深圳經濟特區(qū)城市更新條例

深圳市六屆人大常委會公告第 228 號

《深圳經濟特區(qū)城市更新條例》經深圳市第六屆人民代表大會常務委員會第四十六次會議于

2020 年 12 月 30 日通過，現(xiàn)予公布，自 2021 年 3 月 1 日起施行。

深圳市人民代表大會常務委員會

2020 年 12 月 30 日

深圳經濟特區(qū)城市更新條例

（2020 年 12 月 30 日深圳市第六屆人民代表大會常務委員會第四十六次會議通過）

第一章 總 則

第一條為了規(guī)范城市更新活動，完善城市功能，提升城市品質，改善人居環(huán)境，根據有關法律、

行政法規(guī)的基本原則，結合深圳經濟特區(qū)實際，制定本條例。

第二條深圳經濟特區(qū)城市更新活動適用本條例。

本條例所稱城市更新，是指對城市建成區(qū)內具有下列情形之一的區(qū)域，根據本條例規(guī)定進行拆除

重建或者綜合整治的活動：

（一）城市基礎設施和公共服務設施急需完善；

（二）環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；

（三）現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合經濟社會發(fā)展要求，影響

城市規(guī)劃實施；

（四）經市人民政府批準進行城市更新的其他情形。

根據市住房發(fā)展規(guī)劃，舊住宅區(qū)拆除重建后優(yōu)先用于公共租賃住房、安居型商品房和人才住房等

公共住房建設，由市、區(qū)人民政府按照有關規(guī)定組織實施。具體辦法由市人民政府另行制定。

第三條城市更新應當遵循政府統(tǒng)籌、規(guī)劃引領、公益優(yōu)先、節(jié)約集約、市場運作、公眾參與的原

則。

第四條城市更新應當增進社會公共利益，實現(xiàn)下列目標：

（一）加強公共設施建設，提升城市功能品質；

（二）拓展市民活動空間，改善城市人居環(huán)境；

（三）推進環(huán)保節(jié)能改造，實現(xiàn)城市綠色發(fā)展；

（四）注重歷史文化保護，保持城市特色風貌；

（五）優(yōu)化城市總體布局，增強城市發(fā)展動能。

第五條市人民政府負責統(tǒng)籌全市城市更新工作，研究決定城市更新工作涉及的重大事項。

市城市更新部門是城市更新工作的主管部門，負責組織、協(xié)調、指導、監(jiān)督全市城市更新工作，

擬訂城市更新政策，組織編制全市城市更新專項規(guī)劃、年度計劃，制定相關規(guī)范和標準。

市人民政府相關部門在各自職責范圍內負責城市更新相關工作。

第六條各區(qū)人民政府（含新區(qū)管委會，下同）負責統(tǒng)籌推進本轄區(qū)城市更新工作。

區(qū)城市更新部門負責本轄區(qū)城市更新組織實施和統(tǒng)籌管理工作，區(qū)人民政府相關部門在各自職責

范圍內負責城市更新相關工作。

街道辦事處應當配合區(qū)城市更新部門做好城市更新相關工作，維護城市更新活動正常秩序。

第七條城市更新項目由物業(yè)權利人、具有房地產開發(fā)資質的企業(yè)（以下簡稱市場主體）或者市、

區(qū)人民政府組織實施。符合規(guī)定的，也可以合作實施。

第八條城市更新一般按照下列程序進行，本條例另有規(guī)定的除外：

（一）城市更新單元計劃制定；

（二）城市更新單元規(guī)劃編制；

（三）城市更新實施主體確認；

（四）原有建筑物拆除和不動產權屬注銷登記；

（五）國有建設用地使用權出讓；

（六）開發(fā)建設；

（七）回遷安置。

市人民政府因優(yōu)化營商環(huán)境以及行政審批制度改革的需要，可以按規(guī)定優(yōu)化相關工作程序。

第九條市城市更新部門應當建立統(tǒng)一的城市更新信息系統(tǒng)，將全市城市更新項目范圍內的土地、

建筑物、歷史文化遺存現(xiàn)狀、相關行政許可等信息納入城市更新信息系統(tǒng)，實施全流程覆蓋、全方位

監(jiān)管，并依法公開政府信息。

第十條城市更新應當與土地整備、公共住房建設、農村城市化歷史遺留違法建筑（以下簡稱歷史

違建）處理等工作有機銜接，相互協(xié)調，促進存量低效用地再開發(fā)。

第十一條城市更新應當加強對歷史風貌區(qū)和歷史建筑的保護與活化利用，繼承和弘揚優(yōu)秀歷史文

化遺產，促進城市建設與社會、文化協(xié)調發(fā)展。

城市更新單元內的文物保護工作，應當嚴格執(zhí)行文物保護相關法律、法規(guī)規(guī)定。

第十二條市城市更新部門、各區(qū)人民政府應當建立健全城市更新公眾參與機制，暢通利益相關人

及公眾的意見表達渠道，保障其在城市更新政策制定、計劃規(guī)劃編制、實施主體確認等環(huán)節(jié)以及對搬

遷補償方案等事項的知情權、參與權和監(jiān)督權。

第二章 城市更新規(guī)劃與計劃

第十三條市城市更新部門應當按照全市國土空間總體規(guī)劃組織編制全市城市更新專項規(guī)劃，確定

規(guī)劃期內城市更新的總體目標和發(fā)展策略，明確分區(qū)管控、城市基礎設施和公共服務設施建設、實施

時序等任務和要求。

城市更新專項規(guī)劃經市人民政府批準后實施，作為城市更新單元劃定、城市更新單元計劃制定和

城市更新單元規(guī)劃編制的重要依據。

第十四條城市更新單元是城市更新實施的基本單位。一個城市更新單元可以包括一個或者多個城

市更新項目。城市更新單元的劃定應當執(zhí)行有關技術規(guī)范，綜合考慮原有城市基礎設施和公共服務設

施情況、自然環(huán)境以及產權邊界等因素，保證城市基礎設施和公共服務設施相對完整，并且相對成片

連片。

第十五條城市更新單元實行計劃管理。

城市更新單元計劃依照城市更新專項規(guī)劃和法定圖則等法定規(guī)劃制定，包括更新范圍、申報主體、

物業(yè)權利人更新意愿、更新方向和公共用地等內容。其中，更新方向應當按照法定圖則等法定規(guī)劃的

用地主導功能確定。

城市更新單元計劃實行有效期管理，不符合有效期管理規(guī)定的，由城市更新部門確認并公告后失

效。

第十六條綜合整治類城市更新項目有下列情形之一的，可以不申報城市更新單元計劃：

（一）僅增加不超過現(xiàn)狀建筑面積百分之十五的電梯、連廊、樓梯、配電房等輔助性公用設施；

（二）僅對建筑物外立面進行改造。

第十七條城市更新單元計劃申報主體按照下列規(guī)定確定：

（一）城市更新單元涉及單一物業(yè)權利人的，由物業(yè)權利人或者其委托的單一市場主體申報；

（二）城市更新單元涉及多個物業(yè)權利人的，由其共同委托的單一物業(yè)權利人或者單一市場主體

申報；

（三）城市更新單元用地屬于城中村、舊屋村或者原農村集體經濟組織和原村民在城中村、舊屋

村范圍外形成的建成區(qū)域的，由其所在原農村集體經濟組織繼受單位或者其委托的單一市場主體申報；

（四）城市更新單元由市、區(qū)人民政府組織實施的，由市、區(qū)人民政府相關部門申報；

（五）舊住宅區(qū)更新單元計劃由轄區(qū)街道辦事處負責申報。

根據前款規(guī)定確定的申報主體在申報城市更新單元計劃之前，應當組織開展更新改造現(xiàn)狀調研、

城市更新單元擬訂、意愿征集、可行性分析等工作。

第十八條申報城市更新單元計劃時，城市更新單元內物業(yè)權利人更新意愿、合法用地比例、建筑

物建成年限等應當符合規(guī)定要求。

物業(yè)權利人更新意愿、建筑物建成年限按照本條例規(guī)定執(zhí)行，合法用地比例由市人民政府另行規(guī)

