，但因政府原因或者不可抗力等其

他法定原因造成土地閑置的除外：

(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未滿兩年不動(dòng)工開(kāi)發(fā)

的，以及已動(dòng)工開(kāi)發(fā)但開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占

總投資額不足百分之二十五，中止開(kāi)發(fā)建設(shè)滿一年的，按土地使用權(quán)出讓金百分之二十征收；

(二)以租賃方式取得土地使用權(quán)，超過(guò)租賃合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未滿兩年不動(dòng)工開(kāi)發(fā)

的，按當(dāng)年的租金百分之二十至百分之五十征收；

(三)已經(jīng)辦理征地劃撥審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，占用耕地一年以上未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的，按該

地塊標(biāo)定地價(jià)的百分之五至百分之二十征收。

以出讓方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，超過(guò)出讓合同約定的竣工日期一年未竣工的，按照海南自

由貿(mào)易港閑置土地處置的有關(guān)規(guī)定征收土地閑置費(fèi)。

第三十六條 國(guó)有土地使用權(quán)出讓、租賃期限屆滿，除住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期外，其他國(guó)

有土地使用權(quán)需要續(xù)期的，土地使用者應(yīng)當(dāng)在期滿前一年提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后重新簽訂出讓、租賃合

同，按規(guī)定的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)支付土地使用權(quán)出讓金、租金。土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依法

未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由市、縣、自治縣人民政府無(wú)償收回。

國(guó)有土地使用權(quán)受讓人、承租人對(duì)原受讓、租賃的土地使用權(quán)享有優(yōu)先受讓、租賃權(quán)。

承包期限屆滿，承包人對(duì)原承包的土地享有優(yōu)先承包權(quán)，承包合同到期后未續(xù)期的，由發(fā)包方收

回承包土地，地上附著物按承包合同約定處理，沒(méi)有約定的，歸發(fā)包方所有。國(guó)家所有依法由農(nóng)民集

體使用的農(nóng)用地的承包期限屆滿，依照農(nóng)村土地承包的有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。

第三十七條 土地使用權(quán)受讓人、承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的用途使用土地；需要改變用途的，

必須經(jīng)市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)同意后，報(bào)市、縣、自治縣人民政府批準(zhǔn)。

市、縣、自治縣人民政府批準(zhǔn)改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和本省的有關(guān)規(guī)定，并在批準(zhǔn)后報(bào)省人

民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)備案，同時(shí)予以公示。

第三十八條 土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照土地出讓合同或者用地批準(zhǔn)文件規(guī)定的條件進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)利

用，不得擅自改變?nèi)莘e率；確需改變的，應(yīng)當(dāng)依法報(bào)經(jīng)市、縣、自治縣人民政府批準(zhǔn)。市、縣、自治

縣人民政府批準(zhǔn)改變土地容積率的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和本省的有關(guān)規(guī)定，并在批準(zhǔn)后報(bào)省人民政府自然

資源和規(guī)劃主管部門(mén)備案，同時(shí)予以公示。

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經(jīng)批準(zhǔn)調(diào)整容積率的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)與自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)簽訂變更協(xié)議或者重新簽訂

土地使用權(quán)出讓合同，并依法補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金。

第三十九條 鼓勵(lì)合理利用地下空間，統(tǒng)籌地上地下開(kāi)發(fā)利用，促進(jìn)城鎮(zhèn)土地復(fù)合利用、立體利

用、綜合利用。

開(kāi)發(fā)利用地下空間，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)土空間規(guī)劃要求，依法取得地下空間建設(shè)用地使用權(quán)。使用權(quán)的

取得方式和使用年限，參照建設(shè)用地使用權(quán)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

地下空間建設(shè)用地使用權(quán)和地下建(構(gòu))筑物應(yīng)當(dāng)依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律、法規(guī)規(guī)定依法登記。

第四十條 建設(shè)使用土地應(yīng)當(dāng)優(yōu)先開(kāi)發(fā)利用空閑、廢棄、閑置和低效利用的土地。

鼓勵(lì)社會(huì)資金參與城鎮(zhèn)低效用地、廢棄地再開(kāi)發(fā)和利用。鼓勵(lì)土地使用者自行開(kāi)發(fā)或者合作開(kāi)發(fā)。

第四十一條 經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，可以將不符合省和市、縣、自治縣國(guó)土空間規(guī)劃或者零星分散

的國(guó)有存量建設(shè)用地，與規(guī)劃為建設(shè)用地的農(nóng)用地進(jìn)行置換。

按照省和市、縣、自治縣以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土空間規(guī)劃的要求，農(nóng)村住宅向中心村和集鎮(zhèn)集中，或者鄉(xiāng)

鎮(zhèn)企業(yè)向工業(yè)小區(qū)集中，確需占用永久基本農(nóng)田以外的土地的，經(jīng)市、縣、自治縣人民政府批準(zhǔn)，可

以與騰出來(lái)的舊址土地進(jìn)行置換。

自然保護(hù)地體系建設(shè)、飲用水水源保護(hù)區(qū)管理需要使用移民遷出所騰挪的建設(shè)用地的，可以在自

愿有償并落實(shí)拆遷補(bǔ)償安置的基礎(chǔ)上，以國(guó)有安置用地與所騰挪的集體建設(shè)用地進(jìn)行等價(jià)置換，依照

有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。

土地置換的具體辦法由省人民政府制定。

第二節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)交易

第四十二條 以出讓方式取得的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、入股、出租、抵押、繼承。

以租賃方式取得的承租土地使用權(quán)，在土地使用者按規(guī)定支付租金并完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，經(jīng)市、縣、

自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)同意或者根據(jù)租賃合同約定，可以出租、轉(zhuǎn)讓或者依法抵押。

國(guó)有土地承包后，可以依法轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、入股或者抵押。

國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)包、入股、抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂合同。轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)包、

入股、抵押合同不得違反出讓、租賃、承包合同的約定。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，

市、縣、自治縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

地上建筑物、其他附著物與土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時(shí)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押。地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)

讓需辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，必須持有該建筑物、附著物所涉及的土地使用權(quán)和其他產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

第四十三條 有下列情形之一，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租：

(一)未持有合法不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)及其他產(chǎn)權(quán)證書(shū)的；

(二)未依照土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)的；

(三)縣級(jí)以上人民政府依法決定收回的；

(四)土地使用權(quán)有爭(zhēng)議的；

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(五)未征得土地使用權(quán)共有人同意的；

(六)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租的；

(七)法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓、出租的其他情形。

第四十四條 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、入股或者企業(yè)改制、改組等，涉及國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)

移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)報(bào)縣級(jí)以上人民

政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)備案。

第三節(jié) 劃撥土地使用權(quán)交易

第四十五條 劃撥土地使用權(quán)報(bào)市、縣、自治縣人民政府批準(zhǔn)后，可以轉(zhuǎn)讓、承包、出租、抵押、

作價(jià)出資、授權(quán)經(jīng)營(yíng)或者與他人聯(lián)合舉辦企業(yè)，并辦理土地登記手續(xù)。但依法應(yīng)當(dāng)收回的除外。國(guó)家

和本省另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

劃撥土地使用權(quán)不得承包用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

第四十六條 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者與他人聯(lián)合舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備下列

條件：

(一)已依法辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)；

(二)須征得土地及地上建筑物等產(chǎn)權(quán)共有人的同意。

第四十七條 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，由受讓方與市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管

部門(mén)補(bǔ)簽土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按該宗地經(jīng)確認(rèn)的評(píng)估價(jià)格百分之四十

補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金；劃撥土地使用權(quán)出租，出租方應(yīng)當(dāng)按經(jīng)確認(rèn)的租金的百分之四十向縣級(jí)以上

人民政府交納土地收益。

以劃撥土地使用權(quán)與他人聯(lián)合舉辦企業(yè)的，以經(jīng)評(píng)估確認(rèn)的土地入股額依照前款規(guī)定的比例補(bǔ)交

土地使用權(quán)出讓金。

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓符合劃撥用地目錄的，可以不補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

劃撥土地使用權(quán)人經(jīng)市、縣、自治縣人民政府批準(zhǔn)，并按經(jīng)確認(rèn)的評(píng)估價(jià)格百分之四十補(bǔ)交土地

使用權(quán)出讓金后，可以辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

第四十八條 以劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，因債務(wù)清償或者其他原因終止抵押關(guān)系時(shí)，辦理

注銷登記后可以保留劃撥土地使用權(quán)性質(zhì)；抵押人債務(wù)到期未能償還或者在抵押合同期間宣告解散、

破產(chǎn)，依法處分已抵押的劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)從所得價(jià)款中按經(jīng)確認(rèn)的評(píng)估價(jià)格百分之四十補(bǔ)交

