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更新內(nèi)參|2022年上半年深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)

發(fā)布時(shí)間:2022-8-25 | 雜志分類:其他
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更新內(nèi)參|2022年上半年深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)

暖風(fēng)政策下行業(yè)的“本手、妙手及俗手”2022 上半年,存量市場(chǎng)領(lǐng)域受多重因素的持續(xù)影響,項(xiàng)目推進(jìn)速度緩慢、市場(chǎng)觀望情緒濃重,計(jì)劃、規(guī)劃及實(shí)施主體三大階段更新項(xiàng)目數(shù)量及規(guī)模同比環(huán)比均整體呈下滑趨勢(shì)。但同時(shí)從國(guó)家、省及市層面相繼出臺(tái)一系列暖風(fēng)政策,不斷給予市場(chǎng)信心,深圳擬從加大宅地供應(yīng)及保障產(chǎn)業(yè)空間等兩大層面出臺(tái)相關(guān)政策。暖風(fēng)政策下行業(yè)正在上演“本手、妙手及俗手”的一盤大棋。行業(yè)動(dòng)態(tài):暖風(fēng)政策拂來(lái),業(yè)內(nèi)高度關(guān)注回暖政策變化:暖風(fēng)政策下,“宅地供應(yīng) + 產(chǎn)業(yè)保障”成熱點(diǎn)從數(shù)量看,上半年出臺(tái)涉及深圳更新相關(guān)政策 93 個(gè),其中,國(guó)家級(jí)政策 25 個(gè),省級(jí)政策 20 個(gè),市級(jí)政策 19 個(gè),區(qū)級(jí)政策 29 個(gè)(羅湖 6 個(gè),龍崗 5 個(gè),大鵬 4 個(gè),坪山 3 個(gè),光明、寶安及前海各 2 個(gè)),市區(qū)級(jí)合計(jì) 48 個(gè)。主要政策如下:國(guó)家、省級(jí)層面:各級(jí)政府暖風(fēng)政策不斷,鼓勵(lì)存量土地開發(fā),增加市場(chǎng)信心,穩(wěn)步推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從國(guó)家層面來(lái)看,1 月 24 日,《關(guān)于深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入若干特別措施的意見(jiàn)》發(fā)布并明確研究基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)稅收政策,放寬城市... [收起]
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編委會(huì)

深圳市城市更新協(xié)會(huì)行業(yè)信息中心??劉?芳

廣東合一城市更新研究院??????羅?宇

深圳市城市更新協(xié)會(huì)行業(yè)信息中心??胡秀華 謝杏枝

廣東合一城市更新研究院 王思瑤 陳建塔

深圳市城市更新協(xié)會(huì)行業(yè)信息中心?? 湯 越 梁瀅汀? 張靈麗

廣東合一城市更新研究院??????黃向雷??肖?巍??曾卓君??胡?勝

?????????????????周慧賢??張華莉??張曉雯 李嘉益

???????????????? 鄭康壽

總編

執(zhí)行主編

編委

(排名不分先后)

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暖風(fēng)政策下行業(yè)的“本手、妙手及俗手”

2022 上半年,存量市場(chǎng)領(lǐng)域受多重因素的持續(xù)影響,項(xiàng)目推進(jìn)速度緩慢、市場(chǎng)觀望

情緒濃重,計(jì)劃、規(guī)劃及實(shí)施主體三大階段更新項(xiàng)目數(shù)量及規(guī)模同比環(huán)比均整體呈

下滑趨勢(shì)。但同時(shí)從國(guó)家、省及市層面相繼出臺(tái)一系列暖風(fēng)政策,不斷給予市場(chǎng)信心,

深圳擬從加大宅地供應(yīng)及保障產(chǎn)業(yè)空間等兩大層面出臺(tái)相關(guān)政策。暖風(fēng)政策下行業(yè)

正在上演“本手、妙手及俗手”的一盤大棋。

行業(yè)動(dòng)態(tài):暖風(fēng)政策拂來(lái),業(yè)內(nèi)高度關(guān)注回暖

政策變化:暖風(fēng)政策下,“宅地供應(yīng) + 產(chǎn)業(yè)保障”成熱點(diǎn)

從數(shù)量看,上半年出臺(tái)涉及深圳更新相關(guān)政策 93 個(gè),其中,國(guó)家級(jí)政策 25 個(gè),省

級(jí)政策 20 個(gè),市級(jí)政策 19 個(gè),區(qū)級(jí)政策 29 個(gè)(羅湖 6 個(gè),龍崗 5 個(gè),大鵬 4 個(gè),

坪山 3 個(gè),光明、寶安及前海各 2 個(gè)),市區(qū)級(jí)合計(jì) 48 個(gè)。主要政策如下:

國(guó)家、省級(jí)層面:各級(jí)政府暖風(fēng)政策不斷,鼓勵(lì)存量土地開發(fā),增加市場(chǎng)信心,穩(wěn)

步推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

從國(guó)家層面來(lái)看,1 月 24 日,《關(guān)于深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)放寬

市場(chǎng)準(zhǔn)入若干特別措施的意見(jiàn)》發(fā)布并明確研究基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金

(REITs)稅收政策,放寬城市更新業(yè)務(wù)市場(chǎng)準(zhǔn)入推進(jìn)全生命周期管理;4 月 19 日,

召開金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)座談會(huì),強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)要因城施策落實(shí)好差別化住房信貸政

策;4 月 24 日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組召開理論學(xué)習(xí)中心組學(xué)習(xí)(擴(kuò)大)會(huì)議,指

出要重點(diǎn)圍繞城市更新、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、保障性住房建設(shè)、地下管網(wǎng)建設(shè)和改

造等,研究采取更大力度的政策舉措,推動(dòng)釋放內(nèi)需潛力;4 月 29 日,中共中央政

治局召開會(huì)議明確支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策、支持剛性和改善性住

房需求,優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展;5 月 25 日,國(guó)

務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn),綜合立體推進(jìn)存量

土地盤活;5 月 31 日,國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施的通知,給予

市場(chǎng)信心。另外,在住房貸款、公積金、重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服

務(wù)等方面均給予扶持。

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廣東省層面:2 月 11 日,廣東省財(cái)政廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)范化提升質(zhì)量和效果的

通知》,政策明確指出老舊小區(qū)以微改造為主;6 月 1 日,《廣東省貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)一攬子政

策措施實(shí)施方案》發(fā)布并明確落實(shí)國(guó)家扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)一攬子政策落地實(shí)施;6 月 28 日,廣東省自然資源廳

廳長(zhǎng)陳光榮受媒體專訪,解讀《中共廣東省委 廣東省人民政府關(guān)于全面推進(jìn)自然資源高水平保護(hù)高效率利

用的意見(jiàn)》要點(diǎn)亮點(diǎn),明確了節(jié)約集約用地,統(tǒng)籌用好新增和存量?jī)墒仲Y源,確?!案哔|(zhì)量發(fā)展有空間”、“好

項(xiàng)目有地用”、“好項(xiàng)目也要用好地”,對(duì)存量低效用地下大功夫盤活利用,繼續(xù)擦亮廣東“三舊”改造名片。

深圳市層面:深圳市上半年重點(diǎn)制定各類“十四五”規(guī)劃及年度計(jì)劃,鼓勵(lì)住房供應(yīng)、優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)、積

極推動(dòng)產(chǎn)業(yè)空間優(yōu)化布局。1 月 11 日,《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》發(fā)布并明確了“十四五”期間

計(jì)劃供應(yīng)居住用地不少于 15 平方公里,計(jì)劃建設(shè)籌集住房 89 萬(wàn)套,計(jì)劃供應(yīng)分配住房 65 萬(wàn)套,明確了多

渠道建設(shè)籌建保障性租賃住房,進(jìn)一步滿足了居民住房需求;6 月 28 日,《深圳市住房發(fā)展 2022 年度實(shí)

施計(jì)劃》發(fā)布并明確 2022 年計(jì)劃建設(shè)籌集公共住房不少于 12 萬(wàn)套 ( 間 ),供應(yīng)公共住房不少于 6.5 萬(wàn)套 ( 間 ),

綜合調(diào)控市場(chǎng)秩序,穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖;6 月初,《深圳市 20 大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)空間布局規(guī)劃》及《深

圳市人民政府關(guān)于發(fā)展壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群和培育發(fā)展未來(lái)產(chǎn)業(yè)的意見(jiàn)》發(fā)布,通過(guò)制造業(yè)集中布局,

推動(dòng)深圳“20+8”產(chǎn)業(yè)集群的建設(shè),擬培育若干具有世界級(jí)競(jìng)爭(zhēng)力的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群,搶占未來(lái)產(chǎn)業(yè)

發(fā)展先機(jī)。

各區(qū)層面:深圳各區(qū)政策內(nèi)容相對(duì)比較分散,其中,羅湖 6 個(gè),龍崗 5 個(gè),大鵬 4 個(gè),坪山 3 個(gè),光明、

寶安及前海各 2 個(gè)。羅湖主要涉及棚改、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房及住房租賃市場(chǎng)“十四五”規(guī)劃及股份公司產(chǎn)權(quán)

交易監(jiān)管;龍崗主要涉及集體用地開發(fā)交易、產(chǎn)業(yè)用地提容后產(chǎn)業(yè)用房管理及利益統(tǒng)籌項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管;大

鵬主要涉及城市更新辦法及非農(nóng)管理辦法,其余區(qū)整體政策數(shù)量相對(duì)較少。

各區(qū)政策中,需重點(diǎn)關(guān)注《寶安區(qū)處理歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑實(shí)施細(xì)則(修訂)》、《深

圳市坪山區(qū)農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑處理實(shí)施細(xì)則(征求意見(jiàn)稿)》等歷史違建

處理新政。

項(xiàng)目動(dòng)態(tài):更新市場(chǎng)低迷,業(yè)內(nèi)高度關(guān)注暖風(fēng)政策下的市場(chǎng)回暖動(dòng)態(tài)

2022 年上半年在疫情、宏觀政策管控及項(xiàng)目審批速度減緩等多重因素影響之下,更新市場(chǎng)低迷,市場(chǎng)觀望

情緒較重。計(jì)劃、規(guī)劃及實(shí)施主體三大階段更新項(xiàng)目數(shù)量及規(guī)模同比環(huán)比均整體呈下滑趨勢(shì)。利益統(tǒng)籌項(xiàng)

目動(dòng)態(tài)則整體較為活躍,棚改項(xiàng)目無(wú)新增立項(xiàng),僅 6 個(gè)項(xiàng)目有不同階段進(jìn)展。

城市更新項(xiàng)目:

計(jì)劃立項(xiàng)階段:計(jì)劃公示 10 個(gè),拆除范圍面積共 114.5 公頃,計(jì)劃公告 6 個(gè),拆除范圍面積共 112.3 公頃。

計(jì)劃公告數(shù)量及規(guī)模同比、環(huán)比均下降顯著。

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規(guī)劃審批階段:規(guī)劃公示 20 個(gè),拆除范圍面積共 336.5 公頃,規(guī)劃公告 21 個(gè),拆除范圍面

積共 260.3 公頃。規(guī)劃公告同比、環(huán)比數(shù)量下降明顯,規(guī)?;境制?。規(guī)劃建筑類型以住宅為主,

平均移交率處歷史高位,達(dá) 41.1%。

實(shí)施主體階段:實(shí)施主體公示 15 個(gè),拆除范圍面積 59.9 公頃,開發(fā)建設(shè)用地面積共 42.2 公頃。

實(shí)施主體公示同比、環(huán)比數(shù)量及規(guī)模均下滑顯著。實(shí)施主體以民企為主,達(dá) 87%。

上半年城市更新市場(chǎng)主要特點(diǎn)為:市場(chǎng)觀望情緒較重,項(xiàng)目審批緩慢,更新由增量轉(zhuǎn)為存量熟化,

大項(xiàng)目大統(tǒng)籌仍是趨勢(shì),各區(qū)陸續(xù)推出重點(diǎn)更新單元,國(guó)央企或迎來(lái)巨大機(jī)遇。

土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目:

依據(jù)官方信息公示,上半年利益統(tǒng)籌新增實(shí)施方案公示 11 個(gè),整備實(shí)施規(guī)模達(dá) 439.7 公頃,

留用地規(guī)模達(dá) 120.4 公頃;新增規(guī)劃公告 4 個(gè),整備實(shí)施規(guī)模達(dá) 142.9 公頃,留用地規(guī)模達(dá)

33.4 公頃;留用土地上平臺(tái) 17 個(gè),留用土地規(guī)模達(dá) 7.9 公頃。熱點(diǎn)區(qū)域仍集中于原特區(qū)外地區(qū),

光明實(shí)施方案公示數(shù)量和規(guī)模均最大,龍崗規(guī)劃公告規(guī)模最大,龍華留用地上平臺(tái)數(shù)量和規(guī)

模均最大。

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目:

今年上半年,棚改項(xiàng)目動(dòng)態(tài)僅 6 個(gè)項(xiàng)目有進(jìn)展,涉及規(guī)劃(草案)公示、古樹保護(hù)技術(shù)方案編制、

工程規(guī)劃許可、施工許可、土地出讓、回遷安置等。

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趨勢(shì)一:政策暖風(fēng)不斷,共筑市場(chǎng)信心

因疫情反復(fù)、地產(chǎn)行業(yè)低迷、國(guó)際動(dòng)蕩等多層面因素,經(jīng)濟(jì)

發(fā)展長(zhǎng)期受影響,各級(jí)政府舊改推進(jìn)速度放緩,市場(chǎng)主體長(zhǎng)

時(shí)間持觀望態(tài)度。因此各級(jí)政府暖風(fēng)政策不斷,鼓勵(lì)存量土

地開發(fā),增加市場(chǎng)信心,以期拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

暖風(fēng)政策主要包括三個(gè)維度:

1、金融信貸維度:基于國(guó)家層面相關(guān)政策及會(huì)議,強(qiáng)調(diào)放

寬城市更新業(yè)務(wù)市場(chǎng)準(zhǔn)入推進(jìn)全生命周期管理,因城施策落

實(shí)好差別化住房信貸政策,明確實(shí)現(xiàn)貸款利率穩(wěn)中有降、鼓

勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大投資及財(cái)政支持等方式,給予市場(chǎng)信心。

2、政策支持維度:基于國(guó)家層面相關(guān)政策及會(huì)議,重點(diǎn)圍

繞城市更新、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、保障性住房建設(shè)、地下

管網(wǎng)建設(shè)和改造等,研究采取更大力度的政策舉措,推動(dòng)釋

放內(nèi)需潛力,明確支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策、

支持剛性和改善性住房需求,優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管、促

進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

3、結(jié)構(gòu)優(yōu)化維度:基于省層面相關(guān)政策及會(huì)議,大力推動(dòng)

社會(huì)力量參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,統(tǒng)籌用好新增和存量?jī)墒?/p>

資源;基于市層面相關(guān)政策,鼓勵(lì)住房供應(yīng),優(yōu)化住房結(jié)構(gòu),

明確了多渠道建設(shè)籌建保障性租賃住房,保障居民住房需求,

積極推動(dòng)產(chǎn)業(yè)空間優(yōu)化布局,推動(dòng)深圳“20+8”產(chǎn)業(yè)集群

的建設(shè)。

趨勢(shì)二:國(guó)央企補(bǔ)位,國(guó)民協(xié)同共進(jìn)

民營(yíng)企業(yè)一直都是城市更新的重要參與主體,靈活的企業(yè)管

理機(jī)制契合城市更新前期項(xiàng)目特點(diǎn)。2021 年多家房企出現(xiàn)

流動(dòng)性危機(jī)以來(lái),為了項(xiàng)目的順利推進(jìn),出現(xiàn)了國(guó)、央企補(bǔ)位,

行業(yè)發(fā)展:六大核心趨勢(shì)預(yù)判

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國(guó)、央企與民企協(xié)同共進(jìn)的趨勢(shì)。

為了做好重點(diǎn)房企的風(fēng)險(xiǎn)處置,2022 年 1 月 8 日廣東省政

府召集多家房企開會(huì),為國(guó)企央企收并購(gòu)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目“牽

