www.shangzhenghang.com0371-69152977河南省尚正行房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司2023年蘭考縣房地產(chǎn)市場(chǎng)半年度報(bào)告

CONTENTS

目錄

01 宏觀環(huán)境

02 土地市場(chǎng)

03 新房市場(chǎng)

04 趨勢(shì)預(yù)判

3宏觀環(huán)境01

城市規(guī)劃——城市發(fā)展

空間發(fā)展方向?yàn)椤拔鬟M(jìn)、南拓、北展、東控、中優(yōu)”西進(jìn)：發(fā)展城區(qū)西部空間，延續(xù)中山路城市西向發(fā)展軸線，以商務(wù)中心區(qū)為核

心，向西擴(kuò)展城市空間。

南拓：跨越隴海鐵路，城市空間向南拓展，建設(shè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，優(yōu)化完善產(chǎn)業(yè)功

能，強(qiáng)化產(chǎn)城互動(dòng)發(fā)展。

北展：加強(qiáng)中原油田生活區(qū)與蘭陽(yáng)河之間的聯(lián)系，適度展開(kāi)城北用地空間，使

原來(lái)孤立于主城區(qū)的中原油田生活區(qū)融入整個(gè)城市空間，成為其有機(jī)組成部分。

東控：東部地形低洼，東向的經(jīng)濟(jì)吸引相對(duì)較弱，控制城市空間向東發(fā)展。

中優(yōu)：優(yōu)化土地使用功能，整合土地資源，更新老城區(qū)；改善居住環(huán)境，完善

公共服務(wù)配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施。

城市規(guī)劃——城市發(fā)展

5中心城區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)“一環(huán)、兩帶、兩軸、四區(qū)、多中心”一環(huán)：是指由公路組成的城市外圍環(huán)路。

兩帶：是指沿蘭陽(yáng)河建設(shè)的綠化休閑景觀帶和城市中部的隴海鐵路生態(tài)防護(hù)帶。

兩軸：是指南北向裕祿大道和迎賓大道發(fā)展主軸、東西向蘭陽(yáng)路發(fā)展主軸。

四區(qū)：是指被蘭陽(yáng)河和隴海鐵路線分割而形成的北、西、中、南四個(gè)城市組團(tuán)。

多中心：是指老城區(qū)綜合中心、北部文體綜合中心、南部高鐵綜合中心。

城市規(guī)劃——路網(wǎng)結(jié)構(gòu)

6規(guī)劃形成“十橫、七縱、一環(huán)”的方格路網(wǎng)結(jié)構(gòu)“十橫”：

蘭陽(yáng)河以北的光裕大道、文體路、興蘭大道，

城區(qū)中部的考城路、蘭陽(yáng)路、中山路、車(chē)站路，

隴海鐵路以南的華梁街、中州路、科技路。

“七縱”：

連接中部組團(tuán)和南部組團(tuán)的迎賓大道、

連接中部組團(tuán)和北部組團(tuán)的裕祿大道，

以及連接三個(gè)組團(tuán)的黃河路、學(xué)院路、濟(jì)陽(yáng)大道、文興路、東明大道；

“一環(huán)”是指城區(qū)外圍的環(huán)路。

城市人口

蘭考近4年人口數(shù)量基本處于上升趨勢(shì)，2020年-2022年，蘭考縣人口數(shù)量基本保持在76萬(wàn)左右，人口波動(dòng)較?。桓鶕?jù)第七次人口普查情況，蘭考縣在整個(gè)開(kāi)封中，人口數(shù)量處于第三位。65.29

77.73 76.46 76.49

0

10

20

30

40

50

60

70

80

2019年 2020年 2021年 2022年

近4年蘭考人口數(shù)量（萬(wàn)）

城市城鎮(zhèn)化率

蘭考近4年人口波動(dòng)較小，城鎮(zhèn)化率呈上升趨勢(shì)，城市人口對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的支撐強(qiáng)；城鎮(zhèn)化率 24.84% 26.06% 28.35% 26.03% 27.99% 30.02% 31.48% 33.10% 35.60% 37.61% 39.53% 41.63% 43.59% 46.66% 47.98% 48.63%2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

24.84%

26.06%

28.35%

26.03%

27.99%

30.02%

31.48%

33.10%

35.60%

37.61%

39.53%

41.63%

43.59%

46.66%

47.98%48.63%0.00%

5.00%

10.00%

15.00%

20.00%

25.00%

30.00%

35.00%

40.00%

45.00%

50.00%

蘭考縣近年來(lái)城鎮(zhèn)化率變化情況（%）

城鎮(zhèn)化率

城市城鎮(zhèn)化率

9蘭考近5年城鎮(zhèn)化率在開(kāi)封中處于第6位，除開(kāi)封市區(qū)外，蘭考在開(kāi)封各縣城中城鎮(zhèn)率穩(wěn)居第一；

城市經(jīng)濟(jì)

