土拍研究院

數(shù)據(jù)看市場

2023年10月

長三角重點城市房地產(chǎn)市場分析

10月土地成交規(guī)模漲幅明顯，多地土拍已重回“價高者得”

注：長三角重點城市主要包含上海、南京、杭州、蘇州、無錫、常州、寧波等城市（不含縣市）。涉宅用地（不含保障房、安置房）

2023年10月長三角重點城市涉宅用地成交70宗，土地占地面積347.9萬㎡，環(huán)比上漲109%，同比上漲18%，土地成交

金額1240.7億元，環(huán)比上漲94%，同比上漲100%，10月土地成交量和金額同環(huán)比雙雙上漲，明顯高于8月、9月，為

2023年以來最高，各重點城市均有土地成交。此外，9月底，自然資源部下發(fā)文件，內(nèi)容包含取消土拍中的地價限制，

建議取消遠郊容積率1.0限制等。10月下旬多數(shù)城市土地放量，其中二線城市為供應主力，南京、寧波、合肥、蘇州等城

市紛紛掛牌土地，且土拍均取消了土拍地價上限。

54

32

15

23

141

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7

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29

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56

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2021.1-2023.10長三角重點城市涉宅用地成交月度走勢

成交總用地面積(萬㎡) 成交總建筑面積(萬㎡) 成交總價(億元) 成交幅數(shù)

一線城市仍是房企投資焦點，二三線土拍冷熱分化愈加明顯

2023年10月長三角重點城市溢價率3.4%，相比上個月減少3個百分點，相比往年同期增加2個百分點，平均樓面價18330

元/㎡，環(huán)比下降4%，同比上漲67%。其中，上海三批次17宗地塊仍全部成功出讓， 8宗進入搖號環(huán)節(jié)，可見上海的土

拍市場仍較為堅挺，一線城市仍是房企投資的焦點。相比之下，南京七批次僅1宗觸頂搖號，其余底價成交；無錫六批次

推出14宗地，全部底價成交，可見，在當前樓市前景不明朗的情況下，房企僅對城市核心區(qū)位的地塊更為關注，也導致

土拍冷熱分化更為明顯。

注：長三角重點城市主要包含上海、南京、杭州、蘇州、無錫、常州、寧波等城市（不含縣市）。涉宅用地（不含保障房、安置房）

15440

18090 1219512458

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16510 16433

19276199521904818330

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2021.1-2023.10長三角重點城市涉宅用地樓面價&溢價率月度走勢

成交樓面價(元/m2) 溢價率(%)

節(jié)后成交快速回落，“銀十”表現(xiàn)不及預期

注：長三角重點城市主要包含上海、南京、杭州、蘇州、無錫、常州、寧波等城市（不含縣市）。

2023年10月長三角重點城市新房新增供應286萬㎡ ，環(huán)比下降7%，同比下降23% ，新房成交255萬㎡，環(huán)比下降

6%，同比下降21%，新房均價39462元/㎡ ，環(huán)比下降7%，同比上漲14% ，新房供求量均同環(huán)比下降，房價環(huán)比

略有下降，整體來看“銀十”并未延續(xù)“金九”上漲，國慶期間成交短期高熱后快速下滑，回歸常態(tài)，市場需求熱

度較為平穩(wěn)，持續(xù)出臺的利好政策對于市場需求的刺激效果低于預期。

0

5000

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2021.1-2023.10長三角重點城市商品住宅供求量價月度走勢

供應面積(萬㎡) 成交面積(萬㎡) 成交均價(元/㎡)

91 37 82 29 17 21 10

60

43

77

35

14 16

10

72263

26384

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24914

31913

22308

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上海 南京 杭州 蘇州 寧波 無錫 常州

2023年10月長三角重點城市商品住宅供求量價情況

供應面積(萬㎡) 成交面積(萬㎡) 成交均價(元/㎡)

一線新房成交復蘇持續(xù)性受挫，二三線城市成交動力不足

各能級城市新房成交情況：一線城市新房成交復蘇持續(xù)性受挫，需求逐漸迎來階段性瓶頸。新一線城市中，僅杭州新房

熱度漲幅最大，新房成交環(huán)比微漲但房價上漲明顯，而其他城市成交活躍度下降，本月成交規(guī)模同環(huán)比雙雙下跌；此外，

二、三線城市成交動力相對不足，單月及累計成交量均呈下滑態(tài)勢。

一線城市 新一線城市 二、三線城市

-37%

-38%

-55%

-37%

-21%

8%

7%

5%

-7%

-34%

-3%

2%

17%

-21%

常州

無錫

寧波

蘇州

杭州

南京

上海

2023年10月長三角重點城市商品住宅

成交面積同環(huán)比

環(huán)比 同比

-0.6%

-2%

10%

-4%

3%

-2%

18%

0.2%

-2%

-17%

-14%

12%

-12%

-2%

常州

無錫

寧波

蘇州

杭州

南京

上海

2023年10月長三角重點城市商品住宅房

價同環(huán)比

環(huán)比 同比

新房庫存去化不理想，去化步伐急需進一步加快

注：長三角重點城市主要包含上海、南京、杭州、蘇州、無錫、常州、寧波等城市（不含縣市）。

截至2023年10月底，長三角重點城市商品住宅總庫存為3820萬㎡，環(huán)比上漲1.1%，同比下降1.8%，去化周期為

11.3個月，相比上個月增加0.3個月，相比去年同期增加0.6個月。

總的來看，庫存去化情況暫不理想，庫存量仍處于較高水平，去化周期已經(jīng)連續(xù)5個月持續(xù)上揚，去化步伐急需進一

步加快。

7.9

7.1 6.7 6.5

5.7 5.6 5.7 5.6 5.9 6.0 6.3 6.6 6.9 6.9

7.5

8.1

9.3

9.9 9.9 10.310.310.710.911.311.210.9

10.2 9.8 9.5 9.7 10.010.511.011.3

0.0

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2021.1 2021.2 2021.3 2021.4 2021.5 2021.6 2021.7 2021.8 2021.9 2021.10 2021.11 2021.12 2022.1 2022.2 2022.3 2022.4 2022.5 2022.6 2022.7 2022.8 2022.9 2022.10 2022.11 2022.12 2023.1 2023.2 2023.3 2023.4 2023.5 2023.6 2023.7 2023.8 2023.9 2023.10

2021.1-2023.10長三角重點城市商品住宅可售面積&去化周期走勢

可售面積(萬㎡) 近一年去化周期(月)

樓市庫存持續(xù)攀升，二三線新房去化周期升至警戒線

城市 2023年9月

可售面積(萬㎡)

2023年10月

可售面積(萬㎡)

可售面積環(huán)比 2023年9月

去化周期(月)

2023年10月

去化周期(月)

去化周期差值

（本月-上月）

蘇州 712 715 0.4% 14.1 14.6 0.5

南京 804 799 -0.6% 15.4 15.2 持平

無錫 496 501 1.0% 20.4 21.3 0.9

上海 601 632 5.2% 7.4 7.8 0.4

杭州 430 434 1.0% 4.5 4.6 0.1

常州 356 356 持平 25.7 28.5 2.8

寧波 379 382 0.8% 14.1 15.0 0.9

注：去化周期=可售面積/近一年流速

從長三角重點城市對比來看，除南京庫存環(huán)比下降0.6%，其他城市庫存都有所上揚。上海在供應連續(xù)加碼以及去

化持續(xù)力不足的情況下，庫存環(huán)比上漲5.2%，庫存壓力增加；常州庫存量與上個月持平，但流速減緩致使去化周

期增加2.8個月，此外寧波、無錫庫存量小幅上漲去化周期均增加0.9個月。

核心板塊項目去化良好，滬杭成交金額榜首項目均超40億

長三角各重點城市金額榜首位分別為：

上海城投匯樾庭44.18億元、南京中寧府5.33億元、杭州芝瀾月華軒45.15億元、蘇州象嶼天悅東方2.73億元、無錫

萬科樟灣國際1.64億元、常州華盛·瓏御中棠1.41億元、寧波東投&江山萬里·明湖怡府8.85億元。

2023年10月長三角各重點城市商品住宅金額榜TOP前三

城市 排行 項目 區(qū)域 成交金額(億元) 成交套數(shù)(套) 成交均價(元/㎡)