線搭橋”,1 月 24 日中海地產(chǎn)以 18.43 億元人民幣的對(duì)價(jià)

收購(gòu)雅居樂(lè)持有合營(yíng)公司廣州利合集團(tuán) 26.66% 的股權(quán)成為

該次會(huì)議后首單成果。央行和銀保監(jiān)會(huì)近期下發(fā)了《關(guān)于做

好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》,鼓

勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù),也支持優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)行

收并購(gòu),并購(gòu)貸款將不計(jì)入房地產(chǎn)三道紅線相關(guān)指標(biāo)。6 月

30 日,深圳市福田區(qū)財(cái)政局發(fā)布關(guān)于征集福田區(qū)國(guó)資國(guó)企

改革發(fā)展“十四五”規(guī)劃意見(jiàn)建議的公告,探索設(shè)立城市

更新基金,支持區(qū)屬國(guó)企與央企或其他國(guó)企建立合作,設(shè)立

城市更新母基金,支持區(qū)屬國(guó)企建立片區(qū)更新項(xiàng)目?jī)?chǔ)備機(jī)制,

積極跟進(jìn)、主動(dòng)服務(wù)更新改造意向項(xiàng)目。

基于項(xiàng)目盤活目的,國(guó)、央企在城市更新領(lǐng)域中發(fā)揮著重要

補(bǔ)位作用,未來(lái)將會(huì)有更多國(guó)、央企介入出險(xiǎn)項(xiàng)目,與民營(yíng)

企業(yè)攜手在城市更新領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)合作共贏,共同維護(hù)城市更新

市場(chǎng)的穩(wěn)定。

趨勢(shì)三:加大宅地供應(yīng),保障居住空間

按照《深圳市國(guó)土空間總體規(guī)劃 (2020-2035 年 )》( 草案 ),

明確提出深圳市年度居住用地供應(yīng)量不低于建設(shè)用地供應(yīng)

總量的 30%,新增各類住房 200 萬(wàn)套,公共住房比例需達(dá)

60% 以上等目標(biāo)。4 月 25 日發(fā)布的《深圳市國(guó)土空間規(guī)劃

保護(hù)與發(fā)展“十四五”規(guī)劃》提出,“十四五”期間供應(yīng)居

住用地 15 平方公里以上。

根據(jù)《深圳市 2022 年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》,今年度計(jì)劃

供應(yīng)居住用地 365 公頃,其中商品住房用地 215 公頃(新

供應(yīng) 116 公頃,更新整備供應(yīng) 99 公頃),公共住房用地

150 公頃(新供應(yīng) 110 公頃,更新整備供應(yīng) 40 公頃)。土

地供應(yīng)向租賃住房?jī)A斜,單列租賃住房用地計(jì)劃,計(jì)劃供應(yīng)

租賃住房用地 37 公頃,占居住用地的 10.1%。實(shí)施 2022-

2024 年度居住用地供應(yīng)三年滾動(dòng)計(jì)劃。2022-2024 年度全

市計(jì)劃供應(yīng)居住用地 1103 公頃,年平均計(jì)劃供應(yīng)居住用地

367.7 公頃。

2022 年 1 月期間,深圳送上宅地“新年禮包”,龍華、光明、

坪山和寶安等多區(qū)對(duì)法圖進(jìn)行調(diào)整,涉及相關(guān)居住土地面積

超 40 公頃! 2022 年 3 月 31 日深圳第一批集中供地,共出

讓 8 宗地塊,總出讓面積約 26.9 萬(wàn)㎡,總建筑面積約 107

萬(wàn)㎡,總起價(jià) 168.1 億元;2022 年 7 月 5 日深圳第二批集

中供地,共涉及 16 宗宅地,總土地面積 33.29 萬(wàn)㎡,總建

筑面積 179.85 萬(wàn)㎡,掛牌起始價(jià)合計(jì) 349.83 億元。

基于國(guó)空 2035 規(guī)劃目標(biāo),通過(guò)法圖調(diào)整、集中供地、更新

整備等多渠道加大宅地供應(yīng),充分保障居住空間。

趨勢(shì)四:利益統(tǒng)籌模式轉(zhuǎn)變,助力城市升級(jí)

今年 3 月 31 日,深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布關(guān)于公開征

求《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌辦法》(征求意見(jiàn)稿)意見(jiàn)

的通告(以下簡(jiǎn)稱“利益統(tǒng)籌新政”),對(duì) 2018 年出臺(tái)

《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目管理辦法》(深規(guī)土規(guī)〔

2018〕6 號(hào),以下簡(jiǎn)稱“6 號(hào)文”)相關(guān)條文進(jìn)行修訂,進(jìn)

一步創(chuàng)新了土地整備利益統(tǒng)籌政策。

“利益統(tǒng)籌新政”基于盤活存量低效用地為目的,同時(shí)以

規(guī)劃統(tǒng)籌、公益優(yōu)先及集約節(jié)約等為基本原則,在適用范圍、

規(guī)劃容積算法及用地出讓等方面均進(jìn)行了創(chuàng)新,兼顧政府、

土地權(quán)利人及開發(fā)主體等多方權(quán)益,通過(guò)留用居住用地以保

障住房需求的同時(shí),釋放更多的土地給予政府,以保障產(chǎn)業(yè)、

重大基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套等公共利益落地。同時(shí)以土地權(quán)益

為核心,通過(guò)土地產(chǎn)權(quán)、建筑性質(zhì)及現(xiàn)狀容積率等,給予權(quán)

益人合理公平的權(quán)益容積,能有效保障權(quán)利人合法權(quán)益。對(duì)

于市場(chǎng)主體而言,明確由區(qū)政府引入市場(chǎng)主體,拆遷談判完

畢可協(xié)議出讓給市場(chǎng)主體,實(shí)現(xiàn)一二級(jí)聯(lián)動(dòng),同時(shí)給到居住

留用地,釋放紅利給予市場(chǎng)主體,獲將極大刺激市場(chǎng)主體參

與利益統(tǒng)籌信心。

第8頁(yè)

新政或?qū)㈤_啟土地整備利益統(tǒng)籌 4.0 時(shí)代,模式轉(zhuǎn)變,助力

城市升級(jí)!

趨勢(shì)五:條例下首現(xiàn)征收案例,行政征收力破拆遷難

今年 7 月,《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》(以下簡(jiǎn)稱《條

例》)正式實(shí)施后的首單房屋征收公告正式發(fā)布,意義十分

重大。首單房屋征收案例為羅湖區(qū)桂園街道蔡屋圍城市更新

統(tǒng)籌片區(qū)蔡屋圍(城中村)項(xiàng)目一期子項(xiàng)目 B 范圍,依法

征收蔡屋圍新八坊 4 號(hào)房屋、新十坊 9 號(hào)房屋。

羅湖是城市更新強(qiáng)區(qū)放權(quán)的第一個(gè)試點(diǎn)區(qū),在《條例》出臺(tái)

前勇于嘗試城市更新項(xiàng)目“零星房屋征收”模式,現(xiàn)在《條

例》后首個(gè)探索城市更新行政征收,充分體現(xiàn)羅湖在城市更

新領(lǐng)域的先行先試、敢為人先。該案例為其他城市更新項(xiàng)目

提供了參照和借鑒,給長(zhǎng)期受困于拆遷難的更新項(xiàng)目帶來(lái)曙

光,為行業(yè)破解拆遷難注入信心。

趨勢(shì)六:“國(guó)空”時(shí)代下嚴(yán)格保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間

深圳保障產(chǎn)業(yè)空間的目標(biāo)非常明確,早在 2020 年 6 月所發(fā)

布的《關(guān)于打造高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量

發(fā)展的實(shí)施方案》中提出,“十四五”期間,重點(diǎn)完成土

地整備 25 平方公里、連片升級(jí)改造 25 平方公里,結(jié)合近

年已整備入庫(kù)的 20 平方公里及深汕特別合作區(qū)內(nèi)整備約 30

平方公里產(chǎn)業(yè)用地,共同形成約 100 平方公里產(chǎn)業(yè)空間”。

而今年產(chǎn)業(yè)空間保障政策仍較密集且重大。

今年 4 月 25 日,深圳市人民政府發(fā)布《深圳市國(guó)土空間規(guī)

劃保護(hù)與發(fā)展“十四五”規(guī)劃》,提出:“十四五”期間,

深圳將高效配置生產(chǎn)空間,加大高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間保障,推進(jìn)

兩個(gè)百平方公里級(jí)高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間建設(shè),通過(guò)政府主導(dǎo)完

成約 20 平方公里成規(guī)模產(chǎn)業(yè)空間土地整備,通過(guò)政府統(tǒng)籌、

政企合作,有序推進(jìn) 25 平方公里高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間連片改造;

5 月 10 日,深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布關(guān)于印發(fā)《深圳

市工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓暫行辦法》的通知,以盤活存量低效

工業(yè)用地,優(yōu)化土地要素市場(chǎng)化配置,規(guī)范工業(yè)用地使用權(quán)

轉(zhuǎn)讓行為; 5 月 16 日,深圳市工業(yè)和信息化局發(fā)布了《深

圳市關(guān)于推動(dòng)新材料產(chǎn)業(yè)集群高質(zhì)量發(fā)展的若干措施(征

求意見(jiàn)稿)》,該政策重點(diǎn)推動(dòng)新材料、工業(yè)母機(jī)、精密儀

器設(shè)備等處于價(jià)值鏈高端和產(chǎn)業(yè)鏈核心環(huán)節(jié)的產(chǎn)業(yè),是深圳

發(fā)力推動(dòng)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策支撐;6 月 6 日,深圳

市工業(yè)和信息化局、深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《深圳市

20 大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)空間布局規(guī)劃》,在寶安、龍崗、龍華、

坪山、光明、鹽田、大鵬新區(qū)、深汕特別合作區(qū)等 8 個(gè)區(qū)選

取產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)比較好、具有空間保障能力的區(qū)域打造 20 大先

進(jìn)制造業(yè)園區(qū),總規(guī)劃用地面積約 300 平方公里,按照啟動(dòng)區(qū)、

拓展區(qū)、儲(chǔ)備區(qū)有計(jì)劃釋放工業(yè)用地面積約 60 平方公里。

產(chǎn)業(yè)是深圳發(fā)展的命脈。在“國(guó)空”時(shí)代下,深圳出臺(tái)更多

配套政策,落實(shí)國(guó)空規(guī)劃,嚴(yán)格保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。

綜上所述,2022 年上半年城市更新市場(chǎng)延續(xù) 2021 年下半

年的疲態(tài),政策端暖風(fēng)頻吹,市場(chǎng)信心仍須時(shí)日恢復(fù)。政府

積極處置出險(xiǎn)房企,市場(chǎng)主體呈國(guó)民協(xié)同共進(jìn)的特點(diǎn)。同時(shí),

行業(yè)出現(xiàn)加大宅地供應(yīng)、利益統(tǒng)籌模式變革、破解拆遷難迎

來(lái)曙光、加大產(chǎn)業(yè)空間保障等新趨勢(shì)。城市更新行業(yè)面臨洗

牌與重構(gòu),市場(chǎng)主體只有提高自身實(shí)操實(shí)戰(zhàn)能力,精細(xì)化運(yùn)

作,挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì),在“本手、妙手及俗手”這盤大棋中上

演更多的“妙手”。

深圳市城市更新協(xié)會(huì)行業(yè)信息中心

廣東合一城市更新研究院

二〇二二年七月

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CONTENTS

目錄

重要政策解析

二季度城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì)

第一篇 2022 年上半年更新整備市場(chǎng)研報(bào)

第二篇 2022 年二季度城市更新市場(chǎng)研報(bào)

城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì)

土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì)

集體資產(chǎn)交易項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì)

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì)

07

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索引

INDEXES

《廣東省土地管理?xiàng)l例》

《關(guān)于全面推進(jìn)自然資源高水平保護(hù)高效率利用的意見(jiàn)》???????????????????

《深圳市 2022 年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃及住房發(fā)展 2022 年度實(shí)施計(jì)劃》???

《深圳市國(guó)土空間保護(hù)與發(fā)展“十四五”規(guī)劃》(征求意見(jiàn)稿)

專題解讀:產(chǎn)業(yè)升級(jí)引領(lǐng)更新整備,深圳工改工模式更新迭代

附錄 1. 2022 年上半年城市更新相關(guān)政策清單

附錄 2. 2022 年上半年計(jì)劃公示 / 公告更新項(xiàng)目清單

附錄 3. 2022 年上半年規(guī)劃公示 / 公告更新項(xiàng)目清單

附錄 4. 2022 年上半年實(shí)施主體公示更新項(xiàng)目清單

附錄 5. 2022 年上半年各區(qū)集體資產(chǎn)交易項(xiàng)目清單

附錄 6. 深圳市各區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目信息清單

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01 2022 年上半年深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)

本次研報(bào)數(shù)據(jù)主要來(lái)源于合一城市更新集團(tuán) / 深圳市城市更新協(xié)會(huì)更新整

備數(shù)據(jù)庫(kù)、區(qū)更新局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及規(guī)劃院更新數(shù)據(jù)等,經(jīng)過(guò)對(duì)各方數(shù)據(jù)整理

與對(duì)比,最終形成城市更新數(shù)據(jù)庫(kù),個(gè)別數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確之處,敬請(qǐng)諒解。

【計(jì)劃原始類型】不同類型計(jì)劃公示或公告,均統(tǒng)一為計(jì)劃公示 / 公告,例如計(jì)劃

修改公示、計(jì)劃重新公示、計(jì)劃補(bǔ)充公示、計(jì)劃調(diào)出公示等均統(tǒng)一為計(jì)劃公示。

【統(tǒng)計(jì)個(gè)數(shù)】對(duì)計(jì)劃類項(xiàng)目公示、公告分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì),已進(jìn)行公告的項(xiàng)目并不剔除

其公示項(xiàng)目,同一項(xiàng)目公示或公告,只統(tǒng)計(jì)最新一次公示或公告數(shù)據(jù)。

【現(xiàn)狀】按照目前分類為城中村、舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)、舊住宅區(qū)、其他(公共配套

設(shè)施)等大類。其中如有混合類型,以現(xiàn)狀面積最多的類型為主。

【申報(bào)主體】以項(xiàng)目計(jì)劃公示 / 公告為準(zhǔn)。

【項(xiàng)目實(shí)際控制人】以申報(bào)主體通過(guò)企業(yè)穿透至背后大股東。

【計(jì)劃階段項(xiàng)目申報(bào)主體上市情況】以背后實(shí)際控制人是否上市為準(zhǔn)。

【改造方向】以計(jì)劃公示 / 公告改造方向?yàn)闇?zhǔn),計(jì)劃階段未標(biāo)明改造方向,則以規(guī)

劃階段改造方向?yàn)闇?zhǔn)。

【改造類型】以現(xiàn)狀類型為準(zhǔn),現(xiàn)狀為城中村則為村改、現(xiàn)狀為舊工業(yè)區(qū)則為工改、

現(xiàn)狀為舊居住區(qū)則為居改、現(xiàn)狀為舊商業(yè)則為商改。

【二級(jí)改造類型】基 于 工 改 細(xì) 分 二 級(jí) 改 造 類 型, 工 改 M1、 工 改 M0、 工 改

M1+M0、工改商、工改居、工改商住、工改綜合,其中工改商住包括居住和商業(yè)或

兩種的混合用地,工改綜合指改造類型超過(guò) 2 種以上。

1 拆除重建類計(jì)劃數(shù)據(jù)

【規(guī)劃原始類型】不同類型規(guī)劃公示或公告,均統(tǒng)一為規(guī)劃公示 / 公告,例如規(guī)劃

修改公示、規(guī)劃重新公示、規(guī)劃補(bǔ)充公示、規(guī)劃調(diào)整公示等均統(tǒng)一為規(guī)劃公示。

2 拆除重建類規(guī)劃數(shù)據(jù)

統(tǒng)計(jì)口徑說(shuō)明

第12頁(yè)

統(tǒng)計(jì)口徑說(shuō)明 02

【統(tǒng)計(jì)個(gè)數(shù)】對(duì)規(guī)劃類項(xiàng)目公示、公告分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì),已進(jìn)行公告的項(xiàng)目并不剔除其公示