2022年全縣生產(chǎn)總值426.10億元，近6年全縣生產(chǎn)總值整體處于上升趨勢(shì)；第一產(chǎn)業(yè)增加值55.08億元，同比增長(zhǎng)5.0%； 第二產(chǎn)業(yè)增加值189.79億元，同比增長(zhǎng)6.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值181.23億元，同比增長(zhǎng)2.8%。

308.32

343.06

381.1

370.37

406.76

426.1

9.50%

8.10%

7.60%

1.30%

7.60%

4.50%

0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%9.00%10.00%0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年

地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）完成情況

生產(chǎn)總值（GDP）（億元） GDP增速（%）

11全縣固定資產(chǎn)投資整體趨于上升趨勢(shì)，2020年增速處于最低水平；2022年第一產(chǎn)業(yè)投資同比下降34.8%，占比7.1%；第二產(chǎn)業(yè)投資同比增長(zhǎng)46.0%，占比42.1%；第三產(chǎn)業(yè)投資同比增長(zhǎng)9.8%，占比50.8%。

城市經(jīng)濟(jì)——固定資產(chǎn)投資趨勢(shì)

2022年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降6.6%，其中住宅同比下降3.7%，商品房銷(xiāo)售面積145.12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.9%。【持續(xù)去化庫(kù)存】13.70% 13.20%

10.00%

6.30%

12.00%

13.60%

0.00%

2.00%

4.00%

6.00%

8.00%

10.00%

12.00%

14.00%

16.00%

2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年

固定資產(chǎn)投資增速（%）

城市經(jīng)濟(jì)——規(guī)模以上工業(yè)增加值

蘭考縣規(guī)模以上工業(yè)增加值增幅近五年在開(kāi)封中穩(wěn)居前三，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)問(wèn)題；

13全縣居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲3.8%，商品零售價(jià)格同比上漲3.5%。城市經(jīng)濟(jì)——全縣居民消費(fèi)水平

2.30% 2.40%

2.70%

3.10%

3.30%

3.50%

3.70% 3.80%

4.00% 4.00% 3.90% 3.80%

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

2.50%

3.00%

3.50%

4.00%

4.50%

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月

CPI（%）

142022年，全縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額226.10億元，同比增長(zhǎng)1.9%。近6年社會(huì)消費(fèi)品零售總額大幅增長(zhǎng)，整體趨勢(shì)處于上升水平；

城市經(jīng)濟(jì)——全縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額

106.45

179.39 200.47 198.82 221.89

226.1

13.20%

11.70% 11.70%

-0.80%

11.60%

1.90%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%0

50

100

150

200

250

2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及增速

總量（億元） 增速（%）

15蘭考縣近4年居民可支配收入大幅增長(zhǎng)

2022年全縣城鄉(xiāng)居民人均可支配收入23449元，同比增長(zhǎng)6.9%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入31302元同比增長(zhǎng)4.7%；農(nóng)村居民人均可支配收入18214元同比增長(zhǎng)8.5%；城市經(jīng)濟(jì)——居民可支配收入

18228

19203

21927

23449

0

5000

10000

15000

20000

25000

2019年 2020年 2021年 2022年蘭考縣居民近4年可支配收入

樓市政策

169月21日，河南省開(kāi)封市蘭考縣發(fā)布《蘭考縣促進(jìn)房地產(chǎn)市

場(chǎng)發(fā)展十條措施》，涉及公積金、稅收優(yōu)惠等。自政策發(fā)布

次日起至2024年3月31日（含當(dāng)日），住房公積金首套房執(zhí)

行20%首付比例，最高貸款額度上調(diào)至60萬(wàn)元；對(duì)于引進(jìn)

的高層次人才在縣域內(nèi)租賃自住住房提取住房公積金的，可

按照實(shí)際支付房租金額提取住房公積金。

1. 分期繳納土地出讓金。

2. 推行二手房“帶押過(guò)戶(hù)”。

3. 合理確定公建設(shè)施計(jì)容面積。

4. 推動(dòng)規(guī)劃土地核實(shí)分期驗(yàn)收。

5. 滿(mǎn)足合理融資需求。

6. 優(yōu)化住房公積金使用政策。

7. 優(yōu)化商品房預(yù)售資金繳用流程。

8. 支持團(tuán)購(gòu)在售商品住房。

9. 地下空間辦理產(chǎn)權(quán)登記。

10. 延長(zhǎng)商品房契稅、個(gè)人所得稅優(yōu)惠。

宏觀環(huán)境小結(jié)

城市規(guī)劃與發(fā)展：

蘭考作為鄭開(kāi)同城化東部示范區(qū)、

豫魯交界區(qū)域性中心城市及開(kāi)封

副中心城市，空間發(fā)展方向?yàn)?/p>

“西進(jìn)、南拓、北展、東控、中

優(yōu)”，向西擴(kuò)展城市空間，大力

發(fā)展西區(qū)新城區(qū)。

01

城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展：蘭考近年來(lái)城市人口整體趨于上

升趨勢(shì)，近6年全縣生產(chǎn)總值整

體處于上升趨勢(shì)，社會(huì)消費(fèi)品零

售總額大幅增長(zhǎng)，居民可支配收

入近四年來(lái)整體處于上升水平。

整體經(jīng)濟(jì)水平呈上升趨勢(shì)，但

2022年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同

比下降，商品房銷(xiāo)售面積同比增

長(zhǎng)；將蘭考建設(shè)成歷史文化底蘊(yùn)

