?JimmyHouse 模塊式旅店項目商業(yè)計劃書 Jimmy House 模塊式旅店項目 商業(yè)計劃書 地址：法國南特市 電話：+33 0766884210 微信：sagenny 郵箱：xinlong.wei@etu.univ-nantes.fr 2021 年 11 月 7 日 1 / 31

JimmyHouse 模塊式旅店項目商業(yè)計劃書 目錄 第一章 項目概述................................................................................................... 4 1.1 項目名稱................................................................................................... 4 1.2 項目簡介................................................................................................... 4 1.3 市場分析................................................................................................... 4 1.4 資金分析................................................................................................... 4 1.5 風(fēng)險分析................................................................................................... 4 1.6 用地規(guī)模................................................................................................... 4 1.7 計劃選址................................................................................................... 4 1.8 組織機構(gòu)................................................................................................... 4 第二章 市場分析................................................................................................... 5 2.1 市場現(xiàn)狀...................................................................................................... 5 2.1.1 文化................................................................................................... 5 2.1.2 旅游季 ............................................................................................... 5 2.1.3 數(shù)據(jù)分析............................................................................................ 5 2.2 計劃選址...................................................................................................... 6 2.2.1 交通................................................................................................... 6 2.2.2 氣候................................................................................................... 7 2.2.3 景點................................................................................................... 7 2.2.4 活動................................................................................................... 7 2.2.5 房價................................................................................................... 8 2.3 目標(biāo)客戶...................................................................................................... 9 2.4 未來市場...................................................................................................... 9 2.5 營銷方式.................................................................................................... 10 2.5.1 網(wǎng)上訂房.......................................................................................... 10 2.5.2 申請星級.......................................................................................... 10 2.5.3 經(jīng)營理念.......................................................................................... 11 2.5.4 標(biāo)簽認(rèn)證.......................................................................................... 11 2.5.5 現(xiàn)場活動.......................................................................................... 11 2.5.6 專利申請.......................................................................................... 12 2.6 行業(yè)競爭.................................................................................................... 12 2.6.1 波爾尼謝鎮(zhèn) ...................................................................................... 12 2.6.2 文化展示.......................................................................................... 12 2.6.3 同類項目.......................................................................................... 12 2.7 計劃購地.................................................................................................... 13 第三章 預(yù)算及收益 ............................................................................................. 13 3.1 資金規(guī)劃.................................................................................................... 13 3.2 預(yù)期收益.................................................................................................... 14 2 / 31

JimmyHouse 模塊式旅店項目商業(yè)計劃書 3.2.1 營業(yè)收益.......................................................................................... 14 3.2.2 運營成本.......................................................................................... 16 3.2.3 收支分析.......................................................................................... 18 3.2.4 土地升值.......................................................................................... 19 第四章 公司架構(gòu) ..................................................................................................... 20 4.1 公司性質(zhì).................................................................................................... 20 4.2 組織架構(gòu).................................................................................................... 20 4.3 股權(quán)結(jié)構(gòu).................................................................................................... 21 第五章 SWOT 分析................................................................................................. 22 5.1 優(yōu)勢分析.................................................................................................... 22 5.2 劣勢分析.................................................................................................... 22 5.3 機遇分析.................................................................................................... 23 5.3.1 疫情緩解.......................................................................................... 23 5.3.2 巴黎奧運/殘奧會 .............................................................................. 23 5.3.3 《中歐投資協(xié)定》............................................................................ 24 5.4 威脅分析.................................................................................................... 25 第六章 風(fēng)險分析 ..................................................................................................... 26 6.1 風(fēng)險因素.................................................................................................... 26 6.2 風(fēng)險控制.................................................................................................... 26 第七章 模塊屋簡介.................................................................................................. 26 7.1 產(chǎn)品描述.................................................................................................... 26 7.2 產(chǎn)品優(yōu)勢.................................................................................................... 27 7.3 價格優(yōu)勢.................................................................................................... 28 7.4 圖片展示.................................................................................................... 28 7.4.1 部分設(shè)計圖 ...................................................................................... 28 7.4.2 實景照 ............................................................................................. 30 附錄......................................................................................................................... 31 附錄 1 JimmyHouse 產(chǎn)品手冊 .......................................................................... 31 附錄 2 JimmyHouse 部分設(shè)計圖....................................................................... 31 3 / 31

JimmyHouse 模塊式旅店項目商業(yè)計劃書 第一章 項目概述 1.1 項目名稱 JimmyHouse 模塊式旅店項目 1.2 項目簡介 該項目計劃在法國濱海度假小鎮(zhèn)購買土地，采用新型模塊化房屋（JimmyHouse）建 立 8 座獨棟客房和 1 座前臺式酒吧，作為度假旅店盈利。 1.3 市場分析 在法國海濱每年冬夏各有 4 個月旅游旺季，加上前臺酒吧收入，預(yù)計全年營業(yè)額約 50.5 萬歐元（不含紀(jì)念品等輔助服務(wù)收入），年純利潤約 34.3 萬歐元。 1.4 資金分析 預(yù)計投入 30 萬歐元（約 222 萬人民幣），用于購置土地，建房裝修，員工工資等。 1.5 風(fēng)險分析 度假地不動產(chǎn)逐年升值，投資風(fēng)險低；建立財務(wù)審核監(jiān)督，確保資金安全；約定市場 準(zhǔn)入及退出細(xì)則，保證投資商得到應(yīng)有收益。 1.6 用地規(guī)模 479 平方米（包括停車位，道路和主體建筑） 1.7 計劃選址 法國大西洋盧瓦爾省波爾尼謝鎮(zhèn)（Pornichet） 1.8 組織機構(gòu) 公司性質(zhì)是有限責(zé)任公司，采用直線職能制，實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 4 / 31