土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償，并由取得土地使用權(quán)的單位或者個(gè)人與市、縣、自治

縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)簽訂出讓合同，依照法定程序報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)。

第四十九條 國(guó)有企業(yè)以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)作為出資條件與他人聯(lián)合舉辦企業(yè)、入股或者企業(yè)

改制、改組等，涉及國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)擬定國(guó)有劃撥土地使用權(quán)處置方案，經(jīng)市、縣、

自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)審核后，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并依照國(guó)有資產(chǎn)管理的相關(guān)

規(guī)定辦理審批手續(xù)。

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第五十條 國(guó)有劃撥農(nóng)用地不得擅自改變用途用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，確需轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依法

辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，由市、縣、自治縣人民政府收回國(guó)有土地使用權(quán)，并按規(guī)定供應(yīng)土地。省

人民政府對(duì)農(nóng)墾國(guó)有劃撥農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第七章 集體所有土地使用權(quán)市場(chǎng)管理

第五十一條 集體所有土地使用權(quán)出讓或者與他人聯(lián)合舉辦企業(yè)用于農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)的，由農(nóng)村集體經(jīng)

濟(jì)組織向市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)市、縣、自治縣人民政

府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)審查后，報(bào)市、縣、自治縣人民政府依法辦理。

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利用國(guó)土空間規(guī)劃確定的建設(shè)用地舉辦企業(yè)或者與他人聯(lián)合舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)

持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)提出申請(qǐng)，由市、縣、自治縣

人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的應(yīng)當(dāng)依法辦理審批手續(xù)。

鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)等鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)需要使用集體所有土地的，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審

核，向市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)提出申請(qǐng)，報(bào)請(qǐng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，其中涉

及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定權(quán)限辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

集體所有土地的承包經(jīng)營(yíng)，依照農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)的有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。

第五十二條 國(guó)土空間規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用

地，土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓、出租、作價(jià)出資(入股)等方式交由單位或者個(gè)人使用，優(yōu)先用于發(fā)

展集體所有制經(jīng)濟(jì)和鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)。

通過(guò)出讓等方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法

律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書(shū)面合同另有約定的除外。

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的前期開(kāi)發(fā)、管護(hù)和交易等工

作。

第五十三條 土地所有權(quán)人出讓、出租集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和本省有關(guān)規(guī)定，

按照下列程序進(jìn)行：

(一)土地所有權(quán)人擬出讓、出租集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的，市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)

劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)土空間規(guī)劃對(duì)擬出讓、出租的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的規(guī)劃條件提出意見(jiàn)，并會(huì)

同同級(jí)發(fā)展改革、生態(tài)環(huán)境等有關(guān)主管部門(mén)一并提出產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)等要求。

(二)土地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求等，編制集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用

地出讓、出租方案，在出讓、出租前不少于十個(gè)工作日?qǐng)?bào)市、縣、自治縣人民政府。

(三)市、縣、自治縣人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織自然資源和規(guī)劃、發(fā)展改革、生態(tài)環(huán)境等有關(guān)主管部

門(mén)對(duì)方案進(jìn)行研究，并在收到方案后五個(gè)工作日內(nèi)提出意見(jiàn)。認(rèn)為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、出租方

案不符合規(guī)劃條件或者產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求等的，市、縣、自治縣人民政府應(yīng)當(dāng)提出修改意

見(jiàn)，土地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照修改意見(jiàn)進(jìn)行修改。

(四)土地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)依據(jù)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、出租方案，以招標(biāo)、拍賣、掛牌或者協(xié)議

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等方式確定土地使用者，雙方應(yīng)當(dāng)參照國(guó)家合同示范文本簽訂書(shū)面合同，并報(bào)市、縣、自治縣人民政

府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)備案。未依法將規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求納入合同的，合

同無(wú)效；造成損失的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。

(五)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、出租合同雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定交付土地和支付價(jià)款，并依法繳

納相關(guān)稅費(fèi)，持有效合同、價(jià)款支付憑證以及納稅證明等向集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記

機(jī)構(gòu)依法申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

第五十四條 縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)土空間規(guī)劃，統(tǒng)籌安排集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的規(guī)

模、布局和用途等，并納入土地利用年度計(jì)劃。零星分散的存量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地依照有關(guān)規(guī)定整

治后，騰挪出的建設(shè)用地指標(biāo)可以異地入市。

省人民政府應(yīng)當(dāng)規(guī)范集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市流程，完善入市規(guī)則。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)

出讓、出租的，應(yīng)當(dāng)納入土地超市，并進(jìn)入政府公共資源交易平臺(tái)進(jìn)行供應(yīng)。

省人民政府應(yīng)當(dāng)按照公開(kāi)透明、合理平衡利益的原則建立土地增值收益分配機(jī)制。

第五十五條 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用者應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定和合同確定的規(guī)劃條件、

開(kāi)發(fā)期限、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入以及生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求等使用土地。

第五十六條 集體所有土地使用權(quán)出讓、出租或者舉辦企業(yè)、與他人聯(lián)合舉辦企業(yè)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集

體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并進(jìn)行村務(wù)公開(kāi)。

第五十七條 投入開(kāi)發(fā)資金未達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，集體所有土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、入股、出租。

集體所有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、入股、出租的，必須簽訂合同，依法辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

第五十八條 集體所有土地使用權(quán)出讓、出租或者與他人聯(lián)合舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)依照合同約定的

用途使用土地。轉(zhuǎn)讓、出租后不得改變土地用途。需要改變用途的，應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)市、縣、自治縣人民政

府批準(zhǔn)。

第五十九條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，每戶用地面積不得超過(guò)一百七十五平方米，具

體標(biāo)準(zhǔn)由市、縣、自治縣人民政府規(guī)定，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

通過(guò)合法方式占有宅基地并建成房屋，但不符合前款規(guī)定的，可以探索實(shí)行宅基地有償使用。有

償使用費(fèi)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收取和使用。具體辦法由省人民政府制定。

第八章 監(jiān)督檢查

第六十條 縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)用地審查報(bào)批信息化建設(shè)，推行網(wǎng)上申報(bào)和審批，并對(duì)審

批事項(xiàng)的受理、辦理、辦結(jié)情況實(shí)行網(wǎng)絡(luò)全程監(jiān)控。

縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)將土地審批事項(xiàng)范圍、條件、申請(qǐng)材料目錄、示范文本、程序、期限、審

批結(jié)果、投訴方式等在政府門(mén)戶網(wǎng)站公示，接受公眾查詢和監(jiān)督。但涉及國(guó)家秘密的信息除外。

第六十一條 自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部會(huì)審和重大事項(xiàng)集體決策制度，明確內(nèi)部審

批職責(zé)權(quán)限，規(guī)范土地審批工作程序，健全內(nèi)部監(jiān)督制度，加強(qiáng)對(duì)土地審批實(shí)施情況的監(jiān)督。

第六十二條 縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)土地監(jiān)督管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立和完善土地違法行為

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查處協(xié)調(diào)機(jī)制。

縣級(jí)以上人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)負(fù)責(zé)土地執(zhí)法工作，依法查處土地違法行為。

縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門(mén)對(duì)違反農(nóng)村宅基地管理法律、法規(guī)、規(guī)章的行為進(jìn)行監(jiān)督檢

查，適用本條例關(guān)于自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)監(jiān)督檢查的規(guī)定。

縣級(jí)以上人民政府發(fā)展改革、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、生態(tài)環(huán)境等部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)協(xié)同做好查處

土地違法行為的相關(guān)工作。

第六十三條 縣級(jí)以上人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法對(duì)下列事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)督檢查，并

依法公開(kāi)監(jiān)督檢查情況和處理結(jié)果：

(一)省和市、縣、自治縣國(guó)土空間規(guī)劃的編制、審批、實(shí)施、修改和土地利用年度計(jì)劃執(zhí)行情況；

(二)耕地開(kāi)墾、占補(bǔ)平衡和保護(hù)情況；

(三)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收情況；

(四)國(guó)有土地使用權(quán)劃撥、出讓、租賃、承包以及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移等情況；

(五)改變土地用途和容積率的情況；

(六)農(nóng)民集體所有土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)情況；

(七)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市情況；

(八)土地有償使用費(fèi)和耕地開(kāi)墾費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用的收繳、使用情況；