定。

第十九條區(qū)城市更新部門負責對城市更新單元計劃草案進行審查。經審查通過的，由區(qū)城市更新

部門按規(guī)定向社會公示后報區(qū)人民政府審批，公示時間不得少于十個工作日。

城市更新單元計劃經區(qū)人民政府批準后，由區(qū)城市更新部門將該單元計劃向社會公告，并報市城

市更新部門備案。

第二十條城市更新單元規(guī)劃是城市更新項目實施的規(guī)劃依據，應當根據城市更新單元計劃、有關

技術規(guī)范并結合法定圖則等各項控制要求進行編制，并明確下列事項：

（一）城市更新單元的目標定位、更新模式、土地利用、開發(fā)建設指標、道路交通、市政工程、

城市設計、利益平衡方案等；

（二）學校、醫(yī)院、養(yǎng)老院、公安派出所、消防站、文化活動中心、綜合體育中心、公交首末站、

變電站等公共服務設施建設要求；

（三）創(chuàng)新型產業(yè)用房、公共住房等配建要求；

（四）無償移交政府的公共用地范圍、面積；

（五）其他事項。

市、區(qū)城市更新部門應當加強對城市更新單元規(guī)劃編制的指導、監(jiān)督，加強規(guī)劃剛性管控，確保

社會公共利益的實現(xiàn)。

第二十一條城市更新單元規(guī)劃草案由城市更新單元計劃申報主體委托具有相應資質的機構編制，

報區(qū)城市更新部門審查。經審查通過的，區(qū)城市更新部門應當將城市更新單元規(guī)劃草案向社會公示，

公示時間不得少于三十日。

城市更新單元規(guī)劃草案符合法定圖則強制性內容的，由區(qū)人民政府批準；城市更新單元規(guī)劃草案

對法定圖則強制性內容進行調整或者相關地塊未制定法定圖則的，由區(qū)人民政府報市人民政府或者市

人民政府授權的機構批準。

城市更新單元規(guī)劃經批準后視為已完成法定圖則相應內容的修改或者編制。

第二十二條除因公共住房、城市基礎設施和公共服務設施建設外，城市更新單元規(guī)劃自批準之日

起兩年內不得對其強制性內容進行修改。

對城市更新單元規(guī)劃進行修改，修改事項屬于非強制性內容的，由區(qū)人民政府批準；屬于強制性

內容的，由市人民政府或者其授權的機構批準。

城市更新單元規(guī)劃的強制性內容包括單元主導功能、開發(fā)強度、公共配套設施等，具體按照相關

技術規(guī)范執(zhí)行。

第二十三條區(qū)人民政府可以根據需要確定重點城市更新單元，實施差別化城市更新策略。重點城

市更新單元的計劃和規(guī)劃經市城市更新部門審查后，由區(qū)人民政府提請市人民政府批準。

第三章 拆除重建類城市更新

第二十四條拆除重建類城市更新是指通過綜合整治方式難以改善或者消除本條例第二條第二款

規(guī)定的情形，需要拆除全部或者大部分原有建筑物，并按照規(guī)劃進行重新建設的活動。

第二十五條申報拆除重建類城市更新單元計劃時，拆除范圍內物業(yè)權利人更新意愿應當符合下列

要求：

（一）用地為單一地塊的，應當經全體共同共有人或者產權份額四分之三以上的按份共有人同意，

建筑物區(qū)分所有權的，應當經專有部分面積占比四分之三以上的物業(yè)權利人且占總人數四分之三以上

的物業(yè)權利人同意，其中舊住宅區(qū)所在地塊應當經專有部分面積占比百分之九十五以上且占總人數百

分之九十五以上的物業(yè)權利人同意；

（二）用地包含兩個或者兩個以上地塊的，每一地塊物業(yè)權利人更新意愿應當符合前項規(guī)定，且

物業(yè)權利人同意更新的面積不少于總用地面積的百分之八十；

（三）用地屬城中村、舊屋村或者原農村集體經濟組織和原村民在城中村、舊屋村范圍以外形成

的建成區(qū)域的，應當經原農村集體經濟組織繼受單位的股東大會表決同意進行城市更新，或者符合前

兩項規(guī)定，經原農村集體經濟組織繼受單位同意。

申請將舊住宅區(qū)納入拆除重建類城市更新單位計劃，自發(fā)布征集意愿公告之日起十二個月內未達

到前款物業(yè)權利人更新意愿要求的，三年內不得納入城市更新單元計劃。

第二十六條申請將舊住宅區(qū)納入拆除重建類城市更新單元計劃的，建筑物建成年限應當在二十年

以上，且滿足下列條件之一：

（一）需要根據規(guī)劃建設重大城市基礎設施和公共服務設施的；

（二）年久失修或者經維修后仍無法滿足使用要求，或者存在嚴重安全隱患危及業(yè)主、物業(yè)使用

人以及公共安全，只能通過拆除重建方式解決的；

（三）使用功能不齊全、配套設施不完善，經評估后需要拆除重建的。

第二十七條申請將舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)納入拆除重建類城市更新單元計劃的，建筑物建成年限不

得少于十五年；建成年限未滿十五年，但是因規(guī)劃統(tǒng)籌或者社會公共利益需要的，可以按照本條例規(guī)

定納入拆除重建類城市更新單元計劃。

第二十八條拆除重建類城市更新單元規(guī)劃經批準后，物業(yè)權利人可以通過簽訂搬遷補償協(xié)議、房

地產作價入股或者房地產收購等方式將房地產相關權益轉移到同一主體，形成單一權利主體。

屬于城中村拆除重建類城市更新項目的，除按照前款規(guī)定形成單一權利主體外，原農村集體經濟

組織繼受單位可以與公開選擇的單一市場主體合作實施城市更新，也可以自行實施。

第二十九條拆除重建類城市更新項目的市場主體與物業(yè)權利人應當遵循平等、公平的原則簽訂搬

遷補償協(xié)議。

市城市更新部門應當制定并發(fā)布搬遷補償協(xié)議示范文本，包括協(xié)議生效時間、生效條件、搬遷補

償標準和方式、協(xié)議有效期、權利義務、預告登記約定、不得加改擴建、違約責任等內容。

市場主體應當將已簽訂的搬遷補償協(xié)議報區(qū)城市更新部門備案。區(qū)城市更新部門應當將備案信息

推送區(qū)住房建設部門和不動產登記機構。被搬遷住房屬政策性住房的，區(qū)住房建設部門應當報市住房

建設部門審核。

第三十條區(qū)城市更新部門負責對物業(yè)權利人更新意愿進行核實。屬于本條例第二十五條第一款第

三項規(guī)定情形的，區(qū)城市更新部門應當在物業(yè)權利人更新意愿核實階段組織區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察機構、轄

區(qū)街道辦事處和原農村集體經濟組織繼受單位對歷史違建物業(yè)權利人進行核實，由經核實的物業(yè)權利

人與市場主體簽訂搬遷補償協(xié)議。

第三十一條搬遷補償協(xié)議簽訂后，市場主體可以按照約定向不動產登記機構申請辦理被搬遷房屋

的相關預告登記。

預告登記的期限由雙方當事人約定。約定登記有效期間，雙方當事人可申請注銷預告登記。期限

屆滿或者城市更新項目調出城市更新單元計劃的，預告登記失效。預告登記有效期內，未經預告登記

權利人一致同意，不動產登記機構不受理被搬遷房屋的不動產轉移、抵押或者變更等登記業(yè)務。

第三十二條屬于舊住宅區(qū)城市更新項目的，區(qū)人民政府應當在城市更新單元規(guī)劃批準后，組織制

定搬遷補償指導方案和公開選擇市場主體方案，經專有部分面積占比百分之九十五以上且占總人數百

分之九十五以上的物業(yè)權利人同意后，采用公開、公平、公正的方式選定市場主體，由選定的市場主

體與全體物業(yè)權利人簽訂搬遷補償協(xié)議。

被選定的市場主體應當符合國家房地產開發(fā)企業(yè)資質管理的相關規(guī)定，與城市更新規(guī)模、項目定

位相適應，并具有良好的社會信譽。

第三十三條城市更新項目實施過程中，需要變更計劃申報主體的，應當按照本條例第二十五條第

一款的規(guī)定，重新征集物業(yè)權利人更新意愿，并在厘清經濟利益關系后將變更情況報區(qū)城市更新部門

備案。區(qū)城市更新部門負責對物業(yè)權利人更新意愿達成情況和變更后市場主體的資質要求等進行核實。

第三十四條城市更新搬遷補償可以采用產權置換、貨幣補償或者兩者相結合等方式，由物業(yè)權利

人自愿選擇。政策性住房原則上采取產權置換方式，補償與被拆除住房產權限制條件相同的住房。

已登記的商品性質住宅物業(yè)采用原地產權置換的，按照套內面積不少于一比一的比例進行補償；

產權置換的實際面積不得少于約定面積，因誤差導致超出面積在百分之三以內的，物業(yè)權利人可以不

再支付超出面積部分的房價。安置補償費最遲應當在物業(yè)權利人搬離之日起按約定給付。

前款規(guī)定以外的其他合法建筑和歷史違建的搬遷補償標準，由市場主體與物業(yè)權利人參照本市房

屋征收相關規(guī)定協(xié)商確定。

第三十五條已簽訂搬遷補償協(xié)議的專有部分面積占比或者物業(yè)權利人人數占比不低于百分之九

十五時，市場主體與未簽約業(yè)主經充分協(xié)商仍協(xié)商不成的，可以向項目所在地的區(qū)人民政府申請調解，

區(qū)人民政府也可以召集有關當事人進行調解。

第三十六條舊住宅區(qū)已簽訂搬遷補償協(xié)議的專有部分面積和物業(yè)權利人人數占比均不低于百分

之九十五，且經區(qū)人民政府調解未能達成一致的，為了維護和增進社會公共利益，推進城市規(guī)劃的實

施，區(qū)人民政府可以依照法律、行政法規(guī)及本條例相關規(guī)定對未簽約部分房屋實施征收。

城中村合法住宅、住宅類歷史違建部分，已簽訂搬遷補償協(xié)議的物業(yè)權利人人數占比不低于百分

之九十五的，可以參照前款規(guī)定由區(qū)人民政府對未簽約住宅類房屋依法實施征收。

第三十七條依照本條例規(guī)定對未簽約房屋實施征收的，可以不納入全市年度房屋征收計劃，由區(qū)

人民政府參照國家和本市國有土地上房屋征收與補償的有關規(guī)定，依法分別作出征收決定。

被征收人對征收決定或補償決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

被征收人在法定期限內不申請行政復議或者提起行政訴訟，又不履行征收決定確定的義務的，區(qū)

人民政府應當自期限屆滿之日起三個月內向人民法院申請強制執(zhí)行。

第三十八條在區(qū)人民政府依法作出征收決定前，尚未簽訂搬遷補償協(xié)議的物業(yè)權利人與市場主體

協(xié)商簽訂搬遷補償協(xié)議的，市場主體應當在簽訂搬遷補償協(xié)議后三個工作日內告知區(qū)人民政府。區(qū)人

民政府對該房屋的征收程序終止。

第三十九條區(qū)人民政府征收取得的物業(yè)權利，由相關部門按照有關規(guī)定與市場主體協(xié)商簽訂搬遷

補償協(xié)議。

第四十條城市更新項目拆除范圍內形成單一權利主體或者合作實施主體的，應當向區(qū)城市更新部

門申請確認實施主體。

區(qū)城市更新部門應當與實施主體簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議，按照有關規(guī)定明確下列事項：

（一）實施主體按照城市更新單元規(guī)劃要求應當履行的無償移交公共用地、城市基礎設施和公共

服務設施、創(chuàng)新型產業(yè)用房、公共住房等義務，以及相應接收部門；

（二）實施主體按照搬遷補償協(xié)議應當履行的義務；

（三）城市更新項目實施進度安排及完成時限；

（四）設立資金監(jiān)管賬戶或者其他監(jiān)管措施；

（五）違約責任；

（六）雙方需要約定的其他事項。

涉及產業(yè)項目的，實施主體還應當與區(qū)產業(yè)主管部門簽訂產業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議，明確監(jiān)管要求，并

將產業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議作為土地使用權出讓合同附件。

第四十一條確認實施主體后，區(qū)城市更新部門應當及時通過城市更新信息系統(tǒng)通知各有關部門和

不動產登記機構，暫停辦理涉及城市更新項目拆除范圍內物業(yè)的審批、登記等事項。

第四十二條無償移交給政府的公共用地中，用于建設與城市更新項目配套的城市基礎設施和公共

服務設施的，應當優(yōu)先安排，與城市更新項目同步實施。相關部門也可以委托實施主體代為建設。

第四十三條除提前向政府無償移交公共用地，且經區(qū)人民政府同意拆除該用地上建筑物的情形外，

城市更新單元拆除范圍內建筑物應當在區(qū)城市更新部門與實施主體簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議后，方可按

