房地產(chǎn)法律資訊

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I

編委會成員：

主 任：談旭

副主任：王軍

委 員：許峰 汪明 申高 彭國龍 鄧軍超

秘 書：唐詩

本期執(zhí)行編輯：談旭 唐詩

※本刊為內(nèi)部資料，僅供武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會會員研究、學

習之用

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II

發(fā)刊詞

尊敬的房地產(chǎn)經(jīng)紀人們，大家好！

我是武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會的主任。為了更好

地幫助房地產(chǎn)經(jīng)紀人防范法律風險，我們特別推出了一本名為《房地

產(chǎn)法律資訊》的專業(yè)刊物。本刊將為你們提供最新的房地產(chǎn)法律法規(guī)

動態(tài)、案例分析、實務(wù)指南等內(nèi)容，幫助你們更好地了解和應(yīng)對房地

產(chǎn)行業(yè)中的各種法律問題。

作為一份專注于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)法律風險防范的專業(yè)刊物，我們

的宗旨是為廣大房地產(chǎn)經(jīng)紀人提供最權(quán)威、最實用的法律信息和指導，

幫助你們在工作中避免各種法律風險，保障你們的合法權(quán)益。

在本刊中，你將會看到以下內(nèi)容：

最新房地產(chǎn)法律法規(guī)動態(tài)：我們將及時發(fā)布最新的房地產(chǎn)法律法

規(guī)變化和解讀，幫助你們了解政策背景和實施細則。

典型案例分析：我們將選取一些具有代表性的房地產(chǎn)法律案例進

行分析和討論，幫助你們更好地理解法律實踐中的問題和挑戰(zhàn)。

實務(wù)指南：我們將介紹一些房地產(chǎn)企業(yè)在法律實務(wù)中需要注意的

問題和技巧，幫助你們更好地應(yīng)對實際工作中的挑戰(zhàn)。

專業(yè)講座和研討會：我們將邀請國內(nèi)外知名的專家學者，舉辦線

上或線下的專業(yè)講座和研討會，分享他們的最新研究成果和思考，幫

助你們了解房地產(chǎn)法律領(lǐng)域的前沿動態(tài)。

除了以上內(nèi)容，我們還將定期舉辦線上或線下的活動，與讀者們

進行互動交流，共同探討房地產(chǎn)法律風險防范的相關(guān)話題。

為了讓本刊更加貼近廣大房地產(chǎn)經(jīng)紀人的需求，我們設(shè)計了以下

環(huán)節(jié)和板塊：

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III

新聞動態(tài)：關(guān)注最新的房地產(chǎn)法律法規(guī)變化和行業(yè)動態(tài)，及時報

道相關(guān)事件和熱點話題。

典型案例：選取一些具有代表性的房地產(chǎn)法律案例進行分析和討

論，幫助讀者們更好地理解法律實踐中的問題和挑戰(zhàn)。

實務(wù)指南：介紹一些房地產(chǎn)企業(yè)在法律實務(wù)中需要注意的問題和

技巧，幫助讀者們更好地應(yīng)對實際工作中的挑戰(zhàn)。

專業(yè)講座和研討會：邀請國內(nèi)外知名的專家學者，舉辦線上或線

下的專業(yè)講座和研討會，分享他們的最新研究成果和思考，幫助讀者

們了解房地產(chǎn)法律領(lǐng)域的前沿動態(tài)。

讀者來稿：歡迎讀者們投稿，分享自己的經(jīng)驗和觀點，與其他讀

者們進行交流和互動。

最后，感謝各位房地產(chǎn)經(jīng)紀人對本刊的支持和關(guān)注。我們將繼續(xù)

努力，為大家?guī)砀鄡?yōu)質(zhì)的內(nèi)容和服務(wù)。讓我們一起攜手，共同推

動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和進步！

談 旭

二〇二三年四月二十八日

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IV

目 錄

第一部分、專委會動態(tài)............................................................................................................1

武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會法律專委會.............................................................................. 1

2023 年首次工作會議順利召開.........................................................................................1

第二部分、新法速遞................................................................................................................3

最高人民法院、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行關(guān)于.................................................3

規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預售................................................................... 3

資金用于項目建設(shè)的通知.................................................................................................3

武漢市新建商品房預售資金監(jiān)管......................................................................................6

實施細則(征求意見稿)...................................................................................................... 6

關(guān)于《市房管局關(guān)于規(guī)范我市直管公房過戶、更名管理有關(guān)工作的通知》政策解讀...18

市房管局關(guān)于規(guī)范我市直管公房過戶、.........................................................................21

更名管理有關(guān)工作的通知...............................................................................................21

第三部分、指導案例..............................................................................................................25

最高人民法院公報案例：...............................................................................................25

江衛(wèi)民訴南京宏陽房產(chǎn).................................................................................................. 25

經(jīng)紀有限公司房屋租賃合同糾紛案................................................................................ 25

（爭議焦點：出租人出租甲醛等超標類房屋，承租人有權(quán)解除合同）

人民法院報案例：..........................................................................................................32

經(jīng)紀人讓妻子承購自己中介服務(wù)的房產(chǎn).........................................................................32

合肥中院：隱瞞身份違反職業(yè)規(guī)范，賣家有權(quán)解除...................................................... 32

合同且定金不退..............................................................................................................32

（爭議焦點：隱瞞身份違反職業(yè)規(guī)范，賣家有權(quán)解除合同且定金不退）

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V

哈爾濱市中級人民法院：...................................................................................................... 35 “跳單”可能帶來的法律后果...............................................................................................35

（爭議焦點：買賣雙方繞開中介建立房屋買賣關(guān)系，應(yīng)當向中介支付中介費）

第四部分、實務(wù)研究..............................................................................................................37

利用職務(wù)之便獲取交易機會是否構(gòu)成職務(wù)侵占罪..........................................................37

《民法典》丨房子全權(quán)委托中介出租，靠譜嗎？..........................................................42

承租人提前解除房屋租賃合同涉及的三個法律實務(wù)問題...............................................46

租賃合同糾紛案件中，涉及到承租人的裝修投入，...................................................... 52一般是如何處理？（上）...............................................................................................52

租賃合同糾紛案件中，涉及到承租人的裝修投入，...................................................... 57一般是如何處理？（下篇）........................................................................................... 57

商業(yè)地產(chǎn)租賃合同七大審核要點及示范條款................................................................. 60

國有企業(yè)運營的園區(qū)房屋租賃主要法律實務(wù)問題探析...................................................71

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1

專委會動態(tài)

武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會法律專委會

2023 年首次工作會議順利召開

2 月 28 日，武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會法律專委會 2023 年首次工

作會議在泰和泰（武漢）律師事務(wù)所舉行。泰和泰（武漢）律師事務(wù)

所合伙人會議主席、武漢市律師協(xié)會副會長向東，武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀行

業(yè)協(xié)會秘書長傅玲玲受邀出席會議，會議由武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會

法律專委會主任委員談旭主持。

會議開始，泰和泰（武漢）律師事務(wù)所合伙人會議主席、武漢市

律師協(xié)會副會長向東向參會代表表示熱烈歡迎，并結(jié)合武漢律協(xié)相關(guān)

工作開展的經(jīng)驗成果對武房經(jīng)協(xié)法律專委會的下一步工作開展、尤其

在黨建引領(lǐng)、提升協(xié)會影響力等層面給予了寶貴建議。

隨后，各專委會成員就 2022 年度工作進行了簡要分享。2022 年

度，法律專委會在公益課堂舉辦、房地產(chǎn)經(jīng)紀人繼續(xù)教育視頻錄制等

開展了卓有成效的工作。同時，專委會還協(xié)助單位會員、消費者處理

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房地產(chǎn)經(jīng)紀（交易）糾紛，持續(xù)提供法律咨詢和調(diào)解服務(wù)，進一步化

解了社會矛盾，提升了專委會的影響力。

在專委會 2023 年重點工作計劃交流環(huán)節(jié)，各專委會成員就協(xié)會房

產(chǎn)糾紛咨詢調(diào)解中心的設(shè)立及相關(guān)工作開展、電子期刊制作、公益講

座舉辦、模擬法庭、我為群眾辦實事進社區(qū)、行業(yè)政策法規(guī)及熱點事

件直播解讀等事項進行了熱烈的研討，并就相關(guān)工作的開展制定了實

施機制。

專委會主任委員談旭提出，為貫徹落實 2023 年各項重點工作，專

委會將進一步精心統(tǒng)籌、周密布置，按照工作機制具體事務(wù)落實到人，

隨時反饋，靈活調(diào)整，優(yōu)化工作成效。武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會秘書

長傅玲玲談到，協(xié)會將搭建交流平臺，協(xié)助專委會工作深入推進，共

同探索房產(chǎn)交易糾紛多元化化解武漢模式。各專委會成員一致表示，

將充分結(jié)合自身工作經(jīng)驗，發(fā)揮資源調(diào)度優(yōu)勢，密切協(xié)作，向既定目

標邁出堅實的每一步。

回顧 2022 年，我們攻克時艱，逆風而行；立足 2023 年，我們將

篤行不怠，踔厲奮發(fā)，為房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展做出更大的貢

獻。

法律專委會副主任委員王軍，委員許峰、汪明、申高、鄧軍超，

秘書唐詩，協(xié)會副秘書長吳佳鴻、孫曉敏等參加了本次會議。

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3

新法速遞

最高人民法院、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行關(guān)于

規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預售

資金用于項目建設(shè)的通知

最高人民法院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部中國人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院

保全執(zhí)行措施確保商品房預售資金用于項目建設(shè)的通知

各省、自治區(qū)、直轄市高級人民法院，解放軍軍事法院，新疆維

吾爾自治區(qū)高級人民法院生產(chǎn)建設(shè)兵團分院;各省、自治區(qū)、直轄市住

房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳（委、管委），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局;

中國人民銀行上?？偛?、各分行、營業(yè)管理部、各省會（首府）城市

中心支行、副省級城市中心支行，各國有商業(yè)銀行，中國郵政儲蓄銀

行，各股份制商業(yè)銀行：

為了確保商品房預售資金用于有關(guān)項目建設(shè)，切實保護購房人與

債權(quán)人合法權(quán)益，進一步明確住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、相關(guān)商業(yè)銀行職

責，規(guī)范人民法院的保全、執(zhí)行行為，根據(jù)《中華人民共和國城市房

地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國民事訴訟法》等法律規(guī)定，通知如下：

一、商品房預售資金監(jiān)管是商品房預售制度的重要內(nèi)容，是保障

房地產(chǎn)項目建設(shè)、維護購房者權(quán)益的重要舉措。人民法院凍結(jié)預售資

金監(jiān)管賬戶的，應(yīng)當及時通知當?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)主管部門。人民法

