“青年圓桌派”議題討論報告
（2022.8.4）
議題
文商旅大融合新趨勢——C 分區(qū)商業(yè)布局暢想
運營管理部 歐馨璟
參會人員 談佳鵬、歐馨璟、劉子彤、徐 偉、宋 愷、馬悅?cè)弧?/p>
董越墨、馮 悅、朱威威、姜孟杰
會議時間：2022 年 8 月 4 日 會議地點：溧水華僑城三號會議
室
議題：文商旅大融合新趨勢——C 分區(qū)商業(yè)布局暢想 運營管
理部 歐馨璟
1.一些必要的說明：
（1）與會的主要成員為新入職的校招生。本次議題討論希望他
們能站在學生的視角，分享自己周末出行的游玩偏好，描述自己
心目中的理想旅游目的地。
（2）歐馨璟目前就職于運營管理部，曾負責南京歡樂谷的市場
策劃，具有較為豐富的文旅運營經(jīng)驗。
（3）C 分區(qū)為華僑城在南京的第三個文旅項目，為開放式樂園+
街區(qū)式商業(yè)，產(chǎn)品線模式與順德歡樂海岸 PLUS 項目、揚州夢幻
之城相似。設(shè)備進行差異化選型，不僅選了華僑城沒有的，也選
了周邊競品不太有的設(shè)備。與歡樂谷不同的是，開放式樂園平日
的客流較多，但基本不會消費。本次會議需要探討就是如果轉(zhuǎn)化
客群的消費能力，具體來說就是，年輕人的消費特征，更青睞什
么品牌，如何盤活海樂城周邊的客流。
2.討論的主要內(nèi)容：
C 分區(qū)歡樂時光的客群工作日主要是溧水本地、江寧，以期
打造成為周末打卡式的目的地；吸引遠距離的客群，例如溧陽、
馬鞍山、南京市區(qū)，進行“周末微度假”的旅游模式。年齡層次
以 18-35 歲的青年客群為主。項目配套的商業(yè)部分業(yè)態(tài)以餐飲和
文創(chuàng)零售為主，下一階段將進行自營商品的開發(fā)【歐馨璟】。
聯(lián)名 IP（知識版權(quán)）方面，如果只是小吃街，年輕人是不會
選擇去的，需要引進“原神”等緊跟潮流的 IP【馮悅】，聯(lián)動南京歡
樂谷的新 IP【宋愷】，并進行持續(xù)地運營。如果有 IP 是加分項，沒
有不減分。順德項目商業(yè)很成功，依靠的是美食 IP，而不是卡通
形象的 IP【劉子彤】。實際運營中，節(jié)慶活動會買 IP 進行階段性品牌
使用【歐馨璟】。
聚焦寵物市場。參考極寵家【徐偉】、寵物博物館【董越墨】形式，
如果是以寵物友好型的樂園面世，將會對養(yǎng)寵人士有很大的吸引
力【徐偉】。但極寵家的商品售價較貴，不是以售賣產(chǎn)品為主，如果
目標是以萌寵樂園業(yè)態(tài)進駐的話，可以考慮寵物博物館的形式，
主要是門票的收入，里面有羊駝、兔子等，以親子游玩為主，因
為羊駝、小兔子都是可以和小朋友互動的【董越墨】。以江心洲的星巴
克為例，每周都有萌寵的活動，作為南京唯一一家寵物星巴克【馬
悅?cè)弧?，會提供寵物可食用奶油【劉子彤】。如果可以花錢去喂食、撫摸，
年輕人也有較大的興趣去消費【馮悅】。
聚焦親子市場。通濟街新開的付費游樂場，面積不大，但消
費力旺盛，主要瞄準的就是親子市場【宋愷】。C 分區(qū)樂園基于此也
設(shè)計了室內(nèi)無動力和室外無動力兩個板塊【劉子彤】。在父母有休息
的時間，還會有美甲等二次消費【宋愷】。后期應(yīng)有少兒研學板塊【劉
子彤】補充商業(yè)業(yè)態(tài)，親子客群消費力很強，客流量也主要集中在