深厚、城市特色鮮明的鄭汴洛工

業(yè)走廊東部節(jié)點(diǎn)城市和開(kāi)封市域

東北部中心城市。

02

樓市政策：政府發(fā)布《蘭考縣促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展十條措施》激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力，進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；03

17

土地市場(chǎng)02

19蘭考縣近3年土地成交數(shù)據(jù)

類(lèi)別

土地成交

（宗）

成交土地面積

（平方米）

成交土地面積

（畝）

成交總價(jià)

（萬(wàn)元）

每畝地價(jià)

2021年 21 723842.73 1114.1675 134270 120.511503

2022年 20 855443.63 1283.1656 181834 141.7073525

2023年 12 366168.25 467.4672 78225 167.3379437

120.511503

141.7073525

167.33794370

20

40

60

80

100

120

140

160

180

2021年 2022年2023年住宅用地成交均價(jià)（畝/萬(wàn)元）土地價(jià)格：蘭考縣近3年來(lái)土地成交均價(jià)呈上升趨勢(shì)，每年均上漲20萬(wàn)元/畝；土地市場(chǎng)

土地市場(chǎng)

20蘭考住宅土地供應(yīng)情況：2023年截止10月住宅用地成交12宗，累計(jì)成交土地面積約366168平方米（約467.5畝），累計(jì)成交價(jià)78225萬(wàn)元，每畝地價(jià)約167.4萬(wàn)元/畝；商業(yè)用地成交1宗土地類(lèi)型 土地編號(hào) 土地位置 土地面積 容積率 綠化率

限

高

成交價(jià) 每畝地價(jià)競(jìng)得責(zé)城鎮(zhèn)住宅用

地

GTZ2023-08號(hào)

健康路北側(cè)、勝利街東側(cè)

【天晟項(xiàng)目西側(cè)】

19660.3平方米 (29.4905畝) 1 ≤容積率≤ 1.8 30 ≤綠地率 < 36 3850 萬(wàn)元 130.55 蘭考縣風(fēng)雅置業(yè)有限公司GTZ2023-07號(hào)

迎賓大道東側(cè)、隴海路北側(cè)

【道南項(xiàng)目】

33083.6平方米 (49.6254畝) 1.2 ≤容積率≤ 2 35 ≤綠地率 < 54 6460 萬(wàn)元 130.18 河南旺億置業(yè)有限公司GTZ2023-14號(hào)

考城路南側(cè)、濟(jì)陽(yáng)大道東側(cè)

【迎賓山莊】

262.69平方米 (0.394畝) 1.2 ≤容積率≤ 2 35 ≤綠地率 ≤ 54 75 萬(wàn)元 190.36 河南名筑置業(yè)有限公司GTZ2023-13號(hào)

考城路南側(cè)、濟(jì)陽(yáng)大道東側(cè)

【迎賓山莊】

6912.82平方米 (10.3692畝) 1.2 ≤容積率≤ 2 34 ≤綠地率 ≤ 54 1870 萬(wàn)元 180.34 河南名筑置業(yè)有限公司GTZ2023- 04號(hào)

考城路南側(cè)、玉虹街西側(cè)

【迎賓山莊】

11527.6平方米 (17.2914畝) 1.2 ≤容積率≤ 2 35 ≤綠地率 ≤ 54 3130 萬(wàn)元 181.01 河南名筑置業(yè)有限公司GTZ2023-12號(hào) 金沙街西側(cè)、文明路北側(cè) 31623.15平方米 (47.4347畝) 1 ≤容積率≤ 1.8 30 ≤綠地率 ≤ 36 5000 萬(wàn)元 105.41 蘭考縣蘭儀山水實(shí)業(yè)有限公司GTZ2023-11號(hào) 金沙街西側(cè)、平安路南側(cè) 49223.98平方米 (73.836畝) 1 ≤容積率≤ 1.8 30 ≤綠地率 ≤ 36 7800 萬(wàn)元 105.64 蘭考縣蘭儀山水實(shí)業(yè)有限公司GTZ2023-03號(hào) 學(xué)院街東側(cè)、健康路南側(cè) 20149.29平方米 (30.2239畝) 1.2 ≤容積率≤ 2 35 ≤綠地率 < 54 3930 萬(wàn)元 130.03 河南捷益置業(yè)有限公司GTZ2022- 05號(hào) 健康路南側(cè) 31785.33平方米 (47.678畝) 1.2 ≤容積率≤ 1.8 30 ≤綠地率 ≤ 36 7160 萬(wàn)元 150.17 蘭考縣興蘭置業(yè)有限公司GTZ2023- 02號(hào) 儀城街東側(cè)、人民路北側(cè) 54523.38平方米 (81.7851畝) 1.2 ≤容積率≤ 2 35 ≤綠地率 < 54 10660 萬(wàn)元 130.34 河南捷益置業(yè)有限公司GTZ2023- 01號(hào) 濟(jì)陽(yáng)大道東側(cè)【富力新城】 51365.16平方米 (77.0477畝) 1.2 ≤容積率≤ 2 35 ≤綠地率 ≤ 54 13150 萬(wàn)元 170.67 河南富力置業(yè)有限公司GTZ2022-17號(hào) 蘭壩街東側(cè)、晨光路北側(cè) 56050.95平方米 (84.0764畝) 1.2 ≤容積率≤ 1.8 30 ≤綠地率 ≤ 36 15140 萬(wàn)元 180.07 蘭考縣富蘭實(shí)業(yè)有限公司商業(yè)用地 GT2022-45號(hào) 106國(guó)道西側(cè)、蘭考干渠北側(cè) 4088.45平方米 (6.1327畝) 容積率≤ 0.8 20 ≤綠地率 ≤ 12 800 萬(wàn)元 130.45 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司