院對預售資金監(jiān)管賬戶采取保全、執(zhí)行措施時要強化善意文明執(zhí)行理

念，堅持比例原則，切實避免因人民法院保全、執(zhí)行預售資金監(jiān)管賬

戶內(nèi)的款項導致施工單位工程進度款無法撥付到位，商品房項目建設(shè)

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停止，影響項目峻工交付，損害廣大購房人合法權(quán)益。除當事人申請

執(zhí)行因建設(shè)該商品房項目而產(chǎn)生的工程建設(shè)進度款、材料款、設(shè)備款

等債權(quán)案件之外，在商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記前，對于預

售資金監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的款項，人民法院不得采取扣劃措施。

引用統(tǒng)計：裁判文書 59 篇

二、商品房預售資金監(jiān)管賬戶被人民法院凍結(jié)后，房地產(chǎn)開發(fā)企

業(yè)、商品房建設(shè)工程款債權(quán)人、材料款債權(quán)人、租賃設(shè)備款債權(quán)人等

請求以預售資金監(jiān)管賬戶資金支付工程建設(shè)進度款、材料款、設(shè)備款

等項目建設(shè)所需資金，或者購房人因購房合同解除申請退還購房款，

經(jīng)項目所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門審核同意的，商業(yè)銀行應(yīng)當及

時支付，并將付款情況及時向人民法院報告。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部

門應(yīng)當依法妥善處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等主體的資金使用申請，未盡監(jiān)

督審查義務(wù)違規(guī)批準用款申請，導致資金挪作他用，損害保全申請人

或者執(zhí)行申請人權(quán)利的，依法承擔相應(yīng)責任。

引用統(tǒng)計：裁判文書 15 篇

三、開設(shè)監(jiān)管賬戶的商業(yè)銀行接到人民法院凍結(jié)預售資金監(jiān)管賬

戶指令時，應(yīng)當立即辦理凍結(jié)手續(xù)。商業(yè)銀行對于不符合資金使用要

求和審批手續(xù)的資金使用申請，不予辦理支付、轉(zhuǎn)賬手續(xù)。商業(yè)銀行

違反法律規(guī)定或合同約定支付、轉(zhuǎn)賬的，依法承擔相應(yīng)責任。

引用統(tǒng)計：裁判文書 3 篇

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供商業(yè)銀行等金融機構(gòu)出具的保函，請求

釋放預售資金監(jiān)管賬戶相應(yīng)額度資金的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可

以予以準許。預售資金監(jiān)管賬戶被人民法院凍結(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直

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接向人民法院申請解除凍結(jié)并提供擔保的，人民法院應(yīng)當根據(jù)《中華

人民共和國民事訴訟法》第一百零四條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中

華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第一百六十七條的規(guī)定審查處理。

引用統(tǒng)計：裁判文書 4 篇

五、人民法院工作人員在預售資金監(jiān)管賬戶的保全、執(zhí)行過程中，

存在枉法裁判執(zhí)行、違法查封隨意解封、利用刑事手段插手民事經(jīng)濟

糾紛等違法違紀問題的，要嚴肅予以查處。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、

商業(yè)銀行等相關(guān)單位工作人員在預售資金監(jiān)管賬戶敢項監(jiān)管、劃撥過

程中，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法追究法律責任。

最高人民法院

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

中國人民銀行

2022 年 1 月 11 日

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武漢市新建商品房預售資金監(jiān)管

實施細則(征求意見稿)

（武漢市住房保障和房屋管理局 2023 年 3 月 25 日）

為貫徹落實《武漢市新建商品房預售資金監(jiān)管辦法》(以下簡稱

《辦法》)要求，進一步明確和細化新建商品房預售資金監(jiān)管工作，

增強監(jiān)管工作操作性，結(jié)合我市實際，制定本實施細則。

一、適用范圍

(一)在我市行政區(qū)域內(nèi)預售的新建商品房項目，其新建商品房預

售資金的收存、使用及監(jiān)督管理，應(yīng)當按照《辦法》及本實施細則規(guī)

定，接受新建商品房預售資金監(jiān)管。符合以下情形的，可不納入監(jiān)管

范疇。

1.土地出讓合同中明確用于征收安置的新建商品房預售房源；

2.單位整棟購買的，且購買人同意不納入監(jiān)管的非住宅類新建商

品房預售項目。

3.政策規(guī)定的其他可不納入監(jiān)管的項目或房源。

(二)本細則所稱新建商品房預售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下

簡稱開發(fā)企業(yè))將其開發(fā)的新建商品房在完成不動產(chǎn)首次登記前進行

銷售，由購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款，包括定

金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸

款等。

截止本刊物發(fā)行日，經(jīng)查詢：該意見稿于 2023 年 4 月 23 日已截止對外公開征求意見。

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二、工作分工

(三)武漢市住房保障和房屋管理局是本市新建商品房預售資金監(jiān)

管的主管部門(以下簡稱主管部門)，負責本實施細則的組織實施,統(tǒng)籌

新建商品房預售資金監(jiān)管信息系統(tǒng)(以下簡稱監(jiān)管系統(tǒng))建設(shè)、招標確定

合作銀行并簽訂合作協(xié)議、組織對合作銀行的考評、處理違規(guī)違約行

為的開發(fā)企業(yè)和銀行等。武漢市房產(chǎn)交易中心(以下簡稱監(jiān)管機構(gòu))負責

按照主管部門的委托和指導開展本市新建商品房預售資金監(jiān)管的具體

實施工作，具體包括簽訂《武漢市商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議書》(以下

簡稱三方協(xié)議)，按照《辦法》、本細則及三方協(xié)議約定進行賬務(wù)管理

和資金使用管理，依托信息化平臺對交易數(shù)據(jù)預警監(jiān)測，將開發(fā)企業(yè)

和銀行的違規(guī)違約線索向主管部門報告等。

(四)合作銀行負責本行新建商品房預售資金監(jiān)管工作的協(xié)調(diào)統(tǒng)

籌、指導工作，落實《辦法》、本細則的規(guī)定，具體包括簽訂并落實

合作協(xié)議的約定，組織并監(jiān)督本行資金撥付、按揭貸款發(fā)放、監(jiān)管賬

戶資金來源和類別的核實等業(yè)務(wù)工作，落實監(jiān)管賬戶賬務(wù)、開發(fā)貸款、

開發(fā)企業(yè)信用信息等數(shù)據(jù)共享，確保監(jiān)管賬戶數(shù)據(jù)準確及時、資金安

全，并對監(jiān)管銀行違規(guī)違約行為負責。

(五)監(jiān)管銀行負責接受合作銀行的工作指導，落實《辦法》、本

細則的規(guī)定，簽訂和履行三方協(xié)議的約定，負責開戶、賬務(wù)管理、監(jiān)

管額度外預售資金使用及開發(fā)企業(yè)違規(guī)違約行為的上報工作等。

三、招標確定合作銀行

(六)主管部門會同金融監(jiān)督管理部門通過公開招標方式，綜合商業(yè)

銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平、房地產(chǎn)行業(yè)信貸規(guī)模等因素，

確定承接商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的合作銀行，并通過門戶網(wǎng)站予以

公示。

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(七)合作銀行招標服務(wù)期為 3 年，主管部門先行與合作銀行簽訂

1 年期合作協(xié)議，并每年對合作銀行的預售資金監(jiān)管工作進行綜合評

判，符合要求的，可續(xù)簽合作協(xié)議。

(八)合作銀行向監(jiān)管機構(gòu)提供承辦預售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的監(jiān)管銀行

名錄庫，并對外公示。

四、確定監(jiān)管額度

(九)主管部門委托武漢市建設(shè)工程造價管理協(xié)會根據(jù)本市工程造

價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素，確定全市統(tǒng)一的監(jiān)

管額度核算標準。主管部門對監(jiān)管額度核算標準實行動態(tài)管理，原則

上每三年公告一次。

(十)監(jiān)管額度=監(jiān)管額度核算標準×預售許可范圍內(nèi)的規(guī)劃建筑

面積×信用系數(shù)。

(十一)監(jiān)管額度與開發(fā)企業(yè)信用綜合評價掛鉤，按照企業(yè)信用

等級實施差別化管理。監(jiān)管機構(gòu)以主管部門記錄的開發(fā)企業(yè)信用信息

為依據(jù)確定信用系數(shù)，開發(fā)企業(yè)簽定三方協(xié)議前 12 個月，無信用扣分

記錄的，信用系數(shù)為 0.8；累計信用扣分不超過 10 分(含 10 分)的，信

用系數(shù)為 0.9；開發(fā)企業(yè)首次預售的、信用累計扣分超過 10 分的，信

用系數(shù)為 1.0。

(十二)預售項目發(fā)生較大的工程變更等導致工程建設(shè)資金變化的，

在開發(fā)企業(yè)提交相關(guān)材料后，監(jiān)管機構(gòu)可按后續(xù)建設(shè)所需資金情況調(diào)

整監(jiān)管額度。

五、監(jiān)管賬戶開立及公示

(十三)預售項目是指一個商品房預售許可對應(yīng)的預售范圍內(nèi)的

全部樓棟。開發(fā)企業(yè)申報預售方案前，應(yīng)按照一個商品房預售許可對

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應(yīng)申請一個賬戶的原則，在銀行名錄庫中選擇監(jiān)管銀行開立預售資金

監(jiān)管賬戶。監(jiān)管賬戶名稱由開發(fā)企業(yè)名稱、年份、“監(jiān)管”及編號組

成。

(十四)開發(fā)企業(yè)申請預售方案備案生成備案號后，登錄監(jiān)管系統(tǒng)，

填寫相關(guān)信息并上傳營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)辦人委托書及身份證掃描件申請開

立監(jiān)管賬戶。監(jiān)管機構(gòu)自受理申請后 1 個工作日內(nèi)完成預審，預審完

成后，開發(fā)企業(yè)到監(jiān)管銀行開立監(jiān)管賬戶。監(jiān)管銀行應(yīng)在 1 個工作日

內(nèi)，依據(jù)監(jiān)管機構(gòu)發(fā)送的電子信息開立賬戶，并將賬戶信息實時反饋

至監(jiān)管系統(tǒng)。

(十五)監(jiān)管賬戶名稱、賬號信息應(yīng)在商品房預售許可證、商品房

買賣合同、按揭貸款合同上載明，并于商品房銷售現(xiàn)場顯著位置以及

主管部門門戶網(wǎng)站進行公示。

(十六)開發(fā)企業(yè)開立監(jiān)管賬戶后，6 個月未簽訂三方協(xié)議的，監(jiān)

