51

北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所

與其他融資方式相比，建筑施工企業(yè)實(shí)施資產(chǎn)證券化可以將缺乏流動(dòng)

性資產(chǎn)轉(zhuǎn)變成流動(dòng)性高的短期資產(chǎn)，提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 ；提供了更有效、較

低成本的融資渠道 ；有助于建筑施工企業(yè)將風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)從資產(chǎn)負(fù)債表中剔除

出去，有助于建筑施工企業(yè)改善各種財(cái)務(wù)比率 ；由于融資規(guī)模和評(píng)級(jí)不受

限于發(fā)行主體，為建筑施工企業(yè)帶來(lái)了傳統(tǒng)籌資方法所沒(méi)有的益處。具體

而言 ：

（一）主體信用與資產(chǎn)信用隔離，有利于降低融資成本。

資產(chǎn)證券化的基本的特征是重資產(chǎn)、輕主體，在資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)中，

為了突出資產(chǎn)信用、降低主體信用的影響，保證基礎(chǔ)資產(chǎn)在最?lèi)毫拥那樾?/p>

下，即資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方 / 融資方破產(chǎn)時(shí)，證券投資人仍有絕對(duì)的控制底層基礎(chǔ)

資產(chǎn)的權(quán)利，設(shè)立了資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃這個(gè)特殊目的載體?；A(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

給特殊目的載體后，專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃成為基礎(chǔ)資產(chǎn)的擁有者，與原始權(quán)益人實(shí)現(xiàn)

四、建筑施工企業(yè)資產(chǎn)證券化融資的優(yōu)勢(shì)

2017 年 3 月 15 日，“中信建投—網(wǎng)新建投慶春路隧道 PPP 項(xiàng)目資產(chǎn)

支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”等 3 個(gè)國(guó)內(nèi)首批的 PPP 項(xiàng)目資產(chǎn)證券化落地，“中信建投—

網(wǎng)新建投慶春路隧道 PPP 項(xiàng)目資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”以杭州市慶春路隧道

專(zhuān)營(yíng)權(quán)合同收益作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行金額 11.58 億元。

（三）建筑施工企業(yè)應(yīng)收賬款資產(chǎn)證券化

建筑施工企業(yè)賬面上存在著大規(guī)模的應(yīng)收賬款，占用大量的自有資金、

信用額度，降低了資金使用效率，制約了建筑施工企業(yè)做大做強(qiáng)的步伐。

通過(guò)實(shí)施應(yīng)收賬款的資產(chǎn)證券化，將應(yīng)收賬款資產(chǎn)整理打包，將短期零散

回收期不確定的應(yīng)收賬款權(quán)益循環(huán)出售給資產(chǎn)支持證券投資者，一次性獲

得資金流入，為建筑施工企業(yè)的業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大、新業(yè)務(wù)開(kāi)拓發(fā)展提供了新

的資金渠道及資產(chǎn)運(yùn)作平臺(tái)。

2018 年 9 月 26 日，遵義道橋建設(shè)（集團(tuán)）有限公司（簡(jiǎn)稱“遵義道

橋”）作為原始權(quán)益人發(fā)起設(shè)立的遵義市收只資產(chǎn)證券化產(chǎn)品——“國(guó)融證

券 - 遵義道橋應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”，該專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃證券發(fā)行融資金

額為 10.43 億元，專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃的基礎(chǔ)資產(chǎn)為遵義道橋擁有的 20 筆應(yīng)收賬款

債權(quán)（包括遵義道橋受讓其子公司對(duì)外的應(yīng)收賬款債權(quán)）。

52

房地產(chǎn)與建設(shè)工程專(zhuān)刊 ｜ CONTRUCTION&REAL ESTATE

了破產(chǎn)隔離。因此，在實(shí)務(wù)中，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和投資者更加關(guān)注的是資產(chǎn)本身的優(yōu)劣，在這種情況下，能突出建筑施

工企業(yè)業(yè)務(wù)中的運(yùn)營(yíng)能力，使的企業(yè)信用較差但業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)能力比較強(qiáng)或者因?yàn)閾碛兄黧w信用比較高的債務(wù)人從而

導(dǎo)致資產(chǎn)比較優(yōu)質(zhì)的融資方，能夠通過(guò)資產(chǎn)證券化以較低的成本獲得融資。

（二）拓寬融資渠道。

資產(chǎn)證券化作為傳統(tǒng)的銀行信貸、債券、股票等融資方式之外的一種新型融資工具，拓寬了建筑施工企業(yè)的

融資渠道。

（三）提高資產(chǎn)的流動(dòng)性。

通過(guò)資產(chǎn)證券化，建筑施工企業(yè)將其持有的非現(xiàn)金資產(chǎn)出售給資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，獲得了現(xiàn)金，使資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

得到優(yōu)化，減少了流動(dòng)性較差的資產(chǎn)對(duì)財(cái)務(wù)資源的占用，更多的資源可以投入到新的業(yè)務(wù)中去，提高了運(yùn)營(yíng)效率。

（四）減少風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表。

通過(guò)資產(chǎn)證券化，建筑施工企業(yè)將一部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，提前收回了資金，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)下

賬出表，收回的現(xiàn)金可以用于償還有息負(fù)債，降低資產(chǎn)負(fù)債率，優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表。

（五）完善企業(yè)內(nèi)部管理制度，提升企業(yè)知名度和影響力。

建筑施工企業(yè)作為原始權(quán)益人要向?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)資產(chǎn)，基礎(chǔ)資產(chǎn)的管理必須是規(guī)范的，通過(guò)發(fā)行資產(chǎn)支

持證券，建筑施工企業(yè)可以重新梳理資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)流程，與業(yè)界先進(jìn)水平對(duì)標(biāo)，進(jìn)一步完善企業(yè)內(nèi)部管理制度 ；

同時(shí)資產(chǎn)支持證券的成功發(fā)行，能夠樹(shù)立建筑施工企業(yè)在資本市場(chǎng)上的良好聲譽(yù)，增加企業(yè)的信用價(jià)值。

綜上，隨著市場(chǎng)融資渠道的進(jìn)一步拓展，資產(chǎn)證券化將越來(lái)越受到企業(yè)的青睞。尤其建筑

施工企業(yè)，更應(yīng)該把握行業(yè)特征，充分利用資產(chǎn)證券化這一融資手段，助力企業(yè)盤(pán)活存量資產(chǎn)、

提升資產(chǎn)利用效率。

53

北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所

HAIRUN LAW FIRM

北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所

54

房地產(chǎn)與建設(shè)工程專(zhuān)刊 ｜ CONTRUCTION&REAL ESTATE

近年來(lái)，建工企業(yè)商標(biāo)侵權(quán)頻發(fā)，主要表現(xiàn)在施工過(guò)程中為了降低成本，以次充好。常見(jiàn)的商標(biāo)侵權(quán)主體是

生產(chǎn)者與銷(xiāo)售者，他們不對(duì)侵權(quán)產(chǎn)品再加工處理。但是工程類(lèi)企業(yè)商標(biāo)侵權(quán)有其特殊性，侵權(quán)產(chǎn)品作為建筑工程

的一部分出售，或者在提供維修服務(wù)時(shí)使用侵權(quán)產(chǎn)品。我國(guó)《商標(biāo)法》并未規(guī)定普通消費(fèi)者使用行為構(gòu)成侵權(quán)，

但是建工企業(yè)作為市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體，區(qū)別于普通消費(fèi)者，其使用侵權(quán)商品后，將侵權(quán)商品作為工程的一部分銷(xiāo)售已

經(jīng)不再是普通消費(fèi)者的使用行為。

由于這類(lèi)侵權(quán)行為主要是因?yàn)樵谑┕み^(guò)程中使用了侵權(quán)產(chǎn)品，下面從侵權(quán)產(chǎn)品的來(lái)源分析侵權(quán)可能發(fā)生的場(chǎng)

景，厘清各方的責(zé)任，從而避免踩坑。

建工企業(yè)如何避免商標(biāo)侵權(quán)

How Construction Enterprises Avoid Trademark Infringement

姜向陽(yáng)

北京海潤(rùn)天睿事務(wù)所合伙人

JIANG XIANGYANG

倪曉雪

北京海潤(rùn)天睿事務(wù)所律師助理

NI XIAOXUE

HAIRUN LAW FIRM

55

北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所

發(fā)包人提供商標(biāo)侵權(quán)建筑材料

發(fā)包人指定品牌，承包人提供商標(biāo)

侵權(quán)建筑材料

建筑工程施工中，發(fā)包人自己購(gòu)買(mǎi)商標(biāo)侵權(quán)產(chǎn)品，

該產(chǎn)品通過(guò)承包以及分包，最終全部應(yīng)用于發(fā)包人自

身的建筑工程，此時(shí)，如果發(fā)包人是這批商標(biāo)侵權(quán)建

筑材料的最終使用者，屬于純消費(fèi)者的使用，并不具

有營(yíng)利性，商標(biāo)侵權(quán)建筑材料的成本的提高與降低并

不會(huì)為承包人或者是分包人帶來(lái)任何利益，此種情況

下各方均不構(gòu)成商標(biāo)侵權(quán)。

需強(qiáng)調(diào)的是，如果發(fā)包人是開(kāi)發(fā)商，其在開(kāi)發(fā)的

樓盤(pán)上使用了侵權(quán)商品，比如精裝修的樓盤(pán)中，使用

了侵權(quán)的熱水器，由于開(kāi)發(fā)商的使用行為屬于商業(yè)性

使用，因此其精裝修房屋中使用熱水器，并將該熱水

器作為樓盤(pán)的配套設(shè)施銷(xiāo)售給消費(fèi)者的行為構(gòu)成商標(biāo)

侵權(quán)。

建筑工程中，發(fā)包人在建筑合同中指定采購(gòu)商標(biāo)

侵權(quán)的建筑材料，此種情形下，發(fā)包人對(duì)該產(chǎn)品的名稱、

廠家、定價(jià)、定位認(rèn)識(shí)清楚，在建筑施工合同中，發(fā)

包人清楚的將商標(biāo)侵權(quán)建筑材料的價(jià)格載于合同之中，

因此，發(fā)包人指定，承包人提供商標(biāo)侵權(quán)建筑材料的

安裝方式相當(dāng)于發(fā)包人提供商標(biāo)侵權(quán)建筑材料的行為，

發(fā)包人同樣是該建筑材料的終端消費(fèi)者。系對(duì)該建筑

材料的單純使用，并不構(gòu)成侵權(quán)。

以某公司與湖南某公司、長(zhǎng)沙市某公司侵害商標(biāo)

權(quán)糾紛【1】為例，在此案中，經(jīng)法院查明，2014 年

5 月 31 日，被告湖南某公司（發(fā)包人）與第三人六建

公司（承包人）簽訂《幕墻安裝使用協(xié)議書(shū)》，約定由

六建公司承接湖南某公司二期建設(shè)項(xiàng)目生產(chǎn)樓幕墻安

裝工程，《幕墻安裝使用協(xié)議書(shū)》附件三對(duì)工程主材約

定的廠家為“臺(tái)玻武漢工程玻璃有限公司”，并特別在

該頁(yè)的底端注明“玻璃采用臺(tái)玻武漢工程玻璃有限公

司原廠鋼化”，但實(shí)際上被告使用的是主材是長(zhǎng)沙市某

公司生產(chǎn)的。因此，法院認(rèn)為，被告湖南某公司雖然

在其“創(chuàng)業(yè)基地”大樓的幕墻上使用了涉案侵權(quán)商品，

但首先，被告湖南某公司并非涉案侵權(quán)商品的生產(chǎn)者

或銷(xiāo)售者 ；其次，在被告湖南某公司與第三人六建公

司所簽訂《幕墻安裝使用協(xié)議書(shū)》中已經(jīng)明確要求六

建公司使用臺(tái)玻武漢公司原廠生產(chǎn)的玻璃，湖南某公

司公司作為消費(fèi)者，已經(jīng)盡到了應(yīng)有的注意義務(wù)，故

其不構(gòu)成侵權(quán)。

上述案件，原告并未將承包人列為被告，因此判

決未對(duì)承包人的行為進(jìn)行認(rèn)定。但在廣東某公司與陜

西某房地產(chǎn)公司、陜西某建公司侵害商標(biāo)權(quán)糾紛【2】

中，承包人某建公司的行為被認(rèn)定為侵權(quán)行為。在此

案中，陜西某房地產(chǎn)公司為開(kāi)發(fā)商，陜西某建公司為

總承包人，陜西某房地產(chǎn)公司項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程中，指定

要求鋁合金門(mén)窗采用“堅(jiān)朗”五金配件，在工程施工中，

被告陜西某建公司將假冒“堅(jiān)朗”“KINLONG”注冊(cè)

商標(biāo)的五金配件安裝在工程上，對(duì)此，法院認(rèn)為，門(mén)

窗五金配件作為房屋建筑材料的一部分，其所有權(quán)會(huì)

隨房屋出售而轉(zhuǎn)移，購(gòu)房款中包含了門(mén)窗五金配件的

價(jià)款。被告陜西某建公司在工程中使用侵權(quán)門(mén)窗五金

配件不屬于消費(fèi)環(huán)節(jié)的使用，而是為了再次銷(xiāo)售。并

且，被告陜西某房地產(chǎn)公司項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程中，明確要

求鋁合金門(mén)窗采用“堅(jiān)朗”五金配件，被告陜西某建

公司將假冒“堅(jiān)朗”“KINLONG”注冊(cè)商標(biāo)的五金配

件安裝在工程上，足以造成消費(fèi)者誤認(rèn)，也會(huì)對(duì)“堅(jiān)

