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編委會(huì) 總編 深圳市城市更新協(xié)會(huì)行業(yè)信息中心??劉?芳 廣東合一城市更新研究院??????羅?宇 執(zhí)行主編 深圳市城市更新協(xié)會(huì)行業(yè)信息中心??胡秀華??陶?黎 廣東合一城市更新研究院??????王?偉??馬小玉??王思瑤 編委 深圳市城市更新協(xié)會(huì)行業(yè)信息中心??謝杏枝??梁瀅汀??張靈麗??鐘蘇媚 廣東合一城市更新研究院??????黃向雷??肖?巍??杜 娟??胡?勝 ?????????????????陳建塔??沈亭亭??胡益紅 張曉雯 ?????????????????李嘉益 馬曉圳 李伊伊 鄭康壽 卓嘉儀 （排名不分先后）

加大宅地供應(yīng) VS 防止大拆大建 內(nèi)涵式 + 集約型 + 綠色化為深圳城市更新開新局 三季度注定不平凡，重磅政策頻出。7 月 9 日，深圳市規(guī)自局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加 大居住用地供應(yīng)的若干措施（公開征求意見稿）》；8 月 30 日，住建部發(fā)布《關(guān) 于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》；同期《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更 新條例》（以下簡稱《條例》）配套新政陸續(xù)發(fā)布。一系列新政將對(duì)深圳城市更新 行業(yè)，乃至整個(gè)存量土地開發(fā)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響，也對(duì)“十四五”期間深圳城市更 新破局創(chuàng)新提出更高要求。 新政變化及項(xiàng)目動(dòng)態(tài) 新政變化：政策密集發(fā)布，條例配套細(xì)則持續(xù)出臺(tái) 從數(shù)量看，第三季度出臺(tái)涉及深圳更新相關(guān)政策 46 個(gè)，其中，國家級(jí)政策 9 個(gè)， 省級(jí)政策 3 個(gè)，市級(jí)政策 10 個(gè)，區(qū)級(jí)政策 24 個(gè)（龍崗 7 個(gè)，大鵬 4 個(gè)，羅湖 3 個(gè)， 光明 3 個(gè)，坪山 2 個(gè)，福田、龍華、南山、鹽田、寶安各 1 個(gè)）。深圳市、區(qū)政策 合計(jì) 34 個(gè)，平均一周三策，仍處于高密集發(fā)布的態(tài)勢(shì)。 國家層面及省層面，國家遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng)以來，各省市和 地方政府積極響應(yīng)，發(fā)布城市更新相關(guān)政策。繼深圳后，遼寧省、上海市、廣州市、 珠海市等地紛紛制定城市更新條例，保障城市更新有序推進(jìn)。8 月 31 日，住建部 發(fā)布防止大拆大建新政，劃定了“2255”底線原則，保障城市更新的有機(jī)、有序推 進(jìn)，防止城市更新過度房地產(chǎn)化。 深圳市層面，隨著《條例》的正式實(shí)施，相關(guān)配套細(xì)則陸續(xù)發(fā)布。目前已發(fā)布的政 策主要有部分轄區(qū)確權(quán)前置新政、《深圳市城市更新未簽約部分房屋征收規(guī)定（征 求意見稿）》《< 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例 > 第六十五、六十六條行政處罰裁量 權(quán)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)》和部分轄區(qū)行政調(diào)解實(shí)施辦法等，有效且有力的銜接了《條例》相關(guān) 內(nèi)容，保障更新項(xiàng)目的順利推進(jìn)。另外，市規(guī)自局發(fā)布《深圳市關(guān)于進(jìn)一步加大居 住用地供應(yīng)的若干措施（征求意見稿）》（以下簡稱《若干措施》），明確通過提 高城市更新項(xiàng)目居住用地占比、居住項(xiàng)目容積率，增加住宅建筑面積，有效解決當(dāng)

前住房突出問題，期待最終稿的正式出臺(tái)。 各區(qū)層面：深圳各區(qū)政策內(nèi)容相對(duì)比較分散，出臺(tái)新政較多，主要有：龍崗 7 條、 大鵬 4 條、羅湖 3 條及光明 3 條。其中，龍崗政策集中于產(chǎn)業(yè)空間和集體用地方面， 大鵬政策聚焦于用房、用地和集體資產(chǎn)方面，羅湖政策集中在住房租賃和棚改方面， 光明政策主要集中于資金扶持方面。 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：更新市場(chǎng)依舊活躍，業(yè)內(nèi)對(duì)利益統(tǒng)籌模式高度關(guān)注 城市更新項(xiàng)目： 計(jì)劃立項(xiàng)階段：計(jì)劃公示 18 個(gè)，拆除范圍面積共 315.4 公頃，計(jì)劃公告 28 個(gè)，拆 除范圍面積共 290.4 公頃。計(jì)劃公告的數(shù)量和規(guī)模同環(huán)比呈現(xiàn)增長態(tài)勢(shì)，計(jì)劃公示 數(shù)量同比略降、規(guī)模環(huán)比翻倍。 規(guī)劃審批階段：規(guī)劃公示 36 個(gè)，拆除范圍面積共 570.9 公頃，規(guī)劃公告 23 個(gè)，拆 除范圍面積共 357.5 公頃。規(guī)劃公告同比數(shù)量略增，規(guī)模增長 1.5 倍，環(huán)比數(shù)量和 規(guī)模均增長。 實(shí)施主體階段：實(shí)施主體公示 13 個(gè)，拆除范圍面積 71.8 公頃，開發(fā)建設(shè)用地面積 共 42.6 公頃。實(shí)施主體公示同比數(shù)量基本持平，規(guī)模下滑明顯，環(huán)比數(shù)量、規(guī)模略降。 三季度城市更新項(xiàng)目推進(jìn)速度加快，計(jì)劃公告數(shù)量劇增，市場(chǎng)熱度回升，呈現(xiàn)如下 主要特點(diǎn)：大項(xiàng)目大統(tǒng)籌依舊是當(dāng)前項(xiàng)目審批的趨勢(shì)；在當(dāng)前加大居住用地供應(yīng)的 大背景下，三季度規(guī)劃建筑類型依然以住宅為主，占比近五成；平均移交率處于歷 史高位，達(dá) 38.2%；實(shí)施主體以民企為主，占比高達(dá) 92%。 土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目： 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至三季度，深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)累計(jì) 132 個(gè)， 整備總實(shí)施規(guī)模 5792.5 公頃。從數(shù)量看，龍華最多（44 個(gè)），其次為龍崗和寶安， 分別為 33 個(gè)、28 個(gè)；從規(guī)?？?，龍崗規(guī)模最大（2328.7 公頃），其次為南山和龍華， 分別為 878.1 公頃、804.9 公頃。福田和鹽田無土地整備利益統(tǒng)籌計(jì)劃立項(xiàng)項(xiàng)目。 三季度，共新增實(shí)施方案公告 5 個(gè)，總規(guī)模 96 公頃，留用地總規(guī)模 9.7 公頃；新 增專規(guī)規(guī)劃 13 個(gè)（含規(guī)劃公示 3 個(gè)，規(guī)劃公告 10 個(gè)），整備實(shí)施總規(guī)模 374.4 公頃，

留用地總規(guī)模 70.3 公頃；新增留用地上平臺(tái) 1 個(gè)，留用地規(guī)模為 1.3 公頃；熱點(diǎn)區(qū) 域仍集中于原特區(qū)外地區(qū)，龍華最火熱，原特區(qū)內(nèi)僅南山新增 1 個(gè)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)。 由于土地整備利益統(tǒng)籌模式對(duì)原村集體的進(jìn)一步讓利，經(jīng)過近幾年的不斷推進(jìn)發(fā)展， 市場(chǎng)接受度較高，且與現(xiàn)行城市更新路徑形成有效互補(bǔ)，將是未來存量土地盤活的 重要手段之一。 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目： 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至三季度，深圳市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目累計(jì) 34 個(gè)，合計(jì)改造面積約 267.0 公頃，容積率基本處于 6.0 以上，項(xiàng)目所處的階段各不相同，其中包含前期 申報(bào)項(xiàng)目（包含意向 / 意愿征集、前期準(zhǔn)備工作等）34 個(gè)，已計(jì)劃立項(xiàng) 25 個(gè)，實(shí) 施主體公示 25 個(gè)，規(guī)劃批復(fù) 18 個(gè)。順利進(jìn)入開發(fā)建設(shè)階段 10 個(gè)，占比 29%。 從現(xiàn)行棚戶區(qū)改造政策來看，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目在滿足回遷外，其余住宅部分主要用 于建設(shè)公共住房，其經(jīng)濟(jì)難以平衡，且投入的行政資源較多，導(dǎo)致棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 綜合效益難以顯現(xiàn)，推進(jìn)狀況不甚理想，老舊小區(qū)走棚戶區(qū)改造模式或?qū)⒆呷肜Ь帧? 當(dāng)業(yè)界正在困擾老舊小區(qū)改造之路在何方時(shí)，《若干措施》銜接了《條例》，鼓勵(lì) 符合條件的舊住宅區(qū)成片統(tǒng)籌改造，在優(yōu)先用于公共住房建設(shè)的前提下，允許配建 一定比例的商品住房，參照鹿丹村模式公開選擇市場(chǎng)主體，為更多的市場(chǎng)主體參與 舊住宅區(qū)改造提供了可能，也有助于加快公共住房建設(shè)和商品住房供應(yīng)。未來，隨 著《若干措施》正式出臺(tái)，深圳舊住宅區(qū)的改造困境或?qū)⒂行碌慕鉀Q之道。 三大核心熱點(diǎn)趨勢(shì)預(yù)判 熱點(diǎn)一：加大存量資源盤活力度，積極探索有機(jī)更新新路徑 今年 3 月份，國家“十四五”規(guī)劃和 2035 年遠(yuǎn)景目標(biāo)明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng)， 隨后各地紛紛出臺(tái)相關(guān)落地政策，但有些地方出現(xiàn)繼續(xù)沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建 設(shè)方式、大拆大建、急功近利的傾向，隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹，變相 抬高房價(jià)，增加生活成本， 產(chǎn)生了新的城市問題。故，住建部于 8 月 31 日發(fā)布《關(guān) 于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》，劃定了最為核心的 “2255 ” 底線，即：大規(guī)模拆除比例原則上不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建面的 20%；大規(guī)模拆建比原則 上老城區(qū)不應(yīng)大于 2；大規(guī)模搬遷，居民就地、就近安置率不宜低于 50%；城市住 房租金年度漲幅不超過 5%。

對(duì)于深圳，其土地資源極為稀缺，在城市化發(fā)展過程中一直 義。”他說，下一步將用好深圳這塊改革“試驗(yàn)田”，持續(xù) 強(qiáng)調(diào)土地的節(jié)約集約，且據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，合法外建筑幾乎占 自然資源領(lǐng)域的改革創(chuàng)新，鼓勵(lì)探索城市有機(jī)更新的新路子。 據(jù)一半，存量巨大，亟需進(jìn)行再盤活、再優(yōu)化，助力城市有 機(jī)更新。10 月 14 日，中國國務(wù)院新聞辦公室舉行了深圳綜 熱點(diǎn)二：二次房改下，深圳更新整備及舊住宅改造迎 合改革試點(diǎn)實(shí)施一周年進(jìn)展成效新聞發(fā)布會(huì)，會(huì)上自然資源 來新機(jī)遇 部副部長莊少勤指出，深圳已基本形成了以流量空間為增長 點(diǎn)的城市更新發(fā)展新模式，并強(qiáng)調(diào)深圳要加大對(duì)存量資源的 2018 年出臺(tái)的《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供 盤活力度，走一條內(nèi)涵式、集約型、綠色化的高質(zhì)量發(fā)展新 給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》明確 路子。莊副部長指出：“一年時(shí)間，深圳自然資源領(lǐng)域改革 提出，到 2035 年新增建設(shè)籌集的公共住房比例不低于 60%， 各項(xiàng)工作都取得了初步成效?；诘谌螄琳{(diào)查和第七次 深圳由商品房時(shí)代邁向以公共住房為主的時(shí)代，標(biāo)志著深圳 人口普查，對(duì)全國國土資源環(huán)境承載能力和開發(fā)適宜性的評(píng) “二次房改”開啟?！半p區(qū)”背景下的深圳為落實(shí)“二次房 價(jià)分析顯示，全國城鎮(zhèn)開發(fā)特別是土地利用逐步進(jìn)入到以存 改”目標(biāo)，各種住房供應(yīng)政策加速出臺(tái)，從商辦物業(yè)改租賃 量為主的發(fā)展時(shí)期。深圳的探索，特別是在人口增加情況下， 住房政策到十一種渠道供應(yīng)公共住房政策，最終“宅地供應(yīng) 如何利用存量支持高質(zhì)量發(fā)展，對(duì)全國有非常重要的示范意 新政”出臺(tái)?！罢毓?yīng)新政”圍繞“定目標(biāo) - 優(yōu)結(jié)構(gòu) - 控

