目 錄 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·9 月
目 錄
1.行業(yè)動(dòng)態(tài)......................................1
2.海南政策......................................4
3.市縣動(dòng)態(tài)......................................6
4.法律速遞......................................8
5. 法律案例.....................................11
行業(yè)動(dòng)態(tài) 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·9 月
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人民銀行、銀保監(jiān)會階段性放寬部分城市首套住房貸款
利率下限
9 月 29 日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城
市政府，可自主決定在 2022 年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。
這一政策措施的出臺，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進(jìn)房地產(chǎn)市場
平穩(wěn)健康發(fā)展。在當(dāng)?shù)卣叻秶鷥?nèi)，銀行和客戶可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平，有
利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。住建部：9 月起，禁止使用鋼筋保護(hù)層墊塊
此前，住建部印發(fā)的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程危及生產(chǎn)安全施工工藝、設(shè)備和材料淘汰目
錄（第一批）》明確：2022 年 6 月 15 日后，新開工項(xiàng)目不得在限制條件和范圍內(nèi)使用本《目錄》所
列限制類施工工藝、設(shè)備和材料。2022 年 9 月 15 日后，全面停止在新開工項(xiàng)目中使用本《目錄》所
列禁止類施工工藝、設(shè)備和材料，具體如下：
1、現(xiàn)場簡易制作鋼筋保護(hù)層墊塊工藝 2、卷揚(yáng)機(jī)鋼筋調(diào)直工藝
3、飾面磚水泥砂漿粘貼工藝 4、竹（木）腳手架
5、有堿速凝劑 6、蓋梁（系梁）無漏油保險(xiǎn)裝置的液壓千斤頂卸落模板工藝
7、空心板、箱型梁氣囊內(nèi)模工藝 8、污水檢查井磚砌工藝
9、橋梁懸澆配重式掛籃設(shè)備
中國人民銀行：下調(diào)公積金利率！
中國人民銀行決定，自 2022 年 10 月 1 日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率 0.15 個(gè)百分點(diǎn)，
5 年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分別調(diào)整為 2.6%和 3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策
保持不變，即 5 年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分別不低于 3.025%和 3.575%。
公積金首套目前執(zhí)行的 3.25 利率，而從 10 月開始，公積金首套利率降為 3.1，以 100 萬房貸為
例（公積金家庭 90 萬+10 萬商業(yè)貸款），每月少還人民幣 74 元。
行業(yè)動(dòng)態(tài) 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·9 月
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住建部：引導(dǎo)建筑企業(yè)逐步建立建筑工人用工分類管
理制度
9 月 7 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步做好建筑工人就業(yè)服務(wù)和權(quán)益保障工作的通
知。
通知指出，各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要統(tǒng)籌房屋市政工程建設(shè)領(lǐng)域行業(yè)特點(diǎn)和農(nóng)民工個(gè)體差
異等因素，針對建筑施工多為重體力勞動(dòng)、對人員健康條件和身體狀況要求較高等特點(diǎn)，強(qiáng)化崗位指
引，引導(dǎo)建筑企業(yè)逐步建立建筑工人用工分類管理制度。對建筑電工、架子工等特種作業(yè)和高風(fēng)險(xiǎn)作
業(yè)崗位的從業(yè)人員要嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)規(guī)定，確保從業(yè)人員安全作業(yè)，減少安全事故隱患；對一般作業(yè)崗
位，要尊重農(nóng)民工就業(yè)需求和建筑企業(yè)用工需要，根據(jù)企業(yè)、項(xiàng)目和崗位的具體情況合理安排工作，
切實(shí)維護(hù)好農(nóng)民工就業(yè)權(quán)益。有關(guān)事項(xiàng)具體通知如下：
一、加強(qiáng)職業(yè)培訓(xùn)，提升建筑工人技能水平
（一）提升建筑工人專業(yè)知識和技能水平。各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要積極推進(jìn)建筑工
人職業(yè)技能培訓(xùn)，引導(dǎo)龍頭建筑企業(yè)積極探索與高職院校合作辦學(xué)、建設(shè)建筑產(chǎn)業(yè)工人培育基地等模
式，將技能培訓(xùn)、實(shí)操訓(xùn)練、考核評價(jià)與現(xiàn)場施工有機(jī)結(jié)合。鼓勵(lì)建筑企業(yè)和建筑工人采用師傅帶徒
弟、個(gè)人自學(xué)與集中輔導(dǎo)相結(jié)合等多種方式，突出培訓(xùn)的針對性和實(shí)用性，提高一線操作人員的技能
水平。引導(dǎo)建筑企業(yè)將技能水平與薪酬掛鉤，實(shí)現(xiàn)技高者多得、多勞者多得。
（二）全面實(shí)施技能工人配備標(biāo)準(zhǔn)。各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要按照《關(guān)于開展施工現(xiàn)
場技能工人配備標(biāo)準(zhǔn)制定工作的通知》（建辦市〔2021〕29 號）要求，全面實(shí)施施工現(xiàn)場技能工人
配備標(biāo)準(zhǔn)，將施工現(xiàn)場技能工人配備標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)情況作為在建項(xiàng)目建筑市場及工程質(zhì)量安全檢查的重要
內(nèi)容，推動(dòng)施工現(xiàn)場配足配齊技能工人，保障工程質(zhì)量安全。
二、加強(qiáng)崗位指引，促進(jìn)建筑工人有序管理
（三）強(qiáng)化崗位風(fēng)險(xiǎn)分析和工作指引。各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要統(tǒng)籌房屋市政工程建
設(shè)領(lǐng)域行業(yè)特點(diǎn)和農(nóng)民工個(gè)體差異等因素，針對建筑施工多為重體力勞動(dòng)、對人員健康條件和身體狀
況要求較高等特點(diǎn)，強(qiáng)化崗位指引，引導(dǎo)建筑企業(yè)逐步建立建筑工人用工分類管理制度。對建筑電工、
架子工等特種作業(yè)和高風(fēng)險(xiǎn)作業(yè)崗位的從業(yè)人員要嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)規(guī)定，確保從業(yè)人員安全作業(yè)，減少
安全事故隱患；對一般作業(yè)崗位，要尊重農(nóng)民工就業(yè)需求和建筑企業(yè)用工需要，根據(jù)企業(yè)、項(xiàng)目和崗