管機構(gòu)應(yīng)當將該賬戶標記為無效戶并通過電子信息告知監(jiān)管銀行，開

發(fā)企業(yè)申請注銷無效賬戶的，監(jiān)管銀行應(yīng)按非監(jiān)管賬戶的管理要求注

銷賬戶。

六、簽訂三方協(xié)議

(十七)監(jiān)管機構(gòu)、監(jiān)管銀行及開發(fā)企業(yè)通過簽訂三方協(xié)議，明確

三方責任。

(十八)開發(fā)企業(yè)開立監(jiān)管賬戶后，應(yīng)通過監(jiān)管系統(tǒng)上傳下述資料，

下載《武漢市新建商品房預售資金監(jiān)管三方協(xié)議》(以下簡稱《三方協(xié)

議》)文本，并申請與監(jiān)管機構(gòu)、監(jiān)管銀行簽訂《三方協(xié)議》。

1.工程總承包施工合同；

2.項目交付標準；

3.工程規(guī)劃許可證、施工許可證;

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4.施工范圍說明。

本條規(guī)定的資料發(fā)生變更的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)向監(jiān)管機構(gòu)提供變更后

的相關(guān)資料。

(十九)監(jiān)管機構(gòu)受理后 3 個工作日內(nèi)與開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行簽訂

《三方協(xié)議》。預售范圍、裝修標準、監(jiān)管賬戶發(fā)生變化時，開發(fā)企

業(yè)應(yīng)重新簽訂《三方協(xié)議》。

(二十)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將《三方協(xié)議》的主要內(nèi)容在預售方案中予以

明確，并通過附件方式在《商品房買賣合同》中予以體現(xiàn)。

七、房價款交存

(二十一)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當將監(jiān)管賬戶作為預售商品房房價款收款賬

戶提供給購房人，不得向購房人提供非監(jiān)管賬戶作為房價款收款賬戶。

購房人交存的定金、首付款、分期付款、一次性付款、按揭貸款、

公積金貸款等購房價款應(yīng)當全部直接交存至監(jiān)管賬戶。

(二十二)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)中預簽約信息、

商品房買賣合同約定，打印定金交款通知書和房價款交款通知書，協(xié)

助購房人分別將定金、首付款、分期付款、一次付款通過專用 POS 機、

轉(zhuǎn)賬等方式直接交存至監(jiān)管賬戶。

購房人可通過“武漢住保房管”微信公眾號打印定金交款通知書

和房價款交款通知書，查詢本人房價款入賬情況。

(二十三)購房人通過按揭貸款方式購買商品房的，按揭銀行應(yīng)依

據(jù)商品房買賣合同備案信息，確認首付款已足額交存至監(jiān)管賬戶后，

按照借款合同的約定將按揭貸款直接發(fā)放至監(jiān)管賬戶。

八、監(jiān)管額度內(nèi)預售資金使用

(二十四)存入監(jiān)管賬戶的新建商品房預售資金分為監(jiān)管額度內(nèi)預

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售資金和監(jiān)管額度外預售資金。監(jiān)管額度內(nèi)預售資金是監(jiān)管賬戶中保

障項目竣工交付所需的資金，監(jiān)管額度外預售資金是超出監(jiān)管額度的

資金。

監(jiān)管額度內(nèi)預售資金應(yīng)?？顚Ｓ?，必須用于本項目工程建設(shè)，包

括項目建設(shè)必需的建筑材料款、設(shè)備款、施工進度款、監(jiān)理費、不可

預見費等相關(guān)支出，不得用于支付借(貸)款的本金和利息，不得用于繳

納土地價款、罰金、稅金、支付營銷費用及開發(fā)企業(yè)員工工資等。

(二十五)開發(fā)企業(yè)可按照主體結(jié)構(gòu) 1/3、主體結(jié)構(gòu) 2/3、結(jié)構(gòu)封頂、

外立面完工、規(guī)劃驗收、竣工驗收、不動產(chǎn)首次登記等節(jié)點申請使用

監(jiān)管額度內(nèi)預售資金。

(二十六)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)節(jié)點申請使用監(jiān)管額度內(nèi)預售資金。主

體結(jié)構(gòu)達到 1/3 的，累計使用金額不得超過監(jiān)管額度的 35%；主體結(jié)

構(gòu)達到 2/3 的，累計使用金額不得超過監(jiān)管額度的 55%；結(jié)構(gòu)封頂?shù)模?/p>

累計使用金額不得超過監(jiān)管額度的 75%；外立面完工的，累計使用金

額不得超過監(jiān)管額度的 80%；規(guī)劃驗收的，累計使用金額不超過監(jiān)管

額度的 85%；竣工驗收的，累計使用金額不超過監(jiān)管額度的 95%，項

目完成不動產(chǎn)首次登記的，累計使用金額不超過監(jiān)管額度的 100%。

項目完成不動產(chǎn)首次登記前，監(jiān)管賬戶內(nèi)余額不得低于監(jiān)管額

度的 5%。

(二十七)開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過監(jiān)管系統(tǒng)提交監(jiān)管額度內(nèi)預售資金使

用申請，并應(yīng)上傳以下資料影像件：

1. 監(jiān)管額度內(nèi)預售資金使用計劃表及對應(yīng)合同；

2. 經(jīng)辦人委托書、身份證明；

3. 資金使用節(jié)點相關(guān)材料；

4. 其他相關(guān)材料。

開發(fā)企業(yè)申請使用主體結(jié)構(gòu) 1/3、主體結(jié)構(gòu) 2/3、結(jié)構(gòu)封頂、外立

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面完工節(jié)點資金的，監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)在自受理之日起 3 個工作日內(nèi)對項目

工程形象進度進行核實。開發(fā)企業(yè)申請使用規(guī)劃驗收、竣工驗收、不

動產(chǎn)首次登記節(jié)點資金的，由監(jiān)管機構(gòu)查驗規(guī)劃驗收核實證明、竣工

驗收備案表、不動產(chǎn)首次登記證等材料。

(二十八)監(jiān)管機構(gòu)在受理開發(fā)企業(yè)的用款申請后，應(yīng)在 3 個工作

日內(nèi)辦結(jié)，對符合使用條件的，通過監(jiān)管系統(tǒng)將同意使用的電子信息

傳送至監(jiān)管銀行；有下列情形之一的，駁回申請，并說明理由：

1.實際用途、收款單位與合同約定不符的；

2.申請資金超出使用節(jié)點或用款額度的；

3.其他不符合使用規(guī)定的情形。

(二十九)監(jiān)管額度內(nèi)預售資金應(yīng)撥付至與開發(fā)企業(yè)簽約的施工、

設(shè)備供應(yīng)、材料供應(yīng)、監(jiān)理等單位。

監(jiān)管賬戶內(nèi)資金進賬達到監(jiān)管額度標準、且無停工、逾期交付等

負面輿情的開發(fā)企業(yè)，總承包單位出具書面材料明確總承包工程進度

款開發(fā)企業(yè)已支付的，可將對應(yīng)節(jié)點的等額資金撥付至開發(fā)企業(yè)。

(三十)預售項目已取得竣工驗收備案表，剩余的監(jiān)管額度內(nèi)預售

資金可用于同一工程規(guī)劃許可證內(nèi)其它樓棟的工程建設(shè)。

(三十一)監(jiān)管銀行應(yīng)當依據(jù)監(jiān)管機構(gòu)發(fā)送的同意資金使用的電子

信息，在 2 個工作日內(nèi)將資金撥付給電子信息載明的相關(guān)單位。

監(jiān)管銀行應(yīng)嚴格按照《三方協(xié)議》做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)開發(fā)

企業(yè)存在違規(guī)挪用監(jiān)管額度內(nèi)預售資金問題的，應(yīng)立即停止撥付，實

時通過監(jiān)管系統(tǒng)告知監(jiān)管機構(gòu)，并上傳輔證資料；監(jiān)管機構(gòu)要及時約

談開發(fā)企業(yè)核實情況，并根據(jù)實際情況處置。

(三十二)有關(guān)部門對監(jiān)管賬戶資金進行凍結(jié)或者執(zhí)行的，監(jiān)管銀

行應(yīng)當向有關(guān)部門說明監(jiān)管賬戶和監(jiān)管額度內(nèi)預售資金的性質(zhì)，并通

過監(jiān)管系統(tǒng)及時向監(jiān)管機構(gòu)提供相關(guān)凍結(jié)和執(zhí)行信息。

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九、使用監(jiān)管額度內(nèi)預售資金的其他情形

(三十三)工程進度未達使用節(jié)點，項目所在區(qū)人民政府書面來函

提出需提前支取監(jiān)管額度內(nèi)預售資金支付農(nóng)民工工資的，監(jiān)管機構(gòu)報

主管部門同意后可予以支持。

開發(fā)企業(yè)后續(xù)銷售回款應(yīng)補足預支部分。

(三十四)開發(fā)企業(yè)可用商業(yè)銀行出具的見索即付性現(xiàn)金保函等

額替換監(jiān)管額度內(nèi)預售資金，替換金額不得超過剩余監(jiān)管額度內(nèi)預售

資金的 30%，現(xiàn)金保函的文本由主管部門制定。保函出具或轉(zhuǎn)開銀行

應(yīng)為在漢開立分支機構(gòu)的商業(yè)銀行。其他要求按照金融監(jiān)管部門的銀

行保函置換監(jiān)管額度內(nèi)預售資金的規(guī)定執(zhí)行。

十、監(jiān)管額度外預售資金的使用

(三十五)監(jiān)管額度外預售資金可由開發(fā)企業(yè)提取使用。監(jiān)管銀行

在預留監(jiān)管額度內(nèi)預售資金、待明確性質(zhì)的資金等受限資金后，為開

發(fā)企業(yè)辦理監(jiān)管額度外預售資金使用手續(xù)，并將使用情況實時反饋至

監(jiān)管系統(tǒng)。

(三十六)開發(fā)企業(yè)使用監(jiān)管額度外預售資金，應(yīng)當優(yōu)先繳納相關(guān)

稅金、償還開發(fā)貸款。

十一、監(jiān)管賬戶變更

(三十七)監(jiān)管項目尚未銷售或已全部撤銷網(wǎng)上簽約的，開發(fā)企業(yè)

