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榮成市煙墩?區(qū)域概念性策劃?案

景域驢媽媽集團(tuán) 2022.3.7

?東·榮成

前?

3

濱海旅游的趨勢和核?驅(qū)動(dòng)因素

4

蓬萊閣旅游景區(qū)（5A）

南?旅游景區(qū)（5A）

?島?景區(qū)（4A）

煙臺?沙灘海濱公園（4A）

煙臺?植物園（3A）

養(yǎng)?島（3A）

?仙過海景區(qū)（5A）

招??國家森林公園（3A）

牟式莊園（4A）

煙臺?景區(qū)（4A）

歐樂堡夢幻世界（4A）

海洋極地世界（4A）

羅????化旅游度假區(qū)（4A）

三仙??景區(qū)（5A）

劉公島（5A）

成?頭國家?點(diǎn)?景名勝區(qū)（5A）

?乳?濱海旅游度假區(qū)（4A）

?島???景區(qū)（4A）

那?海國際旅游度假區(qū)（5A） 威海國際浴場（4A）?霞?神雕???動(dòng)物世界（4A）

??海岸?態(tài)旅游度假區(qū)（3A） 華夏城（5A）

招遠(yuǎn)?莊濱海旅游度假區(qū)（4A）

膠東半島濱海旅游發(fā)展蓬勃（??旅游景點(diǎn)共計(jì)259個(gè)）

? 5A景區(qū)7個(gè)：蓬萊閣旅游景區(qū)，南?旅游景區(qū)，三仙??景區(qū)，南?旅游景區(qū)，劉公島，城?頭國家?點(diǎn)?景名勝區(qū),華夏城

? 4A景區(qū)23個(gè)：?島?景區(qū),煙臺?沙灘海濱公園，威海國際浴場，?霞?神雕???動(dòng)物世界…….

? 3A景區(qū)25個(gè)：養(yǎng)?島，招??國家森林公園……

膠東濱海旅游項(xiàng)?概況

背景分析BACKGROUND ANALYSIS

5

成?頭國家?點(diǎn)?景名勝區(qū)（4A）

尋?愛倫灣海洋牧場（4A）

那?海國際旅游度假區(qū)（4A）

?霞?神雕???動(dòng)物世界（4A） 摩天嶺（4A）

天鵝湖?態(tài)旅游度假區(qū)（3A）

隆霞湖?景區(qū)

海驢島（4A）

威海洲際休閑度假區(qū)

（4A）

圣?觀（3A）

福如東海?景名勝區(qū)（4A）

花斑彩?景區(qū)（2A）

海濱公園

櫻花湖公園

北盛東衰，中段沿海斷層發(fā)展,

? 5A景區(qū)0個(gè),威海5A景區(qū)2個(gè)

? 4A景區(qū)9個(gè)：成?頭國家?點(diǎn)?景名勝區(qū)，?霞?神雕???動(dòng)物世界，那?海國際旅游度假區(qū)…….

? 3A景區(qū)2個(gè)：天鵝湖?態(tài)旅游度假區(qū)，圣?觀……

? ?前榮成排名TOP10的旅游?的地?多數(shù)是以依托沿海?然?景為主的景區(qū)景點(diǎn)，同質(zhì)化嚴(yán)?；

? 旅游產(chǎn)品組合單?，以傳統(tǒng)漁??化、海草房農(nóng)家樂、?駕游為主；

? 缺乏兼具?然與?化以及?活?式類型的的等多樣化的旅游產(chǎn)品；

? 缺乏針對年輕?(Z世代)的旅游產(chǎn)品；

榮成周邊濱海旅游項(xiàng)?概況

背景分析BACKGROUND ANALYSIS

6

國際級城市旅游?的地

紹

興

國際級休閑旅游?的地

普

陀

區(qū)

城市級休閑城市旅游?的

年游客接待?：2388萬

杭

州

上

海

嘉

興

湖

州

慈

溪

普陀? 年游客接待?：664萬

朱家尖 年游客接待?：558萬

桃花島 年游客接待?：229萬

年游客接待?：7920萬

年游客接待?：12000萬

年游客接待?：27569萬

GDP：24965億元

GDP：10054億元

國家級旅游?的地

GDP：8011億元

年游客接待?：881萬

GDP：1155億元

年游客接待?：7202萬

GDP：4467億元

年游客接待?：6382萬

GDP：3517億元 年游客接待?：7070萬

GDP：2084億元

?