朗”“KINLONG”注冊(cè)商標(biāo)的商譽(yù)造成負(fù)面影響。故被

告陜西某建公司的此種行為應(yīng)被認(rèn)定為銷(xiāo)售侵犯注冊(cè)

商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)的商品的行為。

56

房地產(chǎn)與建設(shè)工程專(zhuān)刊 ｜ CONTRUCTION&REAL ESTATE

承包人提供商標(biāo)侵權(quán)建筑材料 分包人提供商標(biāo)侵權(quán)建筑材料

承包人提供商標(biāo)侵權(quán)建筑材料，在建筑領(lǐng)域，這

種方式屬于包工包料的承攬行為，根據(jù)國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)

局 2020 年 6 月 15 日出臺(tái)的《商標(biāo)侵權(quán)判斷標(biāo)準(zhǔn)》第

25 條之規(guī)定，在包工包料的加工承攬經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)中，

承攬人使用侵權(quán)注冊(cè)商標(biāo)準(zhǔn)用權(quán)商品的，屬于商標(biāo)法

第五十七條第三項(xiàng)規(guī)定的商標(biāo)侵權(quán)行為。根據(jù)此項(xiàng)規(guī)

定 ，在包工包料的施工方式中，承包人提供使用侵犯

注冊(cè)商標(biāo)權(quán)的商標(biāo)，同樣構(gòu)成侵權(quán)。

以浙江余杭區(qū)法院泰山某公司、安徽某公司與安

徽某公司杭州分公司侵害商標(biāo)權(quán)糾紛一案為例【3】，

2018 年 10 月 18 日，原告泰山某公司在杭州市余杭區(qū)

同順街 80 號(hào)未來(lái)悅 1-2 號(hào)樓項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)大量假

冒標(biāo)注有原告注冊(cè)商標(biāo)的輕鋼龍骨。此項(xiàng)工程為被告

二安徽某公司杭州分公司所承包，承包方式為包工包

料，針對(duì)此項(xiàng)行為，法院認(rèn)為，安徽某公司杭州分公

司雖然與案外人（發(fā)包人）之間簽訂的是包工包料（主

要指輔材）形式的建筑工程承包合同，但實(shí)質(zhì)上包含

了銷(xiāo)售關(guān)系。因?yàn)榘不漳彻竞贾莘止疽宰约旱拿?/p>

義購(gòu)入侵權(quán)商品后，其最終目的并非自用，而是將所

購(gòu)得的侵權(quán)商品與其勞務(wù)等一起提供給發(fā)包人，并由

發(fā)包人支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，該對(duì)價(jià)同時(shí)包含了建筑材料、

勞務(wù)等的價(jià)格，故該侵權(quán)行為具備“出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的

物的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款”的買(mǎi)賣(mài)法律

關(guān)系的實(shí)質(zhì)性特征，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為銷(xiāo)售行為。且發(fā)包人

在承包合同中明確指定“輕鋼龍骨”的品牌包含“泰山”，

而安徽某公司杭州分公司在施工中使用侵權(quán)輕鋼龍骨，

會(huì)導(dǎo)致發(fā)包人誤認(rèn)為該商品來(lái)源于商標(biāo)權(quán)利人，從而

造成商品來(lái)源的混淆。因此，安徽某公司杭州分公司

的涉案行為構(gòu)成商標(biāo)侵權(quán)。鑒于分公司不具有法人資

格，其民事責(zé)任由公司負(fù)擔(dān)。本案中，安徽某公司與

安徽某公司杭州分公司之間系總分公司關(guān)系，故安徽

某公司應(yīng)與安徽某公司杭州分公司就涉案侵權(quán)責(zé)任承

擔(dān)共同清償責(zé)任。

分包人提供商標(biāo)侵權(quán)的建筑材料，可以參照承包

人提供商標(biāo)侵權(quán)建筑材料的情形，實(shí)際上，分包人采

用的依然是包工包料的承攬方式，其最終目的在于營(yíng)

利，分包人也并不屬于此項(xiàng)商品的終端消費(fèi)者，最終，

侵權(quán)產(chǎn)品經(jīng)過(guò)工程施工，需要交付于發(fā)包人，發(fā)包人

是侵權(quán)產(chǎn)品的終端消費(fèi)者，佛山市某有限公司與某鋁

業(yè)公司、中建某公司侵害商標(biāo)權(quán)糾紛【4】中，發(fā)包人

郫縣某公司與中建某公司簽訂《建筑工程施工合同》，

將涉案工程交付給承包人中建某公司，然后中建某公

司與某鋁業(yè)公司簽訂《某采光頂工程施工合同》（以下

簡(jiǎn)稱《施工合同》）將涉案工程分包給某鋁業(yè)公司，該

燈具系分包人某鋁業(yè)公司提供并安裝。此外，郫縣某

公司保留的資料顯示，某鋁業(yè)公司向郫縣某公司提供

的樣品燈具上使用了佛山某公司的商標(biāo)和企業(yè)名稱，

在“訂貨清單”上使用了佛山某公司的企業(yè)名稱并蓋

了假冒的公章。原告認(rèn)為，中建某公司作為《施工合同》

的總承包方，有權(quán)利和義務(wù)對(duì)所承包的工程施工進(jìn)行

管理，對(duì)承包方供貨產(chǎn)品的品牌、種類(lèi)、質(zhì)量等進(jìn)行

監(jiān)督，但其未盡到管理監(jiān)督責(zé)任，主觀上放任某鋁業(yè)

公司實(shí)施侵權(quán)行為，客觀上為某鋁業(yè)公司實(shí)施侵權(quán)行

為提供了便利條件，應(yīng)當(dāng)依法與某鋁業(yè)公司承擔(dān)連帶

賠償責(zé)任。

案件經(jīng)過(guò)審理，最終法院認(rèn)定，承包人不構(gòu)成侵權(quán)，

首先，雖然中建某公司作為總承包方簽訂了《采光頂

工程施工合同》，但事實(shí)上案涉采光頂工程系業(yè)主方郫

縣某公司直接對(duì)外招標(biāo)，由業(yè)主方選定中標(biāo)公司，某

鋁業(yè)公司在業(yè)主推薦的品牌內(nèi)采購(gòu)燈具，某鋁業(yè)公司

在入場(chǎng)施工前將被訴侵權(quán)產(chǎn)品的樣品交付給業(yè)主方驗(yàn)

收，經(jīng)驗(yàn)收后入場(chǎng)施工，工程結(jié)束后的工程款也是由

某鋁業(yè)公司直接與業(yè)主方郫縣某公司結(jié)算，某鋁業(yè)公

司并未直接參與上述過(guò)程 ；其次，《采光頂工程施工合

同》中約定了總承包商的一般責(zé)任和義務(wù)，從該約定

57

北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所

中可以看出，中建某公司主要負(fù)有的是為完成項(xiàng)目向

分包商提供配合與協(xié)調(diào)、免費(fèi)向分包商提供合理的設(shè)

施等管理性義務(wù)，并未約定在施工過(guò)程中中建某公司

對(duì)某鋁業(yè)公司所提供的被訴侵權(quán)產(chǎn)品負(fù)有審查的義務(wù) ；

再次，現(xiàn)沒(méi)有證據(jù)表明中建某公司有為某鋁業(yè)公司實(shí)

施商標(biāo)侵權(quán)行為提供便利條件的主觀故意。

針對(duì)分包人某鋁業(yè)公司將被訴侵權(quán)產(chǎn)品的樣品（包

括合格證）提供給發(fā)包人郫縣某公司驗(yàn)收，以及將被

訴侵權(quán)產(chǎn)品安裝在廣場(chǎng)的行為是否構(gòu)成侵權(quán)。法院認(rèn)

為，某鋁業(yè)公司通過(guò)招投標(biāo)方式承包了采光頂工程，

約定某鋁業(yè)公司在郫縣某公司推薦的品牌內(nèi)提供燈具

并負(fù)責(zé)安裝，即采取的是包工包料的形式。盡管某鋁

業(yè)公司作為分包人購(gòu)進(jìn)被訴侵權(quán)產(chǎn)品的直接目的并不

是出賣(mài)以賺取差價(jià)，而是在其分包的采光頂工程中使

用，但其這種使用方式與商品終端用戶的使用是不同

的，商品終端用戶的使用應(yīng)是純消費(fèi)性使用，不具有

營(yíng)利性，而某鋁業(yè)公司以自己名義購(gòu)買(mǎi)被訴侵權(quán)商品，

其最終目的并非自己使用，而是通過(guò)付出勞務(wù)，將二

者合二為一形成最終工程成果，將其所購(gòu)的被訴侵權(quán)

產(chǎn)品的所有權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給發(fā)包人，從而獲取利潤(rùn)，該

行為是具有營(yíng)利性的 ；另一方面，被訴侵權(quán)產(chǎn)品從樣

品驗(yàn)收階段到施工使用過(guò)程直至工程完工，并沒(méi)有發(fā)

生實(shí)質(zhì)性變化，產(chǎn)品上記載的商標(biāo)、產(chǎn)品等信息仍然

存在，完全可能導(dǎo)致業(yè)主在內(nèi)的其他人誤認(rèn)為被訴侵

權(quán)產(chǎn)品來(lái)源于商標(biāo)所有權(quán)人或其制造商與商標(biāo)權(quán)人具

有特殊的聯(lián)系，造成商標(biāo)法意義上的混淆。因此，某

鋁業(yè)公司的行為屬于銷(xiāo)售侵權(quán)商品的行為，應(yīng)當(dāng)比照

商標(biāo)法中關(guān)于銷(xiāo)售侵權(quán)商品的有關(guān)規(guī)定予以規(guī)范。

綜上，實(shí)務(wù)中建工企業(yè)商標(biāo)侵權(quán)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是侵

權(quán)商品是否作為產(chǎn)品的一部分投入市場(chǎng)，繼續(xù)銷(xiāo)售給

侵權(quán)者。如果自用，那么不屬于商標(biāo)法意義上的侵權(quán)

行為，反之，則只要產(chǎn)品上使用了侵權(quán)商品，均構(gòu)成

侵權(quán)。

考慮到建工企業(yè)的性質(zhì)，合理的注意義務(wù)已經(jīng)不

足以避免商標(biāo)侵權(quán)，建議盡可能?chē)?yán)格審查外購(gòu)產(chǎn)品的

來(lái)源，如果是承包人、分包人提供，則要求其提供外

購(gòu)產(chǎn)品的發(fā)票、發(fā)貨單據(jù)等，做到從根源上杜絕商標(biāo)

侵權(quán)行為。

尾注 ：

【1】長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)人民法院（2016）湘 0104 民初

7549 號(hào)判決書(shū)

【2】[2] 陜西中級(jí)人民法院（2019）陜 01 知民初

1398 號(hào)判決書(shū)

【3】浙江余杭區(qū)人民法院（2021）浙 0110 民初

8436 號(hào)判決書(shū)

【4】四川省成都市中級(jí)人民法院（2017）川 01 民

初 891 號(hào)判決書(shū)

58

房地產(chǎn)與建設(shè)工程專(zhuān)刊 ｜ CONTRUCTION&REAL ESTATE

一、在建商品房雖不同于已辦證房產(chǎn)，實(shí)踐中仍可通過(guò)法院向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)管理部門(mén)等送達(dá)協(xié)助

執(zhí)行通知書(shū)辦理查封登記手續(xù) ；

二、對(duì)于尚未取得預(yù)售許可證的在建商品房查封，可通過(guò)查封項(xiàng)目所在地塊使用權(quán)、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)張貼公告等方

式予以辦理 ；對(duì)于已取得預(yù)售許可證的在建商品房查封，可直接申請(qǐng)法院向有關(guān)部門(mén)發(fā)送協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)進(jìn)行預(yù)

查封登記 ；

三、對(duì)于已取得預(yù)售許可證的在建商品房查封，因不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)并非房屋預(yù)售備案管理部門(mén)，通過(guò)協(xié)調(diào)法

院先行向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)仍具有較強(qiáng)的必要性。

如何對(duì)在建工程（商品房項(xiàng)目）進(jìn)行有效查封

How to Effectively Seize Ongoing Construction (Commercial Housing Projects)

【簡(jiǎn)答】

尹曉艷

北京海潤(rùn)天睿事務(wù)所律師

YIN XIAOYAN

周 晨

北京海潤(rùn)天睿事務(wù)所實(shí)習(xí)律師

ZHOU CHEN

HAIRUN LAW FIRM

59

北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所

一、對(duì)在建商品房項(xiàng)目的查封登記應(yīng)根據(jù)其現(xiàn)實(shí)狀況選擇相應(yīng)的查封方式。按照現(xiàn)有法

律及司法解釋規(guī)定，以相關(guān)在建商品房是否已辦理預(yù)售許可證作為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。

（一）《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱“《查封規(guī)定》”）第

七條規(guī)定 ：“查封不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)當(dāng)張貼封條或者公告，并可以提取保存有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照。查封、扣押、凍

結(jié)已登記的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。未辦理登記手續(xù)的，不得對(duì)

抗其他已經(jīng)辦理了登記手續(xù)的查封、扣押、凍結(jié)行為。”

