土拍研究院

數(shù)據(jù)看市場(chǎng)

長三角供地節(jié)奏加速，推行“少量高頻”供地方式

注：長三角重點(diǎn)城市主要包含上海、南京、杭州、蘇州、無錫、常州、寧波等城市（不含縣市）。涉宅用地（不含保障房、安置房）

◆ 2023年5月長三角重點(diǎn)城市涉宅用地成交39宗，土地占地面積145.6萬㎡，環(huán)比下降17%，成交總建筑面積282.3萬㎡，

環(huán)比下降16%，土地成交金額466.1億元，環(huán)比下降37% ，本月成交規(guī)模相比上個(gè)月有所下降。

◆ 此外，各重點(diǎn)城市上批次未競(jìng)拍完就公告下批次地塊，普遍供地節(jié)奏較快，蘇州、南京、杭州等城市均在月內(nèi)發(fā)布了

供地公告，少量高頻成為今年集中土拍的一大特點(diǎn)。

◆ 隨著大批城市2023年首輪預(yù)供地將在6月份到期，預(yù)計(jì)年中土地新增供應(yīng)環(huán)比將會(huì)有所回升。

54

32

15

23

141

34

7

21

60

29

96

56

16

0 0

91

26

105

90

11

73

65

37

62

3

31 26

37 39

0

20

40

60

80

100

120

140

160

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

2021.1-2023.5長三角重點(diǎn)城市涉宅用地成交月度走勢(shì)

成交總用地面積(萬㎡) 成交總建筑面積(萬㎡) 成交總價(jià)(億元) 成交幅數(shù)

核心城市土拍持續(xù)升溫，房企參拍數(shù)量和土拍溢價(jià)率屢創(chuàng)新高

◆ 2023年5月長三角重點(diǎn)城市樓面價(jià)16510元/㎡，平均樓板價(jià)環(huán)比下滑9%，土地成交溢價(jià)率為9%，整體土地?zé)岫冗M(jìn)一步

提升。

◆ 由于成交主力南京、杭州、蘇州供地質(zhì)量較佳，房企競(jìng)拍積極性顯著提升，如杭州掛牌的9宗地中有6宗搖號(hào)成交，并且

被民企包場(chǎng)，新街北地塊共吸引66家房企搖號(hào)，創(chuàng)下了搖號(hào)以來新高；蘇州9宗地塊中3宗搖號(hào)，月亮灣16號(hào)地塊吸引60

家房企搖號(hào)，資金充實(shí)的房企均紛紛報(bào)名。

◆ 極大地帶動(dòng)了土地市場(chǎng)熱度，2023年1-5月整體溢價(jià)率水平也得以維持相對(duì)高位。

注：長三角重點(diǎn)城市主要包含上海、南京、杭州、蘇州、無錫、常州、寧波等城市（不含縣市）。涉宅用地（不含保障房、安置房）

15440

18090

12195

12458

14553

16094

13247

12220

13867

19945

11956

17097

13257

0 0

14033

12551

17386

19857

12375

23853

10958

13743

11862

19937

17807

19943

22136

16510

17%

20% 21%

23%

22%

8%

18%

4%

6%

5%

1%

5%

9%

0% 0%

4%

2%

4% 4%

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3%

1% 2% 2%

10%

9% 9%

7%

9%

0%

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0

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20000

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30000

2021.1-2023.5長三角重點(diǎn)城市涉宅用地樓面價(jià)&溢價(jià)率月度走勢(shì)

成交樓面價(jià)(元/m2) 溢價(jià)率(%)

新房成交降幅收窄，市場(chǎng)延續(xù)“弱復(fù)蘇”態(tài)勢(shì)

注：長三角重點(diǎn)城市主要包含上海、南京、杭州、蘇州、無錫、常州、寧波等城市（不含縣市）。

◆ 2023年5月長三角重點(diǎn)城市新房新增供應(yīng)面積328萬㎡，環(huán)比上漲3%，同比上漲9%，新房成交面積338萬㎡，

環(huán)比下降16%，同比上漲30%，新房價(jià)格38070元/㎡，環(huán)比上漲4%，同比上漲30%。

◆ 5月長三角新房市場(chǎng)延續(xù)“弱復(fù)蘇”態(tài)勢(shì)，成交規(guī)模繼續(xù)下滑，但降幅有明顯收窄，2023年累計(jì)成交規(guī)模高于去

年同期。

33027

30980 30568 29583

31411 30772

29048

33858

31500 32887 32789

34924

39959 39028

34519

30573 29350

39426

42300

39330

36023 34570

38861

41377

44471

33595

35773 36538 38070

0

5000

10000

15000

20000

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30000

35000

40000

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50000

0

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200

300

400

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600

700

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900

1000

2021.1-2023.5長三角重點(diǎn)城市商品住宅供求量價(jià)月度走勢(shì)

供應(yīng)面積(萬㎡) 成交面積(萬㎡) 成交均價(jià)(元/㎡)

81 50 86 48 35 22 6

75

58

77

62

29 24

14

64650

29140

33808

30609

34721

23987

19608

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

70000

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

上海 南京 杭州 蘇州 寧波 無錫 常州

2023年5月長三角重點(diǎn)城市商品住宅供求量價(jià)情況

供應(yīng)面積(萬㎡) 成交面積(萬㎡) 成交均價(jià)(元/㎡)

一線新房成交高位轉(zhuǎn)降，二三線成交跌多漲少但降幅收窄

◆ 分城市能級(jí)來看， 2023年5月一線城市上海新房成交量75萬㎡，環(huán)比下降16%，成交量高位轉(zhuǎn)降，主要是是受外圍區(qū)

域推盤量占比增加影響，成交表現(xiàn)一般；

◆ 新一線和二三線城市新房成交量跌多漲少，但降幅收窄。

◆ 此外，蘇州、寧波等城市隨著核心區(qū)中高端優(yōu)質(zhì)樓盤集中入市去化突出，帶動(dòng)城市房價(jià)同環(huán)比上漲。

一線城市 新一線城市 二、三線城市

-9%

-19%

25%

12%

31%

-15%

601%

3%

-25%

-7%

5%

-33%

-8%

-16%

常州

無錫

寧波

蘇州

杭州

南京

上海

2023年5月長三角重點(diǎn)城市商品

住宅

成交面積同環(huán)比

環(huán)比 同比

-2%

2%

23%

35%

2%

-3%

-8%

1.1%

5%

20%

6%

4%

1.0%

4%

常州

無錫

寧波

蘇州

杭州

南京

上海

2023年5月長三角重點(diǎn)城市商品住宅房

價(jià)同環(huán)比

環(huán)比 同比

在供應(yīng)持續(xù)縮減的背景下，5月新房庫存穩(wěn)步下降

注：長三角重點(diǎn)城市主要包含上海、南京、杭州、蘇州、無錫、常州、寧波等城市（不含縣市）。

◆ 截至2023年5月底，長三角重點(diǎn)城市商品住宅總庫存為3769萬㎡，環(huán)比下降0.4%，同比下降4.4%，去化周期為9.6

個(gè)月，相比上個(gè)月減少0.1個(gè)月，相比去年同期增加0.3個(gè)月。

◆ 總的來看， 5月份長三角多數(shù)城市供應(yīng)繼續(xù)縮量，供需關(guān)系愈加趨緊，受此影響長三角重點(diǎn)城市庫存規(guī)模繼續(xù)收縮。

7.9

7.1 6.7 6.5

5.7 5.6 5.7 5.6 5.9 6.0 6.3 6.6 6.9 6.9

7.5

8.1

9.3

9.9 9.9 10.310.310.710.811.311.210.8

10.2 9.7 9.6

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

2021.1-2023.5長三角重點(diǎn)城市商品住宅可售面積&去化周期走勢(shì)

可售面積(萬㎡) 近一年去化周期(月)

滬杭新房庫存告急，其他城市去化周期短期改善

城市 2023年4月

可售面積(萬㎡)

2023年5月

可售面積(萬㎡)

可售面積環(huán)比 2023年4月

去化周期(月)

2023年5月

去化周期(月)

