成本法測算表

初評

××市××區(qū)××路××號××棟××號房全套

初步評估答復(fù)書

（僅供××銀行審批使用，不得用于抵押登記）

編號：

房地產(chǎn)估價機構(gòu) ××××土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司

委托方 ×× 價值時點 2020 年 7 月 1

日

估

價

對

象

概

況

估價對象 ××市××區(qū)××號××棟××號房全套

產(chǎn)權(quán)證號 ×（2019）××市不動產(chǎn)權(quán)第××××號

估價目的 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押

價值

權(quán)

利

情

況

權(quán)屬

人

××

土地

用途

居住用地 房屋用途 住宅

建筑

面積

106.92 ㎡ 共用土地面積 ××㎡

土地

使用

年限

已征收國有土地使用權(quán)出讓金，土地使用年限 70

年，2015 年 02 月 16 日至 2085 年 02 月 15 日止，剩余

土地使用年限 64.62 年。

實物狀況 估價對象為××××房，建成 2015 年，估價對象外

墻為條形瓷磚和方形瓷磚；內(nèi)墻：房廳為乳膠漆和墻

紙，廚廁貼瓷片至半；地面：房廳為拋光磚和木地板，

廚廁與陽臺為防滑地磚；門窗分別為不銹鋼防盜門，鋁

合金玻璃窗。

土地基本狀

況

土地使用年限：2015 年 02 月 16 日至 2085 年 02 月

15 日止。土地四至：東面臨××、西面臨×××、北面

臨××路、南面臨××路。土地開發(fā)程度：估價對象宗

地紅線內(nèi)外“五通”，紅線內(nèi)場地平整，地面道路水泥

硬化。

估計對象區(qū)位狀

況、

實地查勘情況

估價對象位于××市××區(qū)××號××棟××號房

全套。附近有××路口站××路，××路，××路，××

路，××路等多路公交車頻繁經(jīng)過，交通比較便捷；周邊

有××加油站、××服務(wù)部、中國××銀行、××小學(xué)、

××小學(xué)、××職業(yè)技術(shù)學(xué)院、××市場綜合樓、××區(qū)

××醫(yī)院、××廣場等公共及生活配套設(shè)施，適合居住。

估價對象所在小區(qū)內(nèi)部配套：泳池、地下停車庫、備用發(fā)

電機房、垃圾收集間、地下配電房及加壓泵房，擁有物業(yè)

管理，有 24 小時保安守值。

價值定義 本答復(fù)書預(yù)評估價值為估價對象在價值時點狀況下法定

用途的房地產(chǎn)抵押價值

評估價值 總值：￥119.676 萬元（大寫：人民幣壹佰壹拾玖萬陸

仟柒佰陸拾元整）

評估單價：詳見房地產(chǎn)估價結(jié)果明細

表

估價方法 成本法

其他事項說明 1、本答復(fù)書自出具之日起三個月內(nèi)有效，以上預(yù)評結(jié)果

僅供委托方辦理抵押貸款的前期資料準(zhǔn)備工作提供初步

參考依據(jù)，正式結(jié)果應(yīng)以待后本公司專為此評估項目所

出具的評估報告為準(zhǔn)；若以本答復(fù)書預(yù)評結(jié)果作為依據(jù)

批準(zhǔn)貸款，所引起的任何后果概與本項目的預(yù)評人員及

本公司無關(guān)，請本答復(fù)書使用者注意。

2、由于委托方未提供估價對象其他相關(guān)資料，無法詳細

了解估價對象是否有法定優(yōu)先受償權(quán)利及其權(quán)利金額明

細情況，故本估價結(jié)果未考慮估價對象的優(yōu)先受償權(quán)利

對其價值的影響。

3、委估房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資料由委估方提供，對其真實性本

公司不負任何責(zé)任。

估價員： 聯(lián)系電話：

明細表

房地產(chǎn)估價結(jié)果明細表

估價委托人：××××

有限公司

價值時點：2018 年 11 月 05

日

編

號

權(quán)屬

人

產(chǎn)

