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房地產(chǎn)法律資訊

——上海市律師協(xié)會 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)研究委員會

2023 年 6 月刊 總第 78 期

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主任：

陸國飛

副主任：按姓氏拼音

陳永興

金哲君

李鵬飛

編 委：按姓氏拼音

董施文 孟慶恩

潘宇虹 任 宏

徐惠忠 楊 沛

張 奎

執(zhí)行主編：

李鵬飛

主編助理：

鄒 苗 應(yīng)丹妮

本期責(zé)任編輯：

任 宏

目錄

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一、 立法及政策動態(tài) ............................................... 1

? 國家層面

? 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市房屋室內(nèi)裝飾裝修安全管理的通知 ...........1

? 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于印發(fā)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機(jī)制清單（第七批）的

通知 ......................................................................5

? LPR 九個月以來首降 10 個基點 ................................................9

? 土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)指引——稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)規(guī)范第 3.5.5 號（試行） 10

? 地方層面

? 北京住建委擬發(fā)布《建筑綠色發(fā)展條例》......................................37

? 北京：加強(qiáng)已購共有產(chǎn)權(quán)住房管理............................................52

? 深圳擬出臺《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)國有土地供應(yīng)管理條例》............................65

? 河北衡水優(yōu)化房地產(chǎn)市場營商環(huán)境............................................92

? 安徽編制智慧住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)..................................................94

? 北京規(guī)范國有土地上非住宅房屋征收評估與補(bǔ)償工作............................94

二、 行業(yè)動態(tài) ..................................................... 99

? 房地產(chǎn)“脫碳”綠色化發(fā)展大有可為..........................................99

? 國家統(tǒng)計局：1—5 月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 45701 億元 同比下降 7.2% ...錯誤!未定義書

簽。

? 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部財政部中國人民銀行關(guān)于印發(fā)《全國住房公積金 2022 年年度報告》

的通知 ....................................................錯誤!未定義書簽。

? 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于 2022 年度建筑工程施工轉(zhuǎn)包違法分包等違法違規(guī)行為及

舉報投訴案件查處情況的通報.................................錯誤!未定義書簽。

? 滿足困難群眾基本住房需求——保障性住房建設(shè)量穩(wěn)質(zhì)升.........錯誤!未定義書簽。

? 市房管局赴奉賢區(qū)調(diào)研大型居住社區(qū)配套建設(shè)工作.............................133

? 成交率 44.68% 上海法拍房源成交競爭激烈 .....................錯誤!未定義書簽。

? 福建福清市出臺樓市新政：不再執(zhí)行限轉(zhuǎn)售政策.................錯誤!未定義書簽。

? 杭州再掛牌 7 宗地塊 總起始價 104.6 億元 ......................錯誤!未定義書簽。

? 萬科：2023 年第三期 20 億元中期票據(jù)募集資金已到賬 ...........錯誤!未定義書簽。

? 中天金融：公司股票被終止上市，15 個交易日內(nèi)摘牌 ............錯誤!未定義書簽。

4

? 建發(fā)股份 85 億元配股申請獲上交所受理........................錯誤!未定義書簽。

? 華潤置地太原萬象城類 REITS 成功發(fā)行 首期募資 43.58 億元 .......錯誤!未定義書簽。

三、 業(yè)務(wù)問答 ................................................... 136

? 涉不動產(chǎn)案件管轄問題的法理與實踐...........................錯誤!未定義書簽。

? 公房動遷中“同住人”認(rèn)定的審判實踐.........................錯誤!未定義書簽。

四、 觀點爭鳴 ................................................... 149

? 最高法院觀點：開發(fā)商破產(chǎn)，購房者如何救濟(jì)...................錯誤!未定義書簽。

? 以案說法：享受過私房動遷，能否再作為“同住人”分公房動遷款 .錯誤!未定義書簽。

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一、 立法及政策動態(tài)

·國家層面

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市房屋室內(nèi)裝飾裝修安全管理的通知

住建部：嚴(yán)禁5類影響建筑主體及承重結(jié)構(gòu)的裝修行為

6 月 9 日，住建部公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市房屋室內(nèi)裝飾裝修安全管理的

通知》。

《通知》共八條，明確城市房屋所有人、使用人是房屋室內(nèi)裝飾裝修安全管

理的第一責(zé)任人；實施房屋室內(nèi)裝飾裝修前應(yīng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者房屋管理機(jī)

構(gòu)，辦理登記手續(xù)，簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議等?！锻ㄖ窂?qiáng)調(diào)，禁止未經(jīng)原

設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重

結(jié)構(gòu)、超過設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范增加樓面荷載、擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸、拆除

連接陽臺的磚、混凝土墻體等影響建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的行為，明確管理單位在

為裝修人辦理房屋室內(nèi)裝飾裝修登記手續(xù)時，要告知裝飾裝修禁止行為和注意事

項。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市房屋室內(nèi)裝飾裝修安全管理的通知

索引號： 000013338/2023-00356

發(fā)文單位： 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

文 號：建辦〔2023〕29 號

分 類： 房地產(chǎn)市場監(jiān)管

發(fā)文日期： 2023-06-07

各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，直轄市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（管）委，新疆生產(chǎn)建

設(shè)兵團(tuán)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局：

為進(jìn)一步加強(qiáng)城市房屋室內(nèi)裝飾裝修安全管理，堅決遏制室內(nèi)裝飾裝修違法

違規(guī)行為，保障人民群眾生命財產(chǎn)安全，維護(hù)社會和諧穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共

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和國建筑法》《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例》《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》《物業(yè)

管理條例》《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部令第 110 號）等法律法規(guī)規(guī)

章規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下：

一、按照誰所有誰負(fù)責(zé)、誰使用誰負(fù)責(zé)的原則，城市房屋所有人、使用人（以

下統(tǒng)稱裝修人）是房屋室內(nèi)裝飾裝修安全管理的第一責(zé)任人，實施房屋室內(nèi)裝飾

裝修活動應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守有關(guān)法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行法定情形下必須委托具

有相應(yīng)資質(zhì)等級設(shè)計單位、裝飾裝修企業(yè)的規(guī)定。實施房屋室內(nèi)裝飾裝修前應(yīng)告

知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)（以下簡稱管理單位），辦理登記手續(xù)，簽訂

裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。按照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范安裝空調(diào)室外機(jī)，加強(qiáng)空調(diào)室外機(jī)安全管

理，有墜落風(fēng)險的應(yīng)及時加固或更換。裝修人及其委托的裝飾裝修企業(yè)違法違規(guī)

開展裝飾裝修活動的，要承擔(dān)整改拆除和恢復(fù)工程等相關(guān)費用。禁止以下影響建

筑主體和承重結(jié)構(gòu)的行為：

（一）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變

動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

（二）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，超

過設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范增加樓面荷載；

（三）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸；

（四）拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；

（五）其他影響建筑結(jié)構(gòu)承載和使用安全的行為。

二、設(shè)計單位承攬房屋室內(nèi)裝飾裝修設(shè)計業(yè)務(wù)時，應(yīng)按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)

準(zhǔn)和其他技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計。對于法律法規(guī)規(guī)章等明確有資質(zhì)要求的，要具備相

應(yīng)資質(zhì)，不得超越資質(zhì)等級承攬業(yè)務(wù)。對于設(shè)計單位超越資質(zhì)等級承攬業(yè)務(wù)、未

按工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計等行為，要立即整改，視情節(jié)嚴(yán)重程度依法依規(guī)給予

罰款、停業(yè)整頓、降低資質(zhì)等級、吊銷資質(zhì)證書等處罰，并記入企業(yè)信用檔案。

對負(fù)有責(zé)任的相關(guān)從業(yè)人員依法處罰。

三、裝飾裝修企業(yè)承攬房屋室內(nèi)裝飾裝修施工業(yè)務(wù)時，應(yīng)嚴(yán)格按照工程建設(shè)

強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和其他技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工，按規(guī)定采取必要的安全防護(hù)措施保證作業(yè)人員

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和房屋建筑安全，確保裝飾裝修質(zhì)量。涉及變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)、超過設(shè)計

標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范增加樓面荷載等情形的，未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)

計單位提出設(shè)計方案不得施工。對于法律法規(guī)規(guī)章等明確有資質(zhì)要求的，要具備

相應(yīng)資質(zhì)，不得超越資質(zhì)等級承攬。對于裝飾裝修企業(yè)超越資質(zhì)等級承攬業(yè)務(wù)、

擅自施工變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)等行為，要立即停工整改，視情節(jié)嚴(yán)重程度依

法依規(guī)給予罰款、停業(yè)整頓、降低資質(zhì)等級、吊銷資質(zhì)證書等處罰，并記入企業(yè)

信用檔案。對負(fù)有責(zé)任的相關(guān)從業(yè)人員依法處罰。

四、管理單位在為裝修人辦理房屋室內(nèi)裝飾裝修登記手續(xù)時，要告知裝飾裝

修禁止行為和注意事項，按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定加強(qiáng)裝飾裝修活動現(xiàn)場

的巡查檢查，發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為的，要采取合理措施制止，并及時報告屬地街道

辦事處、城管執(zhí)法平臺、有關(guān)部門或 12345 熱線依法處理。對未事先告知、未簽

訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，管理單位可依照《臨時管理規(guī)約》或《管理規(guī)約》

限制施工人員、施工機(jī)具、機(jī)械設(shè)備、材料等進(jìn)入施工現(xiàn)場。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)

未按規(guī)定告知禁止行為和注意事項、未按規(guī)定巡查檢查、制止和報告的，視情節(jié)

嚴(yán)重程度依法依規(guī)給予警告、罰款、吊銷營業(yè)執(zhí)照等處罰，并記入企業(yè)信用檔案。

對負(fù)有責(zé)任的相關(guān)從業(yè)人員依法處罰。

五、街道辦事處要加強(qiáng)裝飾裝修活動的監(jiān)督檢查，充分發(fā)動群眾監(jiān)督裝飾裝

修活動，暢通投訴渠道，及時受理群眾、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)報告或投訴。屬于

街道辦事處職責(zé)范圍的，要及時處理；屬于相關(guān)部門職責(zé)范圍的，要依法移交相

關(guān)部門處理。

六、各地城市綜合行政執(zhí)法部門對群眾和單位投訴、報告的裝飾裝修違法違

規(guī)行為，屬于本部門職責(zé)范圍的，要依法予以查處；屬于其他部門監(jiān)管職責(zé)的，

要移交有關(guān)部門依法查處。遇到阻礙執(zhí)法、拒不配合執(zhí)法及拒絕恢復(fù)變動建筑主

體和承重結(jié)構(gòu)等情況，應(yīng)及時聯(lián)絡(luò)屬地公安機(jī)關(guān)依據(jù)《中華人民共和國治安管理

處罰法》處罰。對擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)造成重大安全隱患危及公共安全，

涉嫌構(gòu)成犯罪的，移送屬地公安機(jī)關(guān)依法處理。要暢通城管執(zhí)法平臺運行，高效

處理群眾和單位投訴、報告事項。

七、各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會同相關(guān)部門健全裝飾裝修管理制度和標(biāo)準(zhǔn)

