從估價的角度認識房地產(chǎn)

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Real estate appraisal

一 房地產(chǎn)概述

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Real estate overview

Contents

目錄 1.1.1 房地產(chǎn)的概念

1.1.2 土地的概念

1.1.3 建筑物的概念

1.1.1 房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)(real estate/real property)

通俗地說是房屋和土地，或者房產(chǎn)和地產(chǎn)。嚴謹

意義上 的房地產(chǎn)，是指土地、建筑物及其他地上相

關(guān)定著物，包括物質(zhì)實體、依托于物質(zhì)實體上 的權(quán)

益、房地產(chǎn)位置及交通等因素形成的區(qū)位，是實物、

權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。

1.房地產(chǎn)的定義

1.1.1 房地產(chǎn)的概念

03.土地與建筑物的綜合體

04.未來狀況下的房地產(chǎn)

土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的

空間。一宗土地的空間范圍可分 為以下 3 層：①地

球表面，簡稱地表；②地球表面以上一定范圍內(nèi)的空

間，簡稱地上空間。 ③地球表面以下一定范圍內(nèi)的

空間，簡稱地下空間。

建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配

件和建筑設備組成的整體物， 包括房屋和構(gòu)筑物兩大

類。房屋是指能夠遮風避雨并供人居住、工作、娛樂、

儲藏物品、 紀念或進行其他活動的空間場所，一般由

基礎、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成。

1.1.1 房地產(chǎn)的概念

其他地上相關(guān)定著物是指固定在土地或建筑物

上，與土地、建筑物不可分離的物體；或者雖然可

以分離，但是分離后會破壞土地、建筑物的完整性，

使用價值或功能；或 者會使土地、建筑物的價值明

顯受到損害的物體。例如，為了提高土地或建筑物

的使用價 值或功能而埋設在地下的管線、設施，建

造在地上的假山、水池、圍墻，種植在地上的樹 木、

花草等。而僅是放進土地或建筑物中，置于土地或

建筑物的表面，或者與土地、建筑 物毗鄰連者。

其他地上相關(guān)的定著物

1.1.1 房地產(chǎn)的概念

2.實物、權(quán)益、區(qū)位

1.1.1 房地產(chǎn)的概念

是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，如建筑物

的外觀、結(jié)構(gòu)、設備、 裝修，土地的形狀、平整程

度、基礎設施完備程度等。又可進一步分為有形 的

實體、該實體的質(zhì)量和該實體組合完成的功能3個方

面。

實物

房地產(chǎn)的權(quán)益是以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎的，包括房

地產(chǎn)的各種權(quán)利，受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地

產(chǎn)權(quán)利，受到其他各種限制的房地產(chǎn)權(quán)利以及房地

產(chǎn)的額外利益或收益等。

權(quán)益

是指房地產(chǎn)的空間位置。具體地說，一宗房地產(chǎn)

的區(qū)位是該宗 房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方

位和距離上的關(guān)系，除了其地理坐標位置，還包括

它 與重要場所的距離，交通的便捷性，以及該宗房

地產(chǎn)的周圍環(huán)境和景觀等。

區(qū)位

3.土地存在的三種形式

土地

無建筑物的空地

建筑物

在土地上的實物

房地

土地+建筑物

1.1.1 房地產(chǎn)的概念

4.房地產(chǎn)的其他名稱

1.1.1 房地產(chǎn)的概念

? 不動產(chǎn)

不可移動的財產(chǎn)，房

地產(chǎn)里，一般指土地

以及房屋、林木等地

上定著物。

? 物業(yè)

通常指“投入使用中

的房屋及配套的設施

設備和相關(guān)場地

? 土地

地球上可被作為財產(chǎn)

擁有的任何部分

? 動產(chǎn)

除不動產(chǎn)以外的為所

有者擁有的各種財產(chǎn)，

如貨幣、證券、流通

的票據(jù)以及任何價值

的個人財產(chǎn)。

? 房產(chǎn)

房地產(chǎn)中定著于土地

上的建筑物及其附著

設施及相應的權(quán)益。

? 地產(chǎn)