JimmyHouse 模塊式旅店項目商業(yè)計劃書 第二章 市場分析 2.1 市場現(xiàn)狀 2.1.1 文化 旅游是歐洲人的剛需，歐洲國家假期很多，算上年假，法國每年有 150 天左右假 期，一般家庭每年會有兩次度假，每次約 1~2 周，冬季山區(qū)滑雪，夏季海邊休 閑。根據(jù)歐洲保險組織（Europ Assistance）調(diào)查，2019 年夏季，平均每個法國 人要在外度過 2 周時間的假期，首選地是本土海濱（占 60%），法國家庭夏季平 均旅游預(yù)算為 2201 歐元，同比增加 10%。 法國旅游資源豐富，旅游業(yè)是其支柱產(chǎn)業(yè)之一，疫情前占 GDP 比重約 10%，即 使是非假期，也有大量本國或外國游客，其外國游客主要來自歐美和中國。與城 市中的酒店相比，游客們更愿意選擇靠近度假地點的住宿。 2.1.2 旅游季 法國旅游旺季每年冬夏各 4 個月左右，夏季的海濱，雪季的山區(qū)都是旅游首選。 近年來，越來越多游客（尤其是外國游客）傾向在人流較少的淡季出行。 2.1.3 數(shù)據(jù)分析 2010 至 2018 年的法國旅店（不含野營地）客房入住天數(shù)（按住客來源劃分） 客源 住宿次數(shù)（單位：百萬次） 年均增長 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 率（%） 法國本土 129.3 133.3 131.9 128.3 125.6 128.3 130.5 134.3 133.5 0.4 歐洲其他 48.4 48.9 48.6 49.4 49.3 48.6 46.6 49.4 52.6 1.0 地區(qū) 中國大陸 1.2 1.6 1.8 2.4 2.4 3.6 2.8 3.4 3.6 14.3 其他地區(qū) 16.9 18.3 19.8 21.3 21.2 21.6 20.1 22.9 25.2 2.6 總計 195.8 202.1 202.1 201.4 198.5 202.1 200.0 210.0 214.9 1.2 （來源：法國國家統(tǒng)計與經(jīng)濟研究所 Insee） 近十年來，赴法游客及客房入住天數(shù)總體呈增長趨勢，其中中國游客的增長率最 高，法國本土游客所占數(shù)量最多。2018 年，即使在“小黃衫”影響下，法國各旅店 房間入住次數(shù)依然達 2 億余次，加上野營地住宿，有 4 億 3 千 8 百萬次，同期增 長 2.2%。 5 / 31

JimmyHouse 模塊式旅店項目商業(yè)計劃書 2.2 計劃選址 本項目計劃選址于波爾尼謝（Pornichet），該鎮(zhèn)濱臨大西洋，屬于法國大西洋盧 瓦爾省，盧瓦爾河大區(qū)，占地面積 12.67 平方公里，人口 10952 人（2018 年）。 該鎮(zhèn)自 19 世紀(jì)中葉起即發(fā)展為海濱旅游城鎮(zhèn)，二戰(zhàn)時并未遭到破壞，保留了大量 歷史古跡和建筑。 該鎮(zhèn)旅游資源豐富，活動眾多，吸引著越來越多人來此定居，自 80 年代以來，居 住人口翻了一倍。 地理位置 人口變化圖示 2.2.1 交通 該鎮(zhèn)公共交通便利，每天開行往返首都巴黎的高鐵(最快 3 小時 10 分鐘到達)和往 返省會南特的列車(54 分鐘直達)； 該鎮(zhèn)距離巴黎開車自駕 4.5 小時可達；距離南特開車自駕 50 分鐘可達； 該鎮(zhèn)距離法國南特大西洋國際機場 45 分鐘車程，擁有機場班車（NVAiport）服 務(wù)。 6 / 31

JimmyHouse 模塊式旅店項目商業(yè)計劃書 2.2.2 氣候 該鎮(zhèn)屬于溫帶海洋性氣候，冬季平均最低氣溫為 3℃，夏季平均最高氣溫為 24℃。該鎮(zhèn)全年海水溫度為 10～22℃不等，6、7、8、9 四個月日曬充足，10、 11、12 三個月多雨。 2.2.3 景點 該鎮(zhèn)擁有海景，歌劇院，賽馬場，城堡，賭場等熱門景點 21 處，涵蓋歷史、文 化、娛樂、地理、經(jīng)濟等各個方面?？赏讲?、騎行、乘觀光車/船、自駕等多種游 覽度假方式。 2.2.4 活動 該鎮(zhèn)常年舉辦各種活動，包括音樂會，帆船課，海釣，賽馬等。2019 年，該鎮(zhèn)共 舉辦活動 256 項（次），共接待游客 60 余萬人次。 （數(shù)據(jù)由波爾尼謝鎮(zhèn)旅游局提供） 7 / 31

JimmyHouse 模塊式旅店項目商業(yè)計劃書 該鎮(zhèn)活動豐富，我們可以充分利用這些活動來吸引游客，提高入住率。比如，我 們可以聯(lián)系市政廳和活動組織者，參與進這些活動中，并作為廣告宣傳。我們會 告知住客該鎮(zhèn)近期舉辦的活動時間表，游說他們延長住宿日期或者擇期再次光 臨。甚至可以上報市政廳，借用公共場地自行組織一些活動，給游客更加特別的 體驗。 波爾尼謝鎮(zhèn)近期舉辦活動時間表（部分） 2.2.5 房價 根據(jù)法國物價匯總數(shù)據(jù)庫（COMBIEN-COUTE）顯示，2021 年，法國三星級酒 店每晚最低價格為 67 歐元，最高價格為 132 歐元，平均價格 93 歐元；四星級酒 店每晚最低價格為 100 歐元，最高價格為 202 歐元，平均價格 142 歐元。 根據(jù)波爾尼謝鎮(zhèn)市政廳和旅游局提供的數(shù)據(jù)，該鎮(zhèn)賓館旅游淡季時，平均房價為 84 歐元/晚，旺季時，平均房價為 135 歐元/晚，旺季入住率為 95％。 8 / 31