?

年游客接待?：3876萬

GDP：1095億元

中國

漁村 象?

影視

?浦

古鎮(zhèn)

241萬

松蘭

?

224萬

92萬

124萬

寧

波

?三?東海岸旅游項(xiàng)?概況

背景分析BACKGROUND ANALYSIS

7

低A級景區(qū)為主 ? 2A景區(qū)2個(gè)：橫沙島，杭州灣海濱游樂園

? 3A景區(qū)4個(gè)：啟東市??海灘景區(qū)，奉賢海灣旅游度假區(qū)，岱?-?欄晴沙，

臺州蛇蟠島

? 4A景區(qū)4個(gè)：??城市沙灘，朱家尖???沙，象?漁村，臺州??島

? 5A景區(qū)1個(gè)：普陀?-千步沙&百步沙

? 未評級景區(qū)：南通海上威尼斯

中國海岸濱海旅游項(xiàng)?概況

背景分析BACKGROUND ANALYSIS

奉賢海灣旅游度假區(qū)（3A）

普陀?-千步沙&百步沙（5A）

杭州灣海濱游樂園（2A）

象?漁村（4A）

南通海上威尼斯（未評級）

橫沙島（ 2A）

??城市沙灘（4A）

岱?-?欄晴沙（3A）

朱家尖???沙（4A）

啟東市??海灘景區(qū)（3A）

臺州??島（4A）

臺州蛇蟠島（3A）

中國東海岸濱海?旅項(xiàng)?均以區(qū)域性項(xiàng)?為主

? 輻射范圍主要是周邊城市

? 業(yè)態(tài)以“沙灘+?上娛樂“為主

? 濱海游樂同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)?，產(chǎn)品單?，缺乏創(chuàng)新，主要是濱海浴場+?上?眾活動(dòng)；

? 季節(jié)性強(qiáng)，每年游客集中在夏季游玩，其它時(shí)令，?溫較冷，且單?產(chǎn)品造成游客??減。

8

“沙灘+?上娛樂” 以外的其他玩法？

9

案例分析——

?漁村如何成就??旅？

10

泰國

海濱城市及城市旅游開發(fā)

11

銷售

慘淡

困難

重重

正式

轉(zhuǎn)型

2000年 2018 2019

游客1000萬 旅游收?

580億美元

旅游收?

芭堤雅+普吉島 620億美元

12

銷售

慘淡

困難

重重

正式

轉(zhuǎn)型

2000年 2018 2019

游客1000萬 旅游收?

580億美元

旅游收?

芭堤雅+普吉島 620億美元

品牌

口號

1997年

神奇泰國

Amazing Thailand

品牌

口號

2020年

神奇且值得信任的泰國

Amazing Trusted Thailand

13

泰國

More than just seaside

泰國＝海洋城市

泰國城市旅游產(chǎn)業(yè)≠海洋旅游產(chǎn)業(yè)

泰國城市旅游產(chǎn)業(yè)=Top destination choice 多樣性、體驗(yàn)性、?化性

雖然泰國很多城市或資源依托于海洋，

但泰國的旅游產(chǎn)業(yè)并不是海洋+住宿的?元結(jié)構(gòu)，

?是融合了市??活、休閑?式、度假產(chǎn)品、?化宗教等多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)?式，

這樣多元化多樣性的旅游?式才能夠吸引不同年齡、不同層次、不同需求的客源群體。

14

泰國

旅游

海灘

度假

歷史

遺跡

泰式

料理

傳統(tǒng)

宗教

寺廟

這些中國都有?。。。。?！

15

泰國

旅游

海灘

度假

歷史

遺跡

泰式

料理

新興

市集

傳統(tǒng) 時(shí)尚

宗教

寺廟

文化

藝術(shù)