位的具體情況合理安排工作，切實(shí)維護(hù)好農(nóng)民工就業(yè)權(quán)益。
行業(yè)動(dòng)態(tài) 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·9 月
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（四）積極拓寬就業(yè)渠道。各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要主動(dòng)作為，積極配合人力資源社
會保障、工會等部門，為不適宜繼續(xù)從事建筑活動(dòng)的農(nóng)民工，提供符合市場需求、易學(xué)易用的培訓(xùn)信
息，開展有針對性的職業(yè)技能培訓(xùn)和就業(yè)指導(dǎo)，引導(dǎo)其在環(huán)衛(wèi)、物業(yè)等勞動(dòng)強(qiáng)度低、安全風(fēng)險(xiǎn)小的領(lǐng)
域就業(yè)，拓寬就業(yè)渠道。
三、加強(qiáng)紓困解難，增加建筑工人就業(yè)崗位
（五）以工代賑促進(jìn)建筑工人就業(yè)增收。各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要配合人力資源社會
保障部門嚴(yán)格落實(shí)階段性緩繳農(nóng)民工工資保證金要求，提高建設(shè)工程進(jìn)度款支付比例，進(jìn)一步降低建
筑企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)建筑企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，有效增加建筑工人就業(yè)崗位。依托以工代賑專項(xiàng)投資項(xiàng)目，在
確保工程質(zhì)量安全和符合進(jìn)度要求等前提下，結(jié)合本地建筑工人務(wù)工需求，充分挖掘用工潛力，通過
以工代賑幫助建筑工人就近務(wù)工實(shí)現(xiàn)就業(yè)增收。
四、加強(qiáng)安全教育，保障建筑工人合法權(quán)益
（六）壓實(shí)安全生產(chǎn)主體責(zé)任。各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要督促建筑企業(yè)建立健全施工
現(xiàn)場安全管理制度，嚴(yán)格落實(shí)安全生產(chǎn)主體責(zé)任，對進(jìn)入施工現(xiàn)場從事施工作業(yè)的建筑工人，按規(guī)定
進(jìn)行安全生產(chǎn)教育培訓(xùn)，不斷提高建筑工人的安全生產(chǎn)意識和技能水平，減少違規(guī)指揮、違章作業(yè)和
違反勞動(dòng)紀(jì)律等行為，有效遏制生產(chǎn)安全事故，保障建筑工人生命安全。
（七）改善建筑工人安全生產(chǎn)條件。各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要督促建筑企業(yè)認(rèn)真落實(shí)
《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ59-2011）、《建設(shè)工程施工現(xiàn)場環(huán)境與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ146-2013）
等規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，配備符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的安全帽、安全帶等具有防護(hù)功能的勞動(dòng)保護(hù)用品，持續(xù)改善建筑工
人安全生產(chǎn)條件和作業(yè)環(huán)境。落實(shí)好建筑工人參加工傷保險(xiǎn)政策，進(jìn)一步擴(kuò)大工傷保險(xiǎn)覆蓋面。
（八）持續(xù)規(guī)范建筑市場秩序。各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要依法加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，嚴(yán)厲打
擊轉(zhuǎn)包掛靠等違法違規(guī)行為，持續(xù)規(guī)范建筑市場秩序。聯(lián)合人力資源社會保障等部門用好工程建設(shè)領(lǐng)
域工資專用賬戶、農(nóng)民工工資保證金、維權(quán)信息公示等政策措施，保證農(nóng)民工工資支付，維護(hù)建筑工
人合法權(quán)益。加強(qiáng)勞動(dòng)就業(yè)和社會保障法律法規(guī)政策宣傳，幫助建筑工人了解自身權(quán)益，提高維權(quán)和
安全意識，依法理性維權(quán)。
各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要提高思想認(rèn)識，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，明確目標(biāo)任務(wù)，利用多種形
式宣傳相關(guān)政策，積極回應(yīng)社會關(guān)切和建筑工人訴求，合理引導(dǎo)預(yù)期，切實(shí)做好建筑工人就業(yè)服務(wù)和
權(quán)益保障工作。
海南政策 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·9 月
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海南加強(qiáng)超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理 要求新建 150
米以上建筑報(bào)省廳備案
日前，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、自然資源和規(guī)劃廳、消防救援總隊(duì)轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、應(yīng)
急管理部《關(guān)于加強(qiáng)超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知》（以下簡稱《通知》），要求在現(xiàn)行的基本建
設(shè)程序框架下，建立閉合監(jiān)管機(jī)制，切實(shí)加強(qiáng)超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理，促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展。
三部門強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)格管控新建超高層建筑。各市縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源和規(guī)劃、行政審批部
門要按照《通知》要求，在審批 80 米以上住宅建筑、100 米以上公共建筑建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)征求同級
消防救援機(jī)構(gòu)意見，以確保與當(dāng)?shù)叵谰仍芰ο嗥ヅ洹８魇锌h新建 150 米以上超高層建筑的抗震、
消防等專題論證按照海南省現(xiàn)行審查制度進(jìn)行，其中已實(shí)施超限高層建筑工程抗震設(shè)防核準(zhǔn)行政審批
事項(xiàng)的市縣、重點(diǎn)園區(qū)，應(yīng)當(dāng)將新建 150 米以上超高層建筑抗震論證審查情況報(bào)省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
備案。
三部門明確，強(qiáng)化既有超高層建筑安全運(yùn)維管理。各市縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、消防救援機(jī)構(gòu)根
據(jù)屬地超高層建筑擁有規(guī)模情況，按《通知》要求組織建立相應(yīng)的日常安全運(yùn)維管理機(jī)制，并配備相
適應(yīng)的消防救援能力。海南省人民政府辦公廳
關(guān)于印發(fā)《海南省統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)提振行動(dòng)方
