土拍研究院

數(shù)據(jù)看市場(chǎng)

寧波2022年四批次地塊順利收官，蘇杭同日迎來(lái)2023年首批次掛地

注：長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市主要包含上海、南京、杭州、蘇州、無(wú)錫、常州、寧波等城市（不含縣市）。涉宅用地（不含保障房、安置房） 276 633 978 134 292 529 83195 238 145 257 320 746 1818 2645 209 363 584 4481107 120 213 261 306 633 878 148 316 630 518 1054 1261 311 681 1164 63142 189 378 898 1260 156 293 368

504 1008 1752

400 827 1643

5497120

363 718 1714

296 566 620

181 344 472

306 567 673

132550

54

32

15

23

141

34

7

21

60

29

96

56

16

0 0

91

26

105

90

11

73

65

37

62

3

0

20

40

60

80

100

120

140

160

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

2021.1-2023.1長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市涉宅用地成交月度走勢(shì)

成交總用地面積(萬(wàn)㎡) 成交總建筑面積(萬(wàn)㎡) 成交總價(jià)(億元) 成交幅數(shù)

2023年1月長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市中，僅寧波成交3宗涉宅用地，其他城市均無(wú)地塊成交。1月12日，寧波2022年第四批集中土

拍終于落幕，成交總建面24.9萬(wàn)㎡，總價(jià)49.6億元，其中2宗封頂搖號(hào)、1宗底價(jià)。

此外，1月17日，杭州和蘇州同時(shí)迎來(lái)2023年首批次集中供地，其中杭州掛牌13宗涉宅地，總起價(jià)166.7億元，將于將

于2月21日出讓；蘇州掛牌11宗涉宅地，有湖西、獅山、青劍湖多宗優(yōu)質(zhì)地塊亮相，總起價(jià)130.3億元，將于2月16日和

23日分兩天出讓。預(yù)計(jì)2月份長(zhǎng)三角將迎來(lái)今年第一波土拍熱潮。

寧波第四輪土拍熱度“飆升”，溢價(jià)率創(chuàng)2022年以來(lái)新高

注：長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市主要包含上海、南京、杭州、蘇州、無(wú)錫、常州、寧波等城市（不含縣市）。涉宅用地（不含保障房、安置房）

2023年1月長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市土地溢價(jià)率受寧波單城市影響，溢價(jià)率達(dá)到10%，樓面價(jià)19937元/㎡。

寧波1月份成交地塊均屬于鄞州區(qū)核心優(yōu)質(zhì)地塊，熱度較高，且起拍價(jià)格降低，利潤(rùn)空間維持高位，此次吸引了綠城、建

發(fā)、招商、華潤(rùn)、濱江&建杭、省交投、雅戈?duì)?、東投&江山萬(wàn)里等多家國(guó)央企參拍。

15440180901219512458

1455316094

13247

12220

13867

19945

11956

17097

13257

0 0

1403312551

17386

19857

12375

23853

10958

13743

11862

17% 19937

20% 21%

23%

22%

8%

18%

4%

6% 5%

1%

5%

9%

0% 0%

4%

2%

4% 4%

0%

3%

1% 2% 2%

10%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

2021.1-2023.1長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市涉宅用地樓面價(jià)&溢價(jià)率月度走勢(shì)

成交樓面價(jià)(元/m2) 溢價(jià)率(%)

較去年同期新房供求量雙降，而房?jī)r(jià)呈同環(huán)比上漲

注：長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市主要包含上海、南京、杭州、蘇州、無(wú)錫、常州、寧波等城市（不含縣市）。

2023年1月恰逢春節(jié)傳統(tǒng)假期，返鄉(xiāng)潮和旅游熱致房地產(chǎn)表現(xiàn)略顯平淡，長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市新房新增供應(yīng)面積146萬(wàn)

㎡，環(huán)比下降75%，同比下降61%，新房成交面積304萬(wàn)㎡，環(huán)比下降28%，同比下降24%，成交量創(chuàng)2021年以

來(lái)3年同期新低 。

此外，1月新房成交均價(jià)44605元/㎡，環(huán)比上漲8%，同比上漲12%，1月上海、杭州為主力成交城市，拉動(dòng)房?jī)r(jià)結(jié)

構(gòu)性上揚(yáng)。642 651

189 446

586 768

729 710

556 915

685 758

590 570

488 574

702 484

481 436

538 390

646 448

371 399

113 292

324 320

330 237

304 260

517 473

309 410

347 382

443 449

373 323

465 394

580 423

146 304

33027309803056829583314113077229048

3385831500328873278934924

3995939028

34519

3057429399

3942342295

39333

3601634568

3885841340

44605

0

10000

20000

30000

40000

50000

0

200

400

600

800

1000

2021.1-2023.1長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市商品住宅供求量?jī)r(jià)月度走勢(shì)

供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡) 成交面積(萬(wàn)㎡) 成交均價(jià)(元/㎡)