(九)土地權(quán)屬變更和登記發(fā)證情況；

(十)盤(pán)活存量土地情況；

(十一)依法應(yīng)當(dāng)監(jiān)督檢查的其他事項(xiàng)。

第六十四條 土地管理監(jiān)督檢查人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)培訓(xùn)，經(jīng)考核合格，取得行政執(zhí)法證件后，方可從

事土地管理監(jiān)督檢查工作。

土地監(jiān)督檢查人員執(zhí)行監(jiān)督檢查公務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向被監(jiān)督檢查單位和個(gè)人出示土地監(jiān)督檢查證件。

第六十五條 省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)市、縣、自治縣人民政府或者自然資源和

規(guī)劃主管部門(mén)非法批準(zhǔn)用地的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令市、縣、自治縣人民政府或者自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)限期

改正；市、縣、自治縣人民政府或者自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)逾期不改正的，由上級(jí)機(jī)關(guān)依法追究相

關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

第六十六條 自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)在履行監(jiān)督檢查職責(zé)時(shí)，可以提請(qǐng)監(jiān)察機(jī)關(guān)、銀行、審計(jì)、

稅務(wù)等單位予以協(xié)作，有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以配合。

第六十七條 自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立舉報(bào)投訴制度，在辦公場(chǎng)所以及相關(guān)網(wǎng)站公布舉

報(bào)投訴的電話號(hào)碼、通信地址或者電子郵件信箱，及時(shí)受理公民、法人和其他組織對(duì)土地違法行為的

舉報(bào)和投訴，并依法查處違法行為。

第六十八條 縣級(jí)以上自然資源和規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、稅務(wù)、市場(chǎng)監(jiān)管等主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)

對(duì)涉地股權(quán)轉(zhuǎn)讓的聯(lián)合監(jiān)管。

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未滿足法律、法規(guī)規(guī)定和土地出讓合同約定轉(zhuǎn)讓條件的，受讓人不得通過(guò)擅自變更出資比例、股

權(quán)結(jié)構(gòu)、實(shí)際控制人等方式變相轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)。受讓人變相轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)的，依照法律、

法規(guī)的規(guī)定和合同約定采取限期整改、支付違約金、解除合同收回土地等方式處置并納入信用監(jiān)管。

第九章 法律責(zé)任

第六十九條 違反本條例規(guī)定，有下列行為之一，批準(zhǔn)文件無(wú)效；已辦理土地登記手續(xù)的，由市、

縣、自治縣人民政府依法收回非法批準(zhǔn)使用的土地，由市、縣、自治縣人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)注銷

土地登記，并依法對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事

責(zé)任：

(一)無(wú)權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)用地的；

(二)不按照省和市、縣、自治縣國(guó)土空間規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地，或者未依法批準(zhǔn)擅自改變省

和市、縣、自治縣國(guó)土空間規(guī)劃后批準(zhǔn)用地的；

(三)沒(méi)有土地利用計(jì)劃指標(biāo)擅自批準(zhǔn)用地，或者沒(méi)有新增建設(shè)用地指標(biāo)擅自批準(zhǔn)農(nóng)用地和未利用

地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的；

(四)超越權(quán)限或者違反法定程序批準(zhǔn)征地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、未利用地轉(zhuǎn)用和土地使用權(quán)出讓、租賃、

承包的；

(五)未按規(guī)定落實(shí)社會(huì)保障費(fèi)用而批準(zhǔn)征地，未按照法律、法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)支付征地補(bǔ)償費(fèi)或者

未全額支付征地補(bǔ)償費(fèi)而辦理供地手續(xù)的；

(六)違反本條例第二十八條規(guī)定的項(xiàng)目建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行用地審批的；

(七)超越權(quán)限或者違反法定條件、程序非法進(jìn)行土地登記的；

(八)化整為零審批土地的；

(九)在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者土地征收申報(bào)、報(bào)批等過(guò)程中，有謊報(bào)、瞞報(bào)用地位置、地類、面積

等弄虛作假行為的。

前款所列非法批準(zhǔn)登記土地行為對(duì)當(dāng)事人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七十條 國(guó)有土地使用權(quán)出讓、劃撥、租賃、承包，有下列行為之一，合同或者劃撥文件無(wú)效；

已辦理土地登記手續(xù)的，由市、縣、自治縣人民政府依法收回非法使用的土地，由市、縣、自治縣人

民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)注銷土地登記，并依法對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員給予處分；

構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)應(yīng)當(dāng)采取出讓方式而采取劃撥方式的；

(二)應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式而采取協(xié)議方式的；

(三)在招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開(kāi)競(jìng)價(jià)過(guò)程中，采取與投標(biāo)人、競(jìng)買人惡意串通，故意設(shè)置不合理

的條件限制或者排斥潛在的投標(biāo)人、競(jìng)買人等方式，操縱中標(biāo)人、競(jìng)得人的確定或者出讓結(jié)果的；

(四)低于國(guó)有土地供應(yīng)最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的；

(五)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同簽訂后，擅自批準(zhǔn)調(diào)整土地用途、容積率等土地使用條件的。

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第七十一條 有下列情形之一，按非法占地處理，由縣級(jí)以上人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)

責(zé)令退還非法占用的土地，對(duì)違反省和市、縣、自治縣國(guó)土空間規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，

限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合省和市、縣、自治縣

國(guó)土空間規(guī)劃的，沒(méi)收新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處非法占用土地每平方米一百元以上一千元

以下的罰款；對(duì)非法占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成

犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的；

(二)超過(guò)批準(zhǔn)用地?cái)?shù)量或者用地界限占用土地的；

(三)拒不歸還非法批準(zhǔn)、使用的土地的。

非法占用建設(shè)用地、未利用地的，由縣級(jí)以上人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令退還非法占

用的土地，可以限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以按照非法占用土地每平

方米一百元的標(biāo)準(zhǔn)處以罰款。涉及違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法律、法規(guī)的，依照相關(guān)法律、法規(guī)處理。

第七十二條 有下列行為之一，其有關(guān)協(xié)議、合同、文件、圖紙無(wú)效，由縣級(jí)以上人民政府自然

資源和規(guī)劃主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，對(duì)違反省和市、縣、自治縣國(guó)土空間規(guī)劃擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)

用地的，限期拆除新建建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，符合省和市、縣、自治縣國(guó)土空間規(guī)劃的，

沒(méi)收新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處違法所得百分之十以上百分之五十以下罰款；對(duì)直接負(fù)責(zé)的

主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)未經(jīng)依法批準(zhǔn)擅自出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、承包、抵押土地使用權(quán)的；

(二)不符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件，非法轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)或者通過(guò)變更出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、

實(shí)際控制人等方式變相轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)的；

(三)以聯(lián)營(yíng)、合作、合資等名義倒賣土地批準(zhǔn)文件和用地圖紙的；

(四)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將不屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地出讓或者與他人聯(lián)合舉辦企業(yè)的；

(五)法律、法規(guī)規(guī)定禁止的其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的。

第七十三條 擅自將農(nóng)民集體所有的土地通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或者出租等方式用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，

或者違反法律、法規(guī)規(guī)定，將集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用的，

由縣級(jí)以上人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得，并處違法所得百分之十

以上百分之三十以下的罰款。

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用者擅自違反法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定和合同確定的規(guī)劃條件、開(kāi)發(fā)期限、產(chǎn)

業(yè)準(zhǔn)入以及生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求等使用土地的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處理。

第七十四條 自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)、農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門(mén)及其工作人員有下列行為之一，由所

在單位或者監(jiān)察機(jī)關(guān)依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)對(duì)符合規(guī)定的用地申請(qǐng)，無(wú)正當(dāng)理由不予受理或者超過(guò)規(guī)定期限未予辦理的；

(二)發(fā)現(xiàn)土地違法行為或者接到對(duì)土地違法行為的舉報(bào)后不制止、不依法查處的；

法律速遞 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·04 月

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(三)未依法實(shí)施行政處罰或者采取行政強(qiáng)制措施的；

(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的行為。

第七十五條 違反土地管理法律、法規(guī)，阻撓國(guó)家征收土地的，由市、縣、自治縣人民政府自然

資源和規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令交出土地，拒不交出土地的，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行；違反《中華人民共和

國(guó)治安管理處罰法》的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。

第七十六條 本條例規(guī)定的違法行為，根據(jù)國(guó)家和本省規(guī)定已實(shí)施綜合行政執(zhí)法管理的，由市、

縣、自治縣綜合行政執(zhí)法機(jī)構(gòu)處理。

違反本條例的行為，本條例未設(shè)定處罰，相關(guān)法律、法規(guī)另有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第十章 附 則

第七十七條 本條例自 2023 年 5 月 1 日起施行?！逗Ｄ辖?jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止

法律案例 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·04 月

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建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的 18 個(gè)權(quán)威觀點(diǎn)

1.享有優(yōu)先權(quán)保護(hù)的建筑工程價(jià)款范圍如何界定？包括利潤(rùn)嗎？

問(wèn)題：實(shí)踐中,對(duì)于享有優(yōu)先權(quán)保護(hù)的建筑工程價(jià)款不包括承包人因發(fā)包人違約造成的損失一項(xiàng)

沒(méi)有爭(zhēng)議,但對(duì)于是否包括承包人的應(yīng)得利潤(rùn)存有爭(zhēng)議,請(qǐng)問(wèn),享有優(yōu)先權(quán)保護(hù)的建筑工程價(jià)款范圍應(yīng)

如何界定,是否包括承包人的應(yīng)得利潤(rùn)?

