主辦：泰和泰律師事務(wù)所

編輯：馮思然 賀鵬 晉長(zhǎng)明 劉濤 鐘俊芳 張毅

房地產(chǎn)

法律信息簡(jiǎn)報(bào)

2022 年 第 11 期

TAHOTA LAW FIRM

房地產(chǎn)法律信息簡(jiǎn)報(bào)

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目錄 CONTENTS

新法規(guī)速遞

行業(yè)政策

行業(yè)新聞

案例聚焦

實(shí)務(wù) Q&A

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? 新法規(guī)速遞

1、“兩高”聯(lián)合發(fā)布辦理危害生產(chǎn)安全刑事案件相關(guān)司法解釋

12 月 15 日，最高法網(wǎng)站公布《最高人民法院 最高人民檢察院關(guān)于辦理危害生產(chǎn)安全

刑事案件適用法律若干問(wèn)題的解釋（二）》，自 2022 年 12 月 19 日起施行。

《解釋（二）》共十二條，規(guī)定了強(qiáng)令、組織他人違章冒險(xiǎn)作業(yè)罪的行為方式，明確令

他人違章冒險(xiǎn)作業(yè)行為以及冒險(xiǎn)組織作業(yè)行為的具體情形；規(guī)定了《刑法修正案（十一）》

增設(shè)的危險(xiǎn)作業(yè)罪的犯罪主體范圍和具體行為認(rèn)定，明確無(wú)正當(dāng)理由故意不執(zhí)行、采用虛構(gòu)

事實(shí)或者行賄等不正當(dāng)手段規(guī)避、干擾執(zhí)行停產(chǎn)停業(yè)、停止施工等行政決定、命令的屬于危

險(xiǎn)作業(yè)行為?！督忉專ǘ愤€對(duì)安全評(píng)價(jià)中介組織人員提供虛假證明文件和出具證明文件

重大失實(shí)問(wèn)題規(guī)定了較低的定罪標(biāo)準(zhǔn)。

2、《不動(dòng)產(chǎn)登記法》公開(kāi)征求意見(jiàn) 明確將居住權(quán)等納入登記范圍

10 月 30 日，自然資源部網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于<不動(dòng)產(chǎn)登記法>（征求意見(jiàn)稿）公開(kāi)征求意見(jiàn)

的公告》，意見(jiàn)反饋截止時(shí)間為 11 月 29 日。

征求意見(jiàn)稿共九章 126 條，主要規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)和人員、登記簿和權(quán)屬證書、登記程序、

權(quán)利登記、其他登記、信息安全與利用等。征求意見(jiàn)稿強(qiáng)調(diào)了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定效力和公

信力，明確登記簿是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)；意見(jiàn)稿在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的基

礎(chǔ)上，進(jìn)一步將《民法典》規(guī)定的居住權(quán)、探礦權(quán)和采礦權(quán)、取水權(quán)、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)等納入登

記范圍；意見(jiàn)稿還完善了抵押權(quán)登記、查封登記等，特別是最高額抵押權(quán)登記、輪候查封登

記、預(yù)查封登記等登記行為的規(guī)則和效力；此外，意見(jiàn)稿還對(duì)利用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)賦能不動(dòng)

產(chǎn)登記等作出規(guī)范。

3、《民法典》合同編通則解釋公開(kāi)征求意見(jiàn)

11 月 4 日，最高人民法院網(wǎng)站發(fā)布《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>

合同編通則部分的解釋（征求意見(jiàn)稿）》，意見(jiàn)反饋截止時(shí)間為 11 月 20 日。

《解釋》共九部分七十三條，總體依照《民法典》合同編通則的結(jié)構(gòu)撰寫，吸納了實(shí)務(wù)

經(jīng)驗(yàn)，特別對(duì)締約過(guò)失賠償范圍、合同訂立中第三人責(zé)任、預(yù)約合同、格式條款、刑民交叉、

合同效力、以物抵債、情勢(shì)變更、保全、違約顯著輕微時(shí)約定解除權(quán)的行使限制、違約金酌

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減等一系列焦點(diǎn)問(wèn)題做出解釋。其中，《解釋》明確，未實(shí)際重復(fù)使用并非法院認(rèn)定不屬于

格式條款的充分條件；合同當(dāng)事人不得約定排除情勢(shì)變更條款的適用；違約程度顯著輕微，

不影響非違約方合同目的的實(shí)現(xiàn)，解除合同顯失公平時(shí)，不支持約定解除權(quán)的行使。

4、《上海市住房租賃條例（草案）》公開(kāi)征求意見(jiàn)

11 月 3 日，上海人大網(wǎng)站發(fā)布《上海市住房租賃條例（草案）》并公開(kāi)征求意見(jiàn)，意

見(jiàn)反饋截止時(shí)間為 11 月 16 日。

《條例》共七章六十五條，主要內(nèi)容包括健全治理機(jī)制、規(guī)范租賃行為、加強(qiáng)市場(chǎng)主體

管理、突出民生保障、堅(jiān)持服務(wù)監(jiān)管并重等方面?！稐l例》明確，出租住房廚房、衛(wèi)生間、

陽(yáng)臺(tái)、貯藏室以及其他非居住空間不得單獨(dú)出租用于居住，禁止群租；出租人不得采取停止

供水、供電、供熱、供燃?xì)庖约捌渌室饨档头?wù)標(biāo)準(zhǔn)等方式，或者采取暴力、威脅等非法

方式，強(qiáng)迫承租人變更、解除住房租賃合同，提前收回租賃住房。《條例》還強(qiáng)調(diào)加大對(duì)個(gè)

人“二房東”及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和住房租賃企業(yè)的監(jiān)管力度。

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? 行業(yè)政策

1、住建部《關(guān)于印發(fā)<建筑工人簡(jiǎn)易勞動(dòng)合同（示范文本）>的通知》

12 月 30 日，為規(guī)范建筑用工管理，保障建筑工人合法權(quán)益，更好地為建筑企業(yè)和建筑

工人簽訂勞動(dòng)合同提供指導(dǎo)服務(wù)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人力資源社會(huì)保障部根據(jù)《中華人民

共和國(guó)勞動(dòng)法》《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法》《中華人民共和國(guó)建筑法》《中華人民共和

國(guó)勞動(dòng)合同法實(shí)施條例》《保障農(nóng)民工工資支付條例》等法律法規(guī)及有關(guān)政策規(guī)定，制定了

《建筑工人簡(jiǎn)易勞動(dòng)合同(示范文本)》，供建筑企業(yè)和建筑工人簽訂勞動(dòng)合同時(shí)參考。

示范文本共九條，簡(jiǎn)要約定了勞動(dòng)合同的類別、期限、試用期、工作崗位、工作地點(diǎn)、

工作內(nèi)容和工作時(shí)間、工資和支付方式、甲方的權(quán)利和義務(wù)、乙方的權(quán)利和義務(wù)、勞動(dòng)紀(jì)律、

勞動(dòng)合同的解除和終止、勞動(dòng)爭(zhēng)議處理等方面內(nèi)容。

2、中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議：以“三保”助房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展

近日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在京召開(kāi)，部署 2023 年經(jīng)濟(jì)工作，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出多項(xiàng)要

求。

會(huì)議指出，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”各項(xiàng)工

作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資

產(chǎn)負(fù)債狀況等，系中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次就房地產(chǎn)提出“三保”政策。會(huì)議還強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)

對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的重要性，提出要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年

人等住房問(wèn)題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。

3、證監(jiān)會(huì)調(diào)整優(yōu)化 5 大措施支持房企股權(quán)融資

證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站 11 月 28 日消息，證監(jiān)會(huì)易會(huì)滿主席表示，在支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面，

證監(jiān)會(huì)決定調(diào)整優(yōu)化 5 項(xiàng)措施，并自即日起施行。

一是恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資。二是恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融

資。三是調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策。四是進(jìn)一步發(fā)揮 REITs 盤活房企存量資產(chǎn)

作用，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs。

五是積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募

股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、

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基礎(chǔ)設(shè)施等。

4、住建部擬修訂《建筑工程建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)》

11 月 4 日，住建部網(wǎng)站發(fā)布《建筑工程建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)（征求意見(jiàn)稿）》，意見(jiàn)反

饋截止時(shí)間為 11 月 30 日。

《標(biāo)準(zhǔn)》適用于新建、擴(kuò)建、改建的建筑工程從立項(xiàng)審批、設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、房

屋銷售、房屋使用、征收拆除的建筑面積計(jì)算?！稑?biāo)準(zhǔn)》明確了一系列建筑結(jié)構(gòu)術(shù)語(yǔ)，明確

了建筑面積計(jì)算的必要條件以及計(jì)算的具體規(guī)定。

5、北京擬修訂住房租賃領(lǐng)域三件合同示范文本

11 月 7 日，北京市住建委網(wǎng)站發(fā)布《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經(jīng)紀(jì)服

務(wù)合同》《北京市房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》示范文本（征求意見(jiàn)稿），意見(jiàn)反饋截止時(shí)間為

11 月 14 日。

修訂稿主要修訂內(nèi)容如下：（一）強(qiáng)調(diào)出租、承租住房應(yīng)當(dāng)遵守的相關(guān)規(guī)定和要求。明

確簽訂住房租賃合同前，出租人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀住房出租須知，承租人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀租賃住房

使用須知。（二）刪除原合同條文中的不常用信息。例如出租人、承租人基本信息處的“郵

編”。（三）根據(jù)近年來(lái)立法情況更新相關(guān)法律依據(jù)。例如將法律依據(jù)中《中華人民共和國(guó)

合同法》調(diào)整為《中華人民共和國(guó)民法典》，并增加了《北京市住房租賃條例》。

6、住建部同意北京市推行工程領(lǐng)域部分證書電子證照

11 月 10 日，住建部網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于同意北京市推行部分證書電子證照的函》。文件提

出，同意北京市對(duì)本市核發(fā)的工程勘察資質(zhì)證書、工程設(shè)計(jì)資質(zhì)證書、二級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師

注冊(cè)執(zhí)業(yè)證書和二級(jí)注冊(cè)建筑師注冊(cè)證書推行電子證照。

文件要求北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)應(yīng)確保二級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師注冊(cè)執(zhí)業(yè)證書、二級(jí)

注冊(cè)建筑師注冊(cè)證書電子證照符合《全國(guó)一體化在線政務(wù)服務(wù)平臺(tái) 電子證照 勘察設(shè)計(jì)注冊(cè)

工程師注冊(cè)執(zhí)業(yè)證書》、《全國(guó)一體化在線政務(wù)服務(wù)平臺(tái)電子證照注冊(cè)建筑師注冊(cè)證書》標(biāo)

準(zhǔn)，并做好證書數(shù)據(jù)與住建部相關(guān)管理系統(tǒng)對(duì)接工作。

7、支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展“金融 16 條”正式公布

中國(guó)人民銀行網(wǎng)站 11 月 23 日正式發(fā)布《中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)

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關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》。（“金融 16 條”）

《通知》要求加大住房租賃金融支持力度。優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)為各

類主體收購(gòu)、改建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于住房租賃提供資金支持；拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化融資渠

道。支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債券和擔(dān)保債券等直接融資產(chǎn)品，專項(xiàng)用于租賃住房建設(shè)和

經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于增加住房租賃開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款

和經(jīng)營(yíng)性貸款投放。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

8、五部門：不得以年齡為由“一刀切”清退大齡農(nóng)民工

11 月 18 日，中國(guó)政府網(wǎng)公布《人力資源社會(huì)保障部 國(guó)家發(fā)展改革委 財(cái)政部 農(nóng)業(yè)農(nóng)

村部 國(guó)家鄉(xiāng)村振興局 關(guān)于進(jìn)一步支持農(nóng)民工就業(yè)創(chuàng)業(yè)的實(shí)施意見(jiàn)》。

《意見(jiàn)》圍繞五方面提出十六項(xiàng)措施，提出要全面落實(shí)社保費(fèi)緩繳、穩(wěn)崗返還、留工培

訓(xùn)補(bǔ)助、社會(huì)保險(xiǎn)補(bǔ)貼等政策，結(jié)合實(shí)際實(shí)行“免申即享”“直補(bǔ)快辦”，重點(diǎn)支持農(nóng)民工

就業(yè)集中的建筑業(yè)、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)企業(yè)渡過(guò)難關(guān)，健全勞務(wù)協(xié)作機(jī)制，對(duì)組織農(nóng)民工外出

務(wù)工數(shù)量較多、成效較好的人力資源服務(wù)機(jī)構(gòu)，按規(guī)定給予就業(yè)創(chuàng)業(yè)服務(wù)補(bǔ)助等?！兑庖?jiàn)》

還提出，允許失業(yè)農(nóng)民工在常住地、就業(yè)地、參保地進(jìn)行失業(yè)登記，不得以年齡為由“一刀

切”清退大齡農(nóng)民工。

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? 行業(yè)新聞

1、中央新聞：國(guó)常會(huì)：推進(jìn)保交樓專項(xiàng)借款盡快全面落到項(xiàng)目

李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署抓實(shí)抓好穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策和接續(xù)措施全面落地

見(jiàn)效，鞏固經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向上基礎(chǔ)。會(huì)議指出，穩(wěn)定和擴(kuò)大消費(fèi)。支持平臺(tái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，

保障電商、快遞網(wǎng)絡(luò)暢通。落實(shí)因城施策支持剛性和改善性住房需求的政策。推進(jìn)保交樓專

項(xiàng)借款盡快全面落到項(xiàng)目，激勵(lì)商業(yè)銀行新發(fā)放保交樓貸款，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

2、深圳市人大常委會(huì)：因房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管模式變化 深圳擬暫停適用《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)

讓條例》

11 月 9 日，深圳市人大常委會(huì)網(wǎng)站發(fā)布《暫時(shí)停止適用<深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例>

有關(guān)規(guī)定的決定（草案）》，意見(jiàn)反饋截止時(shí)間為 11 月 16 日。

就全國(guó)而言，商品房預(yù)售資金監(jiān)管分為行政監(jiān)管和金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管兩種模式。行政監(jiān)管要

求政府與商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)管協(xié)議，由政府對(duì)預(yù)售資金的使用進(jìn)行審核、監(jiān)

