〔2021〕第 3 期 總第 3 期

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 青島城發(fā)集團(tuán)規(guī)劃發(fā)展部 2021 年 12 月

本

期

要

目

?國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加強新時代老齡工作的意見》

?住建部公布第一批城市更新試點名單

?國家信息中心發(fā)布《智慧社區(qū)建設(shè)運營指南》

?省辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房

的實施意見》

?山東省保障性租賃住房、公租房保障和城鎮(zhèn)棚

戶區(qū)改造等計劃任務(wù)公布

?市人大常委會審議通過《城市更新和城市建設(shè)

三年攻堅行動方案》

?《青島市城市更新專項規(guī)劃》通過專家評審

?《青島西海岸新區(qū)關(guān)于推進(jìn)城市更新工作意見》

公示

目錄

一、新政速遞............................................................................................... - 1 - （一）房地產(chǎn)...........................................................................................- 1 - ?人大常委會授權(quán)國務(wù)院開展房地產(chǎn)稅試點................................ - 1 - （二）人才住房.......................................................................................- 3 - ?省辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》- 3 - ?市住建局發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見（征求

意見稿）》.........................................................................................- 6 - （三）城市更新.......................................................................................- 6 - ?市人大常委會審議通過《城市更新和城市建設(shè)三年攻堅行動方案

》.......................................................................................................- 11 - ?《青島西海岸新區(qū)關(guān)于推進(jìn)城市更新工作意見》公示.......... - 11 - （四）養(yǎng)老.............................................................................................- 13 - ?國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加強新時代老齡工作的意見》.................. - 14 - ?省民政廳印發(fā)《關(guān)于加強農(nóng)村養(yǎng)老工作的指導(dǎo)意見》.......... - 16 - 二、行業(yè)動態(tài)............................................................................................. - 19 - （一）房地產(chǎn).........................................................................................- 19 - ?一行兩會就恒大現(xiàn)金流問題發(fā)聲...............................................- 19 - （二）人才住房.....................................................................................- 21 - ?山東省保障性租賃住房、公租房保障和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造等計劃任

務(wù)公布...............................................................................................- 21 - （三）城市更新.....................................................................................- 23 - ?住建部公布第一批城市更新試點名單.......................................- 23 - ?山東工行發(fā)放全省首筆城市更新貸款.......................................- 25 - ?《青島市城市更新專項規(guī)劃》通過專家評審.......................... - 26 - （四）物業(yè).............................................................................................- 13 - ?國家信息中心發(fā)布《智慧社區(qū)建設(shè)運營指南》......................- 28 - ?青島首個使用“智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺”的小區(qū)成功召開業(yè)主大

會.......................................................................................................- 29 - 三、南都物業(yè)上市案例分享...................................................................- 31 - （一）總體發(fā)展歷程.............................................................................- 31 - （二）上市前準(zhǔn)備.................................................................................- 31 - （三）資本市場選擇.............................................................................- 34 - （四）上市需重點關(guān)注/規(guī)范的問題.................................................. - 36 -

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一、新政速遞

（一）房地產(chǎn)

?人大常委會授權(quán)國務(wù)院開展房地產(chǎn)稅試點

為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費和

土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，10 月

23 日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議

決定：授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。

一、試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各

類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用

權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)

按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國城

鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行。

二、國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點具體辦法，試點地區(qū)人民政府

制定具體實施細(xì)則。國務(wù)院及其有關(guān)部門、試點地區(qū)人民政府應(yīng)

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當(dāng)構(gòu)建科學(xué)可行的征收管理模式和程序。

三、國務(wù)院按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點與統(tǒng)一

立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點地區(qū)，報全

國人民代表大會常務(wù)委員會備案。

本決定授權(quán)的試點期限為五年，自國務(wù)院試點辦法印發(fā)之日

起算。試點過程中，國務(wù)院應(yīng)當(dāng)及時總結(jié)試點經(jīng)驗，在授權(quán)期限

屆滿的六個月以前，向全國人民代表大會常務(wù)委員會報告試點情

況，需要繼續(xù)授權(quán)的，可以提出相關(guān)意見，由全國人民代表大會

常務(wù)委員會決定。條件成熟時，及時制定法律。

- 3 -

（二）人才住房

?省辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》

為大力發(fā)展保障性租賃住房，有效緩解新市民、青年人住房

困難，11 月 16 日，山東省辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租

賃住房的實施意見》，主要內(nèi)容如下：

一、因地制宜發(fā)展保障性租賃住房

（一）堅持因城施策。濟(jì)南、青島等人口凈流入的大城市，

要以新市民、青年人為重點，以實物保障為主、租賃補貼并重，

大力發(fā)展保障性租賃住房，努力實現(xiàn)職住平衡。淄博、棗莊、煙

臺、濰坊、濟(jì)寧、泰安、威海、臨沂、聊城等 9 個省政府確定的

城市，要以新就業(yè)大學(xué)生、進(jìn)城務(wù)工人員為重點，統(tǒng)籌實物和租

賃補貼保障方式，盤活存量資源，穩(wěn)步發(fā)展保障性租賃住房。其

他城市，要以新就業(yè)無房職工、公共服務(wù)人員為重點，以租賃補

貼為主，盤活市場存量住房。

二、建立健全保障性租賃住房基礎(chǔ)制度

（二）明確保障對象范圍。重點保障在城區(qū)工作生活、正常

繳納養(yǎng)老保險和住房公積金、在當(dāng)?shù)責(zé)o自有住房的新市民、青年

人等群體，不設(shè)收入限制，優(yōu)先保障新就業(yè)、從事基本公共服務(wù)

