準(zhǔn)印號（粵

B）L017010145

No.18 2022.3

有機(jī)更新

市井街巷 煙火人間

城市裂變生長與記憶延續(xù)

深圳華僑城創(chuàng)意文化園

深圳華僑城創(chuàng)意文化園（OCT-LOFT）坐落于深圳華僑城原東

部工業(yè)區(qū)內(nèi)，改造自上世紀(jì) 80 年代的“三來一補(bǔ)”舊廠房，

現(xiàn)今占地面積 15 萬平方米，建筑面積近 20 萬平方米。

從舊工業(yè)區(qū)到文創(chuàng)園區(qū)，華僑城創(chuàng)意文化園作為華僑城集團(tuán)

的重要實踐項目，在曾經(jīng)的“大拆大建”潮中，為舊工業(yè)區(qū)

轉(zhuǎn)型探索了另一種可能性。這座老廠區(qū)經(jīng)歷過上世紀(jì) 80 年代

至 90 年代的鼎盛與式微，在千禧年前后因深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型而逐

漸空置。2004 年，華僑城以保留建筑肌理及尊重歷史痕跡的

方式，啟動創(chuàng)意文化園改造計劃。通過分階段、漸進(jìn)式的改

造運(yùn)營，并采取有針對性的引進(jìn)思路，園區(qū)逐漸形成產(chǎn)業(yè)集

聚效應(yīng)，吸納近 300 家優(yōu)質(zhì)設(shè)計創(chuàng)意公司及藝文機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，

發(fā)展出融合“創(chuàng)意、設(shè)計、藝術(shù)”于一體的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)。

秉承“當(dāng)代藝術(shù)、創(chuàng)意設(shè)計、先鋒音樂”三大特色，華僑城

創(chuàng)意文化園自開園以來打造出一系列藝文活動品牌，并逐步

提升區(qū)域文化輻射力。身處國內(nèi)文創(chuàng)園區(qū)第一梯隊，園區(qū)將

持續(xù)推動文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，為城市文化注入更多動能。城市年輪

·變遷印象

深圳華僑城創(chuàng)意文化園舊貌

特別聲明

* 本刊原創(chuàng)文章，未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載、摘編。

* 部分轉(zhuǎn)載文章及圖片，請作者與本刊聯(lián)系，將奉上稿酬。

* 凡向本刊投稿被采用，均視為作者同意由本刊通過其他渠道，

包括但不限于網(wǎng)絡(luò)、電子雜志等方式傳播。

* 本刊所轉(zhuǎn)載內(nèi)容僅為作者觀點(diǎn)，不代表協(xié)會立場。

深圳城市更新協(xié)會公眾號

主辦單位

深圳市城市更新協(xié)會

名譽(yù)總編

李賢義、賴海民、徐森、袁富兒、朱力為

出品人

李曉平

編委會主任

曲詠海、王德源、周旭

編委會成員（按姓氏拼音排序）

蔡學(xué)金、陳日飆、崔瑛、董方、杜超、杜建華、杜敬三、耿竹峰、古漢寧、郭東風(fēng)、

何仲、侯巍林、黃樂、紀(jì)愉快、簡明、江冰河、姜盈順、蔣全、蔣曉洲、康明晶、

柯學(xué)斌、賴赫、賴宏友、李彬、李文成、廖小梅、林招銘、劉赤陽、劉桓銘、

劉麗萍、路強(qiáng)、呂會才、舒宏華、稅楨、宋捷、宋偉、王健、王巖、王富學(xué)、

王軼開、吳俊茹、吳佩佩、吳偉鋒、夏慶、許國棟、許惠君、許艷兵、楊曉冬、

俞立新、袁利、張斌、張信、張承輝、張德恩、張紹兵、張彥波、趙建軍、趙磊、

鐘輝紅、朱嵬、鄒石群、鄒衛(wèi)紅

主編 / 劉芳

執(zhí)行主編 / 陶黎

圖文編輯 / 張靈麗

編務(wù)支持 / 胡秀華、蔡潔芳、梁瀅汀、謝杏枝、宋爍、張雨薇、關(guān)翹楚、鐘蘇媚

地址 / 深圳市福田區(qū)創(chuàng)新科技廣場一期 B 座 810B

電話 / 0755-2665 7626

傳真 / 0755-2640 2448

郵箱 / csgxxh@qq.com

官網(wǎng) / www.csgxxh.com

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視覺設(shè)計 / 貝克兄弟設(shè)計顧問

卷首語

這個春天，疫情卷土重來，麻了倦了，就忍不住回憶從前。想起那年去臺灣，那些并不寬闊的街巷，并不堂皇的店

鋪，床頭放著《追憶似水年華》的酒店，有白衣少年踩著腳踏車閑閑掠過老樹濃蔭的街角，穿過清冷竹林小茶館里

三五客人各據(jù)一角低聲漫聊圍爐煮茶隔窗聽雨的夜。有天在臺中，黃昏涼風(fēng)里，一群人找傳說中的美食小館，計程

車師傅一邊聊兩岸局勢聊得倍兒嗨，一邊穿街走巷繞得云山霧罩，突然迎面閃過一店鋪門臉，矮墻上斗大的字很隨

意寫著一行：演得像自己一點(diǎn)。有如神諭，一車人莫名會心，相視一笑。人生如戲，一個人要演得像自己一點(diǎn)，一

座城市也要演得像自己一點(diǎn)。

一個城市的文化底蘊(yùn)究竟藏在哪里？并不見得在廟堂，在雕梁，而更多在氣象，在一粥一飯，一茶一飲的日常。為

什么大城市那么多，快樂的沒幾個？因為已失去太多，而太多又求不得。已失去是痛，求不得是夢，后來發(fā)現(xiàn)其實

最怕痛也不再痛，夢也不再夢，屢屢不可預(yù)期的停滯，期望失望繼而無望。

一座城市，在更新重建中，隨著建筑載體的拆除，族群社群的遷徙，生活方式的改變，必然面臨過往文明積淀的中

斷甚至終結(jié)。這是成長的代價，無論值不值，憾不憾，往事隨風(fēng)，一聲嘆息。現(xiàn)實，不管上坡難，還是下坡險，總

要咬牙直面。天道好輪回，年少輕狂以為是迷信，后來發(fā)現(xiàn)所謂螺旋，也不過是輪回的另一種表述，我們甚至不敢

再篤定螺旋過后，一定是上升。

俄烏戰(zhàn)爭后，安邦智庫創(chuàng)始人陳功先生發(fā)表《世界將重回短缺經(jīng)濟(jì)時代》。一個久違的詞，從理論上講，短缺經(jīng)濟(jì)

指經(jīng)濟(jì)發(fā)展中資源、產(chǎn)品、服務(wù)的供給不能滿足有支付能力需求的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。與我何干？因為慣性是第一定律，我

們總感覺一切都是暫時的艱難不安，翻篇過后很快平靜繁華如昨，但事實上，不管接受與否，綿延三年的疫情，并

不遙遠(yuǎn)的戰(zhàn)爭，已經(jīng)讓我們再也回不去了。

中西方精英們最近紛紛預(yù)言，“我們所知道的全球化已悄然終結(jié)”“世界經(jīng)濟(jì)再也不會是過去那種建立在意識形態(tài)

幻覺基礎(chǔ)上的超理性繁榮情景”。一如茨威格描述一戰(zhàn)前他成長的時代，“那是一個萬世太平的黃金時代”，人們

有著一種深切的信心，相信無論面對怎樣的命運(yùn)沖擊，都能將生活中的裂縫彌合。這種巨大而危險的自負(fù)最終讓人

類走上了迷途逆旅。就像從和平中走出來的我們，沒法想象饑寒交迫，戰(zhàn)火紛飛，無數(shù)美麗城鎮(zhèn)淪為廢墟，會再現(xiàn)

于理性、優(yōu)雅的歐洲。

此一時，彼一時。剛結(jié)束的年報季，將近一半的A股房企宣布虧損，港股房企近30家發(fā)不出年報，一葉知秋，識時務(wù)

者為俊杰。一如人有生長期，城市也有生長節(jié)奏，黃金白銀黑鐵寒冰，不可能永遠(yuǎn)高歌猛進(jìn)，新一輪城市更新注定

要返璞歸真。人，才是第一優(yōu)先級，城市須回歸以人為本，遵循馬斯洛需求層次理論，進(jìn)一步讓生活其間的人，感

受到更多的安全，更多的溫情，更多的尊重，乃至更多實現(xiàn)自我的機(jī)會，觸動人的情感與城市的發(fā)展雙向奔赴。

人間四月天，是暖，是愛，是希望。愿城市深呼吸再出發(fā)，也有暖，有愛，有希望。可持續(xù)城市化的指路明燈，也許就藏

在人對生活的信仰里。告別飛速，告別規(guī)整，適當(dāng)?shù)穆?，適當(dāng)?shù)臒o序里，藏著有趣的源泉，也藏著生活的真味。

大變局下，

城市如何直面已失去和求不得

文 / 陶黎

CONTENTS

目錄

大千片羽

新政 / 風(fēng)向 / 數(shù)據(jù) / 聲音 / 箴言 / 視野 06

專題縱橫

城市有機(jī)更新與精細(xì)化管理 12

深圳城中村有機(jī)更新 4 點(diǎn)經(jīng)驗探索 20

三大 “微改造” 以更新實現(xiàn)城市增值 24

北上廣深 ：有機(jī)更新激活城市煙火氣 28

行業(yè)觀察

密度十問 ：城市如何智慧生長？ 34

政策聚焦

城市更新制度建設(shè)關(guān)鍵維度與策略解析 38

2021 第四季度深圳城市更新相關(guān)重點(diǎn)政策速覽 44

更新雜憶

城市更新 ：有趣 + 愉悅，成就城市美好生活基底 48

更新論劍

10 位院士眼中的智慧城市 54

瞭望智庫

波特蘭 ：破譯城市活力密碼 58

城市蝶變

時代文倉 ：一座社區(qū)圖書館的誕生 64

協(xié)會動態(tài)

更新內(nèi)參 68

深耕更新 70

會員面對面 76

協(xié)會黨建 77

會員風(fēng)采

中國金茂 78

新世界集團(tuán) 79

百麗集團(tuán) 80

金眾地產(chǎn) 81

一統(tǒng)評估 82

云南信托 83

中暉資本 84

泰富時科技 85

街角書房

共同體與社會 86

看不見的城市 87

在建筑中發(fā)現(xiàn)夢想 87

更新圖鑒

深圳灣體育訓(xùn)練基地 88

寧波中山路綜合整治工程 90

沉思漫語

拐點(diǎn)來臨未來 10 年地產(chǎn)新格局 92

考慮多孩、適老性，

北京取消共有產(chǎn)權(quán)房面積“7090”限制

因“三孩政策”及居家養(yǎng)老使現(xiàn)有一部分

家庭的規(guī)模和結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，去年底，北

京市住建委、市規(guī)自委聯(lián)合印發(fā)《北京市

共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計宜居建設(shè)導(dǎo)則（2021

年版）》（簡稱2021版《導(dǎo)則》），對共有

產(chǎn)權(quán)住房選址、配套、戶型、面積等作出

調(diào)整。

共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府與購房人按份共有

產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房，銷售價格低于同

地段、同品質(zhì)商品住房價格水平，并限制

了使用范圍和處分權(quán)利。2021版《導(dǎo)則》指

出，共有產(chǎn)權(quán)房項目選址應(yīng)依據(jù)城市總體規(guī)

劃、首都城市功能分布和區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行

選址，以促進(jìn)職住平衡，新增結(jié)合各區(qū)申購

家庭有效需求情況進(jìn)行選址。在戶型和面積

上，2021版《導(dǎo)則》提出，共有產(chǎn)權(quán)房套型

設(shè)計應(yīng)充分考慮家庭代際及多孩、適老性等

新需求，大力倡導(dǎo)多居室精細(xì)化套型設(shè)計，

適度設(shè)置緊湊型兩居室套型。另外，也不

再“一刀切”地限定為套型總建筑面積不

應(yīng)大于90平方米，而是按樓層劃分出十八層

（含）以下和十八層以上兩種情況。

十八層（含）以下的住宅建筑，套型總建筑

面積不大于95平方米；十八層以上的住宅建

筑，套型總建筑面積不大于100平方米；取消

新政

POLICY

了其他區(qū)套型建筑面積90平方米以下戶型占建設(shè)總量70%以上的

戶型配比要求。

為何按樓層對共有產(chǎn)權(quán)房執(zhí)行面積差異化調(diào)整？此次修訂工作的

北京市住宅建筑設(shè)計研究院院長、北京市保障房政策咨詢組專家

錢嘉宏分析，由于防火、疏散等居住安全性方面的要求，不同層

數(shù)的住宅樓核心面積不同，就是俗稱的樓層公攤面積不同。十八

層以上的住宅樓受防火、排煙、樓梯形式、疏散口數(shù)量等多方面

因素影響，樓層公攤面積要大一些。

此外，2021版《導(dǎo)則》對社區(qū)的生活配套設(shè)施提出了“因地制

宜”的設(shè)計理念，將圖書館、健身館作為標(biāo)準(zhǔn)配置修改為“因地

制宜設(shè)置圖書館、健身房等公共交流、學(xué)習(xí)、健身等場所，按照

不小于100平方米規(guī)模配置”，可結(jié)合項目周邊服務(wù)設(shè)施，為居民

提供更加豐富的生活場景。對于活動、休憩等室外設(shè)施，2021版

《導(dǎo)則》要求應(yīng)滿足老年人及兒童安全使用需要，宜設(shè)置在向陽

避風(fēng)處。對電動自行車的停放、充電，分類垃圾收集點(diǎn)和快件箱

的設(shè)置等內(nèi)容也提出具體要求。

大千片羽

06

風(fēng)向

TREND

回歸市場真實需求，

追求長期主義成房企必修課

在“2022丁祖昱評樓市”年度發(fā)布會上，易

居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱稱，2021年全國商品

房銷售面積達(dá)18.3億平方米，銷售額達(dá)18.7

萬億，再次雙雙創(chuàng)下歷史新高。大水大魚，

是此前地產(chǎn)大周期的必然趨勢。然而2021

年，房地產(chǎn)結(jié)束了共同增長。在政策重拳出

擊下，樓市強(qiáng)弱轉(zhuǎn)化，行業(yè)流動性趨緊，房

企業(yè)績增速普遍下降，規(guī)模完成率也不及

預(yù)期。

據(jù)中指研究院分析，2021年，有158家房企破

百億，41家房企破千億。但隨著行業(yè)邏輯變

化，百億企業(yè)業(yè)績增長逐步放緩，銷售額平

均增速為4.2%，遠(yuǎn)低于2017年的36.9%，行

業(yè)進(jìn)入降速求穩(wěn)通道。具體來看，2021年，

TOP3房企門檻值為5976.0億元，較上年下降

14.8%；TOP10房企門檻值為2903.0億元，較

上年增長0.4%；TOP30房企門檻值為1218.9

億元，較上年下降6.7%；TOP50房企門檻值

872.2億元，較上年增長1.4%；TOP100房企

門檻值為330.8億元，較上年下降0.7%。行

業(yè)前15房企的目標(biāo)完成率，僅華潤達(dá)成業(yè)績

目標(biāo)，目標(biāo)完成率超90%已屬較好水平。業(yè)

績增幅來看，前15僅有招商、華潤、金地三

家實現(xiàn)超10%增長，龍湖增幅7%，排前15

第四。

億翰智庫進(jìn)一步指出，行業(yè)集中度的整體走

勢還得看企業(yè)類型。由于“三道紅線”的硬

性約束，企業(yè)可供使用的杠桿空間受限，財

務(wù)質(zhì)量優(yōu)良，且杠桿有空間的企業(yè)或能迎來一定發(fā)展利好。未

來，穩(wěn)健型民企將擁有以下三方面優(yōu)勢，大概率能夠保持穩(wěn)定的

市場占有率：第一，杠桿的使用較為克制，在金融端、評級端的

信用基礎(chǔ)較優(yōu)，所以即使信用遭到挑戰(zhàn)，恢復(fù)速度較之一般的高

杠桿企業(yè)也更快；第二，由于過往發(fā)展較為穩(wěn)健，所以仍有一定

的杠桿空間可供使用，能夠在需要時獲取一定的土地儲備；第

三，民企機(jī)制較央企國企更靈活，加之較優(yōu)的信用基礎(chǔ)，所以更

容易成為國央企的優(yōu)選合作伙伴。

近期，來自證監(jiān)會等監(jiān)管層的消息顯示，在滿足企業(yè)正常合理融

資需求的基礎(chǔ)上，一些經(jīng)營狀況良好、內(nèi)控機(jī)制相對完善的房

企，其債券融資得到了主管部門重點(diǎn)支持。包括中海、保利以及

金科、龍湖在內(nèi)的幾家房企相繼完成債券發(fā)行，碧桂園擬發(fā)行規(guī)

模為50億元的中期票據(jù)已在“反饋中”，招商蛇口、融創(chuàng)、金科

等多家公司計劃發(fā)行的ABS陸續(xù)得到交易所反饋。民營房企“穩(wěn)

健”代表龍湖近期發(fā)行了一支10億元的債券，期限為15年，票

面利率僅為3.70%，龍湖也連續(xù)5年保持了“三道紅線”的綠檔

水平。

此外，區(qū)域深耕型民企也將在新周期中展現(xiàn)出差異性布局的優(yōu)

勢。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2021年，百億企業(yè)長三角城市群的銷售

額貢獻(xiàn)最大，占比達(dá)到37.9%。這一城市群供需兩端支持性政策落

地更早，區(qū)域內(nèi)需求旺盛，市場率先恢復(fù)，銷售占比同比提升1.2

個百分點(diǎn)。

經(jīng)歷了2021年陣痛后，房地產(chǎn)市場或?qū)⒆兊酶鼮槔硇?，房企也?/p>

在規(guī)模和財務(wù)天平中尋求平衡發(fā)展。2021年12月，中央政治局會

議明確提出：“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需

求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)?！被貧w市場真實需求，

追求長期主義成為未來每家房企的必修課。

07

預(yù)計 2022 年內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)大宗交易或超 3000 億元

世邦魏理仕報告顯示，在去年大宗物業(yè)投資額上漲的情況下，預(yù)

計2022年內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)大宗交易額將同比增長10%-15%，有可能

首次突破3000億元。在寫字樓凈吸納量方面，預(yù)計全國甲級寫字

樓凈吸納量有可能達(dá)到620萬平方米，較2021年的峰值雖然有17%

的回落，但顯著高于過去五年530萬平方米的平均水平。

中國連續(xù)六年居全球十大 LEED 綠色建筑市場首位

USGBC（美國綠色建筑委員會）近期公布榜單顯示，中國再度位

居全球十大LEED綠色建筑市場首位。這是中國連續(xù)第六年問鼎該

榜單。報告顯示，2021年中國單年新增1077個認(rèn)證項目，認(rèn)證面

積超過1400萬平方米。在中國區(qū)LEED認(rèn)證城市榜單，上海以867

個項目居首位，北京和香港分別以536個項目、308個項目位列第

二和第三。深圳、廣州、蘇州、杭州、成都、天津、臺北上榜榜

單前十，這10個城市的總認(rèn)證項目數(shù)占到了全國的64%。

數(shù)據(jù)

DATA

80% 連接由 20% 節(jié)點(diǎn)吸引，

城市更新應(yīng)重視“ 打卡經(jīng)濟(jì) ”

網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容看似民主，其實是階層化的。根據(jù)

網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)的內(nèi)在特征，80%的連接將由20%

的節(jié)點(diǎn)吸引，如果我們承認(rèn)“20/80定律”

的普適性（20%的主體占有80%的資源），

那么不難理解，在該法則的跨界作用下，

流量集中的區(qū)域會進(jìn)一步吸引其他資源向該

區(qū)域集中，由此帶來流量、資本等資源的強(qiáng)

強(qiáng)聯(lián)合。這個邏輯曾支撐“網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)”繁榮

發(fā)展，當(dāng)下也正處在“網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)”改造本地

生活，繼續(xù)制造“打卡經(jīng)濟(jì)”“種草經(jīng)濟(jì)”

的文旅新風(fēng)口。與此同時，大城市房地產(chǎn)增

量市場疲軟，城市更新已成為存量時代的新

風(fēng)口。這將可能是一個市場體量在萬億級的

“大象”，如何配合城市規(guī)劃的新定位，在

新科技的推動下，在產(chǎn)業(yè)升級和消費(fèi)升級的

趨勢中，盤活地產(chǎn)存量、再造城市價值，是

讓這頭“大象奔跑起來”的關(guān)鍵。在這樣的

背景中，“打卡經(jīng)濟(jì)”一定程度上契合了

“城市更新”的需求，兩者同時運(yùn)作的“地

方”往往是最被“流動空間”青睞、也最青

睞“流動空間”的“地方”。這就解釋了今

天資本對于網(wǎng)紅打卡地以及借新科技生產(chǎn)網(wǎng)

紅打卡地的巨大興趣。因此，我們可以在

“流動空間”的“流量”中，再添加“資本

流動”這一與信息和人員流動相互纏繞的第

三層含義。

大千片羽

08

箴言

MAXIM

隨著城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)，在住房發(fā)展中，有幾個問題是房地產(chǎn)行業(yè)需要認(rèn)識和把握

