2022-2023

中國住房租賃行業(yè)白皮書

王 偉◎著

編委會(huì)

總編

丁祖昱 張 燕

主編

劉文超 王 偉

責(zé)任編輯

李見林

編輯

鄭怡雯 代彩云 陳相峰 劉艷蘋

特聘專家

張其光 住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司原司長

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長

劉 穎 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)（籌）長租房委員會(huì)副秘書長

·版權(quán)聲明·

本刊物內(nèi)容為易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞公司所有，報(bào)告中所有的文字、圖片、表格均受到相關(guān)條例保護(hù)。部分?jǐn)?shù)據(jù)來

源為CRIC數(shù)據(jù)系統(tǒng)，未經(jīng)本司書面許可，任何組織、個(gè)人，不得全文復(fù)制轉(zhuǎn)載。任何組織或個(gè)人因工作、研究需要

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況。本報(bào)告只作參考資料，對報(bào)告數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性不承擔(dān)任何法律責(zé)任。

2022年，國家不斷釋放住房租賃行

業(yè)的利好政策，租賃政策發(fā)布頻繁，以

租賃供應(yīng)和市場監(jiān)管類政策為主，各地

圍繞保租房建設(shè)和運(yùn)營管理發(fā)布實(shí)施細(xì)

則，因城施策，多措并舉，推動(dòng)保租房

加速籌建，多地提前完成年度目標(biāo)。特

別是金融支持力度加大，財(cái)政部、發(fā)改

委、銀保監(jiān)等多部門均出臺(tái)金融政策支

持租賃住房發(fā)展，保租房REITs試點(diǎn)有序

落地；全國首個(gè)住房租賃基金成立，同

時(shí)中央及地方財(cái)政向保租房傾斜，提高

財(cái)政補(bǔ)貼額度。住房租賃行業(yè)受到了各

方的關(guān)注，各方力量推動(dòng)著住房租賃行

業(yè)進(jìn)入快車道。

2022年，克而瑞租售在總結(jié)過往研

究成果的基礎(chǔ)上重新撰寫了《中國住房

租賃白皮書》，深入研究了中國住房租

賃行業(yè)的各個(gè)方面，發(fā)現(xiàn)2022年住房租

賃行業(yè)已經(jīng)從最初追求機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化

序言

丁祖昱

易居企業(yè)集團(tuán) CEO、克而瑞集團(tuán)董事長

PREFACE

開始走向金融化?！白赓彶⑴e”已經(jīng)成為長效機(jī)制，無論是保租房還是市

場化房源發(fā)展都在加速。

從籌措方式來看，2022年各地的涉租用地供應(yīng)節(jié)奏明顯較2021年有所

放緩，特別是純租賃用地的供應(yīng)，例如，上海2022年全年僅出讓1幅R4用

地，出讓規(guī)模大幅下跌，更聚焦在支持將存量住房改造、轉(zhuǎn)化為保障性租

賃住房。目前，北京、上海、天津、重慶、深圳、廣州、海南等多個(gè)省市

都提出“支持將存量住房改造、轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房”，鼓勵(lì)利用現(xiàn)有

存量改建為租賃住房，通過非改租擴(kuò)大保租房供應(yīng)，因此，存量改造也將

成為2023年住房租賃市場房源供給的主要渠道之一。

在租賃產(chǎn)品上，大社區(qū)的占比進(jìn)一步提升，自從2017年上海的首幅純

租賃用地出讓，全國也開啟了涉租用地的供應(yīng)，但受限于絕大多數(shù)的純租

賃用地在國企手中，建設(shè)進(jìn)度相對較慢，疊加此前近3年的疫情影響，這

部分純租賃用地建設(shè)的租賃社區(qū)項(xiàng)目于2022年開始相繼入市。2023年將迎

來更多租賃社區(qū)的加快入市，相關(guān)的配套設(shè)施也將日益完善。租金方面，

隨著保租房項(xiàng)目的不斷入市，各城市的租賃市場租金也將呈現(xiàn)較為穩(wěn)定的

發(fā)展趨勢。

商業(yè)模式上，輕重雙模式成行業(yè)主流。產(chǎn)品力+精細(xì)化運(yùn)營+數(shù)字化系

統(tǒng)是租賃企業(yè)運(yùn)營提效的核心，隨著大型租賃社區(qū)的不斷入市，已經(jīng)形成

一定品牌效應(yīng)的住房租賃運(yùn)營企業(yè)將積極輸出自身運(yùn)營管理，以輕資產(chǎn)模

式切入與地方國企、政府的合作，而早期的包租模式漸漸淡出，輕重雙模

式將成為行業(yè)主流。

金融創(chuàng)新將住房租賃行業(yè)帶入發(fā)展快車道。住房租賃行業(yè)最大優(yōu)點(diǎn)

PREFACE

就是有持續(xù)、穩(wěn)定增長的現(xiàn)金流。2022年，無論是公募REITs從保租房推

向市場化房源，還是住房租賃專項(xiàng)基金的成立，都是加強(qiáng)和完善住房租賃

行業(yè)的金融創(chuàng)新和金融管理，這無疑是給想長期深耕的租賃企業(yè)打了一劑

“強(qiáng)心針”。金融創(chuàng)新和管理從根本上來講都是對住房租賃行業(yè)發(fā)展的進(jìn)

一步把關(guān)，加大融資的同時(shí)對企業(yè)主體在資質(zhì)、品質(zhì)、運(yùn)營的規(guī)范性和穩(wěn)

定性方面有著嚴(yán)格的要求，這既保護(hù)了投資者，也對行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展起

到了激勵(lì)與約束的雙重作用，都是從根本上保證行業(yè)和企業(yè)發(fā)展的可持續(xù)

性。因此從長遠(yuǎn)來講，中國的住房租賃行業(yè)將朝著越來越健康，穩(wěn)定可持

續(xù)的方向發(fā)展。

目錄

第一章 政策篇 001

一、“租購并舉”成為長效機(jī)制，大保障性租賃住房體系建立將重塑行業(yè)格局 003

二、政策出臺(tái)頻繁，貫穿“投建管服退”各個(gè)環(huán)節(jié) 008

三、保障性租賃住房發(fā)力解決各大城市住房難題 012

（一）配套政策出臺(tái)密集 012

（二）多地提前完成年度目標(biāo) 015

四、多地落實(shí)“非改租”，新增租賃用地與盤活存量并重 016

五、金融政策積極出臺(tái)，租賃住房REITs及基金均有積極的進(jìn)展 022

六、小結(jié) 025

第二章 行業(yè)篇 027

一、土地：各地“因城施策”按區(qū)域租賃市場實(shí)際需求，多元完成供應(yīng) 029

（一）2022年供應(yīng)285塊涉租賃用地，建面達(dá)444.22萬方 029

（二）少數(shù)城市大量供應(yīng)純租賃用地，樓板價(jià)逐年降低 030

（三）因地制宜配建租賃用地，供應(yīng)城市和供應(yīng)量雙雙降低 032

（四）大量“競自持”地塊以底價(jià)成交，供應(yīng)量逐次減少 034

（五）集體用地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目陸續(xù)入市，北京集租房建設(shè)日益成熟 036

（六）租賃用地相關(guān)入市項(xiàng)目情況：入市項(xiàng)目以大型租賃社區(qū)為主 040

（七）小結(jié) 042

二、產(chǎn)品：產(chǎn)品力全面提升，租賃社區(qū)逐漸入市成主流 043

（一）租賃行業(yè)的產(chǎn)品構(gòu)成 043

（二）政府主導(dǎo)的租賃住房部分 044

（三）個(gè)人房源產(chǎn)品占據(jù)市場化房源的絕對主導(dǎo) 045

（四）機(jī)構(gòu)化房源產(chǎn)品的現(xiàn)狀及變化 047

（五）小結(jié) 059

三、融資：企業(yè)融資難，但金融創(chuàng)新進(jìn)程加速 060

（一）股權(quán)融資熱度依舊不高，僅一家企業(yè)獲得融資 060

（二）住房租賃專項(xiàng)債的發(fā)行規(guī)模同比降低，ABS及類REITs的整體發(fā)行金額大幅回升 062

（三）資本重新關(guān)注，IPO、大宗交易等輪番登場 065

（四）金融創(chuàng)新加速推出，公募REITs成行業(yè)熱點(diǎn) 066

（五）小結(jié) 068

第三章 城市篇 069

一、全國：個(gè)人房源整體價(jià)跌量漲，新增供應(yīng)量依舊處于低位 071

（一）典型55城：租金較去年出現(xiàn)小幅下降 071

（二）典型55城：新增供應(yīng)開始小幅回升 073

（三）目前各個(gè)城市租賃市場發(fā)展格局 075

二、處于第一梯隊(duì)核心城市租賃市場發(fā)展分析 076

（一）北上廣深杭五城城市基本面較好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能強(qiáng)勁 076