上海

1 上海城投匯樾庭 徐匯 44.18 410 101312

2 華潤·前灘潤璟 浦東 38.03 167 129943

3 徐房玖瓏庭 徐匯 36.54 288 113765

南京

1 中寧府 建鄴 5.33 27 77141

2 金基瞻月府 秦淮 3.23 24 66239

3 萬科朗拾二期 雨花臺 2.99 64 44006

杭州

1 芝瀾月華軒 上城區(qū) 45.15 308 65265

2 濱運錦上灣 拱墅區(qū) 22.63 412 39965

3 平暉府 濱江區(qū) 21.62 230 46361

蘇州

1 象嶼天悅東方 園區(qū) 2.73 35 45821

2 建發(fā)縵云 新區(qū) 2.55 28 46967

3 招商湖西璀璨 園區(qū) 2.18 50 34950

無錫

1 萬科樟灣國際 惠山區(qū) 1.64 58 23327

2 建發(fā)上院 新吳區(qū) 1.35 45 22613

3 大華公園城市 新吳區(qū) 1.28 72 18657

常州

1 華盛·瓏御中棠 武進區(qū) 1.41 30 26111

2 中建國賢府 鐘樓區(qū) 1.18 36 26222

3 金隅·鐘樓天筑 鐘樓區(qū) 1.00 35 22222

寧波

1 東投&江山萬里·明湖怡府 鄞州 8.85 105 47992

2 綠城東投·鳳鳴云翠府 鄞州 2.03 23 45725

3 云河頌 鄞州 1.99 21 44765

政策端：

2023年10月，我國房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松。中央層面，明確了市場化商品住房和保障性住房雙軌并行的房地產(chǎn)發(fā)展總

體路徑。此外，自然資源部下發(fā)文件建議取消土拍中的地價限制和遠郊區(qū)容積率1.0限制，國家金融監(jiān)管總局提出優(yōu)化

住房信貸政策和指導銀行保險機構(gòu)落實“金融十六條”等。地方層面，地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策88條，較上月有所減

少，但仍處年內(nèi)高位。總的來看，一二線城市寬松節(jié)奏有所放緩，三四線城市政策則持續(xù)加碼，核心舉措主要包括優(yōu)

化住房信貸政策、發(fā)放購房財稅補貼、加大住房公積金支持、鼓勵房票安置、優(yōu)化土地出讓政策和房企預售監(jiān)管等。

土地端：

2023年10月上海、無錫、蘇州、南京等城市進行了集中土拍，土地占地面積347.9萬㎡，成交金額1240.7億元，成交

量價同環(huán)比上漲，在土地市場供應節(jié)奏有所加快以及部分城市力推優(yōu)質(zhì)地塊的帶動下，10月土地成交動力小幅上升，

但仍不及以往同期的成交水平，土地成交端仍然具備較大的上升空間，預計在限價放松下競拍熱度或?qū)⑿》仙?/p>

新房端：

當前購房者信心依然沒有恢復，此前全國各地政策的放松對需求釋放的提振作用依然有限，在存量需求釋放后新增需

求未能跟進， 房企“銀十”表現(xiàn)慘淡，遠不及往年。當前房地產(chǎn)行業(yè)復蘇的最大障礙依舊是信心和預期，尤其是對于

我國經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)及居民收入預期的實質(zhì)改善。而房企銷售基本面持續(xù)下行，也將進一步影響購房預期，甚至可能引

發(fā)恐慌性拋售、加劇市場供求不均的惡性循環(huán)。建議政策進一步加碼，呵護目前脆弱的市場購買力。

展望：

預計接下來的兩個月，房企“備戰(zhàn)”年終，供應或?qū)⒌臀换厣?，成交可能會呈現(xiàn)“先降后升”態(tài)勢。

土拍研究院觀察

PART/01 合肥土地市場分析

299

503 554 185

609

1142 1211

331

341

652 688 315

51

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20

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120

0

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600

800

1000

1200

1400

2020年 2021年 2022年 2023年

1-10月

合肥市區(qū)年度土地供求對比分析

占地面積（萬㎡） 建面面積（萬㎡）

成交金額（億元） 宗數(shù)

土地統(tǒng)計口徑：經(jīng)營性用地；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；合肥市區(qū)：包河區(qū)、蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、濱湖區(qū)、新站區(qū)，（含保障）

2023年1-10月合肥市區(qū)共成交39宗地塊（純住宅用地27宗，商住用地1宗，商服用地6宗，其他用地5宗），總成交

面積約185萬㎡，成交金額約315億元。10月全月無新增成交；10月發(fā)布了合自然資規(guī)公告[2023]25號、27號、28

號掛牌公告，分別于11月2日、11月16日正式出讓。

經(jīng)營性用地成交分析

住宅類, 27,

商住類, 1, 69%

3%

商服類, 6,

15%

其他, 5, 13%

2023年1-10月合肥市區(qū)經(jīng)營性用地成交占比

（單位：宗數(shù)）

合肥市區(qū)10月份無新增涉宅類用地成交。但10月份發(fā)布多則地塊掛牌公告。其中10月11日，合肥市區(qū)發(fā)布“合自然

資規(guī)公告[2023]25號”公告，合肥市區(qū)掛牌6宗地塊（11月2日已出讓）。值得注意的是，繼年初首批地塊取消新房限

價后，此批次地塊取消上限地價，恢復價高者得出讓方式。10月25日，合肥市區(qū)再次發(fā)布27號、28號公告，新增6宗

地塊，將于11月20日出讓。10月份掛牌地塊中，多宗較為優(yōu)質(zhì)，加之競拍方式的改變，未來極有可能迎來新的地王。

446 322 948 997 268

630 656

306 7225 6645 6578

11432

19663 19013 20994 21193

0

10000

20000

30000

0

500

1000

1500

2020年 2021年 2022年 2023年1-10月

合肥市區(qū)年度涉宅類土地供求對比分析

土地成交建面（萬㎡） 土地成交總價（億元）

平均樓面價（元/m2） 新房成交均價（元/㎡）

32

52

80

27

22%

12%

9%

12.97%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

0

20

40

60

80

100

2020年 2021年 2022年 2023年

1-10月

合肥市區(qū)年度涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價率對比分析

成交宗數(shù) 溢價率

151 52

102 47

27

0 25 5 11

75

0 0

68

101

56 33 33

7 9 0

4936

13026

9853

11844 12600 13426 14542

8250

0

5000

10000

15000

20000

0

50

100

150

200

近一年合肥市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價（元/㎡）

0

14

0 0

6

10

4

3

2

1 1

0

7%

14%

12%

14% 15% 15%

15%

0%

0

0.05

0.1

0.15

0.2

0

5

10

15

近一年合肥市區(qū)涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價率分析

成交宗數(shù) 溢價率

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；合肥市區(qū)：包河區(qū)、蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、濱湖區(qū)、新站區(qū)

（備注：4月份二批次成交中包河、高新、經(jīng)開各含1宗部分保障地塊，按普通涉宅地塊進行統(tǒng)計。）

涉宅類用地成交分析

230 101 22 140 65 83 171 184

80

36 31 30

11

24

55

184

128

11

99

36

58

33

107

100

56

20

37

13

26

54

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

0

50

100

150

200

250

包河區(qū) 濱湖區(qū) 高新區(qū) 經(jīng)開區(qū) 廬陽區(qū) 蜀山區(qū) 新站區(qū) 瑤海區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對比分析