去化周期差值

（本月-上月）

蘇州 762 746 -2.0% 12.2 11.9 -0.3

南京 792 788 -0.5% 13.0 13.1 0.1

無錫 508 511 0.6% 18.1 18.5 0.4

上海 524 529 1.1% 5.8 5.5 -0.3

杭州 433 443 2.2% 4.3 4.3 持平

常州 367 357 -2.6% 22.7 24.0 1.3

寧波 398 394 -0.9% 13.4 13.0 -0.4

注：去化周期=可售面積/近一年流速

◆ 從長三角具體城市環(huán)比變化來看，7個(gè)城市中，有4個(gè)庫存面積環(huán)比下降，其中，常州、蘇州分別下降2.6%、

2.0%，而杭州、上海受新增供應(yīng)規(guī)模突出，短期呈現(xiàn)供過于求的狀態(tài)，庫存面積分別上漲2.2%、1.1%。

◆ 同時(shí)，長三角重點(diǎn)城市去化周期基本與上個(gè)月持平，其中常州庫存基數(shù)較高，仍處于新房庫存規(guī)模高點(diǎn)；滬杭庫

存去化周期不足6個(gè)月，新房庫存告急。

核心地段項(xiàng)目成交領(lǐng)先，寧波榜三項(xiàng)目業(yè)績集中度高達(dá)37%

長三角各重點(diǎn)城市金額榜首位分別為：

上海世紀(jì)前灘天御66.39億元、南京仁恒江灣世紀(jì)8.68億元、杭州潮映華岸府28.78億元、蘇州建發(fā)縵月華庭23.66

億元、無錫中信泰富·玖著4.92億元、常州中建國賢府1.53億元、寧波江盈府18.14億元。

2023年5月長三角各重點(diǎn)城市商品住宅金額榜TOP前三

城市 排行 項(xiàng)目 區(qū)域 成交金額(億元) 成交套數(shù)(套) 成交均價(jià)(元/㎡)

上海

1 世紀(jì)前灘天御 浦東 66.39 290 128963

2 東外灘瑞仕云曜璟庭 楊浦 39.21 341 109900

3 百匯花園 徐匯 32.39 112 133427

南京

1 仁恒江灣世紀(jì) 建鄴 8.68 41 54678

2 保利燕璟和頌 棲霞 4.19 117 34307

3 偉星譽(yù)璟府 秦淮 4.16 50 55086

杭州

1 潮映華岸府 上城區(qū) 28.78 164 65800

2 楓秀云庭 余杭區(qū) 15.15 261 36027

3 杭曜置地中心 拱墅區(qū) 15.62 211 46200

蘇州

1 建發(fā)縵月華庭 園區(qū) 23.66 187 51474

2 綠城云廬 園區(qū) 18.19 221 49838

3 保利天珺 園區(qū) 8.91 136 44005

無錫

1 中信泰富·玖著 濱湖區(qū) 4.92 92 34928

2 愉樾天成 經(jīng)開區(qū) 2.49 58 32003

3 上城壹號(hào) 新吳區(qū) 1.95 94 19847

常州

1 中建國賢府 鐘樓區(qū) 1.53 47 26379

2 金隅·鐘樓天筑 鐘樓區(qū) 1.41 47 23500

3 龍宸壹號(hào) 新北區(qū) 1.37 24 32619

寧波

1 江盈府 鄞州 18.14 167 46365

2 雅戈?duì)枴っ骱睬镌?鄞州 14.76 105 56653

3 綠城東投·鳳鳴云翠府 鄞州 4.57 66 42611

政策端：

5月中央無重磅政策出臺(tái)，繼續(xù)延續(xù)寬松。各地政策出臺(tái)頻次有所放緩，三四線城市政策出臺(tái)頻次明顯下降。各

地政策多聚焦在優(yōu)化公積金政策、發(fā)放購房補(bǔ)貼等內(nèi)容，部分城市涉及優(yōu)化限購、限價(jià)、引才落戶等政策，對(duì)

市場(chǎng)提振作用相對(duì)有限。

土地端：

不同等級(jí)城市間顯著分化，熱點(diǎn)城市土拍持續(xù)升溫。5月以來，南京、杭州、蘇州、合肥等長三角區(qū)域核心城市

熱點(diǎn)地塊的平均參拍房企數(shù)量多達(dá)幾十家，土拍溢價(jià)率普遍超過10%，房企對(duì)部分優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪異常激烈。

房企參拍情況來看，南京以華發(fā)、建發(fā)、華潤、頤居、招商、保利等國企參與為主，占比九成；部分實(shí)力較強(qiáng)

的民企也有參與，如金地、萬科、偉星、龍湖等。杭州民營房企包攬全場(chǎng)，濱江持續(xù)出手。蘇州以國企、央企

為參拍主力，比如中建三局、華潤置地，但也有實(shí)力民企入場(chǎng)。

盡管杭州、南京等城市市場(chǎng)熱度維系相對(duì)高位，但無錫等二三線城市依舊以底價(jià)成交為主，尤其是無錫，前兩

輪集中土拍涉及的11宗地均底價(jià)成交，并且地方城投托底的現(xiàn)象依然存在，土地市場(chǎng)分化現(xiàn)象依舊，仍存在大

量地塊逾期未供，進(jìn)一步說明行業(yè)投資側(cè)的縮量仍在2023年上半年持續(xù)。

新房端：

2023年1-5月長三角重點(diǎn)城市新房月度成交呈現(xiàn)“低位開場(chǎng)，2、3月加速回升，4、5月明顯減速”的走勢(shì)特征，

當(dāng)前新房市場(chǎng)交易活躍度仍走弱，可見二季度成交趕超上一季度，仍依賴樓市寬松政策的持續(xù)加持和居民置業(yè)

情緒的進(jìn)一步刺激等。

展望：

目前來看，整體上仍將以核心城市驅(qū)動(dòng)的局部性回暖為主，土地市場(chǎng)投資的修復(fù)可能是緩慢而溫和的，短期內(nèi)

較難出現(xiàn)全國范圍的明顯回升。

土拍研究院觀察

PART/01 合肥土地市場(chǎng)分析

299

503 554

138

609

1142 1211

243

341

652 688 228

51

84

105

27

0

20

40

60

80

100

120

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

2020年 2021年 2022年 2023年1-5月

合肥市區(qū)年度土地供求對(duì)比分析

占地面積（萬㎡） 建面面積（萬㎡）

成交金額（億元） 宗數(shù)

土地統(tǒng)計(jì)口徑：經(jīng)營性用地；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；合肥市區(qū)：包河區(qū)、蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、濱湖區(qū)、新站區(qū)，（含保障）

2023年1-5月合肥市區(qū)共成交27宗地塊（純住宅用地19宗，商住用地1宗，商服用地3宗，其他用地4宗），總成交

面積約138萬㎡，成交金額約228億元。

5月25日，合肥迎來本年度第三批次集中供地，此次共掛牌4宗宅地，涉及包河區(qū)、蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽區(qū)各1宗，

總用地面積357.3畝，總建筑面積約47.6萬㎡，總起價(jià)48.7億元。最終以3宗封頂進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段、1宗溢價(jià)收官，攬

金約55.6億。此外，5月份還成功出讓了3宗商服用地。

經(jīng)營性用地成交分析

住宅類, 19,

70%

商住類, 1,

4%

商服類, 3,

11%

其他, 4, 15%

2023年1-5月合肥市區(qū)經(jīng)營性用地成交占比

（單位：宗數(shù)）

2023年1-5月合肥市區(qū)共成交20宗涉宅地塊，總成交建筑面積約201萬㎡，成交金額約224億元。5月25日，合肥第

三批次集中供地開拍，4宗宅地（包河區(qū)、蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽區(qū)各1宗），總用地面積357.3畝，最終以3宗封頂

