濟(jì)南“錦云山”生態(tài)旅游區(qū)

規(guī)劃草案

目

錄Contents

第一部分 項(xiàng)目背景分析

第二部分 項(xiàng)目規(guī)劃

第三部分 項(xiàng)目意義

第一部分：

項(xiàng)目背景分析

? 項(xiàng)目區(qū)位

? SWOT

? 客戶需求導(dǎo)向

地理位置

? 錦云山生態(tài)旅游坐落于濟(jì)

南市南部山區(qū)高而鄉(xiāng)，其

地理位置得天獨(dú)厚，東依

錦繡川，南靠藥鄉(xiāng)森林公

園，到市區(qū)大約23公里路

程，駕車半小時(shí)左右。

? 錦云山生態(tài)旅游區(qū)總占地9000余畝，地勢

西高東低，由西至東呈橫向”Y”字形；

? 景區(qū)內(nèi)山巒丘陵重疊，三面環(huán)山，一面鄰

水，山體高度大多在500-900米，坡度多在15度到40度左右；

? 南北向有三座地勢較同的山峰，呈東西走

向，使景區(qū)形成了兩個(gè)地勢較低的山谷，

其谷口開闊，朝向東北，形成兩條季節(jié)性

河流，谷口現(xiàn)有一開挖的人工湖，其面積

10畝；

景區(qū)主要包括兩部分： ? 東部為已開發(fā)的錦云川樂園，是一處以八

達(dá)嶺水庫為主體的游樂場所，以極限運(yùn)動(dòng)

項(xiàng)目為主題，在配套設(shè)施方面，景區(qū)東部

有一座綜合性酒店.

? 西部開發(fā)程度較弱，整體環(huán)境保護(hù)良好。

地貌特征

濟(jì)南子房洞文

化旅游生態(tài)園

濟(jì)南紅葉谷生

態(tài) 文化旅游

區(qū)

濟(jì)南鳳凰嶺生態(tài)旅

游區(qū)

濟(jì)南長清臥龍峪

生態(tài)風(fēng)景區(qū)

濟(jì)南市歷城區(qū)七里

河生態(tài)旅游度村

朝陽寺生態(tài)旅游

風(fēng)景區(qū)

景區(qū) 特點(diǎn)類型

濟(jì)南子房洞文化

旅游生態(tài)園

占地1500畝，園區(qū)以著名的子房

洞 歷史文化景區(qū)為基礎(chǔ)，是具

有二千年 道家文化史的道教仙

山。距市區(qū)僅15 公里。

觀光文化體驗(yàn)

濟(jì)南長清臥龍峪

生態(tài)風(fēng)景區(qū)

距市區(qū)50公里，占地六千余畝，屬

市 級森林公園，南鄰泰山，北依

靈巖寺， 處在山東省“山水圣人”黃

金旅游線上。

觀光休閑度假

濟(jì)南紅葉谷生態(tài)

文化旅游區(qū)

4A級景區(qū)，特色景點(diǎn)：興教寺、

歐洲 風(fēng)情園、天趣苑、百

合園等 觀光

濟(jì)南鳳凰嶺生態(tài)

旅游區(qū)

以自然、生態(tài)、環(huán)保為主題，以健

康、 休閑、和諧為宗旨，遵循國

際生態(tài)原則，完整保護(hù) 觀光

濟(jì)南市歷城區(qū)七

里河生態(tài)旅游度

假村 位于西營鎮(zhèn)秦口峪村

休閑

度假

朝陽寺生態(tài)旅游

風(fēng)景區(qū) 山東省濟(jì)南市歷城區(qū)327省道附件 觀光

項(xiàng)目周邊

現(xiàn)狀

年份 2009 2010 2011 2012

接待游客

（萬人次） 29192 35000 42100 46950

旅游收入

（億元） 2452.2 3058.8 3736.6 4519.7

生產(chǎn)總值

（億元） 33896.7 39416.2 45429.2 50211.1

山東省旅游數(shù)據(jù)

近年來，山東全省及濟(jì)南市旅游呈現(xiàn)出快

速發(fā)展的趨勢，旅游規(guī)模和旅游收入逐年快

速增長，連連創(chuàng)出歷史新高。

年份 接待游客

（萬人次）

旅游收入

（億元）

生產(chǎn)總值

（億元）

2009 2841．7 256.5 3351.4

2010 3383．3 313.8 3910.8

2011 4008.5 382.6 4406.3

2012 4667.9 461.8 4812.68

2013 5126.2 528.9 5230.19

濟(jì)南市旅游數(shù)據(jù)

客源市場規(guī)模

通過數(shù)據(jù)表明，重點(diǎn)目標(biāo)人群地域分布主要集中在北京、天津、濟(jì)南、上海、西安、鄭州等城市。

客源市場規(guī)模

? 本項(xiàng)目旅游資源豐富，且有很好的群眾基礎(chǔ)

? 區(qū)位關(guān)系優(yōu)越，利于整合周邊景區(qū)