43 26 37 12 12 9 7

97

42

97

30

17 11 10

70965

31870

36337

27176

31773

24216

19331

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

70000

80000

0

20

40

60

80

100

120

上海 南京 杭州 蘇州 寧波 無(wú)錫 常州

2023年1月長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市商品住宅供求量?jī)r(jià)情況

供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡) 成交面積(萬(wàn)㎡) 成交均價(jià)(元/㎡)

本月新房供需兩端收緊，價(jià)格漲勢(shì)持續(xù)蔓延

一線城市 新一線城市 二、三線城市

分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市上海整體成交量同環(huán)比降幅收窄，在高端改善盤成交活躍度走高的背景下，上海新房整體價(jià)

格水平持續(xù)上揚(yáng)。

新一線城市中，杭州本月成交表現(xiàn)突出，疫后利好政策密集出臺(tái)疊加房企加快推盤節(jié)奏，使得樓市活躍度明顯提升；而

南京、蘇州等熱度轉(zhuǎn)降，均迎來(lái)同環(huán)比齊跌。二、三線城市中，寧波、無(wú)錫、常州成交量均同環(huán)比下降超三成，成交數(shù)

據(jù)暫未止跌。

-53%

-56%

-32%

-45%

112%

-57%

-25%

-43%

-59%

-43%

-54%

-24%

-24%

-4%

常州

無(wú)錫

寧波

蘇州

杭州

南京

上海

2023年1月長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市商品

住宅

成交面積同環(huán)比

環(huán)比 同比

-0.4%

3%

8%

7%

13%

-8%

15%

1%

6%

5%

-18%

-2%

4%

2%

常州

無(wú)錫

寧波

蘇州

杭州

南京

上海

2023年1月長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市商品

住宅房?jī)r(jià)同環(huán)比

環(huán)比 同比

長(zhǎng)三角新房庫(kù)存有好轉(zhuǎn)趨勢(shì)，消化壓力有望降低

注：長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市主要包含上海、南京、杭州、蘇州、無(wú)錫、常州、寧波等城市（不含縣市）。

截至2023年1月底，長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市商品住宅總庫(kù)存為3989萬(wàn)㎡，環(huán)比下降2.3%，同比增漲2.5%，去化周期為11.2

個(gè)月，相比上個(gè)月增加0.4個(gè)月，相比去年同期增加4.3個(gè)月。

總的來(lái)看，1月長(zhǎng)三角整體新房市場(chǎng)庫(kù)存情況略有好轉(zhuǎn)，從春節(jié)月的供求情況來(lái)看，各房企在多數(shù)城市仍然保持審慎

態(tài)度，順銷加推下樓市消化壓力較低。

7.9

7.1 6.7 6.5

5.7 5.6 5.7 5.6 5.9 6.0 6.3 6.6 6.9 6.9

7.5

8.1

9.3

9.9 9.9 10.3 10.3 10.7 10.8 11.2 11.2

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

2021.1-2023.1長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市商品住宅可售面積&去化周期走勢(shì)

可售面積(萬(wàn)㎡) 近一年去化周期(月)

上海、杭州本月庫(kù)存收縮明顯，其余重點(diǎn)城市庫(kù)存均有小幅下降

城市 2022年12月

可售面積(萬(wàn)㎡)

2023年1月

可售面積(萬(wàn)㎡)

可售面積環(huán)比 2022年12月

去化周期(月)

2023年1月

去化周期(月)

去化周期差值

（本月-上月）

蘇州 777 763 -1.7% 13.0 13.3 0.3

南京 838 829 -1.0% 12.9 13.7 0.8

無(wú)錫 545 542 -0.5% 20.4 21.3 0.9

上海 584 560 -4.1% 6.9 6.8 -0.1

杭州 529 470 -11.3% 6.4 5.4 -1.0

常州 384 381 -0.8% 23.4 24.6 1.2

寧波 425 444 4.5% 15.1 16.2 1.1

注：去化周期=可售面積/近一年流速

對(duì)比長(zhǎng)三角各重點(diǎn)城市的新房庫(kù)存，上海、杭州近期新房消耗量較大，庫(kù)存量有明顯下降，環(huán)比分別下降4.1%、

11.3%，在房企“精準(zhǔn)供應(yīng)”的共識(shí)下維持低庫(kù)存、高銷售熱度，庫(kù)存去化周期都低于7個(gè)月，市場(chǎng)健康度高。

對(duì)比其他城市，庫(kù)存量也均有小幅下降的波動(dòng)，但受流速減緩的影響，去化周期仍有所拉長(zhǎng)，需要警惕風(fēng)險(xiǎn)。

城市高價(jià)值核心樓盤成交依舊堅(jiān)挺

長(zhǎng)三角各重點(diǎn)城市金額榜首位分別為：

上海鴻印里75.60億元、南京皓樾府10.36億元、杭州芳翠錦繡府25.36億元、蘇州大悅風(fēng)華苑14.83億元、無(wú)錫新

郡2.73億元、常州華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)0.95億元、寧波偉星·玉堰瓏印府14.22億元。