的新市民。具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由各市政府確定。

（三）合理確定租金。保障性租賃住房租金應(yīng)堅持“可負(fù)擔(dān)、

可持續(xù)”原則，可通過委托第三方機構(gòu)，依據(jù)享受的各類支持政

策逐項目測算，具體租金標(biāo)準(zhǔn)由各市政府確定。

- 4 -

（四）嚴(yán)格項目審核認(rèn)定。保障性租賃住房應(yīng)堅持?；驹?/p>

則，以建筑面積不超過 70 平方米的小戶型為主。保障性租賃住

房項目投資人、住房租賃企業(yè)或運營人（指運營政府閑置住房用

作保障性租賃住房的單位）提出認(rèn)定或退出申請，各市政府組織

有關(guān)部門聯(lián)合審查，重點審查建設(shè)方式、項目規(guī)模、建設(shè)資金籌

集、質(zhì)量安全保證措施、運營管理模式、成本收益分析等內(nèi)容。

（五）強化質(zhì)量安全管理。保障性租賃住房應(yīng)符合集中式租

賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)，實行聯(lián)合驗收。非居住存量房屋改建、改

造前應(yīng)對房屋安全性能進(jìn)行鑒定，改建、改造方案必須滿足安全

使用要求。

（六）加強運營管理。建立健全住房保障管理服務(wù)平臺，為

保障性租賃住房項目建設(shè)運營單位和保障對象提供便捷高效服

務(wù)。保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售。嚴(yán)格查處違規(guī)出

租、借保障性租賃住房名義違規(guī)經(jīng)營或騙取優(yōu)惠政策的行為。

三、落實落細(xì)支持政策

- 5 -

（七）落實土地政策。加強國土空間規(guī)劃和權(quán)屬管理，各市

要科學(xué)利用存量資源，選擇適當(dāng)土地供應(yīng)方式。

（八）加強資金保障。完善常態(tài)化財政資金直達(dá)機制，強化

對資金分配、使用的跟蹤監(jiān)控，確保合規(guī)、高效使用補助資金。

（九）強化金融支持。鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品，

優(yōu)化信貸流程，提高審核效率，加大信貸支持力度，積極推動保

障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資信托基金（REITs)試點。

（十）落實稅費優(yōu)惠。落實國家稅費優(yōu)惠政策，支持發(fā)展保

障性租賃住房。對住房租賃企業(yè)向個人出租保障性租賃住房，或

者企業(yè)事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)?；?/p>

住房租賃企業(yè)出租保障性租賃住房，符合規(guī)定條件的，落實相應(yīng)

增值稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。

（十一）加強價格政策支持力度。保障性租賃住房用暖與用

水、用電、用氣價格均執(zhí)行居民價格標(biāo)準(zhǔn)。

四、保障措施

（十二）明確發(fā)展目標(biāo)。各市要將發(fā)展保障性租賃住房作為

“十四五”時期住房建設(shè)的重點工作，參照人口普查數(shù)據(jù)研究城

市人口變化情況，分析收入與房價比、房租與房價比，科學(xué)確定

發(fā)展保障性租賃住房的建設(shè)目標(biāo)和政策措施。

（十三）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。各市政府是發(fā)展保障性租賃住房的

責(zé)任主體，要建立部門聯(lián)審聯(lián)動和協(xié)調(diào)工作機制，明確項目認(rèn)定、

監(jiān)管和支持政策落地等方面的職責(zé)分工，形成工作合力。

- 6 -

（十四）開展監(jiān)測評價。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳牽頭推動保障性

租賃住房工作，會同有關(guān)部門加強督促協(xié)調(diào)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，建立完

善監(jiān)測評價機制并組織實施。

?市住建局發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的

實施意見（征求意見稿）》

為擴大保障性租賃住房供給，解決新市民、青年人等群體住

房困難問題，11 月 11 日，青島市住建局發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保

障性租賃住房的實施意見（征求意見稿）》，主要內(nèi)容如下：

（一）拓寬房源籌集渠道

保障性租賃住房以建筑面積不超過 70 平方米的小戶型為主，

原則上小戶型比例不低于 80%。

1.利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)。推動集體土地有效利用，

緩解城市居住用地供需矛盾。

2.企事業(yè)單位自建。對企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，

允許用于建設(shè)保障性租賃住房，并變更土地用途，不補繳土地價

款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式。

3.園區(qū)配套建設(shè)?？蓪a(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦

公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由

7%提高到 15%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。

4.盤活閑置住宅和非居住存量房屋。結(jié)合城市更新，引導(dǎo)房

地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和專業(yè)化租賃企業(yè)利用騰空房屋等市場閑置住宅

用作保障性租賃住房。

- 7 -

5.集中建設(shè)。通過劃撥土地、協(xié)議出讓土地、招拍掛整體出

讓租賃住房用地等國有土地供應(yīng)渠道，集中建設(shè)保障性租賃住房。

6.商品住房項目配建。住宅建設(shè)用地在確保完成公共租賃住

房建設(shè)任務(wù)的基礎(chǔ)上，應(yīng)按照規(guī)定比例優(yōu)先配建保障性租賃住房。

（二）加強建設(shè)管理

1.建設(shè)規(guī)范。保障性租賃住房分為宿舍型和住宅型。住宅型

應(yīng)綜合考慮住宅使用功能與空間組合、居住人口及構(gòu)成等要素，

合理確定套型比例和結(jié)構(gòu)。新建宿舍型應(yīng)執(zhí)行《宿舍建筑設(shè)計規(guī)

范》及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；改建宿舍型應(yīng)執(zhí)行《宿舍建筑設(shè)計規(guī)范》或《旅

館建筑設(shè)計規(guī)范》及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；新建或改建住宅型租賃住房應(yīng)執(zhí)

行《住宅建筑規(guī)范》及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

2.裝修標(biāo)準(zhǔn)。保障性租賃住房應(yīng)配備必要的生活設(shè)施，應(yīng)符

合安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能環(huán)保要求，確保工程質(zhì)量安全。

（三）落實各項支持政策

1.進(jìn)一步完善土地支持政策。提高住宅用地中保障性租賃住

房用地供應(yīng)比例，在編制年度住宅用地供應(yīng)計劃時，單列租賃住

房用地計劃、優(yōu)先安排、應(yīng)保盡保，主要安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、

軌道交通站點附近和城市建設(shè)重點片區(qū)等區(qū)域。保障性租賃住房

用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)。

2.落實中央補助資金支持和稅費優(yōu)惠政策。符合規(guī)定的保障

性租賃住房項目可向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)、財政部門，申請中央通過

現(xiàn)有經(jīng)費渠道予以的各項補助資金。

- 8 -

住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租保障性租

賃住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照

5%的征收率減按 1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計

算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出

租住房，按照 5%的征收率減按 1.5%計算繳納增值稅。住房租賃

企業(yè)向個人出租保障性租賃住房適用上述簡易計稅方法并進(jìn)行

預(yù)繳的，減按 1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住

房，取得保障性租賃住房項目認(rèn)定書后，用水、用電、用氣價格

按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

3.拓寬資金籌集渠道。加大對保障性租賃住房建設(shè)運營的信

貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住

房自持主體提供長期貸款；支持向改建、改造存量房屋形成非自

有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。支持銀行業(yè)金

融機構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。

支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等

公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運營。企業(yè)持有運營

的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信

用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。支持商業(yè)保險資金按照市場化

原則參與保障性租賃住房建設(shè)。

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（三）城市更新

?市人大常委會審議通過

《城市更新和城市建設(shè)三年攻堅行動方案》

12 月 28 日，青島市第十六屆人大常委會第三十七次會議審

議了市政府關(guān)于城市更新和城市建設(shè)三年攻堅行動方案的報告

并作出相應(yīng)決定”，《方案》主要內(nèi)容如下：

1.歷史城區(qū)保護(hù)更新三年攻堅行動。統(tǒng)籌推進(jìn)歷史城區(qū)和郵

輪港區(qū) 2 個重點片區(qū)的保護(hù)更新。以保護(hù)、保留、利用、提升為

主導(dǎo),重塑產(chǎn)業(yè)與空間關(guān)系,重聚歷史城區(qū)人氣;推進(jìn)郵輪港區(qū)改

造更新,結(jié)合郵輪旅游和服務(wù)功能,植入餐飲、娛樂、購物、酒店

等配套業(yè)態(tài),建設(shè)吸引年輕人的港灣、國際航運貿(mào)易金融創(chuàng)新港。

2.重點低效片區(qū)(園區(qū))開發(fā)建設(shè)三年攻堅行動。先行啟動低

效用地相對集中的市北區(qū)老四方工業(yè)區(qū)、李滄區(qū)北客站及周邊區(qū)