JimmyHouse 模塊式旅店項目商業(yè)計劃書 2.3 目標(biāo)客戶 本項目主要定位為來海濱度假的外地/外國游客，和來度周末的本地游客。 客戶群體：以情侶（夫妻）、家庭、朋友和個人為主； 出行方式：以自駕人群為主； 裝修風(fēng)格：以海濱為主題，符合度假游客的心情；計劃 6 個標(biāo)間和 2 個家庭房； 其他亮點：每座房屋旁設(shè)置一個停車位，方便自駕停車；設(shè)置世界主要城市距離 方向路牌，以便客戶打卡拍照；計劃選擇旅行社合作，向市政廳申請大巴車位， 接待小型微型團客；公共休息室設(shè)置桌游棋牌等消遣項目。 2.4 未來市場 旅游業(yè)是法國經(jīng)濟的重要組成部分，法國企業(yè)總局公布的數(shù)據(jù)顯示，疫情前，游 客在法旅游消費呈逐年增長趨勢（2016 年因恐襲暫時下降），至 2018 年，商旅 住宿消費達 337 億歐元，旅游總消費達 1733 億歐元。法國旅游市場的發(fā)展?fàn)顩r 表明，它是國際旅游首選目的地之一，并且是每年接待外國游客最多的國家,這保 證了法國旅游住宿的成功和增長。 未來，法國旅游市場一大趨勢是“線上服務(wù)”。2016 年，77%的法國人通過在線代 理或酒店官網(wǎng)預(yù)定房間并支付全部費用。此外，越來越多的航空公司開始順應(yīng)這 一趨勢，提供在線訂房服務(wù)。 9 / 31

JimmyHouse 模塊式旅店項目商業(yè)計劃書 同樣，越來越多人開始關(guān)心環(huán)境問題，節(jié)能環(huán)保的住宿也將是未來的發(fā)展趨勢。 游客們在旅游的同時，更加注重綠色旅游，減少對大自然的污染。我們的房屋在 此方面具有獨家優(yōu)勢。 隨著疫情的陰影逐漸散去，法國將迎來報復(fù)性旅游潮。2024 奧運會、《中歐投資 協(xié)定》的達成，更是會制造一個長期、快速的增長。（詳見 5.3 章機遇分析） 如果順利，將在法國和歐盟國家不同城市建立同類旅店，形成連鎖品牌。 2.5 營銷方式 2.5.1 網(wǎng)上訂房 計劃將注冊愛彼迎，Booking，貓途鷹，tujia，onehome，zanadu，美團海外等 訂房平臺，讓國內(nèi)外游客可以更方便地網(wǎng)上訂房和評價。 2.5.2 申請星級 在法國，旅店的星級在住宿選擇中起著重要作用，與米其林星級不同，旅店的等 級由旅店運營方自行申請，并由法國旅游發(fā)展機構(gòu)（Atout France）評估，由法國 認(rèn)證委員會（COFRAC）檢查核實，所得星級每 5 年重新評估一次。星級與旅店 大小規(guī)模無關(guān)，更重要的是旅店經(jīng)營理念與住宿環(huán)境。 （2019 年法國不同星級旅店住宿夜/次數(shù)，來源：法國國家統(tǒng)計與經(jīng)濟研究所 Insee） 10 / 31

JimmyHouse 模塊式旅店項目商業(yè)計劃書 截至 2019 年 1 月，全法共有三星酒店 5957 家，四星酒店 1936 家和五星酒店 369 家。2019 年前三季（因疫情影響第四季未統(tǒng)計），全法旅店總過夜數(shù)為 2.15 億夜/次，其中，三星和四星級旅店更受游客歡迎，占據(jù)大半。 法國酒店星級分類標(biāo)準(zhǔn)（硬件） 一星 房間（雙人）表面積至少為 9 平米。 二星 房間（雙人）表面積至少為 9 平米；公共區(qū)域至少 30 平米；接待處每天 至少服務(wù) 10 小時；接待人員至少會一門外語；4 層以上旅店必須提供電 梯。 三星 房間（雙人）表面積至少為 13.5 平米；公共區(qū)域至少 30 平米；接待處每 天至少開放 12 小時；每個房間必須有浴室，衛(wèi)生間和帶遙控器的彩電。 四星 房間（雙人）表面積至少為 16 平米；公共區(qū)域至少 70 平米；若酒店房間 少于 30 間，前臺每天至少開放 12 小時，若房間更多，則應(yīng)為 24 小時； 每個房間必須有空調(diào)，互聯(lián)網(wǎng)和國際電視頻道；2 層以上需提供電梯。 五星 房間（雙人）表面積至少為 24 平米；公共區(qū)域至少 90 平米；客房少于 30 間，前臺每天至少開放 12 小時，房間更多應(yīng)為 24 小時；臥室必須提 供浴袍；必須提供客房服務(wù)；每層樓必備電梯。 （來源：法國法律和行政信息局，2021 年 4 月 26 日發(fā)布） 本項目標(biāo)間為 28 平米，家庭間為 33 平米，建筑總面積為 234 平米，道路和停車 位計劃面積共 128 平米（每座房 16 平米）。計劃購地面積為 479 平米，可用公 共區(qū)域面積為 117 平米（前臺及酒吧部分屬于公共區(qū)域）。從面積來看，可以裝 修成任何星級標(biāo)準(zhǔn)。 項目建成后，考慮經(jīng)費及實用性，計劃申請三星（中高檔住宿）旅店。未來，將 根據(jù)實際情況決定是否升至四星（高檔住宿）。 2.5.3 經(jīng)營理念 結(jié)合模塊屋優(yōu)點和歐洲政策，我們將以綠色節(jié)能環(huán)保作為經(jīng)營理念進行宣傳。 2.5.4 標(biāo)簽認(rèn)證 結(jié)合經(jīng)營理念，將申請官方認(rèn)證的旅館標(biāo)簽：歐洲生態(tài)標(biāo)簽（l'écolabel Européen），該標(biāo)簽意味著酒店已經(jīng)實施了某些環(huán)保措施。如能源和水 資源消耗的限制，廢物產(chǎn)生減少，可再生資源的利用，提高客戶的環(huán)保 意識等。 2.5.5 現(xiàn)場活動 適時申請舉辦篝火晚會，戶外派對等活動吸引客戶，并增加好評。 11 / 31