案》和《海南省穩(wěn)經(jīng)濟(jì)助企紓困發(fā)展特別措施(2.0 版)》
的通知
9 月 16 日，海南省人民政府辦公廳印發(fā)《海南省統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)提振行動(dòng)方案》和《海
南省穩(wěn)經(jīng)濟(jì)助企紓困發(fā)展特別措施(2.0 版)》的通知，
在上述 1.5 萬余字的行動(dòng)方案和特別措施中，關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容共涉及 6 個(gè)方面內(nèi)容
1.住房保障：海南確保今年計(jì)劃開工的 5 萬套安居房 9 月底前全面開工，加快已建成安居房配售；
2.用地保障：出臺加強(qiáng)城市更新規(guī)劃和用地保障的綜合性政策；
3.降低首付比例：對擁有 1 套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購
買普通商品住房的，最低首付款比例調(diào)減為不低于 40%；
海南政策 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·9 月
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4.靈活存量房交易：探索對未設(shè)立住房公積金貸款抵押的二手房開展“帶押過戶”登記試點(diǎn)。在其
他省份，“帶押過戶”的做法是，二手房交易從過去“房東籌錢償還二手房剩余貸款-房東賣房-下家
付款-房東收款”的流程，改變?yōu)椤胺繓|賣房-下家付款-房東償還二手房剩余貸款和收款”的流程。
此舉在簡化二手房交易流程的同時(shí)，也降低了交易成本；
5.補(bǔ)齊供地短板：適當(dāng)新增住房建設(shè)用地指標(biāo)，支持“一城一策”靈活運(yùn)用信貸工具，滿足剛性
和改善型住房需求；
6.局部修正商辦政策：研究合理調(diào)整城市更新商辦類項(xiàng)目可產(chǎn)權(quán)分割最小單位建筑面積。去年
10 月 12 日，海南省自然資源和規(guī)劃廳等 3 部門聯(lián)合出臺《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目全過程管
理的意見》，其中規(guī)定“商業(yè)、辦公類項(xiàng)目，可產(chǎn)權(quán)分割銷售最小單元建筑面積不得小于 300 平方米”。海南省住房公積金管理局關(guān)于
落實(shí)階段性住房公積金助企紓困特別措施的通知
瓊公積金歸〔2022〕8 號
9 月 21 日，海南省住房公積金管理局發(fā)布關(guān)于落實(shí)階段性住房公積金助企紓困特別措施的通知，
《通知》指出，為進(jìn)一步減緩新一輪疫情對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的沖擊，用好住房公積金助企紓困措施，全
力支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，根據(jù)《海南省穩(wěn)經(jīng)濟(jì)助企紓困發(fā)展特別措施（2.0 版）》精神，現(xiàn)就落實(shí)階段
性住房公積金助企紓困特別措施有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、階段性免申即享緩繳住房公積金。自 2022 年 8 月 1 日起至 2022 年 10 月 31 日期間，受疫情
影響無法正常繳存住房公積金的單位視同緩繳，緩繳單位職工住房公積金視同正常繳存，可正常申請
辦理提取、貸款業(yè)務(wù)。2022 年 11 月 1 日后，單位應(yīng)及時(shí)補(bǔ)繳視同緩繳期間的住房公積金。2022 年
11 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日期間無法補(bǔ)繳的單位，須按正常緩繳住房公積金程序申請緩繳。
二、階段性免申即享不作逾期處理。2022 年 8 月 1 日起至 2022 年 10 月 31 日期間，住房公積金
貸款職工受疫情影響不能正常還貸的，免申即享不作逾期處理。借款人應(yīng)在 2022 年 11 月恢復(fù)正常還
款并補(bǔ)還應(yīng)還未還本息。
三、各直屬管理局要深入受疫情影響較大的行業(yè)企業(yè)、就業(yè)人員密集型企業(yè)調(diào)研走訪，宣傳住房
公積金助企紓困支持政策，引導(dǎo)和支持企業(yè)用好緩繳住房公積金惠企政策。
四、原《關(guān)于實(shí)施受疫情影響期間住房公積金階段性支持政策的通知(瓊公積金貸〔2022〕11 號)》
同時(shí)廢止。
市縣動(dòng)態(tài) 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·9 月
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?？谑凶〗ň??？谑邪l(fā)改委 ?？谑惺斜O(jiān)局
關(guān)于居民住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)收費(fèi)的通知
9 月 1 號，為加強(qiáng)我市車輛停放服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范車輛停放服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)市場正常秩序，
海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、?？谑邪l(fā)展和改革委員會、?？谑惺袌霰O(jiān)督管理局聯(lián)合發(fā)布關(guān)于居民住宅
小區(qū)車輛停放服務(wù)收費(fèi)的通知，具體如下：
一、居民住宅小區(qū)配套的停車位（庫）應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。建設(shè)單位、物業(yè)
服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域長期公示并及時(shí)更新尚未出售、附贈或者出租的產(chǎn)權(quán)車位，業(yè)主、物業(yè)
使用人要求承租的，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得拒絕。
二、本市居民住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)收費(fèi)（包含管理服務(wù)費(fèi)用和車位使用（租賃）費(fèi)用）按規(guī)定
情形分別實(shí)行政府定價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。
三、不具備議價(jià)條件的居民住宅小區(qū)配套的車位（庫）車輛停放服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，按《關(guān)
于印發(fā)〈海口市各類停車設(shè)施車輛停放服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)〉的通知》（海發(fā)改物價(jià)〔2018〕160 號）執(zhí)
行，如有新規(guī)定按新規(guī)定執(zhí)行。違反規(guī)定不執(zhí)行政府定價(jià)的，由市場監(jiān)督主管部門按照《中華人民共
和國價(jià)格法》規(guī)定進(jìn)行處罰。
四、具備議價(jià)條件的居民住宅小區(qū)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)協(xié)商一
致，并在合同中明確約定車輛停放服務(wù)費(fèi)，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)由專有部分面
積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過
半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。在雙方協(xié)商達(dá)成一致意見之前，應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行原收費(fèi)標(biāo)