規(guī)范，建立權(quán)責(zé)清晰的接訴處置機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)督管理，強(qiáng)化裝飾裝修相關(guān)企業(yè)的

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資質(zhì)管理和指導(dǎo)監(jiān)督，加大裝飾裝修安全管理所涉企業(yè)和人員的培訓(xùn)力度，保障

人民群眾生命財產(chǎn)安全。

八、各地要充分利用社區(qū)宣傳欄、小區(qū)公示欄、電子顯示屏、“兩微一端”

等多種形式加強(qiáng)裝飾裝修安全管理的普法宣傳，提高裝飾裝修守法意識，樹立文

明裝修理念，營造誠實守信、文明和諧的良好社會氛圍。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

2023 年 6 月 7 日

（此件公開發(fā)布）

（網(wǎng)址：

https://www.mohurd.gov.cn/gongkai/zhengce/zhengcefilelib/202306/20230609_772638.html）

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住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于印發(fā)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機(jī)制清單（第

七批）的通知

發(fā)布時間：2023-06-07 14:45:03

? 索 引 號：

000013338/2023-00331

? 發(fā)文單位：

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳

? 文 號：

建辦城函〔2023〕136 號

各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，直轄市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（管）委，新疆生產(chǎn)建

設(shè)兵團(tuán)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局：

近年來，各地認(rèn)真貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，聚焦為民、便民、安

民，扎實推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，提升老舊小區(qū)居住環(huán)境、設(shè)施條件和服務(wù)功能，

解決了一批群眾急難愁盼問題，取得積極成效。特別是北京市石景山區(qū)、河北省

保定市、浙江省寧波市、安徽省滁州市、福建省福州市、山東省青島市、廣東省

深圳市、重慶市永川區(qū)、新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市等城市（區(qū)），圍繞城鎮(zhèn)

老舊小區(qū)改造“三個革命”（“樓道革命”“環(huán)境革命”“管理革命”），在著

力補(bǔ)齊設(shè)施和服務(wù)短板、強(qiáng)化項目管理確保質(zhì)量效果、多渠道籌措改造資金、黨

建引領(lǐng)共建共治共享等方面真抓實干、攻堅克難，工作取得明顯成效。我部總結(jié)

其經(jīng)驗做法，形成《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機(jī)制清單（第七批）》，現(xiàn)印

發(fā)給你們，請結(jié)合實際學(xué)習(xí)借鑒。

— 6—

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳

2023 年 5 月 29 日

（此件主動公開）

附件：

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機(jī)制清單（第七批）

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— 9—

（網(wǎng)址：

https://www.mohurd.gov.cn/gongkai/zhengce/zhengcefilelib/202306/20230606_772542.html）

LPR九個月以來首降10個基點

6 月 20 日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023 年 6 月 20

日貸款市場報價利率（LPR）為：1 年期 LPR 為 3.55%，5 年期以上 LPR 為

4.2%。這是 LPR 在九個月不變后首次調(diào)降，或與 6 月 15 日 MLF 降息有關(guān)聯(lián)，將

影響房貸利率與民間借貸案件利率司法保護(hù)上限。

2023 年 6 月 20 日全國銀行間同業(yè)拆借中心受權(quán)公布貸款市場報價

利率（LPR）公告

文章來源：貨幣政策司 2023-06-20 09:15:00

中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023 年 6 月 20 日貸款市場

報價利率（LPR）為：1 年期 LPR 為 3.55%，5 年期以上 LPR 為 4.2%。以上 LPR

在下一次發(fā)布 LPR 之前有

效。

（網(wǎng)址：

http://www.pbc.gov.cn/zhengcehuobisi/125207/125213/125440/3876551/4965544/index.html）

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土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)指引——稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)規(guī)范第 3.5.5 號（試

行）

效力級別： 行業(yè)規(guī)范

發(fā)文機(jī)關(guān)： 中國注冊稅務(wù)師協(xié)會

發(fā)布日期： 2023.06.26

生效日期： 2023.07.01

第一章 總 則

第一條為規(guī)范稅務(wù)師事務(wù)所及其具有資質(zhì)的涉稅專業(yè)服務(wù)人員（以下簡稱

“涉稅服務(wù)人員”）開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)、提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量、防范執(zhí)業(yè)風(fēng)

險，根據(jù)《涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管辦法(試行)》（國家稅務(wù)總局公告 2017 年第 13 號

發(fā)布，2019 年第 43 號修改）和中國注冊稅務(wù)師協(xié)會《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)

規(guī)范基本指引（試行）》《涉稅鑒證業(yè)務(wù)指引（試行）》以及其他有關(guān)規(guī)定，制

定本指引。

第二條稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員承辦土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)適用

本指引。

第三條稅務(wù)師事務(wù)所及涉稅服務(wù)人員提供土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)按

照《國家稅務(wù)總局關(guān)于采集涉稅專業(yè)服務(wù)基本信息和業(yè)務(wù)信息有關(guān)事項的公告》

（國家稅務(wù)總局公告 2017 年第 49 號，以下簡稱 49 號公告），向稅務(wù)機(jī)關(guān)報送

《涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（人員）基本信息采集表》和其他相關(guān)信息。

第四條稅務(wù)師事務(wù)所及涉稅服務(wù)人員提供涉稅鑒證業(yè)務(wù)，實行信任保護(hù)原則。

存在以下情形之一的，稅務(wù)師事務(wù)所及涉稅服務(wù)人員有權(quán)終止業(yè)務(wù)：

（一）委托人違反法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定的；

（二）委托人提供不真實、不完整資料信息的；

（三）委托人要求違反執(zhí)業(yè)原則的；

（四）其他因委托人原因限制業(yè)務(wù)實施的情形。

如已完成部分約定業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定收取費用，并就已完成事項進(jìn)行

免責(zé)性聲明，由委托人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，稅務(wù)師事務(wù)所及涉稅服務(wù)人員不承擔(dān)該部

分責(zé)任。

第五條稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)

遵循《稅務(wù)師行業(yè)職業(yè)道德指引（試行）》相關(guān)規(guī)定，恪守獨立、客觀、公正的

原則，保持專業(yè)勝任能力和應(yīng)有的關(guān)注，并對執(zhí)業(yè)過程中獲知的信息保密。

第六條稅務(wù)師事務(wù)所及涉稅服務(wù)人員提供土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵

循涉稅鑒證業(yè)務(wù)與代理服務(wù)不相容原則。根據(jù)《涉稅鑒證業(yè)務(wù)指引——稅務(wù)師行

業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)規(guī)范（試行）》第五條規(guī)定，承辦被鑒證單位的土地增值稅鑒證

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業(yè)務(wù)的涉稅服務(wù)人員，不得同時承辦被鑒證單位土地增值稅申報代理及其他存在

影響鑒證獨立性原則的業(yè)務(wù)。

第七條稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員提供土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)

遵循《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》相關(guān)的規(guī)定，在業(yè)務(wù)承接、

業(yè)務(wù)委派、業(yè)務(wù)計劃、業(yè)務(wù)實施、業(yè)務(wù)記錄、業(yè)務(wù)成果、業(yè)務(wù)檔案等鑒證服務(wù)各

階段，充分考慮對執(zhí)業(yè)風(fēng)險的影響因素，使執(zhí)業(yè)風(fēng)險降低到可以接受的程度。

第二章 業(yè)務(wù)定義與目標(biāo)

第八條本指引所稱土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，是指稅務(wù)師事務(wù)所依法接受委

托，委派具備資質(zhì)的涉稅服務(wù)人員，依據(jù)稅法、會計準(zhǔn)則和會計制度及其他相關(guān)

法律、法規(guī)規(guī)定，對被鑒證人土地增值稅清算情況的真實性、合法性和完整性進(jìn)

行審核、判斷，并出具鑒證報告的活動。

第九條本指引使用下列涉稅鑒證業(yè)務(wù)術(shù)語：

（一）委托人，是指委托稅務(wù)師事務(wù)所對土地增值稅清算涉稅事項進(jìn)行鑒證

的單位或個人；

（二）鑒證人，是指接受委托，執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)且具有涉稅鑒

證資質(zhì)的稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員；

（三）被鑒證人，是指與土地增值稅清算鑒證事項相關(guān)的土地增值稅納稅人。

被鑒證人可以是委托人，也可以是委托人有權(quán)指定的第三人；

（四）使用人，是指使用土地增值稅清算鑒證結(jié)果的單位或個人；

（五）鑒證事項，是指鑒證人評價和證明的《土地增值稅納稅申報表》所反

映的具體土地增值稅清算事項；

（六）鑒證材料，是指土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)過程中涉及的各類信息；

（七）鑒證結(jié)果，是指鑒證人執(zhí)行土地增值稅清算鑒證項目的最終狀態(tài)，包

括出具土地增值稅清算鑒證報告或者終止土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)委托合同等

其他情況。

第十條土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)流程，主要環(huán)節(jié)包括:鑒證準(zhǔn)備、證據(jù)收集

評價、鑒證事項評價、制作工作底稿、出具鑒證報告等。

第三章 鑒證準(zhǔn)備

第十一條鑒證人承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循《稅務(wù)師行業(yè)涉稅

專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》和相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)對委托事項進(jìn)行初步調(diào)查和了解，

并從下列方面進(jìn)行分析評估，決定是否接受業(yè)務(wù)委托：

（一）委托事項是否屬于土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)；

（二）被鑒證人的誠信評價和風(fēng)險級別；

— 12—

（三）是否具有承辦土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)的專業(yè)勝任能力；

（四）承辦人員是否為被鑒證人提供了其他不相容涉稅服務(wù)；

（五）其他相關(guān)因素。

第十二條鑒證人承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)與被鑒證人進(jìn)行溝通，

并對稅務(wù)專業(yè)術(shù)語、鑒證業(yè)務(wù)范圍等有關(guān)事項進(jìn)行解釋，避免雙方對土地增值稅

清算鑒證項目的業(yè)務(wù)性質(zhì)、責(zé)任劃分和風(fēng)險承擔(dān)的理解產(chǎn)生分歧。

第十三條鑒證人承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)初步了解業(yè)務(wù)環(huán)境，以

識別和控制鑒證風(fēng)險。

業(yè)務(wù)環(huán)境包括：約定事項，委托目的，報告使用人的需求，被鑒證人遵從稅

法的意識，稅務(wù)稽查處理、納稅爭議救濟(jì)的情況，企業(yè)所得稅匯算清繳對土地增

值稅清算業(yè)務(wù)的影響，被鑒證人的基本情況、房地產(chǎn)資質(zhì)情況、財務(wù)會計制度及

其執(zhí)行情況、內(nèi)部控制及其執(zhí)行情況、關(guān)聯(lián)企業(yè)、重大經(jīng)濟(jì)交易事項、清算項目

減免稅審批等情況。

第十四條鑒證人決定接受土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)委托的，應(yīng)當(dāng)遵循《稅務(wù)