指可用作或已用作房

地產(chǎn)的土地資產(chǎn)部分

及其權(quán)益

1.2.1 土地的概念

1．土地的各種定義

(1)土地即田地、地面。這是一般人通常最直觀的認識。

田地 地面

1.2.1 土地的概念

(2)土地是指地球上陸地的表層，包括水

域在內(nèi)，是由地貌、土壤、巖石、水文、

氣候、植被等要素組成的自然綜合體。

（3）經(jīng)濟學上的土地：它不僅指土地的

表面，還包括地面上下的東西。

1.2.1 土地的概念

2．房地產(chǎn)估價中的土地定義

對于房地產(chǎn)估價來說，土地并不是平面的，

而是三維立體的，它是指地球的陸地表面及其上

下一定范圍內(nèi)的空間。具體一宗土地的空間范圍

可以分為三層：①地球表面；②地球表面以上一

定范圍內(nèi)的空間(簡稱地上空間)；③地球表面以下

一定范圍內(nèi)的空間(簡稱地下空間)。

1.2.1 土地的概念

擁有一宗土地要受到多方面的限制，如擁有者自身能力的限制和自身

能力以外的限制。

一宗土地所受限制的種類和程度，對其價值有著重大影響。房地產(chǎn)估

價應充分調(diào)查、了解 。

土地所受的各種限制及其內(nèi)容和程度，以評估出其合理的價值。對土

地利用的限制主要有土地權(quán)利設置以及行使的限制、房地產(chǎn)相鄰關(guān)系、土

地使用管制所受的限制這3個方面。

1.2.1 土地的概念

3．土地利用所受的限制

1) 土地權(quán)利設置以及行使的限制

國在土地上設置的權(quán)利主要有所有權(quán)、使用權(quán)、

租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)和地役權(quán)。其中所有權(quán)

屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。他物權(quán)是對他

人之物所擁有的權(quán)利，是對所有權(quán)的限制。

圖片出處

https://www.jianshe99.com/new/64_151__/2010_5_6_pa51991525

716501027275.shtml

1.2.1 土地的概念

房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制是指房地產(chǎn)所有人或使

用人在行使房地產(chǎn)的權(quán)利時，負有注意防免損

害相鄰房地產(chǎn)的義務，而相鄰房地產(chǎn)所有人或

使用人則享有請求房地產(chǎn)所有人、使用人注意

防免損害發(fā)生的權(quán)利。

2) 房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制

圖片出處

https://www.sohu.com/a/219652722_669627

1.2.1 土地的概念

世界上幾乎所有的國家和地區(qū)對土地使用都有或多

或少的限制。對于房地產(chǎn)估價來說，有意義的土地使用

管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地以及

城市規(guī)劃。例如，城市規(guī)劃時就有土地用途、建筑高度、

容積率和建筑密度等的規(guī)定。

3) 土地使用管制所受的限制

4.對一宗土地的基本認識

從房地產(chǎn)估價的角度來看，人們對一宗土地的認識主要包括以下幾個方面。

1) 位置(或坐落)

2) 面積

3) 四至

4) 形狀

5) 地形、地勢

6) 周圍環(huán)境、景觀

7) 利用狀況

8) 產(chǎn)權(quán)狀況

9) 地質(zhì)條件

10) 基礎設施完備程度和土地平整程度

11) 土地使用管制

12) 其他

圖片出處

http://www.gtss.cn/common/news_detail.aspx?nodeid=148

&page=ContentPage&contentid=155

1.2.1 土地的概念

案例

1 土地基本信息

（一）土地登記狀況

土地證號：成國用（2000）字第 XX 號

使 用 者：四川 XX 廠

土地座落：成都市外東李家巷 XX 號

用 途：工業(yè)

地 號：未登記

圖 號：未登記

土地級別：未登記

（二）土地權(quán)利狀況

1、土地權(quán)利歸屬

2、土地使用權(quán)取得方式

3、土地使用年限

4、土地使用狀況

5、土地他項權(quán)利

（三）土地開發(fā)現(xiàn)狀

1.2.1 土地的概念

1 土地基本信息

權(quán)屬性質(zhì)：劃撥土地使用權(quán)