準(zhǔn)。
五、居民住宅小區(qū)是否具備議價(jià)條件，依照《海南省物價(jià)局、海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、海南省
交通運(yùn)輸廳關(guān)于印發(fā)海南省車輛停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》（瓊價(jià)費(fèi)管〔2017〕158 號）第十九
條規(guī)定執(zhí)行。
六、實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)部分的收費(fèi)，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國價(jià)格法》
規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用；不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定牟取不當(dāng)利益；不
得違反合同約定擅自提高車輛停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
七、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)自本通知發(fā)布之日起立即開展自查自糾。對違反本通知規(guī)定的，
除由相關(guān)部門依照法律法規(guī)規(guī)定處罰外，將其違法信息納入公共信用信息系統(tǒng)，依法實(shí)施信用懲戒。
八、本通知自發(fā)布之日起執(zhí)行，有效期 2 年。
市縣動(dòng)態(tài) 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·9 月
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三亞市自然資源和規(guī)劃局
關(guān)于印發(fā)《應(yīng)對新冠肺炎疫情做好用地要素保障推進(jìn)項(xiàng)
目復(fù)工復(fù)產(chǎn) 9 條措施》的通知
近日，海南省三亞市自然資源和規(guī)劃局印發(fā)《應(yīng)對新冠肺炎疫情做好用地要素保障推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工
復(fù)產(chǎn) 9 條措施》（以下簡稱《措施》），要求全力做好規(guī)劃用地要素保障，助力三亞市應(yīng)對新冠肺炎
疫情后復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作，確保重點(diǎn)項(xiàng)目順利落地。
《措施》從加強(qiáng)國土空間規(guī)劃保障、簡化用地審批程序、提升土地供應(yīng)效率、多渠道補(bǔ)充新增
耕地指標(biāo)等方面加強(qiáng)用地要素保障，采取“告知承諾”“容缺后補(bǔ)”“以函代證”的方式推進(jìn)規(guī)劃
許可審批工作。對已銜接“三區(qū)三線”等國土空間規(guī)劃管控要求、但未納入市縣總體規(guī)劃且不涉及占
用現(xiàn)行永久基本農(nóng)田、符合生態(tài)保護(hù)紅線及自然保護(hù)地準(zhǔn)入要求的項(xiàng)目用地，在申報(bào)用地審批時(shí)將項(xiàng)
目用地納入在編的國土空間規(guī)劃及“一張圖”并附圖承諾進(jìn)行用地報(bào)批。同時(shí)，以下情形不需申請辦
理用地預(yù)審，直接申請辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用征收：1、經(jīng)依法批準(zhǔn)的國土空間規(guī)劃（總體規(guī)劃）確定的城市和
村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目；2、“五網(wǎng)”基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目用地符合經(jīng)批準(zhǔn)“三區(qū)三線”劃
定成果的；使用存量建設(shè)用地進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目；3、以招拍掛出讓土地使用權(quán)的經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目；水
利水電項(xiàng)目涉及的淹沒區(qū)用地等。此外，用于疫情防控的項(xiàng)目及符合《劃撥用地目錄》的民生及基礎(chǔ)
設(shè)施項(xiàng)目，不涉及占用永久基本農(nóng)田和生態(tài)保護(hù)紅線且急需動(dòng)工建設(shè)的，經(jīng)市政府同意，可“以函代
證”審批實(shí)施，并在全市疫情響應(yīng)解除后 6 個(gè)月內(nèi)完善相關(guān)規(guī)劃審批手續(xù)。
《措施》提出，對 2022 年 8 月 1 日前已取得規(guī)劃“以函代證”的新建建設(shè)項(xiàng)目，文件有效期延
長 3 個(gè)月；對已取得土地相關(guān)證明文件，且符合國土空間規(guī)劃的新建項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)單位申請，
在項(xiàng)目總平面圖及地下室方案審查合格后 3 個(gè)工作日內(nèi)，通過“告知承諾”“容缺后補(bǔ)”，采取“以
函代證”方式先予辦理地下室部分規(guī)劃審批手續(xù)，有關(guān)批前公示和方案審查等工作可同步推進(jìn)；對
2022 年 8 月 1 日至 12 月 31 日到期的臨時(shí)用地，依用地單位申請，復(fù)墾期限可延長 6 個(gè)月，經(jīng)市新
冠肺炎疫情防控指揮部批準(zhǔn)的應(yīng)急防控、方艙醫(yī)院等疫情防控需要臨時(shí)使用土地的，相關(guān)資料可在使
用結(jié)束前補(bǔ)充備案，在使用結(jié)束后 6 個(gè)月內(nèi)進(jìn)行復(fù)墾；國土空間規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用
地范圍外的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，農(nóng)轉(zhuǎn)用征收經(jīng)批準(zhǔn)實(shí)施后，直接核發(fā)國有土地使用權(quán)
劃撥決定書。
法律速遞 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·9 月
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《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行招標(biāo)投標(biāo)法規(guī)制度進(jìn)一步規(guī)范招標(biāo)投
標(biāo)主體行為的若干意見》
9 月 1 日起施行
一、在強(qiáng)化招標(biāo)人主體責(zé)任方面，《意見》提出，依法落實(shí)招標(biāo)自主權(quán)，任何單位不得設(shè)定沒有
法律、行政法規(guī)依據(jù)的前置審批或?qū)徍谁h(huán)節(jié)；嚴(yán)格執(zhí)行強(qiáng)制招標(biāo)制度，不得以違法形式規(guī)避招標(biāo)、虛
假招標(biāo)，除特殊情形外，依法必須招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)實(shí)行全流程電子化交易；規(guī)范招標(biāo)文件編制和發(fā)布，
確保合法合規(guī)、科學(xué)合理、符合需求；規(guī)范招標(biāo)人代表?xiàng)l件和行為，嚴(yán)禁干擾或影響其他評標(biāo)委員會
成員公正獨(dú)立評標(biāo)；加強(qiáng)評標(biāo)報(bào)告審查，招標(biāo)人發(fā)現(xiàn)評分畸高畸低、異常低價(jià)投標(biāo)等情形的，依照法
定程序復(fù)核糾正；暢通異議渠道，推進(jìn)在線提出異議、跟蹤處理進(jìn)程、接收異議答復(fù)；落實(shí)合同履約