的。一是，住房市場發(fā)展的目的是滿足民眾居住消費(fèi)需要，要堅持“房子是用來

住的不是用來炒的”基本定位，遏止住房的金融化、資本化傾向。二是，住房市

場是大眾市場，不是滿足少數(shù)人的住房需求，所以價格定位要與民眾的支付能力

相適應(yīng)，高質(zhì)量住房絕不是簡單的高價位住房。三是，根據(jù)當(dāng)前的住房主要矛

盾，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，努力增加租賃住房的供應(yīng)。四是，通過建筑工業(yè)化，通

過推進(jìn)智慧建造，提高住房質(zhì)量，消除質(zhì)量通病，提高住房建設(shè)與使用的節(jié)能、

減排能力。五是，適應(yīng)家庭結(jié)構(gòu)變化、老齡化、平均身高增加等引起的居住需求

的變化，改善住房的空間格局、功能，改善住房的健康保障能力。六是，通過住

房這一最終產(chǎn)品對上游產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)力，促進(jìn)建筑材料、部品、部件生產(chǎn)的技術(shù)進(jìn)

步和質(zhì)量提升，提高相關(guān)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代工業(yè)化水平。

——中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊

無論你的職業(yè)生涯如何開啟，都要知道，你的生活不一定會直線前進(jìn)，這一點(diǎn)非常重

要。你必須認(rèn)識到，這個世界是不可預(yù)測的。在人的一生中，會難以避免地出現(xiàn)諸多

困難和艱辛。面臨挫折時，你必須要想方設(shè)法繼續(xù)前進(jìn)。能夠定義你個人品質(zhì)的，永

遠(yuǎn)是你在逆境中展現(xiàn)的百折不回的精神和永不言棄的態(tài)度，而不是逆境本身。

把時間和精力投入到自己熱愛的事物上。熱情所致，卓越必成，單純?yōu)榱怂说木囱?/p>

和尊重而做事，則很少能帶來成功。如果你對追求夢想充滿熱情，如果你能勇往直

前，如果你以幫助他人為己任，你的人生就會充實而有意義，你也永遠(yuǎn)有機(jī)會建功立

業(yè)、成就不凡。你為他人付出的善意和努力，最終會給你自己、你所愛的人以及整個

社會帶來福報。

——蘇世民《我的經(jīng)驗與教訓(xùn)》

聲音

VIEW

09

城市更新和老舊小區(qū)改造提升工程的初衷就在于增強(qiáng)人民的獲得感、幸福

感、安全感。2021年“城市更新”首次寫入政府工作報告中，提升為國家戰(zhàn)

略。今年的政府工作報告將“有序推進(jìn)城市更新”列入2022年重點(diǎn)工作，并提

出“再開工改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)”。做好這項工作，應(yīng)當(dāng)如何發(fā)力？聽聽代

表、委員們怎么說？

周嵐

全國政協(xié)委員

江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長、中國城市規(guī)劃學(xué)會副理事長

實施城市更新行動應(yīng)有序推動城市規(guī)劃建設(shè)管理制度

變革。突出城市政府的主體責(zé)任，支持地方政府試點(diǎn)

先行，創(chuàng)新探索實施城市更新行動的有效路徑。

鄒彬

全國人大代表

中建五局總承包公司項目質(zhì)量總監(jiān)

進(jìn)一步推進(jìn)城市更新行動，應(yīng)由政府主導(dǎo)、企業(yè)推

動、社會參與，綜合施策，形成合力，推進(jìn)城市更新

行動見效落地。

費(fèi)少云

全國人大代表

江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳黨組書記

系統(tǒng)梳理城市人居環(huán)境改善的重點(diǎn)區(qū)域和城市治理的

堵點(diǎn)難點(diǎn)，明確重點(diǎn)策略和改善要求。倡導(dǎo)小規(guī)模漸

進(jìn)式有機(jī)更新方式方法，防止“大拆大建”。

張春生

全國人大代表

金陵石化有限責(zé)任公司黨委書記、董事長

國家層面制定專門的《城市更新法》，用法治思維和

方式解決城市更新中的痛點(diǎn)難點(diǎn)堵點(diǎn)，切實提升城市

品質(zhì)和城市發(fā)展質(zhì)量。

何樹平

全國人大代表

四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長

財政出資，設(shè)立國家城市更新專項基金，發(fā)揮財政資

金的撬動作用探索政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與的

城市更新可持續(xù)模式。

銀燕

全國人大代表

南京信息工程大學(xué)教授

動工破土之前要廣開言路、廣納民意，政府部門以此

作為城市更新的重要依據(jù)。決策過程也要請公眾參

與，建設(shè)效果由百姓評判，發(fā)展成果讓人民共享。

陳群

全國政協(xié)委員

上海市副市長

提升公共服務(wù)品質(zhì)，補(bǔ)齊民生領(lǐng)域短板;推進(jìn)老城有機(jī)

更新，保護(hù)傳承歷史文化;實現(xiàn)多主體協(xié)同，推進(jìn)共建

共享格局；加強(qiáng)城市品質(zhì)管理，積極開展城市體檢。

賀云翱

全國政協(xié)委員

南京大學(xué)文化與自然遺產(chǎn)研究所所長

城市更新還要解決好保護(hù)與創(chuàng)新的關(guān)系。把存量的老

的工廠、園區(qū)提檔升級、完善設(shè)施，提升城市的發(fā)展

力、創(chuàng)新力。

視野

VISION

大千片羽

10

陳德

全國政協(xié)委員

遼寧鳳城市政協(xié)副主席

協(xié)調(diào)國家電網(wǎng)、移動、聯(lián)通、電信等央企積極參與各

地的老舊小區(qū)改造，明確工作任務(wù)，建立工作考核評

價機(jī)制，配合地方共同做好老舊小區(qū)改造工作。

王潤梅

全國人大代表

太原市市政公共設(shè)施建設(shè)管理中心道路排水保障二所黨支部副書記

老舊小區(qū)改造應(yīng)該堅持規(guī)劃引領(lǐng)，強(qiáng)化設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)落

實。工程設(shè)計人員根據(jù)實際情況進(jìn)行設(shè)計，徹底對老

舊小區(qū)進(jìn)行雨污分流改造，截污到戶、源頭治理。

程并強(qiáng)

全國人大代表

原中國五冶集團(tuán)有限公司黨委書記、董事長

城市更新需從全局出發(fā)，將舊的文化元素打造成為新

的城市符號，精準(zhǔn)升級消費(fèi)、辦公與居住多場景，讓

“面子”跟上時代潮流，讓“里子”符合百姓期待。

葛紅林

全國政協(xié)常委

成都市原市長

中央要研究出臺加大老舊小區(qū)改造力度的專項政策，

支持鼓勵各級地方政府，按照晚改不如早改，能改則

改的思路，盡快梳理確定一批待改造項目清單，采取

超常規(guī)資金支持措施，擴(kuò)大和加快老舊小區(qū)的改造。

王玉志

全國人大代表

山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長

科學(xué)規(guī)劃建設(shè)符合適老化、無障礙要求的基礎(chǔ)設(shè)施和

公共服務(wù)設(shè)施，配齊配全緩坡、扶手等設(shè)施，增強(qiáng)

無障礙設(shè)施的連續(xù)性、系統(tǒng)性,為人民建設(shè)有溫度的

城市。

呂世明

全國人大常委會委員

中國殘聯(lián)副主席

推動老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯，完善相關(guān)立法、加

強(qiáng)糾紛調(diào)解、強(qiáng)化執(zhí)法普法。

11

城市有機(jī)更新與精細(xì)化管理

伍江

同濟(jì)大學(xué)原常務(wù)副校長

亞洲建筑師協(xié)會副主席

城市生命力表現(xiàn)為持續(xù)的新陳代

謝能力，亦即持續(xù)更新的能力。但這

種生命力更為常態(tài)化的表現(xiàn)形式應(yīng)是

在細(xì)胞層面，也就是更小尺度的城市

基本空間單元層面發(fā)生的持續(xù)更新活

力，并始終遵循和發(fā)展各城市由于不

同的地理、氣候、自然生態(tài)環(huán)境、經(jīng)

濟(jì)生產(chǎn)方式和人文歷史發(fā)展軌跡等因

素而形成的特有空間和文化基因。在

城市建設(shè)方法上多表現(xiàn)出小規(guī)模、漸

進(jìn)式、持恒性，而非大規(guī)模、斷裂式、

手術(shù)式的特征。我們將這種發(fā)展模式

稱之為“城市有機(jī)更新”。

城市之所以需要持續(xù)更新 , 既因

為其建成物質(zhì)空間因時間所帶來的表

面老化和衰落，也因為原有的功能結(jié)

構(gòu)和空間布局對發(fā)展需求的不適應(yīng)。

因此，城市有機(jī)更新遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只是對物

質(zhì)環(huán)境進(jìn)行不斷地改造和修補(bǔ)，更需

要通過更新行為持續(xù)地激發(fā)社會活

力、維育社會網(wǎng)絡(luò)、修復(fù)城市生態(tài)、

保護(hù)文化遺產(chǎn)。當(dāng)這樣的有機(jī)更新活

動成為城市的常態(tài)化狀態(tài)，城市這個

鮮活的生命體才會長盛不衰。

城市有機(jī)更新的目標(biāo)多樣而復(fù)

雜，且過程持續(xù)不斷。這種多樣性和

專題縱橫

12

復(fù)雜性以及狀態(tài)的持續(xù)性決定了更新

內(nèi)容、更新主體和更新方式必然是多

元的和動態(tài)的。它既涉及物質(zhì)性的持

續(xù)修補(bǔ)、空間品質(zhì)的不斷改善，也涉

及非物質(zhì)性的功能提升。規(guī)劃師、建

筑師所進(jìn)行的傳統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計工作只是

培育高品質(zhì)城市空間的起點(diǎn)，而不能

貫穿城市發(fā)展的全過程。因此，我們

需要面對新的存量發(fā)展時代進(jìn)行工作

范疇的拓展，由“一次性買賣”向

“終身性服務(wù)”轉(zhuǎn)變，亦即將傳統(tǒng)的

建設(shè)前的設(shè)計工作延伸到所設(shè)計對象

的全生命周期。

這需要我們從規(guī)劃設(shè)計到城市開

發(fā)和管理，再到城市運(yùn)維和管理進(jìn)行

從増量擴(kuò)張到存量提質(zhì) ：城市發(fā)展模

式轉(zhuǎn)型

新中國成立初期，城市建設(shè)的重

心主要在快速基礎(chǔ)工業(yè)建設(shè)和改善工

人階級居住條件方面。對于原有城市

主要是充分利用既有建成區(qū)，大幅度

提高原有城市空間的使用強(qiáng)度。以致

許多城市的原有歷史空間人滿為患，

原有基礎(chǔ)設(shè)施不堪重負(fù)。在有限的城

市改造活動中，局部危房改造、翻修

舊城區(qū)道路、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等

“小規(guī)模形體更新”在 20 世紀(jì) 90 年

代初之前一直是中國城市建設(shè)工作的

主要內(nèi)容?！爸厣a(chǎn)，輕生活”的傾

向直到 90 年代末才有所改變。

改革開放特別是房地產(chǎn)業(yè)的迅猛

發(fā)展，直接引發(fā)了中國城市的建設(shè)熱

浪。從國家層面，一改以往“既要積

極，又要穩(wěn)妥”的政策思路，一場史

無前例的城市改造和建設(shè)運(yùn)動在全國

范圍內(nèi)全面鋪開。其規(guī)模之大、速度

之快，人類城市建設(shè)史上絕無僅有。

“大拆大建”成為這一時期城市發(fā)展

常態(tài)。

中國在 20 世紀(jì) 90 年代的城市改

造與建設(shè)活動主要聚焦在解決城市住

房問題和改善城市基礎(chǔ)設(shè)施。雖然吳

良鏞先生早在 1994 年就提出了“有

機(jī)更新”的概念，對當(dāng)時已經(jīng)出現(xiàn)的

大拆大建現(xiàn)象提出了批判，但此概念

所強(qiáng)調(diào)的仍然是對物質(zhì)居住環(huán)境的漸

進(jìn)式改善，而對于相關(guān)的經(jīng)濟(jì)、社會、

城市活力等方面內(nèi)容仍然討論較少。

雖然“増加公共開放空間”在 20 世

紀(jì) 90 年代已經(jīng)成為中國城市建設(shè)工

作的主要目標(biāo)之一，但是，那個時期

建設(shè)公共空間主要是為了實現(xiàn)美化城

市景觀、提升城市形象等目的，甚至

在一些地方被錯誤地用來表現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)政

績，競相建設(shè)大而不當(dāng)且遠(yuǎn)離市民生

全生命周期的發(fā)展預(yù)判，還需要對城

市發(fā)展過程展開持續(xù)的動態(tài)監(jiān)測和持

續(xù)維育，并對發(fā)展過程中的各種問題

進(jìn)行及時和精確的回應(yīng)。城市治理精

細(xì)化就是實現(xiàn)這些目標(biāo)的重要途徑。

當(dāng)前相關(guān)研究已經(jīng)注意到城市更新從

物質(zhì)改造向綜合性社會治理轉(zhuǎn)型的必

要性和急迫性。然而，相關(guān)研究主要

關(guān)注制度建設(shè)層面的“頂層設(shè)計”，

對城市更新中精細(xì)化治理的具體實現(xiàn)

路徑和實施手段還少有系統(tǒng)的討論。

本文將梳理當(dāng)前中國面臨的轉(zhuǎn)型特

征，歸納有機(jī)更新的主要特征，并在

此基礎(chǔ)上提出基于城市建設(shè)管理精細(xì)

化的有機(jī)更新實現(xiàn)路徑。

13

活的“市政廣場”。而對于公共空間

在社會層面的作用提升、經(jīng)濟(jì)層面的

活力提升和生活層面的品質(zhì)提升卻很

少考慮。

自 21 世紀(jì)以來，中國對城市發(fā)

展的認(rèn)識發(fā)生轉(zhuǎn)變。對于城市更新問

題的研究逐漸變熱，對城市更新的理

解呈現(xiàn)出多元化、綜合化的發(fā)展趨勢。

城市更新開始被認(rèn)為是“多目標(biāo)的，

而不是單一物質(zhì)更新目標(biāo)的”。近幾

年，城市更新對空間品質(zhì)的提升作用

受到越來越多的關(guān)注?！肮差I(lǐng)域的

公共服務(wù)和設(shè)施高品質(zhì)供給”以及

“維育城市建成環(huán)境的品質(zhì)和活力”

已經(jīng)成為新時期中國城市更新工作的

基本職責(zé)。

存量模式下城市發(fā)展需恪守五個底線

土地資源底線 ：土地資源的底線

約束在學(xué)術(shù)界雖仍存在較大爭論。但

從歷史角度看，凡是人類社會在快速

發(fā)展、人口膨脹的時候，空間的支撐

力就會受到很大的沖擊。在快速工業(yè)

化、城市化過程中，走在前面的西方

發(fā)達(dá)國家，大部分都為突破空間束縛

付出過巨大的代價。它們的城市化進(jìn)

程都與空間約束有緊密的關(guān)聯(lián)。而當(dāng)

今中國的城市發(fā)展速度遠(yuǎn)超當(dāng)年西方

發(fā)達(dá)國家。這一過程對土地等自然資

源的快速消耗已極大地沖擊了中國的

耕地安全與生態(tài)安全。在上海，建設(shè)

用地總規(guī)模和城市人口總數(shù)在 2014

年便接近甚至超過了 2020 年的規(guī)劃

目標(biāo)“天花板”。資源局限是促使中

國城市發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要原因之一。我

們必須正視資源局限的問題，更集約

地利用已有的建成環(huán)境，實現(xiàn)土地對

城市發(fā)展更大的支撐作用。

生態(tài)宜居底線 ：城市的本質(zhì)是為

人類自己的生活和生產(chǎn)活動創(chuàng)造理想

的人工環(huán)境?？焖俪鞘邪l(fā)展引發(fā)空氣

污染、資源浪費(fèi)、生態(tài)退化等一系列

環(huán)境問題。生態(tài)條件的惡化不但會破

壞人類理想的生存環(huán)境，還會降低城

市的宜居程度，削弱投資吸引力，加

大災(zāi)害發(fā)生的概率和頻率，進(jìn)而抑制

城市的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。在這樣的背景

下，2013 年中央城鎮(zhèn)化工作會議對

中國當(dāng)前城市發(fā)展提出了“望得見

山，看得見水，記得住鄉(xiāng)愁”的具體

要求。黨的十八大指出要大力推進(jìn)生

態(tài)文明建設(shè)。黨的十九大報告中也連

續(xù)出現(xiàn)了要著力提高新型城鎮(zhèn)化發(fā)展

質(zhì)量，走綠色、集約、高效、低碳、

創(chuàng)新、智能的城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展道路

的目標(biāo)。這些舉措標(biāo)志著中國城市建

設(shè)正在從以生產(chǎn)要素和投資驅(qū)動為特

征的外延式、資源過度消耗型模式，

轉(zhuǎn)變成為更適應(yīng)存量模式的、以創(chuàng)新

和財富驅(qū)動為特征的經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)

境協(xié)調(diào)發(fā)展新模式。

歷史人文底線 ：城市是人類文明

不斷實踐并積累的產(chǎn)物，是人類文明

的重要空間載體。文明沉淀需要時間，

也很容易被毀滅。而在城市的更新過

程中，經(jīng)歷過長期積淀的歷史城區(qū)卻

更容易成為首先更新的對象，遭到破

壞。雖然中國 2002 年修訂的《文物

專題縱橫

14

保護(hù)法》明確規(guī)定了對作為整體的

歷史文化街區(qū)的保護(hù)。然而，城市中

仍然存在大量并不屬于文物但卻蘊(yùn)含

著豐富歷史文化信息的普通歷史建筑

和歷史街區(qū)。建成環(huán)境的保護(hù)價值取

決于其所蘊(yùn)含的整體社會文化身份和

發(fā)揮的史地維度的具象載體作用。因

此，老城區(qū)的大量普通建筑作為城市

特定時期的物質(zhì)空間形態(tài)載體，同樣

具有整體保護(hù)的價值。而由于對老城

區(qū)中大量普通建筑的重要性認(rèn)識不

夠，同時受到經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使和錯誤的

文化遺產(chǎn)保護(hù)觀念引導(dǎo)，一些地方政

府容易片面注重土地的經(jīng)濟(jì)效益，在

破壞、拆除等突出問題，加強(qiáng)制度頂

層設(shè)計，統(tǒng)籌保護(hù)、利用、傳承，堅

持系統(tǒng)完整保護(hù)，既要保護(hù)單體建筑，

也要保護(hù)街巷街區(qū)、城鎮(zhèn)格局，還要

保護(hù)好歷史地段、自然景觀、人文環(huán)

境。在這樣的背景下，保護(hù)城市歷史

文化遺產(chǎn)，實現(xiàn)城市未來發(fā)展和既往

歷史之間的平衡，是當(dāng)前城市更新工

作的基本要求。

社會正義底線 ：老城區(qū)經(jīng)過長期

的積累，往往已經(jīng)形成了穩(wěn)定的“社

會網(wǎng)絡(luò)”和“社會生態(tài)鏈”。城市更

新與新區(qū)建設(shè)的最重要區(qū)別之一便是

城市更新要改動這些已經(jīng)形成的社會

網(wǎng)絡(luò)和社會生態(tài)鏈。由于這些社會網(wǎng)

絡(luò)中蘊(yùn)含著復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)利益關(guān)系，城

市更新實際上也是對城市空間利益進(jìn)

行再分配的過程。城市更新應(yīng)追求政

府、社會、開發(fā)商和居民各方的利益

均衡，這也是土地管理改革的核心工

作。黨的十九大報告指出，“有事好

商量，眾人的事情由眾人商量，是人

民民主的真諦”。可持續(xù)的、有機(jī)的

城市更新需要合理調(diào)節(jié)更新過程中的

利益平衡與博弈，實現(xiàn)公眾利益保障

機(jī)制的公平化和法制化。特別是棚戶

區(qū)改造、舊居住區(qū)改造等與市民切身

利益息息相關(guān)的民生工程。而在大拆

大建式的城市更新進(jìn)程中，舊區(qū)中許

多長久以來形成的居住空間及其社會

網(wǎng)絡(luò)被粗暴地移除。而這些居住空間

和社會網(wǎng)絡(luò)是低收入社會群體和社會

弱勢群體能居住在城市中心，有公平

的機(jī)會獲得城市公共資源，實現(xiàn)社會

公平正義的重要保障。

公共安全底線 ：任何城市開發(fā)活

動，失去了安全保障便失去了一切。

當(dāng)面對來自自然、人為的各種災(zāi)害和

安全挑戰(zhàn)之時，城市應(yīng)該成為庇護(hù)所

而非助燃器。城市人口的高度集聚，

老城區(qū)實施大拆大建、拆舊建新等破

壞性建設(shè)行為。上海就付出了大約

3000 萬㎡傳統(tǒng)里弄建筑被拆除的巨

大代價。

2013 年中央城鎮(zhèn)化工作會議，

明確提出當(dāng)下的城市發(fā)展要重視歷史

文化、自然特色、地域特色、時代風(fēng)

貌和中華傳統(tǒng)文化。在 2015 年的中

央城市工作會議中，中央又提出了保

護(hù)“地域環(huán)境、文化特色、建筑風(fēng)