土地面積：22066.48 平方米

建筑占地：未登記

登記時間：2000 年 1 月 24 日

使用年期：無限期

四 至：東，以本宗地墻壁外足為界，成都 XX

廠；

南，以本宗地墻壁外足為界，鄰琉璃鄉(xiāng) XX 村；

西，以本宗地墻壁外足為界，成仁公路；

北，以本宗地墻壁外足為界，成都 XX 有限公

司。

填證機關(guān)：成都市國土局

1.3.1 建筑物的概念

建筑物的定義一般分為廣義和狹義兩種。廣義的

建筑物是指人工建筑而成的所有東西， 既包括房屋，

又包括構(gòu)筑物。狹義的建筑物是指房屋，不包括構(gòu)筑

物。 在房地產(chǎn)估價中通常將建筑物作廣義理解，其定

義見前文。

1.構(gòu)筑物的定義

1.3.1 建筑物的概念

建筑物全貌的立體呈現(xiàn) 建筑工人建造房子

1.3.1 建筑物的概念

位置（或坐落）

位置包括所處的區(qū)域(宏觀區(qū)位)和具

體地點，可以從國家、地區(qū)、鄰里、

地點這些從 宏觀到具體的層面來認識。

01

層數(shù)和高度

通常根據(jù)建筑物的層數(shù)或總高度將建筑物分為低

層建筑、多層建筑、高層建筑和超高 層建筑。住

宅通常是按照層數(shù)來劃分的：1～3 層為低層 (一

般來說 10m 以下)；4～6 層 為多層；7～9 層為

中高層；10 層以上的(含 10 層)為高層。公共建

筑及綜合性建筑通常是總高度超過 24m 的為高層

建筑(但不包括總高度超 過 24m 的單層建筑)。建

筑總高度超過 100m 的，不論是住宅還是公共建

筑、綜合性建筑， 均稱為超高層建筑。

02

面積

有的建筑物需要用體積來說明，如電影院

通常用座位數(shù)、醫(yī)院通常用床位數(shù)，；如

停車 場通常用車位，建筑物面積 包括：

①建筑面積；②使用面積；③成套房屋的

套內(nèi)建筑面積；④其他面積。

04

2.對建筑物的基本認識

結(jié)構(gòu)