2022年成交建面（萬㎡） 2023年1-10月成交建面（萬㎡）

2022年成交金額（億元） 2023年1-10月成交金額（億元）

對比合肥各區(qū)域成交，分別包河8宗、濱湖3宗、高新2宗、經(jīng)開2宗、廬陽3宗、蜀山3宗、瑤海6宗。其中成交建面、

成交金額最高的為包河區(qū)，成交建面80萬㎡，成交金額100億元；從溢價率方面來看，其中濱湖區(qū)的溢價達到上限

15%；從平均樓面價來看，濱湖區(qū)依舊是位居首位，可見相對而言，濱湖區(qū)土地市場熱度較高。

12538

15710

6374

12276

11319

10903 9710

7%

15%

12%

8%

7%

13%

1%

8%

13% 15%

12%

14%

12%

10%

12%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

18000

包河區(qū) 濱湖區(qū) 高新區(qū) 經(jīng)開區(qū) 廬陽區(qū) 蜀山區(qū) 新站區(qū) 瑤海區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價&溢價率對比分析

2022年平均樓面價(元/㎡) 2023年1-10月平均樓面價(元/㎡)

2022年溢價率 2023年1-10月溢價率

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；合肥市區(qū)：包河區(qū)、蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、濱湖區(qū)、新站區(qū)

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

從榜單來看，合肥市區(qū)2023年1-10月土拍中，房企參拍度整體尚可。6月四批次土拍，市區(qū)共成交3宗普通涉宅用地，

全部進入封頂進入競品質(zhì)階段，其中包河單宗地塊吸引34家房企參與競拍；7月五批次的2宗涉宅地塊均進入觸頂競

品質(zhì)，但分別僅為6家和9家競品質(zhì)，參與房企數(shù)量較上半年動輒幾十家而言，有所下滑；而8月雖僅成交1宗涉宅地

塊（廬陽區(qū)LY202308號地塊），但是該地塊房企參與度尚可，共有41家房企報名參拍，開拍后1秒觸頂最高限價轉(zhuǎn)

競品質(zhì)階段。但9月份瑤海區(qū)成交的1宗住宅地塊，則為底價成交；10月份無新增成交。

房企拿地排行榜

房企2023年1-10月在合肥市區(qū)拿地金額TOP10排行榜

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；合肥市區(qū)：包河區(qū)、蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、濱湖區(qū)、新站區(qū)

排名 拿地房企 宗數(shù) 建筑面積（萬㎡） 成交總價（億元） 平均樓面價（元/㎡）

1 合肥城建 1 23.38 35.01 14973

2 中國鐵建 2 19.70 25.31 12844

3 廈門建發(fā)集團 1 20.23 24.12 11922

4 杭州椿實置業(yè) 1 16.83 21.93 13034

5 合肥城改集團 1 16.30 21.37 13109

6 偉星集團 2 23.09 20.56 8904

7 中海地產(chǎn) 1 13.70 20.37 14870

8 浙江和泰地產(chǎn) 1 18.22 18.42 10109

9 新華地產(chǎn)集團 2 18.24 16.29 8930

10 六安遠大 1 9.24 15.81 17100

合肥2023年第八批次出讓情況：

10月11日，合肥市區(qū)發(fā)布的“合自然資規(guī)公告[2023]25號”公告中，掛牌6宗地塊，其中1宗拍賣轉(zhuǎn)掛牌，實際成交5宗。

11月2日，本次公告地塊開拍，最終合肥第八批次土拍市區(qū)5宗地塊均順利成交（其中濱湖區(qū)1宗、包河區(qū)2宗、蜀山區(qū)1宗、

高新區(qū)1宗），成交總面積461畝，成交總價76.66億元。其中最受關注的濱湖地塊共有11家房企報名，最終高速地產(chǎn)以

338758萬元競得，溢價44.89%。整體來看，本輪土拍因取消限價，采用全新土拍規(guī)則，一些有資金實力民企也開始進入

市場，龍湖、安徽置地、偉星參與地塊報名，安徽置地還成功競得了包河區(qū)BH202310號地塊。

土拍監(jiān)測

地塊編號 四至范圍 土地面積

(畝)

規(guī)劃用途 出讓年限 容積率 成交總價

（萬元） 競得單位 溢價率

包河區(qū)

BH202310號

東至上海路、西至河

北路、南至花園大道、

北至太原路

106.38 居住97.59畝；

教育8.79畝

居住70年 ；

幼兒園50年

居住<2.2;

幼兒園1.0 260663.58 安徽置地 34.11%

包河區(qū)

BH202311號

東至用地界線、西至至

德路、南至銅陵南路、

北至用地界線

47.86 居住 70年 <2.2 97347.24 武漢康景

實業(yè)

7.05%

濱科城

BK202305號

東至徽州大道綠線、西

至規(guī)劃支路、南至遵義

路、北至貴陽路

117.788

居住(A地

105.7838;B地塊

12.0042)

70年

A地塊≤2.4;B地塊

≤1.5 338758.29 高速地產(chǎn) 44.89%

廬陽區(qū)

LY202309

號

東至阜陽北路、西至規(guī)

劃支路二、南至清河路、

北至天水路

110.43

居住102.92

畝；幼兒園

7.51畝

居住70年 ；

幼兒園50年

A地塊≤2.5;

B地塊≤2.5;

C地塊<2.3;

幼兒園<1.0

2023年11月1日，廬陽區(qū)LY202309

號地塊拍賣轉(zhuǎn)掛牌

蜀山區(qū)

SS202305號

東至用地紅線、西至用

地紅線、南至用地紅線、

北至井崗路道路綠

70.85 居住(安置房 ) 70年 <2.6 37555.4595 蜀山城市

更新投資

0%

高新區(qū)

GX202305號

東至用地界線、西至石

蓮南路、南至長安路、

北至柏堰灣路

117.75 租賃住房110.16畝；

幼兒園7.59畝

居住70年 ；

教育50年

居住2.2;教育<1.0 32264.76 合肥高新

建設投資

0.34%

PART/02 蘇州土地市場分析

2023年1-10月蘇州市區(qū)共計成交88宗經(jīng)營性用地（51宗純住宅類、8宗商住類），總成交占地面積298萬㎡，總

成交建面495萬㎡，總成交金額658億元。其中10月份共計成交13宗地塊，其中11宗涉宅用地，2宗商服用地。

土地統(tǒng)計口徑：經(jīng)營性用地；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；蘇州市區(qū)：吳中區(qū)、吳江區(qū)、相城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)、姑蘇區(qū)

535 719 409

298

1129

1426

786

495

1152

1385

975

658

117

129

91 88

0

20

40

60

80

100

120

140

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

2020年 2021年 2022年 2023年1-10月

蘇州市區(qū)年度經(jīng)營性用地成交對比分析

占地面積（萬㎡） 建面面積（萬㎡）

成交金額（億元） 宗數(shù)

住宅類, 51,

58%

商住類, 8, 9%

商服類, 27, 31%

其他, 2, 2%

2023年1-10月蘇州市區(qū)經(jīng)營性用地成交占比（單位：宗數(shù)）

經(jīng)營性用地成交分析

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；蘇州市區(qū)：吳中區(qū)、吳江區(qū)、相城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)、姑蘇區(qū)