管理責(zé)任，加強(qiáng)對合同訂立、履行及變更的行政監(jiān)督；加強(qiáng)招標(biāo)檔案管理，嚴(yán)禁篡改、損毀、偽造或
者擅自銷毀；強(qiáng)化內(nèi)部控制管理，積極發(fā)揮內(nèi)部監(jiān)督作用。
二、在堅(jiān)決打擊遏制違法投標(biāo)和不誠信履約行為方面，《意見》要求，嚴(yán)格規(guī)范投標(biāo)和履約行為，
投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法誠信參加投標(biāo)，自覺維護(hù)公平競爭秩序，不得弄虛作假投標(biāo)、串通投標(biāo)、行賄謀取中
標(biāo)、惡意提出異議投訴或者舉報(bào)，中標(biāo)人不得將中標(biāo)項(xiàng)目轉(zhuǎn)包、違法分包；加大違法投標(biāo)行為打擊力
度，嚴(yán)格依法實(shí)施行政處罰并按照規(guī)定納入信用記錄，對其中負(fù)有責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)人員和直接責(zé)任人員依
規(guī)依紀(jì)依法處理，涉嫌犯罪的及時(shí)向有關(guān)機(jī)關(guān)移送。
三、在加強(qiáng)評標(biāo)專家管理方面，《意見》明確，嚴(yán)肅評標(biāo)紀(jì)律，確保評標(biāo)專家認(rèn)真、公正、誠實(shí)、
廉潔、勤勉地履行專家職責(zé)，對評標(biāo)專家違法行為依法嚴(yán)肅查處；提高評標(biāo)質(zhì)量，合理設(shè)置專家抽取
專業(yè)，科學(xué)設(shè)置評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，保證充足的評標(biāo)時(shí)間，引導(dǎo)專家在專業(yè)技術(shù)范圍內(nèi)規(guī)范行使自由裁
量權(quán)；強(qiáng)化評標(biāo)專家動(dòng)態(tài)管理，建立健全對評標(biāo)專家的入庫審查、崗前培訓(xùn)、繼續(xù)教育、考核評價(jià)和
廉潔教育等管理制度；嚴(yán)格規(guī)范和優(yōu)化評標(biāo)組織方式，積極推廣網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程異地評標(biāo)，加強(qiáng)評標(biāo)場所運(yùn)
行管理，實(shí)現(xiàn)所有人員的語言、行為、活動(dòng)軌跡全過程可跟蹤、可回溯。
四、在規(guī)范招標(biāo)代理服務(wù)行為方面，《意見》提出，切實(shí)規(guī)范招標(biāo)代理行為，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)及其
從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)、誠信自律經(jīng)營，對于有關(guān)方面提出的違法要求應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決抵制、及時(shí)勸阻，不
得串通損害國家利益、社會公共利益和招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)當(dāng)事人合法權(quán)益；加強(qiáng)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員
管理，將招標(biāo)代理行為作為“雙隨機(jī)、一公開”監(jiān)管的重點(diǎn)內(nèi)容，加強(qiáng)招標(biāo)代理行業(yè)自律建設(shè)，推動(dòng)
提升招標(biāo)代理服務(wù)能力。
法律速遞 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·9 月
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海口市市政管理局
關(guān)于印發(fā)《?？谑谐鞘泄芾硇姓幜P規(guī)范自由裁量權(quán)標(biāo)
準(zhǔn)表》的通知
海政發(fā)〔2021〕121 號
各區(qū)分局、高新區(qū)、桂林洋開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、巡查機(jī)動(dòng)執(zhí)法支隊(duì)：
我局 2015 年 7 月制定的《?？谑谐鞘泄芾硇姓幜P規(guī)范自由 裁量權(quán)標(biāo)準(zhǔn)表》已實(shí)施五年，為進(jìn)
一步做好綜合行政執(zhí)法改革工 作，現(xiàn)結(jié)合工作實(shí)際進(jìn)行調(diào)整?，F(xiàn)予以印發(fā)，請遵照實(shí)施。本通知印
發(fā)后，《?？谑谐鞘泄芾硇姓幜P規(guī)范自由裁量權(quán)標(biāo)準(zhǔn)表》（海政容管發(fā)[2017]200 號）不再執(zhí)行。?？谑谐鞘泄芾硇姓幜P規(guī)范自由裁量權(quán)標(biāo)準(zhǔn)表
為進(jìn)一步規(guī)范行政處罰自由裁量行為，結(jié)合本市綜合行政執(zhí)法實(shí)際工作，我局制定了《?？谑谐?/p>
市管理行政處罰規(guī)范自由裁量權(quán)標(biāo)準(zhǔn)表》， 現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下，請一并遵照執(zhí)行。
一、本自由裁量權(quán)標(biāo)準(zhǔn)表按照過罰相當(dāng)原則、比例原則和教育與處罰相結(jié)合等原則，根據(jù)違法行
為情節(jié)和危害結(jié)果的輕重，設(shè)定違法行為的處罰裁量階次。
二、行使行政處罰自由裁量權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵循程序正當(dāng)原則，嚴(yán)格遵守《中華人民共和國行政處罰法》
和《?？谑谐鞘泄芾砭C合行政執(zhí)法條例》規(guī)定的法定程序。
三、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的處罰種類應(yīng)當(dāng)并處的，不得選擇適用；規(guī)定可處的，可以選擇適用。
四、當(dāng)事人有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)依法不予行政處罰：
（一）違法事實(shí)不成立的；
（二）違法行為超過追究時(shí)效的；
（三）不滿 14 周歲的人有違法行為的；
（四）精神病人在不能辨認(rèn)或者不能控制自己行為時(shí)有違法行為的；
（五）違法行為輕微并及時(shí)糾正，沒有造成危害后果的；
（六）其他依法不予行政處罰的。
前款第五項(xiàng)規(guī)定的違法行為輕微應(yīng)當(dāng)結(jié)合違法行為發(fā)生的原因、時(shí)間、地點(diǎn)以及違法行為的法律
責(zé)任輕重等情況綜合認(rèn)定。
法律速遞 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·9 月
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五、當(dāng)事人有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)給予從輕或者減輕行政處罰：
（一）已滿 14 周歲不滿 18 周歲的；
（二）主動(dòng)消除違法行為危害后果的；
（三）受他人脅迫從事違法行為的；
（四）配合辦案機(jī)關(guān)查處違法行為有立功表現(xiàn)的；
（五）其他依照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定減輕處罰的。
六、當(dāng)事人存在違反本辦法規(guī)定行為的，綜合行政執(zhí)法部門應(yīng)當(dāng)記入信用檔案，實(shí)行信用分類監(jiān)
管，并將當(dāng)事人的信用信息報(bào)送相關(guān)信用平臺，依法實(shí)行聯(lián)合獎(jiǎng)勵(lì)和懲戒。
七、本自由裁量權(quán)標(biāo)準(zhǔn)表中所稱“以上”“以下”含本數(shù)；導(dǎo)致處罰數(shù)額重復(fù)的，“以下”不含