結(jié)構(gòu)是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎、墻

體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。

一 般分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚

混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和簡易結(jié)構(gòu)。

03

1.3.1 建筑物的概念

設備

設備包括給排水、衛(wèi)生、燃

氣、照明、空調(diào)、電梯、通

信、防災等設備。需要了解

它 們的配置情況(有或無)及

性能

05

平面格局

平面格局包括平面圖、戶型圖等。 07

裝修

裝修分為內(nèi)裝修和外裝修。

需要了解裝修的標準和程度，

所用材料的品質(zhì)及裝修質(zhì) 量

等。

06

建成年月

建成年月包括開工日期和竣 08 工日期。

維修養(yǎng)護情況及完損程度

維修養(yǎng)護情況及完損程度包括地

基的穩(wěn)定性、沉降情況(沉降是否

均勻及其程度)等。

09

利用狀況

利用狀況主要指用途(法定用

途和實際用途)。多用途的，

還需要了解不同用途的位置

或樓層分布及其面積。

10

產(chǎn)權(quán)情況

產(chǎn)權(quán)狀況要了解是獨有、共有還是建筑物區(qū)分所

有權(quán)，是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)，是否抵押、典

當、出租，是否涉案，權(quán)屬是否有爭議，是否為

臨時建筑，是否屬于違章建筑。 還要了解所坐落

的土地的權(quán)利狀況，因為房屋所有權(quán)還受土地使

用權(quán)的約束，如在有限期 土地使用權(quán)的土地上建

造的房屋的所有權(quán)，實際上也是有限期的

11

公共服務設施完備程度

對于住宅而言，公共服務設施主要是指教育(如

托兒所、幼兒園、中小學)、醫(yī)療衛(wèi)生、 文化體

育、商業(yè)服務、金融、郵電等公共建筑的完備程

度。寫字樓、工業(yè)等也要求有相應 的公共服務設

施。

13

外觀

外觀包括外觀圖片等。 12

其他

其他方面如通風、采光、隔聲、隔振、隔熱、層

高、物業(yè)管理(因為完善的物業(yè)管理是 保持及提

高房地產(chǎn)價值的一個重要因素)。如果為建筑物

的某一局部，如一“套”或一“單 元”，則還需

要了解其朝向、樓層；新建的房屋還需要了解其

工程質(zhì)量；期房還需要了解其 建設單位(開發(fā)商)、

勘察單位、設計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位

以及預計交付使用日 期等。如表:1.1 所

14

1-1

Real estate classification

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二 房地產(chǎn)分類

1 按照房地產(chǎn)用途分類

2 按照房地產(chǎn)開發(fā)程度分類

Contents

目錄

3 按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益分類

4 按照房地產(chǎn)經(jīng)營使用方式分類

5 按照房地產(chǎn)實物形態(tài)分類

是指供家庭或個人較長時期居

住使用的房地產(chǎn)，可分為住宅和集

體 宿舍兩類。住宅是指供家庭較長

時期居住使用的房地產(chǎn)，可分為普

通住宅、高檔公寓和別 墅等。集體

宿舍可分為單身職工宿舍、學生宿

舍等如圖 。

居住房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn)

是指供出售商品使用的房地產(chǎn)，

包括商業(yè)店鋪、百貨商場、購物中心、

超級市場、批發(fā)市場等

01 按照房地產(chǎn)用途分類

按照房地產(chǎn)用途來劃分，具體可以分為以下 10 類：

是指供處理公事使用的房地產(chǎn)，

即辦公樓，可分為商務辦公樓(又稱

寫字樓)和行政辦公樓兩類。

01 按照房地產(chǎn)用途分類

旅館房地產(chǎn)

是指供旅客住宿使用的房地產(chǎn)，包

括賓館、飯店、酒店、度假村、 旅店、

招待所等。

辦公房地產(chǎn)

01 按照房地產(chǎn)用途分類

餐飲房地產(chǎn)

是指供顧客用餐使用的房地產(chǎn)，包括

酒樓、美食城、餐館、快餐 店等。

娛樂房地產(chǎn)

是指供人消遣使用的房地產(chǎn)，包括

游樂場、娛樂城、康樂中心、俱 樂部、

夜總會、影劇院、高爾夫球場等。

是指供工業(yè)生產(chǎn)使用或直接為

工業(yè)生產(chǎn)服務的房屋、倉庫等。

01 按照房地產(chǎn)用途分類

工業(yè)和倉儲房地產(chǎn) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)

是指供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用或直接為農(nóng)業(yè)服

務的房地產(chǎn)，包括農(nóng)地、農(nóng)場、 林場、牧

場、果園、種子庫、拖拉機站、飼養(yǎng)牲畜

用房等。

包括車站、機場、碼頭、醫(yī)院、

學校、教堂、寺廟、墓地等。

01 按照房地產(chǎn)用途分類

特殊用途房地產(chǎn) 綜合房地產(chǎn)

是指具有上述兩種或兩種以上用

途的房地產(chǎn)的綜合體。

房地產(chǎn)按開發(fā)程度來劃分，可以分為以下 5 類:

02 按照房地產(chǎn)開發(fā)程度分類

生地

是指不具有城市基礎設施的

土地，如荒地、農(nóng)地。

01

是指具有一定城市基礎設施，

但尚未完成房屋拆遷補償安置

的土地。

毛地

02

房地產(chǎn)按開發(fā)程度來劃分，可以分為以下 5 類:

生地

是指具有一定城市基礎設施，

但尚未完成房屋拆遷補償安置

的土地。

是指不具有城市基礎設施的

土地，如荒地、農(nóng)地。

毛地

02 按照房地產(chǎn)開發(fā)程度分類

01

02

02 按照房地產(chǎn)開發(fā)程度分類

熟地

是指具有較完善的城市基礎設

施且土地平整，能直接在其上

進行房屋建設 的土地。

03

是指建筑物已開始建設但尚未建

成，不具備使用條件的房地產(chǎn)。

該房 地產(chǎn)可能是正在建設，也可

能停工多年沒有復工再造。

在建工程

04

現(xiàn)房(含土地)

是指建筑物已經(jīng)建成，可以直接使用

的房地產(chǎn)。它可能是新房，也可能是舊房。

05

02 按照房地產(chǎn)開發(fā)程度分類

房地產(chǎn)按是否產(chǎn)生收益來劃分，可以分為收

益性房地產(chǎn)和非收益性房地產(chǎn)兩大類。

收益性房地產(chǎn)是指能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)