可以申請變更監(jiān)管賬戶，變更期間該預售許可范圍內(nèi)的商品房不得銷

售。

(三十八)開發(fā)企業(yè)申請變更監(jiān)管賬戶的，應(yīng)通過監(jiān)管系統(tǒng)提交原

監(jiān)管銀行同意變更監(jiān)管賬戶的證明文件、委托書及經(jīng)辦人身份證明等

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影像件。

(三十九)監(jiān)管機構(gòu)自受理監(jiān)管賬戶變更申請后 3 個工作日內(nèi)完成

審核，并出具解除監(jiān)管通知書。開發(fā)企業(yè)辦理完原監(jiān)管賬戶解除監(jiān)管

手續(xù)并銷戶后，重新開立監(jiān)管賬戶；已簽訂《三方協(xié)議》的，開發(fā)企

業(yè)應(yīng)當交回原《三方協(xié)議》，重新簽訂《三方協(xié)議》，并變更預售方

案相關(guān)內(nèi)容。

(四十)已辦理商品房預售許可證的，開發(fā)企業(yè)在完成監(jiān)管賬戶變

更后，應(yīng)在 3 個工作日內(nèi)向主管部門申請證載信息變更。

十二、沖正處理

(四十一)資金誤劃入監(jiān)管賬戶的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過監(jiān)管系統(tǒng)上傳

開發(fā)企業(yè)和所涉銀行共同出具的情況說明、經(jīng)辦人委托書及身份證明

等影像件，辦理賬務(wù)沖正。

監(jiān)管機構(gòu)自受理申請后 3 個工作日內(nèi)完成審核，審核通過的，通

過監(jiān)管系統(tǒng)向監(jiān)管銀行發(fā)送同意沖正的電子信息，監(jiān)管銀行按照電子

信息辦理沖正手續(xù)。

因銀行誤傳數(shù)據(jù)、撥付失敗等導致賬務(wù)問題的，可按照上述沖正

流程處理。

十三、退款處理

(四十二)開發(fā)企業(yè)與購房人解除預簽約且定金已交存至監(jiān)管賬

戶的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過監(jiān)管系統(tǒng)上傳退款協(xié)議申請定金退款，監(jiān)管機

構(gòu)核實退款申請與退款協(xié)議約定一致的，通過監(jiān)管系統(tǒng)將同意退款的

電子信息發(fā)送至監(jiān)管銀行，監(jiān)管銀行應(yīng)在 2 個工作日內(nèi)按照電子信息

的內(nèi)容完成資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

(四十三)房價款存入監(jiān)管賬戶、且商品房買賣合同網(wǎng)簽備案信息

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已注銷的，開發(fā)企業(yè)可在監(jiān)管系統(tǒng)申請退房退款。

退房退款優(yōu)先使用監(jiān)管額度外預售資金支付，額度外資金不足的，

可申請使用額度內(nèi)資金。退房退款后導致監(jiān)管額度內(nèi)預售資金不足的，

后續(xù)房價款應(yīng)補足監(jiān)管額度內(nèi)預售資金。

(四十四)開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過監(jiān)管系統(tǒng)提交退房退款申請，監(jiān)管機構(gòu)

自受理之日起 3 個工作日內(nèi)完成審核，審核通過的，通過監(jiān)管系統(tǒng)向

監(jiān)管銀行發(fā)送同意退款的電子信息。監(jiān)管銀行應(yīng)在 2 個工作日內(nèi)按照

電子信息辦理資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

十四、解除監(jiān)管

(四十五)開發(fā)企業(yè)完成不動產(chǎn)首次登記的，應(yīng)及時申請解除監(jiān)管

賬戶的監(jiān)管。

(四十六)開發(fā)企業(yè)申請辦理解除監(jiān)管的，監(jiān)管機構(gòu)查驗不動產(chǎn)首

次登記證、開發(fā)企業(yè)提交的經(jīng)辦人委托書及身份證明。監(jiān)管機構(gòu)自受

理后 3 個工作日內(nèi)完成審核。審核通過的，通過監(jiān)管系統(tǒng)向監(jiān)管銀行

發(fā)送同意解除監(jiān)管的電子信息，監(jiān)管銀行按照電子信息在 2 個工作內(nèi)

辦理解除監(jiān)管手續(xù)。

十五、監(jiān)管系統(tǒng)與信息數(shù)據(jù)管理

(四十七)主管部門負責推動商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)、商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管

理系統(tǒng)與監(jiān)管系統(tǒng)的數(shù)據(jù)對接，實現(xiàn)實時共享商品房網(wǎng)簽備案、開發(fā)

貸款、按揭貸款、監(jiān)管賬戶余額、賬務(wù)明細、凍結(jié)扣劃、開發(fā)企業(yè)信

用等數(shù)據(jù)。合作銀行應(yīng)當配合主管部門完成系統(tǒng)對接和數(shù)據(jù)共享。

(四十八)開發(fā)企業(yè)通過監(jiān)管系統(tǒng)提交的各項業(yè)務(wù)電子申請，視同

為企業(yè)真實意愿表達，并對其真實性、有效性負責。

監(jiān)管機構(gòu)、監(jiān)管銀行、開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本細則規(guī)定和三方協(xié)議

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約定，相互配合做好監(jiān)管賬戶對賬工作。監(jiān)管銀行應(yīng)安排專人每日負

責監(jiān)管賬戶對賬工作，對賬戶發(fā)生異常的應(yīng)及時聯(lián)系開發(fā)企業(yè)或監(jiān)管

機構(gòu)處理；監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)加強日常對賬工作的預警監(jiān)測，及時處理監(jiān)管

銀行、開發(fā)企業(yè)提交的異常數(shù)據(jù)。

十六、違規(guī)違約行為處置

(四十九)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，監(jiān)管機構(gòu)責令限期整改并

將違規(guī)違約線索轉(zhuǎn)主管部門處置，整改期間可按照三方協(xié)議的約定暫

停其監(jiān)管額度內(nèi)預售資金使用。逾期不改的，監(jiān)管機構(gòu)可視情況提請

主管部門處理，主管部門可采取暫停商品房預售、信用扣分并記入房

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，向社會公示等：

1.未按照規(guī)定將商品房預售資金全部直接存入監(jiān)管賬戶的；

2.未按照規(guī)定使用監(jiān)管額度內(nèi)預售資金的；

3.未按照規(guī)定提供真實的申請資料辦理新建商品房預售資金監(jiān)

管相關(guān)手續(xù)的；

4.監(jiān)管額度內(nèi)預售資金被集團公司抽調(diào)的。

(五十)合作銀行或監(jiān)管銀行存在以下行為之一的，監(jiān)管機構(gòu)約談

涉事合作銀行、責令限期整改，并視整改情況將其違規(guī)違約線索提請

主管部門移交銀行監(jiān)管部門，由銀行監(jiān)管部門依法依規(guī)處理。合作銀

行完成整改之前，監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)暫停該行新增監(jiān)管賬戶開戶權(quán)限；合作

銀行未完成整改的或多次發(fā)生以下情形的，監(jiān)管機構(gòu)可提請主管部門

按照合作協(xié)議約定在一定時間內(nèi)與其取消合作關(guān)系。合作銀行應(yīng)根據(jù)

主管部門處理結(jié)果及時調(diào)整監(jiān)管銀行名錄庫。

1.未按照本規(guī)定及時將按揭貸款直接發(fā)放至監(jiān)管賬戶的、未及時

撥付監(jiān)管額度內(nèi)預售資金的、擅自扣劃監(jiān)管賬戶內(nèi)資金的；

2.未按照本規(guī)定或者協(xié)議約定及時達到信息系統(tǒng)共享標準的，或

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共享數(shù)據(jù)不準確、不及時、不全面的；

3.未按照本規(guī)定或者合作協(xié)議的約定，履行對監(jiān)管銀行的監(jiān)督管

理職責的；

4.通過加設(shè)印章、增設(shè)其他機構(gòu)的審批流程擅自限制開發(fā)企業(yè)使

用監(jiān)管額度內(nèi)預售資金的。

(五十一)取消合作關(guān)系的商業(yè)銀行應(yīng)按照已簽訂的合作協(xié)議、三

方協(xié)議的約定，對監(jiān)管中的監(jiān)管賬戶履行相關(guān)責任。

(五十二)主管部門、監(jiān)管機構(gòu)的工作人員在資金監(jiān)管工作中玩忽

職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法依規(guī)予以處理。

(五十三)開發(fā)企業(yè)作為商品房建設(shè)主體,應(yīng)當承擔由于盲目投資、

非法集資、違法違規(guī)經(jīng)營、挪用預售資金引發(fā)的工程項目爛尾、違規(guī)

交房、逾期交房等產(chǎn)生的經(jīng)濟、法律責任。施工單位、材料及設(shè)備供

應(yīng)單位、監(jiān)理單位等出具虛假資料協(xié)助開發(fā)企業(yè)套取監(jiān)管額度內(nèi)預售

資金的應(yīng)承擔相應(yīng)經(jīng)濟、法律責任。

十七、附則

(五十四)本《細則》自年月日正式施行，有效期 5 年。

(五十五)本《細則》實施前已辦理預售許可證并簽訂三方協(xié)議的，

監(jiān)管額度按照原三方協(xié)議執(zhí)行。

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關(guān)于《市房管局關(guān)于規(guī)范我市直管公房過戶、

更名管理有關(guān)工作的通知》政策解讀

（武漢市住房保障和房屋管理局 2023 年 1 月 5 日）

一、出臺背景

（一）文件效力問題。武房規(guī)〔2017〕12 號文件的主要依據(jù)是《武

漢市房產(chǎn)管理條例》，該條例已于今年 5 月廢止。武房規(guī)〔2017〕12

號文件也將于 2022 年 12 月 31 日屆滿，按照《武漢市行政規(guī)范性文件

管理辦法》有關(guān)規(guī)定，亟需對該文件進行評估或修訂更新。

（二）規(guī)范我市直管公房租賃管理的需要。自 2017 年我局制發(fā)武

房規(guī)〔2017〕12 號文件以來，各區(qū)房地產(chǎn)公司按照規(guī)范要求辦理直管

公房過戶業(yè)務(wù)，總體情況較好，但近年來各區(qū)管房單位在辦理業(yè)務(wù)過

程中也遇到了一些原文件中未涉及或規(guī)定不明確的新情況、新問題，

因此需要結(jié)合工作實際對原文件進行修訂，更好地為各區(qū)管房單位辦

理相關(guān)業(yè)務(wù)提供操作遵循和政策支撐。

二、重點內(nèi)容

（一）系統(tǒng)梳理了直管公房過戶的業(yè)務(wù)體系。原武房規(guī)〔2017〕12

號文件按照民用住宅和非住宅進行分類明確辦理過戶的條件，規(guī)定比

較籠統(tǒng)，對于離婚的情形和工商個體戶如何過戶等沒有明確規(guī)范，各

區(qū)房地產(chǎn)公司在辦理上述業(yè)務(wù)時缺乏依據(jù)，各區(qū)操作不統(tǒng)一。此外，

我局于 1998 年制發(fā)的《關(guān)于印發(fā)〈武漢市直管公房使用權(quán)有償調(diào)換、

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轉(zhuǎn)讓管理辦法〉的通知》（武房管〔1998〕244 號）時限過長，部分