JimmyHouse 模塊式旅店項目商業(yè)計劃書 2.5.6 專利申請 模塊屋僅在中國擁有專利，尚未得到歐盟承認(rèn)。我們已與供應(yīng)商談妥，將自行申 請歐盟專利，以應(yīng)對未來可能出現(xiàn)的仿制現(xiàn)象，減少競爭。 2.6 行業(yè)競爭 2.6.1 波爾尼謝鎮(zhèn) 截至 2018 年 1 月，該鎮(zhèn)共有 7 個露營地和 9 家旅店（包括 1 家四星和 1 家三 星），共 307 間房和 1068 個露營位，全鎮(zhèn)共 2027 個停車位（大多需付費）。 本項目計劃申請三星級旅店，同等星級下，我方建筑造價遠低于競爭對手，同等 房價我方成本更低，更占優(yōu)勢。 針對主要客戶（自駕游客），我方擁有充足停車位；疫情后，計劃與國內(nèi)旅行社 合作，接待中國團客。 2.6.2 文化展示 項目使用模塊屋建造，每座房屋可裝修成不同主題風(fēng)格（如綠色奧運主題等）， 展現(xiàn)不同風(fēng)情民俗，外觀比傳統(tǒng)旅社更漂亮更有特色。 模塊屋外觀更改方便便宜，只需要重新繪畫即可，可以緊跟時事，更換主題，比 如每季度或半年更換一次。 內(nèi)部裝修計劃不同房間采用不同風(fēng)格，如漢字風(fēng)格、海濱風(fēng)格等。 模塊屋有綠色環(huán)保節(jié)能等優(yōu)點，非常符合歐美官方理念，適宜作為宣傳面之一。 （更多優(yōu)點詳見第七章模塊屋簡介） 2.6.3 同類項目 項目所用模塊屋目前處于推廣階段，已從中國映射到日韓，但目前未發(fā)現(xiàn)歐盟地 區(qū)存在類似模塊屋的建設(shè)項目。 我方已與供應(yīng)商談妥歐盟地區(qū)的獨家代理權(quán)，此方面不存在同類項目的競爭問 題。且我方將就模塊屋申請歐盟專利，以減少未來可能遇到的仿制問題。 12 / 31

JimmyHouse 模塊式旅店項目商業(yè)計劃書 2.7 計劃購地 面積 479 平方米 售價 18.2 萬歐元（不含稅） 位置 法國，大西洋盧瓦爾 省，盧瓦爾河大區(qū)，波 爾尼謝鎮(zhèn)（Pornichet） 其他 土地有信號覆蓋，可申 請網(wǎng)絡(luò)。 土地可作為建筑用地。 第三章 預(yù)算及收益 3.1 資金規(guī)劃 資金規(guī)劃如表所示，總預(yù)算約 30 萬歐元（約 221 萬人民幣）。 其中，土地購置費用占全部預(yù)算的 73%，房屋建材及人工費用共占 10%，中國到法國 運輸費用占 8%。 13 / 31

JimmyHouse 模塊式旅店項目商業(yè)計劃書 預(yù)算中絕大部分用于土地購置，加上房屋共同組成了不動產(chǎn)，不動產(chǎn)價值超過總投資 資金的 80%。 該鎮(zhèn)為旅游鎮(zhèn)，房地產(chǎn)價格將逐年攀升，不動產(chǎn)將成為增值財產(chǎn)，無需擔(dān)心貶值。 3.2 預(yù)期收益 3.2.1 營業(yè)收益 營業(yè)額=營業(yè)天數(shù)×入住率×房間數(shù)×房價+其他收入 本節(jié)將分析各因數(shù)取值，預(yù)估年營業(yè)額。 入住率：根據(jù)法國企業(yè)總局統(tǒng)計的數(shù)據(jù)可知，自 2017 年 9 月至 2019 年三月，法 國境內(nèi)旅店夏季平均入住率超過 70%，淡季平均入住率在 60%以上，年平均入住 率為 67.1%。 根據(jù)波爾尼謝鎮(zhèn)市政廳提供的數(shù)據(jù)，疫情前，該鎮(zhèn)旅店夏季平均入住率為 95%， 淡季平均入住率為 77%，年均入住率為 82.7%。 作為位于度假小鎮(zhèn)的三星級旅店，入住率要高于全國平均值，小鎮(zhèn)市政廳給出的 數(shù)據(jù)更為合理，故取入住率為 82.7%。 房間數(shù)：6 間標(biāo)間和 2 間家庭間共 8 間客房。 營業(yè)天數(shù)：法國法律未規(guī)定賓館需強制休假，故可按 365 天計算。 14 / 31

JimmyHouse 模塊式旅店項目商業(yè)計劃書 房價：根據(jù) 2.2.5 節(jié)所述，法國三星級酒店平均房價 93 歐元/晚（標(biāo)間）。波爾尼 謝只有一家三星級酒店，樣本數(shù)太少，不具參考價值。故標(biāo)間取全國三星級酒店 平均價 93 歐元/晚，家庭間比標(biāo)間貴 30%較為合理，取 120.9 歐元/晚。 其他收入：此類收入包括早餐、酒水、輔助服務(wù)等。 我們計劃將前臺兼做吧臺，裝修成前臺式酒吧，出售酒飲零食，酒吧對全鎮(zhèn)居民 開放，此外將提供住客早餐服務(wù)。 計劃設(shè)置自助售貨機，定制旅游紀(jì)念幣等紀(jì)念品售賣。 根據(jù) Jérémy R 的商業(yè)調(diào)查報告《Chiffres clés de l’h?tellerie restauration》 （2021 年 2 月 26 日發(fā)布于 kardynal.fr），早餐一般占酒店營業(yè)額的 10%，即住 宿收益的 1/9。我們估算時，可直接用營業(yè)額除以９帶入。 根據(jù)法國國家統(tǒng)計與經(jīng)濟研究所統(tǒng)計，2018 年，法國前臺式酒吧 3、4、5、9 四 個月月均營業(yè)額為 19750 歐元，我們可以將其看作三個淡季和一個旺季，按此數(shù) 據(jù)計算全法前臺式酒吧年均營業(yè)額應(yīng)為：23.7 萬歐元。取此值進行計算，需要說 明的是，該鎮(zhèn)活動眾多，吸引游客眾多，理論上酒吧實際營業(yè)額應(yīng)高于平均值。 其他輔助收益由于數(shù)據(jù)不足，暫不計入。 計算過程： 住宿收益 = 365*82.7%*（6*93+2*120.9）= 241423.63 早餐收益 = 住宿收益/9 = 26824.85 酒吧收益 = 237000 年營業(yè)額 = 住宿收益+早餐收益+酒吧收益 = 505248.48（歐元） 旅店全年預(yù)期營業(yè)額為 50.5 萬歐元左右。 15 / 31