關(guān)于享有優(yōu)先權(quán)保護(hù)的建筑工程價(jià)款范圍的界定,應(yīng)結(jié)合《民法典》第八百零七條和最高人民法

院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(一)》第四十條加以確定。最高人民法

院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(一)》第四十條第一款規(guī)定:“承包人

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)姆秶勒諊?guó)務(wù)院有關(guān)行政主管部門(mén)關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款范圍的規(guī)定確定?！北?/p>

條規(guī)定了承包人建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的保護(hù)范圍,但沒(méi)有列舉優(yōu)先受償?shù)姆秶慕M成,而是對(duì)工

程價(jià)款范圍采用援引式的規(guī)定,即依照國(guó)務(wù)院有關(guān)行政主管部門(mén)對(duì)建設(shè)工程價(jià)款范圍的規(guī)定。依據(jù)《建

設(shè)工程施工發(fā)包與承包價(jià)格管理暫行規(guī)定》第五條規(guī)定,建設(shè)工程價(jià)款由直接成本、間接成本、利潤(rùn)(酬

金)和稅金構(gòu)成根據(jù)該條規(guī)定,一般來(lái)說(shuō),工程價(jià)款可分為四個(gè)部分:一是直接成本,又稱直接費(fèi),包括

定額直接費(fèi)、其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)和材料價(jià)差。其中,定額直接費(fèi)又包括人工費(fèi)、材料費(fèi)和施工

機(jī)構(gòu)使用費(fèi)三部分。二是間接成本,或稱企業(yè)管理費(fèi),包括管理人員工資、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等十多項(xiàng)。三是

利潤(rùn)(酬金),由發(fā)包人按工程造價(jià)的差別利率計(jì)付給承包人。四是稅金,包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)稅、教

育費(fèi)附加稅三種。這四部分構(gòu)成工程價(jià)款的整體,缺一不可。在實(shí)踐中,建設(shè)工程價(jià)款的表現(xiàn)形式有工

程估算價(jià)、設(shè)計(jì)概算價(jià)、施工圖預(yù)算價(jià)、施工預(yù)算(概算)價(jià)和竣工結(jié)算價(jià)五種。《民法典》第八百零

七條中所稱工程價(jià)款,如指已竣工工程,應(yīng)指竣工結(jié)算價(jià);如指未竣工工程則應(yīng)以施工預(yù)算價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)

行評(píng)估確定工程價(jià)款?！睹穹ǖ洹返诎税倭闫邨l的立法精神是保護(hù)建筑施工企業(yè)被拖欠的工程款,主

要是工人的工資、承包人的管理費(fèi)和正常的利潤(rùn)。因此,承包人利潤(rùn)是工程價(jià)款的重要組成部分,顯然

應(yīng)享有優(yōu)先受償權(quán)。

綜上所述,享有優(yōu)先保護(hù)的建筑工程價(jià)款的范圍可以界定為如指已竣工工程,應(yīng)指竣工結(jié)算價(jià),如

指未竣工工程,則應(yīng)以施工預(yù)算價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行評(píng)估確定工程價(jià)款;包含承包人的正常利潤(rùn),但不包括承

包人因發(fā)包人違約造成的損失。

（最高人民法院民一庭編《民事審判實(shí)務(wù)問(wèn)答》第 66-67 頁(yè)）

2. 建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)姆秶ɡ⒒蜻`約損失嗎?

承包人只能對(duì)建設(shè)工程價(jià)款行使優(yōu)先受償權(quán)，其因發(fā)包人違約所造成的損失不屬于建設(shè)工程價(jià)款

優(yōu)先受償?shù)姆秶?，不包括欠付工程款的利息?/p>

法律案例 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·04 月

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就發(fā)包人欠付工程款的利息是否屬于優(yōu)先受償權(quán)的行使范圍，實(shí)踐中有爭(zhēng)議。有的法院認(rèn)為遲延

利息屬于法定孽息，屬于優(yōu)先受償權(quán)行使的范圍；有的法院則認(rèn)為遲延利息屬于損失范圍，不屬于可

以行使優(yōu)先受償權(quán)的范圍。對(duì)此我們認(rèn)為，利息雖然屬于孽息，但是建筑工程價(jià)款利息是在發(fā)包人違

約拖欠工程款的前提下產(chǎn)生，因此該利息屬于發(fā)包方逾期付款給承包人造成的損失，不屬于《建設(shè)工

程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》第 3 條規(guī)定中的承包人“實(shí)際支出的費(fèi)用“范圍，不能納入優(yōu)先受償權(quán)的范

圍。

（《最高人民法院第四巡回法庭疑難案件裁判要點(diǎn)與觀點(diǎn)》第 73-77 頁(yè)）

3.建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)姆秶ㄍ８C工損失和材料價(jià)差嗎？

最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第三條規(guī)定：“建設(shè)工程價(jià)款包括承

包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所

造成的損失”。承包人訴訟請(qǐng)求中所主張的因發(fā)包人違約造成的停窩工損失和材料價(jià)差損失，不屬于

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利行使范圍，承包人請(qǐng)求對(duì)上述兩部分款項(xiàng)行使優(yōu)先受償權(quán)的，人民法

院不予支持。

（中鐵二十二局集團(tuán)第四工程有限公司與安徽瑞訊交通開(kāi)發(fā)有限公司、安徽省高速公路控股集團(tuán)

有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛案，《最高人民法院公報(bào)》2016 年第 4 期）

4.建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使期限的起算點(diǎn)如何確定？

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使期限的起算點(diǎn),不應(yīng)早于當(dāng)事人之間約定的工程價(jià)款支付期限。

（《最高人民法院第三巡回法庭新型民商事案件理解與適用》，(2017)最高法民申 356 號(hào)民事裁

定書(shū)）

5.實(shí)際竣工日期能否作為建設(shè)工程承包人行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)除斥期間的起

算點(diǎn)？

答案是否定的。在建設(shè)工程合同的實(shí)際履行過(guò)程中,工程通常要經(jīng)過(guò)竣工、驗(yàn)收、結(jié)算之后才能

付款。但實(shí)踐中,建設(shè)工程結(jié)算周期長(zhǎng),流程復(fù)雜,6 個(gè)月期限雙方難以達(dá)成結(jié)算。若以建設(shè)工程竣工

之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日作為優(yōu)先權(quán)行使期限的起算時(shí)間,此時(shí)承包人尚不知道發(fā)包人

是否會(huì)拖欠工程款,甚至可能出現(xiàn)優(yōu)先權(quán)行使期限已經(jīng)屆滿,而發(fā)包方的付款期限尚未屆至的情形。這

顯然不利于對(duì)承包人權(quán)益的保護(hù)。因此,最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法

律問(wèn)題的解釋(一)》(本文以下簡(jiǎn)稱《解釋(一)》)第四十條的規(guī)定:“承包人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán),但最長(zhǎng)不得超過(guò)十八個(gè)月,自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算”該規(guī)

定將優(yōu)先權(quán)行使期限的起算時(shí)間規(guī)定為“發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算\"”。實(shí)踐中,對(duì)于“應(yīng)

法律案例 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·04 月

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當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日”的認(rèn)定需要根據(jù)具體實(shí)際案件作客觀判斷,現(xiàn)僅提出以下觀點(diǎn)以供參考：

首先,合同對(duì)工程款的支付時(shí)間有約定的,應(yīng)當(dāng)遵從當(dāng)事人約定。其次,在合同無(wú)效,但建設(shè)工程經(jīng)竣工

驗(yàn)收合格的情況下,可參照合同約定確定應(yīng)付工程款的時(shí)間。理由是,《民法典》第七百九十三條第一

款規(guī)定,建設(shè)工程施工合同無(wú)效,但是建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的,可以參照合同關(guān)于工程價(jià)款的約定折價(jià)