2023年1月長(zhǎng)三角各重點(diǎn)城市商品住宅金額榜TOP前三

城市 排行 項(xiàng)目 區(qū)域 成交金額(億元) 成交套數(shù)(套) 成交均價(jià)(元/㎡)

上海

1 鴻印里 靜安 75.60 315 140164

2 保利靜安天悅 靜安 51.12 395 105411

3 金隅·外灘東岸 楊浦 46.59 378 115163

南京

1 皓樾府 鼓樓 10.36 165 44178

2 星葉翰錦院 秦淮 5.12 33 86984

3 萬(wàn)科朗拾 雨花臺(tái) 4.70 94 41020

杭州

1 芳翠錦繡府 拱墅區(qū) 25.36 353 47025

2 馥香園 拱墅區(qū) 21.24 186 55530

3 悅著云軒 蕭山區(qū) 16.25 229 46105

蘇州

1 大悅風(fēng)華苑 新區(qū) 14.83 166 46594

2 保利湖畔云上 吳江區(qū) 1.39 71 19032

3 保利天匯 園區(qū) 3.77 64 36152

無(wú)錫

1 新郡 經(jīng)開區(qū) 2.73 58 30374

2 仁恒海和院 經(jīng)開區(qū) 0.92 9 36541

3 建發(fā)上院 新吳區(qū) 0.83 24 23809

常州

1 華潤(rùn)國(guó)際社區(qū) 天寧區(qū) 0.95 27 22270

2 保利龍湖·景玥府 天寧區(qū) 0.85 31 20940

3 龍宸壹號(hào) 新北區(qū) 0.79 14 31661

寧波

1 偉星·玉堰瓏印府 鄞州 14.22 183 46351

2 慧瀾學(xué)府 鎮(zhèn)海 3.74 120 28420

3 保利·和頌文華 鎮(zhèn)海 2.74 95 28427

政策端：

2023年1月10日，央行、銀保監(jiān)會(huì)召開了銀行信貸工作座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，并實(shí)施改

善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃。此后多部門也陸續(xù)強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)、落實(shí)“金融16條”

等。上海、蘇州、南京等多個(gè)重點(diǎn)城市積極響應(yīng)發(fā)布新政，全方位多領(lǐng)域支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展。此外，2023年集

中供地將迎來(lái)優(yōu)化完善，更好發(fā)揮充分公開披露信息，對(duì)于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期起積極作用。

土地端：

受春節(jié)假期、重點(diǎn)城市集中土拍處于間歇期等因素影響，供地節(jié)奏明顯變緩，長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)成交規(guī)模處

于低位。市場(chǎng)熱度方面，月內(nèi)只有寧波進(jìn)行了第四批土拍，得益于較高的供地質(zhì)量，以及中央政策面的改

善，其中鄞州兩宗地實(shí)現(xiàn)了封頂溢價(jià)成交，本批次土拍溢價(jià)率達(dá)到了10%。

新房端：

1月雖然疫情管控全面解綁，中央“降首付、降利率”釋放利好預(yù)期，但除個(gè)別核心區(qū)位倒掛改善盤尚能

熱銷外，整體市場(chǎng)表現(xiàn)略顯平淡，房企推盤放緩，營(yíng)銷力度減弱，對(duì)成交提振作用較小。

展望：

1月份首批改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表名單出爐，包括龍湖、碧桂園、新城控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、金地集團(tuán)、美

的置業(yè)、杭州濱江等企業(yè)，優(yōu)質(zhì)房企及白名單企業(yè)迎來(lái)融資窗口。這就意味著，化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)提速，

2023年部分頭部房企迎來(lái)彈性擴(kuò)表機(jī)會(huì)。

土拍研究院觀察

PART/01 合肥土地市場(chǎng)分析

經(jīng)營(yíng)性用地成交分析

299

503 554

0

609

1142 1211

341

652 688

51

84

105

0

20

40

60

80

100

120

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

2020年 2021年 2022年 2023年1月

合肥市區(qū)年度土地供求對(duì)比分析

占地面積（萬(wàn)㎡） 建面面積（萬(wàn)㎡）

成交金額（億元） 宗數(shù)

住宅類, 61,

58%

商住類, 22,

21%

商服類,

14, 13%

其他, 8, 8%

2022年全年合肥市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地成交占比

（單位：宗數(shù)）

土地統(tǒng)計(jì)口徑：經(jīng)營(yíng)性用地；數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)；合肥市區(qū)：包河區(qū)、蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽(yáng)區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、濱湖區(qū)、新站區(qū)，（含保障）