項(xiàng)目,同一項(xiàng)目公示或公告,只統(tǒng)計(jì)最新一次公示或公告數(shù)據(jù)。

【統(tǒng)計(jì)年份】以城市更新單元規(guī)劃公示 / 公告最新發(fā)布日期為準(zhǔn)。

【現(xiàn)狀】以同一更新單元計(jì)劃為準(zhǔn),如拆除范圍與計(jì)劃時(shí)發(fā)生改變,則以規(guī)劃公示 / 公告

現(xiàn)狀類型為準(zhǔn)。

【申報(bào)主體】以項(xiàng)目計(jì)劃公示 / 公告為準(zhǔn)。

【改造方向】以規(guī)劃公示 / 公告改造方向?yàn)闇?zhǔn)。

【二級(jí)改造類型】基于工改細(xì)分二級(jí)改造類型,工改 M1、工改 M0、工改 M1+M0、工改商、

工改居、工改商住、工改綜合,其中工改商住包括居住和商業(yè)或兩種的混合用地,工改綜

合指改造類型超過(guò) 2 種以上。

【拆除用地面積】以規(guī)劃公示 / 公告拆除范圍面積為準(zhǔn)。

【開發(fā)建設(shè)用地面積】以規(guī)劃公示 / 公告開發(fā)建設(shè)用地面積為準(zhǔn)。

【移交用地面積】原則上按拆除用地面積減去開發(fā)建設(shè)用地面積進(jìn)行計(jì)算。

【計(jì)容建筑面積】以規(guī)劃公示 / 公告計(jì)容建筑面積為準(zhǔn)。

【住宅類計(jì)容面積】規(guī)劃單元居住類建筑面積中,分為住宅、保障房、居住配套進(jìn)行分別計(jì)算,

無(wú)包含關(guān)系。

【商業(yè)類計(jì)容面積】規(guī)劃單元商業(yè)類建筑面積中,分為商業(yè)、辦公、商務(wù)公寓及人才公寓

進(jìn)行分別計(jì)算,無(wú)包含關(guān)系。其中如規(guī)劃中商業(yè)及辦公面積未分開顯示,則按商業(yè):辦公

=3:7 進(jìn)行計(jì)算。

【工業(yè)類計(jì)容面積】規(guī)劃單元工業(yè)類建筑面積中,分為普通工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、新型產(chǎn)業(yè)用房、

創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、工業(yè)宿舍及工業(yè)配套進(jìn)行分別計(jì)算,無(wú)包含關(guān)系。

【公共配套類計(jì)容面積】規(guī)劃單元中公共配套設(shè)施面積。

【其他類計(jì)容面積】規(guī)劃單元中除以上類型面積外的其他類型面積。

【容積率】按項(xiàng)目計(jì)容建筑面積 / 開發(fā)建設(shè)用地面積進(jìn)行計(jì)算。

【移交率】按項(xiàng)目移交用地面積 / 拆除范圍面積進(jìn)行計(jì)算。

【平均移交率】深圳市及各區(qū)平均移交率 = 統(tǒng)計(jì)日期內(nèi)所有項(xiàng)目總移交面積 / 總拆除范圍

面積。

【平均容積率】深圳市及各區(qū)平均容積率 = 統(tǒng)計(jì)日期內(nèi)所有項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積 / 總開發(fā)

建設(shè)用地面積。

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03 2022 年上半年深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)

【交易平臺(tái)】主要通過(guò)深圳市聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易及各區(qū)公共資源交易中心進(jìn)行數(shù)據(jù)收集,僅統(tǒng)計(jì)涉及

村集體土地上平臺(tái)的項(xiàng)目,未包含僅有村集體物業(yè)上平臺(tái)及其他類型上平臺(tái)交易項(xiàng)目。

【交易公告說(shuō)明】交易公告指最后平臺(tái)發(fā)布確定合作對(duì)象的交易公告,本次數(shù)據(jù)均來(lái)著政府平臺(tái)

網(wǎng)站,不考慮涉及由于政府網(wǎng)站信息公布不及時(shí)或之前公布信息刪除等因素。

【交易類型】根據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容主要分為城市更新、土地整備、非農(nóng)建設(shè)用地(包括指標(biāo))、征地返

還地(包括指標(biāo))、外部移交公共設(shè)施用地及其他類型的集體資產(chǎn)交易,若城市更新項(xiàng)目中含非

農(nóng)或征返指標(biāo),則認(rèn)定為城市更新項(xiàng)目。

【交易方式】根據(jù)項(xiàng)目交易方式主要分為公開招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判及單一來(lái)源談判三種方式。

【統(tǒng)計(jì)個(gè)數(shù)】相同的城市更新單元記為一個(gè)項(xiàng)目,同一項(xiàng)目分期公示,計(jì)數(shù)記為一次。

【統(tǒng)計(jì)年份】以實(shí)施主體公示最新發(fā)布日期為準(zhǔn)。

【實(shí)施主體】以實(shí)施主體公示主體為準(zhǔn)。

【實(shí)施主體類型】以實(shí)施主體公示主體背后實(shí)際控制人為準(zhǔn)。

【項(xiàng)目實(shí)際控制人】以實(shí)施主體公示主體通過(guò)企業(yè)穿透至背后大股東。

【實(shí)施主體上市情況】以背后實(shí)際控制人是否上市為準(zhǔn)。

【改造方向】以規(guī)劃公示 / 公告改造方向?yàn)闇?zhǔn)。

【二級(jí)改造類型】基于工改細(xì)分二級(jí)改造類型,工改 M1、工改 M0、工改 M1+M0、工改商、工改居、

工改商住、工改綜合,其中工改商住包括居住和商業(yè)或兩種的混合用地,工改綜合指改造類型超

過(guò) 2 種以上。

【拆除用地面積】以實(shí)施主體公示拆除范圍面積為準(zhǔn)。

【開發(fā)建設(shè)用地面積】以實(shí)施主體公示開發(fā)建設(shè)用地面積為準(zhǔn)。若項(xiàng)目未標(biāo)明開發(fā)建設(shè)用地面積,

則以項(xiàng)目規(guī)劃階段總開發(fā)建設(shè)用地面積 * 分期拆除范圍面積 / 規(guī)劃階段總拆除范圍面積進(jìn)行計(jì)算。

實(shí)施主體公示數(shù)據(jù)

土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目數(shù)據(jù)

3

4

【土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目】深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)主要從計(jì)劃立項(xiàng)、實(shí)施方案、

規(guī)劃批復(fù)及留用地上平臺(tái)四個(gè)階段進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,其中計(jì)劃立項(xiàng)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)以官方公布的《深圳市

2021 年度城市更新和土地整備計(jì)劃》為準(zhǔn),其他階段數(shù)據(jù)以各區(qū)政府官網(wǎng)公示信息每季度進(jìn)行

統(tǒng)計(jì)分析。計(jì)劃立項(xiàng)數(shù)據(jù)覆蓋后面階段數(shù)據(jù),以此類推。

5 集體資產(chǎn)交易數(shù)據(jù)

第14頁(yè)

統(tǒng)計(jì)口徑說(shuō)明 04

【棚戶區(qū)改造項(xiàng)目】深圳市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計(jì),以深圳市棚戶區(qū)改造的流程節(jié)點(diǎn)進(jìn)

行統(tǒng)計(jì)分析,主要?jiǎng)澐譃榍捌谏陥?bào)、計(jì)劃立項(xiàng)、實(shí)施主體公示、規(guī)劃批復(fù)及開發(fā)建設(shè)五個(gè)階段。計(jì)劃立

項(xiàng)數(shù)據(jù)覆蓋后面階段數(shù)據(jù),以此類推。

深圳市及各區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目實(shí)施率計(jì)算公式說(shuō)明

【計(jì)劃實(shí)施率】深圳市及各區(qū)計(jì)劃實(shí)施率 = 實(shí)施主體公示總拆除范圍面積 / 計(jì)劃總拆除范圍面積。

【規(guī)劃實(shí)施率】深圳市及各區(qū)規(guī)劃實(shí)施率 = 規(guī)劃總拆除范圍面積 / 計(jì)劃總拆除范圍面積。

深圳市及各區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目同比、環(huán)比說(shuō)明

【同比、環(huán)比幅度表述】增 / 降低 10%,視為基本持平;增 / 降 10%-30%,視為略增/ 降;增 / 降

30%-50%,視為增長(zhǎng) / 下降明顯;增 / 降 50%-100%,視為增長(zhǎng) / 下降顯著;增 / 降大于 100%,采用

倍數(shù)表示增長(zhǎng) / 下降。

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目數(shù)據(jù)

特殊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算說(shuō)明

6

7

【合作模式】根據(jù)項(xiàng)目合作模式主要分為被拆賠及合作分成兩種合作模式。

【摘牌企業(yè)類型】摘牌企業(yè)類型以項(xiàng)目成交人的實(shí)際控制人類型進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。

【摘牌企業(yè)上市情況】企業(yè)上市情況以項(xiàng)目成交人背后的實(shí)際控制人是否上市為準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。

【平均周期統(tǒng)計(jì)情況】上平臺(tái)平均周期為最后交易結(jié)果公告時(shí)間扣減第一次上平臺(tái)招商公告時(shí)間,以政

府平臺(tái)網(wǎng)站時(shí)間為準(zhǔn)。

【標(biāo)的合作土地及合作物業(yè)說(shuō)明】以政府平臺(tái)網(wǎng)站公布為準(zhǔn),若網(wǎng)站中未標(biāo)明具體土地類型及物業(yè)類型,

按其他類型計(jì)算。

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05 2022 年上半年深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)

2022 年上半年

更新整備市場(chǎng)研報(bào)

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重要政策解析 06

01 重要政策解析

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07 2022 年上半年深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)

政策概述

從數(shù)量看,上半年出臺(tái)涉及深圳更新相關(guān)政策 93 個(gè),其中,國(guó)家級(jí)政策 25 個(gè),省級(jí)

政策 20 個(gè),市級(jí)政策 19 個(gè),區(qū)級(jí)政策 29 個(gè)(羅湖 6 個(gè),龍崗 5 個(gè),大鵬 4 個(gè),坪

山 3 個(gè),光明、寶安及前海各 2 個(gè))。主要政策如下:

國(guó)家層面:受住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通

知》、疫情反復(fù)、國(guó)際動(dòng)蕩等因素影響,舊改推進(jìn)放緩,市場(chǎng)主體長(zhǎng)時(shí)間觀望,國(guó)民

經(jīng)濟(jì)增速影響較大。特別第二季度以來(lái),各級(jí)政府暖風(fēng)政策不斷,鼓勵(lì)存量土地開發(fā),

增強(qiáng)市場(chǎng)信心,穩(wěn)步推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。國(guó)家層面來(lái)看,1 月 24 日,國(guó)家發(fā)展改革委和

商務(wù)部發(fā)布《關(guān)于深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入若干特別措施

的意見(jiàn)》,明確研究基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)稅收政策,放寬城

市更新業(yè)務(wù)市場(chǎng)準(zhǔn)入,推進(jìn)全生命周期管理。4 月 19 日,人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合

召開金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)座談會(huì),會(huì)議強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)

炒的定位,因城施策落實(shí)好差別化住房信貸政策;4 月 24 日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨

組召開理論學(xué)習(xí)中心組學(xué)習(xí)(擴(kuò)大)會(huì)議,指出要重點(diǎn)圍繞城市更新、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)

改造、保障性住房建設(shè)、地下管網(wǎng)建設(shè)和改造等,研究采取更大力度的政策舉措,推

動(dòng)釋放內(nèi)需潛力;4 月 29 日,中共中央政治局召開會(huì)議明確支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出

發(fā)完善房地產(chǎn)政策、支持剛性和改善性住房需求,優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管、促進(jìn)房

地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展;5 月 25 日,國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)

大有效投資的意見(jiàn),明確聚焦存量資產(chǎn)盤活,多方式、聚重點(diǎn)、強(qiáng)規(guī)范,綜合立體推

進(jìn)存量土地盤活;5 月 31 日,國(guó)務(wù)院印發(fā)扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施,明確貸款

利率穩(wěn)中有降、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大投資及財(cái)政支持等方式,給予市場(chǎng)信心。另外,在

住房貸款、公積金、重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)等方面均給予扶持。

廣東省層面:2 月 11 日,廣東省財(cái)政廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)

范化提升質(zhì)量和效果的通知》,該通知明確指出老舊小區(qū)以微改造為主。6 月 1 日,

廣東省人民政府印發(fā)《廣東省貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施實(shí)施方

案》,明確落實(shí)國(guó)家扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)一攬子政策;6 月 2 日,廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳召

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重要政策解析 08

開專題培訓(xùn)會(huì),大力推動(dòng)社會(huì)力量參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造;6 月 28 日,廣東省自然資源廳廳長(zhǎng)

陳光榮受媒體專訪,強(qiáng)調(diào)《中共廣東省委 廣東省人民政府關(guān)于全面推進(jìn)自然資源高水平保護(hù)高效

率利用的意見(jiàn)》頒布目的意義,明確了節(jié)約集約用地,統(tǒng)籌用好新增和存量?jī)墒仲Y源,確保“高

質(zhì)量發(fā)展有空間”、“好項(xiàng)目有地用”、“好項(xiàng)目也要用好地”,繼續(xù)擦亮廣東三舊改造名片。

深圳市層面:深圳市上半年集中公布了各類“十四五”規(guī)劃及年度計(jì)劃,鼓勵(lì)住房供應(yīng)、優(yōu)化住

房結(jié)構(gòu)、積極推動(dòng)產(chǎn)業(yè)空間優(yōu)化布局。1 月 11 日,深圳市住房和建設(shè)局、深圳市發(fā)展和改革委

員會(huì)發(fā)布《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》,明確了“十四五”期間計(jì)劃供應(yīng)居住用地不少于

15 平方公里,計(jì)劃建設(shè)籌集住房 89 萬(wàn)套,計(jì)劃供應(yīng)分配住房 65 萬(wàn)套,明確了多渠道建設(shè)籌建

保障性租賃住房,進(jìn)一步滿足了居民住房需求。6 月 28 日,深圳發(fā)布了《深圳市住房發(fā)展 2022

年度實(shí)施計(jì)劃》,明確 2022 年計(jì)劃建設(shè)籌集公共住房不少于 12 萬(wàn)套 ( 間 ),供應(yīng)公共住房不少

于 6.5 萬(wàn)套 ( 間 ),并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行一二手住宅價(jià)格管控、全周期監(jiān)管及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警,綜合調(diào)

控市場(chǎng)秩序,穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。6 月初,市工業(yè)和信息化局聯(lián)合深圳市規(guī)劃和自然資源

局發(fā)布《深圳市 20 大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)空間布局規(guī)劃》,同月底,深圳市人民政府分布《深圳市

人民政府關(guān)于發(fā)展壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群和培育發(fā)展未來(lái)產(chǎn)業(yè)的意見(jiàn)》,通過(guò)制造業(yè)集中布局,

推動(dòng)深圳“20+8”產(chǎn)業(yè)集群建設(shè),培育若干具有世界級(jí)競(jìng)爭(zhēng)力的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群,搶占產(chǎn)業(yè)

發(fā)展先機(jī)。

各區(qū)層面:深圳各區(qū)政策內(nèi)容相對(duì)比較分散,其中,羅湖 6 個(gè),龍崗 5 個(gè),大鵬 4 個(gè),坪山 3 個(gè),

光明、寶安及前海各 2 個(gè)。羅湖主要涉及棚戶區(qū)改造、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房及住房租賃市場(chǎng)“十四五”

規(guī)劃及股份公司產(chǎn)權(quán)交易監(jiān)管,具體為《深圳市羅湖區(qū)棚戶區(qū)改造實(shí)施辦法》《羅湖區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)

業(yè)用房管理辦法》《羅湖區(qū)住房租賃市場(chǎng)“十四五”發(fā)展規(guī)劃》《羅湖區(qū)股份合作公司產(chǎn)權(quán)交易