進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段、1宗溢價(jià)收官，攬金約55.6億。

此次土拍共吸引了近30家房企報(bào)名參拍。其中招商、華潤、保利、中海、偉星、中鐵建、安徽邦泰各意向3宗地塊；

龍湖、聯(lián)發(fā)、安徽建工、中煤等各意向2宗地塊。從地塊熱度來看，房企報(bào)名熱度頗高。此外，5月份合肥市區(qū)暫未

有新的涉宅地塊掛牌。

446 322 948 997 201

630 656 224

7225 6645 6578

11140

19663 19013 20994 21930

0

10000

20000

30000

0

500

1000

1500

2020年 2021年 2022年 2023年1-5月

合肥市區(qū)年度涉宅類土地供求對(duì)比分析

土地成交建面（萬㎡） 土地成交總價(jià)（億元）

平均樓面價(jià)（元/m2） 新房成交均價(jià)（元/㎡）

32

52

80

20

22%

12%

9%

13%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

0

20

40

60

80

100

2020年 2021年 2022年 2023年1-5月

合肥市區(qū)年度涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價(jià)率對(duì)比分析

成交宗數(shù) 溢價(jià)率

262 367 151 52 102 47

187

0 0

204

0 0

75

0 0

68 101

56

7144

5570 4936

13026

9853

11844

0

5000

10000

15000

0

100

200

300

400

近一年合肥市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價(jià)（元/㎡）

23

0 0

21

0 0

14

0 0

6

10

4

8% 8% 7%

14%

12% 14%

0%

5%

10%

15%

20%

0

5

10

15

20

25

近一年合肥市區(qū)涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價(jià)率分析

成交宗數(shù) 溢價(jià)率

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；合肥市區(qū)：包河區(qū)、蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、濱湖區(qū)、新站區(qū)

（備注：4月份二批次成交中包河、高新、經(jīng)開各含1宗部分保障地塊，按普通涉宅地塊進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。）

涉宅類用地成交分析

230 101 22 140 65 83 171 184

52

36 31

20

7

24 31

184

128

11

99

36

58

33

107

60 56

20

24

6

26

0

31

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

0

50

100

150

200

250

包河區(qū) 濱湖區(qū) 高新區(qū) 經(jīng)開區(qū) 廬陽區(qū) 蜀山區(qū) 新站區(qū) 瑤海區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對(duì)比分析

2022年成交建面（萬㎡） 2023年1-5月成交建面（萬㎡）

2022年成交金額（億元） 2023年1-5月成交金額（億元）

2023年1-5月合肥市區(qū)共成交20宗涉宅地，其中包河6宗、濱湖3宗、高新2宗、經(jīng)開1宗、廬陽2宗、蜀山3宗、瑤海

3宗。其中成交建面、成交金額最高的為包河區(qū)，成交建面52萬㎡，成交金額60億元；其次成交建面、成交金額較高

的區(qū)域?yàn)闉I湖區(qū)。

從溢價(jià)率方面來看，其中濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、瑤海區(qū)的溢價(jià)均達(dá)到上限15%；從平均樓面價(jià)來看，濱湖區(qū)依舊是位居

首位，可見濱湖區(qū)土地市場(chǎng)整體熱度較高。

11584

15710

6374

11922

9130

10903 10037

7%

15%

12%

8%

7%

13%

1%

8%

12%

15%

13%

15%

10%

10%

0%

15%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

18000

包河區(qū) 濱湖區(qū) 高新區(qū) 經(jīng)開區(qū) 廬陽區(qū) 蜀山區(qū) 新站區(qū) 瑤海區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價(jià)&溢價(jià)率對(duì)比分析

2022年平均樓面價(jià)(元/㎡) 2023年1-5月平均樓面價(jià)(元/㎡)

2022年溢價(jià)率 2023年1-5月溢價(jià)率

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；合肥市區(qū)：包河區(qū)、蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、濱湖區(qū)、新站區(qū)

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

從榜單來看，合肥市區(qū)2023年1-5月土拍中，房企參拍度均比較高。首批集中供地6宗地塊吸引了40余家房企競(jìng)

拍，其中民營房企占比達(dá)到55%左右，最終6宗地以5宗觸頂競(jìng)品質(zhì)、1宗高溢價(jià)收官，攬金67.87億元，平均溢

價(jià)率14.29%，最熱的一宗地塊吸引了20家房企報(bào)名；

4月份舉行的二批次供地的11宗地塊，也有5宗觸頂，其中熱點(diǎn)地塊報(bào)名房企超過30家；

5月份，本次三批次土拍中，4宗地塊共吸引了近30家房企報(bào)名參拍，其中招商、華潤、保利、中海、偉星、中鐵

建、安徽邦泰各意向3宗地；龍湖、聯(lián)發(fā)、安徽建工、中煤等各意向2宗地。

房企拿地排行榜

房企2023年1-5月在合肥市區(qū)拿地金額TOP10排行榜

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；合肥市區(qū)：包河區(qū)、蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、濱湖區(qū)、新站區(qū)

排名 拿地房企 宗數(shù) 建筑面積（萬m2） 拿地金額（億元） 平均樓面價(jià)（元/㎡）

1 合肥城建 1 23.38 35.01 14973

2 建發(fā) 1 20.23 24.12 11922

3 杭州椿實(shí)置業(yè) 1 16.83 21.93 13034

4 合肥建設(shè)投資控股集團(tuán) 1 16.30 21.37 13109

5 浙江和泰地產(chǎn) 1 18.22 18.42 10109

6 偉星地產(chǎn) 1 20.23 17.39 8596

7 新華地產(chǎn)集團(tuán) 2 18.24 16.29 8930

8 遠(yuǎn)大 1 9.24 15.81 17100

9 招商蛇口 2 19.74 14.86 7527

10 合肥濱湖投資 3 10.84 8.13 7500

合肥2023年第三批次成交情況：

5月25日，安徽省合肥市迎來今年的第三批次居住用地集中供應(yīng)。此次合肥共掛牌4宗宅地，包河區(qū)、蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、廬

陽區(qū)各1宗，總用地面積357.3畝，總建筑面積約47.6萬平方米，總起價(jià)48.7億元。最終3宗封頂進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段，1宗溢價(jià)

成交，總成交價(jià)約55.6億元，整體溢價(jià)率14.3%。合肥樓市今年以來強(qiáng)勢(shì)的表現(xiàn)，為市場(chǎng)注入了強(qiáng)心劑，也讓房企看到了

合肥市場(chǎng)的未來，房企拿地欲望較為強(qiáng)烈。

土拍監(jiān)測(cè)

宗地編號(hào) 地塊位置 用途 地塊面積

（m2）

容積率 建筑面積

（m2）

起始總價(jià)

(萬元)

成交總價(jià)

（萬元）

成交樓面價(jià)

（元/m2）

溢價(jià)率 競(jìng)得房企

廬陽區(qū)

LY20230

4號(hào)

廬陽區(qū)蒙城北路以

西、京福鐵路以北 居住 17560 ≤1.8 31608 27657 29026.68 9183 4.95% 中煤礦山建設(shè)集團(tuán)

瑤海區(qū)

YH20230

3號(hào)

瑤海區(qū)采石路以西、

臨泉東路兩側(cè)

A:10568 B:10109

居住 79233.33

居住A地塊

≤2.2；居住B

地塊≤2.3

182236.67 160447.5 184217.5 10568 14.81% 浙江和泰地產(chǎn)

蜀山區(qū)

SS20230

4號(hào)

蜀山區(qū)樊洼路與規(guī)

劃創(chuàng)業(yè)大道交口東

北角

居住、幼

兒園 61666.67 居住≤1.6；

幼兒園≤0.8 87224.42 107531.35 123304 14156 14.83% 招商蛇口

包河區(qū)

BH20230

6號(hào)

包河區(qū)歷口路與郎

溪路交口西北角

居住、幼

兒園 79753.33 居住≤2.3；

幼兒園≤1.0 168257.95 190936.2 219310 13043 14.94% 杭州椿實(shí)置業(yè)

合肥本批次土拍特點(diǎn)：

此次出讓地塊未設(shè)置新房銷售限價(jià)，同時(shí)商品住宅項(xiàng)目須實(shí)施精裝交付，依然采取“限地價(jià)+投報(bào)高品質(zhì)住宅方案+搖號(hào)”

的方式出讓。據(jù)統(tǒng)計(jì)，此次土拍共吸引了近30家房企報(bào)名參拍。其中招商、華潤、保利、中海、偉星、中鐵建、安徽邦泰

各意向3宗地；龍湖、聯(lián)發(fā)、安徽建工、中煤等各意向2宗地。從地塊熱度來看，蜀山董鋪湖南側(cè)04地塊、瑤海站塘城中村

02地塊、包河淝河06地塊關(guān)注度頗高，超13家房企報(bào)名。

土拍監(jiān)測(cè)

