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4.全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)簡要說明

全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）遵循經(jīng)濟周期波動的理論，以景氣

循環(huán)理論與景氣循環(huán)分析方法為依據(jù)，運用時間序列、多元統(tǒng)計、計量經(jīng)濟分析方法，以房

地產(chǎn)開發(fā)投資為基準指標，選取了房地產(chǎn)投資、資金、面積、銷售有關(guān)指標，剔除季節(jié)因素

的影響，包含了隨機因素，采用增長率循環(huán)方法編制而成，每月根據(jù)新加入的數(shù)據(jù)對歷史數(shù)

據(jù)進行修訂。國房景氣指數(shù)選擇 2012 年為基年，將其增長水平定為 100。通常情況下，國

房景氣指數(shù) 100 點是最合適的景氣水平，95 至 105 點之間為適度景氣水平，95 以下為較低

景氣水平，105 以上為偏高景氣水平。

5.兩年平均增速說明

兩年平均增速是指以 2019 年相應(yīng)同期數(shù)為基數(shù)，采用幾何平均的方法計算的增速。

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唐鋼地產(chǎn) 51

三、法律法規(guī)

1、婚前父母出資為子女購買的房產(chǎn)屬于夫妻共同

財產(chǎn)嗎？

現(xiàn)如今，很多人在婚前父母都會出資為其購買房子，那

么婚前父母出資為子女購買的房產(chǎn)算夫妻共同財產(chǎn)嗎？都

包含了哪些情況？

（一）婚前由一方父母出資買房，房屋產(chǎn)權(quán)登記在自己

子女的名下。

（二）婚前由一方父母出資，產(chǎn)權(quán)登記在另一方名下。

（三）婚前由一方父母出資，產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下。

（四）婚前由雙方父母出資，產(chǎn)權(quán)登記在雙方子女名下。

（五）婚前由雙方父母均出資，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名

下。

夫妻共同財產(chǎn)的認定

夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，為夫妻的共

同財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：

（一）工資、獎金、勞務(wù)報酬；

（二）生產(chǎn)、經(jīng)營、投資的；

（三）知識產(chǎn)權(quán)的；

（四）繼承或者受贈的財產(chǎn)，但是本法千零六十三條第

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52 唐鋼地產(chǎn)

三項規(guī)定的除外；

（五）其他應(yīng)當歸共同所有的財產(chǎn)。

夫妻對共同財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。

綜上所述，如果是婚前一方父母全額出資購買，明確表

示該房子只給夫妻一方所有的，并且登記在一方名下的，不

是夫妻共同財產(chǎn)，屬于一方的個人財產(chǎn)。

2、【以案普法】父母有債務(wù)，登記在未成年子女

名下房屋能否排除強制執(zhí)行？

父母將購買的房屋登記在未成年子女名下，未成年子女

是否一定享有該房屋所有權(quán)？若父母的債權(quán)人對登記在未

成年子女名下的房屋申請強制執(zhí)行，該未成年子女提起執(zhí)行

異議之訴，能否得到支持？

裁判要旨

案涉房屋雖登記在未成年子女名下，但法院可在綜合分

析房屋的購買時間、產(chǎn)權(quán)登記時間、購房款支付和購買后的

使用情況等因素的基礎(chǔ)上，認定房屋應(yīng)為其父母的家庭共有

財產(chǎn)，未成年子女不享有該房屋的所有權(quán)。并據(jù)此認定該子

女對案涉房屋的權(quán)利不足以排除強制執(zhí)行。

案號

(2020)最高法民申 6800 號

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案情簡介

李某 1、薛某為其未成年女兒李某 2 購買房屋并登記在

其名下。但是該房屋并非由李某 2 實際占有使用，而是被用

作李某 1、薛某實際控制的威蘭德集團、航運公司、威蘭德

物流公司的經(jīng)營用房，曾被作為擔保物抵押給銀行。

李某 3 為威蘭德物流公司提供 5000 萬元借款，李某 1、

薛某、威蘭德集團為該筆借款提供保證擔保。該債務(wù)到期未

得到清償，李某 3 向法院起訴后，依據(jù)法院判決書申請強制

執(zhí)行，強制執(zhí)行中要求查封李某 1、薛某為其女兒購買的房

屋。李某 2 認為自己是房屋的所有人，對該強制執(zhí)行提出異

議。

法院裁判

本院經(jīng)審查認為：本案為申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。根

據(jù)李某 2 的再審申請主張，本案審查的重點是案外人李某 2

是否享有排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人

民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十四

條規(guī)定：“對案外人提出的排除執(zhí)行異議，人民法院應(yīng)當審

查下列內(nèi)容：（一）案外人是否系權(quán)利人；（二）該權(quán)利的

合法性與真實性；（三）該權(quán)利能否排除執(zhí)行。”