補(bǔ)償承包人。承包人可參照合同約定請(qǐng)求支付工程價(jià)款,亦可參照合同約定的支付工程價(jià)款的方式和

日期請(qǐng)求發(fā)包人支付工程價(jià)款。再次,合同解除或者終止履行,應(yīng)區(qū)分具體情況認(rèn)定應(yīng)付工程款日。合

同解除后,已經(jīng)完成的建設(shè)工程質(zhì)量合格的,可依照《民法典》第八百零六條第三款的規(guī)定,即優(yōu)先受

償權(quán)行使的起算時(shí)間也應(yīng)當(dāng)遵從合同約定。實(shí)踐中,大多數(shù)合同解除或者終止履行時(shí),工程尚未完工,合同約定的工程價(jià)款結(jié)算條件尚未成就。若發(fā)包人與承包人就合同解除后的工程價(jià)款的支付另行達(dá)成

合意,則應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思自治,以該協(xié)議約定確定工程款的支付時(shí)間作為優(yōu)先受償權(quán)的起算時(shí)

間。若雙方對(duì)工程款的數(shù)額有爭(zhēng)議,可能需要進(jìn)行鑒定,如當(dāng)事人向司法機(jī)關(guān)或仲裁機(jī)構(gòu)正式主張權(quán)利,人民法院及仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)發(fā)包人欠付承包人工程款,應(yīng)付款之日應(yīng)為當(dāng)事人提起訴訟之日起。最后,當(dāng)事人對(duì)付款時(shí)間沒(méi)有約定或者約定不明的,可借鑒《解釋(一)》第二十七條關(guān)于發(fā)包人向承包人支

付工程價(jià)款利息起算時(shí)間的規(guī)定。具體來(lái)說(shuō):第一,建設(shè)工程實(shí)際交付的,以建設(shè)工程交付之日為應(yīng)付

款時(shí)間。第二,建設(shè)工程沒(méi)有交付,但承包人已經(jīng)在建設(shè)工程工驗(yàn)收合格后按照合同約定的時(shí)間提交了

竣工結(jié)算文件,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定提交竣工結(jié)算文件之日為應(yīng)付款時(shí)間。第三,建設(shè)工程價(jià)款未結(jié)算,建設(shè)工程

也未交付,大多數(shù)為工程未完工或者完工后未經(jīng)驗(yàn)收的情形。此時(shí),合同約定的工程價(jià)款結(jié)算條件尚未

成就,應(yīng)當(dāng)規(guī)定一個(gè)擬制的應(yīng)付款時(shí)間,以一審原告起訴時(shí)間作為應(yīng)付款時(shí)間是適當(dāng)?shù)摹?/p>

（最高人民法院民一庭編《民事審判實(shí)務(wù)問(wèn)答》第 64-65 頁(yè)）

6.發(fā)包人與承包人串通，以支付工程款的名義申請(qǐng)建工程抵押貸款，承包人收到工

程款后又將款項(xiàng)轉(zhuǎn)回發(fā)包人，還可以就該部分款項(xiàng)主張?jiān)诮üこ虄r(jià)款優(yōu)先受償嗎？

發(fā)包人以在建工程抵押向銀行申請(qǐng)貸款用于支付工程款，承包人收到銀行貸款資金后，按照與發(fā)

包人事先商定將工程款轉(zhuǎn)付至發(fā)包人指定賬戶的，承包人不得再以未收到該部分工程款為由主張建設(shè)

工程價(jià)款優(yōu)先受償。

（《最高人民法院第一巡回法庭民商事主審法官會(huì)議紀(jì)要（第 1 卷）》第 112-119 頁(yè)）

7.實(shí)際施工人享有建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)嗎

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是指在發(fā)包人經(jīng)承包人催告支付工程款后的合理期限內(nèi)仍未支付工程

款的情況下，承包人享有的與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)或者請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣，并就該

工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第 807 條規(guī)定：“發(fā)包人未按

照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建

法律案例 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·04 月

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設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該

工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。”《建工解釋一》第 35 條

規(guī)定：“與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人，依據(jù)民法典第八百零七條的規(guī)定請(qǐng)求其承建工程

的價(jià)款就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！币罁?jù)上述規(guī)定，只有與發(fā)包人

訂立建設(shè)工程施工合同的承包人才享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。實(shí)際施工人不屬于“與發(fā)包人訂立

建設(shè)工程施工合同的承包人”，不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

（最高人民法院民事審判第一庭 2021 年第 21 次專業(yè)法官會(huì)議紀(jì)要，載《民事審判指導(dǎo)與參考》

第 87 輯）

8.建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的行使是否受合同效力的影響？

建設(shè)工程的優(yōu)先受償權(quán)的行使是否受合同效力的影響,這問(wèn)題理論界存在很大爭(zhēng)議。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為,建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的行使受到合同效力的影響。這是因?yàn)?若建筑施工合同無(wú)效,發(fā)包方應(yīng)當(dāng)支付工程款的約定也應(yīng)無(wú)效。雖然承包人付出了相應(yīng)的勞動(dòng),應(yīng)當(dāng)獲得相應(yīng)的報(bào)酬,否則有

違民法的公平觀念;但施工合同無(wú)效后,承包人獲得報(bào)酬的權(quán)利性質(zhì)發(fā)生了改變,不再是依據(jù)合同享有

的約定之債,而成為依法享有的獲得損失賠償?shù)臋?quán)利,該項(xiàng)權(quán)利是法定的權(quán)利。一方面,從擔(dān)保物權(quán)的

權(quán)利特性來(lái)看,建筑工程款優(yōu)先受償權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)的一種,具有對(duì)主債權(quán)——建設(shè)工程款的依附性,約定的建筑工程款債權(quán)隨著合同無(wú)效而自始不發(fā)生,優(yōu)先受償權(quán)也不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)存在;另一方面,從建筑

工程款優(yōu)先受償權(quán)制度的立法目的來(lái)看,其是希望通過(guò)設(shè)置擔(dān)保物權(quán),保障承包人約定債權(quán)的實(shí)現(xiàn),施

工合同無(wú)效后,承包人約定債權(quán)亦不存在,對(duì)約定債權(quán)擔(dān)保的優(yōu)先受償權(quán)同樣不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)存在。

另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為建設(shè)工程施工合同無(wú)效,但工程質(zhì)量合格的,承包人可以依照《民法典》第七百

九十三條“建設(shè)工程施工合同無(wú)效,但是建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的,可以參照合同關(guān)于工程價(jià)款的約定折

價(jià)補(bǔ)償承包人”主張工程款,故其當(dāng)然享有工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

我們傾向認(rèn)為,建設(shè)工程施工合同無(wú)效,不應(yīng)影響優(yōu)先受償權(quán)的行使。建筑工程款優(yōu)先受償權(quán)的立

法目的是保護(hù)勞動(dòng)者的利益。因?yàn)樵诎l(fā)包人拖欠承包人的工程款中,有相當(dāng)部分是承包人應(yīng)當(dāng)支付給

工人的工資和其他勞務(wù)費(fèi)用。在無(wú)效建筑工程合同中,上述有關(guān)費(fèi)用也已實(shí)際支出,應(yīng)當(dāng)由發(fā)包人予以

支付。即便合同無(wú)效,認(rèn)定承包人就該筆費(fèi)用享有優(yōu)先受償權(quán),依然有利于促進(jìn)勞動(dòng)者利益的保護(hù),符

合建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)制度的立法目的。最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)

題的解釋(一)》第三十八條規(guī)定:“建設(shè)工程質(zhì)量合格,承包人請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就工程折價(jià)或者

拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?人民法院應(yīng)予支持?！痹摋l明確規(guī)定承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與建設(shè)工

程質(zhì)量是否合格相關(guān),不與合同效力直接相關(guān)。

（最高人民法院民一庭編《民事審判實(shí)務(wù)問(wèn)答》第 60-61 頁(yè)）

法律案例 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·04 月

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9.施工人在建設(shè)工程施工合同無(wú)效的情況下是否還享有工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)?工程

無(wú)法如期竣工的情況下,工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的法定期間如何認(rèn)定？

問(wèn)題：建設(shè)工程施工合同被認(rèn)定無(wú)效,承包人還能不能依據(jù)《民法典》第八百零七條之規(guī)定,主張

工程款的優(yōu)先權(quán)?在工程因多次停工而無(wú)法如期竣工的情況下,發(fā)包人有關(guān)承包人行使優(yōu)先權(quán)超過(guò) 6