節(jié)慶

活動(dòng)

25％或?千萬是中國游客，

每?約有90萬中國?訪問泰國，

每次旅?花費(fèi)約1,572美元。

這些中國也有……

16

燈籠節(jié)

17

最受歡迎的酒吧們

18

泰國是世界上?些最好的派

對島的東道主，

這已經(jīng)不是什么秘密了。

每年都有成千上萬的年輕旅

?者前往泰國，

尋找滿?派對

(Full Moon Party)

，

沙灘酒吧和俱樂部，

以及在泰國許多受歡迎的

島嶼?的地流淌的

不間斷派對?氛。

19

20

經(jīng)過創(chuàng)意后的?遺傳承

21

泰國旅游業(yè)發(fā)展啟示

旅游不是“孤?系統(tǒng)”

旅游業(yè)是?個(gè)關(guān)聯(lián)度極?的綜合性產(chǎn)業(yè)，任何環(huán)節(jié)的短缺都會制約旅游服務(wù)鏈的良性運(yùn)?。

按照“?桶”原理，旅游服務(wù)任何?個(gè)環(huán)節(jié)的短缺，都會直接制約旅游服務(wù)鏈的良性運(yùn)?。

旅游業(yè)離不開相關(guān)?業(yè)和部?的?撐，

離不開社會經(jīng)濟(jì)、政治、外事、?化和?態(tài)等??的扎實(shí)基礎(chǔ).

22

越南

北緯 15°52′38.70″ 會安濱海

東經(jīng)108°19′15.38 ″

國際級濱海?的地

1500萬?次

核?區(qū)約450畝

Hoi An

23

24

世界教科?組織

世界?化遺產(chǎn)

越南三?景點(diǎn)

TripAdvisor全球評選

亞洲最佳?的地

《Conde Nast Traveler》雜志

東亞最受歡迎旅游城市

《美國國家地理》

??必去的50個(gè)地?

25

沿海貨運(yùn)港?

旅游?的地

?漁村

15世紀(jì)前

8世紀(jì)到9世紀(jì)

?航海時(shí)代的國際港? 16世紀(jì)以后

古代占婆國前往中國朝拜的啟航港。

古代中國海上絲綢之路出境后的第?站。

中國、?本、東南亞及南亞各國的商船匯集的東??港。

荷蘭、葡萄?、英國、法國等??國家先后設(shè)?商站。

國王權(quán)利?爭，會安港廢棄 18世紀(jì)

會安港灣失去貿(mào)易港?的地位，為峴港取代，開始發(fā)展旅游 19世紀(jì)

?處保存極其完好的亞洲傳統(tǒng)貿(mào)易港的典范。

世界?化遺產(chǎn)，??旅游勝地 現(xiàn)在

?漁村

中國、東南亞與阿拉伯地區(qū)之間貿(mào)易往來，為?漁村的繁榮做鋪墊。

阮?王朝吞并占婆王國，以會安為據(jù)點(diǎn)發(fā)展貿(mào)易 16世紀(jì)

會安成為古代占婆國的對外海港

26

東??化建筑

觀?廟、關(guān)帝廟等中國式的廟宇

福建會館、?肇會館、潮州會館、瓊府會館、

客家會館和五幫會館

?本橋

本??化建筑表現(xiàn)形式

?居古街、奧黛彩綢、燈籠扎染

佛教?化

???化建筑，?活?式

法國街區(qū)

法式古典建筑和庭院式建筑群

歐洲?藝復(fù)興時(shí)期的?物塑像

港?貿(mào)易和殖?時(shí)代留下的?化痕跡，造就了會安獨(dú)特的?化魅?。

案例分析 CASE ANALYSIS

27

天然港? 商貿(mào)往來 ?化交流 多元共榮 ?化沉淀 旅游?的地

越南中部對外?

岸，中國遠(yuǎn)洋貿(mào)易

的第?站。

經(jīng)歷中國古代海上

絲綢之路和?航海

兩個(gè)時(shí)期達(dá)到鼎

盛。

當(dāng)?shù)乇??化與中

國?化、?本?