風(fēng)貌 - 提強(qiáng)度 - 增配套”及“保新增 - 擴(kuò)租賃 - 促整備 - 調(diào) 其次，宅地供應(yīng)新政將進(jìn)一步盤活存量土地以加大對(duì)居住用 更新 - 增居改 - 盤用房”兩條主線全方位增加居住用地供給、 地的供應(yīng)，在商辦剩余的大環(huán)境下，通過基于公共利益的精 降低商業(yè)用地比例，通過城市更新、土地整備及舊住宅區(qū)改 細(xì)化運(yùn)作和論證，部分項(xiàng)目或?qū)逶≌叽猴L(fēng)，迎來生機(jī)！ 造全面提高居住用地比例、優(yōu)化建設(shè)用地規(guī)劃布局，力度空 前。未來一段時(shí)期，這三種方式將作為商品房及公共住房供 最后，《條例》各項(xiàng)配套細(xì)則新政的相繼出臺(tái)，顯示出政府 應(yīng)的主渠道，迎來新的發(fā)展機(jī)遇。 對(duì)于破解拆遷難的決心，部分深陷拆遷泥潭的更新項(xiàng)目或?qū)? 出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)！ 熱點(diǎn)三：《條例》配套細(xì)則陸續(xù)發(fā)布，為城市更新項(xiàng) 目推進(jìn)保駕護(hù)航 自 3 月 1 日《條例》正式實(shí)施以來，政府相繼出臺(tái)一系列 配套細(xì)則新政，如市區(qū)相關(guān)確權(quán)前置新政、《深圳市城市更 新未簽約部分房屋征收規(guī)定（征求意見稿）》《< 深圳經(jīng)濟(jì) 特區(qū)城市更新條例 > 第六十五、六十六條行政處罰裁量權(quán) 實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)》《鹽田區(qū)行政調(diào)解實(shí)施暫行辦法》《深圳市龍崗 區(qū)行政調(diào)解實(shí)施辦法（試行）》等。 《條例》配套細(xì)則相關(guān)新政重點(diǎn)圍繞“確權(quán)前置”和“行政 征收”兩大核心內(nèi)容展開，其中，“確權(quán)前置”相關(guān)新政主 要對(duì)歷史違建物業(yè)權(quán)利人核實(shí)工作流程進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定。截止 三季度，已有 19 個(gè)更新項(xiàng)目完成確權(quán)前置工作，為后續(xù)其 他更新項(xiàng)目確權(quán)前置工作起到了積極示范作用；“行政征收” 相關(guān)新政則對(duì)其具體執(zhí)行程序及各中細(xì)節(jié)作出了全面詳實(shí) 的規(guī)定，顯示出了政府對(duì)于破解拆遷難的決心，有利于更新 項(xiàng)目的推進(jìn)和實(shí)施，或?qū)?duì)深圳更新市場(chǎng)形成重大利好。 綜上所述，從三季度政策環(huán)境及市場(chǎng)情況解析，主要釋放三 大重要信號(hào)，應(yīng)重點(diǎn)結(jié)合三大重要信號(hào)鎖定優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源和 找尋項(xiàng)目推進(jìn)突破口。 首先，在防止大拆大建背景下，深圳未來要通過改革，加大 深圳市城市更新協(xié)會(huì)行業(yè)信息中心 存量資源盤活力度，探索一條城市有機(jī)更新的新路子。深圳 廣東合一城市更新研究院 的探索，特別是在人口增加情況下，如何利用存量支持高質(zhì) 二〇二一年十月 量發(fā)展，對(duì)全國有非常重要的示范意義！意義重大！

CONTENTS 目錄 第一篇 政策篇 07 城市更新重要政策解析 25 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》配套細(xì)則專題 第47二篇 行業(yè)數(shù)據(jù)篇 32 城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì) 46 土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì) 53 集體資產(chǎn)交易項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì) 57 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì)

INDEXES 索引 11 《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》??? 15 《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》???????????????????? 22 《深圳地下空間開發(fā)利用管理辦法》?????? 63 附錄 1. 2021 年第三季度城市更新政策清單 65 附錄 2. 2021 年第三季度計(jì)劃公示 / 公告項(xiàng)目清單 67 附錄 3.2021 年第三季度規(guī)劃公示 / 公告項(xiàng)目清單 70 附錄 4. 2021 年第三季度實(shí)施主體公示項(xiàng)目清單 71 附錄 5. 2021 年第三季度各區(qū)集體資產(chǎn)交易項(xiàng)目清單

2 2021 年三季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 統(tǒng)計(jì)口徑說明 本次研報(bào)數(shù)據(jù)主要來源于合一城市更新集團(tuán) / 深圳市城市更新協(xié)會(huì)更新數(shù) 據(jù)庫、區(qū)更新局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及規(guī)劃院更新數(shù)據(jù)等，經(jīng)過對(duì)各方數(shù)據(jù)整理與對(duì)比， 最終形成城市更新數(shù)據(jù)庫，個(gè)別數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確之處，敬請(qǐng)諒解。 1 拆除重建類計(jì)劃數(shù)據(jù) 【計(jì)劃原始類型】不同類型計(jì)劃公示或公告，均統(tǒng)一為計(jì)劃公示 / 公告，例如計(jì)劃 修改公示、計(jì)劃重新公示、計(jì)劃補(bǔ)充公示、計(jì)劃調(diào)出公示等均統(tǒng)一為計(jì)劃公示。 【統(tǒng)計(jì)個(gè)數(shù)】對(duì)計(jì)劃類項(xiàng)目公示、公告分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，已進(jìn)行公告的項(xiàng)目并不剔除 其公示項(xiàng)目，同一項(xiàng)目公示或公告，只統(tǒng)計(jì)最新一次公示或公告數(shù)據(jù)。 【現(xiàn)狀】按照目前分類為城中村、舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)、舊住宅區(qū)、其他（公共配套 設(shè)施）等大類。其中如有混合類型，以現(xiàn)狀面積最多的類型為主。 【申報(bào)主體】以項(xiàng)目計(jì)劃公示 / 公告為準(zhǔn)。 【項(xiàng)目實(shí)際控制人】以申報(bào)主體通過企業(yè)穿透至背后大股東。 【計(jì)劃階段項(xiàng)目申報(bào)主體上市情況】以背后實(shí)際控制人是否上市為準(zhǔn)。 【改造方向】以計(jì)劃公示 / 公告改造方向?yàn)闇?zhǔn)，計(jì)劃階段未標(biāo)明改造方向，則以規(guī) 劃階段改造方向?yàn)闇?zhǔn)。 【改造類型】以現(xiàn)狀類型為準(zhǔn)，現(xiàn)狀為城中村則為村改、現(xiàn)狀為舊工業(yè)區(qū)則為工改、 現(xiàn)狀為舊居住區(qū)則為居改、現(xiàn)狀為舊商業(yè)則為商改。 【 二 級(jí) 改 造 類 型】 基 于 工 改 細(xì) 分 二 級(jí) 改 造 類 型， 工 改 M1、 工 改 M0、 工 改 M1+M0、工改商、工改居、工改商住、工改綜合，其中工改商住包括居住和商業(yè)或 兩種的混合用地，工改綜合指改造類型超過 2 種以上。

統(tǒng)計(jì)口徑說明 3 2 拆除重建類規(guī)劃數(shù)據(jù) 【規(guī)劃原始類型】不同類型規(guī)劃公示或公告，均統(tǒng)一為規(guī)劃公示 / 公告，例如規(guī)劃 修改公示、規(guī)劃重新公示、規(guī)劃補(bǔ)充公示、規(guī)劃調(diào)整公示等均統(tǒng)一為規(guī)劃公示。 【統(tǒng)計(jì)個(gè)數(shù)】對(duì)規(guī)劃類項(xiàng)目公示、公告分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，已進(jìn)行公告的項(xiàng)目并不剔除 其公示項(xiàng)目，同一項(xiàng)目公示或公告，只統(tǒng)計(jì)最新一次公示或公告數(shù)據(jù)。 【統(tǒng)計(jì)年份】以城市更新單元規(guī)劃公示 / 公告最新發(fā)布日期為準(zhǔn)。 【現(xiàn)狀】以同一更新單元計(jì)劃為準(zhǔn)，如拆除范圍與計(jì)劃時(shí)發(fā)生改變，則以規(guī)劃公示 / 公告現(xiàn)狀類型為準(zhǔn)。 【申報(bào)主體】以項(xiàng)目計(jì)劃公示 / 公告為準(zhǔn)。 【改造方向】以規(guī)劃公示 / 公告改造方向?yàn)闇?zhǔn)。 【 二 級(jí) 改 造 類 型】 基 于 工 改 細(xì) 分 二 級(jí) 改 造 類 型， 工 改 M1、 工 改 M0、 工 改 M1+M0、工改商、工改居、工改商住、工改綜合，其中工改商住包括居住和商業(yè)或 兩種的混合用地，工改綜合指改造類型超過 2 種以上。 【拆除用地面積】以規(guī)劃公示 / 公告拆除范圍面積為準(zhǔn)。 【開發(fā)建設(shè)用地面積】以規(guī)劃公示 / 公告開發(fā)建設(shè)用地面積為準(zhǔn)。 【移交用地面積】原則上按拆除用地面積減去開發(fā)建設(shè)用地面積進(jìn)行計(jì)算。 【計(jì)容建筑面積】以規(guī)劃公示 / 公告計(jì)容建筑面積為準(zhǔn)。 【住宅類計(jì)容面積】規(guī)劃單元居住類建筑面積中，分為住宅、保障房、居住配套進(jìn) 行分別計(jì)算，無包含關(guān)系。 【商業(yè)類計(jì)容面積】規(guī)劃單元商業(yè)類建筑面積中，分為商業(yè)、辦公、商務(wù)公寓及人 才公寓進(jìn)行分別計(jì)算，無包含關(guān)系。其中如規(guī)劃中商業(yè)及辦公面積未分開顯示，則 按商業(yè)：辦公 =3:7 進(jìn)行計(jì)算。 【工業(yè)類計(jì)容面積】規(guī)劃單元工業(yè)類建筑面積中，分為普通工業(yè)、倉儲(chǔ)物流、新型 產(chǎn)業(yè)用房、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、工業(yè)宿舍及工業(yè)配套進(jìn)行分別計(jì)算，無包含關(guān)系。 【公共配套類計(jì)容面積】規(guī)劃單元中公共配套設(shè)施面積。 【其他類計(jì)容面積】規(guī)劃單元中除以上類型面積外的其他類型面積。 【容積率】按項(xiàng)目計(jì)容建筑面積 / 開發(fā)建設(shè)用地面積進(jìn)行計(jì)算。 【移交率】按項(xiàng)目移交用地面積 / 拆除范圍面積進(jìn)行計(jì)算。

4 2021 年三季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 3 實(shí)施主體公示數(shù)據(jù) 【統(tǒng)計(jì)個(gè)數(shù)】相同的城市更新單元記為一個(gè)項(xiàng)目，同一項(xiàng)目分期公示，計(jì)數(shù)記為一次。 【統(tǒng)計(jì)年份】以實(shí)施主體公示最新發(fā)布日期為準(zhǔn)。 【實(shí)施主體】以實(shí)施主體公示主體為準(zhǔn)。 【實(shí)施主體類型】以實(shí)施主體公示主體背后實(shí)際控制人為準(zhǔn)。 【項(xiàng)目實(shí)際控制人】以實(shí)施主體公示主體通過企業(yè)穿透至背后大股東。 【實(shí)施主體上市情況】以背后實(shí)際控制人是否上市為準(zhǔn)。 【改造方向】以規(guī)劃公示 / 公告改造方向?yàn)闇?zhǔn)。 【二級(jí)改造類型】基于工改細(xì)分二級(jí)改造類型，工改 M1、工改 M0、工改 M1+M0、工改商、工改居、 工改商住、工改綜合，其中工改商住包括居住和商業(yè)或兩種的混合用地，工改綜合指改造類型超過 2 種 以上。 【拆除用地面積】以實(shí)施主體公示拆除范圍面積為準(zhǔn)。 【開發(fā)建設(shè)用地面積】以實(shí)施主體公示開發(fā)建設(shè)用地面積為準(zhǔn)。若項(xiàng)目未標(biāo)明開發(fā)建設(shè)用地面積，則以 項(xiàng)目規(guī)劃階段總開發(fā)建設(shè)用地面積 * 分期拆除范圍面積 / 規(guī)劃階段總拆除范圍面積進(jìn)行計(jì)算。 4 土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目數(shù)據(jù) 【土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目】深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)主要從計(jì)劃立項(xiàng)、實(shí)施方案、規(guī)劃 批復(fù)及留用地上平臺(tái)四個(gè)階段進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，其中計(jì)劃立項(xiàng)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)以官方公布的《深圳市 2020 年度 城市更新和土地整備計(jì)劃》為準(zhǔn)，其他階段數(shù)據(jù)以各區(qū)政府官網(wǎng)公示信息每季度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。計(jì)劃 立項(xiàng)數(shù)據(jù)覆蓋后面階段數(shù)據(jù)，以此類推。 5 集體資產(chǎn)交易數(shù)據(jù) 【交易平臺(tái)】主要通過深圳市聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易及各區(qū)公共資源交易中心進(jìn)行數(shù)據(jù)收集，僅統(tǒng)計(jì)涉及村集體 土地上平臺(tái)的項(xiàng)目，未包含僅有村集體物業(yè)上平臺(tái)及其他類型上平臺(tái)交易項(xiàng)目。 【交易公告說明】交易公告指最后平臺(tái)發(fā)布確定合作對(duì)象的交易公告，本次數(shù)據(jù)均來著政府平臺(tái)網(wǎng)站， 不考慮涉及由于政府網(wǎng)站信息公布不及時(shí)或之前公布信息刪除等因素。 【交易類型】根據(jù)項(xiàng)目內(nèi)容主要分為城市更新、土地整備、非農(nóng)建設(shè)用地（包括指標(biāo)）、征地返還地（包 括指標(biāo)）、外部移交公共設(shè)施用地及其他類型的集體資產(chǎn)交易，若城市更新項(xiàng)目中含非農(nóng)或征返指標(biāo)， 則認(rèn)定為城市更新項(xiàng)目。 【交易方式】根據(jù)項(xiàng)目交易方式主要分為公開招標(biāo)、競爭性談判及單一來源談判三種方式。