《查封規(guī)定》第八條規(guī)定 ：“查封尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的建筑物時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)通知其管理人或者該建筑物的

實(shí)際占有人，并在顯著位置張貼公告?！?/p>

根據(jù)上述規(guī)定，對(duì)于尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的建筑物，例如本文討論的在建商品房項(xiàng)目，執(zhí)行法院應(yīng)采取張貼公

告的方式進(jìn)行司法查封，而非需要通知登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。

（二）對(duì)于在建商品房項(xiàng)目，根據(jù)《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資

源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范國(guó)土部門(mén)協(xié)執(zhí)通知》）第三條第一款規(guī)定 ：“對(duì)人民

法院查封或者預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理查封或者預(yù)查封登記?！?/p>

【法律分析意見(jiàn)】

受宏觀經(jīng)濟(jì)下行及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策影響，目前國(guó)內(nèi)眾多房企正面臨債務(wù)危機(jī)，因建設(shè)工程施工、

金融借款合同等糾紛涉及相關(guān)訴訟的案件不在少數(shù)，多數(shù)情況下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為被告（被執(zhí)行人），其正在開(kāi)發(fā)

建設(shè)的商品房項(xiàng)目極易成為眾多債權(quán)人競(jìng)相爭(zhēng)搶的保全標(biāo)的。司法實(shí)務(wù)中，對(duì)該類(lèi)財(cái)產(chǎn)的保全查封通常面臨兩方

面問(wèn)題 ：

一方面，在技術(shù)操作層面，該類(lèi)商品房因處于建設(shè)過(guò)程中，性質(zhì)上屬在建工程，但目前法律法規(guī)對(duì)在建工程

查封登記的規(guī)定并不清晰明確，同時(shí)，因各地對(duì)于房屋登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)劃分、信息共享方面存在差異，采取何種

查封方式、如何送達(dá)協(xié)執(zhí)通知都需要保全申請(qǐng)人提前考慮。

另一方面，在價(jià)值衡量層面，因我國(guó)目前仍實(shí)行商品房預(yù)售制度，因已預(yù)售房產(chǎn)尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，理論上

仍可視為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商名下財(cái)產(chǎn)予以查封。但是，實(shí)踐中，對(duì)于已完成預(yù)售備案登記的房產(chǎn)，因涉及普通商品房

消費(fèi)者的期待利益，為避免查封后引起群體性糾紛造成信訪壓力，不少法院選擇不再查封。

【問(wèn)題的提出】

60

房地產(chǎn)與建設(shè)工程專(zhuān)刊 ｜ CONTRUCTION&REAL ESTATE

同時(shí)，《規(guī)范國(guó)土部門(mén)協(xié)執(zhí)通知》第十五條規(guī)定 ：“下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行

預(yù)查封 ：

（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋 ；

（二）被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的已由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋 ；

（三）被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋?！?/p>

因此，對(duì)于在建商品房，如已辦理預(yù)售許可證，則法院可進(jìn)行預(yù)查封登記。此處需要明確的的是，根據(jù)《規(guī)

范國(guó)土部門(mén)協(xié)執(zhí)通知》第十八條規(guī)定，預(yù)查封登記效力等同于查封登記。

而預(yù)售許可證關(guān)系到商品房預(yù)售制度本身，目前國(guó)內(nèi)各地房屋管理部門(mén)一般都建有商品房網(wǎng)上銷(xiāo)售管理系統(tǒng)

（住建部門(mén)官網(wǎng)通常會(huì)通過(guò)公示項(xiàng)目樓盤(pán)表對(duì)房屋信息予以公示），通過(guò)該系統(tǒng)對(duì)銷(xiāo)售情況進(jìn)行管理，主要流程順

序?yàn)?：開(kāi)發(fā)商建立網(wǎng)上樓盤(pán)表、申請(qǐng)預(yù)售許可證、網(wǎng)上銷(xiāo)售、預(yù)售合同備案。

對(duì)于預(yù)售許可證的辦理，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定：“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：( 一 )

已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū) ；( 二 ) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 ；( 三 ) 按提

供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25% 以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期?！?/p>

從投資、建設(shè)進(jìn)度層面，符合辦理預(yù)售許可證的在建商品房至少對(duì)項(xiàng)目沉淀資金有一定比例要求。

如以相關(guān)在建商品房是否已辦理預(yù)售許可證作為劃分依據(jù)，總體上可分為兩類(lèi)查封 ：一是對(duì)尚未取得預(yù)售許

可證的在建商品房的查封 ；二是對(duì)已取得預(yù)售許可證的在建商品房的查封。

二、對(duì)于尚未取得預(yù)售許可證的在建商品房查封，可通過(guò)查封項(xiàng)目所在地塊使用權(quán)、項(xiàng)

目現(xiàn)場(chǎng)張貼公告等方式予以辦理；對(duì)于已取得預(yù)售許可證的在建商品房查封，可直接申

請(qǐng)法院向有關(guān)部門(mén)發(fā)送協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)進(jìn)行預(yù)查封登記。

（一）尚未取得預(yù)售許可證的在建商品房。

對(duì)于該類(lèi)在建工程，根據(jù)《查封規(guī)定》，法院可通過(guò)在現(xiàn)場(chǎng)顯著位置張貼封條、公告方式予以查封，但僅采取

該種方式恐難取得理想效果，原因有三 ：一是張貼的公告、封條受雨淋日曬、臺(tái)風(fēng)、暴雨、火災(zāi)等自然因素的影

響損毀或人為撕毀 ；二是考慮在建工程仍為不動(dòng)產(chǎn)，現(xiàn)場(chǎng)查封方式難以起到公示效力，在第三人在不去現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，

無(wú)從知曉查封情況 ；三是房屋管理部門(mén)、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)等部門(mén)，因難以獲悉查封情況，很可能繼續(xù)辦理商品房

預(yù)售許可證、不動(dòng)產(chǎn)首次登記等手續(xù)。

根據(jù)《查封規(guī)定》第二十一條規(guī)定 ：“查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，查

封土地使用權(quán)的效力及于地上建筑物，但土地使用權(quán)與地上建筑物的所有權(quán)分屬被執(zhí)行人與他人的除外?！惫氏噍^

于僅張貼公告的方式，通過(guò)查封項(xiàng)目土地使用權(quán)的方式無(wú)疑具有更強(qiáng)的公示效力。

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》相關(guān)規(guī)定，辦理預(yù)售許可證過(guò)程中，主管部門(mén)應(yīng)進(jìn)行審核，審查內(nèi)容應(yīng)包

61

北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所

括是否涉及他項(xiàng)權(quán)利。一般而言，如土地有司法機(jī)關(guān)查封，則無(wú)法辦理預(yù)售許可證。

因而，對(duì)于尚未取得預(yù)售許可證的在建商品房，除在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)顯著位置張貼公告或封條的方式外，亦可查封

項(xiàng)目所在地土地使用權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)保全目標(biāo)。

（二）已取得預(yù)售許可證的在建商品房。

于已取得預(yù)售許可證的的在建商品房，實(shí)際可區(qū)分為已取得預(yù)售許可證但尚未出售的房產(chǎn)、已取得預(yù)售許可

證且已出售的房產(chǎn)。

1、對(duì)于已辦理預(yù)售許可證但尚未出售的房產(chǎn)，人民法院當(dāng)然可以依據(jù)《規(guī)范國(guó)土部門(mén)協(xié)執(zhí)通知》第十五條第

（一）款規(guī)定予以辦理預(yù)查封。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證后，保全申請(qǐng)人一般可通過(guò)房屋管理部門(mén)查詢

預(yù)售商品房信息。以北京為例，通過(guò)“北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)”網(wǎng)站，可查詢各預(yù)售項(xiàng)目樓盤(pán)具體信息等。

在這一階段，財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)人可申請(qǐng)法院對(duì)開(kāi)發(fā)商名下尚未出售的商品房進(jìn)行預(yù)查封。需要指出的是，這里

的預(yù)查封法律效力與正式查封無(wú)異，通過(guò)預(yù)查封可直接起到凍結(jié)相關(guān)房源交易的法律效果。換言之，經(jīng)過(guò)預(yù)查封

登記的房源將無(wú)法辦理網(wǎng)簽備案。

2、對(duì)于已辦理預(yù)售許可證且已出售的房產(chǎn)，保全申請(qǐng)人通常可通過(guò)房屋管理部門(mén)官網(wǎng)公示的項(xiàng)目樓盤(pán)表信息

查詢房產(chǎn)的銷(xiāo)售狀態(tài)。根據(jù)《城市商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》第二十六條規(guī)定 ：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合

同簽訂之日起 30 日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)備

案?！笔聦?shí)上，對(duì)于已預(yù)售且已備案的房屋，房屋管理部門(mén)官網(wǎng)會(huì)予以顯示。

圖為北京一樓盤(pán)表所示信息

自然

樓層

銷(xiāo)售樓

層 房號(hào)

10 10

1 單元 -1001 1 單元 -1002 2 單元 -1001 2 單元 -1002 3 單元 -1001

3 單元 -1002 4 單元 -1001 4 單元 -1002

9 9

1 單元 -901 1 單元 -902 2 單元 -901 2 單元 -902 3 單元 -901

3 單元 -902 4 單元 -901 4 單元 -902

8 8

1 單元 -801 1 單元 -802 2 單元 -801 2 單元 -802 3 單元 -801

3 單元 -802 4 單元 -801 4 單元 -802

7 7

1 單元 -701 1 單元 -702 2 單元 -701 2 單元 -702 3 單元 -701

3 單元 -702 4 單元 -701 4 單元 -702

6 6

1 單元 -601 1 單元 -602 2 單元 -601 2 單元 -602 3 單元 -601

3 單元 -602 4 單元 -601 4 單元 -602

圖列： 不可售 可售 已預(yù)定 已簽約 網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案 資格核驗(yàn)中

62

房地產(chǎn)與建設(shè)工程專(zhuān)刊 ｜ CONTRUCTION&REAL ESTATE

盡管根據(jù)法律法規(guī)，此類(lèi)房產(chǎn)可辦理查封。但實(shí)踐中，部分法院及房屋管理部門(mén)迫于小業(yè)主等購(gòu)房消費(fèi)者的

信訪壓力，可能不會(huì)辦理查封。如山東省人民法院執(zhí)行疑難法律問(wèn)題解答（三）中規(guī)定 ：“被執(zhí)行人是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

企業(yè)，為避免侵害商品房買(mǎi)受人的合法權(quán)益，法院擬預(yù)查封登記在被執(zhí)行人名下的預(yù)售商品房，應(yīng)先向不動(dòng)產(chǎn)登

記部門(mén)查詢預(yù)售商品房的出售情況，即辦理網(wǎng)簽、備案登記等情況。如預(yù)售商品房已在不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)辦理了合

同備案登記，法院可不予查封?！币话愣?，各地法院在對(duì)此類(lèi)房產(chǎn)申請(qǐng)保全查封時(shí)，需結(jié)合保全標(biāo)的額以及已查

封財(cái)產(chǎn)價(jià)值考慮保全查封的必要性，否則極可能面臨層出不窮的案外人異議。

需進(jìn)一步指出的是，即使商品房買(mǎi)受人提出案外人異議的，可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異

議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條或第二十九條規(guī)定排除執(zhí)行 ；與此相對(duì)應(yīng)，如商品房買(mǎi)受人不符合相

關(guān)規(guī)定，則不得對(duì)抗查封、執(zhí)行。

另外，根據(jù)《查封規(guī)定》第二十一條規(guī)定，對(duì)于已取得預(yù)售許可證的在建商品房，直接申請(qǐng)查封項(xiàng)目所在地

塊的土地使用權(quán)似乎并無(wú)明顯法律障礙，但實(shí)踐中，法院可能不愿接受這一財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)。其原因亦在于查封土

地使用權(quán)后，已經(jīng)正常網(wǎng)簽購(gòu)房但尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證（亦稱“小證”）的買(mǎi)受人，將無(wú)法繼續(xù)辦理小證，進(jìn)而引

發(fā)各種糾紛。

概言之，對(duì)于已出具預(yù)售許可的在建商品房查封，建議保全申請(qǐng)人結(jié)合房管部門(mén)網(wǎng)站公示的項(xiàng)目樓盤(pán)表信息

調(diào)查預(yù)售商品房信息，并根據(jù)銷(xiāo)售情況查詢結(jié)果申請(qǐng)法院向有關(guān)部門(mén)發(fā)送協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，對(duì)申請(qǐng)保全的預(yù)售商

品房進(jìn)行預(yù)查封登記。

三、對(duì)于協(xié)助執(zhí)行單位而言，土地的查封由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理并無(wú)爭(zhēng)議；而對(duì)于在建

商品房項(xiàng)目的查封，基于各地實(shí)踐做法不一。穩(wěn)妥起見(jiàn)，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)盡可能向房屋管

理部門(mén)及不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)同步送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，送達(dá)順序方面應(yīng)盡可能以房屋管理

部門(mén)作為優(yōu)先送達(dá)對(duì)象。

對(duì)于未取得預(yù)售許可的在建商品房，應(yīng)主要通過(guò)查封項(xiàng)目土地使用權(quán)的方式進(jìn)行查封。對(duì)于已取得預(yù)售許可

的在建商品房（主要為未出售房產(chǎn)），原則上可辦理預(yù)查封登記。既然不動(dòng)產(chǎn)預(yù)查封登記屬于不動(dòng)產(chǎn)查封登記的一