域、株洲路兩側(cè)區(qū)域等 10 個重點片區(qū)(園區(qū))開發(fā)建設(shè),以點帶面

帶動全市低效用地再開發(fā)。

3.舊城舊村改造建設(shè)三年攻堅行動。計劃三年改造城鎮(zhèn)老舊

小區(qū)共 1108 個、30 萬戶;啟動改造城中村 81 個、5.5 萬戶,重點

推進(jìn)市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)范圍內(nèi)的 27 個城中村、2.4 萬戶

改造工作。力爭通過三年攻堅行動,市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、

嶗山區(qū)(建成區(qū))2000 年以前建成的老舊小區(qū)改造和現(xiàn)有城中村

改造基本清零。

4.市政設(shè)施建設(shè)三年攻堅行動。市政道路建設(shè)方面:圍繞市

- 10 -

“十四五”規(guī)劃確定的“15515+N”工程,即 1 條膠州灣第二隧

道、5 條城市快速路、5 個主要立交節(jié)點、15 條主干道及存量未

貫通道路,全力推進(jìn)遼陽路快速路、海爾路—銀川路立交、唐河

路—安順路等重點工程建設(shè)及存量未貫通道路打通工作。在市政

公用設(shè)施建設(shè)方面:加快推進(jìn)供熱、燃?xì)?、污水處理、供水、環(huán)

衛(wèi)等重點市政公用設(shè)施建設(shè),實施“清潔取暖”煤改氣熱源工程。

5.交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)三年攻堅行動。聚焦公路、鐵路、港口、

通用機場、樞紐、管道六大領(lǐng)域,重點推進(jìn)實施“944121”工程, 即 9 條公路、4 條鐵路、4 處港口工程、1 個通用機場、2 處交通

樞紐、1 條高壓燃?xì)夤艿馈Ｍㄟ^三年攻堅行動,全面構(gòu)建北上融

入京津冀、南下聯(lián)通長三角、西進(jìn)輻射沿黃流域、東出日韓經(jīng)濟(jì)

圈的綜合立體交通網(wǎng),加快建設(shè)交通強國示范城市和國際性綜合

交通樞紐城市。

6.地鐵建設(shè)及地鐵沿線開發(fā)建設(shè)三年攻堅行動。加快推進(jìn)地

鐵建設(shè),力爭至2024年底新投入運營4 條線,三期規(guī)劃7條線139

公里全部開工建設(shè)。按照“站城一體、產(chǎn)城融合、功能復(fù)合”的

原則,全域推進(jìn)地鐵沿線 TOD 綜合開發(fā),力爭至 2024 年底實現(xiàn) 21

個 TOD 項目落地。

7.停車設(shè)施建設(shè)三年攻堅行動。加快城市停車設(shè)施建設(shè),集

中建設(shè)一批停車設(shè)施,大幅增加泊位供給,3 年建設(shè) 120 個公共停

車場、泊位 5.7 萬個,建設(shè) 11 個公交場站,泊位 1130 個,建立完

善全社會停車設(shè)施共享機制。

- 11 -

8.公園城市建設(shè)三年攻堅行動。以綠化為民、綠化惠民為根

本宗旨,加強綠線管控,堅持綠地總量增加和現(xiàn)有綠地充分利用

改造并舉,推進(jìn)“12131”系統(tǒng)工程,即構(gòu)建 1 個城市綠道網(wǎng)絡(luò)、

整治 200 個公園綠地、建設(shè) 100 條林蔭廊道、推進(jìn) 300 處立體綠

化、實施 1 項生態(tài)綠化工程。

?《青島西海岸新區(qū)關(guān)于推進(jìn)城市更新工作意見》公示

為有序推進(jìn)新區(qū)城市更新工作，11 月 5 日，西海新區(qū)管委

發(fā)布《青島西海岸新區(qū)關(guān)于推進(jìn)城市更新工作意見》，核心內(nèi)容

如下：

（一）新區(qū)城市更新范圍

城市更新是指根據(jù)國土空間總體規(guī)劃和城市更新專項規(guī)劃，

對新區(qū)城市建成區(qū)內(nèi)的舊住宅區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊廠區(qū)、城中村等

進(jìn)行綜合整治、功能調(diào)整、拆除重建的活動。

（二）主要內(nèi)容

1.明確了基本原則。遵循政府引導(dǎo)、市場運作，規(guī)劃引領(lǐng)、

產(chǎn)城融合，以人為本、生態(tài)優(yōu)先，試點運行、有序推進(jìn)的原則。

強調(diào)了公益優(yōu)先導(dǎo)向，通過更新補齊公共設(shè)施配套短板。

2.明確了更新范圍及三種模式。對城市建成區(qū)內(nèi)的舊住宅區(qū)、

舊商業(yè)區(qū)、舊廠區(qū)、城中村等，采取綜合整治、功能調(diào)整、拆除

重建三種更新模式，實施差異化更新策略。

3.明確了更新規(guī)劃和計劃管理要求。建立“專項規(guī)劃—單元

規(guī)劃”的規(guī)劃體系。專項規(guī)劃明確近中遠(yuǎn)期目標(biāo)，制定空間管控、

- 12 -

產(chǎn)業(yè)運營等規(guī)劃原則。單元規(guī)劃明確公共服務(wù)設(shè)施、規(guī)劃控制指

標(biāo)等內(nèi)容。

4.明確了多元化的實施主體。包括管委相關(guān)部門、街道，國

有企業(yè)平臺公司，政府按程序確定的土地一級開發(fā)整理單位，或

者公開招拍掛確定的市場主體。鼓勵區(qū)屬國有企業(yè)參與，可按程

序引入實力強、信譽高、有經(jīng)驗的社會資本方參與。

5.明確了支持政策。一是項目平衡政策。堅持項目自身收支

平衡，市場主體按要求導(dǎo)入符合新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的項目。二是

資金政策。土地出讓收益扣除按政策規(guī)定應(yīng)計提的各項基金和相

關(guān)費用后，優(yōu)先用于城市更新項目拆遷安置。鼓勵國家政策性金

融提供資金支持。探索設(shè)立城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金。三是土地政策。

涉及土地出讓的，依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的項目實施方案，依法依規(guī)采取協(xié)