格基因”的要求。2021 年 5 月 21 日，

習(xí)近平總書記主持召開中央全面深化

改革委員會第十九次會議，指出要著

力解決城鄉(xiāng)建設(shè)中歷史文化遺產(chǎn)屢遭

15

需要極高的管理智慧和管理機(jī)制來應(yīng)

對各種各樣的安全挑戰(zhàn)，也需要在空

間資源、硬件設(shè)施等方面做好充分的

相應(yīng)準(zhǔn)備。這是最低的底線，有了這

個不等于好，沒了這個等于零。

有機(jī)更新，常態(tài)化的城市更新

在五條底線的約束下，中國當(dāng)前

的城市更新活動正面臨越來越大的轉(zhuǎn)

型壓力。如何在兼顧資源、生態(tài)、歷史、

社會和安全的同時，實現(xiàn)城市的可持

續(xù)發(fā)展而不致使任何一個維度遭到損

害？如何在保護(hù)歷史文化的同時改善

居民生活水平？如何在實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增益

的同時要求社群發(fā)展與生態(tài)建設(shè)？這

些問題的答案導(dǎo)向“有機(jī)”的城市

更新模式。如何界定一種城市更新模

式是“有機(jī)”的？我們可以從以下

三個方面來參照判斷。

小規(guī)模 ：小規(guī)模乍看上去講的是

建筑項目或空間尺度，其實首先是在

講城市土地管理問題，小規(guī)模的目的

是保留城市空間肌理，而城市空間肌

理中隱藏著城市的空間基因。以往的

城市再開發(fā)中，土地的管理往往是以

整個街坊甚至多個街坊為統(tǒng)一開發(fā)的

基本單元。這種開發(fā)模式對于更有效

地利用資本進(jìn)行開發(fā)操作作用明顯，

然而城市的空間肌理卻在此過程中抹

平殆盡。小規(guī)模意味著更細(xì)致與動態(tài)

的管理，如果能夠縮小用地規(guī)模，并

同時賦予用地性質(zhì)以多樣化的可能，

則城市空間肌理的保留、集體記憶的

寄托與街區(qū)活力的釋放，都成為可以

期待的結(jié)果。

漸進(jìn)式 ：漸進(jìn)式是配合小規(guī)模而

更進(jìn)一步存在的。事實上無論是傳統(tǒng)

的自然村落、上海老城廂里的華界民

居還是租界里的里弄，都是一點(diǎn)點(diǎn)建

設(shè)起來的。拿里弄舉例，除去斯文里

等超大里弄項目占據(jù)整個街區(qū)之外，

絕大多數(shù)里弄都是由若干個不同開發(fā)

商營建的項目拼貼而成，多變的、自

然的肌理也由此而出現(xiàn)。如果懷著一

種建設(shè)性的眼光思考，懷舊并非我們

專題縱橫

16

中區(qū)，往往擁有大量歷史文化遺產(chǎn)資

源，以及大量自然合理生長的空間元

素。如何突破現(xiàn)有的城市規(guī)劃建設(shè)技

術(shù)模式，化解建設(shè)發(fā)展和歷史保護(hù)之

間的矛盾，充分考慮城市既有各類空

間環(huán)境元素并將其納入城市建設(shè)管理

體系，變簡單系統(tǒng)管理為復(fù)雜系統(tǒng)管

理，變城市建設(shè)管理為城市運(yùn)維管理，

是中國當(dāng)前實現(xiàn)有機(jī)更新所面臨的一

大瓶頸。

決策與管理缺乏精確的動態(tài)信息

化支撐 ：在經(jīng)歷了 30 多年的大規(guī)模

建設(shè)活動后，由于不同年代建成環(huán)境

的相互疊加與變遷，中國城市普遍表

現(xiàn)出建筑密度大、要素種類多、空間

關(guān)系復(fù)雜等特征。同時，城市管理部

門缺乏健全系統(tǒng)的基礎(chǔ)資料，舊有的

信息采集與處理技術(shù)既無法為改造建

設(shè)活動提供精確、完整、動態(tài)的三維

既有建成環(huán)境基礎(chǔ)信息，又無法為新

規(guī)劃建設(shè)方案的決策與管理提供能應(yīng)

對復(fù)雜時空環(huán)境、靈活直觀的決策支

撐。如何整合多種地理信息與數(shù)字化

技術(shù)手段，實現(xiàn)對高密度建成環(huán)境三

維信息和健康狀況的精細(xì)化釆集、動

態(tài)化監(jiān)測、智能化提取與管理以及可

視化的直觀互動展示，為城市規(guī)劃建

設(shè)提供基礎(chǔ)的信息化支持，這是中國

當(dāng)前實現(xiàn)城市有機(jī)更新在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資

料獲取層面的主要瓶頸。

工程落實手段難以應(yīng)對多約束既

有環(huán)境 ：城市有機(jī)更新更趨向于通過

小規(guī)模開發(fā)建設(shè)對既有建筑進(jìn)行活化

再利用，多采用見縫插針式和新舊融

合的建設(shè)方式。過去的法定規(guī)劃技術(shù)

方法過于強(qiáng)調(diào)在“量”（密度、高度、

容積率等）上對城市建設(shè)的有效控

制，對微觀尺度的“小動作”則缺

乏精細(xì)化的管控技術(shù)手段。同時，高

密度環(huán)境復(fù)雜條件下的建設(shè)施工也面

的目的，新建筑不是不可接受，但如

果能在有效限制規(guī)模的前提下開展，

則城市空間肌理的保持，是有機(jī)會與

建筑的更新相脫鉤的，即單體可以翻

建、新建，但巷弄、朝向、疏密等關(guān)

鍵信息被保留下來。

高品質(zhì) ：在做到前兩個步驟的情

況下，高品質(zhì)必將成為有機(jī)更新的標(biāo)

準(zhǔn)之一。無論是對居住其間的居民還

是城市總體風(fēng)貌而言，都要求長期的

持續(xù)改進(jìn)。除去諸如清除舊馬桶、加

裝樓梯扶手欄桿與照明之外，互聯(lián)網(wǎng)

時代帶來的新技術(shù)，也將提供更能與

當(dāng)代生活社會需求相適應(yīng)的解決方

案。然而另一方面，是否能追求高品

質(zhì)，目前更多還是有賴于具體參與的

建筑師、規(guī)劃師、社工、志愿者等群

體，而利益相關(guān)者溝通的效率、雖是

建筑師主持卻難以確保實施的最終效

果，這些都可能成為阻礙高品質(zhì)達(dá)成

的重要因素。

實現(xiàn)有機(jī)更新的三大瓶頸

規(guī)劃技術(shù)方法缺乏對既有空間要

素的考慮 ：中國當(dāng)前的城市規(guī)劃技術(shù)

方法，尤其是具有法定效力的控制性

詳細(xì)規(guī)劃僅對新的增量建設(shè)具有管控

作用，對有保護(hù)保存價值的空間要素

缺乏考慮。對于城市中心區(qū)，特別是

像上海這樣的超大城市的高密度城市

17

臨安全風(fēng)險大、操作空間狹小低矮、

操作過程影響既有建筑日常使用等諸

問題，受到多重時空約束。如何研發(fā)

新的規(guī)劃與工程技術(shù)來應(yīng)對敏感環(huán)境

和多約束條件下小規(guī)?？臻g的開發(fā)建

設(shè)與既有建筑的更新改造再利用，在

對既有城區(qū)影響與干預(yù)最小化的同時

提升建成環(huán)境的總體品質(zhì)，這是當(dāng)前

我們實現(xiàn)城市有機(jī)更新在工程實施層

面的又一個主要瓶頸。

精細(xì)化管理，實現(xiàn)有機(jī)更新

全周期多要素協(xié)同空間規(guī)劃

作為法定規(guī)劃，控制性詳細(xì)規(guī)劃

所設(shè)定的技術(shù)指標(biāo)體系塑造了基本的

城市空間形態(tài)，是中國城市規(guī)劃技術(shù)

體系轉(zhuǎn)型最為關(guān)鍵的突破口。首先，

我們提出的有機(jī)更新導(dǎo)向下的控制性

詳細(xì)規(guī)劃將整體性、原真性、可持續(xù)

性和分類保護(hù)四大存量背景下的控制

導(dǎo)向作為規(guī)劃原則，并在此基礎(chǔ)上建

立了一套涵蓋不同風(fēng)貌類型和景觀尺

度（點(diǎn)、線、面）、將保護(hù)與更新“兩

規(guī)合一”的規(guī)劃指標(biāo)體系。該體系在

傳統(tǒng)規(guī)劃管控指標(biāo)體系上大量增加歷

史保護(hù)的規(guī)劃管控要素，為既有城區(qū)

的有機(jī)更新制定了詳細(xì)的分區(qū)、分級、

分類標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上，可以借助計

算機(jī)技術(shù)，建立從指標(biāo)參數(shù)自動生成

三維城市模型的方法和軟件，以量化

設(shè)計并調(diào)控城市風(fēng)貌品質(zhì)與更新建設(shè)

強(qiáng)度之間的關(guān)系。

其次，我們提出了一套基于多部

門協(xié)同管理的全要素精細(xì)化規(guī)劃技術(shù)

方法。這套方法以街道空間網(wǎng)絡(luò)為載

體，聚焦于城市的“人行空間”。為

了突破以機(jī)動車交通為核的城市道

路規(guī)劃方法的局限，將全部的建成環(huán)

境要素劃分為 3 大類（即建筑要素、

公共空間要素、環(huán)境要素）及 18 小

類，以此建立系統(tǒng)性的分析模型。在

此基礎(chǔ)上，采取“總則一通則一導(dǎo)

則”的框架進(jìn)行規(guī)劃編制，以實現(xiàn)精

細(xì)化的管控引導(dǎo)。這套技術(shù)方法還包

含由基礎(chǔ)信息庫與規(guī)劃信息庫構(gòu)成的

多部門協(xié)同管理技術(shù)平臺，以克服不

同政府職能管理部門在條塊分割狀態(tài)

下制訂城市治理項目、實施整治舉措

時，缺乏系統(tǒng)的基礎(chǔ)資料支撐和行動

依據(jù)，因而必要性與合理性不足、各

行其是、重復(fù)投資等問題。運(yùn)用這套

精細(xì)化的規(guī)劃技術(shù)方法，我們對上

海的法定風(fēng)貌保護(hù)道路進(jìn)行了探索性

實踐。

全要素數(shù)字享生信息獲取與決策支撐

面對越來越復(fù)雜的既有城區(qū)，基

于人工手段和二維圖紙的傳統(tǒng)靜態(tài)空

間信息采集與管理方式過于低效繁瑣

且精度低，無法適應(yīng)動態(tài)的城市規(guī)劃

建設(shè)與管理決策要求。我們與合作單

位通力協(xié)作，通過對測繪技術(shù)和數(shù)字

化技術(shù)的綜合利用與集成創(chuàng)新，建立

了一套針對建成環(huán)境三維信息的高精

度釆集、智能化管理與可視化輔助應(yīng)

用體系，并結(jié)合市民行為精準(zhǔn)感知技

術(shù)，共同為展開精細(xì)化的城市有機(jī)更

新提供信息支撐。

該體系借助天地一體多機(jī)位協(xié)同

網(wǎng)絡(luò)，能夠?qū)ǔ森h(huán)境信息展開高

精度采集與動態(tài)監(jiān)測，以建立毫米級

精度的高密度復(fù)雜城區(qū)精細(xì)化的三維

模型場和高精度數(shù)字檔案。同時，綜

合釆用紅外熱像和結(jié)構(gòu)無損探傷等多

種方法，對既有建筑變形展開精細(xì)化

分析與應(yīng)急測繪，實現(xiàn)建筑物現(xiàn)狀病

害調(diào)查，并對其健康狀況實現(xiàn)全方

位 CT 式可視化智能檢測與動態(tài)監(jiān)測。

專題縱橫

18

此外，基于 Web GIS 監(jiān)測系統(tǒng)，為設(shè)

計和管理決策提供了空間和時間兩種

維度的監(jiān)測預(yù)警和決策支持模型，并

利用高精度動態(tài)監(jiān)測預(yù)警平臺，克服

常規(guī)監(jiān)測系統(tǒng)無法滿足大數(shù)據(jù)量、實

時性條件下快速匹配以及應(yīng)急決策服

務(wù)的難題，以為城市更新的規(guī)劃建設(shè)

提供支持。

復(fù)雜的建成環(huán)境信息需要進(jìn)行智

能化的管理與可視化的決策輔助。我

們和合作單位基于三維動態(tài)圖層技

術(shù)，將建筑信息模型（BIM）和地理

信息系統(tǒng)（GIS）精密融合，并通過

基于語義的 BIM 信息篩選提取的工

具方法、基于 OGC 標(biāo)準(zhǔn)與元數(shù)據(jù)，

對城市三維模型的全生命周期展開多

源、多尺度、多時態(tài)的精細(xì)化系統(tǒng)管

理，實現(xiàn)城市三維信息的智能提取與

高效管理。

多維度緊約束精細(xì)化工程實施

在更新過程中，城市建設(shè)開發(fā)面

臨諸多約束，比如施工操作的空間受

到高度和寬度限制，建設(shè)活動的開展

與城市日常運(yùn)轉(zhuǎn)之間矛盾重重，粗放

型的更新施工破壞高密度既有城區(qū)文

化遺產(chǎn)和生態(tài)環(huán)境質(zhì)量等現(xiàn)象成為有

機(jī)更新面臨的難題。對此，我們與合

作單位建立了以實現(xiàn)有機(jī)更新為目標(biāo)

的綜合性精細(xì)化施工和環(huán)境整治技術(shù)

體系，在影響與干預(yù)最小化的前提下，

實現(xiàn)了建成環(huán)境功能和品質(zhì)的提升。

針對空間強(qiáng)約束條件下的既有建

筑改造施工，該技術(shù)體系綜合運(yùn)用多

種無損檢測設(shè)備，通過巡視監(jiān)測技術(shù)

方法、風(fēng)險源識別預(yù)警處置機(jī)制，快

速精準(zhǔn)地監(jiān)測和預(yù)測高密度城市建成

區(qū)地下空間開發(fā)過程中的環(huán)境變形與

結(jié)構(gòu)沉降，實現(xiàn)以低成本的途徑降低

工程風(fēng)險，消除各類安全隱患。另外，

針對既有建筑內(nèi)部空間凈空受限的情

況，利用低凈空作業(yè)下鋼管樁、鉆孔

灌注樁等常用樁型的成樁設(shè)備，實現(xiàn)

在既有建筑室內(nèi)進(jìn)行打樁的高精細(xì)化

施工作業(yè)。同時運(yùn)用逆作法施工、預(yù)

制柱施工、自承式無排無模地下室結(jié)

構(gòu)無梁樓板施工、田字梁柱帽和無梁

樓板結(jié)構(gòu)體系等施工技術(shù)，該技術(shù)體

系可以實現(xiàn)在狹窄空間和地下空間約

束條件下對既有建筑展開精細(xì)化的安

全高效施工。

針對既有城區(qū)對更新實施在時間

上的強(qiáng)約束，通過采用基于安全控制

的多人流多區(qū)域分隔管控技術(shù)、永臨

結(jié)合的消防安全控制技術(shù)、不停業(yè)施

工機(jī)電設(shè)備更新和擴(kuò)容技術(shù)、既有幕

墻原位更換等技術(shù)，為既有城區(qū)大人

流量的商業(yè)設(shè)施更新改造期間難以維

持開張營業(yè)狀態(tài)，造成巨額經(jīng)濟(jì)損失

的問題提供了解決的辦法，實現(xiàn)了既

有城區(qū)建筑在不停業(yè)狀態(tài)下的持續(xù)更

新改造施工。最后，對于城市更新過

程中遭污染的水體等既有城區(qū)環(huán)境要

素，精細(xì)化實施技術(shù)，借助微生物固

化、超微氣浮等技術(shù)和設(shè)備，采用超

高壓氣水混合的方法，在超飽和狀態(tài)

下通過產(chǎn)生大量微米、亞微米、納米

級氣泡，低成本而高效地去除微小顆

粒污染，實現(xiàn)城市更新過程中的環(huán)境

修復(fù)，從而在城市更新過程中實現(xiàn)對

城市生態(tài)的保護(hù)和修復(fù)。

城市就像一個生命體，其生生死

死不可避免。但城市應(yīng)該有一個比人

的生命周期長得多的生命周期。我們

倡導(dǎo)城市有機(jī)更新，就是遵循城市發(fā)

展的基本規(guī)律，尊重城市生命體的發(fā)

展特點(diǎn)。在城市有機(jī)更新過程中，城

市生命力的常態(tài)化活力多數(shù)表現(xiàn)為其

生命體內(nèi)無時不在、從不間斷，但卻

又不易察覺的細(xì)胞層面的新陳代謝。

在這種常態(tài)化的城市有機(jī)更新過程

中，除仍不時需要針對因完善重大城

市功能和提升城市經(jīng)濟(jì)能級所必需的

空間結(jié)構(gòu)調(diào)整和重要引領(lǐng)性建設(shè)活動

外，更多地需要大量而常態(tài)化“微更

新”活動和“針灸式”整治、改善。

這種更新活動除表現(xiàn)在對城市物質(zhì)空

間品質(zhì)的關(guān)注外，還應(yīng)更多關(guān)注對資

源、環(huán)境、生態(tài)和社會、歷史人文的

特別關(guān)注和持續(xù)維育。除在規(guī)劃和政

策引導(dǎo)下可預(yù)見的城市更新活動，城

市也時常出現(xiàn)大量非預(yù)見性的、自發(fā)

的自然更新過程。城市管理精細(xì)化的

機(jī)制設(shè)計也應(yīng)充分尊重這一類自然更

新活動。唯有尊重城市發(fā)展的規(guī)律，

并為城市的自然更新活動留足彈性空

間，城市的生命力才會愈加旺盛。

本文來源 ：時代建筑 Time+Architecture2021/4

19

段的拆除重建和綜合整治為主，對于

具備歷史文化特色的地區(qū)來說，單一

改造方式存在一定局限性。拆除重建

多為開發(fā)導(dǎo)向，拆除量較大，對地區(qū)

文脈的保護(hù)不夠全面 ；綜合整治以建

筑外立面提升和水電氣暖等設(shè)施完善

為主，很難對片區(qū)內(nèi)在經(jīng)濟(jì)動力進(jìn)行

提升 ；而對于未定級的歷史文化遺存

地區(qū)，由于缺乏政策支撐，更新改造

的手段較為謹(jǐn)慎，以“保留”為主，

但難以實現(xiàn)歷史文化“傳承”以及

特色風(fēng)貌“塑造”目標(biāo)。

早在上世紀(jì) 90 年代，吳良鏞院

士就提出“有機(jī)更新”理論，認(rèn)為

應(yīng)當(dāng)“采用適當(dāng)規(guī)模、合適尺度，依

據(jù)改造的內(nèi)容與要求，妥善處理目前

深圳城中村有機(jī)更新 4 點(diǎn)經(jīng)驗探索

2009 年，深圳頒布《深圳市城

市更新辦法》，開啟城市更新探索進(jìn)

程。更新十年，2019 年，深圳印發(fā)《關(guān)

于推進(jìn)城中村歷史文化保護(hù)和特色

風(fēng)貌塑造綜合整治試點(diǎn)的工作方案》

（以下簡稱《工作方案》），明確城中

村改造中有機(jī)更新的新路徑，體現(xiàn)新

時期城市更新轉(zhuǎn)型提質(zhì)新思路，“在

理念上，由側(cè)重于單個項目改造為主，

向順應(yīng)城市發(fā)展內(nèi)在秩序和規(guī)律、與

城市相融共生轉(zhuǎn)變 ；在目標(biāo)上，由側(cè)

重于物質(zhì)環(huán)境改造，向?qū)哟呜S富、內(nèi)

涵深厚的綜合可持續(xù)更新轉(zhuǎn)變?！?/p>

有機(jī)更新是拆除重建、綜合整

治、功能改變多措并舉的綜合性更新

模式。深圳既往的城市更新以單一手

姚一彤

深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院有限公司

城市設(shè)計一所主創(chuàng)設(shè)計師、項目經(jīng)理

專題縱橫

20

與將來關(guān)系——不斷提高規(guī)劃設(shè)計質(zhì)

量，使每一片的發(fā)展達(dá)到相對的完整

性?！边@一理論在北京菊兒胡同改造

中得以踐行。該項目將舊城中一片危

房地區(qū)，改造成為承載“胡同”鄰

里精神的特色文化街區(qū)，并推動了從

單體建筑保護(hù)到整體片區(qū)提升的技術(shù)

共識。在新時期，有機(jī)更新是深圳城

中村歷史文化保護(hù)、鄉(xiāng)愁記憶傳承的

必要路徑，而《工作方案》的印發(fā)，

為有機(jī)更新模式提供了有力的政策支

撐。《工作方案》提出首批 7 個試點(diǎn)

地區(qū)，包括觀瀾古墟、清平古墟、南

頭古城、大鵬所城、南澳墟鎮(zhèn)、甘坑

客家小鎮(zhèn)和梧桐小鎮(zhèn)。作為其中最先

推動的兩處歷史文化遺存——觀瀾古

墟和清平古墟有機(jī)更新項目的主要參

與者，本人結(jié)合規(guī)劃設(shè)計和實施運(yùn)營等

項目經(jīng)驗，總結(jié)出有機(jī)更新四個要點(diǎn)。

?