2023年1月合肥市區(qū)暫無(wú)成交。

2022年全年合肥市區(qū)共成交105宗（住宅類61宗、商住類22宗），成交面積約554萬(wàn)㎡，成交金額約688億元。

2023年1月合肥市區(qū)暫無(wú)涉宅用地成交。

2022年全年合肥市區(qū)涉宅用地成交建面約997萬(wàn)㎡(不含保障類型)，成交金額約656億元，溢價(jià)率為9%，近兩年合肥

土拍成交整體溢價(jià)率相對(duì)較為平穩(wěn)。

446 322 948 630 997 0

656

7225 6645 6578

19663 19013 20994 22049

0

20000

40000

0

1000

2000

2020年 2021年 2022年 2023年1月

合肥市區(qū)年度涉宅類土地供求對(duì)比分析

土地成交建面（萬(wàn)㎡） 土地成交總價(jià)（億元）

32

52

80

0

22%

12%

9.0%

0%

10%

20%

30%

0

50

100

2020年 2021年 2022年 2023年1月

合肥市區(qū)年度涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價(jià)率對(duì)比分析

成交宗數(shù) 溢價(jià)率

0 217 188 0 0 262 187 0 0 367 151 204 0 0

75

0

8673

7144

5570 4936

0

5000

10000

0

200

400

近一年合肥市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬(wàn)㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價(jià)（元/㎡）

0

22

0 0

23

0 0

21

0 0

14

0

12%

8% 8% 7%

0

0.05

0.1

0.15

0

10

20

30

近一年合肥市區(qū)涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價(jià)率分析

成交宗數(shù) 溢價(jià)率

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)；合肥市區(qū)：包河區(qū)、蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽(yáng)區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、濱湖區(qū)、新站區(qū)

涉宅類用地成交分析

230 101 22 140 65 83 171 184

184

128

11

99

36

58

33

107

0

50

100

150

200

0

50

100

150

200

250

包河區(qū) 濱湖區(qū) 高新區(qū) 經(jīng)開區(qū) 廬陽(yáng)區(qū) 蜀山區(qū) 新站區(qū) 瑤海區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對(duì)比分析

2022年成交建面（萬(wàn)㎡） 2023年1月成交建面（萬(wàn)㎡）

2023年1月合肥市區(qū)暫無(wú)涉宅用地成交。

回顧2022年全年合肥市區(qū)成交建面、成交金額最高的為包河區(qū)，其次成交建面較高依次為瑤海區(qū)、新站區(qū)，而濱

湖區(qū)雖然成交建面一般，但成交金額卻位居第二。從溢價(jià)率方面來(lái)看，其中濱湖區(qū)溢價(jià)達(dá)到上限15%；從平均樓面

價(jià)來(lái)看，濱湖區(qū)依舊是位居首位，可見濱湖區(qū)土地市場(chǎng)整體熱度較高。

7%

15%

12%

8%

7%

13%

1%

8%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

包河區(qū) 濱湖區(qū) 高新區(qū) 經(jīng)開區(qū) 廬陽(yáng)區(qū) 蜀山區(qū) 新站區(qū) 瑤海區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價(jià)&溢價(jià)率對(duì)比分析

2022年平均樓面價(jià)(元/㎡) 2023年1月平均樓面價(jià)(元/㎡)

2022年溢價(jià)率 2023年1月溢價(jià)率

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)；合肥市區(qū)：包河區(qū)、蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽(yáng)區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、濱湖區(qū)、新站區(qū)

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

PART/02 蘇州土地市場(chǎng)分析

2023年1月蘇州市區(qū)僅成交6宗商服用地，其中姑蘇區(qū)4宗、園區(qū)、吳江各1宗，總成交占地面積4.5萬(wàn)㎡，總成交

金額1.8億元。

此外，1月17日，蘇州首批次地塊正式亮相，本批次共推出11宗重量級(jí)涉宅用地，地塊將分別于2月16日、2月23

日正式競(jìng)拍出讓。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：經(jīng)營(yíng)性用地；數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)；蘇州市區(qū)：吳中區(qū)、吳江區(qū)、相城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)（含蘇相合作區(qū)）、姑蘇區(qū)

535 719 409 4.5

1129

1426

786

9.3

1152

1385

975

1.8

117

129

91

6

0

20

40

60

80

100

120

140

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

2020年 2021年 2022年 2023年1月

蘇州市區(qū)年度經(jīng)營(yíng)性用地成交對(duì)比分析

占地面積（萬(wàn)㎡） 建面面積（萬(wàn)㎡）

住宅類, 52, …

商住類, …

商服類, 19, …

其他, 0, 0%

2022年蘇州市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地成交占比（單位：宗數(shù)）

住宅類, 0, 0% 商住類, …

商服類, 6, …

其他, 0, 0%

2023年1月蘇州市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地成交占比（單位：宗數(shù)）

經(jīng)營(yíng)性用地成交分析

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)；蘇州市區(qū)：吳中區(qū)、吳江區(qū)、相城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)（含蘇相合作區(qū)）、姑蘇區(qū)

796 1146 644 0

1108 1333 943

13932

11625

14628

26488 25985 25981 27176

0

10000

20000

30000

0

500

1000

1500

2020年 2021年 2022年 2023年1月

蘇州市區(qū)年度土地供求對(duì)比分析

土地成交建面（萬(wàn)㎡） 土地成交總價(jià)（億元）

平均樓面價(jià)（元/m2） 新房成交均價(jià)（元/㎡）

74 76 69

0

9%

5%

2.7%

0%

5%

10%

0

50

100

2020年 2021年 2022年 2023年1月

蘇州市區(qū)年度土地成交宗數(shù)&溢價(jià)率對(duì)比分析

成交宗數(shù) 溢價(jià)率

0 0 0 165 180 0 0 69 147 83 0

234 270

127 179 132

1419414993

18405

12193

15859

0

5000

10000

15000

20000

0

100

200

300

近一年蘇州市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬(wàn)㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價(jià)（元/㎡）