管；金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管要求商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)管協(xié)議，由商業(yè)銀行對(duì)預(yù)售資金的

使用進(jìn)行全流程監(jiān)督。深圳商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式屬于后者。2022 年 1 月 26 日，住建部、

人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)等三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)》），明確全

國(guó)統(tǒng)一實(shí)行預(yù)售資金行政監(jiān)管模式。為依法依規(guī)推進(jìn)預(yù)售款監(jiān)管模式改革、確保依法行政，

深圳市人大擬對(duì)《轉(zhuǎn)讓條例》相關(guān)條款進(jìn)行修訂或者暫停適用。

3、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局：11 月份商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體延續(xù)降勢(shì)

2022 年 11 月份，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，一線城市同比漲幅回落、二三

線城市同比降勢(shì)趨緩。

一、一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅略擴(kuò)，二三線城市環(huán)比降幅收窄或與上月相

同。

11 月份，70 個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有 51 個(gè)，比上月減少

7 個(gè)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有 62 個(gè)，個(gè)數(shù)與上月相同。

11 月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降 0.2%和 0.4%，降幅

比上月均擴(kuò)大 0.1 個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降 0.2%

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和 0.4%，降幅比上月均收窄 0.1 個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降 0.3%，

降幅比上月收窄 0.1 個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降 0.5%，降幅與上月相同。

二、一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅回落，二三線城市同比降勢(shì)趨緩

11 月份，70 個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比下降城市分別有 51

個(gè)和 64 個(gè)，個(gè)數(shù)均與上月相同。

11 月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲 2.5%和 1.2%，漲幅

比上月均回落 0.1 個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降 1.2%，降幅比上月

收窄 0.1 個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格同比下降 3.2%，降幅與上月相同。三線城市新建商

品住宅銷售價(jià)格同比下降 3.9%，降幅與上月相同；二手住宅銷售價(jià)格同比下降 4.8%，降幅

比上月擴(kuò)大 0.1 個(gè)百分點(diǎn)。

4、中房研協(xié)：第 13 屆中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇成功召開(kāi)

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊在論壇上表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的深度調(diào)整，

在多方面政策的作用下，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體向好的大背景下，有望走出低谷，進(jìn)入市場(chǎng)規(guī)模相

對(duì)小一些、平穩(wěn)發(fā)展的階段。馮俊認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)是以住房為主要產(chǎn)品，而住房的長(zhǎng)期需

求取決于人口和收入。收入增長(zhǎng)是長(zhǎng)期的趨勢(shì)，隨著收入的提高，居民對(duì)美好居住生活的需

求也在不斷增長(zhǎng)；人口增長(zhǎng)在全國(guó)范圍里可能會(huì)逐漸停滯，但在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，人口向城市

流動(dòng)，尤其向中心城市、都市圈流動(dòng)，仍會(huì)不斷提出住房需求。人民群眾對(duì)美好居住生活的

需求是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和需求不足的雙重壓力并沒(méi)有

完全消除，但是有理由相信，明天一定會(huì)更美好。

會(huì)上，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松，就中國(guó)房地產(chǎn)深度調(diào)整后的

未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了展望；中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|，分享了

綠城應(yīng)對(duì)行業(yè)周期變化的看法和做法，表示將立足長(zhǎng)遠(yuǎn)、堅(jiān)持全品質(zhì)高質(zhì)量發(fā)展；上海易居

房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、易居企業(yè)集團(tuán) CEO 丁祖昱，分析了房地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式的發(fā)展趨勢(shì)；

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司司長(zhǎng)田國(guó)民，對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達(dá)峰實(shí)施方案作了解讀；中國(guó)

建設(shè)銀行住房金融與個(gè)人信貸部總經(jīng)理梁海燕，就金融創(chuàng)新如何助力探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式

進(jìn)行了分享；綠城管理集團(tuán)執(zhí)行董事兼 CEO、輕資產(chǎn)聯(lián)盟首屆輪值主席李軍，發(fā)布了《輕啟

未來(lái)——輕資產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)展報(bào)告》。

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? 案例聚焦

房屋買賣中“跳單”如何認(rèn)定？

【基本案情】

王女士購(gòu)入涉案別墅的價(jià)款為 960 萬(wàn)元。后王女士欲出售該別墅，遂與某房產(chǎn)中介公司

簽訂了《獨(dú)家包銷合同》，合同明確約定獨(dú)家包銷期限從 2021 年 12 月 1 日起至 2021 年 12

月 31 日止；委托交易價(jià)格（扣除中介費(fèi)后實(shí)收）不得低于 1550 萬(wàn)元；交易成功后，王女士

將按成交價(jià)的 1.5%向房產(chǎn)中介公司支付中介服務(wù)費(fèi)等。

《獨(dú)家包銷合同》簽訂后，房產(chǎn)中介公司向梁先生推介涉案別墅。梁先生在中介人員帶

領(lǐng)下，先后兩次到現(xiàn)場(chǎng)看房，對(duì)房子表示滿意，且在房產(chǎn)中介公司引薦下，與王女士見(jiàn)面洽

談交易事項(xiàng)。其間，梁先生還與房產(chǎn)中介公司簽訂了《居間服務(wù)協(xié)議書》，約定交易成功后，

梁先生將按成交價(jià)的 1.5%向房產(chǎn)中介公司支付中介服務(wù)費(fèi)。之后，梁先生對(duì)涉案別墅出價(jià)

至 1500 萬(wàn)元，但王女士不同意調(diào)低售價(jià)。在獨(dú)家包銷合同期限屆滿前，雙方未達(dá)成交易。

今年 1 月，中介人員先后詢問(wèn)王女士與梁先生是否有繼續(xù)交易的意向：梁先生于 1 月 7

日表示不再購(gòu)買涉案別墅；王女士于 1 月 25 日表示將價(jià)款提至不低于 1600 萬(wàn)元。1 月 26

日，王女士與梁先生就涉案別墅簽訂了交易價(jià)格僅為 930 萬(wàn)元的《存量房買賣合同》，并順

利完成交易過(guò)戶手續(xù)。根據(jù)梁先生提交的證據(jù)，雙方是在另一家中介公司的工作人員協(xié)助下

完成交易過(guò)戶手續(xù)，但買賣雙方并未與該房產(chǎn)中介公司簽訂房屋買賣三方協(xié)議，梁先生也僅

支付了 1 萬(wàn)元作為服務(wù)報(bào)酬。房產(chǎn)中介公司知悉后上述情況后提起訴訟，主張王女士與梁先

生上述行為構(gòu)成“跳單”，要求王女士、梁先生二人分別向其支付中介服務(wù)費(fèi) 23 萬(wàn)元。

【裁判觀點(diǎn)】

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)民法典》第九百六十五條規(guī)定，委托人在接受中

介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)

當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。即禁止“跳單”。本案中，按照《獨(dú)家包銷合同》約定，房產(chǎn)中介公

司未能在獨(dú)家包銷期滿前促成房屋買賣交易，無(wú)權(quán)獲取中介報(bào)酬。但本案交易雙方在獨(dú)家包

銷期滿后不到一個(gè)月即達(dá)成交易，交易價(jià)格不但比賣家放盤價(jià)少了 620 萬(wàn)元，同時(shí)比獨(dú)家包

銷期間買家最后提出的交易價(jià)少了 570 萬(wàn)元，甚至比賣家購(gòu)入價(jià)還低 30 萬(wàn)元，且買賣雙方

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經(jīng)一、二審法院多次釋明均拒絕提供交易流水，此外，另一家房產(chǎn)中介公司僅收取 1 萬(wàn)元的

報(bào)酬顯著低于廣州市中介服務(wù)費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，以上種種不合常理的交易行為，實(shí)難以讓法院

采納買賣雙方不存在“跳單”行為的主張，因此判令買賣雙方應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)中介公司支付報(bào)酬。

廣州市增城區(qū)人民法院一審判決，王女士、梁先生分別向房產(chǎn)中介公司支付中介服務(wù)費(fèi)

11 萬(wàn)元，駁回房產(chǎn)中介公司其他訴訟請(qǐng)求。王女士、梁先生不服，分別提起上訴。

廣州中院二審判決，駁回上訴，維持原判。

【焦點(diǎn)解析】

跳單”是一種行業(yè)俗語(yǔ)，指委托人與中介公司訂立委托協(xié)議并接受中介人服務(wù)后，為少

交或不交中介費(fèi)，利用中介人提供的資源信息或服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接與相對(duì)人訂立合同。

為保障中介人的合法權(quán)益，約束違背契約精神的不誠(chéng)信行為，民法典第九百六十五條對(duì)“跳

單”行為進(jìn)行了法律規(guī)制。

在中介公司勤勉履責(zé)的前提下，買賣雙方應(yīng)當(dāng)恪守中介服務(wù)合同的約定，支付中介報(bào)酬

或者支付中介公司從事中介服務(wù)支出的必要費(fèi)用，不應(yīng)當(dāng)利用中介公司提供的交易機(jī)會(huì)和媒

介服務(wù)，為逃避支付中介費(fèi)，故意繞開(kāi)中介公司私下交易。買賣雙方“跳單”的行為，是不

尊重中介公司的勞動(dòng)成果、有悖于民法典中誠(chéng)實(shí)守信原則的違約行為。另外，“跳單”行為

可能增加房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)，如買家“一房二賣”等，買賣雙方最終可能既要支付中介報(bào)酬，還

要卷入房屋買賣合同糾紛中，最終可能在時(shí)間、精力、金錢等多方面得不償失。

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? 實(shí)務(wù) Q&A

【說(shuō)明】以下為近期服務(wù)律師接到的一些具有實(shí)操性的問(wèn)題，不定期匯總?cè)缦拢?/p>

Q：開(kāi)發(fā)商樓盤“爛尾”，是否可以由開(kāi)發(fā)商歸還房貸？

A：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》相關(guān)規(guī)定及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合

同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條、第二十一條的規(guī)定及商品房買賣合同相關(guān)

條款的約定，開(kāi)發(fā)商在合同約定的最后期限內(nèi)無(wú)法交房，購(gòu)房人有權(quán)要求解除合同。解除合

同后開(kāi)發(fā)商應(yīng)將原告交付的首付款返還給購(gòu)房人，另外購(gòu)房人向銀行支付的銀行按揭貸款應(yīng)

由開(kāi)發(fā)商返還給原告，未支付部分由開(kāi)發(fā)商向銀行支付。

Q：業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)能否作為開(kāi)發(fā)商交房的前置條件？

A：業(yè)主未接到開(kāi)發(fā)商收房通知，前去辦理收房手續(xù)時(shí)，開(kāi)發(fā)商委托交房辦證的物業(yè)公

司卻要求業(yè)主先支付物業(yè)費(fèi)及滯納金，雙方由此產(chǎn)生爭(zhēng)議，導(dǎo)致未能完成房屋交付。

依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人雙方均具有法律約束力。商品房買賣合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意

思表示，為合法有效合同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。開(kāi)發(fā)商在通知業(yè)主收房時(shí)

存在工作疏漏，業(yè)主也存在怠于收房的事實(shí)。而開(kāi)發(fā)商委托辦理交樓辦證手續(xù)的物業(yè)公司以

業(yè)主須先支付拖欠的物業(yè)費(fèi)及滯納金作為交房的前置條件，顯然于法無(wú)據(jù)，且與合同約定相

悖，損害了業(yè)主的合法權(quán)益。綜合合同約定、雙方在不同階段對(duì)未能交房存在的過(guò)錯(cuò)及過(guò)錯(cuò)

大小、逾期時(shí)間、未及時(shí)交房客觀上造成業(yè)主不能入住等因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原

則，綜合確定業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)不能作為開(kāi)發(fā)商交房的前置條件，否則開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)賠償業(yè)主損

失。

Q：沒(méi)簽書面租賃合同 能否向出租人主張締約過(guò)失責(zé)任？

A: 從陳先生與謝先生對(duì)于租房經(jīng)過(guò)的陳述可見(jiàn)，陳先生向謝先生發(fā)出欲租房的要約，

謝先生承諾將房屋出租給陳先生，且雙方就房屋地點(diǎn)、租金、押金等主要事宜達(dá)成一致意見(jiàn)，

陳先生依雙方約定支付了押金、租金等費(fèi)用。陳先生與謝先生之間的要約、承諾均已生效，

且法律對(duì)于房屋租賃合同采用書面形式并無(wú)強(qiáng)制性法律規(guī)定，鑒于此，法院判定陳先生與謝

先生已建立了房屋租賃合同關(guān)系，且該合同關(guān)系并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故

應(yīng)為有效合同?，F(xiàn)陳先生以雙方未簽訂書面合同為由，基于締約過(guò)失責(zé)任提起訴訟，缺乏相

應(yīng)的法律依據(jù)，故對(duì)于陳先生的全部訴訟請(qǐng)求，不應(yīng)予支持。

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Q：商業(yè)辦公用房改 LOFT 被叫停 裝修損失誰(shuí)來(lái)賠付？

A：業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定，

“房屋建筑使用者在裝修過(guò)程中，不得擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)”；《住宅室內(nèi)裝

飾裝修管理辦法》第六條規(guī)定，“裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下

列行為：（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物?...”第十七條規(guī)定，“物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照住宅

室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有本辦法第五條行為

的，或者未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)實(shí)施本辦法第六條所列行為的??，應(yīng)當(dāng)立即制止”。

Q：企業(yè)違規(guī)將承包工程交由自然人施工 是否企業(yè)承擔(dān)工傷保險(xiǎn)責(zé)任？

A：最高院認(rèn)為，建設(shè)工程領(lǐng)域具備用工主體資格的承包單位承擔(dān)其違法轉(zhuǎn)包、分包項(xiàng)

目上因工傷亡職工的工傷保險(xiǎn)責(zé)任，并不以存在法律上勞動(dòng)關(guān)系或事實(shí)上勞動(dòng)關(guān)系為前提條

件；現(xiàn)行工傷保險(xiǎn)制度確立了因工傷亡職工與承包單位之間推定形成擬制勞動(dòng)關(guān)系的規(guī)則，

即直接將違法轉(zhuǎn)包、分包的承包單位視為用工主體，并由其承擔(dān)工傷保險(xiǎn)責(zé)任。

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【附錄：《最高人民法院、最高人民檢察院關(guān)于辦理危害生產(chǎn)安全刑事案件適用法律