796 1146 644 350

1108 1333 943

622

13932

11625

14628

17790

26488 25985 25981 28082

0

10000

20000

30000

0

500

1000

1500

2020年 2021年 2022年 2023年1-10月

蘇州市區(qū)年度土地供求對比分析

土地成交建面（萬㎡） 土地成交總價（億元）

平均樓面價（元/m2） 新房成交均價（元/㎡）

74 76 69

58

9%

5%

2.7%

5.2%

0%

5%

10%

0

50

100

2020年 2021年 2022年 2023年1-10月

蘇州市區(qū)年度土地成交宗數(shù)&溢價率對比分析

成交宗數(shù) 溢價率

83 0 70 0 0 47 68.2 0 87.2 0 77.9

132 140

98 118.1 129.6

136.8

15859

20003 21011

17323 14859 17569

0

10000

20000

30000

0

50

100

150

近一年蘇州市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價（元/㎡）

0

10

0 11 0 0 9 12 0 15 0 11

4.8%

7.5%

9.1%

2.4% 2.0%

5.8%

0.0%

5.0%

10.0%

0

10

20

近一年蘇州市區(qū)涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價率分析

成交宗數(shù) 溢價率

2023年10月，蘇州市區(qū)第六批次除一宗因規(guī)劃指標調(diào)整延期至11月9日出讓外，其余11宗地塊全部成交，總用地

面積47.95萬㎡，總起價約136.83億元，平均樓面價17569元/㎡，平均溢價率5.78% ；其中有1宗進入線下?lián)u號，

2宗低溢價成交，8宗底價成交，此批次土拍市場兩極分化明顯，房企拿地依舊保持理性。

涉宅類用地成交分析

10156 16367 14170 97 37 12265 20 55

257

194

221

92

153

26

145

93

152

34

89

109

0

50

100

150

200

250

300

0

50

100

150

200

園區(qū) 吳中區(qū) 新區(qū) 吳江 相城區(qū) 姑蘇區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對比分析

2022年成交建面（萬㎡） 2023年1-10月成交建面（萬㎡）

2022年成交金額（億元） 2023年1-10月成交金額（億元）

對比蘇州各區(qū)域宅地成交， 2023年1-10月姑蘇區(qū)成交量和金額明顯高于2022年全年，而其他區(qū)域宅地成交量和金

額均暫未超2022年全年；對比樓面價，除吳江樓面價持平2022年外，其他均高于2022年，其中新區(qū)、姑蘇區(qū)最為

明顯，此外從溢價率來看，園區(qū)、新區(qū)、姑蘇區(qū)隨著核心區(qū)域地塊供應量增多，成交熱度有一定上漲。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；蘇州市區(qū)：吳中區(qū)、吳江區(qū)、相城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)、姑蘇區(qū)

25439

11892

15619

9493

12548

13102

26098

13727

21815

9433

13601

19819

8.5%

0%

2.0%

0%

0%

1.2%

8.5%

0%

8.9%

0.5%

0.1%

6.5%

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

園區(qū) 吳中區(qū) 新區(qū) 吳江 相城區(qū) 姑蘇區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價&溢價率對比分析

2022年平均樓面價(元/㎡) 2023年1-10月平均樓面價(元/㎡)

2022年溢價率 2023年1-10月溢價率

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

從房企在蘇拿地金額榜單來看，華潤以拿地金額67.2億元穩(wěn)占榜首，分別布局園區(qū)2宗、姑蘇區(qū)1宗，重點布局

蘇州核心和次核心地段，預算較高；其次中建三局以拿地金額51.2億元位居第二，分別是吳江太湖新城2宗、吳

中太湖新城2宗，持續(xù)深耕；此外，建發(fā)、中海、保利發(fā)展、招商等房企近期拿地勢頭較猛，均分別在蘇州各區(qū)

域布局。作為深耕蘇州市場的典型代表，金茂已經(jīng)超過2年未在蘇州市區(qū)拿地，其上一次在土拍中有所斬獲還要

追溯到2021年4月，一次性報價競得高鐵新城的鉑悅府項目。一直以來，金茂就對蘇州市場持續(xù)看好，在今年前

幾個批次中屢有參拍，但都敗興而歸，此番中簽獅山地塊，也算是得償所愿。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；蘇州市區(qū)：吳中區(qū)、吳江區(qū)、相城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)、姑蘇區(qū)

房企拿地排行榜

排名 房企 宗數(shù) 建面

（萬㎡）

金額

（億元）

平均樓面價

（元/㎡）

1 華潤置地 3 23.5 67.2 28537

2 中建三局 4 31.7 51.2 16151

3 廈門建發(fā)集團 3 19.5 48.5 24903

4 中海地產(chǎn) 2 14.2 41.1 29012

5 中國金茂 1 11.5 34.9 30475

6 保利發(fā)展 3 11.2 25.9 23228

7 華發(fā)集團 3 15.7 23.8 15183

8 中建國際+蘇州軌交 1 7.7 21.9 28456

9 招商蛇口 2 8.3 17.0 20446

10 蘇州嘉盛+吳中經(jīng)開

國資+吳中國資 2 10.6 16.9 15874

房企2023年1-10月在蘇州市區(qū)拿地金額TOP10排行榜

2023年蘇州六批次成交情況： 10月18日，蘇州市區(qū)六批次共11幅含宅用地參拍，蘇地2023-WG-63號地塊因容積率與定

價均有變出讓時間調(diào)整至11月9日，最終11幅宅地均成交，其中1幅觸頂搖號、2幅溢價、8幅底價成交，總成交建面77.88

萬㎡、成交總價136.83億元、平均成交樓板價17569元/㎡、平均溢價率5.78%。本次土拍熱度最高地塊即蘇地2023-WG64號地塊與蘇地2023-WG-65號地塊，兩幅地塊相鄰，均位于獅山核心板塊。本次為蘇州新政后首場土拍，雖然供應地塊

整體素質(zhì)條件相較于五批次有所提升，但熱度依舊冷熱分化。拿地房企依舊以地方國企為主，并延續(xù)聯(lián)合拿地模式。

土拍監(jiān)測

序號 地塊編號 地塊位置 面積

（㎡） 用 途 容積率 建筑面積

（㎡）

保證金

（萬元）

起報總價

（萬元）

成交總價

（萬元）

成交樓面價

（元/㎡） 溢價率 競得單位

1

蘇地2023-

WG-55號

姑蘇區(qū)平江街道蘇城大道

南、江宇路西 29519 商住 1.48<FAR<1.86 68779 11530 57604 57604 10506 0% 蘇州城投保障房有

限公司

2

蘇地2023-

WG-56號

吳中經(jīng)開區(qū)城南街道興昂

路北側(cè)、梧桐街西側(cè) 39271.5 住宅 ＞1.3且≤1.6 57681 16170 80825 80825 14012 0% 天鴻偉業(yè)+吳城置

業(yè)

3

蘇地2023-

WG-57號

吳中區(qū)長橋街道友新快速

路東側(cè)、彭涇港北側(cè) 32854.9 住宅 ＞1.4且≤1.6 52568 15780 78852 78852 15000 0% 斜港置業(yè)+恒邦置

地+吳城置業(yè)