監(jiān)督管理實(shí)施細(xì)則》(征求意見(jiàn)稿);龍崗主要為集體用地開發(fā)交易、產(chǎn)業(yè)用地提容后產(chǎn)業(yè)用房

管理及利益統(tǒng)籌項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管,具體為《深圳市龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司集體用地開發(fā)和交易監(jiān)

管實(shí)施細(xì)則(第四次征求意見(jiàn)稿)》《產(chǎn)業(yè)用地容積調(diào)整擬貢獻(xiàn)產(chǎn)業(yè)用房經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)后由企業(yè)

自行持有相關(guān)規(guī)則(征求意見(jiàn)稿)》《龍崗區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管工作指引(試行)

(征求意見(jiàn)稿)》;大鵬主要為城市更新辦法及非農(nóng)管理辦法,其余區(qū)整體政策數(shù)量相對(duì)較少,

重點(diǎn)關(guān)注《寶安區(qū)處理歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑實(shí)施細(xì)則(修訂)》、《深圳市坪

山區(qū)農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑處理實(shí)施細(xì)則(征求意見(jiàn)稿)》等歷史違

建處理新政。

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09 2022 年上半年深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)

2022 年 6 月 1 日,《廣東省土地管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)

由廣東省十三屆人大常委會(huì)第四十三次會(huì)議審議通過(guò),將于 8

月 1 日起施行。廣東省人大常委會(huì)于 6 月 24 日專門召開新聞發(fā)

布會(huì),對(duì)條例進(jìn)行宣傳貫徹。

《條例》明確了各類用地的供應(yīng)與利用要求,鼓勵(lì)集體建設(shè)用

地入市,明確穩(wěn)妥有序推進(jìn)“三舊”改造?!敖勾蟛鸫蠼?、

保護(hù)歷史文物”再一次列入“三舊”改造利用的要求中,“三舊”

改造粗放式的拆建將嚴(yán)格禁止,“經(jīng)營(yíng)式”的城市更新是大勢(shì)

所趨。

《條例》出臺(tái)背景:一是習(xí)近平總書記一系列重要講話和指示

批示精神為新時(shí)代加強(qiáng)和改進(jìn)土地管理工作指明了根本方向,

重點(diǎn)政策解讀

廣東省土地管理?xiàng)l例

2022 年一季度政策分析

廣東省人大法制委副主任委員

黃偉忠

上半年重點(diǎn)解讀 9 個(gè)政策,其中一季報(bào)已解讀 4 個(gè),分別是《關(guān)于印發(fā)要素市場(chǎng)化配置綜合改革試點(diǎn)總體方案的通知》

《關(guān)于深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入若干特別措施的意見(jiàn)》《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》

《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌辦法(征求意見(jiàn)稿)》,詳情請(qǐng)掃描下方二維碼閱讀;二季度聚焦鼓勵(lì)存量資產(chǎn)盤活、土

地管理?xiàng)l例、住房供應(yīng)、利益統(tǒng)籌及建設(shè)用地供應(yīng)等熱點(diǎn),重點(diǎn)解讀 5 個(gè)政策,分別是:《廣東省土地管理?xiàng)l例》《中

共廣東省委廣東省人民政府關(guān)于全面推進(jìn)自然資源高水平保護(hù)高效率利用的意見(jiàn)》《深圳市 2022 年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》

《深圳市住房發(fā)展 2022 年度實(shí)施計(jì)劃》《深圳市國(guó)土空間規(guī)劃保護(hù)與發(fā)展“十四五”規(guī)劃》。

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重要政策解析 10

二是上位法的系統(tǒng)性修正要求我省地方性法規(guī)及時(shí)跟進(jìn)

作出調(diào)整,三是解決我省土地管理突出問(wèn)題,總結(jié)我省

土地管理改革實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的需要。

《條例》共八章五十五條,主要包括以下五方面內(nèi)容:

落實(shí)國(guó)土空間規(guī)劃制度,強(qiáng)化國(guó)土空間用途管制

經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)土空間規(guī)劃是各類開發(fā)、保護(hù)、建設(shè)活

動(dòng)的基本依據(jù)。不得在國(guó)土空間規(guī)劃體系之外另設(shè)其他

空間規(guī)劃。

各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省的規(guī)定組織編制國(guó)土空

間規(guī)劃。國(guó)土空間規(guī)劃包括總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和相關(guān)

專項(xiàng)規(guī)劃。下級(jí)國(guó)土空間規(guī)劃應(yīng)當(dāng)服從上級(jí)國(guó)土空間規(guī)

劃;相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)服從總體規(guī)劃;相關(guān)

專項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)相互協(xié)同,并與詳細(xì)規(guī)劃做好銜接。

堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度,嚴(yán)守耕地紅線

在基本農(nóng)田保護(hù)方面,規(guī)定縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)

國(guó)土空間總體規(guī)劃確定的永久基本農(nóng)田保護(hù)任務(wù),劃定

永久基本農(nóng)田并落實(shí)保護(hù)責(zé)任,確保本行政區(qū)域永久基

本農(nóng)田數(shù)量不減少、質(zhì)量不降低、布局總體穩(wěn)定。

在耕地占補(bǔ)平衡方面,規(guī)定本省依法實(shí)行占用耕地補(bǔ)償

制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)占用耕地的,由占用耕地

的單位按照國(guó)家和省的規(guī)定,負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的

數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?;沒(méi)有條件開墾或者開墾的耕地

不符合要求的,應(yīng)當(dāng)按照省的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)用于

開墾新的耕地;無(wú)法實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡的,按照國(guó)家規(guī)

定通過(guò)調(diào)劑使用儲(chǔ)備補(bǔ)充耕地指標(biāo)的方式落實(shí)占補(bǔ)平衡。

同時(shí),將《廣東省耕地質(zhì)量管理規(guī)定》中關(guān)于非農(nóng)業(yè)建

設(shè)占用耕地應(yīng)當(dāng)實(shí)施耕作層剝離再利用的要求上升為法

規(guī),補(bǔ)充了耕作層不剝離的例外規(guī)定,并鼓勵(lì)各地探索

剝離耕作層土壤交易。

完善土地征收程序,保障農(nóng)民的合法權(quán)益

在農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方面,建設(shè)占用土地涉及農(nóng)用

地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù);涉

及征收土地的,應(yīng)當(dāng)同時(shí)提出征收土地申請(qǐng),報(bào)有批準(zhǔn)

權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收土地依法由省人

民政府批準(zhǔn)或者審核上報(bào)的,應(yīng)當(dāng)先經(jīng)地級(jí)以上市人民

政府審核。明確征收土地補(bǔ)償費(fèi)用的支付期限,規(guī)定應(yīng)

當(dāng)在征收土地公告期滿之日起三個(gè)月內(nèi),足額支付征收

土地補(bǔ)償費(fèi)用,并落實(shí)被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用。

優(yōu)化建設(shè)用地供應(yīng)與利用,提高土地利用效率

新供應(yīng)國(guó)有工業(yè)用地:規(guī)定供應(yīng)土地的地級(jí)以上市、縣

級(jí)人民政府可以與工業(yè)用地取得方簽訂項(xiàng)目履約監(jiān)管協(xié)

議,明確產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件、投產(chǎn)時(shí)間、投資強(qiáng)度、產(chǎn)出效率、

退出機(jī)制、股權(quán)變更約束、生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求等內(nèi)容。市、

縣人民政府可以探索采取先租賃后出讓的方式供應(yīng)工業(yè)

用地,出讓年期在法定出讓最高年期內(nèi)合理確定。采取

先租賃后出讓方式供應(yīng)的,應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家規(guī)定的條件。

集體建設(shè)用地:規(guī)定縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先引導(dǎo)和

推動(dòng)城中村、城邊村、村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)等可連片開發(fā)的

存量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市,推動(dòng)集體所有制經(jīng)濟(jì)和

鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市應(yīng)當(dāng)納入公共

資源交易平臺(tái)體系,并按照國(guó)家和省的規(guī)定實(shí)施。

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11 2022 年上半年深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)

宅基地管理:規(guī)定農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,新批準(zhǔn)宅基地的面積按照省規(guī)定的

標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。農(nóng)村村民應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)面積和建房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)住宅,禁止未批先建、超面積

占用宅基地。鼓勵(lì)通過(guò)集體建房、合建住房等方式,保障農(nóng)村村民戶有所居。

“三舊”改造方面:規(guī)定縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)各項(xiàng)建設(shè)優(yōu)先開發(fā)利用空閑、廢棄、

閑置和低效利用的土地,穩(wěn)妥有序推進(jìn)舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造。禁止違規(guī)大拆大建。

舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先、綠色發(fā)展,提高節(jié)約集約用地水平,依

法保護(hù)歷史文化名城、名鎮(zhèn)、名村(傳統(tǒng)村落)、街區(qū)和不可移動(dòng)文物、歷史建筑、歷史

地段、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)、紅色資源、自然景觀、古樹名木等,保障權(quán)利人合法權(quán)益。省人

民政府應(yīng)當(dāng)制定具體管理辦法。

完善執(zhí)法監(jiān)管規(guī)定,加大對(duì)土地違法行為的處罰監(jiān)督力度

一是建立了我省土地督察制度。規(guī)定省人民政府授權(quán)的機(jī)構(gòu)可以對(duì)地級(jí)以上市人民政府土

地利用和土地管理情況進(jìn)行督察,明確了土地督察內(nèi)容、土地督察權(quán)行使方式等。二是強(qiáng)

化層級(jí)監(jiān)督。將實(shí)踐中行之有效的重大案件督辦制度上升為法規(guī),明確省自然資源主管部

門經(jīng)省政府同意可以暫?;蛘哓?zé)令暫停違法案件所在地有關(guān)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收的審批;

規(guī)定自然資源主管部門在調(diào)查處理土地違法案件期間,有權(quán)暫停或者責(zé)令暫停辦理涉案的

土地審批、登記等手續(xù),并細(xì)化人大監(jiān)督,完善法律責(zé)任等。

總體而言,本次《廣東省土地管理?xiàng)l例》正式出爐,標(biāo)志著廣東省土地管理工作邁入法治化、

規(guī)范化的新階段。條例的頒布實(shí)施,將對(duì)廣東省建設(shè)自然資源高水平保護(hù)、高效率利用示

范省發(fā)揮重要作用,推動(dòng)三舊改造等項(xiàng)目推進(jìn)的相應(yīng)制度完善,推動(dòng)存量用地改造行業(yè)的

發(fā)展。

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重要政策解析 12

6 月 21 日,中共廣東省委 廣東省人民政府印發(fā)《關(guān)于全

面推進(jìn)自然資源高水平保護(hù)高效率利用的意見(jiàn)》(以下

簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)。6 月 28 日,廣東省自然資源廳廳長(zhǎng)陳

光榮接受南方財(cái)經(jīng)“南財(cái)對(duì)話·權(quán)威訪談”專訪,對(duì)《意

見(jiàn)》進(jìn)行解讀。

《意見(jiàn)》明確,到 2025 年,廣東將初步構(gòu)建自然資源高

水平保護(hù)高效率利用制度體系;到 2035 年,將全面形成

具有廣東特色的自然資源高水平保護(hù)高效率利用模式,

基本實(shí)現(xiàn)自然資源領(lǐng)域治理體系和治理能力現(xiàn)代化。

制定背景

經(jīng)過(guò)全國(guó)第三次國(guó)土調(diào)查,廣東省耕地 2853 萬(wàn)畝、建設(shè)

用地 3038 萬(wàn)畝,林地 16189 萬(wàn)畝,其他用地 4886 萬(wàn)畝,

關(guān)于全面推進(jìn)自然資源高水平保護(hù)高效率利用的意見(jiàn)

總體上呈現(xiàn)“七山一水一分田一分建設(shè)”的國(guó)土利用現(xiàn)

狀格局。主要呈現(xiàn)三個(gè)特點(diǎn):一是耕地質(zhì)量好、數(shù)量少,

分布不均勻。全域耕地基本可以“一年三熟”,但耕地

面積不到全省土地總面積的 11%,人均耕地面積僅 0.23

畝,不足全國(guó)平均水平的 1/5。耕地破碎程度較高,3 畝

以下的耕地圖斑個(gè)數(shù)占 80%,但面積僅占 7%。二是全

省開發(fā)強(qiáng)度低、效益好,但區(qū)域差異大。全省開發(fā)強(qiáng)度

僅為 11%,處于較低水平,但省內(nèi)區(qū)域極不平衡,東莞、

深圳、佛山、中山等城市都已超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的 30% 的生

態(tài)宜居警戒線,而韶關(guān)、河源 2 市開發(fā)強(qiáng)度還不到 5%。

三是全省國(guó)土空間格局發(fā)生巨大變化,耕地轉(zhuǎn)為其他農(nóng)

用地較多,建設(shè)用地呈集聚態(tài)勢(shì)。與 10 年前的“二調(diào)”

相比,耕地有比較多由于農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、國(guó)土綠化轉(zhuǎn)為

了其他農(nóng)用地。

總體來(lái)看,以不到 2% 的國(guó)土面積貢獻(xiàn)了全國(guó) 11% 的國(guó)

民生產(chǎn)總值、以占全省國(guó)土面積 11% 的建設(shè)用地支撐著

全省 96% 的經(jīng)濟(jì)總量。但同時(shí),隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展,

地區(qū)間資源差異性進(jìn)一步凸顯,一些先發(fā)地區(qū)已瀕臨資

源承載極限,耕地保護(hù)面臨較大壓力,自然生態(tài)空間受

到不同程度擠壓,統(tǒng)籌保護(hù)資源與保障發(fā)展的難度進(jìn)一

步加大。

《意見(jiàn)》特點(diǎn)

《意見(jiàn)》是建設(shè)“雙高”示范省的施工藍(lán)圖,是廣東省

自然資源領(lǐng)域規(guī)格最高、內(nèi)容最全面,系統(tǒng)性、創(chuàng)新性

和可操作性最強(qiáng)的文件。具體有以下幾個(gè)特點(diǎn):

廣東省自然資源廳廳長(zhǎng)

陳光榮

第23頁(yè)

13 2022 年上半年深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)

高站位

《意見(jiàn)》既著力解決“十四五”時(shí)期自然資源領(lǐng)域關(guān)鍵問(wèn)題,又謀劃解決更長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)

全局性、結(jié)構(gòu)性、根本性問(wèn)題,體現(xiàn)出省委省政府對(duì)推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)引領(lǐng)高質(zhì)量發(fā)展的

深遠(yuǎn)歷史考量和堅(jiān)定信心決心。

系統(tǒng)性

從全要素、全周期、全方位和資源資產(chǎn)資本“三位一體”管理的角度,系統(tǒng)提出“六大體系”

建設(shè)任務(wù),既系統(tǒng)全面,又重點(diǎn)突出,是廣東近期和今后一段時(shí)期推進(jìn)自然資源管理的工

作指南。

創(chuàng)新性

緊緊圍繞國(guó)家重大改革部署,提出創(chuàng)新工業(yè)用地供應(yīng)模式,推進(jìn)耕地占補(bǔ)、海岸線占補(bǔ)、

森林覆蓋率等指標(biāo)交易,探索耕地易地保護(hù)機(jī)制,健全森林、濕地、海洋、礦產(chǎn)資源開發(fā)

利用制度,試點(diǎn)線性工程用地審批制度改革等一系列新的舉措。

可操作性

以問(wèn)題為導(dǎo)向,系統(tǒng)施策、精準(zhǔn)施策,各項(xiàng)措施都具有很強(qiáng)的可操作性,有的措施如“全鏈條”

遏制違法用地等已取得初步成效

節(jié)約集約用地

《意見(jiàn)》要求我們統(tǒng)籌用好新增和存量?jī)墒仲Y源,確?!案哔|(zhì)量發(fā)展有空間”、“好項(xiàng)目

有地用”、“好項(xiàng)目也要用好地”。

對(duì)于新增建設(shè)用地,全流程嚴(yán)控引導(dǎo)“地盡其用”

在國(guó)土空間規(guī)劃編制環(huán)節(jié),對(duì)建設(shè)用地實(shí)行總量控制,優(yōu)先對(duì)符合高質(zhì)量發(fā)展要求的重大