規(guī)定不適應(yīng)當前工作實際，負責有償調(diào)換、轉(zhuǎn)讓工作的市直、區(qū)房屋

調(diào)換站已撤銷。鑒于上述情況，此次修訂明確定義了直管公房過戶的

概念，在原武房規(guī)〔2017〕12 號文件基礎(chǔ)上，將承租權(quán)有償轉(zhuǎn)讓納入

直管公房過戶的適用情形（《通知（送審稿）》第“一（一）中第 6.7

點），并對各種情形進行細化描述，形成了更加規(guī)范和切合工作實際

的業(yè)務(wù)體系。

（二）取消了直管公房分戶業(yè)務(wù)。分戶是計劃經(jīng)濟時期為緩解我市

城鎮(zhèn)住房緊缺問題出臺的政策，隨著住房商品化的不斷發(fā)展以及住房

保障制度的逐步完善，部分群眾住房緊張的困難可通過市場化購買或

申請公租房等保障性住房的方式予以解決。同時，在現(xiàn)有征收政策下，

直管公房分戶可能導致增加征收成本，造成國有資產(chǎn)流失，也有可能

產(chǎn)生新的住房困難戶。按照原武房規(guī)〔2017〕12 號文件的相關(guān)規(guī)定，

近年來各區(qū)管房單位均沒有辦理過分戶業(yè)務(wù)。此外，2019 年，我市啟

動歷史遺留“問題房”辦證工作后，各區(qū)民用住宅基本已完成了分戶

測繪、信息補錄和不動產(chǎn)登記工作，確立了基本權(quán)屬單元，不能再作

分割。（按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》第八條規(guī)定“不動產(chǎn)以不動產(chǎn)

單元為基本單位進行登記。不動產(chǎn)單元具有唯一編碼”）綜合上述因

素，《通知》取消了直管公房分戶業(yè)務(wù)。

（三）取消了承租人代表條款。原武房規(guī)〔2017〕12 號文件首次

設(shè)立了承租人代表制度，規(guī)定因住戶家庭糾紛，無法協(xié)商確定新的承

租人時，可由同一順序申請人推薦一名承租人代表，履行看管房屋和

繳納租金義務(wù)，但不能擅自轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、不能參加房改、不單獨享有

征收補償?shù)臋?quán)利。實踐證明，當住戶家庭協(xié)商確定不了新承租人時，

承租人代表也選不出來。近年來各區(qū)管房單位沒有辦理一起承租人代

表業(yè)務(wù)，說明承租人代表制度未能發(fā)揮預期作用。為體現(xiàn)法治原則，

房地產(chǎn)法律資訊

20

《通知》取消了承租人代表制度。承租人家庭內(nèi)部存在矛盾糾紛難以

協(xié)商、調(diào)解的，應(yīng)通過司法途徑確定新承租人。

（四）完善了承租人死亡過戶的相關(guān)規(guī)定。原武房規(guī)〔2017〕12

號文件是參照原《繼承法》，列舉因承租人死亡申請過戶的一些情形，

比如參照法定繼承的規(guī)定確定新承租人的申請順序等，但未覆蓋喪偶

兒媳女婿的申請資格、代位繼承等特殊情形。鑒于《民法典》對財產(chǎn)

繼承的問題作了進一步細化規(guī)定，《通知》參考立法中的準用性規(guī)則，

明確因承租人死亡申請過戶時，申請人的范圍和申請順序可以參照《民

法典》及相關(guān)司法解釋關(guān)于繼承的規(guī)定執(zhí)行，文字更簡潔，解決了原

文件對相關(guān)情形列舉不全的問題。

（五）無民事行為能力或限制行為能力人也可以作為直管公房承租

人。原武房規(guī)〔2017〕12 號文件規(guī)定新承租人必須是“具有完全民事

行為能力成年人”。根據(jù)《民法典》第十九、二十、二十一條的規(guī)定：

“無民事行為能力或限制行為能力人的民事法律行為由其法定代理人

代為行使?！币虼耍锻ㄖ啡∠藢π鲁凶馊嗣袷滦袨槟芰Φ囊?，

規(guī)定無民事行為能力人或限制行為能力人可以承租直管公房，由其法

定代理人代為辦理相關(guān)手續(xù)。

（六）縮短了直管公房過戶、更名辦理時限。為促進各區(qū)管房單位

及時受理、抓緊辦理承租人提出的直管公房過戶、更名的申請，進一

步提高工作效率，我們參考上海等同類大城市做法，將業(yè)務(wù)辦理期限

由 20 個工作日縮短為 15 個工作日。

房地產(chǎn)法律資訊

21

市房管局關(guān)于規(guī)范我市直管公房過戶、

更名管理有關(guān)工作的通知

武房規(guī)〔2022〕10 號

江岸區(qū)房地產(chǎn)公司、武漢金融街投資控股集團有限公司、武漢

市研房集團有限責任公司、武漢均瑤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、武昌區(qū)

房地產(chǎn)公司、青山區(qū)房地產(chǎn)有限公司、洪山區(qū)住房保障和房屋管理

局、武漢城投房產(chǎn)集團有限公司：

為加強我市直管公房租賃管理，根據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，

現(xiàn)就我市直管公房過戶、更名管理工作有關(guān)事項通知如下：

一、直管公房過戶

本通知所稱直管公房過戶是指承租人因戶口遷出本市、死亡、

離婚、承租單位機構(gòu)調(diào)整、改制重組或有償轉(zhuǎn)讓承租權(quán)等原因，主動

向管房單位申請辦理承租權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，管房單位將直管公房調(diào)整由新

的承租人承租使用的行為。管房單位是指受直管公房產(chǎn)權(quán)人授權(quán)或委

托經(jīng)營管理直管公房的單位。

(一)直管公房過戶的適用情形

1.承租人戶口遷出本市的，可向管房單位申請將承租權(quán)過戶到其

配偶、父母或子女名下。

房地產(chǎn)法律資訊

22

2.承租人離婚，在生效法律文書或民政部門備案的離婚協(xié)議中明

確對方對直管公房享有承租權(quán)的，可向管房單位申請過戶，提供民政

部門備案的離婚協(xié)議的需要雙方到場共同申請。

3.承租人死亡的，新的承租人可向管房單位申請過戶。新的承租

人,可以通過近親屬達成書面協(xié)議的方式確定,也可以通過公證或訴訟

等司法途徑確定。協(xié)議確定中，申請人的范圍和申請順序，可以參照

?中華人民共和國民法典?及相關(guān)司法解釋關(guān)于繼承的規(guī)定執(zhí)行。無

民事行為能力人或限制民事行為能力人的權(quán)利由其法定代理人代為行

使。

若原承租人死亡，無符合條件的申請人繼續(xù)承租的，由產(chǎn)權(quán)單

位收回公房承租權(quán)。

4.承租人系國有單位，因改革、改制、機構(gòu)調(diào)整、重組兼并等原

因需要調(diào)整使用的，經(jīng)上級主管部門批準同意，可向管房單位申請過

戶。

5.個體工商戶承租非住宅直管公房，因工商登記注銷等原因，可

由個體工商營業(yè)執(zhí)照上登記的經(jīng)營者向管房單位申請過戶至其名下。

6.承租人系自然人，因改善居住條件或工作生活需要，將承租

權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的，可向管房單位申請過戶。轉(zhuǎn)讓人已婚的，需其配偶

同意轉(zhuǎn)讓并一同提出申請。

7.承租人系民營企業(yè)和個體工商戶，因業(yè)務(wù)發(fā)展、破產(chǎn)或債務(wù)

等原因，按照法律規(guī)定或公司章程規(guī)定，將承租權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的，可

向管房單位申請過戶。

因上述情形申請過戶，新承租人為自然人的需具有武漢市戶籍。

承租人有償轉(zhuǎn)讓承租權(quán)時，在同等條件下各管房單位具有優(yōu)先受讓

權(quán)。

(二)有下列情形之一的，不得辦理過戶手續(xù)：

房地產(chǎn)法律資訊

23

1.無合法公房租約的；

2.承租人損壞房屋未予修復、賠償?shù)模?/p>

3.拖欠租金的；

4.有房屋租賃糾紛的；

5.其他依法律或相關(guān)政策規(guī)定不能過戶的。

二、直管公房更名

直管公房更名是指直管公房承租權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下，承租

人因更改姓名或承租單位名稱發(fā)生變更的，主動向房管單位申請辦

理承租人更名手續(xù)的行為。

承租人為自然人的，申請更名須提供公安機關(guān)核發(fā)的更改姓名

后的戶口及居民身份證。承租人為非然人(國有單位或民營企業(yè))的，

申請更名須提供上級主管部門或工商行政管理部門批準同意更名的

有關(guān)文件和證件。

三、辦理過戶、更名的工作程序

(一)申請人應(yīng)如實填報申請表，并提供相關(guān)申請材料。管房單位

辦理過戶、更名手續(xù)時應(yīng)錄制影像資料并予以保存。

(二)管房單位收到申請材料后，符合辦理條件、申請材料齊全

的，應(yīng)當受理申請并及時對申請材料和實際情況進行審核；申請材

料不齊全的，應(yīng)當一次性告知申請人需要補正的全部內(nèi)容；不符合

辦理條件的，應(yīng)當場告知申請人不予受理。

(三)申請人到管房單位辦理過戶、更名手續(xù)，并簽訂新的?公

房租約?。

(四)管房單位應(yīng)當自受理登記申請之日起15個工作日內(nèi)辦結(jié)過

戶、更名手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。

房地產(chǎn)法律資訊

24

四、法律責任

(一)申請人對辦理直管公房過戶、更名手續(xù)時所提供的申請資

料真實性負法律責任。

(二)管房單位在辦理直管公房過戶、更名工作中要嚴格把關(guān)，

及時受理，認真審核申請人提交的材料，按規(guī)定時限完成相關(guān)工作。

對未依規(guī)審查或無故拖延辦理的，將追究當事人責任。

本規(guī)定自印發(fā)之日起 30 日后施行，有效期 5 年，由武漢市住房

保障和房屋管理局負責解釋。原?市房管局關(guān)于印發(fā)〖關(guān)于辦理直管

公房承租人過戶、分戶、更名的規(guī)定〗的通知?(武房規(guī)〔2017〕12

號)廢止。

各區(qū)管房單位(原區(qū)房地產(chǎn)公司)管理的自管產(chǎn)過戶、更名可參照

本規(guī)定執(zhí)行。

附件：1.武漢市直管公房過戶申請表

2.武漢市直管公房更名申請表

3.武漢市直管公房過戶協(xié)議書

市住房保障和房屋管理局

2022 年 12 月 29 日

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指導案例

最高人民法院公報案例：

江衛(wèi)民訴南京宏陽房產(chǎn)