個(gè)特殊類(lèi)型，很顯然不動(dòng)產(chǎn)預(yù)查封登記理應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)來(lái)完成。

但是，由于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革后全國(guó)很多地區(qū)的商品房預(yù)售、合同備案、樓盤(pán)表管理、交易管理等一系列

職能仍歸房屋管理部門(mén)，而不動(dòng)產(chǎn)登記職能則歸屬自然資源部門(mén)（當(dāng)然國(guó)家目前一直在倡導(dǎo)各部門(mén)間實(shí)現(xiàn)信息共享，

但這仍需要一個(gè)過(guò)程），在辦理不動(dòng)產(chǎn)預(yù)查封過(guò)程中很可能出現(xiàn)問(wèn)題。假設(shè)某法院要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為某房地產(chǎn)

開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋做預(yù)查封登記，將面臨以下兩個(gè)問(wèn)題 ：

一是房屋管理部門(mén)是否與自然資源部門(mén)共享了該房屋的樓盤(pán)信息？如果沒(méi)有，執(zhí)行法院是否應(yīng)提供出該房屋

的樓盤(pán)信息以供不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行準(zhǔn)確登記？

63

北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所

二是自然資源部門(mén)是否能及時(shí)將預(yù)查封登記信息結(jié)果與房屋管理部門(mén)實(shí)現(xiàn)共享？如果沒(méi)有，是否存在房屋管

理部門(mén)在不知情的情況下將已被預(yù)查封的房屋出售給善意第三人并進(jìn)行備案的風(fēng)險(xiǎn)？

舉例說(shuō)明，某案保全標(biāo)的物位于武漢，執(zhí)行法院基于執(zhí)行便利性考慮，故委托武漢當(dāng)?shù)胤ㄔ恨k理查封事宜。

因保全標(biāo)的物為在建商品房項(xiàng)目（其中大部分均已出具預(yù)售許可），在協(xié)執(zhí)文書(shū)送達(dá)過(guò)程中，當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)

辦理預(yù)查封登記時(shí)，除提供擬查封房屋的坐落、房號(hào)信息外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)亦需不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)（該信息需通過(guò)

房屋管理部門(mén)查詢）。如法院送達(dá)的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)上缺乏相應(yīng)信息，則無(wú)法辦理預(yù)查封登記。因而，本案中，不

動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)前期已要求法院補(bǔ)充相關(guān)信息后重新向其送達(dá)協(xié)執(zhí)文書(shū)。同時(shí)，在送達(dá)順序方面，當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記

機(jī)構(gòu)亦建議法院先向區(qū)房管局送達(dá)協(xié)執(zhí)手續(xù)，從源頭鎖定房源，阻止預(yù)售行為發(fā)生；再向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)送達(dá)協(xié)執(zhí)，

避免產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、抵押登記的情況發(fā)生，以起到雙保險(xiǎn)作用。但該案實(shí)際辦理過(guò)程中，受托法院實(shí)際僅完成向不動(dòng)

產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的送達(dá)，而未能完成向房屋管理部門(mén)的送達(dá)，但因兩部門(mén)間對(duì)查封信息進(jìn)行了共享（存在時(shí)間差），故

最終武漢市住房保障和房屋管理局網(wǎng)站公示的項(xiàng)目樓盤(pán)表中對(duì)申請(qǐng)查封的房產(chǎn)亦顯示查封狀態(tài)，經(jīng)與局房管局工

作人員聯(lián)系確認(rèn)，此種狀態(tài)下相關(guān)房產(chǎn)無(wú)法再行辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)。

因此，基于各地情況差異，房屋管理部門(mén)與自然資源部門(mén)并不一定共享項(xiàng)目樓盤(pán)相關(guān)信息（例如房產(chǎn)查封信

息），即使共享也可能存在時(shí)間差。實(shí)踐操作中，建議應(yīng)盡可能協(xié)調(diào)法院向房屋管理部門(mén)及不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)同步送

達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，為避免出現(xiàn)已預(yù)查封登記的房屋仍對(duì)外銷(xiāo)售網(wǎng)簽，送達(dá)順序方面應(yīng)盡可能以房屋管理部門(mén)作

為優(yōu)先送達(dá)協(xié)執(zhí)單位。

總結(jié)一下，對(duì)于已出具預(yù)售許可的在建商品房預(yù)查封具體路徑為 ：

1. 財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)人需調(diào)查擬查封的房屋座落、房號(hào)、土地使用權(quán)證號(hào)等基本信息。

2. 提前向當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)了解有無(wú)其他信息需求及查詢路徑，待信息完整后一并作為財(cái)產(chǎn)線

索提交法院。

3. 執(zhí)行法院審查后向房屋管理部門(mén)、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)發(fā)送協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，由其在各自系統(tǒng)中對(duì)申請(qǐng)保全的

房屋進(jìn)行預(yù)查封登記或錄入，送達(dá)順序應(yīng)盡可能以房管部門(mén)作為優(yōu)先送達(dá)對(duì)象。

64

房地產(chǎn)與建設(shè)工程專(zhuān)刊 ｜ CONTRUCTION&REAL ESTATE

房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)化解及趨勢(shì)

Debt Dissolution and Trends in Real Estate

2022 年度房地產(chǎn)行業(yè)遭遇至暗時(shí)刻，但也迎來(lái)了調(diào)整后復(fù)蘇的跡象。受市場(chǎng)低迷疊加新冠疫情影響，自

2021 年下半年以來(lái)發(fā)酵的恒大集團(tuán)危機(jī)也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大沖擊，各大民營(yíng)房企紛紛出現(xiàn)“股債雙殺”，眾

多房企出現(xiàn)債務(wù)違約。中央和地方政府快速出手，年內(nèi)密集出臺(tái)相關(guān)政策，十一月，監(jiān)管層“三箭齊發(fā)”，數(shù)十家

房企獲超四萬(wàn)億元授信，房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)隔二十年重獲“支柱行業(yè)”定位，市場(chǎng)呈現(xiàn)復(fù)蘇萌芽。與其他行業(yè)不同，

房地產(chǎn)行業(yè)涉及千家萬(wàn)戶，民生屬性和金融屬性兩大特色決定了房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解將成為一場(chǎng)沒(méi)有退路的

戰(zhàn)爭(zhēng)。所幸曙光已現(xiàn)，信心修復(fù)之路已然開(kāi)啟。

邢立新

北京海潤(rùn)天睿事務(wù)所高級(jí)合伙人

XING LIXIN

HAIRUN LAW FIRM

作者：邢立新律師團(tuán)隊(duì)

65

北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所

2022年房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)重組大事記

1.房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事件

2022 年 1 月 12 日—— 江蘇南通六建建設(shè)集團(tuán)有限公司被裁定重整。

2022 年 1 月 29 日—— 陽(yáng)光城集團(tuán)發(fā)布公告，宣告“21 陽(yáng)光城 MTN001”中期票據(jù)違約，系 2022 年首例房

企境內(nèi)債務(wù)違約。

2022 年 2 月 23 日— 河南十強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)名門(mén)地產(chǎn)（河南）有限公司被申請(qǐng)破產(chǎn)清算（債權(quán)人隨后撤回申請(qǐng)）。

2022 年 5 月 12 日—— 融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司（01918.HK）發(fā)布公告稱，未能在 30 天寬限期內(nèi)支付 4 筆美

元債利息，合計(jì) 1.04 億美元，正式宣布違約。

2022 年 6 月 27 日—— 債權(quán)人向香港高等法院提出對(duì)中國(guó)恒大集團(tuán)（03333.HK）的清盤(pán)呈請(qǐng)。

2022 年 7 月 11 日—— 富力地產(chǎn) 10 支美元債近 50 億美元整體打包展期獲得票據(jù)持有人會(huì)議通過(guò)。

2022 年 8 月 17 日—— 安徽最大爛尾樓“陽(yáng)光半島”代建合作簽約儀式正式舉行，中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理有限公

司與華宇集團(tuán)有限公司正式接手該項(xiàng)目。

2022 年 10 月 17 日—— 陽(yáng)光城集團(tuán)旗下的境外主體陽(yáng)光城嘉世國(guó)際有限公司被香港法院頒布清盤(pán)令，成為

首家被香港法院正式頒布清盤(pán)令的中資房企。

2022 年 10 月 31 日—— 民企優(yōu)等生龍湖集團(tuán)“股債雙殺”，債券下跌幅度超 30%。

2022 年 11 月 1 日—— 示范房企旭輝集團(tuán)公告暫停支付境外融資安排項(xiàng)下的所有本金和利。

2022 年 11 月 10 日—— 富力地產(chǎn)已發(fā)行的全部境內(nèi)債券共 8 筆獲得展期，加權(quán)平均到期期限從 4 個(gè)月左右

延長(zhǎng)至 3 年以上，總額為 135 億元，成為首家完成境內(nèi)外債券整體展期的中資房企。

2022 年 12 月 6 日—— 龍光集團(tuán) 21 只境內(nèi)債整體展期，合計(jì)展期規(guī)模達(dá) 223.6 億元，展期期限長(zhǎng)達(dá) 3-4 年。

2022 年 12 月 6 日—— 融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司披露債務(wù)重組框架，提議部分轉(zhuǎn)股，部分交換為新票據(jù)。

2.2022年房地產(chǎn)行業(yè)的政策性支持

2022 年 3 月 16 日—— 國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，在關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題上，會(huì)議指出，

要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。

2022 年 4 月 24 日—— 金融監(jiān)管部門(mén)向主要幾家資產(chǎn)管理公司和 18 家銀行提供 12 家房企的清單。

2022 年 5 月 4 日—— 央行、銀保監(jiān)、深交所統(tǒng)一發(fā)聲，表態(tài)支持房企合理融資需求。

66

房地產(chǎn)與建設(shè)工程專(zhuān)刊 ｜ CONTRUCTION&REAL ESTATE

2022 年 7 月 28 日—— 中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，要求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒

的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

2022 年 8 月 19 日—— 住建部、財(cái)政部、央行等有關(guān)部門(mén)出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)

借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。

2022 年 11 月 1 日—— 交易商協(xié)會(huì)、中房協(xié)聯(lián)合中債增進(jìn)公司召集 21 家民營(yíng)房企召開(kāi)座談會(huì)，明確中債增

進(jìn)公司將繼續(xù)加大對(duì)民營(yíng)房企發(fā)債的支持力度，并推進(jìn)十余家房企的增信發(fā)債（“第二支箭”）。

2022 年 11 月 12 日—— 三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，明確

商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金相關(guān)要求。

2022 年 11 月 13 日—— 央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的

通知》，出臺(tái)“金融 16 條”。隨后約 60 余家銀行機(jī)構(gòu)為 100 多家房地產(chǎn)企業(yè)提供意向性融資總額已達(dá)到 4 萬(wàn)億元。

2022 年 11 月 28 日—— 證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化 5 項(xiàng)措施，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，

支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展（“第三支箭”）。

2022 年 12 月 15 日至 16 日—— 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行，會(huì)議指出要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)

做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房

企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。

2022 年 12 月 15 日—— 國(guó)務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國(guó) - 歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對(duì)話上指出，房地產(chǎn)是國(guó)民

經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。業(yè)界稱時(shí)隔 20 年房地產(chǎn)再次被認(rèn)為是支柱產(chǎn)業(yè)。

67

北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所

房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解主線回顧

違約大潮下，政策三連跳

民營(yíng)房企的境外平臺(tái)遭遇清盤(pán)呈請(qǐng)

金融機(jī)構(gòu)下場(chǎng)自救

“共益?zhèn)?代建”成為項(xiàng)目公司破產(chǎn)標(biāo)配

舍外保內(nèi)，穩(wěn)步推進(jìn)債務(wù)重組

資產(chǎn)管理公司“跑步入場(chǎng)”，保交樓成效明顯

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件數(shù)量較多，以

中小民營(yíng)房企為主

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件的復(fù)雜性日漸凸顯

1. 違約大潮下，政策三連跳

2022 年注定是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展史上極為困難的一年，除龍湖等優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企外，部分頭部民營(yíng)房企紛紛暴雷。

融資受限和銷(xiāo)售不振帶來(lái)現(xiàn)金流崩斷，導(dǎo)致房企出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，進(jìn)而加劇融資阻斷和銷(xiāo)售下滑，最終出現(xiàn)停工潮

和斷貸潮，引起中央、各部委和地方政府的高度重視和強(qiáng)力回應(yīng)。中央和各地政策從刺激銷(xiāo)售到保交樓再到保企業(yè)，

經(jīng)歷三連跳。

上半年政策以松綁限購(gòu)和刺激銷(xiāo)售為主，各地紛紛試水限售和限貸松綁政策，試圖提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，助

力房企脫困。

進(jìn)入三季度，部分樓盤(pán)業(yè)主喊出停貸口號(hào)，在全國(guó)范圍內(nèi)產(chǎn)生重大輿論影響，房地產(chǎn)救市政策轉(zhuǎn)入以保交樓

和保民生為主線的實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)化解。

進(jìn)入四季度，救市主基調(diào)從救項(xiàng)目轉(zhuǎn)向救企業(yè)，監(jiān)管層“三箭齊發(fā)”，銀行融資、債券增信和股權(quán)融資全部放

開(kāi)，其中 A 股證券市場(chǎng)放開(kāi)涉房融資，更是自 2015 年新城控股（601155.SH）B 股轉(zhuǎn) A 股以及綠地控股（600606.