平臺(tái)、重大項(xiàng)目、重大基礎(chǔ)設(shè)施等進(jìn)行空間落位,保障用地空間。在用途管制環(huán)節(jié),嚴(yán)格

把好審批關(guān),嚴(yán)格用地標(biāo)準(zhǔn),落實(shí)好投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)等用地控制標(biāo)準(zhǔn)。在供

地環(huán)節(jié)階段,充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用,通過(guò)運(yùn)用土地價(jià)格杠桿,促進(jìn)土地節(jié)

約集約利用。

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重要政策解析 14

對(duì)于存量低效用地,需盤活利用

首先是繼續(xù)把“三舊”改造名片擦亮。自 2008 年以來(lái),

全省累計(jì)實(shí)施“三舊”改造土地已超過(guò) 100 萬(wàn)畝,完成

改造 60 多萬(wàn)畝,節(jié)約土地 25 萬(wàn)畝,累計(jì)投入改造資金

超過(guò) 2 萬(wàn)億元,拉動(dòng)了社會(huì)投資,改變了城市面貌,提

升了生活品質(zhì),促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)升級(jí)。未來(lái)將深入開展“三舊”

改造提質(zhì)行動(dòng),把控好改造節(jié)奏,更加注重“工改工”,

更加注重歷史文化保護(hù)傳承和古樹名木、紅色資源保護(hù),

更加注重順應(yīng)群眾意愿,讓改造更有品質(zhì)、更有內(nèi)涵、

更有溫度。其次是把低效的村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)改造好。將

推進(jìn)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級(jí)改造提質(zhì)行動(dòng),打造一批“宜

業(yè)、宜游”的高品質(zhì)工業(yè)集聚區(qū),有效支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

最后是大力盤活批而未供和閑置土地。全省還有 100 萬(wàn)

畝左右的批而未供土地和閑置土地,這也是當(dāng)前盤活存

量低效用地的重要潛力所在。將推進(jìn)“增存掛鉤”提質(zhì)

行動(dòng),倒逼各地加大批而未供和閑置土地力度,讓這些

土地早日產(chǎn)生應(yīng)有的效益。

對(duì)節(jié)約集約用地情況要評(píng)估、要公開

通過(guò)檢查評(píng)估,對(duì)一些低效用地項(xiàng)目、園區(qū)評(píng)估節(jié)約集

約利用情況進(jìn)行公開,接受群眾的監(jiān)督。

立法保障和執(zhí)法監(jiān)督

過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間,由于合法用地意識(shí)不強(qiáng),違法成本

較低,加上經(jīng)濟(jì)建設(shè)活動(dòng)項(xiàng)目多、體量大,我省違法用

地總體上呈多發(fā)高發(fā)態(tài)勢(shì),特別是違法占用耕地問(wèn)題比

較突出。為進(jìn)一步鞏固拓展執(zhí)法監(jiān)督成效,為“雙高”

示范省建設(shè)保駕護(hù)航,《意見(jiàn)》專門有“加強(qiáng)立法保障

和執(zhí)法監(jiān)督”的章節(jié),重點(diǎn)開展四個(gè)方面工作:

完善土地管理法規(guī)體系

由于違法成本較低,導(dǎo)致近年來(lái)違法違規(guī)用地問(wèn)題屢禁

不止。因而需進(jìn)一步完善土地管理法規(guī)。

建立完善“全鏈條”遏制違法用地機(jī)制

通過(guò)采取疏堵結(jié)合、分類施策的方式,前端疏導(dǎo)、中段

提速、末端查處、嚴(yán)格考核問(wèn)責(zé),從規(guī)劃、審批、查處、

考核、問(wèn)責(zé)等環(huán)節(jié)“全鏈條”遏制違法用地,形成自然

資源系統(tǒng)內(nèi)部外部協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)的監(jiān)管機(jī)制。

開展重點(diǎn)領(lǐng)域?qū)m?xiàng)整治

壓實(shí)各地執(zhí)法監(jiān)督主體責(zé)任,突出耕地保護(hù)這個(gè)重點(diǎn),

采取“全鏈條”的硬措施,重點(diǎn)在農(nóng)村亂占耕地建房、

國(guó)家和省重大項(xiàng)目程序性違法、存量土地違法等方面開

展好專項(xiàng)整治,有效遏制增量,有序整治存量。

構(gòu)建早發(fā)現(xiàn)、早制止、嚴(yán)查處的工作機(jī)制

積極運(yùn)用衛(wèi)星遙感、視頻監(jiān)控、人工智能等新技術(shù)手段,

結(jié)合日常土地執(zhí)法巡查,把違法問(wèn)題遏制在萌芽狀態(tài)。

同時(shí),推動(dòng)建立違法建(構(gòu))筑物強(qiáng)制拆除“裁執(zhí)分離”

機(jī)制,完善自然資源行政執(zhí)法與刑事司法銜接機(jī)制,建

立縣級(jí)自然資源部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)綜合執(zhí)法銜接機(jī)制,

形成查處違法用地的合力。

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15 2022 年上半年深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)

5 月底,市規(guī)自局公布《深圳市 2022 年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》;6 月底,市住建局公布《深圳市住房發(fā)展 2022 年度

實(shí)施計(jì)劃》。本文對(duì)這兩個(gè)年度計(jì)劃進(jìn)行綜合分析,以期獲得更全面的了解。

總體供應(yīng)目標(biāo)

2022 年全市計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地總量 1200 公頃,其中計(jì)劃供應(yīng)居住用地 365 公頃,占比 30.4%,呈持續(xù)增加的特點(diǎn);

產(chǎn)業(yè)用地 253 公頃,占比 21.1%;民生設(shè)施用地 548 公頃,占比最高,為 45.7%,凸顯政府對(duì)城市土地利用中公共

利益優(yōu)先的發(fā)展理念;商服用地 34.0 公頃,占比最低,為 2.8%。

商品房及公共住房供應(yīng)目標(biāo)

2022 年計(jì)劃供應(yīng)公共住房用地 150 公頃。計(jì)劃建設(shè)籌集公共住房不少于 12 萬(wàn)套 ( 間 ),包含公共租賃住房不少于 1.2

萬(wàn)套 ( 間 )(占比 10%)、出售型公共住房不少于 1.5 萬(wàn)套(占比 12.5%)、保障性租賃住房不少于 9.3 萬(wàn)套 ( 間 )(占

比 77.5%);計(jì)劃基本建成 ( 含竣工 ) 公共住房 2.7 萬(wàn)套 ( 間 );計(jì)劃供應(yīng)分配公共住房不少于 6.5 萬(wàn)套 ( 間 ),其中保

障性租賃住房不少于 4 萬(wàn)套 ( 間 )。

2022 年計(jì)劃供應(yīng)商品住房用地 215 公頃,計(jì)劃新開工商品住房建筑面積 700 萬(wàn)㎡,約 7 萬(wàn)套,計(jì)劃批準(zhǔn)預(yù)售和現(xiàn)售

商品住房面積 600 萬(wàn)㎡,約 6 萬(wàn)套。

深圳市 2022 年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃及住房發(fā)展 2022 年度實(shí)施計(jì)劃

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重要政策解析 16

住房類別 用地供應(yīng)量(公頃) 新開工建面(萬(wàn)㎡) 新開工套數(shù) 新供應(yīng)建面(萬(wàn)㎡) 新供應(yīng)套數(shù)

商品房 215 700 約 7 萬(wàn)套 600 約 6 萬(wàn)套

公共住房 150

12 萬(wàn)套(公共租賃住房 1.2 萬(wàn)套、出售型公共

住房 1.5 萬(wàn)套、保障性租賃住房 9.3 萬(wàn)套) 基本建成 2.7 萬(wàn)套、供應(yīng)分配 6.5 萬(wàn)套

供應(yīng)途徑分析

用地供應(yīng)渠道

從建設(shè)用地供應(yīng)渠道來(lái)看,2018 年以來(lái),新增建設(shè)用地

供地?cái)?shù)量逐年增加,2022 年創(chuàng)新高,占比達(dá) 82.2%。原

因是,2018 年土地整備利益統(tǒng)籌辦法出臺(tái),深圳市加大

土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目推進(jìn)力度,通過(guò)土地整備利益統(tǒng)

籌移交政府土地增加,用于民生設(shè)施等公共利益及經(jīng)營(yíng)

性用地供應(yīng)。從近年新增建設(shè)用地占比來(lái)看,主要來(lái)自

利益統(tǒng)籌項(xiàng)目政府收儲(chǔ)地。

居住用地供應(yīng)方面,近年來(lái)居住用地供應(yīng)量持續(xù)上升。

2022 年 38.1% 居 住 用 地 來(lái) 自 更 新 整 備 供 應(yīng), 其 余 的

61.9% 居住用地來(lái)自政府新增供應(yīng)。從近 6 年居住用地

供應(yīng)途徑來(lái)看,今年通過(guò)更新整備供應(yīng)居住用地?cái)?shù)量首

次低于新供應(yīng)數(shù)量。

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17 2022 年上半年深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)

產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)方面,2022 年政府新供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地為近幾

年最高值,達(dá) 198 公頃,占比今年產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)總量的

78.3%。更新整備供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地占比不足 25%,側(cè)面印

證工改工市場(chǎng)低迷,項(xiàng)目推進(jìn)困難。

商業(yè)用地供應(yīng)方面,2022 年政府新供應(yīng)商業(yè)用地為近

幾年最低值,僅 14 公頃,占今年商業(yè)用地供應(yīng)總量的

41.2%。通過(guò)更新整備途徑供應(yīng) 20 公頃,也是近年來(lái)新低。

原因是近年來(lái)商辦物業(yè)去化難、高空置率,政府有意從

源頭供應(yīng)上降低商辦供應(yīng)量。

民用設(shè)施用地供應(yīng)方面,近年來(lái)供應(yīng)渠道均來(lái)自于政府新供應(yīng)用地,供應(yīng)量基本維持在 500-600 公頃之間。

用房供應(yīng)渠道分析

商品房供應(yīng)方面,54% 來(lái)自于政府新供應(yīng)用地,46% 來(lái)自于更新整備;公共住房供應(yīng)方面,政府新供應(yīng)用地是主渠道。

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重要政策解析 18

各區(qū)供應(yīng)目標(biāo)

建設(shè)用地供應(yīng)

從各區(qū)供應(yīng)情況來(lái)看,不考慮深汕合作區(qū)情況下,寶安、龍崗、光明、坪山及光明等原關(guān)外區(qū)域是主要供地區(qū)域,其

中寶安 2022 年供地最高,達(dá) 230.8 公頃,其次為龍崗,供地 181 公頃。

近 6 年各區(qū)建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)(單位:公頃)

轄區(qū) / 年份 2017 2018 2019 2020 2021 2022

福田區(qū) 31.5 22 16.5 47.5 38 32.2

羅湖區(qū) 40 30 22 53.5 51 21.9

南山區(qū) 83.5 34.5 35.5 24.3 68 47.8

鹽田區(qū) 54 19 33 18.6 14 10

寶安區(qū) 277 155 166.5 212 212 230.8

龍崗區(qū) 255 179 167 179.3 154 181

龍華區(qū) 128 90.5 75.5 81.5 96.5 120

坪山區(qū) 125 90.5 95 77.2 90 126

光明區(qū) 116 171 124 126.1 138.5 142

大鵬新區(qū) 40 30.5 45 60.7 53 56.5

前海合作區(qū) 50 178 149 26.3 41.5 20.2

深汕合作區(qū) - - 171 165 173.5 211.6

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19 2022 年上半年深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)

用房供應(yīng)

從各區(qū)供應(yīng)住房分布來(lái)看,建設(shè)籌集 12 萬(wàn)套中,龍華、龍崗最多,均達(dá) 2.3 萬(wàn)套;其次為寶安 2.2 萬(wàn)套。值得注意的是,1.5

萬(wàn)套出售型公共住房中,光明及龍崗最多,均超過(guò) 4000 套。從供應(yīng)分配 6.68 萬(wàn)套來(lái)看,龍崗 2022 年計(jì)劃供應(yīng)分配最多,

超過(guò) 1 萬(wàn)套,其次為寶安 8900 套。

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重要政策解析 20

總結(jié)

2022 年 建 設(shè) 用 地 供 應(yīng) 計(jì) 劃, 主 要 圍 繞 民 生 設(shè) 施( 約

46%)、居?。?0%)、產(chǎn)業(yè)(21%)三大方面進(jìn)行供

地保障。隨著城市更新進(jìn)入深水區(qū),大片區(qū)更新及利益

統(tǒng)籌或?qū)⒊蔀?2022 年供地主流。在住房供應(yīng)方面,在深

圳二次房改目標(biāo)(2035 年達(dá)到 200 萬(wàn)套新增住房(公共

住房比例不低于 60%)約束下,2022 年新開工商品房及

公共住房合計(jì) 19 萬(wàn)套,遠(yuǎn)超目標(biāo)年均水平。其中,2022

年公共住房開工 12 萬(wàn)套,可見(jiàn) 2022 年住房供應(yīng)馬力全開,

住有所居值得期待!

深圳市國(guó)土空間保護(hù)與發(fā)展“十四五”規(guī)劃

為全面貫徹落實(shí)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》和《中

共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行

示范區(qū)的意見(jiàn)》戰(zhàn)略部署,于 2022 年 4 月 25 日,深圳

市人民政府發(fā)布《深圳市國(guó)土空間保護(hù)與發(fā)展“十四五”

規(guī)劃》(以下簡(jiǎn)稱“新政”),確保在“十四五”時(shí)期

合理保護(hù)與利用國(guó)土空間資源,支持現(xiàn)代化國(guó)際化創(chuàng)新

型城市建設(shè),推動(dòng)城市高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。

“新政”的重要意義

2022 年全市計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地總量 1200 公頃,其中計(jì)

劃供應(yīng)居住用地 365 公頃,占比 30.4%,呈持續(xù)增加的

特點(diǎn);產(chǎn)業(yè)用地 253 公頃,占比 21.1%;民生設(shè)施用地

548 公頃,占比最高,為 45.7%,凸顯政府對(duì)城市土地

利用中公共利益優(yōu)先的發(fā)展理念;商服用地 34.0 公頃,

占比最低,為 2.8%。

五大發(fā)展要求

社會(huì)主義生態(tài)文明觀為加強(qiáng)國(guó)土空間保護(hù)確立新目標(biāo),

以社會(huì)主義生態(tài)文明觀引領(lǐng)國(guó)土空間保護(hù)與發(fā)展,共提

出五大發(fā)展要求。

(一)大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展為國(guó)土空間開放格局指明新方向,

以深圳都市圈為重點(diǎn),加快培育區(qū)域發(fā)展軸線,更好發(fā)

揮核心引擎的引領(lǐng)帶動(dòng)作用,與周邊城市攜手共建世界

一流灣區(qū)

(二)高質(zhì)量發(fā)展新階段對(duì)國(guó)土空間利用效率提出新標(biāo)

準(zhǔn),通過(guò)存量改造和流量增效,為七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)

和八大未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供空間保障;

(三)民生幸?!捌哂小蹦繕?biāo)對(duì)公共服務(wù)保障提出新期

望,實(shí)現(xiàn)“幼有善育、學(xué)有優(yōu)教、勞有厚得、病有良醫(yī)、

老有頤養(yǎng)、住有宜居、弱有眾扶”的目標(biāo);

(四)國(guó)際化城市建設(shè)對(duì)國(guó)土空間品質(zhì)提供新指南,積

極提升城市空間品質(zhì),努力彰顯深圳山海資源與現(xiàn)代都

市交融的城市魅力,弘揚(yáng)深圳文化特色和創(chuàng)新活力;

(五)國(guó)家治理現(xiàn)代化為國(guó)土空間治理體系完善提供新

要求,形成高密度超大型城市的精細(xì)化管理新模式。

第31頁(yè)

21 2022 年上半年深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)

三大目標(biāo)指標(biāo)