成交地塊分析

21GTZ2023-08號(hào)

GTZ2023-07號(hào)

GTZ2023- 04號(hào)

GTZ2023-13號(hào)

GTZ2023-14號(hào)

【迎賓山莊】

GTZ2023- 01號(hào)

【富力新城】

新房/商業(yè)市場(chǎng)03

開(kāi)封新房市場(chǎng)23

開(kāi)封市場(chǎng) | 政策篇：延續(xù)寬松政策環(huán)境，仍有較大可操作空間24上半年開(kāi)封政策延續(xù)去年寬松環(huán)境，取消不必要的需求限制，

極大可能釋放居民的住房需求。

春節(jié)過(guò)后，頒布促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定向好政策措施 89 條，以恢復(fù)經(jīng)濟(jì)

生產(chǎn)為主要任務(wù)，延續(xù)補(bǔ)貼政策、優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)

商品房團(tuán)購(gòu)等；

2 月底，開(kāi)封同步啟動(dòng)“存量房過(guò)戶(hù)”政策；

5 月份開(kāi)封市出臺(tái)十條措施，支持高校畢業(yè)生留汴來(lái)汴就業(yè)創(chuàng)

業(yè)，并對(duì)留汴人才購(gòu)房提供最高 80 萬(wàn)的公積金貸款額度，對(duì)博

士后高端人才補(bǔ)助的 50%給予安家費(fèi)，進(jìn)一步留住人才推動(dòng)高

質(zhì)量發(fā)展。

開(kāi)封市場(chǎng) | 新房篇：需求釋放后回歸平穩(wěn)，筑底仍需夯實(shí)25? 供應(yīng)方面縮量顯著，上半年供應(yīng) 19.81 萬(wàn)㎡，同比去年同期下降 41%。一方面是受到春節(jié)假期復(fù)工延遲影響；另一方面在于項(xiàng)目自身積壓存量較大；最后是近兩年成交的土地仍大多處于待開(kāi)發(fā)階段，尚未入市。? 成交量方面回升乏力，上半年成交 59.42 萬(wàn)㎡，同比去年同期下降 26%。疫情放開(kāi)后，2月份客戶(hù)需求快速釋放，單月成交 17 萬(wàn)㎡，3 月份以后市場(chǎng)發(fā)動(dòng)力略顯不足，單月成交均在 7-11 萬(wàn)㎡，多數(shù)項(xiàng)目來(lái)訪成交量下降，案場(chǎng)表現(xiàn)也是客戶(hù)退潮，但典型熱銷(xiāo)項(xiàng)目如永威梅隆琚、綠城春江明月、汴京熙華府等項(xiàng)目成交量仍有保障。? 成交價(jià)格筑底回升，上半年成交均價(jià) 6749 元/㎡，同比去年上升 4.7%，但仍未回到2021年前水平。

開(kāi)封市場(chǎng) | 房企篇：海馬、永威銷(xiāo)量霸榜，未來(lái)“天字系”繼往開(kāi)來(lái)26海馬地產(chǎn)深耕開(kāi)封 5 年，憑借在售海馬公館的二期、

三期，在眾多品牌房企扎堆的開(kāi)封市場(chǎng)，占據(jù)開(kāi)封

市場(chǎng)成交榜首，堅(jiān)持用品質(zhì)說(shuō)話，打造出來(lái)的海馬

公館成為開(kāi)封得品質(zhì)標(biāo)桿之一。在延期、停工時(shí)有

發(fā)生的開(kāi)封市場(chǎng)，海馬公館二期用提前 76 天的交付

實(shí)力再次提交了一份完美答卷。

永威梅隆系從梅隆公館開(kāi)始，一直致力于打造新區(qū)

品質(zhì)人文住宅，當(dāng)前主力在售梅隆琚和梅隆上院在

開(kāi)封西區(qū)銷(xiāo)量一直領(lǐng)先。

未來(lái)地產(chǎn)憑借上半年西湖天胤 1800 套住宅高品質(zhì)