城市設(shè)計空間引領(lǐng)

多專業(yè)統(tǒng)籌

——

在傳統(tǒng)更新規(guī)劃中，城市設(shè)計僅

僅作為一個章節(jié)進(jìn)行研究，起到支撐

規(guī)劃的作用。但對于有機(jī)更新來說，

城市設(shè)計具有引領(lǐng)性作用，并貫穿始

終。規(guī)劃設(shè)計階段，城市設(shè)計首先以

統(tǒng)籌的思維而非建筑單體改造的思路

出發(fā)，提出合理的改造策略，引導(dǎo)建

筑與公共空間風(fēng)貌，并與經(jīng)濟(jì)技術(shù)指

標(biāo)緊密關(guān)聯(lián)，提升空間品質(zhì)的同時確

保實施性 ；在與后續(xù)實施運(yùn)營對接方

面，城市設(shè)計通過營造生活、游覽、

工作場景、為建筑匹配滿足現(xiàn)代生活

所需的功能，能夠協(xié)助運(yùn)營商策劃片

區(qū)游覽節(jié)點(diǎn)、組織城市活動、引導(dǎo)產(chǎn)

業(yè)導(dǎo)入等。

清平古墟面臨建筑風(fēng)貌混雜，公

共空間缺乏，文化傳承受限，發(fā)展動

力不足等一系列問題，空間品質(zhì)和經(jīng)

濟(jì)內(nèi)核都需要被激活。因此，城市設(shè)

計作為主要手段，從以下三個方面切

入 ：1. 建立建筑風(fēng)貌等級。通過調(diào)查

評估，綜合評價建筑質(zhì)量、風(fēng)格、文

化價值等要素，建立建筑風(fēng)貌等級

表 ；2.“繡花”功夫織補(bǔ)式更新。面

對新的生活方式和空間需求，依據(jù)建

筑等級，匹配合適的修繕與改造方式，

進(jìn)行重點(diǎn)場所營造，包括點(diǎn)狀拆除部

分構(gòu)筑物，形成體系化的公共空間與

街巷系統(tǒng)、修繕改造既有建筑，功能

活化為特色文化設(shè)施 ；3. 重現(xiàn)場所精

神。恢復(fù)歷史格局，結(jié)合歷史文化與

當(dāng)代文化構(gòu)建“古墟十二勝景”，形

成具有廣泛市民性的新公共空間，作

為傳遞文化的重要載體。相對于拆除

21

重建，有機(jī)更新能夠拆的建筑更少，

而需要實現(xiàn)的公共目的更細(xì)致、更微

觀。城市設(shè)計與開發(fā)、運(yùn)營、使用者

的需求高度融合，與實際運(yùn)營管理緊

密掛鉤，對于本底條件復(fù)雜的片區(qū)來

說，是實現(xiàn)針灸式提升與片區(qū)激活的

重要手段。

?

強(qiáng)調(diào)精細(xì)化管控和設(shè)計傳導(dǎo)

——

傳統(tǒng)的更新規(guī)劃中，一般會編制

規(guī)劃研究報告、管理文件及圖則，以

剛彈結(jié)合的條例，指導(dǎo)實施建設(shè)。但

在實際推動過程當(dāng)中，管理文件與圖

則常常會成為核心管控文件，城市設(shè)

計管控的重要性會進(jìn)一步弱化。

有機(jī)更新中，城市設(shè)計全過程介

入，帶來了城市高品質(zhì)發(fā)展的可能性。

為了保證城市設(shè)計的傳導(dǎo)效果，在觀

瀾古墟和清平古墟有機(jī)更新實踐中，

我們以城市設(shè)計導(dǎo)則的方式，在建筑

高度、公共空間、街巷界面、慢行系統(tǒng)、

建筑風(fēng)貌、城市家具等方面進(jìn)行精細(xì)

化控制，引導(dǎo)特色場所營造。城市設(shè)

計導(dǎo)則將直接指導(dǎo)后續(xù)建筑與景觀設(shè)

計，既有明確要求落實的要素，也給

予建筑師一定的創(chuàng)作空間。對于政府

來說，城市設(shè)計導(dǎo)則是對接各項相關(guān)

規(guī)劃、實現(xiàn)高品質(zhì)建設(shè)的有效方式 ；

對于企業(yè)而言，導(dǎo)則也是一個很好的

自我約束工具，是一份和政府協(xié)定開

發(fā)行為的承諾書。

?

適配產(chǎn)業(yè)資源

最終實現(xiàn)“持續(xù)造血”

——

深圳更新十余年，大部分保留的

城中村都曾進(jìn)行綜合整治。通過外立

面修繕、基礎(chǔ)設(shè)施完善、公共空間提

升等措施，城中村環(huán)境品質(zhì)得以優(yōu)化，

人居環(huán)境得到改善。但對于有優(yōu)秀文

化資源本底的歷史風(fēng)貌區(qū)來說，這種

局限于“換臉”層面的改造方式，難

以真正激活文化復(fù)興，帶動片區(qū)長效

發(fā)展。以清平古墟、觀瀾古墟為代表

的一眾歷史文化遺存，需激發(fā)片區(qū)內(nèi)

在力量，導(dǎo)入與交通區(qū)位、發(fā)展階段、

周邊資源等高度適配的產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)與體

系，推動古墟活化與城市發(fā)展。

考慮到產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模與產(chǎn)業(yè)鏈

條之間的協(xié)作，規(guī)劃應(yīng)將目光放大到

以片區(qū)為核心 1 平方公里，乃至更大

的范圍，探討城市產(chǎn)業(yè)鏈條與片區(qū)所

能承載的環(huán)節(jié)。在清平古墟有機(jī)更新

實踐中，規(guī)劃引入了影視文化產(chǎn)業(yè)。

從交通區(qū)位來看，古墟靠近機(jī)場，為

影視資源的流動轉(zhuǎn)化提供了基礎(chǔ)交通

條件 ；從周邊資源來看，已有一定商

業(yè)與影視文化基礎(chǔ)，為發(fā)展全鏈條影

視產(chǎn)業(yè)提供了可能性 ；從政策適配性

來看，寶安區(qū)政府提出了《寶安區(qū)關(guān)

于促進(jìn)影視產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干措施》（簡

稱“影視十條”）等政策扶持。規(guī)劃

團(tuán)隊全流程介入清平古墟影視小鎮(zhèn)的

設(shè)計、建設(shè)、策劃階段，與運(yùn)營商合作，

整合周邊影視產(chǎn)業(yè)與文化資源，打造

融合體驗、休閑、拍攝、制作、生活

等功能的 1 平方公里影視小鎮(zhèn)。其中，

清平古墟的產(chǎn)業(yè)主要服務(wù)對象為小型

影視工作室和影視產(chǎn)業(yè)孵化。目前，

清平古墟影視小鎮(zhèn)已引進(jìn)幾十家影視

文化企業(yè)，拍攝了大量的電影電視劇，

真正為古墟再生提供了長效動力。

另一方面，有機(jī)更新也在一定程

度上影響了產(chǎn)業(yè)選擇。有機(jī)更新的模

式?jīng)Q定了城市空間“小而精”的特

性，有利于結(jié)合創(chuàng)新創(chuàng)意人群的需求，

定制特色產(chǎn)業(yè)空間，提供優(yōu)良生活工

作環(huán)境，吸引文創(chuàng)、服務(wù)等類型的產(chǎn)

業(yè)入駐，形成“文化圈子”。

在實際運(yùn)營中，歷史文化遺存所

在片區(qū)適合形成“核心運(yùn)營商 + 多個

小型機(jī)構(gòu)整體入駐”的模式。如清平

古墟影視小鎮(zhèn)中，運(yùn)營商需要掌握影

棚拍攝區(qū)、影視產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施等核心

資源，保障對影視產(chǎn)業(yè)客戶的服務(wù)水

平。其余的主題相關(guān)空間以招租方式

吸引商戶入駐，便于資金平衡和流轉(zhuǎn)。

專題縱橫

22

?

有機(jī)更新常態(tài)化

循序漸進(jìn)推動文化傳承

——

據(jù)《深圳市城中村（舊村）綜

合整治總體規(guī)劃（2019-2025）》顯示，

2019 年，深圳劃定了 55 平方公里的城

中村綜合整治區(qū)，涉及 252 個行政村、

718 個自然村。廣闊的市場決定了有機(jī)

更新未來將走向常態(tài)化、街區(qū)化。

絕大部分城中村體量較小、風(fēng)貌

混雜、沒有集中的特色資源，無法

成為具有一定影響力的特色小鎮(zhèn)和

古城古鎮(zhèn)，因此，要針對性地推動

有機(jī)更新。對于有條件引入產(chǎn)業(yè)的，

如上文所述，應(yīng)利用土地成本優(yōu)勢，

中，我們挖掘與整合片區(qū)中的各種資

源，借助城市活動與宣傳推廣，擴(kuò)大

片區(qū)的知名度和美譽(yù)度，提升文化影

響力，如承辦雙年展、舉辦城市論壇、

開展民俗活動等。清平古墟是深圳唯

一保存完好的廣府特色墟市，內(nèi)部留

存著豐富的文化遺跡，但從市民認(rèn)知

度來看，由于體量有限，名氣稍遜南

頭古城、大鵬所城一籌。面對此問題，

規(guī)劃團(tuán)隊、建筑團(tuán)隊、運(yùn)營團(tuán)隊共同

策劃了清平古墟超級 IP，結(jié)合歷史建

筑，演繹民俗文化、進(jìn)行學(xué)術(shù)探討、

體驗特色產(chǎn)業(yè)。如古墟內(nèi)新橋糧倉，

曾是寶安縣直至新中國的儲備糧倉，

經(jīng)修繕活化，成為影視文化主題展覽

館，除定期展覽外，每周都有「迷影

社」電影放映，兼社交活動。除此之

外，清平古墟已舉辦兩屆寶安民俗節(jié)，

日常有清平墟市、電影音樂會、兒童

游學(xué)等活動，結(jié)合影視產(chǎn)業(yè)自身的高

宣傳度、強(qiáng)互動性，真正讓人們認(rèn)識

與體驗到清平歷史文化魅力。

當(dāng)下，市民追求更高的生活品質(zhì)、

更好的生命質(zhì)量，與有機(jī)更新模式的

推進(jìn)相輔相成。誠然，有機(jī)更新不是

高周轉(zhuǎn)、高收益的開發(fā)模式，需要政

府、企業(yè)乃至社區(qū)等多方力量精心培

育。但從深圳城市化進(jìn)程趨勢來看，

粗放發(fā)展時期已經(jīng)過去，地產(chǎn)企業(yè)需

要與時俱進(jìn)，從純商業(yè)項目的“開發(fā)

商”，轉(zhuǎn)向高品質(zhì)公共項目的“代建

方”，直至成為城市文化、特色和活

力空間的“運(yùn)營者”。多方參與，以

有機(jī)方式促進(jìn)城市健康生長，涵養(yǎng)城

市文化活力。

本文項目效果圖與分析圖由作者提供

照片選自“ 清平古墟影視小鎮(zhèn) ”公眾號

塑造有較高吸引力的產(chǎn)業(yè)空間環(huán)境，

將適當(dāng)?shù)目臻g資源分配給產(chǎn)業(yè)人群，

引導(dǎo)原住民參與服務(wù)和經(jīng)營環(huán)節(jié)，

分期改善城中村人居環(huán)境、公共領(lǐng)

域建設(shè)等，最終實現(xiàn)居民自主參與。

對于空間與資源有限的城中村，可

通過社區(qū)活動乃至城市事件，激發(fā)

居民參與社區(qū)共建的熱情，如上海

“美好新華”城市空間藝術(shù)季、深圳

“美好玉田”城事設(shè)計節(jié)。通過有機(jī)

更新動態(tài)維護(hù)，幫助這些片區(qū)在改

善人居、發(fā)展產(chǎn)業(yè)的過程中，逐步

實現(xiàn)社會激活，從而有效保護(hù)低成

本居住空間、保育活化珍貴的文化

遺存、傳承優(yōu)秀地方文化。

在觀瀾和清平兩個有機(jī)更新項目

23

三大“ 微改造 ”

以更新實現(xiàn)城市增值

談芳

森磊國際設(shè)計集團(tuán)助理總經(jīng)理、研發(fā)總監(jiān)

注冊城鄉(xiāng)規(guī)劃師、建筑設(shè)計高級工程師

曾單單

森磊國際設(shè)計集團(tuán)研發(fā)資深建筑師

有城市，就有城市更新。從拿破

侖的大巴黎重建，到紐約的哈德遜城

市廣場，成功的城市更新始終在推進(jìn)

城市活力和城市國際影響力的提升。

在我國，尤其是一線城市，城市更新

已從大規(guī)模開發(fā)為主導(dǎo)的造新城、推

舊城，逐漸轉(zhuǎn)向重視小規(guī)模、分階段，

社區(qū)型的“微改造”更新階段。

以全面改造、推倒重建為主的城

市更新，可以在短時間內(nèi)起到“舊貌

換新顏”的功效，還可以完善城市功

能、提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，但由于強(qiáng)大的商

業(yè)利益驅(qū)動 , 在更新改造中大肆拆遷、

重新建設(shè)的“短平快”做法，也很

可能直接瓦解城市原有的社會結(jié)構(gòu)和

文化脈絡(luò)。近年來，一線城市逐漸步

入以反映新時代要求、承載新內(nèi)容、

重視新傳承、滿足新需求、采用新方

式為特點(diǎn)的城市“有機(jī)更新”新階

段，有利于解決上述矛盾。

據(jù) 2016 年《廣州市城市更新辦

法》，“微改造”是指在維持現(xiàn)狀建

設(shè)格局基本不變的前提下，通過建筑

局部拆建、建筑物功能置換、保留修

繕，以及整治改善、保護(hù)、活化，完

善基礎(chǔ)設(shè)施等辦法實施的更新模式。

“微改造”采取因地制宜的方式，結(jié)

合實際情況進(jìn)行“小修小補(bǔ)”，起到

提升人居環(huán)境、促進(jìn)街區(qū)活力、傳承

地域文化的作用。森磊國際精選北京、

上海、深圳三個一線城市“微改造”

項目，分享“微改造”設(shè)計實踐。

北京龍湖冠寓亞運(yùn)村關(guān)莊

盤活存量，賦予閑置資產(chǎn)新功能新活力

——

北京龍湖冠寓亞運(yùn)村關(guān)莊項目將

企業(yè)轉(zhuǎn)型的過程中成為閑置資產(chǎn)的國

企單位大院建筑改造為人才公寓，成

為城市青年的 CITYHUB（城市資源

聚落）。這是近年來在“存量更新”

政策背景下，房企與物業(yè)權(quán)屬方深度

合作，以城市運(yùn)營商姿態(tài)介入城市更

新的縮影。在保留原國企辦公建筑、

浴室和食堂建筑的建筑結(jié)構(gòu)不變的情

況下，賦予建筑全新的功能——長租

公寓與聯(lián)合辦公。

北京作為人口聚集的千萬級大都

市，城市發(fā)展與居住者需求矛盾亟待

協(xié)調(diào)解決。且項目位于地鐵站附近，

臨近兩大商務(wù)辦公區(qū)，周邊坐落了幾

大文化創(chuàng)意園區(qū)。地理位置的吸聚效

應(yīng)，讓這里匯集了眾多文創(chuàng)、互聯(lián)網(wǎng)

科技及多媒體等新興行業(yè)從業(yè)的青

年。該項目微改造后，于城市公民，

從一定程度上解決了年輕人的居住問

題 ；于市場主體，通過輕資產(chǎn)運(yùn)作的

方式降低成本，使其在短時間內(nèi)平衡

收益 ；于城市發(fā)展，摒棄大拆大建，

專題縱橫

24

節(jié)約社會資源。更新后的園區(qū)能激發(fā)

片區(qū)活力，真正體現(xiàn)多贏價值。

老舊辦公樓和宿舍樓為磚混結(jié)

構(gòu)，在拆改現(xiàn)有結(jié)構(gòu)的分析結(jié)論下，

項目對平面僅進(jìn)行了局部調(diào)整。每層

增加一處休閑公區(qū)，最大化挖掘小尺

度空間的可能性。該項目經(jīng)過改造，

騰出 300 余間公寓，全部戶型不僅滿

足年輕租戶的基本居住需求，還在有

限面積內(nèi)為租戶提供更多空間選擇。

在聯(lián)合辦公空間的定位下，項目

主要考慮給初創(chuàng)科技文創(chuàng)類公司使用。

室內(nèi)以通透的玻璃分隔出獨(dú)立辦公區(qū)

域，利用凹角空間作為休息或開敞討論

區(qū)，激發(fā)創(chuàng)意的同時，兼具整租時視線

上的互動性，使出租模式更加多元化。

微改造之難，難在既要改造“表”，更要改造“里”?！氨怼?/p>

指的是社區(qū)物理空間、街容街貌的更新，“里”指的則是提升街

區(qū)生活品質(zhì)，改善人與人之間的關(guān)系。由于該片區(qū)未來人群主要

是置身新興行業(yè)的 80、90 后，創(chuàng)意與交流不僅是工作，也是生活

日常。改造將建筑圍合出的室內(nèi)空間與外部廣場，融入文化、生態(tài)、

共享等要素，為用戶打造有社區(qū)歸屬感的文創(chuàng)觸媒——City Hub。

更新后的園區(qū)能激發(fā)片區(qū)活力，也為城市增加了一處文化聚落。

廣場是一個充滿多種可能性的“活動發(fā)生器”，層次豐富的

室內(nèi)外空間能容納不同活動需求，為有想法的年輕人們建立了有

趣而自由的工作生活環(huán)境。外擺區(qū)的場地可以作為小型路演、露

天電影或文創(chuàng)集市的活動廣場使用，這也是園區(qū)內(nèi)使用者交流活

動的重要場所。被綠植分隔的各處休憩角落給喜歡獨(dú)處的人一片

靜謐空間，圍繞中心綠地設(shè)計了各處小型趣味運(yùn)動設(shè)施——攀巖、

蹦床、跑步，總有一個地方能安放年輕人們獨(dú)一無二的靈魂。

改造設(shè)計好比帶著枷鎖舞蹈，作為一個只有十年租期的輕資

產(chǎn)項目，如何有效平衡投入與產(chǎn)出？城市微改造相對于大拆大建，

在實施和組織中能節(jié)約大量成本。此項目改造周期從設(shè)計到建設(shè)

完成不到一年時間，涵蓋了機(jī)電及市政改造、建筑更新、功能優(yōu)化、

景觀優(yōu)化。從概念到深化到實施至最后呈現(xiàn)，項目更新策略堅持

貫徹設(shè)計理念和對甲方訴求的研究型回應(yīng)。用研究的方法去做權(quán)

衡和取舍，才是對城市建筑以及使用者的尊重。

25

上海普陀鴻壽坊

喚醒城市文脈，讓舊商區(qū)重?zé)L(fēng)采

——

位于上海普陀區(qū)長壽商務(wù)區(qū)的鴻壽坊里

弄巷更新項目，布置嚴(yán)謹(jǐn)，序列清晰，且片

區(qū)內(nèi)有“格局保留區(qū)”。該項目通過繼承現(xiàn)

狀、落架復(fù)建、修繕保留、局部新建等策略，

重塑場地構(gòu)成，在保留歷史底蘊(yùn)的同時，兼

顧打造現(xiàn)代氣質(zhì)，使普陀鴻壽坊重現(xiàn)魅力與

生機(jī)，為城市提供高品質(zhì)的公共空間和人性

化的場所體驗。

保留原片區(qū)格局，保護(hù)空間肌理 ：在地

塊與周邊規(guī)劃上，沿城市道路設(shè)置入口廣場，

構(gòu)建與周邊良好的互動關(guān)系。在地塊組團(tuán)內(nèi)

部，中央、新舊結(jié)建、特色業(yè)態(tài)等節(jié)點(diǎn)與公

共空間有機(jī)結(jié)合 , 使歷史建筑部分保留魚骨

狀街巷肌理。在修繕保留和落架復(fù)建過程中，

對僅存的石庫門構(gòu)件進(jìn)行構(gòu)件切割、磚塊擇

佳保留，利用于復(fù)建建筑中，延續(xù)原有空間

格局和建筑肌理，打造富有特色的商業(yè)街。

弄巷尺度分析，滿足現(xiàn)代商業(yè)功能需求 ：

由于周邊辦公、居住、商業(yè)建筑較多，人流

量大，普陀鴻壽坊從片區(qū)洋行沿革中獲取基

礎(chǔ)信息，從石庫門外鋪內(nèi)里布局中繼承空間思路，主抓優(yōu)質(zhì)辦公

人群所需商業(yè)配套功能，兼顧高檔社區(qū)人群，形成特色目的性消

費(fèi)體驗，從而保留城市記憶。通過對老舊建筑露臺，綠化，屋頂

看臺等處理，削弱商街的封閉感，高效利用空間，新舊結(jié)合的碰

撞感賦予本案獨(dú)特的魅力。

預(yù)留廣場，突出空間特點(diǎn) ：項目改造強(qiáng)調(diào)以人為本，以社區(qū)