（二）五城人口流動(dòng)性增強(qiáng)，催生租賃需求 078

（三）五城保障性租賃住房核心政策：因城施策，多元政策并行，促租賃行業(yè)發(fā)展 081

（四）五城租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀：個(gè)人房源掛牌量同比下降，集中式公寓頭部企業(yè)

優(yōu)勢明顯 082

（五）五城土地供應(yīng)成交情況：北上廣深杭新增租賃用地大幅減少，成交同比下

降60% 089

（六）五城商辦庫存量大，非改租政策有效盤存量市場 091

（七）五城租賃市場發(fā)展預(yù)判：新增土地供應(yīng)和存量改造雙管齊下 095

三、處于第二梯隊(duì)的核心城市租賃市場發(fā)展分析 096

（一）二梯隊(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，租賃市場具有發(fā)展前景 096

（二）二梯隊(duì)城市未來潛在租賃需求大 098

（三）二梯隊(duì)城市保障性租賃住房的發(fā)展目標(biāo)以及核心的政策 099

（四）二梯隊(duì)城市個(gè)人房源量升價(jià)跌，集中式公寓本土品牌興起 102

（五）二梯隊(duì)城市土地供應(yīng)成交情況 112

（六）政策加持，存量盤活成為保障性租賃住房供應(yīng)的重要方式 116

（七）二梯隊(duì)城市租賃市場發(fā)展預(yù)判 122

四、處于第三梯隊(duì)的核心城市租賃市場發(fā)展分析 123

（一）第三梯隊(duì)城市GDP整體位于全國中下游 123

（二）經(jīng)濟(jì)發(fā)展依賴單一產(chǎn)業(yè) 124

（三）城鎮(zhèn)人均可支配收入增速穩(wěn)定，房價(jià)收入比普遍較低，購房壓力小 125

（四）三梯隊(duì)城市多為人口流出型，惠州等城市吸引力開始凸顯 126

（五）商品住宅供大于求，租賃市場發(fā)展受限 128

（六）個(gè)人房源租金普遍偏低，新增供應(yīng)量較少 128

（七）三梯隊(duì)保租房建設(shè)處于起步階段，開始逐漸提速中 129

（八）三梯隊(duì)城市租賃市場發(fā)展預(yù)判：隨著保租房建設(shè)的不斷推進(jìn)，租賃市場或見起色 133

五、小結(jié) 133

第四章 企業(yè)篇 135

一、2022年行業(yè)整體開業(yè)規(guī)模增速放緩，租賃企業(yè)輕重并舉 137

（一）整體行業(yè)開業(yè)規(guī)模增速放緩，新進(jìn)企業(yè)多元化 137

（二）企業(yè)融資熱度低迷，政策加大住房租賃金融支持 138

（三）租賃企業(yè)輕重兩端并行發(fā)展 138

二、地方租賃住房“國家隊(duì)”企業(yè)增加，市場占有率持續(xù)提升 139

（一）各地國有建設(shè)企業(yè)成立長租公寓品牌，助力新青年和新市民住有所居 140

（二）租賃住房“國家隊(duì)”加速推進(jìn)項(xiàng)目落地，市場占有率持續(xù)提升 141

三、銀行多措并舉加大住房租賃金融支持，建信住房積極發(fā)展住房租賃新模式 142

（一）銀行積極參與保租房建設(shè)，提供住房租賃金融支持 142

（二）建信住房多措并舉，助力住房租賃建設(shè) 143

四、房企系輕重并行，積極拓展租賃住房業(yè)務(wù) 146

五、創(chuàng)業(yè)系運(yùn)營商規(guī)模增速放緩，專注輕資產(chǎn)模式拓展 146

六、典型企業(yè)案例 147

（一）國家隊(duì)：城方 147

（二）國家隊(duì)：安居瑾家 153

（三）房企系：龍湖冠寓 159

（四）房企系：萬科泊寓 166

（五）房企系：保利公寓 168

（六）房企系：中海長租公寓 173

第一章 政策篇

（七）房企系：瓴寓國際 180

（八）房企系：朗詩寓 185

（九）房企系：方隅公寓 188

（十）房企系：華潤有巢 194

（十一）房企系：金地草莓社區(qū) 200

（十二）房企系：濱江暖屋 211

（十三）運(yùn)營商：魔方生活服務(wù)集團(tuán) 213

（十四）運(yùn)營商：微領(lǐng)地集團(tuán) 221

（十五）運(yùn)營商：城家 227

（十六）運(yùn)營商：樂乎公寓集團(tuán) 230

（十七）運(yùn)營商：中富旅居 239

（十八）運(yùn)營商：牛油果 245

（十九）運(yùn)營商：百瑞紀(jì) 247

（二十）運(yùn)營商：漫柏集團(tuán) 254

（二十一）運(yùn)營商：輕松寓 258

（二十二）運(yùn)營商：爾家 261

七、小結(jié) 264

第五章 趨勢篇 265

一、“租購并舉”成為長效機(jī)制，保租房發(fā)展加速 267

（一）量：總體規(guī)模維持較高水平，未來將減量發(fā)展，聚焦存量改造 267

（二）產(chǎn)品：大型租賃社區(qū)扎堆入市，保租房將形成規(guī)模化發(fā)展 268

（三）租金：以保障民生為基調(diào)，租金穩(wěn)中有進(jìn) 269

二、人口凈流入大的核心城市成為租賃發(fā)展主陣地，其他二三線城市陸續(xù)跟進(jìn) 270

（一）第一梯隊(duì)：人口吸附效力依舊強(qiáng)勁，機(jī)構(gòu)化率有望進(jìn)一步提升 270

（二）第二梯隊(duì)：以盤活存量為主，增加住房租賃供給 271

（三）第三梯隊(duì)：保租房穩(wěn)步推進(jìn)，部分城市租賃市場加快發(fā)展 271

三、輕重雙模式成行業(yè)主流，產(chǎn)品力+精細(xì)化運(yùn)營是核心 272

（一）產(chǎn)品力：產(chǎn)品力能創(chuàng)造更好的收益，受到行業(yè)各界的關(guān)注 272

（二）精細(xì)化運(yùn)營：依托數(shù)字化實(shí)現(xiàn)降本增效 273

四、金融創(chuàng)新帶來行業(yè)進(jìn)一步快速發(fā)展 274

（一）住房租賃行業(yè)金融創(chuàng)新的政策支持以及帶來的影響 274

（二）住房租賃行業(yè)金融創(chuàng)新落實(shí)的情況以及未來金融創(chuàng)新可能的方向 275

CHAPTER

ONE

第一章 政策篇

002

中國住房租賃

行業(yè)白皮書

2022

23

近年來，住房租賃市場已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，租賃住房成為居民解

決住房需求的重要途徑之一。2022年，黨的二十大報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)加快建立租購并舉住房

制度，與此同時(shí)，相關(guān)配套政策密集出臺(tái)，涉及土地供應(yīng)、金融支持、稅費(fèi)減免、財(cái)政補(bǔ)

貼、市場規(guī)范等諸多方面，政策“組合拳”疊加效應(yīng)逐步釋放，推動(dòng)住房租賃市場快速且

高質(zhì)量地發(fā)展。

一、“租購并舉”成為長效機(jī)制，大保障性租賃住房

體系建立將重塑行業(yè)格局

2015年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提及發(fā)展住房租賃市場，并強(qiáng)調(diào)將“租購并舉”

確立為我國住房制度改革的主要方向，到2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議時(shí)，提出高度重視保

障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，再到2022年黨的二十大報(bào)告重申“堅(jiān)持房子

是用來住的、不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房

制度”表明“租購并舉”已成為我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的長效機(jī)制。未來5年，中央將

繼續(xù)發(fā)力完善住房供應(yīng)端制度政策，并大力推動(dòng)住房租賃市場發(fā)展，完善“購+租”“市

場+保障”的住房體系。

與此同時(shí)，住房租賃的各項(xiàng)支持政策也在密集出臺(tái)。2022年，中央各部門從增加租

賃供應(yīng)、給予財(cái)稅金融支持、完善市場規(guī)范、保障主體權(quán)益等多方面大力推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。

2022年3月，政府工作報(bào)告指出，繼續(xù)保障好群眾住房需求?！皥?jiān)持房子是用來住的、不

是用來炒的”定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障

性住房建設(shè)。“大力增加保障性租賃住房供給”“加快發(fā)展長租房市場”被住建部列為

2022年工作重點(diǎn)，并提出“6個(gè)落實(shí)”，包括落實(shí)好土地支持政策、落實(shí)審批流程再造和

簡化、落實(shí)中央補(bǔ)助、落實(shí)稅費(fèi)優(yōu)惠政策、落實(shí)水電氣價(jià)格政策以及金融政策。在利好政

策的加持下，住房租賃行業(yè)將進(jìn)入發(fā)展快車道。

表：2022年涉及租賃市場發(fā)展的中央文件或會(huì)議梳理

時(shí)間 文件/會(huì)議 政策內(nèi)容

1/11 國新辦《“十四五”公共服

務(wù)規(guī)劃》新聞發(fā)布會(huì)