宗地編號(hào) 競(jìng)得房企 參拍房企

包河區(qū)BH202306號(hào)地塊 杭州椿實(shí)置業(yè) 參拍房企（13家）：招商、華潤置地、保利、中海、偉星、中鐵建、安徽邦泰、聯(lián)發(fā)、安徽

建工、越秀、國貿(mào)地產(chǎn)、安徽徽創(chuàng)、萬科；

蜀山區(qū)SS202304號(hào)地塊 招商蛇口 參拍房企（21家）：招商、華潤置地、保利、中海、偉星、中鐵建、安徽邦泰、龍湖、聯(lián)

發(fā)、中煤安夏、綠城、安徽置地、和昌地產(chǎn)、文一地產(chǎn)、安徽天阜、南通亞倫、奇瑞地產(chǎn)；

瑤海區(qū)YH202303號(hào)地塊 浙江和泰地產(chǎn) 參拍房企（14家）：招商、華潤置地、保利、中海、中鐵建、安徽邦泰、龍湖、安徽建工、

美的、湖北清能、華發(fā)地產(chǎn)、高速、安徽置地、安徽天阜、建發(fā)地產(chǎn)；

廬陽區(qū)LY202304號(hào)地塊 中煤礦山建設(shè)集團(tuán) 參拍房企（2家）：中煤安夏等；

PART/02 蘇州土地市場(chǎng)分析

2023年1-5月蘇州市區(qū)共計(jì)成交35宗經(jīng)營性用地，總成交占地面積101.1萬㎡，總成交建面180.9萬㎡，總成交金

額247.1億元。其中，5月份成交9宗經(jīng)營性用地（8宗純住宅、1宗商住），總成交占地面積27.8萬㎡，建面46.5萬

㎡，成交金額97.7億元。此外，蘇州第三批次集中供應(yīng)12宗地塊，占地面積41.9萬㎡，總起拍價(jià)115.3億元，預(yù)計(jì)6

月25日競(jìng)拍。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：經(jīng)營性用地；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；蘇州市區(qū)：吳中區(qū)、吳江區(qū)、相城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)（含蘇相合作區(qū)）、姑蘇區(qū)

535 719 409 101

1129

1426

786

181

1152

1385

975

247

117

129

91

35

0

20

40

60

80

100

120

140

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

2020年 2021年 2022年 2023年1-5月

蘇州市區(qū)年度經(jīng)營性用地成交對(duì)比分析

占地面積（萬㎡） 建面面積（萬㎡）

成交金額（億元） 宗數(shù)

住宅類, 18,

51%

商住類, 2, 6%

商服類, 13, 37%

其他, 2, 6%

2023年1-5月蘇州市區(qū)經(jīng)營性用地成交占比（單位：宗數(shù)）

經(jīng)營性用地成交分析

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；蘇州市區(qū)：吳中區(qū)、吳江區(qū)、相城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)（含蘇相合作區(qū)）、姑蘇區(qū)

796 1146 644 117

1108 1333 943 238

13932

11625

14628

20405

26488 25985 25981

28425

0

10000

20000

30000

0

500

1000

1500

2020年 2021年 2022年 2023年1-5月

蘇州市區(qū)年度土地供求對(duì)比分析

土地成交建面（萬㎡） 土地成交總價(jià)（億元）

平均樓面價(jià)（元/m2） 新房成交均價(jià)（元/㎡）

74 76 69

20

9%

5%

2.7%

8.1%

0%

5%

10%

0

50

100

2020年 2021年 2022年 2023年1-5月

蘇州市區(qū)年度土地成交宗數(shù)&溢價(jià)率對(duì)比分析

成交宗數(shù) 溢價(jià)率

180 0 0 69 147 83 0 70 0 0 47

270

127 179 132 140

98

14993

18405

12193

15859

20003 21011

0

10000

20000

30000

0

100

200

300

近一年蘇州市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價(jià)（元/㎡）

17 0 0 9 18 0 10 0 11 0 0 9

3.1% 3.0%

0%

4.8%

7.5% 9.1%

0.0%

5.0%

10.0%

0

10

20

近一年蘇州市區(qū)涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價(jià)率分析

成交宗數(shù) 溢價(jià)率

5月30日，蘇州第二批次9宗涉宅用地全部成交，總出讓面積27.8萬㎡，總建筑面積46.5萬㎡，總成交金額97.7億元。

此次供地質(zhì)量較高，房企拿地積極，市場(chǎng)熱度明顯提升，本次參拍房企以國央企依舊為主導(dǎo)，但城投托底平臺(tái)減少，

此外，傳統(tǒng)民企中有路勁、碧桂園等，但整體參拍意愿度不高，主要多以外來民企為主，例如南通亞倫、湖北聯(lián)投、

中皋置業(yè)、上海亨通、常州嘉宏等新面孔。

涉宅類用地成交分析

10132 16319 14119 97 23 122 3 20 20

257

194

221

92

153

26

93

31

47

25 3

39

0

50

100

150

200

250

300

0

50

100

150

200

園區(qū) 吳中區(qū) 新區(qū) 吳江 相城區(qū) 姑蘇區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對(duì)比分析

2022年成交建面（萬㎡） 2023年1-5月成交建面（萬㎡）

2022年成交金額（億元） 2023年1-5月成交金額（億元）

2023年1-5月蘇州各區(qū)域均有地塊成交，園區(qū)宅地成交建面32萬㎡和金額93億元，屬于各區(qū)域第一；姑蘇區(qū)1-5月

的成交建面與去年全年持平，供地量明顯增加；此外，除吳中區(qū)、相城區(qū)均低價(jià)拿地外，其他區(qū)域的樓面價(jià)和平均

溢價(jià)率均相比去年上漲，園區(qū)溢價(jià)率達(dá)到11.4% 、新區(qū)溢價(jià)率達(dá)到11.7%、姑蘇區(qū)溢價(jià)率9.3%、吳江溢價(jià)率0.6%。

優(yōu)質(zhì)地塊的大量供給大大提升了房企拿地意愿，帶動(dòng)土地市場(chǎng)的熱度提升。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；蘇州市區(qū)：吳中區(qū)、吳江區(qū)、相城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)（園區(qū)土地成交包含蘇相合作區(qū)地塊）、姑蘇區(qū)

25439

11892

15619

9493

12548 13102

28645

16332

24447

10964 10100

19389

8.5%

0%

2.0%

0%

0%

1.2%

11.4%

0%

11.7%

0.6%

0%

9.3%

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

12.0%

14.0%

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

園區(qū) 吳中區(qū) 新區(qū) 吳江 相城區(qū) 姑蘇區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價(jià)&溢價(jià)率對(duì)比分析

2022年平均樓面價(jià)(元/㎡) 2023年1-5月平均樓面價(jià)(元/㎡)

2022年溢價(jià)率 2023年1-5月溢價(jià)率

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

2023年1-5月房企在蘇拿地金額榜單來看，華潤以拿地金額67.2億元穩(wěn)占榜首，分別布局園區(qū)2宗、姑蘇區(qū)1宗，重

點(diǎn)布局蘇州核心和次核心地段，預(yù)算較高；其次中建三局以拿地金額44.9億元位居第二，分別吳江1宗、吳中太湖新

城2宗，持續(xù)深耕；此外，建發(fā)、華發(fā)、保利發(fā)展、招商等房企近期拿地勢(shì)頭較猛，均分別在蘇州各區(qū)域布局。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；蘇州市區(qū)：吳中區(qū)、吳江區(qū)、相城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)（園區(qū)土地成交包含蘇相合作區(qū)地塊）、姑蘇區(qū)

房企拿地排行榜

排名 房企 宗數(shù) 建面

（萬㎡）

金額

（億元）

平均樓面價(jià)

（元/㎡）

1 華潤 3 23.5 67.2 28537

2 中建三局 3 25.6 44.9 17563

3 建發(fā) 2 15.5 39.3 25327

4 華發(fā) 1 8.1 16.3 19968

5 吳江城建 2 9.4 15.9 16907

6

路勁地產(chǎn)+

北京穩(wěn)中置業(yè) 1 3.7 13.8 36800

7 保利發(fā)展 2 6.7 13.8 20395

8 招商 1 4.6 9.2 20000

9 盛澤投資 1 13.4 9.1 6789

10 綠城 1 4.5 8.4 18670

房企2023年1-5月在蘇州市區(qū)拿地金額TOP10排行榜

蘇州2023年第二批次成交情況： 5月30日，蘇州第二批次成交9宗涉宅用地，總成交占地面積27.8萬㎡，總建筑面積46.5

萬㎡，成交金額97.7億元，平均溢價(jià)率達(dá)9.1%。其中，9宗地塊中3宗沖破中止價(jià)進(jìn)入搖號(hào)階段，4宗低溢價(jià)成交，2宗底