統(tǒng)計(jì)口徑說明 5 【合作模式】根據(jù)項(xiàng)目合作模式主要分為被拆賠及合作分成兩種合作模式。 【摘牌企業(yè)類型】摘牌企業(yè)類型以項(xiàng)目成交人的實(shí)際控制人類型進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。 【摘牌企業(yè)上市情況】企業(yè)上市情況以項(xiàng)目成交人背后的實(shí)際控制人是否上市為準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。 【平均周期統(tǒng)計(jì)情況】上平臺(tái)平均周期為最后交易結(jié)果公告時(shí)間扣減第一次上平臺(tái)招商公告時(shí)間，以政 府平臺(tái)網(wǎng)站時(shí)間為準(zhǔn)。 【標(biāo)的合作土地及合作物業(yè)說明】以政府平臺(tái)網(wǎng)站公布為準(zhǔn)，若網(wǎng)站中未標(biāo)明具體土地類型及物業(yè)類型， 按其他類型計(jì)算。 6 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目數(shù)據(jù) 【棚戶區(qū)改造項(xiàng)目】深圳市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計(jì)，以深圳市棚戶區(qū)改造的流程節(jié)點(diǎn)進(jìn) 行統(tǒng)計(jì)分析，主要?jiǎng)澐譃榍捌谏陥?bào)、計(jì)劃立項(xiàng)、實(shí)施主體公示、規(guī)劃批復(fù)及開發(fā)建設(shè)五個(gè)階段。計(jì)劃立 項(xiàng)數(shù)據(jù)覆蓋后面階段數(shù)據(jù)，以此類推。 7 特殊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算說明 深圳市及各區(qū)拆除重建類城市更新規(guī)劃公告項(xiàng)目移交率與容積率計(jì)算公式說明 【平均移交率】深圳市及各區(qū)平均移交率 = 統(tǒng)計(jì)日期內(nèi)所有項(xiàng)目總移交面積 / 總拆除范圍面積。 【平均容積率】深圳市及各區(qū)平均容積率 = 統(tǒng)計(jì)日期內(nèi)所有項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積 / 總開發(fā)建設(shè)用地面積。 深圳市及各區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目實(shí)施率計(jì)算公式說明 【計(jì)劃實(shí)施率】深圳市及各區(qū)計(jì)劃實(shí)施率 = 實(shí)施主體公示總拆除范圍面積 / 計(jì)劃總拆除范圍面積。 【規(guī)劃實(shí)施率】深圳市及各區(qū)規(guī)劃實(shí)施率 = 規(guī)劃總拆除范圍面積 / 計(jì)劃總拆除范圍面積。 深圳市及各區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目同比、環(huán)比說明 【同比、環(huán)比幅度表述】增 / 降低 10%，視為基本持平；增 / 降 10%-30%，視為略增/ 降；增 / 降 30%-50%，視為增長 / 下降明顯；增 / 降 50%-100%，視為增長 / 下降顯著；增 / 降大于 100%，采用 倍數(shù)表示增長 / 下降。

政策篇

城市更新重要政策解析 7 城市更新 重要政策 解析

8 2021 年三季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 政策概述 從數(shù)量看，三季度出臺(tái)涉及深圳更新相關(guān)政策 46 個(gè)，其中，國家級(jí)政策 9 個(gè)，省 級(jí)政策 3 個(gè)，市級(jí)政策 10 個(gè)，區(qū)級(jí)政策 24 個(gè)（龍崗 7 個(gè)，大鵬 4 個(gè)，羅湖 3 個(gè)， 光明 3 個(gè)，坪山 2 個(gè)，福田、龍華、南山、鹽田、寶安各 1 個(gè)）。深圳市、區(qū)政策 合計(jì) 34 個(gè)，平均一周三策。政策出臺(tái)頻率與一季度基本持平，較二季度增長近七成。 國家層面及省外層面，《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和 2035 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》3 月 13 日正式出臺(tái)，明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng)，各省級(jí) 和市級(jí)積極響應(yīng)，發(fā)布城市更新相關(guān)政策。繼深圳后，多城發(fā)布《城市更新條例》 正式稿或征求意見稿：7 月 7 日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《廣州市城市更新 條例 ( 征求意見稿 )》，破解釘子戶、拆遷難的難題；7 月 16 日，遼寧省司法廳對(duì)《遼 寧省城市更新條例（草案）》開展公眾咨詢，并于 9 月 28 日將修訂后的《遼寧省 城市更新條例（草案）》（征求意見稿）提請(qǐng)省十三屆人大常委會(huì)第二十八次會(huì)議 進(jìn)行首次審議；8 月 25 日，上海市十五屆人大常委會(huì)第三十四次會(huì)議表決通過《上 海市城市更新條例》，以地方立法形式推進(jìn)持續(xù)改善城市空間形態(tài)和功能。8 月 31 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》， 明確提出嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除、增建、搬遷，住房租金年度漲幅不超過 5% 的底線， 防止城市更新過度房地產(chǎn)化。此政策的出臺(tái)，將倒逼各城市的城市更新行動(dòng)根據(jù)城 市的發(fā)展規(guī)律，在尊重人民群眾意愿的背景下，以內(nèi)涵集約、綠色低碳發(fā)展為路徑， 轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，堅(jiān)持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，加強(qiáng)修繕改造， 補(bǔ)齊城市短板，注重提升功能，從而來增強(qiáng)城市活力?？深A(yù)見未來城市更新的口子 會(huì)越收越緊，市場(chǎng)會(huì)朝著規(guī)范、健康的方向發(fā)展，房企轉(zhuǎn)型迫在眉睫。 廣東省層面，7 月 22 日，廣東省司法廳發(fā)起《廣東省土地管理?xiàng)l例》的意見征詢， 承接了上位法《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》，并在土地征收、集體經(jīng)營 性建設(shè)用地入市、宅基地管理等方面進(jìn)行了較大幅度的完善；8 月 6 日，廣東省人 民政府發(fā)布《廣東省人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于深化工業(yè)用地市場(chǎng)化配置改革若干措 施的通知》，提出大力盤活存量工業(yè)用地，提高存量用地節(jié)約集約水平。

城市更新重要政策解析 9 深圳市層面，隨著 2021 年 3 月 1 日《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》（以下簡稱《條例》） 的正式實(shí)施，深圳市規(guī)劃和自然資源（以下簡稱“市規(guī)自局”）在三季度發(fā)布的文件中 落實(shí)《條例》的相關(guān)要求出臺(tái)其配套細(xì)則：7 月 30 日，市規(guī)自局發(fā)布《深圳市城市更新 未簽約部分房屋征收規(guī)定（征求意見稿）》，對(duì)城市更新項(xiàng)目中的舊住宅區(qū)、城中村合 法住宅、住宅類歷史違建未簽約部分房屋征收做出詳細(xì)規(guī)定；9 月 16 日，市規(guī)自局發(fā)布《< 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例 > 第六十五、六十六條行政處罰裁量權(quán)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)》，銜接《條 例》相關(guān)內(nèi)容。 此外，市規(guī)自局于 7 月 9 日發(fā)布《深圳市關(guān)于進(jìn)一步加大居住用地供應(yīng)的若干措施（征 求意見稿）》（以下簡稱《若干措施》），引起行業(yè)高度關(guān)注。《若干措施》在明確居 住空間保障目標(biāo)的基礎(chǔ)上，從強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)、完善供應(yīng)體系、加強(qiáng)組織保障等多方面綜 合施策，系統(tǒng)提高空間保障能力，引導(dǎo)空間資源配置向住房傾斜，增加居住用地供應(yīng)。 其中，明確提出要通過提高城市更新項(xiàng)目居住用地占比、居住項(xiàng)目容積率，增加住宅建 筑面積；同日，深圳市人民政府印發(fā)《深圳地下空間開發(fā)利用管理辦法》，從規(guī)劃管 理、用地管理、建設(shè)管理、使用管理等方面予以明確規(guī)定，以促進(jìn)地下空間綜合、系統(tǒng) 開發(fā)，節(jié)約集約利用城市空間資源；市住房和建設(shè)局發(fā)布了《深圳市住房發(fā)展 2021 年 度實(shí)施計(jì)劃》，年度計(jì)劃供應(yīng)商品住房用地 149.3 公頃，其中更新整備用地 91 公頃， 占比 61%。年度計(jì)劃供應(yīng)公共住房用地 214 公頃，其中新供應(yīng)用地 74 公頃，更新整備 用地 19 公頃，舊住宅區(qū)拆除改造（棚戶區(qū)改造）用地 81 公頃，其它（含工改保）用地 40 公頃。從數(shù)據(jù)上來看，存量用地在 2021 年度土地供應(yīng)的占比已過半，存量用地成為 深圳居住用地的主要供應(yīng)渠道。 各區(qū)層面：深圳各區(qū)政策內(nèi)容相對(duì)比較分散，其中，龍崗（7 條）、大鵬新（4 條）、 羅湖（3 條）及光明區(qū)（3 條）出臺(tái)新政較多。8 月 6 日，龍崗和鹽田司法局分別發(fā)布《鹽 田區(qū)行政調(diào)解實(shí)施暫行辦法》《深圳市龍崗區(qū)行政調(diào)解實(shí)施辦法（試行）》，文件明確 適用土地權(quán)屬爭議、城市更新搬遷補(bǔ)償?shù)燃m紛；龍崗區(qū)政策集中在產(chǎn)業(yè)空間和集體用地 兩方面，如《產(chǎn)業(yè)空間提質(zhì)增效的若干措施（征求意見稿）》《產(chǎn)業(yè)空間提質(zhì)增效扶持 計(jì)劃實(shí)施細(xì)則（征求意見稿）》及《深圳市龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司集體用地開發(fā)和交 易監(jiān)管實(shí)施細(xì)則（第三次征求意見稿）》等，對(duì)產(chǎn)業(yè)空間提質(zhì)增效和集體用地開發(fā)和交 易出臺(tái)指導(dǎo)和監(jiān)管政策；大鵬政策聚焦用房、用地和集體資產(chǎn)方面，用房類政策如《深 圳市大鵬新區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房管理實(shí)施細(xì)則（征求意見稿）》及《深圳市大鵬新區(qū)社區(qū) 配套和公共服務(wù)用房管理辦法》，用地政策《深圳市大鵬新區(qū)非農(nóng)建設(shè)用地管理辦法（征

10 2021 年三季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 求意見稿）》及集體資產(chǎn)類政策《深圳市大鵬新區(qū)股份合作公司集體資產(chǎn)參與拆除 重建類城市更新項(xiàng)目計(jì)劃申報(bào)前期工作指引》；羅湖政策集中在住房租賃和棚改方 面，如《羅湖區(qū)住房租賃市場(chǎng)“十四五”發(fā)展規(guī)劃（征求意見稿）》《深圳市羅湖 區(qū)棚戶區(qū)改造實(shí)施辦法（征求意見稿）》，為羅湖的租賃市場(chǎng)和棚改提供指導(dǎo)性政策； 光明政策集中在資金扶持方面，如《深圳市光明區(qū)扶持社區(qū)股份公司發(fā)展專項(xiàng)資金 使用管理辦法（征求意見稿）》《深圳市光明區(qū)舊工業(yè)區(qū)綜合提升扶持操作規(guī)程》， 通過政府的資金扶持，助力城市更新。9 月 16 日，深圳光明區(qū)人民政府發(fā)起的《深 圳市光明區(qū)原光明農(nóng)場(chǎng)未完善用地手續(xù)建成區(qū)城市更新實(shí)施規(guī)定（征求意見稿）》 將妥善解決光明農(nóng)場(chǎng)歷史的合法用地比例不足、土地權(quán)益主體缺失、舊屋村范圍認(rèn) 定、歷史用地處置、外部移交公共設(shè)施用地的處置問題，推動(dòng)光明科學(xué)城和光明中 心區(qū)建設(shè)。

城市更新重要政策解析 11 重點(diǎn)政策解讀 三季度重點(diǎn)政策主要有三個(gè)：《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》《住房和城 鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》《深圳地下空間開 發(fā)利用管理辦法》。 中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例 《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》（以下簡稱《土地條例》）經(jīng) 2021 年 4 月 21 日國務(wù)院第 132 次常務(wù)會(huì)議修訂通過，于 7 月 2 日國務(wù)院總理李克強(qiáng)簽署第 743 號(hào)國務(wù)院令公布，自 2021 年 9 月 1 日起施行。自然資源部就《土地條例》的 內(nèi)容進(jìn)行權(quán)威解讀。 政策背景 《土地條例》在土地管理法確定的制度框架下，聚焦土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用 地入市、宅基地管理等重點(diǎn)問題，進(jìn)一步細(xì)化相關(guān)制度措施，強(qiáng)化對(duì)耕地的保護(hù)， 針對(duì)耕地“非農(nóng)化”、“非糧化”以及“合村并居”中違背農(nóng)民意愿等突出問題， 進(jìn)一步明確制度邊界，強(qiáng)化法律責(zé)任，確保土地管理法得到全面貫徹實(shí)施。 政策亮點(diǎn) 1 嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地 《土地條例》專門增加規(guī)定：國家對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)守耕地保護(hù)紅線，嚴(yán)格 控制耕地轉(zhuǎn)為林地、草地、園地等其他農(nóng)用地。耕地應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于糧食和棉、油、糖、 蔬菜等農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)。按照國家有關(guān)規(guī)定需要將耕地轉(zhuǎn)為林地、草地、園地等其他農(nóng) 用地的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先使用難以長期穩(wěn)定利用的耕地。從而進(jìn)一步拓展了土地用途管制 的重點(diǎn)和內(nèi)容。