以人口流入多、房價(jià)高的城市為重點(diǎn)，加快發(fā)展保障性租賃住

房，40個(gè)重點(diǎn)城市2021年籌集93.6萬套（間）。下一步將加大

金融、土地、公共服務(wù)等政策支持力度，擴(kuò)大保障性租賃住房

供給?！笆奈濉逼陂g，40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增650萬套

（間），預(yù)計(jì)可幫助1300萬新市民、青年人等緩解住房困難。

1/19

人民銀行營業(yè)管理部以視頻

形式召開2022年北京地區(qū)貨

幣信貸工作會(huì)議

會(huì)議指出，要準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。堅(jiān)持

“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，支持

房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，更好滿足購房人合理住房需求，加大

住房租賃金融支持，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

1/20 全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)

議在北京以視頻形式召開

研究部署2022年工作，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2022年要繼續(xù)推

進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，堅(jiān)持租購并舉，多主體供給、多渠道保

障，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈

流入的大城市為重點(diǎn)，全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套(間)。

1/26

《關(guān)于深圳建設(shè)中國特色社

會(huì)主義先行示范區(qū)放寬市場

準(zhǔn)入若干特別措施的意見》

意見指出，鼓勵(lì)城中村實(shí)施規(guī)模化租賃改造，支持利用集體建設(shè)

用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)保障性租賃住房。結(jié)合公共

利益，試點(diǎn)在城市更新項(xiàng)目中引入“個(gè)別征收”、“商業(yè)和辦公

用房改建保障性租賃住房”等機(jī)制。

1/26

《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)

投資信托基金(REITs)試點(diǎn)稅

收政策的公告》

針對目前REITs項(xiàng)目節(jié)稅政策尚不成熟的特點(diǎn)，確保REITs項(xiàng)目

發(fā)行成功完成募資后才需要繳納稅費(fèi)，減輕REITs發(fā)行前期的稅

負(fù)，促進(jìn)REITs進(jìn)一步發(fā)展。

2/8

《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)

貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中

度管理的通知》

明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管

理，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)

的原則，加大對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。

2/8

《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳

關(guān)于加強(qiáng)保障性住房質(zhì)量常

見問題防治的通知》

要求各級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思

想，站在講政治的高度，深刻認(rèn)識(shí)提升保障性住房工程質(zhì)量的

重要意義，切實(shí)解決質(zhì)量常見問題，讓住房困難群眾“住得

進(jìn)”“住得好”。通知從防水、防噪、室內(nèi)空氣健康等8個(gè)方面

劃定了保障性住房工程質(zhì)量常見問題防治的底線要求，要求各地

結(jié)合實(shí)際和群眾反映的突出問題，制定便于監(jiān)督檢查工程質(zhì)量的

技術(shù)要點(diǎn)。

2/16 《關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障

性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》

要求各類銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)發(fā)揮機(jī)構(gòu)優(yōu)勢，把握保障性租賃住房融資

需求特點(diǎn)，提供針對性金融產(chǎn)品和服務(wù)。

2/24 推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量

發(fā)展發(fā)布會(huì)議

推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，主要是大力增加保障性租賃住房供

給，經(jīng)過統(tǒng)計(jì)，希望全年能夠建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套

（間）。新籌集公租房10萬套，棚戶區(qū)改造120萬套。同時(shí)，還

將加快推進(jìn)長租房市場建設(shè)。

3/5 兩會(huì)

繼續(xù)保障好群眾住房需求?！皥?jiān)持房子是用來住的、不是用來炒

的”定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房

市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的

合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)

業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

3/17 《2022年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)

融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》

以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力

解決符合條件的新市民、青年人等群體住房困難問題。保障性租

賃住房主要利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置

土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，適當(dāng)利用新供應(yīng)

國有建設(shè)用地建設(shè)。提高住宅用地中保障性租賃住房用地比例，

單列租賃住房用地供應(yīng)計(jì)劃，主要安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道

交通站點(diǎn)附近、城市重點(diǎn)建設(shè)片區(qū)等區(qū)域。

4/7 《關(guān)于開展青年發(fā)展型城市

建設(shè)試點(diǎn)的意見》

要求著力優(yōu)化保障青年基本住房需求的青年發(fā)展型城市居住環(huán)

境，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，積極解決新市

民、青年等群體的住房困難問題，逐步使租購住房在享受公共服

務(wù)上具有同等權(quán)利。

4/13

《關(guān)于下達(dá)2022年中央財(cái)政

城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資

金預(yù)算的通知》

2022年中央財(cái)政將補(bǔ)助224.1億元用于租賃住房保障、307億元用

于老舊小區(qū)改造、100億元用于棚戶區(qū)改造。

4/14 教育部舉行的新聞發(fā)布會(huì)

國家發(fā)展改革委社會(huì)發(fā)展司司長歐曉理表示，加強(qiáng)周轉(zhuǎn)用房建

設(shè)，改善教師居住環(huán)境，讓住房保障“好起來”。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司副司長潘偉表示，貴州、湖南、廣

西、四川、云南、新疆等?。ㄗ灾螀^(qū)），積極建設(shè)公租房面向鄉(xiāng)村

教師供應(yīng)，為穩(wěn)定鄉(xiāng)村教師隊(duì)伍發(fā)揮了重要作用；河南、海南等省

專門印發(fā)實(shí)施方案，鼓勵(lì)縣（市、區(qū)）政府采用多種形式和渠道解

決鄉(xiāng)村教師住房問題，改善了一大批鄉(xiāng)村教師的居住條件。

4/25 《關(guān)于進(jìn)一步釋放消費(fèi)潛力

促進(jìn)消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)的意見》

在第三部分完善支撐體系，不斷增強(qiáng)消費(fèi)發(fā)展綜合能力的第12條

“合理增加公共消費(fèi)”中，提出了完善長租房政策，擴(kuò)大保障性

租賃住房供給。支持繳存人提取住房公積金用于租賃住房，繼續(xù)

支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民提取住房公積金用于加裝電梯等自住住房

改造。

5/25 《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)

擴(kuò)大有效投資的意見》

從聚焦盤活存量資產(chǎn)重點(diǎn)方向、優(yōu)化完善存量資產(chǎn)盤活方式、加

大盤活存量資產(chǎn)政策支持、用好回收資金增加有效投資、嚴(yán)格落

實(shí)各類風(fēng)險(xiǎn)防控舉措、建立工作臺(tái)賬強(qiáng)化組織保障六方面提出具

體要求。

5/27

《關(guān)于規(guī)范做好保障性租

賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施

領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金

（REITs）有關(guān)工作的通知》

嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，在發(fā)起主體、回收資金用途等方

面構(gòu)建了有效的隔離機(jī)制，壓實(shí)參與機(jī)構(gòu)責(zé)任，切實(shí)防范REITs

回收資金違規(guī)流入商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

6/10

《關(guān)于銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)加強(qiáng)新

市民金融服務(wù)有關(guān)情況的

通報(bào)》

銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)加大對保障性住房建設(shè)的金融支持力度、支持住房

租賃市場健康發(fā)展并為新市民合理購房需求提供信貸支持。

6/21 《關(guān)于推動(dòng)階段性減免市場

主體房屋租金工作的通知》

推動(dòng)階段性減免市場主體房屋租金工作，幫助服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和

個(gè)體工商戶緩解房屋租金壓力?！锻ㄖ诽岬?，被列為疫情中高

風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)所在的縣級(jí)行政區(qū)域內(nèi)的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶

承租國有房屋的，2022年減免6個(gè)月租金，其他地區(qū)減免3個(gè)月租

金。

7/12 《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)

施方案》

《實(shí)施方案》具體提出，培育發(fā)展住房租賃市場，盤活存量住房

資源，擴(kuò)大租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在

享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。加快住房租賃法規(guī)建設(shè)，加強(qiáng)租

賃市場監(jiān)管，保障承租人和出租人合法權(quán)益。完善住房保障基礎(chǔ)

性制度和支持政策，有效增加保障性住房供給。改革完善住房公

積金制度，健全繳存、使用、管理和運(yùn)行機(jī)制。

7/29 《關(guān)于促進(jìn)綠色智能家電消

費(fèi)若干措施的通知》

引導(dǎo)保障性租賃住房實(shí)行簡約、環(huán)保的基本裝修，鼓勵(lì)配置基本

家電產(chǎn)品。積極開展家電租賃業(yè)務(wù)，滿足新市民、青年人等群體

消費(fèi)需求。

8/30 財(cái)政部發(fā)布2022年上半年中

國財(cái)政政策執(zhí)行情況報(bào)告

據(jù)報(bào)告，2022年，中央財(cái)政安排城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金