SH）成功借殼 A 股上市之后，重新開(kāi)啟房地產(chǎn)企業(yè) A 股市場(chǎng)股權(quán)融資之路。

12 月 15 日，劉鶴副總理關(guān)于“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”的講話被業(yè)界稱為“時(shí)隔 20 年房地產(chǎn)再成支

柱產(chǎn)業(yè)”，政策面的整體向好給房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解注入新的強(qiáng)心劑。

68

房地產(chǎn)與建設(shè)工程專(zhuān)刊 ｜ CONTRUCTION&REAL ESTATE

2. 舍外保內(nèi)，穩(wěn)步推進(jìn)債務(wù)重組

截至 2022 年末，除陽(yáng)光城和金科股份等少數(shù)大型房企出現(xiàn)境內(nèi)公開(kāi)市場(chǎng)實(shí)質(zhì)性違約以外，中資出險(xiǎn)房企大多

避免出現(xiàn)境內(nèi)公開(kāi)市場(chǎng)違約情形。但是相對(duì)應(yīng)的，中資出險(xiǎn)房企在境外市場(chǎng)出現(xiàn)了較多公開(kāi)違約的情形，部分房

企也在積極推進(jìn)境內(nèi)外債務(wù)整體展期。

境內(nèi)債券到期后通常以展期為主，境外債券則出現(xiàn)多家房企嘗試整體展期和重組。其中，富力地產(chǎn)于 7 月 11

日完成 10 只美元票據(jù)（金額合計(jì) 49.43 億美元）的整體展期后，創(chuàng)造本輪境外債務(wù)整體展期的市場(chǎng)先例。隨后，

富力地產(chǎn)趁熱打鐵于 11 月 10 日再次完成全部境內(nèi) 8 筆債券的展期，展期期限長(zhǎng)達(dá) 3 年，合計(jì) 135 億元，成為首

家完成境內(nèi)外債券整體展期的中資房企。富力地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)隨后引起多家房企效仿，12 月 6 日，龍光境內(nèi) 220 億元

債券獲得展期，成為第二家境內(nèi)債整體展期房企。

相較于境內(nèi)債務(wù)而言，一方面境外債務(wù)以信用債務(wù)為主，主要為公開(kāi)發(fā)行的債券，發(fā)行人通常為境外公司，

債權(quán)人對(duì)于資產(chǎn)的控制力度極弱 ；另一方面，境外法律制度和債務(wù)違約化解經(jīng)驗(yàn)相對(duì)成熟，債權(quán)人集中談判難度

較低，因此過(guò)去一年普遍呈現(xiàn)出房企境外債務(wù)化解有序開(kāi)展的情形。

與此同時(shí)，由于房企的境內(nèi)債務(wù)同時(shí)涉及公開(kāi)市場(chǎng)、銀行貸款、信托貸款和非標(biāo)融資等多種不同融資方式，

不同的融資主體的利益訴求和行事風(fēng)格亦存在巨大差異，而不同項(xiàng)目之間的優(yōu)劣品級(jí)不同以及擔(dān)保物價(jià)值的巨大

差異導(dǎo)致各債權(quán)人之間存在嚴(yán)重的“貧富差異”，整體而言民營(yíng)房企的境內(nèi)債務(wù)化解較為艱難。

3. 民營(yíng)房企的境外平臺(tái)遭遇清盤(pán)呈請(qǐng)

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，具有巨大的融資需求。但伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)

上市和信貸融資也長(zhǎng)期被嚴(yán)控。除少數(shù)早期完成 A 股上市的房企外，多數(shù)房企選擇香港和境外上市，同時(shí)境外發(fā)

債成為房地產(chǎn)企業(yè)尤其是大型頭部房企重要的補(bǔ)充融資渠道。

自恒大暴雷以來(lái)，一方面國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)無(wú)差別下調(diào)內(nèi)資房企評(píng)級(jí)，另一方面市場(chǎng)和融資出現(xiàn)極端困難，房企

違約潮集中爆發(fā)，境外融資主體紛紛被債權(quán)人提出清盤(pán)呈請(qǐng)。

10 月 17 日，陽(yáng)光城集團(tuán)旗下的境外主體陽(yáng)光城嘉世國(guó)際有限公司被香港高等法院頒布清盤(pán)令，成為首家被

香港法院正式頒布清盤(pán)令的中資房企。

除此之外，大型頭部房企恒大集團(tuán)的境外融資主體中國(guó)恒大集團(tuán)（03333.HK）、融創(chuàng)中國(guó)的境外融資主體融

創(chuàng)中國(guó)控股有限公司（01918.HK）、祥生控股的境外融資主體祥生控股（集團(tuán)）有限公司（02599.HK）、大發(fā)地產(chǎn)

的境外融資主體大發(fā)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（06111.HK）、三巽控股的境外融資主體三巽控股集團(tuán)有限公司（06611.

HK）、天譽(yù)置業(yè)的境外融資主體天譽(yù)置業(yè)（控股）有限公司（00059.HK）因未能償還境外債務(wù)，均在 2022 年被

債權(quán)人向香港高等法院提出清盤(pán)呈請(qǐng)，目前上述公司的清盤(pán)呈請(qǐng)尚在聆訊階段，尚未被法院頒布正式的清盤(pán)令。

69

北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所

4. 資產(chǎn)管理公司“跑步入場(chǎng)”，保交樓成效明顯

隨著保交樓、房企紓困等政策的持續(xù)落地，資產(chǎn)管理公司“跑步入場(chǎng)”，成為房地產(chǎn)紓困的主力軍。資產(chǎn)管理

公司參與房地產(chǎn)紓困，通常以項(xiàng)目為導(dǎo)向分類(lèi)施策，以封閉運(yùn)作為核心隔離風(fēng)險(xiǎn)，為問(wèn)題房企量身定制紓困方案，

確保項(xiàng)目順利復(fù)工復(fù)產(chǎn)，完成保交樓、穩(wěn)民生任務(wù)。

資產(chǎn)管理公司紓困方式包括 ：傳統(tǒng)債權(quán)收購(gòu)、項(xiàng)目公司股權(quán)收購(gòu)、項(xiàng)目資產(chǎn)收購(gòu)、增量資金投入、協(xié)同地產(chǎn)

公司代管代建、設(shè)立紓困基金、設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托隔離風(fēng)險(xiǎn)等。在破產(chǎn)重整程序中，資產(chǎn)管理公司參與紓困的方式

通常為“共益?zhèn)鶆?wù)投資 + 聯(lián)合代建”。

根據(jù)中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司公布的數(shù)據(jù)，截至 2022 年 8 月末，中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司已落

地房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目 20 個(gè)，投放金額 102.85 億元，已保障 12,335 套商品房按期交付。

根據(jù)中國(guó)華融資產(chǎn)管理股份有限公司公布的數(shù)據(jù)，截至 2022 年 10 月末，中國(guó)華融資產(chǎn)管理股份有限公司正

在推動(dòng)中的房企紓困項(xiàng)目 16 個(gè)，預(yù)計(jì)相關(guān)項(xiàng)目將保障 22,548 套商品房按期交付，帶動(dòng) 256.89 億元項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

根據(jù)中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司公布的數(shù)據(jù)，截至 2022 年 10 月末，中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司已

落地房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目 29 個(gè)，投放金額 137.47 億元，推動(dòng)保障 1.98 萬(wàn)套房產(chǎn)按期交付。

除全國(guó)性資產(chǎn)管理公司外，部分地方資產(chǎn)管理公司也加入房企紓困行列。8 月 23 日，湖北省資產(chǎn)管理有限公

司與浙商資產(chǎn)管理有限公司聯(lián)合設(shè)立 50 億元紓困基金，聚焦助企紓困，加大對(duì)全省不良資產(chǎn)的收購(gòu)、處置力度，

服務(wù)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”。8 月 10 日，中南控股集團(tuán)有限公司與江蘇資產(chǎn)管理有限公司簽署了合作框架協(xié)議，

擬共同設(shè)立規(guī)模 20 億元、存續(xù)期 3 年的基金，用于中南控股集團(tuán)有限公司及關(guān)聯(lián)方投資的項(xiàng)目合作，包括存量債

務(wù)重組、現(xiàn)有項(xiàng)目續(xù)建等。7 月 19 日，河南資產(chǎn)管理有限公司和河南鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司擬聯(lián)合設(shè)立鄭州市地

產(chǎn)紓困基金。

資產(chǎn)管理公司作為專(zhuān)業(yè)的不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)，對(duì)于保交樓項(xiàng)目具有天然優(yōu)勢(shì)，一方面其具有資金優(yōu)勢(shì)，能夠

為項(xiàng)目注入增量資金 ；另一方面其對(duì)于不良資產(chǎn)中各方利益的博弈極為熟稔，具有專(zhuān)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)處置能力，未來(lái)其

仍將在保交樓任務(wù)中發(fā)揮重要引領(lǐng)作用。

花樣年的境外融資主體花樣年控股集團(tuán)有限公司（01777.HK）、福晟集團(tuán)的境外融資主體福晟國(guó)際控股集團(tuán)

有限公司（00627.HK）因未能償還境外債務(wù)，在 2022 年被債權(quán)人分別向開(kāi)曼群島大法院和百慕大高等法院提出

清盤(pán)呈請(qǐng)。

從公開(kāi)信息來(lái)看，對(duì)大型頭部房企境外融資主體提出清盤(pán)呈請(qǐng)的債權(quán)人多為小額債權(quán)人，提出清盤(pán)呈請(qǐng)系其

追償債權(quán)的主要手段，使大型頭部房企迫于壓力盡快償還其債權(quán)或提出債務(wù)重組方案。

而境外法院對(duì)清盤(pán)呈請(qǐng)的審查也極為謹(jǐn)慎，目前除陽(yáng)光城集團(tuán)旗下的境外主體陽(yáng)光城嘉世國(guó)際有限公司被香

港高等法院頒布清盤(pán)令外，其他大型頭部房企的境外融資主體尚未被正式頒布清盤(pán)令。

70

房地產(chǎn)與建設(shè)工程專(zhuān)刊 ｜ CONTRUCTION&REAL ESTATE

5. 金融機(jī)構(gòu)下場(chǎng)自救

面對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)，除了通過(guò)訴訟執(zhí)行、債務(wù)展期或破產(chǎn)申請(qǐng)外，部分金融機(jī)構(gòu)嘗試親自下場(chǎng)，接

盤(pán)在建項(xiàng)目。

以五礦信托為例，五礦信托先后“踩雷”藍(lán)光發(fā)展、恒大集團(tuán)、陽(yáng)光城等房企。2 月 25 日，中國(guó)恒大公告，

將出售四個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)給光大信托和五礦信托，出售回款約 19.5 億元，化解項(xiàng)目債務(wù)約 70 億元。出售后，項(xiàng)

目運(yùn)營(yíng)資金將由接盤(pán)方負(fù)責(zé)，同時(shí)恒大保留財(cái)務(wù)監(jiān)督權(quán)和銷(xiāo)售共同定價(jià)權(quán)。由此開(kāi)創(chuàng)了房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解中的

五礦模式。

11 月 28 日，融創(chuàng)中國(guó)向中信信托和中國(guó)華融出售董家渡地塊的持有主體泛海建設(shè)控股有限公司 90% 的股權(quán)，

融資金額超 120 億。據(jù)了解，該次出售實(shí)質(zhì)為股權(quán)融資合作，以信托收益權(quán)方式將股權(quán)注入信托，出售后項(xiàng)目仍

由融創(chuàng)中國(guó)操盤(pán)，并保留回購(gòu)權(quán)。

“工抵房”在房地產(chǎn)行業(yè)本為慣例，但以往均系將不動(dòng)產(chǎn)抵給施工單位，在明股實(shí)債的融資模式下，金融機(jī)構(gòu)

為實(shí)現(xiàn)自救，被迫親自下場(chǎng)承擔(dān)開(kāi)發(fā)商角色，實(shí)為迫不得已而為之。但在風(fēng)險(xiǎn)化解形勢(shì)下，以股抵債不失為一條

金融機(jī)構(gòu)與地產(chǎn)企業(yè)雙方共贏的路徑。然而，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)畢竟不同于金融業(yè)務(wù)，金融機(jī)構(gòu)是否能成功通過(guò)下場(chǎng)自救

在保交樓的同時(shí)實(shí)現(xiàn)債務(wù)化解還有待觀察。

6. 房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件數(shù)量較多，以中小民營(yíng)房企為主

根據(jù)“全國(guó)企業(yè)破產(chǎn)重整案件信息網(wǎng)”的不完全統(tǒng)計(jì) [1]，截至 2022 年底，全國(guó)破產(chǎn)企業(yè)共 9,081 家，其中

房地產(chǎn)企業(yè) 926 家，占比 10.20%。

從企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，926 家破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)中，國(guó)有企業(yè)和集體企業(yè)合計(jì) 23 家，外商投資企業(yè)和港、澳、臺(tái)投

資企業(yè)合計(jì) 13 家，其他民營(yíng)企業(yè) 890 家，民營(yíng)企業(yè)占全部破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的 96.11%。

從企業(yè)規(guī)模來(lái)看，926 家破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)中，注冊(cè)資本在 5,000 萬(wàn)元以上的有 318 家，在 1,000 萬(wàn)元至 5,000