交付，在地產(chǎn)圈賺足了流量和口碑，為下半年未來(lái)

系第三子——未來(lái)天澄的入市打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

開(kāi)封市場(chǎng)小結(jié)

27政策層面仍將持續(xù)筑底修復(fù)，期房安全性面臨較大考驗(yàn)開(kāi)封上半年市場(chǎng)整體表現(xiàn)為動(dòng)態(tài)修復(fù)的行情，1-2 月疊加疫情消散利好、返鄉(xiāng)置業(yè)高峰，市場(chǎng)迎來(lái)短暫性的快速回溫；但受市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力有限，更大力度的利好政策未現(xiàn)，3 月份之后樓市開(kāi)始回調(diào)，市場(chǎng)信心依然處于歷史相對(duì)低位。

下半年預(yù)計(jì)開(kāi)封市場(chǎng)依然會(huì)延續(xù)動(dòng)能修復(fù)進(jìn)程，且隨著現(xiàn)房/準(zhǔn)現(xiàn)房房源越來(lái)越少，在市場(chǎng)信心尚未完全恢復(fù)之前，期房安全性將面臨更大考驗(yàn)；

蘭考新房市場(chǎng)28

蘭考市場(chǎng)

項(xiàng)目/類(lèi)別 月均銷(xiāo)量售價(jià)2023新入市

主力項(xiàng)目

翰林府 40-50套4480-4900元/㎡東方花園里 10-15套5200元/㎡地利山·南苑 8-10套高層5800-洋房6800元/㎡迎賓山莊 8-10套5800-5900元/㎡富力新城 8-10套5800-6100元/㎡桃李春風(fēng) 入會(huì)階段歷年蘭考

快銷(xiāo)項(xiàng)目

桃李上院（蘭城熙苑二期） 8-10套5200-5500元/㎡地利山【尾盤(pán)】 20-30套5600-5800元/㎡蘭城熙苑【尾盤(pán)】 10-15套4300-4600元/㎡建業(yè)·百城天地【尾盤(pán)爛尾】 20-30套4800-5100-5700元/㎡蘭陽(yáng)雅居 10套5000-5300元/㎡改善項(xiàng)目

蘭陽(yáng)府 3-5套6000-6300/㎡朝陽(yáng)府 3-5套6500-7000/㎡五大社區(qū)

清風(fēng)雅居

無(wú)動(dòng)作5200-5500元/㎡夢(mèng)澤園 5200元/㎡梧桐里 4500元/㎡嘉和苑

書(shū)香名邸 4600元/㎡地利山

地利山·南苑

翰林府

桃李春風(fēng)

東方花園里

迎賓山莊

富力新城

桃李春風(fēng)

百城天地

蘭陽(yáng)府

朝陽(yáng)府

蘭城熙苑

蘭考新房市場(chǎng) 重點(diǎn)熱銷(xiāo)項(xiàng)目情況翰林府11層小高：4800-4900元/㎡特價(jià)房：4480元/㎡月均成交套數(shù)：40-50套桃李春風(fēng)0元入會(huì)，五千抵兩萬(wàn)排號(hào)100左右富力新城【剛需位置，改善價(jià)格】產(chǎn)品配套好11層/16層/17層小高： 5800-6100元/㎡月均成交套數(shù)：10套地利山【尾盤(pán)】 17層小高：5600-5700 （2層/頂層）月均成交套數(shù)：7套地利山·南苑【新開(kāi)】 11層/16層/17層小高：高層6000多元/㎡洋房7000多元/㎡國(guó)慶開(kāi)盤(pán) 市調(diào)銷(xiāo)售整盤(pán)一半迎賓山莊【剛需位置，改善價(jià)格】 5800-5900元/㎡月均成交套數(shù)：13套東方花園里5200元/㎡國(guó)慶開(kāi)盤(pán)市調(diào)銷(xiāo)售200套

項(xiàng)目庫(kù)存

31蘭考各項(xiàng)目項(xiàng)目目前剩余約6180套庫(kù)存，整體去化壓力較大，除爛尾項(xiàng)目（康橋）及五大社區(qū)庫(kù)存外市場(chǎng)中主力銷(xiāo)售項(xiàng)目剩余4300套房源，五大社區(qū)剩余約540套房源（不含嘉和苑數(shù)據(jù)及五大社區(qū)后期未開(kāi)發(fā)地塊）；數(shù)據(jù)來(lái)源:市調(diào)項(xiàng)目總體量 1700 1501 507 595 500 600 680 500 560 384 462 2100 627 1966 4982 1197 3736庫(kù)存剩余量(套） 1450 1300 365 300 400 200 85 400 18 70 200 850 0 340 65 0 136翰林府 康橋 富力新城 桃李上院 東方花園里 迎賓山莊 地利山 地利山·南苑 蘭陽(yáng)府 朝陽(yáng)府 桃李上院 蘭陽(yáng)雅居 蘭城熙苑 清風(fēng)雅居 夢(mèng)澤園梧桐里書(shū)香名邸1450

