目 錄 房地產(chǎn)與建設工程月報·04 月

目 錄

1. 行業(yè)動態(tài)......................................1

國家發(fā)展改革委修訂印發(fā)《固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能審查辦法》

自然資源部：嚴格防范以生態(tài)修復名義違法采礦、破壞耕地財政部：今年將著力紓解企業(yè)困難，遏制地方

政府隱性債務增量

國家開發(fā)銀行：支持海南開展保障性租賃住房等項目

自然資源部：關于嚴守底線規(guī)范開展全域土地綜合整治試點工作有關要求的通知

我國全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記

2. 海南政策......................................5

教育部 海南省人民政府關于印發(fā)《境外高等教育機構(gòu)在海南自由貿(mào)易港辦學暫行規(guī)定》的通知

海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于嚴格落實建設工程施工現(xiàn)場消防安全有關要求的通知

海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳

關于 2023 年海南省裝配式建筑示范基地的公示

3. 市縣動態(tài)......................................7

?？谑腥嗣裾畹?122 號海口市人民政府關于廢止《?？谑型恋貎滢k法》的決定

?？诮⒆≌^(qū)違建發(fā)現(xiàn)登記報告制度

三亞市住房和城鄉(xiāng)建設局關于開展清理全市房屋市政工程領域歷史沉淀保證金的通知

澄邁縣自然資源和規(guī)劃局

關于公開征求《澄邁縣關于進一步加強商業(yè)、辦公類建設項目管理的通知（修訂版征求意見稿）》意見的

公告

4. 法律速遞......................................12

最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復

海南自由貿(mào)易港土地管理條例

5. 法律案例............................ .........28

建設工程價款優(yōu)先受償權的 18 個權威觀點

行業(yè)動態(tài) 房地產(chǎn)與建設工程月報·04 月

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國家發(fā)展改革委修訂印發(fā)《固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能

審查辦法》

為全面貫徹黨的二十大精神，完善能源消耗總量和強度調(diào)控，進一步促進固定資產(chǎn)投資項目科學

合理利用能源，近日，國家發(fā)展改革委修訂印發(fā)《固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能審查辦法》（國家發(fā)展和改

革委員會令 2023 年第 2 號，以下簡稱《辦法》）。

修訂印發(fā)《辦法》是貫徹落實黨中央、國務院決策部署的一項重要工作，有利于進一步提升節(jié)能

審查工作效能，將對各地區(qū)扎實有序推進節(jié)能降碳工作形成有力支撐?！掇k法》加強與能源消耗總量

和強度調(diào)控政策的有效銜接，突出重點控制化石能源消費的導向，補充完善節(jié)能審查變更、節(jié)能驗收、

不單獨進行節(jié)能審查項目條件等制度要求，調(diào)整優(yōu)化省級節(jié)能審查權限、強化節(jié)能審查服務指導等重

點環(huán)節(jié)，并進一步加強節(jié)能審查事中事后監(jiān)管，明確了相關違法違規(guī)行為的法律責任。

《辦法》自 2023 年 6 月 1 日起施行，原《固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能審查辦法》（國家發(fā)展和改

革委員會令 2016 年第 44 號）同時廢止。自然資源部：嚴格防范以生態(tài)修復名義違法采礦、破

壞耕地

4 月 6 日，自然資源部印發(fā)《加強國土空間生態(tài)修復項目規(guī)范實施和監(jiān)督管理的通知》，通知堅

持“誰主管、誰負責”原則，聚焦由各級財政資金支持并由自然資源部門牽頭組織實施的國土空間生

態(tài)修復項目規(guī)范實施和監(jiān)督管理，目前主要包括山水林田湖草沙一體化保護修復、歷史遺留礦山生態(tài)

修復、海洋生態(tài)保護修復等工程項目，著力提高項目的科學性、規(guī)范性、時效性，進一步有效發(fā)揮財

政資金示范效益。其中明確要堅持先規(guī)劃、后實施，嚴格防范以生態(tài)修復名義違法采礦、破壞耕地，

對以生態(tài)修復名義違法采礦、破壞耕地、違規(guī)銷售采出礦產(chǎn)資源或者超出批準的項目范圍采挖礦產(chǎn)資

源等違法行為的，要移交執(zhí)法機構(gòu)調(diào)查處理。

嚴格用海用島規(guī)定，嚴禁借海洋生態(tài)保護修復之名，變相實施、造成事實性填（圍）?；蛉斯ご?/p>

淤。在海島修復項目中，嚴禁實施各類違反法律法規(guī)規(guī)定的采石、挖海砂、采伐林木等破壞無居民海

島的行為，嚴格限制填海連島、嚴重改變海島自然地形地貌等對生態(tài)環(huán)境有較大影響的用島活動。涉

及灘涂高程或濕地微地貌改造的（含沙灘補沙、植被種植等），不得將潮間帶、潮下帶改造為潮上帶。

實施生態(tài)保護修復項目，不得違背自然規(guī)律，采用人工干預方式建設人造沙灘；不得改變自然岸線的

海岸形態(tài)和生態(tài)功能；人工岸線生態(tài)化建設應盡量達到生態(tài)恢復岸線的認定標準。

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國家開發(fā)銀行：支持海南開展保障性租賃住房等項

目

4 月 12 日，據(jù)國家開發(fā)銀行官網(wǎng)微信公眾號消息，近 5 年來國家開發(fā)銀行累計發(fā)放超 900 億元

貸款支持海南自貿(mào)港建設。

國家開發(fā)銀行印發(fā)《國家開發(fā)銀行支持海南自由貿(mào)易港建設指導意見（2023 年版）》提出，服

務構(gòu)建與自貿(mào)港發(fā)展目標相適應的現(xiàn)代基礎設施體系，重點圍繞網(wǎng)絡型交通、產(chǎn)業(yè)升級、城市、農(nóng)業(yè)

農(nóng)村和國家安全領域基礎設施，支持綜合立體交通網(wǎng)、高速公路骨干網(wǎng)、主線輔線機場、智慧水網(wǎng)、

新型電力系統(tǒng)等重點基礎設施項目建設。支持根據(jù)當?shù)靥厣_展保障性租賃住房等住房保障項目。支

持國家重大水利工程及農(nóng)村供水保障等民生水利項目建設。自然資源部：關于嚴守底線規(guī)范開展全域土地綜合

整治試點工作有關要求的通知

自然資源部辦公廳 4 月 25 日發(fā)布《關于嚴守底線規(guī)范開展全域土地綜合整治試點工作有關要求

的通知》，明確嚴禁以土地綜合整治名義調(diào)整生態(tài)保護紅線。嚴禁破壞生態(tài)環(huán)境砍樹挖山填湖，嚴禁

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違法占用林地、濕地、草地，不得采伐古樹名木，不得以整治名義擅自毀林開墾。

嚴禁在城鄉(xiāng)建設中以單個項目占用為目的擅自調(diào)整永久基本農(nóng)田。嚴守城鎮(zhèn)開發(fā)邊界，鎖定城鎮(zhèn)

空間。原則上不得以土地綜合整治的名義調(diào)整城鎮(zhèn)開發(fā)邊界。城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內(nèi)的耕地，以“開天

窗”方式劃為永久基本農(nóng)田的，原則上應予以保留，充分發(fā)揮其生態(tài)和景觀功能。

此外，在切實維護群眾合法權益方面提出，試點地區(qū)要切實做好整治區(qū)域內(nèi)地籍調(diào)查、不動產(chǎn)登

記工作，確保土地權屬清晰無爭議。在編制相關規(guī)劃和實施方案時，要充分聽取和尊重當?shù)厝罕娨庠福?/p>

有關規(guī)劃、實施方案經(jīng)批準后要及時公布并長期公開，接受群眾監(jiān)督。實施整治活動時，要運用好村

民議事決策機制，堅決防范少數(shù)人說了算、多數(shù)人被代表的問題。試點地區(qū)的全域土地綜合整治原則

上不得開展合村并居，對承載當?shù)貍鹘y(tǒng)歷史文化內(nèi)涵的特色村莊要堅決予以保留。嚴禁違背群眾意愿

搞大拆大建，不得強迫農(nóng)民“上樓”。對因環(huán)境條件差、生態(tài)脆弱、自然災害頻發(fā)等原因確需搬遷撤

并村莊的，要嚴格落實黨中央、國務院關于嚴格規(guī)范村莊撤并工作的有關要求。確屬農(nóng)民自愿對住宅

拆舊建新的，騰退的宅基地指標應優(yōu)先保障本村農(nóng)民住宅建設。確有節(jié)余的，方可按照增減掛鉤相關

規(guī)定進行流轉(zhuǎn)。（鏈接：http://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/2023-04/26/content_5753236.htm）

我國全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記

新華社成都 4 月 25 日電（記者 王立彬）自然資源部部長王廣華 25 日說，經(jīng)過十年不懈努力，

我國全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系基本成型。王廣華在此間召開的全國自然資

源和不動產(chǎn)確權登記工作會議上說，2013 年 3 月，黨中央、國務院決定建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)，

提出將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責整合，實現(xiàn)登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四

統(tǒng)一”改革任務。各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)堅決貫徹黨中央、國務院決策部署，以踏石留印、抓鐵有痕的

勁頭，把藍圖變成了現(xiàn)實，如今，在新中國歷史上第一次全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。

據(jù)介紹，目前全國約 3000 個大廳、4 萬個窗口、10 萬人的登記隊伍，每天為 40 萬群眾和企業(yè)提

供各類登記服務，10 年來累計頒發(fā)不動產(chǎn)權證書 7.9 億多本、不動產(chǎn)登記證明 3.6 億多份，電子證

書證明 3.3 億多本；通過推行“跨省通辦”“交房即交證”“帶押過戶”等便民利民舉措，實現(xiàn)“一

窗、一網(wǎng)、一次”甚至“不見面”辦證，一般登記和抵押登記實現(xiàn) 5 個工作日內(nèi)辦結(jié)，較 2015 年壓

縮 83%。

我國全面完成易地扶貧搬遷安置住房不動產(chǎn)登記，全國 258.18 萬套建檔立卡戶安置住房實現(xiàn)“應

登盡登”，960 萬搬遷群眾拿到“紅本本”，吃下“定心丸”；推動化解歷史遺留問題，解決了 1100

多萬套房屋辦證問題，惠及 2600 多萬群眾；基本完成農(nóng)墾國有土地確權登記，登記面積 4.13 億畝，

登記率達 96.2%，釋放了國有農(nóng)墾改革發(fā)展活力。

海南政策 房地產(chǎn)與建設工程月報·03 月

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教育部 海南省人民政府關于印發(fā)《境外高等教育機構(gòu)

在海南自由貿(mào)易港辦學暫行規(guī)定》的通知

4 月 23 日，教育部聯(lián)合海南省人民政府研究制定了《境外高等教育機構(gòu)在海南自由貿(mào)易港辦學

暫行規(guī)定》?！兑?guī)定》明確，境外高水平大學、職業(yè)院校在海南自由貿(mào)易港設立理工農(nóng)醫(yī)類學?；蛘?/p>

校區(qū)，在海南自由貿(mào)易港探索了一種新的辦學模式。設立的辦學機構(gòu)在學校治理、學術管理、師資配

備、收費制度等多方面都實行更加自主、靈活的政策?！兑?guī)定》要求辦學機構(gòu)按照中國對同級同類教

育機構(gòu)的要求開設包括中國憲法、法律、公民道德、國情等內(nèi)容的課程。

（https://www.hainan.gov.cn/hainan/szfwj/202304/a9a51362099245e6a81a0f9ffb55a76c.sh

tml）

海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于嚴格落實建設工程施工

現(xiàn)場消防安全有關要求的通知

近年來，隨著一大批重點項目集中開工，新建、改建和擴建的建設工程項目大量增加的同時，建

筑工地火災隱患也在激增。建設工程施工現(xiàn)場因違章動火作業(yè)、安全技術措施缺乏、臨時建筑防火性

能偏低、消防設施配備不足、施工安全管理不到位等問題，導致施工現(xiàn)場火災多發(fā)，不僅可能造成嚴

重的人員傷亡和財產(chǎn)損失，也會影響全省重點項目建設和經(jīng)濟社會發(fā)展。

建設工程施工現(xiàn)場消防安全有關要求明確，建設工程施工現(xiàn)場的消防安全管理應當由施工單位負

責，施工單位應當按要求組建施工現(xiàn)場消防安全管理組織機構(gòu)，明確消防安全負責人、消防安全管理

人及其責任，制定并落實消防安全教育與培訓管理、可燃及易燃易爆危險品管理、用火用電用油用氣

管理、消防安全檢查和應急預案演練等制度，編制施工現(xiàn)場防火技術方案和滅火應急疏散預案。

同時，建設工程施工現(xiàn)場嚴禁吸煙，重點防火部位或區(qū)域應設置防火警示標識，施工現(xiàn)場管理方

應定期清理可燃雜物，嚴防火災發(fā)生。施工單位應加強建設工程施工現(xiàn)場施工材料存放倉庫防火管理，

嚴格落實易燃易爆和可燃物品分類存儲和安全使用管理。

此外，建設工程施工現(xiàn)場應設置滅火器、臨時消防給水系統(tǒng)和應急照明等臨時消防設施。臨時消

防設施應與在建工程的施工同步設置。房屋建筑工程中，臨時消防設施的設置與在建工程主體結(jié)構(gòu)施

工進度的差距不應超過 3 層。

（http://zjt.hainan.gov.cn/szjt/0503/202304/8ee28a94259f4cc2b43d3be72dc378d9.shtml）

海南政策 房地產(chǎn)與建設工程月報·03 月

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海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳

關于 2023 年海南省裝配式建筑示范基地的公示

根據(jù)《海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于組織申報 2023 年度裝配式建筑示范基地的通知》，我廳組