JimmyHouse 模塊式旅店項目商業(yè)計劃書 3.2.2 運營成本 旅店主要使用電能作為能源，沒必要安設(shè)天然氣。必要花費項目為：電費、水 費、營業(yè)稅、員工工資、電視網(wǎng)絡(luò)費、清潔日耗費用等。 用電量：根據(jù)高性能節(jié)能辦公室 Enertech 對巴黎三星級酒店的用電調(diào)查報告，三 星級酒店電能消耗為 234 千瓦時/㎡/年。 我們的旅店外墻隔熱性能相當(dāng)于一米厚混凝土墻，旅店裝修采用雙層隔溫窗戶， 空調(diào)用電會大幅減少，按照法國政府建議，我們將冬季溫度調(diào)至 19℃，夏季為 26℃，在旅店所在地氣候條件下，全年預(yù)計至少 10 個月時間無需開空調(diào)。 旅店房間為獨立露天房屋，無需電梯和換氣系統(tǒng)。 旅店無餐廳/廚房，早餐主要選面包牛奶等（吧臺設(shè)微波爐）。 綜上，旅店能耗較傳統(tǒng)酒店至少降低 30%，取平均能耗的 70%是合理數(shù)據(jù)，為 163.8 千瓦時/㎡/年。全年總用電量預(yù)計為 163.8*278 = 45536.4 千瓦時。 法國不同電力公司電價相差不大，以 EDF 公司為例，我們是小型旅店選取 3kVA 功率表完全夠用。計算全年電價為 45536.4*0.1558+104.89 = 7199.46 歐元 16 / 31

JimmyHouse 模塊式旅店項目商業(yè)計劃書 用水量：受法國天然氣公司 GRDF 委托，法國氣候產(chǎn)業(yè)科技委員會（COSTIC） 對 50 家旅店的用水量進行了調(diào)查（調(diào)查報告于 2021 年 10 月 21 日發(fā)表于 GRDF 官網(wǎng)），調(diào)查報告分析，帶浴缸的三星級旅店，每天每間客房用水量為 215~250 升。我們的旅店 6 間標(biāo)間不設(shè)浴缸，僅 2 間家庭間設(shè)置浴缸，故平均用水量可按 最小值 215 升/間計算。自 2010 年起，酒店行業(yè)用水價格維持在 2.06 歐元/m3。 根據(jù) ONSEA 數(shù)據(jù)顯示，酒吧平均用水量為 112m3/年，我們?nèi)〈酥祹胗嬎恪? 每年水費總支出預(yù)計為 215*8*365*0.827/1000*2.06 + 112*2.06 = 1300.25 歐元 員工工資：旅店計劃聘請一名前臺兼吧臺和一名客房保潔，公司共四人輪班。按 大西洋盧瓦爾省最低工資標(biāo)準(zhǔn)，月薪為 1589.47 歐元/月，時薪為 10.48 歐元/小 時。吧臺需要有工作經(jīng)驗的員工才能服務(wù)客戶，故按本省平均吧臺工資 1837 歐元 /月招聘。每間客房清潔時間為半小時，每天聘請保潔 4 個小時，可按最低時薪。 每年工資開銷為：10.48*4*365 + 1837*12 = 37344.8 歐元。（注：如組織臨時活 動等或請臨時工） 稅費：目前，賓館稅率為 10%，另有住宿稅（2 歐左右）由住客入住時自行支 付。酒精類飲品稅率為 20%，密封包裝飲食稅率為 5.5%，非密封包裝飲食稅率為 10%。根據(jù)酒店和餐飲業(yè)專業(yè)數(shù)字平臺“eh!ONLINE”統(tǒng)計，酒吧飲品通常利潤率為 60%~75%（包含房租等支出），由于我們的酒吧無需支付房租，且人員工資已另 行計算，故可取最高值 75%，早餐支出按同比計算，因早餐不含酒精飲料，實際 稅費更低。為了簡化計算，我們可以把前臺式酒吧的全部成本計入稅費里，總費 用為：賓館營業(yè)額*10% +（酒吧營業(yè)額+早餐營業(yè)額）*25% = 90098.58 歐元。 日耗：床單浴巾等由專業(yè)酒店管理工上門收取更換，平均費用 2.84 歐元/人/次， 牙刷等一次性物品，平均 1 歐元/人/次，早晚各洗漱一次。按每個客房 2 人計算， 日耗費用為：（2.84+1*2）*2*8*82.7%*365 = 23375.65 歐元。 17 / 31

JimmyHouse 模塊式旅店項目商業(yè)計劃書 其他：按照法國法律，酒吧至少需有一名員工參加為期 1~2 天的安全培訓(xùn)，費用 為 350 歐元。酒吧營業(yè)執(zhí)照費用為 500 歐元/10 年，按 50 歐元/年計算。 網(wǎng)絡(luò)（wifi）費用：360 歐元/年 保險：1109 歐元/年（商業(yè)全險報價） 電視執(zhí)照費：客房 96.6 歐元/年/臺（3~30 臺價格），酒吧 386.4 歐元/年， 其他類每年花費總額為 2678.2 歐元 （注：開業(yè)前兩年可忽略折舊費和維護費） 總結(jié)： 收入 支出 住宿 241423.63 稅費 90098.58 早餐 26824.85 水費 1300.25 酒吧 237000.00 電費 7199.46 工資 37344.80 其他 2678.20 日耗 23375.65 總計 505248.48 總計 161996.94 3.2.3 收支分析 下表為根據(jù)收支明細(xì)計算的凈利潤率和投資回報率 項目 公式 計算結(jié)果 備注 投資回報率 稅前年利潤/投資總額*100% 68.65% 按投資人占股 60%計算 凈利潤率 凈利潤/營業(yè)額*100% 67.94% 預(yù)計全年總收入約 50.5 萬歐元，支出約 16.2 萬歐元，凈盈利約 34.3 萬歐元。 18 / 31