708億元。其中，支持各地籌建公租房9.9萬套，保障性租賃住房

83.9萬套，支持改造棚戶區(qū)118.8萬套，支持改造老舊小區(qū)5.09

萬個(gè)，涉及居民822.2萬戶。下達(dá)農(nóng)村危房改造補(bǔ)助資金 62.8 億

元，繼續(xù)支持推進(jìn)農(nóng)村低收入群體等重點(diǎn)對象危房改造和農(nóng)房抗

震改造。

9/14 “中國這十年”系列主題新

聞發(fā)布會(huì)

會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長姜萬榮表示，住房問題關(guān)系民生福

祉，政府必須“補(bǔ)好位”。我們強(qiáng)調(diào)要健全“兩個(gè)體系”，一個(gè)

是住房市場體系，另一個(gè)是住房保障體系。保障體系更多的是政

府發(fā)揮補(bǔ)位作用。在這十年中，我們在以下幾個(gè)方面不斷探索，

取得了一定的成效。一是加快完善住房保障體系，為百姓安居托

底。二是大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造，讓群眾出棚進(jìn)樓。三是大力發(fā)展

保障性租賃住房，助圓新市民、青年人的“安居夢”。四是規(guī)范

發(fā)展公共租賃住房，為城鎮(zhèn)住房、收入困難家庭兜底保障。五是

因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，幫助部分有一定經(jīng)濟(jì)能力的家庭購

買共有產(chǎn)權(quán)住房。

10/13

《關(guān)于做好發(fā)展保障性租賃

住房情況年度監(jiān)測評(píng)價(jià)工作

的通知》

《通知》提出，年度發(fā)展保障性租賃住房情況重點(diǎn)圍繞“確定發(fā)

展目標(biāo)，推進(jìn)計(jì)劃完成”“建立工作機(jī)制，落實(shí)支持政策”“嚴(yán)

格監(jiān)督管理”“取得工作成效”四個(gè)方面開展監(jiān)測評(píng)價(jià)。

10/16 黨的二十大報(bào)告

黨的二十大報(bào)告在回顧過去新時(shí)代十年變革的基礎(chǔ)上，規(guī)劃了我

國未來五年乃至更長時(shí)期黨和國家事業(yè)發(fā)展的目標(biāo)任務(wù)和大政方

針。其中，從“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”的角度闡述了

房地產(chǎn)發(fā)展方向，即“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，

加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

10/16 《關(guān)于加快信貸投放精準(zhǔn)服

務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)》

建設(shè)銀行擬出資人民幣300億元設(shè)立住房租賃基金，探索租購并

舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。據(jù)悉，該行信貸規(guī)模實(shí)現(xiàn)較快增長。截

至2022年9月末，本行人民幣貸款近20萬億元，較上年末增加人

民幣2.1萬億元，同比多增近人民幣5,200億元。

10/31

《關(guān)于支持深圳探索創(chuàng)新財(cái)

政政策體系與管理體制的實(shí)

施意見》

財(cái)政部發(fā)布支持深圳探索創(chuàng)新財(cái)政政策體系與管理體制的實(shí)施意

見，推動(dòng)形成共建共治共享共同富裕的民生發(fā)展格局。考慮深圳

人口持續(xù)凈流入對住房的需求，加大中央預(yù)算內(nèi)投資對深圳保障

性住房籌集建設(shè)的補(bǔ)助，加大中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助

資金對深圳公租房、保障性租賃住房和老舊小區(qū)改造的支持力

度，推動(dòng)解決大城市住房突出問題。支持深圳對標(biāo)國際一流，加

快重大公共文化設(shè)施建設(shè)運(yùn)營機(jī)制研究，創(chuàng)新引領(lǐng)政府與市場多

元化投入的運(yùn)作模式。統(tǒng)籌用好體育彩票公益金，探索符合超大

型城市發(fā)展需求的體育設(shè)施開放共享新模式，完善全民健身公共

服務(wù)體系。

資料來源：政府官方網(wǎng)站、克而瑞租售整理

略

CHAPTER

TWO

第二章 行業(yè)篇

中國住房租賃

行業(yè)白皮書

2022

23

一、土地：各地“因城施策”按區(qū)域租賃市場實(shí)際需

求，多元完成供應(yīng)

（一）2022年供應(yīng)285塊涉租賃用地，建面達(dá)444.22萬方

1.供應(yīng)情況：共計(jì)供應(yīng)約444.22萬方，新增供應(yīng)大幅減少

根據(jù)對2022年全國已推出22城涉租賃用地的跟蹤統(tǒng)計(jì)，全國22城總計(jì)推出285塊涉租

賃用地，規(guī)劃涉宅租賃建筑面積約444.22萬方，整體供應(yīng)同比下降63.01%，新增涉租用

地大幅下滑。2022年受疫情及經(jīng)濟(jì)影響，土拍市場整體遇冷，各地因城施策對競拍規(guī)則

進(jìn)行了放寬和調(diào)整。此外，各地的集體用地和純租賃用地、自持用地建設(shè)的租賃項(xiàng)目完成

建設(shè)開始入市運(yùn)營。

圖：2022年涉租賃用地供應(yīng)整體情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料、克而瑞租售整理

2.供應(yīng)變化：三種方式并行，因地制宜進(jìn)行供應(yīng)

2022年在供地政策上仍然延續(xù)“22城集中供地”，三種方式并行供應(yīng)租賃用地建設(shè)

保障性租賃住房。目前，新增租賃相關(guān)用地出讓主要有三種方式：純租賃用地、自持租賃

用地和配建租賃用地。各地因地制宜，根據(jù)各地租賃市場發(fā)展的實(shí)際需求，進(jìn)行租賃用地

的供應(yīng)。

國家發(fā)改委在《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》中提出適當(dāng)利用新供應(yīng)國有建設(shè)用

地建設(shè)保障性租賃住房。從22城“兩集中”的供應(yīng)情況來看，在土拍市場逐漸轉(zhuǎn)冷的情況

下，各地選擇減少或停止新建租賃用地的供應(yīng)。第一批次集中供地供應(yīng)涉租用地約199.2

萬方，第二批次97.95萬方，第三批次95.79萬方，其余批次供應(yīng)51.2萬方，在第一批次后

租賃用地的供應(yīng)量逐批削減。

圖：2022年22城集中供地不同批次供應(yīng)情況（萬方）

數(shù)據(jù)來源：公開信息、克而瑞租售整理

（二）少數(shù)城市大量供應(yīng)純租賃用地，樓板價(jià)逐年降低

1. 各城供應(yīng)情況：累計(jì)供應(yīng)純租賃用地建面約159萬方，寧波居首位

2022年純租賃用地共推出約33塊，規(guī)劃建筑面積約159萬方。純租賃用地僅以少數(shù)城

市大量供應(yīng)為主，寧波一城的供應(yīng)量占總建面的43.5%，合肥、廣州等對租賃需求較強(qiáng)的

少數(shù)城市供應(yīng)了大量純租賃用地，上海、濟(jì)南和福州等城市僅有少量純租賃地塊成交。

純租賃用地的供應(yīng)能夠?yàn)檫@些城市吸引人才、留住人才，且大量新增租賃住房進(jìn)入市

場后能夠?qū)^(qū)域租賃市場的租金漲跌幅起著積極引導(dǎo)的作用。

圖：2022年純租賃用地各批次情況 圖：2022年純租賃用地成交總數(shù)及建面

純租賃用地建面(㎡)

土地?cái)?shù)量(宗)

第一批次 第二批次

第三批次 其他批次

19%

27%

13%

41%

100

50

0

20

10

0

寧波

合肥

廣州

杭州

上海

濟(jì)南

福州

武漢

沈陽

深圳

數(shù)據(jù)來源：公開信息、克而瑞租售整理

2.拿地企業(yè)：國企拿地為主

受純租賃用地的土地性質(zhì)限制，從2022年純租賃用地拿地企業(yè)類型來看，主要拿地

企業(yè)仍以國企央企為主導(dǎo)，超90%的純租賃用地由國企拿地開發(fā)，僅有8.65%的民企拿下

租賃用地。

2022年前十企業(yè)主要以寧波的企業(yè)為主，拿地企業(yè)為寧波市各區(qū)的地方開發(fā)國企；

上海唯一一宗純租賃用地由上海港城開發(fā)（集團(tuán)）有限公司拿下；合肥建投集團(tuán)以16萬方

的純租賃建面成為純租賃拿地企業(yè)第一。地方國企積極拿下純租賃用地，用以建設(shè)保障性

租賃住房滿足地方的新青年、新市民租賃需求，增強(qiáng)城市競爭力。

圖：2022年純租賃用地拿地企業(yè)類型 圖：2022年純租賃用地拿地企業(yè)TOP10

數(shù)據(jù)來源：公開信息、克而瑞租售整理

3.樓板價(jià)：逐年降低，不足住宅樓板價(jià)三成

純租賃樓板價(jià)整體保持下滑趨勢，不足住宅樓板價(jià)的三成。從近兩年各城純租賃用

地樓板價(jià)對比情況來看，2022年純租賃樓板價(jià)進(jìn)一步降低，僅有福州和寧波租賃樓板價(jià)