織專家進行實地踏勘、集中評審申報資料，完成了 2023 年度裝配式示范基地的評審工作?，F(xiàn)將通過

評審的 13 個裝配式建筑示范基地（見附件）予以公示，公示時間為 4 月 28 日至 5 月 8 日，公示期 5

天（不含節(jié)假日）。

2023 年海南省裝配式建筑示范基地名單

序號

示范基地類

型

項目名稱

項目所在

地

申請單位 備注

1 集成應用類

熱帶新型建筑產(chǎn)業(yè)化基

地

?？?/p>

熱帶建筑科學研究院（海

南）有限公司

2

部品部件

生產(chǎn)類

建華建材（海口）綠色建

筑科技園

建華建材（海南）有限公

司

混凝土

3

中鐵建設集團海南裝配

式

建筑產(chǎn)業(yè)園

臨高

中鐵建設建筑發(fā)展（海

南）

有限公司

混凝土

4 海南志特新材料有限公

司

海南志特新材料有限公

司

混凝土

5 海南全景裝配式建筑基

地

海南全景裝配式建筑科

技

有限公司

混凝土

6 北匯綠建裝配式智造

產(chǎn)業(yè)基地

北匯綠建（海南）有限公

司

鋼結(jié)構(gòu)

7 龍慶東南裝配式建筑數(shù)

字化產(chǎn)業(yè)基地

龍慶東南（海南）綠色建

筑

有限公司

鋼結(jié)構(gòu)

市縣動態(tài) 房地產(chǎn)與建設工程月報·03 月

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?？谑腥嗣裾畹?122 號海口市人民政府關于

廢止《?？谑型恋貎滢k法》的決定

4 月 21 日，海口市人民政府令第 122 號，《?？谑腥嗣裾P于廢止＜?？谑型恋貎滢k法＞的

決定》已經(jīng) 2023 年 3 月 15 日十七屆市政府第 36 次常務會議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自公布之日起施

行。?？诮⒆≌^(qū)違建發(fā)現(xiàn)登記報告制度

為有效、穩(wěn)妥地處置違法建設現(xiàn)象，充分釋放住宅小區(qū)空間，海南省?？谑袌猿帧邦A防為主、防

控結(jié)合”的原則，建立住宅小區(qū)違法建設發(fā)現(xiàn)登記報告制度，要求街道（鎮(zhèn)）、屬地執(zhí)法部門和物業(yè)

服務企業(yè)加強聯(lián)防聯(lián)控，維護居民合法權益和小區(qū)和諧穩(wěn)定。

據(jù)介紹，?？谑袑嵭小叭齻€一”工作機制，即一個工作流程——住宅小區(qū)違法建設發(fā)現(xiàn)登記報告

制度工作流程、一本登記簿——住宅小區(qū)違法建設物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)報告制度登記簿和一處公開欄—

—住宅小區(qū)違法建設防控信息公開欄，推動落實物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法建設行為的預防、

制止和報告責任。

在已實施專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)內(nèi)，對于未辦理《建設工程規(guī)劃許可證》進行翻建、擴建、

改建以及在房屋頂部、公共空間、公共綠地、露臺上亂搭亂建、開挖地下室等疑似違法建設行為，物

業(yè)服務企業(yè)應當予以勸阻制止，并第一時間向違法當事人發(fā)出《違法行為勸阻（制止）告知書》，做

好相應勸阻和登記，及時向?qū)俚貓?zhí)法部門報告。

海口市要求屬地執(zhí)法部門根據(jù)住宅小區(qū)違法建設發(fā)現(xiàn)登記報告制度工作流程，加強住宅小區(qū)巡查

管控力度，落實專人對小區(qū)進行動態(tài)巡查，重點檢查施工作業(yè)情況，做好相關巡查記錄，確保及時發(fā)

現(xiàn)小區(qū)內(nèi)正在實施的違法建設行為。同時，物業(yè)服務企業(yè)應對進入小區(qū)從事房屋裝修的人員進行登記

管理，宣傳并告知禁止違法建設的相關規(guī)定。三亞市住房和城鄉(xiāng)建設局關于開展清理全市房屋

市政工程領域歷史沉淀保證金的通知

為加快推動招標投標交易擔保制度改革，優(yōu)化招標投標領域營商環(huán)境，根據(jù)《三亞市發(fā)展和改革

委員會關于完善招標投標交易擔保制度進一步降低招標投標交易成本的通知》（三發(fā)改函〔2023〕153

號）文件要求，請各招標人、各招標代理機構(gòu)以及其他受委托提供保證金代收代管服務的平臺和服務

機構(gòu)，對房屋市政領域（含園林綠化）還未辦理退還或者轉(zhuǎn)出手續(xù)的投標保證金、履約保證金、工程

市縣動態(tài) 房地產(chǎn)與建設工程月報·03 月

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質(zhì)量保證金等各類歷史沉淀保證金進行一次認真細致的梳理，摸清底數(shù)，建立臺賬，盡快確定應清退

對象及清退時間，確保清理工作落到實處。三亞市住房和城鄉(xiāng)建設局關于進一步提升建筑工地實

名制管理水平的通知

各區(qū)住建局、市建設工程質(zhì)量安全監(jiān)督站、各建設項目參建單位：

為進一步貫徹落實《保障農(nóng)民工工資支付條例》，切實保障農(nóng)民工工資權益，規(guī)范建筑市場秩序，

根據(jù)《海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于進一步提升建筑工地實名制管理水平的通知》（瓊建管〔2022〕

217 號）文件精神和有關法律法規(guī)、政策規(guī)定，現(xiàn)就進一步提升我市建筑工地實名制管理水平要求如

下：

一、從嚴壓實主體責任

（一）嚴格落實施工現(xiàn)場封閉管理

項目施工現(xiàn)場原則上實施封閉式管理。施工現(xiàn)場有多個過人通道的，必須在每個通道安裝考勤及

門禁設備。實名制管理設備配備是開展實名制管理的基礎與前提。建筑工地應在取得施工許可證后 1

個月內(nèi)配備安裝實名制管理設備，最遲不得晚于工地實際開工時間。

實行門禁與考勤聯(lián)動，建筑工人應嚴格通過實名制系統(tǒng)考勤進入施工現(xiàn)場，未實施考勤的人員不

得進入施工現(xiàn)場。大中型工地（按照《注冊建造師執(zhí)業(yè)工程規(guī)模標準》中的劃分標準執(zhí)行）應在門禁

處配備保安等專職人員，對工人考勤進行管理監(jiān)督。對無特殊原因未實施封閉的工地，按照《建設工

程安全生產(chǎn)管理條例》、《大氣污染防治法》等規(guī)定進行處罰，且視同未落實實名制管理，依法予以

處理。

（二）全員實施實名制管理

凡是進入施工現(xiàn)場作業(yè)的建筑工人應全部進行實名制登記考勤。按照“誰用工，誰負責”的原則，

對不實施建筑工人實名制管理的施工企業(yè)（包括總承包、專業(yè)承包、分包企業(yè)等），根據(jù)《保障農(nóng)民

工工資支付條例》等法律規(guī)定予以處理。加強關鍵崗位人員考勤監(jiān)管，嚴格按照《海南省建筑工程施

工現(xiàn)場關鍵崗位人員配備和在崗履職管理辦法》第十七條、十八條、十九條等規(guī)定執(zhí)行。承包單位項

目經(jīng)理、工程總承包項目的施工項目負責人及設計現(xiàn)場負責人，其在崗履職時間不得少于應到崗時間

的 80%，總監(jiān)理工程師每項目在崗履職時間不得少于應到崗時間的 40%。除上述人員外的項目其他關

鍵崗位人員應在管理職責內(nèi)全勤在崗。

項目經(jīng)理、工程總承包項目的施工項目負責人及設計現(xiàn)場負責人、總監(jiān)理工程師應到崗時間為工

程實際施工時間扣除法定節(jié)假日時間，其他關鍵崗位人員應到崗時間為其任職專業(yè)工程實際施工時間

扣除法定節(jié)假日時間，每月應到崗時間原則確定為 22 天。

市縣動態(tài) 房地產(chǎn)與建設工程月報·03 月

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（三）制定并報備內(nèi)部管理制度

各施工、監(jiān)理企業(yè)應建立實名制內(nèi)部管理制度，明確項目實施實名制管理的要求，必須要有對實

名制落實不到位項目的項目部、項目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師、勞資專管員等責任人的懲處措施。各相關

企業(yè)以企業(yè)為單位將各自的內(nèi)部管理制度按要求掃描上傳至實名制監(jiān)管系統(tǒng)。

各施工企業(yè)應自行對勞資專管員開展培訓，培訓合格方能上崗。施工現(xiàn)場的關鍵崗位人員全員應

每年至少接受 1 次企業(yè)組織的實名制管理培訓，并留存相關培訓記錄。

（四）建立實施向主管部門報告制度

施工企業(yè)未對入場工人進行登記考勤，關鍵崗位人員到崗考勤不符合要求的，建設單位應責令其

整改，逾期未改正的，應及時報告行業(yè)主管部門。未報告的，依法依規(guī)追究建設單位及相關責任人責

任。

建設單位未按合同約定或者有關規(guī)定撥付人工費的，未按規(guī)定提供工程款支付擔保的，施工企業(yè)

應及時向住建部門報告。對已報告的，相關部門及時督促建設單位整改，建設單位逾期未改正的，按

照《保障農(nóng)民工工資支付條例》第五十七條予以處理。

建設單位未及時撥付人工費，施工企業(yè)未實行工資代發(fā)、未落實實名制管理的，監(jiān)理單位應責令

其整改，逾期未改正的，監(jiān)理單位應及時報告行業(yè)主管部門，已報告的免除監(jiān)理單位該項監(jiān)理責任，

未報告的依法依規(guī)追究監(jiān)理單位相關責任。

（五）及時調(diào)整工程施工狀態(tài)

建設項目有未開工、在建、中止、停工、完工、驗收和撤銷許可等 7 種工程狀態(tài)。各建設項目參

建單位要高度重視，及時根據(jù)本項目實際情況在“海南省建設領域施工現(xiàn)場人員（農(nóng)民工）實名制監(jiān)

督管理系統(tǒng)”申請動態(tài)調(diào)整。未及時調(diào)整，視同未落實實名制管理，對建設項目參建單位進行嚴肅處

理。

（六）公開通報曝光違法違規(guī)行為

實名制管理中的違法違規(guī)行為由行業(yè)主管部門向其主管部門進行通報，抄報上級行業(yè)主管部門，

并通過網(wǎng)站、公眾號、報紙等媒體進行曝光。

二、嚴肅查處實名制管理中的違法違規(guī)行為

（一）加強對工人登記考勤不到位的懲處

對在日常監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)施工企業(yè)未落實勞動用工實名制管理的，依據(jù)《保障農(nóng)民工工資支付條

例》第五十五條予以處罰。對多次未落實實名制管理，以及發(fā)生農(nóng)民工工資糾紛且未落實實名制管理

的項目，從重處罰。

建立實名制管理專項信用評價指標體系（詳見附件 1）。在按海南省建筑市場信用評價管理辦法

開展實名制信用評價管理的同時，實施信用專項評價。對施工企業(yè)未落實勞動用工實名制管理的進行

信用扣分，企業(yè) 1 個自然年內(nèi)實名制管理累計扣分達到一定分值的，責令整改。整改期內(nèi)，暫停企業(yè)

信用檔案手冊使用，限制企業(yè)在三亞承攬新工程。

市縣動態(tài) 房地產(chǎn)與建設工程月報·03 月

第 10 頁

（二）加強關鍵崗位人員不到崗考勤的懲處

1.對關鍵崗位人員到崗考勤不符合要求的，按照有關法律法規(guī)以及《海南省建筑工程施工現(xiàn)場關

鍵崗位人員配備和在崗履職管理辦法》第二十條、二十一條、二十二條、二十四條給予責任企業(yè)及個

人整改、約談、記不良行為記錄、限制評獎評優(yōu)、行政處罰等處理。

2.注冊建造師、注冊監(jiān)理工程師以及安全生產(chǎn)管理人員考勤連續(xù) 2 個月不符合要求，視為未履行

崗位職責義務或未履行安全生產(chǎn)管理職責，按照《注冊建造師管理規(guī)定》、《注冊監(jiān)理工程師管理規(guī)

定》、《安全生產(chǎn)法》、《建設工程安全生產(chǎn)條例》對其個人予以行政處罰。

3.施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)及其人員存在以下行為的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，按未到崗履職處理，并按規(guī)定追究

企業(yè)和人員責任：

（1）虛假考勤；

（2）以代簽等方式虛假簽署工程文件資料的；

（3）未經(jīng)主管部門同意擅自變更人員或自行變更人員不符合要求；

（4）在主管部門現(xiàn)場檢查時冒充頂替；

（5）在主管部門現(xiàn)場檢查時不在崗且未請假、無正當理由的。

4.企業(yè)每季度所有在建項目的項目施工關鍵崗位人員綜合平均考勤時間低于應到崗時間 50%的，

對企業(yè)在建項目質(zhì)量安全生產(chǎn)情況進行檢查，對項目是否存在轉(zhuǎn)包掛靠等市場行為違法違規(guī)問題進行

核查。

（三）加強不及時配備實名制管理設備的懲處

實名制管理設備配備是開展實名制管理的基礎與前提。建筑工地應在取得施工許可證后 1 個月內(nèi)

配備安裝實名制管理設備，最遲不得晚于工地實際開工時間。

1.對于開工后未配備連接實名制監(jiān)管系統(tǒng)考勤設備的，根據(jù)《保障農(nóng)民工工資支付條例》第五十

五條，給予整改、記信用不良記錄、罰款、限制承接新項目、降低或者吊銷資質(zhì)證書等處罰。

2.對于項目已經(jīng)驗收仍未配備實名制管理設備的，不再要求其配備設備，并根據(jù)項目不同情形給

予以下處罰：

（1）合同額在 400 萬元以下的項目，根據(jù)《保障農(nóng)民工工資支付條例》第五十五條，對施工企

業(yè)處罰款 10 萬元；出現(xiàn)工資拖欠或者發(fā)生質(zhì)量安全事故的，從嚴處罰。

（2）合同額在 400 萬元及以上的項目，根據(jù)《保障農(nóng)民工工資支付條例》第五十五條，對施工

企業(yè)處罰款 10 萬元，限制施工企業(yè)在我省承接新工程 6-12 個月，情節(jié)嚴重的，給予降低資質(zhì)等級、

吊銷資質(zhì)證書等處罰。

（3）存在未辦理施工許可證擅自施工等其他違法行為的，依據(jù)相關規(guī)定進行處罰。

3.嚴厲打擊施工企業(yè)使用人員照片、視頻考勤、異地考勤、篡改數(shù)據(jù)考勤，以及擅自關停遠程視

頻監(jiān)控設備等行為。一經(jīng)查實，考勤記錄無效，視同未落實實名制管理，對施工企業(yè)進行嚴肅處理，

并作為嚴重失信行為對外公布，予以懲戒。

市縣動態(tài) 房地產(chǎn)與建設工程月報·03 月

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澄邁縣自然資源和規(guī)劃局

關于公開征求《澄邁縣關于進一步加強商業(yè)、辦公類建

設項目管理的通知（修訂版征求意見稿）》意見的公告

2021 年 10 月 12 日，海南省自然資源和規(guī)劃廳聯(lián)合海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳和海南省市場監(jiān)督管

