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2019
年總第
四
期
三舊之窗
牌方式出讓土地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織取得出讓分成或返
還物業(yè)，土地前期整理合作方按土地整理協(xié)議取得相應(yīng)
收益。
問：市場主導(dǎo)模式主要有哪些？
相關(guān)負(fù)責(zé)人：舊村改造中的市場主導(dǎo)模式自行改
造有村企合作模式和自行改造模式。一是村企合作改造
模式，指政府依據(jù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將集體建設(shè)用
地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與開發(fā)企業(yè)
合作實(shí)施改造的情形，通常將改造范圍的土地分成兩部
分：復(fù)建安置地塊和融資地塊。前者用于建設(shè)村民的復(fù)
建安置房，后者是開發(fā)商出資建設(shè)復(fù)建安置房而獲取的
報(bào)酬，全部改造資金均由開發(fā)商支付。這種模式在舊村
改造中較為常見。二是村集體自行改造模式，指農(nóng)村集
體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將其名下的集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)
用地，并以協(xié)議出讓方式將土地使用權(quán)出讓給其所屬的
全資公司。實(shí)踐中純粹的自行改造比例較少。
鼓勵(lì)市場主體參與改造 與文旅融合發(fā)展
問：在當(dāng)前的環(huán)境下，城市更新出現(xiàn)了哪些新的趨
勢？
相關(guān)負(fù)責(zé)人：目前主要有三方面的趨勢。一是通
過微改造加強(qiáng)傳統(tǒng)文脈的保護(hù)和歷史建筑的活化利用。
微改造是在維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的前提下，通
過建筑局部拆建、建筑物功能置換、保留修繕，以及整
治改善、保護(hù)、活化，完善基礎(chǔ)設(shè)施等辦法實(shí)施城市更
新，深入挖潛“三舊”項(xiàng)目特別是舊村歷史文化底蘊(yùn)，
推動(dòng)歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)修繕，促進(jìn)公共空間微更新，改
善公共環(huán)境，提升社區(qū)業(yè)態(tài)。
二是促進(jìn)舊廠房產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，助力城市發(fā)展。
通過劃定產(chǎn)業(yè)區(qū)塊線、提高工業(yè)用地用地指標(biāo)等手段，
保障“三舊”改造項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)空間，積極推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的規(guī)
劃、引進(jìn)、落地，提升地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展能力。
三是進(jìn)一步保障公共設(shè)施配套，提升公共服務(wù)水
平。通過推行成片連片改造，有效落實(shí)規(guī)劃公共服務(wù)設(shè)
施配套要求，合理布局、完善城市公共服務(wù)設(shè)施。在
省規(guī)定的“三舊”改造項(xiàng)目應(yīng)將不少于15%的土地?zé)o償
移交政府用于公共利益項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)上，東莞市提出
“拆三留一”，即拆除改造后應(yīng)提供不少于三分之一的
公共利益用地；深圳市探索在拆除重建類城市更新項(xiàng)目
拆除范圍以外配套公共利益用地，由更新項(xiàng)目實(shí)施主體
理順經(jīng)濟(jì)關(guān)系，完成建筑拆除，并無償移交國有，保障
區(qū)域內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施配套水平。
問：與文旅項(xiàng)目相結(jié)合的舊村改造近年受到的社會(huì)
關(guān)注日益提升，如何評(píng)價(jià)這類改造在城市發(fā)展中的積極
作用？
相關(guān)負(fù)責(zé)人：文旅項(xiàng)目是目前舊村微改造常見的改
造項(xiàng)目類型。對(duì)于未納入傳統(tǒng)村落保護(hù)名錄的舊村，特
別是不涉及文物建筑、歷史建筑保護(hù)的，在傳統(tǒng)風(fēng)貌建
筑的活化利用方面具有一定優(yōu)勢。文旅項(xiàng)目可深入挖潛
舊村的歷史文化底蘊(yùn)，通常采用合理的功能置換、提升
利用與更新活化，契合舊村改造提升歷史文化價(jià)值的特
點(diǎn)與需求，因此成為舊村改造的一個(gè)熱點(diǎn)。
成功的“三舊”改造文旅項(xiàng)目在文化保護(hù)、社會(huì)
效益、經(jīng)濟(jì)效益方面都會(huì)帶來積極效果。在文化保護(hù)
方面有利于傳統(tǒng)建筑、古村風(fēng)貌、精神文化等的保護(hù)和
傳承，使得原有文化價(jià)值得到充分的挖掘與發(fā)揮，并一
定程度上得到弘揚(yáng)；在社會(huì)效益方面，人居環(huán)境得到整
治，改善民生；在經(jīng)濟(jì)效益方面，通過活化利用，通過
引入文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、經(jīng)營性旅游產(chǎn)業(yè)，提升經(jīng)濟(jì)收入、促進(jìn)
經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
問：那么，在“三舊”改造中融入文旅項(xiàng)目，需要
注意哪些問題？
相關(guān)負(fù)責(zé)人：我們主張，一是要“抽疏保舊”，避
免大拆大建，要通過拆新保舊、局部修補(bǔ)、增加綠化等
方式，將淹沒在諸多現(xiàn)代城中村建筑中有價(jià)值的文物、
建筑等要素顯露出來，凸顯歷史建筑風(fēng)貌，將抽疏出來
的空間進(jìn)行環(huán)境整飾，形成一條文旅產(chǎn)業(yè)主線路。
二是要“完善配套”，應(yīng)把更多的目光聚焦在如
何完善配套設(shè)施，通過完成三線下地、雨污分流、水電
增容、種綠清流的市政大升級(jí)，不斷提升居民的生活品
質(zhì)。
三是要“適度開發(fā)”，應(yīng)采取保護(hù)與利用相結(jié)合的
模式，跳出單一的地產(chǎn)開發(fā)獲利模式，通過修繕、復(fù)建
等方式,嚴(yán)格控制容積率、建筑高度和密度，有效適度
開發(fā)。
四是要“商業(yè)運(yùn)作”，鼓勵(lì)市場主體參與改造，
支持文化旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在“商業(yè)”的基礎(chǔ)上附著
“文化”與“旅游”融入，走市場化之路。