規(guī)定拆除。實施主體應當在拆除施工十五日前，向區(qū)住房建設部門辦理備案手續(xù)。

建筑物拆除后，由物業(yè)權利人或者其委托的實施主體依法辦理不動產權屬注銷登記手續(xù)。

第四十四條不動產權屬注銷登記完成后，實施主體應當先按照規(guī)劃要求向政府無償移交公共用地，

再申請以協(xié)議方式取得更新單元規(guī)劃確定的開發(fā)建設用地使用權，并簽訂國有建設用地使用權出讓合

同。項目拆除范圍內的原土地使用權自動終止，出讓后的土地使用權期限重新起算。

國有建設用地使用權出讓合同應當明確城市更新單元規(guī)劃和項目實施監(jiān)管協(xié)議的相關內容。

拆除范圍內土地涉及未完善土地征轉用補償手續(xù)的，在簽訂國有建設用地使用權出讓合同前，由

原農村集體經濟組織繼受單位自行厘清經濟關系后與相關部門簽訂完善手續(xù)的協(xié)議，政府不再另行補

償。

第四十五條被搬遷人選擇產權置換的，置換物業(yè)按照經區(qū)城市更新部門備案的搬遷補償協(xié)議約定

登記至被搬遷人名下，依法免征契稅。

第四章 綜合整治類城市更新

第四十六條綜合整治類城市更新是指在維持現(xiàn)狀建設格局基本不變的前提下，采取修繕、加建、

改建、擴建、局部拆建或者改變功能等一種或者多種措施，對建成區(qū)進行重新完善的活動。

第四十七條綜合整治類城市更新主要包括下列內容：

（一）修繕建筑物外觀；

（二）加建電梯、連廊、樓梯和遮蔽通道等輔助性設施；

（三）完善道路交通、給排水、供電、燃氣、消防、安防、垃圾分類、通信等公共服務設施；

（四）增設或改造養(yǎng)老、文化、教育、衛(wèi)生、托育、體育、快遞、停車場、充電設施、社會治安

等各類社區(qū)服務設施；

（五）保護、活化利用不可移動文物或者歷史風貌區(qū)、歷史建筑；

（六）改變建筑物功能；

（七）其他加建、改建、擴建或者局部拆建行為。

第四十八條實施綜合整治類城市更新不得影響原有建筑物主體結構安全和消防安全，原則上不得

改變土地規(guī)劃用途。涉及加建、改建、擴建、局部拆建的，所在區(qū)域應當未被列入土地整備計劃、拆

除重建類城市更新單元計劃。

第四十九條綜合整治類城市更新項目涉及加建、改建、擴建、局部拆建等活動的，應當按照本條

例第八條規(guī)定的程序實施。相關計劃規(guī)劃制定、實施主體確認、原有建筑物拆除和不動產權屬注銷登

記、國有建設用地使用權出讓等環(huán)節(jié)參照拆除重建類城市更新相關規(guī)定執(zhí)行。

第五十條舊住宅區(qū)和舊商業(yè)區(qū)因配套設施不完善或者建筑和設施建設標準較低的，可以采取整飾

建筑外觀、加建電梯、設置連廊、增設停車位等措施實施綜合整治類城市更新。

實施前款所列綜合整治措施的，可以按規(guī)定啟用物業(yè)專項維修資金。

第五十一條鼓勵舊工業(yè)區(qū)開展融合加建、改建、擴建、局部拆建等方式的綜合整治類城市更新。

舊工業(yè)區(qū)開展綜合整治類城市更新的，應當符合本市產業(yè)發(fā)展導向，并按要求向政府無償移交一

定比例的用地、用房。

舊工業(yè)區(qū)綜合整治類城市更新擬由物業(yè)權利人以外的市場主體實施的，市場主體被確認為實施主

體后，可以申請對原土地使用權合同進行變更或者簽訂補充協(xié)議。舊工業(yè)區(qū)經綜合整治類城市更新后

新引進的企業(yè)其產業(yè)類型等應當符合相關產業(yè)政策要求。

第五十二條因消除安全隱患、完善產業(yè)及配套功能、改善空間環(huán)境品質等目的對舊工業(yè)區(qū)開展綜

合整治類城市更新，增加面積不超過現(xiàn)狀建筑面積百分之十五的電梯、連廊、樓梯、配電房等輔助性

設施的，可以適當簡化相關程序。

第五十三條市城市更新部門負責組織劃定城中村綜合整治分區(qū)范圍。劃入綜合整治分區(qū)范圍的城

中村，不得開展以拆除重建為主的城市更新活動。

城中村內的現(xiàn)狀居住片區(qū)和商業(yè)區(qū)，可以由區(qū)人民政府組織開展綜合整治類城市更新活動。

第五章 保障和監(jiān)督

第五十四條市、區(qū)城市更新部門應當將城市更新工作經費納入部門預算管理，市、區(qū)財政部門按

照規(guī)定統(tǒng)籌保障有關資金需求。

第五十五條城市更新項目依法免收各項行政事業(yè)性收費。

第五十六條鼓勵實施主體參與文物、歷史風貌區(qū)、歷史建筑的保護、修繕和活化利用以及古樹名

木的保護工作。

對于城市更新單元內保留的文物、歷史風貌區(qū)和歷史建筑或者主管部門認定的歷史風貌區(qū)和歷史

建筑線索等歷史文脈，應當實施原址保護。

第五十七條實施主體在城市更新中承擔文物、歷史風貌區(qū)、歷史建筑保護、修繕和活化利用，或

者按規(guī)劃配建城市基礎設施和公共服務設施、創(chuàng)新型產業(yè)用房、公共住房以及增加城市公共空間等情

形的，可以按規(guī)定給予容積率轉移或者獎勵。

第五十八條經批準納入城市更新單元計劃的城市更新項目，更新單元內存在用地手續(xù)不完善的建

成區(qū)的，應當按照尊重歷史、公平合理、利益共享的原則和有關規(guī)定進行處置后完善用地手續(xù)。

第五十九條城市更新后用地功能規(guī)劃變更為居住用地、商業(yè)服務業(yè)用地、公共管理與公共服務用

地或者新型產業(yè)用地的，實施主體應當對建設用地開展土壤污染狀況調查，調查后按照土壤污染防治

規(guī)定滿足使用要求并且未列入建設用地土壤污染風險管控和修復名錄的，方可向政府無償移交公共用

地和申請辦理國有建設用地使用權出讓手續(xù)。

第六十條城市更新單元計劃經批準后，由區(qū)人民政府發(fā)布公告，禁止在城市更新單元范圍內擅自

加建、改建、擴建，禁止改變房屋和土地用途。違反規(guī)定的，依照《深圳經濟特區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察條例》

等法規(guī)規(guī)定處理。

第六十一條城市更新項目以產權置換方式進行補償的，實施主體在辦理房地產銷售時，應當向區(qū)

住房建設部門告知用于產權置換房屋的數量、面積和位置。區(qū)住房建設部門根據實施主體的報告以及

經備案的搬遷補償協(xié)議將用于產權置換的房屋預先保留，不予銷售。

第六十二條城市更新項目配建的創(chuàng)新型產業(yè)用房、公共住房等，實施主體不得銷售或者用作抵押。

實施主體未按照要求完成創(chuàng)新型產業(yè)用房、公共住房等配建的，不予通過規(guī)劃核實。

第六十三條市、區(qū)城市更新部門應當加強對城市更新項目的實施監(jiān)督。在項目申請房地產銷售、

規(guī)劃核實時，應當核實項目搬遷補償方案和項目實施監(jiān)管協(xié)議的執(zhí)行情況。

第六章 法律責任

第六十四條相關部門及其工作人員在城市更新工作中不履行職責或者不正確履行職責的，對直接

負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十五條違反本條例第三十條規(guī)定，市場主體與未經核查確認的物業(yè)權利人簽訂搬遷補償協(xié)議

的，由區(qū)城市更新部門給予警告，并責令限期改正;逾期不改正的，處五十萬元以上一百萬元以下罰

款。

第六十六條未經本條例第十七條第一款規(guī)定確定為城市更新單元計劃申報主體，擅自在舊住宅區(qū)

開展現(xiàn)狀調研、意愿征集等城市更新單元計劃申報前期工作的，由區(qū)城市更新部門責令限期改正；逾

期不改正的，處一百萬元以上五百萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十七條違反本條例第四十三條第一款規(guī)定，拆除建筑物之前未進行備案的，由區(qū)住房建設部

門責令限期改正，并按拆除部分建筑面積每平方米處以二千元罰款，未按要求備案造成損失的，依法

承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十八條違反本條例第六十一條、第六十二條規(guī)定銷售、抵押置換房屋或者配建用房的，由市、

區(qū)住房建設部門責令停止違法行為，沒收部分或者全部保證金，沒收違法所得，可以并處已銷售商品

房價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。

第六十九條有關單位和個人在開展物業(yè)權利人更新意愿征集、城市更新單元計劃申報、城市更新

單元規(guī)劃編制、簽訂搬遷補償協(xié)議等城市更新工作中，有欺詐、脅迫、侵犯個人隱私、偽造或者變造

文件、傳播虛假信息等行為的，五年內禁止參與城市更新活動，相關部門應當及時查處，責令改正，

并納入誠信檔案管理；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章 附 則

第七十條本條例中下列用語的含義：

（一）城市建成區(qū)，包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村和舊屋村等類型；

（二）歷史風貌區(qū)，是指傳統(tǒng)建筑風貌格局基本完整，歷史街巷和歷史環(huán)境要素真實，體現(xiàn)了傳

統(tǒng)文化思想、民系特色、地域特征或者時代風格，并且未公布為歷史文化街區(qū)的地區(qū)；

（三）歷史建筑，是指反映深圳城市建設歷史和文化傳統(tǒng)或者在深圳經濟特區(qū)改革開放史上具有

重要意義，具有時代特征和地域特色，并且未公布為文物保護單位，也未登記為不可移動文物的建（構）

筑物。

第七十一條本條例有關舊住宅區(qū)未簽約部分房屋實施征收的具體辦法，由市人民政府另行制定。

本條例實施之前，城市更新單元計劃已經批準的舊住宅區(qū)和城中村拆除重建類城市更新項目，簽

訂搬遷補償協(xié)議比例符合第三十六條規(guī)定要求的，可以適用本條例有關征收的規(guī)定。

第七十二條本條例自 2021 年 3 月 1 日起施行。

深圳市城市更新辦法 （深圳市人民政府令第 290 號）

《深圳市人民政府關于修改〈深圳市城市更新辦法〉的決定》已經市政府六屆五十三次常務會議

審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自發(fā)布之日起施行。2016 年 11 月 12 日

第一章 總則

第一條 為規(guī)范本市城市更新活動，進一步完善城市功能，優(yōu)化產業(yè)結構，改善人居環(huán)境，推進

土地、能源、資源的節(jié)約集約利用，促進經濟和社會可持續(xù)發(fā)展，根據有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合

本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域范圍內的城市更新活動。

本辦法所稱城市更新，是指由符合本辦法規(guī)定的主體對特定城市建成區(qū) (包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)

區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等) 內具有以下情形之一的區(qū)域，根據城市規(guī)劃和本辦法規(guī)定程序進

行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動：

（一）城市的基礎設施、公共服務設施亟需完善；

（二）環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；

（三）現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經濟發(fā)展要求，影響

城市規(guī)劃實施；

（四）依法或者經市政府批準應當進行城市更新的其他情形。

第三條 城市更新應當遵循政府引導、市場運作、規(guī)劃統(tǒng)籌、節(jié)約集約、保障權益、公眾參與的

原則，保障和促進科學發(fā)展。

第四條 城市更新應當符合國民經濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃，服從城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)