0 0 0

15 17

0 0

9

18

10

0

3.0%

3.1%

3.0%

0%

4.8%

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

0

10

20

近一年蘇州市區(qū)涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價(jià)率分析

成交宗數(shù) 溢價(jià)率

2023年1月蘇州市區(qū)無(wú)涉宅用地成交。

1月17日，蘇州首批次（23年1號(hào)公告）正式公布，共推出11宗涉宅地塊，總出讓面積39.26萬(wàn)㎡，總起拍價(jià)

130.29億元。吳中區(qū)、園區(qū)地塊將于2月16日競(jìng)拍出讓，新區(qū)、吳江區(qū)地塊將于2月23日競(jìng)拍出讓。

涉宅類用地成交分析

101 163 141 97 122 20

257

194

221

92

153

26

0

50

100

150

200

250

300

0

50

100

150

200

園區(qū) 吳中區(qū) 新區(qū) 吳江 相城區(qū) 姑蘇區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對(duì)比分析

2022年成交建面（萬(wàn)㎡） 2023年1月成交建面（萬(wàn)㎡）

2023年1月蘇州市區(qū)無(wú)涉宅用地成交。

回顧2022年，園區(qū)成交金額256.6億元，為蘇州區(qū)域內(nèi)最高，其次是高新區(qū)成交金額220.5億元、吳中區(qū)成交金額

194.1億元。各區(qū)域內(nèi)分化較為明顯，園區(qū)成交溢價(jià)率達(dá)到8.5%，核心板塊湖東和獨(dú)墅湖科教的地塊多觸頂搖號(hào)成

交，土地市場(chǎng)熱度高；另外，高新區(qū)、姑蘇區(qū)成交溢價(jià)率分別是2.0%、1.2%，而相城區(qū)、“雙吳區(qū)”今年都是底

價(jià)成交。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)；蘇州市區(qū)：吳中區(qū)、吳江區(qū)、相城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)（園區(qū)土地成交包含蘇相合作區(qū)地塊）、姑蘇區(qū)

25439

11892

15619

9493

12548 13102

8.5%

0%

2.0%

0% 0%

1.2%

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

園區(qū) 吳中區(qū) 新區(qū) 吳江 相城區(qū) 姑蘇區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價(jià)&溢價(jià)率對(duì)比分析

2022年平均樓面價(jià)(元/㎡) 2023年1月平均樓面價(jià)(元/㎡)

2022年溢價(jià)率 2023年1月溢價(jià)率

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

蘇州2023年首批次供地情況： 1月17日，蘇州首批次公布11宗涉宅地塊，總出讓面積39.26萬(wàn)㎡，總起拍價(jià)130.29億元。

從地塊素質(zhì)條件來(lái)看，本次掛出的11宗地塊較優(yōu)質(zhì)，皆是核心及次核心地段。園區(qū)出讓三宗地塊皆位于湖西、婁葑、青劍

湖等核心板塊，新區(qū)四宗地塊皆位于獅山板塊，吳中區(qū)三宗地塊有兩宗位于太湖新城。

其中園區(qū)湖西地塊起拍樓面價(jià)最高，為31000元/㎡；獅山四宗宅地最高起拍樓面價(jià)為26500元/㎡,為獅山名尚花園東地塊。

園區(qū)和吳中6宗涉宅地塊在2月16日10點(diǎn)開拍、新區(qū)和吳江的5宗涉宅地塊在2月23日10點(diǎn)開拍。

序號(hào) 地塊編號(hào) 地塊位置 總出讓面積

（㎡）

用

途

容積率 建筑面積

（㎡）

保證金

（萬(wàn)元）

起報(bào)總價(jià)

（萬(wàn)元）

起始樓面價(jià)

（元/㎡）

最高限價(jià)

（萬(wàn)元）

最高樓面價(jià)

（元/㎡）

競(jìng)拍

時(shí)間

1 蘇地2023-WG-1號(hào) 吳中太湖新城龍翔路東側(cè)、霆威街北側(cè) 43908 住宅 ＞1.8且≤2 87816 38420 153678 17500 176730 20125

2月16

日

2 蘇地2023-WG-2號(hào) 吳中太湖新城景周街南側(cè)、龍翔路西側(cè) 39820 住宅 ＞1.8且≤2 79639 34850 139368 17500 160273 20125

3 蘇地2023-WG-3號(hào) 吳中區(qū)光福鎮(zhèn)蘇福路北側(cè)、福錦路西側(cè) 16576 住宅 ≥1.1且≤1.2 19891 2590 12929 6500 14868 7475