師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》相關(guān)規(guī)定，與委托人或被鑒證人簽訂土

地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)委托協(xié)議，并按照 49 號公告要求報送《涉稅專業(yè)服務(wù)協(xié)

議要素信息采集表》。

第十五條鑒證人可以要求被鑒證人出具書面聲明文件，承諾對其所提供的與

土地增值稅清算鑒證事項相關(guān)的會計資料、納稅資料及其他相關(guān)資料的真實性、

合法性、完整性負(fù)責(zé)。

第十六條鑒證人應(yīng)當(dāng)指派能夠勝任受托土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)的，且具有

資質(zhì)的涉稅服務(wù)人員作為項目負(fù)責(zé)人，具體實施涉稅鑒證業(yè)務(wù)。

第十七條鑒證人應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地增值稅清算鑒證事項的復(fù)雜程度、風(fēng)險狀況和

鑒證期限等情況，遵循《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》相關(guān)的規(guī)

定，制定總體業(yè)務(wù)計劃和具體業(yè)務(wù)計劃?？傮w業(yè)務(wù)計劃應(yīng)當(dāng)落實工作目標(biāo)，確定

工作策略，安排服務(wù)時間，界定業(yè)務(wù)范圍，明確人員組織分工，明確必要的溝通

環(huán)節(jié)和程序。

具體業(yè)務(wù)計劃應(yīng)當(dāng)確定擬執(zhí)行的鑒證方案、鑒證程序和具體方法等。

第十八條土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)計劃確定后，鑒證人可以視情況變化對業(yè)

務(wù)計劃作相應(yīng)的調(diào)整。

第十九條項目負(fù)責(zé)人可以根據(jù)業(yè)務(wù)需要，考慮尋求相關(guān)領(lǐng)域的專家協(xié)助工作。

項目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)合理評估并運用專家工作成果。

第四章 證據(jù)收集與評價

第一節(jié) 證據(jù)收集

— 13—

第二十條鑒證人應(yīng)當(dāng)根據(jù)受托土地增值稅清算鑒證事項的實際情況，對通過

不同途徑或方法取得的鑒證材料，按照執(zhí)業(yè)規(guī)范的要求，從證據(jù)資格和證明能力

兩方面進(jìn)行證據(jù)確認(rèn)，取得與鑒證事項相關(guān)的、能夠支持清算鑒證報告的鑒證證

據(jù)。

鑒證證據(jù)的范圍包括：從開發(fā)項目立項、拆遷補(bǔ)償及安置、土地取得、開發(fā)

建設(shè)、項目（預(yù)）銷售、竣工備案到土地增值稅清算完畢全過程的財務(wù)資料、稅

務(wù)資料和業(yè)務(wù)資料等。

第二十一條鑒證人可以通過下列途徑，獲取涉稅鑒證證據(jù)：

（一）委托人配合提供的鑒證材料；

（二）被鑒證人協(xié)助提供的鑒證材料；

（三）鑒證人采取審閱、查閱、檢查、監(jiān)盤、詢問或函證、計算及其他方法

取得的鑒證材料。

第二十二條鑒證人在調(diào)查被鑒證人的下列情況時，應(yīng)當(dāng)按照執(zhí)業(yè)規(guī)范的要求

取得有關(guān)鑒證材料：

（一）基本情況；

（二）財務(wù)會計制度情況；

（三）內(nèi)部控制制度自我評價情況。

第二十三條鑒證人在調(diào)查項目前期管理情況時，應(yīng)當(dāng)按照執(zhí)業(yè)規(guī)范的要求，

取得有關(guān)鑒證材料：

（一）被鑒證人房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明的調(diào)查，包括對房地產(chǎn)開發(fā)項目立

項、用地、規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)、施工、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、竣工驗收、工程

結(jié)算、房屋交付、稅款繳納等；

（二）鑒證人取得清算項目的土地面積、建筑面積和可售面積所獲取的各項

鑒證材料發(fā)生沖突、不能相互印證時，應(yīng)當(dāng)追加鑒證程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)

部證據(jù)可靠的原則以及外部證據(jù)形成時間孰晚原則，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e。

第二十四條鑒證人對被鑒證人清算申報收入總額的確認(rèn)，應(yīng)當(dāng)取得下列鑒證

材料：

（一） 收入總額事實方面的信息和資料；

收入總額事實方面,包括：商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售發(fā)票、銷售合同(含房

管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)

表、捐贈、投資合同、企業(yè)管理當(dāng)局批件或者決議、外部批文及其他有關(guān)信息

和資料。

（二） 收入總額會計方面的信息和資料；

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收入總額會計方面，包括：總分類賬、明細(xì)分類賬會計分錄以及對財務(wù)報表予

以調(diào)整但未在賬簿中反映的其他分錄、銀行進(jìn)賬單等信息和資料。

（三） 收入總額稅收方面的信息和資料。

收入總額稅收方面，包括：銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的

數(shù)據(jù)證據(jù)及三者關(guān)聯(lián)性分析的自制資料，銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實

際測量面積數(shù)據(jù)資料，發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況資料；對銷售價格進(jìn)行評

估，并判斷有無價格明顯偏低情況形成的資料以及其他與收入有關(guān)的信息和資料。

第二十五條鑒證人對被鑒證人扣除項目金額的確認(rèn)，應(yīng)當(dāng)取得下列鑒證材料：

（一）扣除項目事實方面的信息和資料；

扣除項目事實方面,包括:成本合同統(tǒng)計表，土地合同、拆遷補(bǔ)償項目所需的拆

遷合同和補(bǔ)償費簽收花名冊、工程建造合同、竣工結(jié)算報告，公共配套設(shè)施建

成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或者建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非

營利性社會公共事業(yè)的相關(guān)證明資料，借款合同及借款利息結(jié)算通知單。

（二）扣除項目會計方面的信息和資料；

扣除項目會計方面，包括:總分類賬、明細(xì)分類賬、會計憑證以及對財務(wù)報表予

以調(diào)整但未在賬簿中反映的其他會計等信息和資料、增值稅發(fā)票或財政票據(jù)、

銀行結(jié)算憑證、繳稅付款憑證等信息和資料。

（三）扣除項目稅收方面的信息和資料；

分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)

的，按照受益對象、分?jǐn)偣餐杀举M用的合理分配方法說明。

第二十六條與土地增值稅清算鑒證有關(guān)的其他資料。

第二節(jié) 證據(jù)評價

第二十七條鑒證人應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒證事項的具體情況，從以下方面審查證據(jù)的合

法性：

（一）證據(jù)是否符合法定形式；

（二）證據(jù)的取得是否符合法律、法規(guī)、規(guī)章和司法解釋的規(guī)定；

（三）是否有影響證據(jù)效力的其他違法情形。

第二十八條鑒證人應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒證事項的具體情況，從以下方面審查證據(jù)的真

實性：

（一）證據(jù)形成的原因；

（二）發(fā)現(xiàn)證據(jù)時的環(huán)境；

（三）證據(jù)是否為原件、原物，復(fù)制件、復(fù)制品與原件、原物是否相符；

— 15—

（四）提供證據(jù)的人或者證人與被鑒證人是否具有利害關(guān)系；

（五）影響證據(jù)真實性的其他因素。

第二十九條鑒證人應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒證事項的具體情況，從以下方面審查證據(jù)的相

關(guān)性：

（一）證據(jù)與待證事實是否具有證明關(guān)系；

（二）證據(jù)與待證事實的關(guān)聯(lián)程度；

（三）影響證據(jù)關(guān)聯(lián)性的其他因素。

第三十條下列證據(jù)材料不得作為鑒證依據(jù)：

（一）違反法定程序收集的證據(jù)材料；

（二）以偷拍、偷錄和竊聽等手段獲取侵害他人合法權(quán)益的證據(jù)材料；

（三）以利誘、欺詐、脅迫和暴力等不正當(dāng)手段獲取的證據(jù)材料；

（四）無正當(dāng)事由超出舉證期限提供的證據(jù)材料；

（五）無正當(dāng)理由拒不提供原件、原物，又無其他證據(jù)印證，且對方不予認(rèn)

可的證據(jù)復(fù)制件、復(fù)制品；

（六）無法辨明真?zhèn)蔚淖C據(jù)材料；

（七）不能正確表達(dá)意志的證人提供的證言；

（八）不具備合法性、真實性的其他證據(jù)材料。

第三十一條鑒證人應(yīng)當(dāng)取得支持鑒證結(jié)果所需的事實證據(jù)和法律依據(jù)。

鑒證人對鑒證事項合法性的證明責(zé)任，不能替代或減輕委托人或被鑒證人應(yīng)

當(dāng)承擔(dān)的會計責(zé)任、納稅申報責(zé)任以及其他法律責(zé)任。

第五章 鑒證事項評價

第一節(jié) 一般規(guī)定

第三十二條土地增值稅清算鑒證應(yīng)當(dāng)采取包括案頭審核、實地審核在內(nèi)的審

核方式來形成鑒證意見。

案頭審核是指對被鑒證人報送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項

目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準(zhǔn)確性等。

實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，

對被鑒證人申報情況的客觀性、真實性、合理性進(jìn)行審核。

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第三十三條對清算項目前期管理情況鑒證，根據(jù)需要和可能實施案頭審核、

實地審核，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注以下事項：

（一）清算項目及其范圍；

（二）清算單位的確認(rèn)；

（三）不同期間、不同項目收入、成本、費用歸集；

（四）普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)的收入、支出劃分；

（五）清算起始時間、清算截止時間；

（六）分期開發(fā)項目各期清算方式的一致性；

（七）征稅項目與免稅項目的劃分。

第三十四條被鑒證人能夠準(zhǔn)確核算清算項目收入或收入能夠查實，但其成本

費用支出不能準(zhǔn)確核算的，鑒證人應(yīng)當(dāng)按照本章第二節(jié)規(guī)定審核收入。

被鑒證人能夠準(zhǔn)確核算成本費用支出或成本費用支出能夠查實，但其收入不

能準(zhǔn)確核算的，鑒證人應(yīng)當(dāng)先按照本章第三節(jié)規(guī)定審核扣除項目金額。

第三十五條對關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。在審核收入和扣除項目時，應(yīng)重點關(guān)

注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來，并應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大

額往來款發(fā)生額及余額，判斷有關(guān)經(jīng)濟(jì)事項的真實性及其對收入和扣除項目的影

響。

第三十六條鑒證人在鑒證過程中，發(fā)現(xiàn)被鑒證人有稅法規(guī)定應(yīng)核定征收的情

形，且稅務(wù)機(jī)關(guān)決定核定征收的，除符合本指引第三十六條規(guī)定外，可以終止鑒

證。

第三十七條被鑒證人雖有本指引第三十五條所列情形，但如有下列委托人委

托，鑒證人仍然可以接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，但需與委托人簽訂業(yè)務(wù)約定書：