萬(wàn)元之間的有 414 家，在 1,000 萬(wàn)元以下的有 194 家 ；職工數(shù)量在 1,000 人以上的有 1 家，在 100 人至 1,000 人

之間的有 16 家，在 100 人以下的有 909 家。同時(shí)符合注冊(cè)資本 5,000 萬(wàn)元以上、職工數(shù)量 100 人以上的大型房

地產(chǎn)企業(yè)僅有 13 家，其他中小型房地產(chǎn)企業(yè)共有 913 家，中小房地產(chǎn)企業(yè)占全部破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的 98.60%。

從審理進(jìn)展來(lái)看，926 家破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)中，已結(jié)案的有 428 家，審理中的有 370 家，預(yù)重整的有 128 家。

從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，截至 2022 年底，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件數(shù)量較多，且以中小民營(yíng)房企為主。除已經(jīng)

于 2021 年 10 月 14 日進(jìn)入破產(chǎn)重整程序的重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司外，部分大型民營(yíng)房企雖已出現(xiàn)大規(guī)模的

債務(wù)違約，但無(wú)一進(jìn)入正式破產(chǎn)程序。

71

北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所

7. “共益?zhèn)?代建”成為項(xiàng)目公司破產(chǎn)標(biāo)配

進(jìn)入破產(chǎn)程序的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈已經(jīng)斷裂，無(wú)力維持日常的經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)和項(xiàng)目建設(shè)支出。為盤(pán)活爛尾項(xiàng)目，

亟需引入增量資金，因此共益?zhèn)鶆?wù)融資成為了房地產(chǎn)企業(yè)重整的重要工具。同時(shí)，相較于股權(quán)投資人的超額回報(bào)

要求，共益?zhèn)鶛?quán)投資人的固定回報(bào)要求較易被債權(quán)人所接受。

為保障資金安全，共益?zhèn)鶆?wù)出借人通常要求共益?zhèn)鶆?wù)借款享有“超級(jí)優(yōu)先性”，優(yōu)先于在先形成的有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保

債權(quán)和建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)受償。但是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法〉若干問(wèn)題的

規(guī)定（三）》第二條，破產(chǎn)程序中的共益?zhèn)鶆?wù)融資僅能優(yōu)先于普通債權(quán)，不得優(yōu)先于有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)。在實(shí)踐中，

部分破產(chǎn)重整案件通過(guò)重整計(jì)劃草案的方式賦予共益?zhèn)鶆?wù)借款“超級(jí)優(yōu)先權(quán)”的地位。

相比于在先的有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)和建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，共益?zhèn)鶆?wù)借款作為增量資金投入項(xiàng)目續(xù)建，能夠盤(pán)活

爛尾項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)保交付，同時(shí)保障資金的安全性。如無(wú)法保障共益?zhèn)鶆?wù)借款的“超級(jí)優(yōu)先權(quán)”，將難以籌集資金對(duì)

爛尾項(xiàng)目進(jìn)行續(xù)建，屆時(shí)破產(chǎn)房企只能一拍了之，而在建工程的拍賣(mài)貶值極為嚴(yán)重，包括購(gòu)房人、施工單位、抵

押權(quán)人等債權(quán)人均將面臨巨大損失。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)重整案件中引入共益?zhèn)鶆?wù)借款并賦予其“超級(jí)優(yōu)先權(quán)”

具有較大的合理性。與此同時(shí)，如果避免共益?zhèn)鶖D占優(yōu)先權(quán)人利益，仍然是雙方博弈重點(diǎn)。

同時(shí)，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，通過(guò)自身的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)和品牌效應(yīng)開(kāi)展代建業(yè)務(wù)，形成

投資與開(kāi)發(fā)相分離的商業(yè)模式。例如綠城中國(guó)自 2010 年 9 月開(kāi)始開(kāi)展代建業(yè)務(wù)，截至 2022 年 11 月 30 日，綠城

中國(guó)以綠城品牌銷(xiāo)售的代建管理項(xiàng)目，累計(jì)銷(xiāo)售面積達(dá)到 533 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額達(dá)到 774 億元，已經(jīng)占到整體銷(xiāo)

售額的 29.4%。

代建產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為房地產(chǎn)項(xiàng)目盤(pán)活產(chǎn)生極大助益，無(wú)論金融機(jī)構(gòu)自救還是項(xiàng)目公司單獨(dú)破產(chǎn)，通過(guò)“共益?zhèn)?/p>

務(wù)融資 + 代管代建”的方式，有效契合了項(xiàng)目公司破產(chǎn)需求，保障了項(xiàng)目的交付，亦提升了債權(quán)人清償率。

72

房地產(chǎn)與建設(shè)工程專(zhuān)刊 ｜ CONTRUCTION&REAL ESTATE

8. 房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件的復(fù)雜性日漸凸顯

房地產(chǎn)企業(yè)因所在行業(yè)及所從事業(yè)務(wù)的特殊性，其破產(chǎn)案件尤為復(fù)雜，辦理難度較大。

首先，涉及利益主體眾多，法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件，不僅涉及金融機(jī)構(gòu)、工程承包單位、

實(shí)際施工人、材料供應(yīng)商、稅務(wù)機(jī)關(guān)等機(jī)構(gòu)債權(quán)人，還涉及人數(shù)眾多的購(gòu)房戶、拆遷戶、職工、農(nóng)民工等個(gè)人債

權(quán)人。各債權(quán)人之間法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，不僅涉及拆遷戶的回遷安置權(quán)、商品房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)、土地使用權(quán)和在

建工程抵押權(quán)、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)、農(nóng)民工債權(quán)、稅款債權(quán)等清償順位如何確定問(wèn)題，還涉及商品房消費(fèi)者、

農(nóng)民工等身份界定問(wèn)題。

其次，破產(chǎn)事務(wù)繁雜，涉及眾多職能部門(mén)。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件，不僅需處理常規(guī)的破產(chǎn)程序事項(xiàng)，還涉及

房地產(chǎn)項(xiàng)目的處置或續(xù)建等工程事宜，具體包括工程質(zhì)量檢測(cè)鑒定、項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整、復(fù)工證照辦理、水電接通、

工程施工、項(xiàng)目銷(xiāo)售、稅務(wù)減免等，涉及自然資源和規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、市場(chǎng)監(jiān)督管理、稅務(wù)、消防、環(huán)保、

信訪、水電管理等職能部門(mén)。而該等事務(wù)通常都超出了破產(chǎn)管理人的專(zhuān)業(yè)和經(jīng)驗(yàn)范圍，對(duì)破產(chǎn)管理人的學(xué)習(xí)能力

要求極高。

最后，部分案件涉及刑事犯罪，刑民交叉問(wèn)題突出。房地產(chǎn)企業(yè)融資需求極大，在近幾年政策收緊的情況下，

經(jīng)常會(huì)通過(guò)其他非正規(guī)渠道進(jìn)行融資，而該等融資可能會(huì)涉及非法吸收公眾存款、集資詐騙等經(jīng)濟(jì)犯罪，從而導(dǎo)

致該等房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中刑民交叉問(wèn)題突出。

2023年房地產(chǎn)債務(wù)化解與破產(chǎn)趨勢(shì)展望

大型出險(xiǎn)房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍不容樂(lè)觀

項(xiàng)目公司破產(chǎn)博弈難度加大

房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)向上下游企業(yè)蔓延

政府將深度參與房地產(chǎn)項(xiàng)目化險(xiǎn)

1. 大型出險(xiǎn)房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍不容樂(lè)觀

自去年四季度以來(lái)，監(jiān)管層對(duì)于大型房企的救助從保項(xiàng)目轉(zhuǎn)向保主體，“三箭齊發(fā)”形勢(shì)下，優(yōu)質(zhì)房企獲得大

量授信和巨大支持。然而，對(duì)于大部分出險(xiǎn)房企而言，其債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形勢(shì)仍然極為嚴(yán)峻。

一方面，金融機(jī)構(gòu)在政策響應(yīng)之下所釋放的巨額授信主要集中于央企、國(guó)企和部分優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，另一方面，

出險(xiǎn)房企的風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)累積下，金融機(jī)構(gòu)亦將加強(qiáng)貸款清收工作，馬太效應(yīng)將進(jìn)一步放大出險(xiǎn)房企和優(yōu)質(zhì)房企的差距。

73

北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所

對(duì)于出險(xiǎn)房企而言，信用打破后新增融資亦將局限于保交樓所需的專(zhuān)項(xiàng)借款，集團(tuán)總部對(duì)于項(xiàng)目公司的支持

力度降低，集團(tuán)定位將回歸至品牌和規(guī)劃統(tǒng)一管理職能，財(cái)務(wù)和行政支持的總部職能趨弱。

同時(shí)，受限于各地保交樓政策，在地方政府的監(jiān)管下，項(xiàng)目公司的封閉運(yùn)作將進(jìn)一步加強(qiáng)，項(xiàng)目交付前預(yù)售

款回調(diào)集團(tuán)總部的難度將進(jìn)一步加大。總部對(duì)于項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)管控力度進(jìn)一步減弱，房企集團(tuán)總部的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

管理難度亦將增加。

我們合理預(yù)見(jiàn)，2023 年可能會(huì)有大型房企集團(tuán)選擇整體破產(chǎn)重整以殊死一搏。然而，受限于房企項(xiàng)目公司天

然的分散性，房企集團(tuán)整體重整，無(wú)論是實(shí)質(zhì)合并還是協(xié)調(diào)審理，其難度均超出一般實(shí)體企業(yè)。

2. 房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)向上下游企業(yè)蔓延

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)或破產(chǎn)的情形，其風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步向上下游

的金融業(yè)和建筑建材業(yè)蔓延，甚至可能導(dǎo)致上下游相關(guān)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序。

從上游來(lái)看，信托行業(yè)因房企違約而遭受重創(chuàng)。房地產(chǎn)信托曾作為信托及私人銀行代銷(xiāo)品中的香餑餑，在受

到房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)危機(jī)影響后，頻頻爆出違約。2021 年，信托行業(yè)共計(jì)披露風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目 282 款，涉及金額達(dá) 1,495.18

億元，其中房地產(chǎn)信托全年違約規(guī)模達(dá) 917.11 億元；2022 年 1 月至 10 月，已披露的信托產(chǎn)品違約數(shù)量共 166 只，

違約規(guī)模共計(jì) 1,043.79 億元，其中房地產(chǎn)信托違約金額達(dá) 765.63 億元。另外，根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯

示，2022 年 12 月至 2023 年 9 月，即將到期的信托規(guī)模為 2.88 萬(wàn)億元，風(fēng)險(xiǎn)承壓極大。

從下游來(lái)看，建筑建材企業(yè)償債壓力極大。房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)不能按時(shí)支付工程款將導(dǎo)致下游的建筑

建材企業(yè)現(xiàn)金流短缺，同樣面臨嚴(yán)重的償債壓力，甚至存在被債權(quán)人申請(qǐng)破產(chǎn)的可能。根據(jù)“全國(guó)企業(yè)破產(chǎn)重整

案件信息網(wǎng)”的不完全統(tǒng)計(jì)，截至 2022 年底，全國(guó)建筑建材企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量達(dá) 613 家。2022 年 1 月 12 日，曾入選“2021

中國(guó)企業(yè) 500 強(qiáng)”榜單、具有特級(jí)建筑資質(zhì)的江蘇南通六建建設(shè)集團(tuán)有限公司受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拖累出現(xiàn)債務(wù)危

機(jī)被法院裁定重整。

74

房地產(chǎn)與建設(shè)工程專(zhuān)刊 ｜ CONTRUCTION&REAL ESTATE

3. 項(xiàng)目公司破產(chǎn)博弈難度加大

未來(lái)各地停工項(xiàng)目將呈現(xiàn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和不良項(xiàng)目的分化，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在專(zhuān)項(xiàng)借款和地方政府支持下實(shí)現(xiàn)交付和回

血，不良項(xiàng)目則在保民生的前提下大量進(jìn)入破產(chǎn)程序。

與此前房地產(chǎn)行業(yè)上行形勢(shì)下的破產(chǎn)案件不同，本輪破產(chǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司多數(shù)處于貨值不足以償付債務(wù)的

狀態(tài)，疊加房地產(chǎn)整體行業(yè)形勢(shì)下行，項(xiàng)目公司貨值進(jìn)一步壓縮，由此帶來(lái)破產(chǎn)程序中利益主體之間矛盾劇烈，

博弈難度極大。

未來(lái)，除將保障民生放在首要位置外，還要尤為做好各種利益的平衡，使各方矛盾進(jìn)一步降低，以推動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

化解工作順利進(jìn)行。具體包括 ：共益?zhèn)鶆?wù)出借人與優(yōu)先債權(quán)人的利益平衡、購(gòu)房戶與其他優(yōu)先債權(quán)人的利益平衡、

主要債權(quán)人與小額債權(quán)人的利益平衡、債務(wù)人及其股東與債權(quán)人的利益平衡等。

4. 政府將深度參與房地產(chǎn)項(xiàng)目化險(xiǎn)

2022 年 7 月 28 日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議和 12 月 15 日至 16 日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，均明確指出

在保交樓、保民生問(wèn)題上，要壓實(shí)地方政府責(zé)任。

自 2022 年 8 月以來(lái)，政策性銀行投放的保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款均以地方政府為轉(zhuǎn)貸和償還主體，地方政府提款后再