經(jīng)紀有限公司房屋租賃合同糾紛案

（2022 年 11 期）

裁判摘要：

出租人向承租人提供租賃物，應(yīng)符合租賃用途。經(jīng)營房屋租賃業(yè)

務(wù)的出租人，應(yīng)對室內(nèi)空氣質(zhì)量進行檢測、治理，使之符合國家有關(guān)

環(huán)保標準。出租人如提供有害氣體超標的租賃房屋，侵害了承租人的

生命健康安全，致承租人的租賃目的無法實現(xiàn)，承租人要求解除合同

并退還租金等費用的，人民法院應(yīng)予支持。

原告：江衛(wèi)民，男，1996 年 7 月 15 日出生，漢族，住江西省九

江市都昌縣。

被告：南京宏陽房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司，住所地址：江蘇省南京市江

寧區(qū)東山街道。

原告江衛(wèi)民因與被告南京宏陽房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱宏陽

公司）發(fā)生房屋租賃合同糾紛，向江蘇省南京市江寧區(qū)人民法院提起

訴訟。

原告江衛(wèi)民訴稱：2021 年 3 月，原告在被告宏陽公司處租賃了

位于南京市江寧區(qū)津橋華府 19 幢 206 室 A 間房屋，并簽訂房屋租賃

合同。合同約定，租金每月 1100 元，押一付三。其于簽約當日入住，

房地產(chǎn)法律資訊

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入住后，感到全身不適，其懷孕的妻子亦生病。其即與宏陽公司協(xié)商

換房或退租事宜，但宏陽公司一直不愿處理，無奈之下其于同年 6 月

自費找到檢測機構(gòu)對房屋的室內(nèi)空氣質(zhì)量進行檢測。檢測報告顯示，

室內(nèi)空氣中的甲醛值、總揮發(fā)性有機物值均超標?？紤]到妻子有孕在

身，其不愿再住在該房屋內(nèi)，但多次與宏陽公司協(xié)商退房無果。為了

保護自身權(quán)益訴至法院，請求判令：1.解除原、被告之間的房屋租賃

合同；2.判令被告立即退還其交納的各項費用合計 6556 元（具體明

細為：2021 年 3 月 28 日交納的租金 3300 元、物業(yè)管理費 1056 元、

押金 1100 元、2021 年 5 月 16 日交納的租金 1100 元）；3.被告承擔

訴訟費用。事實和理由：其于被告宏陽公司辯稱：原告江衛(wèi)民未按約

定的時間交納租金，構(gòu)成違約。被告在原告起訴后自行對室內(nèi)有害氣

體進行了檢測，結(jié)果未超標，故不同意原告的訴訟請求。

被告宏陽公司辯稱：原告江衛(wèi)民未按約定時間交納租金，構(gòu)成違

約。被告在原告起訴后自行對室內(nèi)有害氣體進行了檢測，并未超標，

故不同意原告的訴訟請求。

江蘇省南京市江寧區(qū)人民法院一審查明：

被告宏陽公司從事房地產(chǎn)經(jīng)紀、住房租賃等業(yè)務(wù)。2021 年 3 月

21 日，宏陽公司（甲方）與原告江衛(wèi)民（乙方）簽訂《房屋租賃合

同》（編號 000469）一份，約定甲方將位于南京市江寧區(qū)津橋華府

小區(qū) 19 棟 206 室 A 間房屋出租給乙方使用，租期自 2021 年 3 月 22

日起至 2022 年 7 月 15 日止；租金每月 1100 元，押一付三，首期租

金 3300 元于 2021 年 3 月 22 日支付，第二期租金 3300 元于同年 5 月

15 日支付，以此類推；甲方收取乙方保證金 1100 元，公共區(qū)域保潔、

維修、寬帶、物業(yè)管理費 1056 元。合同還約定了其他內(nèi)容。合同簽

房地產(chǎn)法律資訊

27

訂后，宏陽公司將房屋交給江衛(wèi)民使用，江衛(wèi)民支付租金 3300 元、

物業(yè)管理費 1056 元、押金 1100 元，合計 5456 元，宏陽公司于 2021

年 3 月 28 日出具收據(jù)一份。2021 年 5 月 16 日，江衛(wèi)民又支付租金

1100 元。

2021 年 4 月，江衛(wèi)民妻子陳慧如（已懷孕）出現(xiàn)身體不適，至

江蘇省人民醫(yī)院、東部戰(zhàn)區(qū)總醫(yī)院等醫(yī)療機構(gòu)檢查，診斷為慢性腎小

球腎炎。江衛(wèi)民認為與室內(nèi)甲醛超標有關(guān)，自行購買甲醛檢測試紙檢

測，結(jié)果超標，故與宏陽公司業(yè)務(wù)員聯(lián)系要求退租。雙方協(xié)商中，宏

陽公司工作人員韓鳳嚴于 2021 年 6 月 1 日聯(lián)系江衛(wèi)民催繳第二期剩

余租金，江衛(wèi)民要求宏陽公司配合其找具有相應(yīng)資質(zhì)的機構(gòu)進行甲醛

檢測，韓鳳嚴回復“你租個房子還什么甲醛，有這條件你自己買房子

住去唄”“我這還第一次聽說租房還有甲醛檢測的”“你愛住就住，

不住晚上搬走，我下面找不在乎這些什么甲醛、乙醛的租客”。

與宏陽公司協(xié)商未果后，江衛(wèi)民自行委托江蘇智然檢測有限公司

（以下簡稱智然公司）對案涉房屋內(nèi)的空氣質(zhì)量進行檢測。2021 年 6

月 2 日，智然公司上門采樣。2021 年 6 月 7 日，智然公司出具（2021）

蘇智監(jiān)（室環(huán)）字第（202106090）號檢測報告，結(jié)果為甲醛檢測值

0.213 毫克/立方米，苯檢測值 0.035 毫克/立方米，甲苯檢測值 0.062

毫克/立方米，二甲苯檢測值 0.085 毫克/立方米，總揮發(fā)性有機物

TVOC 檢測值 0.863 毫克/立方米，甲醛、總揮發(fā)性有機物 TVOC 不合

格。江衛(wèi)民取得上述檢測報告后，搬出租賃房屋并告知宏陽公司，且

將房門鑰匙郵寄交還宏陽公司。

另查明，根據(jù)國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局、衛(wèi)生部、國家環(huán)境保

護總局聯(lián)合發(fā)布的《室內(nèi)空氣質(zhì)量標準》（GB/T18883-2002），室內(nèi)

空氣中的甲醛含量應(yīng)小于等于 0.10 毫克/立方米，總揮發(fā)性有機物

房地產(chǎn)法律資訊

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TVOC 含量應(yīng)小于等于 0.60 毫克/立方米。智然公司具有中國計量認

證（CMA）證書（編號 171012050167），具備相應(yīng)環(huán)境與環(huán)保檢測

資質(zhì)。

再查明，2021 年 6 月 29 日，江衛(wèi)民就本案糾紛向法院提起訴訟，

法院委托相關(guān)特邀調(diào)解組織進行了訴前調(diào)解，起訴狀副本、證據(jù)等材

料由本院特邀調(diào)解組織于 2021 年 7 月 3 日送達宏陽公司。

審理中，宏陽公司陳述，案涉房屋于 2017 年即已裝修，雖裝修

完成時并未檢測，但其在江衛(wèi)民起訴后進行了檢測，室內(nèi)空氣質(zhì)量是

合格的，并提交一份由智然公司出具的檢測報告[（2021）蘇智監(jiān)（室

環(huán)）字第（202111452）號]，采樣時間為 2021 年 11 月 18 日，結(jié)果

中甲醛檢測值 0.090 毫克/立方米、總揮發(fā)性有機物 TVOC 檢測值 0.424

毫克/立方米，均符合國家標準。本院于 2021 年 11 月 26 日至智然公

司就兩份檢測報告結(jié)果不一致問題進行調(diào)查。智然公司法定代表人高

宇陳述，兩次檢測所用的儀器、檢測方法及標準均相同，但甲醛和總

揮發(fā)性有機物 TVOC 的揮發(fā)量與溫度、濕度、密閉時間等環(huán)境因素有

較大關(guān)系，兩份報告間隔近半年，有害物質(zhì)也會隨時間揮發(fā)減少；從

報告本身數(shù)值看，即便在冬天（揮發(fā)性會隨溫度降低），甲醛數(shù)值也

接近國家標準上限。

江蘇省南京市江寧區(qū)人民法院一審認為：

出租人的核心義務(wù)是向承租人提供符合租賃用途，具有使用、收

益價值的租賃物。出租人提供有害氣體超標的租賃房屋，侵害了承租

人以安全健康為內(nèi)容的人格權(quán)，致承租人的租賃目的無法實現(xiàn)，故相

關(guān)房屋不得用于出租，已出租房屋亦無權(quán)收取租金，承租人有權(quán)要求

解除合同并退還全部款項。

房地產(chǎn)法律資訊

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本案中，被告宏陽公司作為經(jīng)營房屋租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)，應(yīng)主動對

室內(nèi)空氣質(zhì)量進行檢測、治理，使之符合國家有關(guān)環(huán)保標準。在宏陽

公司既未主動進行室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測，又拒絕配合承租人進行空氣質(zhì)

量檢測的情況下，原告江衛(wèi)民有權(quán)自行委托有資質(zhì)的檢測機構(gòu)進行檢

測，宏陽公司無權(quán)以江衛(wèi)民單方檢測為由拒絕承認檢測結(jié)果。根據(jù)江

衛(wèi)民提交的檢測報告，宏陽公司出租的房屋中甲醛、總揮發(fā)性有機物

TVOC 嚴重超標，可能致使用人受到嚴重健康損害。雖無確定的證據(jù)