（一）司法機(jī)關(guān)、上級稅務(wù)機(jī)關(guān)或者其他國家機(jī)關(guān)；

（二）依法組成的清算組織；

（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他組織和個人。

第二節(jié) 收入項目鑒證

第三十八條收入項目的鑒證，應(yīng)當(dāng)采取下列程序和方法：

（一）評價有關(guān)收入的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守；

（二）獲取或編制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)表，并與銷售明細(xì)表（銷售臺賬）、

會計資料、稅務(wù)資料核對；

— 17—

（三）了解清算項目有關(guān)的銷售合同執(zhí)行、商品房銷售發(fā)票開具、有關(guān)部門

實際測繪等情況；

（四）審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以

核實應(yīng)計入銷售額的收入；

（五）查明收入的確認(rèn)原則、方法，注意會計規(guī)定與稅法規(guī)定以及不同稅種

在收入確認(rèn)上的差異；

（六）正確劃分預(yù)售收入與現(xiàn)銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性；

（七）必要時，利用專家的工作對銷售價格進(jìn)行評估，判斷有無價格明顯偏

低情況；

（八）審核清算項目的收入總額，可通過實地查驗，確認(rèn)有無少計、漏計收

入事項；

（九）銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前

已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，是否在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

第三十九條收入項目的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注以下事項：

（一）被鑒證人清算收入確認(rèn)是否符合稅法規(guī)定；

（二）被鑒證人按照清算項目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”記載的項目合同簽

訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額等相關(guān)內(nèi)容是否準(zhǔn)確；

（三）銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實發(fā)生、內(nèi)容完整、手續(xù)合法，

金額計算與會計處理是否正確。重點關(guān)注關(guān)聯(lián)方銷售折扣與折讓是否合理；

（四）被鑒證人對于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項目，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處

理；

（五）按揭款收入是否申報納稅，有無掛在往來賬不作銷售收入申報納稅的

情形；

（六）被鑒證人以房地產(chǎn)換取土地使用權(quán)，在房地產(chǎn)移交使用時是否視同銷

售不動產(chǎn)申報繳納稅款；

（七）被鑒證人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時，是

否按規(guī)定申報納稅；

（八）被鑒證人經(jīng)有關(guān)部門實際測量的銷售面積與合同約定的銷售面積不符，

除了在銷（預(yù)）售合同約定的誤差范圍內(nèi)不做退補(bǔ)款以外，其他發(fā)生退補(bǔ)款情形

而導(dǎo)致收入變化的，是否按照稅法規(guī)定處理；被鑒證人應(yīng)退款而不退款、抵頂物

業(yè)管理費的，稅務(wù)處理是否符合稅法規(guī)定。

第四十條鑒證人應(yīng)當(dāng)按照稅法及有關(guān)規(guī)定審核被鑒證人是否準(zhǔn)確劃分征稅

收入與符合免稅規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目收入，確認(rèn)土地增值稅的應(yīng)稅收入。

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第四十一條有本指引第三十五條規(guī)定應(yīng)核定征收的情形，但按本指引第三十

六條規(guī)定接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)的，鑒證人應(yīng)當(dāng)獲取具有法定資質(zhì)的專業(yè)評估機(jī)

構(gòu)確認(rèn)的同類房地產(chǎn)評估價格，以確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

第四十二條鑒證非直接銷售房地產(chǎn)的收入，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注以下事項：

（一）開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵

償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等非直接銷售業(yè)務(wù)的發(fā)生情況；

（二）非直接銷售收入的確定方法和順序。

第四十三條對被鑒證人按縣級以上人民政府的規(guī)定售房時代收的各項費用

的鑒證，應(yīng)當(dāng)采取下列程序和方法：

（一）審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收??；

（二）當(dāng)代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地

產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。

第三節(jié) 扣除項目鑒證

第四十四條扣除項目的鑒證，應(yīng)當(dāng)采取下列程序和方法：

（一）評價與扣除項目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守；

（二）獲取或編制扣除項目明細(xì)表，并與會計資料核對；

（三）取得相關(guān)合同和項目概（預(yù)）算資料，并審核其執(zhí)行情況和成本、費

用支出情況；

（四）實地查看、詢問調(diào)查和核實，剔除不屬于清算項目所發(fā)生的開發(fā)成本

和費用；

（五）必要時，利用專家工作對扣除項目進(jìn)行審核。

第四十五條扣除項目的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注以下事項：

（一）計算扣除項目金額時，實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，

不得扣除；

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須實際發(fā)生；

（三）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆；

（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是在清算項目開發(fā)中

直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟模?/p>

（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造

不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M

用；

— 19—

（六）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅

務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)；

（七）本次清算扣除項目是否與本次清算收入配比。

第四十六條取得土地使用權(quán)所支付金額的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注以下事項：

（一）審核土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、支付款項的票據(jù)、契稅完稅憑證、土地

使用權(quán)證、開發(fā)項目立項批復(fù)、規(guī)劃申請、報告及圖紙、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、

建設(shè)工程規(guī)劃許可證等資料確定可以扣除的范圍和金額。特別是同一宗土地有多

個開發(fā)項目的，應(yīng)注意土地成本是否存在重復(fù)扣除以及分?jǐn)偡椒ㄅc金額計算是否

正確；

（二）是否含有關(guān)聯(lián)方費用；

（三）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形；

（四）是否與市場價格存在明顯異常；

（五）土地閑置費等不得扣除項目是否已經(jīng)剔除；

（六）是否獲取合法憑證。

第四十七條土地征用及拆遷補(bǔ)償費的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注以下事項：

（一）實際支出金額與概（預(yù)）算是否存在明顯差異；

（二）拆遷補(bǔ)償費是否實際發(fā)生；

（三）由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地等相關(guān)扣除項目是否符合

稅法規(guī)定；

（四）是否獲取合法有效憑證。

第四十八條前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注以下事項：

（一）實際支出額與概預(yù)算是否存在明顯異常，是否存在虛列情形；

（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費；

（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項

目合理分?jǐn)偅?/p>

（四）是否獲取合法有效憑證。

第四十九條建筑安裝工程費的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注以下事項：

（一）是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)

容相符；

— 20—

（二）自購建材費用是否重復(fù)扣除；

（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的

單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常；

（四）自行施工建設(shè)的項目，有無虛列、多列施工人工費、材料費、機(jī)械使

用費等情況；

（五）是否取得項目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的建筑安裝發(fā)票等合法有效憑證。

第五十條公共配套設(shè)施費的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注以下事項：

（一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確、產(chǎn)權(quán)是否明確、是否真實發(fā)生、有無

預(yù)提情況；

（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設(shè)施費；

（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費，是否按項目合理分

攤；

（四）是否含有其他企業(yè)的費用；

（五）是否獲取合法有效憑證 。

第五十一條開發(fā)間接費用的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注以下事項：

（一）是否將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生

的管理費用記入開發(fā)間接費用；

（二）開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，取得的憑證是否合法有效；

（三）多個開發(fā)項目是否分項目核算或分?jǐn)?，是否將其他項目的開發(fā)間接費

用記入了清算項目；

（四）是否含有其他企業(yè)的費用；

（五）是否將房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售費用、財務(wù)費用記入開發(fā)間接費用；

（六）有無預(yù)提開發(fā)間接費用的情況。

第五十二條利息支出的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注以下事項：

（一）是否將利息支出從開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用；

（二）分期開發(fā)項目或同時開發(fā)多個項目的一般性貸款利息支出，是否按項

目合理分?jǐn)偅?/p>

（三）利用閑置專項借款對外投資取得的收益是否沖減利息支出；

（四）借款合同相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定；

— 21—

（五）是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；

（六）超過貸款期限和挪用貸款的罰息是否扣除；

（七）是否剔除借款手續(xù)費、咨詢費、顧問費等利息支出以外的費用；

（八）對不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明

的，利息計算扣除是否符合稅法規(guī)定；

（九）是否取得金融機(jī)構(gòu)開具的增值稅發(fā)票等合法有效憑證。

第五十三條與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注以下事項：

（一）扣除范圍和金額計算是否符合稅法有關(guān)規(guī)定，是否與收入相關(guān)，復(fù)核

稅金及附加與收入是否配比，企業(yè)是否繳納；營改增后，增值稅是否違規(guī)扣除；

（二）不屬于清算范圍、不屬于轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)發(fā)生的稅金是否違規(guī)扣除；

（三）與本次清算收入無關(guān)的，按照預(yù)售收入（不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部

分）計算并繳納的稅金及附加等，是否違規(guī)扣除；

（四）印花稅的扣除是否符合稅法規(guī)定。

第五十四條加計扣除項目的鑒證，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注以下事項：

（一）對取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計

算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形；

（二）對于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如“三通一平”等），不

建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按

開發(fā)土地成本計算加計扣除；

（三）對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅

收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形；

（四）代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，有無將代收費用作為加

計扣除的基數(shù)的情形；

（五）計算加計扣除基數(shù)時是否剔除已計入開發(fā)成本的利息支出。

第五十五條對被鑒證人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

的，應(yīng)當(dāng)鑒證其扣除項目金額是否按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的分?jǐn)偡椒ㄓ嬎惴謹(jǐn)偪鄢?/p>

第五十六條被鑒證人將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)

用途時，有無將相應(yīng)成本列作扣除的情況。

第四節(jié) 應(yīng)納稅額項目鑒證

第五十七條土地增值稅應(yīng)納稅額項目的鑒證，應(yīng)當(dāng)采取下列程序和方法：

— 22—

（一）審核清算項目的收入總額是否符合稅法規(guī)定，計算是否正確；

（二）審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅法規(guī)定，計算是否正

確；

1.如果企業(yè)有多個開發(fā)項目，審核收入與扣除項目金額是否屬于同一項目；

2.如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項

目金額是否分開核算；

3.對于同一清算項目，一段時間免稅、一段時間征稅的，應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注收入

實現(xiàn)時間及其扣除項目配比。

（三）審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認(rèn)土地增值稅的適

用稅率；

（四）審核清算項目的預(yù)繳稅額是否正確。對于多個項目同時建設(shè)、預(yù)售（銷

售）的，要準(zhǔn)確劃分清算項目的預(yù)繳稅額；

（五）審核并確認(rèn)清算項目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補(bǔ)（退）稅額。

第六章 業(yè)務(wù)記錄

第五十八條鑒證人應(yīng)當(dāng)遵循《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)程序指引（試行）》以及