S

? 需要整合發(fā)揮規(guī)模效益

? 現(xiàn)狀開發(fā)較小，后期轉(zhuǎn)型、定位空間較大

W

O

T

? 市場競爭激烈，與周邊項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重

? 市場競爭力弱

? 缺乏體驗(yàn)類的生態(tài)休閑度假區(qū)旅游產(chǎn)品

? 生態(tài)旅游——小眾高端；對象是自然景物，如特定的動(dòng)物、植物、群落

以及整個(gè)生態(tài)環(huán)境，其核心是“生態(tài)”

? 生態(tài)休閑——眾多層級、多元化；生態(tài)環(huán)境下、生態(tài)背景中的休閑活動(dòng)，

雖然兼顧生態(tài)空間的發(fā)展，但其核心在于“休閑”而非生態(tài)上。迎合都

市居民回歸自然的夢想，以及由此產(chǎn)生的巨大市場空間而產(chǎn)生，生態(tài)休

閑更強(qiáng)調(diào)服務(wù)、滿足游客需要

生態(tài)休閑與生態(tài)旅游

第二部分：

項(xiàng)目規(guī)劃

? 項(xiàng)目總體定位

? 項(xiàng)目總體定位

? 核心開發(fā)策略

集生態(tài)旅游、主題度假、人文居住、品尚休閑為一體

項(xiàng)目總體定位

以休閑度假為中心

以主題化、景點(diǎn)式規(guī)劃理念為核心

以深厚文化內(nèi)涵為支撐

生態(tài)休閑度假新地標(biāo)

核心開發(fā)

策略

分期開發(fā)式

生態(tài)循環(huán)化

品牌國際化

山體融入性

土地價(jià)值最大化

? 統(tǒng)一規(guī)劃，分期實(shí)施，突出重點(diǎn)，循序投入，分期推進(jìn)式開發(fā)

建設(shè)與提升，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目穩(wěn)步發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展

?在強(qiáng)化生態(tài)資源保護(hù)和環(huán)境保護(hù)的前提下,發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，合理

利用各種資源，因地制宜，進(jìn)行保護(hù)性適度開發(fā)

? 高起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)，精品化，高端化，以國際標(biāo)準(zhǔn)打造開發(fā)項(xiàng)目

產(chǎn)品，優(yōu)化旅游品質(zhì)和旅游品牌形象

? 注重休閑度假項(xiàng)目開發(fā)的山體融入性，以及山體的可視度和景

觀視覺效果，突出體現(xiàn)山體項(xiàng)目的特色，提升土地可利用價(jià)值

?合理規(guī)劃和利用土地資源，通過土地資源的優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)土

地功能的最優(yōu)化以及土地價(jià)值的最大化和有效利用

項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)

? 提升濟(jì)南旅游品質(zhì)，引領(lǐng)和拓展?jié)现苓呅蓍e度假發(fā)展新模式

? 加快實(shí)現(xiàn)周邊城際旅游由觀光旅游向休閑度假的轉(zhuǎn)變

? 打造當(dāng)?shù)匚幕懈叨司C合旅游休閑度假的旗艦產(chǎn)品

? 打造復(fù)合型、體驗(yàn)型的生態(tài)休閑度假新地標(biāo)

? 社區(qū)型：占地廣闊，自然資源

和人文資源豐富，包括了幾乎

所有旅游項(xiàng)目；

? 度假型：占地規(guī)模較小，建筑

特色突出，要求周邊具有非常

優(yōu)越的自然景觀；

? 主題型：占地規(guī)模較小，特色

突出、主題 鮮明；

開發(fā)模式

開發(fā)模式

順 應(yīng) 以休閑度假需求為主的八大需求

休閑度假市場 康療養(yǎng)生市場

高端度假市場 家庭度假市場

文化旅游市場 傳統(tǒng)觀光市場

四大資源

自然資源 人文資源

旅游資源 山體資源

整 合

以休閑度假產(chǎn)品為主的六大產(chǎn)品

會(huì)議中心等商務(wù)產(chǎn)品 山體客棧等度假產(chǎn)品

礦泉SPA等康療產(chǎn)品 山體車道等體育產(chǎn)品

山體公園等旅游產(chǎn)品 山地院落等養(yǎng)生產(chǎn)品

開 發(fā)

項(xiàng) 目

亮 點(diǎn)