略高于2021年。從各城租賃樓板價(jià)和住宅樓板價(jià)來看，深圳、武漢和合肥等五城租賃樓

板價(jià)為住宅樓板價(jià)的三成，而杭州和寧波分別為14.17%和20.56%。純租賃用地的拿地

企業(yè)主要以地方城投及地方國企為主，降低純租賃用地的拿地成本，能夠?yàn)槠髽I(yè)降低資

金沉淀。

圖：2022年純租賃用地和住宅用地成交均價(jià)情況（元/㎡）

數(shù)據(jù)來源：公開信息、克而瑞租售整理

略

二、產(chǎn)品：產(chǎn)品力全面提升，租賃社區(qū)逐漸入市成

主流

（一）租賃行業(yè)的產(chǎn)品構(gòu)成

我國的住房租賃行業(yè)經(jīng)歷了由政府供給為主導(dǎo)逐漸向保障性與市場化并行供給的轉(zhuǎn)變

過程。

1999年，保障低收入人群住房需求的廉租房正式起步，隨后住建部提出加快建設(shè)公

租房，廉租房和公租房成為市場上租賃住房的主要供給方式。從2015年開始，“租購并

舉”成為我國住房制度改革的主要方向，機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，市場化房源開始逐漸

成為租賃市場的主要供給。

到2019年，我國開始大力支持住房租賃行業(yè)，多次發(fā)布相關(guān)租賃政策推進(jìn)市場發(fā)

展，隨后又將關(guān)注點(diǎn)聚焦在“保障性租賃住房”，切實(shí)解決新市民、青年人特別是從事基

本公共服務(wù)人員等群體緩解住房困難。當(dāng)下，保障性與市場化協(xié)同并行成為我國住房租賃

市場的主要發(fā)展方向，并逐漸進(jìn)入快速發(fā)展階段。

圖：住房租賃行業(yè)發(fā)展歷程

1994 1999 2003 2008 2010 2014 2019 2021

提出經(jīng)濟(jì)適用房

提出廉租房

提出經(jīng)濟(jì)適用房

設(shè)開始負(fù)增長

廉租房公租房并軌道

共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)

提出公租房人才安居試點(diǎn) 租賃住房試點(diǎn)

提出棚戶區(qū)改造

開展保障性租賃

住房試點(diǎn)

資料來源：公開資料、克而瑞租售整理

根據(jù)七普數(shù)據(jù)，我國的居民住房租賃形式被劃分為租賃公租房（含廉租住房）和租賃

其他住房兩類。按照城鎮(zhèn)口徑，二者的居民居住水平占比分別是3.4%和17.7%；按照城

市口徑，為3.7%和21.8%。因此，我國的租賃住房還是以市場化住房租賃為主。

目前，我國的租賃住房供應(yīng)主體主要分為政府、散戶和機(jī)構(gòu)化運(yùn)營商，散戶和機(jī)構(gòu)化

運(yùn)營商供應(yīng)的市場化租賃住房占據(jù)主導(dǎo)，政府供應(yīng)的租賃住房，例如廉租房、公租房，更

多的是針對低收入人群或是住房困難的人群提供，保障他們最基礎(chǔ)的居住問題。

在《“十四五”公共服務(wù)規(guī)劃》中，明確了住有所居領(lǐng)域的公共服務(wù)項(xiàng)目，其中基本

公共服務(wù)包括了公租房，而普惠性非基本公共服務(wù)包括保障性租賃住房，這兩類租賃產(chǎn)品

也是當(dāng)下政府最關(guān)注的租賃住房。

（二）政府主導(dǎo)的租賃住房部分

政府主導(dǎo)的租賃住房主要分為廉租房和公租房，廉租住房主要針對城鎮(zhèn)戶籍住房困難

的低收入家庭，由政府提供較大幅度的租金補(bǔ)貼。而公共租賃住房針對的是住房困難的城

市青年職工、引進(jìn)人才和外來務(wù)工人員等常住人口，提供少量的租金折扣，租賃關(guān)系比較

穩(wěn)定，累計(jì)享受年限有限制。因此，這兩類租賃住房主要面向特定群體，申請的人群需要

具備一定的條件，整體不完全屬于市場化運(yùn)作。

政府主導(dǎo)的部分，目前公租房是發(fā)展的重點(diǎn)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司副司長

翟波發(fā)布的《扎實(shí)做好住房保障工作，加快解決困難群眾住房問題》一文中提到，要進(jìn)一

步規(guī)范發(fā)展公租房。指導(dǎo)督促各地做好對城鎮(zhèn)住房、收入困難家庭的保障。其中，對城鎮(zhèn)

戶籍低保、低收入住房困難家庭做到依申請應(yīng)保盡保，對其他保障對象在合理輪候期內(nèi)給

予保障，鼓勵(lì)有條件的地方將公租房保障范圍擴(kuò)大到城鎮(zhèn)常住人口住房、收入困難家庭。

指導(dǎo)各地加強(qiáng)公租房運(yùn)營管理，持續(xù)開展“我為群眾辦實(shí)事”實(shí)踐活動(dòng)，繼續(xù)擴(kuò)大公租房

APP覆蓋面，實(shí)現(xiàn)“讓數(shù)據(jù)多跑路、讓群眾少跑腿”，讓困難群眾住得進(jìn)、住得好。

近年來，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門通過實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉，不斷加大對城

鎮(zhèn)住房收入困難家庭的保障力度。在配租公租房時(shí)，對符合條件且有未成年子女的家庭，會(huì)

根據(jù)未成年子女?dāng)?shù)量，選擇盡可能適合的戶型；優(yōu)化公租房輪候與配租規(guī)則，將家庭人數(shù)及

構(gòu)成等納入輪候排序或綜合評(píng)分的因素，對符合條件且子女?dāng)?shù)量較多的家庭，可直接組織選

房；完善公租房調(diào)換政策，因家庭人口增加、就業(yè)、子女就學(xué)等因素產(chǎn)生需求的，根據(jù)房源

情況及時(shí)給予調(diào)換。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，截至2021年底，通過公租房保障幫助111.4萬有未成年子

女的家庭，6.9萬三孩家庭，2.3萬計(jì)劃生育特殊困難家庭解決了住房問題。

略

三、融資：企業(yè)融資難，但金融創(chuàng)新進(jìn)程加速

（一）股權(quán)融資熱度依舊不高，僅一家企業(yè)獲得融資

從2012-2022年住房租賃市場公開股權(quán)融資事件及金額變化趨勢來看，從2017年開

始，住房租賃市場融資事件數(shù)量持續(xù)下降。2015年住房租賃市場受到廣泛關(guān)注，融資熱

度較高，融資事件達(dá)到17起；2016年融資數(shù)量持平，但金額走高到接近30億；2017年資

本逐漸趨于理性，融資總額跌至上年三分之一；2018年自如、魔方、城家等幾大巨頭都

進(jìn)行了大額融資，導(dǎo)致市場融資總額超過上年數(shù)倍；2019年，融資事件減少至10起，但

融資總額達(dá)到120億人民幣，融資總額較2018年增長近30%，2020年融資事件僅2起，

但融資金額創(chuàng)下往年新高，2021年融資事件僅1起，安歆集團(tuán)獲前海母基金Pre-D輪數(shù)億

元融資；2022年也僅一家企業(yè)獲得融資，派氪公寓獲得千萬天使輪融資，由國融匯融領(lǐng)

投，賽馬資本跟投，融資金額相較于去年大幅減少。此外，瓴寓也已啟動(dòng)了A輪募資工

作，首輪募資預(yù)計(jì)超過1億美元。

圖：2012-2022年住房租賃企業(yè)股權(quán)融資時(shí)間數(shù)量及金融變化趨勢

數(shù)據(jù)來源：CRIC城市租售系統(tǒng)

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年至今，國內(nèi)住房租賃企業(yè)公開股權(quán)融資事件98起，融資