4

蘇地2023-

WG-58號

吳中區(qū)度假區(qū)香山街道伍

相路北、姚舍路東 47339.6 商住 ＞1且≤1.2 56808 8760 43767 43767 7704 0% 山西萬信+太湖城

投

5

蘇地2023-

WG-59號

吳中區(qū)胥口鎮(zhèn)茅蓬路北側(cè)、

石胥路東側(cè) 51994.6 住宅 ＞1.3且≤1.5 77992 15290 76432 76432 9800 0% 蘇州嘉盛+吳中高

新控股+吳中國資

6

蘇地2023-

WG-60號

相城區(qū)元和街道華元路南、

蠡東路（規(guī)劃）東 46820 住宅 ＞1且≤1.05 49161 16520 82590 82790 16841 0.24% 蘇州市相城區(qū)元坤

重建發(fā)展有限公司

7

蘇地2023-

WG-61號

相城區(qū)經(jīng)開區(qū)澄星街東、

支四路（規(guī)劃）北 42624 住宅 ＞1且≤1.5 63936 20460 102298 102298 16000 0% 漕湖置地+中億豐

8

蘇地2023-

WG-62號

高新區(qū)科技城規(guī)劃西渚路

東西、規(guī)劃河道綠化地北 49966.7 住宅 1<FAR<1.38 66137 17210 86009 86009 13005 0% 蘇高新

9

蘇地2023-

WG-63號

高新區(qū)獅山商務創(chuàng)新區(qū)長

江路東、何山路北 41682.9 商住 1.4<FAR<2.4 98006 26200 130974 延期至11.9

10 蘇地2023-

WG-64號

高新區(qū)獅山商務創(chuàng)新區(qū)竹

園路綠化地南、大輪浜綠

化地西

49838.1 住宅 ＞1且≤2.3 114628 60760 303763 349327.4

5

30475 15% 中國金茂

11 蘇地2023-

WG-65號

高新區(qū)獅山商務創(chuàng)新區(qū)橫

山路北、大輪浜綠化地西 48856.7 住宅 ＞1且≤2.3 112370 59560 297782 326782 29081 9.74% 中海

12 蘇地2023-

WG-66號

高新區(qū)經(jīng)開區(qū)（鎮(zhèn)）白鶴

山路南、羊柯柜路西 40401 住宅 ＞1且≤1.8 72728 16730 83630 83630 11500 0% 蘇州新勝城市發(fā)展

有限公司

2023年蘇州八批次掛牌情況：10月30日，蘇州八批次迎來掛牌，本批次共掛牌6宗宅地，總用地面積28.62萬㎡，總起價

68.24億元。從地塊分布來看，本批次數(shù)量驟減，吳中區(qū)3宗、相城區(qū)4宗、園區(qū)2宗；從起拍樓面價來看，最高起拍樓面價

30000元/㎡，為園區(qū)04號兒童醫(yī)院東地塊，最低起拍樓面價7500元/㎡，為吳中度假區(qū)84號地塊。所有地塊均取消地塊上

限價格，回歸價高者得，地塊將于11月29日上午10點開始競拍。

本次集中供地對比前兩批次數(shù)量明顯減少，容積率整體依然偏低，改善屬性依然明顯。此次土拍新政的調(diào)整或?qū)杉壏只?/p>

情況更加明顯，預計本次土拍園區(qū)核心的兩幅宅地或?qū)⑹艿椒科箨P注，其他地塊熱點一般。

土拍監(jiān)測

序號 地塊編號 地塊位置 面積

（㎡） 用 途 容積率 建筑面積

（㎡）

保證金

（萬元）

起報總價

（萬元）

起始樓面價

（元/㎡）

1 蘇地2023-WG-82號

吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)珠江路西側(cè)、

金長路南側(cè) 34809.5 住宅 ＞1.3且≤1.5 52214 14100 70489 13500

2 蘇地2023-WG-83號

吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)大治路西側(cè)、

垛上路北側(cè) 46671.5 商住 ＞1.3且≤1.6 74674 20090 100435 13450

3 蘇地2023-WG-84號

吳中區(qū)度假區(qū)產(chǎn)業(yè)園龍山

南路以西、塔山東路以南 29829.7 住宅 ＞1.3且≤1.6 47728 7160 35796 7500

4 蘇地2023-WG-85號

相城區(qū)太平街道章港河北、

濟學路西 85292 住宅 ＞1.0且≤1.05 89557 20600 102990 11500

5 蘇地2023-WG-86號

工業(yè)園區(qū)星塘街西、獨墅

湖大道北 40117.34 住宅 ≥1.6且≤1.7 68199 30010 150039 22000

6 蘇園土掛（2023）04號

工業(yè)園區(qū)錦溪街東、西洛

巷南 49479.43 住宅 ≥1.2且≤1.5 74219 44540 222658 30000

PART/03 無錫土地市場分析

2023年1-10月，無錫市區(qū)共成交64宗經(jīng)營性用地（其中35宗住宅用地、12宗商住用地），成交占地面積250萬㎡，成交建

面420萬㎡，成交總金額482億元。其中，10月無錫市區(qū)成交14宗經(jīng)營性用地（其中14宗涉宅用地），占地面積68.35萬㎡，

成交建面109.70萬㎡，成交金額147.48億元。

土地統(tǒng)計口徑：經(jīng)營性用地；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；無錫市區(qū)：梁溪區(qū)、新吳區(qū)、濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)

369 387 436 250

712 710 813

420

1152

919 845

482

61

75

90

64

0

20

40

60

80

100

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

2020年 2021年 2022年 2023年1-10月

無錫市區(qū)年度經(jīng)營性用地成交對比分析

占地面積（萬㎡） 建面面積（萬㎡） 成交金額（億元） 宗數(shù)

經(jīng)營性用地成交分析

住宅類, 35,

55%

商住類, 16,

25%

商服類, 12,

19%

其他, 1, 1%

2023年1-10月無錫市區(qū)經(jīng)營性用地成交占比（單位：宗

數(shù)）

2023年1-10月，無錫市區(qū)共計成交47宗涉宅地塊，成交建面318.85萬㎡，成交金額430.35億元，溢價率0.35%，其

中10月無錫第六批次順利成交14宗宅地，成交建面109.70萬㎡，成交金額147.48億元，溢價率0% 。10月30日，無

錫2023年第六批次集中供應14宗地塊，總用地面積68.35萬㎡，起拍總價約147.48億元。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；無錫市區(qū)：梁溪區(qū)、新吳區(qū)、濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)

173 0 0 0 0 31 26 41 0 61 55 110

224

53 33

55 76

72

147

12956

16964

12482 13441 12499 13036 13444

0

5000

10000

15000

20000

0

50

100

150

200

250

近一年無錫市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價（元/㎡）

14

0 0 0 0 5 5 6 0

9 8

14

0% 0% 0%

2.81%

0% 0% 0% 0%

1%

2%

3%

0

5

10

15

近一年無錫市區(qū)涉宅類土地成交分析

成交宗數(shù) 溢價率

573 657 701 319

704

899 813 429

12274 13686 11595 13497

19845 21569 23508 23008

0

10000

20000

30000

0

500

1000

2020年 2021年 2022年 2023年1-10月

無錫市區(qū)年度土地供求對比分析

土地成交建面（萬㎡） 土地成交總價（億元）

平均樓面價（元/m2） 新房成交均價（元/㎡）

46 63

62

47

17%

7%

0.35% 0.35%

0%

10%

20%

0

50

100

2020年 2021年 2022年 2023年1-10月

無錫市區(qū)年度土地樓面價&溢價率對比分析

成交宗數(shù) 溢價率

涉宅類用地成交分析

從各區(qū)域來看，無錫市區(qū)成交宅地分別梁溪區(qū)（8宗）、新吳區(qū)（11宗）、經(jīng)開區(qū)（7宗）、惠山區(qū)（5宗）、濱湖

區(qū)（7宗）、錫山區(qū)（9宗）。10月份，2023年無錫第六批次成交結(jié)果來看，地方民企華方全資獲取東北塘地塊，

藍城與惠山國控以聯(lián)合方式獲取天一新城核心地塊，其余地塊由地方城投獲取。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；無錫市區(qū)：梁溪區(qū)、新吳區(qū)、濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)

13442 78 60 15739 13465 86 46 11368

134 135

144

158

109

133

54

113

41

60

75

86

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

濱湖區(qū) 經(jīng)開區(qū) 惠山區(qū) 錫山區(qū) 梁溪區(qū) 新吳區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對比分析

2022年成交建面（萬㎡） 2023年1-10月成交建面（萬㎡）

2022年成交金額（億元） 2023年1-10月成交金額（億元）

9997

17386

9155

11794 12708 12530

12913

19058

10581

9266

16322

12768

0% 0% 0.03% 0%

2.63%

0%

0%

1.34%

0% 0% 0% 0% 0%

1%

1%

2%

2%

3%

3%

0

5000

10000

15000

20000

25000

濱湖區(qū) 經(jīng)開區(qū) 惠山區(qū) 錫山區(qū) 梁溪區(qū) 新吳區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價&溢價率對比分析