12 2021 年三季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 2 明確耕地保護(hù)的責(zé)任主體是省級(jí)人民政府 《土地條例》首次從行政法規(guī)層面明確了耕地保護(hù)的責(zé)任主體，規(guī)定：省、自治區(qū)、 直轄市人民政府對(duì)本行政區(qū)域耕地保護(hù)負(fù)總責(zé)，其主要負(fù)責(zé)人是本行政區(qū)域耕地保 護(hù)的第一責(zé)任人。省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)將國務(wù)院確定的耕地保有量和 永久基本農(nóng)田保護(hù)任務(wù)分解下達(dá)，落實(shí)到地塊。國務(wù)院對(duì)省、自治區(qū)、直轄市人民 政府耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)落實(shí)情況進(jìn)行考核。 3 建立耕地保護(hù)補(bǔ)償制度 按照“誰保護(hù)、誰受益”的原則，加大耕地保護(hù)補(bǔ)償力度的要求，《土地條例》做 出明確規(guī)定：國家建立耕地保護(hù)補(bǔ)償制度。耕地保護(hù)補(bǔ)償制度具體辦法和實(shí)施步驟 由國務(wù)院自然資源主管部門會(huì)同有關(guān)部門規(guī)定。 4 細(xì)化土地征收程序 《土地條例》對(duì)《土地管理法》規(guī)定的土地征收程序進(jìn)行了細(xì)化規(guī)定。主要包括： （1）發(fā)布土地征收預(yù)公告，啟動(dòng)土地征收。市、縣人民政府認(rèn)為符合《土地管理法》 第四十五條規(guī)定的公共利益，需要啟動(dòng)土地征收的，發(fā)布土地征收預(yù)公告，開展土 地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 ；（2）組織編制征地補(bǔ)償安置方案，并進(jìn)行公告 和聽證；（3）簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議，對(duì)個(gè)別難以達(dá)成征地安置協(xié)議的，在申請(qǐng) 征收土地時(shí)如實(shí)說明；（4）申請(qǐng)土地征收審批；（5）土地征收經(jīng)依法批準(zhǔn)后發(fā)布 土地征收公告，公布土地征收范圍和征收時(shí)間，對(duì)個(gè)別未達(dá)成征地補(bǔ)償協(xié)議的作出 征地補(bǔ)償安置決定；（6）實(shí)施土地征收。 5 明確集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易規(guī)則 《土地條例》在《土地管理法》關(guān)于集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市規(guī)定的基礎(chǔ)上，進(jìn)一 步明確入市交易規(guī)則，要求國土空間規(guī)劃要合理安排集體經(jīng)營性建設(shè)用地布局和用 途，促進(jìn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地的節(jié)約集約利用。同時(shí)，明確了集體經(jīng)營性建設(shè)用地 出讓、出租方案的編制和審查的具體要求。集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租應(yīng)當(dāng)簽 訂書面合同，并對(duì)合同應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容進(jìn)行了明確的規(guī)定。對(duì)通過出讓方式取得的 集體經(jīng)營性建設(shè)用地再轉(zhuǎn)讓的，也應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并通知土地所有權(quán)人。

城市更新重要政策解析 13 6 保障農(nóng)村村民的宅基地權(quán)益 《土地條例》將“宅基地管理”單列一節(jié)，對(duì)宅基地布局和建設(shè)用地指標(biāo)安排作出 明確規(guī)定，要求縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定安排建設(shè)用地指標(biāo)，合理 保障本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村村民宅基地需求，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、縣、市國土空間規(guī)劃和村莊規(guī) 劃應(yīng)當(dāng)科學(xué)劃定宅基地范圍。針對(duì)部分地方在合村并居中出現(xiàn)的侵犯農(nóng)村村民宅基 地合法權(quán)益的問題，《土地條例》作出“四禁止”規(guī)定。 7 持續(xù)優(yōu)化建設(shè)用地審批流程 《土地條例》在《土地管理法》關(guān)于調(diào)整農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權(quán)限、取消省級(jí)人民政府 批準(zhǔn)的征地報(bào)國務(wù)院備案的基礎(chǔ)上，持續(xù)優(yōu)化建設(shè)用地審批流程，深化“放管服” 改革：一是合并預(yù)審和選址意見書；二是減少審批層級(jí)；三是簡化建設(shè)用地報(bào)批材 料；四是明確國務(wù)院和省級(jí)人民政府在土地征收審批中，主要是對(duì)土地征收的必要 性、合理性、是否符合《土地管理法》第四十五條規(guī)定的公共利益確需征收土地情 形以及是否符合法定程序進(jìn)行審查；五是將征地補(bǔ)償安置方案的決定權(quán)交由縣級(jí)以 上地方人民政府負(fù)責(zé)。 8 構(gòu)建國土空間規(guī)劃管理制度 將主體功能區(qū)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃等空間規(guī)劃融合為統(tǒng)一的國土空間規(guī) 劃，是黨中央作出的重大決策部署?！锻恋貤l例》在《土地管理法》關(guān)于國土空間 規(guī)劃體系和編制要求的基礎(chǔ)上，用“國土空間規(guī)劃”取代原來的“土地利用總體規(guī) 劃”，明確了國土空間規(guī)劃的效力和內(nèi)容，規(guī)定國土空間規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌布局農(nóng)業(yè)、 生態(tài)、城鎮(zhèn)等功能空間，劃定落實(shí)永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線和城鎮(zhèn)開發(fā)邊界。 國土空間規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括國土空間開發(fā)保護(hù)格局和規(guī)劃用地布局、結(jié)構(gòu)、用途管制要 求等內(nèi)容，明確建設(shè)用地規(guī)模、耕地保有量、永久基本農(nóng)田保護(hù)面積和生態(tài)保護(hù)紅 線等要求，提高土地節(jié)約集約利用水平，保障土地的可持續(xù)利用。 9 完善臨時(shí)用地管理 《土地條例》對(duì)臨時(shí)用地管理作出創(chuàng)新規(guī)定，明確臨時(shí)用地應(yīng)當(dāng)盡量不占或者少占 耕地。臨時(shí)用地的期限一般不超過二年。建設(shè)周期較長的交通、水利、能源等基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)使用的臨時(shí)用地，期限不超過四年，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。土 地使用者應(yīng)當(dāng)自臨時(shí)用地期滿之日起一年內(nèi)完成土地復(fù)墾，使其達(dá)到可供利用狀態(tài)。

14 2021 年三季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 10 為土地督察權(quán)的行使劃定邊界 在《土地管理法》將國家土地督察制度上升為法律制度的基礎(chǔ)上，《土地條例》進(jìn) 一步為土地督察權(quán)的行使劃定邊界，確保土地督察在法治軌道上運(yùn)行：一是明確國 家自然資源督察機(jī)構(gòu)根據(jù)授權(quán)對(duì)省、自治區(qū)、直轄市及國務(wù)院確定的城市人民政府 土地利用和土地管理情況進(jìn)行督察；二是明確了土地督察的六大核心內(nèi)容；三是明 確國家自然資源督察機(jī)構(gòu)行使土地督察權(quán)的方式主要包括：向被督察的地方人民政 府下達(dá)督察意見書，約談被督察的地方人民政府有關(guān)負(fù)責(zé)人，并可以依法向監(jiān)察機(jī) 關(guān)、任免機(jī)關(guān)提出追究相關(guān)責(zé)任人責(zé)任的建議。 11 掛牌出讓有了法律地位 《土地條例》首次從行政法規(guī)層面確立了掛牌出讓方式的法律地位，規(guī)定：除依法 可以采取雙方協(xié)議方式外，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌等競爭性方式確定土地使用者。 12 加大對(duì)土地違法行為的處罰力度 《土地條例》完善了土地違法行為的處罰措施，增加了違法占用永久基本農(nóng)田發(fā)展 林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任規(guī)定，同時(shí)提高了對(duì)違法占地、違法轉(zhuǎn)讓等 違法行為罰款的處罰額度。同時(shí)，為了有效解決違法建筑的沒收問題，《條例》專 門增加規(guī)定：縣級(jí)以上人民政府自然資源主管部門沒收在非法轉(zhuǎn)讓或者非法占用的 土地上新建的建筑物和其他設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)于九十日內(nèi)交由本級(jí)人民政府或者其指定 的部門依法管理和處置。 中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例

城市更新重要政策解析 15 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知 官方解讀 “城市更新的工作剛剛起步，仍在探索過程中” 黃艷 出臺(tái)背景 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長黃艷表示，經(jīng)過高速的城鎮(zhèn)化發(fā)展，我國現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化水 平已經(jīng)超過了 60%。實(shí)施城市更新行動(dòng)，要由過去大規(guī)模的增量建設(shè)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì) 改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重。一些地方出現(xiàn)了有悖初衷的苗頭，比如開始計(jì)劃大規(guī)模 拆除舊城舊區(qū)，有的地方還發(fā)生了大規(guī)模砍老樹現(xiàn)象。 政策要點(diǎn) 要點(diǎn)三：穩(wěn)妥推進(jìn)城市更新。要加強(qiáng)統(tǒng)籌謀劃，堅(jiān)持城 市體檢評(píng)估先行，不增加地方隱性債務(wù)。探索政府引導(dǎo)、 要點(diǎn)一：要?jiǎng)澇龀鞘懈轮匾拙€。一是要控制大規(guī)模 市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式。推動(dòng)由過 拆除。在老城區(qū)里面，除了違法建筑還有經(jīng)過專業(yè)機(jī)構(gòu) 去的單一“開發(fā)方式”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營模式”，吸引社會(huì)力 鑒定為危房的，不能夠大規(guī)模、成片、集中地拆除現(xiàn)有 量參與更新。統(tǒng)籌地上地下設(shè)施建設(shè)，提高城市的安全 建筑。二是控制大規(guī)模增建。老城區(qū)本來就密度高、強(qiáng) 和韌性。注重補(bǔ)齊設(shè)施和服務(wù)短板，建設(shè)完整的居住社區(qū)。 度大，要防止加劇城市交通、市政安全等環(huán)境承載壓力。 三是尊重居民意愿。不大規(guī)模異地拆遷，支持就地就近 總結(jié) 安置，鼓勵(lì)房屋所有者、使用人都來參與城市更新。四 是控制住房租金漲幅。有些地方大拆大建后，給群眾租 城市更新的工作剛剛起步，仍在探索過程中。下一步， 房帶來困難，所以要降低市民尤其是低收入困難群體租 將推進(jìn)城市更新試點(diǎn)，探索城市更新的方法路徑，推出 房子的成本。 一批示范項(xiàng)目，積極、妥善、有序地實(shí)施城市更新行動(dòng)。 要點(diǎn)二：要保留城市記憶。盡量保留、改造、利用既有 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在實(shí)施 的建筑，不隨意移遷拆除已經(jīng)認(rèn)定的歷史建筑、具有保 城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知 護(hù)價(jià)值的老建筑，鼓勵(lì)采用“繡花功夫”來織補(bǔ)、修補(bǔ)、 更新，保持老城區(qū)的格局和肌理，堅(jiān)持低影響的更新建 設(shè)模式，延續(xù)城市的歷史文脈和特色風(fēng)貌。

16 2021 年三季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 專家視角 3 月 12 日，十三屆全國人大四次會(huì)議表決通過了《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和 2035 年 遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，該文件明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng)，總體目標(biāo)是建設(shè)宜居城市、綠色城市、韌性城市、智慧城市、 人文城市，不斷提升城市人居環(huán)境質(zhì)量、人民生活質(zhì)量、城市競爭力，走出一條中國特色城市發(fā)展道路。這標(biāo)志著城 市更新行動(dòng)上升到國家的戰(zhàn)略層面，國家政府部門及社會(huì)相關(guān)專家人士結(jié)合全國城市更新現(xiàn)狀，多維度對(duì)城市更新行 動(dòng)發(fā)表見解和建議。 楊保軍 “城市更新，應(yīng)從戰(zhàn)略高度來認(rèn)識(shí)，要站在國家發(fā)展全局的高 中國城市規(guī)劃學(xué)會(huì)副理事長 度來思考問題、推進(jìn)工作” 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師 城市更新不能將其誤讀成“拆掉老城建新城”，而應(yīng)該從戰(zhàn)略高度來認(rèn)識(shí)，要站在 國家發(fā)展全局的高度來思考問題、推進(jìn)工作。城市更新不能沿用原來的開發(fā)模式， 要探索以價(jià)值提升、資產(chǎn)增值為核心，以盤活資源、升級(jí)業(yè)態(tài)為手段，以城市運(yùn)營、 增值服務(wù)為支撐的新模式，倒逼經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型。實(shí)施城市更新行動(dòng)包含七大任務(wù)： 完善城市化戰(zhàn)略，優(yōu)化城市布局結(jié)構(gòu)；實(shí)施城市生態(tài)修復(fù)和功能完善工程；加強(qiáng)歷 史文化保護(hù)，塑造城市風(fēng)貌；加強(qiáng)居住社區(qū)建設(shè)；推進(jìn)新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重 點(diǎn)是推進(jìn)城市信息模型（CIM）平臺(tái)建設(shè)；加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造；增強(qiáng)城市防洪 排澇能力。 為了進(jìn)一步穩(wěn)妥推進(jìn)城市更新的重點(diǎn)任務(wù)，應(yīng)該通過以城市體檢評(píng)估為抓手，出臺(tái) 《關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》，制定和發(fā)布城市營 建要點(diǎn)（明確底線約束，設(shè)立指標(biāo)引領(lǐng)，倒逼城市轉(zhuǎn)型），選擇一批城市試點(diǎn)，摸索、 總結(jié)、推廣成功經(jīng)驗(yàn)，支持地方實(shí)施城市更新行動(dòng)中的政策、機(jī)制、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等 方面的探索創(chuàng)新，推動(dòng)政銀合作等方式進(jìn)行城市更新。