“十四五”期間,以建成現(xiàn)代化國(guó)際化創(chuàng)新型城市為目標(biāo),全面提升國(guó)土空間保護(hù)與發(fā)展水平,

提出三大目標(biāo)指標(biāo)。

國(guó)土空間總體格局顯著優(yōu)化,開發(fā)利用水平明顯提高

“東進(jìn)、西協(xié)、南聯(lián)、北拓、中優(yōu)”空間戰(zhàn)略在區(qū)域和城市層次深入實(shí)施,大灣區(qū)核心引擎的

輻射力和承載力顯著增強(qiáng),深圳都市圈建設(shè)高水平推進(jìn),城市多中心、網(wǎng)絡(luò)化、組團(tuán)式、生態(tài)

型格局基本形成。功能結(jié)構(gòu)持續(xù)完善,生態(tài)、生產(chǎn)、生活空間安排更加均衡,居住用地規(guī)模穩(wěn)

步提升,公共服務(wù)用地保障有力,產(chǎn)業(yè)用地規(guī)模保持合理水平,建設(shè)用地規(guī)模結(jié)構(gòu)和建筑規(guī)

模結(jié)構(gòu)“雙調(diào)控”取得顯著進(jìn)展。建設(shè)用地總量管控模式基本建立,建設(shè)用地總規(guī)模保持在

1032 平方公里以內(nèi)(建設(shè)用地總規(guī)模將根據(jù)第三次全國(guó)國(guó)土調(diào)查和國(guó)家批復(fù)的深圳市國(guó)土空

間總體規(guī)劃最終確定)。新增建設(shè)用地供給更加精準(zhǔn),低效用地全面盤活,空間混合利用和立

體開發(fā)有序推進(jìn),建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模 58 平方公里,其中更新整備直接供應(yīng)用地 10 平方公里。

國(guó)土空間生態(tài)系統(tǒng)明顯改善,生態(tài)安全屏障持續(xù)穩(wěn)固

生態(tài)系統(tǒng)碳匯增量明顯提升,陸海生態(tài)紅線得到嚴(yán)格保護(hù),自然保護(hù)地體系基本形成,全市陸

域生態(tài)保護(hù)紅線面積保持在 478 平方公里,海洋生態(tài)保護(hù)紅線面積 394 平方公里(生態(tài)保護(hù)紅

線規(guī)模將根據(jù)國(guó)家批復(fù)的深圳市國(guó)土空間總體規(guī)劃最終確定)。全域全要素生態(tài)修復(fù)工作統(tǒng)籌

推進(jìn),“四帶、八片、多廊”的全域生態(tài)格局日益穩(wěn)定,森林覆蓋率保持 37% 以上,自然岸

線保有率 40% 以上。生態(tài)服務(wù)能力進(jìn)一步提升,生態(tài)空間精細(xì)管理新模式基本建立,可親近、

可感知、有溫度的城市開敞空間建設(shè)不斷完善,公園綠地、廣場(chǎng)步行 5 分鐘覆蓋率達(dá)到 75%。

國(guó)土空間資源配置科學(xué)合理,民生福利水平顯著提高

創(chuàng)新型城市空間保障有力,大灣區(qū)綜合性國(guó)家科學(xué)中心先行啟動(dòng)區(qū)及深圳國(guó)家高新區(qū)建設(shè)成效

顯著,低效產(chǎn)業(yè)用地全面盤活,全球海洋中心城市影響力取得新突破。到 2025 年,完成 20 平

方公里產(chǎn)業(yè)空間整備,有序推進(jìn) 25 平方公里產(chǎn)業(yè)空間連片改造。民生福利設(shè)施建設(shè)再上新臺(tái)階,

教育、醫(yī)療及養(yǎng)老設(shè)施布局更加均衡,文化和體育設(shè)施供給更加豐富,居住空間保障更加充分

多元。網(wǎng)絡(luò)化公交都市全面建成,安全韌性智慧城市適度超前發(fā)展。到 2025 年,每千常住人

口床位數(shù)達(dá)到 4.5 張,新增公辦義務(wù)教育學(xué)位數(shù) 67.3 萬(wàn)個(gè),保證“十四五”期間供應(yīng)居住用地

15 平方公里以上。

以規(guī)劃目標(biāo)為指引,從保護(hù)修復(fù)、開發(fā)利用及建設(shè)保障三方面,確定“十四五”時(shí)期國(guó)土空間

保護(hù)與發(fā)展指標(biāo)體系。

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重要政策解析 22

構(gòu)筑“一核多心網(wǎng)絡(luò)化”城市空間結(jié)構(gòu)

包括提升都市核心區(qū)擴(kuò)容區(qū)域的發(fā)展質(zhì)量和功能,促進(jìn)新安、西鄉(xiāng)、民治、龍華、坂田、布吉、

吉華、南灣街道等擴(kuò)容區(qū)域優(yōu)先承接原中心城區(qū)服務(wù)功能外溢,逐步疏解轉(zhuǎn)移效益較低的傳統(tǒng)

加工制造等非核心功能。在都市核心區(qū)內(nèi),推進(jìn)香蜜湖片區(qū)、福田保稅區(qū)、筍崗清水河片區(qū)、

口岸經(jīng)濟(jì)帶(羅湖)、深圳灣超級(jí)總部基地、西麗湖國(guó)際科教城、前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)

等重點(diǎn)區(qū)域開發(fā)建設(shè);在都市核心區(qū)外,集中力量推進(jìn)鹽田臨港產(chǎn)業(yè)帶、大運(yùn)新城、九龍山智

能科技城、坪山中心區(qū)、光明科學(xué)城、深圳國(guó)際生物谷(食品谷)、會(huì)展海洋城等重點(diǎn)區(qū)域開

發(fā)建設(shè)。培育西麗、蛇口、民治、坂田、布吉、機(jī)場(chǎng)東、松崗、石巖、橫崗、坪地、坑梓、新大-

龍岐等 12 個(gè)城市功能節(jié)點(diǎn),承擔(dān)所在片區(qū)的商業(yè)、文化、教育、醫(yī)療等公共服務(wù)功能。

優(yōu)化實(shí)施存量空間再開發(fā)

推動(dòng)各類再開發(fā)手段融合,實(shí)施整體連片再開發(fā)

繼續(xù)完善“案例+政策工具箱”工作模式,強(qiáng)化政府統(tǒng)籌作用,加強(qiáng)城市更新、土地整備和舊

住宅區(qū)改造等多種再開發(fā)手段的有機(jī)銜接與綜合運(yùn)用。通過(guò)重點(diǎn)更新單元、舊工業(yè)區(qū)成片連片

改造、較大面積產(chǎn)業(yè)空間整備、土地整備利益統(tǒng)籌等再開發(fā)模式,加大政府主導(dǎo)力度,推動(dòng)存

量用地成片連片高質(zhì)量開發(fā),加速盤活規(guī)模成片土地。

促進(jìn)城市功能完善

結(jié)合各類民生設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃的建設(shè)要求,優(yōu)先開展配套設(shè)施不足地區(qū)的城市更新、土地整備和

舊住宅區(qū)改造,增加民生設(shè)施用地和住房用地供給,提升公共設(shè)施服務(wù)水平。支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)企

業(yè)自主升級(jí)改造,保障重大戰(zhàn)略性項(xiàng)目落地,支撐產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。推動(dòng)城市更新、土地整備與

重大交通工程同步規(guī)劃、建設(shè)和實(shí)施,進(jìn)一步完善市政管網(wǎng)和設(shè)施,提升基礎(chǔ)支撐能力。

鼓勵(lì)綠色有機(jī)更新

引導(dǎo)城市更新和土地整備的價(jià)值導(dǎo)向從空間拓展向品質(zhì)提升轉(zhuǎn)變,推行綠色有機(jī)更新,加強(qiáng)歷

史文化保護(hù)傳承和古樹名木保護(hù),避免大拆大建。倡導(dǎo)以綜合整治、功能改變?yōu)橹鲗?dǎo)的二次開

發(fā)方式,推動(dòng)低品質(zhì)、低效益的工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等建筑功能置換,發(fā)展創(chuàng)新創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)。合理保留

相對(duì)低成本的居住、商業(yè)和辦公空間。繼續(xù)推進(jìn)南頭古城、大鵬所城、清平古墟等七個(gè)城中村

有機(jī)更新試點(diǎn)項(xiàng)目,注重人居環(huán)境改善和歷史文脈傳承。

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23 2022 年上半年深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)

適度促進(jìn)立體開發(fā)和功能混合

堅(jiān)持地上、地下三維立體空間的統(tǒng)籌規(guī)劃和利用,在保障公共安全和滿足環(huán)境品質(zhì)要求的前提

下,建設(shè)功能多樣的城市綜合體。有序引導(dǎo)雨水調(diào)蓄池、變電站、水質(zhì)凈化廠、排水泵站、垃

圾轉(zhuǎn)運(yùn)等設(shè)施的地下化設(shè)置,增加公共綠地和公共空間。鼓勵(lì)建筑功能復(fù)合,打造集商務(wù)辦公、

教育科研、公共服務(wù)、文體娛樂(lè)等功能于一體的多元、便捷、緊湊空間,激發(fā)城市生活和生產(chǎn)

空間活力。

加強(qiáng)地下空間利用與管理

科學(xué)保護(hù)利用地下空間,優(yōu)先保障市政及軌道交通等設(shè)施建設(shè),支撐城市安全健康運(yùn)行,有序、

適度地安排其他設(shè)施,預(yù)控重大基礎(chǔ)設(shè)施廊道,進(jìn)行戰(zhàn)略留白,大型市政管線及管廊在淺層空

間無(wú)法滿足建設(shè)需要時(shí),經(jīng)專題研究論證后可在中層和深層空間敷設(shè)。依托前海、西麗、坪山、

大運(yùn)、五和等樞紐地區(qū)開發(fā),建設(shè)地上地下一體化利用的示范性項(xiàng)目 3 ~ 5 處。

穩(wěn)妥推進(jìn)歷史遺留建筑處置

綜合運(yùn)用多種政策手段,積極穩(wěn)妥處理歷史遺留建筑產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。加快產(chǎn)業(yè)類與公共配套類歷史

遺留建筑的確權(quán)處置,促進(jìn)歷史遺留產(chǎn)業(yè)用地與公共服務(wù)用地的高效使用和規(guī)范管理。探索將

居住類歷史遺留建筑納入住房保障體系,作為政府公共住房的補(bǔ)充路徑之一。

促進(jìn)已批未建用地再利用

構(gòu)建“以用為先、程序簡(jiǎn)化、方式靈活”的閑置土地處置機(jī)制。通過(guò)合理約束開發(fā)時(shí)限、鼓勵(lì)

合作開發(fā)、建立收回機(jī)制等手段,創(chuàng)新完善包括閑置用地在內(nèi)的已批未建用地處置路徑。綜合

運(yùn)用多種政策激勵(lì)手段,支持企業(yè)加快已批未建產(chǎn)業(yè)用地開發(fā),提升產(chǎn)業(yè)用地效率。在符合規(guī)

劃的前提下,鼓勵(lì)將已批未建用地用于建設(shè)公共住房。加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管,避免新增閑置

用地。

總結(jié)

“新政”共十四章,內(nèi)容涉及“雙區(qū)”建設(shè)、城市空間格局、盤活存量空間、生產(chǎn)空間、生態(tài)

空間、公共設(shè)施配套、藍(lán)色國(guó)土等領(lǐng)域,詳細(xì)列出深圳“十四五”重大公共服務(wù)設(shè)施、重大交

通設(shè)施項(xiàng)目一覽表及重點(diǎn)創(chuàng)新空間、教育設(shè)施、醫(yī)療及養(yǎng)老設(shè)施布局圖,必將為“十四五”期

間國(guó)土空間規(guī)劃的有效落實(shí)保駕護(hù)航!

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重要政策解析 24

近年來(lái),在工業(yè)區(qū)塊線管理辦法、工業(yè)樓宇及配套宿舍

轉(zhuǎn)讓管理辦法等政策作用下,深圳工改工項(xiàng)目停滯不前。

2020 年 6 月,深圳市政府提出打造兩個(gè)“百平方公里”

級(jí)高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間的計(jì)劃 , 即保留提升 100 平方公里工

業(yè)區(qū),整備改造 100 平方公里產(chǎn)業(yè)空間,實(shí)現(xiàn)從“項(xiàng)目

等空間”到“空間等項(xiàng)目”的轉(zhuǎn)變,做實(shí)、做強(qiáng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

今年上半年,深圳市出臺(tái)《關(guān)于發(fā)展壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)

業(yè)集群和培育發(fā)展未來(lái)產(chǎn)業(yè)的意見(jiàn)》《深圳市 20 大先進(jìn)

制造業(yè)園區(qū)空間布局規(guī)劃》等系列政策文件,為我市發(fā)

展壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、培育發(fā)展未來(lái)產(chǎn)業(yè)做好頂

層設(shè)計(jì)。同時(shí),《深圳市工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓暫行辦法》

出臺(tái),對(duì)工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了規(guī)范,進(jìn)一步保障

產(chǎn)業(yè)空間的盤活利用。近日,市規(guī)自局編制《深圳市戰(zhàn)

新與未來(lái)產(chǎn)業(yè)空間布局規(guī)劃暨 20 大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)空間

保障指引》,提出加快釋放連片工業(yè)用地,大力推進(jìn)土

地整備和城市更新,積極拓展規(guī)劃新增產(chǎn)業(yè)空間,加快

盤活存量低效產(chǎn)業(yè)空間,確保優(yōu)質(zhì)先進(jìn)制造業(yè)項(xiàng)目有地

可落。由此可見(jiàn),城市更新和土地整備成為保障產(chǎn)業(yè)空

間供給的重要途徑,產(chǎn)業(yè)升級(jí)引領(lǐng)城市更新和土地整備

發(fā)展,深圳工改工模式出現(xiàn)更新迭代。

20+8 產(chǎn)業(yè)集群下,深圳工改工呈現(xiàn)三大趨勢(shì)性特征:

做強(qiáng)做精專業(yè)性主題園區(qū),引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展

原則上先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)應(yīng)布局在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界集中建設(shè)

區(qū)內(nèi),引導(dǎo)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)逐步向先進(jìn)制造園集聚,預(yù)招商龍

頭先行,以龍頭企業(yè)為中心,集聚上下游關(guān)聯(lián)企業(yè),做

強(qiáng)做精專業(yè)性主題產(chǎn)業(yè)園區(qū),完善“龍頭 - 骨干 - 中 小微”

企業(yè)分層協(xié)同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)集群生態(tài),培育產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)能,

提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量。

打造一批世界級(jí)“燈塔工廠”,照亮深圳高科技制造未來(lái)

2022 年 4 月,“燈塔工廠”首次出現(xiàn)在深圳政府工作報(bào)

告中,燈塔工廠被稱為“世界上最先進(jìn)的工廠”,通過(guò)

大量采用自動(dòng)化、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、5G 等

第四次工業(yè)革命新技術(shù),實(shí)現(xiàn)智能制造和數(shù)字化轉(zhuǎn)型的

先鋒模范,截至 2022 年 4 月,全球“燈塔工廠”網(wǎng)絡(luò)成

員已有 103 家,中國(guó)共有 37 家,占全球燈塔總數(shù)的 1/3

以上。深圳提出“打造一批燈塔工廠”,瞄定全球智能

制造標(biāo)桿示范,以科技制造引領(lǐng)深圳的工業(yè)未來(lái),引導(dǎo)

數(shù)字智造時(shí)代”最先進(jìn)的工廠”優(yōu)先落位 20 大先進(jìn)制造

業(yè)園區(qū)。

大力實(shí)施工業(yè)上樓,集約節(jié)約利用有限土地資源

一方面,深圳土地資源稀缺,在工業(yè)用地總體供應(yīng)較為

穩(wěn)定的“硬約束”下,為實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值持續(xù)增長(zhǎng),需

要提高土地利用效率,2022 上半年深圳高新技術(shù)制造、

先進(jìn)制造占比規(guī)上工業(yè)增加值的比重均超過(guò)了 60%,產(chǎn)

業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化對(duì)產(chǎn)業(yè)空間多樣性提出了更高要求。另一方

面,近年來(lái)批復(fù)的整備更新工業(yè)用地項(xiàng)目容積率多在 4.5

以上,容積率大幅提升使得,20+8 產(chǎn)業(yè)集群時(shí)代的工改

工項(xiàng)目開發(fā)對(duì)用地規(guī)劃與建筑空間適應(yīng)性的前置研究都

提出了更高要求。

專題解讀:

產(chǎn)業(yè)升級(jí)引領(lǐng)更新整備,深圳工改工模式更新迭代

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25 2022 年上半年深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)

6 月 6 日,深圳出臺(tái)《關(guān)于發(fā)展壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群和培育發(fā)展未來(lái)產(chǎn)業(yè)的意見(jiàn)》(以下

簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)重要文件,培育發(fā)展壯大“20+8”產(chǎn)業(yè)集群(即發(fā)展以先進(jìn)制造業(yè)為主體的

20 個(gè)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群,前瞻布局 8 大未來(lái)產(chǎn)業(yè)),穩(wěn)住制造業(yè)基本盤,增強(qiáng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)

展后勁,加快建設(shè)具有全球影響力的科技和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地。《意見(jiàn)》提出,到 2025 年,深圳

戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值將超過(guò) 1.5 萬(wàn)億元,成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展的主引擎。

制造業(yè)立市,突出精準(zhǔn)布局創(chuàng)新引領(lǐng)

《意見(jiàn)》提出,“十四五”是深圳實(shí)現(xiàn)建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)第一階段發(fā)展目標(biāo)的

關(guān)鍵時(shí)期,也是把握全球新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)變革趨勢(shì)、提升現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系競(jìng)爭(zhēng)力的重要戰(zhàn)

略機(jī)遇期。為此,深圳以深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線,大力發(fā)展先進(jìn)制造、智能制造、綠色

制造、服務(wù)型制造,促進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)深度融合,培育一批具有產(chǎn)業(yè)生態(tài)主導(dǎo)力的

優(yōu)質(zhì)龍頭企業(yè),推動(dòng)一批關(guān)鍵核心技術(shù)攻關(guān)取得重大突破,打造一批現(xiàn)代化先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)和

世界級(jí)“燈塔工廠”,形成一批引領(lǐng)型新興產(chǎn)業(yè)集群,網(wǎng)絡(luò)與通信、軟件與信息服務(wù)、智能終

端、超高清視頻顯示、新能源、海洋產(chǎn)業(yè)等增加值千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展優(yōu)勢(shì)更加凸顯,半導(dǎo)體

與集成電路、智能傳感器、工業(yè)母機(jī)等產(chǎn)業(yè)短板加快補(bǔ)齊,智能網(wǎng)聯(lián)汽車、新材料、高端醫(yī)療

器械、生物醫(yī)藥、數(shù)字創(chuàng)意、現(xiàn)代時(shí)尚等產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平顯著提升,合成生物、區(qū)塊鏈等未來(lái)產(chǎn)

業(yè)逐步發(fā)展成為新增長(zhǎng)點(diǎn)。

《意見(jiàn)》突出制造業(yè)立市、突出精準(zhǔn)布局、突出創(chuàng)新引領(lǐng),明確了深圳發(fā)展壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)

業(yè)集群和培育發(fā)展未來(lái)產(chǎn)業(yè)的基本原則,即堅(jiān)持市場(chǎng)主導(dǎo)、政府引導(dǎo),堅(jiān)持自立自強(qiáng)、創(chuàng)新引

領(lǐng),堅(jiān)持系統(tǒng)推進(jìn)、重點(diǎn)突破,堅(jiān)持因地制宜、分類施策。

“20+8”產(chǎn)業(yè)集群強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈

根據(jù)《意見(jiàn)》,深圳將重點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)細(xì)分領(lǐng)域,推動(dòng) 20 個(gè)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展壯大。

即:網(wǎng)絡(luò)與通信、半導(dǎo)體與集成電路、超高清視頻顯示、智能終端、智能傳感器、軟件與信息

服務(wù)、數(shù)字創(chuàng)意、現(xiàn)代時(shí)尚、工業(yè)母機(jī)、智能機(jī)器人、激光與增材制造、精密儀器設(shè)備、新能

關(guān)于發(fā)展壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群和培育發(fā)展未來(lái)產(chǎn)業(yè)的意見(jiàn)

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重要政策解析 26

源、安全節(jié)能環(huán)保、智能網(wǎng)聯(lián)汽車、新材料、高端醫(yī)療器械、生物醫(yī)藥、大健康以及海洋產(chǎn)業(yè)集群。

與此同時(shí),重點(diǎn)培育發(fā)展 8 大未來(lái)產(chǎn)業(yè),培育新動(dòng)能,提升新勢(shì)能,包括合成生物、區(qū)塊鏈、細(xì)胞與基因、空天技術(shù)、

腦科學(xué)與類腦智能、深地深海、可見(jiàn)光通信與光計(jì)算、量子信息。

20 個(gè)先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)保障產(chǎn)業(yè)空間

在完善產(chǎn)業(yè)空間保障體系方面,堅(jiān)持集中連片、集約節(jié)約,突出高端先進(jìn)制造,在寶安、光明、龍華、龍崗、坪山、

深汕等區(qū)域,規(guī)劃建設(shè)總面積超 300 平方公里的 20 個(gè)先進(jìn)制造業(yè)園區(qū),形成“啟動(dòng)區(qū)、拓展區(qū)、儲(chǔ)備區(qū)”空間梯度體系,

加大園區(qū)土地連片整備力度,實(shí)施區(qū)域生態(tài)環(huán)境評(píng)價(jià),建設(shè)一批定制化廠房,為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)空間保障。

20 個(gè)先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)注重功能協(xié)同、產(chǎn)城融合,強(qiáng)化園區(qū)生產(chǎn)制造主導(dǎo)功能,引導(dǎo)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)制造環(huán)節(jié)優(yōu)先向

園區(qū)集聚,系統(tǒng)推進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)與城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施有機(jī)銜接,將先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)及周邊區(qū)域生活、醫(yī)療、

教育等公共服務(wù)設(shè)施納入產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)統(tǒng)籌布局。到 2025 年,建成辨識(shí)度高、集群集聚、承載力強(qiáng)的先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)

體系,制造業(yè)壓艙石地位進(jìn)一步鞏固,產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)顯著增強(qiáng),形成橫向協(xié)同、縱向貫通的集群生態(tài)體系,面向未來(lái)

的先進(jìn)制造業(yè)成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新支柱。到 2030 年,形成集約高效、融合輻射、優(yōu)勢(shì)突出的先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)格局,

形成一批具有全球影響力和國(guó)內(nèi)示范效應(yīng)的先進(jìn)制造業(yè)基地,支撐深圳成為全球制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展標(biāo)桿城市。

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27 2022 年上半年深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)

深圳市戰(zhàn)新與未來(lái)產(chǎn)業(yè)空間布局規(guī)劃暨 20 大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)空間保障指引

深圳規(guī)劃“20+20”產(chǎn)業(yè)空間,整備更新助力產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展

日前,市規(guī)劃和自然資源局開展《深圳市戰(zhàn)新與未來(lái)產(chǎn)業(yè)空間布局規(guī)劃暨 20 大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)空間保障指引》編制

工作。該規(guī)劃圍繞產(chǎn)業(yè)鏈部署創(chuàng)新鏈、圍繞創(chuàng)新鏈布局產(chǎn)業(yè)鏈,堅(jiān)持“一個(gè)尊重、五個(gè)統(tǒng)籌”城市發(fā)展要求,統(tǒng)籌生

產(chǎn)、生活、生態(tài)三大布局,以國(guó)土空間總體規(guī)劃為引領(lǐng),優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局,在深化 20 大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)空間布局

的同時(shí),統(tǒng)籌劃定了 20 大科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),在市域范圍內(nèi)規(guī)劃形成“20+20”的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和未來(lái)產(chǎn)業(yè)空

間總體格局,總面積約 500 平方公里,未來(lái)將以此為基礎(chǔ),全面統(tǒng)籌、優(yōu)化深圳產(chǎn)業(yè)空間布局,保障產(chǎn)業(yè)空間供給、

促進(jìn)產(chǎn)城融合發(fā)展、承接重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

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重要政策解析 28

統(tǒng)籌劃定 20 大先進(jìn)制造園、20 大科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),總面積約 500 km2

市規(guī)自局根據(jù)《關(guān)于發(fā)展壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群和培育發(fā)展未來(lái)產(chǎn)業(yè)的意見(jiàn)》《深圳市 20 大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)空間

布局規(guī)劃》等系列政策文件,開展了《深圳市戰(zhàn)新與未來(lái)產(chǎn)業(yè)空間布局規(guī)劃暨 20 大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)空間保障指引》

編制工作,在深化 20 大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)空間布局的同時(shí),統(tǒng)籌劃定了 20 大科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),在市域范圍內(nèi)規(guī)

劃形成 “20+20”的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和未來(lái)產(chǎn)業(yè)空間總體格局,總面積約 500 平方公里。

20 大先進(jìn)制造園:生產(chǎn)制造功能主導(dǎo),普通工業(yè)用地為主,引導(dǎo)戰(zhàn)新產(chǎn)業(yè)制造環(huán)節(jié)向園區(qū)集聚

根據(jù)《深圳市 20 大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)空間布局規(guī)劃》,20 大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)空間布局總面積約 300 平方公里,按照“錯(cuò)

位協(xié)同發(fā)展”原則,推動(dòng)形成主導(dǎo)功能清晰、各具特色、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、高質(zhì)量發(fā)展的先進(jìn)制造業(yè)空間發(fā)展格局。先進(jìn)制

造業(yè)園區(qū)應(yīng)以生產(chǎn)制造為主導(dǎo)功能,引導(dǎo)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)制造環(huán)節(jié)優(yōu)先向園區(qū)集聚,用地類型以普通工業(yè)用地為主。

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29 2022 年上半年深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)

20 大科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集聚區(qū):統(tǒng)籌各類科創(chuàng)空間,引導(dǎo)科創(chuàng)設(shè)施、研發(fā)平臺(tái)及國(guó)高企業(yè)總部集中布局

為有效支撐先進(jìn)制造業(yè)的發(fā)展,凸顯創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)制造的作用,全面統(tǒng)籌各類科技創(chuàng)新空間,在落實(shí)國(guó)土空間總體規(guī)劃

“1+7+N”科技創(chuàng)新格局的基礎(chǔ)上,劃定 20 大科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),總面積約 190 平方公里,未來(lái)將引導(dǎo)各類科技

創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施、研發(fā)技術(shù)平臺(tái)以及高新技術(shù)企業(yè)總部在集聚區(qū)范圍內(nèi)集中布局。

落實(shí) 1 園區(qū) 1 指引:配置“4 個(gè) 1”空間指引成果,保障重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地

為確保規(guī)劃實(shí)施,對(duì) 20 大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)逐一制定空間保障指引,每個(gè)園區(qū)將形成“4 個(gè) 1”的空間保障指引成果體系,

包括 1 份指引文字說(shuō)明、1 張用地信息表、1 個(gè)空間數(shù)據(jù)庫(kù)和 1 套地塊詳細(xì)指引圖集,作為指導(dǎo)園區(qū)存量開發(fā)、土地

供應(yīng)和整治提升的重要依據(jù),并傳導(dǎo)落實(shí)到國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃中,保障重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地??臻g保障指引編制工作采

取市區(qū)聯(lián)動(dòng)的形式,目前正分批有序開展中。

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重要政策解析 30

起草背景

《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)

實(shí)施方案(2020 - 2025 年)》(以下簡(jiǎn)稱《綜合改革

試點(diǎn)實(shí)施方案》)提出“試點(diǎn)實(shí)行土地二級(jí)市場(chǎng)預(yù)告登

記轉(zhuǎn)讓制度”,《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范

區(qū)綜合改革試點(diǎn)首批授權(quán)事項(xiàng)清單》(以下簡(jiǎn)稱《首批

授權(quán)事項(xiàng)清單》)明確該改革事項(xiàng)的主要內(nèi)容是“充分

利用市場(chǎng)機(jī)制盤活存量和低效用地。經(jīng)全國(guó)人大常委會(huì)

授權(quán)后,重點(diǎn)做好未完成開發(fā)投資總額 25% 的閑置工業(yè)

用地的處置工作,可以采取提供交易鑒證、預(yù)告登記等

方式,優(yōu)化土地要素市場(chǎng)化配置,保障交易安全。未經(jīng)

批準(zhǔn),工業(yè)用途不得改變”。

為了落實(shí)《綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案》和《首批授權(quán)事項(xiàng)

清單》的工作要求,盤活存量低效工業(yè)用地,優(yōu)化土地

要素市場(chǎng)化配置,規(guī)范工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為,制訂

了《深圳市工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓暫行辦法》。

主要內(nèi)容

關(guān)于適用范圍

為穩(wěn)步有序推進(jìn)工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓工作,結(jié)合我市工

業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)的現(xiàn)行政策和機(jī)制,《暫行辦法》

明確適用范圍為深圳市行政區(qū)域內(nèi)以協(xié)議出讓方式取得

的工業(yè)用地;包括普通工業(yè)用地(M1)和新型產(chǎn)業(yè)用地

(M0),并結(jié)合深圳實(shí)際,倉(cāng)儲(chǔ)用地(W1)和物流用地

(W0)可參照?qǐng)?zhí)行。

本著尊重出讓合同和尊重歷史的原則,合同有約定的,

從其約定。同時(shí),做好與工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓等相關(guān)政策的銜接。

關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)平臺(tái)

根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、

抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)〔2019〕34 號(hào))關(guān)

于“搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)交易平臺(tái),匯集土地二級(jí)

市場(chǎng)交易信息,提供交易場(chǎng)所,辦理交易事務(wù),大力推

深圳市工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓暫行辦法

大力推進(jìn)整備更新,強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)空間供給

按照近期、中期、遠(yuǎn)期目標(biāo)在先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)內(nèi)合理確定啟動(dòng)區(qū)(2021-2022 年)、拓展區(qū)(2023-2025 年)、儲(chǔ)備

區(qū)(2026-2030 年),加快釋放連片工業(yè)用地,大力推進(jìn)土地整備和城市更新,積極拓展規(guī)劃新增產(chǎn)業(yè)空間,加快盤

活存量低效產(chǎn)業(yè)空間,確保優(yōu)質(zhì)先進(jìn)制造業(yè)項(xiàng)目有地可落。到 2025 年,保持 270 平方公里工業(yè)區(qū)塊線范圍基本穩(wěn)定;

到 2035 年,全市規(guī)劃工業(yè)用地占建設(shè)用地比例不低于 20%。統(tǒng)籌配置城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施,健全產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入

機(jī)制、發(fā)揮產(chǎn)業(yè)監(jiān)管作用,提升產(chǎn)業(yè)空間綜合管理效能。

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31 2022 年上半年深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)

進(jìn)線上交易平臺(tái)和信息系統(tǒng)建設(shè)”的要求,《暫行辦法》規(guī)定工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)統(tǒng)一通過(guò)土地二級(jí)

市場(chǎng)平臺(tái)開展;土地二級(jí)市場(chǎng)平臺(tái)匯集市場(chǎng)供需信息,提供政策咨詢、公開競(jìng)價(jià)交易、轉(zhuǎn)讓合同備案等

服務(wù),開展土地二級(jí)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)、監(jiān)測(cè)等工作。

同時(shí),為優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境,土地二級(jí)市場(chǎng)平臺(tái)提供公益性服務(wù),不向轉(zhuǎn)讓雙方收取任何費(fèi)用。

關(guān)于轉(zhuǎn)讓條件

《暫行辦法》明確我市工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要符合的條件主要包括:一是已按出讓合同約定支付全部

土地價(jià)款,并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書;二是涉及土地閑置、違法建筑的,已按有關(guān)規(guī)定處置完畢;三是涉

及依法查封、共有權(quán)、抵押等情形的,應(yīng)按規(guī)定征得相關(guān)單位或權(quán)利人同意;四是不存在權(quán)屬爭(zhēng)議;五

是符合法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

關(guān)于預(yù)告登記

按照《首批授權(quán)事項(xiàng)清單》中提出的“重點(diǎn)做好未完成開發(fā)投資總額 25% 的閑置工業(yè)用地的處置工作”