若干問(wèn)題的解釋（二）》、《不動(dòng)產(chǎn)登記法》征求意見(jiàn)稿、《最高人民法院關(guān)于適用<中華

人民共和國(guó)民法典>合同編通則部分的解釋（征求意見(jiàn)稿）》《上海市住房租賃條例（草案）》】

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最高人民法院 最高人民檢察院關(guān)于辦理危害生產(chǎn)安全刑事案件適用法律若干問(wèn)題的

解釋（二）

法釋〔2022〕19 號(hào)

（2022 年 9 月 19 日最高人民法院審判委員會(huì)第 1875 次會(huì)議、2022 年 10 月 25 日最高

人民檢察院第十三屆檢察委員會(huì)第一百零六次會(huì)議通過(guò)，自 2022 年 12 月 19 日起施行）

為依法懲治危害生產(chǎn)安全犯罪，維護(hù)公共安全，保護(hù)人民群眾生命安全和公私財(cái)產(chǎn)安全，

根據(jù)《中華人民共和國(guó)刑法》《中華人民共和國(guó)刑事訴訟法》和《中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)

法》等規(guī)定，現(xiàn)就辦理危害生產(chǎn)安全刑事案件適用法律的若干問(wèn)題解釋如下：

第一條明知存在事故隱患，繼續(xù)作業(yè)存在危險(xiǎn)，仍然違反有關(guān)安全管理的規(guī)定，有下列

情形之一的，屬于刑法第一百三十四條第二款規(guī)定的“強(qiáng)令他人違章冒險(xiǎn)作業(yè)”：

（一）以威逼、脅迫、恐嚇等手段，強(qiáng)制他人違章作業(yè)的；

（二）利用組織、指揮、管理職權(quán)，強(qiáng)制他人違章作業(yè)的；

（三）其他強(qiáng)令他人違章冒險(xiǎn)作業(yè)的情形。

明知存在重大事故隱患，仍然違反有關(guān)安全管理的規(guī)定，不排除或者故意掩蓋重大事故

隱患，組織他人作業(yè)的，屬于刑法第一百三十四條第二款規(guī)定的“冒險(xiǎn)組織作業(yè)”。

第二條刑法第一百三十四條之一規(guī)定的犯罪主體，包括對(duì)生產(chǎn)、作業(yè)負(fù)有組織、指揮或

者管理職責(zé)的負(fù)責(zé)人、管理人員、實(shí)際控制人、投資人等人員，以及直接從事生產(chǎn)、作業(yè)的

人員。

第三條因存在重大事故隱患被依法責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、停止施工、停止使用有關(guān)設(shè)備、設(shè)施、

場(chǎng)所或者立即采取排除危險(xiǎn)的整改措施，有下列情形之一的，屬于刑法第一百三十四條之一

第二項(xiàng)規(guī)定的“拒不執(zhí)行”：

（一）無(wú)正當(dāng)理由故意不執(zhí)行各級(jí)人民政府或者負(fù)有安全生產(chǎn)監(jiān)督管理職責(zé)的部門依法

作出的上述行政決定、命令的；

（二）虛構(gòu)重大事故隱患已經(jīng)排除的事實(shí)，規(guī)避、干擾執(zhí)行各級(jí)人民政府或者負(fù)有安全

生產(chǎn)監(jiān)督管理職責(zé)的部門依法作出的上述行政決定、命令的；

（三）以行賄等不正當(dāng)手段，規(guī)避、干擾執(zhí)行各級(jí)人民政府或者負(fù)有安全生產(chǎn)監(jiān)督管理

職責(zé)的部門依法作出的上述行政決定、命令的。

有前款第三項(xiàng)行為，同時(shí)構(gòu)成刑法第三百八十九條行賄罪、第三百九十三條單位行賄罪

等犯罪的，依照數(shù)罪并罰的規(guī)定處罰。

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認(rèn)定是否屬于“拒不執(zhí)行”，應(yīng)當(dāng)綜合考慮行政決定、命令是否具有法律、行政法規(guī)等

依據(jù)，行政決定、命令的內(nèi)容和期限要求是否明確、合理，行為人是否具有按照要求執(zhí)行的

能力等因素進(jìn)行判斷。

第四條刑法第一百三十四條第二款和第一百三十四條之一第二項(xiàng)規(guī)定的“重大事故隱

患”，依照法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及有關(guān)行政規(guī)范性文件進(jìn)行認(rèn)定。

刑法第一百三十四條之一第三項(xiàng)規(guī)定的“危險(xiǎn)物品”，依照安全生產(chǎn)法第一百一十七條

的規(guī)定確定。

對(duì)于是否屬于“重大事故隱患”或者“危險(xiǎn)物品”難以確定的，可以依據(jù)司法鑒定機(jī)構(gòu)

出具的鑒定意見(jiàn)、地市級(jí)以上負(fù)有安全生產(chǎn)監(jiān)督管理職責(zé)的部門或者其指定的機(jī)構(gòu)出具的意

見(jiàn)，結(jié)合其他證據(jù)綜合審查，依法作出認(rèn)定。

第五條在生產(chǎn)、作業(yè)中違反有關(guān)安全管理的規(guī)定，有刑法第一百三十四條之一規(guī)定情形

之一，因而發(fā)生重大傷亡事故或者造成其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成刑法第一百三十四條、第一百三

十五條至第一百三十九條等規(guī)定的重大責(zé)任事故罪、重大勞動(dòng)安全事故罪、危險(xiǎn)物品肇事罪、

工程重大安全事故罪等犯罪的，依照該規(guī)定定罪處罰。

第六條承擔(dān)安全評(píng)價(jià)職責(zé)的中介組織的人員提供的證明文件有下列情形之一的，屬于刑

法第二百二十九條第一款規(guī)定的“虛假證明文件”：

（一）故意偽造的；

（二）在周邊環(huán)境、主要建（構(gòu)）筑物、工藝、裝置、設(shè)備設(shè)施等重要內(nèi)容上弄虛作假，

導(dǎo)致與評(píng)價(jià)期間實(shí)際情況不符，影響評(píng)價(jià)結(jié)論的；

（三）隱瞞生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位重大事故隱患及整改落實(shí)情況、主要災(zāi)害等級(jí)等情況，影響評(píng)

價(jià)結(jié)論的；

（四）偽造、篡改生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位相關(guān)信息、數(shù)據(jù)、技術(shù)報(bào)告或者結(jié)論等內(nèi)容，影響評(píng)價(jià)

結(jié)論的；

（五）故意采用存疑的第三方證明材料、監(jiān)測(cè)檢驗(yàn)報(bào)告，影響評(píng)價(jià)結(jié)論的；

（六）有其他弄虛作假行為，影響評(píng)價(jià)結(jié)論的情形。

生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位提供虛假材料、影響評(píng)價(jià)結(jié)論，承擔(dān)安全評(píng)價(jià)職責(zé)的中介組織的人員對(duì)評(píng)

價(jià)結(jié)論與實(shí)際情況不符無(wú)主觀故意的，不屬于刑法第二百二十九條第一款規(guī)定的“故意提供

虛假證明文件”。

有本條第二款情形，承擔(dān)安全評(píng)價(jià)職責(zé)的中介組織的人員嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，導(dǎo)致出具的證

明文件有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，依照刑法第二百二十九條第三款的規(guī)定追究刑事責(zé)任。

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第七條承擔(dān)安全評(píng)價(jià)職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，有下列情形之一

的，屬于刑法第二百二十九條第一款規(guī)定的“情節(jié)嚴(yán)重”：

（一）造成死亡一人以上或者重傷三人以上安全事故的；

（二）造成直接經(jīng)濟(jì)損失五十萬(wàn)元以上安全事故的；

（三）違法所得數(shù)額十萬(wàn)元以上的；

（四）兩年內(nèi)因故意提供虛假證明文件受過(guò)兩次以上行政處罰，又故意提供虛假證明文

件的；

（五）其他情節(jié)嚴(yán)重的情形。

在涉及公共安全的重大工程、項(xiàng)目中提供虛假的安全評(píng)價(jià)文件，有下列情形之一的，屬

于刑法第二百二十九條第一款第三項(xiàng)規(guī)定的“致使公共財(cái)產(chǎn)、國(guó)家和人民利益遭受特別重大

損失”：

（一）造成死亡三人以上或者重傷十人以上安全事故的；

（二）造成直接經(jīng)濟(jì)損失五百萬(wàn)元以上安全事故的；

（三）其他致使公共財(cái)產(chǎn)、國(guó)家和人民利益遭受特別重大損失的情形。

承擔(dān)安全評(píng)價(jià)職責(zé)的中介組織的人員有刑法第二百二十九條第一款行為，在裁量刑罰

時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮其行為手段、主觀過(guò)錯(cuò)程度、對(duì)安全事故的發(fā)生所起作用大小及其獲利情況、

一貫表現(xiàn)等因素，綜合評(píng)估社會(huì)危害性，依法裁量刑罰，確保罪責(zé)刑相適應(yīng)。

第八條承擔(dān)安全評(píng)價(jià)職責(zé)的中介組織的人員，嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失

實(shí)，有下列情形之一的，屬于刑法第二百二十九條第三款規(guī)定的“造成嚴(yán)重后果”：

（一）造成死亡一人以上或者重傷三人以上安全事故的；

（二）造成直接經(jīng)濟(jì)損失一百萬(wàn)元以上安全事故的；

（三）其他造成嚴(yán)重后果的情形。

第九條承擔(dān)安全評(píng)價(jià)職責(zé)的中介組織犯刑法第二百二十九條規(guī)定之罪的，對(duì)該中介組織

判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照本解釋第七條、第八條的

規(guī)定處罰。

第十條有刑法第一百三十四條之一行為，積極配合公安機(jī)關(guān)或者負(fù)有安全生產(chǎn)監(jiān)督管理

職責(zé)的部門采取措施排除事故隱患，確有悔改表現(xiàn)，認(rèn)罪認(rèn)罰的，可以依法從寬處罰；犯罪

情節(jié)輕微不需要判處刑罰的，可以不起訴或者免予刑事處罰；情節(jié)顯著輕微危害不大的，不

作為犯罪處理。

第十一條有本解釋規(guī)定的行為，被不起訴或者免予刑事處罰，需要給予行政處罰、政務(wù)

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處分或者其他處分的，依法移送有關(guān)主管機(jī)關(guān)處理。

第十二條本解釋自 2022 年 12 月 19 日起施行。最高人民法院、最高人民檢察院此前發(fā)

布的司法解釋與本解釋不一致的，以本解釋為準(zhǔn)。

《不動(dòng)產(chǎn)登記法》（征求意見(jiàn)稿）

第一章 總 則

第一條【立法目的】

為明確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記行為，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，維護(hù)不

動(dòng)產(chǎn)交易安全，制定本法。

第二條【不動(dòng)產(chǎn)登記的定義】

本法所稱不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況、權(quán)利狀況和其他

法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。

本法所稱不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、海域及其建筑物、構(gòu)筑物、林木等定著物。

第三條【不動(dòng)產(chǎn)登記的類型】

不動(dòng)產(chǎn)登記包括首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)

告登記、查封登記。

第四條【不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度】

國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)部門協(xié)作，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記、交易和繳稅

線上線下一窗受理、并行辦理，充分運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)手段，優(yōu)化辦理流程，確保

登記結(jié)果真實(shí)準(zhǔn)確。

第五條【登記原則】

不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)遵循下列原則：

（一）依申請(qǐng)登記原則。不動(dòng)產(chǎn)登記依照當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行；

（二）屬地登記原則。不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理；

（三）一體登記原則。建筑物、構(gòu)筑物、林木等定著物與其所附著的土地、海域應(yīng)當(dāng)一

并登記，并保持權(quán)利主體一致；

（四）連續(xù)登記原則。未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理其他類型的不動(dòng)產(chǎn)登記。

法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。

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第六條【登記的權(quán)利類型】

下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，依法進(jìn)行登記：

（一）國(guó)家自然資源所有權(quán)；

（二）集體土地所有權(quán)；

（三）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；

（四）森林、林木的所有權(quán)和使用權(quán)；

（五）建設(shè)用地使用權(quán)；

（六）宅基地使用權(quán)；

（七）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)；

（八）居住權(quán)；

（九）地役權(quán)；

（十）抵押權(quán)；

（十一）海域使用權(quán)；

（十二）探礦權(quán)和采礦權(quán)；

（十三）取水權(quán)；

（十四）法律規(guī)定可以登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。

第七條【登記效力】

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記的，不發(fā)生

效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)自合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記的，不得對(duì)抗善意

第三人。

國(guó)家自然資源所有權(quán)、集體土地所有權(quán)根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定確定，可以依法登記。

對(duì)依據(jù)《民法典》第二百二十九條、第二百三十條、第二百三十一條規(guī)定享有的不動(dòng)產(chǎn)

物權(quán)進(jìn)行處分，依照法律規(guī)定需要辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

第八條【主管機(jī)關(guān)】

國(guó)務(wù)院自然資源主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作。

縣級(jí)以上地方人民政府自然資源主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記的監(jiān)督管理工

作。

第九條【地籍調(diào)查（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查）】

不動(dòng)產(chǎn)登記以地籍調(diào)查為基礎(chǔ)，通過(guò)地籍調(diào)查獲取不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況、權(quán)利狀況等信息。

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地籍調(diào)查成果應(yīng)當(dāng)納入地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)一管理。

第十條【不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)】

國(guó)家建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，確保國(guó)家、

省、市、縣四級(jí)登記信息的實(shí)時(shí)共享。

第十一條【不動(dòng)產(chǎn)登記信用體系】

國(guó)家建立不動(dòng)產(chǎn)登記信用體系。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)記錄、歸集、推送不動(dòng)產(chǎn)登

記領(lǐng)域相關(guān)主體信用信息，將失信信息列入嚴(yán)重失信主體名單和信用信息共享平臺(tái)。

第二章 登記機(jī)構(gòu)和人員

第十二條【登記機(jī)構(gòu)】

縣級(jí)以上人民政府自然資源主管部門是本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域

內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記工作。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以委托經(jīng)辦機(jī)構(gòu)承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記具體事務(wù)工作。