周末，少兒研學業(yè)態(tài)能夠?qū)ζ饺樟髁窟M行補充。
聚焦夜經(jīng)濟。溧水區(qū)尤其是城北，晚上需要吃夜宵、聚會、
團建的地方，C 分區(qū)項目設(shè)備將會在夜間運營，同時也有演藝活
動【劉子彤】。到了夏天，大概率面臨白天沒有人，晚上卻有萬人客流
的情況。C 分區(qū)商業(yè)項目主要有兩個商業(yè)區(qū)域，分別是環(huán)湖和集
裝箱，參考雨花客廳有外擺的小酒館和火鍋店，可以布局類似的
業(yè)態(tài)【談佳鵬】。允許周邊業(yè)主自發(fā)開車進園區(qū)，擺后備箱市集【歐馨璟】。
此外右側(cè)立面風格是美食店招的形式，各式各樣、五顏六色的店
招，形成市集片區(qū)，結(jié)合夜間燈光設(shè)計，會比較出片。未來游客
拍的第一張照片、發(fā)朋友圈就是這個位置【劉子彤】。
多元業(yè)態(tài)引進。招商方面，選取具有首店效應(yīng)的店鋪，大品
牌的店鋪入駐，自然會吸引其他店鋪，對于大品牌商家可以給予
裝修期和免租期的優(yōu)惠【徐偉】。但是，在溧水落地大品牌的南京首
店具有較大難度【劉子彤】。海樂城通過引進大量不知名店鋪，才勉強
把店鋪鋪滿，后期運營過程中，可能會出現(xiàn)店鋪空置率逐漸升高
的情況【歐馨璟】，也可能人流比較高帶動這些店鋪【劉子彤】。號召全公
司的年輕人去開店，給與租金等優(yōu)惠【歐馨璟】。主力店的類型選擇
上，南京大牌檔翻臺率比較高，客單價也不貴，符合日常消費的
餐飲習慣【歐馨璟】。換裝店，提供租衣服去樂園拍照的服務(wù)【劉子彤】。
引進類似云中食品店等高端甜品店【馬悅?cè)弧浚粷h堡店，SHAKE SHACK、
漢堡王、麥當勞等品牌【宋愷、馮悅、歐馨璟】。針對女性市場，開普拉提
店、舞蹈房等環(huán)境較好的健身場所【馬悅?cè)弧浚兰?、皮膚管理店【歐馨
璟】。以加盟的形式引進中國福利彩票，刮刮樂人氣很高【宋愷】。c 茶
飲店方面喜茶和星巴克有較強的品牌吸引力【劉子彤】。瑞幸【朱威威】、
茶顏悅色【姜孟杰】、茶百道【馮悅】、茉酸奶【徐偉】、樂樂茶【宋愷】都不錯，
咖啡品牌 seesaw、M stand 也不錯【宋愷】。
目前主力店在與溧城宴洽談，對方的意向是做婚慶，只有 4
個宴會廳，會導致工作日空置的情況比較多【歐馨璟】。婚宴業(yè)態(tài)對于
樂園后期缺乏正向效應(yīng)，與樂園客流本身的高峰期也是沖突的【談
佳鵬】。
綜上，建議引進主力店、旗艦店；發(fā)動資源，找到關(guān)鍵人直
接溝通，減少無效對接，資源利用更集中；IP 類似于小黃鴨不會
產(chǎn)生聯(lián)系與互動，沒有帶動性，迪士尼更多的是情懷；需要分析
相關(guān)聯(lián)的商業(yè)體招商的亮點；探索辦理充值卡，或發(fā)放優(yōu)惠券的
方式吸引客戶【談佳鵬】。
3.可行性建議分析
序號 可行性建議 跟蹤人
1 關(guān)注溧水的寵物消費市場。 徐偉
2 關(guān)注溧水教育培訓市場以及陪同家長二次消費
的習慣。
劉子彤
“青年圓桌派”議題討論報告
（2022.8.12）
議題 關(guān)于溧水華僑城抖音帳號運營的建議收集
市場營銷部 沈婷
參會人員 談佳鵬、沈 婷、呂 也、徐 偉、宋 愷、馬悅?cè)弧?/p>
王書霞、王伊凡、郭信怡、李曌祎