化、?洋?化的交

流。

唐?街，?本橋，

法式建筑等建筑體

現(xiàn)出不同?化的集

合。

來往的商?帶來不

同的?俗，改變了

當(dāng)?shù)?的?活?

式。

居??活旅游化，

游客旅游?活化。

不同的??體驗(yàn)。

漁??化 港??化 集市?化 休閑?化 旅游?化 商街?化

當(dāng)?shù)鼐?原來的?活?化 國際旅游勝地的?化傳承

1. 會安濱海的成?路徑

2. ?化的轉(zhuǎn)變

從?漁村成?為世界級旅游?的地——多元?化交融下?活濱海

案例分析 CASE ANALYSIS

28

法國殖?所帶來的??的?活?式

?酒吧；咖啡廳；外擺；游逛；慢時(shí)光

越南傳統(tǒng)?化的匯集地

??漁船；綢布燈籠；當(dāng)?shù)孛?；滴漏咖啡

港?貿(mào)易帶來的東???化印記與融合

中國會館；?本橋；法式古典建筑

會安多元?活?式

周邊超五星度假酒店

會 會安南海四季度假酒店 蘭珂悅榕莊

安

南

海

四

季

度

假

酒

店

賓

珍

珠

豪

華

別

墅

凱

悅

度

假

村

鉑

爾

曼

度

假

酒

店

洲

際

陽

光

半

島

29

港?城市

倉庫

?樽運(yùn)河

玻璃產(chǎn)業(yè)

?產(chǎn)型城市?旅轉(zhuǎn)型——從港?城市到旅游城市

案例分析 CASE ANALYSIS

北?硝?館

漁業(yè)

港?礦?進(jìn)?

漁業(yè)使?浮球油燈

旅游城市

港?貿(mào)易倉儲

港?貿(mào)易運(yùn)輸

?樽漁業(yè)

玻璃制品貿(mào)易區(qū)

餐飲商業(yè)零售店

運(yùn)河景點(diǎn)

玻璃?藝品

玻璃?藝商業(yè)街

海鮮、壽司

玻璃制品銷售

玻璃?藝品商店、茶館、餐廳和?

型商鋪；??盒專賣店

美?之城

玻璃制品、酒、餐廳、咖啡

廳、體驗(yàn)店

港?貿(mào)易帶來?洋樂器 ?洋樂器 ??盒產(chǎn)業(yè) ??盒藏館、??盒旅游產(chǎn)

品、商業(yè)街。

30

《歷史建筑物群及景觀地區(qū)保全條例》63座造型典雅的瓦斯燈

31

港?貿(mào)易歷史帶來的建筑?格的多元化

案例分析 CASE ANALYSIS

唐

?

歐

同?條街道的不同國家建筑?格

多元?化交融帶來的有趣體驗(yàn)

成為城市有?與倫?的魅?所在

成?頭國家?點(diǎn)?景名勝區(qū)（4A）

尋?愛倫灣海洋牧場（4A）

那?海國際旅游度假區(qū)（4A）

?霞?神雕???動(dòng)物世界（4A） 摩天嶺（4A）

天鵝湖?態(tài)旅游度假區(qū)（3A）

隆霞湖?景區(qū)

海驢島（4A）

威海洲際休閑度假區(qū)

（4A）

圣?觀（3A）

福如東海?景名勝區(qū)（4A）

花斑彩?景區(qū)（2A）

海濱公園

櫻花湖公園

32

?化的玩法，更具活?、?命?！ VS

33

城市旅游

?活?式

代?感 ?化差異感 空間異地感 時(shí)間交錯(cuò)感

三亞、澳?、

梅州、珠海橫琴

泰國、會安

飲?/?俗/語?

?吃美?街 博物館

悠閑/游逛/住宿 建筑/環(huán)境/?? 時(shí)間延續(xù)/歷史痕跡

借宿做客

“過度商業(yè)化”

是時(shí)間交的錯(cuò)感消失

“觀光景點(diǎn)”

是缺乏?活?式營造

驅(qū)動(dòng)因素:體驗(yàn)差異感；?段?活?式引領(lǐng)的?化、空間、時(shí)間的差異感。

濱海體驗(yàn)的四個(gè)體驗(yàn)維度

34

煙墩?