第十三條【登記管轄】

不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理；直轄市、設(shè)區(qū)的市人

民政府可以確定本級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記。行政區(qū)域變更或者不

動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職能調(diào)整的，原不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將全部不動(dòng)產(chǎn)登記資料移交相應(yīng)的不

動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記，由所跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分別辦理。不能

分別辦理的，由所跨縣級(jí)行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)商辦理；協(xié)商不成的，由共同的上一

級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)指定辦理。

國(guó)務(wù)院確定的國(guó)家重點(diǎn)林區(qū)的森林、林木和林地，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)項(xiàng)目用海，由國(guó)務(wù)院自然

資源主管部門負(fù)責(zé)登記。中央和國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地等不動(dòng)產(chǎn)登記，由國(guó)務(wù)院自然資源

主管部門會(huì)同有關(guān)機(jī)關(guān)事務(wù)主管部門規(guī)定。

第十四條【登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)】

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法履行合理審慎的審查義務(wù)，在審查中履行下列職責(zé)：

（一）查驗(yàn)申請(qǐng)材料是否齊備；

（二）查驗(yàn)申請(qǐng)材料之間及其與不動(dòng)產(chǎn)登記簿之間的內(nèi)容是否一致；

（三）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人并制作詢問(wèn)記錄；

（四）依法如實(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)。

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申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，

必要時(shí)可以實(shí)地查看。

第十五條【登記人員的執(zhí)業(yè)要求與保障】

不動(dòng)產(chǎn)登記人員應(yīng)當(dāng)具備與不動(dòng)產(chǎn)登記工作相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)能力，依法獨(dú)立履

行登記職責(zé)，任何單位或者個(gè)人不得非法干預(yù)。

不動(dòng)產(chǎn)登記審核、登簿等專門性工作由不動(dòng)產(chǎn)登記官負(fù)責(zé)。

國(guó)家設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記專業(yè)人員職稱，具體辦法由國(guó)務(wù)院人力資源和社會(huì)保障主管部

門會(huì)同自然資源主管部門規(guī)定。

國(guó)務(wù)院自然資源主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記人員的考核、管理。

第十六條【登記代理制度】

國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記代理職業(yè)資格制度。

第十七條【登記責(zé)任保險(xiǎn)】

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及其工作人員應(yīng)當(dāng)參加不動(dòng)產(chǎn)登記責(zé)任保險(xiǎn)，所需經(jīng)費(fèi)列入地方財(cái)政預(yù)

算。

第十八條【登記賠償基金】

國(guó)家設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記賠償基金，專項(xiàng)用于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤導(dǎo)致的賠償責(zé)任。

第三章 登記簿和權(quán)屬證書

第十九條【登記簿的法律效力】

不動(dòng)產(chǎn)登記簿是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登

記簿時(shí)發(fā)生效力。一經(jīng)記載，非因法定事由不得修改不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)。

因信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記事項(xiàng)而善意取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的，不因登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利錯(cuò)誤

影響其取得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。

當(dāng)事人有證據(jù)足以證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不一致且其為該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的

真實(shí)權(quán)利人，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正登記或者請(qǐng)求人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)其享有不動(dòng)產(chǎn)

權(quán)利。

第二十條【登記簿的制作與內(nèi)容】

不動(dòng)產(chǎn)登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法制作。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載下列事項(xiàng)：

（一）不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、面積、用途等自然狀況；

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（二）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來(lái)源、期限、權(quán)利變化等權(quán)利狀況；

（三）涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項(xiàng)；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿的樣式由國(guó)務(wù)院自然資源主管部門統(tǒng)一規(guī)定。

第二十一條【登記簿的編制】

不動(dòng)產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位編成，但是法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第二十二條【登記簿的形式】

不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)采用電子介質(zhì)。確實(shí)不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。

第二十三條【登記單元】

不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位。不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼。

不動(dòng)產(chǎn)單元是通過(guò)地籍調(diào)查劃定的土地、海域及其定著物構(gòu)成的權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)

立使用價(jià)值的空間。不動(dòng)產(chǎn)單元一經(jīng)劃定，未經(jīng)自然資源主管部門批準(zhǔn)，不得隨意分割、合

并或者調(diào)整邊界。

第二十四條【登記簿的保管與保存】

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的保管，并建立健全相應(yīng)的安全責(zé)任制度。采用電子

介質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的，應(yīng)當(dāng)配備專門的存儲(chǔ)設(shè)施，定期進(jìn)行異地備份，并依法采取信息網(wǎng)絡(luò)

安全防護(hù)措施。采用紙質(zhì)介質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的，應(yīng)當(dāng)配備必要的防盜、防火、防漬、防有害

生物等安全保護(hù)設(shè)施。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)永久保存。任何組織或者個(gè)人不得損毀不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)原有登記資料予以重建。

第二十五條【權(quán)屬證書】

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)與

不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記

簿為準(zhǔn)。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的選擇核發(fā)電子介質(zhì)或者紙質(zhì)介質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。

電子介質(zhì)與紙質(zhì)介質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書具有同等法律效力。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)加蓋不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記專用章。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的樣式由國(guó)務(wù)院自然資源主管部門統(tǒng)一規(guī)定。

第四章 登記程序

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第二十六條【登記程序】

申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，依照申請(qǐng)、受理、審核、登簿的程序進(jìn)行。

非依法律規(guī)定，不得增設(shè)確認(rèn)、告知、備案等前置環(huán)節(jié)。

第二十七條【依囑托登記的情形】

有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)囑托文件直接辦理不動(dòng)產(chǎn)登記：

（一）人民法院依法出具的協(xié)助執(zhí)行文書要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記的；

（二）監(jiān)察機(jī)關(guān)、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)、國(guó)家安全機(jī)關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)依法出具的協(xié)助執(zhí)

行文書要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記的；

（三）人民政府依法作出的征收或者收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的決定生效后，要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)

構(gòu)辦理注銷登記、變更登記或者轉(zhuǎn)移登記的；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)前款規(guī)定的登記事項(xiàng)存在異議的，應(yīng)當(dāng)依法向有關(guān)機(jī)關(guān)提出審查建

議，但是不停止辦理登記。

第二十八條【依職權(quán)登記的情形】

有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以直接辦理登記：

（一）因地震等自然災(zāi)害導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)滅失的注銷登記；

（二）依職權(quán)更正登記；

（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第二十九條【申請(qǐng)主體】

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自然人、法人或者非法人組織可以依法申請(qǐng)

不動(dòng)產(chǎn)登記。

當(dāng)事人委托代理人向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書。自然人

處分不動(dòng)產(chǎn)，委托代理人申請(qǐng)登記的，授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)見(jiàn)證，但是委托不

動(dòng)產(chǎn)登記代理人或者律師、授權(quán)委托書經(jīng)公證、處分土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或者土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的除外。

無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。監(jiān)護(hù)人

代為申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)提供經(jīng)公證的監(jiān)護(hù)權(quán)證明，但是父母作為未成年人監(jiān)護(hù)人、人民法院指定

監(jiān)護(hù)人以及民政部門、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)擔(dān)任監(jiān)護(hù)人的除外。

處分共有不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共

有人的同意并共同申請(qǐng)，但是共有人之間另有約定的除外。

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第三十條【申請(qǐng)方式】

申請(qǐng)人或者其代理人可以現(xiàn)場(chǎng)或者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交申請(qǐng)材料。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)同時(shí)提供現(xiàn)場(chǎng)辦理和網(wǎng)上辦理的條件。

第三十一條【共同申請(qǐng)與單方申請(qǐng)】

因買賣、抵押等申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)。

屬于下列情形之一的，可以單方申請(qǐng)：

（一）尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請(qǐng)登記的；

（二）因繼承、受遺贈(zèng)而取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；

（三）人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書或者人民政府生效的決定等導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利

設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的；

（四）權(quán)利人姓名、名稱、身份證明類型、身份證件號(hào)碼等身份信息或者自然狀況發(fā)生

變化，申請(qǐng)變更登記的；

（五）不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人依法放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請(qǐng)注銷登記的；

（六）更正登記；

（七）異議登記；

（八）預(yù)售人未按照合同約定與預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)告登記；

（九）預(yù)售商品房的預(yù)購(gòu)人依據(jù)預(yù)告登記申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的；

（十）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的其他情形。

第三十二條【申請(qǐng)材料】

當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料并對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：

（一）登記申請(qǐng)書；

（二）申請(qǐng)人的身份證明材料。委托代理人申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提交代理人的身份證明

材料和授權(quán)委托書；

（三）權(quán)屬來(lái)源等登記原因材料；

（四）本法規(guī)定的其他材料。

不動(dòng)產(chǎn)首次登記和不動(dòng)產(chǎn)界址發(fā)生變化的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等地籍調(diào)

查材料，通過(guò)權(quán)屬調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪，全面查清不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況和權(quán)屬狀況。已有地籍調(diào)

查成果能夠滿足登記要求的，不再進(jìn)行地籍調(diào)查。

法律規(guī)定未繳稅不予辦理登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交完稅證明材料。

法律沒(méi)有規(guī)定的材料不得作為登記申請(qǐng)材料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得收取。

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第三十三條【繼承或受遺贈(zèng)登記】

因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以根據(jù)人民法院生效

法律文書、告知承諾制、遺產(chǎn)管理人、公證等方式確認(rèn)繼承權(quán)并予以辦理。

申請(qǐng)人申請(qǐng)適用告知承諾制，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為符合規(guī)定的，予以受理；依法登記的，

應(yīng)當(dāng)在登記簿及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書附記欄注記承諾事項(xiàng)。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)對(duì)其承諾事項(xiàng)負(fù)責(zé)，并承

擔(dān)不實(shí)承諾的法律責(zé)任。告知承諾制適用主體、適用情形、辦理程序等，由國(guó)務(wù)院自然資源

主管部門另行規(guī)定。

第三十四條【撤回申請(qǐng)】

在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前，全體申請(qǐng)人可以撤回登記

申請(qǐng)。

第三十五條【對(duì)申請(qǐng)的處理】

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料，應(yīng)當(dāng)分別按照下列情況辦理：

（一）屬于登記職責(zé)范圍，申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式，或者申請(qǐng)人按照要求提交全

部補(bǔ)正申請(qǐng)材料的，應(yīng)當(dāng)受理，并書面告知申請(qǐng)人；

（二）申請(qǐng)材料存在可以當(dāng)場(chǎng)更正的錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正。申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更

正后，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請(qǐng)人；

（三）申請(qǐng)人通過(guò)網(wǎng)絡(luò)申請(qǐng)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)告知申請(qǐng)人受理結(jié)果；

（四）申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書面告知不予受理，并一次性

告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容；

（五）申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書面告知申請(qǐng)人不予受理，

并告知申請(qǐng)人向有管轄權(quán)的登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場(chǎng)書面告知申請(qǐng)人不予受理的，視為受理。

第三十六條【受理時(shí)間】

申請(qǐng)人現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記并被不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理的，申請(qǐng)日即為受理時(shí)間。申請(qǐng)人

通過(guò)網(wǎng)絡(luò)提交申請(qǐng)并被不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理的，以電子數(shù)據(jù)被不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)指定的信息系

統(tǒng)接受并且能夠檢索識(shí)別的時(shí)間為受理時(shí)間。

申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，申請(qǐng)人補(bǔ)正之日為受理時(shí)間。

第三十七條【詢問(wèn)】

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的申請(qǐng)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人以下內(nèi)容，并制作詢問(wèn)記錄：

（一）申請(qǐng)登記的事項(xiàng)是否是申請(qǐng)人的真實(shí)意思表示；

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（二）申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)是否存在共有人；

（三）存在異議登記的，申請(qǐng)人是否知悉存在異議登記的情況；

（四）其他必要內(nèi)容。

第三十八條【查驗(yàn)】

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)后，按照下列要求進(jìn)行查驗(yàn)：

（一）申請(qǐng)人、代理人的身份證明材料及授權(quán)委托書與申請(qǐng)主體是否一致；

（二）權(quán)屬來(lái)源等登記原因材料與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致；

（三）不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等地籍調(diào)查成果是否完備，權(quán)屬是否清楚、界址是否清晰、面

積是否準(zhǔn)確；

（四）申請(qǐng)登記的材料是否符合不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的要求；

（五）法律規(guī)定未繳稅不予辦理登記的，提交的完稅結(jié)果材料是否齊全。

第三十九條【實(shí)地查看】

屬于下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)地查看，填寫并保存實(shí)地查看記錄：

（一）在建建筑物抵押權(quán)登記，查看抵押的在建建筑物建造情況；

（二）因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記，查看不動(dòng)產(chǎn)滅失情況。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第四十條【應(yīng)當(dāng)公告的情形】

有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前進(jìn)行公告，

但是涉及國(guó)家秘密的除外：

（一）政府組織的集體土地所有權(quán)登記；

（二）宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，土

地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的首次登記；

（三）采用告知承諾制確認(rèn)繼承權(quán)的轉(zhuǎn)移登記；

（四）依職權(quán)更正登記、依職權(quán)注銷登記；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

公告應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站或者不動(dòng)產(chǎn)所在地等指定場(chǎng)所進(jìn)行，公告期不少于

十五個(gè)工作日。公告期滿無(wú)異議或者異議不成立的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

第四十一條【公告的內(nèi)容】

不動(dòng)產(chǎn)登記公告的主要內(nèi)容包括：

（一）擬登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的姓名或者名稱；

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（二）擬登記的不動(dòng)產(chǎn)坐落、面積、用途、權(quán)利類型等；

（三）提出異議的期限、方式和受理機(jī)構(gòu)；

（四）需要公告的其他事項(xiàng)。

第四十二條【登簿】

經(jīng)審核符合登記條件的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)準(zhǔn)確、完整、清晰、及時(shí)

地記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

登記事項(xiàng)自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)完成登記。

第四十三條【不予登記的情形】

登記申請(qǐng)有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予登記并書面告知申請(qǐng)人：

（一）申請(qǐng)登記的事項(xiàng)不符合登記條件的；

（二）不動(dòng)產(chǎn)首次登記前存在尚未解決的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議的；