2022年平均樓面價(元/㎡) 2023年1-10月平均樓面價(元/㎡)

2022年溢價率 2023年1-10月溢價率

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

房企拿地排行榜

房企拿地排行：2023年1-10月，無錫市區(qū)成交了47宗涉宅用地。在無錫的首輪土拍中，仁恒、紅星美凱龍、貴州

大興等開始嶄露頭角。第2輪土拍中，路勁、華僑城時隔許久出現(xiàn)在參拍房企之中。第3輪土拍，中信泰富、金領出

手補倉。第4輪土拍，世紀金源與梁溪文旅以聯(lián)合方式獲取老城區(qū)核心地塊。第5輪土拍，無錫鴻地與梁溪城投以聯(lián)

合方式獲取老城區(qū)核心地塊。第6輪土拍，地方民企華方全資獲取東北塘地塊，藍城與惠山國控以聯(lián)合方式獲取天

一新城核心地塊?？傮w來看，新發(fā)集團6宗地塊，合計總金額最高；而全資拿地開發(fā)房企中，建發(fā)集團競得2宗地塊，

以總金額25.12億元。

房企2023年1-10月在無錫市區(qū)拿地金額TOP10排行榜

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；無錫市區(qū)：梁溪區(qū)、新吳區(qū)、濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)

排名 房企 宗數(shù) 建面

（萬㎡）

金額

（億元）

平均樓面價

（元/㎡）

1 新發(fā)集團 6 39.77 54.83 13786

2 太湖新城 3 22.07 41.29 18706

3 濱湖國控 3 19.24 30.65 15929

4 建發(fā) 2 15.44 25.12 16267

5 梁溪城投 2 15.22 24.24 15925

6 華僑城 1 11.17 21.01 18814

7 綠城+太湖新城 1 9.74 19.02 19534

8 世紀金源+梁溪文旅 1 8.49 17.38 20459

9 梅里古鎮(zhèn) 2 15.61 16.74 10724

10 惠山國控 2 15.82 15.94 10074

無錫2023年第五批次成交情況： 10月25日，無錫第六批次集中出讓14宗地塊（經(jīng)開2宗、錫山3宗、惠山1宗、梁溪區(qū)1宗、

濱湖區(qū)2宗、新吳區(qū)5宗），出讓面積68.35萬㎡，建面約109.70萬㎡，成交總價147.48億元。14宗地塊，全部底價成交。

值得關注的是，此輪土拍中，東北塘這樣的非傳統(tǒng)熱門板塊也迎來民企獨資拿地，打破了以往國企托底拿地的局面。

土拍監(jiān)測

編號 區(qū)域 土地位置 總可建設

用地面積 土地用途 計容面積 容積率 成交總價

（萬元）

成交樓面價

（元/㎡）

溢價率 成交方 屬性

錫國土（經(jīng)）2023-51 經(jīng)開區(qū) 經(jīng)開區(qū)震澤路與規(guī)劃道路

交叉口西南側(cè) 42958.9 居住 68734.24 1.8 127159 18500 0% 太湖新城 本地國企

錫國土（經(jīng)）2023-52 經(jīng)開區(qū) 經(jīng)開區(qū)具區(qū)路與立信大道

交叉口西北側(cè) 67662.1 居住 108259.36 1.8 205693 19000 0% 太湖新城 本地國企

錫國土（經(jīng)）2023-53 梁溪區(qū)

梁溪區(qū)迎龍路與健康路交

叉口東南側(cè)

（部分定銷房）

29712.5 居住

（部分定銷房） 71310 2.4 115910 16254 0% 梁城美景 本地國企

錫國土（經(jīng)）2023-55 錫山區(qū) 錫山區(qū)東北塘街道東亭路

與錫沙路交叉口東南側(cè) 16655 居住、商業(yè)

20% 33310 2.0 19003 5705 0% 華方 當?shù)孛衿?/p>

錫國土（經(jīng)）2023-56 錫山區(qū) 錫東新城商務區(qū)東安路與

山河路交叉口東南側(cè) 77593 居住、商辦

20% 155186 2.0 198491 12791 0% 東城 本地國企

錫國土（經(jīng)）2023-57 錫山區(qū) 錫山區(qū)羊尖鎮(zhèn)新羊大道與

界涇路交叉口東北側(cè) 77582 居住 116373 1.5 75480 6486 0% 錫州 本地國企

錫國土（經(jīng)）2023-58 惠山區(qū) 惠山區(qū)鳳賓路與北環(huán)路交

叉口西北側(cè) 42051 居住、商業(yè)辦

公20% 96717.3 2.3 98968 10233 0% 藍城+惠山國控 本地國企

錫國土（經(jīng)）2023-59 濱湖區(qū) 濱湖區(qū)清源路和敦睦路交

叉口東南側(cè) 27477.8 居住 46712.26 1.7 78835 16877 0% 山水城 本地國企

錫國土（經(jīng)）2023-60 濱湖區(qū) 濱湖區(qū)丁巷路與梅北路交

叉口東北側(cè) 59741.6 居住、商業(yè)5% 68702.84 1.15 88755 12919 0% 濱湖國投 本地國企

錫國土（經(jīng)）2023-61 新吳區(qū) 新吳區(qū)金城路與梅西路交

叉口東南側(cè) 32606.5 居住 58691.7 1.8 60255 10266 0% 梅里古鎮(zhèn) 本地國企

錫國土（經(jīng)）2023-62 新吳區(qū) 新吳區(qū)至賓路以北，走馬

塘以東 69673.8 居住 97543.32 1.4 98059 10053 0% 新發(fā)集團 本地國企

錫國土（經(jīng)）2023-63 新吳區(qū) 新吳區(qū)慧湖路與秀云路交

叉口東南側(cè) 34529.1 居住 36255.555 1.05 65260 18000 0% 新發(fā)集團 本地國企

錫國土（經(jīng)）2023-64 新吳區(qū) 新吳區(qū)慧湖路以南，秀園

路浜以東 41584.5 居住 43663.725 1.05 78595 18000 0% 新發(fā)集團 本地國企

錫國土（經(jīng)）2023-65 新吳區(qū) 新吳區(qū)具區(qū)路與秀云路交

叉口東南側(cè) 63688.1 居住 95532.15 1.5 164316 17200 0% 新發(fā)集團 本地國企

無錫2023年第七批次供應情況： 10月31日，無錫第七批次集中出讓6宗地塊（錫山1宗、惠山4宗、新吳區(qū)1宗），出讓面積

33.95萬㎡，建面約58.73萬㎡，起拍總價約55.59億元，競拍時間為11月29日9時30分。

本批次供應特點：1、取消最高地價限制；2、本次掛牌的6宗宅地，主要涉及錫山區(qū)、惠山區(qū)和新吳區(qū)，經(jīng)開、梁溪等核心區(qū)未

有供應，數(shù)量相比較前幾批次也有所下降，七批次土拍以剛需型地塊為主。

土拍監(jiān)測

區(qū)域 宗地編號 地塊位置 用途類別 出讓面積

（㎡） 容積率 建筑面積

（㎡）

起拍總價

（萬元）

起拍樓面價

（元/㎡）

錫山區(qū) 錫國土（經(jīng)）2023-67 錫山區(qū)鵝湖鎮(zhèn)尚義路西側(cè)、新園路北側(cè) 居住、商業(yè)2% 40955 ＞1.0，