本數(shù)。法律、法規(guī)或規(guī)章另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
法律案例 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·9 月
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竣工日期日期如何認(rèn)定
引 言
建設(shè)工程施工合同糾紛案件中，當(dāng)事雙方對于開工時(shí)間、竣工時(shí)間、工期長短等，通常都具體約
定到日。而實(shí)際生活中，經(jīng)常會出現(xiàn)未能在約定的工期內(nèi)或者未能在約定的應(yīng)予竣工日期前完成工程
的情形。
一個(gè)建設(shè)工程何時(shí)開工、何時(shí)竣工，如有工程延期或超期是什么原因所導(dǎo)致，這些基本事實(shí)是判
斷違約責(zé)任及解決賠償損失的重要因素，其中建設(shè)工程實(shí)際竣工日期的確定尤為重要。司法觀點(diǎn)梳理
最高人民法院（2017）最高法民申 374 號
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條之規(guī)定，
當(dāng)事人對建設(shè)工程實(shí)際竣工日期有爭議的，對于建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，以竣工驗(yàn)收合格之日為
竣工日期。河南省舞鋼市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案的《工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》顯?本案工程竣工驗(yàn)收工期
為 2014 年 1 月 15 日，監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、工程質(zhì)量監(jiān)督站出具的竣工驗(yàn)收情況說明等亦能證實(shí)竣
工驗(yàn)收日期為 2014 年 1 月 15 日，故原判決認(rèn)定該日期為工程竣工驗(yàn)收時(shí)間，有事實(shí)依據(jù)，并工不當(dāng)。
國安公司申請?jiān)賹徧峤坏淖C據(jù)材料是舞鋼房地產(chǎn)公司向開發(fā)銀行申請貸款以及國安公司申請?付工
程款的審批?續(xù)，并不能直接證明本案工程竣工時(shí)間，更不足以推翻原判決的上述認(rèn)定。至于國安公
司申請?jiān)賹彿Q?審法院拒絕其調(diào)查收集證據(jù)申請的問題，?審判決對此未有表述，但即便該情況存在，
因其申請調(diào)查收集的證據(jù)并?本案審理需要的主要證據(jù)，不予調(diào)取并不影響本案的審理。因此，國安
公司申請?jiān)賹徦嵩袥Q認(rèn)定竣工日期錯(cuò)誤的理由，不能成立。
最高人民法院（2016）最高法民終 532 號
涉案工程竣工日期應(yīng)認(rèn)定為 2014 年 4 月 28 日。最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛
案件適用法律問題的解釋》第十四條規(guī)定，當(dāng)事人對建設(shè)工程實(shí)際竣工日期有爭議的，按照以下情形
分別處理：（?）建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，以竣工驗(yàn)收合格之日為竣工日期；（?）承包人已經(jīng)
提交竣工驗(yàn)收報(bào)告，發(fā)包人拖延驗(yàn)收的，以承包人提交驗(yàn)收報(bào)告之日為竣工日期；（三）建設(shè)工程未
經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。由此可知，在建設(shè)工程已經(jīng)
法律案例 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·9 月
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竣工驗(yàn)收合格的情況下，應(yīng)當(dāng)以竣工驗(yàn)收合格之工為竣工日期，在建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅
自使用的情況下，才應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。涉案工程雖然從 2014 年 1 月 2 日開
始進(jìn)行了部分實(shí)際使用，但在 2014 年 4 月 28 日才竣工驗(yàn)收合格，并由建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計(jì)單
位、監(jiān)理單位共同出具了《工程竣工報(bào)告》、《單位工程驗(yàn)收證明》，依法應(yīng)當(dāng)以工程竣工驗(yàn)收合格
之日即 2014 年 4 月 28 日為竣工日期。原審判決在該工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的情況下，以工程轉(zhuǎn)移占
有之日為竣工日期的認(rèn)定錯(cuò)誤，依法應(yīng)當(dāng)予以糾正。
最高人民法院（2015）民申字第 3484 號
關(guān)于竣工日期，?冶公司出具的《整改措施》、《工程決算有關(guān)報(bào)告》、《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)
告》以及建設(shè)行政主管部門出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》等證據(jù)證實(shí)，案涉工程驗(yàn)收時(shí)間為
2010 年 6 月 30 日，原審法院以該日期作為竣工日期并無不當(dāng)。?冶公司認(rèn)為，根據(jù)《施工補(bǔ)充協(xié)議》、
《合同書》，案涉工程的竣工時(shí)間應(yīng)為 2007 年 10 月 31 日。以上兩份協(xié)議并未對案涉工程竣工時(shí)間
進(jìn)行約定，?冶公司的主張缺乏依據(jù)，不能得到?持。
最高人民法院（2015）民申字第 3112 號
根據(jù)原審法院查明的事實(shí)，本案《建設(shè)工程施工合同》簽訂后，三建公司進(jìn)行相關(guān)工程項(xiàng)?的建
設(shè)施工。2011 年 6 月，三建公司向宏偉公司申請竣工驗(yàn)收并出具竣工工程申請驗(yàn)收報(bào)告，監(jiān)理單位
和建筑設(shè)計(jì)單位亦簽署同意竣工驗(yàn)收的意見。宏偉公司認(rèn)為三建公司沒有完工，不同意進(jìn)行竣工驗(yàn)收。
2012 年 8 月 28 日，爭議雙方約定進(jìn)行工程初驗(yàn)，因宏偉公司未到場，驗(yàn)收未能進(jìn)行?！蹲罡呷嗣穹?/p>
院〈關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋〉》第十四條規(guī)定：“當(dāng)事人對建設(shè)工
程實(shí)際竣工日期有爭議的，按照以下情形分別處理：（?）建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，以竣工驗(yàn)收
合格之日為竣工日期；（?）承包人已經(jīng)提交竣工驗(yàn)收報(bào)告，發(fā)包人拖延驗(yàn)收的，以承包人提交驗(yàn)收
報(bào)告之日為竣工日期；（三）建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日
為竣工日期?！北景笭幾h之建設(shè)工程項(xiàng)?自 2011 年 4 月起，三建公司與宏偉公司共同將已經(jīng)建成的
房屋鑰匙向購房戶進(jìn)行移交，現(xiàn)購房戶已經(jīng)裝修?住，宏偉公司并接收了其余部分房屋。原審法院依
據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，認(rèn)定宏偉公司接收房屋并已經(jīng)投?使用，三建公司移交房屋，轉(zhuǎn)移占有之日
為案涉工程的竣工之日并無不當(dāng)。
在當(dāng)事人對建設(shè)工程實(shí)際竣工日期產(chǎn)?爭議的情況下，上述司法解釋關(guān)于竣工日期的認(rèn)定即為?