（三）申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過(guò)規(guī)定期限的；

（四）以法律禁止處分的不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)?zhí)幏值怯浀模?/p>

（五）法律規(guī)定不予登記的其他情形。

第四十四條【登記時(shí)間與順位利益】

登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的時(shí)間為登記時(shí)間。

同一不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立多個(gè)權(quán)利的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照受理時(shí)間的先后順序依次辦理登記，

并記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

第四十五條【登記時(shí)限】

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)自受理登記申請(qǐng)之日起，應(yīng)當(dāng)在下列期限內(nèi)，將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于

不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者作出不予登記的決定：

（一）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的權(quán)利登記，抵押登記、預(yù)告登記、異議登

記、查封登記，五個(gè)工作日；

（二）農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地和房屋，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、林地以及

森林、林木登記，繼承、受遺贈(zèng)涉及的不動(dòng)產(chǎn)登記等，三十個(gè)工作日；

不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中的實(shí)地查看、公告、補(bǔ)正、地籍調(diào)查的時(shí)間不計(jì)入前款規(guī)定的期限。

第四十六條【證書的核發(fā)】

不動(dòng)產(chǎn)登記完成后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿填寫并依法核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬

證書，但是申請(qǐng)人明確表示無(wú)須取得權(quán)屬證書的除外。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書核發(fā)后，可以依法補(bǔ)發(fā)、換發(fā)、收回。

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第五章 權(quán)利登記

第一節(jié) 一般規(guī)定

第四十七條【首次登記】

不動(dòng)產(chǎn)首次登記，是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的第一次登記。

第四十八條【變更登記】

不動(dòng)產(chǎn)變更登記，是指因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人姓名或者名稱、不動(dòng)產(chǎn)的界址、用途、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)

利內(nèi)容等發(fā)生變更進(jìn)行的登記。

有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記：

（一）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證件號(hào)碼發(fā)生變更的；

（二）不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的；

（三）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利期限、來(lái)源等狀況發(fā)生變化的；

（四）同一權(quán)利人分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的；

（五）共同共有或者按份共有等共有性質(zhì)發(fā)生變化的；

（六）居住權(quán)的期限、居住的條件或者要求等發(fā)生變化的；

（七）地役權(quán)的利用目的、方法等發(fā)生變化的；

（八）抵押擔(dān)保的范圍、主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限發(fā)生變化的，抵押物轉(zhuǎn)移導(dǎo)致抵押

人變化的；

（九）最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變化的；

（十）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第四十九條【轉(zhuǎn)移登記】

不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，是指因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移進(jìn)行的登記。

有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記：

（一）買賣、互換、贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的；

（二）以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)出資（入股）的；

（三）法人或者非法人組織因合并、分立等原因致使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（四）繼承、受遺贈(zèng)導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（五）增加或者減少共有人導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的以及共有不動(dòng)產(chǎn)份額變化的；

（六）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（七）因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的；

（八）因需役地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移的；

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（九）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第五十條【注銷登記】

不動(dòng)產(chǎn)注銷登記，是指因不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅等進(jìn)行的登記。

有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)注銷登記：

（一）不動(dòng)產(chǎn)滅失的；

（二）權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；

（三）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利期限屆滿而消滅的；

（四）不動(dòng)產(chǎn)被依法沒(méi)收、征收或者收回的；

（五）人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅的；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

不動(dòng)產(chǎn)上已經(jīng)設(shè)立居住權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)或者已經(jīng)辦理預(yù)告登記、查封登記，所有權(quán)

人、使用權(quán)人因放棄權(quán)利申請(qǐng)注銷登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供居住權(quán)人、地役權(quán)人、抵押權(quán)人、

預(yù)告登記權(quán)利人或查封機(jī)關(guān)同意的書面材料，但是因不動(dòng)產(chǎn)滅失而申請(qǐng)注銷登記的除外。

第五十一條【總登記】

縣級(jí)以上人民政府可以在本行政區(qū)域內(nèi)組織開(kāi)展集體土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅

基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的登記。

依照前款規(guī)定辦理登記所需的權(quán)屬來(lái)源、地籍調(diào)查等登記材料，由人民政府自然資源主

管部門組織獲取，相關(guān)部門和主體應(yīng)當(dāng)配合提供。

第五十二條【集體土地所有權(quán)登記】

集體土地所有權(quán)登記，依照下列規(guī)定提出申請(qǐng)：

（一）土地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)。沒(méi)有集體經(jīng)濟(jì)組織的，由

村民委員會(huì)申請(qǐng)；

（二）土地分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)。沒(méi)有

集體經(jīng)濟(jì)組織的，由村民小組申請(qǐng)；

（三）土地屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)。沒(méi)有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

集體經(jīng)濟(jì)組織的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府申請(qǐng)。

申請(qǐng)集體土地所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)提交土地所有權(quán)界線協(xié)議書等土地權(quán)屬來(lái)源材料

以及不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等地籍調(diào)查材料。

因農(nóng)民集體互換、土地調(diào)整等導(dǎo)致集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交互換、

調(diào)整協(xié)議等集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移的材料和本集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或者三分之二

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以上村民代表同意的材料。

申請(qǐng)集體土地所有權(quán)變更登記的，應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)民集體名稱變化、土地坐落、界址、面

積狀況變化等集體土地所有權(quán)變更的材料。申請(qǐng)集體土地所有權(quán)注銷登記的，應(yīng)當(dāng)提交人

民政府的征收決定、土地滅失等集體土地所有權(quán)消滅的材料。

第五十三條【居住權(quán)登記】

當(dāng)事人申請(qǐng)居住權(quán)首次登記，提交設(shè)立居住權(quán)的合同、遺囑或者生效法律文書。

當(dāng)事人的姓名或者名稱、居住權(quán)期限等發(fā)生變化的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)居住權(quán)的變更登記。

居住權(quán)人放棄權(quán)利、居住權(quán)人死亡、約定的存續(xù)期間屆滿等導(dǎo)致居住權(quán)消滅的，當(dāng)事人

應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)居住權(quán)的注銷登記。

第五十四條【地役權(quán)登記】

按照地役權(quán)合同設(shè)定地役權(quán)的，當(dāng)事人可以持地役權(quán)合同申請(qǐng)地役權(quán)首次登記。

已經(jīng)登記的地役權(quán)，地役權(quán)內(nèi)容、需役地或供役地自然狀況等發(fā)生變更的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)

持地役權(quán)合同和變更材料，申請(qǐng)地役權(quán)變更登記。供役地分割轉(zhuǎn)讓辦理登記，轉(zhuǎn)讓部分涉及

地役權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由受讓人與地役權(quán)人一并申請(qǐng)地役權(quán)變更登記。

已經(jīng)登記的地役權(quán)因土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等

權(quán)利轉(zhuǎn)讓發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持地役權(quán)轉(zhuǎn)移合同，申請(qǐng)地役權(quán)轉(zhuǎn)移登記。申請(qǐng)需役地轉(zhuǎn)

移登記的，或者需役地分割轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓部分涉及已登記的地役權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)一并申請(qǐng)地

役權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但是當(dāng)事人另有約定的除外。當(dāng)事人拒絕一并申請(qǐng)地役權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)

出具書面材料。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)辦理地役權(quán)注銷登記。

已經(jīng)登記的地役權(quán)，發(fā)生期限屆滿、供役地和需役地歸于同一人、供役地或者需役地滅

失等情形的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持證實(shí)地役權(quán)發(fā)生消滅的材料，申請(qǐng)地役權(quán)注銷登記。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將地役權(quán)登記事項(xiàng)分別記載于需役地和供役地登記簿。

第五十五條【海域使用權(quán)登記】

依法取得海域使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)海域使用權(quán)首次登記。依法利用海域建造建筑物、構(gòu)筑

物的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)海域使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記。

申請(qǐng)海域使用權(quán)首次登記的，提交不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等地籍調(diào)查材料，海域使用金繳納

結(jié)果材料。

經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)利用的海域的界址、空間范圍、用途、使用期限等發(fā)生變化申請(qǐng)變更登記的，

提交有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或其主管部門的批準(zhǔn)文件。轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)取得的海域使用權(quán)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登

記的，提交有批準(zhǔn)權(quán)的主管部門批準(zhǔn)文件。

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因圍填海造地等導(dǎo)致海域變更或滅失的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在圍填海造地等工程竣工驗(yàn)收后，

依法申請(qǐng)海域使用權(quán)的變更登記或者注銷登記，并申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記。

海域使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記，參照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記

的規(guī)定辦理。

第二節(jié) 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記

第五十六條【土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)首次登記】

以家庭承包方式承包農(nóng)民集體所有的耕地、林地、草地、水域、灘涂等農(nóng)用地或者國(guó)家

所有依法由農(nóng)民集體使用的農(nóng)用地的，可以申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記。

以家庭承包方式取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，由發(fā)包方持土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同以及不動(dòng)產(chǎn)界

址、面積等地籍調(diào)查材料申請(qǐng)首次登記。

第五十七條【土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的變更登記】

已經(jīng)登記的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有下列情形之一的，發(fā)包方持發(fā)生變更事實(shí)的材料，可以申

請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記：

（一）權(quán)利人的姓名等事項(xiàng)發(fā)生變化的；

（二）承包土地的坐落、名稱、面積發(fā)生變化的；

（三）承包期限依法變更的；

（四）承包土地用途改變的；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第五十八條【土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移登記】

已經(jīng)登記的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有下列情形之一的，當(dāng)事人雙方持互換協(xié)議、轉(zhuǎn)讓合同和受

讓方同發(fā)包方簽訂的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同等材料，可以申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移登記：

（一）互換；

（二）轉(zhuǎn)讓；

（三）因家庭關(guān)系、婚姻關(guān)系變化等原因?qū)е峦恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)分割或者合并的；

（四）依法導(dǎo)致土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移的其他情形。

第五十九條【土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的注銷登記】

已經(jīng)登記的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有下列情形之一的，發(fā)包方應(yīng)當(dāng)持相關(guān)材料申請(qǐng)注銷登記：

（一）承包經(jīng)營(yíng)的土地滅失的；

（二）承包經(jīng)營(yíng)的土地被依法轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的；

（三）承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人放棄承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的；

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（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第六十條【土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記】

以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地的，由當(dāng)事人持土地承包合同申請(qǐng)土地經(jīng)

營(yíng)權(quán)首次登記。以家庭承包方式取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的承包方依法采取出租（轉(zhuǎn)包）、入股

或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，且流轉(zhuǎn)期為五年以上的，當(dāng)事人可以持土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流

轉(zhuǎn)合同申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)首次登記。

已經(jīng)登記的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生變更的，當(dāng)事人持發(fā)生變更事實(shí)的材料，可以申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)

權(quán)變更登記。

已經(jīng)登記的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人雙方持流轉(zhuǎn)合同等材料，可以申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。

已經(jīng)登記的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持證實(shí)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)消滅的材料

申請(qǐng)注銷登記：

（一）土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)期限屆滿的；

（二）承包方依法解除土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同或者發(fā)包方依法終止土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同

的；

（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第三節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記

第六十一條【國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記】

以出讓、劃撥、租賃、作價(jià)出資等方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)

用地使用權(quán)首次登記。

申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）土地有償使用合同或者劃撥決定書；

（二）不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等地籍調(diào)查材料；

（三）依法應(yīng)當(dāng)繳納契稅的，提交契稅完稅結(jié)果材料；

（四）依法應(yīng)當(dāng)繳納土地出讓金的，提交土地出讓金繳納結(jié)果材料。

第六十二條【國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記】

依法利用國(guó)有建設(shè)用地建造房屋的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登

記。不具備房地一體登記條件的，可以單獨(dú)申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記。

申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）建設(shè)單位依法組織竣工驗(yàn)收形成的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；

（二）不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等地籍調(diào)查材料；

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（三）依法應(yīng)當(dāng)繳納契稅的，提交契稅完稅結(jié)果材料。

未辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記的，還應(yīng)當(dāng)提交土地有償使用合同或者劃撥決定

書；依法應(yīng)當(dāng)繳納土地出讓金的，同時(shí)提交土地出讓金繳納結(jié)果材料。

申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于

全體業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建

設(shè)用地使用權(quán)一并申請(qǐng)登記為全體業(yè)主共有。

第六十三條【國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記的申請(qǐng)材料】

申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)以下情況，提交申請(qǐng)材料：

（一）權(quán)利人姓名、名稱、身份證明類型、身份證件號(hào)碼等身份信息或者共有性質(zhì)發(fā)生

變化的，提交相應(yīng)材料；

（二）不動(dòng)產(chǎn)坐落、面積、界址等發(fā)生變化的，提交地籍調(diào)查、人民政府收回決定書、

竣工驗(yàn)收等材料；

（三）不動(dòng)產(chǎn)用途、權(quán)利期限等發(fā)生變化的，提交土地有償使用合同或者補(bǔ)充協(xié)議等材

料；

（四）同一權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)分割或者合并的，提交自然資源主管部門同意分割或者合并

的批準(zhǔn)文件；

（五）依法應(yīng)當(dāng)繳納契稅的，提交完稅結(jié)果材料；

（六）依法應(yīng)當(dāng)繳納土地出讓金的，提交土地出讓金繳納結(jié)果材料。

第六十四條【國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的申請(qǐng)材料】

申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

（一）買賣、互換、贈(zèng)與合同，作價(jià)出資（入股）協(xié)議；

（二）繼承或者受遺贈(zèng)的材料；

（三）人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書；

（四）劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的批準(zhǔn)文件；

（五）增加或者減少共有人、共有份額變化的協(xié)議；

（六）因法人、非法人組織合并、分立、兼并、破產(chǎn)等情形導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；

（七）依法應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅、個(gè)人所得稅、契稅的，提交完稅結(jié)果材料。

第六十五條【國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)注銷登記的申請(qǐng)材料】

申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)注銷登記的，應(yīng)當(dāng)提交人民政府征收決定書、人

民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)生效法律文書、不動(dòng)產(chǎn)滅失、權(quán)利人放棄權(quán)利等材料。

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第六十六條【地上、地下單獨(dú)設(shè)立國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的登記】

在土地的地上或者地下單獨(dú)設(shè)立國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，申請(qǐng)登記的，參照本節(jié)規(guī)定辦理。