1300

365 300

400

200

85

400

18

70

200

850

0

340

65 01360

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

2000

2200

2400

2600

2800

3000

3200

3400

3600

3800

4000

蘭考住宅項(xiàng)目剩余庫(kù)存量

蘭考近年來(lái)頭部項(xiàng)目熱銷(xiāo)原因分析項(xiàng)目 項(xiàng)目貨量 開(kāi)盤(pán)期 剩余庫(kù)存 銷(xiāo)售周期 月均銷(xiāo)售量 熱銷(xiāo)情況分析翰林府 1700 2023年7月開(kāi)盤(pán) 1450

3個(gè)月

（截止23年10月）

40-50

1、價(jià)格低，翰林府位于蘭考東，位置較偏，價(jià)格低于蘭考市場(chǎng)整體水平；2、營(yíng)銷(xiāo)包裝加持，高端售樓部及項(xiàng)目配備景觀示范區(qū)、工程形象展示區(qū)、樣板間展示；3、產(chǎn)品設(shè)計(jì)佳，翰林府項(xiàng)目所有樓棟全部為11層小洋房，一梯兩戶(hù)設(shè)計(jì)；4、銷(xiāo)售期蘭考房地產(chǎn)處于真空期，市場(chǎng)無(wú)競(jìng)品項(xiàng)目；地利山 680

2022年6月18開(kāi)盤(pán)

前期蓄客半年

80

16個(gè)月

（截止23年10月）

40-45套

1、擁有一定老客戶(hù)基礎(chǔ)。天時(shí)灣項(xiàng)目銷(xiāo)售期間項(xiàng)目口碑較好；2、兩地塊開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售連貫性強(qiáng)，地利山項(xiàng)目蓄客及開(kāi)盤(pán)期間，天時(shí)灣項(xiàng)目尚處于尾盤(pán)銷(xiāo)售期；3、客戶(hù)體驗(yàn)較好。地利山項(xiàng)目新蓋售樓部且售樓部門(mén)前配置部分景觀示范展示區(qū)；4、工期快。

5、產(chǎn)品設(shè)計(jì)佳。地利山項(xiàng)目全部為一梯兩戶(hù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)；蘭城熙苑 630 2021年5月1開(kāi)盤(pán) 0

21個(gè)月

（截止23年2月）

25-30套

1、價(jià)格低，蘭城熙苑位置偏，銷(xiāo)售期間市場(chǎng)價(jià)格較低；2、合作分銷(xiāo)早；

3、營(yíng)銷(xiāo)包裝加持，項(xiàng)目配備景觀示范區(qū)及樣板間展示；建業(yè)·百城天地 1160 2020年9月開(kāi)盤(pán) 0

21個(gè)月

（截止22年6月）

50-55套

1、建業(yè)口碑；

2、老城區(qū)位置加持；

3、階段性特價(jià)房，價(jià)格戰(zhàn)優(yōu)勢(shì)推廣，銷(xiāo)售價(jià)格較低；4、客戶(hù)體驗(yàn)好，建業(yè)新售樓部；

5、初期工期較快；

形象展示

33新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目形象展示充足，景觀示范區(qū)/美學(xué)售樓部等，新項(xiàng)目均較注重形象展示及客戶(hù)看房體驗(yàn)。東方花園里 翰林府 桃李春風(fēng)

地利山·南苑 迎賓山莊 富力新城

*

項(xiàng)目 東方花園里 翰林府 桃李春風(fēng) 富力新城精裝大堂

樓棟入戶(hù)大堂地鋪瓷磚、

墻磚上墻

精裝入戶(hù)大堂 精裝入戶(hù)大堂人車(chē)分流 √ √

社區(qū)直飲水系統(tǒng) √

智慧社區(qū) √ √

√

（人臉識(shí)別/電梯定層/智能

迎賓燈/物業(yè)一鍵報(bào)修/霧森

系統(tǒng)/智能驅(qū)蚊系統(tǒng)/可視對(duì)

講/24小時(shí)紅外監(jiān)控）

√

全齡活動(dòng)場(chǎng)地 √ √

其他

中心景觀，兒童游樂(lè)，健康跑

道

下沉中央廣場(chǎng)

6000㎡陽(yáng)光花園

社區(qū)會(huì)客廳、青林茶舍、輕氧花園、健康跑道配套對(duì)比

*

項(xiàng)目 東方花園里 桃李春風(fēng) 富力新城入戶(hù)門(mén) 一線品牌進(jìn)戶(hù)門(mén) 1.2米鋼制入戶(hù)門(mén) 2.26*1.16超大品牌入戶(hù)門(mén)門(mén)鎖 高端指紋密碼鎖 智能指紋門(mén)鎖 華為智選青稞智能鎖窗材 斷橋鋁雙層中空玻璃 雙層斷橋鋁窗戶(hù) 斷橋鋁雙層中空玻璃地暖 雙氣入戶(hù)可視對(duì)講 樓宇對(duì)講電梯品牌 品牌電梯、定層刷卡 通力電梯開(kāi)關(guān)插座 品牌插座 品牌插座產(chǎn)品配套對(duì)比