相關(guān)要求,《暫行辦法》提出探索實(shí)行預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度,未完成開發(fā)投資總額 25% 的工業(yè)用地,按照“先

投入后轉(zhuǎn)讓”的原則,允許轉(zhuǎn)讓雙方簽訂工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后,依法辦理預(yù)告登記,待開發(fā)投資

達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件時(shí),再辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

《暫行辦法》規(guī)定預(yù)告登記權(quán)利人可作為申報(bào)主體,憑不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記證明及其他必要材料向發(fā)展改革、

規(guī)劃和自然資源、生態(tài)環(huán)境、住房建設(shè)等部門申請(qǐng)辦理建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)報(bào)建手續(xù)。

關(guān)于受讓人資格條件和產(chǎn)業(yè)監(jiān)管

為確保轉(zhuǎn)讓后的工業(yè)用地真正用于產(chǎn)業(yè)發(fā)展,《暫行辦法》規(guī)定受讓人應(yīng)當(dāng)屬于現(xiàn)行深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)

整優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄中從事鼓勵(lì)發(fā)展類項(xiàng)目的企業(yè)或市、區(qū)政府投資設(shè)立的承擔(dān)產(chǎn)業(yè)用房建設(shè)運(yùn)營(yíng)管

理職能的平臺(tái)公司。同時(shí),為滿足各區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要,《暫行辦法》規(guī)定各區(qū)政府應(yīng)根據(jù)轄區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

實(shí)際情況,結(jié)合全年限監(jiān)管的要求,制定各區(qū)統(tǒng)一的受讓人資格條件和產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議樣本,并通過(guò)

土地二級(jí)市場(chǎng)平臺(tái)發(fā)布。

此外,《暫行辦法》分別就轉(zhuǎn)讓全鏈條的產(chǎn)業(yè)監(jiān)管提出了要求:一是轉(zhuǎn)讓前,區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門要對(duì)工業(yè)

用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓提出審核意見(jiàn),并擬定產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議;二是轉(zhuǎn)讓過(guò)程中,區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門應(yīng)對(duì)受讓

人的競(jìng)買資格條件進(jìn)行審查;三是轉(zhuǎn)讓后,區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門需要與受讓人簽訂產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議,并對(duì)

產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行監(jiān)管。

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重要政策解析 32

案例 1:龍華梅觀產(chǎn)業(yè)整備初見(jiàn)成效,千億級(jí)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地

4 月 19 日,深圳公共資源交易中心發(fā)布宗地 A924-0186 土地掛牌公告。經(jīng)查詢,宗地 A924-0186 位于龍華區(qū)梅觀創(chuàng)

新產(chǎn)業(yè)走廊福城觀瀾產(chǎn)業(yè)地塊土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目”)范圍內(nèi),千億級(jí)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目將落于此。

項(xiàng)目概況

項(xiàng)目地處梅觀科技創(chuàng)新走廊的核心地帶,是推動(dòng)市級(jí)重點(diǎn)片區(qū)——九龍山智能科技城發(fā)展的重要引擎項(xiàng)目,交通便利,

區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。項(xiàng)目整備實(shí)施范圍 68.9 公頃,涉及福城、觀瀾兩個(gè)街道和五個(gè)股份公司。

實(shí)施模式

項(xiàng)目采取“政府主導(dǎo)實(shí)施、利益統(tǒng)籌為主、國(guó)有企業(yè)運(yùn)營(yíng)、股份公司參與”的創(chuàng)新實(shí)施路徑,政府主導(dǎo)土地整備方式

強(qiáng)勢(shì)推進(jìn),引入國(guó)企(深圳市龍華人才安居公司)賦予項(xiàng)目公益屬性,以利益統(tǒng)籌方式核算留用地及整備補(bǔ)償資金,

國(guó)企負(fù)責(zé)后續(xù)留用地合作開發(fā)建設(shè)問(wèn)題,解決補(bǔ)償安置及股份公司可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題,實(shí)現(xiàn)被搬遷人得到實(shí)惠、股份公

司集體經(jīng)濟(jì)得到可持續(xù)發(fā)展、增加保障性住房供應(yīng)、落實(shí)公共利益、釋放產(chǎn)業(yè)空間多方共贏局面。

產(chǎn)業(yè)升級(jí)引領(lǐng)更新整備相關(guān)案例

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33 2022 年上半年深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)

項(xiàng)目大事記

2020 年 9 月 21 日,列入《深圳市 2020 年度城市更新和土地整備計(jì)劃》,項(xiàng)目正式立項(xiàng);

2020 年 11 月 3 日,項(xiàng)目實(shí)施方案公示;

2020 年 12 月 11 日,規(guī)劃方案獲深圳市城市規(guī)劃委員會(huì)法定圖則委員會(huì)審批通過(guò);

2020 年 12 月 14 日,《土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償安置方案》公布;

2020 年 12 月 26 日,簽約儀式正式啟動(dòng);

2021 年 3 月 23 日,留用地上平臺(tái),確定項(xiàng)目范圍內(nèi)留用地指標(biāo)權(quán)益人為深圳市龍華人才安居有限公司,涉及 5 家股

份公司;

2021 年 9 月 8 日,發(fā)布規(guī)劃公告,確定項(xiàng)目留用用地面積 140102.7 ㎡,總計(jì)容 887524 ㎡,規(guī)劃容積率 6.3,留用

地功能為 R2、M1、C1+R2。

邁瑞醫(yī)療競(jìng)得 A924-0186,龍華梅觀產(chǎn)業(yè)升級(jí)在即

宗地 A924-0186 用地性質(zhì)為普通工業(yè)用地 + 城市道路用地,占地 128366 ㎡,建筑面積 368460 ㎡,起始價(jià)為 10590 萬(wàn)元,

綜合樓面單價(jià) 287.41 元 / ㎡。未來(lái)產(chǎn)業(yè)集中于 A01 生物產(chǎn)業(yè)和 A19 先進(jìn)制造業(yè),明確產(chǎn)值要求為:5 年產(chǎn)值不低于

1017 億元,5 年稅收不低于 95 億元。此外,本項(xiàng)目明確規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。

2022 年 5 月,深圳邁瑞生物醫(yī)療電子股份有限公司競(jìng)得宗地 A924-0186。

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重要政策解析 34

案例 2:新橋東片區(qū)重點(diǎn)城市更新單元項(xiàng)目

項(xiàng)目概況

新橋東片區(qū)重點(diǎn)城市更新單元,位于寶安區(qū)新橋街道廣深高速公路以東。項(xiàng)目交通區(qū)位條件優(yōu)越,西側(cè)緊鄰廣深高速,

西南側(cè)與廣深高速沙井出口相接,西北側(cè)距離廣深高速新橋立交出入口約 1.5 公里,南側(cè)距離寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)和國(guó)際會(huì)

展中心直線距離約 7 公里。

歷史進(jìn)程

新橋東片區(qū)重點(diǎn)城市更新單元(含康大工業(yè)基地城市更新單元)于 2019 年 9 月 16 日獲得規(guī)劃草案批復(fù),并于 2020

年 2 月 24 日規(guī)劃公告。更新單元用地面積 1592452.2 ㎡,拆除范圍用地面積 1340963.9 ㎡,開發(fā)建設(shè)用地面積

756364.9 ㎡,貢獻(xiàn)率 43.6%,規(guī)劃容積 4317344 ㎡,規(guī)劃容積率 5.7,地塊功能以普通工業(yè)、新型產(chǎn)業(yè)及配套宿舍為主。

2020 年 2 月 13 日,寶安區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布《深圳市寶安區(qū)新橋街道新橋東片區(qū)重點(diǎn)城市更新單元公開選

擇市場(chǎng)主體公告》,由區(qū)政府組織以公開方式選擇一家市場(chǎng)主體實(shí)施。2 月 27 日,該項(xiàng)目更新單元市場(chǎng)主體選定結(jié)

果公告,深圳市寶安實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司被選定為新橋東片區(qū)重點(diǎn)城市更新單元的市場(chǎng)主體。8 月 7 日,本項(xiàng)目一期實(shí)

施主體公示,深圳市寶安實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司為實(shí)施主體。

項(xiàng)目特點(diǎn):以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為重點(diǎn)

本項(xiàng)目位于寶安先進(jìn)制造業(yè)、光明科學(xué)城基礎(chǔ)研究基地的中間節(jié)點(diǎn),具有鏈接先進(jìn)制造和基礎(chǔ)科研的先天優(yōu)勢(shì)。作為

創(chuàng)新鏈中的重要環(huán)節(jié),承擔(dān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化的中試、實(shí)驗(yàn)功能。因此本項(xiàng)目將承擔(dān)大灣區(qū)創(chuàng)新發(fā)展的責(zé)任,從而打造成為:

大灣區(qū)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)鏈的重要樞紐、深圳全面創(chuàng)新的轉(zhuǎn)換支撐、寶安產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的示范標(biāo)桿。

本項(xiàng)目以“重點(diǎn)更新單元”落實(shí)空間保障,促進(jìn)周邊片區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí),也為深圳市內(nèi)其他工改類城市更新提供有益借鑒。

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城市更新項(xiàng)目 02 數(shù)據(jù)與趨勢(shì)

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城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì) 36

整體概述:

市場(chǎng)觀望,復(fù)蘇仍舉步維艱

2022 年上半年,深圳拆除重建類城市更新項(xiàng)目合計(jì):

新增計(jì)劃公示 10 個(gè),拆除范圍面積共 114.5 公頃,計(jì)劃公告 6 個(gè),拆除范圍面積共 112.3 公頃;規(guī)劃公示 20 個(gè),拆

除范圍面積共 336.5 公頃,規(guī)劃公告 21 個(gè),拆除范圍面積共 260.3 公頃;實(shí)施主體公示 15 個(gè),拆除范圍面積 59.9 公頃,

開發(fā)建設(shè)用地面積共 42.2 公頃。

截至 2022 年二季度,深圳拆除重建類城市更新項(xiàng)目累計(jì):

計(jì)劃公告 987 個(gè),拆除范圍面積累計(jì) 8305.9 公頃;規(guī)劃公告 619 個(gè),拆除范圍面積累計(jì) 4780.8 公頃,開發(fā)建設(shè)用地

面積累計(jì) 3118.1 公頃;實(shí)施主體公示 486 個(gè),拆除范圍面積累計(jì) 2908.4 公頃,開發(fā)建設(shè)用地面積累計(jì) 1991.3 公頃。

今年上半年疫情反復(fù),經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)期受影響,計(jì)劃公告數(shù)量及規(guī)模同比、環(huán)比均下降顯著;規(guī)劃公告同比、環(huán)比數(shù)量

下降明顯,規(guī)?;境制?;實(shí)施主體公示同比、環(huán)比數(shù)量及規(guī)模均下滑顯著。主要特點(diǎn)為:市場(chǎng)觀望情緒較重,項(xiàng)

目審批緩慢;城市更新由增量轉(zhuǎn)為存量熟化;大項(xiàng)目大統(tǒng)籌仍是趨勢(shì);各區(qū)陸續(xù)推出重點(diǎn)更新單元,國(guó)央企或迎來(lái)巨

大機(jī)遇;規(guī)劃建筑類型以住宅為主,加大居住用地供應(yīng)背景下更新項(xiàng)目或?qū)⒘祷?;平均移交率達(dá)歷史高位,達(dá)

41.1%;實(shí)施主體以民企為主,達(dá) 87%。

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37 2022 年上半年深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)

2022 年上半年深圳拆除重建類城市更新項(xiàng)目空間分布圖

龍華規(guī)模領(lǐng)跑全市

今年上半年,全市共發(fā)布拆除重建類城市更新單元計(jì)劃

公 示 / 公 告 16 個(gè), 其 中, 計(jì) 劃 公 示 10 個(gè), 拆 除 規(guī) 模

114.5 公頃;計(jì)劃公告 6 個(gè),拆除規(guī)模 112.3 公頃。分區(qū)

域看,龍華計(jì)劃公示 / 公告規(guī)模均遙遙領(lǐng)先于其它各區(qū),

光明、龍崗、南山和羅湖計(jì)劃公示 / 公告規(guī)模均較小。寶安、

坪山、福田及大鵬均無(wú)計(jì)劃公示 / 公告項(xiàng)目。

按單個(gè)項(xiàng)目規(guī)模分析,今年上半年計(jì)劃公示項(xiàng)目中,0-3

公頃、3-5 公頃及 10 公頃以上的項(xiàng)目數(shù)量均為 3 個(gè);計(jì)

劃公告項(xiàng)目中,5-10 公頃和 10 公頃以上的項(xiàng)目數(shù)量最多。

可見(jiàn),政府片區(qū)統(tǒng)籌力度不斷加強(qiáng),大項(xiàng)目大統(tǒng)籌更新

仍是未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

計(jì)劃公示與公告:

同比環(huán)比均下滑、大項(xiàng)目大統(tǒng)籌成長(zhǎng)期趨勢(shì)

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城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì) 38

改造類型均聚焦工改、村改

今年上半年,城市更新計(jì)劃公示 / 公告項(xiàng)目類型以工改、村改為主。其中計(jì)劃公示項(xiàng)目,工改和村改項(xiàng)目數(shù)分別占比

70% 和 20%,光明、龍華、龍崗和南山以工改為主;計(jì)劃公告項(xiàng)目中,工改和村改項(xiàng)目數(shù)分別占比 67% 和 23%,

龍華以村改為主,龍崗、南山和羅湖以工改為主。

申報(bào)主體均以民企為主

今年上半年計(jì)劃公示 / 公告項(xiàng)目的申報(bào)主體均以民企為主。

計(jì)劃公示 / 公告涉及前融占比均不足兩成

今年上半年計(jì)劃公示項(xiàng)目涉及前融的占比為 10%,計(jì)劃公告項(xiàng)目涉及前融的占比為 17%。

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39 2022 年上半年深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)

同比和環(huán)比均下降顯著

同比計(jì)劃公示數(shù)量、規(guī)模均下降顯著

從數(shù)量上看,今年上半年計(jì)劃公示項(xiàng)目 10 個(gè),同比下降

70%。其中寶安和龍崗減少量最大,均減少 7 個(gè),南山

和羅湖略增,各 1 個(gè) 。

從規(guī)模上看,今年上半年計(jì)劃公示項(xiàng)目拆除規(guī)模 114.5

公頃,同比下降 73%。其中龍崗減少量最多,為 181.6

公頃,僅龍華增長(zhǎng)明顯,羅湖南山略增。

同比計(jì)劃公告數(shù)量、規(guī)模下降均顯著

從數(shù)量上看,今年上半年計(jì)劃公告項(xiàng)目 6 個(gè),同比下降

79%。其中寶安減少最多(8 個(gè)),其次龍崗,羅湖和

龍華略增。

從規(guī)模上看,今年上半年計(jì)劃公告的項(xiàng)目拆除規(guī)模 112.3

公頃,同比下降 67%。其中寶安、龍崗、坪山呈斷崖式下跌,

龍華暴增,南山略增。

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城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì) 40

環(huán)比計(jì)劃公示數(shù)量、規(guī)模下降均顯著

從數(shù)量上看,今年上半年計(jì)劃公示項(xiàng)目 10 個(gè),環(huán)比下降

62%。其中龍崗減少最多(8 個(gè)),南山、龍華略增。

從規(guī)模上看,今年上半年計(jì)劃公示的項(xiàng)目規(guī)模 114.5 公頃,

環(huán)比下降 76%。其中龍崗、光明、福田斷崖式下跌,龍

崗驟減 170.3 公頃;龍華暴增 81.4 公頃。

環(huán)比計(jì)劃公告數(shù)量、規(guī)模均下降顯著

從數(shù)量上看,今年上半年計(jì)劃公告項(xiàng)目 6 個(gè),環(huán)比下降

81%。其中龍崗減少最多(17 個(gè)),光明、福田、大鵬微降,

僅南山略增 1 個(gè)。

從規(guī)模上看,今年上半年計(jì)劃公告的項(xiàng)目規(guī)模 112.3 公頃,

環(huán)比下降 77%。其中龍崗驟減 241.9 公頃,光明次之,

龍華增加明顯,南山和羅湖略增。

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