煙墩?區(qū)域營建及運(yùn)營總體策劃

CONTENTS

PART 2 運(yùn)營實(shí)施策劃

Operational implementation plan

PART 1 項(xiàng)?設(shè)計(jì)要點(diǎn)及產(chǎn)品構(gòu)想

Key points of project and product planning

35

煙墩?

煙墩?區(qū)域營建及運(yùn)營總體策劃

CONTENTS

PART 1 項(xiàng)?設(shè)計(jì)要點(diǎn)及產(chǎn)品構(gòu)想

Key points of project and product planning

36

沙

灘

耕地

傳統(tǒng)?居

花斑彩?景區(qū)

現(xiàn)代?居

（?層）

現(xiàn)代住宅

（五層）

基地概況

? ?前確權(quán)可開發(fā)占地范圍共計(jì)292.5畝

? 基地?前的核?資源為天鵝棲息海域、花斑

彩?景區(qū)、煙墩?村落，東側(cè)崮?

? 觀虹路、彩?路是?前進(jìn)?該區(qū)域主要道

路。

? 規(guī)劃將針對不同的場地條件和特?，形成充

分發(fā)揮場地優(yōu)勢，且有針對性型的規(guī)劃設(shè)計(jì)

思路。

基本農(nóng)?保護(hù)區(qū)

?房

?房

?房

崮?

?房

整體布局 Masterplan

整體區(qū)域功能定位

38

沙

灘

耕地

傳統(tǒng)?居

花斑彩?景區(qū)

現(xiàn)代?居

（?層）

現(xiàn)代住宅

（五層）

基本農(nóng)?保護(hù)區(qū)

?房

?房

?房

崮?

漁村百態(tài)

碧島煙墩

區(qū)域發(fā)展限制性因素

花斑彩?景區(qū)

? 層?較矮，消防管?鋪設(shè)難度較?

? 南側(cè)造船?有噪聲影響，同時(shí)視線內(nèi)景觀較差

? 強(qiáng)弱電、上下?等改造成本較?

以上限制性因素導(dǎo)致本區(qū)域?法對住宿業(yè)態(tài)進(jìn)?落位

? ??需回收，?地性質(zhì)需要調(diào)整

? 需?新梳理區(qū)域內(nèi)總規(guī)控規(guī)修規(guī)等上位規(guī)劃

? 部分海草房需回收利?，以打造樣板

? 部分村集體?地或宅基地需要進(jìn)?租

賃或?市

?房

整體布局 Masterplan

整體區(qū)域功能定位

39

整體布局 Masterplan

整體區(qū)域功能定位

沙灘

天鵝

海草房

海洋

牧場

船塢

花斑

彩?

崮?

加?

?房

區(qū)域發(fā)展核?資源要素

40

?化資源 產(chǎn)業(yè)資源 ?態(tài)資源

?然

景觀

?然

?態(tài)

?然

景觀

?然

?態(tài)

?化

傳承

產(chǎn)業(yè)

發(fā)展

產(chǎn)業(yè)

發(fā)展

產(chǎn)業(yè)

發(fā)展

+ +

天鵝 海草房 沙灘 海上

牧場 船塢 花斑

彩? 崮? 加?