市場(chǎng)分析——產(chǎn)品特征

桃李春風(fēng) 翰林府 康橋九溪天悅 東方·花園里 地利山南苑富力新城蘭考新項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)均較相似，產(chǎn)品同質(zhì)化。三面寬四面寬、私家電梯廳、南北雙陽(yáng)臺(tái)，高贈(zèng)送，寬廳設(shè)計(jì)基本為項(xiàng)目產(chǎn)品標(biāo)配。

3+1室兩廳兩衛(wèi)142㎡

三室兩廳兩衛(wèi)128㎡

四室兩廳兩衛(wèi)140㎡

三室兩廳兩衛(wèi)119㎡ 三室兩廳兩衛(wèi)119㎡

四室兩廳兩衛(wèi)141㎡

三室兩廳兩衛(wèi)127㎡四室兩廳兩衛(wèi)138㎡ 四室兩廳兩衛(wèi)145㎡三室兩廳兩衛(wèi)122㎡ 三室兩廳兩衛(wèi)128㎡四室兩廳兩衛(wèi)142㎡

市場(chǎng)分析——產(chǎn)品配比

市場(chǎng)上在售主力戶(hù)型多為三房；面積段多為120-140㎡左右三房產(chǎn)品；140㎡以上多為同項(xiàng)目洋房剛改產(chǎn)品作為搭配銷(xiāo)售。兩個(gè)改善項(xiàng)目蘭陽(yáng)府/朝陽(yáng)府戶(hù)型面積段偏大，戶(hù)型面積全部為130㎡以上三房/四房/4+1室產(chǎn)品；各項(xiàng)目產(chǎn)品面積配比

類(lèi)別（㎡） 100-110 110-120 120-130 130-140 140-150 150-180 180-200

翰林府 √ √ √

東方花園里 √ √ √ √

地利山·南苑 √ √ √

迎賓山莊 √ √ √ √

富力新城 √ √

桃李春風(fēng) √ √ √

桃李上院 √ √ √ √

蘭陽(yáng)雅居 √ √ √ √

蘭陽(yáng)府 √ √ √

朝陽(yáng)府 √ √ √

29%

55%

80%

75%

67%

67%

75%

83%

75%

67%

57%

45%20%25%33%33%25%17%25%33%14%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%80%90%100%朝陽(yáng)府

蘭陽(yáng)府

蘭陽(yáng)雅居

桃李上院

桃李春風(fēng)

富力新城

迎賓山莊

地利山·南苑

東方花園里

翰林府

各項(xiàng)目戶(hù)型配比情況三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 4+1兩廳三衛(wèi)

蘭考新房市場(chǎng) 重點(diǎn)熱銷(xiāo)項(xiàng)目情況東方花園里項(xiàng)目名稱(chēng) 東方花園里

人民路黃河大道西南角 國(guó)慶開(kāi)盤(pán)市調(diào)銷(xiāo)售200套基本參數(shù)

開(kāi)發(fā)商

蘭考縣建西房地產(chǎn)

開(kāi)發(fā)有限公司

占地面積 100畝面積 105-138㎡ 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)

戶(hù)戶(hù)面積大贈(zèng)送，高利用率、全齡設(shè)計(jì)建筑面積 約21萬(wàn)㎡ 層數(shù) 洋房2棟，27層高層8棟樓棟數(shù)

10棟樓 圍合式空間布局

（洋房2棟，27層高層8棟）

梯戶(hù)比 一梯二，一梯一容積率 1.99 總套數(shù)

項(xiàng)目配套

外部

教育資源：周邊西街小學(xué)、裕祿小學(xué)、蘭陽(yáng)一小、濟(jì)陽(yáng)學(xué)校、星河中學(xué)、蘭考一高商業(yè)/醫(yī)療/生態(tài)配套：紅星美凱龍、蘭美時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)。婦幼保健院、新中心醫(yī)院。內(nèi)部

中核五院操刀打造新中式風(fēng)格建筑，蘭考唯一6000㎡陽(yáng)光花園樓棟入戶(hù)大堂地鋪瓷磚、墻磚上墻

公共設(shè)施的節(jié)能設(shè)計(jì)、智能化安防系統(tǒng)，門(mén)禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、車(chē)輛出入智能識(shí)別系統(tǒng)、智能背景音樂(lè)系統(tǒng)，

1#7#百米樓間距

目前推售

情況

目前推售房

源

十一國(guó)慶新開(kāi)盤(pán)，景觀示范區(qū)開(kāi)放銷(xiāo)售政策 2%優(yōu)惠、砸金蛋銷(xiāo)售價(jià)格 5200

蘭考新房市場(chǎng) 重點(diǎn)熱銷(xiāo)項(xiàng)目情況東方花園里“規(guī)劃好、學(xué)校好、公園好、戶(hù)型好”