《涉稅鑒證業(yè)務(wù)指引（試行）》相關(guān)的規(guī)定，編制涉稅鑒證業(yè)務(wù)工作底稿，保證

工作底稿記錄的完整性、真實性和邏輯性。

第五十九條如果鑒證人出具的土地增值稅清算鑒證報告不是為了被鑒證人

清算土地增值稅的用途，而是具有其他特定目的或服務(wù)于其他特定使用人的，鑒

證人應(yīng)當(dāng)在涉稅鑒證業(yè)務(wù)報告中予以注明，對報告的用途加以限定和說明。

第六十條土地增值稅清算鑒證報告應(yīng)當(dāng)在鑒證人完成內(nèi)部審批復(fù)核程序及

簽字手續(xù)，加蓋鑒證人公章后對外出具。

在正式出具土地增值稅清算鑒證報告前，項目負(fù)責(zé)人應(yīng)與委托人或者被鑒證

人就擬出具報告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行溝通。

土地增值稅清算鑒證報告應(yīng)由兩名或兩名以上實施該項業(yè)務(wù)的具有涉稅鑒

證業(yè)務(wù)資質(zhì)的涉稅服務(wù)人員簽章。

第六十一條土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)工作底稿，應(yīng)按綜合類、鑒證實施類和

鑒證結(jié)果類，分類別存檔。

第七章 業(yè)務(wù)成果

第六十二條鑒證人完成約定鑒證事項后，由項目負(fù)責(zé)人按《稅務(wù)師行業(yè)涉稅

專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》和《涉稅鑒證業(yè)務(wù)指引（試行）》的規(guī)定，編制并

出具土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)報告，公允反映被鑒證人在鑒證期間的應(yīng)納土地增

值稅額。

— 23—

第六十三條鑒證人執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)針對鑒證事項出具鑒

證報告。鑒證報告要件如下：

（一）鑒證報告正文；

（二）專項鑒證事項說明；

（三）鑒證報告附件或附送的資料。

第六十四條鑒證人出具的土地增值稅清算鑒證報告正文，應(yīng)當(dāng)包括下列要素：

（一）標(biāo)題，鑒證報告的標(biāo)題應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)范為“土地增值稅清算鑒證報告”；

（二）編號，按照鑒證人業(yè)務(wù)成果編號規(guī)則統(tǒng)一編碼并在業(yè)務(wù)成果首頁注明，

全部業(yè)務(wù)成果均應(yīng)編號，以便留存?zhèn)洳榛蛳蚨悇?wù)機(jī)關(guān)報送；

（三）收件人，即鑒證人按照業(yè)務(wù)委托協(xié)議的要求致送涉稅鑒證業(yè)務(wù)報告的

對象，一般指鑒證業(yè)務(wù)的委托人。涉稅鑒證業(yè)務(wù)報告應(yīng)當(dāng)載明收件人全稱；

（四）引言，鑒證報告引言應(yīng)當(dāng)表明委托人與受托人的責(zé)任，對委托事項是

否進(jìn)行鑒證審核以及審核標(biāo)準(zhǔn)、審核原則等進(jìn)行說明；

（五）鑒證實施情況，鑒證人在業(yè)務(wù)實施過程中所采用的程序和方法、分析

事項、具體步驟、計算過程等內(nèi)容。

（六）鑒證結(jié)論或鑒證意見，鑒證人提供涉稅服務(wù)的最終結(jié)果，有明確的意

見、建議或結(jié)論；

（七）編制基礎(chǔ)及使用限制段；明確土地增值稅清算鑒證報告的使用用途；

（八）簽章，土地增值稅清算鑒證報告，應(yīng)當(dāng)由兩名或兩名以上實施該項業(yè)

務(wù)的具有涉稅鑒證業(yè)務(wù)資質(zhì)的涉稅服務(wù)人員簽章；

（九）報告出具日期，不應(yīng)早于鑒證人獲取充分、適當(dāng)?shù)膶徍俗C據(jù)，形成鑒

證結(jié)論的日期；

（十）附件：鑒證業(yè)務(wù)說明，鑒證人應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)

當(dāng)反映土地增值稅的計算步驟和計算過程等內(nèi)容并將其作為鑒證業(yè)務(wù)說明的內(nèi)

容。

第六十五條鑒證人為被鑒證人提供土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)出具報告時，應(yīng)

附稅務(wù)師事務(wù)所營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)師事務(wù)所行政登記證書、稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書等相關(guān)

證明材料。

第六十六條鑒證人在鑒證中如發(fā)現(xiàn)有對被鑒證人土地增值稅清算稅款納稅

申報有重要影響的事項，應(yīng)在鑒證報告中予以披露。

— 24—

鑒證中發(fā)現(xiàn)被鑒證人土地增值稅清算處理有與稅收法律法規(guī)不符行為，經(jīng)提

醒被鑒證人仍未按其建議進(jìn)行調(diào)整或者改正的，鑒證人應(yīng)在出具的鑒證報告或報

告說明中披露(如第三方委托,應(yīng)當(dāng)直接在報告披露)。

第六十七條實施涉稅鑒證業(yè)務(wù)過程中，項目負(fù)責(zé)人認(rèn)為被鑒證人提供的會計、

稅收等基礎(chǔ)資料缺乏完整性和真實性的，應(yīng)當(dāng)在報告中做出適當(dāng)說明。

第六十八條項目負(fù)責(zé)人在土地增值稅清算鑒證報告正式出具后，如發(fā)現(xiàn)新的

事項影響已出具的鑒證報告結(jié)論，應(yīng)當(dāng)及時做出相應(yīng)的處理。

第六十九條鑒證人出具的土地增值稅清算鑒證報告，應(yīng)當(dāng)由委托協(xié)議雙方留

存?zhèn)洳?。其中，稅收法律、行政法?guī)及國家稅務(wù)總局規(guī)定報送的，應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)

關(guān)報送，并遵循行業(yè)自律管理報備規(guī)定。

第七章 附 則

第七十條本指引自 2023 年 7 月 1 日起試行。原《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)

規(guī)則》（中稅協(xié)發(fā)[2013]062 號）同時廢止。

附件：

1.土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)報告及說明

2.土地增值稅清算稅款鑒證附表

附件 1：

土地增值稅清算鑒證報告

（參考文本）

報告號：

備案號：

________：

我們接受委托，對____ （以下簡稱被鑒證人）____（項目）土地增值稅清

算稅款申報進(jìn)行鑒證審核。

被鑒證人的責(zé)任是及時提供與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會計資料及證明

材料，并保證其真實、準(zhǔn)確、完整和合法。確保被鑒證人填報的土地增值稅納

稅申報表及附表符合《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)

〔2009〕 91 號）和其他土地增值稅稅法收律、法規(guī)和規(guī)范的要求，并如實納

稅申報。

我們的責(zé)任是本著獨立、客觀、公正的原則，按照國家稅收法律法規(guī)及有

關(guān)規(guī)定，并遵循中國注冊稅務(wù)師協(xié)會《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)規(guī)范基本指引

（試行）》《涉稅鑒證業(yè)務(wù)指引（試行）》及《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)指引

— 25—

（試行）》等執(zhí)業(yè)規(guī)范要求，對被鑒證人____（項目）土地增值稅納稅申報表

及其有關(guān)資料的真實性、準(zhǔn)確性實施鑒證，并發(fā)表鑒證意見。

在鑒證過程中，我們考慮了與土地增值稅清算相關(guān)的鑒證材料的證據(jù)資格

和證明能力，對被鑒證人提供的會計資料及納稅資料等實施了審核、驗證、計

算和職業(yè)判斷等必要的鑒證程序。現(xiàn)將鑒證結(jié)果報告如下：

一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況

（主要披露以下內(nèi)容）

（一）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。

（二）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的

相關(guān)性和可靠性。

（三）簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗證、

計算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。

二、鑒證結(jié)論

經(jīng)對被鑒證單位____（項目）土地增值稅清算事項進(jìn)行鑒證，我們認(rèn)為，

本報告后附的《土地增值稅納稅申報表》及其附表已按照《中華人民共和國土

地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則等相關(guān)規(guī)定填報，在所有重大方面真實、準(zhǔn)

確、完整地反映了被鑒證單位____（項目）土地增值稅清算申報情況，我們確

認(rèn)：

1.收入總額：____元；

2.扣除項目金額：____元；

3.增值額：____元；

其中：普通住宅增值額：____元；

非普通住宅增值額：____元；

其他類型房地產(chǎn)增值額：____元；

4.增值率（增值額與扣除金額之比）：

其中：普通住宅增值率：____ %；

非普通住宅增值率：____ %；

其他類型房地產(chǎn)增值率：____ %；

5.適用稅率：

其中：普通住宅適用稅率：____ %；

非普通住宅適用稅率：____ %；

其他類型房地產(chǎn)適用稅率：____ %；

6.應(yīng)繳土地增值稅稅額：____元；

— 26—

7.已繳土地增值稅稅額： ____元；

8.應(yīng)補(bǔ)（退）繳土地增值稅稅額：____元。

清算事項的具體情況詳見附送資料。

本鑒證報告僅供被鑒證人報送的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理土地增值稅清算審批之

用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報告的全部內(nèi)容不得提

供給其他任何單位和個人。

涉稅服務(wù)人員：（簽章）

法人代表（執(zhí)行事務(wù)合伙人）：（簽章）

稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）

地址：

日期：

附件：

1.稅務(wù)師事務(wù)所和稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件。

2.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報鑒證事項說明。

3.土地增值稅納稅申報鑒證主表及其明細(xì)項目審核表。具體包括：

（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；

（2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）明細(xì)表；

（3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細(xì)表；

（4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細(xì)表；

（5）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售其他類型房地產(chǎn)）明細(xì)表；

（6）與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細(xì)表；

（7）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷售收入審核調(diào)整明細(xì)表；

（8）扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表；

（9）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費審核調(diào)整明細(xì)表；

（10）土地增值稅繳納情況審核匯總表。

— 27—

4.土地增值稅清算稅款申報審核事項有關(guān)證明材料（復(fù)印件）。

附件 2：

企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報鑒證事項說明

（參考文本）

一、基本情況

（一）企業(yè)基本情況

1.成立日期：

2.稅務(wù)登記證號：

3.地址：

4.法人代表：

5.注冊資本：

6.投資總額：

7.企業(yè)類型：

8.經(jīng)營范圍：

9.其他：

（二）項目基本情況

1.項目地址。

2.項目概況。列明開發(fā)項目類型、占地面積、取得相關(guān)批文的情況。

3.項目建設(shè)規(guī)模。列明總建筑面積、拆遷戶回遷面積、公共配套面積、可

售面積，并分別說明普通住宅、非普通住宅、其他開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模。

4.普通住宅的判定情況：

（1）項目規(guī)劃容積率：

（2）該項目屬于____級土地，清算時該級別土地上商品房平均交易價格

____元，普通住宅銷售價格上限____元。

（3）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅明細(xì)：

— 28—

5.項目銷售情況。列明取得預(yù)售許可證情況，實際開始銷售日期、截止清

算基準(zhǔn)日已售面積、未售面積，已售面積占可售面積比例，已售面積占總建筑

面積比例等，并分別按普通住宅、其他商品房、其他開發(fā)項目予以說明。

6.項目設(shè)計情況。說明設(shè)計方案是否由境外機(jī)構(gòu)或境外人員提供，以及項

目設(shè)計的其他情況。

二、主要會計政策和稅收政策

1.公司執(zhí)行會計準(zhǔn)則或《會計制度》及有關(guān)規(guī)定。

2.公司會計核算方法。

收入、成本、費用按權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行賬務(wù)處理，固定資產(chǎn)折舊按直線法計