- 13 -

議出讓或公開招拍掛（含帶方案招拍掛）方式辦理供地手續(xù)。在

符合規(guī)劃且不改變用地主體的條件下，轉(zhuǎn)型發(fā)展文化創(chuàng)意等政府

扶持產(chǎn)業(yè)的，可實行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地為期

5 年的過渡期政策。四是保障政策。嚴(yán)格按規(guī)劃要求配建教育、

醫(yī)療、停車等公共服務(wù)設(shè)施。拆除重建類項目要同步考慮滿足周

邊區(qū)域公共車位需求。

- 14 -

（四）養(yǎng)老

?國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加強新時代老齡工作的意見》

為實施積極應(yīng)對人口老齡化國家戰(zhàn)略，加強新時代老齡工作，

提升廣大老年人的獲得感、幸福感、安全感，11 月 24 日，國務(wù)

院發(fā)布《中共中央國務(wù)院關(guān)于加強新時代老齡工作的意見》

在滿足老年人日益增長的精神文化生活需求方面，《意見》

提出，各地要通過盤活空置房、公園、商場等資源，支持街道社

區(qū)積極為老年人提供文化體育活動場所，組織開展文化體育活動，

實現(xiàn)老年人娛樂、健身、文化、學(xué)習(xí)、消費、交流等方面的結(jié)合。

培養(yǎng)服務(wù)老年人的基層文體骨干，提高老年人文體活動參與率和

質(zhì)量，文化和旅游、體育等部門要做好規(guī)范和管理工作。開發(fā)老

年旅游產(chǎn)品和線路，提升老年旅游服務(wù)質(zhì)量和水平。縣（市、區(qū)、

旗）應(yīng)整合現(xiàn)有資源，設(shè)置適宜老年人的教育、文化、健身、交

流場所。

在打造老年宜居環(huán)境方面，《意見》提出，一是要求各地要

落實無障礙環(huán)境建設(shè)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，將無障礙環(huán)境建設(shè)和適

老化改造納入城市更新、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、農(nóng)村危房改造、農(nóng)

村人居環(huán)境整治提升統(tǒng)籌推進(jìn)，讓老年人參與社會活動更加安全

方便。二是鼓勵有條件的地方對經(jīng)濟(jì)困難的失能、殘疾、高齡等

老年人家庭，實施無障礙和適老化改造、配備生活輔助器具、安

裝緊急救援設(shè)施、開展定期探訪。指導(dǎo)各地結(jié)合實際出臺家庭適

老化改造標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵更多家庭開展適老化改造。在鼓勵推廣新技

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術(shù)、新方式的同時，保留老年人熟悉的傳統(tǒng)服務(wù)方式，加快推進(jìn)

老年人常用的互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用和移動終端、APP 應(yīng)用適老化改造。實

施“智慧助老”行動，加強數(shù)字技能教育和培訓(xùn)，提升老年人數(shù)

字素養(yǎng)。

在加強新時代老齡工作的保障措施方面，《意見》強調(diào)，一

是要加強人才隊伍建設(shè)，二是要加強老年設(shè)施供給。各地區(qū)各有

關(guān)部門要按照《國家積極應(yīng)對人口老齡化中長期規(guī)劃》的要求，

加強老年設(shè)施建設(shè)，加快實現(xiàn)養(yǎng)老機構(gòu)護(hù)理型床位、老年大學(xué)（學(xué)

校）等方面目標(biāo)。各地要制定出臺新建城區(qū)、新建居住區(qū)、老城

區(qū)和已建成居住區(qū)配套養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)和實施細(xì)則，落實

養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施設(shè)置要求。新建城區(qū)、新建居住區(qū)按標(biāo)準(zhǔn)要求配套

建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施實現(xiàn)全覆蓋。到 2025 年，老城區(qū)和已建成居

住區(qū)結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、居住區(qū)建設(shè)補短板行動等補建一批

養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，“一刻鐘”居家養(yǎng)老服務(wù)圈逐步完善。依托和整

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合現(xiàn)有資源，發(fā)展街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）區(qū)域養(yǎng)老服務(wù)中心或為老服務(wù)綜

合體，按規(guī)定統(tǒng)籌相關(guān)政策和資金，為老年人提供綜合服務(wù)。探

索老年人服務(wù)設(shè)施與兒童服務(wù)設(shè)施集中布局、共建共享。三是完

善相關(guān)支持政策。研究制定住房等支持政策，完善階梯電價、水

價、氣價政策。

?省民政廳印發(fā)《關(guān)于加強農(nóng)村養(yǎng)老工作的指導(dǎo)意見》

為實施積極應(yīng)對人口老齡化國家戰(zhàn)略，推動全省農(nóng)村養(yǎng)老服

務(wù)發(fā)展，11 月，省民政廳等 11 部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強農(nóng)村養(yǎng)

老工作的指導(dǎo)意見》，主要內(nèi)容如下：

（一）加強黨對農(nóng)村養(yǎng)老工作的領(lǐng)導(dǎo)。市、縣要建立與實施

積極應(yīng)對人口老齡化國家戰(zhàn)略相適應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)體制，細(xì)化工作任務(wù)，

加強督導(dǎo)檢查；鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）黨（工）委和村級黨組織要加強黨

建引領(lǐng)，將農(nóng)村養(yǎng)老作為聯(lián)系服務(wù)群眾的重要內(nèi)容，推動工作落

實落細(xì)。

（二）完善基本養(yǎng)老服務(wù)制度。一是完善特困老年人供養(yǎng)服

務(wù)制度，確保有集中供養(yǎng)意愿的特困老年人實現(xiàn)應(yīng)養(yǎng)盡養(yǎng)、愿進(jìn)

全進(jìn)。二是落實經(jīng)濟(jì)困難老年人補貼制度，確保規(guī)范及時足額發(fā)

放。三是鼓勵有條件的地方，對有集中供養(yǎng)意愿的經(jīng)濟(jì)困難、計

劃生育特殊家庭重度失能老年人提供無償或低收費托養(yǎng)服務(wù)。四

是健全留守老年人巡訪關(guān)愛制度。五是加快推進(jìn)城鄉(xiāng)居民長期護(hù)

理保險制度。

（三）健全農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。健全覆蓋縣、鄉(xiāng)、村、家庭

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的四級養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。縣級層面，每個縣至少建有 1 處以提供失