總額合計(jì)超過574億人民幣。從融資總額來看，自如、魔方、安歆、城家、微領(lǐng)地、青客

等幾大知名巨頭企業(yè)總計(jì)獲得約346億人民幣股權(quán)融資，占40+家公寓股權(quán)融資總額的六

成以上。頭部企業(yè)由于已具備一定的規(guī)模和品牌優(yōu)勢，更受投資人的青睞，同時(shí)，資本的

助推，也導(dǎo)致頭部企業(yè)優(yōu)勢強(qiáng)化，行業(yè)馬太效應(yīng)顯著，強(qiáng)者恒強(qiáng)。

圖：住房租賃企業(yè)股權(quán)融資年份分布

數(shù)據(jù)來源：公開資料、克而瑞租售整理

表：2022年住房租賃企業(yè)股權(quán)融資情況

派氪公寓

時(shí)間 2022.5

投資方 由國融匯融領(lǐng)投，賽馬資本跟投

投資額 千萬元

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò)、CRIC整理

住房租賃行業(yè)股權(quán)融資金額在2020年達(dá)到峰值，此后便延續(xù)了低迷狀態(tài)，2021年和

2022年都僅有一家企業(yè)獲得股權(quán)融資?；仡櫧昕梢园l(fā)現(xiàn)，2012-2018年，住房租賃行

業(yè)股權(quán)融資多是多筆小額融資，2019-2021年，住房租賃行業(yè)內(nèi)股權(quán)融資逐漸由“多筆小

額”向“單筆大額”方向轉(zhuǎn)變，2020年3月，軟銀通過愿景基金向自如投資10億美元，其

中5億美元是直接投資，還有5億美元是從其創(chuàng)始人手上購買了5億美元的股票，在投資之

后自如估值為66億美元。除此之外，軟銀還領(lǐng)投了貝殼找房15億美元，其中10億美元是

軟銀投資，還有5億美元是由高瓴資本、騰訊控股、紅杉資本出資，投資后貝殼找房估值

達(dá)到140億美元。此后4月自如再次獲得香港龍馬誠控股30.93萬人民幣的股權(quán)投資。2020

年單筆大額的資金投入使得行業(yè)融資金額達(dá)到歷年峰值。2021年9月安歆集團(tuán)完成數(shù)億元

Pre-D輪融資，由前海母基金領(lǐng)投，用于安歆集團(tuán)城市端員工住宿業(yè)務(wù)和園區(qū)端配套住宿

業(yè)務(wù)的持續(xù)擴(kuò)張。到了2022年，資本對住房租賃行業(yè)的股權(quán)融資持謹(jǐn)慎態(tài)度，從2022年

的企業(yè)端融資來看，僅派氪公寓獲得千萬天使輪融資。

（二）住房租賃專項(xiàng)債的發(fā)行規(guī)模同比降低，ABS及類REITs的整體

發(fā)行金額大幅回升

回顧住房租賃專項(xiàng)債券在我國的發(fā)展，早在2017年8月15日，發(fā)改委就發(fā)布《關(guān)于在

企業(yè)債券領(lǐng)域進(jìn)一步防范風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)監(jiān)管和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)有關(guān)工作的通知》，明確表明相關(guān)

部門可以積極組織符合條件的企業(yè)發(fā)行債券專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，住房租賃專項(xiàng)

債券就開始步入房企融資的舞臺(tái)；2018年3月21日，龍湖集團(tuán)成功發(fā)行第一期30億元人民

幣的五年期住房租賃專項(xiàng)公募債券，債券票面利率5.6%，這標(biāo)志著全國首單住房租賃專

項(xiàng)債券正式發(fā)行。2022年政策頻繁強(qiáng)調(diào)加大金融支持住房租賃業(yè)務(wù)，2022年以來共發(fā)行8

只，合計(jì)63.5億元，平均利率3.16%。發(fā)行規(guī)模同比2021年下降了48.65%，平均利率下

降21%，企業(yè)融資成本進(jìn)一步降低。

圖：2018-2022年住房租賃專項(xiàng)債發(fā)行情況

數(shù)據(jù)來源：上交所、深交所、CRIC整理

1.2022年國央企成住房租賃專項(xiàng)債發(fā)行主體，發(fā)行規(guī)模同比降低

2022年行業(yè)整體共發(fā)行了8宗住房租賃專項(xiàng)債，發(fā)行主體均為國央企，總發(fā)行規(guī)模63.5

億元。相較于其他融資渠道，住房租賃債券融資成本更低，受企業(yè)青睞。自2021年財(cái)政部和

發(fā)改委就聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于梳理2021年新增專項(xiàng)債券項(xiàng)目資金需求的通知》中新增了保障性

安居工程領(lǐng)域，政策向此類項(xiàng)目傾斜，住房租賃專項(xiàng)債的“綠色通道”被打開。2022年年初

《關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》中也指出要求各類銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)

發(fā)揮機(jī)構(gòu)優(yōu)勢，把握保障性租賃住房融資需求特點(diǎn)，提供針對性金融產(chǎn)品和服務(wù)。

2022年上半年4月和5月首創(chuàng)、電建和成都興城人居共發(fā)行18.8億元住房專項(xiàng)債，占

全年發(fā)行規(guī)模的30%，發(fā)行利率在3.18%-3.83%之間，相較于2021年，發(fā)行利率有所下

降，整體利率水平下降一定程度上與上半年政府對住房租賃融資的支持有關(guān)。

表：2022年房企品牌公寓發(fā)住房專項(xiàng)債融資情況一覽

發(fā)行時(shí)間 發(fā)行主體 債券名稱 發(fā)行規(guī)模(億) 發(fā)行年限 發(fā)行利率

2022年4月 首創(chuàng)集團(tuán)

北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司 2022

年公開發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券

（面向?qū)I(yè)投資者）（第二期）

5 3年 3.18%

2022年4月 電建地產(chǎn)

中國電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 2022

年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行住房租

賃專項(xiàng)公司債券（第一期）

11.8 5年 3.83%

2022年5月 成都興城人居

成都興城人居地產(chǎn)投資集團(tuán)股份有

限公司2022年度第一期定向債務(wù)

融資工具(保障性租賃住房)

2 3年 3.45%

2022年7月 建發(fā)房產(chǎn)

建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 2022 年

面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行住房租賃

專項(xiàng)公司債券（第一期）

3.7 6年 3.59%

2022年8月 上海臨港集團(tuán)

上海臨港經(jīng)濟(jì)發(fā)展(集團(tuán))有限公司

2022年度第二期綠色中期票據(jù)(碳

中和債/保障性租賃住房)

5 3年 /

2022年10月 廈門國貿(mào)地產(chǎn)

廈門國貿(mào)房地產(chǎn)有限公司 2022 年

面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行住房租賃

專項(xiàng)公司債券（第一期）

6 / 3.80%

2022年10月 北京保障房中心

有限公司

北京保障房中心有限公司2022年

公司債券（第二期） 20 24年、25

年

2.55%、

2.97%

2022年11月 西安安居集團(tuán)

西安市安居建設(shè)管理集團(tuán)有限公

司發(fā)布2022 年度第一期中期票據(jù)

（保障性租賃住房）

10 5年 2.99%

數(shù)據(jù)來源：上交所、深交所、克而瑞租售整理

下半年，住房租賃專項(xiàng)債迎來發(fā)行的小高峰，發(fā)行主體均為國央企。7月建發(fā)完成發(fā)

行3.7億元住房租賃公司債，6年期，利率為3.59%；8月上海臨港經(jīng)濟(jì)發(fā)展(集團(tuán))有限公司

發(fā)行5億住房租賃公司債；10月廈門國貿(mào)房地產(chǎn)有限公司發(fā)行6億元住房租賃公司債，同

月北京保障房中心有限公司發(fā)行20億元住房租賃公司債，為今年規(guī)模最大的專項(xiàng)債，金額

達(dá)20億，分兩品種各10億元，但發(fā)行年限較長24年和25年，發(fā)行利率利率較低不到3%；

11月，西安市安居建設(shè)管理集團(tuán)有限公司發(fā)行10億元住房租賃公司債，五年期，發(fā)行利

率2.99%。從發(fā)行規(guī)模來看，下半年發(fā)行金額占全年的發(fā)行金額的70%。從發(fā)行主體來

看，受國家政策支持，租賃住房專項(xiàng)債是企業(yè)獲取低成本資金的最優(yōu)選擇之一，但門檻也

比較高，目前強(qiáng)主體背景的央企、國企依然是市場主力；整體看來，住房租賃公司債發(fā)行

利率在逐年降低，發(fā)行規(guī)?？偭咳匀黄?。

目前，企業(yè)融資多使用住房租賃專項(xiàng)債，但從目前發(fā)行的信息來看，租賃住房專項(xiàng)債

受企業(yè)信用評(píng)級(jí)影響較大，因此，相對而言，信用情況更穩(wěn)定的國企、央企發(fā)行規(guī)模和利

率都更有優(yōu)勢。

2、ABS及類REITs的整體發(fā)行金額大幅回升

2017年是中國住房租賃ABS的元年，當(dāng)年魔方公寓、自如、新派公寓等都發(fā)行了資

產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，包含輕資產(chǎn)的租金收益權(quán)ABS和重資產(chǎn)的類REITs。2018年，碧桂園、