城市更新重要政策解析 17 修龍 “城市更新是一次歷史機(jī)遇，同時(shí)也是巨大的挑戰(zhàn)” 中國建筑學(xué)會(huì)理事長 如今，城市更新已經(jīng)上升到國家戰(zhàn)略層面，我們要更加深刻的領(lǐng)會(huì)其豐富內(nèi)涵和重 要意義。對(duì)于建設(shè)行業(yè)從業(yè)者而言，城市更新是一次歷史機(jī)遇，同時(shí)也是巨大的挑戰(zhàn)。 在微觀上，要通過創(chuàng)新技術(shù)手段，更經(jīng)濟(jì)、更合理、更高效的對(duì)單體建筑進(jìn)行改造； 在宏觀上，要通過城市更新提升城市的整體性、系統(tǒng)性、宜居性、包容性和生長性， 進(jìn)而為城市高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展不斷提供內(nèi)生動(dòng)力。 “城市發(fā)展從增量時(shí)代邁入存量時(shí)代，城市更新則成為 孟建民 盤活城市土地的重要手段” 中國工程院院士 城市發(fā)展從增量時(shí)代邁入存量時(shí)代，城市更新則成為盤活城市土地的重要 全國工程勘察設(shè)計(jì)大師 手段。為滿足形勢(shì)下城市建設(shè)發(fā)展需求，從業(yè)者要做好對(duì)存量建筑的消化 深圳市建筑設(shè)計(jì)研究總院總建筑師 與改造提升，激活低效利用的土地或空間，創(chuàng)造新的使用價(jià)值。同時(shí)，從 深圳大學(xué)本原設(shè)計(jì)研究中心主任 業(yè)者要提高站位，全局謀劃，以超前眼光做好城市空間規(guī)劃設(shè)計(jì)，充分考 慮人的需求與城市發(fā)展定位，圍繞國家“應(yīng)對(duì)人口老齡化”、“雙碳”戰(zhàn) 略等，對(duì)建筑改造和城市更新的設(shè)計(jì)規(guī)劃進(jìn)行更深入的思考、創(chuàng)新。

18 2021 年三季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 趙燕菁 廈門大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院教授 廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授 上海決策咨詢委員會(huì)委員 “城市更新倒逼傳統(tǒng)的開發(fā)模式轉(zhuǎn)型運(yùn)營模式” “十四五”規(guī)劃中國家提出城市更新行動(dòng)，這里所提出 不同社會(huì)主體，融資需求減弱，城市進(jìn)入運(yùn)營階段，這 的城市更新不等同于一個(gè)學(xué)術(shù)的概念，是針對(duì)國家發(fā)展 時(shí)就必須由所有產(chǎn)權(quán)人共同努力，才能創(chuàng)造出維持城市 全局，針對(duì)整個(gè)城市的發(fā)展，以城市更新倒逼傳統(tǒng)的建 運(yùn)轉(zhuǎn)的現(xiàn)金流。如果還是大拆大建，就又回到土地融資 設(shè)方式轉(zhuǎn)型的手段。這一政策和城市化階段轉(zhuǎn)型是一致 的老路。房地產(chǎn)無法從創(chuàng)造資本轉(zhuǎn)向創(chuàng)造現(xiàn)金流，城市 的。隨著城市建成區(qū)基本完成，城市化的重資產(chǎn)階段基 化第二階段就無法完成。未來城市更新可持續(xù)的更新模 本結(jié)束。城市從追求投入轉(zhuǎn)向追求收益，把前一階段的 式，一定是“經(jīng)營模式”，既能給政府帶來稅收，又給 投入變?yōu)槎愂蘸同F(xiàn)金流，是城市化新階段的主要目標(biāo)。 企業(yè)帶來利潤，還能給家庭帶來工資。只有這些收入能 誰先完成轉(zhuǎn)型，誰就可以在高質(zhì)量發(fā)展階段搶占先機(jī)。 覆蓋改造的支出，城市更新才能實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)平衡。帶來不 在這個(gè)意義上城市更新和舊城改造本質(zhì)上是一樣的，都 了現(xiàn)金流的改造，即使能通過“開發(fā)模式”賣地實(shí)現(xiàn)投 是將前一階段的存量資產(chǎn)還原為真實(shí)的現(xiàn)金流。 資平衡，也無法實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的運(yùn)營維護(hù)。 城市建設(shè)和運(yùn)營兩個(gè)階段最大的差別是第一階段中城市 建設(shè)的主體就是政府，房地產(chǎn)開發(fā)是為城市重資產(chǎn)投入 提供融資。而在第二階段中城市已經(jīng)建成，產(chǎn)權(quán)分布在

城市更新重要政策解析 19 王富海 中國城市規(guī)劃學(xué)會(huì)常務(wù)理事 學(xué)術(shù)工作委員會(huì)副主任委員 深圳市蕾奧規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢股份 有限公司董事長兼首席規(guī)劃師 “實(shí)施城市更新行動(dòng)需從建立正確的機(jī)制著眼” 城市更新行動(dòng)是狹義城市更新的“加強(qiáng)版”，還是城市 現(xiàn)問題到解決問題再到事后跟蹤的工作集成框架。二是 更新的“升級(jí)版”，抑或城市建設(shè)的“2.0 版本”？概念 “深層”的建設(shè)機(jī)制。特別強(qiáng)調(diào)城市更新行動(dòng)是“推動(dòng) 理解的分歧已在影響城市更新行動(dòng)的工作部署和機(jī)制建 城市開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的有效 設(shè)，并且反映到國家和地方相繼出臺(tái)的政策文件中?，F(xiàn) 途徑”，其本質(zhì)就是打破土地金融模式下畸形的發(fā)展路徑， 在一些部門和城市將城市更新行動(dòng)與住房建設(shè)、小區(qū)改 尋求城市各領(lǐng)域更為均衡協(xié)調(diào)地發(fā)展，并形成更加可持 造等并列，實(shí)際上是在具體工作部署中對(duì)城市更新行動(dòng) 續(xù)的政府財(cái)政模式，從“地基”轉(zhuǎn)向“稅基”。 的“矮化”。 現(xiàn)階段城市更新行動(dòng)既不能“窄化”為狹義的“更新”， 實(shí)施城市更新行動(dòng)需從建立正確的機(jī)制著眼。一是“表層” 也不能“矮化”為單薄的“行動(dòng)”。對(duì)于國家宏觀經(jīng)濟(jì)， 的工作機(jī)制。建議通過發(fā)布一套城市更新行動(dòng)的操作系 城市更新行動(dòng)應(yīng)當(dāng)上升為國家“城市更新戰(zhàn)略”；對(duì)于 統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)實(shí)施城市更新行動(dòng)的工作引導(dǎo)，使之成為中 城市建設(shè)，城市更新行動(dòng)應(yīng)是“模式升級(jí)”；對(duì)于地方 國城市漸進(jìn)改善的建設(shè)機(jī)制——將完善城市功能、增進(jìn) 政府，城市更新行動(dòng)應(yīng)是施政“手段”；對(duì)于城市規(guī)劃， 民生福祉作為規(guī)劃建設(shè)工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。探索建 城市更新行動(dòng)應(yīng)是重大“方向”。 立一套“城市空間動(dòng)態(tài)維護(hù)”的思維和機(jī)制，形成從發(fā)

20 2021 年三季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 張宇星 “城市更新是城市價(jià)值體系的整體升維” 東南大學(xué)建筑學(xué)博士 城市更新不是以新飾舊，更不是拆舊建新，而是對(duì)城市價(jià)值體系進(jìn)行重 深圳大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院研究員 新審視的機(jī)會(huì)。過去四十年，我們城市發(fā)展的關(guān)鍵詞是城市增長。今天 趣城工作室（ARCity Office）創(chuàng)始人兼主持設(shè)計(jì)師 我們提出城市更新，其實(shí)是為未來我們整個(gè)國家的城市升維提出一個(gè) 新的路徑，而城市升維，就是一種更高級(jí)別的城市發(fā)展方法。我們說 當(dāng)今中國從之前的增量發(fā)展開始轉(zhuǎn)向存量發(fā)展，代表的其實(shí)是城市發(fā) 展對(duì)象從之前的“白紙一張”到當(dāng)前已經(jīng)建設(shè)過一輪的空間資產(chǎn)，而這 樣的變化意味著我們?cè)谥匦陆ㄔO(shè)城市、重新發(fā)展的時(shí)候就會(huì)面臨很多的 先決條件。 城市更新需要從市場(chǎng)、技術(shù)和政府三個(gè)維度促進(jìn)城市的全面升維，包 含了城市更新算法維度，也即市場(chǎng)維度；城市更新方法維度，也即技 術(shù)維度；城市更新策略維度，也即政府維度。 “城市更新行動(dòng)更應(yīng)該探索其背后人與人之間的關(guān)系 王世福 以及所產(chǎn)生的社會(huì)意義” 中國城市規(guī)劃學(xué)會(huì)理事 學(xué)術(shù)工作委員會(huì)副主任委員 “人民城市”應(yīng)當(dāng)作為城市更新行動(dòng)最終的目標(biāo)指向。城市更新行動(dòng) 城市設(shè)計(jì)學(xué)委會(huì)副主任委員 首先需要識(shí)別行動(dòng)的受益者，應(yīng)由所有的利益相關(guān)者來共同決策。其次， 在受益者共同決策的同時(shí)應(yīng)付出相應(yīng)的成本，也就是重視和研究更新 華南理工大學(xué)教授 過程中權(quán)益再分配的問題。最后，城市更新行動(dòng)實(shí)質(zhì)上是通過調(diào)節(jié)環(huán)境， 產(chǎn)生一種促進(jìn)所有人共同進(jìn)步的共享能力，增加所有人的福祉，實(shí)現(xiàn) 人民城市和共同富裕。因此，城市更新行動(dòng)更應(yīng)該探索其背后人與人 之間的關(guān)系以及所產(chǎn)生的社會(huì)意義。

城市更新重要政策解析 21 孫一民 “以內(nèi)涵集約、綠色低碳發(fā)展為路徑，從居民需求出發(fā)， 以繡花功夫，通過技術(shù)手段讓老舊場(chǎng)所‘舊貌換新顏’” 全國工程勘察設(shè)計(jì)大師 長江學(xué)者、國家教學(xué)名師 城市龐大復(fù)雜的工程類型，其科學(xué)建設(shè)有賴于決策、設(shè)計(jì)、實(shí)施和運(yùn)維的全過 華南理工大學(xué)建筑學(xué)院院長 程協(xié)同，其中前期策劃尤為重要。在前期規(guī)劃工作中，要實(shí)事求是，科學(xué)統(tǒng)籌 謀劃，結(jié)合現(xiàn)有工程技術(shù)、市民生活、城市未來發(fā)展方向進(jìn)行設(shè)計(jì)，確保規(guī)劃 能夠落地，而非停留在圖紙上。在存量空間改造方面，不要“大拆大建”，要 以內(nèi)涵集約、綠色低碳發(fā)展為路徑，從居民需求出發(fā)，以繡花功夫，通過技術(shù) 手段讓老舊場(chǎng)所“舊貌換新顏”。 “政府需要統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)、民生與發(fā)展、長效機(jī)制三個(gè) 潘芳 層面推動(dòng)城市更新” 教授級(jí)高級(jí)城市規(guī)劃師 北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長 站在政府的角度來看，推動(dòng)城市更新行動(dòng)可以從三個(gè)方面來認(rèn)識(shí)，首 先是從局部到整體，政府需要對(duì)大量的存量更新資源進(jìn)行統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)， 并結(jié)合政府投入和社會(huì)資本等實(shí)現(xiàn)資金平衡。第二是民生與發(fā)展的關(guān) 系，以往城市更新更多關(guān)注民生，以補(bǔ)短板為主，而新的難點(diǎn)是城市 更新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的結(jié)合，要探索一種城市可持續(xù)發(fā)展的新模式，通過 城市更新提升城市發(fā)展質(zhì)量，推動(dòng)空間轉(zhuǎn)型，與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型互促互進(jìn)。 第三是從短期到長效，要強(qiáng)化研究建立城市更新的長效機(jī)制，包括資 金的多元籌措、產(chǎn)權(quán)的保障、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的全生命周期管理等方面，最 終建立形成城市自我更新的路徑。