價(jià)成交。

本批次土拍特點(diǎn)：①土拍市場(chǎng)超預(yù)期，溢價(jià)率快速上升。二批次平均溢價(jià)率達(dá)9.1%，高于首批次7.5%，且9宗地塊中有3

宗限價(jià)搖號(hào)，4宗低溢價(jià)成交，成交熱度明顯高于上批次。②核心板塊超高預(yù)期，園區(qū)地王易主。本次園區(qū)月亮灣16號(hào)地

塊最高成交樓面價(jià)為36800元/㎡，樓面價(jià)超同板塊潤月雅筑項(xiàng)目2300元/㎡，參考潤月雅筑首開即罄，均價(jià)52500元/㎡更

是沖擊全市最高，可見未來該地塊價(jià)值不言而喻。③房企報(bào)名積極性高漲，60家房企搶一宗地。月亮灣16號(hào)地塊吸引60家

房企進(jìn)搖號(hào)階段，資金充實(shí)的房企均紛紛報(bào)名；滄浪新城15號(hào)地塊和斜塘17號(hào)地塊均有16家房企報(bào)名，可見房企對(duì)斷供已

久的滄浪新城和斜塘板塊的市場(chǎng)預(yù)期較高。

序號(hào) 地塊編號(hào) 地塊位置 面積

（㎡） 用 途 容積率 建筑面積

（㎡）

起報(bào)總價(jià)

（萬元）

成交總價(jià)

（萬元）

成交樓面價(jià)

（元/㎡） 溢價(jià)率 拿地房企 屬性 輪次

1

蘇地2023-

WG-13號(hào)

姑蘇區(qū)蘇錦街道日益路北、

廣濟(jì)路東 20345 住宅 ＞1且≤2.2 44759 80566 83566 18670 3.72% 綠城 外地民企 5

2

蘇地2023-

WG-14號(hào)

姑蘇區(qū)蘇錦街道日益路北、

文陵路西 34335 住宅 ＞1且≤2.2 75537 135967 144967 19192 6.62% 華潤 央企 19

3

蘇地2023-

WG-15號(hào)

姑蘇區(qū)寶帶西路南、福運(yùn)

路西 40707 商住 ≥1.6且≤2 81414 141370 162567 19968 14.99% 華發(fā) 外地國企

31

（搖號(hào)）

4

蘇地2023-

WG-16號(hào)

工業(yè)園區(qū)萬壽街東、若水

路北 31187 住宅 ＞1且≤1.2 37425 119760 137723 36800 15.00%

路勁地產(chǎn)+

北京穩(wěn)中置

業(yè)

外地民企

36

（搖號(hào)）

5

蘇地2023-

WG-17號(hào)

工業(yè)園區(qū)金堰路西、東宏

路北 28876 住宅 ≥1.8且≤2 57752 141493 162716 28175 15.00% 華潤 央企

41

（搖號(hào)）

6

蘇地2023-

WG-18號(hào)

工業(yè)園區(qū)葑亭大道北、方

灣街西 21279 住宅 ＞1.6且≤2 42558 87244 94744 22262 8.60% 保利發(fā)展 央企 14

7

蘇地2023-

WG-19號(hào)

相城區(qū)渭塘鎮(zhèn)玉環(huán)路東、

經(jīng)四路北 30080 住宅 ＞1且≤1.05 31584 31900 31900 10100 0% 中億豐 本地民企 1

8

WJ-J-2023-

004

吳江東太湖度假區(qū)（太湖

新城）笠澤西路南側(cè)夏蓉

街西側(cè)

67976 住宅 ＞1且≤1.3 88369 154646 156246 17681 1.03% 中建三局+

吳江城建

央企+本地

國資

9

9

WJ-J-2023-

005

吳江區(qū)平望鎮(zhèn)運(yùn)河路西側(cè)

建設(shè)東路北側(cè) 3192 住宅 ＞1且≤1.8 5746 2875 2875 5004 0% 吳江城建 本地國資 1

土拍監(jiān)測(cè)

蘇州2023年第三批次供地情況： 5月25日，蘇州第三批次供應(yīng)12宗涉宅用地，總成交占地面積41.9萬㎡，總建面68.2萬

㎡，總起掛價(jià)115.3億元，依舊延續(xù)二批次的土拍規(guī)則，采用“自由報(bào)價(jià)+限時(shí)競(jìng)價(jià)+現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)”的方式，溢價(jià)率控制在

15%以內(nèi)，集中出讓時(shí)間為6月25日。本次集中出讓地塊具體分布來看，其中吳中區(qū)1幅，園區(qū)2幅、姑蘇2幅、吳江區(qū)1幅，

相城區(qū)6幅（此次供地大戶）、高新區(qū)缺席，整體供地情況略不及今年上兩批次。

序號(hào) 地塊編號(hào) 地塊位置 面積

（㎡） 用途 容積率 建筑面積

（㎡）

起報(bào)總價(jià)

（萬元）

起始樓面價(jià)

（元/㎡）

最高限價(jià)

（萬元）

限價(jià)樓面價(jià)

（元/㎡）

1

蘇地2023-

WG-24號(hào)

姑蘇區(qū)吳門橋街道運(yùn)泰

路南、凌波路東 18648 城鎮(zhèn)住宅 ＞1且≤1.6 29837 59674 20000 68625 23000

2

蘇地2023-

WG-25號(hào)

姑蘇區(qū)吳門橋街道人民

路西，端文路北地塊

24350 城鎮(zhèn)住宅 ＞1且≤2.4

77028 219193 28456 252072 32725

用地

8449 城鎮(zhèn)住宅、科研用地 ＞1且≤2.2

1399 地下空間

3

蘇地2023-

WG-26號(hào)

工業(yè)園區(qū)東宏路南、金

堰路西 24994.68 城鎮(zhèn)住宅 ≥1.8且≤2 49989 122474 24500 140845 28175

4

蘇地2023-

WG-27號(hào)

工業(yè)園區(qū)星塘街西、獨(dú)

墅湖大道北 37302.03 城鎮(zhèn)住宅 ≥1.6且≤1.8 67144 147717 22000 169873 25300

5

蘇地2023-

WG-28號(hào)

吳中區(qū)城南街道澄湖東

路北側(cè)、楓津路西側(cè) 41695.5 城鎮(zhèn)住宅 ＞1.3且≤1.6 66713 100069 15000 115079 17250

6

蘇地2023-

WG-29號(hào)

相城區(qū)黃橋街道廣進(jìn)路

西、永青路南 43437 城鎮(zhèn)住宅 ＞1且≤1.2 52124 65051 12480 74809 14352

7

蘇地2023-

WG-30號(hào)

相城區(qū)黃橋街道蘇埭路

東、永青路南

36068 A區(qū)：城鎮(zhèn)住宅用地 ＞1且≤1.2

12609 B區(qū)：城鎮(zhèn)住宅用地 ＞1且≤1.2 58412 72951 12489 83894 14362

2492 C區(qū)：地下空間

8

蘇地2023-

WG-31號(hào)

相城區(qū)經(jīng)開區(qū)春申湖路

南、澄星街東 41040 城鎮(zhèn)住宅 ＞1且≤1.6 65664 105062 16000 120821 18400

9

蘇地2023-

WG-32號(hào)

相城區(qū)黃埭鎮(zhèn)中市路東、

春照路南 34527 城鎮(zhèn)住宅 ＞1且≤2.2 75959 74440 9800 85606 11270

10 蘇地2023-

WG-33號(hào)

相城區(qū)元和街道華元路

南、柴米港東 39552 城鎮(zhèn)住宅 ＞1且≤1.3 51418 82268 16000 94608 18400

11 蘇地2023-

WG-34號(hào)