JimmyHouse 模塊式旅店項目商業(yè)計劃書 根據(jù)畢馬威發(fā)表的法國酒店業(yè)年度報告可知，2013~2017 年，三星級旅店年 均利潤超過 30%。如 3.2.2 節(jié)分析，我們的旅店規(guī)模更小，管理更簡單，成 本更低廉，并且擁有土地所有權(quán)不需要支付房租。因此，我們的旅店利潤率 遠超傳統(tǒng)酒店。 根據(jù)法國財經(jīng)媒體 LesEchos 報道（2019 年 10 月 18 日），酒店投資回報率 一般為 10%左右。但傳統(tǒng)酒店除了土地或地租，房屋本身就需要大量投資， 比如，在阿爾卑斯山地區(qū)建造一所林間小屋，商業(yè)報價為 1000 歐元/平米， 是我們模塊屋成本的 10 倍。在我們的模式下，節(jié)省了大量資金投入，因而大 幅提高了投資回報率。 綜上，本文所預(yù)算的投資回報率和利潤率是合理的。 除計劃書所寫數(shù)據(jù)之外，酒店經(jīng)營過程中還需要考慮客戶留存率、滿意度、 每間可用客房收入等諸多數(shù)據(jù)。這些會在給董事會的月報中列出，本文不做 預(yù)測。 3.2.4 土地升值 土地是一種有形的、不可復(fù)制的資源型資產(chǎn)，比股票和債券更有投資價值。本項 目參與了房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程，從土地的收購到房產(chǎn)的建設(shè)，再到旅館運 營，完全由自己進行，無需擔(dān)心被騙或融資風(fēng)險。 根據(jù)法國國家統(tǒng)計與經(jīng)濟研究所調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，從 2015 年開始，法國房價呈快速 上升狀態(tài)。2020 年，項目所在的大西洋盧瓦爾省，鄉(xiāng)鎮(zhèn)平均房價為 19.4 萬歐元/ 座，比去年同期增長 8.4%。 這個價格是包括土地和房產(chǎn)價格的，而從 3.1 節(jié)資金規(guī)劃就能看出，本計劃所購 土地，僅地價就超過了全省均價。項目位于旅游城鎮(zhèn)，且擁有土地和房產(chǎn)的完全 所有權(quán)，其價值遠高于平均價格，且會越來越高，不會貶值。 19 / 31

JimmyHouse 模塊式旅店項目商業(yè)計劃書 第四章 公司架構(gòu) 4.1 公司性質(zhì) 有限責(zé)任公司（SARL） 有限責(zé)任公司（SARL）是由至少兩個股東（或在采用單一成員形式時由單個股 東）組成的有限責(zé)任商業(yè)公司的法律形式。 其最低注冊資金為 1 歐元，可現(xiàn)金出資、實物出資和技術(shù)出資，出資者不自動具 有商人身份。 其股份可以在股東間自由轉(zhuǎn)讓，如果轉(zhuǎn)讓給第三人，則需經(jīng)過多數(shù)股東同意。 其經(jīng)理必須是自然人，可以不是股東。 有限責(zé)任公司不能上市，不能向公共集資。 4.2 組織架構(gòu) 公司擬采用直線職能制，實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，擬設(shè)財務(wù)部，營銷部，導(dǎo)游部（待 定），后勤部四個部門。 董事會負(fù)責(zé)制定公司發(fā)展策略。 總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司日常運營及推廣，執(zhí)行董事會決策，直接對董事會負(fù)責(zé)。 經(jīng)理需要有合理理由才能被免職。 20 / 31

JimmyHouse 模塊式旅店項目商業(yè)計劃書 部門 職責(zé) 擬定人選 總經(jīng)理 同時任法人。負(fù)責(zé)公司日常業(yè)務(wù)，負(fù) 責(zé)申請公司資質(zhì)，土地建設(shè)許可，專 姓名：Alexandre Popov 國籍：法國 后勤部 利等相關(guān)工作。 按照法國法律規(guī)定，建筑類公司，其 性別：男 簡歷： 財務(wù)部 法人必須有三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗， 營銷部 若公司經(jīng)營不善，公司法人五年內(nèi)不 2007~2010 格勒諾布爾大學(xué)建筑學(xué)院 學(xué)士 導(dǎo)游部 得成立或投資新公司。 2010~2013 拉脫維亞里加科技大學(xué) 碩士 負(fù)責(zé)員工招聘和培訓(xùn)，物資采購、運 輸，對接國內(nèi)客戶和合作伙伴等。 2013~2020 任職于法國 POINT.P 建筑公司，離職前 負(fù)責(zé)營業(yè)收入，公司資金審批等收 任副經(jīng)理職務(wù)，負(fù)責(zé)該公司手續(xù)審批，建設(shè)規(guī)劃，法 支，制作財務(wù)報告。 負(fù)責(zé)市場調(diào)查企劃，推廣民宿，維護 律事務(wù)等工作。 公司形象，對接國外合作伙伴。 負(fù)責(zé)接待旅行團隊，組織活動，帶動 語言：法語（母語），俄語（第二母語）， 娛樂氣氛等。 英語（C2 級），西班牙語（C1 級） 專業(yè)證書：建筑師文憑（HMONP），該文憑可在歐 盟地區(qū)申請建筑許可證。 姓名：魏新龍 國籍：中國 性別：男 簡歷： 2008~2012 湖北文理學(xué)院 學(xué)士 2012~2018 任職于襄陽汽車軸承股份有限公 司，中級工程師，離職前任項目經(jīng) 理，負(fù)責(zé)項目設(shè)計規(guī)劃，成員分配 等工作。 2018~2019 法國格勒諾布爾大學(xué) 法語 2019~2021 法國南特大學(xué) 碩士 語言：漢語（母語），英語（C2），法語（C1） 前期由專業(yè)財務(wù)審計公司負(fù)責(zé)財務(wù)報告。 由總經(jīng)理和后勤部暫代其職。項目建成后將招市場營 銷專業(yè)應(yīng)屆實習(xí)生。 由后勤部暫代其職，與旅游公司合作后根據(jù)客戶群體 決定所聘人選。 4.3 股權(quán)結(jié)構(gòu) 股權(quán)人 投資金額 股份占比 其他 投資人 30 萬歐元 60% Alexandre Popov 技術(shù)入股 30% 擁有分紅權(quán)。離職則股份轉(zhuǎn) （法人） 讓給繼任法人或董事會指定 10% 人選。 魏新龍 5 萬歐元 21 / 31

