房地產(chǎn)法律資訊

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（四）不得采取停止供水、供電、供熱、供燃?xì)庖约捌渌室饨档?/p>

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等方式，或者采取暴力、威脅等非法方式，強(qiáng)迫承租人解除

住房租賃合同，提前收回租賃住房；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章的其他規(guī)定。

承租人應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）向出租人出示身份證明；

（二）按照規(guī)劃用途、安全合理使用租賃住房及其附屬設(shè)施；

（三）履行物業(yè)使用人義務(wù)，遵守物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，遵守小區(qū)

管理規(guī)約；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章的其他規(guī)定。

出租人的義務(wù)：出租人應(yīng)當(dāng)定期對(duì)房屋的使用情況進(jìn)行檢查。

承租人的合法權(quán)利：未經(jīng)承租人同意，出租人不能進(jìn)入出租房屋。

承租人拒絕出租人檢查怎么辦？

民法典總則編第 7 條：民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原

則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾。

出租人檢查房屋，承租人應(yīng)配合出租人。

房主委托的是權(quán)利，不是責(zé)任

若中介沒(méi)有盡到維修義務(wù)，房主應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。之后，房主可以根

據(jù)簽訂的合同向中介追償。

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實(shí)務(wù)研究

承租人提前解除房屋租賃合同涉及的三個(gè)法律實(shí)務(wù)問(wèn)題

毛芬芬 盈科深圳律師事務(wù)所

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法

權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)

踐，最高人民法院于 2020 年 12 月 29 日發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于

審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以

下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》），《解釋》對(duì)房屋租賃合同的適用范圍、合同無(wú)效

的情形、合同解除時(shí)裝修裝飾殘值的處理、承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等作

了詳細(xì)規(guī)定。本文旨在重點(diǎn)介紹承租人在提前解除房屋租賃合同情形

下涉及的三個(gè)法律實(shí)務(wù)問(wèn)題。

一、承租人在自愿承擔(dān)違約責(zé)任的情形下，是否有權(quán)提前解除房

屋租賃合同？

根據(jù)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干

疑難問(wèn)題的解答》第五條的規(guī)定，承租人在租賃合同履行期限內(nèi)拒絕

接收房屋，或者單方搬離租賃房屋并通知出租人收回房屋的行為，屬

于以自己的行為表明其不再履行租賃合同，其拒絕接收或搬離房屋的

行為不符合合同法規(guī)定的解除條件，不具有單方解除合同的效力，出

租人有權(quán)據(jù)此解除合同，但合同另有約定的除外。經(jīng)法院釋明出租人

堅(jiān)持不解除的，考慮到承租人不愿繼續(xù)履行租賃合同，該義務(wù)性質(zhì)又

不宜強(qiáng)制履行，租賃合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，法院可以直接判決解除租

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47

賃合同，并根據(jù)案件具體情況以出租人收回房屋、當(dāng)事人起訴或判決

生效之日等時(shí)間合理確定合同解除的具體時(shí)間。承租人拒絕履行租賃

合同給出租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任，出租人作

為守約方也負(fù)有減少損失擴(kuò)大的義務(wù)，具體損失數(shù)額由法院根據(jù)合同

的剩余租期、租賃房屋是否易于再行租賃、出租人另行出租的差價(jià)，

承租人的過(guò)錯(cuò)程度等因素予以酌定，一般以合同約定的三至六個(gè)月的

租金為宜。

司法案例：2021 年 11 月山東省青島市中級(jí)人民法院發(fā)布十個(gè)審

理房屋租賃合同糾紛典型案例之三：

【案情簡(jiǎn)介】

張某作為承租人與出租人某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂《房屋租賃合同》，

其中約定承租人提前退租，應(yīng)提前 30 日書(shū)面通知出租人，結(jié)清各項(xiàng)

費(fèi)用后，按月租金的 200%支付違約金。在房屋租賃期間，張某欲解

除合同，便通過(guò)微信向該公司工作人員提出。但因支付違約金等事宜

雙方未達(dá)成一致意見(jiàn)，張某于 2020 年 10 月 27 日直接搬離租住房屋，

未辦理交接手續(xù)，也未交還鑰匙。

【裁判結(jié)果】

后張某起訴請(qǐng)求確認(rèn)搬離房屋時(shí)租賃合同解除，并要求退還相應(yīng)

費(fèi)用數(shù)千元。一審、二審法院經(jīng)審理均認(rèn)為，其主張的理由不成立。

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【法官點(diǎn)評(píng)】

承租人無(wú)正當(dāng)理由提前解除租賃合同、搬離租賃房屋的，構(gòu)成違

約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。同時(shí)承租人負(fù)有及時(shí)與出租人妥善辦

理房屋交接手續(xù)，及時(shí)將租賃房屋交還出租人的義務(wù)，尤其要避免一

走了之，而使租賃房屋處于空置狀態(tài)，造成不必要的損失。通常，承

租人提前搬離租賃房屋的，一般以承租人將租賃房屋妥善交接給出租

人之日作為租賃合同實(shí)際解除的時(shí)間。對(duì)出租人來(lái)說(shuō)，如果承租人已

經(jīng)實(shí)際提前搬離了租賃房屋并請(qǐng)求出租人接收房屋的，出租人享有依

據(jù)合同約定或法律規(guī)定追究承租人違約責(zé)任或要求承租人賠償相應(yīng)

損失的權(quán)利，鑒于房屋租賃合同的自身特性，一般不適宜強(qiáng)制承租人

繼續(xù)履行租賃合同。因此，為防止合同僵局出現(xiàn)和房屋空置損失擴(kuò)大，

出租人亦應(yīng)及時(shí)配合承租人交接房屋，否則出租人拒不配合或故意拖

延接收房屋，亦將會(huì)面臨房屋空置損失擴(kuò)大的責(zé)任。為減少此類(lèi)糾紛

發(fā)生，當(dāng)事人雙方應(yīng)秉持誠(chéng)信原則，依法依規(guī)依約履行各自的權(quán)利義

務(wù)。

合同的解除包括法定解除、約定解除和協(xié)商解除三種情形。根據(jù)

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋

（二）》第二十四條的相關(guān)規(guī)定，只有享有法定或者約定解除權(quán)的當(dāng)

事人才能以通知方式解除合同。承租人在自愿承擔(dān)違約責(zé)任的情形下，

依然不享有單方解除房屋租賃合同的權(quán)利。若承租人主張違約金過(guò)高，

在出租人無(wú)法證明實(shí)際損失的情況下，可以結(jié)合欠付租金的數(shù)額、合

同的實(shí)際履行情況、出租人的過(guò)錯(cuò)程度等情況要求法院酌情減少違約

金。

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二、在承租人單方解除房屋租賃合同的情況下，解除合同的時(shí)間

以承租人向出租人提出單方解除合同的時(shí)間或通知交接的時(shí)間為準(zhǔn)，

還是以其他時(shí)間為準(zhǔn)，比如出租人明確接受退租的時(shí)間還是雙方實(shí)際

辦理房屋交接手續(xù)的時(shí)間？

承租人單方通知出租人解除合同和單方退場(chǎng)騰房的行為不是法

律規(guī)定或合同約定的單方面解除合同的條件，通知送達(dá)的時(shí)間不能認(rèn)

定為合同解除的時(shí)間。根據(jù)目前所查閱的法院裁判規(guī)則，解除合同的

時(shí)間一般情況下為對(duì)方同意解除的時(shí)間、騰空房屋且與對(duì)方完成交接

的時(shí)間或?qū)Ψ綄⒎课莩鲎饨o第三人的時(shí)間或起訴之日。

司法案例：

1、(2021)京 03 民終 5140 號(hào)

法院認(rèn)為：在雙方關(guān)于合同解除協(xié)商無(wú)法達(dá)成一致的情況下，遠(yuǎn)

東信德公司向本院提起訴訟后，幸運(yùn)時(shí)間公司于 2020 年 9 月 23 日明

確提出反訴，請(qǐng)求依法解除房屋租賃合同，故該反訴時(shí)間應(yīng)為房屋租

賃合同的解除時(shí)間。

2、(2022)京 0116 民初 1852 號(hào)

法院認(rèn)為：原、被告雙方所簽訂的《房屋出租合同》，系雙方當(dāng)

事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。

合同簽訂后，雙方應(yīng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。關(guān)于解除合同一

節(jié)，原告要求解除合同，被告答辯稱(chēng)同意，本院準(zhǔn)許。但是合同解除

的日期以被告收到民事起訴狀日期為合同解除日期，即 2022 年 3 月

22 日。

3、(2022)京 01 民終 2328 號(hào)

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法院認(rèn)為：中國(guó)農(nóng)行石景山支行在 2020 年 6 月 20 日以書(shū)面形式