劃。城市更新實行城市更新單元規(guī)劃和年度計劃管理制度。

城市更新單元規(guī)劃是管理城市更新活動的基本依據。

城市更新年度計劃應當納入近期建設規(guī)劃年度實施計劃及土地利用年度計劃。

第五條 城市更新可以依照有關法律法規(guī)及本辦法的規(guī)定分別由市、區(qū)政府、土地使用權人或者

其他符合規(guī)定的主體實施。

第六條 市、區(qū)政府應當保障開展組織實施城市更新的工作經費，對城市更新項目提供適當的資

金扶持。

城市更新涉及的基礎設施和公共服務設施建設，應當從土地出讓金中安排相應的項目資金。城市

更新涉及政府投資項目的，根據政府投資項目管理的相關規(guī)定實施。

第七條 市規(guī)劃國土主管部門負責組織、協(xié)調全市城市更新工作，依法擬訂城市更新相關的規(guī)劃

土地管理政策，統(tǒng)籌城市更新的規(guī)劃、計劃管理，制定城市更新相關技術規(guī)范，組織制定城市更新單

元規(guī)劃，負責城市更新過程中的土地使用權出讓、收回和收購工作。

第八條 各區(qū)政府（含新區(qū)管理機構，下同）組織轄區(qū)內城市更新用地的整理，組織轄區(qū)內綜合

整治類更新項目和市政府確定由其實施的拆除重建類更新項目的實施，對功能改變類和其他拆除重建

類更新項目的實施進行協(xié)調。

市發(fā)展改革部門負責擬定城市更新相關的產業(yè)指導政策，統(tǒng)籌安排涉及政府投資的城市更新年度

資金。市財政部門負責按照計劃安排核撥城市更新項目資金。

各相關主管部門依法在各自職能范圍內為城市更新活動提供服務并實施管理。

第二章 城市更新規(guī)劃與計劃

第九條 全市城市更新專項規(guī)劃根據城市總體規(guī)劃制定，與近期建設規(guī)劃相銜接，明確全市城市

更新的重點區(qū)域及其更新方向、目標、時序、總體規(guī)模和更新策略。

第十條 法定圖則應當對其規(guī)劃范圍內的城市更新作以下規(guī)定：

（一）城市更新單元的范圍；

（二）城市更新單元范圍內應當配置的基礎設施和公共服務設施的類型和規(guī)模；

（三）城市更新單元的規(guī)劃指引。

第十一條 對于城市建成區(qū)中具有本辦法第二條所規(guī)定情形，需要進行城市更新

的區(qū)域，應當在保證基礎設施和公共服務設施相對完整的前提下，按照有關技術規(guī)范，綜合考慮

道路、河流等自然要素及產權邊界等因素，劃定相對成片的區(qū)域作為城市更新單元，制定城市更新單

元規(guī)劃。

一個城市更新單元可以包括一個或者多個城市更新項目。

第十二條 城市更新單元規(guī)劃應當按照有關技術規(guī)范制定，依法進行公示、征求意見。

城市更新單元規(guī)劃應當包括以下內容：

（一）城市更新單元內基礎設施、公共服務設施和其他用地的功能、產業(yè)方向及其布局；

（二）城市更新單元內更新項目的具體范圍、更新目標、更新方式和規(guī)劃控制指標；

（三）城市更新單元內城市設計指引；

（四）其他應當由城市更新單元規(guī)劃予以明確的內容。

城市更新單元規(guī)劃涉及產業(yè)升級的，應當征求相關產業(yè)主管部門意見。

第十三條 城市更新單元規(guī)劃應當根據法定圖則所確定的各項控制要求制定，由市規(guī)劃國土主管

部門批準后實施。

未制定法定圖則地區(qū)應當在現(xiàn)狀調查研究的基礎上，根據分區(qū)規(guī)劃確定的各項要求擬訂城市更新

單元規(guī)劃，報市政府批準后實施。城市更新單元規(guī)劃的相關內容應當納入法定圖則的制定。

城市更新單元規(guī)劃對法定圖則的強制性內容作出調整的，由市規(guī)劃國土主管部門報市政府批準后

實施。相應的內容應當納入法定圖則并予以公布。

第十四條 城市更新年度計劃包括城市更新單元規(guī)劃的制定計劃、已具備實施條件的拆除重建類

和綜合整治類城市更新項目、相關資金來源等內容。其中，綜合整治類城市更新項目可以單獨制定年

度計劃。

第十五條 各區(qū)政府可以組織其相關職能部門對轄區(qū)內各類需要進行城市更新的項目進行篩選，

提出轄區(qū)內的城市更新單元規(guī)劃的制定計劃和已具備實施條件的拆除重建類、綜合整治類項目，向市

規(guī)劃國土主管部門申報納入城市更新年度計劃。

市政府各相關主管部門、有關企事業(yè)單位，也可以提出城市更新單元規(guī)劃的制定計劃和已具備實

施條件的拆除重建類、綜合整治類項目，在征求項目所在區(qū)政府意見后，向市規(guī)劃國土主管部門申報

納入城市更新年度計劃。

第十六條 未納入城市更新單元的城市建成區(qū)具有本辦法第二條所規(guī)定情形，具備制定城市更新

單元規(guī)劃相關條件的，各區(qū)政府和市政府各相關主管部門可以依據全市城市更新專項規(guī)劃等相關規(guī)劃，

擬訂城市更新單元范圍并提出納入城市更新年度計劃的建議，提交市規(guī)劃國土主管部門。

第十七條 市規(guī)劃國土主管部門對各區(qū)政府、市政府各相關主管部門及有關企事業(yè)單位的申報進

行統(tǒng)籌、協(xié)調后，擬訂城市更新年度計劃，按照規(guī)定程序公示后納入近期建設規(guī)劃年度實施計劃及土

地利用計劃草案，報市政府審批。

需單獨制定綜合整治類更新項目年度計劃的，市規(guī)劃國土主管部門可以單獨制定并報市政府審批。

城市更新年度計劃可以按照上述報批程序進行調整。

第十八條 區(qū)政府申報的轄區(qū)內城市更新單元規(guī)劃制定計劃納入城市更新年度計劃的，由區(qū)政府

組織原申報單位擬訂城市更新單元規(guī)劃草案，按照規(guī)定程序報批。

市政府各相關主管部門、有關企事業(yè)單位申報的城市更新單元規(guī)劃制定計劃納入城市更新年度計

劃的，由市規(guī)劃國土主管部門組織申報單位擬訂城市更新單元規(guī)劃草案，按照規(guī)定程序報批。

第三章 綜合整治類城市更新

第十九條 綜合整治類更新項目主要包括改善消防設施、改善基礎設施和公共服務設施、改善沿

街立面、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能改造等內容，但不改變建筑主體結構和使用功能。

綜合整治類更新項目一般不加建附屬設施，因消除安全隱患、改善基礎設施和公共服務設施需要

加建附屬設施的，應當滿足城市規(guī)劃、環(huán)境保護、建筑設計、建筑節(jié)能及消防安全等規(guī)范的要求。

第二十條 綜合整治類城市更新的相關技術規(guī)范由有關主管部門組織擬訂，報市政府批準后執(zhí)行。

第二十一條 綜合整治類更新項目由所在區(qū)政府制定實施方案并組織實施。

根據法律、法規(guī)及有關規(guī)定或者相關標準與規(guī)范，實施綜合整治需報有關部門批準或者備案的，

應當進行報批或者備案。

第二十二條 綜合整治類更新項目的費用由所在區(qū)政府、權利人或者其他相關人共同承擔，費用

承擔比例由各方協(xié)商確定。涉及改善基礎設施、公共服務設施和市容環(huán)境的費用，費用承擔比例按照

市、區(qū)兩級財政負擔事權劃分的有關規(guī)定執(zhí)行。

第四章 功能改變類城市更新

第二十三條 功能改變類更新項目改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權的權

利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結構。

功能改變類更新項目可以根據消除安全隱患、改善基礎設施和公共服務設施的需要加建附屬設施，

并應當滿足城市規(guī)劃、環(huán)境保護、建筑設計、建筑節(jié)能及消防安全等規(guī)范的要求。

第二十四條 功能改變類更新項目應當符合產業(yè)布局規(guī)劃，優(yōu)先滿足增加公共空間和產業(yè)轉型升

級的需要。

第二十五條 實施功能改變類更新項目的土地使用權人應當按照有關法律法規(guī)規(guī)定的建筑物改變

使用功能的程序，向市規(guī)劃國土主管部門及相關主管部門申請辦理規(guī)劃許可變更和相關手續(xù)。

市規(guī)劃國土主管部門在受理規(guī)劃許可變更申請后，應當在深圳特區(qū)報、深圳商報就申請事宜進行

公示，公示時間不少于 7 日，公示費用由申請人承擔。

建筑物由業(yè)主區(qū)分所有，部分業(yè)主申請將住宅改為經營性用房的，申請人應當依法征得利害關系

人的同意，并在申請辦理規(guī)劃許可變更手續(xù)時提交書面證明文件。

建筑物由業(yè)主區(qū)分所有，部分業(yè)主申請其他形式的功能改變的，參照前款規(guī)定處理。

第二十六條 市規(guī)劃國土主管部門批準功能改變的，應當與土地使用權人簽訂土地使用權出讓合

同補充協(xié)議或者補簽土地使用權出讓合同；土地使用權人應當按照相關規(guī)定繳納地價。

功能改變后的土地使用權使用期限按照原用途的使用期限扣除已實際使用時間的剩余期限確定。

原土地使用期限不足原土地用途法定最高期限的，可以在申請人補繳地價后按照規(guī)定予以補足。

第二十七條 功能改變類更新項目應當繳納的地價按照以下規(guī)定確定：

（一）改變功能的原有建筑面積部分，按照其改變后的功能和土地使用權剩余期限以公告基準地

價標準計算應繳納的地價，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準地價標準計算的地價；

（二）改變功能的增加建筑面積部分，按照其改變后的功能和土地使用權剩余期限以市場評估地

價標準計算應繳納的地價。

非商品性質房地產轉為商品性質的，應當按照有關規(guī)定另行補繳相應地價。

第五章 拆除重建類城市更新

第二十八條 拆除重建類更新項目應當嚴格按照城市更新單元規(guī)劃、城市更新年度計劃的規(guī)定實

施。

第二十九條 根據城市更新單元規(guī)劃的規(guī)定，城市更新單元內土地使用權期限屆滿之前，因單獨

建設基礎設施、公共服務設施等公共利益需要或者為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建需要調整使用土地