理局聯(lián)合印發(fā)了《關于加強商業(yè)、辦公類建設項目全過程管理的意見》，為進一步建立健全我縣商業(yè)、

辦公類建設項目管理長效機制，結(jié)合我縣實際，我局聯(lián)合澄邁縣住房和城鄉(xiāng)建設局、澄邁縣行政審批

服務局、澄邁縣市場監(jiān)督管理局、澄邁縣住房保障與房產(chǎn)管理局于 2022 年 10 月 14 日印發(fā)了《澄邁

縣關于進一步加強商業(yè)、辦公類建設項目管理的通知》文件。此文件出臺后有效遏制了“類住宅”“防

范越紅線”等行為，但考慮到針對零售商業(yè)用地、批發(fā)市場用地的項目最小分割面積進行限制，可能

導致企業(yè)后期銷售經(jīng)營困難，為推進自貿(mào)港建設，維護我縣良好的營商環(huán)境，我局啟動修訂《澄邁縣

關于進一步加強商業(yè)、辦公類建設項目管理的通知（修訂版）》工作，主要修訂內(nèi)容為：取消對零

售商業(yè)用地、批發(fā)市場用地的項目產(chǎn)權分割銷售最小單元建筑面積 150 ㎡限制要求；

現(xiàn)將全文向社會公布并廣泛公開征求意見。

（ http://chengmai.hainan.gov.cn/cmgtzyj/gsgg/202304/c76f3c85315a46168b50c2856cc5c38

9.shtml）

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最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復

（2023 年 2 月 14 日最高人民法院審判委員會第 1879 次會議通過，自 2023 年 4 月 20 日起施行）

法釋〔2023〕1 號

中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》已于 2023 年 2 月 14 日由最高人民法院

審判委員會第 1879 次會議通過，現(xiàn)予公布，自 2023 年 4 月 20 日起施行。

最高人民法院

2023 年 4 月 20 日

河南省高級人民法院：

你院《關于明確房企風險化解中權利順位問題的請示》（豫高法〔2023〕36 號）收悉。就人民法

院在審理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關糾紛案件中涉及的商品房消費者權利

保護問題，經(jīng)研究，批復如下：

一、建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關系，按照《最高人民法院

關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定處理。

二、商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優(yōu)先于建設

工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實際支付剩余價款的，可以適用前

款規(guī)定。

三、在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優(yōu)先于建設

工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

法律速遞 房地產(chǎn)與建設工程月報·04 月

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海南自由貿(mào)易港土地管理條例

(2023 年 4 月 16 日海南省第七屆人民代表大會常務委員會第三次會議通過)

第一章 總 則

第一條 為加強土地管理，保護土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，改善生態(tài)環(huán)境，促進

社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國海南自由貿(mào)易港法》的規(guī)定，遵循《中華人民共和國

土地管理法》等法律、行政法規(guī)的基本原則，結(jié)合海南自由貿(mào)易港實際，制定本條例。

第二條 各級人民政府應當貫徹十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的基本國策，堅持綠色

發(fā)展理念，科學規(guī)劃，落實土地用途管制制度，加強生態(tài)保護和修復，推動節(jié)約集約用地，制止非法

占用土地和破壞土地資源的行為。

第三條 國有土地使用權可以依法出讓、劃撥、租賃、轉(zhuǎn)讓、承包、抵押和繼承等。

集體所有土地使用權可以依法出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、承包、聯(lián)營、作價出資(入股)、抵押等。

第四條 省和市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門統(tǒng)一負責本行政區(qū)域內(nèi)土地管理

和監(jiān)督工作。

市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門可以在市轄區(qū)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)設立自然資源和規(guī)劃派

出機構(gòu)，實行垂直管理，負責市轄區(qū)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地管理工作。

省和市、縣、自治縣人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村宅基地改革和管理有關工

作，做好耕地質(zhì)量管理相關工作。

第五條 縣級以上人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門應當加強土地管理數(shù)字化建設，建立統(tǒng)一的

國土空間基礎信息平臺，形成全省國土空間規(guī)劃“一張圖”。國土空間基礎信息平臺應當包括國土空

間規(guī)劃、土地調(diào)查監(jiān)測、耕地保護、國土空間用途管制、土地儲備、土地征收、土地開發(fā)利用、國土

空間生態(tài)修復、自然資源(不動產(chǎn))登記、執(zhí)法監(jiān)督等內(nèi)容。

縣級以上人民政府應當依托國土空間基礎信息平臺整合相關空間數(shù)據(jù)，實施機器賦碼、一地一碼、

一碼管地等制度，實現(xiàn)土地管理全流程數(shù)字化管理和國土空間智慧治理；建立土地信息歸集、發(fā)布查

詢、智能選址、政策指引和招商地圖等功能為一體的土地超市，構(gòu)建規(guī)范高效的土地市場服務監(jiān)管體

系；開展國土空間規(guī)劃動態(tài)監(jiān)測評估預警和監(jiān)管，實施規(guī)劃和用地全過程管理。

縣級以上人民政府自然資源和規(guī)劃、發(fā)展改革、生態(tài)環(huán)境、住房和城鄉(xiāng)建設、林業(yè)、農(nóng)業(yè)農(nóng)村等

部門應當按照國土空間規(guī)劃建立土地管理信息共享機制，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享和業(yè)務協(xié)同。

第二章 土地所有權、使用權和土地登記

第六條 土地所有權和使用權依法實行登記發(fā)證制度。

流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營權，當事人可以向登記機構(gòu)申請土地經(jīng)營權登記；未經(jīng)登記，不

得對抗善意第三人。

法律速遞 房地產(chǎn)與建設工程月報·04 月

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第七條 省和市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)城鄉(xiāng)地政、地

籍的統(tǒng)一管理工作。

土地權屬登記由土地所在地的市、縣、自治縣人民政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)依照不動產(chǎn)登記相關法律、

法規(guī)辦理。

第八條 土地權屬爭議，由當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，由人民政府依照法律規(guī)定的權限組織

調(diào)解，調(diào)解未達成協(xié)議的，按照分級負責的原則處理。

土地所有權和土地使用權爭議，爭議各方?jīng)]有證據(jù)證明土地歸屬，又調(diào)解不成的，由縣級以上人

民政府根據(jù)具體情況決定其歸屬。

第三章 國土空間規(guī)劃

第九條 海南自由貿(mào)易港按照國家和本省規(guī)定建立國土空間規(guī)劃體系。國土空間規(guī)劃包括總體規(guī)

劃、詳細規(guī)劃、相關專項規(guī)劃。下級國土空間規(guī)劃應當服從上級國土空間規(guī)劃；詳細規(guī)劃、相關專項

規(guī)劃應當服從總體規(guī)劃；相關專項規(guī)劃應當相互協(xié)同，并與詳細規(guī)劃相銜接。

經(jīng)依法批準的國土空間規(guī)劃是各類開發(fā)、保護、建設活動的基本依據(jù)。

第十條 省國土空間總體規(guī)劃由省人民政府組織編制，經(jīng)省人民代表大會常務委員會審議后，報

國務院批準。國家規(guī)定需報國務院批準的城市國土空間總體規(guī)劃，由本級人民政府組織編制，經(jīng)本級

人民代表大會常務委員會審議后，由省人民政府審核并報批。其他市、縣、自治縣國土空間總體規(guī)劃

由本級人民政府組織編制，經(jīng)本級人民代表大會常務委員會審議后，報省人民政府批準。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空

間總體規(guī)劃的編制、報批，按國家和本省的有關規(guī)定辦理。

城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)的詳細規(guī)劃由市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門組織編制，報本

級人民政府批準。城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外的鄉(xiāng)村地區(qū)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以一個或者幾個行政村為單元，組織

編制村莊規(guī)劃作為詳細規(guī)劃，報上一級人民政府批準。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。編制村莊

規(guī)劃時，應當留足農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的生產(chǎn)、生活用地。

自然資源和規(guī)劃主管部門負責編制的涉及空間利用的相關專項規(guī)劃，報本級人民政府批準。涉及

空間利用的交通、能源、水利等其他專項規(guī)劃，由相關主管部門組織編制，書面征得同級自然資源和

規(guī)劃主管部門同意后，報本級人民政府批準。專項規(guī)劃與總體規(guī)劃不一致的，相關部門應當進行修改。

本省對重要規(guī)劃控制區(qū)、重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)的國土空間規(guī)劃編制、審批另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第十一條 經(jīng)依法批準的國土空間規(guī)劃，任何組織和個人不得擅自修改；確需修改的，由規(guī)劃編

制機關組織修改，報有權限的批準機關批準。其中，國土空間總體規(guī)劃確需修改的，應當符合下列情

形之一：

(一)國家戰(zhàn)略、重大政策調(diào)整；

(二)行政區(qū)劃調(diào)整；

(三)國家和省重大能源、交通、水利等基礎設施以及其他重大工程建設項目需要；

(四)不可預見的重大國防、軍事、搶險救災、疫情防控等建設項目需要；

法律速遞 房地產(chǎn)與建設工程月報·04 月

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(五)法律、法規(guī)規(guī)定或者省人民政府認定的其他情形。

國土空間詳細規(guī)劃、相關專項規(guī)劃的修改，按國家和本省有關規(guī)定執(zhí)行。

第十二條 國土空間總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃編制、修改報送審批前，組織編制機關應當依法將國土

空間規(guī)劃草案予以公示，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求專家和公眾意見。

經(jīng)批準的前款國土空間規(guī)劃應當及時公布，法律、法規(guī)規(guī)定不得公開的內(nèi)容除外。

第十三條 各級人民政府應當加強土地利用計劃管理。沒有新增建設用地計劃指標的，不得批準

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和未利用地轉(zhuǎn)用。

省人民政府對土地利用年度計劃的執(zhí)行情況進行年度評估和考核。

縣級以上人民政府應當將土地利用年度計劃的執(zhí)行情況列為國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況

的內(nèi)容，向本級人民代表大會報告。

第四章 耕地保護

第十四條 各級人民政府主要負責人是本行政區(qū)域耕地保護的第一責任人。

縣級以上人民政府應當建立耕地保護網(wǎng)格化監(jiān)管機制，實現(xiàn)耕地保護責任全覆蓋；確保本行政區(qū)

域內(nèi)耕地總量不減少、質(zhì)量不降低；采取措施防止耕地閑置、荒蕪。

省人民政府應當組織自然資源和規(guī)劃、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、統(tǒng)計等部門對市、縣、自治縣人民政府耕地保

護責任目標落實情況進行考核?？己私Y(jié)果作為領導干部考核、自然資源資產(chǎn)離任審計等的重要依據(jù)。

第十五條 嚴格控制各項建設占用耕地。建設項目能利用荒地、劣地的，不得占用耕地；能利用

現(xiàn)有建設用地的，不得新增建設用地。

經(jīng)依法批準的非農(nóng)業(yè)建設占用耕地的，按照“占多少、墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責

開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當依法

繳納耕地開墾費用于開墾新的耕地。

省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門建立補充耕地指標統(tǒng)籌調(diào)劑機制。市、縣、自治縣人民政府

未落實耕地保護年度責任目標任務、年度耕地墾造任務的，省人民政府可以核減其下一年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)

用計劃指標。

耕地開墾費、補充耕地指標的相關費用，應當作為建設用地成本列入建設項目總投資，并及時足

額繳納或者兌付。

第十六條 經(jīng)依法劃定的永久基本農(nóng)田，任何單位和個人不得擅自變更。經(jīng)依法批準占用永久基

本農(nóng)田的，應當按照永久基本農(nóng)田數(shù)量不減少、質(zhì)量不降低的要求進行補劃，并按照法定程序修改相

應的國土空間規(guī)劃；繳納耕地開墾費的，占用單位應當按照當?shù)馗亻_墾費最高標準的兩倍執(zhí)行。

市、縣、自治縣人民政府應當根據(jù)國家和本省有關要求，將永久基本農(nóng)田范圍以外一定數(shù)量的優(yōu)

質(zhì)耕地劃為永久基本農(nóng)田儲備區(qū)，作為補劃永久基本農(nóng)田的后備資源庫。對永久基本農(nóng)田儲備區(qū)應當

加強管理，保證耕地質(zhì)量不降低。

第十七條 禁止占用永久基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)殖。耕地應當優(yōu)先用于糧食和棉、油、糖、

法律速遞 房地產(chǎn)與建設工程月報·04 月

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蔬菜等農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)，嚴格控制耕地轉(zhuǎn)為林地、草地、園地等其他農(nóng)用地。

對耕地轉(zhuǎn)為林地、草地、園地等其他農(nóng)用地以及農(nóng)業(yè)設施建設用地的，市、縣、自治縣人民政府

負責編制方案，通過統(tǒng)籌林地、草地、園地等其他農(nóng)用地以及農(nóng)業(yè)設施建設用地整治為耕地等方式，

補足同等數(shù)量、質(zhì)量的可以長期穩(wěn)定利用的耕地，落實耕地保有量任務。

第十八條 開墾耕地應當制定耕地開墾方案，報請市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管

部門批準。市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門應當將批準的開墾方案相關信息予以公

示。

新開墾的耕地由市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門會同同級農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門驗

收，并在驗收結(jié)束后七個工作日內(nèi)報省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門備案，同時公示耕地驗收情