4 蘇園土掛（2023）01號(hào) 工業(yè)園區(qū)中新大道南、星港街西 56766 住宅 ≥1.6且≤1.8 102179 63351 316755 31000 364268 35650

5 蘇地2023-WG-4號(hào) 工業(yè)園區(qū)夷浜路北、科智路西 25451 住宅 ＞1.2且

≤1.5 38177 15280 76354 20000 87807 23000

6 蘇地2023-WG-5號(hào) 工業(yè)園區(qū)宏業(yè)路西、群力路北 25530 住宅 ≥1.6且≤1.8 45955 18390 91910 20000 105696 23000

7 蘇地2023-WG-6號(hào)

高新區(qū)獅山商務(wù)創(chuàng)新區(qū)名尚花園東、吳

前港綠化地南 10544 住宅 ＞1且≤1.8 18980 10060 50296 26500 57840 30475

2月23

日

8 蘇地2023-WG-7號(hào)

高新區(qū)獅山商務(wù)創(chuàng)新區(qū)昌普路南、規(guī)劃

吳越路東 13826 住宅 ＞1且≤1.8 24887 8470 42307 17000 48653 19550

9 蘇地2023-WG-8號(hào)

高新區(qū)獅山商務(wù)創(chuàng)新區(qū)昌普路南、規(guī)劃

吳越路西 15802 住宅 ＞1且≤2 31605 10750 53728 17000 61787 19550

10 蘇地2023-WG-9號(hào)

高新區(qū)獅山商務(wù)創(chuàng)新區(qū)向陽(yáng)路南、汾湖

路東 48694 住宅 ＞1且≤2.4 116865 54930 274633 23500 315828 27025

11 WJ-J-2023-001 吳江高新區(qū)（盛澤鎮(zhèn)）盛澤大道東側(cè)東

方中路北側(cè) 95699 商住 ＞1且≤1.4 133979 18200 90956 6789 104517 7801

土拍監(jiān)測(cè)

PART/03 無(wú)錫土地市場(chǎng)分析

2023年1月無(wú)錫市區(qū)無(wú)經(jīng)營(yíng)性用地出讓。

回顧2022年，無(wú)錫市區(qū)成交90宗經(jīng)營(yíng)性用地（其中商住類28宗、住宅類43宗），成交面積和成交金額整體呈現(xiàn)量漲

價(jià)跌的態(tài)勢(shì)。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：經(jīng)營(yíng)性用地；數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)；無(wú)錫市區(qū)：梁溪區(qū)、新吳區(qū)、濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)

369 387 436

712 710 813

0

1152

919 845

61

75

90

0

20

40

60

80

100

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

2020年 2021年 2022年 2023年1月

無(wú)錫市區(qū)年度經(jīng)營(yíng)性用地成交對(duì)比分析

占地面積（萬(wàn)㎡） 建面面積（萬(wàn)㎡）

住宅…

商住

類, 19,

21%

商服類,

28,

31%

其他, 0, 0%

2022年全年無(wú)錫市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地成交占比

（單位：宗數(shù)）

經(jīng)營(yíng)性用地成交分析

觀察近三年宅地成交情況，無(wú)錫市區(qū)成交建面逐年遞增，溢價(jià)率下降，2022年溢價(jià)率降至0.35%。

2023年1月，無(wú)錫市區(qū)暫無(wú)涉宅用地供應(yīng)和成交，按照往年供地節(jié)奏，無(wú)錫首批集中供地預(yù)計(jì)在2023年3月中旬。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)；無(wú)錫市區(qū)：梁溪區(qū)、新吳區(qū)、濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)

0 0 0 100 0 181 97 0 150 173 0 0 104

201

120 164

224

10367 11116 12375

10918

12956

0

5000

10000

15000

0

50

100

150

200

250

近一年無(wú)錫市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬(wàn)㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價(jià)（元/㎡）

0 0 0

8

0

16

11

0

13 14

0 0

0.08%

1.39%

0% 0% 0% 0

0.005

0.01

0.015

0

10

20

近一年無(wú)錫市區(qū)涉宅類土地成交分析

成交宗數(shù) 溢價(jià)率

573 657 701

704

899 813

0

12274 13686 11595

19845 21569 23508 24216

0

10000

20000

30000

0

500

1000

2020年 2021年 2022年 2023年1月

無(wú)錫市區(qū)年度土地供求對(duì)比分析

土地成交建面（萬(wàn)㎡） 土地成交總價(jià)（億元）

平均樓面價(jià)（元/m2） 新房成交均價(jià)（元/㎡）

46 63 62 0

17%

7%

0.35% 0%

10%

20%

0

50

100

2020年 2021年 2022年 2023年1月

無(wú)錫市區(qū)年度土地樓面價(jià)&溢價(jià)率對(duì)比分析

成交宗數(shù) 溢價(jià)率

涉宅類用地成交分析

2023年1月，無(wú)錫市區(qū)暫無(wú)涉宅用地供應(yīng)和成交；參考2022年無(wú)錫各區(qū)域宅地成交情況，惠山區(qū)成交建面最高，