且≤1.2 49146 31408 6391

惠山區(qū) 錫國土（經(jīng)）2023-68 堰橋街道惠山大道東側(cè)、北環(huán)路南側(cè) 居住、商業(yè)、

辦公 69912 ＞1.0，

且＜1.94 129605.2 134036 10310

惠山區(qū) 錫國土（經(jīng)）2023-69 惠山區(qū)探索路北側(cè)、姑亭廟河西側(cè) 住宅 51427 ＞1.0，

且≤2.0 102854 133711 13000

惠山區(qū) 錫國土（經(jīng)）2023-70 唐平大道與規(guī)劃道路交叉口東南側(cè) 住宅 44016 ＞1.0，

且≤1.8 79228.8 57045 7200

惠山區(qū) 錫國土（經(jīng)）2023-71 惠山區(qū)錢橋街道錢藕路與育才路交叉口西南側(cè) 住宅 60874 ＞1.0，

且≤1.7 103485.8 82789 8000

新吳區(qū) 錫國土（經(jīng)）2023-72 新吳區(qū)312國道以西，新宅路以北 住宅 72361 ＞1.0，

≤1.7 123013.7 116864 9500

PART/04 常州土地市場分析

2023年1-10月，常州共成交27宗經(jīng)營性用地（其中6宗住宅用地、7宗商住用地），成交占地面積119.73萬㎡，成交

建面198.81萬㎡，成交總金額97億元。其中，2023年10月常州市區(qū)成交12宗經(jīng)營性用地，占地44.99萬㎡，建面79.87

萬㎡，成交總金額66.60億元。

土地統(tǒng)計口徑：經(jīng)營性用地；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；常州市區(qū)：鐘樓區(qū)、天寧區(qū)、新北區(qū)、武進區(qū)、經(jīng)開區(qū)（不含金壇、溧陽）

住宅類, 6, 22%

商住類, 7,

26%

商服類, 6,

22%

其他, 8, 30%

2023年1-10月常州市區(qū)經(jīng)營性用地成交占比（單位：宗數(shù)）

357 350 448 120

753

683

830

199

556 537 604 97

79

72

90

27

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

2020年 2021年 2022年 2023年1-10月

常州市區(qū)年度土地供求對比分析

占地面積（萬㎡） 建面面積（萬㎡）

成交金額（億元） 宗數(shù)

經(jīng)營性用地成交分析

2023年1-10月，常州市區(qū)共出讓13宗商住用地，其中10月份成交9宗涉宅用地，成交占地面積43.37萬㎡，建筑面

積77.35萬㎡，總成交金額65.73億元。

今年以來，常州土地出讓節(jié)奏緩慢。截至目前，常州市共出讓了13宗涉宅用地，包括鐘樓區(qū)1宗、天寧區(qū)3宗、經(jīng)

開區(qū)3宗、武進區(qū)1宗、新北區(qū)3宗，總出讓面積61.32萬㎡，折合約920畝，不及年度供應目標的一半，本季度出讓

壓力相對較大。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；常州市區(qū)：鐘樓區(qū)、天寧區(qū)、新北區(qū)、武進區(qū)、經(jīng)開區(qū)（不含金壇、溧陽）

491495 418482 517545 61 84

10079 11542 10542

7640

18365 19236 19702 19092

0

10000

20000

30000

0

200

400

600

2020年 2021年 2022年 2023年1-10月

常州市區(qū)年度土地供求對比分析

土地成交建面（萬㎡） 土地成交金額（億元）

44 36 52 13

35%

14%

0.7% 2.10%

0%

20%

40%

0

20

40

60

2020年 2021年 2022年 2023年1-10月

常州市區(qū)年度成交宗數(shù)&溢價率對比分析

成交宗數(shù) 溢價率

92 333 0 8 0 0 0 13 77

83

365

2.9 12

66

9079

10979

3519

9076 8497

0

5000

10000

15000

0

100

200

300

400

近一年常州市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價（元/㎡）

11 32 0 1 0 0 0 0 1 9

0.56%

0.67%

1.04%

0.84% 1%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

0

20

40

近一年常州市區(qū)涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價率分析

成交宗數(shù) 溢價率

涉宅類用地成交分析

從區(qū)域來看，2023年目前鐘樓區(qū)1宗、天寧區(qū)3宗、經(jīng)開區(qū)3宗、武進區(qū)1宗、新北區(qū)3宗宅地成交?；仡?022年，

常州市區(qū)成交52宗涉宅用地。鐘樓區(qū)成交面積和總金額均為各區(qū)之首，而天寧區(qū)成交樓面均價領先其他區(qū)。2023

年除新北區(qū)外，天寧區(qū)、武進區(qū)、經(jīng)開區(qū)因供地結(jié)構(gòu)的原因，成交均價有所回落。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；常州市區(qū)：鐘樓區(qū)、天寧區(qū)、新北區(qū)、武進區(qū)、經(jīng)開區(qū)（不含金壇、溧陽）

171 80 26 122 27 74 5 51 32

211

105 99

74

40

20 23

4

24

0

50

100

150

200

250

0

50

100

150

200

鐘樓區(qū) 天寧區(qū) 新北區(qū) 武進區(qū) 經(jīng)開區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對比分析

2022年成交建面（萬㎡） 2023年1-10月成交建面（萬㎡）

2022年成交金額（億元） 2023年1-10月成交金額（億元）

12392 13023 8097 10057 7714

7744

8219 8713 7399

0.6%

1.0%

0.6%

0.5%

0.7%

0.7%

1.4%

1.3%

1.1%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

0

5000

10000

15000

鐘樓區(qū) 天寧區(qū) 新北區(qū) 武進區(qū) 經(jīng)開區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價&溢價率對比分析

2022年平均樓面價(元/㎡) 2023年1-10月平均樓面價(元/㎡)

2022年溢價率 2023年1-10月溢價率

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

常州2023年10月涉宅地塊成交情況： 10月10日，常州市新北區(qū)和經(jīng)開區(qū)成交4宗商住用地，總占地234426㎡，成交總價300580

萬元；10月26日，武進區(qū)成交路勁御湖灣東側(cè)地塊，占地30528㎡，成交總價39400萬元，折合樓面價8604元/㎡，由常州西太湖

房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得。10月27日，鐘樓區(qū)、天寧區(qū)、經(jīng)開區(qū)4宗地塊成交，總成交面積16.88萬㎡，成交總金額31.68億元，最

高樓面價13208元/㎡ 。

土拍監(jiān)測

公告號 宗地編號 行政區(qū) 成交日期 競得單位 地塊位置 用途 出讓面積

（㎡）

容積

率

建筑面積

（㎡）

起拍總價 成交總價 成交樓面價 溢價率 （萬元） （萬元） （元/㎡）

JZX2023[2023]

08號

GX0201

26-01 新北區(qū) 2023-10-10 常州旭方建設發(fā)

展有限公司

薛家鎮(zhèn)，平陽路南側(cè)、玉

龍路以西、金融路北側(cè) 商住 42860 1.5 64290 51430 52430 8155 1.94%

JZX2023[2023]

08號

XL06020

6-03 新北區(qū) 2023-10-10 常州環(huán)龍北辰置

業(yè)有限公司

龍虎塘街道，創(chuàng)新一路東

側(cè)、新苑三路南側(cè)、創(chuàng)新

大道以西、云河路北側(cè)

商住 63306 1.8 113951 94960 95960 8421 1.05%

JZX2023[2023]

08號

XL06021

1-02 新北區(qū) 2023-10-10 常州澤方建設發(fā)

展有限公司

龍虎塘街道，創(chuàng)新一路東

側(cè)、云河路南側(cè)、創(chuàng)新大

道以西、新苑五路北側(cè)

商住 53328 1.8 95990 75990 76990 8021 1.32%

常資規(guī)經(jīng)

[2023]08-4號

WZ0901

07 經(jīng)開區(qū) 2023-10-10 江蘇科維地產(chǎn)發(fā)