或者具備其他法定收回條件的，由市規(guī)劃國土主管部門依法收回土地使用權并予以補償。

第三十條 除依法應當收回的外，市政府可以根據城市更新的需要組織進行土地使用權收購，城

市更新單元內的土地使用權人也可以向市規(guī)劃國土主管部門申請土地使用權收購。

土地使用權收購的程序、條件、價格按照土地儲備和土地收購的有關規(guī)定執(zhí)行。

第三十一條 除鼓勵權利人自行改造外，對由政府統(tǒng)一組織實施城市更新的，可以在拆遷階段通

過招標的方式引入企業(yè)單位承擔拆遷工作，拆遷費用和合理利潤可以作為收（征）地（拆遷）補償成

本從土地出讓收入中支付；也可以在確定開發(fā)建設條件且已制定城市更新單元規(guī)劃的前提下，由政府

在土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓中確定由中標人或者競得人一并實施城市更新，建筑物、構筑物

及其他附著物的拆除清理由中標人或者競得人負責。

第三十二條 拆除重建類城市更新項目范圍內的土地使用權人與地上建筑物、構筑物或者附著物

所有權人相同且為單一權利主體的，可以由權利人依據本辦法實施拆除重建。

第三十三條 拆除重建類城市更新項目范圍內的土地使用權人與地上建筑物、構

筑物或者附著物所有權人不同或者存在多個權利主體的，可以在多個權利主體通過協(xié)議方式明確

權利義務后由單一主體實施城市更新，也可以由多個權利主體簽訂協(xié)議并依照《中華人民共和國公司

法》的規(guī)定以權利人擁有的房地產作價入股成立公司實施更新，并辦理相關規(guī)劃、用地、建設等手續(xù)。

第三十四條 同一宗地內建筑物由業(yè)主區(qū)分所有，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)

主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意拆除重建的，全體業(yè)主是一個權利主體。

城中村、舊屋村拆除重建的，應當經原農村集體經濟組織繼受單位股東大會按照有關規(guī)定表決同

意。

本辦法所稱城中村是指我市城市化過程中依照有關規(guī)定由原農村集體經濟組織的村民及繼受單

位保留使用的非農建設用地的地域范圍內的建成區(qū)域。

第三十五條 權利人拆除重建類更新項目的實施主體在取得城市更新項目規(guī)劃許可文件后，應當

與市規(guī)劃國土主管部門簽訂土地使用權出讓合同補充協(xié)議或者補簽土地使用權出讓合同,土地使用權

期限重新計算，并按照本辦法規(guī)定補繳地價。

第三十六條 拆除重建類城市更新項目中城中村部分,建筑容積率在 2.5 及以下部分，不再補繳地

價；建筑容積率在 2.5 至 4.5 之間的部分，按照公告基準地價標準的 20％補繳地價；建筑容積率超

過 4.5 的部分，按照公告基準地價標準補繳地價。

城中村依本辦法補繳地價進行拆除重建后，符合有關規(guī)定的建筑物和附著物均可以由建設單位取

得完全產權，并可以自由轉讓。

城中村拆除重建項目補繳地價可以按照市政府有關規(guī)定返撥所在區(qū)政府，作為城中村基礎設施和

公共服務設施建設費用。

第三十七條 市政府《關于發(fā)布深圳市寶安龍崗區(qū)規(guī)劃國土管理暫行辦法的通知》實施前已經形

成的舊屋村拆除重建的，現(xiàn)狀占地面積 1.5 倍的建筑面積不再補繳地價，超出部分按照公告基準地價

標準補繳地價。

第三十八條 拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產業(yè)的，

原有合法建筑面積以內部分不再補繳地價；增加的建筑面積按照公告基準地價標準的 50％繳納地價。

拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為住宅、辦公、商業(yè)等經營性用途

的，原有合法建筑面積以內部分，按照其改造后的功能和土地使用權使用期限以公告基準地價標

準計算應繳納的地價，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準地價標準計算的地價；增加建筑面積部

分，按照其改造后的功能和土地使用權使用期限以市場評估地價標準計算應繳納的地價。但市政府關

于寶安龍崗兩區(qū)舊城舊村改造項目的處理意見已有規(guī)定的，從其規(guī)定。

拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目，未按照公告基準地價標準全額繳納地價的部分限定自用；建

成后其建筑物需要轉讓的，適用市政府工業(yè)樓宇轉讓的有關規(guī)定。

第三十九條 本辦法第三十六條至第三十八條規(guī)定情形以外的拆除重建類城市更新項目,按照其改

造后的功能和土地使用權期限以公告基準地價標準計算應繳納的地價，扣減原有合法建筑面積按照原

土地用途及剩余土地使用權期限以公告基準地價標準計算的地價。

非商品性質房地產轉為商品性質的，應當按照有關規(guī)定另行補繳相應地價。

第四十條 實施拆除重建的權利人應當依法解決拆除重建項目范圍內的經濟關系，自行拆除、清

理地上建筑物、構筑物及附著物等，并按照城市更新單元規(guī)劃和土地使用權出讓合同的要求移交基礎

設施、公共服務設施等用地，政府均不作補償。

第六章 其他規(guī)定

第四十一條 被依法鑒定為危房、需要拆除重建的單棟建筑，依據城市危房管理的有關規(guī)定執(zhí)行，

不需要納入城市更新年度計劃，不專門制定城市更新單元規(guī)劃。

第四十二條 城市更新項目范圍內的違法用地、違法建筑應當依照有關法律、法規(guī)及廣東省、本

市有關規(guī)定接受處理后，方可作為權屬確定的更新對象。

城市更新項目范圍內未辦理房地產權登記、又不屬違法用地或者違法建筑的建筑物、構筑物或者

附著物，應當根據本市有關房地產權登記歷史遺留問題處理的相關規(guī)定完善手續(xù)后，方可作為權屬確

定的更新對象。

第四十三條 城市更新單元范圍內的邊角地、夾心地、插花地等零星未出讓國有土地應當優(yōu)先用

于基礎設施和公共服務設施的建設。

未被規(guī)劃用于基礎設施和公共服務設施建設的，可以根據城市更新單元規(guī)劃一并納入更新改造，

由市規(guī)劃國土主管部門辦理相關手續(xù)，出讓給其相鄰地塊的城市更新實施主體。出讓的零星土地總面

積不超過該項目總用地面積的 10％，位于特區(qū)內的不得超過 3000 平方米。

第四十四條 城市更新項目應當遵守保護歷史文化遺存的法律、法規(guī)，依法保護城市更新范圍內

的歷史文化遺存。

實施城市更新不得破壞城市防洪系統(tǒng)、城市人民防空設施等各類城市安全保障系統(tǒng)，或者使其功

能部分、全部喪失。

第四十五條 根據保障性住房建設及產業(yè)用房建設的有關要求，可以在拆除重建類項目中配建一

定比例的政策性用房，具體辦法由相關主管部門另行制定，報市政府批準后實施。

第四十六條 城市更新涉及產業(yè)用地的，除應當遵守本辦法的規(guī)定之外，還應當符合深圳市產業(yè)

導向目錄、城市更新或者相關產業(yè)升級政策。

第四十七條 市規(guī)劃國土主管部門根據城市更新單元規(guī)劃的規(guī)定，在土地使用權出讓合同中與更

新項目實施主體約定配套建設保障性住房、產業(yè)用房、基礎設施和公共服務設施的內容。

第四十八條 規(guī)模較大的城市更新項目可以分期實施。

城市更新項目分期實施的時序、規(guī)模等規(guī)劃控制指標由城市更新單元規(guī)劃和規(guī)劃許可文件規(guī)定。

分期實施的城市更新項目應當優(yōu)先安排基礎設施、公共服務設施和用于安置回遷業(yè)主的建筑。

第四十九條 實施城市更新過程中，應當通過發(fā)展綠色建筑，營造宜居環(huán)境，改善能源結構，推

廣中水和雨水利用，加強建筑廢棄物再利用等多種途徑，有效推進節(jié)能減排工作。

第七章 附則

第五十條 相關管理部門及其工作人員在城市更新管理中有違法違紀行為的，依法追究行政責任；

涉嫌犯罪的，依法移送司法機關處理。

對城市更新實施主體違反城市規(guī)劃和土地管理等方面法律、法規(guī)的行為，應當依法追究法律責任。

第五十一條 本辦法自 2009 年 12 月 1 日起施行。本辦法施行前本市相關規(guī)定與本辦法不一致

的，以本辦法為準。

深圳市城市更新辦法實施細則

深府〔2012〕第 1 號

二○一二年一月二十一日

第一章 總 則

第一條 為實施《深圳市城市更新辦法》（以下簡稱《辦法》），規(guī)范本市城市更新活動，建立

規(guī)范、有序的城市更新長效機制，制定本細則。

第二條 市查違和城市更新工作領導小組（以下簡稱市領導小組）負責領導全市城市更新工作，

對全市城市更新工作涉及的重大事項進行決策。

市規(guī)劃國土部門是全市城市更新工作的主管部門（以下簡稱主管部門），負責具體組織、協(xié)調、

監(jiān)督全市城市更新工作。

主管部門的派出機構依據《辦法》及本細則規(guī)定在轄區(qū)范圍內履行城市更新管理相關職責。

第三條 市政府相關職能部門、區(qū)政府（含新區(qū)管委會，下同）及其相關職能部門，應當根據《辦

法》及本細則規(guī)定履行城市更新管理相關職責。

第四條 主管部門、市政府相關職能部門、區(qū)政府應當積極開展城市更新政策的宣傳，加強引導。

街道辦事處、社區(qū)工作站、居委會等基層組織應當積極維護城市更新活動的正常秩序。

第五條 城市更新項目免收各種行政事業(yè)性收費。

第六條 鼓勵金融機構創(chuàng)新金融產品、改善金融服務，通過構建融資平臺、提供貸款、建立擔保

機制等方式對城市更新項目予以支持。

第七條 城市更新項目在實施過程中應當按照集約用地、綠色節(jié)能、低碳環(huán)保的原則，推廣使用

經國家、省、市相關部門認定的新技術、新工藝、新材料和新設備，在滿足使用功能的前提下，優(yōu)先

使用建筑廢棄物綠色再生產品。

鼓勵城市更新項目按照綠色建筑的標準進行規(guī)劃、建設和運營管理。

第八條 主管部門和區(qū)政府應當建立城市更新工作投訴處理制度，對受理的投訴及時進行調查和

處理。

第九條 市、區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察工作機構應當加大工作力度，嚴厲查處城市更新單元范圍內新出現(xiàn)

的違法建設行為。農村城市化歷史遺留違法建筑處理部門應當加快開展城市更新單元范圍內歷史遺留

違法建筑的處理工作。

第二章 城市更新規(guī)劃與計劃

第十條 主管部門依據全市城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，定期組織編制全市城市更新專項