提。

3.主要內(nèi)部控制制度

根據(jù)《公司法》、《會計法》等其他相關(guān)的法律法規(guī)，為了保證各項經(jīng)濟(jì)

活動的效率和效果，確保財務(wù)報告的可靠性，保護(hù)資產(chǎn)的安全、完整，防范、

規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險，防止欺詐和舞弊，公司制訂了相關(guān)內(nèi)部控制制度。包括現(xiàn)金管

理、資金支付與結(jié)算管理、固定資產(chǎn)及設(shè)備管理、職責(zé)分工與授權(quán)批準(zhǔn)、采購

與驗收的管理、內(nèi)部監(jiān)督等內(nèi)部控制制度。

4.土地增值稅清算條件

商品房預(yù)售許可證日期年月日發(fā)放,超過三年,符合土地增值稅清算條件。

5.開發(fā)產(chǎn)品完工的標(biāo)準(zhǔn)

該項目____年____月____日達(dá)到驗收標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)。

6.成本費用的分配標(biāo)準(zhǔn)

按建筑面積占總面積的百分比確認(rèn)成本費用。

7.開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)

一次性全額收款的，按實際收訖價款之日確認(rèn)收入，分期收款的，按銷售

合同約定付款日確認(rèn)收入，銀行按揭的，首付款按實際收款日確認(rèn)收入，余款

在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入。

8.開發(fā)產(chǎn)品視同銷售確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)

開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)轉(zhuǎn)移時確認(rèn)銷售收入。

9.與土地增值稅清算項目相關(guān)的稅收政策：

10.其他政策：

三、土地增值稅的審核情況

（一）土地增值稅應(yīng)稅收入的審核

— 29—

截至____年____月____日止，被鑒證人自報本項目土地增值稅應(yīng)稅收入

____元；經(jīng)審核，核定土地增值稅應(yīng)稅收入為____元，比自報數(shù)調(diào)增/調(diào)減

____元，其中：

1.銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 ____平方米，取得銷售收入自報應(yīng)稅收入____元；

經(jīng)審核，調(diào)增/調(diào)減收入 ____元，核定收入____元。

2.銷售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅____平方米，取得銷售收入自報應(yīng)稅收

入 ____元；經(jīng)審核，調(diào)增/調(diào)減收入 ____元，核定收入 ____元。

3.銷售其他類型房地產(chǎn)____平方米，取得銷售收入自報應(yīng)稅收入____

元；經(jīng)審核，調(diào)增/調(diào)減收入 ____元，核定收入____元。

4.視同銷售房地產(chǎn)收入：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類

房地產(chǎn)平均價格；或（2）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格、評估價值確

定，自報應(yīng)稅收入 ____元；經(jīng)審核，調(diào)增/調(diào)減收入____元，核定其他項

目應(yīng)稅收入____元。

（二）土地增值稅扣除項目的審核

截至____年____月____日止，被鑒證人自報本項目土地增值稅應(yīng)稅扣除項

目總額____元；經(jīng)審核，核定土地增值稅扣除項目總額____元，比自報數(shù)調(diào)增/

調(diào)減____元，其中：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。被鑒證人自報取得本項目的土地使用

權(quán)支付金額為 ____元；經(jīng)審核，由于____原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 ____元，核定

允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為____元。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。被鑒證人本項目自報房地產(chǎn)開發(fā)成本____元；經(jīng)審

核，由于____原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減____元，核定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本

為 ____元。其中：

（1）被鑒證人自報土地征用及拆遷補(bǔ)償 ____元；經(jīng)審核，由于____原

因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 ____元，核定允許扣除的土地征用及拆遷補(bǔ)償為____元。

（2）被鑒證人自報前期工程費____元；經(jīng)審核， 由于____原因，應(yīng)調(diào)增/

調(diào)減____元，核定允許扣除的前期工程費為 ____元。

（3）被鑒證人自報建筑安裝工程費____元；經(jīng)審核，由于____原因，應(yīng)調(diào)

增/調(diào)減 ____元，核定允許扣除的建筑安裝工程費為____元。

（4）被鑒證人自報基礎(chǔ)設(shè)施費____元；經(jīng)審核，由于____原因，應(yīng)調(diào)增

/調(diào)減____元，核定允許扣除的基礎(chǔ)設(shè)施費為 ____元。

（5）被鑒證人自報公共配套設(shè)施費____元；經(jīng)審核，由于____原因，應(yīng)

調(diào)增/調(diào)減 ____元，核定允許扣除的公共配套設(shè)施費為____元。

（6）被鑒證人自報開發(fā)間接費 ____元；經(jīng)審核，由于____原因，應(yīng)調(diào)增

/調(diào)減 ____元，核定允許扣除的開發(fā)間接費為 ____元。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用。

— 30—

（1）本項目發(fā)生的財務(wù)費用中，借款利息支出能夠全部提供金融機(jī)構(gòu)票據(jù)

證明的，應(yīng)據(jù)實扣除，扣除金額為____元。其房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用

權(quán)所支付金額____元與開發(fā)成本 ____元之和的 5%扣除____元。因此，被鑒證

人此項目可扣除金額為____元。

（2）本項目發(fā)生的財務(wù)費用中，借款利息支出未能全部提供金融機(jī)構(gòu)票據(jù)

的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付金額 ____元與開發(fā)成

本 ____元之和的 10%扣除____元。因此，被鑒證人此項目可扣除金額為____

元。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

被鑒證人自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為____元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)

減 ____元，調(diào)整后被鑒證人可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為 ____元。

其中：

（1） 被鑒證人自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為____元；經(jīng)審

核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 ____元，調(diào)整后被鑒證人可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)

稅稅金為____元。

（2） 被鑒證人自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅稅金為 ____元；經(jīng)

審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 ____元，調(diào)整后被鑒證人可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市

維護(hù)建設(shè)稅稅金為____元。

（3） 被鑒證人自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費附加費為 ____元；經(jīng)審核，

應(yīng)調(diào)增/調(diào)減____元，調(diào)整后被鑒證人可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費附加費

為 ____元。

5.稅收規(guī)定的其他扣除項目。

被鑒證人根據(jù)稅收有關(guān)規(guī)定，允許按取得土地使用權(quán)所支付金額 ____元

與開發(fā)成本元之和的 20%加計扣除。因此，被鑒證人其他扣除項目的金額為

____元。

（三）增值額及增值率的審核

被鑒證人自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的增值額為 ____元；經(jīng)審核，應(yīng)

繳土地增值稅的增值額為 ____元。其中：

（1）普通住宅土地增值稅的增值額為 ____元，增值率為____ %；

（2）非普通住宅土地增值稅的增值額為 ____元，增值率為____ %；

（3）其他類型房地產(chǎn)土地增值稅的增值額為____元，增值率為

____ %；

（四）應(yīng)繳土地增值稅的審核

被鑒證人自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅稅額為____元；經(jīng)審核，應(yīng)繳土地增

值稅稅額為 ____元，已繳稅為 元；應(yīng)補(bǔ)（退）稅額為____元。其中：

— 31—

1.普通住宅應(yīng)繳土地增值稅稅額為 ____元；已繳稅額為 ____元，應(yīng)補(bǔ)

（退）稅額為 ____元。

2.非普通住宅應(yīng)繳土地增值稅稅額為 ____元；已繳稅額為____元，應(yīng)

補(bǔ)（退）稅額為____元。

3. 其他類型房地產(chǎn)應(yīng)繳土地增值稅稅額為 ____元；已繳稅額為元，應(yīng)

補(bǔ)（退）稅額為____元。

四、應(yīng)當(dāng)披露的其他事項

五、委托單位對鑒證事項的意見

附件：

— 32—

— 33—

— 34—

— 35—

— 36—

（網(wǎng)址：

https://lawv4.wkinfo.com.cn/legislation/detail/MTAxMDAzNzg5MTU%3D?searchId=344a959e71154361ad0d4b9b2732

c3e6&index=2&q=&module=real-estate）

— 37—

·地方層面

北京住建委擬發(fā)布《建筑綠色發(fā)展條例》

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于對《北京市建筑綠色發(fā)展條例》（草案征求

意見稿）公開征求意見的公告

征集時間：2023-05-25 至 2023-06-23 來源：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會

為貫徹落實習(xí)近平生態(tài)文明思想和高質(zhì)量發(fā)展首要任務(wù)，推進(jìn)實施綠色北京

戰(zhàn)略和實現(xiàn)碳達(dá)峰碳中和目標(biāo)，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同

相關(guān)部門研究起草了《北京市建筑綠色發(fā)展條例》（草案征求意見稿），現(xiàn)向

社會公開征求意見，歡迎社會各界提出寶貴意見建議。

公開征求意見時間為：2023 年 5 月 25 日至 2023 年 6 月 23 日

意見反饋渠道如下：

1.電子郵箱：bjjwjnjcc@zjw.beijing.gov.cn

2.通訊地址：北京市通州區(qū)達(dá)濟(jì)街 9 號北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委節(jié)能建材處

（請在信封上注明“意見征集”字樣，郵編 101160）

3.電話：010-55598122/010-55598287

4.傳真：010-55597142

5.登錄北京市人民政府網(wǎng)站（http://www.beijing.gov.cn），在“政民互

動”版塊下的“政策性文件意見征集”專欄中提出意見。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會

2023 年 5 月 25 日

附件 1：北京市建筑綠色發(fā)展條例（草案征求意見稿）

附件 2：《北京市建筑綠色發(fā)展條例》(草案征求意見稿）的起草說明

附件 1

北京市建筑綠色發(fā)展條例

— 38—

（草案征求意見稿）

第一章 總 則

第一條 為了貫徹綠色發(fā)展理念，節(jié)約資源能源，優(yōu)化建筑用能結(jié)構(gòu)，推動建筑領(lǐng)域綠

色低碳高質(zhì)量發(fā)展，提升建筑品質(zhì)，改善人居環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實

際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)從事民用建筑與工業(yè)建筑的規(guī)劃建設(shè)、運行維護(hù)、改造拆除和

相關(guān)產(chǎn)業(yè)綠色發(fā)展活動及其監(jiān)督管理，適用本條例。

鼓勵農(nóng)民自建低層住宅按照本市建筑綠色發(fā)展要求建設(shè)。

第三條 本市建筑綠色發(fā)展遵循黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、市場主體、公眾參與的原則，堅