權(quán)

證

號

地址 結(jié)

構(gòu)

用

途

竣

工

年

代

總

樓

層

估

價

對

象

所

在

樓

層

共用

土地

面積

（㎡

）

建

筑

面

積

（m

2

）

抵押

單價

（元

/m2

）

評估

總價

（萬

元）

備注

1 ×

×

××市

××區(qū)

××號

××棟

××號

房全套

鋼

混

住

宅

20

15

年

3

2

層

1

7

層

×× 106

.92

1119

3

119.

676

土地使用年限

70 年，2015

年 02 月 16 日

至 2085 年 02

月 15 日止，

剩余土地使用

年限 64.62

年。

合

計

-- 7,128

.40

106

.92

-- 119.

676

估價機構(gòu)：××××土地房地產(chǎn)評

估咨詢有限公司

成本法（房地）

成本法（房地）測算過程表

序號 名稱 費率 公式 單位 1 合計 備注

××市××區(qū)×

×號××棟××

號房全套

概況 鋼混結(jié)構(gòu)

1

土地取得

成本

1.1+1.2

元

/M2

2700

1.1

建設(shè)用地

使用權(quán)購

買價格

市場比較法求

取樓面地價

2620

1.2

土地取得

稅費 3.05%

契稅、印花

稅、交易手續(xù)

費

80

2 開發(fā)成本

2.1+2.2+2.3+

2.4+2.5+2.6+

2.7

元

/M2

6676

2.1 勘察設(shè)計 2.1.1+2.1.2+

..2.1.4

元

/M2

189

2.1.

1

市場調(diào)查

及可行性

研究費

0.25%

元

/M2

11

建安費*費

率

2.1.

2

工程勘察

費

1%

元

/M2

44

建安費*費

率

2.1.

3

規(guī)劃及建

筑設(shè)計費

元

/M2

20

定額（網(wǎng)

上查數(shù)

據(jù)）

2.1. 4

工程招標(biāo)費

累進收費

元

/M

2

114 定額

2.2

前期工程

費（三通

一平、五

通一平）

元

/M

2

70

定額（網(wǎng)

上查數(shù)

據(jù)）

2.3

建筑安裝

工程費

2.3.1+

…

2.7.1

元

/M

2

4437

定額（疊

加）

2.3. 1

土建工程費

地上土建

元

/M

2

2600

定額（網(wǎng)

上查數(shù)

據(jù)）

地下土建

元

/M

2

0

2.3. 2

裝飾工程費

裝飾

元

/M

2

1600

定額（網(wǎng)

上查數(shù)

據(jù)）

2.3. 3

安裝工程費

電氣

元

/M

2

28

定額（網(wǎng)

上查數(shù)

據(jù)）

2.3. 4

給排水

元

/M

2

28

2.3. 5

空調(diào)或

排風(fēng)

元

/M

2

14

2.3. 6

消防

元

/M

2

14

2.3. 7

電梯

元

/M

2

138.6

2.3. 8

其他

元

/M

2

14

2.4

基礎(chǔ)設(shè)施

建設(shè)費

2.4.1+2.4.2+

..+2.4.7

元

/M

2

417

2.4. 1

道路工程

元

/M

2

90 定額

2.4. 2

供水工程

元

/M

2

60

2.4. 3

排水工程

元

/M

2

60

2.4. 4

電力工程

元

/M

2

60

2.4. 5

燃氣工程

元

/M

2

39

2.4. 6

通訊工程

元

/M

2

22

2.4. 7

土地平整

工程及園藝

元

/M

2

87

2.5

公共配套

設(shè)施建設(shè)費

元

/M

2

1200

定額（網(wǎng)

上查數(shù)