可以證明江衛(wèi)民妻子的疾病由上述有害氣體引起，但也不能排除與有

害氣體超標導致的免疫力減退等因素有關(guān)。宏陽公司雖也提供同一機

構(gòu)的檢測報告證明室內(nèi)空氣質(zhì)量符合標準，但其檢測時間在江衛(wèi)民之

后較久，根據(jù)氣體的揮發(fā)性質(zhì)，相應(yīng)有害氣體檢測值可能隨時間、溫

度或通風、治理等情況逐漸減少，不能據(jù)此證明江衛(wèi)民居住期間的空

氣質(zhì)量合格。且從第二份報告檢測值看，即便在間隔近半年、有害氣

體揮發(fā)性較弱的冬天，甲醛數(shù)值也接近國家標準上限，亦佐證了第一

份報告結(jié)論的正確性。

綜上，本案《房屋租賃合同》應(yīng)予解除。原告江衛(wèi)民要求解約的

主張通過本院特邀調(diào)解組織送達起訴狀副本于 2021 年 7 月 3 日到達

宏陽公司，故本院認定房屋租賃合同于當日解除。合同解除后，宏陽

公司應(yīng)退還江衛(wèi)民支付的全部款項 6556 元。

據(jù)此，江蘇省南京市江寧區(qū)人民法院依照《中華人民共和國民法

典》第三條、第五百六十三條第一款第四項、第五百六十五條第二款、

第五百六十六條第一款、第二款、第七百零八條、《中華人民共和國

民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，于 2021 年 12 月 7 日判決如

下：

房地產(chǎn)法律資訊

30

一、原告江衛(wèi)民與被告南京宏陽房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司之間的《房屋

租賃合同》（編號 000469）于 2021 年 7 月 3 日解除。

二、被告南京宏陽房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日

起 10 日內(nèi)返還原告江衛(wèi)民租金 4400 元、物業(yè)費 1056 元、押金 1100

元，合計 6556 元。

一審判決后，宏陽公司不服，向南京市中級人民法院提起上訴。

因宏陽公司經(jīng)合法傳喚，無正當理由未到庭參加訴訟，江蘇省南京市

中級人民法院于 2022 年 2 月 17 日裁定如下：

本案按上訴人南京宏陽房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司撤回上訴處理。一審判

決自本裁定書送達之日起發(fā)生法律效力。

本裁定為終審裁定。

《中華人民共和國民法典》

第五百六十三條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行

為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍

未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能

實現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當事人可以隨時解除合

同，但是應(yīng)當在合理期限之前通知對方。

房地產(chǎn)法律資訊

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第五百六十五條 當事人一方依法主張解除合同的，應(yīng)當通知對

方。合同自通知到達對方時解除；通知載明債務(wù)人在一定期限內(nèi)不履

行債務(wù)則合同自動解除，債務(wù)人在該期限內(nèi)未履行債務(wù)的，合同自通

知載明的期限屆滿時解除。對方對解除合同有異議的，任何一方當事

人均可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除行為的效力。

當事人一方未通知對方，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依

法主張解除合同，人民法院或者仲裁機構(gòu)確認該主張的，合同自起訴

狀副本或者仲裁申請書副本送達對方時解除。

第五百六十六條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履

行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以請求恢復原狀或者采取

其他補救措施，并有權(quán)請求賠償損失。

合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請求違約方承擔違約責任，但

是當事人另有約定的除外。

主合同解除后，擔保人對債務(wù)人應(yīng)當承擔的民事責任仍應(yīng)當承擔

擔保責任，但是擔保合同另有約定的除外。

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人民法院報案例：

經(jīng)紀人讓妻子承購自己中介服務(wù)的房產(chǎn)

合肥中院：隱瞞身份違反職業(yè)規(guī)范，賣家有權(quán)解除

合同且定金不退

（來源：人民法院報，2022 年 8 月 4 日）

本報訊（記者周瑞平 通訊員王君李曉萱）丈夫隱瞞房地產(chǎn)經(jīng)紀

人身份，讓妻子購買自己提供居間服務(wù)的二手房，又遲遲不辦理購房

手續(xù)。賣家發(fā)現(xiàn)其真實身份后，拒絕履行合同。近日，安徽省合肥市

中級人民法院審理了這起房屋買賣合同糾紛案。該院認為，根據(jù)《房

地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》相關(guān)規(guī)定，從事房屋交易的經(jīng)紀人及經(jīng)辦人，不

得承購自己提供經(jīng)紀服務(wù)的房屋，經(jīng)紀人沒有在簽訂居間服務(wù)合同前

告知賣家真實身份，賣家發(fā)現(xiàn)其真實身份后提出解除合同，并無不當，

終審維持合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院一審判決，駁回原告上訴。

2021 年 1 月，吳女士經(jīng)某房產(chǎn)中介公司介紹，與何某簽訂了合

肥市存量房房屋買賣合同，出售二手房一套。何某于當天支付了定金

1.9 萬元、首筆購房款 8 萬元。同日，吳女士、何某和某房產(chǎn)中介公

司簽訂居間服務(wù)合同，約定居間服務(wù)費為 2.6 萬元，由何某承擔，周

某作為某房產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀執(zhí)業(yè)人員和經(jīng)辦人簽字確認。

合同簽訂后兩個多月，何某借口貸款審批手續(xù)未辦理完，一直未

按照合同約定辦理購房手續(xù)。后來，吳女士向房產(chǎn)中介公司客服平臺

投訴，得知這套房屋的經(jīng)紀人周某就是買家何某的丈夫。吳女士認為

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周某夫婦及房產(chǎn)中介公司故意隱瞞事實并拖延合同履行，要求解除合

同。何某訴至合肥高新區(qū)法院，請求判令吳女士退還定金并支付違約

金和房價上漲造成的損失等約 90 萬元。

合肥高新區(qū)法院審理后認為，根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》相關(guān)

規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得承購、承租自己提供經(jīng)

紀服務(wù)的房屋等規(guī)定，周某從事房產(chǎn)經(jīng)紀工作，并作為本次二手房買

賣的經(jīng)紀人，確有惡意向吳女士隱瞞其與何某的夫妻關(guān)系，違反了房

地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)規(guī)范，違背了誠實信用原則。吳女士委托某房產(chǎn)

中介公司出售房屋，系基于對該公司作為房地產(chǎn)中介機構(gòu)的信賴，以

期獲得利益最大化，但該房產(chǎn)中介公司作為居間方、周某作為經(jīng)紀人，

與買方存在重大利害關(guān)系，勢必會影響其向吳女士提供中立的居間服

務(wù)，可能干擾吳女士正確判斷房屋市場行情、自主選擇交易對象和交

易時機。吳女士作為無過錯方，在得知周某真實身份后有權(quán)選擇是否

繼續(xù)履行合同。一審判決解除原告何某與被告吳女士簽訂的合肥市存

量房房屋買賣合同，被告吳女士向原告何某返還購房款 8 萬元，駁回

何某要求吳女士退還定金、支付違約金、賠償房價上漲產(chǎn)生的損失等

訴請。

何某不服一審判決，提起上訴。

合肥中院二審認為，周某沒有在簽訂居間服務(wù)合同前向賣家告知

其真實身份，賣家得知周某真實身份后提出解除合同，不構(gòu)成違約，

并無不當。何某主張吳女士構(gòu)成違約，其在二審中提交的證據(jù)不足以

證實該主張成立，因此不予支持。

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相關(guān)法條：

房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法(2016 修正)

第二十五條 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得有下列行

為：

（一）捏造散布漲價信息，或者與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位串通捂盤

惜售、炒賣房號，操縱市場價格；

（二）對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣

（租）出房屋賺取差價；

（三）以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙

消費者交易或者強制交易；

（四）泄露或者不當使用委托人的個人信息或者商業(yè)秘密，謀取

不正當利益；

（五）為交易當事人規(guī)避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋

簽訂不同交易價款的合同提供便利；

（六）改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租；

（七）侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金；

（八）承購、承租自己提供經(jīng)紀服務(wù)的房屋；

（九）為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供

經(jīng)紀服務(wù)；

（十）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

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哈爾濱市中級人民法院：

“跳單”可能帶來的法律后果

在房產(chǎn)買賣中，買方通過房產(chǎn)中介公司的居間介紹找到房源，或

者出賣人通過中介公司找到買家后，中介公司已經(jīng)按照協(xié)議履行了提

供資源信息并促使買賣雙方見面洽談等促進交易的義務(wù)，買賣一方或

雙方為了規(guī)避或減少按照協(xié)議約定履行向中介交付中介費的義務(wù)，跳

過中介而私自簽訂買賣合同的行為，俗稱“跳單”。

基本案情

楊某系哈爾濱某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司員工，楊某與王某及案

外人閆某三人之前相識。2021 年 1 月 20 日，楊某在其微信朋友圈發(fā)

布了一條售房信息。當晚，王某通過微信向楊某詢問該房屋具體信息。

次日，楊某開車接王某和房主閆某到閆某家看房。1 月 29 日，王某

的妻子錢某通過微信委托楊某與房主閆某洽談房價。經(jīng)溝通，閆某同

意以 160 萬元價格出售該房屋并包更名。楊某隨即詢問錢某簽訂居間

合同事宜，錢某卻認為，楊某朋友圈發(fā)布的該條售房信息寫明“幫同

學賣房”，該信息代表楊某個人言論，不能代表中介公司，雙方對中

介費問題產(chǎn)生分歧，溝通無果。

2021 年 2 月 25 日，楊某得知王某已與閆某私下簽訂房屋買賣協(xié)

議，多次向王某追討中介費，中介公司向王某下達了催費信函，但王

某均未理睬。中介公司遂將王某、錢某訴至法院。

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裁判結(jié)果

香坊區(qū)法院經(jīng)審理認為，原被告雖未簽訂書面的中介服務(wù)合同，

但二被告與楊某的微信聊天內(nèi)容顯示，楊某在發(fā)布案涉房屋信息時，

已表明其某地產(chǎn)員工的身份，其在朋友圈發(fā)布房屋銷售廣告，王某向

其詢問，之后楊某帶王某到閆某家看房，為雙方溝通房屋具體信息，

看房后二被告向楊某表達對價格等事項的意見，并由楊某轉(zhuǎn)達給閆某，

要求由楊某與閆某議價等行為，均可說明楊某履行了主要服務(wù)義務(wù)，

二被告接受了其服務(wù)，形成事實上的中介服務(wù)關(guān)系。

其次，雖然王某與閆某在成立本次合同前即相識，也溝通過案涉

房屋的出賣情況，但本次成交實為楊某發(fā)布案涉房屋出售的信息后，

二被告是利用了原告本次提供的信息機會，繞開中介人而直接與閆某

建立的房屋買賣關(guān)系。綜上，法院認定原告與二被告建立中介服務(wù)關(guān)