錫山區(qū)成交金額最高，經(jīng)開區(qū)宅地成交最少但成交樓面價(jià)為各區(qū)域最高。

梁溪區(qū)夾城里AD地塊以溢價(jià)率10.52%觸頂搖號(hào)，梁溪區(qū)1宗地塊、惠山區(qū)2宗地塊低溢價(jià)成交，其他地塊均底價(jià)成

交。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)；無(wú)錫市區(qū)：梁溪區(qū)、新吳區(qū)、濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)

134 78 157 134 86 113

134 135 144

158

109

133

0

50

100

150

200

0

50

100

150

200

濱湖區(qū) 經(jīng)開區(qū) 惠山區(qū) 錫山區(qū) 梁溪區(qū) 新吳區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對(duì)比分析

2022年成交建面（萬(wàn)㎡） 2023年1月成交建面（萬(wàn)㎡）

9997

17386

9155

11794 12708 12530

0% 0% 0.03% 0%

2.63%

0%

0%

1%

1%

2%

2%

3%

3%

0

5000

10000

15000

20000

濱湖區(qū) 經(jīng)開區(qū) 惠山區(qū) 錫山區(qū) 梁溪區(qū) 新吳區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價(jià)&溢價(jià)率對(duì)比分析

2022年平均樓面價(jià)(元/㎡) 2023年1月平均樓面價(jià)(元/㎡)

2022年溢價(jià)率 2023年1月溢價(jià)率2

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

PART/04 常州土地市場(chǎng)分析

2023年1月，常州市區(qū)共成交了1宗教育用地，總成交面積約19.5萬(wàn)㎡，成交金額約2.93億元。

回顧2022年常州市區(qū)成交90宗經(jīng)營(yíng)性用地（其中住宅類38宗、商住類34宗），成交面積和金額都較2021年稍有上漲

。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：經(jīng)營(yíng)性用地；數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)；常州市區(qū)：鐘樓區(qū)、天寧區(qū)、新北區(qū)、武進(jìn)區(qū)、經(jīng)開區(qū)（不含金壇、溧陽(yáng)）

住宅類, …

商住類, 0,

0%

商服類, 0, 0%

其他, 1, …

2023年1月常州市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地成交占比（單位：宗數(shù)）

357753556 350683537 448830604 20 23 3

79

72

90

1

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

2020年 2021年 2022年 2023年1月

常州市區(qū)年度土地供求對(duì)比分析

占地面積（萬(wàn)㎡） 建面面積（萬(wàn)㎡）

住宅類, …

商住類, …

商服類, 11, …

其他, 7, 8%

2022年常州市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地成交占比（單位：宗數(shù)）

經(jīng)營(yíng)性用地成交分析

2023年1月常州市區(qū)無(wú)宅地成交。

觀察近3年宅地成交情況，常州市區(qū)成交量和成交金額先減后增，2022年開始稍有回升。2022年全年常州市區(qū)成交

52宗宅地，成交量為4年之間最多，平均溢價(jià)率0.7%。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)；常州市區(qū)：鐘樓區(qū)、天寧區(qū)、新北區(qū)、武進(jìn)區(qū)、經(jīng)開區(qū)（不含金壇、溧陽(yáng)）

491495 418482 517545

10079 11542 10542

18365 19236 19702 19331

0

10000

20000

30000

0

200

400

600

2020年 2021年 2022年 2023年1月

常州市區(qū)年度土地供求對(duì)比分析

土地成交建面（萬(wàn)㎡） 土地成交金額（億元）

44 36 52 0

35%

14%

0.7%

0%

20%

40%

0

20

40

60

2020年 2021年 2022年 2023年1月

常州市區(qū)年度成交宗數(shù)&溢價(jià)率對(duì)比分析

成交宗數(shù) 溢價(jià)率

0 0 0 28 30 0 0 0 0 33 24 92 83 333 0

365

10725

7365

9079

10979

0

5000

10000

15000

0

100

200

300

400

近一年常州市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬(wàn)㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價(jià)（元/㎡）

0 0 0

3

0 0 0 0

3

11

32

0

0.73%

0.53%0.56% 0.67%

0

0.005

0.01

0

20

40

近一年常州市區(qū)涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價(jià)率分析

成交宗數(shù) 溢價(jià)率

涉宅類用地成交分析

2023年1月常州市區(qū)無(wú)宅地成交。

2022年常州市區(qū)成交52宗涉宅用地。鐘樓區(qū)逆勢(shì)崛起，成交面積和總金額均為各區(qū)之首。天寧區(qū)成交樓面均價(jià)

13023元/㎡，領(lǐng)先其他區(qū)。2022年各區(qū)成交的宅地溢價(jià)率均低于1%。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)；常州市區(qū)：鐘樓區(qū)、天寧區(qū)、新北區(qū)、武進(jìn)區(qū)、經(jīng)開區(qū)（不含金壇、溧陽(yáng)）

171 80 122 74 51

211

105 99

74

40

0

50

100

150

200

250

0

50

100

150

200

鐘樓區(qū) 天寧區(qū) 新北區(qū) 武進(jìn)區(qū) 經(jīng)開區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對(duì)比分析