據(jù)）

2.6

其他工程費

2.6.1+2.6.2

+

2.6.3

元

/M

2

185 （疊加）

2.6. 1

其他工程費

工程監(jiān)

理費 1% 定額

元

/M

2

44 建安

*費率

2.6. 2

竣工驗

收費

5

-10

元

/平方米

元

/M

2

8

定額（網(wǎng)

上查數(shù)

據(jù)）

2.6. 3

不可預(yù)

見費 3% 定額

元

/M

2

133

建安

*不可

預(yù)見費費率

2.7

開發(fā)期間

稅費

2.7.1+2.7.2+

2.7.3

元

/M

2

177 （疊加）

2.7. 1

開發(fā)期間稅費

綠化建

設(shè)費

費率×工期天數(shù)

元

/M

2

0

定額（網(wǎng)

上查數(shù)

據(jù)）根據(jù)

實際情況

填寫

2.7. 2

人防工

程費

設(shè)計有人防工

程（地下室）

不需計，易地

修建按 2500元/平方米，

計地下人防面

積，總建筑面

積為 7000

平

方米以下，按

30

元

/平方米計

元

/M

2

0

定額（網(wǎng)

上查數(shù)

據(jù)）

2.7. 3

配套設(shè)

施建設(shè)費

4% 建安投資 4%

元

/M

2

177

建安成本

*

費率 3 管理費用 3.0% （1+2）×費率 元

/M

2

281

（土地取

得成本

+

開

發(fā)成本）

*

管理費費率

4 投資利息 4.35%

1

×

(

（1+

費

率)^4.1

-

1)+(2+3)×((1+

費率)^4.1/2

-1)

元

/M

2

267

根據(jù)公式

取得

4.1 開發(fā)周期

1

年

一般

1

-

2

年 5 銷售稅金

5.1+5.2+5.3+

5.4+5.5+5.6

元

/M

2

1381

5.1

銷售稅金

增值稅 5.00%

8×費率

元

/M

2

579

房地產(chǎn)重

置單價

*

費

率（按實

際規(guī)律）

5.2

城市維

護建設(shè)稅

7.00%

元

/M

2

41

增值稅價格*稅率

5.3

教育費

附加 3.00% 17

增值稅價格*稅率

5.4

地方教

育費附加

2.00% 12

增值稅價格*稅率

5.5 印花稅 0.05%

6

房地產(chǎn)評

估單價

*

稅

率

5.6

交易手

續(xù)費

6

6

元

/平方米

元

/M

2

6

定額（按

當(dāng)?shù)匾?guī)

定）交易

總價

2.5%，按

實際查

詢，一般是 3 左右 6 銷售費用 6.1+6.2 元

/M

2

120

6.1

銷售費用

銷售代

理費 0.5%

8×費率

元

/M

2

61

房地產(chǎn)重

置單價

*

費

率

6.2

市場推

廣費 0.5%

8×費率

元

/M

2

61

房地產(chǎn)重

置單價

*

費

率（根據(jù)

行情確

定） 7 開發(fā)利潤 6% [（1+2+3+4+5

+6）×費率

]

÷（

1

-費率）

元

/M

2

729

基本公

式：總成本+開發(fā)利

潤

=總價格

開發(fā)利潤

=

總價格

*

利

潤率

開發(fā)利潤

率根據(jù)當(dāng)

年的行情

來確定，

一般是 10%

左右 8

房地產(chǎn)重

置單價 （1+2+3+4+5+ 6）/（1-5.1-

5.2

-5.3

-5.4

-

6.1

-6.2

-

7

）

元

/M

2

12155 12155

1+2+3+4+5

+6+7 9

建筑物重

置單價 （2+3+4+5+6 ）/（1-5.1-

5.2

-5.3

-5.4

-

6.1

-6.2

-

7

）

元

/M

2

8019

（除了土

地之外的

成本）

10

建筑物成

新率

成新率計算表格

% 88%

（按另一

個表計

算）

11

建筑物折舊

9×(1

-10)