告知菠樂(lè)科技公司租賃合同在 2020 年 6 月 25 日提前解除；此后至

2020 年 10 月 10 日中國(guó)農(nóng)行石景山支行與菠樂(lè)科技公司協(xié)商后，中

國(guó)農(nóng)行石景山支行最終全部搬走承租房屋內(nèi)的設(shè)施設(shè)備、將房屋交還

菠樂(lè)科技公司。中國(guó)農(nóng)行石景山支行作為違約方本不享有單方解除租

賃合同的權(quán)利，但是由于雙方之間的租賃合同已經(jīng)限入合同僵局且在

2020 年 10 月 10 日之后并無(wú)實(shí)際的履約事實(shí)，故本院認(rèn)為雙方租賃

合同的解除時(shí)間應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為 2020 年 10 月 10 日，一審法院認(rèn)定租賃

合同于 2020 年 6 月 25 日解除確有不當(dāng)，本院對(duì)此予以糾正。

三、長(zhǎng)期租賃合同中，承租人提前解除合同，合同中約定的免租

期如何適用？

除雙方另有協(xié)商一致外，按照承租人實(shí)際占用房屋的時(shí)間計(jì)算租

金。

司法案例：

1、（2022）魯 02 民終 3809 號(hào)

法院認(rèn)為：免租期的設(shè)定通常是長(zhǎng)期租賃合同中，出租人對(duì)承租

人在裝修等期間內(nèi)部分租金利益的讓渡。在承租人提前解除合同的情

況下，如仍按原合同執(zhí)行免租期的約定，將顯失公平。本案租賃合同

簽訂于 2019 年 6 月 11 日，約定租期為 10 年，雙方一致認(rèn)可免租期

至 2019 年 12 月 11 日，故在租賃合同提前解除的情形下，綦菁顥應(yīng)

當(dāng)按實(shí)際占用房屋的時(shí)間交付租金。

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四、結(jié)語(yǔ)

房屋租賃合同糾紛是司法實(shí)踐中常見(jiàn)的合同糾紛，但在實(shí)務(wù)中呈

現(xiàn)的法律狀態(tài)各不相同，常常與拆遷、疫情、房屋買(mǎi)賣(mài)等各種問(wèn)題交

織在一起。本文從承租人提前解除房屋租賃合同的角度，總結(jié)了法律

實(shí)務(wù)中的三個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題，提煉了相關(guān)司法實(shí)務(wù)觀點(diǎn)，供大家相互學(xué)習(xí)

和交流。

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租賃合同糾紛案件中，涉及到承租人的裝修投入，

一般是如何處理？（上）

朱碧桃 廣東知先后律師事務(wù)所

筆者在辦理租賃合同糾紛案件時(shí)，經(jīng)常會(huì)碰到訴請(qǐng)要求出租人賠

償裝修投入損失的，那么，究竟該不該賠？且聽(tīng)筆者道來(lái)：該不該賠，

首先需要區(qū)分租賃合同的效力，其次要看合同條款有無(wú)相關(guān)約定，再

次要看合同不再繼續(xù)履行的原因，具體如下：

（一）在租賃合同有效的情況下，合同有相關(guān)約定的，按照約定

的條款處理，也即“有約定，從約定”：

案例：2012 年 9 月，原告向被告承租位于廣州市天河區(qū)天河路

某地的一個(gè)商鋪，租期從 2012 年 9 月起至 2015 年 9 月止，合同還約

定“無(wú)論由于何種原因，租賃關(guān)系終止后，原告應(yīng)當(dāng)在租賃關(guān)系終止

后當(dāng)日辦妥退鋪手續(xù)，撤離涉案商鋪，依原狀將涉案商鋪返還給被告；

在上述期限后仍遺留在店內(nèi)的物品、添附物（裝修等），視為原告同

意放棄其所有權(quán)，被告將進(jìn)行清理；雙方同意在商業(yè)合作期內(nèi)，有下

列情形之一的，本合同終止，雙方互不承擔(dān)責(zé)任：……（六）涉案商

鋪或該商場(chǎng)被被告以外的合法權(quán)利人提前收回的……；”。后因業(yè)主

提前收回場(chǎng)地，被告要求原告撤離場(chǎng)地，原告因要求被告賠償裝修殘

值損失 8 萬(wàn)元訴至法院，法院最終經(jīng)過(guò)一審、二審判決被告無(wú)需支付

裝修殘值損失。

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法官觀點(diǎn)：《租賃合同》是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容并不

違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是合法有效的，原被告均應(yīng)依約

切實(shí)履行。從合同中可以看出：被告在非因其主導(dǎo)原因所致原告的裝

修損失是不需要賠償或者補(bǔ)償?shù)?。原告在簽訂合同?dāng)時(shí)對(duì)上述約定應(yīng)

盡審慎義務(wù)，簽約后即應(yīng)恪守望約定，現(xiàn)案外人提前收回商鋪，因此，

合同終止亦非被告主導(dǎo)所致，對(duì)原告訴請(qǐng)判處被告向其支付裝修殘值

損失，本院不予支持。

（二）在租賃合同有效的情況下，雙方簽訂的租賃合同沒(méi)有裝修

投入賠償?shù)南嚓P(guān)約定的，區(qū)分不同的情況處理：

1、出租人違約的，需要賠償裝修損失：

案例：2018 年 2 月，原告趙某與被告游某簽訂《租賃合同》，

約定：被告將位于廣州市白云區(qū)某地出租給原告經(jīng)營(yíng)，期限從 2018

年 3 月至 2019 年 2 月止。因被告拖欠物業(yè)公司費(fèi)用，導(dǎo)致涉案物業(yè)

于 2018 年 5 月 5 日開(kāi)始斷水?dāng)嚯姡鏌o(wú)法經(jīng)營(yíng)使用，遂訴至法院

要求解除租賃合同，并判令被告賠償原告裝修損失 15000 元。法院經(jīng)

審理后支持了原告的訴訟請(qǐng)求。

法官觀點(diǎn)：根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十六條之規(guī)

定（注：現(xiàn)為民法典第 708 條），出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付

承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。涉案物業(yè)已于

2018 年 5 月斷水?dāng)嚯?，其已不具備合同約定的使用標(biāo)準(zhǔn)，原告亦無(wú)

法繼續(xù)承租使用，被告作為出租人存在違約行為，由此造成原告的裝

修損失 15000 元，本院予以支持。

2、承租人違約的，不需要賠償裝修損失：

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案例：原告與被告于 2019 年 6 月簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定

“被告將自有的海珠區(qū)赤崗西路某地首層房屋出租給原告作服務(wù)業(yè)

用途使用；租賃期限為 2019 年 6 月至 2020 年 5 月；原告進(jìn)場(chǎng)后需按

相關(guān)部門(mén)規(guī)定自行辦理各類(lèi)證照，自行與相關(guān)部門(mén)協(xié)商好相關(guān)事宜，

若因違反相關(guān)部門(mén)規(guī)定而產(chǎn)生的一切責(zé)任及損失，均由原告承擔(dān)并負(fù)

全責(zé)”等內(nèi)容。承租后，有關(guān)行政部門(mén)告知不能辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，原告

即以被告有欺詐行為為由發(fā)函給被告，告知撤銷(xiāo)租賃合同并要求賠償

裝修損失。之后，原告到法院起訴被告，訴請(qǐng)如函所述。法院經(jīng)審理

后，判決駁回原告的訴請(qǐng)。

法官觀點(diǎn)：本案中，原、被告雙方對(duì)合同解除原因產(chǎn)生爭(zhēng)議，本

院認(rèn)為原告屬于單方解除合同，構(gòu)成違約。理由有：首先，租賃合同

中約定了涉案房屋作為服務(wù)業(yè)用途使用，并未明確如原告所稱(chēng)作餐飲

用途，而涉案房屋用途也為非居住用房，被告提供的租賃房屋未違反

合同約定的用途，故對(duì)于原告主張受到被告欺詐簽訂合同的訴訟理由，

本院不予支持；其次，租賃合同中約定原告自行辦理各類(lèi)證照，故辦

理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的義務(wù)方為原告，且原告未能提供證據(jù)證明不能辦理營(yíng)業(yè)

執(zhí)照的原因可歸咎于被告；最后，原告并未按照租賃合同約定在 2019

年 7 月 1 日向被告交納當(dāng)月租金，即便如原告所稱(chēng)其已經(jīng)在 2019 年

7 月 2 日將涉案房屋鑰匙交至管理處，但并未提供證據(jù)證明與被告就

解除合同達(dá)成一致的合意，應(yīng)視為原告單方解除合同。關(guān)于裝修費(fèi)被

告是否應(yīng)退還問(wèn)題，根據(jù)《最高人民法院<關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合

同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋>》第十一條（注：現(xiàn)為第

九條）規(guī)定“……因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠

償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持……”，由于原告屬

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違約解除合同，對(duì)于原告此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，不符合法律規(guī)定，本院不予

支持。

3、合同期滿(mǎn)的情況下，無(wú)需支付裝修投入賠償；

承租人如經(jīng)出租人同意裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)本著誠(chéng)實(shí)信用原則承擔(dān)與