相城區(qū)元和街道華元路

南、蠡塘河?xùn)| 21919 城鎮(zhèn)住宅用地、商服用

地

＞1且≤1.2 26303 41240 15679 47426 18031

12 WJ-J-2023-

006

吳江東太湖度假區(qū)（太

湖新城）東太湖大道北

長安路東

34077.89 城鎮(zhèn)住宅 ＞1且≤1.8 61340 62947 10262 72326 11791

土拍監(jiān)測(cè)

PART/03 無錫土地市場(chǎng)分析

2023年1-5月，無錫市區(qū)出讓19宗經(jīng)營性用地，包含8宗住宅用地、3宗商住用地和8宗商服用地。此外，5月29日，無錫

2023年第三批次集中供應(yīng)8宗涉宅用地，總占地面積30.94萬㎡，總建面63.84萬㎡，起拍總價(jià)75.7億元，集中出讓時(shí)間為

2023年6月29日。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：經(jīng)營性用地；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；無錫市區(qū)：梁溪區(qū)、新吳區(qū)、濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)

369 387 436 60

712 710 813

105

1152

919 845

103

61

75

90

19

0

20

40

60

80

100

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

2020年 2021年 2022年 2023年1-5月

無錫市區(qū)年度經(jīng)營性用地成交對(duì)比分析

占地面積（萬㎡） 建面面積（萬㎡） 成交金額（億元） 宗數(shù)

經(jīng)營性用地成交分析

住宅類, 8,

42%

商住類, 3,

16%

商服類, 8,

42%

其他, 0, 0%

2023年1-5月無錫市區(qū)經(jīng)營性用地成交占比（單位：宗數(shù)）

2023年1-5月，無錫市區(qū)成交11宗涉宅地塊。5月23日，無錫第二批次成功出讓5宗，總出讓面積16.67萬㎡，總建筑

面積26.09萬方，總出讓金32.57億，均為底價(jià)成交。本次出讓的5宗地塊，經(jīng)開、錫山、惠山、濱湖、新吳區(qū)各占1宗，

可謂全面開花。除經(jīng)開區(qū)南湖大道與震澤路交叉口東北側(cè)地塊外，其余地塊都相對(duì)脫離核心區(qū)。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；無錫市區(qū)：梁溪區(qū)、新吳區(qū)、濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)

0 181 97 0 150 173 0 0 0 0 38 26

201

120

164

224

60

33

11116 12375 10918

12956

15791

12481

0

5000

10000

15000

20000

0

50

100

150

200

250

近一年無錫市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價(jià)（元/㎡）

0

16

11

0

13 14

0 0 0 0

6 5

1.39%

0%

0%

0%

0% 0%

0

0.005

0.01

0.015

0

10

20

近一年無錫市區(qū)涉宅類土地成交分析

成交宗數(shù) 溢價(jià)率

573 657 701 64

704

899 813

93

12274 13686 11595

14445

19845 21569 23508 23445

0

10000

20000

30000

0

500

1000

2020年 2021年 2022年 2023年1-5月

無錫市區(qū)年度土地供求對(duì)比分析

土地成交建面（萬㎡） 土地成交總價(jià)（億元）

平均樓面價(jià)（元/m2） 新房成交均價(jià)（元/㎡）

46 63 62

19

17%

7%

0.35% 0% 0%

10%

20%

0

50

100

2020年 2021年 2022年 2023年1-5月

無錫市區(qū)年度土地樓面價(jià)&溢價(jià)率對(duì)比分析

成交宗數(shù) 溢價(jià)率

涉宅類用地成交分析

2023年1-5月，無錫市區(qū)成交11宗涉宅地塊。這11宗地塊分布于：梁溪區(qū)（3宗）、新吳區(qū)（2宗）、經(jīng)開區(qū)（3宗

）、惠山區(qū)（1宗）、濱湖區(qū)（1宗）、錫山區(qū)（1宗）。在2022年長時(shí)間的沉寂后，2023年無錫一、二批次集中

供地里民企拿地的力度有所上升。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；無錫市區(qū)：梁溪區(qū)、新吳區(qū)、濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)

134 3 78 17 157 2 134 3 86 8 113 7

134 135

144

158

109

133

4

57

2 3

16 11

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

濱湖區(qū) 經(jīng)開區(qū) 惠山區(qū) 錫山區(qū) 梁溪區(qū) 新吳區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對(duì)比分析

2022年成交建面（萬㎡） 2023年1-5月成交建面（萬㎡）

2022年成交金額（億元） 2023年1-5月成交金額（億元）

9997

17386

9155

11794 12708 12530

8000

18952

6726 6150

12393 11868

0% 0% 0.03% 0%

2.63%

0%

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

1%

1%

2%

2%

3%

3%

0

5000

10000

15000

20000

濱湖區(qū) 經(jīng)開區(qū) 惠山區(qū) 錫山區(qū) 梁溪區(qū) 新吳區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價(jià)&溢價(jià)率對(duì)比分析

2022年平均樓面價(jià)(元/㎡) 2023年1-5月平均樓面價(jià)(元/㎡)

2022年溢價(jià)率 2023年1-5月溢價(jià)率

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

無錫土地市場(chǎng)分析

房企拿地排行：2023年1-5月，無錫市區(qū)成交了11宗涉宅用地，全部底價(jià)成交。今年以來，民企拿地力度有所回升。

在無錫的首輪土拍中，仁恒、紅星美凱龍、貴州大興等開始嶄露頭角。第2輪土拍中，路勁、華僑城時(shí)隔許久出現(xiàn)在參

拍房企之中，同時(shí)還出現(xiàn)了新房企山東天問。建發(fā)集團(tuán)競(jìng)得2宗地塊，以總金額25.12億元占據(jù)房企拿地金額榜第一。

房企2023年1-5月在無錫市區(qū)拿地金額TOP10排行榜

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；無錫市區(qū)：梁溪區(qū)、新吳區(qū)、濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)

排名 房企 宗數(shù) 建面

（萬㎡）

金額

（億元）

平均樓面價(jià)

（元/㎡）

1 建發(fā) 2 15.44 25.12 16267

2 華僑城 1 11.17 21.01 18800

3 綠城 1 9.74 19.02 19534

4 貴州大興 1 6.97 7.37 10560

5 仁恒 1 3.34 5.09 15225

6 山東天問 1 4.53 3.62 8000

7 路勁 1 3.49 3.56 10200

8 紅星美凱龍 1 2.58 3.52 13678

9 和居投資 1 4.67 2.87 6150

10 惠山文商旅 1 2.24 1.51 6726

土拍監(jiān)測(cè)——無錫

?成交情況：5月23日，無錫完成第二批宅地出讓。5宗宅地總成交額32.6億元，全部底價(jià)成交，總面積約16.67萬

㎡，成交總價(jià)32.57億元，最高成交樓面價(jià)18800元/㎡。華僑城、路勁等許久未在無錫參拍的房企重現(xiàn)土拍市場(chǎng)

，深耕型房企積極補(bǔ)倉；山東天問、和居投資、惠山文商旅分食3宗純低密宅地。

2023年第二批次無錫成交信息

地塊編號(hào) 地塊名稱 出讓面積

（㎡） 用途 容積率 建面

（萬㎡）

起始價(jià)

（萬元）

成交總價(jià)

(萬元)

成交樓面價(jià)

（元/㎡）

溢價(jià)率 拿地房企 房企屬性

錫國土（經(jīng)）2023-15 XDG-2023-10號(hào)地塊 68573 住宅 1.70 11.17 210098 210098 18800 0% 華僑城 國企

錫國土（經(jīng)）2023-16 XDG-2023-16號(hào)地塊 31132 住宅 1.50 4.67 28720 28720 6150 0% 錫山城投 本地國資

錫國土（經(jīng)）2023-17 XDG-2023-9號(hào)地塊 20371.7 商住 1.10 2.24 15072 15072 6726 0% 惠山城投 本地國資

錫國土（經(jīng)）2023-18 XDG-2022-58號(hào)地塊 28311.7 住宅 1.60 4.53 36239 36239 8000 0% 天問投資 民企

錫國土（經(jīng)）2023-19 XDG-2023-20號(hào)地塊 18348.9 住宅 1.90 3.49 35561 35561 10200 0% 路勁 民企

無錫2023年三批次供地情況： 5月29日，無錫共計(jì)掛牌8宗經(jīng)營性用地（經(jīng)開區(qū)1宗、梁溪區(qū)3宗、錫山區(qū)2宗、惠山區(qū)1宗、