展有限公司 東莊路東側(cè)、輕紡路北側(cè) 商住 74932 2 149864 74200 75200 5018 1.35%

JWJ[2023]04號

JWJ2023

0401 武進區(qū) 2023-10-26 常州西太湖房地

產(chǎn)開發(fā)有限公司

武進區(qū)嘉澤鎮(zhèn)環(huán)湖西路以

西、茶澤街以北 住宅 30528 1.5 45792 39400 39900 8713 1.27%

常資規(guī)經(jīng)

[2023]09-4號

HS03030

2

經(jīng)開區(qū) 2023-10-27

常州東方新城房

地產(chǎn)開發(fā)有限公

司

蘭陵路北側(cè)、白龍廟路西

側(cè)地塊 住宅 33477 1.2 40172 42690 43190 10751 1.17%

天寧區(qū)

JZX[2023]09號

JZX2023

0902 天寧區(qū) 2023-10-27 常州弘儒房地產(chǎn)

開發(fā)有限公司

天寧區(qū)青龍街道，麗華北

路東側(cè)、章東路南側(cè) 住宅 42492 1.6 67987 89300 89800 13208 0.56%

天寧區(qū)

JZX[2023]09號

JZX2023

0903 天寧區(qū) 2023-10-27 常州運河南岸置

業(yè)有限公司

天寧區(qū)鄭陸鎮(zhèn)，和平三路

北側(cè)，丁塘港東側(cè) 住宅 49012 2.2 107826 80900 81400 7549 0.62%

JZX[2023]09號

HX0606

07 鐘樓區(qū) 2023-10-27 常州元隆置業(yè)有

限公司

懷德中路南側(cè)、白云南路

西側(cè) 住宅 43814 2 87628 101900 102400 11686 0.49%

PART/05 南通土地市場分析

2023年1-10月南通市區(qū)成交12宗經(jīng)營性建設用地（住宅類7宗、商住類1宗、商服類4宗），總占地面積60.15萬㎡，

總成交金額69.38億元，其中住宅類地塊總占地面積40萬㎡，總成交金額66.02億元。其中10月份南通市區(qū)僅成交3

宗商服用地。

土地統(tǒng)計口徑：經(jīng)營性用地；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；南通市區(qū)：崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)

244 237 149

60

470

545

257

77

420 399

213

69

39

47

35

12

0

10

20

30

40

50

0

100

200

300

400

500

600

2020年 2021年 2022年 2023年1-10月

南通市區(qū)年度土地成交情況對比

占地面積（萬㎡） 建面面積（萬㎡）

成交金額（億元） 宗數(shù)

住宅類, 7,

59%

商住類, 1,

8%

商服類, 4,

33%

其他, 0, 0%

2023年1-10月南通市區(qū)經(jīng)營性用地成交占

比（單位：宗數(shù)）

經(jīng)營性用地成交分析

2023年1-10月南通成交6宗涉宅用地，建面46.64萬㎡，成交金額65.35億元，平均溢價率2.6%。其中，10月南通

市區(qū)無宅地供應和成交。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；南通市區(qū)：崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)

359 339 188 47

375

347

180

65

10449 10241 9421

12866

21640

23312 22031 21631

0

5000

10000

15000

20000

25000

0

100

200

300

400

2020年 2021年 2022年 2023年1-10月

南通市區(qū)年度土地供求對比分析

土地成交建面（萬㎡） 土地成交金額（億元）

平均樓面價（元/m2） 新房成交均價（元/㎡）

26

15

22

6

19%

3.8%

0.5%

2.6%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

0

10

20

30

2020年 2021年 2022年 2023年1-10月

南通市區(qū)年度土地成交宗數(shù)&溢價率對比分析

成交宗數(shù) 溢價率

31 66 22 15 9.4 29

72

0 0 0 0

28 29 0

9.0

0 0

10073 9236

12700

18805

10047

0

5000

10000

15000

20000

0

20

40

60

80

近一年南通市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價（元/㎡）

3

9

0 0 0 0

3

1

0

2

0 0 0%

0.1%

10.2%

0% 0.2% 0%

5%

10%

15%

0

2

4

6

8

10

近一年南通市區(qū)涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價率對比分析

成交宗數(shù) 溢價率

涉宅類用地成交分析

149 43 49 3

94

31

62

4 0

20

40

60

80

100

0

20

40

60

80

100

120

140

160

崇川區(qū) 開發(fā)區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對比分析

2022年成交建面（萬㎡） 2023年1-10月成交建面（萬㎡）

2022年成交金額（億元） 2023年1-10月成交金額（億元）

從南通市區(qū)各區(qū)域來看，成交地塊主要都位于崇川區(qū)，開發(fā)區(qū)地塊僅1宗。崇川區(qū)總成交建面43.46萬㎡，總成交金

額61.77億元，成交樓面價13180元/㎡，溢價率3%；開發(fā)區(qū)總成交建面3.17萬㎡，總成交金額3.58億元，成交樓

面價11293元/㎡，溢價率0.42%。此外，根據(jù)南通2023年度住宅用地供應計劃表，開發(fā)區(qū)計劃供應商品住宅用地

27.71公頃，預計在第四季度陸續(xù)推出。

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；南通市區(qū)：崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)

10901 6677

13180

11293

4%

0.7%

3.0%

0.4%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

崇川區(qū) 開發(fā)區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價&溢價率對比分析

2022年平均樓面價(元/㎡) 2023年1-10月平均樓面價(元/㎡)

2022年溢價率 2023年1-10月溢價率

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

從榜單來看，2023年1-10月南通拍地熱度明顯回升，致豪&科創(chuàng)產(chǎn)發(fā)以56.3億元聯(lián)合競得世紀大道北、崇州大

道西地塊，樓面價18805元/㎡，創(chuàng)下中創(chuàng)區(qū)樓面價新高。華潤經(jīng)過52輪激烈競價，最終以19.53億元金額觸頂

最高限價拿下崇川區(qū)園林路東、世紀大道南、海云路西地塊，溢價率15%。南通本土房企崇發(fā)置業(yè)以7.24億元

金額拿下崇川區(qū)園林路東、世紀大道南、海云路西地塊，樓面價8047元/㎡。建發(fā)以5.46億元拿下濠西路西、

鐘秀西路北、云安路東側(cè)地塊，樓面價8800元/㎡。蘇潤置業(yè)以3.58億元拿下星湖大道北、林翠路東地塊，樓

面價11293元/㎡。

房企拿地排行榜

排名 房企 宗數(shù) 建面

（萬㎡）

金額

（億元）

平均樓面價

（元/㎡）

1 致豪&科創(chuàng)產(chǎn)發(fā) 1 37.2 56.3 18805

2 華潤 1 12.26 19.53 16007

3 南通崇發(fā) 1 9.05 7.24 8047

4 建發(fā) 1 6.21 5.46 8800

5 蘇潤置業(yè) 1 3.17 3.58 11293

6 南通強邦 1 0.54 0.77 14242

房企2023年1-10月在南通市區(qū)拿地金額TOP10排行榜

土地統(tǒng)計口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；南通市區(qū)：崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)

土

拍

研

究

院

丨土拍大數(shù)據(jù)系統(tǒng)丨

除掛牌成交基礎數(shù)據(jù)外，土拍大數(shù)據(jù)系統(tǒng)更有土拍地圖、地塊航拍全景等可

視 化內(nèi)容，助力房企決策千里之外；

丨城市研究報告丨

研判長三角重點城市發(fā)展格局，預測區(qū)域未來發(fā)展方向，結(jié)合最新行情形勢，

為房企土地投資提供精準的咨詢服務；

丨地塊可研服務丨

定制指定城市地塊監(jiān)測服務、項目初步可研報告、地塊可行性研究報告服務

等，輔助房企高效拿地。

報告咨詢

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