22 2021 年三季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 深圳地下空間開發(fā)利用管理辦法 《深圳市地下空間開發(fā)利用管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）已于 2021 年 4 月 13 日經(jīng)深圳市人民政府六屆 二百五十九次常務(wù)會(huì)議審議通過，自 2021 年 8 月 1 日起施行?！豆芾磙k法》將為深圳進(jìn)一步規(guī)范地下空間開發(fā)建設(shè)管理， 為地下空間出讓、分層管理等提供法治護(hù)航。 “推進(jìn)地下空間統(tǒng)籌開發(fā)利用，是節(jié)約集約利用土地資源， 實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的必然選擇” 王妍妍 政策出臺(tái)的背景和意義 深圳市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心主任規(guī)劃師 推進(jìn)地下空間統(tǒng)籌開發(fā)利用，是節(jié)約集約利用土地資源，實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展 《深圳市地下空間開發(fā)利用管理辦法》 的必然選擇。2008 年，我市在全國率先出臺(tái)地方政府規(guī)章《深圳市地下空間 開發(fā)利用暫行辦法》（市政府令第 188 號(hào)，以下簡稱《暫行辦法》），初步構(gòu) 政策主筆人之一 建起我市地下空間開發(fā)利用的基本框架和制度體系。十多年來，我市地下空間 開發(fā)呈現(xiàn)需求大、規(guī)模增速快等特點(diǎn)，目前全市地下空間開發(fā)總量約 4200 萬 平方米，近幾年增幅為每年 270 萬至 300 萬平方米，預(yù)計(jì)到 2025 年全市地下 空間總量約 7000 萬平方米，已初步形成軌道交通產(chǎn)業(yè)、綜合管廊產(chǎn)業(yè)、地下 商業(yè)、智慧產(chǎn)業(yè) 等地下空間產(chǎn)業(yè)體系，并且涌現(xiàn)出前海綜合交通樞紐等國家復(fù)制推廣的節(jié)地案 例。在此背景下，2008 年的《暫行辦法》難以適應(yīng)新形勢(shì)：一是規(guī)劃體系不健全， 難以有效發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)作用。二是地下空間土地供應(yīng)制度不完善，未與市政府 土地供應(yīng)改革的最新要求相銜接。三是管理職責(zé)不清晰，亟需結(jié)合機(jī)構(gòu)改革和 強(qiáng)區(qū)放權(quán)改革重新厘定。四是我市已進(jìn)入地上地下集中開發(fā)為核心的立體空間 發(fā)展階段，但是，集中開發(fā)尚缺乏政策支撐。因此，亟需制定《管理辦法》， 推動(dòng)地下空間發(fā)展從“量的積累”到“質(zhì)的規(guī)范”轉(zhuǎn)型。

城市更新重要政策解析 23 核心特征及亮點(diǎn) ——需要穿越市政道路、公共綠地、公共廣場(chǎng)等公共用 規(guī)劃統(tǒng)籌，完善地下空間規(guī)劃體系 地的地下連通空間或者連接兩宗已設(shè)定產(chǎn)權(quán)地塊的地下 地下空間開發(fā)利用具有嚴(yán)格的時(shí)序性和不可逆性，必須 連通空間，可以協(xié)議出讓。全天候向公眾開放的，按照 謀而后動(dòng)，突出規(guī)劃的統(tǒng)籌和引領(lǐng)作用。《管理辦法》 公共通道用途出讓，允許配建一定比例的經(jīng)營性建筑， 一方面明確地下空間優(yōu)先用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù) 公共通道用途部分免收地價(jià)；不能全天候向公眾開放的， 設(shè)施，禁止地下空間建設(shè)住宅、幼兒園（托所）生活用房、 按照實(shí)際用途出讓。 養(yǎng)老生活用房等項(xiàng)目以及中小學(xué)普通教室。另一方面， 構(gòu)建了特有的“專項(xiàng)規(guī)劃——二元控制性詳細(xì)規(guī)劃—— ——附著于地下交通設(shè)施等公益性項(xiàng)目且受客觀條件制 設(shè)計(jì)方案”各規(guī)劃層級(jí)傳導(dǎo)有序、分工明確的地下空間 約，經(jīng)交通運(yùn)輸、軌道交通主管部門會(huì)同主管部門等單 規(guī)劃體系。全市編制地下空間開發(fā)利用專項(xiàng)規(guī)劃，劃定 位認(rèn)定不具備獨(dú)立開發(fā)條件的經(jīng)營性地下空間。 地下空間重點(diǎn)地區(qū)范圍，對(duì)近岸海域的地下空間開發(fā)作 出統(tǒng)籌安排。在控制線詳細(xì)規(guī)劃層面，重點(diǎn)地區(qū)組織編 集中開發(fā)，突出區(qū)域整體規(guī)劃整體開發(fā)導(dǎo)向 制重點(diǎn)地區(qū)地下空間詳細(xì)規(guī)劃，作為重點(diǎn)地區(qū)地下空間 市政府可以根據(jù)需要在地下空間重點(diǎn)地區(qū)劃定集中開發(fā) 開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃依據(jù)；在重點(diǎn)地區(qū)外，法定圖則、城市 區(qū)域，并指定集中開發(fā)區(qū)域管理機(jī)構(gòu)。集中開發(fā)區(qū)域應(yīng) 更新單元規(guī)劃、土地整備規(guī)劃等控規(guī)層級(jí)的規(guī)劃編制和 當(dāng)對(duì)地上地下進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)符 修改時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)地下空間保護(hù)和利用提出規(guī)劃指引，對(duì) 合上層次規(guī)劃，確有必要對(duì)法定圖則或者重點(diǎn)地區(qū)地下 未作出規(guī)劃指引的地下空間，開發(fā)建設(shè)時(shí)應(yīng)當(dāng)開展規(guī)劃 空間詳細(xì)規(guī)劃等控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整的，整體規(guī)劃 研究，提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件報(bào)市政府批準(zhǔn)后，作為建設(shè)項(xiàng) 設(shè)計(jì)經(jīng)市政府審議通過后視為完成相應(yīng)規(guī)劃修改，作為 目規(guī)劃審批的依據(jù)。在重點(diǎn)地區(qū)開發(fā)建設(shè)的，根據(jù)重點(diǎn) 集中開發(fā)區(qū)域的規(guī)劃許可依據(jù)。集中開發(fā)可以探索軌道 地區(qū)地下空間詳細(xì)規(guī)劃，市規(guī)劃國土主管部門派出機(jī)構(gòu) 交通站城一體化開發(fā)。 可以自行編制或者要求建設(shè)單位編制地下空間規(guī)劃設(shè)計(jì) 方案，經(jīng)市主管部門批準(zhǔn)后實(shí)施。 明確權(quán)責(zé)，加強(qiáng)地下空間建設(shè)與利用管理 針對(duì)地下空間開發(fā)建設(shè)管理中的矛盾多發(fā)環(huán)節(jié)，進(jìn)一步 節(jié)約集約，完善地下空間用地供應(yīng) 細(xì)化操作，明確各主體權(quán)利義務(wù)，保障地下空間安全利用。 本《管理辦法》在國家法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)范框架下，結(jié) 一是設(shè)置地下工程在已出讓空間權(quán)屬外建設(shè)的異議處理 合實(shí)際情況，對(duì)于爭議較大的幾類地下空間用地供應(yīng)方 流程?！豆芾磙k法》明確市政廊道、軌道交通、地下道 式予以明確。 路等地下工程在已出讓地下空間權(quán)屬范圍外穿行但涉及 他人重大利益的，規(guī)資部門派出機(jī)構(gòu)在規(guī)劃許可前應(yīng)當(dāng) ——地表建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)開發(fā)其建設(shè)用地范圍內(nèi) 征求利害關(guān)系人的意見；利害關(guān)系人對(duì)地下建設(shè)工程無 的地下空間的，可以通過協(xié)議方式取得，但城市基礎(chǔ)設(shè) 異議或有異議但經(jīng)論證建設(shè)工程符合安全和環(huán)保等要求 施等公益性項(xiàng)目需要使用或者已經(jīng)使用的除外。 的，派出機(jī)構(gòu)可以依法作出準(zhǔn)予行政許可的決定，派出

24 2021 年三季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 機(jī)構(gòu)作出許可決定前應(yīng)當(dāng)將論證情況向利害關(guān)系人公布。 明確經(jīng)論證建設(shè)工程符合安全和環(huán)保要求的，相關(guān)利害 關(guān)系人僅享有知情權(quán)，無需征求相關(guān)利害關(guān)系人同意。 二是規(guī)范相鄰關(guān)系和地役權(quán)。地下空間使用權(quán)人使用他 人地表建設(shè)用地修建地下空間出入口的，應(yīng)當(dāng)依法簽訂 地役權(quán)合同，并可向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記。 三是強(qiáng)化建設(shè)環(huán)節(jié)的連通要求。按照規(guī)劃，建設(shè)過程中 涉及地下連通工程的，建設(shè)單位、建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng) 當(dāng)履行地下連通義務(wù)并確保連通工程的實(shí)施符合相關(guān)設(shè) 計(jì)規(guī)范要求，先建單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求和有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī) 范預(yù)留地下連通工程的接口，后建單位負(fù)責(zé)后續(xù)地下連 通通道建設(shè)。 四是增加激勵(lì)機(jī)制。明確建設(shè)單位在規(guī)劃基礎(chǔ)上增加城 市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等情形的，可以給予容積率 轉(zhuǎn)移或者獎(jiǎng)勵(lì)、地價(jià)優(yōu)惠、財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免等獎(jiǎng)勵(lì) 措施。 五是加強(qiáng)地下空間資料管理?！豆芾磙k法》規(guī)定建設(shè)單 位在申請(qǐng)地下工程規(guī)劃核實(shí)時(shí)應(yīng)當(dāng)將竣工圖、竣工測(cè)繪 報(bào)告等資料提交主管部門，規(guī)劃核實(shí)合格后，主管部門 應(yīng)當(dāng)及時(shí)將有關(guān)數(shù)據(jù)納入地下空間數(shù)據(jù)中心。 六是明確地下空間使用的責(zé)任主體。地下空間建（構(gòu)） 筑物和設(shè)施的所有權(quán)人為地下空間使用和維護(hù)管理責(zé)任 人；所有權(quán)人不清晰的，由實(shí)際使用人承擔(dān)維護(hù)管理責(zé)任； 地下空間建（構(gòu)）筑物和設(shè)施所有權(quán)人不清晰且無實(shí)際 使用人的，由政府指定維護(hù)管理責(zé)任人。 深圳地下空間開發(fā)利用管理辦法官方解讀

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例 》配套細(xì)則專題 25 《深圳經(jīng)濟(jì) 特區(qū)城市更 新條例》配 套細(xì)則專題

26 2021 年三季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 3 月 1 日，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》（以下簡稱《條例》）正式實(shí)施。截止 9 月 30 日，《條例》 實(shí)施已滿半年時(shí)間，在此期間，政府為有效貫徹落實(shí)《條例》的相關(guān)內(nèi)容，相繼發(fā)布了相應(yīng)的配套細(xì)則。 主要有：7 月 30 日公開對(duì)《深圳市城市更新未簽約部分房屋征收規(guī)定（征求意見稿）》發(fā)起征求意見， 對(duì)城市更新項(xiàng)目中的舊住宅區(qū)、城中村合法住宅、住宅類歷史違建未簽約部分房屋征收做出詳細(xì)規(guī)定； 8 月 6 日，龍崗和鹽田兩區(qū)司法局分別發(fā)布《深圳市龍崗區(qū)行政調(diào)解實(shí)施辦法（試行）》《鹽田區(qū)行 政調(diào)解實(shí)施暫行辦法》，文件明確適用土地權(quán)屬爭議、城市更新搬遷補(bǔ)償?shù)燃m紛；9 月 16 日發(fā)布《< 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例 > 第六十五、六十六條行政處罰裁量權(quán)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)》，銜接《條例》相關(guān)內(nèi)容。 另，截止三季度，已有 19 個(gè)更新項(xiàng)目按照《條例》要求完成確權(quán)前置工作，為后續(xù)其他更新項(xiàng)目確 權(quán)前置工作起到了積極示范效應(yīng)。相信在《條例》及其配套細(xì)則的加持下，將真正解決城市發(fā)展的痛點(diǎn)， 開啟深圳城市更新的第二個(gè)十年。 深圳市城市更新未簽約部分房屋征收規(guī)定（征求意見稿） 《條例》在第七十一條明確“本條例有關(guān)舊住宅區(qū)未簽約部分房屋實(shí)施征收的具體辦法，由市人民 政府另行制定。”因此，7 月 30 日，市規(guī)自局公開對(duì)《深圳市城市更新未簽約部分房屋征收規(guī)定》（以 下簡稱《征收規(guī)定》）向社會(huì)公眾發(fā)起征詢意見，是《條例》發(fā)布后首個(gè)市級(jí)且最核心的配套文件， 目前正式文件尚未發(fā)布?！墩魇找?guī)定》（征求意見稿）全文共 34 條，共涉及適用條件和范圍、雙向 溝通機(jī)制、征收啟動(dòng)機(jī)制、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、行政訴訟及復(fù)議、強(qiáng)制執(zhí)行和整體流程及對(duì)比、各方職 責(zé)及其他等九大重點(diǎn)內(nèi)容。 《征收規(guī)定》（征求意見稿）首次提出針對(duì)搬遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂情況，市場(chǎng)主體與區(qū)更新整備局建立 雙向溝通機(jī)制，通過雙方及時(shí)對(duì)接項(xiàng)目進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)區(qū)更新整備局對(duì)房屋征收程序的銜接，保障更新 項(xiàng)目順利實(shí)施。其中，明確提出在城市更新實(shí)施過程中，當(dāng)達(dá)到《條例》規(guī)定的舊住宅區(qū)已簽訂搬 遷補(bǔ)償協(xié)議的專有部分面積和物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比均不低于 95%、城中村合法住宅、住宅類歷史違 建部分，已簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比不低于 95% 的條件，方可啟動(dòng)對(duì)未簽約部分房 屋實(shí)施征收的程序；明確涉及房屋征收工作的相關(guān)部門職責(zé)；明確已簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的專有部分 面積占比或者物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比不低于 85% 時(shí)，可建立關(guān)于項(xiàng)目基本情況的雙向溝通機(jī)制；明確 房屋征收流程及征收工作各環(huán)節(jié)的具體規(guī)定等內(nèi)容。 在《條例》所確定的大原則之下，對(duì)具體征收流程進(jìn)行細(xì)化，對(duì)更新項(xiàng)目的指導(dǎo)性較強(qiáng)。