持全壽命期管理、全產(chǎn)業(yè)支撐、全領(lǐng)域推動。

第四條 市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對建筑綠色發(fā)展工作的組織領(lǐng)導(dǎo)與支持保障，將建筑

綠色發(fā)展納入國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃，建立健全建筑綠色發(fā)展工作協(xié)調(diào)機(jī)制，統(tǒng)籌本行政

區(qū)域內(nèi)建筑綠色發(fā)展的重大問題。

第五條 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)建筑綠色發(fā)展工作的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、監(jiān)督與

指導(dǎo)。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門組織編制全市建筑綠色發(fā)展規(guī)劃和實施計劃，研究制定相關(guān)政策、

標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門組織實施本行政區(qū)域內(nèi)建筑綠色發(fā)展相關(guān)工作。

發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)優(yōu)化建筑用能結(jié)構(gòu)，在固定資產(chǎn)投資立項審批中落實綠色發(fā)展要求，

將建筑綠色發(fā)展工作納入考核范圍。規(guī)劃自然資源部門在土地供應(yīng)、規(guī)劃許可、施工圖設(shè)計

文件監(jiān)管中落實綠色發(fā)展要求。城市管理部門在建筑能源供應(yīng)、供熱監(jiān)督管理中落實綠色發(fā)

展要求。

生態(tài)環(huán)境、機(jī)關(guān)事務(wù)管理、財政、科技、經(jīng)濟(jì)和信息化、市場監(jiān)督管理、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、民

政、統(tǒng)計、金融監(jiān)管、稅務(wù)、政務(wù)管理、水務(wù)等部門，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)本領(lǐng)域建筑綠色

— 39—

發(fā)展監(jiān)督管理。教育、衛(wèi)生健康、商務(wù)、文化和旅游、體育、交通、國有資產(chǎn)管理、園林綠

化等部門，按照各自職責(zé)，做好本行業(yè)建筑綠色發(fā)展相關(guān)工作。

第六條 建筑工程的建設(shè)單位承擔(dān)建筑綠色發(fā)展的主體責(zé)任，設(shè)計、施工、監(jiān)理單位依

法承擔(dān)建筑綠色發(fā)展相應(yīng)責(zé)任。

既有建筑所有權(quán)人承擔(dān)綠色運行維護(hù)和節(jié)能綠色化改造的主體責(zé)任，建筑運行管理單位、

使用權(quán)人、物業(yè)服務(wù)人、資源能源供應(yīng)單位依法承擔(dān)建筑綠色發(fā)展相應(yīng)責(zé)任。

第七條 公民、法人和其他組織應(yīng)當(dāng)提高綠色低碳意識，培養(yǎng)形成簡約適度、綠色低碳

的生產(chǎn)生活方式。

新聞媒體應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)建筑綠色發(fā)展宣傳，普及建筑綠色發(fā)展知識，營造建筑綠色發(fā)展良

好社會氛圍。

第八條 本市根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合技術(shù)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展情況，制定修訂

和實施建筑綠色發(fā)展地方標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵制定團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)和企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)建筑綠色發(fā)展的需要，本市可以制定高于國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的地方標(biāo)準(zhǔn)。

第九條 本市支持建筑綠色發(fā)展科技創(chuàng)新，鼓勵研究、開發(fā)、示范和推廣綠色低碳新材

料、新技術(shù)、新工藝和新設(shè)備，推動建筑相關(guān)產(chǎn)業(yè)綠色發(fā)展。

第二章 規(guī)劃與建設(shè)

第十條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)會同發(fā)展改革、規(guī)劃自然資源、城市管理等相關(guān)部門

組織編制建筑綠色發(fā)展規(guī)劃，明確建筑綠色發(fā)展目標(biāo)、主要任務(wù)及保障措施，報市人民政府

批準(zhǔn)后實施。

建筑綠色發(fā)展規(guī)劃中相關(guān)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)納入控制性詳細(xì)規(guī)劃。規(guī)劃自然資源部門應(yīng)當(dāng)在建

設(shè)用地規(guī)劃條件中明確建筑綠色發(fā)展要求。

— 40—

第十一條 規(guī)劃自然資源部門在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可

證中注明綠色建筑星級、裝配式建筑裝配率、超低能耗建筑和可再生能源應(yīng)用要求等內(nèi)

容。

建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)按照前款中規(guī)劃許可證件注明的內(nèi)容開展建筑活

動。

第十二條 新建民用建筑執(zhí)行綠色建筑一星級以上標(biāo)準(zhǔn)；新建大型公共建筑和財政

性資金參與投資建設(shè)的其他民用建筑、城市副中心新建居住建筑執(zhí)行綠色建筑二星級以上

標(biāo)準(zhǔn)；超高層建筑、核心區(qū)新建建筑、城市副中心新建公共建筑執(zhí)行綠色建筑三星級標(biāo)

準(zhǔn)。

本市房地產(chǎn)開發(fā)項目和超過一定規(guī)模的保障性住房項目應(yīng)當(dāng)采用裝配式建筑且裝配率

不低于 A 級；超過一定規(guī)模的公共建筑、工業(yè)建筑中的廠房和倉庫應(yīng)當(dāng)采用裝配式建筑。

新建幼兒園及中小學(xué)學(xué)校的教學(xué)、辦公、宿舍樓應(yīng)當(dāng)按照超低能耗建筑標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。

市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門可以會同相關(guān)部門適時提出全市或者分區(qū)域、分建筑類型的建

筑綠色發(fā)展更高目標(biāo)和要求，報人民政府同意后實施。

第十三條 本市推動建筑可再生能源規(guī)模化應(yīng)用。

新建建筑應(yīng)當(dāng)安裝太陽能光伏或者光熱系統(tǒng)。新建建筑可再生能源利用設(shè)施應(yīng)當(dāng)與建

筑外觀、形態(tài)相協(xié)調(diào)，與建筑主體同步設(shè)計、同步施工、同步驗收，并保證正常應(yīng)用。

供電單位應(yīng)當(dāng)支持分布式光伏發(fā)電等可再生能源建筑應(yīng)用，增強(qiáng)可再生能源消納、上網(wǎng)

能力。

第十四條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同相關(guān)部門制定、公布并及時更新本市禁止使用

的建筑技術(shù)、工藝、材料和設(shè)備目錄。

建設(shè)、設(shè)計、施工單位不得在建筑工程活動中使用列入禁止使用目錄的技術(shù)、工藝、

材料和設(shè)備，監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)將相關(guān)要求納入監(jiān)理范圍。

— 41—

第十五條 建筑工程立項、規(guī)劃、設(shè)計和施工等階段應(yīng)當(dāng)編制綠色發(fā)展專篇，落實建筑

綠色發(fā)展要求。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將綠色發(fā)展專篇納入項目建議書、可行性研究報告、項目申請報告和初

步設(shè)計文件，并將相關(guān)建設(shè)費用納入工程投資概算。

設(shè)計、施工、監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)分別將綠色發(fā)展專篇納入建筑設(shè)計總說明、施工組織設(shè)

計、監(jiān)理實施細(xì)則或者方案，并按綠色發(fā)展專篇要求開展相關(guān)活動。

綠色發(fā)展專篇應(yīng)當(dāng)包括綠色建筑星級、裝配式建筑要求、超低能耗建筑性能、可再生能

源與綠色建材應(yīng)用等綠色發(fā)展目標(biāo)、節(jié)能減排效益、技術(shù)路徑等相關(guān)內(nèi)容，具體編制要求由

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同相關(guān)部門另行制定。

第十六條 發(fā)展改革部門將民用建筑綠色發(fā)展要求納入固定資產(chǎn)投資項目審批、核準(zhǔn)和

節(jié)能審查內(nèi)容。經(jīng)濟(jì)和信息化部門將工業(yè)建筑綠色發(fā)展要求納入固定資產(chǎn)投資項目審批和

核準(zhǔn)。其他行業(yè)管理部門依職責(zé)將建筑綠色發(fā)展要求納入項目審批和核準(zhǔn)。

規(guī)劃自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門應(yīng)當(dāng)在施工圖設(shè)計文件管理、日常監(jiān)督、專項檢

查中對綠色發(fā)展專篇落實情況予以監(jiān)督。

第十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗收前組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位對落實綠色發(fā)

展專篇情況進(jìn)行專項驗收，并將驗收情況納入竣工驗收報告。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)對綠色發(fā)展專篇專項驗收情況進(jìn)行抽查檢查。

第十八條 建設(shè)單位在建設(shè)工程交付或者移交使用時，應(yīng)當(dāng)在質(zhì)量保證書中載明建筑綠

色發(fā)展相關(guān)指標(biāo)，明確保修范圍、期限等質(zhì)量保修責(zé)任和違約責(zé)任，在使用說明書中載明

建筑綠色性能、綠色技術(shù)措施、執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施設(shè)備清單和使用說明。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房開發(fā)項目時，應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場及房屋銷售合同和驗房指南

中明確綠色建筑星級、裝配式建筑裝配率、建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)和可再生能源應(yīng)用等內(nèi)容。

第十九條 實施新建翻建抗震節(jié)能農(nóng)宅建設(shè)、農(nóng)村危房改造、移民搬遷、災(zāi)后恢復(fù)重建

等綠色方面享受財政支持的，應(yīng)當(dāng)保證建筑工程達(dá)到本市建筑綠色發(fā)展相關(guān)要求。

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農(nóng)民自建低層住宅的，鼓勵按照本市抗震設(shè)防規(guī)定、節(jié)能降碳設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)等綠色發(fā)展要

求建設(shè)。

積極推進(jìn)綠色農(nóng)宅、裝配式農(nóng)宅、超低能耗農(nóng)宅建設(shè)，推廣可再生能源和綠色建材應(yīng)

用。引導(dǎo)農(nóng)民建設(shè)功能現(xiàn)代、結(jié)構(gòu)安全、成本經(jīng)濟(jì)、綠色環(huán)保、與鄉(xiāng)村環(huán)境相協(xié)調(diào)的宜居

住房。

第三章 運行與改造

第二十條 建筑所有權(quán)人負(fù)責(zé)建筑綠色運行、維護(hù)管理，保障建筑運行良好。

實行物業(yè)管理的建筑，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)建筑綠色運行、維護(hù)管理責(zé)任。

第二十一條 重點公共建筑運行、維護(hù)管理應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

（一）運行、維護(hù)管理制度完備，明確專人負(fù)責(zé)；

（二）按照國家規(guī)定實行室內(nèi)溫度控制；

（三）供暖、通風(fēng)、空調(diào)、照明等設(shè)備設(shè)施及其自動監(jiān)控和能耗計量系統(tǒng)運行正常；

（四）國家和本市規(guī)定的其他要求。

第二十二條 建筑所有權(quán)人或者受其委托的運行管理責(zé)任人不得擅自拆改或者損壞建筑

圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫系統(tǒng)、可再生能源系統(tǒng)、能耗計量系統(tǒng)和供熱、供冷、通風(fēng)系統(tǒng)，以及節(jié)