為單元構(gòu)建生活圈，積極營造開放的城市公共空間，實現(xiàn)不同標(biāo)高，

新舊建筑之間的互聯(lián)互通。開闊的中央廣場賦予新老建筑過渡與

緩沖 ；空中環(huán)廊在新舊區(qū)域之間形成流線上的公共帶。由于項目

周邊影視綜合體匱乏，大多數(shù)影院與城市商業(yè)脫軌，環(huán)境不佳，很

難滿足區(qū)域內(nèi)各類人群日益提升的消費(fèi)要求。在規(guī)劃設(shè)計上，引入

影視主題強(qiáng) IP，激活社會公共屬性，提升文化感染力，創(chuàng)建影視娛

樂的嘉年華，填補(bǔ)片區(qū)市場空白，提升項目周邊文化產(chǎn)業(yè)品質(zhì)。

專題縱橫

26

深圳龍崗 2021 道路品質(zhì)提升工程

以低成本賦予街道溫度感，助力產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展

——

坂雪崗科技城擁有以華為引領(lǐng)的新一代

通信產(chǎn)業(yè)集群，和以天安云谷為代表的國際

化智慧園區(qū)。但在光鮮亮麗的產(chǎn)業(yè)園區(qū)映襯

下，原始城市面貌不佳，散亂無序，致使整

個片區(qū)氣質(zhì)矛盾割裂。

街道是鏈接人與城市的紐帶，也是一座

城市的靈魂。街道立面是街道顏值擔(dān)當(dāng)，怎

么讓這些街道跟上城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的腳步，展

現(xiàn)城市美好的面貌？深圳龍崗區(qū) 2021 年道

路品質(zhì)提升工程的“微改造”希望以低成

本方式，在冰冷的科技秩序感與城中村雜亂

煙火氣中尋找平衡點(diǎn)，賦予城市更多的溫度

感，使新型產(chǎn)業(yè)基地與舊村社區(qū)面貌和諧統(tǒng)

一發(fā)展。

項目改造堅持在地性原則，營造街區(qū)特

色。根據(jù)不同街道性質(zhì)，進(jìn)行主題和色彩選

型，令建筑主體風(fēng)格保持與周邊建筑和諧統(tǒng)

一，同時，堅持從現(xiàn)狀中保持原住民生活氣息，在十字路口、天

橋、公園以及帶狀街道空間進(jìn)行景觀、燈光和公共設(shè)施優(yōu)化設(shè)計，

提升片區(qū)公共生活的環(huán)境品質(zhì)，在輕松溫暖的氛圍中尋找有序。

“微改造”對城市更新而言，通過賦予閑置資產(chǎn)新的功能使

其重新煥發(fā)生機(jī)，實現(xiàn)逆生長 ；在保留城市文脈的同時，解決社

會公眾不斷提升的城市公共功能需求 ；賦予街道在城市秩序下的

溫度感，助力產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展，最終實現(xiàn)城市增值。這種更新方式

不僅大大降低了政府投入，同時也賦予居民更多權(quán)利，使得城市

更新實踐形式變得更加靈活、可持續(xù)。

如何通過“微改造”，為我們生活、工作的城市做出一些微

小且美妙的改變，讓個體更有尊嚴(yán)，乃至更愉悅地生活其中，這

是作為城市設(shè)計者應(yīng)該深入思考、不斷探索的命題，也是每次改

造活動應(yīng)秉持的初心。

文中案例均引自森磊國際設(shè)計集團(tuán)

案例1設(shè)計團(tuán)隊主創(chuàng)：尹瑾珩

案例2設(shè)計團(tuán)隊主創(chuàng)：尹瑾珩

案例3設(shè)計團(tuán)隊主創(chuàng)：賴寒+江國有

27

西單文化廣場 ：更新中的加減平衡藝術(shù)

西單文化廣場位于長安街西單路

口東北角，距離天安門 2.5 公里，是

西單傳統(tǒng)商業(yè)街第一站。按照首都功

能核心區(qū)定位及城市空間規(guī)劃，結(jié)合

周邊建筑、交通、環(huán)境、人文各方面

因素，經(jīng)過項目團(tuán)隊反復(fù)研討論證，

確立了“減量”“提質(zhì)”“增綠”的

工作目標(biāo)。明確更新改造理念 ：合理

利用存量空間，服務(wù)首都核心區(qū)功能；

充分發(fā)揮廣場的樞紐作用，提升區(qū)域

活力 ；延續(xù)歷史文脈，與核心區(qū)風(fēng)貌

相協(xié)調(diào) ；運(yùn)用海綿城市新理念，打造

綠色生態(tài)景觀標(biāo)桿 ；營造城市空間，

塑造城市森林 ；加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)管理，

系統(tǒng)提升區(qū)域公共空間品質(zhì)。

減量，激發(fā)建筑活力 ：改造后廣

場空間錯落有致，分為公共綠化區(qū)、

下沉廣場區(qū)和坡地花園區(qū)。其中下沉

廣場設(shè)有三處挑空空間，天光可通過

半月形全景天窗直接引入地下，既把

地下封閉空間轉(zhuǎn)化為開放空間，又將

室內(nèi)外空間融為一體。地下商業(yè)部分

由四層減為三層，建筑面積由 4.3 萬

平米縮減至 3.5 萬平米，有效出租面

積由 2.2 萬米縮減至 0.6 萬平米，商

戶由改造前 600 余戶縮減為近 40 戶。

面積和層數(shù)的減量，增大了空間尺度，

改善了覆土條件 ；商業(yè)平面布局也由

局促的攤位式調(diào)整為大面積公共開敞

空間，引入新的區(qū)域服務(wù)功能，激發(fā)

城市活力。

提質(zhì)，打造舒適的休閑空間 ：為

改善區(qū)域環(huán)境，加強(qiáng)區(qū)域建筑公共空

北上廣深

有機(jī)更新激活城市煙火氣

間的一體化設(shè)計，協(xié)調(diào)水體、綠化、

城市家具、導(dǎo)引標(biāo)識等的關(guān)系，加強(qiáng)

精細(xì)化設(shè)計。地面增加降塵霧噴設(shè)施，

結(jié)合景觀照明、監(jiān)控和網(wǎng)絡(luò)設(shè)置多功

能燈桿，綜合考慮景觀體驗及設(shè)施需

求，為人們帶來舒適的休閑空間，提

升公共空間品質(zhì)。

增綠，塑造城市森林 ：通過減少

層數(shù)和商業(yè)面積，降低地下頂板高度，

增加覆土空間。項目聘請北京市園林

科學(xué)研究院和設(shè)計單位進(jìn)行“土壤

改良”“樹種結(jié)構(gòu)與生長特點(diǎn)”研究，

甄選適合北方地區(qū)淺覆土層生長植

被，如山桃、海棠、油松、國槐、元

寶楓、欒樹等大喬木樹種。通過覆土

條件的改善和科學(xué)選種，實現(xiàn)廣場地

面綠樹成蔭，綠植覆蓋面積從原有的

3000 平米增加到 10000 多平米。運(yùn)

用海綿城市雨洪管理概念，通過自然

透水的建筑材料，打造舒適宜人的微

環(huán)境，塑造了首個城市中心商業(yè)區(qū)森

林公園。

優(yōu)化交通動線，提供出行便利 ：

利用地面廣場及下沉空間的靈動性與

地鐵連通，對人流進(jìn)行疏導(dǎo)，理順區(qū)

域交通組織關(guān)系，打造便捷的空間連

通體系和立體交通流線，加強(qiáng)地上交

通和地下交通的轉(zhuǎn)換，改善通行體驗，

提升區(qū)域活力。

項目團(tuán)隊協(xié)同地鐵部門優(yōu)化了原

有地鐵人流通行路徑，將地鐵 4 號線

G 出口與廣場地下連通，使 1 號線和

4 號線在廣場地下?lián)Q乘的同時均可實

現(xiàn)與地下商業(yè)的直接接駁，創(chuàng)造換乘

便利。下沉廣場成為兩條地鐵和地上

地下空間的循環(huán)樞紐，景觀坡地花園

成為西單商圈的立體交通樞紐。通過

項目實施，優(yōu)化了與周邊漢光百貨、

西單圖書大廈、長安街、西單北大街

的連通條件，緩解了地面交通壓力。

專題縱橫

28

宋莊 ：藝術(shù)家聚集地里 4 個城市客廳

宋莊，是中國乃至世界范圍最大

的藝術(shù)家聚集地，有來自 20 多個國

家和地區(qū)的近萬名藝術(shù)家在這里生

活、創(chuàng)作。宋莊也是全世界擁有最多

美術(shù)館的地方，這個位于北京城市副

中心的藝術(shù)創(chuàng)意小鎮(zhèn)，在面積不到四

平方公里的區(qū)域內(nèi)，有數(shù)千個藝術(shù)家

工作室，三十五家大中型美術(shù)館，還

藏著 4 個“城市客廳”。

第一個客廳將最初的街角改造成

一個小廣場，開啟一個有著由角磚墻

和超尺度鏡面構(gòu)建的半圍合空間。每

日清晨，這里是太極和扇子舞的團(tuán)隊

聚集處，而在晚上，則會吸引大量廣

場舞愛好者，偶爾會看到狗主人和他

們心愛的寵物沿著環(huán)路漫步。

第二個客廳讓自己與靜謐對話 ：

沿著長凳，吸引來了棋手和圍觀的人

們 ；一群老婦人在樹蔭下聊天 ；爺爺

奶奶們與孩子一同玩樂。在周末，年

輕人則在灰磚與耐候鋼下自拍，在馬

路對面的咖啡館小酌。

在公園延伸的拐角處，第三個客

廳是專屬于兒童的玩耍領(lǐng)地 ：一個亮

黃色的房間，墻邊有不同大小的躲貓

貓和捉迷藏的入口 ；趣味的傳聲筒，

可以聽到叫喊聲和唱歌聲。爺爺奶奶，

爸爸媽媽都可以從遠(yuǎn)處看到歡樂玩耍

的孩子們。

在公園的域內(nèi)，黃色的環(huán)線一

直延伸到第四個客廳，一個露天健

身房，綠色草地中間的運(yùn)動空間。

在運(yùn)動器材和圓形座位之間，居民

們各得其所，各得其樂。

這每 100 步一個“客廳”節(jié)點(diǎn)，

創(chuàng)造讓人停留的空間。從入口的歡迎

客廳到娛樂客廳，再到運(yùn)動客廳，每

一個節(jié)點(diǎn)都有一個主題，人行步道將

節(jié)點(diǎn)串聯(lián)起來，形成愉快的步行體驗。

四季有景的林蔭道、層次豐富的步行

空間，讓藝術(shù)家、居民和訪客從城市

的喧鬧中抽離出來，在具有藝術(shù)氛圍

的空間中休閑、交流。

29

曹楊新村 ：工業(yè)新村變形記

在工業(yè)遺產(chǎn)類型中，有一種典型的

居住空間，即工人新村，它是城市空間

的重要組成部分，如上海的曹楊新村。

2021 年是曹楊新村屬于自己的第 70 個年

頭，在政府牽頭的改造下，終于再次煥

發(fā)新生。

首先對居民樓的外立面進(jìn)行了粉飾

翻新，將磚木結(jié)構(gòu)改為混凝土結(jié)構(gòu)，并

增加了保溫和防火措施。還貼心增加了

智能頂棚、折疊晾衣桿等生活必備設(shè)施，

既方便居民也能防止后期二次改造和違

建。樓梯、窗戶則盡可能還原了當(dāng)年的

樣子，并且改造保留了很多經(jīng)典設(shè)計元

素，比如大門口的五角星門頭，代表上

海的“S”標(biāo)志、煙筒等等，這些都是曹

楊新村曾經(jīng)的記憶。小區(qū)內(nèi)則拓寬了道

路，方便汽車通行，增加了部分綠化和

休閑區(qū)、智能設(shè)施等等，提高居住舒適性。

曹楊新村總體來說屬于社區(qū)性質(zhì)，每

個小區(qū)之間挨得很近，基本就隔一條巷

子，整個社區(qū)里生活配套相當(dāng)齊全。比

如曹楊新村一小區(qū)對面的曹楊公園，公

共空間經(jīng)過舒適化改造成了老人和孩子

們的聚集地 ；還有百禧公園，廢棄鐵路

線變身“高線公園”，空中花園、健步道、

籃球場等，真正增加了周邊居住者的生

活質(zhì)感。社區(qū)附近的曹楊商城、曹楊菜

場、曹楊影院等，滿足了人們的日常所需，

娛樂生活兼顧，生活在這里十分方便。

非常值得一提的是，社區(qū)內(nèi)還新開

了很多便民食堂，這些助餐點(diǎn)很大程度

上方便了社區(qū)里的老人，即使沒人做飯、

不會叫外賣也能解決一日三餐。曹楊新

村先進(jìn)的規(guī)劃理念，不但讓居民生活更

便利，也促進(jìn)了鄰里關(guān)系，充滿了人間

煙火氣，保持著 70 年不變的溫度。

專題縱橫

30

永慶坊 ：最美街道舊時味當(dāng)代神

恩寧路“永慶大街”變身“永

慶坊”，是一次不動聲色卻徹底的轉(zhuǎn)

身。恩寧路位于廣州荔灣區(qū)西關(guān)老城

的心臟地帶，誕生于 1931 年，對廣

州而言，具有非常特殊的意義。2016

年，萬科成功將永慶大街片區(qū)改造為

綜合業(yè)態(tài)的新型街區(qū)，一改復(fù)古空殼

形象，搖身一變成為平衡傳統(tǒng)風(fēng)貌和

當(dāng)代社區(qū)精神的多元化產(chǎn)物。

為了保護(hù)西關(guān)歷史文化，延續(xù)街

區(qū)的文化生態(tài)。恩寧路永慶片區(qū)在城

市設(shè)計層面上只做了微改造，遵循

“修舊如舊，建新如故”理念。因此

整體未拆除任何承重結(jié)構(gòu)，只是梳理

出一條串聯(lián)起來的內(nèi)街小巷，把原來

歷史形成的“死胡同”盤活，植入

新的空間形態(tài)，創(chuàng)造豐富的空間體驗。

在城市設(shè)計基底上，重點(diǎn)打造

“社”“塾”“云” 三 個 特 色 空 間。

即有特色的戶外公共活動場地 ；供小

朋友培養(yǎng)業(yè)余愛好的教學(xué)空間以及所

有辦公、接待和會議空間的主入口，

使其具有強(qiáng)烈的代表性。

“社”采用全新的幕墻建筑設(shè)

計，3 個小玻璃個體組合，削弱新建

筑的體量感。局部利用原建筑的舊紅

磚，還原對舊場所的記憶 ；盡可能保

留珍貴的戶外活動空間，通過公共大

臺階承載豐富的公共活動，并利用大

臺階在室內(nèi)外空間之間形成連接和轉(zhuǎn)

換。這樣一來給歷史街區(qū)加入一些可

呼吸的空間，保留更加自由的公共活

動發(fā)生的可能性。

“塾”建筑本身由 3 棟紅磚房組

成，改造的切入方式是嘗試尋求一種

中間狀態(tài)。這 3 棟紅磚房的現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)

相對完好，原磚墻之間也是實心回填，

原混凝土結(jié)構(gòu)密肋梁、紅磚墻體，都

是非常完整的歷史印記。將鋼結(jié)構(gòu)的

量測繪，修繕設(shè)計。對結(jié)構(gòu)進(jìn)行加強(qiáng)

加固 ；沿襲傳統(tǒng)工藝，修復(fù)瓦屋面、

青磚墻、紅磚墻、灰雕、彩塑等傳統(tǒng)

元素，再現(xiàn)建筑傳統(tǒng)風(fēng)貌 ；修繕后，

利用該場地舉辦具有西關(guān)特色的公共

文化活動，以點(diǎn)帶面，激發(fā)片區(qū)活力。

一個生機(jī)活力的城市片區(qū)要具備

的四大要素 ：多樣的土地用途、小尺

度街區(qū)、新老建筑的并存、高人群密

度，而這些在這里都可以看到。時間

在不停流轉(zhuǎn)，城市也在不斷交替更新。

那些舊日的、飽含歲月和記憶的“城

市基建”需要的是像永慶坊更新改造

這樣的換血與迭新，而不是簡單粗暴

的抹去時代的記憶，應(yīng)該以更加靈活

有效的方式去保留和煥活。

植入轉(zhuǎn)化為呈現(xiàn)歷史質(zhì)感和歷史場景

的載體，盡可能地弱化新的元素，新

舊結(jié)構(gòu)與空間形成強(qiáng)烈對比。

“云”這座建筑本身是片區(qū)中歷

史最為悠久的，該建筑整體現(xiàn)狀破壞

較為嚴(yán)重，屋面腐朽坍塌嚴(yán)重，墻體

為 240 雙層空心磚墻，已是危房，需

要空心回填及結(jié)構(gòu)補(bǔ)強(qiáng)。在舊磚墻的

圍合空間中，置入全新的鋼結(jié)構(gòu)體

系，構(gòu)建全新的屋面系統(tǒng)，新建屋面

保留不同歷史時期形成的折疊屋面的

特色，并重建它的結(jié)構(gòu)關(guān)系。

永慶坊片區(qū)內(nèi)有八和會館、李小

龍故居、詹天佑故居等一些文物保護(hù)

建筑。對于這些建筑，項目團(tuán)隊則邀

請具備專業(yè)資質(zhì)的公司、單位進(jìn)行測

31

甘坑小鎮(zhèn) ：喚醒文化凝聚力

深圳龍崗甘坑村，是一個有著悠久歷史的客家圍

村，起源于明清時期的甘坑老圍。世代遷徙，甘坑客

家形成了“涼帽”“排屋”“清明果茶”等獨(dú)特文化。

甘李路作為進(jìn)入甘坑客家小鎮(zhèn)南門的城市主街道，承

擔(dān)了 60% 公共出行的人流量。通過的需求、雜亂的

界面與文化割裂感使場所矛盾重重。項目團(tuán)隊認(rèn)為，

充滿故事的街道才是甘李路魅力所在，其線性的布局

更像是一束游走于歷史與未來的光，穿過細(xì)縫發(fā)生衍

射，將小鎮(zhèn)生活的煙火氣、游人的歡聲笑語固定在街

巷里。

敘事的品質(zhì)慢行“故事線”：項目團(tuán)隊以“白鷺”

為表達(dá)符號，以歷史脈絡(luò)為線索，將客家文化符號嵌

刻其中，以圖像元素糅合小鎮(zhèn)文化，展開自然生態(tài)、

農(nóng)耕文化、客家歷史于一體的弘揚(yáng)中國傳統(tǒng)文化的旅

程，營造“白鷺隨風(fēng)起，滿目水與月”的唯美意

境，串聯(lián)引導(dǎo)游人入境的故事線。

引境入畫的街道廣場空間 ：以廣場南城門為

界，內(nèi)巷曲折深巷，青磚黛瓦，走進(jìn)其中，如同

踏入了一幅淡彩的水墨畫中 ；外街空間豐富，現(xiàn)

代簡潔，其濃厚的文化氛圍激發(fā)人們一探究竟，

城內(nèi)外以一個故事表達(dá)了兩種情境，神合而形

異。南門廣場作為進(jìn)入小鎮(zhèn)的集散入口，其對原

有的街巷空間進(jìn)行復(fù)刻并解構(gòu)，形成一處現(xiàn)代的

文化互動空間 ；同時與古鎮(zhèn)大門時空碰撞，與墻

后的沉浸式古城形成對比。客家建筑屋面的元素

給予空間充分的想象力 , 屋脊、檐角、青磚、瓦

片，通過重構(gòu)，融入到藝術(shù)地形、廣場坐凳設(shè)計

中，點(diǎn)滴細(xì)節(jié)皆是客家文化的縮影。水景、古樹、

廣場即承擔(dān)了集散的功能，又是凝聚活力的核心

場所。

山墻拆解空間，置入互動的文化探索 ：無動

力畫卷創(chuàng)意來自于兒時的跑馬燈，基于摩爾紋和

運(yùn)動錯覺的原理，通過人眼和孔洞的相對移動，

童年的畫片展現(xiàn)農(nóng)戶耕種、山水人家的雋永，步

移景異，樂在其中。生態(tài)農(nóng)耕、和諧共存，傳承

文脈、遇見未來，時光浮影在景墻中開啟一條貫

穿著傳統(tǒng)聚落人文與歷史脈絡(luò)的探訪路徑，吸引

游人俯身一探究竟。飛鳥造型的廊架提供了開放

多元的休憩場地，也使得整個空間更加靈動。通

過新街道與新古鎮(zhèn)的對話，吸引了越來越多人前

往，從而真正實現(xiàn)客家文化的傳承與發(fā)揚(yáng)。

專題縱橫

32

大田匠作文化村 ：鄉(xiāng)村遺產(chǎn)活化策略

大田匠作文化村中的大田世居蘊(yùn)含著豐

富的客家文化、建筑文化、民俗文化、義門

陳氏家風(fēng)家教文化以及紅色文化，承載了片

區(qū)歷史文化底色，具備了引領(lǐng)片區(qū)文化發(fā)展

的引擎作用。

四大活化利用支撐平臺 ：一是匠師文創(chuàng)

平臺，根據(jù)文物建筑本身的特點(diǎn)和項目定位，

引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和合作機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮文物建