其租賃期限相適應(yīng)的裝飾裝修費(fèi)用，該款項(xiàng)是承租人的投資投入，在

承租期間內(nèi)攤銷(xiāo)完畢。

律師提醒：

1、在合同有效的前提下，裝修殘值損失，該不該支付、何種情

況下支付，合同條款很重要。合同條款反映的是雙方在確立某項(xiàng)法律

關(guān)系時(shí)的意思表示，該意思表示通常受預(yù)期商業(yè)利益和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的影

響，法院在審理經(jīng)濟(jì)糾紛案件時(shí)會(huì)尊重雙方基于商業(yè)判斷而作出的選

擇。

2、合同解除的原因也直接影響著裝修殘值損失是否應(yīng)當(dāng)要支付。

因此，在出現(xiàn)合同解除情形的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)及時(shí)固定證據(jù)。租賃合同糾

紛案件中，往來(lái)的函件、合同條款、聊天記錄、租賃物業(yè)現(xiàn)狀照片等

通常也是常見(jiàn)的證據(jù)之一。

總結(jié)：

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法

律若干問(wèn)題的解釋(2020 修正）

第九條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已

形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分

別處理：

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56

（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余

租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；

（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余

租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)

在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；

（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值

損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；

（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)

的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，

適用其規(guī)定。

第十條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，承租

人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約

定的除外。

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57

租賃合同糾紛案件中，涉及到承租人的裝修投入，

一般是如何處理？（下篇）

朱碧桃 廣東知先后律師事務(wù)所

筆者在上一期文章中介紹了：在租賃合同糾紛案件中，如果租賃

合同有效的，涉及到承租人的裝修投入損失的，該如何處理？簡(jiǎn)單總

結(jié)如下：有約定的從約定，無(wú)約定的看合同解除/合同終止的原因，

雙方均對(duì)合同解除/合同終止有過(guò)錯(cuò)的，按照公平原則處理。在這一

期中，筆者將繼續(xù)為大家介紹：在合同無(wú)效的情況下，涉及到承租人

的裝修投入損失的，該如何處理？

案例：2019 年 7 月，周某作為出租方，韋某作為承租方，簽訂房

屋租賃合同，約定：韋某承租周某位于白云區(qū)太和鎮(zhèn)某地的商鋪數(shù)間

和房屋數(shù)間，租賃期限 15 年，裝修免租期 6 個(gè)月，雙方在租賃合同

中還對(duì)租賃物業(yè)消防設(shè)備設(shè)施、消防手續(xù)、室內(nèi)布局、室內(nèi)外裝修、

水電布局、排污布局等進(jìn)行約定。2021 年 3 月，韋某向白云區(qū)法院

提起訴訟，其中一項(xiàng)訴請(qǐng)為請(qǐng)求周某賠償裝修損失。

法官觀點(diǎn)：關(guān)于賠償損失問(wèn)題。一審訴訟中，韋某申請(qǐng)對(duì)已完成

的工程、裝修量?jī)r(jià)格進(jìn)行評(píng)估，一審法院依法委托廣州德高價(jià)格評(píng)估

有限公司進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)評(píng)估確定：標(biāo)的已完成裝修工程價(jià)格（無(wú)爭(zhēng)議

部分）89 萬(wàn)元、標(biāo)的已完成裝修工程價(jià)格（有爭(zhēng)議部分）44 萬(wàn)元。

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58

一審法院認(rèn)為，根據(jù)韋某提供的收據(jù)、送貨單、付款記錄等證據(jù)，結(jié)

合評(píng)估報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)的工程量，韋某接收案涉物業(yè)后實(shí)際確實(shí)對(duì)案涉

物業(yè)進(jìn)行了上述工程的裝修，一審法院予以確認(rèn)，但計(jì)算韋某的工程

量時(shí)應(yīng)當(dāng)將周某已經(jīng)安裝的工程量予以剔除。對(duì)于天臺(tái)的裝修工程，

周某抗辯稱(chēng)系韋某自行裝修，該損失應(yīng)當(dāng)由韋某自行承擔(dān)，一審法院

予以部分采納。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件

具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意

裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意

利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因

拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修

物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙

方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失?！币粚徳V訟中，周某

明確確認(rèn)不同意利用韋某的裝飾裝修物。一審法認(rèn)為，韋某對(duì)案涉工

程進(jìn)行裝修時(shí)未取得有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)的裝修許可，存在過(guò)錯(cuò)，韋某

應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修損失承擔(dān)相應(yīng)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。根據(jù)韋某與周某雙方的過(guò)錯(cuò)責(zé)

任大小、韋某使用期限及結(jié)合上述認(rèn)定韋某裝修工程量金額的損失，

一審法院酌定周某賠償韋某裝修損失共計(jì)為 68 萬(wàn)元。二審認(rèn)為：雙

方對(duì)合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)比例基本相當(dāng)，但因一審法院對(duì)周某應(yīng)賠償韋某

的裝修損失金額系酌情認(rèn)定，該認(rèn)定從結(jié)果上看并無(wú)明顯不當(dāng)，雙方

上訴要求改判，缺乏理?yè)?jù)，本院不予支持。

律師提醒：

1、作為承租人，保管好裝修期間產(chǎn)生的所有票據(jù)和支付憑證，

包括人工、材料、機(jī)械租賃；要對(duì)租賃物業(yè)裝修前后的狀況進(jìn)行拍照。

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訴訟中，關(guān)于裝修損失金額的確定往往采取的是評(píng)估，因此，支出票

據(jù)、裝修現(xiàn)場(chǎng)情況將會(huì)是評(píng)估時(shí)的重要參考因素。

2、作為出租人，在抗辯承租人的裝修損失時(shí)，應(yīng)審查裝修物業(yè)

的范圍是否在合同約定的租賃范圍內(nèi)，審查裝修行為是否由承租方作

出的。在簽訂合同前也應(yīng)當(dāng)對(duì)影響合同效力的情況（如是否取得建設(shè)

規(guī)劃許可證）進(jìn)行披露，并約定“承租人裝修時(shí)應(yīng)自行辦理相關(guān)裝修

申報(bào)手續(xù)”。

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商業(yè)地產(chǎn)租賃合同七大審核要點(diǎn)及示范條款

顧晶 隆安律師事務(wù)所上海分所

房產(chǎn)租賃市場(chǎng)是繼商品房、二手房市場(chǎng)之后又一個(gè)正在興起的板

塊。商業(yè)地產(chǎn)租賃作為獲取商業(yè)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需場(chǎng)地的重要途徑，是

線下商業(yè)環(huán)境營(yíng)造的重要因素。本文從商業(yè)地產(chǎn)租賃合同中租賃雙方

比較關(guān)注的若干條款作為切入點(diǎn)，結(jié)合作者大量租約審核的經(jīng)驗(yàn)，從

中總結(jié)出關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)租賃合同中部分條款設(shè)置的分析與建議，以完

善租賃合同的起草與審核，希望能夠?qū)Ψ课葑赓U市場(chǎng)的龐大需求群體

有所幫助，以減少租約糾紛之訴。

一、關(guān)于免租期

我們通常理解，免租期是指“租賃期限開(kāi)始，房屋交付承租人使

用后，在承租人需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修、培養(yǎng)商業(yè)氛圍等準(zhǔn)備工作，不

能實(shí)際開(kāi)業(yè)的情形下，出租人同意不收取承租人租金的期間”。但實(shí)

際履行中對(duì)于免租期的適用條件及實(shí)現(xiàn)情形、補(bǔ)救措施往往因合同而

異。很多租賃合同雖然約定了免租期，但因?qū)γ庾馄谶m用沒(méi)有明確約

定，經(jīng)常導(dǎo)致一系列的糾紛。

免租期是出于出租人在租賃合同能夠完全履行的預(yù)期下給予承

租方的一種優(yōu)惠，基于出租人對(duì)于承租人在租賃期限內(nèi)可持續(xù)租賃的

合理信賴(lài)而給予承租人在一定期限內(nèi)免繳租金的優(yōu)惠，出租人的免租

期租金損失亦可因租賃期限的完全履行得到補(bǔ)償。結(jié)合目前的司法實(shí)

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61

踐，若租賃合同中關(guān)于免租期適用條件沒(méi)有明確約定，則在承租方違

約導(dǎo)致租賃合同提前解除的情形下，出租方主張支付免租期內(nèi)的房屋

使用費(fèi)可能會(huì)因?yàn)槿狈贤罁?jù)難以獲得法院的支持?；蛘?，法院即

使支持出租方關(guān)于免租期房屋使用費(fèi)的主張，也可能無(wú)法按照合同約

定的租金計(jì)算使用費(fèi)，而由法院另行酌定房屋使用費(fèi)金額。

因此，建議在租賃合同中明確約定免租期的適用條件，特別是在

提前解除租賃合同的情況下，明確免租期租金該如何支付的問(wèn)題，進(jìn)