濱湖區(qū)1宗），全部為涉宅地塊，8宗地塊總面積約30.94公頃，起拍總價(jià)近75.7億元。8宗地塊全部設(shè)置最高限價(jià)，觸頂搖

號(hào)確定競(jìng)得者，競(jìng)拍時(shí)間為6月29日。

本批次土拍特點(diǎn)：

1、相比預(yù)公告3宗地塊，正式掛牌多了5宗，同時(shí)相比2023年二批次推量上漲。

2、繼續(xù)采用“限地價(jià)+搖號(hào)”方式，限制馬甲，設(shè)最高限價(jià)、輪次、溢價(jià)率，觸頂搖號(hào)。

3、8宗涉宅用地保證金比例均為20%。

4、封頂溢價(jià)率上調(diào)。5宗地塊最高上限溢價(jià)率15%，若全部封頂搖號(hào)成交，平均溢價(jià)率14.59%，相比2023年二批次

12.87%，明顯上升1.72%。

5、保證金繳納方式不變。預(yù)公告階段報(bào)名者，正式出讓時(shí)可“現(xiàn)金+保函”的方式補(bǔ)足該地塊剩余競(jìng)買保證金。

序號(hào) 區(qū) 宗地編號(hào) 地塊位置 用途類別 地塊面積

（m2）

容積率 建筑面積

（m2）

保證金

(萬元)

起始總價(jià)

(萬元)

最高限價(jià)

（萬元）

1 經(jīng)開區(qū) 錫經(jīng)告字[2023]5號(hào) 經(jīng)開區(qū)五湖大道與梁東路交叉口東北側(cè) 居住用地 40048.7 1＜容積率≤1.80 72087.66 26673 133363 151384

2 梁溪區(qū) 錫經(jīng)告字[2023]5號(hào) 梁溪區(qū)會(huì)北路與皋橋路交叉口東南側(cè) 居住用地 48697.9 1＜容積率≤1.75 85221.325 20446 102227 117561

3 梁溪區(qū) 錫經(jīng)告字[2023]5號(hào) 梁溪區(qū)蓉湖南路與大池路交叉口西北側(cè) 定銷房 37665.5 1＜容積率≤2.81 99667.047 20358 101787 117055

4 梁溪區(qū) 錫經(jīng)告字[2023]5號(hào) 梁溪區(qū)塘南路與人民東路匝道交叉口東南側(cè) 定銷房 34117.2 1＜容積率≤3.84 131010.048 24526 122626 141019

5 錫山區(qū) 錫經(jīng)告字[2023]5號(hào) 錫山區(qū)東亭街道華夏北路東、春聯(lián)路南 居住、商業(yè)用地居

住、商業(yè)用地 49448 1＜容積率≤1.40 69227.2 17090 85448 98265

6 錫山區(qū) 錫經(jīng)告字[2023]5號(hào) 錫山區(qū)錫北鎮(zhèn)泉星路南側(cè)、潤泉河?xùn)|側(cè) 居住用地 24632 1＜容積率≤1.50 36948 4508 22539 25919

7 惠山區(qū) 錫經(jīng)告字[2023]5號(hào) 惠山區(qū)天錦路與鳳賓路交叉口西南側(cè) 居住、商業(yè)用地 60902.8 1＜容積率≤1.80 109625.04 27203 136012 156413

8 濱湖區(qū) 錫經(jīng)告字[2023]5號(hào) 濱湖區(qū)湖濱路與唐巷路交叉口西南側(cè) 商業(yè)、居住混合用

地

13838.7 1＜容積率≤2.50 34596.75 10683 53415 60295

土拍監(jiān)測(cè)——無錫

PART/04 常州土地市場(chǎng)分析

2023年1-5月，常州市區(qū)共成交10宗經(jīng)營性用地，總成交面積約60.52萬㎡，成交金額約13.89億元。5月份，常州成交

2宗經(jīng)營性地塊，總成交面積約0.33萬㎡，成交金額約0.12億元。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：經(jīng)營性用地；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；常州市區(qū)：鐘樓區(qū)、天寧區(qū)、新北區(qū)、武進(jìn)區(qū)、經(jīng)開區(qū)（不含金壇、溧陽）

住宅類, 0, 0%

商住類, 2,

20%

商服類, 3,

30%

其他, 5, 50%

2023年1-5月常州市區(qū)經(jīng)營性用地成交占比（單位：宗數(shù)）

357 350 448 61

753

683

830

556 537 604 89 14

79

72

90

10

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

2020年 2021年 2022年 2023年1-5月

常州市區(qū)年度土地供求對(duì)比分析

占地面積（萬㎡） 建面面積（萬㎡）

成交金額（億元） 宗數(shù)

經(jīng)營性用地成交分析

2023年1-5月，常州市區(qū)出讓1宗商住用地。2月份,常州市區(qū)2023年首宗優(yōu)質(zhì)地塊成功出讓，該地塊位于天寧區(qū)鄭

陸鎮(zhèn)環(huán)山河西側(cè)、舜南河北側(cè)，出讓總金額約2.92億元，成交樓面價(jià)3519元/㎡，競(jìng)得房企為江蘇九洲投資集團(tuán)。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；常州市區(qū)：鐘樓區(qū)、天寧區(qū)、新北區(qū)、武進(jìn)區(qū)、經(jīng)開區(qū)（不含金壇、溧陽）

491495 418482 517545 8 3

10079 11542 10542

3519

18365 19236 19702 19381

0

10000

20000

30000

0

200

400

600

2020年 2021年 2022年 2023年1-5月

常州市區(qū)年度土地供求對(duì)比分析

土地成交建面（萬㎡） 土地成交金額（億元）

44 36 52 1

35%

14%

0.7% 1.04%

0%

20%

40%

0

20

40

60

2020年 2021年 2022年 2023年1-5月

常州市區(qū)年度成交宗數(shù)&溢價(jià)率對(duì)比分析

成交宗數(shù) 溢價(jià)率

0 0 0 0 33 92 333 0 8 0 0 0 24

83

365

3

7365

9079

10979

3519

0

5000

10000

15000

0

100

200

300

400

近一年常州市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價(jià)（元/㎡）

0 0 0 0 3 11 32 0 1 0 0 0

0.53%0.56%

0.67%

1.04%

0

0.005

0.01

0.015

0

20

40

近一年常州市區(qū)涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價(jià)率分析

成交宗數(shù) 溢價(jià)率

涉宅類用地成交分析

2023年1-5月，常州市區(qū)僅天寧區(qū)有1宗宅地成交?；仡?022年，常州市區(qū)成交52宗涉宅用地。鐘樓區(qū)逆勢(shì)崛起，

成交面積和總金額均為各區(qū)之首。天寧區(qū)成交樓面均價(jià)13023元/㎡，領(lǐng)先其他區(qū)。2022年各區(qū)成交的宅地溢價(jià)率

均低于1%。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；常州市區(qū)：鐘樓區(qū)、天寧區(qū)、新北區(qū)、武進(jìn)區(qū)、經(jīng)開區(qū)（不含金壇、溧陽）

171 80 8 122 74 51

211

105 99

74

40

3

0

50

100

150

200

250

0

50

100

150

200

鐘樓區(qū) 天寧區(qū) 新北區(qū) 武進(jìn)區(qū) 經(jīng)開區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對(duì)比分析

2022年成交建面（萬㎡） 2023年1-5月成交建面（萬㎡）

2022年成交金額（億元） 2023年1-5月成交金額（億元）

12392 13023 8097 10057 7714

3519

0.6%

1.0%

0.6%

0.5%

0.7%

1.0%

0.0%

0.2%

0.4%

0.6%

0.8%

1.0%

1.2%

0

5000

10000

15000

鐘樓區(qū) 天寧區(qū) 新北區(qū) 武進(jìn)區(qū) 經(jīng)開區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價(jià)&溢價(jià)率對(duì)比分析

2022年平均樓面價(jià)(元/㎡) 2023年1-5月平均樓面價(jià)(元/㎡)

2022年溢價(jià)率 2023年1-5月溢價(jià)率

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

PART/05 南通土地市場(chǎng)分析

2023年1-5月份南通市區(qū)成交5宗經(jīng)營性建設(shè)用地，其中住宅類地塊3宗、商服類地塊2宗，總占地面積18.5萬㎡，

總成交金額28.7億元。其中5月份成交4宗經(jīng)營性用地，總占地面積15.2萬㎡，總成交金額27.6億元。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：經(jīng)營性用地；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；南通市區(qū)：崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)