越秀地產(chǎn)、陽光城等房地產(chǎn)集團(tuán)先后發(fā)行了房屋租賃類REITs。截至2022年底，中國住房

租賃資產(chǎn)證券化發(fā)行45筆，累計(jì)發(fā)行總規(guī)模超455億，金融創(chuàng)新已取得初步成效。

2022年ABS及類REITs的整體發(fā)行金額大幅回升。2022年金融支持力度不斷加碼，

一系列的政策組合拳，助力構(gòu)建“租購并舉”的新格局，探索房地產(chǎn)金融的新模式。2月

在《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》中提出明確保租

房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理；《關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房

發(fā)展的指導(dǎo)意見》中提出支持各類銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)發(fā)揮機(jī)構(gòu)優(yōu)勢，把握保障性租賃住房融資

需求特點(diǎn)，提供針對性金融產(chǎn)品和服務(wù)；5月《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基

礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》中從保障性租賃住房REITs

的作用、發(fā)起主體、回收資金用途、參與方監(jiān)督職責(zé)等四個(gè)方面提出了明確要求；11月我

國首個(gè)住房租賃基金在北京正式設(shè)立，將通過盤活市場存量房產(chǎn)，向個(gè)人租戶提供長租房

服務(wù)。這個(gè)住房租賃基金由建設(shè)銀行負(fù)責(zé)運(yùn)作，募集資金規(guī)模為人民幣300億元。在政策

的利好下，住房租賃行業(yè)受到了空前關(guān)注，2022年ABS及類REITs的整體發(fā)行金額大幅回

升，是2021年的4倍多。

圖：2017-2022住房租賃資產(chǎn)證券化數(shù)量及金額變化（億元，起）

數(shù)據(jù)來源：Wind，克而瑞租售整理

表：中國住房租賃行業(yè)重點(diǎn)企業(yè)資產(chǎn)證券化發(fā)行情況

發(fā)行主體 產(chǎn)品類型 總規(guī)模 發(fā)行利率 產(chǎn)品期限 底層資產(chǎn)

融信通達(dá)(天津)商業(yè)保理有限公司 類REITs 9億 5.00% 15年 熙悅林語北區(qū)1355套長租公寓

北京天恒置業(yè)集團(tuán)有限公司 類REITs 13億 3.90% / /

珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司 類REITs 21.56億 5.39% 18年 /

濟(jì)南泉城城市更新投資有限公司 ABS 35億 / / /

百瑞信托有限責(zé)任公司 類REITs / / 18年 廣東省江門市某長租公寓物業(yè)

資料來源：公開資料、克而瑞租售整理

略

CHAPTER

THREE

第三章 城市篇

中國住房租賃

行業(yè)白皮書

2022

23

一、全國：個(gè)人房源整體價(jià)跌量漲，新增供應(yīng)量依舊

處于低位

（一）典型55城：租金較去年出現(xiàn)小幅下降

圖：2021年及2022年全國55城個(gè)人房源租金變動(dòng)（元/㎡/月,%）

數(shù)據(jù)來源：CRIC城市租售系統(tǒng)

2022年，全國55城個(gè)人房源平均租金為33.10元/m2

/月，較去年小幅下跌。受經(jīng)濟(jì)

下行壓力加大、新冠疫情反復(fù)等因素影響，市場租金波動(dòng)較為顯著。3-5月各地受疫情封

控，部分房約到期無奈續(xù)租，出現(xiàn)租金上漲情況，7-8月畢業(yè)季帶動(dòng)租金上升，隨后進(jìn)入

傳統(tǒng)租賃淡季。12月，部分一線城市疫情反復(fù)，且處于年末，租賃市場供需出現(xiàn)一定失

衡，租金出現(xiàn)異常上漲情況。

分地域來看，2022年全年全國55城個(gè)人房源租金同比出現(xiàn)小幅下跌，55城中僅20城

租金同比出現(xiàn)上漲，其中，北上廣杭等租賃熱點(diǎn)城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)完善，人口吸附力強(qiáng)，

依舊維持租金的穩(wěn)步上升。整體來看，2022年受疫情反復(fù)影響，各城市租金波動(dòng)較為顯

著，由于2023年春節(jié)較早，節(jié)后隨著新一輪的租賃旺季來臨，租金有望起穩(wěn)回升。

表：2022年全國55城個(gè)人房源租金坪效及同比情況

城市 平均租金坪效(元/m2

/月) 同比 城市 平均租金坪效(元/m2

/月) 同比

北京 118.34 9.11% 大連 32.27 -1.49%

保定 16.74 7.15% 嘉興 25.53 -1.57%

大慶 19.98 7.11% 佛山 26.80 -1.66%

蘇州 35.71 6.91% 衡陽 21.03 -1.72%

上海 99.28 4.26% ?？?32.13 -1.77%

廣州 61.22 2.21% 長春 25.70 -1.91%

石家莊 22.03 1.70% 煙臺(tái) 19.47 -1.98%

杭州 72.08 1.65% 南京 50.14 -2.13%

常州 25.06 1.00% 南通 22.00 -2.23%

紹興 24.68 0.80% 重慶 28.57 -2.34%

沈陽 25.23 0.69% 哈爾濱 27.40 -2.79%

貴陽 24.94 0.67% 蘭州 29.55 -3.00%

無錫 27.77 0.63% 烏魯木齊 24.47 -3.08%

寧波 35.61 0.62% 廈門 50.80 -3.10%

南昌 24.40 0.48% 惠州 22.37 -3.31%

泰州 20.00 0.42% 太原 20.65 -3.40%

珠海 36.74 0.21% 東莞 28.46 -3.75%

福州 39.14 0.19% 肇慶 21.44 -4.13%

長沙 29.59 0.18% 宜昌 21.23 -4.55%

泉州 25.01 0.14% 武漢 39.81 -4.66%

濟(jì)南 27.35 -0.15% 昆明 26.57 -4.85%

揚(yáng)州 23.29 -0.27% 鄭州 25.89 -5.36%

鎮(zhèn)江 19.13 -0.28% 青島 28.88 -5.58%

徐州 18.74 -0.51% 天津 41.53 -5.81%

中山 22.43 -0.62% 深圳 89.90 -5.83%

合肥 30.25 -1.22% 成都 38.20 -6.23%

蕪湖 19.31 -1.40% 南寧 25.81 -7.22%

西安 30.13 -1.43%

數(shù)據(jù)來源：CRIC城市租售系統(tǒng)

（二）典型55城：新增供應(yīng)開始小幅回升

從個(gè)人房源供應(yīng)端來看，2022年55城個(gè)人房源新增供應(yīng)量為620.50萬間，在前三年

整體呈現(xiàn)下降趨勢后，2022年，個(gè)人房源新增供應(yīng)量出現(xiàn)回升，同比上漲2.65%。但全年

來看，整體受房地產(chǎn)行情下跌、疫情和保租房入市影響，個(gè)人房源供應(yīng)從下半年開始持續(xù)

下跌趨勢，盡管同比來看有所增長，但新增供應(yīng)依舊維持低位。

圖：2018年—2022年全國55城個(gè)人房源租賃掛牌量（萬間）

數(shù)據(jù)來源：CRIC城市租售系統(tǒng)

分月份來看，2022年全國55城個(gè)人租賃房源上半年新增房源同比上漲幅度較大。全

年來看，其中5，6，7月份，受畢業(yè)季影響，個(gè)人房源供應(yīng)量逐漸增多，同比上漲幅度較

大，其中6月份上漲幅度最大，同比上漲高達(dá)33.30%，其次為5月份同比上漲19.19%。全

國個(gè)人房源新增供應(yīng)量在連續(xù)三個(gè)月強(qiáng)勢增長后，逐步回歸正常水平，租賃市場開始復(fù)

蘇。2022年下半年，供應(yīng)量從畢業(yè)季后持續(xù)下跌，12月份同比下跌近4成，整體租賃市場

活躍度較差，租賃市場走向淡季。總體2022年全年較2021年新增房源量小幅回升，整體

同比呈現(xiàn)正增長。

圖：2021年及2022年全國55城個(gè)人房源新增供應(yīng)（間，%）

數(shù)據(jù)來源：CRIC城市租售系統(tǒng)