而減少商業(yè)操作中不必要的爭(zhēng)議，也有利于明確各方在租賃合同項(xiàng)下

權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的履行。

情形一：明確約定免租期的適用前提

本合同簽署各方明確知悉，出租方基于本合同約定的租賃期限得

以完整履行為前提，將***作為免租期供承租方使用。在免租期內(nèi)，

承租方需承擔(dān)除租金之外的其他費(fèi)用。無(wú)論何種原因?qū)е卤竞贤淖?/p>

賃期限未能完整履行，則取消本條所述的全部免租期，承租方需按實(shí)

際占用租賃房產(chǎn)的時(shí)間以及本合同約定的租金計(jì)算相應(yīng)的房屋使用

費(fèi)。

情形二：在租賃不同階段分設(shè)免租期

本合同項(xiàng)下出租方向承租方提供 3 個(gè)月的免租期，分三次履行。

承租方在第一至第二租賃年度履行完畢并無(wú)任何違約行為的情形下，

次年首個(gè)租賃月為第一個(gè)免租期；承租方在第二至第四租賃年度履行

完畢并無(wú)任何違約行為的情形下，次年首個(gè)租賃月為第二個(gè)免租期；

承租方在第五至第六租賃年度履行完畢并無(wú)任何違約行為的情形下，

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62

最后一個(gè)租賃月為第三個(gè)免租期。在免租期內(nèi)，承租方仍需承擔(dān)除租

金之外的其他費(fèi)用。

情形三：將租賃期限的最后時(shí)段設(shè)置為免租期

本合同項(xiàng)下的免租期基于承租人完全履行租賃合同時(shí)，出租方給

予承租方的價(jià)格優(yōu)惠，免租期為***，不因任何原因予以延長(zhǎng)。在租

賃期間，承租方無(wú)任何違約行為的情形下，租賃期限屆滿(mǎn)前 3 個(gè)月即

為出租方給予承租方的免租期。在此期間，承租方僅承擔(dān)實(shí)際發(fā)生的

水、電、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，無(wú)需支付租金。

二、關(guān)于租金

租金，一方面是出租方最為重要的投資收益來(lái)源，另一方面也是

承租方經(jīng)營(yíng)品牌成本中一項(xiàng)占比較高且需持續(xù)支出的費(fèi)用。商業(yè)地產(chǎn)

租賃中常見(jiàn)的租金模式有三種，即固定租金、提成租金以及固定租金

與提成租金二者取高。無(wú)論采用何種計(jì)租方式，對(duì)租賃合同雙方都尤

為重要。因此，雙方為避免租金過(guò)高或過(guò)低對(duì)自身產(chǎn)生的不利影響，

實(shí)現(xiàn)雙方共贏，固定租金與提成租金二者取高這一計(jì)租模式的使用越

來(lái)越普遍。

在涉及提成租金部分，較為常見(jiàn)的做法是將店鋪營(yíng)業(yè)額作為計(jì)提

基數(shù)，而關(guān)于如何確認(rèn)營(yíng)業(yè)額這一問(wèn)題，出租方從利益最大化的角度，

一般將店鋪的全部收入計(jì)入營(yíng)業(yè)額范圍，并要求承租方統(tǒng)一使用商場(chǎng)

的收銀系統(tǒng)、定期向出租方提供財(cái)務(wù)報(bào)表或者通過(guò)第三方會(huì)計(jì)師事務(wù)

所審計(jì)以確保提成租金的切實(shí)履行。

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實(shí)踐中，不管雙方就租金最后達(dá)成何種一致，都建議在租賃合同

中通過(guò)相應(yīng)的條款明確落實(shí)，以保證租賃合同項(xiàng)下雙方利益的公平、

公正實(shí)現(xiàn)。

營(yíng)業(yè)額是指承租方或經(jīng)承租方明示或默示同意使用該物業(yè)的任何

其他人利用租賃物業(yè)開(kāi)展的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)和活動(dòng)之含稅收入，未經(jīng)扣除任

何成本、費(fèi)用或花銷(xiāo)，包括但不限于：

（1）承租方在該物業(yè)內(nèi)進(jìn)行各類(lèi)銷(xiāo)售活動(dòng)所產(chǎn)生的全部收入；

（2）承租方在線上（包括但不限于第三方線上網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)或應(yīng)用等）

進(jìn)行銷(xiāo)售，顧客在該項(xiàng)目?jī)?nèi)進(jìn)行提貨或消費(fèi)所產(chǎn)生的收入；

（3）預(yù)付卡收入計(jì)入營(yíng)業(yè)額的情形，以顧客使用預(yù)付卡時(shí)的消費(fèi)

作為營(yíng)業(yè)額的一部分，顧客購(gòu)買(mǎi)預(yù)付卡的金額不再計(jì)入營(yíng)業(yè)額；

（4）因使用商鋪而得到的各種非商業(yè)性收入；

（5）其他與該商鋪相關(guān)的收入。

三、關(guān)于續(xù)租期

租賃期限的長(zhǎng)短本質(zhì)是商業(yè)利益的衡量，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)快速變化的

時(shí)代，租賃期限太長(zhǎng)并不利于當(dāng)事人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，因此法律規(guī)定租賃

期限最長(zhǎng)為二十年，超過(guò)部分無(wú)效。商業(yè)地產(chǎn)租賃中，出租方鑒于商

業(yè)環(huán)境、交通設(shè)施、客流量、裝修成本投入等原因，通常希望租賃期

限能盡可能長(zhǎng)一些。因此，往往在租賃合同中約定自動(dòng)續(xù)約條款或者

通過(guò)簽署補(bǔ)充協(xié)議延長(zhǎng)租賃期間，此種情形下，如何有效延長(zhǎng)租賃期

限顯得尤為重要。

原租賃合同租期不超過(guò) 20 年，承租方經(jīng)過(guò)一段時(shí)間經(jīng)營(yíng)認(rèn)為在此

基礎(chǔ)上延長(zhǎng)租賃期限更有利于商業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，因此續(xù)期 N 年，此時(shí)

原租期加續(xù)約期已超 20 年限制，租賃合同該如何有效規(guī)定？

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方案一：終止原租賃合同，重新簽署新的租賃合同（僅調(diào)整租賃

期限，其余條款不作改變）。新的租賃合同租賃期限去除在原租賃合

同項(xiàng)下已履行的部分，重新定義租賃期限起算點(diǎn)。如：原租賃合同約

定的租賃期限為 2015 年 1 月 1 日至 2034 年 12 月 31 日，租期為 20

年。合同履行 6 年后，承租方出于商業(yè)考慮計(jì)劃延長(zhǎng)租期。因此，可

在原租賃合同終止的同時(shí)，將新租賃合同的租賃期限約定為 2021 年

1 月 1 日至 2040 年 12 月 31 日。雖然新的租賃合同項(xiàng)下承租方的租

期也是 20 年，但實(shí)際可供使用的租期已達(dá) 26 年。

方案二：在原租賃合同的基礎(chǔ)上，通過(guò)簽署補(bǔ)充協(xié)議調(diào)整租賃期

限，在原租期的基礎(chǔ)上去除已履行部分，重新定義租賃期限起算點(diǎn)。

如：原租賃合同約定的租賃期限為 2015 年 1 月 1 日至 2034 年 12

月 31 日，租期為 20 年。

合同履行 6 年后，雙方簽署補(bǔ)充協(xié)議，將租賃期限調(diào)整為 2021 年

1 月 1 日至 2040 年 12 月 31 日。在該情形下，承租方實(shí)際可供使用

的租期也超 20 年。

四、關(guān)于擔(dān)保

商業(yè)地產(chǎn)租賃中，若租賃物業(yè)存在抵押，通常要求第三方提供連

帶責(zé)任擔(dān)保，主要包含租賃物業(yè)的出租權(quán)/轉(zhuǎn)租權(quán)、租賃合同登記、

抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的損害賠償以及因物業(yè)性質(zhì)、規(guī)劃等原因?qū)е碌膿p害賠

償。實(shí)踐中較為常見(jiàn)的是，擔(dān)保公司出具了連帶責(zé)任擔(dān)保，但鑒于各

種原因無(wú)法獲取公司關(guān)于對(duì)外提供擔(dān)保的董事會(huì)、股東會(huì)決議，此種

情形是否導(dǎo)致?lián)o(wú)效呢？

在目前的司法實(shí)踐中，該情形并不必然導(dǎo)致?lián)ｈΥ没驌?dān)保無(wú)效。

《公司法》第 16 條第 1 款雖規(guī)定“公司向其他企業(yè)投資或?yàn)樗颂?/p>

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供擔(dān)保，依照公司章程的規(guī)定，由董事會(huì)或者股東會(huì)、股東大會(huì)決

議……”但首先，該法律規(guī)定的立法目的是保護(hù)公司、股東和債權(quán)人

的利益，防止法定代表人等公司工作人員超越權(quán)限擅自為他人提供擔(dān)