能特困老年人專業(yè)照護(hù)為主的縣級敬老院。鄉(xiāng)鎮(zhèn)層面，積極發(fā)展

具備集中供養(yǎng)、上門服務(wù)、對下指導(dǎo)等功能農(nóng)村區(qū)域性綜合養(yǎng)老

服務(wù)。村級層面，大力發(fā)展農(nóng)村幸福院等為老服務(wù)設(shè)施。家庭層

面，支持發(fā)展居家養(yǎng)老服務(wù)組織，鼓勵發(fā)展“家庭養(yǎng)老床位”。

（四）強化家庭養(yǎng)老基礎(chǔ)作用。一方面，積極督促贍養(yǎng)人依

法履行贍養(yǎng)義務(wù)，鼓勵各地設(shè)立孝德基金；另一方面，加大政策

支持力度，推動開展公益性養(yǎng)老護(hù)理技能培訓(xùn)，為符合條件的老

年人實施家庭適老化改造，完善家庭養(yǎng)老支持政策。

（五）大力發(fā)展互助養(yǎng)老服務(wù)。一是支持農(nóng)村幸福院完善服

務(wù)功能，鼓勵單獨或依托農(nóng)村幸福院建設(shè)助老食堂。二是充分利

用衛(wèi)生醫(yī)療機構(gòu)、社會工作站、養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)等陣地平臺，以高

齡、獨居、失能、留守老年人為重點，實施系列志愿服務(wù)活動。

三是支持公益慈善組織開展定向募捐、慈善信托等公益慈善活動。

（六）提升養(yǎng)老機構(gòu)照護(hù)服務(wù)能力。重點推進(jìn)以下工作：一

是發(fā)揮公辦養(yǎng)老機構(gòu)兜底保障作用，增強護(hù)理服務(wù)功能，提升照

護(hù)服務(wù)水平。二是按照“宜公則公、宜民則民”原則，推進(jìn)敬老

院社會化改革，促進(jìn)服務(wù)質(zhì)量提升。三是鼓勵專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)連鎖

化、規(guī)?；⒖绲赜蛲泄苓\營敬老院、農(nóng)村幸福院等設(shè)施。

（七）提升醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)結(jié)合水平。一是推動衛(wèi)生院、養(yǎng)老院建

立緊密型合作關(guān)系，對鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院開展養(yǎng)老服務(wù)的，與養(yǎng)老機構(gòu)

同等享受資金補助政策。二是鼓勵醫(yī)療機構(gòu)建設(shè)支持農(nóng)村醫(yī)養(yǎng)結(jié)

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合的遠(yuǎn)程醫(yī)療服務(wù)中心。三是鼓勵醫(yī)療機構(gòu)通過家庭病床、上門

巡診、家庭醫(yī)生簽約等方式，提供居家醫(yī)療服務(wù)。

（八）健全發(fā)展要素保障機制。一是統(tǒng)籌構(gòu)建縣域養(yǎng)老服務(wù)

體系，整合資源，城鄉(xiāng)聯(lián)動，整體解決農(nóng)村養(yǎng)老難題。二是支持

利用集體建設(shè)用地和閑置用房發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。三是將農(nóng)村養(yǎng)

老工作納入財政預(yù)算，加大資金投入力度。

- 19 -

二、行業(yè)動態(tài)

（一）房地產(chǎn)

?一行兩會就恒大現(xiàn)金流問題發(fā)聲

12 月 3 日，恒大公告無法履行擔(dān)保責(zé)任，央行、證監(jiān)會和

銀保監(jiān)會相繼發(fā)聲。

恒大公告：鑒于目前的流動性情況，本集團(tuán)不確定是否擁有

充足的資金繼續(xù)履行財務(wù)責(zé)任。于本公告之日，本公司收到要求

公司履行一項金額為 2.6 億美元擔(dān)保義務(wù)的通知。在本集團(tuán)未能

履行擔(dān)?；蚱渌攧?wù)責(zé)任的情況下，可能導(dǎo)致債權(quán)人要求債務(wù)加

速到期。

央行：恒大集團(tuán)出現(xiàn)風(fēng)險主要源于自身經(jīng)營不善、盲目擴張。

短期個別房企出現(xiàn)風(fēng)險，不會影響中長期市場的正常融資功能。

近期，境內(nèi)房地產(chǎn)銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)。對

于企業(yè)匯出資金償付及回購境外債券的，有關(guān)部門將在現(xiàn)行政策

框架下提供支持和便利。

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證監(jiān)會：恒大集團(tuán)經(jīng)營管理不善、盲目多元化擴張，最終導(dǎo)

致風(fēng)險暴發(fā)，屬于個案風(fēng)險。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)總體保持健

康發(fā)展，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)堅守主業(yè)、經(jīng)營穩(wěn)健。恒大集團(tuán)風(fēng)險

事件對資本市場穩(wěn)定運行的外溢影響可控。下一步，證監(jiān)會將繼

續(xù)保持市場融資功能的有效發(fā)揮，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，

促進(jìn)資本市場和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

銀保監(jiān)會：恒大集團(tuán)全部債務(wù)中金融債務(wù)占比約三分之一，

結(jié)構(gòu)比較分散，其金融投資數(shù)額很小。因此，這不會對我國銀行

業(yè)保險業(yè)的正常運行造成任何負(fù)面影響?，F(xiàn)階段，要根據(jù)各地不

同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地

產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房

地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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（二）人才住房

?山東省保障性租賃住房、公租房保障和

城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造等計劃任務(wù)公布

12 月 31 日，省住建廳發(fā)布《關(guān)于公布 2022 年我省保障性

租賃住房、公租房保障和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造等計劃任務(wù)的通知》，

公布了山東省各市及省財政直管縣、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)縣 2022 年保障性

租賃住房、公租房保障和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造等計劃任務(wù)，各市的計

劃任務(wù)詳見表 1。

表 1：2022 年山東省各市保障性租賃住房、公租房保障

和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造等計劃任務(wù)表

城市

棚戶區(qū)改造計劃（套\\戶） 公租房保障性租賃住房計劃（套\\戶）

新開工計

劃

基本建成

計劃

發(fā)放租賃

補貼(含公

租房和保

租房）計劃

公租房新

開工計劃

保障性租

賃住房新

開工計劃

保障性租

賃住房基

本建成計

劃

合計 76381 91425 45855 1000 89094 3463

濟(jì)南市 7066 15172 13000 40022

青島市 2551 9257 11000 1000 45000 3463

淄博市 22319 4715 2212 500

棗莊市 2102 4126 599

- 22 -

東營市 1164 162 514

煙臺市 6874 5338 10723 1000

濰坊市 3581 1596 768

濟(jì)寧市 3043 2608 2024

泰安市 1072 1438 560

威海市 0 4133 310 2472

日照市 2322 4000 185

臨沂市 3442 2650 816 100

德州市 6892 7200 2045

聊城市 8878 11730 271

濱州市 1575 1200 513

菏澤市 3500 16100 315

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（三）城市更新

?住建部公布第一批城市更新試點名單

為積極穩(wěn)妥實施城市更新行動，引領(lǐng)各城市轉(zhuǎn)型發(fā)展、高質(zhì)

