真誠服務(wù)煥新天廬
攜手共進(jìn)凱美同行
（天廬鳥瞰圖：圖片來自凱美物業(yè)第二屆業(yè)主攝影大賽獲獎(jiǎng)作品）
進(jìn)場(chǎng)后，凱美物業(yè)出資近90萬對(duì)小區(qū)綠化環(huán)境、多處雨污管道、室內(nèi)車場(chǎng)等進(jìn)行綜合整治，對(duì)電梯、監(jiān)控
等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面維修和升級(jí)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。風(fēng)光如畫陶人醉，不見昔日滿目荒。通過2年多
的不懈努力，小區(qū)面貌煥然一新，呈現(xiàn)出翻天覆地的變化，業(yè)主整體滿意度明顯提升。在凱美物業(yè)管理期間，
小區(qū)未發(fā)生一起因物業(yè)管理引發(fā)的上訪、群訪事件，項(xiàng)目各項(xiàng)工作穩(wěn)步運(yùn)行。截止2021年12月31日，項(xiàng)目住宅
已入住收費(fèi)率已達(dá)82%（與進(jìn)場(chǎng)前相比增加近五十個(gè)百分點(diǎn)）。2020年突發(fā)疫情，凱美物業(yè)聞令而動(dòng)，配合政
府部門全面開展防疫工作，獲得小區(qū)業(yè)主和主管部門一致好評(píng)。
2019年8月，重慶凱美物業(yè)管理有限公司通過參與天廬業(yè)主委員會(huì)組織的物業(yè)企業(yè)公開招投標(biāo)，最終作為
第一中標(biāo)人與天廬小區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂《南充市嘉陵區(qū)天廬小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》，并于2019年9月18日正式進(jìn)駐天
廬小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。
2. 開發(fā)商未經(jīng)過承接查驗(yàn)，專項(xiàng)維修資金無法使用，業(yè)委會(huì)無公區(qū)收益，遺留問題無法解決，業(yè)主以此理
由拒繳物業(yè)費(fèi)；
（一）開發(fā)商遺留問題
11. 消防未驗(yàn)收，設(shè)施設(shè)備不健全，消防系統(tǒng)無法聯(lián)動(dòng)，存在較大的安全隱患；
1. 前佳裕物業(yè)董事長(zhǎng)是南充市協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)；
4. 當(dāng)?shù)乇容^重視紅色物業(yè)，在項(xiàng)目暫無黨員職工的情況下，經(jīng)項(xiàng)目多次與社區(qū)、街道溝通銜接，協(xié)同在小
區(qū)成立了黨支部；
3. 當(dāng)?shù)亟故杖⊙b修保證金、裝修押金等，造成裝修管控難度加大，違建較多；
2. 電梯維保不及時(shí)，長(zhǎng)達(dá)七八年未進(jìn)行年檢，經(jīng)常出現(xiàn)停梯、電梯關(guān)人事件；
1. 小區(qū)別墅爛尾，缺乏治理，環(huán)境問題堪憂；
4. 化糞池多年未清掏，管道經(jīng)常堵塞；
3. 發(fā)電機(jī)無法啟用發(fā)電，如遇停電，嚴(yán)重影響高層業(yè)主的出行；
二、進(jìn)場(chǎng)之初 困難重重
一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介
10. 一、二期共有業(yè)主2271戶，但入住率不到70%，收費(fèi)難度相當(dāng)大；
開發(fā)商售房時(shí)老帶新減免多，均不認(rèn)賬；部分業(yè)主從未繳納物業(yè)費(fèi)，前物業(yè)未催費(fèi)、未訴訟；存在亂收費(fèi)
現(xiàn)象，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參差不一，從未收取車位服務(wù)費(fèi)；無任何資料移交。
1. 拒退高額預(yù)收費(fèi)用：
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，前物業(yè)多收的物業(yè)費(fèi)、裝修保證金近100戶，金額高達(dá)30萬元，部分業(yè)主在前物業(yè)將物業(yè)
費(fèi)交至2022年，甚至在我司進(jìn)場(chǎng)后仍在收取不屬于其收取的費(fèi)用，且以各種理由拒絕退費(fèi)。
2. 收費(fèi)管理混亂、業(yè)主資料缺失：
天廬小區(qū)（一、二期）位于四川省南充市嘉陵區(qū)茶盤路一段190號(hào)，建成于2010年，最早于2012年初開始
交付使用，最晚于2016年開始交付使用，占地面積128000平方米，建筑面積350393平方米。屬商住綜合小
區(qū)，共2264戶，入住近1500戶。
（三）政策環(huán)境因素
12. 開發(fā)商幾乎名存實(shí)亡，賬戶被政府監(jiān)管，遺留問題較多，政府管理力不從心。
6. 大門門禁和單元門禁癱瘓，門崗形同虛設(shè)，業(yè)主安全得不到保證；
5. 天廬小區(qū)是在當(dāng)?shù)乇容^出名的爛尾樓盤，加之前物業(yè)管理較差，政府部門一直對(duì)小區(qū)印象不好，因此對(duì)
我司是否能管理好小區(qū)持懷疑態(tài)度，評(píng)價(jià)較差；
6. 天廬爛尾，涉及到的部門較多，政府為維穩(wěn)，不受理物業(yè)費(fèi)官司 。
（四）團(tuán)隊(duì)組建困難
1. 天廬小區(qū)所在的嘉陵區(qū)拆遷戶較多，招聘難度大，項(xiàng)目離公司總部（重慶）及四川其他項(xiàng)目距離較遠(yuǎn)，
至少200公里距離，項(xiàng)目支援難度較大。
2. 2020年1月，項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)近4個(gè)月，臨近春節(jié)期間，客服部人員集體離職，秩序部和環(huán)境部員工離職了近
3分之一，工程部離職人員高達(dá)二分之一，秩序部長(zhǎng)達(dá)1年無主管。
7. 因房屋質(zhì)量問題，一、二期房屋外墻及屋面漏水高達(dá)300戶有余；
8. 開發(fā)商未經(jīng)過承接查驗(yàn)，洋房、別墅交房有8年之久，500多戶業(yè)主，已辦理房產(chǎn)證的不足200戶，高層
1676戶均未辦理房產(chǎn)證；
5. 管網(wǎng)堵塞、塌方，雨季易導(dǎo)致車庫積水；
9. 高層1、2棟620戶，開發(fā)商未通知接房，大部分業(yè)主以此理由拒繳物業(yè)費(fèi)；
（二）前物業(yè)遺留問題