轉(zhuǎn)貸給各項(xiàng)目公司，由此地方政府在債務(wù)關(guān)系上也直接嵌入房企債務(wù)鏈條。

在政治和經(jīng)濟(jì)的雙重壓力下，地方政府的角色將在房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解中進(jìn)一步深化。在保交付的大前提下，

地方政府將一方面在專(zhuān)項(xiàng)借款項(xiàng)目中全程監(jiān)管，另一方面持續(xù)推動(dòng)不良項(xiàng)目的破產(chǎn)出清，竭力化解交付風(fēng)險(xiǎn)和民

生風(fēng)險(xiǎn)。

75

北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所

HAIRUN LAW FIRM

北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所

76

房地產(chǎn)與建設(shè)工程專(zhuān)刊 ｜ CONTRUCTION&REAL ESTATE

建設(shè)工程領(lǐng)域主要刑事法律風(fēng)險(xiǎn)及防范

Major Criminal Legal Risks and Related Prevention in Construction Projects

近年來(lái)，在我國(guó)總體國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，建設(shè)工程作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展極為迅速，建筑業(yè)總產(chǎn)

值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重基本保持在 25% 上下波動(dòng)。由于建設(shè)工程行業(yè)往往投資金額巨大、利潤(rùn)豐厚，因而也是

刑事犯罪高發(fā)和頻發(fā)的領(lǐng)域，在建設(shè)工程項(xiàng)目審批、工程施工、價(jià)款結(jié)算等多個(gè)方面，詐騙、串通投標(biāo)、賄賂、

重大責(zé)任事故等犯罪時(shí)有發(fā)生。一旦出現(xiàn)刑事犯罪，不僅企業(yè)會(huì)遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失，相關(guān)人員也將受到刑罰嚴(yán)懲，

因此對(duì)建設(shè)工程領(lǐng)域的刑事法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，做好風(fēng)險(xiǎn)防范尤為重要。

高 超

北京海潤(rùn)天睿事務(wù)所高級(jí)合伙人

GAO CHAO

何 博

北京海潤(rùn)天睿事務(wù)所律師

HE BO

HAIRUN LAW FIRM

77

北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所

檢索條件：

1. 案例來(lái)源 ：威科先行案例庫(kù)

2. 檢索日期 ：2023 年 2 月 15 日

3. 檢索條件 ：建設(shè)工程

4. 年 份 ：2020 年 2 月 15 日至 2023 年 2 月 15 日

5. 限定區(qū)域 ：北京市

6. 案 由 ：刑事

檢索結(jié)果：

近三年來(lái)，北京市各級(jí)法院涉及建設(shè)工程領(lǐng)域的刑事判決書(shū)共 205 份，其中 116 份與建設(shè)企業(yè)及其從業(yè)人員

密切相關(guān)，涉及各罪名分布及占比如下圖 ：

以檢索結(jié)果為基礎(chǔ)，筆者對(duì)上述建設(shè)工程領(lǐng)域高發(fā)罪名進(jìn)行分析，以案說(shuō)法，提出風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策。

尋釁滋事罪

9%

行賄犯罪罪

9%

詐騙罪

29%

合同詐騙罪

26%

串通投標(biāo)罪

11%

重大責(zé)任事故罪

16%

78

房地產(chǎn)與建設(shè)工程專(zhuān)刊 ｜ CONTRUCTION&REAL ESTATE

一、行賄犯罪

案件量方面 ：

116 份判決書(shū)中，涉及行賄、對(duì)非國(guó)家工作人員行賄案件共 11 件，

占比為 9%。其中，對(duì)非國(guó)家工作人員行賄案件 1 件，對(duì)國(guó)家工作人員的

行賄案件 10 件。

犯罪情形方面 ：

11 件案件中，無(wú)論是行賄案件還是對(duì)非國(guó)家工作人員行賄案件，當(dāng)

事人基本都出于疏通關(guān)系目的，向當(dāng)?shù)卣?、住建委、?guó)有公司官員行賄，

以便在承接工程、招投標(biāo)、施工及工程結(jié)算中獲取便利及非法利益。值得

一提的是，11 件案件中有 5 件為單位行賄罪，法院不僅對(duì)單位判處了罰金，

對(duì)單位主要負(fù)責(zé)人也判處了刑罰。

典型案例 ：

中集建設(shè)集團(tuán)有限公司等單位行賄案 (2022) 京 03 刑初 2 號(hào)

案情簡(jiǎn)介 ：

2012 年至 2016 年間，被告單位中集建設(shè)集團(tuán)有限公司、被告人李延

峰（法定代表人）為在承攬北京市某區(qū)老舊小區(qū)綜合整治工程、某村分類(lèi)

垃圾綜合處理廠滲瀝液處理站工程等工程項(xiàng)目上謀取不正當(dāng)利益，向曾先

后擔(dān)任北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)副主任、北京環(huán)境衛(wèi)生工程集團(tuán)有限

公司總經(jīng)理的張農(nóng)科、原水長(zhǎng)山遠(yuǎn)商貿(mào)有限公司法定代表人劉軍行賄人民

幣 600 萬(wàn)元。向張農(nóng)科個(gè)人行賄 1 萬(wàn)美元并為張農(nóng)科支付房屋裝修費(fèi)用人

民幣 90 萬(wàn)元，共計(jì)折合人民幣 696.0496 萬(wàn)元。

法院認(rèn)為 ：

被告單位中集建設(shè)集團(tuán)有限公司為謀取不正當(dāng)利益而行賄，情節(jié)嚴(yán)重，

其行為已構(gòu)成單位行賄罪 ；被告人李延峰作為被告單位直接負(fù)責(zé)的主管人

員，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。

法院判決 ：

被告單位中集建設(shè)集團(tuán)有限公司犯單位行賄罪，判處罰金人民幣

一百二十萬(wàn)元 ；被告人李延峰犯單位行賄罪，判處有期徒刑三年，緩刑四

年，罰金人民幣五十萬(wàn)元。

風(fēng)險(xiǎn)防控 ：

1. 建筑施工企業(yè)要建立企業(yè)內(nèi)部反舞弊機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督，相關(guān)責(zé)

79

北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所

任人員應(yīng)經(jīng)得起利益誘惑，做好預(yù)防監(jiān)督措施，不能為了謀取私利置國(guó)家

法律規(guī)范于不顧。

2. 項(xiàng)目經(jīng)理作為高風(fēng)險(xiǎn)崗位，應(yīng)當(dāng)注意與相關(guān)國(guó)家工作人員之間的關(guān)

系、交往，往來(lái)不能逾越法律尺度，不能謀求不正當(dāng)利益，不能進(jìn)行權(quán)錢(qián)

交易，否則就會(huì)有構(gòu)成行賄罪的可能。

3. 除了注意與國(guó)家工作人員的交往外，還應(yīng)注意與業(yè)主、設(shè)計(jì)單位、

監(jiān)理單位的來(lái)往仍不能出格，否則即便不觸犯行賄罪，也可能觸犯對(duì)非國(guó)

家工作人員行賄罪。

4. 行賄的方式不僅限于給予金錢(qián)和實(shí)物，也包括給與可以用金錢(qián)計(jì)算

數(shù)額的財(cái)產(chǎn)性利益，比如給予相關(guān)人員贈(zèng)送購(gòu)物卡、會(huì)員卡、使用汽車(chē)、

故意賭博輸錢(qián)數(shù)額較大的，都可能涉嫌行賄犯罪。

二、串通投標(biāo)罪

案件量方面 ：

116 份判決書(shū)中，涉及串通投標(biāo)案件共 13 件，占比為 11%。

犯罪情形方面 ：

13 件案件中，當(dāng)事人均出于獲取承攬項(xiàng)目的目的，與其他投標(biāo)人或

招標(biāo)人合謀串通投標(biāo)，其中涉及投標(biāo)人相互串通投標(biāo)的圍標(biāo)案件 1 件，投

標(biāo)人與招標(biāo)人相互串通投標(biāo)的案件 6 件，投標(biāo)人與招標(biāo)人、其他投標(biāo)人共

同串通投標(biāo)的案件 6 件。上述案件中，單位犯罪占比較高，達(dá) 70%，法

院最終對(duì)單位判處了罰金，對(duì)參與招標(biāo)的相關(guān)責(zé)任人員也判處了刑罰。

典型案例 ：

北京城建十建設(shè)工程有限公司等串通投標(biāo)案 (2021) 京 0101 刑初 258 號(hào)

案情簡(jiǎn)介 ：

2015 年 5 月至 2017 年 6 月間，被告單位北京城建十公司、作為北京

城建十公司直接負(fù)責(zé)主管人員的被告人唐保明在阿蘇衛(wèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)園生活垃

圾焚燒發(fā)電廠、綜合處理及配套設(shè)施（殘?jiān)盥駡?chǎng)）項(xiàng)目招投標(biāo)過(guò)程中，

以單位名義與招標(biāo)人北京華源惠眾環(huán)?？萍加邢薰尽⑼稑?biāo)人北京住總第

一開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司、北京天源建筑工程有限責(zé)任公司等單位分別串通，

使北京城建十公司中標(biāo)上述項(xiàng)目，中標(biāo)價(jià)共計(jì) 6 億余元人民幣。

80

房地產(chǎn)與建設(shè)工程專(zhuān)刊 ｜ CONTRUCTION&REAL ESTATE

法院認(rèn)為 ：

被告單位北京城建十建設(shè)工程有限公司作為投標(biāo)人與招標(biāo)人、其他投

標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國(guó)家和其他投標(biāo)人利益，情節(jié)嚴(yán)重，被告人唐保明作

為案發(fā)時(shí)北京城建十建設(shè)工程有限公司法定代表人、董事長(zhǎng)，是對(duì)串通投

標(biāo)罪直接負(fù)責(zé)的主管人員，均構(gòu)成串通投標(biāo)罪，依法應(yīng)予刑罰處罰。

法院判決 ：

被告人唐保明犯串通投標(biāo)罪，判處有期徒刑二年六個(gè)月，并處罰金人

民幣三萬(wàn)元 ；被告單位北京城建十建設(shè)工程有限公司犯串通投標(biāo)罪，判處

罰金人民幣二百萬(wàn)元。

風(fēng)險(xiǎn)防控 ：

1. 建設(shè)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《招標(biāo)投標(biāo)法》《招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》

《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，制定、完善公司招投標(biāo)制度，

從而進(jìn)一步明確招投標(biāo)的具體流程、注意事項(xiàng)等，確保招投標(biāo)的進(jìn)行合法

合規(guī)。同時(shí)，應(yīng)定期組織公司員工，特別是負(fù)責(zé)或從事招投標(biāo)項(xiàng)目的工作

人員，進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和法律培訓(xùn)，使其能夠充分了解招投標(biāo)的具體流程、

注意事項(xiàng)、風(fēng)險(xiǎn)防范等，從而更好地開(kāi)展招投標(biāo)工作。

2. 共同參加投標(biāo)的幾個(gè)投標(biāo)人之間，最根本原則是禁止為謀取中標(biāo)或

者排斥特定人中標(biāo)而采取聯(lián)合行動(dòng)。尤其是在掛靠關(guān)系中，出借資質(zhì)的單

位應(yīng)當(dāng)徹底落實(shí)清楚掛靠人的各方面信息，并要求借用人出具承諾書(shū)，明

確拒絕掛靠人的一切圍標(biāo)要求，同時(shí)也要防止受到掛靠人利用而陷入串通

投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。

3. 作為擬定招標(biāo)文件的一方，招標(biāo)人最基本的原則就是不能提前泄露

招標(biāo)文件的內(nèi)容、標(biāo)底、評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員等重要信息，更不能用明示或者

暗示的方法提示投標(biāo)人修改價(jià)格、修改文件內(nèi)容或者提供其他便利條件。

三、重大責(zé)任事故罪

案件量方面 ：

116 份判決書(shū)中，涉及重大責(zé)任事故案件共 18 件，占比為 16%。

犯罪情形方面 ：

構(gòu)成重大責(zé)任事故罪的情形主要包括 ：施工單位未核實(shí)資質(zhì)情況下指

派不具備資質(zhì)的人員施工或未履行安全管理規(guī)定義務(wù)、安全防護(hù)措施不到

位、工現(xiàn)場(chǎng)勘察不到位、未提供符合國(guó)家規(guī)定的安全設(shè)備和條件，而因此

81

北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所

引發(fā)事故導(dǎo)致人員傷亡。18 件案件中，涉及高空作業(yè)未采取安全防范措

施致人死亡 4 件，違反安全管理規(guī)定施工致人死亡 10 件，無(wú)資質(zhì)違章冒

險(xiǎn)作業(yè)致人死亡 4 件。

典型案例 ：

陳鵬等重大責(zé)任事故案 (2021) 京 0112 刑初 1723 號(hào)

案情簡(jiǎn)介 ：

2021 年 3 月，被告人江長(zhǎng)征在未核實(shí)資質(zhì)、未進(jìn)行報(bào)備的情況下，

委托被告人萬(wàn)里程對(duì)其承租的位于北京市通州區(qū)某路某號(hào)某市場(chǎng)西南角庫(kù)

房進(jìn)行冷庫(kù)改建。被告人萬(wàn)里程在不具備施工資質(zhì)、未進(jìn)行報(bào)備的情況下，

安排被告人陳鵬雇傭工人并負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)施工。2021 年 5 月 9 日，被告人陳