保，該法規(guī)定的決議前置程序旨在確保公司為他人提供擔(dān)保系公司的

真實(shí)意思表示。其次，《公司法》第 16 條規(guī)定并不屬于強(qiáng)制性規(guī)定，

違反該條款并不導(dǎo)致?lián)o(wú)效的法律后果。最后，公司章程僅對(duì)公司

內(nèi)部產(chǎn)生約束力，并不能以此對(duì)抗債權(quán)人，產(chǎn)生對(duì)外效力。

當(dāng)然，司法實(shí)踐中也會(huì)結(jié)合項(xiàng)目個(gè)案的具體情況認(rèn)定擔(dān)保方的真

實(shí)意思表示，如擔(dān)保方為出租方的控股股東，以自身名義為出租方提

供擔(dān)保，其擔(dān)保行為并不損害自身利益，應(yīng)認(rèn)定為擔(dān)保方的真是意思

表示。盡管如此，為避免增加訴訟風(fēng)險(xiǎn)，還是建議承租方要求擔(dān)保方

在擔(dān)保函中承諾，擔(dān)保事項(xiàng)已經(jīng)擔(dān)保公司股東（大）會(huì)或董事會(huì)內(nèi)部

決策通過(guò)，保證決策程序和內(nèi)容符合法律和公司章程的規(guī)定。

五、關(guān)于轉(zhuǎn)租的推定“同意”

有的租賃合同中并沒(méi)有關(guān)于轉(zhuǎn)租的明確約定，根據(jù)《民法典》第

716 條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人?！?/p>

若出租人未明示同意轉(zhuǎn)租，則根據(jù)《民法典》第 718 條規(guī)定：“出租

人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視

為出租人同意轉(zhuǎn)租”。

在司法實(shí)踐中，關(guān)于推定同意轉(zhuǎn)租具體可從以下幾個(gè)方面論證：

（1）租賃合同項(xiàng)下的相關(guān)費(fèi)用如租金、水電等公共能源費(fèi)用、物業(yè)

費(fèi)、推廣費(fèi)等由次承租人以房屋使用者的身份直接向出租方繳納，出

租方未表示異議；（2）次承租方張貼告示或通知確認(rèn)房屋轉(zhuǎn)租事宜，

或變更懸掛戶(hù)外的招牌、廣告等，結(jié)合出租方辦公地址或居住地以及

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66

日常工作、生活動(dòng)線考量出租方主動(dòng)接收到承租方變更信息的可能性

較大，出租方未表示異議；（3）次承租人通過(guò)主動(dòng)發(fā)送郵件或短信

等形式告知出租方轉(zhuǎn)租事宜，出租方未表示異議。在有前述情形之下，

推定出租方同意轉(zhuǎn)租具有相對(duì)合理性。

衍生問(wèn)題：如何確認(rèn)名為承包，實(shí)為轉(zhuǎn)租？

在商業(yè)操作中，有部分承租方通過(guò)簽署合作經(jīng)營(yíng)合同或承包經(jīng)營(yíng)

合同以規(guī)避轉(zhuǎn)租事實(shí)。房屋轉(zhuǎn)租是承租方將租賃房產(chǎn)的使用權(quán)轉(zhuǎn)租于

次承租方，次承租方對(duì)外以自己的商號(hào)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，二者之間是房

屋使用權(quán)的租賃關(guān)系。承包經(jīng)營(yíng)則是基于委托代理關(guān)系，需明確約定

生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)任務(wù)、成果，完不成生產(chǎn)任務(wù)時(shí)承包人需承擔(dān)之責(zé)任以及承

包人可獲取的承包利益，即承包方需舉證與發(fā)包方之間存在經(jīng)營(yíng)管理

關(guān)系。若承包經(jīng)營(yíng)合同無(wú)前述特征，實(shí)質(zhì)性具備了房屋租賃關(guān)系中支

付固定對(duì)價(jià)獲取房屋確定期限內(nèi)占有、使用權(quán)益之特征，關(guān)于合同定

性為承包經(jīng)營(yíng)合同之主張將無(wú)法獲得法院的支持。

六、關(guān)于商鋪的同業(yè)禁止

商業(yè)地產(chǎn)租賃合同中承租方通常會(huì)設(shè)置“同業(yè)禁止”條款，以獲

得在一定區(qū)域內(nèi)排除競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)營(yíng)利益。在涉訴的商業(yè)地產(chǎn)租賃中，雙

方往往會(huì)對(duì)“同業(yè)禁止”的范圍提出異議。司法實(shí)踐證明，只有在經(jīng)

營(yíng)的規(guī)模及形態(tài)、商品的類(lèi)別、數(shù)量以及銷(xiāo)售額、品牌的服務(wù)等方面

對(duì)承租方具有一定相當(dāng)性的競(jìng)爭(zhēng)或?qū)Τ凶夥降慕?jīng)營(yíng)產(chǎn)生較大影響時(shí)

才會(huì)認(rèn)定出租方違反了“同業(yè)禁止”。如合同約定“出租方不得將租

賃物業(yè)出售、出租給第三方全部用于經(jīng)營(yíng)（含與第三方以承包、聯(lián)營(yíng)

或以其他方式合作經(jīng)營(yíng)）、或全部用于自營(yíng)與承租方的本合同項(xiàng)下的

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67

經(jīng)營(yíng)用途（承租方自行轉(zhuǎn)租區(qū)域的經(jīng)營(yíng)用途除外）相同或相似的項(xiàng)目”，

若直接認(rèn)定出租方在一定區(qū)域內(nèi)對(duì)承租方經(jīng)營(yíng)用途內(nèi)的所有相同或

相似商品承擔(dān)排除競(jìng)爭(zhēng)的合同義務(wù)，在一定程度上將減少出租方商業(yè)

機(jī)會(huì)或收益，增加出租方的責(zé)任和義務(wù)，導(dǎo)致雙方利益失衡。司法實(shí)

踐中通常綜合考慮第三方與承租方經(jīng)營(yíng)范圍的重合程度、對(duì)承租方經(jīng)

營(yíng)額的影響以及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等方面判斷出租方是否違反“同業(yè)禁止”。

因此，建議在租賃合同中明確約定與出租方構(gòu)成商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的品牌以及

出租方違反同業(yè)禁止將產(chǎn)生的違約責(zé)任。

示范條款：

出租方對(duì)與租賃物相鄰房屋（含同幢其他樓層或非同幢但距離相

近的房屋）擁有產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)或管理權(quán)的，出租方不得將其出售、出

租或以其他任何方式有償、無(wú)償提供給第三方用于經(jīng)營(yíng)或用于自營(yíng)本

條所約定的品牌，包括但不限于***。出租方對(duì)租賃物所在大廈承租

方有權(quán)使用的外立面、廣告位外的區(qū)域擁有所有權(quán)或管理權(quán)，出租方

不得將其出售、出租或以其他任何方式有償、無(wú)償提供給第三方或出

于自營(yíng)目的用于宣傳本條所約定的品牌。否則，出租方同意在違約期

間對(duì)租金標(biāo)準(zhǔn)作不低于 20%的降低，作為給予承租方的賠償，如超過(guò)

60 天出租方仍未糾正的，承租方可以選擇解除合同。

七、關(guān)于商鋪的騰退

《民法典》第 733 條規(guī)定：“租賃期限屆滿(mǎn)，承租人應(yīng)當(dāng)返還租

賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后

的狀態(tài)?！蓖瑫r(shí)，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案

件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第 18 條規(guī)定：“房屋租賃合同無(wú)

房地產(chǎn)法律資訊

68

效、履行期限屆滿(mǎn)或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支

付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持?！标P(guān)于商鋪的騰退通

常涉及兩個(gè)問(wèn)題，騰退時(shí)房產(chǎn)的交付狀態(tài)及逾期騰退產(chǎn)生的占有/使

用費(fèi)。

關(guān)于騰退時(shí)房產(chǎn)的交付條件通常約定為現(xiàn)狀交付或恢復(fù)原狀后交

付。若約定恢復(fù)原狀交付，實(shí)際履行過(guò)程中出租方通常要求承租方支

付一定的恢復(fù)原狀費(fèi)用，出租方即可按現(xiàn)狀接收返還；此種情形主要

是考慮到商場(chǎng)對(duì)商鋪具有整體統(tǒng)一的規(guī)劃（如使用統(tǒng)一尺寸、顏色的

地毯，使用統(tǒng)一品牌材料按商場(chǎng)設(shè)計(jì)進(jìn)行隔斷等），為避免在恢復(fù)原

狀過(guò)程中與承租方產(chǎn)生不必要的摩擦，提高騰退的效率，出租方在收

取一定恢復(fù)費(fèi)用后即自行恢復(fù)房產(chǎn)的裝飾裝修，以確保騰退后的房產(chǎn)

能快速恢復(fù)到商場(chǎng)再次出租的標(biāo)準(zhǔn)。

關(guān)于逾期支付占用/使用費(fèi)，首先考慮到在承租方逾期占用租賃房

產(chǎn)期間，出租方喪失了該時(shí)間段的租金收益，使用費(fèi)的收取會(huì)參考租

金標(biāo)準(zhǔn)；其次，為督促承租方盡早搬離，同時(shí)兼具懲罰功能，使用費(fèi)