量發(fā)展，11 月 4 日住建部發(fā)布《關(guān)于開展第一批城市更新試點

工作的通知》，在各地推薦基礎(chǔ)上，決定在北京等 21 個城市（區(qū)）

開展第一批城市更新試點工作（具體試點名單詳見下圖），主要

內(nèi)容如下：

（一）試點內(nèi)容

第一批試點自 2021 年 11 月開始，為期 2 年。重點開展以下

工作：

1.探索城市更新統(tǒng)籌謀劃機制。堅持城市體檢評估先行，合

理確定城市更新重點，加快制定城市更新規(guī)劃和年度實施計劃，

劃定城市更新單元，建立項目庫，明確城市更新目標(biāo)任務(wù)、重點

項目和實施時序。鼓勵出臺地方性法規(guī)、規(guī)章等，為城市更新提

供法治保障。

2.探索城市更新可持續(xù)模式。探索建立政府引導(dǎo)、市場運作、

公眾參與的可持續(xù)實施模式。堅持“留改拆”并舉，以保留利用

提升為主。構(gòu)建多元化資金保障機制，加大各級財政資金投入，

加強各類金融機構(gòu)信貸支持，完善社會資本參與機制，健全公眾

參與機制。

3.探索建立城市更新配套制度政策。創(chuàng)新土地、規(guī)劃、建設(shè)、

園林綠化、消防、不動產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、財稅、金融等相關(guān)配套政策。

- 24 -

優(yōu)化城市更新項目審批流程，提高審批效率。探索建立城市更新

規(guī)劃、建設(shè)、管理、運行、拆除等全生命周期管理制度。分類探

索更新改造技術(shù)方法和實施路徑，鼓勵制定適用于存量更新改造

的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。

（三）工作要求

1.編制實施方案。各省級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要組織本

地區(qū)試點城市（區(qū)）編制實施方案，明確試點目標(biāo)、試點內(nèi)容、

重點項目、實施時序和保障措施。

2.強化組織領(lǐng)導(dǎo)。各試點城市（區(qū)）要高度重視，加強組織

領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格落實城市更新底線要求，切實落實試點實施方案，扎

實推進(jìn)試點工作，確保試點取得成效。各省級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主

管部門要廣泛宣傳城市更新理念內(nèi)涵，加強對本地區(qū)試點工作的

支持力度，督促和指導(dǎo)實施方案落實。

3.總結(jié)推廣經(jīng)驗。各試點城市（區(qū)）要及時研究解決試點工

作中的難點問題，認(rèn)真梳理總結(jié)好經(jīng)驗、好做法、好案例，每季

度向住建部報送試點工作情況。

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第一批城市更新試點城市分布圖

?山東工行發(fā)放全省首筆城市更新貸款

11 月 17 日，工商銀行山東省分行發(fā)放額度為 17 億元的城

市更新貸款—濟(jì)南城發(fā)市中城市更新有限公司濟(jì)南市中區(qū)上新

街片區(qū)城市更新項目貸款。此項目的成功投放，標(biāo)志著全省首筆

城市更新貸款實現(xiàn)落地。

濟(jì)南市上新街片區(qū)是濟(jì)南市重要的城市更新項目。該街區(qū)現(xiàn)

有老舍、方榮翔等 12 處名人故居文保單位，以及山東劇院等多

處省級歷史建筑，同時擁有眾多民國時期建筑、四合院等。根據(jù)

相關(guān)規(guī)劃，上新街片區(qū)將打造以文藝先鋒為引領(lǐng)，集產(chǎn)業(yè)集聚、

- 26 -

文化傳承、休閑娛樂、舒適生活于一體的沉浸體驗式城市更新街

區(qū)。該項目實現(xiàn)了土地一級開發(fā)與土地二級建設(shè)的聯(lián)動，通過“帶

實施方案掛牌”的方式取得后續(xù)建設(shè)土地，以未來建設(shè)及經(jīng)營后

產(chǎn)生的預(yù)期現(xiàn)金流作為還款來源，既實現(xiàn)了資金閉環(huán)管理，又強

化項目自身造血功能，為后續(xù)其他城市更新項目的實施積累了豐

富經(jīng)驗。

?《青島市城市更新專項規(guī)劃》通過專家評審

為貫徹新發(fā)展理念，落實城市更新行動要求，通過規(guī)劃引領(lǐng)

深化土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提高存量資源利用效率，改善提升

城市品質(zhì)，2020 年 10 月，青島市自然資源和規(guī)劃局啟動編制《青

島市城市更新專項規(guī)劃》。

11 月 19 日，市自然資源和規(guī)劃局組織召開《青島市城市更

- 27 -

新專項規(guī)劃》專家評審會，邀請來自中國城市規(guī)劃學(xué)會、深圳、

濟(jì)南、青島的七位知名專家學(xué)者以及國家開發(fā)銀行青島市分行有

關(guān)負(fù)責(zé)同志參與評審。專家組一致認(rèn)為，《更新規(guī)劃》現(xiàn)狀調(diào)研

和分析詳實、整體思路方向正確、更新區(qū)域識別方法合理、更新

方式和更新功能符合青島發(fā)展方向，符合專項規(guī)劃的編制要求，

具有一定的創(chuàng)新性，原則上通過評審。

下一步，市自然資源和規(guī)劃局將根據(jù)專家評審意見，緊緊圍

繞實現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)重塑、土地集約利用、產(chǎn)業(yè)空間拓展、城市功能

完善、人居環(huán)境改善、歷史資源活化等多元目標(biāo)，進(jìn)一步完善規(guī)

劃成果，切實提高規(guī)劃的科學(xué)性、前瞻性和可實施性，為推動青

島建設(shè)現(xiàn)代化國際大都市發(fā)揮更好地規(guī)劃引領(lǐng)作用。

- 28 -

（四）物業(yè)

?國家信息中心發(fā)布《智慧社區(qū)建設(shè)運營指南》

11 月 3 日，國家信息中心智慧城市發(fā)展研究中心發(fā)布了《智

慧社區(qū)建設(shè)運營指南(2021)》?！吨改稀穼χ腔凵鐓^(qū)建設(shè)運營的

概念內(nèi)涵、業(yè)務(wù)需求與建設(shè)要點、技術(shù)路線、建設(shè)運營模式、規(guī)

范合規(guī)等進(jìn)行了全面深入分析，并就數(shù)字中國建設(shè)大背景下的智

慧社區(qū)持續(xù)健康發(fā)展提出了建設(shè)指引。

《指南》指出，智慧社區(qū)建設(shè)要點要圍繞社區(qū)核心業(yè)務(wù)需求

分類推進(jìn)。社區(qū)是群眾生產(chǎn)生活的基本場所，是面向群眾的第一

站，智慧社區(qū)建設(shè)需圍繞社區(qū)基本業(yè)務(wù)展開，即“政務(wù)”“商務(wù)”

“服務(wù)”“家務(wù)”，統(tǒng)稱為“四務(wù)”。

- 29 -

《指南》提出，智慧社區(qū)技術(shù)路線要與智慧城市建設(shè)相協(xié)調(diào)。智

慧社區(qū)建設(shè)不是孤立的點，而是對智慧城市建設(shè)理念的繼承、發(fā)