筑的價值，打造獨(dú)特的傳統(tǒng)文化 IP 孵化平臺；

二是非遺交流平臺，開展各種形式的非遺文

化、演繹、交流、學(xué)術(shù)活動，探索非遺創(chuàng)造

性轉(zhuǎn)化和創(chuàng)新性發(fā)展 ；三是研學(xué)教育平臺，

整合周邊建筑空間、林地空間、農(nóng)田空間打

造獨(dú)特的、體驗式的教育實訓(xùn)基地 ；四是文

化活動平臺，以傳統(tǒng)文化、非遺交流、文物

活化、國潮文創(chuàng)、社區(qū)文化活動為主導(dǎo)，舉

辦各種形式的“節(jié)、會、展、演、賽”。

兩大文化主線 ：一是以客家歷史建筑、客家遷徙歷史、義門

陳氏家風(fēng)提煉文化主題，打造深圳最大的情景互動演繹場景。以

“旅游 + 演藝”“旅游 + 沉浸”“旅游 + 非遺”的形式將文化旅游

與新興娛樂產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融合，創(chuàng)新客家圍屋活化利用模式，使之成

為承載地域文化、時尚文化產(chǎn)業(yè)和“元宇宙概念”的新型消費(fèi)業(yè)

態(tài)。二是以農(nóng)耕文化、傳統(tǒng)手藝到現(xiàn)代制造為歷史脈絡(luò)，提煉匠

心文化主題，打造有文化內(nèi)涵的文旅產(chǎn)品。在文化旅游建設(shè)過程中，

植入沉浸式體驗項目 ：農(nóng)藝自然課堂、農(nóng)耕文化展示、匠師院落

及手藝集成、圍堡木藝觀覽、手作體驗、月池水上演繹、數(shù)字文

博展示、營地教育。

33

密度十問 ：

城市如何智慧生長？

有哪些密度？

城市密度的控制主要是為了保證人們居

住生活的需求，比如開放空間、陽光、交通、

基礎(chǔ)設(shè)施負(fù)荷、公共安全、工作等 ；這些因

素也聯(lián)系著街區(qū)活力、步行性、公共場所、

交通運(yùn)輸效率、環(huán)境績效、安全、社交互動、

創(chuàng)造力和經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)。過高的城市密度，意味

著空地的消失、自然光的缺乏、住宅的縮小、

學(xué)校的缺乏和景觀走廊的阻塞。

西方往往用可量化的“住宅密度”（建

筑 / 用地）、“居住密度”（居民 / 用地）和

“工作密度”（工作 / 用地）等指標(biāo)進(jìn)行衡

量，并將容積率作為一項重要指標(biāo) ；我國則

主要有容積率、建筑密度、綠地率等指標(biāo)來

控制地塊的開發(fā)強(qiáng)度，不僅保證居民的基本

生活需求，還達(dá)到優(yōu)化城市土地集約利用的

作用。

區(qū)別于“可衡量”的密度，“感知密度”

一直是環(huán)境心理學(xué)關(guān)注焦點(diǎn)。比如，聯(lián)合國

將每個超過 3 個人居住的房間定義為貧民窟

（slum），用以描述環(huán)境擁擠感。雖然城市的

“環(huán)境氣氛”沒那么容易量化，但許多社會

學(xué)家和規(guī)劃師采用了“視覺密度”“互動密

度”等詞語區(qū)衡量城市發(fā)展空間水平。換句

話說，我們建設(shè)城市要追求的不是密度本身，

而是稠密的城市環(huán)境以保證生活、居住、工作、

文化、活動、公園等形式的質(zhì)量。

對于城市來說，密度是一把雙刃劍。在許多人心中，“密度”和“擁擠”可能是同義詞，讓人聯(lián)想到貧窮、缺乏隱私

和公共空間。同時，高密度的人口聚集似乎也帶來了資源短缺、污染、生活環(huán)境惡化等問題，甚至在大流行病中也展

現(xiàn)了其脆弱性。但我們也可以看到低密度無序的城市發(fā)展所造成的大量問題，諸如過度依賴機(jī)動車交通、基礎(chǔ)配套難

以覆蓋、可達(dá)性差、物流效率低等。意識到這些問題，現(xiàn)代城市規(guī)劃才會如此強(qiáng)調(diào)城市的智慧生長，而引發(fā)“緊湊型

城市”“城市集約化”“公交為導(dǎo)向的發(fā)展”“30分鐘城市”等概念熱議。

什么是密度？

關(guān)于城市密度的討論一直是將城市形態(tài)與城市生活聯(lián)系起來的重

點(diǎn)。最低密度指標(biāo)已與城市的質(zhì)量相關(guān)，包括健康、安全、創(chuàng)造力、

活力和可持續(xù)性。城市密度不僅僅是建筑密度，還包含了多元因素，

如人口密度、產(chǎn)業(yè)密度等。有的城市，像底特律，看似建筑密度大，

但人口流失較大，城市空置率高，經(jīng)濟(jì)缺乏活力；有的城市建筑高度低，

如墨西哥和印度，但產(chǎn)業(yè)密度較低，大量人口擁擠在較低的建筑面積

里，形成非正式的定居點(diǎn)，這種貧民窟狀態(tài)也讓生活質(zhì)量大打折扣。

因此，我們通常將城市密度作為一個標(biāo)準(zhǔn)，以此制定城市基礎(chǔ)設(shè)

施和地塊開發(fā)強(qiáng)度策略。而城市密度真正的挑戰(zhàn)在于如何提高城市人

口密度的素質(zhì)，如何整合建筑、人口和開放空間的密度等。目前，我

國正在從人口紅利向人才紅利、產(chǎn)業(yè)化創(chuàng)新紅利過渡，城市密度亟需

智慧生長和智能化管理 (Smart Growth)。優(yōu)化后的城市結(jié)構(gòu)、資源整合

和產(chǎn)業(yè)集聚，更利于城市經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)新力發(fā)展。

行業(yè)觀察

34

高密度有什么好處？

城市人口數(shù)量是城市運(yùn)作方式的重要基

礎(chǔ)。在密度較高的城市環(huán)境中，城市的運(yùn)行

效率將更高，這也是所謂的密度紅利。完善

的教育、醫(yī)療、文娛、交通等配套設(shè)施可以

為人們提供更加豐富便利的生活，從而吸

引更多人前往定居，擴(kuò)大城市影響力，并

增大稅基 ；勞動力密集和產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)，

利于城市整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)循環(huán)。稠密

的城市環(huán)境中，人們也更容易獲得充足、負(fù)

擔(dān)得起的住房，更平等獲得教育、工作和生

活機(jī)會。集中人員、物流和服務(wù)可提高效率

并節(jié)省資源，降低碳耗。緊湊的城市可以最

大程度地提高公共交通效率，并最大程度地

減少人們每天的通勤距離。人口的集聚，利

于科技與創(chuàng)造力的開發(fā)，利于資本流入，從

而帶動社會整體發(fā)展，零售和服務(wù)業(yè)等隨之

興起。

以香港為例，作為高密度的代表，香港

的公共交通使用率在全世界屬于頂尖，而居

民平均碳消耗世界最少。并且，高樓林立并

沒有造成香港公共環(huán)境進(jìn)一步惡化。大量的

公共空間和公園給市民提供了友好的步行環(huán)境。

低密度城市蔓延有何危害？

與之相對的，無休止無規(guī)律的低密度城市蔓延會帶來的巨大消耗：

蔓延的土地侵蝕了更多的自然環(huán)境和耕地，造成自然和糧食危機(jī)。低

密度的郊區(qū)更依賴于汽車，而四分五裂的城市地塊加大了人們通勤時

間和難度，降低了城市運(yùn)作效率和人口流動速度，并帶來了更大的城

市污染。無規(guī)律蔓延的城市造就更多的偏遠(yuǎn)區(qū)域，這些區(qū)域既缺乏自

己的服務(wù)，又缺乏與大城市之間的聯(lián)系。當(dāng)更多的年輕人想要前往大

都市尋求機(jī)會，這些郊區(qū)城市更容易面臨老齡化和空城問題。此外，

人們交流方式和出行方式將變得更加松散，而教育等基礎(chǔ)設(shè)施難以覆

蓋，加大了社會階級隔離甚至割裂。

以日本為例，三大都市圈在經(jīng)歷了大規(guī)模擴(kuò)張后，隨著社會經(jīng)濟(jì)

下行，又都開始了收縮的過程。諸多新城紅極一時，也在少子化打擊下，

空心嚴(yán)重，取而代之的是主城再開發(fā)。美國洛杉磯更是低密度開發(fā)的

反面案例，低密度看似提高了居住環(huán)境質(zhì)量，但過度依賴私家車引發(fā)

城市擁堵、地塊割裂等大量城市問題。

什么會影響密度？

影響密度控制和開發(fā)強(qiáng)度的因素很多，比如區(qū)域特點(diǎn)和定位、地

理地貌自然資源、房屋屬性、政策導(dǎo)向、地價等。而城市交通站點(diǎn)（TOD）、

生態(tài)和文化（POD&COD）、商業(yè)零售片區(qū)（CBD）等都對密度開發(fā)有較

大影響。

以公共交通為導(dǎo)向的 TOD 為例，這種開發(fā)模式通常在站點(diǎn)周圍進(jìn)

行較高密度、混合使用的開發(fā)。因此，TOD 的土地使用往往圍繞密度、

35

多樣性和設(shè)計特征來進(jìn)行分析。一些

發(fā)展政策鼓勵在整個地區(qū)實現(xiàn)高度多

樣性，而密度指數(shù)則隨著距離的變化

明確列出。

值得一提的是，沒有一種開發(fā)模

式是能夠一言蔽之的，TOD 的土地密

度控制也受規(guī)模和形式影響。TOD 的

開發(fā)密度往往通過所在地區(qū)位置進(jìn)行

分類，比如中心、近郊和社區(qū)。通常，

大型、重要的車站包含更多的設(shè)施和

日?；顒樱@些站點(diǎn)影響范圍也比其

他站點(diǎn)的更大。除此之外，影響公共

交通的土地使用還有其他因素，包括

可達(dá)性、補(bǔ)充規(guī)劃、增長需求、可用

土地以及社會和自然條件等。

密度是怎么增長和收縮的？

密度是城市管理和適應(yīng)城市變化

潮起潮落的重要組成部分。人口增

長、技術(shù)擴(kuò)散、經(jīng)濟(jì)變化、新的生活

方式改變、氣候和健康挑戰(zhàn)等驅(qū)動因

素，致使諸多城市只能嘗試優(yōu)化土地

利用、尋求新的增長方式，并重新構(gòu)

筑人口密度。除了少數(shù)地區(qū)，人口不

是有機(jī)增長，而是通過人口流動、城

市化和致密化進(jìn)程進(jìn)行改變。

許多城市都對此過程進(jìn)行摸索，

比如倫敦采取提供大量住房服務(wù)政

策，斯德哥爾摩集中精力吸引金融服

務(wù)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) ；一些城市還采取整合

零散用地和空地、致密化城市核心、

城市內(nèi)部空間再利用、引入新興產(chǎn)業(yè)

和文化設(shè)施等方式吸引人口。

城市衰退和收縮也是城市新城代

謝的重要過程。并不是所有產(chǎn)業(yè)都能

延續(xù)多年，雖然說城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多元

化是抵御經(jīng)濟(jì)衰退的重要方式，但許

多產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效益又不得不遵循集中

布置的原則。因此，城市適時的經(jīng)濟(jì)

轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移就顯得尤為重要。底

特律和德國魯爾工業(yè)區(qū)的轉(zhuǎn)型就是兩

個相反的案例 ：前者投入大量資本，

試圖重振當(dāng)年輝煌卻深陷破產(chǎn)泥淖，

導(dǎo)致人口流失嚴(yán)重 ；后者則果斷放棄

昔日光彩，以城市收縮的方式，精簡

城市結(jié)構(gòu)，將廢棄場所轉(zhuǎn)化為市民空

間和綠化用地，優(yōu)化生態(tài)環(huán)境，擁抱

創(chuàng)意和新興產(chǎn)業(yè)，最終完成產(chǎn)業(yè)更新

換代，吸引了更多年輕人入駐。

密度是資本的產(chǎn)物嗎 ?

高密度可以為開發(fā)商帶來巨大的

利潤空間，公共交通站場的高密度開

發(fā)能讓開發(fā)商進(jìn)行價值捕捉。值得注

意的是，如果不采用政策的補(bǔ)充協(xié)議，

這種高密度方式通常會與政策初衷背

道而馳。

資本永遠(yuǎn)是逐利的，房地產(chǎn)商往

往希望在高密度土地上建造高密度的

高級公寓和寫字樓，以獲得較大的利

益。而這些業(yè)態(tài)顯然與社會公平格格不

入，很容易讓軌道交通成為資本圈地的

幫兇，導(dǎo)致的結(jié)果是原住民流離失所、

城市鄉(xiāng)紳化高檔化、社會割裂加劇。

這種現(xiàn)象在美國、印度，甚至日

本已經(jīng)大量出現(xiàn)，隨著站點(diǎn)高密度開

發(fā)，大量原住民不得不離開原有場所，

遷往更偏遠(yuǎn)的社區(qū)，以致他們要面臨

更加復(fù)雜的處境——匱乏的配套和交

通。東京澀谷的 Miyashita Park 重建，

趕走了大批在此暫居的流浪人口和原

住民，因而遭受大量抗議。

因而，為了實現(xiàn)社會公平，政府

往往需要讓站區(qū)開發(fā)商進(jìn)行可負(fù)擔(dān)住

房、基礎(chǔ)設(shè)施的配建，或在站點(diǎn)開發(fā)

范圍內(nèi)預(yù)留低地價土地進(jìn)行政府性社

會性住宅的開發(fā)，或要求站點(diǎn)區(qū)域建

設(shè)更加多元的業(yè)態(tài)和土地利用方式，

以緩解純粹高密度帶來的弊端。

站點(diǎn)的密度和輻射范圍如何設(shè)置？

TOD 是一種通過交通便利的樞紐

將人員、活動和交通聯(lián)系起來的方法。

其土地利用方式既是可達(dá)性衡量的重

行業(yè)觀察

36

要方面，又同時是可達(dá)性的結(jié)果。這

就更需要前瞻性規(guī)劃和目標(biāo)反饋。

從不同角度，密度需求不盡相同。

乘客和當(dāng)?shù)鼐用窨赡苄枰玫墓?/p>

空間、更好的配套環(huán)境 ；而商家和運(yùn)

營商則需要將人流轉(zhuǎn)變?yōu)榭土?，更?/p>

重現(xiàn)金流量。土地利用和站區(qū)業(yè)態(tài)是

出行需求、出行方式?jīng)Q策和客流效益

的關(guān)鍵因素。

因此，TOD 的土地利用通常會提

及行人集水區(qū)（pedestrian catchment

area）這一概念，意味著人們可接受

的步行距離。通過公共空間、混合業(yè)

態(tài)、行人友好設(shè)施、設(shè)計特征、鄰里

空間等提升，好的站區(qū)可以輻射更廣

的距離，中心密度也可以達(dá)到更高。

這也變相鼓勵開發(fā)商不再一味的

追求高密度和單一業(yè)態(tài)。以自持業(yè)態(tài)

為主的開發(fā)商將需要更注意臨街界

面、興趣點(diǎn)、步行友好空間的打造，

而以住宅銷售為主的開發(fā)商則要注重

鄰里空間、社區(qū)配套和文娛環(huán)境的配

建。如果是政府規(guī)劃用地使用方式，

就需要政府更具前瞻性地進(jìn)行業(yè)態(tài)控

制，并通過實時反饋進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

高層是高密度開發(fā)的唯一形式嗎 ?

相比于高層建筑林立，巴塞羅那

嘗試了另一種高密度形式 ：多層、窄

街道、高密度。盡管它變得有些擁擠

和喧鬧，但它仍然是該市需求最大、

價格最昂貴的地區(qū)之一。并且，這樣

的街道由于不利于汽車通行，公共交

通和步行逐漸取代了私家車出行。另

一方面，巴塞羅那模式展現(xiàn)了混合模

式的優(yōu)勢。多種用途融合在一起，降

低了生活成本和階級隔離。這樣密集

的城市，通過冗余、多用途和權(quán)力下

放更好地體現(xiàn)了社區(qū)鄰里精神、健康

和城市韌性。

與之相對的是美國規(guī)劃的失敗。

美國往往將其功能劃分為不同區(qū)域

（城市等同于農(nóng)作物），這樣自上而下

的分區(qū)政策（如 Single-Family Zoning

政策，許多州開始謀求廢除這一政策）

使城市變得毫無生氣、充滿種族隔離。

但同樣，高樓大廈也不意味著是

一件壞事。許多人擔(dān)心高層發(fā)展將破

壞城市的歷史天際線，這種反對聲音

在巴黎和倫敦這樣的歷史城市尤為響

亮。實際上，高層建筑的標(biāo)志性意義

讓其成為現(xiàn)代城市繁華的重要衡量標(biāo)

準(zhǔn)，也是地區(qū)吸引資本的手段之一。

即便是巴黎和倫敦，低密度也不過是

一個噱頭罷了。巴黎只是將高層搬到

了 LaDéfense 區(qū)域，使其發(fā)展成一

個密集的辦公區(qū)，并在保持市中心低

層林蔭大道特色的同時，與其他城市

進(jìn)行財務(wù)競爭。倫敦的中央商務(wù)區(qū)和

金絲雀碼頭也是高層云集。

另外，現(xiàn)代都市的高層建筑還有

其他好處，比如由于其緊湊的形式，

高層塔通過其墻壁散失的熱量很少，

并且在所有建筑類型中的供暖需求最

低。所以，好的城市形態(tài)既不是說只

有高樓林立，多種密度的混合讓城市

更具彈性。

什么的密度模型適合城市發(fā)展 ?

目前來說，最為理想的城市密度

模型是多中心、多組團(tuán)、多節(jié)點(diǎn)式，

而土地使用則以混合功能為主。這樣

的城市面對不同挑戰(zhàn)時韌性更強(qiáng)，實

際操作中容錯率也越高。與之相對，

許多采用田園都市式規(guī)劃的圈層城市

結(jié)構(gòu)，或多或少遭遇了中心城區(qū)人口

擁擠和交通堵塞的問題。這也是為何

東京這樣的圈層結(jié)構(gòu)城市也在謀求不

同的副中心發(fā)展，逐步轉(zhuǎn)移城市重心。

核心商業(yè)區(qū)密度較高，而其他區(qū)域以

低密度呈現(xiàn)，整個城市以高低起伏的

形式存在。

多中心的開發(fā)格局鼓勵更平衡的

發(fā)展以及更合作的城鄉(xiāng)關(guān)系，結(jié)合城

市中心的努力，創(chuàng)造足夠大的經(jīng)濟(jì)規(guī)

模。多中心發(fā)展與城市為了擴(kuò)大規(guī)模

而進(jìn)行大量投資無關(guān)，相反，它是將

鄰近城鎮(zhèn)重新建立聯(lián)系，聯(lián)合起來，

以“借用”規(guī)模和質(zhì)量，確保對更

廣泛地區(qū)的發(fā)展產(chǎn)生積極的溢出效

應(yīng)。目前的都市圈發(fā)展可以看作是多

中心開發(fā)的更大版本。

但需要注意的是，城市的分散性

和多中心發(fā)展與就業(yè)權(quán)力下放有關(guān)，

這很容易造成地區(qū)之間就業(yè)機(jī)會不平

衡。這樣的“失衡”將導(dǎo)致通勤距離

和時間增加。因此，多中心或分散城

市的次中心成敗的關(guān)鍵就是如何提供

足夠的在數(shù)量和質(zhì)量上相匹配的住房

和工作選擇，最終實現(xiàn)職住平衡。

本文來源 ：公眾號“ 建筑手帳 C”

37

“控制增量、盤活存量”理念指引下的

城市更新正日漸成為我國城市空間建設(shè)發(fā)展

的持續(xù)任務(wù)和常態(tài)化工作。但由于缺乏系統(tǒng)

的理論指導(dǎo)和有效的制度設(shè)計，城市更新工

作開展時常受阻。一方面，受傳統(tǒng)規(guī)劃和土

地管理等體制的制約，城市更新過程中的資

金來源，土地或建筑使用權(quán)限的取得，居民

或企業(yè)的拆遷與補(bǔ)償，建筑或用地的功能改

變，舊建筑改造的消防審核與工商注冊等一

系列相關(guān)行動的落地經(jīng)常舉步維艱或者成效

不佳——或者要經(jīng)歷復(fù)雜的規(guī)劃調(diào)整或項目

審批流程，或者要投入高昂的時間、資金和

機(jī)會成本，或者帶來利益主體間的權(quán)益分配

不均，又或者造成社會矛盾和歷史文化與鄰

里關(guān)系斷裂等問題。另一方面，在行政管理上，

傳統(tǒng)的發(fā)改、規(guī)劃與國土（自然資源）、民政

等部門分別從各自領(lǐng)域出發(fā)開展工作，不同

部門之間缺乏有效聯(lián)動，使得行政審批、公

共資金使用等城市更新配套措施無法實現(xiàn)跨

部門的有機(jī)銜接，導(dǎo)致更新政策淪入“最后

一公里”陷阱而難以落地。因此，若舊有制

度不加變革，可能會導(dǎo)致此類問題持續(xù)發(fā)生，

造成城市更新活動偏離其價值目標(biāo)或者停滯

不前。因此，在城市建設(shè)從增量發(fā)展轉(zhuǎn)向存

量提質(zhì)的過程中，政府亟須建立和提供新的

行動規(guī)則來保障和促進(jìn)城市更新行為的有序

發(fā)生，即通過制度建設(shè)來維護(hù)城市更新的秩

序化開展。

城市更新制度建設(shè)關(guān)鍵維度：“ 尺度 - 管控 -

要素 ”適配

不同國家的社會、政治、經(jīng)濟(jì)、文化等

制度共同組成了影響和制約城市更新實踐開

展的外部環(huán)境 ；而從城市更新的內(nèi)部運(yùn)作來

看，更新目標(biāo)、更新導(dǎo)向、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成、更新規(guī)模、