規(guī)劃，指導全市范圍內的城市更新單元劃定、城市更新計劃制定和城市更新單元規(guī)劃編制。

第十一條 實施以拆除重建為主的城市更新，應當以城市更新單元為基本單位，以城市更新單元

規(guī)劃為依據，確定規(guī)劃要求，協(xié)調各方利益，落實更新目標與責任。

第十二條 城市更新單元的劃定應當符合全市城市更新專項規(guī)劃，充分考慮和尊重所在區(qū)域社會、

經濟、文化關系的延續(xù)性，并符合以下條件：

（一）城市更新單元內拆除范圍的用地面積應當大于 10000 平方米。

（二）城市更新單元不得違反基本生態(tài)控制線、一級水源保護區(qū)、重大危險設施管理控制區(qū)（橙

線）、城市基礎設施管理控制區(qū)（黃線）、歷史文化遺產保護區(qū)（紫線）等城市控制性區(qū)域管制要求。

（三）城市更新單元內可供無償移交給政府，用于建設城市基礎設施、公共服務設施或者城市公

共利益項目等的獨立用地應當大于 3000 平方米且不小于拆除范圍用地面積的 15%。城市規(guī)劃或者其

他相關規(guī)定有更高要求的，從其規(guī)定。

不具備前款規(guī)定的條件，但基于鼓勵產業(yè)轉型升級、完善獨立占地且總面積不小于 3000 平方米

的城市基礎設施、公共服務設施或者其他城市公共利益項目等原因確需劃定城市更新單元的，應當就

單元范圍、拆除范圍、配建要求等內容進行專項研究，在計劃審批過程中予以專項說明。

第十三條 劃定城市更新單元時涉及下列用地的，依照以下規(guī)定分別處理：

（一）政府社團用地、特殊用地，不單獨劃定為城市更新單元。

（二）全市土地整備規(guī)劃和年度整備計劃確定的政府土地整備區(qū)范圍內不劃定城市更新單元。

（三）除通過城市更新實現(xiàn)用地清退外，被非法占用的已完成征轉及補償手續(xù)的國有未出讓用地

和基本農田保護區(qū)用地不劃入城市更新單元。

（四）福田區(qū)、羅湖區(qū)、鹽田區(qū)、南山區(qū)的原農村集體經濟組織地域范圍應當整村劃定城市更新

單元，鼓勵其他各區(qū)參照執(zhí)行。按照整村范圍劃定城市更新單元的，不受本細則第十二條第一款第（一）

項限制。

（五）未建設用地不劃入城市更新單元，但符合本細則第十四條規(guī)定的除外。

第十四條 未建設用地因規(guī)劃統(tǒng)籌確需劃入城市更新單元，屬于國有未出讓的邊角地、夾心地、

插花地的，總面積不超過項目拆除范圍用地面積的 10%且不超過 3000 平方米的部分，可以作為零星

用地一并出讓給項目實施主體；超出部分應當結合城市更新單元規(guī)劃的編制進行用地騰挪或者置換，

在城市更新單元規(guī)劃中對其規(guī)劃條件進行統(tǒng)籌研究。

未建設用地因規(guī)劃統(tǒng)籌確需劃入城市更新單元，屬于已批未建用地的，在征得土地使用權人同意

后，可以結合城市更新單元規(guī)劃的編制進行用地騰挪或者置換。

第十五條 城市更新單元規(guī)劃的編制應當符合以下原則：

（一）優(yōu)先保障城市基礎設施、公共服務設施或者其他城市公共利益項目。

（二）充分尊重相關權利人的合法權益，有效實現(xiàn)公眾、權利人、參與城市更新的其他主體等各

方利益的平衡。

（三）研究已批法定圖則規(guī)定的各類用地性質和開發(fā)總量，深化、落實法定圖則規(guī)定的各類城市

基礎設施和公共服務設施用地規(guī)劃指標和空間布局。

（四）鼓勵增加公共用地，提高綠地率和綠化覆蓋率，降低建筑密度，節(jié)約集約利用土地。

（五）推進文化遺產融入城市發(fā)展，保護城市肌理和特色風貌，改善生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境，鼓勵

節(jié)能減排，促進低碳綠色更新。

城市更新單元規(guī)劃的編制技術規(guī)范由主管部門另行制定并組織實施。

第十六條 城市更新單元規(guī)劃的制定實行計劃管理。城市更新單元規(guī)劃制定計劃（以下簡稱更新

單元計劃）實行常態(tài)申報機制。

單獨實施的綜合整治項目，按照本細則第三章規(guī)定納入綜合整治類項目計劃進行管理；按照已批

準城市更新單元規(guī)劃，納入拆除重建類項目一并實施綜合整治的區(qū)域，不單獨進行計劃申報，由拆除

重建類項目的實施主體一并實施。

第三章 綜合整治類城市更新

第十七條 綜合整治類城市更新由市、區(qū)政府統(tǒng)籌推進。

市城管部門組織、協(xié)調、指導和督促全市綜合整治類城市更新工作。

發(fā)展改革、財政、規(guī)劃國土、人居環(huán)境、住房建設、水務、消防等部門，按照各自職責分工承擔

綜合整治類城市更新具體管理工作。

各區(qū)政府及其相應的職能部門負責組織實施本轄區(qū)內的綜合整治類項目。

第十八條 區(qū)政府應當按年度制訂本區(qū)綜合整治類項目和資金安排計劃草案，由市城管部門統(tǒng)籌

平衡并按程序報批后組織實施。

已批城市更新單元規(guī)劃確定的單獨實施的綜合整治類項目應當優(yōu)先納入計劃。

綜合整治類項目涉及的改善城市基礎設施、公共服務設施和市容環(huán)境的工程，根據政府投資項目

管理有關規(guī)定申報立項，該部分費用按照市、區(qū)政府投資事權劃分有關規(guī)定承擔。

第十九條 在綜合整治類項目納入計劃并經批準立項后，區(qū)政府應當組織實施單位依照項目審批

文件及相關技術規(guī)范，開展綜合整治規(guī)劃、初步設計和項目總概算的編制等前期工作，形成實施方案。

區(qū)政府在組織編制實施方案過程中，應當征求市規(guī)劃國土、產業(yè)、人居環(huán)境、住房建設、水務、

城管、消防等部門的意見。

涉及市、區(qū)政府財政投資的，市、區(qū)發(fā)展改革部門根據需要安排前期工作的必要經費。

第二十條 市規(guī)劃國土部門對綜合整治規(guī)劃進行審批，并將審批結果抄送市城管部門。

綜合整治類項目一般不增加建筑面積。確需加建城市基礎設施和公共服務設施的，相應的建筑面

積部分免收地價。

第二十一條 依照有關法律、法規(guī)等規(guī)定須辦理有關建設、環(huán)保、水務、消防等許可的，實施單

位應當依法申請并取得許可方可實施綜合整治。

第二十二條 綜合整治類項目的計劃制定、立項管理、方案審批、資金安排等具體規(guī)定，由市城

管部門會同市發(fā)展改革、財政、規(guī)劃國土、住房建設等部門另行制定。

第四章 功能改變類城市更新

第二十三條 按照法定圖則、城市更新單元規(guī)劃等已生效規(guī)劃，土地用途已發(fā)生變化或者在滿足

土地功能混合使用相關要求的前提下，現(xiàn)有建筑物的使用功能需進行調整的，權利主體可以向主管部

門申請實施功能改變類城市更新。

具有以下情形之一的，不得實施功能改變類城市更新：

（一）申請將配套服務設施改變功能，改變后無法滿足相關配套要求的。

（二）申請將文物古跡、歷史建筑、紀念性建筑、標志性建筑、具有地方特色和傳統(tǒng)風格的建筑

物等改變功能，改變后不符合保護要求的。

（三）申請將危險房屋或者城市更新單元規(guī)劃確定的拆除重建區(qū)域內的建筑物改變功能的。

（四）建筑物改變使用功能后，不符合建筑結構安全、城市景觀設計，或者公共安全、消防、環(huán)

境、衛(wèi)生、物業(yè)管理等相關技術要求的。

（五）申請建筑物部分改變使用功能，但改變的部分不能滿足獨立使用要求或者造成建筑物剩余

部分使用不便的。

（六）建筑物由業(yè)主區(qū)分所有，未經本棟建筑物內其他業(yè)主及同一宗地內其他主張與改變功能有

利害關系的業(yè)主同意的。

（七）未經評估和無害化治理的污染場地申請改變功能進行二次開發(fā)的。

（八）其他法律、法規(guī)、規(guī)章以及市政府規(guī)定不得改變建筑物使用功能的情形。

第二十四條 申請人申請實施功能改變類城市更新，應當提交申請書、申請人身份證明、房地產

權屬證書等材料。

建筑物由業(yè)主區(qū)分所有的，申請人應當提供本棟建筑物內其他業(yè)主及同一宗地內其他能夠證明其

房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響的業(yè)主同意申請的證明文件。

第二十五條 主管部門受理申請后，根據申請改變使用功能的建筑物所在區(qū)域的相關規(guī)劃及其他

申請材料進行審查。不符合功能改變條件的，應當書面答復申請人并說明理由；符合功能改變條件的，

應當在項目現(xiàn)場、深圳特區(qū)報或者深圳商報及本部門網站上就相關事宜進行不少于 7 日的公示，公示

費用由申請人承擔。

第二十六條 公示結束后，主管部門應當對相關意見進行匯總和處理。有關異議經核實成立或者

暫時無法確定的，應當書面答復申請人并說明理由；公示期內未收到意見或者有關異議經核實不成立

的，應當向申請人核發(fā)規(guī)劃許可文件，并通過與申請人補簽土地使用權出讓合同或者簽訂土地使用權

出讓合同補充協(xié)議（或者增補協(xié)議）的方式完善用地手續(xù)。

第二十七條 申請人辦理完成相關規(guī)劃和用地手續(xù)后，可以實施功能改變類城市更新，實施費用

全部由申請人自行承擔。

項目實施涉及規(guī)劃國土、環(huán)保、建設、城管、消防等其他行政審批事項的，由申請人按照有關規(guī)

定辦理。

第二十八條 項目實施完成后，相關權利主體應當及時向房地產登記部門申請辦理房地產變更登

記。

第二十九條 功能改變類項目一般不增加建筑面積，因完善自身建筑使用功能確需加建附屬設施

的，應當按照相關規(guī)定取得規(guī)劃許可文件并按照《辦法》第二十七條規(guī)定補繳地價。

加建城市基礎設施和公共服務設施的，相應的建筑面積部分免收地價。

第五章 拆除重建類城市更新

第一節(jié) 一般規(guī)定

第三十條 特定城市建成區(qū)具有《辦法》第二條第二款規(guī)定情形之一，且通過綜合整治、功能改

變等方式難以有效改善或者消除的，可以通過拆除重建方式實施城市更新。

第三十一條 《辦法》第二條第二款第（一）項規(guī)定的“城市的基礎設施、公共服務設施亟需完

善”，是指城市基礎設施、公共服務設施嚴重不足，按照規(guī)劃需要落實獨立占地且用地面積大于 3000

平方米的城市基礎設施、公共服務設施或者其他城市公共利益項目。

《辦法》第二條第二款第（二）項規(guī)定的“環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患”，主要包括下列情