JimmyHouse 模塊式旅店項目商業(yè)計劃書 第五章 SWOT 分析 5.1 優(yōu)勢分析 交通便捷：所選小鎮(zhèn)交通便利，風(fēng)景優(yōu)美，歷史悠久，每年吸引游客人數(shù)超過居 民人數(shù) 60 倍之多，賓館入住率較高。 低成本：傳統(tǒng)賓館的主體建筑造價很高，幾乎是土地價格的數(shù)倍。我們的模塊屋 對比傳統(tǒng)建筑優(yōu)勢巨大，其建筑材料便宜，工期極短，便于維護，以此為賓館主 體建筑，建造成本可以減少至傳統(tǒng)建筑的十分之一以下。 宣傳理念：模塊屋建材環(huán)保健康且可回收，理念歐洲主流觀點，綠色節(jié)能。我們 的旅店在此方面極具優(yōu)勢，經(jīng)營時將以此作為公司理念。 低風(fēng)險：不動產(chǎn)部分占總投資 80%，這部分未來會不斷升值。最極端情況，旅店 無人光顧，不動產(chǎn)增值部分也可以彌補損失，投資人利益不會因此受損。 易發(fā)展：傳統(tǒng)旅店想開設(shè)分店，審批建設(shè)裝修至少需一年時間。我們的旅店模 式，拿到審批后一個月內(nèi)就可以完成建設(shè)裝修，開始運營，這對分店開設(shè)極為有 利。如果順利，我們計劃 2024 年奧運會之前，在全法多個城市建立分店，將公司 建設(shè)成小型連鎖酒店，未來可擴展至其他歐盟國家。 5.2 劣勢分析 擴張受限：與傳統(tǒng)旅店相比，模塊屋建設(shè)高度有限，只能蓋一到兩層，容量遠小 于傳統(tǒng)旅店。若想擴大旅店規(guī)模，增加利潤，只能另購?fù)恋亟ㄔO(shè)。根據(jù)客房數(shù) 量，只能定位為小型旅店。若想發(fā)展成大型度假村，則需購買大量土地才能成 形。 使用壽命：旅店建筑使用壽命為 50 年，并非永久性建筑。臨近使用期限時，需要 全部更換整個房屋。不過因成本低，工期短，更新并不費事。 22 / 31

JimmyHouse 模塊式旅店項目商業(yè)計劃書 5.3 機遇分析 5.3.1 疫情緩解 區(qū)域性隔離政策解除后，中法民眾都開始了報復(fù)性旅游。據(jù)法國官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計， 僅 2021 年 7 月，在健康碼的限制下，法國過夜住宿人數(shù)依然達到 1.23 億，比疫 情前（2019 年）同期增長近 10%。法國旅游部門估算，今年夏天，歐美有 5000 萬游客來法國旅游。法國旅游部長 Jean-Baptiste Lemoyne 表示，2022 年將會開 放亞洲國家旅游簽證，屆時，將迎來國際旅游熱潮。 盧瓦爾河大區(qū)為本項目計劃擇址地所屬大區(qū)，面積 3.2 萬平方公里，人口 378 萬 （2019 年），今年八月，即使在健康碼等因素限制下，該大區(qū)賓館過夜次數(shù)也達 到 89.9 萬次，與疫情前持平。 可以預(yù)計，明年夏天，法國旅游業(yè)將迎來新的突破，各地尤其是海濱地區(qū)的游客 人次將創(chuàng)新高。 5.3.2 巴黎奧運/殘奧會 2024 奧運會和殘奧會將在法國舉行，此屆奧運會距離上次法國奧運會（1924 年）整一百周年，根據(jù)法國國家奧林匹克和體育委員會（CNOSF）發(fā)布的消息， 法國將斥資 38 億歐元，借此重振因疫情影響的經(jīng)濟。 首先，2024 巴黎奧運會的定位是“創(chuàng)新”和“環(huán)?！保瑢⒃诨顒又型苿犹寂欧诺窒?， 我們的旅店在節(jié)能環(huán)保方面有獨特的宣傳優(yōu)勢，非常符合奧運主題。 23 / 31

JimmyHouse 模塊式旅店項目商業(yè)計劃書 其次，全民參與，賽事將遍布法國全境。法國奧委會將賽事場地分散到法國各大 城市，并增加了幾項新賽事，如沖浪、滑板、霹靂舞等。屆時，各國參賽人員和 游客將不會集中在巴黎，而是分散到各地，周邊城鎮(zhèn)將有機會接納更多游客。 我們近期就法國公眾對此次奧運會的舉辦的態(tài)度進行了問卷調(diào)查。 調(diào)查結(jié)果顯示，近 7 成法國人支持舉辦奧運會，只有 15%的人反對。超過半數(shù)法 國人認(rèn)為舉辦奧運對法國經(jīng)濟恢復(fù)和加強起到積極作用。 “世界旅游理事會（WTTC）”預(yù)測，2024 奧運會和殘奧會將為法國帶來約 2481 億 歐元（全年）的旅游收入。 根據(jù)《京城酒店奧運期間入住率調(diào)查》（作者：partenope，于 2019 年 9 月 17 日發(fā)表于文秘幫）顯示，北京奧運前期，各酒店都開始擴大市場，部分連鎖酒店 將所有客房設(shè)置為最高價。奧運期間，位于交通便利地區(qū)的酒店，入住率由平常 70%~80%，增加到 90%，價格普遍增加 400 元人民幣左右。 以此數(shù)據(jù)作為參考，法國奧運期間，旅店收入將同比提高 20%以上。 5.3.3 《中歐投資協(xié)定》 《中歐投資協(xié)定》的談判歷時長久，中國對歐盟的讓步，為改革開放以來之最 大。在高科技領(lǐng)域、國企補貼等方面都做出了巨大讓步和改革。該協(xié)定對歐盟有 重大利好。 目前，美法德等歐美大國將迎來大選，協(xié)定因政治因素暫停，但歐盟不可能放棄 如此巨大的經(jīng)濟動力，協(xié)議廢止的可能性幾乎為零。 此外，新冠疫情對歐盟經(jīng)濟帶來巨大沖擊，吸引中國資本進入歐洲市場能有利于 穩(wěn)定就業(yè)，推動收入增長。 24 / 31