種法律方?的推定，其能夠排除相關(guān)鑒定報(bào)告中與法律推定相?盾的鑒定結(jié)論。在本案案涉工程承包
人已經(jīng)提交竣工驗(yàn)收報(bào)告，發(fā)包人拖延驗(yàn)收并已經(jīng)投?使用的情形下，原審法院不予采信四川?源會
計(jì)師事務(wù)所相關(guān)鑒定報(bào)告中涉及“項(xiàng)?未竣工驗(yàn)收部分工程量未完工”部分及“工程總造價(jià)”部分，
并進(jìn)而認(rèn)定工程質(zhì)量合格并已經(jīng)竣工，案涉合同已經(jīng)履行完畢具有事實(shí)及法律依據(jù)。
法律案例 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·9 月
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最高人民法院（2015）民?終字第 94 號
（?）關(guān)于竣工日期的認(rèn)定問題。建設(shè)工程司法解釋第十四條規(guī)定：“當(dāng)事人對建設(shè)工程實(shí)際竣
工日期有爭議的，按照以下情形分別處理：（?）建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，以竣工驗(yàn)收合格之日
為竣工日期；（?）承包人已經(jīng)提交竣工驗(yàn)收報(bào)告，發(fā)包人拖延驗(yàn)收的，以承包人提交驗(yàn)收報(bào)告之日
為竣工日期；（三）建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日
期?！睆脑撍痉ń忉尩囊?guī)定看，建設(shè)工程的竣工日期區(qū)分為實(shí)際竣工日期和視同竣工日期。由于 2011
年 10 月 1 日的竣工驗(yàn)收僅是單項(xiàng)工程的驗(yàn)收，雙方當(dāng)事人均未提交案涉工程整體驗(yàn)收合格的證據(jù)，
僅憑現(xiàn)有證據(jù)，難以確定竣工日期，人民法院只能確定視同竣工日期。
2012 年 8 月 10 日的《哈爾濱日報(bào)》載明，案涉工程于 2012 年 8 月 8 日落成開診。哈爾濱日報(bào)
系當(dāng)?shù)攸h委機(jī)關(guān)報(bào)，具有公信?，且該?系哈五院在該報(bào)刊登的?？?，該?內(nèi)容載明的落成開診日期
應(yīng)當(dāng)視為該院認(rèn)可的案涉工程投?使用日期，因此，應(yīng)當(dāng)將 2012 年 8 月 8 日哈五院投?使用的日期
視同竣工日期。?審法院將哈爾濱日報(bào)刊登相關(guān)?？盏?2012 年 8 月 10 日視同竣工日期的認(rèn)定有
誤，但是，鑒于竣工日期延后 2 日的認(rèn)定對四海園公司不利，而該公司并未提出上訴，本院尊重其處
分權(quán)，仍按照?審法院的認(rèn)定，將 2012 年 8 月 10 日視同竣工日期。
最高人民法院（2012）民申字第 1480 號
2.關(guān)于竣工日期。首先，眾鑫誠公司雖向本院提交了 2010 年 7 月 13 日《房屋頂帳協(xié)議》、2010
年 8 月 1 日《佳和鑫居 1#、4#樓工程進(jìn)度專題會議紀(jì)要》等證據(jù)，用于證明 2010 年 4 月 30 日訟爭
工程并未竣工，但是依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
第十四條之規(guī)定，在雙方就實(shí)際竣工日期發(fā)?爭議時(shí)，應(yīng)以竣工驗(yàn)收合格之日為準(zhǔn)。而從功達(dá)公司在
?、?審中提交的竣工驗(yàn)收報(bào)告、工程竣工驗(yàn)收備案表等證據(jù)看，眾鑫誠公司在 2010 年 4 月 30 日前
已組織勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位以及監(jiān)理單位對訟爭工程進(jìn)行了竣工驗(yàn)收，上述四家單位以及
眾鑫誠公司均在驗(yàn)收意見?欄中簽署合格的意見并加蓋公章，故?審判決將訟爭工程的竣工時(shí)間認(rèn)定
為 2010 年 4 月 30 日并無不妥。其次，眾鑫誠公司雖主張功達(dá)公司向賀蘭縣城鄉(xiāng)建設(shè)局提供的竣工驗(yàn)
收備案表的各欄內(nèi)容均是事先填好蓋章，日期由功達(dá)公司根據(jù)需要填寫，但并沒有相應(yīng)的證據(jù)予以證
明，故對該主張不予?持。再次，眾鑫誠公司還主張工程竣工驗(yàn)收應(yīng)以取得竣工驗(yàn)收備案表為準(zhǔn)，該
主張亦不能成立。因?yàn)殡p方合同中沒有約定竣工應(yīng)以取得竣工驗(yàn)收備案表為準(zhǔn)，而根據(jù)國務(wù)院 2000
年 1 月 30 日頒布施行的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)單位在收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，
組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后再由建設(shè)單位將竣工驗(yàn)收報(bào)告等?