分城市來看，55城中超半數(shù)城市新增供應(yīng)同比上升，其中核心二線城市，合肥、西

安、廈門、成都、長沙等城市新增供應(yīng)同比增長超25%，合肥同比增長高達(dá)42.07%，

增速領(lǐng)跑55城。而大慶、蕪湖、肇慶等城市同比下跌幅度較大，其中大慶同比下跌

44.17%。從供應(yīng)量上來看，上海、北京、南京個(gè)人房源新增供應(yīng)位居TOP3，其中上海

個(gè)人房源新增供應(yīng)55.48萬間，位居55城新增供應(yīng)量首位。值得注意的是，2022年部分城

市，如：上海、杭州、南京等，新增供應(yīng)量受疫情及保租房相繼入市影響，出現(xiàn)下跌。

表：2022年全國個(gè)人房源新增供應(yīng)及同比

城市 2022年個(gè)人房源新增 同比 城市 2022年個(gè)人房源新增 同比

合肥 95082 42.07% 無錫 84358 0.75%

蘭州 56106 31.25% 衡陽 9693 -0.45%

西安 228308 30.28% 紹興 41835 -1.28%

沈陽 133574 30.23% 宜昌 17435 -1.50%

廈門 88169 29.51% 太原 66956 -1.97%

成都 240246 26.98% 東莞 51697 -2.48%

長沙 153283 26.78% 珠海 43983 -2.94%

深圳 340091 21.79% 鄭州 132581 -3.67%

昆明 113438 20.42% 貴陽 52748 -5.86%

南昌 51106 18.07% 揚(yáng)州 19781 -7.38%

?？?41934 15.58% 煙臺(tái) 46524 -8.32%

哈爾濱 61168 12.62% 南京 356206 -10.64%

重慶 209193 12.06% 長春 56004 -10.85%

佛山 69685 10.15% 泰州 16619 -11.17%

蘇州 216245 9.39% 福州 77919 -12.37%

泉州 35877 7.76% 徐州 29581 -13.10%

天津 198982 7.56% 杭州 263951 -14.02%

武漢 170132 7.06% 上海 554783 -15.27%

廣州 265534 6.53% 鎮(zhèn)江 41454 -15.38%

石家莊 88958 6.24% 中山 35745 -15.45%

惠州 44995 5.72% 南寧 68049 -15.94%

青島 151233 5.51% 保定 40071 -16.80%

常州 58143 4.72% 嘉興 65638 -16.89%

大連 84987 4.64% 南通 45322 -20.10%

北京 475654 3.52% 肇慶 7736 -23.01%

濟(jì)南 143928 2.88% 蕪湖 31567 -30.10%

寧波 99054 2.84% 大慶 3014 -44.17%

烏魯木齊 28617 1.05%

數(shù)據(jù)來源：CRIC城市租售系統(tǒng)

（三）目前各個(gè)城市租賃市場發(fā)展格局

從市場化率、租金水平等、租賃政策完備性、涉租賃用地供應(yīng)成交的規(guī)模、保障性租

賃住房目標(biāo)的設(shè)定等維度將全國租賃市場發(fā)展劃分三個(gè)等級(jí)

（1）發(fā)展靠前，市場化程度相對較高，保障性租賃住房有具體目標(biāo)且有相應(yīng)發(fā)展落

實(shí)的政策方針的第一梯隊(duì)；

（2）發(fā)展已經(jīng)起步，政府也極其重視保障性租賃住房發(fā)展的第二梯隊(duì)；

（3）租賃市場需求一般，市場機(jī)構(gòu)率較低、市場處于起步階段的第三梯隊(duì)；

表：城市租賃市場發(fā)展格局

城市租賃市場發(fā)展格局 城市

第一梯隊(duì) 北京、上海、廣州、深圳、杭州

第二梯隊(duì) 成都、東莞、佛山、福州、合肥、濟(jì)南、南京、寧波、青島、廈門、沈陽、

石家莊、蘇州、太原、天津、無錫、武漢、西安、長春、長沙、鄭州、重慶

第三梯隊(duì)

保定、常州、大連、大慶、貴陽、哈爾濱、?？凇⒑怅?、惠州、嘉興、昆

明、蘭州、南昌、南寧、南通、泉州、紹興、泰州、烏魯木齊、蕪湖、徐

州、煙臺(tái)、揚(yáng)州、宜昌、肇慶、鎮(zhèn)江、中山、珠海

略

CHAPTER

FOUR

第四章 企業(yè)篇

中國住房租賃

行業(yè)白皮書

2022

23

一、2022年行業(yè)整體開業(yè)規(guī)模增速放緩，租賃企業(yè)

輕重并舉

（一）整體行業(yè)開業(yè)規(guī)模增速放緩，新進(jìn)企業(yè)多元化

回顧2022年，中國住房租賃行業(yè)市場化租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模持續(xù)增長，TOP30集中式

公寓運(yùn)營企業(yè)累計(jì)開業(yè)規(guī)模92.28萬間，同比增長15.88%，環(huán)比增長1.60%，同環(huán)比增

速均有所下降。2022Q1至今，租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模持續(xù)增長，但受疫情和經(jīng)濟(jì)周期影響，

增速持續(xù)放緩，環(huán)比增速從7.86%下降至四季度的1.60%，頭部企業(yè)開店動(dòng)作明顯放緩。

TOP3頭部企業(yè)開業(yè)規(guī)模共計(jì)36.54萬間，占TOP30企業(yè)開業(yè)規(guī)模的40%。

圖：2020-2022年TOP30集中式長租公寓企業(yè)開業(yè)規(guī)模變化

數(shù)據(jù)來源：CRIC租售系統(tǒng)

2022年有7家企業(yè)（品牌）新進(jìn)入租賃行業(yè)，進(jìn)入企業(yè)的性質(zhì)也比較多元，有以傳統(tǒng)

房地產(chǎn)開發(fā)為主體的宋都集團(tuán)等；有以地方國資委管理的建設(shè)集團(tuán)為主體的聯(lián)投置業(yè)和武

漢城建；也有以物業(yè)經(jīng)營、有色金屬、商貿(mào)物流為主業(yè)的新興發(fā)展集團(tuán)；還有全球另類資

產(chǎn)管理公司博楓資產(chǎn)等，說明越來越多的企業(yè)開始關(guān)注進(jìn)入住房租賃市場。國內(nèi)外企業(yè)越

來越看好國內(nèi)租賃住房領(lǐng)域，加大對租賃住房的投資力度。

表：2022年部分新進(jìn)入住房租賃行業(yè)企業(yè)梳理

序號(hào) 日期 品牌 城市 項(xiàng)目

1 2022年5月 HALO HOME 福田 HALO HOME

2 2022年6月 聯(lián)投星域 武漢 江夏區(qū)大學(xué)畢業(yè)生租賃房項(xiàng)目

3 2022年6月 漢寓 武漢 漢寓都市|泊寓江國路店

4 2022年8月 軌道城市?寓見 成都 雙鳳橋TOD

5 2022年9月 宋寓 杭州 宋寓大江東店

6 2022年9月 blinq博鄰 上海 上海五角場博鄰酒店與行政公寓

7 2022年 西投長租公寓 杭州 西投?西悅公寓

（二）企業(yè)融資熱度低迷，政策加大住房租賃金融支持

近兩年，長租公寓市場股權(quán)融資熱度仍舊低迷。2019年，融資事件減少至10起，但

融資總額達(dá)到120億人民幣，融資總額較2018年增長近30%，2020年融資事件僅2起，但

融資金額創(chuàng)下往年新高，2021年融資事件僅1起，安歆集團(tuán)獲前海母基金Pre-D輪數(shù)億元

融資，同比2020年融資規(guī)模下降99%。2022年僅一家企業(yè)獲得融資，派氪公寓獲得千萬

天使輪融資，資本對住房租賃企業(yè)的股權(quán)融資方式持相對謹(jǐn)慎態(tài)度。相較于過去2年，

2022年債券發(fā)行規(guī)模有所縮減，已發(fā)行的住房租賃專項(xiàng)債僅有8筆，總體發(fā)行金額達(dá)63.5

億元，但受國家降低企業(yè)融資成本的利好，融資利率進(jìn)一步下降。

伴隨著對住房租賃的金融支持政策持續(xù)完善和推進(jìn)，2022年已有4只保租房REITs成

功上市，分別為紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT、華夏

基金華潤有巢租賃住房REIT，募集資金約50億元。未來，隨著保障性租賃住房REITs擴(kuò)

容，預(yù)計(jì)還將有多個(gè)保租房REIT上市，為租賃住房企業(yè)的發(fā)展帶來直接的支持。

略

六、典型企業(yè)案例

· 國家隊(duì)：城方

· 國家隊(duì)：安居瑾家

· 房企系：龍湖冠寓

· 房企系：萬科泊寓

· 房企系：保利公寓

· 房企系：中海長租公寓

· 房企系：瓴寓國際

· 房企系：朗詩寓

· 房企系：方隅公寓

· 房企系：華潤有巢

· 房企系：金地草莓社區(qū)

· 房企系：濱江暖屋

· 運(yùn)營商：魔方生活服務(wù)集團(tuán)

· 運(yùn)營商：微領(lǐng)地集團(tuán)

· 運(yùn)營商：城家

· 運(yùn)營商：樂乎公寓集團(tuán)

· 運(yùn)營商：中富旅居

· 運(yùn)營商：牛油果

· 運(yùn)營商：百瑞紀(jì)

· 運(yùn)營商：漫柏集團(tuán)

· 運(yùn)營商：輕松寓

· 運(yùn)營商：爾家