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例 》配套細(xì)則專題 27 深圳市龍崗區(qū)行政調(diào)解實(shí)施辦法（試行） 和鹽田區(qū)行政調(diào)解實(shí)施暫行辦法 8 月 6 日，龍崗和鹽田兩區(qū)司法局分別發(fā)布《深圳市龍崗區(qū)行政調(diào)解實(shí)施辦法（試行）》《鹽田區(qū)行 政調(diào)解實(shí)施暫行辦法》，兩區(qū)行政調(diào)解文件中均對(duì)行政調(diào)解的范圍與職責(zé)、行政調(diào)解程序、行政調(diào) 解協(xié)議等內(nèi)容做了詳細(xì)規(guī)定。兩份文件僅在行政調(diào)解范圍中提到城市更新相關(guān)內(nèi)容，即行政調(diào)解范 圍包含土地權(quán)屬爭議、城市更新搬遷補(bǔ)償?shù)燃m紛，城市更新案件的行政調(diào)解流程和要求與其他行政 調(diào)解案件一致。這是城市更新內(nèi)容首次被明確寫入行政調(diào)解文件，這為城市更新過程中發(fā)生的矛盾 糾紛提供了調(diào)解渠道和指導(dǎo)辦法。截止目前，深圳市鹽田區(qū)人民政府發(fā)布了關(guān)于海濤花園城市更新 項(xiàng)目行政調(diào)解事項(xiàng)的公告，這是《條例》后首個(gè)啟動(dòng)行政調(diào)解的城市更新項(xiàng)目。隨著城市更新的發(fā)展， 與城市更新相關(guān)的行政調(diào)解政策將會(huì)更加完善，更好的有效化解社會(huì)矛盾糾紛。 行政調(diào)解流程圖 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》 第六十五、六十六條行政處罰裁量權(quán)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn) 為規(guī)范城市更新行政處罰裁量權(quán)的行使，保障執(zhí)法相對(duì)人的合法權(quán)益，深圳市規(guī)劃和自然資源局制 定了《< 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例 > 第六十五、六十六條行政處罰裁量權(quán)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)》，并于 9 月 16 日公開印發(fā)施行。該通知規(guī)定違反本條例第三十條規(guī)定，市場(chǎng)主體與未經(jīng)核查確認(rèn)的物業(yè)權(quán)利人 簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的，逾期未整改，最高罰款 100 萬元。未經(jīng)本條例第十七條第一款規(guī)定確定為城 市更新單元計(jì)劃申報(bào)主體，擅自在舊住宅區(qū)開展現(xiàn)狀調(diào)研、意愿征集等城市更新單元計(jì)劃申報(bào)前期 工作的，逾期未整改，最高罰款 100 萬元。該通知將《條例》中涉及行政處罰的相關(guān)條款進(jìn)行了明 確的處罰裁量權(quán)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)，使得城市更新有法可依，制定具體的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，將有助于規(guī)范市場(chǎng)主體 在參與城市更新活動(dòng)中的行為。

28 2021 年三季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》第六十五、六十六條行政處罰裁量權(quán)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 違法行為 處罰依據(jù) 違法情節(jié) 處罰標(biāo)準(zhǔn) 在同一項(xiàng)目中與未經(jīng)核查確認(rèn)的物業(yè)權(quán) 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條 利人簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議 5 份以下，經(jīng)責(zé) 處 50 萬元罰款 例》第六十五條：違反本條 令限期改正逾期未改正的 市場(chǎng)主體與 例第三十條規(guī)定，市場(chǎng)主體 未經(jīng)核查確 與未經(jīng)核查確認(rèn)的物業(yè)權(quán)利 在同一項(xiàng)目中與未經(jīng)核查確認(rèn)的物業(yè)權(quán) 認(rèn)的物業(yè)權(quán) 1 人簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的，由 利人簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議 5 份以上 10 份以 處 75 萬元罰款 利人簽訂搬 區(qū)城市更新部門給予警告， 下，經(jīng)責(zé)令限期改正逾期未改正的 遷補(bǔ)償協(xié)議 并責(zé)令限期改正 ; 逾期不改正 的行為 的，處五十萬元以上一百萬 在同一項(xiàng)目中與未經(jīng)核查確認(rèn)的物業(yè)權(quán) 元以下罰款。 利人簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議 10 份以上，經(jīng)責(zé) 處 100 萬元罰款 令限期改正逾期未改正的 未造成社會(huì)影響 處 100 萬元罰款 首次違法，經(jīng)責(zé)令限 造成一般社會(huì)影響 處 200 萬元罰款 期改正，逾期未改正 未經(jīng)確定為 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條 第二次違法 造成重大社會(huì)影響 處 500 萬元罰款 城市更新單 例》第六十六條：未經(jīng)本條例 未造成社會(huì)影響 處 200 萬元罰款 元計(jì)劃申報(bào) 第十七條第一款規(guī)定確定為 造成一般社會(huì)影響 處 300 萬元罰款 主體，擅自 城市更新單元計(jì)劃申報(bào)主體， 造成重大社會(huì)影響 處 500 萬元罰款 在舊住宅區(qū) 擅自在舊住宅區(qū)開展現(xiàn)狀調(diào) 未造成社會(huì)影響 處 300 萬元罰款 2 開展現(xiàn)狀調(diào) 研、意愿征集等城市更新單元 研、意愿征 計(jì)劃申報(bào)前期工作的，由區(qū) 集等城市更 城市更新部門責(zé)令限期改正； 新單元計(jì)劃 逾期不改正的，處一百萬元以 申報(bào)前期工 上五百萬元以下罰款；構(gòu)成 作的行為 犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 第三次及以上違法 造成一般社會(huì)影響 處 400 萬元罰款 造成重大社會(huì)影響 處 500 萬元罰款

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例 》配套細(xì)則專題 29 確權(quán)前置落實(shí)情況 確權(quán)前置是指在意愿核實(shí)過程中，政府部門和村股份公司須對(duì)物業(yè)權(quán)利人進(jìn)行核實(shí)，由經(jīng)核實(shí)的物 業(yè)權(quán)利人與市場(chǎng)主體簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議。原先確權(quán)工作需在拆賠協(xié)議簽訂前完成，現(xiàn)在意愿核實(shí)階 段就需先落實(shí)相關(guān)確權(quán)工作。確權(quán)前置，一方面對(duì)回遷房炒賣行為進(jìn)行施壓，穩(wěn)定城市更新市場(chǎng)秩序； 另一方面，在一定程度上加大了城市更新項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)難度。 城市更新確權(quán)工作政策原文 區(qū)城市更新部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)權(quán)利人更新意愿進(jìn)行核實(shí)。屬于本條例第二十五條第一款第三項(xiàng)規(guī)定情形的，區(qū)城 市更新部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)權(quán)利人更新意愿核實(shí)階段組織區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)、轄區(qū)街道辦事處和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì) 組織繼受單位對(duì)歷史違建物業(yè)權(quán)利人進(jìn)行核實(shí)，由經(jīng)核實(shí)的物業(yè)權(quán)利人與市場(chǎng)主體簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議。 市場(chǎng)主體與未經(jīng)核查確認(rèn)的物業(yè)權(quán)利人簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的，由區(qū)城市更新部門給予警告，并責(zé)令限期改正 ; 逾期不改正的，處五十萬元以上一百萬元以下罰款。 截止 9 月 30 日，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳在城市更新實(shí)施行動(dòng)中已有 19 個(gè)城市更新單元對(duì)物業(yè)權(quán)利人 核實(shí)結(jié)果進(jìn)行公示 / 公告（其中 1 個(gè)城市更新單元對(duì)物業(yè)權(quán)利人核實(shí)結(jié)果進(jìn)行公告），主要集中在寶安、 龍崗和龍華。物業(yè)權(quán)利人核實(shí)結(jié)果公示 / 公告是執(zhí)行了《條例》中明確城市更新項(xiàng)目物業(yè)確權(quán)前置的 相關(guān)要求。

30 2021 年三季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 深圳市城市更新單元物業(yè)權(quán)利人核實(shí)結(jié)果公示 / 公告名單 序號(hào) 區(qū)劃 發(fā)布日期 街道 更新單元名稱 擬拆除重建面積 （m2） 1 7.12 沙井 石廈港聯(lián)工業(yè)區(qū)城市更新單元 61000 2 7.27 航城 鐘屋黃田舊村城市更新單元（增補(bǔ)地塊） 544582 3 7.28 福海 28600 4 7.30 新橋 橋頭開利廠城市更新單元 74336 5 寶安 8.9 沙井 新二莊村工業(yè)區(qū)城市更新單元 24800 6 8.23 沙井 東塘崗頭工業(yè)區(qū)城市更新單元 102000 7 9.6 新橋 沙二西環(huán)路片區(qū)城市更新單元 207000 8 9.13 西鄉(xiāng) 大鐘崗及慧豐工業(yè)區(qū)城市更新單元 131912 9 9.27 沙井 鐵仔山共樂片區(qū)城市更新單元 109000 10 7.21 坪地 沙四北帝堂片區(qū)城市更新單元 45104 11 8.16 園山 70701 9.2 坪地 惠華片區(qū)城市更新單元 94021 龍崗 9.30 平湖 大康河沿線片區(qū)擬城市更新單元 57271 12 9.3 觀湖 富地崗老圍片區(qū)城市更新單元 21028 13 9.10 大浪 新木社區(qū)新圍仔村居住片區(qū)城市更新單元 38143 14 9.18 大浪 觀城第一期城市更新單元（長安圍增補(bǔ)地塊） 133792 15 龍華 9.14 坪山 26783 16 9.14 葵涌 龍勝工業(yè)區(qū)城市更新單元 392000 17 坪山 9.28 鹽田 上下橫朗城市更新單元 94660 18 大鵬 城投廣場(chǎng)城市更新單元 19 鹽田 廟角嶺工業(yè)區(qū)城市更新單元 洪安圍片區(qū)城市更新單元

城市更新重要政策解析 31 行業(yè)數(shù)據(jù)篇

32 2021 年三季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 城市更新 項(xiàng)目數(shù)據(jù) 與趨勢(shì)

城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì) 33 整體概述： 市場(chǎng)熱度回升，大項(xiàng)目大統(tǒng)籌仍是主流 截至三季度，深圳拆除重建類城市更新項(xiàng)目累計(jì)： 計(jì)劃公示公告的數(shù)量和規(guī)模同環(huán)比總體基本呈現(xiàn)增長態(tài) 計(jì)劃公告 966 個(gè)，拆除范圍面積累計(jì) 7860.1 公頃；規(guī)劃 勢(shì)（僅計(jì)劃公示數(shù)量同比略降），其中計(jì)劃公示規(guī)模環(huán) 公告 579 個(gè)，拆除范圍面積累計(jì) 4342.1 公頃，開發(fā)建設(shè) 比翻番；規(guī)劃公告同比數(shù)量略增，規(guī)模大增 1.5 倍，環(huán) 用地面積累計(jì) 2854.6 公頃；實(shí)施主體公示 465 個(gè)拆除范 比數(shù)量和規(guī)模均增長；實(shí)施主體公示同比數(shù)量基本持平， 圍面積累計(jì) 2721.0 公頃，開發(fā)建設(shè)用地面積累計(jì) 1860.2 規(guī)模下滑明顯，環(huán)比數(shù)量、規(guī)模略降。隨著疫情得到有 公頃。 效控制，上半年積壓的城市更新項(xiàng)目推進(jìn)速度加快，計(jì) 劃公告數(shù)量劇增，市場(chǎng)熱度回升。 三季度，深圳拆除重建類城市更新項(xiàng)目合計(jì)： 計(jì)劃公示 18 個(gè)，拆除范圍面積共 315.4 公頃，計(jì)劃公告 三季度城市更新市場(chǎng)主要特點(diǎn)：大項(xiàng)目大統(tǒng)籌依舊是當(dāng) 28 個(gè)，拆除范圍面積共 290.4 公頃；規(guī)劃公示 36 個(gè)， 前項(xiàng)目審批的趨勢(shì)；在當(dāng)前加大居住用地供應(yīng)的大背景 拆除范圍面積共 570.9 公頃，規(guī)劃公告 23 個(gè)，拆除范圍 下，三季度規(guī)劃建筑類型依然以住宅為主，占比近五成； 面積共 357.5 公頃；實(shí)施主體公示 13 個(gè)，拆除范圍面積 平均移交率處歷史高位，達(dá) 38.2%；實(shí)施主體以民企為主， 71.8 公頃，開發(fā)建設(shè)用地面積共 42.6 公頃。 占比高達(dá) 92%。 2021 年第三季度深圳拆除重建類城市更新項(xiàng)目空間分布圖