屬于住宅小區(qū)配建的地下車位、車庫(kù)，申請(qǐng)首次登記的，還應(yīng)當(dāng)提交確認(rèn)車位、車庫(kù)劃

分、編號(hào)以及屬于業(yè)主專有或者共有的材料。

第六十七條【集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記】

集體建設(shè)用地使用權(quán)，集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記，參照本節(jié)規(guī)

定辦理。

申請(qǐng)集體建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次

登記的，應(yīng)當(dāng)提交集體建設(shè)用地出讓合同、出租合同等土地權(quán)屬來(lái)源材料以及不動(dòng)產(chǎn)界址、

面積等地籍調(diào)查材料。

第六十八條【房屋之外的建筑物、構(gòu)筑物登記的參照適用】

鐵路、公路、橋梁、碼頭、通航建筑物、油庫(kù)等其他建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)的登記，參

照本節(jié)規(guī)定辦理。

第四節(jié) 宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記

第六十九條【宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的首次登記】

依法取得宅基地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)宅基地使用權(quán)首次登記，提交下列材料：

（一）批準(zhǔn)用地的文件；

（二）不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等地籍調(diào)查材料。

利用宅基地依法建造住宅及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登

記，還應(yīng)當(dāng)提交房屋符合規(guī)劃的相關(guān)材料。

第七十條【宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記的申請(qǐng)材料】

因不動(dòng)產(chǎn)面積、界址范圍發(fā)生變化，申請(qǐng)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記的，應(yīng)當(dāng)

提交政府批準(zhǔn)文件以及不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等地籍調(diào)查材料。

第七十一條【宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的申請(qǐng)材料】

因依法買賣、分家析產(chǎn)、繼承、互換、贈(zèng)與房屋等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生

轉(zhuǎn)移申請(qǐng)登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

（一）繼承宅基地上的房屋的材料；

（二）分家析產(chǎn)的協(xié)議或者材料；

（三）集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員互換宅基地或者買賣、贈(zèng)與房屋的協(xié)議等材料。

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第七十二條【參照適用】

申請(qǐng)宅基地等集體土地上的建筑物區(qū)分所有權(quán)登記的，參照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及建筑

物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定辦理登記。

第五節(jié) 抵押權(quán)登記

第七十三條【可以抵押的不動(dòng)產(chǎn)范圍】

當(dāng)事人以其有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押的，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)

登記：

（一）建設(shè)用地使用權(quán)；

（二）建筑物和其他土地定著物；

（三）海域使用權(quán)；

（四）土地經(jīng)營(yíng)權(quán)；

（五）林木所有權(quán)與森林、林木使用權(quán)；

（六）正在建造的建筑物；

（七）探礦權(quán)、采礦權(quán)；

（八）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他不動(dòng)產(chǎn)。

建筑物、構(gòu)筑物、森林、林木等地上或者海上定著物與其所附著的土地、海域應(yīng)當(dāng)一并

抵押。

建設(shè)用地上已經(jīng)建造建筑物、構(gòu)筑物但是未辦理房地一體首次登記的，當(dāng)事人可以以辦

理首次登記的建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行抵押，并申請(qǐng)抵押權(quán)首次登記。

第七十四條【一般抵押權(quán)首次登記】

自然人、法人或者非法人組織依法以不動(dòng)產(chǎn)抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持主債權(quán)債務(wù)合同和抵

押合同，共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理抵押權(quán)首次登記。

抵押權(quán)首次登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請(qǐng)?jiān)诓粍?dòng)產(chǎn)登記簿上記載以下內(nèi)容：

（一）抵押人、抵押權(quán)人的姓名或者名稱；

（二）被擔(dān)保主債權(quán)的數(shù)額；

（三）擔(dān)保的范圍；

（四）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；

（五）是否存在禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的約定。

涉及第三人擔(dān)保的，不動(dòng)產(chǎn)登記簿還應(yīng)當(dāng)記載債務(wù)人的姓名或者名稱。

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第七十五條【一般抵押權(quán)的變更登記】

有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持抵押權(quán)變更材料，申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記：

（一）抵押人、抵押權(quán)人的姓名或者名稱變更的；

（二）被擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額變更的；

（三）擔(dān)保范圍變更的；

（四）債務(wù)履行期限變更的；

（五）是否存在禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的約定發(fā)生變化的；

（六）抵押財(cái)產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移導(dǎo)致抵押人發(fā)生變化的。

涉及第三人擔(dān)保的，不動(dòng)產(chǎn)登記簿還應(yīng)當(dāng)記載債務(wù)人的姓名或者名稱變更的情形。

因被擔(dān)保主債權(quán)的數(shù)額、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限發(fā)生變更申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記時(shí)，如

果該抵押權(quán)的變更將對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響的，還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人書面同意的

材料。

第七十六條【一般抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記】

因主債權(quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人可以持被擔(dān)保主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議、債權(quán)人已經(jīng)

通知債務(wù)人的材料，申請(qǐng)抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。

第七十七條【一般抵押權(quán)的注銷登記】

有下列情形之一的，抵押人或者抵押權(quán)人可以單方持抵押權(quán)消滅的材料，申請(qǐng)抵押權(quán)注

銷登記：

（一）主債權(quán)消滅；

（二）抵押權(quán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。

抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的，抵押權(quán)人可以單方申請(qǐng)抵押權(quán)注銷登記。

第七十八條【在建建筑物抵押登記】

以建設(shè)用地使用權(quán)以及全部或者部分在建建筑物設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)一并申請(qǐng)抵押權(quán)的首

次登記。在建建筑物，是指正在建造、尚未辦理所有權(quán)首次登記的房屋等建筑物。

當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)首次登記時(shí)，抵押財(cái)產(chǎn)不包括已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商

品房。

申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)首次登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交主債權(quán)債務(wù)合同和抵押合同。申請(qǐng)

變更登記、轉(zhuǎn)移登記或者注銷登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交在建建筑物抵押權(quán)發(fā)生變更、轉(zhuǎn)移或

者消滅的材料。

在建建筑物建造完畢，辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將在建建筑物抵

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押權(quán)登記轉(zhuǎn)為建筑物抵押權(quán)登記。

第七十九條【最高額抵押權(quán)的首次登記】

設(shè)立最高額抵押權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持最高額抵押合同與一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)

的合同，申請(qǐng)最高額抵押權(quán)首次登記。

當(dāng)事人申請(qǐng)最高額抵押權(quán)首次登記時(shí)，同意將最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入

最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍的，還應(yīng)當(dāng)提交已存在債權(quán)的合同以及當(dāng)事人同意將該債權(quán)納入

最高額抵押權(quán)擔(dān)保范圍的書面材料。

第八十條【最高額抵押權(quán)的變更登記】

有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持最高額抵押權(quán)發(fā)生變更的材料，申請(qǐng)最高額抵押權(quán)變

更登記：

（一）抵押人、抵押權(quán)人的姓名或者名稱變更的；

（二）債權(quán)范圍變更的；

（三）最高債權(quán)額變更的；

（四）債權(quán)確定的期間變更的。

涉及第三人擔(dān)保的，還應(yīng)當(dāng)包括債務(wù)人的姓名或者名稱變更的情形。

因最高債權(quán)額、債權(quán)范圍、債務(wù)履行期限、債權(quán)確定的期間發(fā)生變更申請(qǐng)最高額抵押權(quán)

變更登記時(shí)，如果該抵押權(quán)的變更將對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響的，還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押

權(quán)人書面同意的材料。

第八十一條【最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記】

最高額抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)持債權(quán)轉(zhuǎn)移的材料、當(dāng)事人約定最高額抵押權(quán)隨同債權(quán)

的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的材料，申請(qǐng)辦理最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)，當(dāng)事人約定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)根

據(jù)不同情形，分別申請(qǐng)下列登記：

（一）當(dāng)事人約定原抵押權(quán)人與受讓人共同享有最高額抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)最高額抵押

權(quán)轉(zhuǎn)移登記；

（二）當(dāng)事人約定受讓人享有一般抵押權(quán)、原抵押權(quán)人就扣減已轉(zhuǎn)移的債權(quán)數(shù)額后繼續(xù)

享有最高額抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)一般抵押權(quán)首次登記以及最高額抵押權(quán)變更登記；

（三）當(dāng)事人約定原抵押權(quán)人不再享有最高額抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)一并申請(qǐng)最高額抵押權(quán)確

定登記與一般抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定前，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)的，除當(dāng)事人另有約定外，不動(dòng)

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產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得辦理最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

第八十二條【確定最高額抵押權(quán)的登記】

發(fā)生導(dǎo)致最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)被確定的事由，使最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)橐话愕盅簷?quán)

的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)已確定的材料，申請(qǐng)辦理確定最高額抵押權(quán)的登

記。

第八十三條【抵押權(quán)的順位】

同一不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立多個(gè)抵押權(quán)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照受理時(shí)間的先后順序依次辦

理登記，并記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。當(dāng)事人對(duì)抵押權(quán)順位另有約定的，按照約定辦理登記。

第六章 其他登記

第一節(jié) 更正登記

第八十四條【依申請(qǐng)更正登記】

權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤，可以申請(qǐng)更正登記。

權(quán)利人申請(qǐng)更正登記的，應(yīng)當(dāng)提交證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載確有錯(cuò)誤的材料。

利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）證明對(duì)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有利害關(guān)系的材料；

（二）證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的材料。

第八十五條【更正登記處理的情形一】

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載確有

錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以更正，但是已經(jīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利處分的登記、預(yù)告登記和查封登記的

除外。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載無(wú)誤的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予更正并書面通知申請(qǐng)人。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理更正登記中需要更正不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書面通知權(quán)利

人換發(fā)，并將換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

第八十六條【更正登記處理的情形二】

權(quán)利人、利害關(guān)系人有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤且不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更

正的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。

人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書確認(rèn)登記確有錯(cuò)誤的，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以持

該法律文書申請(qǐng)更正登記。

第八十七條【依職權(quán)更正登記】

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)通知當(dāng)事人在十五個(gè)工作日內(nèi)

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辦理更正登記。當(dāng)事人逾期不辦理的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在公告十五個(gè)工作日后，依法予

以更正，但是已經(jīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利處分的登記、預(yù)告登記和查封登記的除外。

第二節(jié) 異議登記

第八十八條【異議登記的申請(qǐng)】

利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)異議登記。

利害關(guān)系人申請(qǐng)異議登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）證明對(duì)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有利害關(guān)系的材料；

（二）表明不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)可能存在錯(cuò)誤的材料。

第八十九條【異議登記不具有限制處分的效力】

異議登記期間，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人以及第三人因處分權(quán)利申請(qǐng)登記的，不動(dòng)

產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書面告知申請(qǐng)人該權(quán)利已經(jīng)存在異議登記的有關(guān)事項(xiàng)。申請(qǐng)人申請(qǐng)繼續(xù)辦理

的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以辦理，但是申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供知悉異議登記存在并自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的書

面承諾。

第九十條【異議登記的失效】

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理異議登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)將異議事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

異議登記申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在異議登記之日起十五日內(nèi)，提交人民法院受理通知書、仲裁機(jī)構(gòu)

受理通知書等提起訴訟、申請(qǐng)仲裁的材料；逾期不提交的，異議登記失效。

異議登記失效后，申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)以同一理由再次申請(qǐng)異議登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)

不予受理。

異議登記失效不影響利害關(guān)系人請(qǐng)求確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的歸屬。

第九十一條【異議登記的注銷】

異議登記失效的，申請(qǐng)人或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人可以申請(qǐng)注銷登記。

第九十二條【異議登記造成損害的賠償責(zé)任】

異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。

申請(qǐng)人明知或者應(yīng)知無(wú)正當(dāng)理由而申請(qǐng)異議登記，造成權(quán)利人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)

任。

第三節(jié) 預(yù)告登記

第九十三條【預(yù)告登記的適用范圍】

有下列情形之一的，當(dāng)事人可以按照約定申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記：

（一）不動(dòng)產(chǎn)買賣、抵押的；

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（二）預(yù)購(gòu)商品房買賣、抵押的；

（三）簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議的。

第九十四條【預(yù)告登記的效力】

預(yù)告登記生效期間，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利申請(qǐng)登記的，

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。

預(yù)告登記后，債權(quán)未消滅且自能夠進(jìn)行相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)，當(dāng)事人申請(qǐng)

不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)以及登記順位辦理相應(yīng)的登記。當(dāng)事

人以預(yù)購(gòu)商品房辦理抵押預(yù)告登記的，辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記后，抵押權(quán)自辦理抵押預(yù)告登記

之日起設(shè)立。

因買賣不動(dòng)產(chǎn)等原因已經(jīng)辦理預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，不得以預(yù)告登記義務(wù)人作為被執(zhí)行人

對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封或者拍賣、變賣。

人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，債務(wù)人占有的已經(jīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記、預(yù)購(gòu)商品房預(yù)

告登記的不動(dòng)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)；該不動(dòng)產(chǎn)能夠進(jìn)行相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記的，預(yù)告登記權(quán)利人

可以通過(guò)管理人取回。

抵押權(quán)預(yù)告登記后，抵押人破產(chǎn)的，預(yù)告登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)。

第九十五條【不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記】

申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移或者抵押預(yù)告登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）不動(dòng)產(chǎn)買賣、互換、贈(zèng)與等合同或者抵押合同與主債權(quán)債務(wù)合同；

（二）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定。

第九十六條【預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記】

申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記的，應(yīng)當(dāng)提交商品房預(yù)售合同。預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人訂立商品房買

賣合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。

申請(qǐng)預(yù)告登記的商品房已經(jīng)辦理在建建筑物抵押權(quán)首次登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)一并申請(qǐng)?jiān)?/p>

建建筑物抵押權(quán)注銷登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)先辦理在建建筑物抵押權(quán)注銷登記，再辦理

預(yù)告登記。

第九十七條【預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記】

申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交抵押合同、主債權(quán)債務(wù)合同以及預(yù)購(gòu)商品房

預(yù)告登記材料。

預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)變更、轉(zhuǎn)移或者消滅的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)發(fā)生變更、

轉(zhuǎn)移或者消滅的材料，申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的變更、轉(zhuǎn)移、注銷登記。