形：

（一）環(huán)境污染嚴重，通風采光嚴重不足，不適宜生產、生活。

（二）相關機構根據《危險房屋鑒定標準》鑒定為危房集中，或者建筑質量有其他嚴重安全隱患。

（三）消防通道、消防登高面等不滿足相關規(guī)定，存在嚴重消防隱患。

（四）經相關機構鑒定存在經常性水浸等其他重大安全隱患。

《辦法》第二條第二款第（三）項規(guī)定的“現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用

明顯不符合社會經濟發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實施”，主要包括下列情形：

（一）所在片區(qū)規(guī)劃功能定位發(fā)生重大調整，現(xiàn)有土地用途、土地利用效率與規(guī)劃功能不符，影

響城市規(guī)劃實施。

（二）屬于本市禁止類和淘汰類產業(yè)，能耗、水耗、污染物排放嚴重超出國家、省、市相關標準

的，或者土地利用效益低下，影響城市規(guī)劃實施并且可以進行產業(yè)升級。

（三）其他嚴重影響城市近期建設規(guī)劃實施的情形。

第三十二條 單棟或者零散建筑經鑒定為危房，但無法按照相關要求劃入城市更新單元的，不納

入拆除重建類城市更新。

第三十三條 拆除重建類城市更新項目的實施方式主要包括：

（一）權利主體自行實施。包括項目拆除重建區(qū)域內的單一權利主體自行實施，或者多個權利主

體將房地產權益轉移到其中一個權利主體后由其實施。

（二）市場主體單獨實施。項目拆除重建區(qū)域內的權利主體將房地產權益轉移到非原權利主體的

單一市場主體后由其實施。

（三）合作實施。城中村改造項目中，原農村集體經濟組織繼受單位可以與單一市場主體通過簽

訂改造合作協(xié)議合作實施。

（四）政府組織實施。政府通過公開方式確定項目實施主體，或者由政府城市更新實施機構直接

實施。涉及房屋征收與補償的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定執(zhí)行。

第二節(jié) 申報與審批

第三十四條 擬以拆除重建方式實施城市更新的，由符合規(guī)定的申報主體申報更新單元計劃。

主管部門負責擬訂更新單元計劃申報指引，報市政府批準后實施。申報指引應當包括申報情形、

城市更新單元擬訂要求、城市更新意愿要求、計劃申報主體要求、申報途徑、相關證明材料等事項。

第三十五條 更新單元計劃的申報主體按照以下方式確定：

（一）權利主體自行申報。其中城市更新單元內用地屬城中村、舊屋村或者原農村集體經濟組織

和原村民在城中村、舊屋村范圍以外形成的建成區(qū)域的，可由所在原農村集體經濟組織繼受單位申報。

（二）權利主體委托單一市場主體申報。

（三）市、區(qū)政府相關部門申報。

以舊住宅區(qū)為主的城市更新單元，應當由區(qū)政府組織開展現(xiàn)狀調研、城市更新單元擬訂、意愿征

集、可行性分析等工作，由區(qū)城市更新職能部門申報。

計劃申報主體負責申報更新單元計劃、委托編制城市更新單元規(guī)劃等工作。

第三十六條 申報更新單元計劃應當同時滿足以下條件：

（一）計劃申報主體符合本細則第三十五條要求。

（二）城市更新單元內的權利主體具備城市更新意愿且符合本細則第三十七條要求。

（三）法定圖則已劃定城市更新單元；或者未劃入城市更新單元的特定城市建成區(qū)具有本細則第

三十一條規(guī)定的情形，確需進行拆除重建類城市更新，已自行擬訂城市更新單元。

（四）申報的用地功能、開發(fā)強度等城市更新訴求基本符合城市更新專項規(guī)劃、法定圖則等規(guī)劃。

申報途徑、申報材料等還應當符合更新單元計劃申報指引的具體要求。

第三十七條 申報更新單元計劃的，城市更新單元內權利主體的城市更新意愿應當符合下列條件：

（一）城市更新單元拆除范圍內用地為單一地塊，權利主體單一的，該主體同意進行城市更新；

建筑物為多個權利主體共有的，占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意進行城市

更新；建筑物區(qū)分所有的，專有部分占建筑物總面積三分之二以上的權利主體且占總人數占建筑物總

面積三分之二以上且占總數量三分之二以上的權利主體同意進行城市更新。

拆除范圍內用地包含多個地塊的，符合上述規(guī)定的地塊的總用地面積應當不小于拆除范圍用地面

積的 80%。

（二）城市更新單元內用地屬城中村、舊屋村或者原農村集體經濟組織和原村民在城中村、舊屋

村范圍以外形成的建成區(qū)域的，須經原農村集體經濟組織繼受單位的股東大會表決同意進行城市更新；

或者符合本條第（一）項規(guī)定，并經原農村集體經濟組織繼受單位同意。

第三十八條 市、區(qū)政府相關部門作為申報主體的，直接將申報材料報送主管部門審查。

其他申報主體向區(qū)城市更新職能部門提交申報材料，區(qū)城市更新職能部門在收到申報材料之日起

5 個工作日內對申報材料進行核對，申報材料的內容和深度不符合相關技術要求的，書面答復申請人

并說明理由；符合要求的，在收到申報材料之日起 20 個工作日內，按照本細則和更新單元計劃申報

指引的相關要求，對更新意愿達成情況及計劃申報主體資格進行認定，對更新單元內的現(xiàn)狀建設情況

進行核查，對申報進行城市更新的必要性及更新單元范圍的合理性等因素進行綜合判斷。

區(qū)城市更新職能部門在進行更新意愿達成情況認定時，主管部門應當協(xié)助提供相關土地、建筑物

權屬資料。申報材料不符合相關要求的，區(qū)城市更新職能部門應當書面答復申請人并說明理由；符合

相關要求的，報送主管部門審查。

第三十九條 主管部門對收到的申報材料進行審查，按批次統(tǒng)籌形成更新單元計劃草案，會同區(qū)

政府在項目現(xiàn)場、深圳特區(qū)報或者深圳商報及本部門網站上進行不少于 10 日的公示后，報市政府審

批。審批通過的，由主管部門會同區(qū)政府在 5 個工作日內，在項目現(xiàn)場、深圳特區(qū)報或者深圳商報及

本部門網站上對計劃進行公告。

第四十條 更新單元計劃經市政府批準后，在城市更新單元規(guī)劃編制之前，計劃申報主體應當向

主管部門申請對城市更新單元范圍內的土地及建筑物信息進行核查、匯總。

主管部門根據計劃申報主體提供的土地使用權出讓合同、用地批復、房地產證、舊屋村范圍圖、

建設工程規(guī)劃許可證、測繪報告、身份證明等材料，對城市更新單元范圍內土地的性質、權屬、功能、

面積等進行核查，在 20 個工作日內將核查結果函復計劃申報主體；并對地上建筑物的性質、面積等

信息進行核查和匯總。

城市更新單元內土地和建筑物需完善手續(xù)的，應當盡快按照相關程序加以完善。

第四十一條 計劃申報主體應當委托具有相應資質的機構，結合主管部門的土地核查結果，編制

城市更新單元規(guī)劃并報主管部門審查。

土地及建筑物信息核查和城市更新單元規(guī)劃的報批應當在更新單元計劃公告之日起一年內完成。

逾期未完成的，主管部門可以按有關程序進行更新單元計劃清理，將該城市更新單元調出計劃。

第四十二條 主管部門在受理城市更新單元規(guī)劃申報材料后 5 個工作日內對申報材料進行核對，

申報材料的內容和深度不符合相關技術要求的，書面答復申請人并說明理由；符合要求的，向區(qū)城市

更新職能部門征求意見。城市更新項目涉及產業(yè)發(fā)展的，還應當征求市產業(yè)部門的意見。

區(qū)城市更新職能部門對城市更新單元的規(guī)劃目標及方向、配建責任、實施分期安排等進行核查，

市產業(yè)部門對城市更新單元的產業(yè)現(xiàn)狀、產業(yè)定位是否為市政府鼓勵發(fā)展產業(yè)等情況進行核查和認定，

在 10 個工作日內將書面意見反饋至主管部門。

第四十三條 主管部門根據已生效的法定圖則等規(guī)劃對申報材料進行審查，在收到相關部門意見

后 10 個工作日內形成規(guī)劃草案，會同區(qū)城市更新職能部門在城市更新單元現(xiàn)場和本部門網站上進行

不少于 30 日的公示，公示費用由申請人承擔。

公示結束后，主管部門在 10 個工作日內對相關意見進行匯總和處理，并對城市更新單元規(guī)劃草

案進行審議。審議通過的，函復申請人。城市更新單元規(guī)劃涉及未制定法定圖則地區(qū)或者改變法定圖

則強制性內容的，還應當按程序報市政府或者其授權的機構批準。

第四十四條 城市更新單元規(guī)劃經批準后，主管部門應當在 5 個工作日內，在本部門網站上就規(guī)

劃內容進行公告，并將相關內容函告區(qū)城市更新職能部門。

城市更新單元規(guī)劃的批準視為已完成法定圖則相應內容的編制和修改。經批準的城市更新單元規(guī)