蘭考新房市場(chǎng) 重點(diǎn)熱銷(xiāo)項(xiàng)目情況東方花園里u 項(xiàng)目擇址蘭考相對(duì)比較高

的地勢(shì)之上，抬高小區(qū)地面，

給業(yè)主更高階的人生體驗(yàn)，

同時(shí)，建筑為公園讓渡空間，

成就蘭考少見(jiàn)的6000平小區(qū)

花園景觀示范區(qū)

u 工程形象

建面約105-115㎡經(jīng)典暢銷(xiāo)戶(hù)型（中間戶(hù)），高贈(zèng)送、空間布局合理，最大化提升空間使用率蘭考新房市場(chǎng) 重點(diǎn)熱銷(xiāo)項(xiàng)目情況東方花園里

斷橋鋁窗戶(hù)、高端指紋密碼鎖、雙層中空玻璃、

蘭考新房市場(chǎng) 重點(diǎn)熱銷(xiāo)項(xiàng)目情況東方花園里

蘭考新房市場(chǎng) 重點(diǎn)熱銷(xiāo)項(xiàng)目情況翰林府項(xiàng)目名稱(chēng) 翰林府

儀城路與人民路交匯處 月均40-50左右基本參數(shù)

占地面積 190畝 綠化率35%建筑面積 30萬(wàn)方 總套數(shù)1739戶(hù)樓棟數(shù) 34棟 層數(shù)11層純洋房一梯兩戶(hù)容積率 1.98 純商品房無(wú)安置房項(xiàng)目配套

外部 周邊學(xué)校：先鋒小學(xué)，周邊醫(yī)院：新中心醫(yī)院內(nèi)部 中心景觀，兒童游樂(lè)，健康跑道，智能安防系統(tǒng)目前推售情

況

目前推售房

源

15#11#25#27#3

8# 面積段119-131-140㎡銷(xiāo)售價(jià)格 4480-4900

翰林府：東關(guān)高品質(zhì)學(xué)區(qū)房 新二高北側(cè) 四校環(huán)繞

蘭考新房市場(chǎng) 重點(diǎn)熱銷(xiāo)項(xiàng)目情況翰林府競(jìng)品項(xiàng)目情況分析

? 工期線：22年8月底啟動(dòng)拆遷，23年2月動(dòng)工6月封頂，23年10月一期全部封頂開(kāi)始外立面工程；? 銷(xiāo)售線：22年10月開(kāi)始蓄客，23年4月招人啟動(dòng)銷(xiāo)售，6月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放，7月2日盛大開(kāi)盤(pán)；? 銷(xiāo)售情況：開(kāi)盤(pán)至目前累計(jì)銷(xiāo)售250套。開(kāi)盤(pán)前項(xiàng)目排號(hào)200多戶(hù)，轉(zhuǎn)大定70%以上；? 營(yíng)銷(xiāo)配合：項(xiàng)目自銷(xiāo)，內(nèi)場(chǎng)+外拓團(tuán)隊(duì)配合（外拓獎(jiǎng)勵(lì)4千/套）

? 營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作：鄉(xiāng)鎮(zhèn)放電影、鄉(xiāng)鎮(zhèn)超市展點(diǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體廣告、蘭考縣城墻體+街道大牌

蘭考新房市場(chǎng) 重點(diǎn)熱銷(xiāo)項(xiàng)目情況翰林府競(jìng)品項(xiàng)目情況分析

項(xiàng)目以東鄉(xiāng)鎮(zhèn)成交為主自訪

（路過(guò)）

30%

拓客

（外場(chǎng)）

50%

全民

20%

成交渠道分析

縣城客戶(hù)

30%

鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)

70%

成交客戶(hù)區(qū)域分析

? 項(xiàng)目無(wú)分銷(xiāo)重外拓，項(xiàng)目成交以拓客為主；

? 東關(guān)項(xiàng)目，片區(qū)內(nèi)無(wú)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)，成交客戶(hù)以項(xiàng)目以東鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群為主（如紅廟、儀封、葡萄架、閆樓）；

蘭考新房市場(chǎng) 重點(diǎn)熱銷(xiāo)項(xiàng)目情況翰林府戶(hù)型鑒賞——11層純洋房一梯兩戶(hù)產(chǎn)品

蘭考新房市場(chǎng) 重點(diǎn)熱銷(xiāo)項(xiàng)目情況翰林府營(yíng)銷(xiāo)展示包裝展示——道路兩側(cè)綠化、景觀示范區(qū)、售樓部裝修

蘭考新房市場(chǎng) 重點(diǎn)熱銷(xiāo)項(xiàng)目情況翰林府營(yíng)銷(xiāo)展示包裝展示——工程展示、樣板間通道包裝

蘭考新房市場(chǎng) 重點(diǎn)熱銷(xiāo)項(xiàng)目情況翰林府營(yíng)銷(xiāo)展示包裝展示——樣板間展示

精裝清水樣板清水樣板

蘭考新房市場(chǎng) 重點(diǎn)熱銷(xiāo)項(xiàng)目情況翰林府營(yíng)銷(xiāo)展示包裝展示——小區(qū)大門(mén)及景觀展示