件提交給政府建設(shè)主管部門備案，也就是說竣工驗(yàn)收備案只是竣工驗(yàn)收后建設(shè)單位所應(yīng)辦理的?續(xù)，
故是否取得竣工驗(yàn)收備案表并不能作為認(rèn)定工程是否已竣工驗(yàn)收的依據(jù)。
法律案例 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·9 月
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最高法：僅完成部分工程且未驗(yàn)收，如何認(rèn)定質(zhì)量是
否合格、是否滿足付款條件
引言
承包人僅完成部分工程且未經(jīng)驗(yàn)收，因發(fā)包人未按約定支付工程款而停工的情形下，如何認(rèn)定：
（1）承包人已完工的工程質(zhì)量是否合格？（2）是否滿足工程價(jià)款支付條件？（3）因承包人停工使
工期在客觀上超過了合同約定期限時(shí)能否被認(rèn)定工期未超期？
司法觀點(diǎn)梳理
最高法院（2021）最高法民申 1646 號民事裁定
案情簡介
源祥公司與佰祥公司簽訂《室內(nèi)裝飾裝修工程施工合同》。施工過程中，佰祥公司發(fā)出兩次
請款報(bào)告，源祥公司既未付款也未答復(fù)。佰祥公司在完成部分工程項(xiàng)目后以源祥公司未按約定付
款為由退出施工現(xiàn)場，源祥公司一直未組織對案涉工程進(jìn)行階段性驗(yàn)收。佰祥公司提起訴訟主張
工程價(jià)款，源祥公司僅提出工期違約反訴。一審判決解除佰祥公司與源祥公司簽訂的《室內(nèi)裝飾
裝修工程施工合同》，依法判令源祥公司向佰祥公司支付工程款、支付工程款利息損失等相關(guān)費(fèi)
用并駁回反訴請求。源祥公司不服一審判決，上訴至甘肅省高院，二審維持原判。源祥公司向最
高人民法院申請?jiān)賹?。裁判要點(diǎn)
1.發(fā)包人未按照合同約定組織工程驗(yàn)收，且工程處于發(fā)包人控制之下，發(fā)包人亦未能證明工
程存在質(zhì)量問題時(shí)，可認(rèn)定工程質(zhì)量合格，滿足工程款支付條件?！l(fā)包人未按照合同約定的
甲方職責(zé)組織工程階段性驗(yàn)收，承包人亦無法自行組織工程驗(yàn)收。在承包人停工后，案涉工程處
于發(fā)包人控制之下，而發(fā)包人在一審答辯以及反訴中均未對工程質(zhì)量提出主張，亦未提交相關(guān)證
據(jù)證明涉案工程存在質(zhì)量問題。綜合案涉工程停工以及未辦理驗(yàn)收的原因、案涉項(xiàng)目的實(shí)際占有
情況、當(dāng)事人在本案訴訟中的實(shí)際主張等事實(shí)，法院可據(jù)此認(rèn)定案涉工程質(zhì)量合格，滿足工程款
支付條件。
2.發(fā)包人遲延支付工程款導(dǎo)致承包人被迫停工、未能完工交付工程時(shí)，可認(rèn)定承包人未超工
期?！邪税凑蘸贤s定向發(fā)包人發(fā)出支付工程進(jìn)度資金申請單，發(fā)包人收到后既未按照合
法律案例 房地產(chǎn)與建設(shè)工程月報(bào)·9 月
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同約定履行義務(wù)，也未給承包人明確的答復(fù)和付款，發(fā)包人的該違約行為是導(dǎo)致承包人被迫停工
且至今未能完工交付工程的主要原因。且承包人證據(jù)證明施工現(xiàn)場存在大量施工前的基礎(chǔ)工程問
題，未達(dá)到合同約定的施工條件。法院可據(jù)此認(rèn)定發(fā)包人構(gòu)成違約，且承包人未超過工期。
3.承包人僅完成部分工程項(xiàng)目時(shí)，可通過工程造價(jià)鑒定的方式確定已完成部分的工程價(jià)款。
——雖然合同約定了發(fā)包人與承包人工程造價(jià)結(jié)算規(guī)則和總造價(jià)，但承包人僅完成部分工程項(xiàng)目，
無法依據(jù)合同約定確定工程價(jià)款的情況下，法院可通過工程造價(jià)鑒定的方式確定承包人施工完成
部分的工程項(xiàng)目價(jià)款。
4.鑒定機(jī)構(gòu)在現(xiàn)場通過對實(shí)際施工量勘驗(yàn)形成的計(jì)價(jià)材料可作為其鑒定依據(jù)?！m然《分
部分項(xiàng)工程和單價(jià)措施項(xiàng)目清單與計(jì)價(jià)表》未經(jīng)質(zhì)證，但是，該計(jì)價(jià)表系鑒定機(jī)構(gòu)在現(xiàn)場對承包
人的實(shí)際施工量進(jìn)行勘驗(yàn)所形成，且勘驗(yàn)時(shí)各方當(dāng)事人均在場并對勘驗(yàn)的內(nèi)容知情，該計(jì)價(jià)表作
可作為鑒定材料。相關(guān)法條
《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（法釋〔2020〕
25 號）
第九條 當(dāng)事人對建設(shè)工程實(shí)際竣工日期有爭議的，人民法院應(yīng)當(dāng)分別按照以下情形予以認(rèn)
定：
（一）建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，以竣工驗(yàn)收合格之日為竣工日期；
（二）承包人已經(jīng)提交竣工驗(yàn)收報(bào)告，發(fā)包人拖延驗(yàn)收的，以承包人提交驗(yàn)收報(bào)告之日為竣
工日期；
（三）建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。
第十四條 建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由
主張權(quán)利的，人民法院不予支持；但是承包人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對地基基礎(chǔ)工程
和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)民事責(zé)任。
第三十四條 人民法院應(yīng)當(dāng)組織當(dāng)事人對鑒定意見進(jìn)行質(zhì)證。鑒定人將當(dāng)事人有爭議且未經(jīng)
質(zhì)證的材料作為鑒定依據(jù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)組織當(dāng)事人就該部分材料進(jìn)行質(zhì)證。經(jīng)質(zhì)證認(rèn)為不能
作為鑒定依據(jù)的，根據(jù)該材料作出的鑒定意見不得作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。
編輯：傅誠瀚、李世杰
校對：傅誠瀚、李世杰