通常會(huì)高于租金，或在收取相當(dāng)于租金的使用費(fèi)后，額外支付違約金。

示范條款：按現(xiàn)狀騰退

承租方應(yīng)將租賃房產(chǎn)內(nèi)的所有動(dòng)產(chǎn)（附屬設(shè)施設(shè)備除外）在本合

同解除或終止后*日內(nèi)搬離，租賃房產(chǎn)的現(xiàn)狀維持不限，承租方留于

該房屋內(nèi)的可移動(dòng)物品和不可移動(dòng)的物品歸出租方所有，出租方對(duì)此

不予以任何補(bǔ)償和/或賠償。

示范條款：恢復(fù)原狀騰退

房地產(chǎn)法律資訊

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在本合同解除或終止后*日內(nèi)，承租方應(yīng)將租賃房產(chǎn)內(nèi)的所有動(dòng)產(chǎn)

搬離。承租方添置的與該房屋不可分離的裝修、設(shè)備、設(shè)施以及增建

和改建物品應(yīng)自費(fèi)予以拆除，以使該房屋恢復(fù)原狀（本合同附件*載

明的交付條件作為承租方騰退租賃房產(chǎn)時(shí)出租方接收的驗(yàn)收依據(jù)，視

為本合同項(xiàng)下的將該房屋“恢復(fù)原狀”）。

示范條款：恢復(fù)至毛坯狀態(tài)騰退

承租方交還商鋪前，應(yīng)清空商鋪內(nèi)所有物品，并將商鋪恢復(fù)至毛

坯狀態(tài)，維持商鋪的清潔，以確保商鋪達(dá)到重新出租的狀態(tài)。如承租

方未能在約定的期限將商鋪恢復(fù)至毛坯狀態(tài)，出租方可以代為處理或

另行聘請(qǐng)第三方代為處理，由此產(chǎn)生的全部費(fèi)用由承租方承擔(dān)。

示范條款：支付使用費(fèi)及逾期騰退違約金

承租方逾期交還租賃房產(chǎn)的，應(yīng)按租賃期限內(nèi)最后一個(gè)月的費(fèi)用

標(biāo)準(zhǔn)支付逾期占用租賃房產(chǎn)期間的租金、管理費(fèi)、推廣費(fèi)、水電費(fèi)等

費(fèi)用；同時(shí)，每逾期一日應(yīng)按租賃期限最后一個(gè)月租金的*‰計(jì)違約

金至實(shí)際搬離之日。前述費(fèi)用出租方有權(quán)于租賃保證金中扣除，若租

賃保證金剩余金額不足以支付前述費(fèi)用，承租方應(yīng)于實(shí)際搬離后*日

內(nèi)將剩余款項(xiàng)支付完畢。

示范條款：支付使用費(fèi)

承租方未能按合同約定期限及交付狀態(tài)向出租方返還租賃房產(chǎn)的，

每逾期一日，應(yīng)按租賃期間的最高年度日租金和物業(yè)管理費(fèi)之和的兩

倍之標(biāo)準(zhǔn)向承租方支付租賃房產(chǎn)的使用費(fèi)，直至承租方按合同約定條

房地產(chǎn)法律資訊

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件向出租方返還租賃房產(chǎn)。因使用租賃房產(chǎn)產(chǎn)生的一切其他費(fèi)用，承

租方仍需自行承擔(dān)。

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國(guó)有企業(yè)運(yùn)營(yíng)的園區(qū)房屋租賃主要法律實(shí)務(wù)問(wèn)題探析

劉小進(jìn) 楊威國(guó)浩律師事務(wù)所

一、問(wèn)題的提出

近年來(lái)，各地許多國(guó)有企業(yè)在當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)下，通過(guò)建設(shè)運(yùn)營(yíng)

不同類(lèi)型、不同特色的園區(qū)，帶動(dòng)項(xiàng)目落地，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚，有力促

進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。其中，通過(guò)房屋租賃的方式引入園區(qū)招商項(xiàng)目與

企業(yè)是常見(jiàn)的運(yùn)營(yíng)形式之一，在這種情況下，作為出租人的國(guó)有企業(yè)

既會(huì)面臨一般房屋租賃的法律風(fēng)險(xiǎn)，又因其受?chē)?guó)資監(jiān)管且具有招商引

資、服務(wù)產(chǎn)業(yè)等社會(huì)責(zé)任，也會(huì)面臨一些特殊的法律問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)。因

此，如何做好園區(qū)房屋租賃法律風(fēng)險(xiǎn)防控是國(guó)有企業(yè)順利完成運(yùn)營(yíng)任

務(wù)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵之一。下面，筆者結(jié)合相關(guān)法律法

規(guī)和實(shí)踐服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，就國(guó)有企業(yè)運(yùn)營(yíng)的園區(qū)房屋租賃相關(guān)主要法律實(shí)

務(wù)問(wèn)題進(jìn)行探析。

二、主要法律實(shí)務(wù)問(wèn)題

(一)關(guān)于租賃是否需公開(kāi)招租和評(píng)估

1.關(guān)于公開(kāi)招租

2016 年出臺(tái)的《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)

“32 號(hào)令”）對(duì)國(guó)有企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)

范，但國(guó)家層面對(duì)國(guó)有資產(chǎn)租賃暫未統(tǒng)一規(guī)定。鑒于國(guó)有資產(chǎn)租賃也

屬于廣義的國(guó)有資產(chǎn)交易范疇，存在較大國(guó)有資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)，許多地

房地產(chǎn)法律資訊

72

方在出臺(tái)落實(shí)、細(xì)化 32 號(hào)令要求的國(guó)資監(jiān)管規(guī)定時(shí)也將國(guó)有企業(yè)資

產(chǎn)租賃一并納入到監(jiān)管范圍。比較來(lái)看，各地出臺(tái)的國(guó)有資產(chǎn)租賃監(jiān)

管規(guī)定雖然存在一定的細(xì)節(jié)差異，但總體上的要求與 32 號(hào)令是一致

的，其中，在交易方式上，除明確規(guī)定的特殊情形外，國(guó)有資產(chǎn)租賃

需通過(guò)公開(kāi)方式進(jìn)行，其中達(dá)到一定金額或面積條件的必須進(jìn)入產(chǎn)權(quán)

交易機(jī)構(gòu)招租。

但是，由于國(guó)有企業(yè)運(yùn)營(yíng)的園區(qū)往往與當(dāng)?shù)卣猩桃Y緊密相關(guān)，

需要比較強(qiáng)的靈活性與針對(duì)性，故部分地方出臺(tái)的國(guó)有資產(chǎn)租賃監(jiān)管

規(guī)定將園區(qū)房屋租賃作為適用的例外，授權(quán)國(guó)有企業(yè)自行制定租賃規(guī)

則。比如，《廣東省省屬企業(yè)資產(chǎn)租賃管理暫行辦法（試行）》第二

十八條規(guī)定：“屬于企業(yè)主業(yè)投資經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)綜合體、產(chǎn)

業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)租賃事項(xiàng)，按照有關(guān)政策、市場(chǎng)規(guī)律、行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)及

企業(yè)投資管理規(guī)定執(zhí)行，由省屬企業(yè)自行制定實(shí)施細(xì)則?！贝送?，《成

都市屬?lài)?guó)有企業(yè)資產(chǎn)招商管理辦法》《天津市國(guó)資委印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步

規(guī)范市屬?lài)?guó)有企業(yè)房產(chǎn)土地出租工作的若干規(guī)定（試行）的通知》也

有類(lèi)似規(guī)定。

綜上，除有明確規(guī)定符合條件的園區(qū)豁免適用外，如不符合規(guī)

定的非公開(kāi)協(xié)議租賃條件，國(guó)有企業(yè)運(yùn)營(yíng)園區(qū)的房屋應(yīng)適用地方國(guó)有

資產(chǎn)租賃監(jiān)管規(guī)定通過(guò)公開(kāi)（進(jìn)場(chǎng)）方式招租。

2.關(guān)于租金評(píng)估

雖然國(guó)家層面未對(duì)國(guó)有資產(chǎn)租賃作出統(tǒng)一規(guī)定，但各級(jí)國(guó)有企

業(yè)均需遵守的《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》中規(guī)定，將整體資

產(chǎn)或者部分資產(chǎn)租賃給非國(guó)有單位，應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。此外，

地方出臺(tái)的國(guó)有資產(chǎn)租賃監(jiān)管規(guī)定一般也會(huì)規(guī)定房屋租賃需評(píng)估，但

存在特殊情況的，可采用估價(jià)、詢(xún)價(jià)等其他變通方式。因此，無(wú)論園

房地產(chǎn)法律資訊

73

區(qū)房屋租賃是否適用地方國(guó)有資產(chǎn)租賃管理規(guī)定，原則上都應(yīng)進(jìn)行評(píng)

估。此外，與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不同，實(shí)踐中，為提高效率，國(guó)有企業(yè)運(yùn)營(yíng)的