況。經(jīng)驗收合格的新開墾耕地，由市、縣、自治縣人民政府登記造冊，負責保護管理。

市、縣、自治縣人民政府應當加強新開墾耕地的后期管護，制定實施方案，明確管護職責、措施、

標準等要求，落實項目實施主體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村以及土地承包經(jīng)營者的管護責任。

第十九條 土地復墾實行“誰破壞、誰復墾”的原則。因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞，用

地單位和個人不能自行復墾或者復墾不符合要求的，應當按照有關規(guī)定交納土地復墾費，由土地所在

市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門統(tǒng)一組織復墾。

第二十條 實行耕地保護激勵性補償。

市、縣、自治縣人民政府可以建立耕地保護激勵機制，對承擔耕地保護任務的集體經(jīng)濟組織、農(nóng)

戶等主體予以獎補。

第二十一條 禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。

土地承包經(jīng)營權人可以采取轉(zhuǎn)包、出租、入股等方式進行土地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)，以及代耕代種、聯(lián)耕

聯(lián)種、托管等方式，恢復閑置、荒蕪耕地耕種。

經(jīng)土地承包經(jīng)營權人同意，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以將農(nóng)業(yè)標準地集中對外與土地經(jīng)營權

人簽訂投資建設協(xié)議，對畝均投入產(chǎn)出、機械化種植面積、農(nóng)業(yè)投入品使用、農(nóng)產(chǎn)品安全和環(huán)境保護

等控制性指標，相應獎勵以及撂荒耕地等行為的違約責任作出約定。

第二十二條 縣級以上人民政府應當加強國土空間生態(tài)保護和修復，建立健全生態(tài)保護補償制度，

推進山水林田湖草整體保護、系統(tǒng)修復和綜合治理。

縣級以上人民政府應當按照國土空間規(guī)劃組織實施土地整治和生態(tài)修復，優(yōu)化城鄉(xiāng)生產(chǎn)、生活、

生態(tài)空間，保護和改善生態(tài)環(huán)境。對社會投資主體從事生態(tài)和保護修復工作的，可以按照“誰修復、

誰受益”的原則，通過依法賦予一定期限的自然資源資產(chǎn)使用權等方式予以激勵。

因自然災害造成耕地損毀的，市、縣、自治縣人民政府應當及時組織耕地復墾或者修復。

第五章 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用與土地征收

第二十三條 非農(nóng)業(yè)建設涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收的，由市、縣、自治縣人民政府擬定方案，

向省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門提出申請，經(jīng)省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門審核后，按

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照國家有關規(guī)定報請批準。

未利用地轉(zhuǎn)為建設用地的，報省人民政府批準。

農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)用地中的非農(nóng)業(yè)建設項目占用的土地按建設用地報請批準。

第二十四條 征收集體所有土地，由被征收土地所在市、縣、自治縣人民政府組織實施。但國務

院或者省人民政府批準的能源、交通、水利等基礎設施建設項目，跨市、縣、自治縣的建設項目，以

及國家、本省確定的其他重點建設項目，其土地征收由省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門組織實施。

第二十五條 征收農(nóng)村集體土地的程序、補償安置標準和方式等，按照《中華人民共和國土地管

理法》以及海南自由貿(mào)易港征收的有關規(guī)定執(zhí)行。

第六章 國有土地使用權市場管理

第一節(jié) 國有土地供應

第二十六條 國有建設用地使用權出讓、劃撥、租賃，應當以宗地為單位，堅持以項目帶土地的

原則，且符合下列條件：

(一)符合省和市、縣、自治縣國土空間規(guī)劃以及土地利用年度計劃；

(二)土地權屬清晰；

(三)沒有法律糾紛；

(四)土地征收補償安置落實到位；

(五)出讓、劃撥的國有土地地塊位置、使用性質(zhì)、容積率、綠地率、建筑密度等規(guī)劃條件明確；

(六)符合相應的土壤環(huán)境質(zhì)量要求；

(七)具備動工開發(fā)所必須的其他基本條件。

國有建設用地使用權出讓和租賃的最高年限依照國家有關規(guī)定執(zhí)行。

第二十七條 國有土地使用權出讓、劃撥、租賃用于非農(nóng)業(yè)建設的，由市、縣、自治縣人民政府

批準。

國有土地使用權出讓用于種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，由市、縣、自治縣人民政府批準。

但依法應當由國務院批準的除外。

建設項目施工和地質(zhì)勘查需要臨時使用國有土地或者農(nóng)民集體所有土地的，由市、縣、自治縣人

民政府自然資源和規(guī)劃主管部門批準。

國有土地不得承包用于非農(nóng)業(yè)建設。國有土地使用權承包用于種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)

的，由市、縣、自治縣人民政府批準。國家所有依法由農(nóng)民集體使用的農(nóng)用地承包，依照農(nóng)村土地承

包有關法律、法規(guī)執(zhí)行。

第二十八條 省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門應當會同有關主管部門按照節(jié)約集約用地的原

則，在滿足功能和安全要求的前提下，區(qū)別產(chǎn)業(yè)和項目功能，確定和調(diào)整各類項目建設用地標準，報

省人民政府批準后公布執(zhí)行。

市、縣、自治縣人民政府應當根據(jù)各類項目建設用地標準進行用地審批。

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第二十九條 市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門根據(jù)本地區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展

計劃，產(chǎn)業(yè)政策，省和市、縣、自治縣國土空間規(guī)劃、土地利用年度計劃和土地市場狀況，編制國有

土地使用權供應計劃，報經(jīng)本級人民政府批準后，在省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門指定的媒介

上公布。

需要使用土地的單位和個人可以在公布的時限內(nèi)向市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管

部門提出意向用地申請。

第三十條 市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門應當按照國有土地使用權供應計劃，

會同有關部門擬定土地供應方案，報本級人民政府批準后組織實施。

土地供應方案應當包括擬出讓、租賃地塊的具體位置、界址、用途、面積、年限、土地使用條件、

規(guī)劃設計條件、供地方式、供地時間等。

第三十一條 國有土地使用權出讓、租賃、承包的，應當納入土地超市，并進入政府公共資源交

易平臺進行供應。

工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地，以及同一地塊有兩個以上意向用地者的，應

當采取招標、拍賣、掛牌等公開競價方式出讓。國家對海南自由貿(mào)易港土地出讓方式另有規(guī)定的，從

其規(guī)定。

以招標、拍賣、掛牌等公開競價方式出讓、租賃、承包國有土地使用權的，應當在省人民政府自

然資源和規(guī)劃主管部門指定的媒介上發(fā)布公告，公布擬出讓、租賃、承包地塊的基本情況和招標、拍

賣、掛牌等公開競價的時間、地點。

第三十二條 市、縣、自治縣人民政府可以采取彈性年期、先租后讓、租讓結(jié)合、招掛結(jié)合等方

式供應土地。

市、縣、自治縣人民政府供應混合用地可以按照主導用途對應的用地性質(zhì)實行差別化的方式供應

土地。

市、縣、自治縣人民政府對產(chǎn)業(yè)鏈關鍵環(huán)節(jié)、核心項目涉及的多宗土地可以實行整體供應。

土地供應的具體辦法由省人民政府另行制定。

第三十三條 實行基準地價、標定地價和國有土地供應最低價標準公示制度。市、縣、自治縣各

類用地的基準地價、標定地價和國有土地供應最低價標準由市、縣、自治縣人民政府組織測算，經(jīng)省

人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門審核并報省人民政府批準后，由省人民政府公布執(zhí)行，并定期調(diào)整。

出讓、租賃、承包土地使用權的價格不得低于公布的國有土地供應最低價標準。

出讓、租賃、承包土地使用權，應當委托有資質(zhì)的土地評估機構(gòu)對土地使用權價格進行評估，土

地估價報告應當報省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門備案。未經(jīng)價格評估、備案的土地使用權，不

得出讓、租賃、承包。

以招標、拍賣、掛牌等公開競價方式出讓、租賃、承包土地使用權的底價或者以協(xié)議方式出讓、

租賃、承包土地使用權的價格，由市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門根據(jù)土地估價結(jié)

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果和產(chǎn)業(yè)政策等因素確定。

出讓、租賃、承包土地使用權的結(jié)果應當在省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門指定的媒介上公

布。

第三十四條 國有建設用地土地使用權受讓人、承租人從出讓、租賃合同約定的動工開發(fā)之日起，

滿兩年未完成項目投資總額百分之二十五的，由市、縣、自治縣人民政府無償收回土地使用權，但因

政府原因或者不可抗力等其他法定原因造成土地閑置的除外。

第三十五條 非農(nóng)業(yè)建設閑置土地按下列標準征收土地閑置費，但因政府原因或者不可抗力等其

他法定原因造成土地閑置的除外：

(一)以出讓方式取得土地使用權，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未滿兩年不動工開發(fā)

的，以及已動工開發(fā)但開發(fā)建設用地面積占應動工開發(fā)建設用地總面積不足三分之一或者已投資額占

總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設滿一年的，按土地使用權出讓金百分之二十征收；

(二)以租賃方式取得土地使用權，超過租賃合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未滿兩年不動工開發(fā)

的，按當年的租金百分之二十至百分之五十征收；

(三)已經(jīng)辦理征地劃撥審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設項目，占用耕地一年以上未動工開發(fā)建設的，按該

地塊標定地價的百分之五至百分之二十征收。

以出讓方式取得國有建設用地使用權，超過出讓合同約定的竣工日期一年未竣工的，按照海南自

由貿(mào)易港閑置土地處置的有關規(guī)定征收土地閑置費。

第三十六條 國有土地使用權出讓、租賃期限屆滿，除住宅建設用地使用權自動續(xù)期外，其他國

有土地使用權需要續(xù)期的，土地使用者應當在期滿前一年提出申請，經(jīng)批準后重新簽訂出讓、租賃合

同，按規(guī)定的地價標準支付土地使用權出讓金、租金。土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依法

未獲批準的，土地使用權由市、縣、自治縣人民政府無償收回。

國有土地使用權受讓人、承租人對原受讓、租賃的土地使用權享有優(yōu)先受讓、租賃權。

承包期限屆滿，承包人對原承包的土地享有優(yōu)先承包權，承包合同到期后未續(xù)期的，由發(fā)包方收

回承包土地，地上附著物按承包合同約定處理，沒有約定的，歸發(fā)包方所有。國家所有依法由農(nóng)民集

體使用的農(nóng)用地的承包期限屆滿，依照農(nóng)村土地承包的有關法律、法規(guī)執(zhí)行。

第三十七條 土地使用權受讓人、承租人應當按照合同約定的用途使用土地；需要改變用途的，

必須經(jīng)市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門同意后，報市、縣、自治縣人民政府批準。

市、縣、自治縣人民政府批準改變土地用途的，應當符合國家和本省的有關規(guī)定，并在批準后報省人

民政府自然資源和規(guī)劃主管部門備案，同時予以公示。

第三十八條 土地使用權人應當按照土地出讓合同或者用地批準文件規(guī)定的條件進行土地開發(fā)利

用，不得擅自改變?nèi)莘e率；確需改變的，應當依法報經(jīng)市、縣、自治縣人民政府批準。市、縣、自治

縣人民政府批準改變土地容積率的，應當符合國家和本省的有關規(guī)定，并在批準后報省人民政府自然

資源和規(guī)劃主管部門備案，同時予以公示。

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經(jīng)批準調(diào)整容積率的，土地使用權人應當與自然資源和規(guī)劃主管部門簽訂變更協(xié)議或者重新簽訂

土地使用權出讓合同，并依法補繳土地使用權出讓金。

第三十九條 鼓勵合理利用地下空間，統(tǒng)籌地上地下開發(fā)利用，促進城鎮(zhèn)土地復合利用、立體利

用、綜合利用。

開發(fā)利用地下空間，應當符合國土空間規(guī)劃要求，依法取得地下空間建設用地使用權。使用權的

取得方式和使用年限，參照建設用地使用權相關規(guī)定執(zhí)行。

地下空間建設用地使用權和地下建(構(gòu))筑物應當依據(jù)不動產(chǎn)登記的法律、法規(guī)規(guī)定依法登記。

第四十條 建設使用土地應當優(yōu)先開發(fā)利用空閑、廢棄、閑置和低效利用的土地。

鼓勵社會資金參與城鎮(zhèn)低效用地、廢棄地再開發(fā)和利用。鼓勵土地使用者自行開發(fā)或者合作開發(fā)。

第四十一條 經(jīng)省人民政府批準，可以將不符合省和市、縣、自治縣國土空間規(guī)劃或者零星分散

的國有存量建設用地，與規(guī)劃為建設用地的農(nóng)用地進行置換。

按照省和市、縣、自治縣以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃的要求，農(nóng)村住宅向中心村和集鎮(zhèn)集中，或者鄉(xiāng)

鎮(zhèn)企業(yè)向工業(yè)小區(qū)集中，確需占用永久基本農(nóng)田以外的土地的，經(jīng)市、縣、自治縣人民政府批準，可

以與騰出來的舊址土地進行置換。

自然保護地體系建設、飲用水水源保護區(qū)管理需要使用移民遷出所騰挪的建設用地的，可以在自

愿有償并落實拆遷補償安置的基礎上，以國有安置用地與所騰挪的集體建設用地進行等價置換，依照

有關規(guī)定辦理審批手續(xù)。

土地置換的具體辦法由省人民政府制定。

第二節(jié) 國有土地使用權交易

第四十二條 以出讓方式取得的土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓、入股、出租、抵押、繼承。

以租賃方式取得的承租土地使用權，在土地使用者按規(guī)定支付租金并完成開發(fā)建設后，經(jīng)市、縣、

自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門同意或者根據(jù)租賃合同約定，可以出租、轉(zhuǎn)讓或者依法抵押。

國有土地承包后，可以依法轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、入股或者抵押。

國有土地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)包、入股、抵押的，當事人應當簽訂合同。轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)包、

入股、抵押合同不得違反出讓、租賃、承包合同的約定。土地使用權轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，

市、縣、自治縣人民政府有優(yōu)先購買權。

地上建筑物、其他附著物與土地使用權應當同時出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押。地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)

讓需辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，必須持有該建筑物、附著物所涉及的土地使用權和其他產(chǎn)權證書。

