合資公司物業(yè)落地運(yùn)營(yíng)方案

前言

根據(jù)合資公司股東一致意見(jiàn)，合資公司成立下屬物業(yè)公司，由合資公司

百分之百控股，承擔(dān)合資公司旗下所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)工作，充分授權(quán)

合資公司、發(fā)揮合資公司主觀能動(dòng)性，減少溝通環(huán)節(jié)，提高處理問(wèn)題效率，

承擔(dān)起合資公司與業(yè)主之間的溝通橋梁。目的是能夠打通開(kāi)發(fā)、客服、物業(yè)

各個(gè)環(huán)節(jié)，保證高效管理，最終實(shí)現(xiàn)為股東創(chuàng)造價(jià)值，實(shí)現(xiàn)天泰品牌溢價(jià)，

具體建議如下:

目錄頁(yè)

一、合資公司組織機(jī)構(gòu)

二、物業(yè)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)及管理權(quán)限

五、實(shí)施計(jì)劃

四、物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)管理模式

三、物業(yè)公司組織架構(gòu)

一、合資公司組織機(jī)構(gòu)

在合資公司組織架構(gòu)中增設(shè)物業(yè)條線，建立物業(yè)公司，其工作直接對(duì)合資公司決策委員會(huì)匯

報(bào)并負(fù)責(zé)，其中客服線條對(duì)物業(yè)線條工作有業(yè)務(wù)監(jiān)督權(quán)。

合資公司

決策委員會(huì)

市

場(chǎng)

拓

展

條

線

項(xiàng)

目

管

理

條

線

成

本

條

線

設(shè)

計(jì)

條

線

招

采

條

線

行

政

人

事

條

線

財(cái)

務(wù)

條

線

客

服

條

線

開(kāi)發(fā)公司

項(xiàng)

目

公

司

N

物業(yè)公司

業(yè)務(wù)監(jiān)督

二、物業(yè)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)及管理權(quán)限

物業(yè)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)：

? 由合資公司100%控股：

物業(yè)公司管理權(quán)限：

? 考慮到開(kāi)發(fā)公司由金大地集團(tuán)操盤(pán)，為了更好服務(wù)于開(kāi)發(fā)，配合開(kāi)發(fā)的收尾工作，建議物業(yè)

公司實(shí)際管理權(quán)歸合資公司

? 物業(yè)公司具體管理人員由合資公司進(jìn)行聘任，主要來(lái)源：

①雙方股東內(nèi)部推薦人員（優(yōu)先）

②市場(chǎng)招聘（輔助）

三、物業(yè)公司組織架構(gòu)

成熟期物業(yè)公司管控模式：

? 物業(yè)公司采取二級(jí)管控模式，考慮

項(xiàng)目較分散，區(qū)域公司后期根據(jù)項(xiàng)

目分布情況進(jìn)行整合管控；

現(xiàn)階段物業(yè)公司管控架構(gòu)設(shè)置：

? 目前待交付項(xiàng)目有青島書(shū)院壹號(hào)、

安丘紫金公館兩個(gè)項(xiàng)目，前期成立

物業(yè)公司籌備小組，主要負(fù)責(zé)公司

預(yù)算編制、授權(quán)、項(xiàng)目接管等一系

列工作，共計(jì)8名人員（物業(yè)總經(jīng)

理1名，物業(yè)副總經(jīng)理1名，行政人

事經(jīng)理1名，招聘主管1人，財(cái)務(wù)經(jīng)

理1名，出納1名，品質(zhì)部2名），

后期根據(jù)項(xiàng)目交付數(shù)量逐步完善人

員配置。

物業(yè)總經(jīng)理

物業(yè)副總經(jīng)理

行政人事部 財(cái)務(wù)部 品質(zhì)運(yùn)營(yíng)部 經(jīng)營(yíng)發(fā)展部

書(shū)

院

壹

號(hào)

項(xiàng)

目

紫

金

公

館

項(xiàng)

目

陽(yáng)

光

水

岸

項(xiàng)

目

紫

金

府

項(xiàng)

目

滟

瀾

公

館

項(xiàng)

目

臨

沂

沂

州

府

項(xiàng)

目

?