個(gè)月的法定期限的抗辯理由能否得到支持？

建設(shè)工程施工合同被認(rèn)定無(wú)效,并非排除適用《民法典》第八百零七條的條件。理由是:工程款優(yōu)

先權(quán)是《民法典》第八百零七條賦予建設(shè)工程承包人的一項(xiàng)法定優(yōu)先權(quán),其立法目的是保障承包人能

夠及時(shí)取得工程款。在無(wú)效建設(shè)工程施工合同中,上述有關(guān)費(fèi)用也已實(shí)際發(fā)生,應(yīng)當(dāng)由發(fā)包人予以支付。

因此,只要建設(shè)工程質(zhì)量合格而且工程款數(shù)額能夠確定且不違反法律規(guī)定,施工人的優(yōu)先權(quán)即受法律

保護(hù)。發(fā)包人以建設(shè)工程施工合同無(wú)效為由,主張施工人對(duì)工程款不享有優(yōu)先權(quán)的觀點(diǎn)不能成立。關(guān)

于工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的法定期間,依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法

律問(wèn)題的解釋(一)》第四十一條的規(guī)定:“承包人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán),但最長(zhǎng)不得超過(guò)十八個(gè)月,自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算。

（最高人民法院民一庭編《民事審判實(shí)務(wù)問(wèn)答》第 63-64 頁(yè)）

10.建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的行使是否以工程竣工為條件?

建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的行使不以建設(shè)工程是否竣工為限?！睹穹ǖ洹返诎税倭闫邨l規(guī)定,發(fā)包人

未按照約定支付價(jià)款的,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的,除根據(jù)

建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià),也可以請(qǐng)求人民法院將該

工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。據(jù)此規(guī)定可知,建設(shè)工程價(jià)

款的優(yōu)先受償權(quán)是以發(fā)包人欠付工程款為前提的,所以即使工程未竣工,只要發(fā)包人有欠付工程款的

事實(shí),承包人就可以依照法律規(guī)定的程序主張工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。與之相符,最高人民法院《關(guān)于審

理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(一)》第三十九條也規(guī)定:“未竣工的建設(shè)工程質(zhì)

量合格,承包人請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就其承建工程部分折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?人民法院

應(yīng)予支持?！边@樣理解,有利于保護(hù)工人的利益,也符合立法本意。

（最高人民法院民一庭編《民事審判實(shí)務(wù)問(wèn)答》第 61-62 頁(yè)）

11.建設(shè)用地使用權(quán)是否為建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的客體?

建設(shè)用地使用權(quán)不是建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的客體。由于在我國(guó)實(shí)行“房地一體主義”,如果承包

人行使工程款的優(yōu)先受償權(quán)對(duì)某個(gè)建設(shè)工程進(jìn)行拍賣,則建設(shè)工程及占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)是

一體拍賣的,那么拍賣的全部款項(xiàng)是不是都可以作為承包人工程價(jià)款的補(bǔ)償,保證其受償?shù)姆秶?。這是

在司法實(shí)踐中比較常見(jiàn)的問(wèn)題。要對(duì)這一問(wèn)題作出準(zhǔn)確的回答,我們必須結(jié)合《民法典》第八百零七

法律案例 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·04 月

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條的立法目的以及建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)來(lái)進(jìn)行考察?！睹穹ǖ洹返诎税倭闫邨l規(guī)定:“發(fā)包人

未按照約定支付價(jià)款的承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的,除根據(jù)

建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià),也可以請(qǐng)求人民法院將該

工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！庇纱丝芍ㄔO(shè)工程優(yōu)先受

償權(quán)是法定優(yōu)先權(quán),原因在于,承包方在整個(gè)建設(shè)的過(guò)程當(dāng)中,承包人的建筑材料和勞動(dòng)力已經(jīng)被物化

在建設(shè)工程當(dāng)中,它的所有投入已經(jīng)轉(zhuǎn)化為建設(shè)工程,與建設(shè)工程不可分離。因此根據(jù)添附制度的原理,承包人對(duì)建設(shè)工程的價(jià)款享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。建設(shè)用地是建設(shè)工程的一個(gè)載體,但是承包人對(duì)在建

工程本身沒(méi)有任何的投入,或者說(shuō)承包人的建筑材料與勞動(dòng)力并沒(méi)有被物化在建設(shè)用地上。從這個(gè)角

度來(lái)講,建設(shè)用地使用權(quán)不應(yīng)該作為建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的客體。

（最高人民法院民一庭編《民事審判實(shí)務(wù)問(wèn)答》第 62-63 頁(yè)）

關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的客體，依據(jù)《合同法》第 286 條的字面規(guī)定，針對(duì)的是“建設(shè)

工程”本身，不包括建筑物所占用的土地價(jià)值部分，即其僅對(duì)建筑物價(jià)值部分享有優(yōu)先受償?shù)男ЯΓ?/p>

就建筑物所占用的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值部分不發(fā)生優(yōu)先清償?shù)男ЯΑ慕ㄔO(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的法

理基礎(chǔ)分析，承包人以提供勞務(wù)、投入材料等方式創(chuàng)造或增加了建筑物的價(jià)值，這是賦予其優(yōu)先受償

權(quán)的法理基礎(chǔ)。但土地使用權(quán)的價(jià)值不是承包人的施工行為所創(chuàng)造，故建設(shè)用地使用權(quán)不應(yīng)成為建設(shè)

工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的標(biāo)的物。盡管根據(jù)“房地一體處分“原則，實(shí)踐中要將建筑物和建設(shè)用地使用

權(quán)一并進(jìn)行處分，但在處理變賣價(jià)款時(shí)還要區(qū)分建筑物的價(jià)值和建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值，建設(shè)工程價(jià)

款優(yōu)先受償權(quán)僅對(duì)建筑物的價(jià)值部分有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/p>

（《最高人民法院第四巡回法庭疑難案件裁判要點(diǎn)與觀點(diǎn)》第 75-76 頁(yè)）

12.建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的行使范圍是否包括裝飾裝修工程？

建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的行使范圍包括裝飾裝修工程。首先,國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第

二條第二款和《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》第二條第二款均規(guī)定,本條例所稱建設(shè)工程,是指土木工

程、建筑工程、線路管道和設(shè)備安裝工程及裝修工程。即裝飾裝修工程屬于建設(shè)工程的范疇。其次,最高人民法院給福建省高級(jí)人民法院《關(guān)于裝修裝飾工程款是否享有合同法第二百八十六條規(guī)定的優(yōu)

先受償權(quán)的函復(fù)》也指出,“裝修裝飾工程屬于建設(shè)工程可以適用《中華人民共和國(guó)合同法》第二百

八十六條關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定,但裝修裝飾工程的發(fā)包人不是該建筑的所有權(quán)人或者承包人與該建

筑物的所有權(quán)人之間沒(méi)有合同關(guān)系的除外。享有優(yōu)先權(quán)的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價(jià)值

的范圍內(nèi)優(yōu)先受償”。此外,最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解

釋(一)》第三十七條也明確規(guī)定:“裝飾裝修工程具備折價(jià)或者拍賣條件,裝飾裝修工程的承包人請(qǐng)求

工程價(jià)款就該裝飾裝修工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?人民法院應(yīng)予支持。

法律案例 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·04 月

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（最高人民法院民一庭編《民事審判實(shí)務(wù)問(wèn)答》第 55 頁(yè)）

13.建設(shè)工程債權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人是否享有優(yōu)先受償權(quán)？

對(duì)建設(shè)工程債權(quán)轉(zhuǎn)讓后,受讓人是否享有優(yōu)先受償權(quán)這問(wèn)題,存在兩種不同的觀點(diǎn)。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為,建設(shè)工程債權(quán)轉(zhuǎn)讓后受讓人也應(yīng)享有優(yōu)先受償權(quán)。建設(shè)工程承包人轉(zhuǎn)讓其在施

工中形成的債權(quán),受讓人基于債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而取得工程款債權(quán),因而其應(yīng)當(dāng)享有該工程款的優(yōu)先受償權(quán)。

法定優(yōu)先權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán),具有一定的追及效力,其功能是擔(dān)保工程款優(yōu)先支付,該權(quán)利依附所擔(dān)保的

工程而存在,即使被擔(dān)保的工程發(fā)生轉(zhuǎn)讓,也不影響承包人優(yōu)先受償權(quán)的行使。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,建設(shè)工程債權(quán)轉(zhuǎn)讓后,受讓人不應(yīng)享有優(yōu)先受償權(quán)。結(jié)合《民法典》第八百零七