婚紗拍攝基地

9. 藝術(shù)客棧

10. 養(yǎng)生書齋

11. 江楓漁火垂釣婚紗拍攝基地

9. 藝術(shù)客棧

10. 養(yǎng)生書齋

11. 江楓漁火垂釣

主題文化板塊

? 錦云書院

? 藝術(shù)客棧

? 齊魯文化源遠(yuǎn)流長，現(xiàn)開發(fā)具有傳統(tǒng)特色的

文化主題園

? 打造文化書院，滿足現(xiàn)代人對傳統(tǒng)文化的好

奇，增進(jìn)了解

? 定期在書院舉辦文化展，邀請各界文化名流

進(jìn)行交流，借以宣傳傳統(tǒng)文化之美

錦云書院

藝術(shù)客棧

商務(wù)度假板塊

? 高端企業(yè)會(huì)所

? 國際養(yǎng)生院落

? 國際康療中心

? 高端山地SPA

高端企業(yè)會(huì)所

借鑒特色會(huì)所形態(tài)，結(jié)合臨

湖自然環(huán)境，以當(dāng)?shù)仫L(fēng)情建

筑等設(shè)施為載體，打造具有

融入自然文化藝術(shù)修養(yǎng)的、

最美的親水會(huì)所。

產(chǎn)品定位：

以中醫(yī)藥養(yǎng)生理念為主題的健康養(yǎng)生度假基地。

產(chǎn)品特色：

針對此區(qū)域具有國際化、高端化養(yǎng)生需求的世

界政要、外交官等，打造具有中國文化特色的、

融合中醫(yī)藥養(yǎng)生文化精髓的針灸、推拿、按摩

等養(yǎng)生保健手法的國際性養(yǎng)生品牌。

國際養(yǎng)生

院落

?產(chǎn)品定位：

面向海西高端客群的集世界先進(jìn)技術(shù)的健康體檢、健康管理、

健康養(yǎng)護(hù)中心

? 產(chǎn)品特色：

引進(jìn)世界先進(jìn)的健康檢測設(shè)備，致力于為顧客尤其是為老年人提供

中西醫(yī)全方位的身體健康檢測。

聘請歐美知名健康管理專家，為顧客度身建立個(gè)人健康檔案、健康

檢測報(bào)告、健康評估 、醫(yī)療保健等，以及其它生活方式的專業(yè)意見。

國際康療中心

高端山地SPA

? 作為國際會(huì)展區(qū)的配套項(xiàng)目，是具有國際專業(yè)水準(zhǔn)的、最豪華頂尖的SPA保健水療中心。

? 開發(fā)特色礦泉水療、健康護(hù)理等產(chǎn)品，引進(jìn)世界頂級的SPA療程設(shè)備。

? 以極臻完美的園林設(shè)計(jì)+世界頂級的SPA療程設(shè)備吸引高端商務(wù)人士。

運(yùn)動(dòng)休閑板塊

? 戶外攀巖練習(xí)場

? 拓展訓(xùn)練基地

? 山體自行車道

戶外極限攀巖

極限運(yùn)動(dòng)往往給人帶來血脈噴

張的感官刺激，攀巖則更是力

量和技巧的完美結(jié)合

以“團(tuán)隊(duì)文化”主題的團(tuán)隊(duì)拓展訓(xùn)練基地，打造一個(gè)具有冒險(xiǎn)氛

圍的集科普教育、娛樂體驗(yàn)、團(tuán)隊(duì)訓(xùn)練等功能于一體的訓(xùn)練基地。

戶外拓展

生態(tài)體驗(yàn)板塊

? 生態(tài)有機(jī)農(nóng)場

?復(fù)古馬場

生態(tài)有機(jī)農(nóng)場

? 依托生態(tài)田園般的自然鄉(xiāng)村環(huán)境，以當(dāng)?shù)靥厣r(nóng)業(yè)資源為基

礎(chǔ)，向城市居民提供安全健康的農(nóng)產(chǎn)品和滿足都市人群對品

質(zhì)鄉(xiāng)村生活方式的參與體驗(yàn)式消費(fèi)需求

復(fù)

古

馬

場

清透的陽光下，駿馬挺立在風(fēng)中，遺世而獨(dú)立，它們淳樸溫順而又充滿蓬勃的生命力；

做最彪悍的騎手，靜靜坐于馬背，呼吸清冽的新鮮空氣，遠(yuǎn)望白霧籠罩郁郁山邊，近看綠樹野草爛漫搖曳，輕撫馬兒垂頭長頸，

和自然一起安靜呼吸。

項(xiàng)目總體定位

第三部分：

項(xiàng)目意義

? 開發(fā)價(jià)值

在生態(tài)旅游正日益成為人們的消費(fèi)

時(shí)尚的同時(shí)，通過企業(yè)的開發(fā)管理，

把無序的、自發(fā)的休閑旅游方式變

為有序的、有組織的開發(fā)，引導(dǎo)人

們重視生態(tài)資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境，

真正實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧共生。

從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)角度看，旅游業(yè)是與其它產(chǎn)業(yè)關(guān)

聯(lián)度最大的行業(yè)之一，旅游業(yè)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢

獻(xiàn)的“乘數(shù)效應(yīng)”十分明顯，所以各級政府

都把發(fā)展旅游業(yè)看作是拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長的

重要產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)體系中的所站比例越

來越大。本項(xiàng)目的開發(fā)將生態(tài)旅游帶上一個(gè)

新的臺(tái)階。

開

發(fā)

價(jià)

值

生態(tài)保護(hù) 旅游經(jīng)濟(jì) 群眾受益

周邊的市民的周末休閑提供一個(gè)最佳選擇，

一個(gè)健康、娛樂的活動(dòng)場所，一種新的、健

康的生活方式，豐富市民的生活內(nèi)容，為久

居城市的腦力勞動(dòng)者、企業(yè)的經(jīng)營者、經(jīng)常

應(yīng)酬于燈紅酒綠之間的人們提供最佳的釋放

地，也為久疏親情人們提供溝通的橋梁。

感 謝 指 導(dǎo)