元

/M

2

962

建筑物重

置單價

*

（

1

-成新

率）

12

房地產(chǎn)評

估單價 8

-11

元

/M

2

11193 11193

房地產(chǎn)重

置單價

-

折

舊價格

13

建筑物評

估單價 元

/M

2

7057 7057

建筑物重

置單

-建筑

物折舊價格

14 建筑面積 房地產(chǎn)權(quán)證

M

2 106.92 106.92

（看產(chǎn)權(quán)

證）

15

房地產(chǎn)評

估總值

12×14

元 1,196

,760

119676 0

房地產(chǎn)評

估單價

*

建

筑面積

16

建筑物評

估總值

13×14

元 754

,534 754534

建筑物評

估單價

*

建

筑面積

17

土地評估

總值

15

-16

元 442

,226 442226

房地產(chǎn)評

估總值

-

建

筑物評估

總值

18 土地面積 房地產(chǎn)權(quán)證 M2 7128.40 看產(chǎn)權(quán)證

19

土地評估

單價

17÷18

元

/M2

62 62

土地評估

總值/土地

面積

成新率

建筑物成新估算表

1

耐用年

限法

分部

工程

竣工年

份

已使用

年限

總使用

年限

殘值

率

分部成

新率

權(quán)

重

成新率估

算值

建筑

結(jié)構(gòu) 2014 年 6 70 0% 91%

0.6

5

裝飾 2015 年 5 50 0% 90% 91%

0.1

2

設(shè)備 2015 年 5 50 0% 90%

0.2

3

2

完損評

分法 項目 完損狀況說明 完損評

分

權(quán)重

1

分部成

新率

權(quán)

重 2

成新率估

算值

基礎(chǔ) 保養(yǎng)良好 85% 0.25

85%

0.6

5

85%

承重

構(gòu)件 保養(yǎng)良好 85% 0.25

非承

重墻 保養(yǎng)良好 85% 0.15

屋頂 保養(yǎng)良好 85% 0.2

樓板 保養(yǎng)良好 85% 0.15

裝飾

門窗 保養(yǎng)良好 85% 0.3

85%

0.1

2

外飾

面

保養(yǎng)良好 85% 0.25

內(nèi)飾

面

保養(yǎng)良好 85% 0.3

天花

頂棚 保養(yǎng)良好 85% 0.15

設(shè)備 設(shè)備 保養(yǎng)良好 85% 1 85%

0.2

3

3

綜合成

新率

耐用年

限法

完損評

分法 加權(quán)平均 其他調(diào)整 綜合成新

率

估算

結(jié)果 91.00% 85.00%

88% 0% 88%

權(quán)重 0.5 0.5

位置圖

估價對象位置圖

表格

編號 1

名稱 ××市××區(qū)×××號××××棟×××號房全套

建筑結(jié)構(gòu) 鋼混

建成年份 2015 年

層高 約 3.0 米

空間布局 按三房兩廳兩衛(wèi)設(shè)計，動靜分區(qū)，布局合理

裝修裝飾

估價對象外墻為條形瓷磚和方形瓷磚；內(nèi)墻：房廳為乳膠漆和墻紙，廚廁貼瓷片至

半；地面：房廳為拋光磚和木地板，廚廁與陽臺為防滑地磚；門窗分別為不銹鋼防盜

門，鋁合金玻璃窗。

設(shè)施設(shè)備 水電、沙發(fā)、茶幾、電視、床、空調(diào)、煤氣灶、抽煙機、熱水器、衣柜等家私齊全。

使用及維護

狀況

目前為權(quán)屬人自用，保養(yǎng)良好

照片

外觀 門牌號

客廳 房間

房間 廚房

衛(wèi)生間 周邊環(huán)境

××市××區(qū)×××號×××棟××號房全套

×（2019）×××市不動產(chǎn)權(quán)第×××號