244 237 149 18.5

470

545

257

23.6

420 399

213

28.7

39

47

35

5

0

10

20

30

40

50

0

100

200

300

400

500

600

2020年 2021年 2022年 2023年1-5月

南通市區(qū)年度土地成交情況對(duì)比

占地面積（萬㎡） 建面面積（萬㎡）

成交金額（億元） 宗數(shù)

住宅類, 3,

60%

商住類, 0,

0%

商服類, 2,

40%

其他, 0, 0%

2023年1-5月南通市區(qū)經(jīng)營性用地成交占

比（單位：宗數(shù)）

經(jīng)營性用地成交分析

2023年1-5月份南通僅成交三宗涉宅用地，其中R23005地塊經(jīng)過52輪競(jìng)價(jià)，觸頂最高限價(jià)，由華潤以總價(jià)19.53億元成功競(jìng)

得。4月，南通主城區(qū)掛牌1宗涉宅類地塊，編號(hào)為R23006，出讓面積12.72萬㎡，起始金額28.77億元，起拍樓面價(jià)18805

元/㎡，地塊于6月6日出讓。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；南通市區(qū)：崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)

359 339 188 22

375

347

180

28

10449 10241 9421

12765

21640

23312 22031 21198

0

5000

10000

15000

20000

25000

0

100

200

300

400

2020年 2021年 2022年 2023年1-5月

南通市區(qū)年度土地供求對(duì)比分析

土地成交建面（萬㎡） 土地成交金額（億元）

平均樓面價(jià)（元/m2） 新房成交均價(jià)（元/㎡）

26

15

22

3

19%

3.8%

0.5%

5.0%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

0

10

20

30

2020年 2021年 2022年 2023年1-5月

南通市區(qū)年度土地成交宗數(shù)&溢價(jià)率對(duì)比分析

成交宗數(shù) 溢價(jià)率

22 31 66

22

0 15 0 0 0

29

72

0 0 0 0

28

7979

10073 9236

12765

0

5000

10000

15000

0

20

40

60

80

近一年南通市區(qū)涉宅類土地成交分析

土地成交建面(萬㎡) 土地成交金額(億元) 平均樓面價(jià)（元/㎡）

0

3

0 0 0

3

9

0 0 0 0

3

3.7%

0% 0.1%

5.0%

0

0.02

0.04

0.06

0

2

4

6

8

10

近一年南通市區(qū)涉宅類土地成交宗數(shù)&溢價(jià)率對(duì)比分析

成交宗數(shù) 溢價(jià)率

涉宅類用地成交分析

149 22 49 0

94

31 28

0

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

0

20

40

60

80

100

120

140

160

崇川區(qū) 開發(fā)區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交建面&金額對(duì)比分析

2022年成交建面（萬㎡） 2023年1-5月成交建面（萬㎡）

2022年成交金額（億元） 2023年1-5月成交金額（億元）

2023年1-5月份南通市區(qū)成交三宗涉宅用地。三宗地塊均位于崇川區(qū)，總成交面積15.07萬㎡，總成交金額27.54億

元，成交樓面價(jià)最高16007元/㎡；

回顧2022年成交數(shù)據(jù)，市區(qū)商品住宅供應(yīng)數(shù)量明顯提升，共成交22宗商品住宅用地，較上一年的16宗，同比上漲

37.5%，但成交面積與成交金額均有所下跌。分區(qū)域來看，崇川區(qū)成交面積和金額均不及2021年全年的一半，但成

交樓面價(jià)略高于2021年全年；開發(fā)區(qū)樓面價(jià)與2021年全年相比略有下降。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；南通市區(qū)：崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)

10901 6677

12765

4%

0.7%

5.0%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

崇川區(qū) 開發(fā)區(qū)

區(qū)域涉宅用地成交樓面價(jià)&溢價(jià)率對(duì)比分析

2022年平均樓面價(jià)(元/㎡) 2023年1-5月平均樓面價(jià)(元/㎡)

2022年溢價(jià)率 2023年1-5月溢價(jià)率

涉宅類用地分區(qū)成交表現(xiàn)

從榜單來看，2023年1-5月南通拍地?zé)岫让黠@回升，華潤經(jīng)過52輪激烈競(jìng)價(jià)，最終以19.53億元金額觸頂最高

限價(jià)拿下崇川區(qū)園林路東、世紀(jì)大道南、海云路西地塊，溢價(jià)率15%。南通本土房企崇發(fā)置業(yè)以9.05億元金額

拿下崇川區(qū)園林路東、世紀(jì)大道南、海云路西地塊，樓面價(jià)8047元/㎡。

土地統(tǒng)計(jì)口徑：涉宅用地總建面積（剔除保障房、安置房） ；數(shù)據(jù)來源：土拍網(wǎng)；蘇州市區(qū)：吳中區(qū)、吳江區(qū)、相城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)（園區(qū)土地成交包含蘇相合作區(qū)地塊）、姑蘇區(qū)

房企拿地排行榜

排名 房企 宗數(shù) 建面

（萬㎡）

金額

（億元）

平均樓面價(jià)

（元/㎡）

1 華潤 1 12.26 19.53 16007

2 南通崇發(fā) 1 9.05 7.24 8047

3 南通強(qiáng)邦 1 0.54 0.77 14242

房企2023年1-5月在南通市區(qū)拿地金額TOP10排行榜

5月6日，南通市區(qū)通自然資規(guī)出告網(wǎng)（2023）第7號(hào)公告中R23002地塊成功出讓，地塊占地4921.38㎡，成交金額

7710萬元，成交樓面價(jià)14242元/㎡；5月26日，南通市區(qū)通自然資規(guī)出告網(wǎng)（2023）第11號(hào)公告中R23003地塊流

拍，R23004和R23005兩宗地塊成功出讓。其中R23004地塊占地69105.35㎡，成交金額72420萬元，成交樓面價(jià)

8047元/㎡；R23005地塊占地76630.23㎡，成交金額195290萬元，成交樓面價(jià)16007元/㎡，溢價(jià)率15%。

土拍成交——南通

公告號(hào) 宗地編

號(hào)

地塊位置 地塊面積

（㎡） 用途 容積率 建筑面積

（㎡）

成交總價(jià)

（萬元）

成交樓面價(jià)

（元/㎡）

溢價(jià)率 最高樓面限價(jià)

（元/㎡）

保證金

（萬元）

通自然資規(guī)出

告網(wǎng)（2023）

第7號(hào)

R23002 江緯路南、規(guī)劃城山

六路西 4921.38

住宅

1.01<容積

率<1.10 54000 7710 14242 0% 16366 1550

通自然資規(guī)出

告網(wǎng)（2023）

第11號(hào)

R23003 躍龍南路西、崇川路

南、桃園路北地塊 67704.87 1.40<容積

率<1.58 106300 流拍 15445 28560

R23004 永康路東、城閘路南

地塊 69105.34 1.20<容積

率<1.31 90000 72420 8047 0% 9253 14490

R23005 園林路東、世紀(jì)大道

南、海云路西地塊 76630.23 1.40<容積

率<1.60 122000 195290 16007 15% 16007 33970

土

拍

研

究

院

丨土拍大數(shù)據(jù)系統(tǒng)丨

除掛牌成交基礎(chǔ)數(shù)據(jù)外，土拍大數(shù)據(jù)系統(tǒng)更有土拍地圖、地塊航拍全景等可

視 化內(nèi)容，助力房企決策千里之外；

丨城市研究報(bào)告丨

研判長三角重點(diǎn)城市發(fā)展格局，預(yù)測(cè)區(qū)域未來發(fā)展方向，結(jié)合最新行情形勢(shì)，

為房企土地投資提供精準(zhǔn)的咨詢服務(wù)；

丨地塊可研服務(wù)丨

定制指定城市地塊監(jiān)測(cè)服務(wù)、項(xiàng)目初步可研報(bào)告、地塊可行性研究報(bào)告服務(wù)

等，輔助房企高效拿地。

報(bào)告咨詢

18168572512（蘇州）

13327908611（無錫）

18855156611（合肥）

18115839858（南通）