系，依法判決被告王某、錢某于判決生效后立即給付原告中介費 8000

元，駁回原告其他訴訟請求。二被告不服判決上訴，哈爾濱中院二審

維持原判。

法官提示

《中華人民共和國民法典》第九百六十五條委托人在接受中介人

的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直

接訂立合同的，應(yīng)當向中介人支付報酬。

“跳單”行為不僅不尊重中介公司的勞動成果，更有悖于民法典

中誠實守信的原則。在此提醒房屋買賣者，在中介公司盡責服務(wù)的前

提下，買賣雙方應(yīng)當遵守“契約精神”，履行中介服務(wù)合同義務(wù)，支

付中介費用，避免陷入矛盾糾紛，得不償失。

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實務(wù)研究

利用職務(wù)之便獲取交易機會是否構(gòu)成職務(wù)侵占罪

劉寶純 德恒律師事務(wù)所

前言

公司在開展經(jīng)營活動時，代表公司洽談業(yè)務(wù)的工作人員或者長時

間從事某一個細分行業(yè)的工作人員往往能在第一時間獲取行業(yè)信息

或其他交易信息。如工作人員利用職務(wù)之便，獲取交易信息，以本單

位的名義簽訂合同；或是將獲取的交易信息傳遞給關(guān)聯(lián)公司或自己控

制的公司，完成交易行為，此種行為是否構(gòu)成職務(wù)侵占呢？本文嘗試

從兩個典型案例入手，進行簡要分析。

案件信息（一）

法院：杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院

案號：（2016）浙 0191 刑初 248 號

裁判要旨

公司、企業(yè)或者其他單位人員利用職務(wù)之便侵犯公司、企業(yè)或者

其他單位的現(xiàn)實利益或者確定性收益，才能構(gòu)成職務(wù)侵占罪；僅侵占

交易機會不能構(gòu)成職務(wù)侵占罪。

基本案情

被告人陳某是榮成公司的行銷區(qū)副經(jīng)理，負責公司紙箱、紙板業(yè)

務(wù)的貨物報價、價格制定、訂單生成、貨物催送及貨款回收等工作。

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陳某在交易中獲知了賽億公司的信息，且發(fā)現(xiàn)賽億公司的條件并不符

合榮成公司的交易條件，遂隱瞞其系榮成公司員工的信息，并以皇尚

公司（被告人陳某以其母親的名義成立）的名義與賽億公司聯(lián)絡(luò)，并

達成交易的協(xié)議，被告人陳某以皇尚公司的名義向榮成公司下訂單，

榮成公司按照訂單上的地址直接送到賽億公司的廠區(qū)。被告人獲取差

價 37000 余元。

法院認為

關(guān)于公訴機關(guān)指控被告人陳某構(gòu)成職務(wù)侵占罪，經(jīng)查，被告人陳

某利用皇尚公司與賽億公司交易獲取人民幣 37000 余元，根據(jù)在案證

人證言及送貨單等證據(jù)，證實被告人陳某向賽億公司聯(lián)系業(yè)務(wù)時并未

使用榮成公司的名義，且根據(jù)證人王某的證言及被告人的供述等證據(jù)，

證實成為榮成公司的客戶需進行三證一票的審核并建立客戶檔案，而

賽億公司不符合榮成公司客戶的條件，因而賽億公司與被告人陳某控

制的皇尚公司之間的交易并非確定系榮成公司必得收益，故被告人陳

某的皇尚公司與賽億公司交易而獲得利益的行為不屬職務(wù)侵占行為，

僅屬非法經(jīng)營同類營業(yè)行為，因被告人陳某尚不符合該罪主體要件，

系法無明文規(guī)定不為罪。

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案件信息（二）

法院：北京市海淀區(qū)人民法院

案號：（2020）京 0108 刑初 694 號

裁判要旨

公司、企業(yè)或者其他單位人員利用職務(wù)之便侵犯公司、企業(yè)或者

其他單位的現(xiàn)實利益或者確定性收益，構(gòu)成職務(wù)侵占罪。

基本案情

2007 年 5 月至 9 月間，被告人侯某某利用擔任北京某某房地產(chǎn)

經(jīng)紀有限公司（以下簡稱經(jīng)紀公司）二手房業(yè)務(wù)部門經(jīng)理的職務(wù)便利，

侵占該公司獨家代理銷售的本市朝陽區(qū)勝古家園 3 號樓兩套房屋的

銷售定金、利潤共計人民幣 50 萬元。

法院認為

被告人侯某某利用職務(wù)上的便利，將本單位財物非法占為己有，

數(shù)額較大，其行為已構(gòu)成職務(wù)侵占罪，依法應(yīng)予懲處。北京市海淀區(qū)

人民檢察院指控被告人侯某某犯職務(wù)侵占罪的事實清楚，證據(jù)確實充

分，指控罪名成立。針對辯護人所提被告人侯某某侵犯的是公司的交

易機會，未侵占公司財物的辯護意見，經(jīng)查，被告人侯某某作為經(jīng)紀

公司的代理人先后與中國航空某研究所及某某公司簽訂了《委托代理

出售房屋合同》及《居間買賣合同》，后在合同履行過程中，被告人

侯某某雖向米某借款用于先行支付中國航空某研究所的房款，但根據(jù)

定金收據(jù)、銀行賬戶交易明細結(jié)合證人證言，被告人侯某某在向中國

航空某研究所支付房款前，涉案房屋已確定了購買人并收取了購房定

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金，故對辯護人的該點辯護意見，本院不予確認。

案例評析

職務(wù)侵占罪所保護的法益應(yīng)當是現(xiàn)實的、確定的利益。

編者認為：“行為人利用職務(wù)上的便利將原本可以由單位承攬的

業(yè)務(wù)變?yōu)閭€人承攬，利用業(yè)余時間完成承攬合同獲取利益的，不成立

職務(wù)侵占罪?！毙袨槿死寐殑?wù)上的便利獲取了交易的機會，將該交

易機會轉(zhuǎn)移給關(guān)聯(lián)公司，此行為是否可以構(gòu)成職務(wù)侵占罪，根本點就

在于該交易機會是否已經(jīng)形成了現(xiàn)實的、確定的利益，并且該利益已

明確地由行為人供職的單位所享有。該利益是何種形式，即無論是物

權(quán)或債權(quán)，都不影響職務(wù)侵占罪的成立。

分析案例（二）可知，被告人代表房產(chǎn)中介公司與賣房者簽訂了

《委托代理出售房屋合同》及《居間買賣合同》。在合同履行的過程

中，中介公司已與買房者達成了購買意向并收取了定金。中介公司確

定地獲得了居間代理費和其他利潤。此時，該交易信息已經(jīng)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)

實的、確定的利益，被告人將該居間代理費用和其他利潤據(jù)為己有的

行為，侵犯了單位的財產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當被認定為職務(wù)侵占罪。

與案例（二）不同的是，在案例（一）當中，被告人通過在公司

中負責業(yè)務(wù)的便利，了解到了第三方公司的業(yè)務(wù)需求，但是其所在公

司并不符合要求，故轉(zhuǎn)而將該業(yè)務(wù)介紹給其實際控制的公司完成并獲

利。我們不難看出，該交易信息并未實際轉(zhuǎn)化為確定的物權(quán)或債權(quán)權(quán)

益，僅是一種期待可能獲取的利益，具有不確定性，不能成為本單位

的財產(chǎn)。退一步講，即使被告人所在公司符合了第三方公司的業(yè)務(wù)要

求，也不必然會將交易機會轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實利益。結(jié)合案例（二）的分析，

只有已簽訂生效并實際履行的合同，形成了確定的債權(quán)利益，才可以

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成為職務(wù)侵占罪所保護的法益。故僅是侵占或破壞交易機會的行為不

能被認定為是職務(wù)侵占行為。

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《民法典》丨房子全權(quán)委托中介出租，靠譜嗎？

來源：中衛(wèi)仲裁委員會，轉(zhuǎn)引自北京普法

關(guān)于租賃合同的法律規(guī)定

民法典合同編第 703 條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人

使用、收益，承租人支付租金的合同。

全權(quán)委托中介出租，靠譜嗎？

果果家搬新家后，原來出租的房子又出了問題。供暖試水時管道

破裂，導致樓內(nèi)被淹。由于這套房屋和中介簽的是全權(quán)委托出租協(xié)議，

果果家需要負責維修管道嗎？

協(xié)議性質(zhì)

認定合同性質(zhì)不能僅依靠合同名稱，還需要明確合同約定的主要

內(nèi)容。案例中的合同應(yīng)為房屋租賃合同。

明確責任

房子漏水，到底由出租人還是承租人承擔責任，需要根據(jù)問題原

因分情況討論。

如果是房主在裝修時破壞了防水層，房主應(yīng)承擔責任;如果租戶

在租房后再裝修，裝修過程中導致防水設(shè)施出現(xiàn)問題，租戶應(yīng)承擔責

任。

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雙方義務(wù)

民法典合同編第 708 條：出租人應(yīng)當按照約定將租賃物交付承租

人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。

民法典合同編第 709 條：承租人應(yīng)當按照約定的方法使用租賃物。

對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十

條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用。

房主作為出租人，基本義務(wù)是交付房屋，并保證房屋在租賃期間

內(nèi)符合約定用途。

租戶作為承租人，基本義務(wù)是支付租金，還有妥善保管的義務(wù)，

應(yīng)按照合同約定及物品自有性質(zhì)，正確使用租賃物。

民法典合同編第 711 條：承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租

賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合

同并請求賠償損失。

中介可以擅自裝修、群租嗎？

漏水問題好不容易解決了，果果爸又有了新煩惱。中介把原來的

房子改成了膠囊公寓對外群租，租戶們將家里改造得亂七八糟。問題

來了，中介可以改造房屋進行群租嗎？果果爸是不是可以按照合同約

定，要求中介將房屋恢復原樣呢？

群租相關(guān)規(guī)定

《商品房屋租賃管理辦法》第 8 條：出租住房的，應(yīng)當以原設(shè)計

的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當?shù)厝嗣裾?guī)

定的最低標準。

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《北京市住房租賃條例（草案）》第 12 條：出租住房應(yīng)當遵守

下列規(guī)定：

（一）房屋符合國家和本市關(guān)于建筑、治安、室內(nèi)空氣質(zhì)量等安

全規(guī)定和標準；

（二）具備供水、供電等基本居住條件；

（三）以原規(guī)劃設(shè)計的房間為最小出租單位，不得打隔斷改變房屋

內(nèi)部結(jié)構(gòu)；

（四）起居室不得單獨出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室及其他

非居住用途空間不得出租用于居??；

（五）人均使用面積和每個房間居住人數(shù)符合相關(guān)規(guī)定；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章的其他規(guī)定。

禁止將違法建設(shè)和其他依法不得出租的房屋出租。北京市住房租

賃示范性的合同中明確強調(diào)，人均租賃面積不能低于 5 平方米，每個

房間最多住兩人。

出租人、承租人的權(quán)利與義務(wù)

《北京市住房租賃條例（草案）》第 16 條：出租人應(yīng)當遵守下

列規(guī)定：

（一）不得向未出示身份證明的人出租住房；

（二）依法履行租賃住房及其附屬設(shè)施安全管理責任，與承租人約

定定期檢查租賃住房的使用情況；

（三）發(fā)現(xiàn)承租人涉嫌利用出租住房從事違法犯罪活動的，及時向

公安機關(guān)等有關(guān)部門報告；