?房

整體布局 Masterplan

整體區(qū)域功能定位

區(qū)域發(fā)展核?資源要素

41

整體布局 Masterplan

整體區(qū)域功能定位

多彩花斑

漁村百態(tài)

天鵝 碧島煙墩

以天鵝、海草房為核?吸引物，

融合漁村、花斑彩?、崮?、海灘等資源，打造

天鵝漁村·?情煙墩

?化坐標(biāo)

海草屋?化，煙墩?的歷史，

記錄城市從哪?來，

是本區(qū)域內(nèi)發(fā)展的?化坐標(biāo)

城市地標(biāo)

榮成標(biāo)志

賦予城市地理標(biāo)志、更多內(nèi)涵

休閑載體

城市休閑空間的延伸和創(chuàng)新

傳承與創(chuàng)新的集合

42

第?幕 第?幕 第三幕

?活

漁村百態(tài)

海濱?態(tài)集聚展光彩

原?態(tài)?化沉浸體驗(yàn)

life

醉聽簫?吟賞煙霞

漁星點(diǎn)點(diǎn)煙?繁華

?機(jī)

多彩花斑

Vitality

?態(tài)

碧島煙墩

Ecology

靜海藍(lán)灣波光粼粼

崮?灣岬逸致閑情

43

第?幕 第?幕 第三幕

?活

漁村百態(tài)

海濱?態(tài)集聚展光彩

原?態(tài)?化沉浸體驗(yàn)

life

醉聽簫?吟賞煙霞

漁星點(diǎn)點(diǎn)煙?繁華

?機(jī)

多彩花斑

Vitality

?態(tài)

碧島煙墩

Ecology

靜海藍(lán)灣波光粼粼

崮?灣岬逸致閑情

44

6

1

3

4

5

2

7

8

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15

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21

15

21

多彩花斑① 博物館② 藝術(shù)家?作室③ 寫?教室④ DIY空間⑤ ?遺教室⑥ 咖啡廳&書吧⑦ ?型多媒體廳

/會議室

⑧ 劇場⑨ 展廳⑩ 停?場? 海產(chǎn)品交易市集? 海產(chǎn)品加?店? 漁業(yè)服務(wù)（制冰等）? 海鮮餐飲排檔? 碼頭? 碼頭餐廳? 漁??場? 天鵝藝術(shù)景觀?品? BELOVE主題餐廳? 天鵝主題餐廳? 海濱?態(tài)公園

分區(qū)布局 Landuse

第?幕 多彩花斑

45

綜合性?化藝術(shù)空間

分區(qū)布局 Landuse

第?幕 多彩花斑

漁?市集

天鵝休閑餐廳

46

策劃思路：

? 現(xiàn)有花斑彩?景區(qū)空間由于在結(jié)構(gòu)層?較難形成商業(yè)空間，且在

區(qū)域動(dòng)線上處于末端，緊鄰造船?，景觀視?也?法形成最優(yōu)的

結(jié)構(gòu)。??前的?化傳承、攝影愛好者、寫?群體需要溝通交流

培訓(xùn)的空間，在此基礎(chǔ)上將花斑彩?景區(qū)打造成為綜合性?化教

育體驗(yàn)區(qū)。

項(xiàng)?構(gòu)成：

? 迷你?遺藝術(shù)館、?作室、寫?教室、?師?作室、?遺教室、

DIY空間

? 咖啡廳、書吧、?型多媒體廳

打造綜合性?化藝術(shù)空間

分區(qū)布局 Landuse

第?幕 多彩花斑

47

運(yùn)營模式——藝術(shù)?作室+游客體驗(yàn)空間

策劃思路：

通過優(yōu)惠政策邀請藝術(shù)?作室、?年藝術(shù)家來此駐扎創(chuàng)作，藝術(shù)?坊、畫廊等?肩坐落在街道兩旁，

是藝術(shù)創(chuàng)作、是?藝展示商店，也是傳承培訓(xùn)之地。

藝術(shù)家共贏計(jì)劃

策劃思路：

通過邀請、申請，推?藝術(shù)家中短期駐村，增加煙墩?區(qū)域進(jìn)駐藝術(shù)家，為煙墩?區(qū)域增加活?，推動(dòng)藝術(shù)?化融合與交流。

案例：臺北藝術(shù)村的駐村藝術(shù)家們

分區(qū)布局 Landuse

第?幕 多彩花斑

藝術(shù)家

專家學(xué)者

攝影家

游客

花斑彩?

景區(qū) 免費(fèi)提供場地

?付收益?zhèn)?

提供教學(xué)/研學(xué)/體驗(yàn)服務(wù)

?付費(fèi)?

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