第四十三條 有下列情形之一，土地使用權不得轉(zhuǎn)讓、出租：

(一)未持有合法不動產(chǎn)權屬證書及其他產(chǎn)權證書的；

(二)未依照土地使用權出讓合同約定的期限和條件投資開發(fā)的；

(三)縣級以上人民政府依法決定收回的；

(四)土地使用權有爭議的；

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(五)未征得土地使用權共有人同意的；

(六)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制土地使用權轉(zhuǎn)讓、出租的；

(七)法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓、出租的其他情形。

第四十四條 國有土地使用權轉(zhuǎn)讓、抵押、入股或者企業(yè)改制、改組等，涉及國有土地使用權轉(zhuǎn)

移的，當事人應當委托土地評估機構(gòu)對土地使用權價格進行評估。土地估價報告應當報縣級以上人民

政府自然資源和規(guī)劃主管部門備案。

第三節(jié) 劃撥土地使用權交易

第四十五條 劃撥土地使用權報市、縣、自治縣人民政府批準后，可以轉(zhuǎn)讓、承包、出租、抵押、

作價出資、授權經(jīng)營或者與他人聯(lián)合舉辦企業(yè)，并辦理土地登記手續(xù)。但依法應當收回的除外。國家

和本省另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

劃撥土地使用權不得承包用于非農(nóng)業(yè)建設。

第四十六條 劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者與他人聯(lián)合舉辦企業(yè)的，應當同時具備下列

條件：

(一)已依法辦理土地使用權登記手續(xù)，取得不動產(chǎn)權屬證書；

(二)須征得土地及地上建筑物等產(chǎn)權共有人的同意。

第四十七條 劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓的，由受讓方與市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管

部門補簽土地使用權出讓合同，補辦土地使用權出讓手續(xù)，并按該宗地經(jīng)確認的評估價格百分之四十

補交土地使用權出讓金；劃撥土地使用權出租，出租方應當按經(jīng)確認的租金的百分之四十向縣級以上

人民政府交納土地收益。

以劃撥土地使用權與他人聯(lián)合舉辦企業(yè)的，以經(jīng)評估確認的土地入股額依照前款規(guī)定的比例補交

土地使用權出讓金。

劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓符合劃撥用地目錄的，可以不補交土地使用權出讓金，辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

劃撥土地使用權人經(jīng)市、縣、自治縣人民政府批準，并按經(jīng)確認的評估價格百分之四十補交土地

使用權出讓金后，可以辦理土地使用權出讓手續(xù)。

第四十八條 以劃撥土地使用權設定抵押權的，因債務清償或者其他原因終止抵押關系時，辦理

注銷登記后可以保留劃撥土地使用權性質(zhì)；抵押人債務到期未能償還或者在抵押合同期間宣告解散、

破產(chǎn)，依法處分已抵押的劃撥土地使用權的，應當從所得價款中按經(jīng)確認的評估價格百分之四十補交

土地使用權出讓金后，抵押權人方可優(yōu)先受償，并由取得土地使用權的單位或者個人與市、縣、自治

縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門簽訂出讓合同，依照法定程序報請批準。

第四十九條 國有企業(yè)以國有劃撥土地使用權作為出資條件與他人聯(lián)合舉辦企業(yè)、入股或者企業(yè)

改制、改組等，涉及國有劃撥土地使用權轉(zhuǎn)移的，應當擬定國有劃撥土地使用權處置方案，經(jīng)市、縣、

自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門審核后，報本級人民政府批準，并依照國有資產(chǎn)管理的相關

規(guī)定辦理審批手續(xù)。

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第五十條 國有劃撥農(nóng)用地不得擅自改變用途用于非農(nóng)業(yè)建設，確需轉(zhuǎn)為建設用地的，應當依法

辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，由市、縣、自治縣人民政府收回國有土地使用權，并按規(guī)定供應土地。省

人民政府對農(nóng)墾國有劃撥農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第七章 集體所有土地使用權市場管理

第五十一條 集體所有土地使用權出讓或者與他人聯(lián)合舉辦企業(yè)用于農(nóng)業(yè)開發(fā)的，由農(nóng)村集體經(jīng)

濟組織向市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門提出書面申請，經(jīng)市、縣、自治縣人民政

府自然資源和規(guī)劃主管部門審查后，報市、縣、自治縣人民政府依法辦理。

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利用國土空間規(guī)劃確定的建設用地舉辦企業(yè)或者與他人聯(lián)合舉辦企業(yè)的，應當

持有關批準文件，向市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門提出申請，由市、縣、自治縣

人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的應當依法辦理審批手續(xù)。

鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共基礎設施、公益事業(yè)等鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設需要使用集體所有土地的，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審

核，向市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門提出申請，報請同級人民政府批準，其中涉

及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，應當按照規(guī)定權限辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

集體所有土地的承包經(jīng)營，依照農(nóng)村土地承包經(jīng)營的有關法律、法規(guī)執(zhí)行。

第五十二條 國土空間規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設用

地，土地所有權人可以通過出讓、出租、作價出資(入股)等方式交由單位或者個人使用，優(yōu)先用于發(fā)

展集體所有制經(jīng)濟和鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)。

通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設用地使用權可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法

律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以委托土地儲備機構(gòu)承擔集體經(jīng)營性建設用地的前期開發(fā)、管護和交易等工

作。

第五十三條 土地所有權人出讓、出租集體經(jīng)營性建設用地的，應當符合國家和本省有關規(guī)定，

按照下列程序進行：

(一)土地所有權人擬出讓、出租集體經(jīng)營性建設用地的，市、縣、自治縣人民政府自然資源和規(guī)

劃主管部門應當根據(jù)國土空間規(guī)劃對擬出讓、出租的集體經(jīng)營性建設用地的規(guī)劃條件提出意見，并會

同同級發(fā)展改革、生態(tài)環(huán)境等有關主管部門一并提出產(chǎn)業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護等要求。

(二)土地所有權人應當根據(jù)規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護要求等，編制集體經(jīng)營性建設用

地出讓、出租方案，在出讓、出租前不少于十個工作日報市、縣、自治縣人民政府。

(三)市、縣、自治縣人民政府應當及時組織自然資源和規(guī)劃、發(fā)展改革、生態(tài)環(huán)境等有關主管部

門對方案進行研究，并在收到方案后五個工作日內(nèi)提出意見。認為集體經(jīng)營性建設用地出讓、出租方

案不符合規(guī)劃條件或者產(chǎn)業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護要求等的，市、縣、自治縣人民政府應當提出修改意

見，土地所有權人應當按照修改意見進行修改。

(四)土地所有權人應當依據(jù)集體經(jīng)營性建設用地出讓、出租方案，以招標、拍賣、掛牌或者協(xié)議

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等方式確定土地使用者，雙方應當參照國家合同示范文本簽訂書面合同，并報市、縣、自治縣人民政

府自然資源和規(guī)劃主管部門備案。未依法將規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護要求納入合同的，合

同無效；造成損失的，依法承擔民事責任。

(五)集體經(jīng)營性建設用地出讓、出租合同雙方應當按照合同約定交付土地和支付價款，并依法繳

納相關稅費，持有效合同、價款支付憑證以及納稅證明等向集體經(jīng)營性建設用地所在地的不動產(chǎn)登記

機構(gòu)依法申請辦理不動產(chǎn)登記。

第五十四條 縣級以上人民政府應當依據(jù)國土空間規(guī)劃，統(tǒng)籌安排集體經(jīng)營性建設用地入市的規(guī)

模、布局和用途等，并納入土地利用年度計劃。零星分散的存量集體經(jīng)營性建設用地依照有關規(guī)定整

治后，騰挪出的建設用地指標可以異地入市。

省人民政府應當規(guī)范集體經(jīng)營性建設用地入市流程，完善入市規(guī)則。集體經(jīng)營性建設用地使用權

出讓、出租的，應當納入土地超市，并進入政府公共資源交易平臺進行供應。

省人民政府應當按照公開透明、合理平衡利益的原則建立土地增值收益分配機制。

第五十五條 集體經(jīng)營性建設用地使用者應當按照法律、法規(guī)有關規(guī)定和合同確定的規(guī)劃條件、

開發(fā)期限、產(chǎn)業(yè)準入以及生態(tài)環(huán)境保護要求等使用土地。

第五十六條 集體所有土地使用權出讓、出租或者舉辦企業(yè)、與他人聯(lián)合舉辦企業(yè)，應當經(jīng)本集

體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并進行村務公開。

第五十七條 投入開發(fā)資金未達到合同約定標準的，集體所有土地使用權不得轉(zhuǎn)讓、入股、出租。

集體所有土地使用權轉(zhuǎn)讓、入股、出租的，必須簽訂合同，依法辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

第五十八條 集體所有土地使用權出讓、出租或者與他人聯(lián)合舉辦企業(yè)的，應當依照合同約定的

用途使用土地。轉(zhuǎn)讓、出租后不得改變土地用途。需要改變用途的，應當報請市、縣、自治縣人民政

府批準。

第五十九條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，每戶用地面積不得超過一百七十五平方米，具

體標準由市、縣、自治縣人民政府規(guī)定，報省人民政府批準后執(zhí)行。

通過合法方式占有宅基地并建成房屋，但不符合前款規(guī)定的，可以探索實行宅基地有償使用。有

償使用費由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收取和使用。具體辦法由省人民政府制定。

第八章 監(jiān)督檢查

第六十條 縣級以上人民政府應當加強用地審查報批信息化建設，推行網(wǎng)上申報和審批，并對審

批事項的受理、辦理、辦結(jié)情況實行網(wǎng)絡全程監(jiān)控。

縣級以上人民政府應當將土地審批事項范圍、條件、申請材料目錄、示范文本、程序、期限、審

批結(jié)果、投訴方式等在政府門戶網(wǎng)站公示，接受公眾查詢和監(jiān)督。但涉及國家秘密的信息除外。

第六十一條 自然資源和規(guī)劃主管部門應當建立內(nèi)部會審和重大事項集體決策制度，明確內(nèi)部審

批職責權限，規(guī)范土地審批工作程序，健全內(nèi)部監(jiān)督制度，加強對土地審批實施情況的監(jiān)督。

第六十二條 縣級以上人民政府應當加強對土地監(jiān)督管理工作的領導，建立和完善土地違法行為

法律速遞 房地產(chǎn)與建設工程月報·04 月

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查處協(xié)調(diào)機制。

縣級以上人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門負責土地執(zhí)法工作，依法查處土地違法行為。

縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門對違反農(nóng)村宅基地管理法律、法規(guī)、規(guī)章的行為進行監(jiān)督檢

查，適用本條例關于自然資源和規(guī)劃主管部門監(jiān)督檢查的規(guī)定。

縣級以上人民政府發(fā)展改革、住房和城鄉(xiāng)建設、生態(tài)環(huán)境等部門應當按照各自職責協(xié)同做好查處

土地違法行為的相關工作。

第六十三條 縣級以上人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門應當依法對下列事項進行監(jiān)督檢查，并

依法公開監(jiān)督檢查情況和處理結(jié)果：

(一)省和市、縣、自治縣國土空間規(guī)劃的編制、審批、實施、修改和土地利用年度計劃執(zhí)行情況；

(二)耕地開墾、占補平衡和保護情況；

(三)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收情況；

(四)國有土地使用權劃撥、出讓、租賃、承包以及土地使用權轉(zhuǎn)移等情況；

(五)改變土地用途和容積率的情況；

(六)農(nóng)民集體所有土地用于非農(nóng)業(yè)建設情況；

(七)集體經(jīng)營性建設用地入市情況；

(八)土地有償使用費和耕地開墾費、土地閑置費、土地復墾費等有關費用的收繳、使用情況；

(九)土地權屬變更和登記發(fā)證情況；

(十)盤活存量土地情況；

(十一)依法應當監(jiān)督檢查的其他事項。

第六十四條 土地管理監(jiān)督檢查人員應當經(jīng)過培訓，經(jīng)考核合格，取得行政執(zhí)法證件后，方可從

事土地管理監(jiān)督檢查工作。

土地監(jiān)督檢查人員執(zhí)行監(jiān)督檢查公務時，應當向被監(jiān)督檢查單位和個人出示土地監(jiān)督檢查證件。

第六十五條 省人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門發(fā)現(xiàn)市、縣、自治縣人民政府或者自然資源和

規(guī)劃主管部門非法批準用地的，應當責令市、縣、自治縣人民政府或者自然資源和規(guī)劃主管部門限期

改正；市、縣、自治縣人民政府或者自然資源和規(guī)劃主管部門逾期不改正的，由上級機關依法追究相

關責任人的責任。

第六十六條 自然資源和規(guī)劃主管部門在履行監(jiān)督檢查職責時，可以提請監(jiān)察機關、銀行、審計、

稅務等單位予以協(xié)作，有關部門應當予以配合。

第六十七條 自然資源和規(guī)劃主管部門應當建立舉報投訴制度，在辦公場所以及相關網(wǎng)站公布舉

報投訴的電話號碼、通信地址或者電子郵件信箱，及時受理公民、法人和其他組織對土地違法行為的

舉報和投訴，并依法查處違法行為。

第六十八條 縣級以上自然資源和規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設、稅務、市場監(jiān)管等主管部門應當加強

對涉地股權轉(zhuǎn)讓的聯(lián)合監(jiān)管。

法律速遞 房地產(chǎn)與建設工程月報·04 月

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未滿足法律、法規(guī)規(guī)定和土地出讓合同約定轉(zhuǎn)讓條件的，受讓人不得通過擅自變更出資比例、股

權結(jié)構(gòu)、實際控制人等方式變相轉(zhuǎn)讓建設用地使用權。受讓人變相轉(zhuǎn)讓建設用地使用權的，依照法律、

法規(guī)的規(guī)定和合同約定采取限期整改、支付違約金、解除合同收回土地等方式處置并納入信用監(jiān)管。

第九章 法律責任

第六十九條 違反本條例規(guī)定，有下列行為之一，批準文件無效；已辦理土地登記手續(xù)的，由市、

縣、自治縣人民政府依法收回非法批準使用的土地，由市、縣、自治縣人民政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)注銷