會議時間：2022 年 8 月 12 日 會議地點：溧水華僑城三號會議
室
議題：關(guān)于溧水華僑城抖音帳號運營的建議收集 市場營銷
部 沈婷
1.一些必要的說明：
（1）溧水華僑城抖音號已發(fā)布視頻 21 條，粉絲超 2300 人，
獲贊 1.9 萬次。已經(jīng)嘗試過的形式有精美的活動圖文、銷售
員演繹的反轉(zhuǎn)劇情、銷售員直播。后期樂園開放運營后，將
繼續(xù)使用溧水華僑城的賬號進行推廣。
（2）本次討論邀請了公司 B 站、抖音、小紅書的網(wǎng)紅博主參
與討論，希望博主從自身運營經(jīng)驗出發(fā)，為公司賬號提出專
業(yè)的運營意見。
2.討論的主要內(nèi)容：
抖音號目前是地產(chǎn)營銷的創(chuàng)新點，邏輯是打造爆點，吸
引關(guān)注和到訪，促進成交。在溧水華僑城賬號近一年的嘗試
中，案場活動相關(guān)內(nèi)容點贊廖廖無幾。外部專業(yè)公司參與運
營后，通過購買流量的方式，視頻播放量達到上百萬次，點
贊 1000+，但依然無法為銷售助力。也有同事反饋內(nèi)容刻意，
演技不自然，難以調(diào)動觀眾的興趣。
對此，青年員工認為應(yīng)創(chuàng)新形式，緊抓熱點，堅持長期
運營。高顏值工作人員以走秀的形式推銷公司產(chǎn)品，對博主
技能要求不高，場景也可以切換，操作簡單，不需要炫技，
是不錯的參考案例【徐偉】。另外，拍攝規(guī)劃設(shè)計部、工程管理
部的工作日常，制作成 VLOG 發(fā)布，一方面讓更多人了解地產(chǎn)
公司的工作內(nèi)容，另一方面也樹立靠譜、優(yōu)質(zhì)的品牌形象【馬
悅?cè)弧俊＜南Ｍ谝粭l視頻點贊超幾萬是不現(xiàn)實的，要思路開闊，
抓住熱點，慢慢地嘗試與積累，才能找到運營思路?？梢韵?/p>
行制作樓盤、沙盤、樣板間介紹，或者是選房、驗房小知識
等形式的視頻【談佳鵬】。
其次，還要聯(lián)動內(nèi)外部資源。參考無想糖水鋪賬號，拍
攝無想水鎮(zhèn)景區(qū)，畫面精美。我項目可以聯(lián)動南京歡樂谷等
兄弟單位，或者全國各地的文旅項目，拍攝去樂園玩耍的視
頻，掛上小風車販賣門票吸引關(guān)注【王書霞】。此外，善于發(fā)掘有
才能的員工。從青年朋友的愛好出發(fā)，例如探店、美食，打
造人設(shè)，進行內(nèi)容輸出【沈婷】。
最后，精細化管理抖音號運營動作。引導粉絲關(guān)注，留
存用戶，引起客戶對后期更新的期待【宋愷】。邀請大量 KOC 結(jié)
合項目價值點拍攝視頻，進行病毒式傳播，成本較低，能促
成項目的到訪和轉(zhuǎn)化【李曌祎】。開展抽獎活動，提供樣板間試住
的機會，拍攝在樣板間的一天，打造熱點【王伊凡】。
綜上，項目的抖音帳號人設(shè)運營需要通過不斷的嘗試才
能找到屬于項目自身的定位。青年員工決定自己動手拍攝一
條抖音視頻，內(nèi)容為幸運兒試住樣板間。選定拍攝主角為工
程管理部陶雅，會議結(jié)束后建立共享文檔收集拍攝創(chuàng)意。計
劃兩周內(nèi)完成拍攝、剪輯，并員工會議上播放，收集反饋意
見。
3.可行性建議分析
序號 可行性建議 跟蹤人
1 集思廣益收集拍攝創(chuàng)意 宋愷
2 拍攝《在樣板間試住的一天》短片 徐偉、宋
愷、馬悅
然