34 2021 年三季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 計(jì)劃公示與公告：環(huán)比均上升 龍崗在數(shù)量和規(guī)模上均領(lǐng)跑全市 三季度，全市共發(fā)布拆除重建類城市更新單元計(jì)劃 46 個(gè)， 按單個(gè)項(xiàng)目規(guī)模分析，三季度計(jì)劃公示項(xiàng)目中，10 公頃 其中，計(jì)劃公示 18 個(gè)，拆除面積 315.4 公頃；計(jì)劃公告 以上的項(xiàng)目有 7 個(gè)，總規(guī)模達(dá) 258.9 公頃；計(jì)劃公告項(xiàng) 28 個(gè)，拆除面積 290.4 公頃。從區(qū)域分布來看，主要集 目中，10 公頃以上的項(xiàng)目數(shù)量最多，12 個(gè)，總規(guī)模達(dá) 中在龍崗、光明、寶安和龍華。從規(guī)模來看，計(jì)劃公示 209.7 公頃。由此可見，政府片區(qū)統(tǒng)籌的力度在不斷加強(qiáng)， 項(xiàng)目龍崗領(lǐng)跑全市，其次為光明 ；計(jì)劃公告項(xiàng)目龍崗一 呈現(xiàn)大項(xiàng)目大統(tǒng)籌的發(fā)展趨勢(shì)。 枝獨(dú)秀。南山和鹽田均無計(jì)劃公示和公告項(xiàng)目，福田僅 有計(jì)劃公示項(xiàng)目，龍華、坪山、大鵬僅有計(jì)劃公告項(xiàng)目。 改造類型主要為村改和工改 坪山、南山、鹽田和大鵬五區(qū)均無計(jì)劃公示項(xiàng)目；計(jì)劃 三季度，城市更新項(xiàng)目計(jì)劃公示類型主要為村改和工改， 公告項(xiàng)目中，村改和工改項(xiàng)目數(shù)分別占比 61% 和 39%， 商改僅 1 個(gè)；計(jì)劃公告類型則均為村改和工改。其中， 龍崗、龍華、羅湖和大鵬均以村改項(xiàng)目為主，光明、寶 計(jì)劃公示項(xiàng)目中，村改和工改項(xiàng)目數(shù)分別占比 61% 和 安和坪山均以工改項(xiàng)目為主，南山、福田和鹽田均無計(jì) 33%，龍崗以村改項(xiàng)目為主，光明和寶安均為工改項(xiàng)目， 劃公告項(xiàng)目。 羅湖村改及工改項(xiàng)目各 1 個(gè)，福田商改項(xiàng)目 1 個(gè)，龍華、

城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì) 35 申報(bào)主體：以民企和村股份公司為主 申報(bào)主體以民企和股份公司為主 申報(bào)主體類型占比 項(xiàng)目進(jìn)度 民企 國企 村股份公司 政府 民企 + 政府 民企 + 股份公司 33% - 50% 11% 6% - 計(jì)劃公示 53% 32% - 計(jì)劃公告 11% - 4% 計(jì)劃公告項(xiàng)目 21% 涉前融 三季度計(jì)劃公示項(xiàng)目均不涉及前融，計(jì)劃公告項(xiàng)目涉及前融的占比為 21%。 同比數(shù)量略降規(guī)模增長，環(huán)比數(shù)量規(guī)模均增長 從規(guī)模上看，三季度計(jì)劃公示的項(xiàng)目規(guī)模 315.4 公頃， 同比計(jì)劃公示數(shù)量略降、規(guī)模增長明顯 較去年的 191.1 公頃上升 65%，同比增長明顯。與去年 從數(shù)量上看，三季度計(jì)劃公示項(xiàng)目 18 個(gè)，較去年同期 三季度相比，光明計(jì)劃公示規(guī)模增加最大（130.1 公頃）， 25 個(gè)下降 28%。與去年三季度相比，龍崗計(jì)劃公示數(shù)量 其次是龍崗和羅湖。 增加最多（7 個(gè)），其次為光明，增加 2 個(gè)。

36 2021 年三季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 同比計(jì)劃公告數(shù)量增長顯著、規(guī)模略增 從規(guī)模上看，三季度計(jì)劃公告的項(xiàng)目規(guī)模 290.4 公頃， 從數(shù)量上看，三季度計(jì)劃公告項(xiàng)目 28 個(gè)，較去年同期 同比上升 20%。與去年三季度相比，龍崗計(jì)劃公告規(guī)模 16 個(gè)上升 75%。與去年三季度相比，龍崗計(jì)劃公告數(shù)量 增加最大（89.4 公頃），其次是光明。 增加最多（8 個(gè)），其次為光明和龍華。 環(huán)比計(jì)劃公示數(shù)量略增，規(guī)模翻倍 從規(guī)模上看，三季度計(jì)劃公示的項(xiàng)目規(guī)模 315.4 公頃， 從數(shù)量上看，三季度計(jì)劃公示項(xiàng)目 18 個(gè)，較上季度的 較上季度的 141.0 公頃增長 124%。與二季度相比，光明 15 個(gè)上升 20%。與二季度相比，龍崗計(jì)劃公示數(shù)量增加 計(jì)劃公示規(guī)模增加最大（121.0 公頃），其次為龍崗和羅湖。 最多（6 個(gè)），其次是羅湖和光明。

城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì) 37 環(huán)比計(jì)劃公告數(shù)量增長明顯、規(guī)模略增 從規(guī)模上看，三季度計(jì)劃公告的項(xiàng)目規(guī)模 290.4 公頃， 從數(shù)量上看，三季度計(jì)劃公告項(xiàng)目 28 個(gè)，較上季度的 較上季度的 219.3 公頃增長 32%。與二季度相比，龍華 17 個(gè)上升 65%。與二季度相比，龍崗增加計(jì)劃立項(xiàng)數(shù)量 計(jì)劃公告規(guī)模增加最大（50.0 公頃），其次為光明和龍崗。 最多（6 個(gè)），其次是龍華和光明。

38 2021 年三季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 規(guī)劃公示與公告： 平均移交率達(dá) 38.2%，處歷史高位 龍崗在規(guī)模上領(lǐng)跑全市 三季度共發(fā)布城市單元規(guī)劃公示 / 公告 59 個(gè)，其中，規(guī) 按規(guī)模分析，規(guī)劃公告項(xiàng)目平均規(guī)模 15.5 公頃，大項(xiàng)目 劃公示 36 個(gè)，累計(jì)拆除面積 570.9 公頃；規(guī)劃公告 23 個(gè)， 仍是城市更新主力軍。其中，項(xiàng)目規(guī)模在 10 公頃以上的 累計(jì)拆除面積 357.5 公頃。項(xiàng)目主要分布在龍崗及鹽田， 數(shù)量最多（9 個(gè)），規(guī)模最大（300.8 公頃）；5-10 公頃 其中，規(guī)劃公示項(xiàng)目規(guī)模排名前三的分別為龍崗、龍華 區(qū)間和 0-3 公頃的項(xiàng)目數(shù)各 6 個(gè)，面積分別為 39.0 公頃 和鹽田，規(guī)劃公告項(xiàng)目中，龍崗規(guī)模領(lǐng)跑全市，鹽田、 和 10.3 公頃，位居第二、三；項(xiàng)目規(guī)模 3-5 公頃的項(xiàng)目 2 個(gè)， 南山和坪山規(guī)模相當(dāng)。 面積 7.4 公頃。大項(xiàng)目大統(tǒng)籌仍是本季特征。 改造類型以村改和工改為主 規(guī)劃公示及公告項(xiàng)目以村改和工改為主。規(guī)劃公示項(xiàng)目 占比 36%；規(guī)劃公告項(xiàng)目中，村改項(xiàng)目占比最大，超五 中，村改項(xiàng)目占比最大，超五成（53%），其次為工改項(xiàng)目， 成（52%），其次為工改項(xiàng)目，占比 39%。

城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì) 39 從規(guī)劃公示項(xiàng)目的區(qū)域分布來看，龍崗和龍華以村改為 從規(guī)劃公告項(xiàng)目的區(qū)域分布看，龍崗以村改為主，寶安、 主，鹽田和大鵬均為村改項(xiàng)目，寶安以工改為主，光明 光明全部為工改，龍華、坪山均為村改，鹽田以村改為 均為工改項(xiàng)目，羅湖村改、工改及居改項(xiàng)目較為均衡， 主兼居改，南山、大鵬村改和工改各占 50%，羅湖村改 坪山村改及居改項(xiàng)目亦較為均衡，福田為居改項(xiàng)目，南 和商改各占 50%，福田無項(xiàng)目。 山為商改項(xiàng)目。 整體來看，平均容積率中部區(qū)域高于兩翼 今年前三季度平均容積率 6.7，與去年深圳市平均容積率 三季度，規(guī)劃公告的城市更新項(xiàng)目平均容積率達(dá) 6.9， 相比微降。今年前三季度平均移交率 40.3%，仍處歷史 平 均 移 交 率 38.2%。 其 中， 羅 湖 平 均 容 積 率 最 高， 達(dá) 高位。 13.3；龍華的平均移交率最高，達(dá) 49%。

40 2021 年三季度深圳城市更新市場(chǎng)研報(bào) 規(guī)劃建筑功能以住宅為主，龍崗規(guī)模最大 龍崗的批復(fù)建筑量最大，共 1012.6 萬 m2，占比 47%， 從 規(guī) 劃 公 示 的 建 筑 功 能 看， 住 宅 面 積 占 比 最 大， 為 其次為龍華（425.8 萬 m2，占 20%）和羅湖（288.5 萬 45%，總建面 959.9 萬 m2；其次為商業(yè)（265.5 萬㎡， m2，占 13%）。 占比 12%）及辦公（216.9 萬 m2，占比 10%）。 2021 年第三季度深圳各區(qū)城市更新規(guī)劃公示建筑類型規(guī)模統(tǒng)計(jì)表（單位：萬㎡） 建筑類型 寶安 光明 龍華 龍崗 坪山 南山 福田 羅湖 鹽田 大鵬 總計(jì) 959.9 住宅 9.0 5.8 201.2 455.3 39.1 - 2.9 99.1 137.9 9.7 128.0 保障房 2.0 0.4 33.8 52.0 1.6 - 0.9 23.3 14.0 - - 265.5 居住配套商業(yè) - - - - - - - - - - 216.9 49.4 商業(yè) 1.2 0.6 38.2 80.8 8.6 2.1 0.9 108.5 20.7 3.9 - 辦公 2.7 1.5 56.9 122.0 2.5 4.5 2.0 5.3 19.4 - 108.3 商務(wù)公寓 - - - 13.2 2.6 - - 20.6 5.6 7.5 - 193.1 人才公寓 - - - - - - - - -- 34.1 22.6 普通工業(yè)廠房 36.2 17.5 35.9 4.9 13.8 - - - -- 91.5 79.3 倉儲(chǔ)物流 - - - - - - - - -- 1.0 新型產(chǎn)業(yè)用房 - - 16.0 173.7 - - - 3.4 - - 214959 創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房 4.5 - 2.2 12.9 - - - 14.5 - - 工業(yè)配套商業(yè) 2.3 0.1 3.6 15.2 0.8 - - 0.5 - 配套宿舍 11.5 5.9 18.4 53.2 1.6 - - 0.9 - - 公共配套 5.0 1.2 18.7 29.2 3.3 1.1 0.9 12.4 6.7 0.8 其他 - - 1.0 - - - - - - - 總計(jì) 74.4 33.1 425.8 1012.6 74.0 7.6 7.5 288.5 204.2 21.9

城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì) 41 從 規(guī) 劃 公 告 的 建 筑 功 能 看， 住 宅 面 積 占 比 最 大， 為 龍崗的批復(fù)建筑規(guī)模最大，454.5 萬 m2，占比 30%；其 740.3 萬 m2，占比 49%，其次為辦公（263.4 萬 m2，占 次為南山（353.8 萬 m2，占比 23%）和羅湖（250.6 萬 17%）及商務(wù)公寓（168.0 萬 m2，占 11%）。 m2，占比 17%）。 2021 年第三季度深圳市各區(qū)城市更新規(guī)劃公告建筑類型規(guī)模統(tǒng)計(jì)表（單位：萬㎡） 建筑類型 寶安 光明 龍華 龍崗 坪山 南山 福田 羅湖 鹽田 大鵬 總計(jì) 740.3 住宅 - 5.8 30.4 294.7 98.7 120.0 - 56.0 117.1 17.5 73.5 保障房 - 0.4 4.5 38.5 8.6 5.0 - 7.0 6.4 3.1 - 156.8 居住配套商業(yè) - - - - - - - - - - 263.4 168.0 商業(yè) - 0.6 8.4 35.2 14.9 31.4 - 45.8 16.3 4.1 - 辦公 - 1.5 19.6 43.8 10.2 73.4 - 106.9 8.3 - 26.1 3.5 商務(wù)公寓 - - - - 13.4 112.0 - 29.5 5.6 7.5 28.5 2.8 人才公寓 -------- - 2.7 13.9 普通工業(yè)廠房 8.3 16.3 - 1.6 - - - - -- 38.6 倉儲(chǔ)物流 - - - - - 3.5 - - - - - 1518.1 新型產(chǎn)業(yè)用房 11.2 - - 17.2 - - - - - -- 創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房 0.4 - - 2.4 - - - - -- 工業(yè)配套商業(yè) 0.2 0.4 - 0.6 - 1.5 - -- 配套宿舍 11.0 5.6 - 66.0 - 0.6 - - -- 公共配套 0.3 1.6 2.9 13.9 3.2 6.7 - 5.4 3.6 1.1 其他 - - - - - - - - -- 總計(jì) 21.6 32.2 66.0 454.5 149.0 353.8 - 250.6 157.3 33.3