土地登記，并依法對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事

責任：

(一)無權批準征收、使用土地的單位或者個人非法批準用地的；

(二)不按照省和市、縣、自治縣國土空間規(guī)劃確定的用途批準用地，或者未依法批準擅自改變省

和市、縣、自治縣國土空間規(guī)劃后批準用地的；

(三)沒有土地利用計劃指標擅自批準用地，或者沒有新增建設用地指標擅自批準農(nóng)用地和未利用

地轉(zhuǎn)為建設用地的；

(四)超越權限或者違反法定程序批準征地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、未利用地轉(zhuǎn)用和土地使用權出讓、租賃、

承包的；

(五)未按規(guī)定落實社會保障費用而批準征地，未按照法律、法規(guī)規(guī)定的標準支付征地補償費或者

未全額支付征地補償費而辦理供地手續(xù)的；

(六)違反本條例第二十八條規(guī)定的項目建設用地標準進行用地審批的；

(七)超越權限或者違反法定條件、程序非法進行土地登記的；

(八)化整為零審批土地的；

(九)在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者土地征收申報、報批等過程中，有謊報、瞞報用地位置、地類、面積

等弄虛作假行為的。

前款所列非法批準登記土地行為對當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。

第七十條 國有土地使用權出讓、劃撥、租賃、承包，有下列行為之一，合同或者劃撥文件無效；

已辦理土地登記手續(xù)的，由市、縣、自治縣人民政府依法收回非法使用的土地，由市、縣、自治縣人

民政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)注銷土地登記，并依法對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予處分；

構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)應當采取出讓方式而采取劃撥方式的；

(二)應當采取招標、拍賣、掛牌等公開競價方式而采取協(xié)議方式的；

(三)在招標、拍賣、掛牌等公開競價過程中，采取與投標人、競買人惡意串通，故意設置不合理

的條件限制或者排斥潛在的投標人、競買人等方式，操縱中標人、競得人的確定或者出讓結(jié)果的；

(四)低于國有土地供應最低價標準的；

(五)國有土地使用權出讓合同簽訂后，擅自批準調(diào)整土地用途、容積率等土地使用條件的。

法律速遞 房地產(chǎn)與建設工程月報·04 月

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第七十一條 有下列情形之一，按非法占地處理，由縣級以上人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門

責令退還非法占用的土地，對違反省和市、縣、自治縣國土空間規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設用地的，

限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合省和市、縣、自治縣

國土空間規(guī)劃的，沒收新建的建筑物和其他設施，可以并處非法占用土地每平方米一百元以上一千元

以下的罰款；對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構(gòu)成

犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的；

(二)超過批準用地數(shù)量或者用地界限占用土地的；

(三)拒不歸還非法批準、使用的土地的。

非法占用建設用地、未利用地的，由縣級以上人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門責令退還非法占

用的土地，可以限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，可以按照非法占用土地每平

方米一百元的標準處以罰款。涉及違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法律、法規(guī)的，依照相關法律、法規(guī)處理。

第七十二條 有下列行為之一，其有關協(xié)議、合同、文件、圖紙無效，由縣級以上人民政府自然

資源和規(guī)劃主管部門沒收違法所得，對違反省和市、縣、自治縣國土空間規(guī)劃擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設

用地的，限期拆除新建建筑物和其他設施，恢復土地原狀，符合省和市、縣、自治縣國土空間規(guī)劃的，

沒收新建的建筑物和其他設施，可以并處違法所得百分之十以上百分之五十以下罰款；對直接負責的

主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)未經(jīng)依法批準擅自出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、承包、抵押土地使用權的；

(二)不符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件，非法轉(zhuǎn)讓建設用地使用權或者通過變更出資比例、股權結(jié)構(gòu)、

實際控制人等方式變相轉(zhuǎn)讓建設用地使用權的；

(三)以聯(lián)營、合作、合資等名義倒賣土地批準文件和用地圖紙的；

(四)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織將不屬于本集體經(jīng)濟組織所有的土地出讓或者與他人聯(lián)合舉辦企業(yè)的；

(五)法律、法規(guī)規(guī)定禁止的其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的。

第七十三條 擅自將農(nóng)民集體所有的土地通過出讓、轉(zhuǎn)讓使用權或者出租等方式用于非農(nóng)業(yè)建設，

或者違反法律、法規(guī)規(guī)定，將集體經(jīng)營性建設用地通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用的，

由縣級以上人民政府自然資源和規(guī)劃主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處違法所得百分之十

以上百分之三十以下的罰款。

集體經(jīng)營性建設用地使用者擅自違反法律、法規(guī)有關規(guī)定和合同確定的規(guī)劃條件、開發(fā)期限、產(chǎn)

業(yè)準入以及生態(tài)環(huán)境保護要求等使用土地的，依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定處理。

第七十四條 自然資源和規(guī)劃主管部門、農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門及其工作人員有下列行為之一，由所

在單位或者監(jiān)察機關依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)對符合規(guī)定的用地申請，無正當理由不予受理或者超過規(guī)定期限未予辦理的；

(二)發(fā)現(xiàn)土地違法行為或者接到對土地違法行為的舉報后不制止、不依法查處的；

法律速遞 房地產(chǎn)與建設工程月報·04 月

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(三)未依法實施行政處罰或者采取行政強制措施的；

(四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為。

第七十五條 違反土地管理法律、法規(guī)，阻撓國家征收土地的，由市、縣、自治縣人民政府自然

資源和規(guī)劃主管部門責令交出土地，拒不交出土地的，申請人民法院強制執(zhí)行；違反《中華人民共和

國治安管理處罰法》的，由公安機關依法處理。

第七十六條 本條例規(guī)定的違法行為，根據(jù)國家和本省規(guī)定已實施綜合行政執(zhí)法管理的，由市、

縣、自治縣綜合行政執(zhí)法機構(gòu)處理。

違反本條例的行為，本條例未設定處罰，相關法律、法規(guī)另有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第十章 附 則

第七十七條 本條例自 2023 年 5 月 1 日起施行?！逗Ｄ辖?jīng)濟特區(qū)土地管理條例》同時廢止

法律案例 房地產(chǎn)與建設工程月報·04 月

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建設工程價款優(yōu)先受償權的 18 個權威觀點

1.享有優(yōu)先權保護的建筑工程價款范圍如何界定？包括利潤嗎？

問題：實踐中,對于享有優(yōu)先權保護的建筑工程價款不包括承包人因發(fā)包人違約造成的損失一項

沒有爭議,但對于是否包括承包人的應得利潤存有爭議,請問,享有優(yōu)先權保護的建筑工程價款范圍應

如何界定,是否包括承包人的應得利潤?

關于享有優(yōu)先權保護的建筑工程價款范圍的界定,應結(jié)合《民法典》第八百零七條和最高人民法

院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第四十條加以確定。最高人民法

院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第四十條第一款規(guī)定:“承包人

建設工程價款優(yōu)先受償?shù)姆秶勒諊鴦赵河嘘P行政主管部門關于建設工程價款范圍的規(guī)定確定?！北?/p>

條規(guī)定了承包人建設工程價款優(yōu)先受償權的保護范圍,但沒有列舉優(yōu)先受償?shù)姆秶慕M成,而是對工

程價款范圍采用援引式的規(guī)定,即依照國務院有關行政主管部門對建設工程價款范圍的規(guī)定。依據(jù)《建

設工程施工發(fā)包與承包價格管理暫行規(guī)定》第五條規(guī)定,建設工程價款由直接成本、間接成本、利潤(酬

金)和稅金構(gòu)成根據(jù)該條規(guī)定,一般來說,工程價款可分為四個部分:一是直接成本,又稱直接費,包括

定額直接費、其他直接費、現(xiàn)場管理費和材料價差。其中,定額直接費又包括人工費、材料費和施工

機構(gòu)使用費三部分。二是間接成本,或稱企業(yè)管理費,包括管理人員工資、勞動保護費等十多項。三是

利潤(酬金),由發(fā)包人按工程造價的差別利率計付給承包人。四是稅金,包括營業(yè)稅、城市建設稅、教

育費附加稅三種。這四部分構(gòu)成工程價款的整體,缺一不可。在實踐中,建設工程價款的表現(xiàn)形式有工

程估算價、設計概算價、施工圖預算價、施工預算(概算)價和竣工結(jié)算價五種?！睹穹ǖ洹返诎税倭?/p>

七條中所稱工程價款,如指已竣工工程,應指竣工結(jié)算價;如指未竣工工程則應以施工預算價為基礎進

行評估確定工程價款?！睹穹ǖ洹返诎税倭闫邨l的立法精神是保護建筑施工企業(yè)被拖欠的工程款,主

要是工人的工資、承包人的管理費和正常的利潤。因此,承包人利潤是工程價款的重要組成部分,顯然

應享有優(yōu)先受償權。

綜上所述,享有優(yōu)先保護的建筑工程價款的范圍可以界定為如指已竣工工程,應指竣工結(jié)算價,如

指未竣工工程,則應以施工預算價為基礎進行評估確定工程價款;包含承包人的正常利潤,但不包括承

包人因發(fā)包人違約造成的損失。

（最高人民法院民一庭編《民事審判實務問答》第 66-67 頁）

2. 建設工程價款優(yōu)先受償?shù)姆秶ɡ⒒蜻`約損失嗎?

承包人只能對建設工程價款行使優(yōu)先受償權，其因發(fā)包人違約所造成的損失不屬于建設工程價款

優(yōu)先受償?shù)姆秶话ㄇ犯豆こ炭畹睦ⅰ?/p>

法律案例 房地產(chǎn)與建設工程月報·04 月

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就發(fā)包人欠付工程款的利息是否屬于優(yōu)先受償權的行使范圍，實踐中有爭議。有的法院認為遲延

利息屬于法定孽息，屬于優(yōu)先受償權行使的范圍；有的法院則認為遲延利息屬于損失范圍，不屬于可

以行使優(yōu)先受償權的范圍。對此我們認為，利息雖然屬于孽息，但是建筑工程價款利息是在發(fā)包人違

約拖欠工程款的前提下產(chǎn)生，因此該利息屬于發(fā)包方逾期付款給承包人造成的損失，不屬于《建設工

程價款優(yōu)先受償權批復》第 3 條規(guī)定中的承包人“實際支出的費用“范圍，不能納入優(yōu)先受償權的范

圍。

（《最高人民法院第四巡回法庭疑難案件裁判要點與觀點》第 73-77 頁）

3.建設工程價款優(yōu)先受償?shù)姆秶ㄍ８C工損失和材料價差嗎？

最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第三條規(guī)定：“建設工程價款包括承

包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所

造成的損失”。承包人訴訟請求中所主張的因發(fā)包人違約造成的停窩工損失和材料價差損失，不屬于

建設工程價款優(yōu)先受償權的權利行使范圍，承包人請求對上述兩部分款項行使優(yōu)先受償權的，人民法

院不予支持。

（中鐵二十二局集團第四工程有限公司與安徽瑞訊交通開發(fā)有限公司、安徽省高速公路控股集團

有限公司建設工程施工合同糾紛案，《最高人民法院公報》2016 年第 4 期）

4.建設工程價款優(yōu)先受償權行使期限的起算點如何確定？

建設工程價款優(yōu)先受償權行使期限的起算點,不應早于當事人之間約定的工程價款支付期限。

（《最高人民法院第三巡回法庭新型民商事案件理解與適用》，(2017)最高法民申 356 號民事裁

定書）

5.實際竣工日期能否作為建設工程承包人行使工程價款優(yōu)先受償權除斥期間的起

算點？

答案是否定的。在建設工程合同的實際履行過程中,工程通常要經(jīng)過竣工、驗收、結(jié)算之后才能

付款。但實踐中,建設工程結(jié)算周期長,流程復雜,6 個月期限雙方難以達成結(jié)算。若以建設工程竣工

之日或者建設工程合同約定的竣工之日作為優(yōu)先權行使期限的起算時間,此時承包人尚不知道發(fā)包人

是否會拖欠工程款,甚至可能出現(xiàn)優(yōu)先權行使期限已經(jīng)屆滿,而發(fā)包方的付款期限尚未屆至的情形。這

顯然不利于對承包人權益的保護。因此,最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法

律問題的解釋(一)》(本文以下簡稱《解釋(一)》)第四十條的規(guī)定:“承包人應當在合理期限內(nèi)行使

建設工程價款優(yōu)先受償權,但最長不得超過十八個月,自發(fā)包人應當給付建設工程價款之日起算”該規(guī)

定將優(yōu)先權行使期限的起算時間規(guī)定為“發(fā)包人應當給付建設工程價款之日起算\"”。實踐中,對于“應

法律案例 房地產(chǎn)與建設工程月報·04 月

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當給付建設工程價款之日”的認定需要根據(jù)具體實際案件作客觀判斷,現(xiàn)僅提出以下觀點以供參考：

首先,合同對工程款的支付時間有約定的,應當遵從當事人約定。其次,在合同無效,但建設工程經(jīng)竣工

驗收合格的情況下,可參照合同約定確定應付工程款的時間。理由是,《民法典》第七百九十三條第一

款規(guī)定,建設工程施工合同無效,但是建設工程經(jīng)驗收合格的,可以參照合同關于工程價款的約定折價

補償承包人。承包人可參照合同約定請求支付工程價款,亦可參照合同約定的支付工程價款的方式和

日期請求發(fā)包人支付工程價款。再次,合同解除或者終止履行,應區(qū)分具體情況認定應付工程款日。合

同解除后,已經(jīng)完成的建設工程質(zhì)量合格的,可依照《民法典》第八百零六條第三款的規(guī)定,即優(yōu)先受

償權行使的起算時間也應當遵從合同約定。實踐中,大多數(shù)合同解除或者終止履行時,工程尚未完工,合同約定的工程價款結(jié)算條件尚未成就。若發(fā)包人與承包人就合同解除后的工程價款的支付另行達成

合意,則應當尊重當事人的意思自治,以該協(xié)議約定確定工程款的支付時間作為優(yōu)先受償權的起算時

間。若雙方對工程款的數(shù)額有爭議,可能需要進行鑒定,如當事人向司法機關或仲裁機構(gòu)正式主張權利,人民法院及仲裁機構(gòu)確認發(fā)包人欠付承包人工程款,應付款之日應為當事人提起訴訟之日起。最后,當事人對付款時間沒有約定或者約定不明的,可借鑒《解釋(一)》第二十七條關于發(fā)包人向承包人支