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預(yù)購(gòu)商品房辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告

登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。

第九十八條【預(yù)告登記的消滅】

預(yù)告登記未到期，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)注銷預(yù)告登記：

（一）債權(quán)消滅的；

（二）預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的；

（三）預(yù)告登記的權(quán)利人放棄預(yù)告登記的；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

前款債權(quán)消滅的情形是指處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議無(wú)效、被撤銷、被解除等情形。

第四節(jié) 查封登記

第九十九條【不動(dòng)產(chǎn)查封登記】

人民法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封的，應(yīng)當(dāng)通知不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理查封登記。

人民法院要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理查封登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）人民法院工作人員的工作證及執(zhí)行公務(wù)的證明；

（二）協(xié)助執(zhí)行文書，應(yīng)當(dāng)載明查封的起止時(shí)間；

（三）委托其他法院送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)提交委托送達(dá)函。

人民法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封之前，人民法院工作人員應(yīng)當(dāng)持工作證、協(xié)助查詢通知書向

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢?cè)摬粍?dòng)產(chǎn)的權(quán)屬。

監(jiān)察機(jī)關(guān)、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)、國(guó)家安全機(jī)關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)等其他國(guó)家有權(quán)機(jī)關(guān)依法

要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理查封登記的，參照人民法院的查封登記辦理。

第一百條【查封登記的處理】

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在收到人民法院發(fā)送的進(jìn)行查封的法律文書的當(dāng)日，應(yīng)當(dāng)核對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登

記簿，確認(rèn)被要求查封的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載是否一致；經(jīng)核對(duì)一致的，

應(yīng)當(dāng)立即辦理，將該法律文書或者決定中列明的查封內(nèi)容和期限記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿；不一

致的，應(yīng)當(dāng)立即通知人民法院，但是不應(yīng)當(dāng)停止辦理。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理查封登記時(shí)，不得對(duì)人民法院生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行文書進(jìn)行實(shí)

體審查。

第一百零一條【輪候查封登記】

兩個(gè)以上人民法院查封同一不動(dòng)產(chǎn)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為先送達(dá)協(xié)助執(zhí)行文書的人

民法院辦理查封登記，對(duì)后送達(dá)協(xié)助執(zhí)行文書的人民法院辦理輪候查封登記。

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輪候查封登記的順序按照人民法院協(xié)助執(zhí)行文書送達(dá)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的時(shí)間先后進(jìn)行

排列。

第一百零二條【查封登記的效力】

已經(jīng)辦理查封登記的不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得辦理該不動(dòng)產(chǎn)的處分登記，不得重復(fù)

辦理查封登記。

第一百零三條【查封登記與其他登記的協(xié)調(diào)】

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理查封登記前，不動(dòng)產(chǎn)已由登記權(quán)利人申請(qǐng)涉及該不動(dòng)產(chǎn)的處分登

記，但是尚未記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)立即停止辦理，并向申請(qǐng)人出具

不予登記告知書，改為辦理查封登記，并通知登記申請(qǐng)人；已經(jīng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的，不

動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將無(wú)法辦理查封登記的事實(shí)書面告知人民法院。

第一百零四條【查封登記的注銷與失效】

查封期間，人民法院解除查封的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行文書注銷

查封登記。

不動(dòng)產(chǎn)查封期限屆滿，人民法院未續(xù)封的，查封登記自動(dòng)失效。

第一百零五條【預(yù)查封登記】

未登記的不動(dòng)產(chǎn)，有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行文書

和已經(jīng)生效的預(yù)查封法律文書辦理預(yù)查封登記：

（一）被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)屬于在建建筑物的；

（二）被執(zhí)行人已經(jīng)辦理商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；

（三）被執(zhí)行人已經(jīng)辦理預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記的房屋。

預(yù)查封的不動(dòng)產(chǎn)在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記，

預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開(kāi)始計(jì)算。預(yù)查封登記轉(zhuǎn)為查封登記的，

不影響不動(dòng)產(chǎn)上已設(shè)定的抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押權(quán)首次登記的效力。

預(yù)查封登記可以適用查封登記的相關(guān)規(guī)定。

第七章 信息安全與利用

第一百零六條【登記信息的安全保護(hù)】

不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)的建設(shè)和運(yùn)行，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家網(wǎng)絡(luò)安全有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)

定。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立健全全流程不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)安全管理制度，采取相應(yīng)的技術(shù)措

施和其他必要措施，保障登記信息安全。

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不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、共享不動(dòng)產(chǎn)登記信息的有關(guān)單位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息

保密，履行數(shù)據(jù)安全保護(hù)義務(wù)，依法依規(guī)采取必要的安全保密措施。

第一百零七條【登記信息的互通共享】

自然資源、人民法院、機(jī)構(gòu)編制、組織、監(jiān)察、發(fā)展改革、國(guó)家安全、司法行政、人力

資源社會(huì)保障、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、教育、公安、民政、財(cái)政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、衛(wèi)生健康、審計(jì)、國(guó)

有資產(chǎn)監(jiān)督管理、市場(chǎng)監(jiān)管、稅務(wù)、統(tǒng)計(jì)、金融等部門建立信息共享機(jī)制，依法依規(guī)獲取不

動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理所需信息和提供不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)信息。

不動(dòng)產(chǎn)審批、交易、處置、繳稅等信息應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記信息實(shí)時(shí)互通共享，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)

協(xié)同，避免材料重復(fù)提交。

信息提供部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)維護(hù)和更新共享信息，建立信息糾錯(cuò)機(jī)制，保證數(shù)據(jù)的真實(shí)、完

整、可用。

共享不動(dòng)產(chǎn)登記信息的有關(guān)單位，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的權(quán)限、范圍、程

序進(jìn)行，嚴(yán)禁整庫(kù)拷貝。

第一百零八條【不動(dòng)產(chǎn)登記資料】

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人等民事主體可以依法申請(qǐng)查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)

登記資料。

前款所稱不動(dòng)產(chǎn)登記資料包括不動(dòng)產(chǎn)登記簿等登記結(jié)果材料，不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)

人身份材料、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源等登記原因材料，地籍調(diào)查成果等登記原始資料。

不動(dòng)產(chǎn)登記資料由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)保存和管理，具體辦法由國(guó)務(wù)院自然資源主管部

門規(guī)定。

第一百零九條【不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人查詢】

不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人可以申請(qǐng)按照權(quán)利人的姓名、名稱、身份證件號(hào)碼、統(tǒng)一

社會(huì)信用代碼等特定主體的身份信息，或者不動(dòng)產(chǎn)的坐落、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書號(hào)、不動(dòng)產(chǎn)單元

號(hào)，查詢、復(fù)制該不動(dòng)產(chǎn)的登記簿和原始資料，但是法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外：

清算組、破產(chǎn)管理人、財(cái)產(chǎn)代管人、監(jiān)護(hù)人、遺產(chǎn)管理人等依法有權(quán)管理和處分不動(dòng)產(chǎn)

權(quán)利的主體，以及因繼承或受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體，可以查詢、復(fù)制該不動(dòng)產(chǎn)的登記

簿和原始資料。

第一百一十條【利害關(guān)系人查詢】

符合下列條件的利害關(guān)系人可以申請(qǐng)按照不動(dòng)產(chǎn)的坐落、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書號(hào)、不動(dòng)產(chǎn)單

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元號(hào)查詢、復(fù)制有利害關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)登記簿：

（一）因買賣、互換、贈(zèng)與、租賃、抵押不動(dòng)產(chǎn)或者設(shè)立居住權(quán)具有利害關(guān)系的；

（二）因不動(dòng)產(chǎn)存在民事糾紛且已經(jīng)提起訴訟或者仲裁而具有利害關(guān)系的；

（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

利害關(guān)系人等民事主體不得公開(kāi)、非法使用通過(guò)查詢獲取的權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

第一百一十一條【一般民事主體查詢】

任何組織或者個(gè)人提交合法有效的身份證明，可以按照不動(dòng)產(chǎn)的坐落、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書

號(hào)或者不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)查詢?cè)摬粍?dòng)產(chǎn)的登記簿中記載的下列信息：

（一）不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況；

（二）不動(dòng)產(chǎn)是否共有；

（三）不動(dòng)產(chǎn)是否存在居住權(quán)登記、地役權(quán)登記、抵押權(quán)登記、租賃權(quán)登記、預(yù)告登記

或者異議登記；

（四）不動(dòng)產(chǎn)是否存在查封登記；

（五）法律、行政法規(guī)限制處分的其他情形。

律師可以根據(jù)人民法院簽發(fā)的律師調(diào)查令指定的調(diào)查內(nèi)容，查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

第八章 法律責(zé)任

第一百一十二條【虛假登記等違法行為的法律責(zé)任】

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員進(jìn)行虛假登記，損毀、偽造不動(dòng)產(chǎn)登記簿，擅自修改登記事項(xiàng)，

依法給予處分；給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第一百一十三條【違法從事登記的人員的法律責(zé)任】

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)之外的組織和人員從事不動(dòng)產(chǎn)登記工作的，依法給予處分；給他人造成

損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第一百一十四條 【提供虛假材料造成登記錯(cuò)誤等行為的法律責(zé)任】

當(dāng)事人采用提供虛假材料、虛假承諾等欺騙手段申請(qǐng)登記或者申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料

的，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法列入嚴(yán)重失信主體名單；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治

安管理處罰；給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第一百一十五條【偽造、變?cè)熳C書的法律責(zé)任】

偽造、變?cè)觳粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，或者買賣、使用偽造、變?cè)斓牟粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的，由不動(dòng)

產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或者公安機(jī)關(guān)依法予以收繳；有違法所得的，由公安機(jī)關(guān)或司法機(jī)關(guān)依法沒(méi)收違

法所得。給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安

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管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第一百一十六條【泄露信息的法律責(zé)任】

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、共享不動(dòng)產(chǎn)登記信息的有關(guān)單位及其工作人員，查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料

的組織或者個(gè)人違反國(guó)家規(guī)定，公開(kāi)、泄露或者非法使用不動(dòng)產(chǎn)登記資料、登記信息，給他

人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)有關(guān)責(zé)任人員依法給予處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究

刑事責(zé)任。

第一百一十七條【登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任】

登記機(jī)構(gòu)及其工作人員行使職權(quán)，因過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，侵害他人民事權(quán)益造成損害的，

應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。受害人可以按照《國(guó)家賠償法》申請(qǐng)國(guó)家賠償。

第一百一十八條【申請(qǐng)人的賠償責(zé)任】

因申請(qǐng)人提供虛假材料、虛假承諾等過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，侵害他人民事權(quán)益造成損害的，

申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第一百一十九條【依囑托登記時(shí)的法律責(zé)任】

因囑托文件錯(cuò)誤導(dǎo)致登記錯(cuò)誤造成他人損害的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不承擔(dān)法律責(zé)任，但是

超越囑托范圍或者改變囑托內(nèi)容登記的除外。

第一百二十條【合同生效不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的法律責(zé)任】

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利自合同生效時(shí)設(shè)立的，因合同錯(cuò)誤導(dǎo)致登記錯(cuò)誤造成他人損害的，不動(dòng)產(chǎn)登

記機(jī)構(gòu)不承擔(dān)法律責(zé)任，但是超越合同范圍或者改變合同內(nèi)容登記的除外。

第九章 附 則

第一百二十一條【參照適用的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利】

探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，參照本法有關(guān)規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

第一百二十二條【國(guó)家自然資源所有權(quán)登記】

縣級(jí)以上人民政府可以在管轄區(qū)域內(nèi)組織開(kāi)展自然資源確權(quán)登記，依法確定生態(tài)空間內(nèi)

國(guó)家自然資源所有權(quán)的主體和內(nèi)容。具體辦法另行規(guī)定。

第一百二十三條【過(guò)渡條款】

本法施行前，依法核發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動(dòng)產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效。不動(dòng)產(chǎn)

權(quán)利未發(fā)生變更、轉(zhuǎn)移的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)制要求不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人更換不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。

第一百二十四條【軍隊(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記】

軍隊(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記，依據(jù)相應(yīng)法律法規(guī)辦理；沒(méi)有規(guī)定的，可以參照本法規(guī)定辦理。

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第一百二十五條【不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議的解決】

不動(dòng)產(chǎn)首次登記前，當(dāng)事人之間因不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)歸屬產(chǎn)生爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)在爭(zhēng)議

解決后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。有關(guān)權(quán)屬爭(zhēng)議處理的具體辦法由國(guó)務(wù)院自然資源主管部門另行制

定。

第一百二十六條【施行時(shí)間】

本法自 年 月 日起施行。

最高人民法院

關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民法典》

合同編通則部分的解釋

（征求意見(jiàn)稿）

為正確審理合同糾紛案件以及非因合同產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人

的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》等相關(guān)法律規(guī)

定，結(jié)合審判實(shí)踐，制定本解釋。

一、一般規(guī)定

第一條【合同解釋的細(xì)化規(guī)則】人民法院依據(jù)民法典第一百四十二條第一款、第四百六

十六條第一款規(guī)定對(duì)合同條款進(jìn)行解釋時(shí)，應(yīng)當(dāng)以常人在相同情況下理解的詞句含義為基

礎(chǔ)，結(jié)合合同的相關(guān)條款、合同性質(zhì)和目的、習(xí)慣以及誠(chéng)信原則，參考締約背景、磋商過(guò)程、

履行行為等因素確定爭(zhēng)議條款的含義。

對(duì)合同條款有兩種以上解釋，可能影響該條款的效力的，人民法院應(yīng)當(dāng)選擇有利于該條

款有效的解釋，但是依照法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該條款無(wú)效的除外；屬于無(wú)償合同的，

應(yīng)當(dāng)選擇對(duì)債務(wù)人負(fù)擔(dān)較輕的解釋。

有證據(jù)證明當(dāng)事人之間對(duì)合同條款有不同于詞句含義的其他共同理解的，一方主張根據(jù)

詞句含義理解合同條款的，人民法院不予支持。

第二條【交易習(xí)慣的認(rèn)定】下列情形，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公

序良俗的，人民法院可以認(rèn)定為“交易習(xí)慣”：

（一）當(dāng)事人之間在交易活動(dòng)中經(jīng)常使用的慣常做法；

（二）在交易行為當(dāng)?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域、某一行業(yè)通常采用并為交易對(duì)方訂立合同時(shí)所知