條原為(《合同法》第二百八十六條,已廢止)的立法背景和目的來(lái)看,其主要是為了切實(shí)解決發(fā)包人拖

欠工程款,導(dǎo)致承包人無(wú)法及時(shí)進(jìn)行各項(xiàng)費(fèi)用和工資的結(jié)算,最終損及作為勞動(dòng)者的建筑工人利益的

問(wèn)題。最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(一)》第四十二條更

是明確了建筑工人利益保護(hù)在優(yōu)先受償權(quán)制度中的重要地位:“發(fā)包人與承包人約定放棄或者限制建

設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán),損害建筑工人利益,發(fā)包人根據(jù)該約定主張承包人不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先

受償權(quán)的,人民法院不予支持。”建設(shè)工程債權(quán)轉(zhuǎn)讓后依然肯定受讓人享有優(yōu)先受償權(quán),無(wú)涉建筑工人

等的利益,對(duì)該制度本欲實(shí)現(xiàn)的目的并無(wú)促進(jìn)作用。因此,不應(yīng)一概肯定受讓人享有優(yōu)先受償權(quán)。

我們傾向認(rèn)為,前述第一種觀點(diǎn)更合理?？隙ㄊ茏屓讼碛袃?yōu)先受償權(quán),也有利于建設(shè)工程債權(quán)的流

轉(zhuǎn)。雖然債權(quán)受讓人享有優(yōu)先受償權(quán)與承包人和建筑工人的利益看似無(wú)直接關(guān)系,但承包人在債權(quán)轉(zhuǎn)

讓中獲得的對(duì)價(jià)亦可用于結(jié)算建筑工人的工資,建設(shè)工程債權(quán)的流轉(zhuǎn)能夠間接促進(jìn)承包人和建筑工人

加速獲償。

（最高人民法院民一庭編《民事審判實(shí)務(wù)問(wèn)答》第 54-55 頁(yè)）

14.承包人對(duì)違章建筑是否享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)？

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)制度系以建設(shè)工程的交換價(jià)值優(yōu)先清償承包人享有的建設(shè)工程價(jià)款債

權(quán)。承包人享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的前提是其建設(shè)完成的建設(shè)工程依法可以流轉(zhuǎn)。對(duì)此，《中

華人民共和國(guó)民法典》第 807 條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合

理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外，承包人可以與

發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或

者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。”根據(jù)該條規(guī)定，承包人享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的條件是建設(shè)工程宜

折價(jià)、拍賣。違章建筑不宜折價(jià)、拍賣，故承包人對(duì)違章建筑不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

（最高人民法院民事審判第一庭 2021 年第 21 次專業(yè)法官會(huì)議紀(jì)要，載《民事審判指導(dǎo)與參考》

第 87 輯）

法律案例 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·04 月

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15.如果同一建設(shè)工程由多個(gè)施工方施工的，各施工方的建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)如何

計(jì)算？

案例：2010 月，乙公司與丙公司簽訂《建設(shè)工程施工合同》，約定由丙公司承建乙公司的案涉建

設(shè)工程施工項(xiàng)目：某樓盤(pán) 1-7 號(hào)樓及相應(yīng)地下室工程。簽訂合同后，丙公司首先進(jìn)場(chǎng)對(duì) 6-7 號(hào)樓進(jìn)行

施工，該兩幢樓土建工程已經(jīng)完工，但未進(jìn)行竣工驗(yàn)收；而 1-3 號(hào)樓施工至三層，因工程施工及工程

款支付問(wèn)題，雙方發(fā)生爭(zhēng)議，該工程于 2012 月起至訴訟發(fā)生時(shí)一直處于停工狀態(tài)。

2013 年，丙公司因工程款問(wèn)題將乙公司訴至市中級(jí)人民法院，請(qǐng)求法院判令乙公司支付案涉工程

（其中不含 6-7 號(hào)樓）的工程款，并對(duì)相應(yīng)工程折價(jià)或拍賣價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。該院判決乙公司向

丙公司支付工程款 4648 萬(wàn)元及利息，丙公司在工程欠款 4648 萬(wàn)元范圍內(nèi)就案涉工程 1-3 號(hào)樓工程折

價(jià)或拍賣價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。A 省高級(jí)人民法院二審維持原判。在該案訴訟過(guò)程中，雙方確認(rèn)，截

至起訴之日，乙公司就本案訴爭(zhēng)工程已支付工程款 1434 萬(wàn)元，一審法院對(duì)此予以確認(rèn)。生效裁判同

時(shí)認(rèn)定，相關(guān)款項(xiàng)為乙公司支付的 1-3 號(hào)樓工程款。（以下簡(jiǎn)稱判決一）

2015 年 1 月，丙公司再次將乙公司訴至市中級(jí)人民法院，請(qǐng)求法院判決解除雙方就案涉建設(shè)工程

1-7 號(hào)樓及相應(yīng)地下室工程簽訂的《建設(shè)工程施工合同》等系列合同，丙公司對(duì)案涉建設(shè)工程 1-3 號(hào)

樓、6-7 號(hào)樓及相應(yīng)地下室工程價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。該院判決，解除案涉《建設(shè)工程施工合同》等

系列合同，丙公司在乙公司的工程欠款 560 萬(wàn)元范圍內(nèi)就案涉建設(shè)工程 1-3 號(hào)樓、6-7 號(hào)樓工程折價(jià)

或拍賣價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。A 省高級(jí)人民法院二審維持原判。（以下簡(jiǎn)稱判決二）

2012 年 4 月，甲公司、乙公司及某銀行簽訂《委托貸款借款合同》，約定甲公司委托該銀行借款

1700 萬(wàn)元給乙公司，甲公司與乙公司簽訂抵押合同，以乙公司的案涉建設(shè)工程項(xiàng)目 6-7 號(hào)樓抵押給

甲公司，為 1700 萬(wàn)元借款提供擔(dān)保，并辦理了抵押登記手續(xù)。借款到期后，乙公司未按約定還款，

甲公司起訴至市中級(jí)人民法院，該院于 2013 年作出民事判決，判決主文內(nèi)容包括：甲公司對(duì)乙公司

以其抵押的財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。因乙公司未履行該生效判決確定的義務(wù)，甲公司申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。（以下簡(jiǎn)

稱判決三）

由此，甲公司向 A 省高級(jí)人民法院提出本案的第三人撤銷之訴，請(qǐng)求撤銷 A 省高級(jí)人民法院針對(duì)

判決二作出的終審判決，對(duì)其中關(guān)于丙公司就案涉工程項(xiàng)目 6-7 號(hào)樓價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)的內(nèi)容予以

改判，改判為丙公司在欠收工程款范圍內(nèi)對(duì) 1-3 號(hào)樓工程折價(jià)或拍賣價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。

《建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》第條中明確規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)

行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)

先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)?！币蚬こ炭顑?yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)之間的順位是法定的，工程款優(yōu)先

受償權(quán)一旦確定，則當(dāng)然優(yōu)先于抵押權(quán)，從而使抵押權(quán)人的權(quán)益在法律上受到影響，因此抵押權(quán)人為

了爭(zhēng)取己方的抵押權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)，在第三人撤銷之訴中的訴訟思路通常是主張并證明施工人的建設(shè)工程

價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)并不成立，或以不合理的價(jià)格拍賣、變賣建設(shè)工程以至于損害了抵押權(quán)人享有的抵押

法律案例 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·04 月

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權(quán)。本案就是第一種情況：作為抵押權(quán)人的甲公司主張并力圖證明丙公司對(duì)案涉 6-7 號(hào)樓的優(yōu)先受償

權(quán)并不成立。甲公司為了證明這一點(diǎn)，主張作為發(fā)包人的乙公司雖然仍欠付丙公司整體工程的部分工

程款，但已支付的部分工程款中，已將案涉 6-7 號(hào)樓的工程款付清。換言之，因該兩棟樓并不欠付工

程款，不符合《合同法》第 286 條（《民法典》第 807 條）中“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款”的條件，

丙公司不能依照該條規(guī)定，享有對(duì)該兩棟樓工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)。若優(yōu)先受償權(quán)不存在，自然也談

不上甲公司的抵押權(quán)受到妨礙的問(wèn)題，本案中，從乙公司與丙公司簽訂的《建設(shè)工程施工合同》及

6-7 號(hào)樓的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《工程開(kāi)工報(bào)審表》與《開(kāi)工報(bào)告》等

證據(jù)綜合判斷，可以認(rèn)定在整個(gè)案涉工程中，6-7 號(hào)樓單獨(dú)規(guī)劃、先行施工，且根據(jù)《建設(shè)工程施工