JimmyHouse 模塊式旅店項目商業(yè)計劃書 經(jīng)過疫情的二次沖擊，法國經(jīng)濟雖然較 2020 年有所恢復(fù)，但復(fù)蘇依舊緩慢。歐盟 27 國 3 季度經(jīng)濟較去年同期下降 4.2%，服務(wù)業(yè) PMI 持續(xù)處于收縮區(qū)間，貿(mào)易總 量也低于去年同期水平。而中國率先從衰退中恢復(fù)過來，帶動中歐貿(mào)易逆勢增 長。歐盟需要中歐投資協(xié)定這劑強心針來推動經(jīng)濟復(fù)蘇。 2001 年至 2020 年期間，中國收并購歐盟成員國企業(yè)累計完成 997 筆，占中國全 部對外收并購交易數(shù)的 16.6%；累計金額達到 1,683 億美元，占全部交易金額的 16.2%。中國對歐盟企業(yè)收并購交易在 2016 年后雖然有所回落，但隨著中歐投資 協(xié)定即將落地，未來中歐間投融資業(yè)務(wù)將有巨大的增長潛力。 協(xié)議簽署后，中國主要在歐投資依然會集中在高科技方面，但必然會有大量公司 和個人在歐購置土地?？梢灶A(yù)見，歐洲土地價格將因中國資金的涌入而持續(xù)上 漲。根據(jù)權(quán)威機構(gòu)畢馬威分析，協(xié)議將于美歐大選后有積極進展，預(yù)計可能在 2022 年下半年正式通過。 5.4 威脅分析 模塊屋制作簡單，容易仿制，且公司規(guī)模較小，必然競爭不過大公司，在未來擴 大規(guī)模時，可能會遇到此類威脅。 計劃在項目建設(shè)的同時，在歐盟申請模塊屋專利，以限制競爭。 25 / 31

JimmyHouse 模塊式旅店項目商業(yè)計劃書 第六章 風(fēng)險分析 6.1 風(fēng)險因素 政治風(fēng)險：歐盟作為美國主要盟友，雖然在經(jīng)濟中對抗中國的可能不高，但也不 能排除其可能性，有可能應(yīng)美國要求出臺提高關(guān)稅或貿(mào)易禁運等政策。 行政風(fēng)險：歐洲國家行政效率低下，各種文件審批時間較長，可能會延誤工期。 市場風(fēng)險：未來房價、入住率等可能降低導(dǎo)致虧損。 6.2 風(fēng)險控制 針對政治風(fēng)險：歐盟與美國面和心不和，尤其是法國，最近因美澳而失去了潛艇 訂單，在經(jīng)濟方面聽從美國命令的可能性極低。對美國更多是口頭支持做做樣 子，不可能也無力跟中國打貿(mào)易戰(zhàn)，可以直接從中國發(fā)貨，無需擔(dān)憂。 針對行政風(fēng)險：法國申請公司及各類手續(xù)辦理大約需要 1 個月，針對土地建設(shè)的 審批大約需要 3 個月，房屋建設(shè)裝修需 1 個月。從項目開始到可運營，約需 5 個 月左右。彼時臨近夏季假期，開業(yè)不久即可迎來旅游旺季。若公司發(fā)展良好，可 隨即著手發(fā)展第二個民宿地，位于山區(qū)，迎接雪季到來。 應(yīng)對市場風(fēng)險：做好員工培訓(xùn)，提高服務(wù)質(zhì)量，提高好評率和回頭客。且投資絕 大部分用在不動產(chǎn)上，這是對投資人利益的最大保障。 第七章 模塊屋簡介 7.1 產(chǎn)品描述 Jimmy House 是一款使用 EPS 改性石墨烯為材料的模塊化建筑。 26 / 31

JimmyHouse 模塊式旅店項目商業(yè)計劃書 EPS 改性石墨烯這是一種成熟的建筑材料，這種材料環(huán)保、健康，不會產(chǎn)生有害 有毒氣體，目前已廣泛用于建筑行業(yè)。 模塊屋采用榫卯結(jié)構(gòu)，建造方便、簡單、快捷。穹頂式設(shè)計讓其抗壓性更好。 7.2 產(chǎn)品優(yōu)勢 環(huán)保：模塊屋采用環(huán)保材料一次性塑形，在生產(chǎn)過程中，不會產(chǎn)生殘余廢料。材 料可回收再利用，使用壽命為五十年。 節(jié)能：該材料導(dǎo)熱系數(shù)為 0.03~0.04，隔熱效果極佳，冬天室內(nèi)外溫差可達 15~18℃，在溫帶海洋性氣候下，夏天即使不開空調(diào)，體感也很舒適。 健康：該材料不產(chǎn)生甲醛等有害氣體，不會對人體產(chǎn)生危害。 抗災(zāi)：該材料強度為普通鋼的 100 倍，可抗 7 級地震。模塊采用穹頂式結(jié)構(gòu)，可 抗 13 級臺風(fēng)，可抗 2 米厚積雪。 便捷：采用榫鉚結(jié)構(gòu)，組裝方便快捷。28 ㎡房屋，只需 3~4 人兩小時即可完成建 造。 設(shè)計：模塊化組裝建造，可自由擴展，可設(shè)計所需房型。 隔音：隔音效果極佳，遠超歐洲傳統(tǒng)民居。 其他：不易老化、不易腐爛、防蟲、防腐蝕。 27 / 31

JimmyHouse 模塊式旅店項目商業(yè)計劃書 7.3 價格優(yōu)勢 模塊屋材料便宜，價格低廉，售價 99 歐元/平米，僅為傳統(tǒng)房屋的十分之一，可 大幅降低建筑成本。 7.4 圖片展示 7.4.1 部分設(shè)計圖 本節(jié)展示標(biāo)間、家庭間和公共娛樂室的設(shè)計圖。其他類型詳見附件，可定制。 28 平米，可改成兩張單人床，計劃裝修成標(biāo)間 28 / 31

JimmyHouse 模塊式旅店項目商業(yè)計劃書 33 平米，計劃裝修成家庭房 44 平米，計劃裝修成前臺式酒吧 29 / 31

JimmyHouse 模塊式旅店項目商業(yè)計劃書 7.4.2 實景照 本節(jié)所展示照片僅供參考，項目裝修后效果根據(jù)實際情況或有差異。 內(nèi)景照 1 內(nèi)景照 2 外觀照 1 外觀照 2 30 / 31

JimmyHouse 模塊式旅店項目商業(yè)計劃書 附錄 附錄 1 JimmyHouse 產(chǎn)品手冊 附錄 2 JimmyHouse 部分設(shè)計圖 31 / 31