物

業(yè)

總

部

區(qū)

域

公

司

1、物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)界面

2、物業(yè)項(xiàng)目移交步驟

3、物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)模式

四、物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)管理模式

1、物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)界面：

（1）已完成物業(yè)招投標(biāo)工作的合資公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目：繼續(xù)以天泰物業(yè)名義提

供物業(yè)服務(wù)，實(shí)際運(yùn)營(yíng)由合資公司下屬物業(yè)公司操盤(pán)，并有義務(wù)維護(hù)好股東

的品牌；

（2）未完成物業(yè)招投標(biāo)的合資公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目：由合資公司新成立的物業(yè)公

司（如：天地陽(yáng)光物業(yè)服務(wù)有限公司）完成物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作，并由合資

公司的物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)；

（3）天泰物業(yè)已進(jìn)駐的合資公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目、案場(chǎng)，保持現(xiàn)有組織架構(gòu)和人

員不變，由合資公司新成立的物業(yè)公司按步驟接收、接管。

合資公司管理下轄所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)工作。

2、物業(yè)項(xiàng)目移交步驟：

（1）為保證《書(shū)院壹號(hào)》《紫金公館》順利交付，將這兩個(gè)項(xiàng)目列為合資公司下

物業(yè)公司的首要接管項(xiàng)目，集中力量做好交房準(zhǔn)備工作，書(shū)院壹號(hào)前期已經(jīng)介入

的天泰物業(yè)在管服務(wù)人員保持現(xiàn)狀平穩(wěn)接收；

（2）《陽(yáng)光水岸》項(xiàng)目及目前已運(yùn)行的案場(chǎng)，天泰物業(yè)已進(jìn)駐服務(wù)，移交時(shí)間往

后順延，待《書(shū)院壹號(hào)》《紫金公館》平穩(wěn)交付后，由合資公司的物業(yè)公司與天

泰物業(yè)另行商議具體交接時(shí)間。

（3）天泰物業(yè)尚未進(jìn)駐的項(xiàng)目及案場(chǎng)，全部由合資公司的物業(yè)公司直接實(shí)施物業(yè)

服務(wù)和案場(chǎng)服務(wù)。

3、物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)模式：

（1）物業(yè)公司獨(dú)立預(yù)算、核算，合資公司股東雙方收益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)；

（2）物業(yè)公司搭建單獨(dú)的運(yùn)營(yíng)管控體系、服務(wù)體系、財(cái)務(wù)體系；

（3）物業(yè)公司根據(jù)項(xiàng)目交付數(shù)量的增加，職能機(jī)構(gòu)逐步整合優(yōu)化；

（4）新成立的物業(yè)公司責(zé)、權(quán)、利及預(yù)算，由新成立物業(yè)公司負(fù)責(zé)人向合資公

司決策委員會(huì)匯報(bào)決議。

1、注冊(cè)成立合資公司的物業(yè)公司

2、物業(yè)公司團(tuán)隊(duì)組建，搭建運(yùn)營(yíng)體系

3、制定物業(yè)公司授權(quán)手冊(cè)

4、編制物業(yè)公司預(yù)算

5、 《書(shū)院壹號(hào)》項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)接收

6、《安丘紫金公館》項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐

7、臨沂沂州府、濰城新地城服務(wù)案場(chǎng)進(jìn)駐

五、重點(diǎn)推進(jìn)事項(xiàng)

具體項(xiàng)目、案場(chǎng)接收、進(jìn)駐時(shí)間表見(jiàn)下一頁(yè)：

五、重點(diǎn)推進(jìn)事項(xiàng)——接管倒排計(jì)劃

山東公司項(xiàng)目

項(xiàng)目 產(chǎn)品類(lèi)型 備案 交付時(shí)間 物業(yè)接收時(shí)間 案場(chǎng)接收時(shí)間

青島陽(yáng)光水岸 洋房、別墅、商業(yè)

已備案

已交付 2020.5 /

青島書(shū)院壹號(hào) 高層、商業(yè)、公寓 2020.1.1

依據(jù)交付時(shí)間，

按期接收

/

安丘紫金公館 洋房、高層、商業(yè) 2019.12.31

為不影響銷(xiāo)售，由天泰

物業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)，具

體接收時(shí)間另行商議

青州滟瀾公館 高層 2020.12.30

青州壹號(hào)院 洋房 2021.12.31

壽光紫金府 住宅、商業(yè) 2020.6.30

青島山海印象 住宅、公寓 待定

臨沂沂州府 別墅、高層、商業(yè) 由天泰物業(yè)繼續(xù)完成物業(yè)

服務(wù)招投標(biāo)備案工作 待定

根據(jù)售樓部開(kāi)放時(shí)間按

期進(jìn)駐

濰城新地城 高層、商業(yè) 由合資公司物業(yè)負(fù)責(zé)

完成備案工作 待定