更新對象、參與主體、改造方式、功能變更、

土地流轉(zhuǎn)、安置模式等，成為理解和認(rèn)識當(dāng)

代中國城市更新特征的重要視角。這些視角

是城市更新制度可以施加約束、進(jìn)行干預(yù)或

實行調(diào)節(jié)的關(guān)聯(lián)領(lǐng)域。

有效的城市更新制度體系建設(shè)離不開不

同維度下行動規(guī)則的相互支撐和配合。從我

國城市更新制度建設(shè)的薄弱環(huán)節(jié)出發(fā)，整合

思考 10 種視角涉及的產(chǎn)權(quán)變更、主體協(xié)作、

用途轉(zhuǎn)換等更新規(guī)則需求可以發(fā)現(xiàn)，“尺度”

（國家和地方）、“管控”（約束、規(guī)范和激勵）

和“要素”（主體—空間—資金）對我國更新

制度建設(shè)的創(chuàng)新推進(jìn)具有重要考量價值，這

三者之間的規(guī)則適配是實現(xiàn)高質(zhì)量城市更新

制度供給的關(guān)鍵。

從“尺度”維度來看，塔隆在探討英國

城市更新時，將相關(guān)政策劃分為“國家政策”

和“城市政策與戰(zhàn)略（地方）”兩類來辨析

不同層級的更新規(guī)則供給。由此可見，城市

更新制度在國家與地方等不同空間尺度上發(fā)

揮著作用，中央與地方（省、市等）之間的

制度協(xié)同與行動配合，或兩者之間的利益博

城市更新制度建設(shè)

關(guān)鍵維度與策略解析

唐燕

清華大學(xué)建筑學(xué)院博士生導(dǎo)師

政策聚焦

38

弈與規(guī)則錯位等關(guān)聯(lián)行為由此變得十分普遍。

在時間尺度上，歐洲等西方國家因為政黨換

屆所致的城市更新政策“斷裂”時有發(fā)生，

如荷蘭的執(zhí)政黨更替使得其近 10 年的城市更

新政策從關(guān)注社會融合走向新自由主義導(dǎo)向

的市場化進(jìn)程。政策機(jī)制的“突變”在我國

亦存在類似情形，原因往往在于行政工作者

任期變化或人員調(diào)動等造成的干預(yù)措施波動。

從“管控”維度來看，制度作為人們活

動需要遵循的規(guī)則與依據(jù)，具有約束性／激

勵性、控制性／指導(dǎo)性、規(guī)范性／程序性等

多元機(jī)制特點(diǎn)。具體到城市更新制度，則通

常表現(xiàn)出三類主要的引導(dǎo)機(jī)制傾向，即注重

“抑制”的約束／管束機(jī)制，突出“鼓勵”

的激勵機(jī)制，以及施加“規(guī)范”的程序／維

護(hù)機(jī)制。黑塞從盧森堡的內(nèi)向“填充式”更

新策略出發(fā)，指出城市更新的顯著矛盾往往

集中體現(xiàn)在市場力量與公共政策之間的緊張

關(guān)系上，即城市通過更新規(guī)制建設(shè)，陷入既

想促進(jìn)開發(fā)又想控制開發(fā)的兩難境地。因此

從客觀實際出發(fā)，推進(jìn)精細(xì)、精準(zhǔn)、差異化

的城市更新管控機(jī)制供給顯得愈發(fā)重要。

從“要素”維度來看，城市更新活動的

發(fā)生幾乎都離不開依托要素的資源投入、關(guān)

系協(xié)調(diào)或利益分配，包括人的要素，物的要素，

以及資本、信息、技術(shù)等其他要素。這些要

素的相互結(jié)合是城市更新實踐需要具備的基

本條件。然而長期以來，我們通常僅關(guān)注物

的要素在城市更新中的投入與產(chǎn)出，其他要

素的地位和作用要么被忽視，要么被重視的

程度不足。由此，針對人、物（空間）、資本、

運(yùn)作管理等全要素進(jìn)行統(tǒng)籌的制度設(shè)計，將

成為保障城市更新綜合目標(biāo)達(dá)成的重要途徑。

尺度 ：國家層面與地方層面的城市更新制度

供給

國家層面的城市更新制度建設(shè)需要統(tǒng)籌

提出一般性的引導(dǎo)方向和規(guī)則框架，幫助推

進(jìn)各地城市更新實踐并解決客觀問題。在二

戰(zhàn)后至今 70 余年間，世界各國通常會根據(jù)不

同時期國家的社會經(jīng)濟(jì)態(tài)勢與綜合發(fā)展需求

頒布相應(yīng)的城市更新政策，以此引導(dǎo)和創(chuàng)造

與時俱進(jìn)的城市更新模式與行動，也取得了

相應(yīng)的進(jìn)展和成效。日本、英國、美國、德

國基本早在 1980 年代之前就已出臺諸如《都

市再開發(fā)法》（日）、《內(nèi)城法》（英）、《城市

更新和開發(fā)法》（德）等國家層級的城市更

新法律法規(guī)，并不斷通過增補(bǔ)、迭代或完善，

來形成日趨體系化的國家城市更新規(guī)則體系。

這些制度確定了城市更新在不同國別“干什

么”和“怎么干”的基本規(guī)定，并常常配合

國家層面的城市更新項目／計劃和資金計劃

等產(chǎn)生作用，帶動和指導(dǎo)全國城市更新活動

的實踐開展。

相較于西方發(fā)達(dá)國家，我國尚未出臺全

局性、統(tǒng)領(lǐng)性的國家級城市更新法律法規(guī)或

管理辦法，因此一些學(xué)者認(rèn)為這方面的制度

建構(gòu)將成為未來我國城市更新的重點(diǎn)任務(wù)。

國家可逐步研究出臺全國城市更新工作的行

動綱領(lǐng)或框架（指導(dǎo)意見），持續(xù)推進(jìn)相應(yīng)的

法制建設(shè)（如編制國家條例等），并積極引導(dǎo)

城市更新與規(guī)劃體系變革的有效融合，創(chuàng)新

融資渠道、優(yōu)化更新收益分配、增強(qiáng)空間設(shè)

計指引，并賦予市場和社會等主體充分參與

更新的機(jī)會和途徑。由于我國地域遼闊，東、

中、西部城鎮(zhèn)化進(jìn)程不一，且各城市當(dāng)前階

段的核心建設(shè)任務(wù)有所差異，因此國家引導(dǎo)

需給地方設(shè)立規(guī)則預(yù)留出彈性空間，鼓勵地

方管理部門因地制宜地建構(gòu)“本地化”的城

市更新工作指引。

我國地方層面的城市更新制度供給主要

集中于省、市、區(qū)三個尺度，目前省級層面

（不含直轄市）的統(tǒng)籌制度建設(shè)剛剛起步（如

安徽、遼寧等省已出臺省級管理文件），市級

層面的制度創(chuàng)新正日漸興盛，同時部分城市

在簡政放權(quán)的過程中不斷強(qiáng)化各區(qū)在城市更

新政策供給上的權(quán)限配置。

廣州、深圳、上海等城市近 10 年來持

續(xù)推進(jìn)城市更新政策與體制的改革創(chuàng)新，涉

及機(jī)構(gòu)設(shè)置、資金來源、法規(guī)建設(shè)、規(guī)劃編

39

制、審批流程等多方面。這些城市基本都專

設(shè)了城市更新管理機(jī)構(gòu)（通常由住建或規(guī)自

部門主管，聯(lián)合其他部門協(xié)同工作），出臺了

城市更新管理辦法（或條例）和一系列配套

政策法規(guī)。2020 年底，深圳在原《深圳城市

更新辦法》基礎(chǔ)上發(fā)布了具備更高法律地位

的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》，創(chuàng)造了

我國城市更新制度建設(shè)的新里程碑 ；2021 年，

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局就《廣州市城市更

新條例（征求意見稿）》征求意見 ；2021 年，

上海市十五屆人大常委會第三十四次會議表

決通過《上海市城市更新條例》。

無論強(qiáng)調(diào)市場導(dǎo)向還是政府導(dǎo)向，這些

城市基本都明確了城市更新從規(guī)劃編制到實

施落地的具體流程和要求，通過多主體申報

（政府、業(yè)主、開發(fā)商等）等程序來確定更新

項目，并先后分“舊城—舊廠—舊村”“全

面改造—微改造—混合改造”或“拆除重

建—綜合整治”等類別，差異化引導(dǎo)推進(jìn)實

踐項目的審批管理和實施建設(shè)。其間，標(biāo)圖

建庫、圈層引導(dǎo)、容積率獎勵和轉(zhuǎn)移、公益

用地上交、保障性住房和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用房提供

等單項創(chuàng)新舉措也不斷出臺。

各地涌現(xiàn)出的基層規(guī)劃師制度，開始發(fā)

展成為聯(lián)結(jié)政府與社會的重要紐帶，在推動

公眾參與、協(xié)調(diào)多方訴求、優(yōu)化利益分配等

方面發(fā)揮著橋梁作用，表征了我國規(guī)劃師從

“技術(shù)精英”向“中間者／協(xié)調(diào)者”轉(zhuǎn)型的

新趨勢。上海和廣州推行的社區(qū)規(guī)劃師制度、

北京推行的責(zé)任規(guī)劃師制度等，為自下而上

地探索更加靈活多元的城市更新實施路徑創(chuàng)

造了有力的機(jī)制保障。不同城市競相摸索的

公共空間微更新、老舊小區(qū)改造、參與式設(shè)計、

社區(qū)花園等百花齊放的試點(diǎn)項目，也成為城

市更新制度建設(shè)中“摸著石頭過河”的重要

創(chuàng)新。

政策聚焦

40

管控 ：動力視角下的“ 增值型—漸進(jìn)型—責(zé)

任型 ”城市更新

在開展分類引導(dǎo)的城市更新管控中，更

新對象通常被劃分為“老舊廠房”“老舊住

區(qū)”“老舊商辦”等不同功能類型，或按照

“拆除重建”“綜合整治”等不同改造力度類

型來實施政府管理。但從常常被我們忽視的

動力視角來看，城市更新還可簡要劃分為“增

值型”“漸進(jìn)型”“責(zé)任型”三類——更新管

控的制度供給需根據(jù)這三類對象的差異進(jìn)行

針對性的規(guī)則設(shè)定。

1.更新動力強(qiáng)勁的“增值型”城市更新。

一些城市更新項目的實施會帶來可觀的增值

收益，如將一片老舊工業(yè)區(qū)改造為城市 CBD

或商住片區(qū)的拆除重建行為。政府和市場等

主體參與和推動這類更新項目的潛在動力大，

且政府、開發(fā)商等往往通過結(jié)成“增長聯(lián)盟”

來共同實施地區(qū)更新，并在此過程中獲取相關(guān)

收益。因此這類更新活動的管控關(guān)鍵在于如何

更加合理地進(jìn)行增值收益分配，如何避免更新

改造可能造成的環(huán)境或社會等負(fù)面影響，如何

保障更新對地區(qū)綜合長遠(yuǎn)發(fā)展的貢獻(xiàn)等。

2. 為保障民生開展的“責(zé)任型”城市更

新。這類城市更新往往并不能帶來直接的增

值收益或經(jīng)濟(jì)收入，相反更多地需要資金、

人力等成本投入，以保障地區(qū)的基本民生所

需和拉動落后地區(qū)的發(fā)展，如對一些老舊社

區(qū)、貧困地區(qū)開展的改造和優(yōu)化行動。因此

這類更新通常離不開來自政府、社會組織、

第三方機(jī)構(gòu)等的扶助，其管控關(guān)鍵在于明確

各方責(zé)任、如何共擔(dān)和保障公共物品的供應(yīng)，

以及如何通過社區(qū)營造、市場參與實現(xiàn)在地

居民等主體的共建和共治。

3. 日?？臻g維護(hù)的“漸進(jìn)型”城市更新。

漸進(jìn)型城市更新幾乎每天發(fā)生在城市的不同

角落，是對空間環(huán)境老化的一種持續(xù)性修繕

和維護(hù)工作，如業(yè)主出資的房屋外立面維修

等。這類城市更新的空間對象往往責(zé)權(quán)邊界

相對清晰，業(yè)主等通過購買服務(wù)來修繕物產(chǎn)

并獲得相應(yīng)的品質(zhì)回報。針對此類投入與消

費(fèi)過程，更新的管控關(guān)鍵在于通過規(guī)范建構(gòu)

（如完善物業(yè)管理機(jī)制、優(yōu)化相關(guān)法規(guī)建設(shè)等）

進(jìn)一步明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，保障業(yè)主意愿的合理

實現(xiàn)，確保相關(guān)服務(wù)的有效獲取和供給等。

上述三類更新的有效管控需要機(jī)制設(shè)計

與策略舉措上的區(qū)別應(yīng)對。例如 ：針對“增

值型”城市更新，需更多考慮如何進(jìn)行好的

“管束／約束”和公平的利益分配，確保開

發(fā)容量不“超容”、建設(shè)行為不破壞生態(tài)環(huán)

境和歷史文化等，以避免強(qiáng)勁更新動力帶來

的一味追求經(jīng)濟(jì)收益的再開發(fā)影響；針對“責(zé)

任型”的城市更新，政府需要提供更多的支

持、保障和激勵措施，如局部放寬對功能用

途等的管制要求（彈性管理），提供一定的資

金幫助或容積率獎勵等 ；針對“漸進(jìn)型”的

城市更新，則需建構(gòu)有序的維護(hù)等機(jī)制保障，

以便物業(yè)公司、業(yè)主在公共維修基金使用等

41

問題上實現(xiàn)良性互動，確保城市物產(chǎn)能夠獲

得持續(xù)有效的漸進(jìn)式“修補(bǔ)”，這對于減少

“短命建筑”和實現(xiàn)存量空間的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)

展至關(guān)重要。

要素 ：“ 主體—空間—資金 ”的相互支撐

我國城市更新規(guī)則設(shè)計過程中，對主體、

空間、資金三類要素的統(tǒng)籌思考十分關(guān)鍵，

即如何實現(xiàn)“主體—空間—資金”的系統(tǒng)整合。

簡單來說，“人—財—物”的有序安排與高效協(xié)

同是當(dāng)前我國城市建設(shè)的重要應(yīng)對內(nèi)容。

1. 主體 ：保障多角色參與和優(yōu)化利益協(xié)

調(diào)。政府在我國的城市更新活動中長期扮演

關(guān)鍵角色，市場和社會等的參與時有缺失。

在新時期，如何強(qiáng)化城市更新的多主體參與、

推進(jìn)精細(xì)化的社會治理成為重要使命，需要

不斷借助制度建設(shè)，保障產(chǎn)權(quán)人、公眾、社

會組織、規(guī)劃設(shè)計者、開發(fā)公司、非營利機(jī)

構(gòu)等積極介入城市更新，推進(jìn)政府主導(dǎo)、社

會主導(dǎo)、市場主導(dǎo)等更新模式的多元共存。

為保障我國城市更新行動逐步邁向以參與主

體多元化、角色關(guān)系平等化、決策方式協(xié)商

化、利益訴求協(xié)同化為特征的“多元共治”，

城市更新制度建設(shè)需重點(diǎn)維護(hù)不同主體的參

與權(quán)利，調(diào)動不同主體的參與熱情，達(dá)成不

同主體的協(xié)同合作或一致同意。此外，政府

也將從過去單一的城市更新“實施者”轉(zhuǎn)型

為城市更新的“管理者”“協(xié)調(diào)者”或“服

務(wù)者”，通過有效的機(jī)制設(shè)計來推動“利益

相關(guān)者”的更新協(xié)作，對各主體間的利益博

弈和利益協(xié)調(diào)發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。

2. 空間 ：既有空間改造中的“產(chǎn)權(quán)—用

途—容量”干預(yù)。城市更新制度需要界定政

府干預(yù)城市空間更新改造的邊界與要求，這

涉及不同管理部門的對接、更新項目適用的

規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)、更新規(guī)劃的編制與落地、項目

審批的流程與要求，以及空間管控相關(guān)規(guī)定

等。其中，有關(guān)空間產(chǎn)權(quán)、用途、容量的更

新規(guī)則設(shè)定，已成為當(dāng)前我國城市更新制度

創(chuàng)新的突破點(diǎn)和爭議點(diǎn)的匯集處，其背后折

政策聚焦

42

射的是權(quán)力和利益在不同主體間進(jìn)行分配的

關(guān)系與訴求。具體來看，在“產(chǎn)權(quán)”方面，

因經(jīng)年累月的物業(yè)流轉(zhuǎn)、主體變化和政策革

新等所導(dǎo)致的復(fù)雜產(chǎn)權(quán)歸屬與產(chǎn)權(quán)期限情況，

很大限度上影響甚至決定了更新行動能否得

以開展。相應(yīng)制度的創(chuàng)新主要表現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)收

攏或分割的政策設(shè)計、歷史問題地塊等的確

權(quán)、產(chǎn)權(quán)期限和類型約定、土地產(chǎn)權(quán)“招拍

掛”或“協(xié)議出讓”的途徑要求等措施上。

在“用途”方面，城市更新對已有空間的

“用途（或功能）”進(jìn)行變更常常導(dǎo)致更新前

后的空間收益變化。當(dāng)前制度創(chuàng)新調(diào)節(jié)的重

點(diǎn)表現(xiàn)在用途轉(zhuǎn)變后的補(bǔ)繳地價、控制性詳

細(xì)規(guī)劃的相應(yīng)修改與認(rèn)定要求、允許功能混

合與轉(zhuǎn)換的特殊約定、過渡期政策優(yōu)惠等方

面。從“容量”方面來看，容量是城市更新

過程中開發(fā)建設(shè)面積的展現(xiàn)，也是平衡成本與

收益、決定開發(fā)獲益等的重要指標(biāo) —“增加容

量”（從而增加經(jīng)濟(jì)收益）仍是當(dāng)前大量城市

更新項目得以實現(xiàn)的支柱力量，更是開發(fā)商

介入城市更新并進(jìn)行利益博弈的焦點(diǎn)。然而，

只是借助建造更高樓房和提供更多樓地板面

積的方式來推進(jìn)更新開發(fā)，從長遠(yuǎn)來看是不

健康、不可持續(xù)或難以為繼的，很可能導(dǎo)致

城市建設(shè)在強(qiáng)度和密度上的失控，因此相關(guān)

制度創(chuàng)新宜聚焦容積率調(diào)整的上限設(shè)定、以

公益貢獻(xiàn)獲取容積率獎勵、推行容積率轉(zhuǎn)移

等舉措上。

3. 資金 ：擴(kuò)大資金來源并有效利用資金。

城市更新不能只是政府公共資金的一方投入，

還需要市場和社會資本的廣泛參與。如何吸

引政府外資金積極投入城市更新實踐，尤其

是參與獲利少的“責(zé)任型”更新項目，往往

成為相關(guān)制度建設(shè)的核心挑戰(zhàn)。國際經(jīng)驗表

明，政府吸引社會資本參與更新行動的舉措

可以非常多元，包括更新收益共享、項目合作、

空間（土地）的激勵和優(yōu)惠措施，以及相關(guān)

的稅收調(diào)節(jié)和金融手段等。我國城市更新的

主要資金激勵措施目前集中在土地關(guān)聯(lián)政策

上，如地價優(yōu)惠與返還、過渡期政策、用途

轉(zhuǎn)變許可、新舊捆綁開發(fā)等，而稅收和金融

手段的應(yīng)用還處在起步期（近期 REITs 等新

型途徑的引入或?qū)㈤_啟新的融資前景）。撬

動來自居民等的民間資本參與更新，需更加

清晰地界定各主體間的“責(zé)權(quán)利”關(guān)系，并

通過“參與”使更新改造更加契合居民的需

求與愿景 ；而實現(xiàn)城市更新資金的有效利用，

同樣需要將改造內(nèi)容與客觀訴求匹配起來，

特別是在“自上而下”的公共資金使用過程

中，避免店招單一化改造等資金投入脫離實

際的爭議現(xiàn)象。

有效的城市更新制度建設(shè)在我國需要實

現(xiàn)“尺度—管控—要素”多維適配。由于城

市是一個有機(jī)生命體，對其局部或某方面的

更新改造可能帶來其他關(guān)聯(lián)反應(yīng)，因此城市

更新的制度舉措不應(yīng)是單個或孤立的，而需

兼顧時間和空間上的和諧共進(jìn)。當(dāng)前，我國

需持續(xù)探索出臺國家與地方相互支撐的城市

更新政策與法規(guī)，并從城市更新的動力視角

出發(fā)，針對“責(zé)任型”“漸進(jìn)型”“增值型”

等城市更新項目，用實和用好相應(yīng)的管束、

規(guī)范、激勵舉措，即“該約束的約束、該鼓

勵的鼓勵、該規(guī)范的規(guī)范”，而非實行“一

刀切”的行動規(guī)定。

城市更新項目要獲得成功很大程度上取

決于有效的項目運(yùn)營和持續(xù)維護(hù)。我國當(dāng)

前諸多城市更新制度創(chuàng)新都聚焦在“空間”