展和實施，因此智慧社區(qū)建設(shè)的技術(shù)路線在滿足社區(qū)建設(shè)特點和

需求的同時，應(yīng)與智慧城市建設(shè)的技術(shù)路線相協(xié)調(diào)。智慧社區(qū)建

設(shè)以網(wǎng)絡(luò)、智能設(shè)施、存儲設(shè)備等硬件為基礎(chǔ)，以數(shù)據(jù)為驅(qū)動，

以數(shù)字化平臺為支撐，綜合利用 5G、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、大數(shù)

據(jù)等新一代信息技術(shù)，構(gòu)筑智慧社區(qū)技術(shù)底座，支撐社區(qū)智慧應(yīng)

用。

?青島首個使用“智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺”

的小區(qū)成功召開業(yè)主大會

智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺是根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部“智慧物業(yè)”

試點城市工作安排，由青島市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭，青島市物業(yè)

服務(wù)保障中心組織建設(shè)的小區(qū)信息化綜合服務(wù)平臺，可實現(xiàn)業(yè)主

微信投票、訴求反映、意見建議等功能，業(yè)主可通過關(guān)注“青島

物業(yè)管理公眾服務(wù)”微信公眾號，在按流程進(jìn)行業(yè)主身份驗證和

房屋綁定后，參與小區(qū)公共事務(wù)管理。

12 月 2 日，青島市李滄區(qū)浮山路街道逸景公館業(yè)主委員會

通過智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺召開業(yè)主大會，小區(qū)業(yè)主通過手機在

就能完成微信投票表決。使用微信投票以后，除了省去業(yè)主代表

挨家挨戶掃樓的時間，業(yè)主大會的組織效率和業(yè)主參與度較傳統(tǒng)

模式也得到了很大的提高。

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根據(jù)投票結(jié)果最終決定選聘深圳潤華物業(yè)集團(tuán)運營有限公

司青島分公司，同時業(yè)主大會還通了過有關(guān)公共收益管理使用、

建設(shè)電動自行車車棚、聘請法律顧問等多個議題。青島市物業(yè)服

務(wù)保障中心、李滄區(qū)公用事業(yè)管理中心、浮山路街道辦事處對業(yè)

主大會整個過程進(jìn)行了指導(dǎo)監(jiān)督。

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三、南都物業(yè)上市案例分享

（一）總體發(fā)展歷程

南都物業(yè)成立于 1994 年，隸屬于浙江南都房產(chǎn)集團(tuán)有限公

司，主營住宅物業(yè)領(lǐng)域。

2004 年，南都物業(yè)成功推出顧問咨詢業(yè)務(wù)，承接第三方業(yè)

務(wù)。

2006 年，通過第一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，韓芳成為控股股東，標(biāo)志

著南都物業(yè)走上了獨立運行的道路。

2010-2012 年，南都物業(yè)進(jìn)軍商辦物業(yè)領(lǐng)域，與銀泰置地、

阿里巴巴達(dá)成合作。

2013-2017 年，南都業(yè)務(wù)進(jìn)駐山東、北京、河南、山西、四

川、江西、安徽、湖北、重慶、陜西等市場，服務(wù)版圖擴展至全

國十余省、直轄市。

2018 年南都物業(yè)在 A 股上市，成為中國 A 股物業(yè)第一股。

2019 年南都物業(yè)完成集團(tuán)化升級，更名為“南都物業(yè)服務(wù)

集團(tuán)股份有限公司”，并于同年進(jìn)駐新疆、廣西市場。

2021 年，南都物業(yè)榮膺“2021 中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)”TOP13。

（二）上市前準(zhǔn)備

在 A 股上市前，南都物業(yè)經(jīng)歷了兩個重要的發(fā)展階段，在此

期間，南都物業(yè)的市場份額得到了急速擴張，經(jīng)營效益實現(xiàn)了跨

越式增長，為企業(yè)上市打下了堅實基礎(chǔ)。

第一個階段是 2006 到 2015 年。在此期間，南都物業(yè)通過三

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條路徑打響了“南都品牌”，提升了市場競爭力。一是大力推動

企業(yè)市場化發(fā)展。憑借豐富的運作經(jīng)驗、靈活的體制機制、較強

的成本控制能力，與百余家優(yōu)秀的企事業(yè)單位達(dá)成合作，極大地

拓展了江浙地區(qū)的市場份額；二是大力推行品牌化。精研客戶需

求，細(xì)分物業(yè)市場，并根據(jù)不同的市場細(xì)分物業(yè)服務(wù)品牌，針對

高端物業(yè)推出“南都管家”高端細(xì)分子品牌，拓展高端物業(yè)市場；

三是拓展商業(yè)辦公項目。從 2010 年起南都物業(yè)開始進(jìn)軍商辦物

業(yè)領(lǐng)域，致力于成為行業(yè)龍頭，并成功承接了銀泰集團(tuán)、阿里巴

巴等眾多知名企業(yè)的商辦項目。

第二個階段是 2015 到 2018 年，在上市之前，南都物業(yè)又通

過一系列舉措進(jìn)一步開拓了市場、提升了智慧化水平，提高了盈

利能力。一是拓展全國業(yè)務(wù)。2015 年以后南都物業(yè)開始拓展江

浙地區(qū)以外的業(yè)務(wù)，通過與大型品牌開發(fā)商建立合作關(guān)系，加速

全國業(yè)務(wù)布局。二是提升公司信息化管理水平，開發(fā)智慧服務(wù)平

臺。借助“悅嘉家”“悅服務(wù)”“悅園區(qū)”三大智慧 APP，圍繞

住、商、行、食、購、學(xué)等需求搭建了線上線下一體化的服務(wù)平

臺。三是提升增值服務(wù)能力。2016 年，南都物業(yè)開始探索公寓

租賃業(yè)務(wù)旗下子公司大悅商業(yè)，以住宅社區(qū)、企業(yè)園區(qū)客群為入

口，以“產(chǎn)品+互聯(lián)網(wǎng)+社群”為手段，打造“群島”系列品牌，

推出服務(wù)公寓、國際青年社區(qū)、托管式公寓、復(fù)合型園區(qū)四類產(chǎn)