2022年成交建面（萬(wàn)㎡） 2023年1月成交建面（萬(wàn)㎡）

12392 13023 8097 10057 7714

0.6%

1.0%

0.6%

0.5%

0.7%

0.0%

0.2%

0.4%

0.6%

0.8%

1.0%

1.2%

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

鐘樓區(qū) 天寧區(qū) 新北區(qū) 武進(jìn)區(qū) 經(jīng)開區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價(jià)&溢價(jià)率對(duì)比分析

2022年平均樓面價(jià)(元/㎡) 2023年1月平均樓面價(jià)(元/㎡)

2022年溢價(jià)率 2023年1月溢價(jià)率

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

PART/05 南通土地市場(chǎng)分析

2023年1月份南通市區(qū)無(wú)經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)和成交。

回顧2022年南通市區(qū)共計(jì)成交35宗經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，包含28宗住宅用地、6宗商服用地和1宗其他用地。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：經(jīng)營(yíng)性用地；數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)；南通市區(qū)：崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)

237 149

545

257

0

399

213

47

35

0

10

20

30

40

50

0

100

200

300

400

500

600

2021年 2022年 2023年1月

南通市區(qū)年度土地成交情況對(duì)比

占地面積（萬(wàn)㎡） 建面面積（萬(wàn)㎡）

住宅類, 28,

80%

商住類, 0,

0%

商服類, 6,

17%

其他, 1, 3%

2022年全年南通市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地成交占比

（單位：宗數(shù)）

經(jīng)營(yíng)性用地成交分析

2023年1月份南通無(wú)涉宅用地供應(yīng)和成交，按照往年供地節(jié)奏，南通首批集中供地預(yù)計(jì)在2022年2月、3月。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)；南通市區(qū)：崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)

199 359 339 188 0

210 375 347 180

10567 10449 10241 9421

18666

21640

23312 22031 22417

0

5000

10000

15000

20000

25000

0

100

200

300

400

2019年 2020年 2021年 2022年 2023年1月

南通市區(qū)年度土地供求對(duì)比分析

土地成交建面（萬(wàn)㎡） 土地成交金額（億元）

平均樓面價(jià)（元/m2） 新房成交均價(jià)（元/㎡）

14

26

15

22

0

33%

19%

3.8%

0.5% 0%

10%

20%

30%

40%

0

10

20

30

2019年 2020年 2021年 2022年 2023年1月

南通市區(qū)年度土地成交宗數(shù)&溢價(jià)率對(duì)比分析

成交宗數(shù) 溢價(jià)率

0 0 48 22 31 66

42

0 0 15 0 0 0

29

72

0

9985

7979

100739236

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

0

20

40

60

80

近一年南通市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬(wàn)㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價(jià)（元/㎡）

0 0

5

0 0

3

0 0 0

3

9

0

1.3%

3.7%

0% 0.1% 0

0.01

0.02

0.03

0.04

0

2

4

6

8

10

近一年南通市區(qū)涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價(jià)率對(duì)比分析

成交宗數(shù) 溢價(jià)率

涉宅類用地成交分析

149 49

94

31

0

20

40

60

80

100

0

20

40

60

80

100

120

140

160

崇川區(qū) 開發(fā)區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對(duì)比分析

2022年成交建面（萬(wàn)㎡） 2023年1月成交建面（萬(wàn)㎡）

2023年1月南通市區(qū)暫無(wú)涉宅用地成交；

對(duì)比2022年數(shù)據(jù)，崇川區(qū)成交面積和金額均不及2021年全年的一半，但成交樓面價(jià)略高于2021年全年；開發(fā)區(qū)樓

面價(jià)與2021年全年相比略有下降。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)；南通市區(qū)：崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)

10901 6677

4%

0.7%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

崇川區(qū) 開發(fā)區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價(jià)&溢價(jià)率對(duì)比分析

2022年平均樓面價(jià)(元/㎡) 2023年1月平均樓面價(jià)(元/㎡)

2022年溢價(jià)率 2023年1月溢價(jià)率

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

土

拍

研

究

院

丨土拍大數(shù)據(jù)系統(tǒng)丨

除掛牌成交基礎(chǔ)數(shù)據(jù)外，土拍大數(shù)據(jù)系統(tǒng)更有土拍地圖、地塊航拍全景等可

視 化內(nèi)容，助力房企決策千里之外；

丨城市研究報(bào)告丨

研判長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市發(fā)展格局，預(yù)測(cè)區(qū)域未來(lái)發(fā)展方向，結(jié)合最新行情形勢(shì)，

為房企土地投資提供精準(zhǔn)的咨詢服務(wù)；

丨地塊可研服務(wù)丨

定制指定城市地塊監(jiān)測(cè)服務(wù)、項(xiàng)目初步可研報(bào)告、地塊可行性研究報(bào)告服務(wù)

等，輔助房企高效拿地。

報(bào)告咨詢

18168572512（蘇州）

13327908611（無(wú)錫）

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