根據(jù)一、二審判決查明的基本事實，李某 1、薛某于 2004

年 12 月代其女兒李某 2 作為買受人簽訂商品房買賣合同，

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54 唐鋼地產(chǎn)

購買案涉房屋，于 2005 年 3 月 9 日將該房屋所有權(quán)登記在

李某 2 名下，當時李某 2 不滿 7 周歲（李某 2 于 1998 年 5

月出生）；案涉房屋曾于 2007 年 1 月 10 日被用于為中國農(nóng)

業(yè)銀行大連分行營業(yè)部辦理抵押登記；李某 1、薛某、威蘭

德集團與李瑞泉于 2014 年簽訂保證合同，約定李某 1、薛某、

威蘭德集團為李瑞泉向威蘭德物流公司的借款 5000 萬元債

權(quán)提供保證擔保，此時李某 1、薛某尚未離婚（該二人于 2014

年 3 月協(xié)議離婚），李某 2 不滿 16 周歲；案涉房屋被用作

李某 1、薛某實際控制的威蘭德集團、航運公司、威蘭德物

流公司的經(jīng)營用房，并非由李某 2 實際占有使用。一、二審

法院綜合分析案涉房屋的購買時間、產(chǎn)權(quán)登記時間、購房款

支付和購買后的使用情況等因素，認定案涉房屋應(yīng)為李某 1、

薛某的家庭共有財產(chǎn)，并無不當。李某2主張案涉房屋自2009

年由其對外出租，但根據(jù)其提供的四份《租賃合同》載明，

該房屋的承租人亦為李某 1、薛某實際控制的航運公司，該

租賃關(guān)系發(fā)生于家庭成員與其控制的公司之間，且李某 2 當

時仍為限制民事行為能力人。案涉房屋的上述抵押、租賃均

明顯超過李某 2 作為未成年人的日常生活所需；案涉房屋由

李某 1、薛某實際出資，亦長期由該二人掌控的公司占有使

用，據(jù)此可以認定案涉房屋仍作為家庭共同財產(chǎn)經(jīng)營使用。

一、二審法院認定案涉房屋應(yīng)包括在李某 1、薛某作為保證

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人的上述擔保責任財產(chǎn)范圍之內(nèi)，并無不當。李某 2 申請再

審稱其對案涉房屋享有排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，缺乏依

據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，李某 2 的再審申請不符合《中華人民共和國

民事訴訟法》第二百條第六項規(guī)定的情形。本院依照《中華

人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款和《最高人民

法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三

百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：駁回李某 2 的再審申

請。

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四、同業(yè)資訊

搞懂酒店項目的成本測算分析

酒店是房地產(chǎn)開發(fā)過程中經(jīng)常遇到的業(yè)態(tài)，由于其較傳

統(tǒng)住宅開發(fā)復(fù)雜，且開發(fā)量遠小于住宅開發(fā)，故對酒店的成

本如何測算歷來是不少成本人心中的痛。

酒店做為一個開發(fā)業(yè)態(tài)，目的性、使用性很強，且跟其

定位密切相關(guān)，如何做好一個酒店的成本測算呢？本文就以

五星級酒店為例跟大家分享一下酒店類業(yè)態(tài)的成本測算。

01 酒店的分級

酒店的分級對成本測算來說相當于確定酒店的定位和

配置標準。

根據(jù)《中華人民共和國星級酒店評定標準》將酒店按等

級標準是以星級劃分，分為一星級到五星級 5 個標準。星級

以鍍金五角星為符號，最低為一星級，最高為白金五星級。

星級越高，表示旅游飯店的檔次越高。

五星級

除內(nèi)部裝修豪華外，要求70%客房面積不小于20平方米；

至少有 50 間(套)可供出租的客房；室內(nèi)滿鋪高級地毯，或

用優(yōu)質(zhì)木地板或其他高檔材料裝飾；每個客房配備微型保險

柜；有緊急救助室。

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這是旅游酒店的最高等級。設(shè)備十分豪華，設(shè)施更加完