品。

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南都物業(yè)全國業(yè)務(wù)布局圖

從 2013 年至 2017 年，南都物業(yè)營收從 2.9 億元增長到 8.2

億元，年均復(fù)合增長率達(dá) 30%。2017 南都物業(yè)實現(xiàn)凈利潤 0.75

億元，凈利潤率 9.1%；總資產(chǎn) 8.1 億元，凈資產(chǎn) 2.8 億元，凈

資產(chǎn)收益率 29.6%。上市前的各項財務(wù)指標(biāo)已經(jīng)遠(yuǎn)超 A 股、港股

的最低要求。

南都物業(yè) 2013-2017 年營收情況

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（三）資本市場選擇

中國物業(yè)公司上市的資本市場主要有 A 股主板、新三板和港

股主板，其中新三板和港股上市企業(yè)占比較大。根據(jù)億翰智庫公

布的《中國上市物業(yè)企業(yè) TOP50》榜單數(shù)據(jù)，中國排名前 50 的

上市物業(yè)企業(yè)中，有 25 家在香港主板上市，22 家在新三板掛牌，

只有 3 家在 A 股主板上市。各資本市場的主要特點（各項要求詳

見表 2）如下：

表 2：A 股主板、新三板、香港主板上市條件比較表

比較項目 A 股主板 港股主板 新三板

財務(wù)指標(biāo)

同時滿足以下條件：

①三年凈利潤為正且累

計≥3000 萬元；

②三年經(jīng)營現(xiàn)金流量凈

額累計≥5000 萬元，或

三年營收累計≥3 億元；

③最近一期不存在未彌

補虧損；④發(fā)行前股本≥

3000 萬元；

⑤最近一期末無形資產(chǎn)

占凈資產(chǎn)比例≤20%。

同時滿足以下條件：

符合以下測試中的一項：

①盈利測試

?三年累計凈利潤≥5000 萬港元

（前兩年累計≥3000 萬港元，最近

一年≥2000 萬港元）；

?市值≥5 億港元。

②市值/收入測試

?市值≥40 億港元；

?最近一年收入≥5 億港元。

③市值/收入/現(xiàn)金流測試

?市值≥20 億港元；

?最近一年收入≥5 億港元；

?前三年現(xiàn)金流入合計≥1 億港元

無具體盈利要求，但

要求必須具有穩(wěn)定

的持續(xù)經(jīng)營的能力

審核方式 核準(zhǔn)制 注冊制 注冊制

存續(xù)期 三個會計年度 三個會計年度 三個會計年度

控制權(quán)連續(xù) 最近 3 年無變更/最近 3 最近 1 年無變更/最近 3 年無變更 無明確限制

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性/管理層連

續(xù)性

年無重大變化

主營業(yè)務(wù)連

續(xù)性

最近 3 年內(nèi)主營業(yè)務(wù)沒

有發(fā)生重大變化

無具體規(guī)定，但主營業(yè)務(wù)盈利必須

符合最低盈利要求

無明確限制

同業(yè)競爭 發(fā)行人的業(yè)務(wù)與控股股

東、實際控制人及其控制

的其他企業(yè)間不得有同

業(yè)競爭。

應(yīng)披露同業(yè)競爭的財務(wù)數(shù)據(jù)、運營

數(shù)據(jù)等細(xì)節(jié)，以幫助公眾股東評估

潛在的影響。

與控股股東、實際控

制人之間盡可能不

要有同業(yè)競爭，如有

相同業(yè)務(wù)，需剝離、

停止、規(guī)范。 關(guān)聯(lián)交易 不得有顯失公平的關(guān)聯(lián)

交易，關(guān)聯(lián)交易價格公

允，不存在通過關(guān)聯(lián)交易

操縱利潤的情形。

需要對公司報告期內(nèi)的所有關(guān)連

交易進(jìn)行整理，并對持續(xù)關(guān)連交易

根據(jù)交易性質(zhì)向聯(lián)交所申請豁免，

設(shè)定其未來三年的交易金額上限。

不得有嚴(yán)重影響公

司獨立性或者顯失

公允的關(guān)聯(lián)交易。 上市周期 上市前應(yīng)經(jīng)過券商輔導(dǎo)，

遞交上市申請后要排隊

等待審核，總體時間長且

有不確定性。

不要求輔導(dǎo)，遞交上市申請后不需

要排隊等待審核，一般情況下啟動

上市后約 12 個月左右實現(xiàn)上市。

一般需要 3-9 個月，

具體上市時間取決

于券商辦理進(jìn)度。

A 股市盈率略高，但上市時間不確定。根據(jù)目前市場狀況，

在 A 股上市的市盈率略高于港股，但上市時間較港股要晚且難以

合理預(yù)測，且審核周期和成功率不確定性大。

港股市盈率略低，但上市時間較早。在港股主板上市市盈率

較 A 股略低，但是上市條件相對寬松。港股上市后，通過募集資

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金快速發(fā)展，可擇機回歸 A 股，實現(xiàn)“H+A”兩地上市。

新三板總體要求偏低，但流動性較差。新三板市場不夠活躍，

上市企業(yè)估值較低，對企業(yè)品牌影響力的提升效應(yīng)有限。近年來，

越來越多物業(yè)企業(yè)選擇摘牌新三板，轉(zhuǎn)而赴港股上市。

（四）上市需重點關(guān)注/規(guī)范的問題

1.構(gòu)建可復(fù)制的商業(yè)模式、提升管理能力，實現(xiàn)規(guī)模化擴張。

我國物業(yè)管理規(guī)模巨大，行業(yè)逐漸呈現(xiàn)出集中度顯著提高、頭部

物管企業(yè)優(yōu)勢明顯的特點。在這種情況下，擬上市主體要從競爭

中脫穎而出實現(xiàn)早日上市，需進(jìn)一步優(yōu)化自身商業(yè)模式，并借鑒

已上市公司經(jīng)驗，通過投資并購、加強內(nèi)外合作、拓寬增值業(yè)務(wù)、

提升智慧化水平等方式提升盈利能力，打造自身獨特優(yōu)勢，增加

上市的成功概率，提高企業(yè)估值。

2.保持管理層穩(wěn)定性。A 股和港股都要求發(fā)行人管理層最近

三年穩(wěn)定，在首發(fā)上市前擬發(fā)行主體應(yīng)保持經(jīng)理和其他高管相對

穩(wěn)定、董事會成員相對穩(wěn)定。若因重組必須變更董事會成員和高

管，變更數(shù)量應(yīng)低于三分之一，具體應(yīng)當(dāng)在專業(yè)律師的指導(dǎo)下進(jìn)

行變更，保證有關(guān)變更不影響管理層連續(xù)性的認(rèn)定。

3.保持經(jīng)營的規(guī)范性，符合關(guān)聯(lián)交易及同業(yè)競爭有關(guān)要求。

物業(yè)企業(yè)普遍存在業(yè)務(wù)不獨立、關(guān)聯(lián)交易（即過度依賴所屬的房

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，A 股主板上市的企業(yè)關(guān)聯(lián)交易通常不得高于 30%）、

勞動用工不規(guī)范等問題，上市前應(yīng)逐項梳理存在問題，在中介機

構(gòu)指導(dǎo)下分類解決，為上市排除阻礙。此外，要盡量將不在上市

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主體內(nèi)且由集團(tuán)公司控制的其他物業(yè)管理業(yè)務(wù)納入上市主體中，

以規(guī)避同業(yè)競爭之嫌。