園區(qū)房屋租賃并不會(huì)在每次都進(jìn)行單獨(dú)評(píng)估，往往會(huì)就同等條件的房

屋資產(chǎn)進(jìn)行整體評(píng)估，且評(píng)估結(jié)果在一定期限內(nèi)有效可反復(fù)使用。

(二) 關(guān)于是否可在竣工驗(yàn)收之前提前招租

前文已述，國(guó)有企業(yè)運(yùn)營(yíng)的園區(qū)往往與招商引資、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)聚

集有關(guān)，實(shí)踐中，一些國(guó)有企業(yè)為及時(shí)完成招商工作任務(wù)，提高園區(qū)

入駐率，可能會(huì)出現(xiàn)在園區(qū)工程建設(shè)過(guò)程中提前進(jìn)行招租并與入駐企

業(yè)簽署租賃協(xié)議的情況。對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租

賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：“出租

人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的

規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論

終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法

院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！币虼耍谌〉媒ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證之前，國(guó)有企

業(yè)與入駐企業(yè)提前簽署的租賃協(xié)議存在被認(rèn)定無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)，但雙方可

先簽署租賃意向協(xié)議，待取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后再簽正式租賃協(xié)

議。

此外，國(guó)有企業(yè)提前招租并簽署租賃協(xié)議，還需注意的風(fēng)險(xiǎn)主

要有二：

1.因未來(lái)工程竣工驗(yàn)收的期限存在不確定性，故面臨不能按期交

付使用而承擔(dān)違約責(zé)任的法律風(fēng)險(xiǎn)；

2.實(shí)踐中，為滿(mǎn)足部分入駐企業(yè)的特殊需要，國(guó)有企業(yè)如在園區(qū)

竣工驗(yàn)收前提前允許入駐企業(yè)進(jìn)場(chǎng)使用或裝修，將面臨的風(fēng)險(xiǎn)是《最

高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解

房地產(chǎn)法律資訊

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釋?zhuān)ㄒ唬返谑臈l：“建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用后，

又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的，人民法院不予支持。”

(三) 關(guān)于模板化的房屋租賃協(xié)議

國(guó)有企業(yè)運(yùn)營(yíng)的園區(qū)房屋租賃一般采用的是預(yù)先制作、可重復(fù)

使用的模板化房屋租賃協(xié)議即格式協(xié)議。在《民法典》施行后，對(duì)于

格式協(xié)議的要求也更為嚴(yán)格與完善，故如何確保格式房屋租賃協(xié)議的

效力，避免爭(zhēng)議糾紛，并維護(hù)國(guó)有企業(yè)自身合法權(quán)益，是設(shè)計(jì)此類(lèi)模

板協(xié)議的關(guān)鍵。對(duì)此，筆者擇要分析如下：

首先，提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重

對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利的，該等條款無(wú)效。與之前《合同法》

的規(guī)定相比，《民法典》的該規(guī)定增加了“不合理地”的限定條件，

也就說(shuō)是，雖然存在“免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)

方主要權(quán)利”的內(nèi)容，但沒(méi)有超出合理的范圍，沒(méi)有違背公平原則，

不應(yīng)認(rèn)定該格式條款無(wú)效，這就為類(lèi)似格式條款的設(shè)計(jì)提供了依據(jù)與

邊界。

其次，提供格式條款一方應(yīng)采取合理的方式提示對(duì)方注意免除

或者減輕其責(zé)任等與對(duì)方有重大利害關(guān)系的條款，按照對(duì)方的要求，

對(duì)該條款予以說(shuō)明；否則，對(duì)方可以主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容。

據(jù)此，作為提供格式條款一方的國(guó)有企業(yè)，不僅需采取對(duì)前述相關(guān)條

款加粗、劃線以及要求提供閱讀確認(rèn)書(shū)等合理方式提示承租人，還需

固定與保存按對(duì)方要求予以說(shuō)明的過(guò)程證據(jù)，以確保相應(yīng)格式條款可

構(gòu)成合同的內(nèi)容。

綜上，如園區(qū)房屋租賃協(xié)議在權(quán)責(zé)劃分、違約責(zé)任等方面的約

定過(guò)于強(qiáng)勢(shì)，甚至對(duì)承租人提出過(guò)于嚴(yán)苛的要求，一方面，將面臨被

房地產(chǎn)法律資訊

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認(rèn)定無(wú)效或不構(gòu)成合同內(nèi)容的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，結(jié)合筆者的相關(guān)服務(wù)

實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在國(guó)有企業(yè)的管理體制下，不僅會(huì)因嚴(yán)苛的模板協(xié)議

條款難以修改造成合同的商務(wù)談判成本增加，還會(huì)因協(xié)議的嚴(yán)苛造成

合同履行中發(fā)生爭(zhēng)議糾紛的可能性增加，且就此類(lèi)爭(zhēng)議糾紛達(dá)成和解

的難度與風(fēng)險(xiǎn)也明顯更大，最終既不利于園區(qū)招商工作的順利推進(jìn)，

也不利于促進(jìn)合同正常履行和靈活妥善解決爭(zhēng)議糾紛。因此，國(guó)有企

業(yè)設(shè)計(jì)租賃協(xié)議模板，需結(jié)合市場(chǎng)操作慣例，既要考慮防控核心風(fēng)險(xiǎn)，

也要考慮如何順利促成合同并實(shí)現(xiàn)合同目標(biāo)，爭(zhēng)取靈活主動(dòng)，實(shí)現(xiàn)不

同方面的綜合平衡。

(四) 關(guān)于房屋租賃協(xié)議約定解除權(quán)及其行使的限制

《民法典》第五百六十二條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方解除

合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！币?/p>

此，房屋租賃合同中約定的解除條件成就時(shí)，原則上解除權(quán)人就可以

按約定單方解除合同。但是，為促進(jìn)交易的正常實(shí)施，保證公平，《全

國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“九民紀(jì)要”）第 47

條對(duì)此作出限制：“合同約定的解除條件成就時(shí)，守約方以此為由請(qǐng)

求解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)審查違約方的違約程度是否顯著輕微，

是否影響守約方合同目的實(shí)現(xiàn)，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，確定合同應(yīng)否解

除。違約方的違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的實(shí)現(xiàn)，守約

方請(qǐng)求解除合同的，人民法院不予支持?！睋?jù)此，房屋租賃合同中約

定的解除條件成就，解除權(quán)人也并不是絕對(duì)就能單方解除合同，還需

根據(jù)實(shí)際情況判斷違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響守約方

合同目的實(shí)現(xiàn)。

綜上，作為園區(qū)房屋出租人的國(guó)有企業(yè)在行使房屋租賃協(xié)議約

房地產(chǎn)法律資訊

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定解除權(quán)時(shí)將受到一定的限制，故需謹(jǐn)慎對(duì)待，筆者擇要分析如下：

首先，即使協(xié)議約定的解除權(quán)條件即逾期付款天數(shù)已成就，但

在違約方及時(shí)補(bǔ)交的情況下，出租方仍堅(jiān)持按約定單方解除協(xié)議的，

面臨不被支持的風(fēng)險(xiǎn)，如“（2019）蘇 03 民終 3990 號(hào)”、“（2019）

蘇 0585 民初 6492 號(hào)”等案件的審理法院就持類(lèi)似觀點(diǎn)。此外，如約

定作為解除權(quán)條件的逾期付款天數(shù)過(guò)短，也可能被認(rèn)定承租方違約程

度顯著輕微，進(jìn)而不能據(jù)此解除協(xié)議。

其次，國(guó)有企業(yè)運(yùn)營(yíng)的園區(qū)房屋租賃并不是單純的商業(yè)資產(chǎn)出

租行為，故除按時(shí)足額支付租金這一核心訴求外，其往往還會(huì)對(duì)入駐

企業(yè)的業(yè)態(tài)、營(yíng)業(yè)收入、稅收貢獻(xiàn)以及報(bào)送財(cái)務(wù)資料、接受出租方考

核等方面提出要求，并在協(xié)議中約定如有違反，則出租方享有單方解

除權(quán)——比如，入駐航空產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)不做航空相關(guān)產(chǎn)業(yè)，而轉(zhuǎn)做

金融科技業(yè)務(wù)。但是，國(guó)有企業(yè)作為出租方如據(jù)此行使單方解除權(quán)，

可能面臨不被支持的風(fēng)險(xiǎn)。比如，在“（2019）川 01 民終 11454 號(hào)”

一案中，法院認(rèn)為，案涉合同的性質(zhì)為房屋租賃合同，其本質(zhì)功能和

主要內(nèi)容均在于解決按期支付租金問(wèn)題，但出租方在合同中將承租方

銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排名與其合同解除權(quán)相掛鉤，屬于將商場(chǎng)內(nèi)容的管理活動(dòng)與