合同》的約定，6-7 號(hào)樓工程進(jìn)度在先，應(yīng)當(dāng)先行支付工程進(jìn)度款。在案涉《建設(shè)工程施工合同》中，

雙方約定采用可調(diào)價(jià)格合同，并約定了相應(yīng)的合同價(jià)款調(diào)整方法。在 6-7 號(hào)樓主體工程完工但未進(jìn)行

竣工驗(yàn)收，案涉工程并未整體完工的情況下，雙方因工程款問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議，引發(fā)判決一案件。在該案

訴訟過(guò)程中，乙公司與丙公司確認(rèn)，截至 2013 月，乙公司已向丙公司支付工程款 1434 萬(wàn)元，但每筆

付款時(shí)，雙方并未就相應(yīng)款項(xiàng)系針對(duì)哪部分工程的支出作出專門(mén)約定，雙方同時(shí)達(dá)成一致意見(jiàn)，確認(rèn)

將乙公司已支付的 1434 萬(wàn)元全部計(jì)入 1-3 號(hào)樓地下結(jié)構(gòu)及地上三層工程的工程款，該事實(shí)已經(jīng)由生

效判決確認(rèn)，且不違反法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)可。因此，從乙公司已支付 1434 萬(wàn)元工程款的事實(shí)，

無(wú)法推斷出該款項(xiàng)系針對(duì) 6-7 號(hào)樓的付款，甲公司關(guān)于乙公司不拖欠該兩棟樓工程款的主張不能成立。

不能由此認(rèn)定，6-7 號(hào)樓的工程款巳經(jīng)付清，丙公司由此喪失對(duì)該兩棟樓工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)。

綜上，如果同一建設(shè)工程施工合同項(xiàng)下有多個(gè)單位工程，對(duì)各單位工程的欠付工程款無(wú)法區(qū)分的，

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不宜針對(duì)各個(gè)單位工程分別計(jì)算，而應(yīng)作為一個(gè)整體統(tǒng)一計(jì)算。

（《最高人民法院第四巡回法庭疑難案件裁判要點(diǎn)與觀點(diǎn)》第 67-73 頁(yè)）

16.對(duì)于房屋已經(jīng)辦理網(wǎng)簽的，承包人是否仍有權(quán)就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先

受償？

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不因工程建成的房屋已經(jīng)辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽而消滅，如符合建設(shè)

工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的成立要件，承包人仍有權(quán)就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。《中華人民共

和國(guó)民法典》第 807 條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)

支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)

議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的

價(jià)款優(yōu)先受償。”《建工解釋一》第 35 條至第 42 條進(jìn)一步明確了行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的條

件。由此可見(jiàn)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)是承包人的法定權(quán)利，在符合法律及司法解釋規(guī)定的條件時(shí)，建

設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)就已經(jīng)成立。商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽是為規(guī)范商品房預(yù)售而采用的行政管理手段，

并非法律規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的公示方式，不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，亦不導(dǎo)

法律案例 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·04 月

第 37 頁(yè)

致承包人原本享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)因此不成立或者消滅。如承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先

受償權(quán)時(shí)與房屋買受人之間發(fā)生權(quán)利沖突的，屬于權(quán)利順位問(wèn)題，可另行解決。

（最高人民法院民事審判第一庭 2021 年第 21 次專業(yè)法官會(huì)議紀(jì)要，載《民事審判指導(dǎo)與參考》

第 87 輯）

17.未經(jīng)訴訟可以直接在執(zhí)行程序中主張建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)嗎？

最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(一)》第三十五條規(guī)定: “與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人,依據(jù)民法典第八百零七條的規(guī)定請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款

就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?人民法院應(yīng)予支持?！痹撍痉ń忉尩谌鶙l進(jìn)一步規(guī)定: “承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。”因

此,法院在執(zhí)行程序中收到承包人要求行使未經(jīng)生效法律文書(shū)確認(rèn)的建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)申請(qǐng)的,可分兩

種情況予以處理:一是如果被執(zhí)行人對(duì)其申請(qǐng)的工程款金額無(wú)異議,且經(jīng)法院審查承包人提供的建設(shè)

工程合同及相關(guān)材料合法有效,亦未發(fā)現(xiàn)承包人和被執(zhí)行人惡意串通損害國(guó)家、集體和第三人利益的,應(yīng)準(zhǔn)許其優(yōu)先受償；二是如果被執(zhí)行人對(duì)其申請(qǐng)的工程款金額有異議,法院應(yīng)當(dāng)告知承包人另行訴訟,但法院對(duì)工程變價(jià)款的分配程序須待訴訟有結(jié)果后方可繼續(xù)進(jìn)行。建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)覆蓋的工程款具體

金額應(yīng)由審判機(jī)構(gòu)或仲裁機(jī)構(gòu)確定。這是因?yàn)?根據(jù)審執(zhí)分立的原則,除非法律或司法解釋特別授權(quán),執(zhí)行機(jī)構(gòu)一般不得對(duì)實(shí)體問(wèn)題進(jìn)行裁判。從法律性質(zhì)來(lái)看,承包人是否享有建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)以及優(yōu)先

權(quán)部分的具體金額屬于實(shí)體問(wèn)題,本質(zhì)上應(yīng)由審判機(jī)構(gòu)通過(guò)訴訟程序或者由仲裁機(jī)構(gòu)通過(guò)仲裁程序予

以確認(rèn)。值得一提的是,在司法實(shí)踐中,更常見(jiàn)的情況并非當(dāng)事人之間就建設(shè)工程價(jià)款未經(jīng)訴訟即申請(qǐng)

執(zhí)行,而是當(dāng)事人經(jīng)過(guò)了糾紛解決程序并獲得了有關(guān)工程款的執(zhí)行名義(法院的判決、仲裁機(jī)構(gòu)的裁決

等),但這些執(zhí)行名義或者根本不確認(rèn)承包人是否享有建設(shè)工程優(yōu)先權(quán),或者不對(duì)工程款中優(yōu)先受償權(quán)

部分的具體金額加以明確。面對(duì)此種執(zhí)行名義,執(zhí)行機(jī)構(gòu)往往陷入窘境。一方面,由執(zhí)行機(jī)構(gòu)在執(zhí)行程

序中確認(rèn)承包人享有建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)及其具體金額,有“以執(zhí)待審”“自審自執(zhí)”之嫌,不符合審執(zhí)分

立的基本原則,也不能給當(dāng)事人的權(quán)利提供充分的救濟(jì)。另一方面,如果由執(zhí)行機(jī)構(gòu)確認(rèn)優(yōu)先權(quán)部分的

具體金額,必然需要另行委托審計(jì)機(jī)構(gòu)或者鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)工程造價(jià)及其中的優(yōu)先權(quán)部分進(jìn)行審計(jì)或鑒定,這將導(dǎo)致如下問(wèn)題:一是增加當(dāng)事人訴累;二是影響執(zhí)行效率;三是容易出現(xiàn)審計(jì)結(jié)果相互矛盾的情形。

事實(shí)上,審判機(jī)構(gòu)在關(guān)于工程款糾紛的裁判文書(shū)中,應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的訴請(qǐng),確認(rèn)承包人是否享有建設(shè)

工程優(yōu)先權(quán);如果享有,則應(yīng)確認(rèn)其具體金額。因此,當(dāng)前在執(zhí)行對(duì)建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)未予明確的執(zhí)行名

義時(shí),執(zhí)行機(jī)構(gòu)可首先告知承包人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛄硇性V訟,經(jīng)審判機(jī)構(gòu)對(duì)有建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的債權(quán)數(shù)額

進(jìn)行確認(rèn)后,依確定的金額執(zhí)行。

（最高人民法院民一庭編《民事審判實(shí)務(wù)問(wèn)答》第 58-59 頁(yè)）

法律案例 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·04 月

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18.建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的行使方式有哪些？

訴訟不是建設(shè)工程承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的唯一方式。承包人不僅可以通過(guò)訴訟的

方式行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，還可以通過(guò)與發(fā)包人協(xié)商折價(jià)的方式行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償

權(quán)。在執(zhí)行法院根據(jù)發(fā)包人的其他債權(quán)人或抵押權(quán)人的申請(qǐng)對(duì)建設(shè)工程采取強(qiáng)制執(zhí)行措施時(shí)，承包人

向執(zhí)行法院主張其對(duì)建設(shè)工程享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，屬于承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受

償權(quán)的合理方式。

（《最高人民法院第四巡回法庭疑難案件裁判要點(diǎn)與觀點(diǎn)》第 48-52 頁(yè)）

編輯：傅誠(chéng)瀚

校對(duì)：傅誠(chéng)瀚