付工程價款利息起算時間的規(guī)定。具體來說:第一,建設工程實際交付的,以建設工程交付之日為應付

款時間。第二,建設工程沒有交付,但承包人已經(jīng)在建設工程工驗收合格后按照合同約定的時間提交了

竣工結(jié)算文件,應當認定提交竣工結(jié)算文件之日為應付款時間。第三,建設工程價款未結(jié)算,建設工程

也未交付,大多數(shù)為工程未完工或者完工后未經(jīng)驗收的情形。此時,合同約定的工程價款結(jié)算條件尚未

成就,應當規(guī)定一個擬制的應付款時間,以一審原告起訴時間作為應付款時間是適當?shù)摹?/p>

（最高人民法院民一庭編《民事審判實務問答》第 64-65 頁）

6.發(fā)包人與承包人串通，以支付工程款的名義申請建工程抵押貸款，承包人收到工

程款后又將款項轉(zhuǎn)回發(fā)包人，還可以就該部分款項主張在建工程價款優(yōu)先受償嗎？

發(fā)包人以在建工程抵押向銀行申請貸款用于支付工程款，承包人收到銀行貸款資金后，按照與發(fā)

包人事先商定將工程款轉(zhuǎn)付至發(fā)包人指定賬戶的，承包人不得再以未收到該部分工程款為由主張建設

工程價款優(yōu)先受償。

（《最高人民法院第一巡回法庭民商事主審法官會議紀要（第 1 卷）》第 112-119 頁）

7.實際施工人享有建設工程優(yōu)先受償權嗎

建設工程價款優(yōu)先受償權是指在發(fā)包人經(jīng)承包人催告支付工程款后的合理期限內(nèi)仍未支付工程

款的情況下，承包人享有的與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價或者請求人民法院將該工程依法拍賣，并就該

工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?shù)臋嗬??！吨腥A人民共和國民法典》第 807 條規(guī)定：“發(fā)包人未按

照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建

法律案例 房地產(chǎn)與建設工程月報·04 月

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設工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以請求人民法院將該

工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！薄督üそ忉屢弧返?35 條

規(guī)定：“與發(fā)包人訂立建設工程施工合同的承包人，依據(jù)民法典第八百零七條的規(guī)定請求其承建工程

的價款就工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院應予支持。”依?jù)上述規(guī)定，只有與發(fā)包人

訂立建設工程施工合同的承包人才享有建設工程價款優(yōu)先受償權。實際施工人不屬于“與發(fā)包人訂立

建設工程施工合同的承包人”，不享有建設工程價款優(yōu)先受償權。

（最高人民法院民事審判第一庭 2021 年第 21 次專業(yè)法官會議紀要，載《民事審判指導與參考》

第 87 輯）

8.建設工程優(yōu)先受償權的行使是否受合同效力的影響？

建設工程的優(yōu)先受償權的行使是否受合同效力的影響,這問題理論界存在很大爭議。

一種觀點認為,建設工程優(yōu)先受償權的行使受到合同效力的影響。這是因為,若建筑施工合同無效,發(fā)包方應當支付工程款的約定也應無效。雖然承包人付出了相應的勞動,應當獲得相應的報酬,否則有

違民法的公平觀念;但施工合同無效后,承包人獲得報酬的權利性質(zhì)發(fā)生了改變,不再是依據(jù)合同享有

的約定之債,而成為依法享有的獲得損失賠償?shù)臋嗬?該項權利是法定的權利。一方面,從擔保物權的

權利特性來看,建筑工程款優(yōu)先受償權作為擔保物權的一種,具有對主債權——建設工程款的依附性,約定的建筑工程款債權隨著合同無效而自始不發(fā)生,優(yōu)先受償權也不應當繼續(xù)存在;另一方面,從建筑

工程款優(yōu)先受償權制度的立法目的來看,其是希望通過設置擔保物權,保障承包人約定債權的實現(xiàn),施

工合同無效后,承包人約定債權亦不存在,對約定債權擔保的優(yōu)先受償權同樣不應當繼續(xù)存在。

另一種觀點則認為建設工程施工合同無效,但工程質(zhì)量合格的,承包人可以依照《民法典》第七百

九十三條“建設工程施工合同無效,但是建設工程經(jīng)驗收合格的,可以參照合同關于工程價款的約定折

價補償承包人”主張工程款,故其當然享有工程價款優(yōu)先受償權。

我們傾向認為,建設工程施工合同無效,不應影響優(yōu)先受償權的行使。建筑工程款優(yōu)先受償權的立

法目的是保護勞動者的利益。因為在發(fā)包人拖欠承包人的工程款中,有相當部分是承包人應當支付給

工人的工資和其他勞務費用。在無效建筑工程合同中,上述有關費用也已實際支出,應當由發(fā)包人予以

支付。即便合同無效,認定承包人就該筆費用享有優(yōu)先受償權,依然有利于促進勞動者利益的保護,符

合建設工程優(yōu)先權制度的立法目的。最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問

題的解釋(一)》第三十八條規(guī)定:“建設工程質(zhì)量合格,承包人請求其承建工程的價款就工程折價或者

拍賣的價款優(yōu)先受償?shù)?人民法院應予支持?！痹摋l明確規(guī)定承包人的工程價款優(yōu)先受償權與建設工

程質(zhì)量是否合格相關,不與合同效力直接相關。

（最高人民法院民一庭編《民事審判實務問答》第 60-61 頁）

法律案例 房地產(chǎn)與建設工程月報·04 月

第 32 頁

9.施工人在建設工程施工合同無效的情況下是否還享有工程價款優(yōu)先受償權?工程

無法如期竣工的情況下,工程價款優(yōu)先受償權的法定期間如何認定？

問題：建設工程施工合同被認定無效,承包人還能不能依據(jù)《民法典》第八百零七條之規(guī)定,主張

工程款的優(yōu)先權?在工程因多次停工而無法如期竣工的情況下,發(fā)包人有關承包人行使優(yōu)先權超過 6

個月的法定期限的抗辯理由能否得到支持？

建設工程施工合同被認定無效,并非排除適用《民法典》第八百零七條的條件。理由是:工程款優(yōu)

先權是《民法典》第八百零七條賦予建設工程承包人的一項法定優(yōu)先權,其立法目的是保障承包人能

夠及時取得工程款。在無效建設工程施工合同中,上述有關費用也已實際發(fā)生,應當由發(fā)包人予以支付。

因此,只要建設工程質(zhì)量合格而且工程款數(shù)額能夠確定且不違反法律規(guī)定,施工人的優(yōu)先權即受法律

保護。發(fā)包人以建設工程施工合同無效為由,主張施工人對工程款不享有優(yōu)先權的觀點不能成立。關

于工程價款優(yōu)先受償權的法定期間,依據(jù)最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法

律問題的解釋(一)》第四十一條的規(guī)定:“承包人應當在合理期限內(nèi)行使建設工程價款優(yōu)先受償權,但最長不得超過十八個月,自發(fā)包人應當給付建設工程價款之日起算。

（最高人民法院民一庭編《民事審判實務問答》第 63-64 頁）

10.建設工程優(yōu)先受償權的行使是否以工程竣工為條件?

建設工程優(yōu)先受償權的行使不以建設工程是否竣工為限?！睹穹ǖ洹返诎税倭闫邨l規(guī)定,發(fā)包人

未按照約定支付價款的,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的,除根據(jù)

建設工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價,也可以請求人民法院將該

工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。據(jù)此規(guī)定可知,建設工程價

款的優(yōu)先受償權是以發(fā)包人欠付工程款為前提的,所以即使工程未竣工,只要發(fā)包人有欠付工程款的

事實,承包人就可以依照法律規(guī)定的程序主張工程價款優(yōu)先受償權。與之相符,最高人民法院《關于審

理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第三十九條也規(guī)定:“未竣工的建設工程質(zhì)

量合格,承包人請求其承建工程的價款就其承建工程部分折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?shù)?人民法院

應予支持。”這樣理解,有利于保護工人的利益,也符合立法本意。

（最高人民法院民一庭編《民事審判實務問答》第 61-62 頁）

11.建設用地使用權是否為建設工程優(yōu)先受償權的客體?

建設用地使用權不是建設工程優(yōu)先受償權的客體。由于在我國實行“房地一體主義”,如果承包

人行使工程款的優(yōu)先受償權對某個建設工程進行拍賣,則建設工程及占用范圍內(nèi)的建設用地使用權是

一體拍賣的,那么拍賣的全部款項是不是都可以作為承包人工程價款的補償,保證其受償?shù)姆秶?。這是

在司法實踐中比較常見的問題。要對這一問題作出準確的回答,我們必須結(jié)合《民法典》第八百零七

法律案例 房地產(chǎn)與建設工程月報·04 月

第 33 頁

條的立法目的以及建設工程優(yōu)先受償權的性質(zhì)來進行考察?！睹穹ǖ洹返诎税倭闫邨l規(guī)定:“發(fā)包人

未按照約定支付價款的承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的,除根據(jù)

建設工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價,也可以請求人民法院將該

工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”由此可知建設工程優(yōu)先受

償權是法定優(yōu)先權,原因在于,承包方在整個建設的過程當中,承包人的建筑材料和勞動力已經(jīng)被物化

在建設工程當中,它的所有投入已經(jīng)轉(zhuǎn)化為建設工程,與建設工程不可分離。因此根據(jù)添附制度的原理,承包人對建設工程的價款享有優(yōu)先受償?shù)臋嗬?。建設用地是建設工程的一個載體,但是承包人對在建

工程本身沒有任何的投入,或者說承包人的建筑材料與勞動力并沒有被物化在建設用地上。從這個角

度來講,建設用地使用權不應該作為建設工程優(yōu)先受償權的客體。

（最高人民法院民一庭編《民事審判實務問答》第 62-63 頁）

關于建設工程價款優(yōu)先受償權的客體，依據(jù)《合同法》第 286 條的字面規(guī)定，針對的是“建設

工程”本身，不包括建筑物所占用的土地價值部分，即其僅對建筑物價值部分享有優(yōu)先受償?shù)男ЯΓ?/p>

就建筑物所占用的建設用地使用權價值部分不發(fā)生優(yōu)先清償?shù)男Я?。從建設工程價款優(yōu)先受償權的法

理基礎分析，承包人以提供勞務、投入材料等方式創(chuàng)造或增加了建筑物的價值，這是賦予其優(yōu)先受償

權的法理基礎。但土地使用權的價值不是承包人的施工行為所創(chuàng)造，故建設用地使用權不應成為建設

工程價款優(yōu)先受償權的標的物。盡管根據(jù)“房地一體處分“原則，實踐中要將建筑物和建設用地使用

權一并進行處分，但在處理變賣價款時還要區(qū)分建筑物的價值和建設用地使用權的價值，建設工程價

款優(yōu)先受償權僅對建筑物的價值部分有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/p>

（《最高人民法院第四巡回法庭疑難案件裁判要點與觀點》第 75-76 頁）

12.建設工程優(yōu)先受償權的行使范圍是否包括裝飾裝修工程？

建設工程優(yōu)先受償權的行使范圍包括裝飾裝修工程。首先,國務院《建設工程質(zhì)量管理條例》第

二條第二款和《建設工程安全生產(chǎn)管理條例》第二條第二款均規(guī)定,本條例所稱建設工程,是指土木工

程、建筑工程、線路管道和設備安裝工程及裝修工程。即裝飾裝修工程屬于建設工程的范疇。其次,最高人民法院給福建省高級人民法院《關于裝修裝飾工程款是否享有合同法第二百八十六條規(guī)定的優(yōu)

先受償權的函復》也指出,“裝修裝飾工程屬于建設工程可以適用《中華人民共和國合同法》第二百

八十六條關于優(yōu)先受償權的規(guī)定,但裝修裝飾工程的發(fā)包人不是該建筑的所有權人或者承包人與該建

筑物的所有權人之間沒有合同關系的除外。享有優(yōu)先權的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價值

的范圍內(nèi)優(yōu)先受償”。此外,最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解

釋(一)》第三十七條也明確規(guī)定:“裝飾裝修工程具備折價或者拍賣條件,裝飾裝修工程的承包人請求

工程價款就該裝飾裝修工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?shù)?人民法院應予支持。

法律案例 房地產(chǎn)與建設工程月報·04 月

第 34 頁

（最高人民法院民一庭編《民事審判實務問答》第 55 頁）

13.建設工程債權轉(zhuǎn)讓后，受讓人是否享有優(yōu)先受償權？

對建設工程債權轉(zhuǎn)讓后,受讓人是否享有優(yōu)先受償權這問題,存在兩種不同的觀點。

第一種觀點認為,建設工程債權轉(zhuǎn)讓后受讓人也應享有優(yōu)先受償權。建設工程承包人轉(zhuǎn)讓其在施

工中形成的債權,受讓人基于債權的轉(zhuǎn)讓而取得工程款債權,因而其應當享有該工程款的優(yōu)先受償權。

法定優(yōu)先權屬于擔保物權,具有一定的追及效力,其功能是擔保工程款優(yōu)先支付,該權利依附所擔保的

工程而存在,即使被擔保的工程發(fā)生轉(zhuǎn)讓,也不影響承包人優(yōu)先受償權的行使。

第二種觀點認為,建設工程債權轉(zhuǎn)讓后,受讓人不應享有優(yōu)先受償權。結(jié)合《民法典》第八百零七

條原為(《合同法》第二百八十六條,已廢止)的立法背景和目的來看,其主要是為了切實解決發(fā)包人拖

欠工程款,導致承包人無法及時進行各項費用和工資的結(jié)算,最終損及作為勞動者的建筑工人利益的

問題。最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第四十二條更

是明確了建筑工人利益保護在優(yōu)先受償權制度中的重要地位:“發(fā)包人與承包人約定放棄或者限制建

設工程價款優(yōu)先受償權,損害建筑工人利益,發(fā)包人根據(jù)該約定主張承包人不享有建設工程價款優(yōu)先

受償權的,人民法院不予支持?！苯ㄔO工程債權轉(zhuǎn)讓后依然肯定受讓人享有優(yōu)先受償權,無涉建筑工人

等的利益,對該制度本欲實現(xiàn)的目的并無促進作用。因此,不應一概肯定受讓人享有優(yōu)先受償權。

我們傾向認為,前述第一種觀點更合理?？隙ㄊ茏屓讼碛袃?yōu)先受償權,也有利于建設工程債權的流

轉(zhuǎn)。雖然債權受讓人享有優(yōu)先受償權與承包人和建筑工人的利益看似無直接關系,但承包人在債權轉(zhuǎn)