鵬明知施工現(xiàn)場(chǎng)存在安全隱患仍進(jìn)行施工作業(yè)，其間保溫材料被引燃起火，

造成施工人員李某某、黃某、劉某某三人當(dāng)場(chǎng)死亡，并造成財(cái)產(chǎn)損失。經(jīng)

北京市應(yīng)急管理局出具事故調(diào)查報(bào)告認(rèn)定，江長(zhǎng)征、萬(wàn)里程、陳鵬對(duì)事故

發(fā)生負(fù)有直接責(zé)任。

法院認(rèn)為 ：

被告人陳鵬、萬(wàn)里程、江長(zhǎng)征在生產(chǎn)、作業(yè)中違反有關(guān)安全管理的規(guī)

定，因而發(fā)生重大傷亡事故，造成三人死亡，情節(jié)特別惡劣，其行為均構(gòu)

成重大責(zé)任事故罪，依法均應(yīng)予懲處。

風(fēng)險(xiǎn)防控 ：

1. 施工單位應(yīng)加強(qiáng)施工全流程管理，認(rèn)真落實(shí)安全責(zé)任制，定期檢查、

考核并作好記錄。

2. 建設(shè)單位要加強(qiáng)安全教育工作，定期開(kāi)展施工安全知識(shí)培訓(xùn)，避免

施工期間可能出現(xiàn)的一些危險(xiǎn)因素和違規(guī)操作。

3. 發(fā)包方、承包方要加強(qiáng)對(duì)勞務(wù)分包單位的管理，嚴(yán)格審核勞務(wù)分包

人員和技術(shù)施工人員的相應(yīng)資質(zhì)，在勞務(wù)分包合同中細(xì)化安全責(zé)任制度，

加強(qiáng)對(duì)勞務(wù)分包單位施工人員的安全培訓(xùn)，對(duì)違規(guī)施工加大處罰力度。

4. 建設(shè)單位在發(fā)生安全事故后要積極采取救援措施，并立即上報(bào)相關(guān)

主管部門(mén)，不得謊報(bào)瞞報(bào)。

82

房地產(chǎn)與建設(shè)工程專(zhuān)刊 ｜ CONTRUCTION&REAL ESTATE

四、尋釁滋事罪

案件量方面 ：

116 份判決書(shū)中，涉及尋釁滋事案件共 11 件，占比為 9%。

犯罪情形方面 ：

在這 11 份判決書(shū)中，發(fā)包方、承包方以及勞務(wù)提供方之間因索要工

程款項(xiàng)、勞務(wù)費(fèi)用而產(chǎn)生糾紛，進(jìn)而阻撓建筑企業(yè)施工、挑釁鬧事、無(wú)故

毆打他人的情形較多，占 80%，另外還有少部分是建筑企業(yè)員工為爭(zhēng)搶

工程進(jìn)而尋釁滋事的情形。

典型案例 ：

王景澤等尋釁滋事案 (2020) 京 0106 刑初 453 號(hào)

案情簡(jiǎn)介 ：

2017 年 9 月 13 日 4 時(shí)許，劉某 1 為爭(zhēng)搶工程，電話聯(lián)系被告人高旭，

讓高旭糾集他人在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手趙某位于大瓦窯停車(chē)場(chǎng)的大門(mén)門(mén)口叫罵、嚇唬

對(duì)方、挑釁鬧事。后被告人高旭糾集被告人趙旭、王景澤及趙子豪、詹某、

管某等人，一同前往本市豐臺(tái)區(qū)大瓦窯停車(chē)場(chǎng)，在停車(chē)場(chǎng)門(mén)口持兇器叫罵、

砸門(mén)，將停車(chē)場(chǎng)值班人員王某 1 打傷，經(jīng)鑒定，被害人王某 1 的損傷程度

構(gòu)成輕微傷。

法院認(rèn)為 ：

被告人高旭、趙旭、王景澤無(wú)視國(guó)家法律，伙同他人在公共場(chǎng)所辱罵、

恐嚇?biāo)?，情?jié)惡劣，其行為均已構(gòu)成尋釁滋事罪，應(yīng)予處罰。

法院判決 ：

被告人高旭犯尋釁滋事罪，判處有期徒刑一年六個(gè)月 ；被告人趙旭犯

尋釁滋事罪，判處有期徒刑一年一個(gè)月 ；被告人王景澤犯尋釁滋事罪，判

處有期徒刑一年一個(gè)月。

風(fēng)險(xiǎn)防控 ：

1. 施工企業(yè)要加強(qiáng)員工管理，引導(dǎo)員工通過(guò)合法途徑表達(dá)訴求。

2. 遇到對(duì)方過(guò)激或不合理的行為時(shí)要冷靜處理，不能采取暴力。

3. 對(duì)于阻礙施工的行為，應(yīng)注意采集證據(jù)、及時(shí)報(bào)警，并留存所受損

失的相關(guān)證據(jù)。

83

北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所

五、合同詐騙罪

案件量方面 ：

116 份判決書(shū)中，涉及合同詐騙案件共 30 件，占比為 26%。

犯罪情形方面 ：

在這 30 份判決書(shū)中，最常見(jiàn)的犯罪情形是虛構(gòu)建設(shè)工程項(xiàng)目與他人

簽訂合同，騙取對(duì)方保證金、合同款項(xiàng)，占比達(dá) 85%。包括個(gè)人假冒建

設(shè)單位名義與他人簽訂施工合同，騙取工程保證金的 ；掛靠人員以被掛靠

單位名義，虛構(gòu)建設(shè)項(xiàng)目與施工方簽訂合同騙取工程保證金的 ；公司未取

得承包權(quán)的情況下與他人簽訂分包合同，騙取工程保證金的 ；公司無(wú)開(kāi)工

許可證對(duì)外招標(biāo)，被叫停后仍簽訂施工合同騙取工程保證金等。

典型案例 ：

呂宏合同詐騙案 (2021) 京 0105 刑初 1175 號(hào)

案情簡(jiǎn)介 ：

2018 年 11 月至 2020 年 1 月間，被告人呂宏伙同他人在北京市朝陽(yáng)

區(qū)王四營(yíng)鄉(xiāng)觀音堂文化大道等地，虛構(gòu)有某部委老樓加裝電梯的工程項(xiàng)目

可以承包，以黑龍江中某公司南崗分公司、廣西中某公司基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工

程有限公司、黑龍江中某公司、黑龍江宏某公司、廣西中某 2 公司的名義，

與多名被害人簽訂《舊樓加裝電梯建筑項(xiàng)目施工合同》《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》，收

取被害人陳某等人保證金、協(xié)調(diào)費(fèi)、環(huán)境保護(hù)押金等共計(jì)人民幣 177.6 萬(wàn)

元。

法院認(rèn)為 ：

被告人呂宏以非法占有為目的，在簽訂、履行施工合同過(guò)程中伙同他

人騙取被害人保證金等錢(qián)款，數(shù)額特別巨大，其行為觸犯了刑法，已構(gòu)成

合同詐騙罪，應(yīng)予懲處。

法院判決 ：

被告人呂宏犯合同詐騙罪，判處有期徒刑十二年，剝奪政治權(quán)利二年，

罰金人民幣十二萬(wàn)元 ；責(zé)令被告人呂宏退賠被害人的經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)人民幣

一百五十二萬(wàn)六千元。

風(fēng)險(xiǎn)防控 ：

1. 企業(yè)在簽訂合同前，要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)合同相對(duì)方的主體資格、

誠(chéng)信情況、經(jīng)營(yíng)狀況、資產(chǎn)實(shí)力、履約能力等進(jìn)行核實(shí)了解，避免與失信

企業(yè)、經(jīng)營(yíng)不善的企業(yè)進(jìn)行交易，防止對(duì)方虛構(gòu)事實(shí)、隱瞞真相進(jìn)行欺詐。

84

房地產(chǎn)與建設(shè)工程專(zhuān)刊 ｜ CONTRUCTION&REAL ESTATE

2. 企業(yè)在履行合同過(guò)程中如果出現(xiàn)資金短缺、無(wú)法如期付款等暫時(shí)履

行不能的情況時(shí)，要及時(shí)與合同相對(duì)方進(jìn)行溝通，共同協(xié)商解決辦法、不

得藏匿躲避，防止被對(duì)方認(rèn)為實(shí)施合同詐騙。

3. 企業(yè)在合同履行過(guò)程中，對(duì)合同履行產(chǎn)生爭(zhēng)議或者由于客觀原因需

要改變合同內(nèi)容時(shí)，應(yīng)主動(dòng)積極協(xié)商，不得無(wú)正當(dāng)理由故意不履行合同義

務(wù)。

4. 企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全合同風(fēng)控、管理制度，加強(qiáng)合同風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)，提高

合同風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，降低企業(yè)簽訂、履行合同的風(fēng)險(xiǎn)。

六、詐騙罪

案件量方面 ：

116 份判決書(shū)中，涉及詐騙案件共 34 件，占比為 29%。

犯罪情形方面 ：

在這 34 份判決書(shū)中，最常見(jiàn)的犯罪情形是謊稱自己有工程項(xiàng)目可以

承包，以此騙取他人財(cái)物，這類(lèi)的占比達(dá)到 70%，還有部分案件通過(guò)謊

稱能中標(biāo)、能介紹項(xiàng)目為由實(shí)施詐騙。本罪與前述合同詐騙在犯罪性質(zhì)上

并無(wú)本質(zhì)差異，唯一不同之處在于雙方是否以簽署合同進(jìn)行約定。值得注

意的是，合同詐騙的立案追訴標(biāo)準(zhǔn)在犯罪金額上比詐騙罪要高。就拿北京

來(lái)說(shuō)，詐騙罪的夠罪金額為 5000 元以上，而合同詐騙的夠罪金額為 2 萬(wàn)元，

即在同等犯罪金額的情況下，合同詐騙的處罰相對(duì)較輕。

典型案例 ：

馮某等與李振國(guó)詐騙案 (2021) 京 0112 刑初 1151 號(hào)

案情簡(jiǎn)介 ：

2017 年 6 月開(kāi)始，被告人李振國(guó)對(duì)外謊稱拿到了本市通州區(qū)某前街

舊樓維修項(xiàng)目，據(jù)此對(duì)外尋找有意向承包者，并以需要維護(hù)與某前街物業(yè)

相關(guān)人員關(guān)系等為由，向有意向承包者索要費(fèi)用。據(jù)此，李振國(guó)收取項(xiàng)目

各層承包人項(xiàng)目相關(guān)費(fèi)用共計(jì)人民幣 68.6 萬(wàn)元。

法院認(rèn)為 ：

本院認(rèn)為，被告人李振國(guó)以非法占有為目的，虛構(gòu)事實(shí)，騙取他人財(cái)

物，數(shù)額特別巨大，其行為構(gòu)成詐騙罪，依法應(yīng)予懲處。

85

北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所

法院判決 ：

被告人李振國(guó)犯詐騙罪，判處有期徒刑十一年六個(gè)月，剝奪政治權(quán)利

二年，并處罰金人民幣六萬(wàn)元。

風(fēng)險(xiǎn)防控 ：

1. 提高法律意識(shí)，規(guī)范員工對(duì)外行為。同時(shí)加強(qiáng)授權(quán)管理和履約控制，

注意保留合同、來(lái)往函件、交易方信息、銀行賬號(hào)等證據(jù)材料。

2. 提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)擬合作方的誠(chéng)信情況、履約能力等進(jìn)行背景調(diào)查，

防止對(duì)方虛構(gòu)事實(shí)、隱瞞真相進(jìn)行欺詐。

市政、住宅、鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、港口、通訊等領(lǐng)域的基礎(chǔ)及配套設(shè)

施建設(shè)均離不開(kāi)建設(shè)工程。各級(jí)政府部門(mén)、司法機(jī)關(guān)、軍事機(jī)關(guān)以及各個(gè)

單位均不同程度地需要工程建設(shè)。建設(shè)工程不僅涉及項(xiàng)目法人單位，還涉

及到勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及規(guī)劃、環(huán)保、衛(wèi)生等多重職能管理部門(mén)。

建設(shè)工程行業(yè)關(guān)系國(guó)計(jì)民生、生命安全及公眾利益，其刑事案件的研究也

是一個(gè)必然。

本文以北京地區(qū)為例，從近年來(lái)建設(shè)工程領(lǐng)域重點(diǎn)高發(fā)刑事案件出發(fā)，

分析了各類(lèi)高發(fā)刑事案件類(lèi)型的主要情形，并以典型案例為參考，有針對(duì)

性的提出風(fēng)險(xiǎn)防控建議，以起到警示作用。希望建筑業(yè)企業(yè)在追求利潤(rùn)最

大化的同時(shí)，能把風(fēng)險(xiǎn)防范和犯罪預(yù)防放在企業(yè)發(fā)展的首位，充分發(fā)揮專(zhuān)

業(yè)人員的優(yōu)勢(shì)，共同推進(jìn)行業(yè)向好發(fā)展。

北京總部

地 址：北京市朝陽(yáng)區(qū)建外大街甲14號(hào)

廣播大廈9/10/13/17層

郵 箱：beijing@myhrtr.com

電 話：+86-10-65219696

傳 真：+86-10-88381869

郵 編：100022

北京 ? 上海 ? 天 津 ? 深 圳 ? 重 慶 ? 大 連 ? 南 京 ? 合 肥 ? 淄 博 ? 杭 州 ? 昆 明

www.myhrtr.com