善，除了房間設(shè)施豪華外，服務(wù)設(shè)施齊全。各種各樣的餐廳，

較大規(guī)模的宴會廳、會議廳、綜合服務(wù)比較齊全。有社交、

會議、娛樂、購物、消遣、保健等活動中心。環(huán)境優(yōu)美，服

務(wù)質(zhì)量要求很高，收費標準高。主要是滿足上層資產(chǎn)階級、

政府官員、社會名流、大企業(yè)公司的管理人員、工程技術(shù)人

員、參加國際會議的官員、專家、學(xué)者的需要。

四星級

需要有中央空調(diào)；有背景音樂系統(tǒng)；18 小時提供外幣兌

換服務(wù)；至少有 50 間(套)可供出租的客房；70%客房的面積

不小于 20 平方米；提供國際互聯(lián)網(wǎng)接入服務(wù)；衛(wèi)生間有電

話副機、吹風機。

設(shè)備豪華，綜合服務(wù)設(shè)施完善，服務(wù)項目多，服務(wù)質(zhì)量

優(yōu)良，講究室內(nèi)環(huán)境藝術(shù)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。客人不僅能夠得

到高級的物質(zhì)享受，也能得到很好的精神享受。這種飯店國

際上通常稱為一流水平的飯店，收費一般很高。主要是滿足

經(jīng)濟地位較高的上層旅游者和公費旅行者的需要。

三星級

需要有中央空調(diào)；有背景音樂系統(tǒng)；18 小時提供外幣兌

換服務(wù)；至少有 50 間(套)可供出租的客房；70%客房的面積

不小于 20 平方米；提供國際互聯(lián)網(wǎng)接入服務(wù)；衛(wèi)生間有電

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話副機、吹風機。

設(shè)備豪華，綜合服務(wù)設(shè)施完善，服務(wù)項目多，服務(wù)質(zhì)量

優(yōu)良，講究室內(nèi)環(huán)境藝術(shù)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。客人不僅能夠得

到高級的物質(zhì)享受，也能得到很好的精神享受。這種飯店國

際上通常稱為一流水平的飯店，收費一般很高。主要是滿足

經(jīng)濟地位較高的上層旅游者和公費旅行者的需要。

二星級

18 小時供應(yīng)熱水；至少有 20 間（套）可供出租的客房。

有可撥通或使用預(yù)付費電信卡撥打國際、國內(nèi)長途的電話；

有彩色電視機；每日或應(yīng)客人要求更換床單、被單及枕套；

提供洗衣服務(wù)。

設(shè)備一般，除具備客房、餐廳等基本設(shè)備外，還有賣品

部、郵電、理發(fā)等綜合服務(wù)設(shè)施，服務(wù)質(zhì)量較好，屬于一般

旅行等級，滿足旅游者的中下等的需要。房內(nèi)有冷熱風設(shè)備、

地毯、電話，家具較簡單，收費低廉，經(jīng)濟實惠。

一星級

要有適應(yīng)所在地氣候的采暖、制冷設(shè)備；16 小時供應(yīng)熱

水；客房、衛(wèi)生間每天要全面整理一次，隔日或應(yīng)客人要求

更換床單、被單及枕套，并做到每客必換；能夠用英語提供

服務(wù)。

設(shè)備簡單，具備食、宿兩個最基本功能，能滿足客人最

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簡單的旅行需要，提供基本的服務(wù)，屬于經(jīng)濟等級，符合經(jīng)

濟能力較差的旅游者的需要。

02 酒店成本測算

很多人之所以覺得酒店的成本測算不好做的主要原因

是因為酒店業(yè)態(tài)比傳統(tǒng)住宅業(yè)態(tài)涉及到的內(nèi)容要多不少，加

之對酒店業(yè)態(tài)的不熟悉造成的，以下就從幾個方面講解一下

酒店業(yè)態(tài)的成本測算，以常規(guī)喜來登五星級酒店為例。

1. 酒店都有哪些功能區(qū)及其面積占比

酒店承載著住宿、餐飲、健身、娛樂等多種功能，因而

在成本測算時要明確所測算酒店涉及到哪些功能需求，因為

不同的功能分區(qū)涉及到的建筑、設(shè)備、裝修等標準均有差異。

酒店的主要功能分區(qū)包括：

1.1 客房區(qū)

即以住宿為主的區(qū)域，是酒店類業(yè)態(tài)面積占比最大的部

分，以五星級酒店為例，約占總面積的 47%；

1.2 餐飲區(qū)

為住店客戶及外來客戶提供餐飲的功能區(qū)域，其面積占

比約 12%；

1.3 會議區(qū)

提供會議、大型活動的區(qū)域，其面積約占總面積的 9%

左右；

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1.4 康樂區(qū)

酒店中提供健身、泳池等服務(wù)的功能分區(qū)，其面積約占

總面積的 5%左右；

1.5 會所區(qū)

酒店提供娛樂，如 KTV 等服務(wù)的分區(qū)，一般面積控制在

總面積的 4%左右；

1.6 大堂區(qū)