道或者應(yīng)當(dāng)知道的做法。

對(duì)于交易習(xí)慣，由提出主張的當(dāng)事人一方承擔(dān)舉證責(zé)任。

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二、合同的訂立

第三條【合同成立與合同內(nèi)容】當(dāng)事人就合同主體、標(biāo)的及其數(shù)量達(dá)成合意的，人民法

院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但是，有下列情形之一的除外：

（一）當(dāng)事人未就價(jià)款或者報(bào)酬進(jìn)行協(xié)商，人民法院依照民法典第五百一十條、第五百

一十一條等有關(guān)規(guī)定亦無(wú)法確定；

（二）在訂立合同的過(guò)程中，當(dāng)事人一方就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行期限、履行地點(diǎn)

和方式、違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議方法等對(duì)當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)有實(shí)質(zhì)性影響的內(nèi)容作出了意思表

示，但未與對(duì)方達(dá)成一致，或者雙方明確約定須就該內(nèi)容協(xié)商一致合同才能成立，但事后無(wú)

法達(dá)成合意；

（三）法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人對(duì)合同成立條件另有其他約定。

依據(jù)前款規(guī)定能夠認(rèn)定合同已經(jīng)成立的，對(duì)于合同欠缺的內(nèi)容，如當(dāng)事人無(wú)法達(dá)成協(xié)議，

人民法院應(yīng)當(dāng)依照民法典第五百一十條、第五百一十一條等有關(guān)規(guī)定予以確定。

當(dāng)事人主張合同無(wú)效，人民法院認(rèn)為合同不成立的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事

訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五十三條規(guī)定處理。

第四條【以競(jìng)價(jià)方式訂立合同】采取招標(biāo)方式訂立合同，當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)合同自中標(biāo)通

知書到達(dá)中標(biāo)人時(shí)成立的，人民法院應(yīng)予支持。合同成立后，當(dāng)事人拒絕訂立書面合同的，

人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)招標(biāo)文件、投標(biāo)文件和中標(biāo)通知書等確定合同內(nèi)容。

采取現(xiàn)場(chǎng)拍賣、網(wǎng)絡(luò)拍賣等公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式訂立合同，當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)合同自拍賣師落槌、

電子交易系統(tǒng)確認(rèn)成交時(shí)成立的，人民法院應(yīng)予支持。合同成立后，當(dāng)事人拒絕簽署成交確

認(rèn)書的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)拍賣公告、競(jìng)買人的報(bào)價(jià)等確定合同內(nèi)容。

產(chǎn)權(quán)交易所等機(jī)構(gòu)主持拍賣、掛牌交易，其公布的拍賣公告、交易規(guī)則等文件公開(kāi)確定

了合同成立需要具備的條件，當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)合同自該條件具備時(shí)成立的，人民法院應(yīng)予支

持。

第五條【締約過(guò)失的賠償范圍】當(dāng)事人一方在訂立合同的過(guò)程中實(shí)施違背誠(chéng)信原則的行

為或者對(duì)合同不成立、無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力有過(guò)錯(cuò)，對(duì)方請(qǐng)求賠償其為訂立合

同或者準(zhǔn)備履行合同所支出的合理費(fèi)用等損失的，人民法院應(yīng)予支持。對(duì)方當(dāng)事人也有過(guò)錯(cuò)

的，由雙方當(dāng)事人按照過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān)損失。

當(dāng)事人一方假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商，或者實(shí)施其他嚴(yán)重違背誠(chéng)信原則的行為，對(duì)

方請(qǐng)求賠償其因喪失其他締約機(jī)會(huì)而造成的損失的，人民法院依法予以支持，但是應(yīng)當(dāng)扣除

其為取得該機(jī)會(huì)所應(yīng)支出的合理費(fèi)用。

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當(dāng)事人主張前款所稱“因喪失其他締約機(jī)會(huì)而造成的損失”的，應(yīng)當(dāng)對(duì)其他締約機(jī)會(huì)的

現(xiàn)實(shí)可能性以及損失的大小承擔(dān)舉證責(zé)任。

第六條【合同訂立中的第三人責(zé)任】第三人實(shí)施欺詐、脅迫行為，使當(dāng)事人在違背真實(shí)

意思的情況下訂立合同，受有損失的當(dāng)事人請(qǐng)求第三人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院依法予以

支持。

合同的訂立基于對(duì)第三人的特別信賴或者依賴于第三人提供的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)、信息等，第

三人實(shí)施違背誠(chéng)信原則的行為或者對(duì)合同不成立、無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力有過(guò)錯(cuò)，

受有損失的當(dāng)事人請(qǐng)求第三人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

第三人依據(jù)前兩款承擔(dān)賠償責(zé)任的范圍，參照本解釋第五條規(guī)定予以確定。當(dāng)事人亦有

違背誠(chéng)信原則的行為或者對(duì)合同不成立、無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力也有過(guò)錯(cuò)的，人

民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)確定相應(yīng)的責(zé)任,但是法律另有規(guī)定的除外。

第七條【預(yù)約合同的認(rèn)定】當(dāng)事人以認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等形式

約定將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同，或者為擔(dān)保將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同交付了定金，能夠確定

將來(lái)所要訂立合同的主體、標(biāo)的等內(nèi)容的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定預(yù)約合同成立，但是當(dāng)事人約

定該文件不具有法律約束力的除外。

當(dāng)事人訂立的認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等已就合同的主體、標(biāo)的、數(shù)

量、價(jià)格或者報(bào)酬等主要內(nèi)容達(dá)成合意，符合本解釋第三條第一款規(guī)定的合同成立條件，如

當(dāng)事人未明確約定將來(lái)一定期限內(nèi)另行訂立合同，或者雖有約定但當(dāng)事人一方已實(shí)施履行行

為且對(duì)方接受的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定本約合同成立。

第八條【違反預(yù)約合同的認(rèn)定】預(yù)約合同生效后，當(dāng)事人一方無(wú)正當(dāng)理由拒絕訂立本約

合同或者在磋商訂立本約合同時(shí)違背誠(chéng)信原則導(dǎo)致未能訂立本約合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定

該當(dāng)事人不履行預(yù)約合同約定的義務(wù)。

人民法院在認(rèn)定當(dāng)事人一方在磋商時(shí)是否違背誠(chéng)信原則時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮該當(dāng)事人在磋

商訂立本約合同時(shí)提出的條件是否嚴(yán)重背離預(yù)約合同約定的內(nèi)容以及是否已盡合理努力進(jìn)

行協(xié)商等因素。

第九條【違反預(yù)約合同的違約責(zé)任】預(yù)約合同生效后，當(dāng)事人一方不履行訂立本約合同

的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其賠償因此造成的損失的，人民法院依法予以支持。

前款規(guī)定的損失賠償，當(dāng)事人有約定的，按照約定；沒(méi)有約定的，人民法院應(yīng)當(dāng)綜合考

慮訂立本約合同的條件的成就程度以及本約合同履行的可能性等因素，在依本解釋第五條確

定的損失賠償額與依本解釋第六十三條至第六十六條確定的損失賠償額之間進(jìn)行酌定。

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預(yù)約合同已就本約合同的主體、標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行期限、履行地

點(diǎn)和方式、違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議方法等影響當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容達(dá)成合意，當(dāng)事人

請(qǐng)求按照如本約合同成立并履行后可以獲得的利益計(jì)算違反預(yù)約合同的損失賠償額的，人民

法院依法予以支持，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

第十條【格式條款訂入合同】提供格式條款的一方在合同訂立時(shí)采用通常足以引起對(duì)方

注意的文字、符號(hào)、字體等明顯標(biāo)識(shí)，或者通過(guò)勾選、彈窗等特別方式，提示對(duì)方注意免除

或者減輕其責(zé)任等與對(duì)方有重大利害關(guān)系的條款，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合民法典第四百九十

六條第二款所稱“采取合理的方式”。

提供格式條款的一方按照對(duì)方的要求，就與對(duì)方有重大利害關(guān)系的條款的概念、內(nèi)容及

其法律后果以書面或者口頭形式向?qū)Ψ阶鞒龀Ｈ四軌蚶斫獾慕忉屨f(shuō)明的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定

提供格式條款的一方已履行民法典第四百九十六條第二款規(guī)定的說(shuō)明義務(wù)。

提供格式條款一方對(duì)已盡提示義務(wù)或者說(shuō)明義務(wù)承擔(dān)舉證責(zé)任。

第十一條【格式條款的認(rèn)定】合同條款符合民法典第四百九十六條第一款規(guī)定的情形，

當(dāng)事人僅以合同系依據(jù)合同示范文本制作或者雙方已明確約定合同條款不屬于格式條款為

由主張?jiān)摋l款不是格式條款的，人民法院不予支持。

從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的當(dāng)事人一方僅以未實(shí)際重復(fù)使用為由主張其預(yù)先擬定且未與對(duì)方協(xié)商

的合同條款不是格式條款的，人民法院不予支持，但是其提供同一時(shí)期就同類交易訂立的不

同合同文本,足以證明該合同條款不是為了重復(fù)使用的除外。

三、合同的效力

第十二條【批準(zhǔn)生效合同的法律適用】法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)，

負(fù)有報(bào)批義務(wù)的當(dāng)事人未根據(jù)合同約定或者法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)等手續(xù)，對(duì)

方請(qǐng)求其履行報(bào)批義務(wù)的，人民法院依法予以支持；對(duì)方請(qǐng)求解除合同，并請(qǐng)求其承擔(dān)合同

約定的違反報(bào)批義務(wù)的違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。合同獲得批準(zhǔn)前，當(dāng)事人一方起訴

請(qǐng)求對(duì)方履行合同約定的主要義務(wù)，經(jīng)釋明拒絕變更訴訟請(qǐng)求的，人民法院應(yīng)當(dāng)駁回訴訟請(qǐng)

求，但是不影響其另行提起訴訟。

人民法院判決當(dāng)事人一方履行報(bào)批義務(wù)后，其拒絕履行，經(jīng)強(qiáng)制執(zhí)行仍未履行，對(duì)方請(qǐng)

求解除合同并請(qǐng)求其承擔(dān)違反合同的違約責(zé)任的，人民法院依法予以支持。

法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)，負(fù)有報(bào)批義務(wù)的當(dāng)事人已辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)

等手續(xù)或者已履行生效判決確定的報(bào)批義務(wù)，批準(zhǔn)機(jī)關(guān)決定不予批準(zhǔn)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)賠償

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責(zé)任的，人民法院不予支持。但是，因當(dāng)事人遲延履行報(bào)批義務(wù)等導(dǎo)致合同未獲批準(zhǔn)，對(duì)方

請(qǐng)求賠償因此受到的損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)民法典第一百五十七條處理。

第十三條【備案合同或者已批準(zhǔn)合同的效力】合同存在法定無(wú)效或者可撤銷的情形，當(dāng)

事人以合同已在有關(guān)行政管理部門辦理備案、已經(jīng)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)或者已辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)利變更登

記為由主張有效的，人民法院不予支持。

第十四條【陰陽(yáng)合同與合同變更的效力認(rèn)定】當(dāng)事人為規(guī)避法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)

定，以虛假意思表示隱藏真實(shí)意思表示的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)民法典第一百五十三條第一款

認(rèn)定被隱藏合同的效力；當(dāng)事人為規(guī)避法律、行政法規(guī)關(guān)于合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的規(guī)定，

以虛假意思表示隱藏真實(shí)意思表示的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)民法典第五百零二條第二款的規(guī)定

認(rèn)定被隱藏合同的效力。當(dāng)事人僅以被隱藏合同系為規(guī)避法律、行政法規(guī)而訂立為由主張無(wú)

效的，人民法院不予支持。

依據(jù)前款規(guī)定認(rèn)定被隱藏合同無(wú)效或者確定不發(fā)生效力的，人民法院應(yīng)當(dāng)將被隱藏合同

作為事實(shí)基礎(chǔ)，依據(jù)民法典第一百五十七條確定當(dāng)事人的民事責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除

外。

當(dāng)事人之間就同一交易訂立的多份合同均系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不存在其他影響合

同效力情形的，人民法院應(yīng)當(dāng)在認(rèn)定各合同成立先后順序的基礎(chǔ)上認(rèn)定合同內(nèi)容是否發(fā)生變

更。法律、行政法規(guī)禁止或者限制合同內(nèi)容變更的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人對(duì)合同的相應(yīng)

變更無(wú)效。

第十五條【名實(shí)不符與合同效力】人民法院認(rèn)定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不應(yīng)拘泥于

合同使用的名稱，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定的內(nèi)容。當(dāng)事人主張的權(quán)利義務(wù)關(guān)系與根據(jù)合同內(nèi)容

確立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不一致的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合締約背景、交易目的、交易結(jié)構(gòu)、履行行

為以及當(dāng)事人是否存在虛構(gòu)交易標(biāo)的等事實(shí)認(rèn)定當(dāng)事人之間真實(shí)的法律關(guān)系，并據(jù)此認(rèn)定合

同效力。

人民法院在審理案件過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)當(dāng)事人之間的合同僅是交易鏈條中的一個(gè)環(huán)節(jié)，且離

開(kāi)整個(gè)交易鏈條無(wú)法查明案件事實(shí)并難以對(duì)當(dāng)事人之間真實(shí)的法律關(guān)系及其效力作出認(rèn)定

的，應(yīng)當(dāng)告知原告將參與交易的其他當(dāng)事人追加為共同被告。原告拒絕追加的，人民法院應(yīng)

當(dāng)駁回訴訟請(qǐng)求，但是不影響其另行提起訴訟。

第十六條【違反強(qiáng)制性規(guī)定但應(yīng)適用具體規(guī)定的情形】法律、行政法規(guī)的規(guī)定雖有“應(yīng)

當(dāng)”“必須”或者“不得”等表述，但該規(guī)定旨在賦予或者限制民事權(quán)利，行為人違反該規(guī)

定將構(gòu)成無(wú)權(quán)處分、無(wú)權(quán)代理、越權(quán)代表等，或者導(dǎo)致合同相對(duì)人、第三人因此獲得撤銷權(quán)、