讓中獲得的對價亦可用于結(jié)算建筑工人的工資,建設工程債權的流轉(zhuǎn)能夠間接促進承包人和建筑工人

加速獲償。

（最高人民法院民一庭編《民事審判實務問答》第 54-55 頁）

14.承包人對違章建筑是否享有建設工程價款優(yōu)先受償權？

建設工程價款優(yōu)先受償權制度系以建設工程的交換價值優(yōu)先清償承包人享有的建設工程價款債

權。承包人享有建設工程價款優(yōu)先受償權的前提是其建設完成的建設工程依法可以流轉(zhuǎn)。對此，《中

華人民共和國民法典》第 807 條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合

理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣外，承包人可以與

發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或

者拍賣的價款優(yōu)先受償?！备鶕?jù)該條規(guī)定，承包人享有建設工程價款優(yōu)先受償權的條件是建設工程宜

折價、拍賣。違章建筑不宜折價、拍賣，故承包人對違章建筑不享有建設工程價款優(yōu)先受償權。

（最高人民法院民事審判第一庭 2021 年第 21 次專業(yè)法官會議紀要，載《民事審判指導與參考》

第 87 輯）

法律案例 房地產(chǎn)與建設工程月報·04 月

第 35 頁

15.如果同一建設工程由多個施工方施工的，各施工方的建設工程優(yōu)先受償權如何

計算？

案例：2010 月，乙公司與丙公司簽訂《建設工程施工合同》，約定由丙公司承建乙公司的案涉建

設工程施工項目：某樓盤 1-7 號樓及相應地下室工程。簽訂合同后，丙公司首先進場對 6-7 號樓進行

施工，該兩幢樓土建工程已經(jīng)完工，但未進行竣工驗收；而 1-3 號樓施工至三層，因工程施工及工程

款支付問題，雙方發(fā)生爭議，該工程于 2012 月起至訴訟發(fā)生時一直處于停工狀態(tài)。

2013 年，丙公司因工程款問題將乙公司訴至市中級人民法院，請求法院判令乙公司支付案涉工程

（其中不含 6-7 號樓）的工程款，并對相應工程折價或拍賣價款享有優(yōu)先受償權。該院判決乙公司向

丙公司支付工程款 4648 萬元及利息，丙公司在工程欠款 4648 萬元范圍內(nèi)就案涉工程 1-3 號樓工程折

價或拍賣價款享有優(yōu)先受償權。A 省高級人民法院二審維持原判。在該案訴訟過程中，雙方確認，截

至起訴之日，乙公司就本案訴爭工程已支付工程款 1434 萬元，一審法院對此予以確認。生效裁判同

時認定，相關款項為乙公司支付的 1-3 號樓工程款。（以下簡稱判決一）

2015 年 1 月，丙公司再次將乙公司訴至市中級人民法院，請求法院判決解除雙方就案涉建設工程

1-7 號樓及相應地下室工程簽訂的《建設工程施工合同》等系列合同，丙公司對案涉建設工程 1-3 號

樓、6-7 號樓及相應地下室工程價款享有優(yōu)先受償權。該院判決，解除案涉《建設工程施工合同》等

系列合同，丙公司在乙公司的工程欠款 560 萬元范圍內(nèi)就案涉建設工程 1-3 號樓、6-7 號樓工程折價

或拍賣價款享有優(yōu)先受償權。A 省高級人民法院二審維持原判。（以下簡稱判決二）

2012 年 4 月，甲公司、乙公司及某銀行簽訂《委托貸款借款合同》，約定甲公司委托該銀行借款

1700 萬元給乙公司，甲公司與乙公司簽訂抵押合同，以乙公司的案涉建設工程項目 6-7 號樓抵押給

甲公司，為 1700 萬元借款提供擔保，并辦理了抵押登記手續(xù)。借款到期后，乙公司未按約定還款，

甲公司起訴至市中級人民法院，該院于 2013 年作出民事判決，判決主文內(nèi)容包括：甲公司對乙公司

以其抵押的財產(chǎn)優(yōu)先受償。因乙公司未履行該生效判決確定的義務，甲公司申請強制執(zhí)行。（以下簡

稱判決三）

由此，甲公司向 A 省高級人民法院提出本案的第三人撤銷之訴，請求撤銷 A 省高級人民法院針對

判決二作出的終審判決，對其中關于丙公司就案涉工程項目 6-7 號樓價款享有優(yōu)先受償權的內(nèi)容予以

改判，改判為丙公司在欠收工程款范圍內(nèi)對 1-3 號樓工程折價或拍賣價款享有優(yōu)先受償權。

《建設工程價款優(yōu)先受償權批復》第條中明確規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)

行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)

先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。”因工程款優(yōu)先受償權與抵押權之間的順位是法定的，工程款優(yōu)先

受償權一旦確定，則當然優(yōu)先于抵押權，從而使抵押權人的權益在法律上受到影響，因此抵押權人為

了爭取己方的抵押權能夠?qū)崿F(xiàn)，在第三人撤銷之訴中的訴訟思路通常是主張并證明施工人的建設工程

價款優(yōu)先受償權并不成立，或以不合理的價格拍賣、變賣建設工程以至于損害了抵押權人享有的抵押

法律案例 房地產(chǎn)與建設工程月報·04 月

第 36 頁

權。本案就是第一種情況：作為抵押權人的甲公司主張并力圖證明丙公司對案涉 6-7 號樓的優(yōu)先受償

權并不成立。甲公司為了證明這一點，主張作為發(fā)包人的乙公司雖然仍欠付丙公司整體工程的部分工

程款，但已支付的部分工程款中，已將案涉 6-7 號樓的工程款付清。換言之，因該兩棟樓并不欠付工

程款，不符合《合同法》第 286 條（《民法典》第 807 條）中“發(fā)包人未按照約定支付價款”的條件，

丙公司不能依照該條規(guī)定，享有對該兩棟樓工程價款的優(yōu)先受償權。若優(yōu)先受償權不存在，自然也談

不上甲公司的抵押權受到妨礙的問題，本案中，從乙公司與丙公司簽訂的《建設工程施工合同》及

6-7 號樓的《建設工程規(guī)劃許可證》《建設工程施工許可證》《工程開工報審表》與《開工報告》等

證據(jù)綜合判斷，可以認定在整個案涉工程中，6-7 號樓單獨規(guī)劃、先行施工，且根據(jù)《建設工程施工

合同》的約定，6-7 號樓工程進度在先，應當先行支付工程進度款。在案涉《建設工程施工合同》中，

雙方約定采用可調(diào)價格合同，并約定了相應的合同價款調(diào)整方法。在 6-7 號樓主體工程完工但未進行

竣工驗收，案涉工程并未整體完工的情況下，雙方因工程款問題發(fā)生爭議，引發(fā)判決一案件。在該案

訴訟過程中，乙公司與丙公司確認，截至 2013 月，乙公司已向丙公司支付工程款 1434 萬元，但每筆

付款時，雙方并未就相應款項系針對哪部分工程的支出作出專門約定，雙方同時達成一致意見，確認

將乙公司已支付的 1434 萬元全部計入 1-3 號樓地下結(jié)構(gòu)及地上三層工程的工程款，該事實已經(jīng)由生

效判決確認，且不違反法律規(guī)定，應當予以認可。因此，從乙公司已支付 1434 萬元工程款的事實，

無法推斷出該款項系針對 6-7 號樓的付款，甲公司關于乙公司不拖欠該兩棟樓工程款的主張不能成立。

不能由此認定，6-7 號樓的工程款巳經(jīng)付清，丙公司由此喪失對該兩棟樓工程價款的優(yōu)先受償權。

綜上，如果同一建設工程施工合同項下有多個單位工程，對各單位工程的欠付工程款無法區(qū)分的，

建設工程價款優(yōu)先受償權不宜針對各個單位工程分別計算，而應作為一個整體統(tǒng)一計算。

（《最高人民法院第四巡回法庭疑難案件裁判要點與觀點》第 67-73 頁）

16.對于房屋已經(jīng)辦理網(wǎng)簽的，承包人是否仍有權就工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先

受償？

建設工程價款優(yōu)先受償權不因工程建成的房屋已經(jīng)辦理商品房預售合同網(wǎng)簽而消滅，如符合建設

工程價款優(yōu)先受償權的成立要件，承包人仍有權就工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！吨腥A人民共

和國民法典》第 807 條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)

支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)

議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的

價款優(yōu)先受償?！薄督üそ忉屢弧返?35 條至第 42 條進一步明確了行使建設工程價款優(yōu)先受償權的條

件。由此可見，建設工程價款優(yōu)先權是承包人的法定權利，在符合法律及司法解釋規(guī)定的條件時，建

設工程價款優(yōu)先受償權就已經(jīng)成立。商品房預售合同網(wǎng)簽是為規(guī)范商品房預售而采用的行政管理手段，

并非法律規(guī)定的不動產(chǎn)物權設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的公示方式，不能產(chǎn)生物權變動的效力，亦不導

法律案例 房地產(chǎn)與建設工程月報·04 月

第 37 頁

致承包人原本享有的建設工程價款優(yōu)先受償權因此不成立或者消滅。如承包人行使建設工程價款優(yōu)先

受償權時與房屋買受人之間發(fā)生權利沖突的，屬于權利順位問題，可另行解決。

（最高人民法院民事審判第一庭 2021 年第 21 次專業(yè)法官會議紀要，載《民事審判指導與參考》

第 87 輯）

17.未經(jīng)訴訟可以直接在執(zhí)行程序中主張建設工程優(yōu)先權嗎？

最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第三十五條規(guī)定: “與發(fā)包人訂立建設工程施工合同的承包人,依據(jù)民法典第八百零七條的規(guī)定請求其承建工程的價款

就工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?shù)?人民法院應予支持?！痹撍痉ń忉尩谌鶙l進一步規(guī)定: “承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權?！币?/p>

此,法院在執(zhí)行程序中收到承包人要求行使未經(jīng)生效法律文書確認的建設工程優(yōu)先權申請的,可分兩

種情況予以處理:一是如果被執(zhí)行人對其申請的工程款金額無異議,且經(jīng)法院審查承包人提供的建設

工程合同及相關材料合法有效,亦未發(fā)現(xiàn)承包人和被執(zhí)行人惡意串通損害國家、集體和第三人利益的,應準許其優(yōu)先受償；二是如果被執(zhí)行人對其申請的工程款金額有異議,法院應當告知承包人另行訴訟,但法院對工程變價款的分配程序須待訴訟有結(jié)果后方可繼續(xù)進行。建設工程優(yōu)先權覆蓋的工程款具體

金額應由審判機構(gòu)或仲裁機構(gòu)確定。這是因為,根據(jù)審執(zhí)分立的原則,除非法律或司法解釋特別授權,執(zhí)行機構(gòu)一般不得對實體問題進行裁判。從法律性質(zhì)來看,承包人是否享有建設工程優(yōu)先權以及優(yōu)先

權部分的具體金額屬于實體問題,本質(zhì)上應由審判機構(gòu)通過訴訟程序或者由仲裁機構(gòu)通過仲裁程序予

以確認。值得一提的是,在司法實踐中,更常見的情況并非當事人之間就建設工程價款未經(jīng)訴訟即申請

執(zhí)行,而是當事人經(jīng)過了糾紛解決程序并獲得了有關工程款的執(zhí)行名義(法院的判決、仲裁機構(gòu)的裁決

等),但這些執(zhí)行名義或者根本不確認承包人是否享有建設工程優(yōu)先權,或者不對工程款中優(yōu)先受償權

部分的具體金額加以明確。面對此種執(zhí)行名義,執(zhí)行機構(gòu)往往陷入窘境。一方面,由執(zhí)行機構(gòu)在執(zhí)行程

序中確認承包人享有建設工程優(yōu)先權及其具體金額,有“以執(zhí)待審”“自審自執(zhí)”之嫌,不符合審執(zhí)分

立的基本原則,也不能給當事人的權利提供充分的救濟。另一方面,如果由執(zhí)行機構(gòu)確認優(yōu)先權部分的

具體金額,必然需要另行委托審計機構(gòu)或者鑒定機構(gòu)對工程造價及其中的優(yōu)先權部分進行審計或鑒定,這將導致如下問題:一是增加當事人訴累;二是影響執(zhí)行效率;三是容易出現(xiàn)審計結(jié)果相互矛盾的情形。

事實上,審判機構(gòu)在關于工程款糾紛的裁判文書中,應當根據(jù)當事人的訴請,確認承包人是否享有建設

工程優(yōu)先權;如果享有,則應確認其具體金額。因此,當前在執(zhí)行對建設工程優(yōu)先權未予明確的執(zhí)行名

義時,執(zhí)行機構(gòu)可首先告知承包人申請再審或另行訴訟,經(jīng)審判機構(gòu)對有建設工程優(yōu)先權的債權數(shù)額

進行確認后,依確定的金額執(zhí)行。

（最高人民法院民一庭編《民事審判實務問答》第 58-59 頁）

法律案例 房地產(chǎn)與建設工程月報·04 月

第 38 頁

18.建設工程優(yōu)先受償權的行使方式有哪些？

訴訟不是建設工程承包人行使建設工程價款優(yōu)先受償權的唯一方式。承包人不僅可以通過訴訟的

方式行使建設工程價款優(yōu)先受償權，還可以通過與發(fā)包人協(xié)商折價的方式行使建設工程價款優(yōu)先受償

權。在執(zhí)行法院根據(jù)發(fā)包人的其他債權人或抵押權人的申請對建設工程采取強制執(zhí)行措施時，承包人

向執(zhí)行法院主張其對建設工程享有建設工程價款優(yōu)先受償權的，屬于承包人行使建設工程價款優(yōu)先受

償權的合理方式。

（《最高人民法院第四巡回法庭疑難案件裁判要點與觀點》第 48-52 頁）

編輯：傅誠瀚

校對：傅誠瀚