濟收益的房地產(chǎn)，包括住宅 (用于出租的公寓

等)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影

劇院、停車場、加油站、標準廠房(用于出27 第

從估價的角度認識房地產(chǎn) 1 章 租的)、倉庫(用

于出租的)、農(nóng)地等。

03 按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益分類

非收益性房地產(chǎn)是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)

濟收益的房地產(chǎn)， 如高級私人宅邸、未

開發(fā)的土地、行政辦公樓、教堂、寺廟等。

03 按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益分類

根據(jù)房地產(chǎn)可能的經(jīng)營 使用方式，可以將房地產(chǎn)分為下列 4 類。

01

銷售類型的房地產(chǎn)

02

出租類型的房地產(chǎn)

03

營業(yè)類型的房地產(chǎn)

04

自用類型的房地產(chǎn)

04 按照房地產(chǎn)經(jīng)營使用方式分類

按照房地產(chǎn)的實物形態(tài)，可以把房地產(chǎn)分為下列 9 類：

01.土地

土地:又可以分為無建筑物的土地和有建筑物的土

地。無建筑物的土地通常被稱為空地。有建筑物

的土地又可以分為建筑物已建造完成的土地和建

筑物尚未建造完成的土地。土地。

02.建筑物

建筑物：又可以分為已建造完成的建筑物和

尚未建造完成的建筑物，還可以分為新建筑

物和舊建筑物

05 按照房地產(chǎn)實物形態(tài)分類

03.土地與建筑物的綜合體

05 按照房地產(chǎn)實物形態(tài)分類

又可以分為土地與已建造完成的建筑物的綜合

體和土地與尚未建造完成的建筑物的綜合體。最

典型的一種土地與已建造完成的建筑物的綜合體

是 現(xiàn)房。土地與尚未建造完成的建筑物的綜合體

通常被稱為在建工程。

04.未來狀況下的房地產(chǎn)

未來狀況下的房地產(chǎn)：最典型的一種是期房。

期房是指目前尚未建造完成而以將 來建造完成后的

建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地為標的的房地產(chǎn)。

05 按照房地產(chǎn)實物形態(tài)分類

05.

已經(jīng)滅失的房地產(chǎn) 房地產(chǎn)的局部：例

如不是整幢房屋，而是

其中的某層、某套。

06.

現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)

與過去狀況下的房地產(chǎn)的

差異部分：例如，建筑物

的裝修、 裝飾部分。

VS

07.

08.以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)：

例如，正在運營、使用的 旅館、餐館、商場、汽車

加油站、高爾夫球場、影劇院、游樂場、碼頭等。在這種

情況下， 通常不能把它視為一些單項資產(chǎn)的簡單集合來估

價，即不能將它所包含的資產(chǎn)逐項進行估 價后加總作為其

評估價值，而應將它作為一個持續(xù)經(jīng)營的有機組織，根據(jù)

其具有的收益能 力來估價；除非是評估它的清算價值。

05 按照房地產(chǎn)實物形態(tài)分類

09.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn):

05 按照房地產(chǎn)實物形態(tài)分類

需要指出的是，上述房地產(chǎn)雖然是從實物角度

來劃分的，但評估其價值時仍然包括實物、權(quán)益和

區(qū)位 3 個方面。

三 房地產(chǎn)的特性

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? Date：

Characteristics of real

estate

前

言

房地產(chǎn)與一般商品類似，但房地產(chǎn)價值價格與一般商品

的價值價格相比，有其獨特的 特點。這是由房地產(chǎn)本身的特

性決定的。進行房地產(chǎn)估價必須充分認識其獨特性

01 不可移動性及獨一無二性

02 壽命長久性及供給有限性

03 價值巨大性及流動性差

Contents

目錄

04 用途多樣性及相互影響性

05 易受限制性

06 保值增值性

不可移動性及獨一無二

性

/01

>>不可移動性及獨一無二性

不可移動性

指土地的地理位置固定，不能移動。

固定或依附于土地的建筑物或其他附

著物通常也不能移動。

01 不可移動性及獨一無二

性

廣州塔 陳家祠