規(guī)則上，特別是存量空間改造中有關(guān)產(chǎn)權(quán)、

用途和容量的相關(guān)規(guī)定，未來需圍繞“主

體”“資金”和“運(yùn)維”等進(jìn)行更為豐富全

面的要素考量和治理體系建構(gòu)。由于制度目

標(biāo)與其實際產(chǎn)生的效果之間時常會出現(xiàn)偏差，

因此對城市更新制度規(guī)則的評判和采用需要

十分謹(jǐn)慎（不應(yīng)“一窩蜂”草率出臺），并

通過實踐檢驗來不斷優(yōu)化調(diào)整，以有效發(fā)揮

城市更新制度在統(tǒng)籌開發(fā)與保護(hù)，控制與激

勵，責(zé)任與權(quán)力，政府、市場與社會，跨部

門和跨層級管理銜接等方面的綜合作用。

本文來源 ：《 國際城市規(guī)劃 》

43

2021 第四季度深圳城市

更新相關(guān)重點(diǎn)政策速覽

發(fā)布日期

發(fā)布機(jī)構(gòu)

關(guān)于進(jìn)一步明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作要求的通知

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳

國家發(fā)展改革委辦公廳，財政部辦公廳

2021.12.31

把牢底線要求，堅決把民生工程做成群眾滿意工程

① 建立政府統(tǒng)籌、條塊協(xié)作、各部門齊抓共管的專門工

作機(jī)制。

② 年度改造計劃應(yīng)從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)，盡力而為、量力而

行，不層層下指標(biāo)，不搞“一刀切”。

③ 改造計劃不應(yīng)超過當(dāng)?shù)刭Y金籌措能力、組織實施能

力，堅決防止財政資金大包大攬，堅決防止盲目舉債鋪

攤子、增加政府隱性債務(wù)。

④ 督促引導(dǎo)電力、通信、供水、排水、供氣、供熱等專

業(yè)經(jīng)營單位將老舊小區(qū)需改造的水電氣熱信等配套設(shè)施

優(yōu)先納入本單位專營設(shè)施年度更新改造計劃，并主動與

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造年度計劃做好銜接。

⑤ 群眾改造意愿強(qiáng)烈配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，北方

采暖地區(qū)建筑節(jié)能改造等作為重點(diǎn)內(nèi)容優(yōu)先列為改造

內(nèi)容。

⑥ 健全動員居民參與機(jī)制。

⑦ 改造方案充分征求居民意見。

⑧ 居民對長效管理機(jī)制形成共識。

⑨強(qiáng)化改造質(zhì)量安全監(jiān)管。

⑩ 加強(qiáng)發(fā)現(xiàn)問題整改。

需重點(diǎn)破解的十大難點(diǎn)問題

結(jié)合改造完善黨建引領(lǐng)城市基層治理機(jī)制；推進(jìn)片區(qū)聯(lián)動

改造；構(gòu)建社區(qū)生活圈；多渠道籌措改造資金；培育改造

規(guī)?；瘜嵤┻\(yùn)營主體；提升金融服務(wù)力度和質(zhì)效；構(gòu)建適

應(yīng)存量改造的政策制度；小區(qū)專營設(shè)施專業(yè)化管理；結(jié)合

改造完善住宅專項維修資金；居民同步實施戶內(nèi)改造。

廣東省歷史建筑和傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑保護(hù)利用工作

指引（ 試行 ）

廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

2021.10.15

適用范圍

全省歷史建筑和傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑的普查確定、保護(hù)管

理、保護(hù)工程、合理利用等工作。

確定標(biāo)準(zhǔn)

① 歷史建筑的確定標(biāo)準(zhǔn)

建成30年以上，具備下列條件之一，未公布為文物保

護(hù)單位，也未登記為不可移動文物的居住、公共、工

業(yè)、農(nóng)業(yè)等各類建筑物、構(gòu)筑物，可以確定為歷史

建筑：

? 具有突出的歷史文化價值。能夠體現(xiàn)其所在城鎮(zhèn)古

代悠久歷史、近現(xiàn)代變革發(fā)展、中國共產(chǎn)黨誕生與發(fā)

展、新中國建設(shè)發(fā)展、改革開放偉大進(jìn)程等某一特定

時期的建設(shè)成就；與重要?dú)v史事件、歷史名人相關(guān)

聯(lián)，具有紀(jì)念、教育等歷史文化意義；體現(xiàn)了傳統(tǒng)文

化、民族特色、地域特征或時代風(fēng)格。

? 具有較高的建筑藝術(shù)特征。代表一定時期建筑設(shè)計

風(fēng)格；建筑樣式或細(xì)部具有一定的藝術(shù)特色；著名建

筑師的代表作品。

? 具有一定的科學(xué)文化價值。建筑材料、結(jié)構(gòu)、施工

工藝代表了一定時期的建造科學(xué)與技術(shù)；代表了傳統(tǒng)

建造技藝的傳承；在一定地域內(nèi)具有標(biāo)志性或象征

性，具有群體心理認(rèn)同感。

? 具有其他價值特色。對建成時間雖不滿30年，但反

映廣東改革開放時代和社會經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展特點(diǎn)，凸顯

廣東地域標(biāo)志性，增強(qiáng)群體心理認(rèn)同感的建筑物、構(gòu)

筑物，也可確定為歷史建筑。

② 傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑的確定標(biāo)準(zhǔn)

未公布為文物保護(hù)單位、歷史建筑，也未登記為不可

移動文物，具有一定建成歷史，對歷史地段整體風(fēng)貌

特征形成具有價值和意義的建筑物、構(gòu)筑物，符合下

列情形之一，可以確定為傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑：

? 建筑風(fēng)貌較完整體現(xiàn)地方某一歷史時期地域文化特

點(diǎn)的建筑物、構(gòu)筑物。

政策聚焦

44

關(guān)于開展第一批城市更新試點(diǎn)工作的通知

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳

2021.11.4

試點(diǎn)目的

針對我國城市發(fā)展進(jìn)入城市更新重要時期所面臨的突

出問題和短板，嚴(yán)格落實城市更新底線要求，轉(zhuǎn)變城

市開發(fā)建設(shè)方式，結(jié)合各地實際，因地制宜探索城市

更新的工作機(jī)制、實施模式、支持政策、技術(shù)方法和

管理制度，推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善和品質(zhì)提

升，形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗做法，引導(dǎo)各地互學(xué)

互鑒，科學(xué)有序?qū)嵤┏鞘懈滦袆印?/p>

試點(diǎn)內(nèi)容

第一批試點(diǎn)自2021年11月開始，為期2年。重點(diǎn)開展

以下工作：

① 探索城市更新統(tǒng)籌謀劃機(jī)制。加強(qiáng)工作統(tǒng)籌，建

立健全政府統(tǒng)籌、條塊協(xié)作、部門聯(lián)動、分層落實的

工作機(jī)制。堅持城市體檢評估先行，合理確定城市更

新重點(diǎn)，加快制定城市更新規(guī)劃和年度實施計劃，劃

定城市更新單元，建立項目庫，明確城市更新目標(biāo)任

務(wù)、重點(diǎn)項目和實施時序。鼓勵出臺地方性法規(guī)、規(guī)

章等，為城市更新提供法治保障。

② 探索城市更新可持續(xù)模式。探索建立政府引導(dǎo)、

市場運(yùn)作、公眾參與的可持續(xù)實施模式。堅持“留改

拆”并舉，以保留利用提升為主，開展既有建筑調(diào)查評

估，建立存量資源統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制。構(gòu)建多元化資金保障機(jī)

制，加大各級財政資金投入，加強(qiáng)各類金融機(jī)構(gòu)信貸支

持，完善社會資本參與機(jī)制，健全公眾參與機(jī)制。

③ 探索建立城市更新配套制度政策。創(chuàng)新土地、規(guī)劃、

建設(shè)、園林綠化、消防、不動產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、財稅、金融等相

關(guān)配套政策。深化工程建設(shè)項目審批制度改革，優(yōu)化城市

更新項目審批流程，提高審批效率。探索建立城市更新規(guī)

劃、建設(shè)、管理、運(yùn)行、拆除等全生命周期管理制度。分

類探索更新改造技術(shù)方法和實施路徑，鼓勵制定適用于存

量更新改造的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。

工作要求

① 編制實施方案，明確試點(diǎn)目標(biāo)、試點(diǎn)內(nèi)容、重點(diǎn)項

目、實施時序和保障措施，于2021年11月30日前報送；

② 加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格落實城市更新底線要求，切實落

實試點(diǎn)實施方案，確保試點(diǎn)取得成效；

③ 每季度報送試點(diǎn)工作情況。

21個試點(diǎn)城市（區(qū)）

北京市、河北省唐山市、內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市、遼寧

省沈陽市、江蘇省南京市和蘇州市、浙江省寧波市、安徽

省滁州市和銅陵市、福建省廈門市、江西省南昌市和景德

鎮(zhèn)市、山東省煙臺市和濰坊市、湖北省黃石市、湖南省長沙

市、重慶市渝中區(qū)和九龍坡區(qū)、四川省成都市、陜西省西安市

和寧夏回族自治區(qū)銀川市。

? 具有一定的價值，承載社會公眾或群體一定集體記憶的

建筑物、構(gòu)筑物。

利用原則

歷史建筑和傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑的合理利用應(yīng)堅持“價值保護(hù)、

開放多樣、安全使用、可持續(xù)性”的利用原則，其中應(yīng)以

價值要素的保護(hù)為首要原則，盡可能展示和發(fā)揮其價值。

利用方式

歷史建筑和傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑的合理利用可以采用經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)

讓、合作入股等多種形式，保證所有權(quán)人、管理人或者使

用權(quán)人充分參與，并保障其合法權(quán)益。

鼓勵各地探索功能置換、兼容使用、租期延長、租金優(yōu)

惠、允許適當(dāng)增加室內(nèi)使用面積和室外附屬面積等措施和

政策創(chuàng)新，加強(qiáng)歷史建筑和傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑合理利用。

鼓勵社會資本參與歷史建筑和傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑的保護(hù)利用及

其經(jīng)營活化。國有歷史建筑和傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑市場化運(yùn)作獲

得的收益，主要用于歷史建筑和傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑的保護(hù)工程

和日常維護(hù)，以及用于改善周邊公共環(huán)境等。非國有歷史

建筑和傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑所有權(quán)人確因困難無法履行保護(hù)責(zé)任

的，縣級以上人民政府可以引入社會資本對非國有歷史建

筑和傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑采取長期租賃、收購、產(chǎn)權(quán)置換等方式

予以保護(hù)和合理利用。

45

關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見

廣東省人民政府辦公廳

2021.11.5

1. 明確對象標(biāo)準(zhǔn)。保障性租賃住房主要解決符合條件

的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面

積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同

品質(zhì)市場租賃住房租金。

2. 明確發(fā)展重點(diǎn)城市。明確發(fā)展保障性租賃住房的重

點(diǎn)城市：廣州、深圳、珠海、汕頭、佛山、惠州、東

莞、中山、江門和湛江市，要求科學(xué)布局房源，加快

發(fā)展保障性租賃住房。

3. 加強(qiáng)全過程監(jiān)管。要把保障性租賃住房項目納入本

市住房租賃管理服務(wù)平臺管理，并與“粵安居”平臺

保障性租賃住房數(shù)據(jù)對接。加強(qiáng)對保障性租賃住房建

設(shè)、出租和運(yùn)營管理的全過程監(jiān)督。保障性租賃住房

不得上市銷售或變相銷售，嚴(yán)禁以保障性租賃住房為

名違規(guī)經(jīng)營或騙取優(yōu)惠政策。

4. 落實土地支持政策。各地級以上市要在年度住宅用

地供應(yīng)計劃中單列租賃住房用地，其中，廣州和深圳

市單列租賃住房用地占比原則上不低于10%。要將加

快發(fā)展保障性租賃住房與“三舊”改造、城市更新等

工作有機(jī)結(jié)合起來，煥發(fā)老城區(qū)新活力。在保障性租

賃住房中積極推廣裝配式建筑，將建設(shè)要求列入項目

用地規(guī)劃條件。

5. 做好資金保障。建立多元化的保障性租賃住房資金

籌措機(jī)制，支持各地級以上市按規(guī)定統(tǒng)籌利用土地出

讓凈收益和住房公積金等現(xiàn)有保障資金發(fā)展保障性租

賃住房。

6. 落實稅費(fèi)優(yōu)惠政策。出臺落實稅費(fèi)優(yōu)惠政策的具體

操作指引。符合條件的可適用簡易計稅方法，減按

1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納

增值稅。對保障性租賃住房項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配

套費(fèi)。

7. 提高金融支持水平。建立健全與金融機(jī)構(gòu)的對接機(jī)

制，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場化方式向保障性租賃

住房自持主體提供長期貸款，向改建、改造存量房屋

形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供

貸款。積極支持保障性租賃住房項目開展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)

域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

8. 支持市場主體參與，培育發(fā)展專業(yè)化住房租

賃企業(yè)。定期組織產(chǎn)品推介會，促進(jìn)市場主體

與企事業(yè)單位、村集體和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等有發(fā)展保

障性租賃住房需求的合作主體對接。對參與的

國有租賃企業(yè)，適當(dāng)放寬經(jīng)營業(yè)績考核要求。

制定優(yōu)質(zhì)專業(yè)化租賃企業(yè)評定標(biāo)準(zhǔn)，建立優(yōu)質(zhì)

專業(yè)化租賃企業(yè)庫并定期更新。對入庫企業(yè)在

保障性租賃住房項目審批、手續(xù)辦理等方面開

通綠色通道。

9. 重點(diǎn)挖掘存量土地和房屋。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)

廳聯(lián)合有關(guān)部門出臺鼓勵和支持省屬企事業(yè)單

位利用自有非居住存量土地和非居住存量房屋

建設(shè)保障性租賃住房的政策措施，各地級以上

市要出臺具體的工作指引及激勵措施。各地級

以上市可把閑置棚改安置房、公租房、經(jīng)適房

等政府閑置住房用作保障性租賃住房。

10. 建立租金定價與監(jiān)控機(jī)制。各地級以上市

要建立保障性租賃住房租金定價機(jī)制，對保障

性租賃住房項目租金實施監(jiān)控指導(dǎo)，定期公開

周邊市場租金參考價。

政策聚焦

46

深圳市 2021 年度城市更新和土地整備計劃

深圳市規(guī)劃和自然資源局

2021.12.3

2020年度計劃執(zhí)行情況

深圳市 2020 年度各區(qū)城市更新和土地整備任務(wù)完成情況表

福田區(qū) 羅湖區(qū) 南山區(qū) 鹽田區(qū) 寶安區(qū) 龍崗區(qū) 龍華區(qū) 坪山區(qū) 光明區(qū) 大鵬

新區(qū) 前海合作區(qū) 合計

2020 年拆除重建類

城市更新和土地整備

利益統(tǒng)籌用地供應(yīng)

任務(wù)規(guī)模（ 公頃 ）

任務(wù)指標(biāo) 10 33 8 6 54 80 10 10 20 4 — 235

完成情況 15 34 22 14 57 80 38 11 27 4 — 303

“ 工改 M0”類更新

單元計劃（ 公頃 ）

任務(wù)指標(biāo) 12 11

1.5（ 不

含高新

區(qū) ）

5 14 33 15 14 22 6 — 133.5

完成情況 4.4 7.7 19 0 1.3 5.2 2.9 0 0 0 — 40.5

公共住房（ 人才房、

公租房和安居型商品

房 ）和配套宿舍規(guī)

劃籌集任務(wù)（ 套 ）

任務(wù)指標(biāo) 600 1114 1146 480 4709 13737 2228 2937 860 1645 — 29456

完成情況 1573 1244 2664 3692 15697 14284 16420 1539 894 0 — 57487

土地整備總體任務(wù)

（ 公頃 ）

任務(wù)指標(biāo) 45 24 60 10 291 308 146 161 251 200 4 1500

完成情況 58 26 78 41 349 358 187 229 393 250 0 1969

2021年度計劃任務(wù)

① 落實“十大計劃”相關(guān)任務(wù)。② 保障城市用地供應(yīng)。③ 加強(qiáng)新增計劃規(guī)模管控。

深圳市 2021 年度各區(qū)總體任務(wù)規(guī)模安排表 單位：公頃

福田區(qū) 羅湖區(qū) 南山區(qū) 鹽田區(qū) 寶安區(qū) 龍崗區(qū) 龍華區(qū) 坪山區(qū) 光明區(qū) 大鵬新區(qū) 前海合作區(qū) 合計

年度城市更新用地供應(yīng)任務(wù)（ 下限值 ） 12 14 18 7.5 70 60 42 36 30 10.5 — 300

年度土地整備任務(wù)（ 下限值 ） 13 15 45 5 243 243 100 125 125 87 10 1011

直接供應(yīng)用地規(guī)模（ 下限值 ） 8 10 11 6 43 39 23 14 20 6 — 180

其中 居住用地（ 下限值 ） 3 4 5 5 24 23 14 12 15 — — 110

拆除重建類城市更新單元計劃（ 建議值 ） 16 20 24 10 150 140 60 60 54 26 — 560

分項任務(wù)

① 提升民生設(shè)施服務(wù)水平。2021年度全市通過土地整備完成不少于2平方公里的民生設(shè)施用地。

② 加大住房保障力度。嚴(yán)格落實公共住房配建政策，滿足不同層次、多樣化的居住需求。

③ 提高產(chǎn)業(yè)空間質(zhì)量。嚴(yán)控城市更新“工改M0”更新單元計劃，2021年度全市新增“工改M0”類更新單元計劃用地

規(guī)模不超過74公頃。

安排土地整備利益統(tǒng)籌項目 單位：個

項目類型 計劃安排新建項目 續(xù)建項目 合計

土地整備項目 36 239 275

土地整備利益統(tǒng)籌項目 15 138 153

土地整備安置房建設(shè)項目 3 11 14

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普魯斯特問卷（Proust Questionnaire），最早風(fēng)靡于19世紀(jì)末法國的文藝沙龍

圈，涵蓋洞悉人靈魂深處的28題。受此啟發(fā)，我們也設(shè)計了一套簡短的問卷。因

為設(shè)想如果多年以后，一個行業(yè)只留下千城一面的高樓大廈和支離破碎的坊間傳

言，未免太蒼白無味?！案码s憶”誠邀深圳更新圈老將，分享城市生長背后，

那些有血有肉，為之哭過笑過，奮斗過驕傲過，遺憾過失落過的往事，留下行業(yè)

溫度與記憶，給行業(yè)以啟示與期待。

張宇星

東南大學(xué)建筑學(xué)博士

趣城工作室（ARCity Office）創(chuàng)始人 / 主持設(shè)計師

深圳大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院研究員

深港城市 / 建筑雙城雙年展發(fā)起人、組織者和推動者

深圳市城市更新協(xié)會規(guī)劃設(shè)計專委會專家顧問

分享嘉賓 / 張宇星 采訪記者 / 陶黎

關(guān)于初心

最初為何加入城市更新這行當(dāng)？

——

此前很長一段時間，我都在政府

體系工作。直到 2018 年 9 月，到深

圳大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院做研究員

后，跟韓晶博士一起成立了趣城工作

室，因為偶然的機(jī)會，碰巧這幾年做

的事情主要在微更新領(lǐng)域。

這也是我過往經(jīng)歷的延續(xù)，因為

趣城計劃，早在 2009 年，我還在體

制內(nèi)時就啟動了，應(yīng)該是中國城市微

更新領(lǐng)域最早的創(chuàng)新行動，持續(xù)了很

多年，通過深度實踐、文章發(fā)表、交

流演講等等，在全國規(guī)劃系統(tǒng)產(chǎn)生了

較大影響。趣城計劃核心是整合全球

優(yōu)秀案例，做微更新項目庫，推動國

內(nèi)微改造。這個計劃，我從決策者、

推動者，變成了現(xiàn)在的設(shè)計者、實踐者。

我們這兩年做的項目，像沙井古

墟新生、橋頭廢墟花園、沙井村民大

廳，都跟微更新有關(guān)，我相信這也是

深圳城市更新一個重點(diǎn)發(fā)展方向。以

前在規(guī)劃部門時，也主持過深圳灣超

級總部基地、后?？偛炕亍⑶昂Ｉ?/p>

口自貿(mào)區(qū)、留仙洞戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總

部基地等等，都是城市重點(diǎn)區(qū)域，大

規(guī)劃項目，但做久了覺得好像還是缺

城市更新 ：

有趣 + 愉悅，成就城市美好生活基底

美是一種潛在暴力，建筑師為美服務(wù)，就會

淪為權(quán)力和資本的工具。愉悅是一種生物本

能，建筑師為愉悅服務(wù)，才能讓普通人獲得

使用建筑的基本權(quán)利。

了點(diǎn)什么。這些宏大的敘事，當(dāng)然對

深圳很重要，但那些小的甚至看不見

的東西，也值得去包容。

當(dāng)時看到國外一些非常有趣的案

例，挺受啟發(fā)，像高線公園也是那時

候剛剛出現(xiàn)，通過微更新，從一個被

城市遺忘的消極地點(diǎn)，變成了一個重

要價值空間。我就想類似這樣的，咱

們在深圳學(xué)習(xí)拷貝一下，是不是也可

以？就出于這樣一個簡單目的，開始

搜集案例，看看國際上有沒有一些不

是太大，但很有特點(diǎn)的地方，像鐵路、

立交橋、垃圾站，或者一條河流岸邊，

一個小建筑等等，分幾種類型，最終

更新雜憶

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