劃是相關行政許可的依據。

第三節(jié) 實施主體

第四十五條 城市更新單元規(guī)劃經批準后，區(qū)政府應當依據近期建設和土地利用規(guī)劃年度實施計

劃確定的本轄區(qū)城市更新年度土地供應規(guī)模，按照已批準的城市更新單元規(guī)劃，組織制定更新單元的

實施方案，并組織、協(xié)調實施方案的落實。

更新單元實施方案應當包括更新單元內項目基本情況、進度安排、單一主體形成指導方案、搬遷

補償安置指導方案、搬遷及建筑物拆除進度安排、監(jiān)管措施等相關內容。

區(qū)政府應當將其制定的更新單元實施方案及時報送主管部門備案，并定期報送實施方案的落實情

況。

第四十六條 城市更新單元內項目拆除范圍存在多個權利主體的，所有權利主體通過以下方式將

房地產的相關權益移轉到同一主體后，形成單一主體：

（一）權利主體以房地產作價入股成立或者加入公司。

（二）權利主體與搬遷人簽訂搬遷補償安置協(xié)議。

（三）權利主體的房地產被收購方收購。

屬于合作實施的城中村改造項目的，單一市場主體還應當與原農村集體經濟組織繼受單位簽訂改

造合作協(xié)議。

屬于以舊住宅區(qū)改造為主的改造項目的，區(qū)政府應當在城市更新單元規(guī)劃經批準后，組織制定搬

遷補償安置指導方案和市場主體公開選擇方案，經占建筑物總面積 90%以上且占總數量 90%以上的

業(yè)主同意后，公開選擇市場主體。市場主體與所有業(yè)主簽訂搬遷補償安置協(xié)議后，形成單一主體。

第四十七條 多個權利主體通過簽訂搬遷補償安置協(xié)議方式形成實施主體的，權利主體和搬遷人

應當在區(qū)政府組織制定的更新單元實施方案的指導下，遵循平等、公平的原則，在搬遷補償安置協(xié)議

中約定補償方式，補償金額和支付期限，回遷房屋的面積、地點和登記價格，搬遷期限、搬遷過渡方

式和過渡期限，協(xié)議生效的時間和條件等相關事項。

搬遷補償安置協(xié)議還應當對房地產權屬證書注銷后附著于原房地產的義務和責任的承擔作出約

定。沒有約定的，相關義務和責任由搬遷人承擔。

第四十八條 搬遷補償安置協(xié)議的簽訂可以由公證機構進行公證。搬遷人應當及時將已簽訂的搬

遷補償安置協(xié)議報區(qū)城市更新職能部門備案。

因履行搬遷補償安置協(xié)議發(fā)生糾紛的，應當按照協(xié)議約定的爭端解決途徑，申請仲裁或者向人民

法院起訴。

第四十九條 城市更新單元內項目拆除范圍的單一主體，應當向區(qū)城市更新職能部門申請實施主

體資格確認，并提供以下材料：

（一）項目實施主體資格確認申請書。

（二）申請人身份證明文件。

（三）城市更新單元規(guī)劃確定的項目拆除范圍內土地和建筑物的測繪報告、權屬證明及抵押、查

封情況核查文件。

（四）申請人形成或者作為單一主體的相關證明材料。

（五）其他相關文件資料。

前款第（四）項規(guī)定材料包括：

（一）申請人收購權利主體房地產的證明材料及付款憑證。

（二）申請人制定的搬遷補償安置方案及與權利主體簽訂的搬遷補償安置協(xié)議、付款憑證、異地

安置情況和回遷安置表。

（三）權利主體以其房地產作價入股成立或者加入公司的證明文件。

（四）申請人本身即為權利主體或者權利主體之一的相關證明文件。

（五）以合作方式實施的城中村改造項目的改造合作協(xié)議。

第五十條 區(qū)城市更新職能部門應當在收到申請后 10 個工作日內完成對相關申請材料的核查。

經核查申請人不符合實施主體確認條件的，區(qū)城市更新職能部門應當書面答復并說明理由；經核

查申請人符合實施主體確認條件的，區(qū)城市更新職能部門應當在項目現(xiàn)場、深圳特區(qū)報或者深圳商報

及區(qū)政府或者本部門網站，就申請人提供的土地、建筑物權屬情況及單一主體的形成情況進行不少于

7 日的公示，公示費用由申請人承擔。

第五十一條 區(qū)城市更新職能部門應當在公示結束后 5 個工作日內完成公示意見的處理。有關異

議經核實成立或者暫時無法確定的，應當書面答復申請人并說明理由；公示期內未收到意見或者有關

異議經核實不成立的，應當在 5 個工作日內與申請人簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議，并向申請人核發(fā)實施主

體確認文件。

實施主體確認文件應當抄送主管部門及相關單位。

第五十二條 區(qū)城市更新職能部門與實施主體簽訂的項目實施監(jiān)管協(xié)議，應當明確以下內容：

（一）實施主體按照城市更新單元規(guī)劃要求應履行的移交城市基礎設施和公共服務設施用地等義

務。

（二）實施主體應當完成搬遷，并按照搬遷補償安置方案履行貨幣補償、提供回遷房屋和過渡安

置等義務。

（三）更新單元內項目實施進度安排及完成時限。

（四）區(qū)城市更新職能部門采取的設立資金監(jiān)管賬戶或者其他監(jiān)管措施。

（五）雙方約定的其他事項。

第五十三條 權利主體與搬遷人簽訂搬遷補償安置協(xié)議時，應當在協(xié)議中約定相應房地產權益由

搬遷人承受，并在辦理房地產權屬證書注銷之前向搬遷人提交被搬遷房屋的房地產權屬證書及注銷房

地產權屬證書委托書；沒有房地產權屬證書的，應當提交相應的產權證明文件及房地產權益由搬遷人

承受的聲明書。

搬遷人被確認為項目實施主體并在區(qū)政府的組織和監(jiān)督下完成建筑物拆除后，應當及時向區(qū)城市

更新職能部門申請就建筑物拆除情況進行確認，并向房地產登記部門申請辦理房地產權屬證書的注銷

登記。申請房地產權屬證書注銷時應當提供以下材料：

（一）申請表。

（二）申請人身份證明及委托書。

（三）房地產權屬證書。

（四）城市更新單元規(guī)劃成果。

（五）項目實施主體確認文件。

（六）與申請注銷房地產權屬證書相對應的搬遷補償安置協(xié)議。

（七）區(qū)城市更新職能部門出具的建筑物已經拆除的確認文件。

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。

本細則施行前權利主體簽訂搬遷補償安置協(xié)議時未向搬遷人提交房地產權屬證書及委托書等相

關材料的，其房地產權屬證書的注銷按照房地產登記部門的原有規(guī)定辦理。

第五十四條 建筑物拆除和房地產證注銷工作完成后，實施主體應當持實施主體確認文件、項目

實施監(jiān)管協(xié)議、相關土地權屬證明文件等材料，就城市更新單元規(guī)劃確定由實施主體進行開發(fā)建設的

用地及地下空間，向主管部門申請建設用地審批。

主管部門應當在批準項目建設用地后與實施主體簽訂土地使用權出讓合同，并核發(fā)建設用地規(guī)劃

許可證。項目涉及農用地轉用的，應當辦理轉用報批手續(xù)。

出讓給項目實施主體進行開發(fā)建設的用地，總面積不得大于城市更新單元項目拆除范圍內手續(xù)完

善的各類用地及可以一并出讓給實施主體的零星用地的總面積。

第五十五條 城市更新項目土地使用權出讓合同應當明確以下內容：

（一）按照城市更新單元規(guī)劃，獨立占地的城市基礎設施、公共服務設施和城市公共利益項目等

用地的移交入庫要求。

（二）出讓給實施主體的開發(fā)建設用地的建設、管理要求。

（三）保障性住房、創(chuàng)新型產業(yè)用房、城市基礎設施和公共服務設施等的配建要求。

（四）按照項目搬遷補償安置方案和項目實施監(jiān)管協(xié)議的要求，用于補償安置的房產不得申請預

售。

（五）城市更新單元規(guī)劃明確及項目實施監(jiān)管協(xié)議約定的其他相關內容。

第四節(jié) 地價計收

第五十六條 以下用地適用《辦法》第三十六條規(guī)定的地價計收標準：

（一）福田區(qū)、羅湖區(qū)、鹽田區(qū)、南山區(qū)原農村集體已劃定紅線范圍內的用地。

（二）寶安區(qū)、龍崗區(qū)、光明新區(qū)、坪山新區(qū)、龍華新區(qū)、大鵬新區(qū)根據市政府 1993 年發(fā)布的

《深圳市寶安、龍崗兩區(qū)規(guī)劃、國土管理暫行辦法》、2004 年發(fā)布的《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化

土地管理辦法》劃定給原農村集體的非農建設用地。

（三）1993 年以后，以土地主管部門核發(fā)的用地批復或者土地使用權出讓合同形式批準給原農

村集體經濟組織或者其繼受單位的征地返還用地。

已批準合作建房并簽訂土地使用權出讓合同、已辦理產權轉移或者享受過城中村地價政策的用地

不再適用《辦法》第三十六條規(guī)定的地價計收標準。

符合本條第一款規(guī)定的用地中的工業(yè)區(qū)部分，按照《辦法》第三十六條規(guī)定計收地價。

第五十七條 拆除重建類工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為物流或者研發(fā)用途的，按照《辦法》第

三十八條第一款、第三款規(guī)定計收地價。其中，物流用地的公告基準地價按照工業(yè)和商業(yè)公告基準地

價的平均值測算，研發(fā)用地的公告基準地價按照工業(yè)和辦公公告基準地價的平均值測算。

拆除重建類工業(yè)區(qū)升級改造項目經市產業(yè)部門認定為市政府鼓勵發(fā)展產業(yè)的，按照《辦法》第三

十八條第一款、第三款規(guī)定測算地價，并以鼓勵發(fā)展產業(yè)地價修正系數予以修正。

第五十八條 項目包含按照本細則第十四條規(guī)定出讓給項目實施主體的邊角地、夾心地、插花地

等零星國有未出讓用地，或者改造后劃分為多個地塊且地上建筑物包含多種用途的，在進行地價測算

時，應以改造后各種用途建筑物的總建筑面積和出讓給項目實施主體的開發(fā)建設用地總面積分別計算

各種用途建筑物的平均容積率。

第五十九條 項目包含按照本細則第十四條規(guī)定出讓給項目實施主體的邊角地、夾心地、插花地

等零星國有未出讓用地的，改造后零星用地面積根據平均容積率分攤的建筑面積，按照以下標準進行

地價測算：

（一）零星用地已進行轉地補償的，按照市場評估地價標準測算。

（二）零星用地未進行轉地補償的，按照公告基準地價測算。

第六十條 項目改造前拆除范圍內包含城中村、舊屋村、其他用地等多種類別用地的，按照以下

標準和次序進行地價測算：

（一）出讓給實施主體的開發(fā)建設用地面積不大于原有城中村用地面積的，改造后的建筑面積按

照《辦法》第三十六條規(guī)定進行地價測算。

（二）開發(fā)建設用地面積超出原有城中村用地面積的部分，不大于原有舊屋村用地面積的，該部

分用地面積根據平均容積率分攤的建筑面積按照《辦法》第三十七條規(guī)定進行地價測算。

（三）開發(fā)建設用地面積超出原有城中村和舊屋村用地總面積的，超出部分用地面積根據平均容

積率分攤的建筑面積按照《辦法》第三十八條、第三十九條規(guī)定進行地價測算。其中，可進行地價扣

減的原有合法建筑面積，為拆除范圍內除去原有城中村、舊屋村的其他用地上的合法建筑面積。實施

主體應當配合提供相關建筑物權屬資料，以進行地價扣減。

第六十一條 按照《辦法》及本細則第四章規(guī)定完成功能改變的建筑物實施拆除重建的，按照《辦

法》第三十八條、第三十九條規(guī)定進行地價測算時，自改變功能補簽土地使用權出讓合同或者補充協(xié)

議、增補協(xié)議起未超過 10 年的，按照未改變功能前的土地用途計算地價；超出 10 年的，按照改變

功能后的土地用途計算地價。