水、隔聲等與建筑綠色性能相關(guān)設(shè)備設(shè)施。

第二十三條 本市健全民用建筑能源資源消耗統(tǒng)計制度，推動分類、分區(qū)、分項安裝用

電、用氣、用熱（冷）、用水計量設(shè)施，建立信息報送制度，并將統(tǒng)計和報送數(shù)據(jù)用于建

筑能效評估分級、碳排放統(tǒng)計和碳追蹤。

供電、供氣、供熱（冷）、供水等單位應(yīng)當(dāng)將與建筑對應(yīng)的用電、用氣、用熱

（冷）、用水等結(jié)算數(shù)據(jù)按要求報送。

納入能源資源消耗統(tǒng)計對象的居住建筑和重點公共建筑的所有權(quán)人或者其委托建筑使

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用人、運行管理單位、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按要求將與建筑對應(yīng)的用電、用氣、用熱（冷）、

用水等數(shù)據(jù)按要求報送。

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同統(tǒng)計、發(fā)展改革、城市管理、水務(wù)和生態(tài)環(huán)境等部門制定能

源資源消耗信息報送具體管理辦法。

第二十四條 本市建立重點公共建筑能效分級制度，推進(jìn)差別化管理。

對具有示范作用的建筑，有關(guān)部門定期向社會公布。對用能超過建筑能耗標(biāo)準(zhǔn)約束值

百分之八十以上的建筑，建筑所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)開展能源審計，并加強(qiáng)節(jié)能運行管理。對連續(xù)

兩年用能超過建筑能耗標(biāo)準(zhǔn)約束值百分之八十以上的建筑，建筑所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實施

節(jié)能綠色化改造。

第二十五條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門統(tǒng)籌推進(jìn)本市既有建筑節(jié)能綠色化改造，適時調(diào)整改

造范圍與標(biāo)準(zhǔn)。市機(jī)關(guān)事務(wù)管理、教育、衛(wèi)生健康、商務(wù)、文化和旅游、國有資產(chǎn)管理、

經(jīng)濟(jì)和信息化等部門應(yīng)當(dāng)制定本系統(tǒng)節(jié)能綠色化改造工作方案。

各區(qū)人民政府、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)做好本行政區(qū)域內(nèi)既有建筑節(jié)能綠

色化改造的組織實施工作。

第二十六條 既有公共建筑不符合民用建筑節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的，在進(jìn)行裝飾裝修時，應(yīng)

當(dāng)同步實施相應(yīng)節(jié)能綠色化改造。

實施城市更新項目應(yīng)當(dāng)落實建筑綠色發(fā)展要求，開展既有建筑節(jié)能綠色化改造。

尊重建筑所有權(quán)人意愿的基礎(chǔ)上，對既有居住建筑可以實施建筑節(jié)能綠色化改造，鼓勵

與建筑內(nèi)水、電、氣、熱等專業(yè)管線改造和公共區(qū)域環(huán)境整治提升等同步實施。既有居住建

筑所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)配合。

實施既有建筑節(jié)能綠色化改造的，鼓勵按照綠色建筑或者超低能耗建筑等標(biāo)準(zhǔn)實施，

鼓勵增設(shè)可再生能源利用設(shè)施。

第四章 科技創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)發(fā)展

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第二十七條 本市支持建筑科學(xué)技術(shù)研究，構(gòu)建市場導(dǎo)向的建筑綠色技術(shù)創(chuàng)新體系，支

持企業(yè)與高校、科研院所等進(jìn)行跨行業(yè)、跨領(lǐng)域、跨地域的產(chǎn)學(xué)研用合作。

本市建立建筑綠色發(fā)展專家委員會制度，為建筑綠色發(fā)展活動提供論證、咨詢意見。

第二十八條 本市推動建材綠色供應(yīng)鏈建設(shè)，培育具備深化設(shè)計、施工技術(shù)配套、生產(chǎn)

要素集成、質(zhì)量延伸監(jiān)督、售后服務(wù)運維等綜合能力的建材供應(yīng)集成商，鼓勵通過綠色制

造、綠色包裝、綠色運輸、廢棄產(chǎn)品回收利用等方式，實現(xiàn)建材供應(yīng)全鏈條綠色環(huán)保。

本市建立健全建材供應(yīng)鏈可追溯監(jiān)督管理體系，推行建材數(shù)據(jù)分類標(biāo)準(zhǔn)及編碼，對建

材產(chǎn)品進(jìn)行標(biāo)識。

第二十九條 本市推進(jìn)綠色建材認(rèn)證與結(jié)果采信，推廣使用安全耐久、節(jié)能低碳、

性能優(yōu)良的綠色建材，定期發(fā)布綠色建材生產(chǎn)信息、市場價格信息與應(yīng)用情況，逐步提高

綠色建材應(yīng)用比例。

財政性資金參與投資建設(shè)的建筑應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采購和使用綠色建材，鼓勵其他建筑工程

優(yōu)先選用綠色建材。

第三十條 本市建筑垃圾資源化利用推行拆除、運輸、收儲、處置、再生產(chǎn)品推廣使用

一體化實施，處置費用應(yīng)當(dāng)納入建筑工程概預(yù)算。

財政性資金參與投資建設(shè)的建筑應(yīng)當(dāng)按規(guī)定選用建筑垃圾再生產(chǎn)品，鼓勵其他建筑優(yōu)

先選用建筑垃圾再生產(chǎn)品。

第三十一條 本市推動智能建造與新型建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展，形成涵蓋科研、設(shè)計、生

產(chǎn)加工、施工裝配、運營等全產(chǎn)業(yè)鏈融合一體的智能建造產(chǎn)業(yè)體系，提升工程質(zhì)量安全、

效益和品質(zhì)。

第三十二條 本市鼓勵采用房屋建筑項目全過程工程咨詢、工程總承包、建筑師負(fù)責(zé)制

等新型建設(shè)組織模式，加強(qiáng)新型建設(shè)組織模式在建筑綠色發(fā)展中的應(yīng)用。

第三十三條 本市根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需要，推動提升綠色電力供應(yīng)和消納能力，推動利

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用新能源和可再生能源、余熱供熱，推動建筑用能電氣化，優(yōu)化建筑用能結(jié)構(gòu)。

第三十四條 本市依托智慧城市信息化建設(shè)共性基礎(chǔ)平臺,完善建筑工程監(jiān)管和房屋管

理平臺，探索建筑號牌制度，整合建筑全壽命期信息，推動實現(xiàn)數(shù)據(jù)匯集和信息互聯(lián)互

通。

第三十五條 本市推動城市副中心國家綠色發(fā)展示范區(qū)建設(shè)，推動建筑高質(zhì)量發(fā)展，構(gòu)

建綠色低碳綜合能源系統(tǒng)，推進(jìn)近零碳排放示范，開展綠色社區(qū)創(chuàng)建，支持建筑綠色發(fā)展

相關(guān)政策改革創(chuàng)新。

第三十六條 本市與天津市、河北省建立建筑綠色發(fā)展協(xié)同機(jī)制，推動技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，

認(rèn)證結(jié)果互認(rèn)，監(jiān)督執(zhí)法聯(lián)動，信用信息共享，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。

第五章 引導(dǎo)與激勵

第三十七條 本市建立建筑綠色發(fā)展信用管理制度，依法實行守信激勵、失信懲戒。

第三十八條 本市實行綠色建筑標(biāo)識制度，政府及其有關(guān)部門依申請組織綠色建筑標(biāo)識

認(rèn)定，并授予標(biāo)識；逐步推行裝配式建筑等級評價制度和超低能耗建筑評價標(biāo)識制度。

第三十九條 市、區(qū)人民政府加強(qiáng)資金統(tǒng)籌，可以在建筑綠色發(fā)展技術(shù)研發(fā)與示范推廣、

既有建筑節(jié)能綠色化改造、可再生能源開發(fā)利用等方面給予資金支持。

第四十條 本市對建筑綠色發(fā)展實行下列支持政策:

（一）因執(zhí)行嚴(yán)于本市現(xiàn)行節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致外墻保溫增加的建筑面積、裝配式建筑采

用夾心保溫復(fù)合墻體的外葉板增加的建筑面積等情形，不計入容積率核算和不動產(chǎn)登記的建

筑面積。

（二）主動提升綠色建筑星級標(biāo)準(zhǔn)、自愿實施裝配式建筑或者提高裝配式建筑等級、主

動實施超低能耗建筑的項目，在各類建筑工程獎項評審中予以優(yōu)先。

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（三）個人使用住房公積金貸款購買二星級以上綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建

筑的，公積金貸款額度可以適當(dāng)上浮。

（四）對建筑綠色發(fā)展活動中的優(yōu)秀項目、先進(jìn)單位和個人，按照國家和本市有關(guān)規(guī)定

給予表彰和獎勵。

第四十一條 本市鼓勵金融機(jī)構(gòu)圍繞建筑綠色發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈提供綠色信貸、綠色保險、綠

色債券等服務(wù), 加強(qiáng)綠色金融產(chǎn)品供給。

第四十二條 本市鼓勵以合同能源管理等專業(yè)運維方式組織實施既有建筑節(jié)能綠色化改

造和推廣可再生能源建筑應(yīng)用，探索建筑領(lǐng)域碳排放權(quán)交易，推動差別化能源價格管理。

第四十三條 本市支持行業(yè)協(xié)會、學(xué)會、第三方機(jī)構(gòu)為市場主體提供信息咨詢、宣傳培

訓(xùn)、市場拓展、權(quán)益保護(hù)等方面的服務(wù)。

行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，開展從業(yè)人員教育培訓(xùn)，引導(dǎo)會員單位及從業(yè)人員依法

依規(guī)從事建筑綠色發(fā)展活動。

第六章 法律責(zé)任

第四十四條 違反本條例第十一條第二款規(guī)定，建設(shè)、設(shè)計、施工單位未按照規(guī)劃許可

證中注明內(nèi)容開展建筑活動的，由規(guī)劃自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門依據(jù)《北京市城鄉(xiāng)規(guī)

劃條例》分別予以處罰。

第四十五條 違反本條例第十四條第二款規(guī)定，建設(shè)、設(shè)計、施工單位使用禁止使用目

錄中的建筑技術(shù)、工藝、材料和設(shè)備的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃自然資源部門依職責(zé)分別

責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處十萬元以上三十萬元以下罰款。

第四十六條 違反本條例第十五條規(guī)定，建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位未按照規(guī)定編制

綠色發(fā)展專篇的，由發(fā)展改革、經(jīng)濟(jì)和信息化、規(guī)劃自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門依職

責(zé)分別責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。