租賃合同的重要事項(xiàng)相聯(lián)系，已超出了房屋租賃合同的正常范疇。因

此，為提高該類(lèi)解除權(quán)條件的合理性，可在租賃協(xié)議做如下設(shè)計(jì)：

1.因園區(qū)房屋租賃協(xié)議的性質(zhì)與目的與傳統(tǒng)房屋租賃協(xié)議存在

明顯不同，故在協(xié)議中明確告知園區(qū)具有特殊的定位與目標(biāo)，入駐企

業(yè)的業(yè)態(tài)、營(yíng)業(yè)收入、稅收貢獻(xiàn)以及報(bào)送財(cái)務(wù)資料、接受出租方考核

等方面符合約定的要求，屬于出租方的核心合同目的之一。

2.解除權(quán)條件的觸發(fā)，應(yīng)以通知承租方在合理期限內(nèi)整改后仍未

整改到位為前提，而不能動(dòng)輒觸發(fā)解除權(quán)行使條件。

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3.單方行使解除權(quán)既然具有較大風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)入駐企業(yè)違反約定的行

為，可輔以租金調(diào)整、違約金等形式對(duì)入駐企業(yè)進(jìn)行有力約束，以增

強(qiáng)實(shí)踐操作的靈活性，并降低法律風(fēng)險(xiǎn)。

(五) 關(guān)于能否對(duì)園區(qū)入駐企業(yè)斷水?dāng)嚯?/p>

《民法典》第九百四十四條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止

供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)?！钡牵瑢?duì)于出租人

能否采取斷水?dāng)嚯姷姆绞酱呤兆饨瓞F(xiàn)并無(wú)明確禁止性規(guī)定。結(jié)合

“（2014）民申字第 82 號(hào)”、“（2021）川 01 民終 16540 號(hào)”等司

法案例看，在合同已明確約定出租人在入駐企業(yè)逾期支付租金或逾期

交還房屋時(shí)有權(quán)斷水?dāng)嚯姷那闆r下，出租人在約定條件發(fā)生后采取斷

水?dāng)嚯姶胧ㄔ阂话阏J(rèn)定為合法行為，但國(guó)有企業(yè)作為出租人還應(yīng)

注意如下事項(xiàng)：

1.斷水?dāng)嚯娗皯?yīng)對(duì)承租人進(jìn)行通知，告知其在合理期限內(nèi)仍不履

行付款或交還房屋義務(wù)的，將在何時(shí)采取斷水?dāng)嚯姶胧?，以使其提?/p>

做好準(zhǔn)備，避免造成不必要的損失。

2.參考《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若

干疑難問(wèn)題的解答》的觀點(diǎn)，出租人因承租人逾期付款采取斷水?dāng)嚯?/p>

等行為對(duì)合同履行造成的影響，應(yīng)當(dāng)與承租人欠付租金的數(shù)額、比例

及過(guò)錯(cuò)程度相適應(yīng)，超過(guò)必要限度給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠

償損失等違約責(zé)任。

3.是否采取斷水?dāng)嚯姶胧?，不僅需要考慮前述法律風(fēng)險(xiǎn)及其防控，

還要綜合考慮對(duì)招商引資和園區(qū)管理與形象的影響。

(六) 關(guān)于如何收回入駐企業(yè)租賃房屋

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1.關(guān)于國(guó)有企業(yè)未及時(shí)收回入駐企業(yè)租賃房屋

《民法典》第五百九十一條規(guī)定：“當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方

應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大

的，不得就擴(kuò)大的損失請(qǐng)求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合

理費(fèi)用，由違約方負(fù)擔(dān)?！痹撘?guī)定的目的在于維護(hù)公平與誠(chéng)實(shí)信用原

則，防止違約后損失無(wú)限擴(kuò)大。因此，在合同解除或終止后，除非面

臨實(shí)質(zhì)性障礙或阻撓，作為出租人的國(guó)有企業(yè)應(yīng)及時(shí)采取收回房屋措

施，切不可因協(xié)議約定了高額房屋占用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)而被動(dòng)等待承租人交還。

比如，在“（2020）滬 02 民終 3179 號(hào)”一案中，對(duì)于出租人

是否負(fù)有在解除合同后及時(shí)收回系爭(zhēng)房屋的止損義務(wù)問(wèn)題，法院認(rèn)為，

出租人作為專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)租賃的公司，對(duì)于承租人逾期交還房屋

的預(yù)見(jiàn)性較高，且具備收回的能力與可能，應(yīng)按協(xié)議約定的承租人交

還期屆滿(mǎn)即 10 日后及時(shí)自行收回，并通過(guò)再行出租，避免損失擴(kuò)大。

現(xiàn)因出租人未履行前述減損義務(wù)，故對(duì)應(yīng)收回房屋的合理期間之后造

成房屋占用損失，由出租人自行承擔(dān)。同時(shí)，即使承租人留存在系爭(zhēng)

房屋內(nèi)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值較高，出租人亦可依照協(xié)議條款采取另行租賃倉(cāng)庫(kù)

放置等措施，相關(guān)費(fèi)用可主張由承租人負(fù)擔(dān)，故房屋內(nèi)有承租人的財(cái)

產(chǎn)不能作為其不及時(shí)收回房屋的正當(dāng)理由。此外，“（2021）青 01

民終 486 號(hào)”一案中，法院也持類(lèi)似觀點(diǎn)，可資參考。

2.關(guān)于入駐企業(yè)遺留在房屋的物品如何處理

前文已述，在合同解除或終止后，作為園區(qū)房屋出租方的國(guó)有

企業(yè)具有及時(shí)收回房屋的義務(wù)，但收回房屋的過(guò)程中往往還會(huì)面臨入

駐企業(yè)遺留在房屋的物品如何處理的問(wèn)題。對(duì)此，如合同沒(méi)有明確約

定，出租人將陷入較大被動(dòng)，但這種情況在園區(qū)運(yùn)營(yíng)實(shí)踐中較為少見(jiàn)。

如合同具有明確約定時(shí)，其主要分為如下三種情況：

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（1）合同約定經(jīng)承租人催告后合理期限內(nèi)，承租人未將房屋內(nèi)

物品搬離的，出租人有權(quán)自行或委托第三方搬離，搬運(yùn)、保管費(fèi)用由

出租人承擔(dān)。該等約定符合前文所述的《民法典》第五百九十一條規(guī)

定的精神，出租人可參考采用。

（2）合同約定經(jīng)承租人催告后合理期限內(nèi)，承租人未將房屋內(nèi)

物品搬離的，出租人有權(quán)對(duì)物品進(jìn)行留置。對(duì)此，司法實(shí)踐中認(rèn)定不

一，既有認(rèn)定支持出租人享有留置權(quán)的如“（2020）魯 06 民終 485

號(hào)”一案，也有以不符合留置權(quán)構(gòu)成要件為由不支持出租人享有留置

權(quán)的如“（2020）浙 03 民終 3630 號(hào)”一案，故如按此種表述進(jìn)行約

定，面臨不被法院支持的風(fēng)險(xiǎn)，出租人需慎重采用。

（3）合同約定經(jīng)承租人催告后合理期限內(nèi)，承租人未將房屋內(nèi)

物品搬離的，視為承租人放棄對(duì)物品的所有權(quán)，出租人有權(quán)自行處分，

且不給予任何補(bǔ)償。筆者認(rèn)為，這屬于對(duì)承租人物品歸屬的約定，系

雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)為有效，對(duì)承租人具有約束力，如“（2014）

內(nèi)民三終字第 11 號(hào)”“（2017）蘇民申 3520 號(hào)”“（2020）滬民申

263 號(hào)”等案件均持該觀點(diǎn)。因此，該等約定出租人可優(yōu)先采用。

最后，在處置出租人的物品時(shí)，還需注意如下兩點(diǎn)：

（1）出租人在處置承租人遺留物品前，應(yīng)通知承租人并給予承

租人搬離物品的合理期限；

（2）除非合同約定視為承租人放棄物品所有權(quán)，出租人處置物

品時(shí)應(yīng)盡到審慎義務(wù)，包括將承租人物品轉(zhuǎn)移保管時(shí)，選擇合適的儲(chǔ)

存環(huán)境并登記造冊(cè)等，在此基礎(chǔ)上，如聘請(qǐng)公證機(jī)構(gòu)對(duì)轉(zhuǎn)移保管進(jìn)行

公證，對(duì)避免爭(zhēng)議將具有較大積極意義。

三、小結(jié)

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綜上，一方面，基于國(guó)有主體屬性，國(guó)有企業(yè)運(yùn)營(yíng)的園區(qū)房屋

租賃在招租方式和租賃定價(jià)方式等方面需遵守國(guó)資監(jiān)管的特殊規(guī)定，

做到合規(guī)運(yùn)營(yíng)。另一方面，與市場(chǎng)化的企業(yè)不同，由于運(yùn)營(yíng)園區(qū)的國(guó)

有企業(yè)往往兼具服務(wù)招商引資、地方產(chǎn)業(yè)等社會(huì)責(zé)任，故在核心法律

風(fēng)險(xiǎn)可控的基礎(chǔ)上，其在制定房屋租賃協(xié)議模板、履行協(xié)議和采取維

權(quán)措施等多個(gè)方面均需注重經(jīng)濟(jì)效果、法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一。

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