是酒店接待客戶的區(qū)域，供客戶休息、等待、辦理業(yè)務(wù)

的區(qū)域，五星級酒店的大堂區(qū)域面積約為總面積的 4%左右；

1.7 后勤區(qū)

包括服務(wù)人員的休息室、布草等的儲藏室、廚房等等區(qū)

域，該區(qū)域面積約占總面積的 6%左右；

1.8 設(shè)備機房

安放各種設(shè)備的功能空間，由于酒店需要的功能較多，

因而設(shè)備機房所占面積也較大，一般占總面積的 13%左右；

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明確功能分區(qū)以及各功能分區(qū)面積占比的作用在于，當

在做酒店項目投資測算時，無法明確給定具體分區(qū)的面積，

可以參照上面介紹的五星級酒店功能分區(qū)面積占比，對總面

積進行大體的分割，便于成本測算。

2. 酒店成本測算輸入條件

2.1 酒店基本數(shù)據(jù)（圖表略）

酒店基本數(shù)據(jù)主要是指面積數(shù)量指標，主要包括占地面

積、地上建筑面積、地下建筑面積、各功能分區(qū)面積、層高、

建筑高度、體形系數(shù)等。

2.2 酒店結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)（圖表略）

結(jié)合酒店所處區(qū)域的抗震烈度等信息，設(shè)計部門提供酒

店的基礎(chǔ)型式、結(jié)構(gòu)型式、鋼筋含量、砼含量、屋面型式、

防水做法、保溫做法等。

2.3 酒店配置標準（圖表略）

這一部分是對酒店成本差異影響最大的部分，可分為幾

部分：

2.3.1 門窗工程

包括，開窗率、大堂門、入戶門、室內(nèi)門、外開窗等的

選型；

2.3.2 外檐裝飾

涉及酒店外立面的配置標準；

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2.3.3 地下部分配置標準

酒店的地下空間一般會設(shè)置輔助功能的區(qū)域以及地下

停車，因而其配置標準以能用就行的原則設(shè)置；

2.3.4 公共部位裝修標準

酒店等級的差異除了不同級別酒店設(shè)置的功能區(qū)有所

差異外，另外一個重要的差異點就是公共部位的裝修標準，

這也是酒店業(yè)態(tài)成本中占比較大的部分；

2.3.5 室內(nèi)裝修

酒店的室內(nèi)裝修主要指客房的室內(nèi)裝修以及各主要功

能空間的裝修；

2.3.6 安裝專業(yè)配置標準

2.3.7 強電系統(tǒng)

2.3.8 消防系統(tǒng)

2.3.9 鍋爐房工程

以 4.3 萬平米酒店為例，結(jié)合客房數(shù)量以及功能需求，

需要配置 4 臺鍋爐，2 臺蒸汽鍋爐，2 臺熱水鍋爐，品牌選

擇以合資品牌為主。

2.3.10 電梯

電梯設(shè)置合適的數(shù)量、梯速是提升酒店舒適度必須考慮

的因素，電梯的數(shù)量及梯速選擇要結(jié)合客量、樓層數(shù)量、消

防等多方面因素綜合計算而得，以 4.3 萬平米酒店為例，需

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要配置 13 部直梯/其中貨梯 4 部/客梯 8 部/食梯 1 部/

會所單獨 1 部（客梯梯速 2.5m/s，貨梯梯速 1.6m/s）。

品牌選擇建議結(jié)合自己公司的集采品牌確定。

2.3.11 弱電系統(tǒng)

酒店由于其功能要求多，安全要求嚴，體驗感要求高等

原因，弱電系統(tǒng)包含的模塊也比傳統(tǒng)住宅多出許多；

2.3.12 樓宇其他

2.3.13 社區(qū)管網(wǎng)

2.3.14 道路、廣場及景觀

這是酒店外部環(huán)境的打造，取決于項目位置、擬營造的

氛圍等，因而沒有統(tǒng)一的標準，下表是一種建議的配置；

以上是一個酒店基本的配置標準，只有把這些配置標準

搞清楚了，才能準確的對酒店的目標成本進行測算。

3. 酒店的成本測算

酒店的目標成本測算與傳統(tǒng)住宅的成本測算方式?jīng)]什

么差異，最大的區(qū)別在于由于酒店的功能多，其配置尤其是

設(shè)備多，而且裝修標準普遍高于住宅。

酒店的目標成本測算表格所含內(nèi)容多于住宅產(chǎn)品，且主

要集中在安裝方面及裝修標準方面，另外酒店涉及的專業(yè)比

較多，因而需要更多的專業(yè)咨詢設(shè)計機構(gòu)，這部分費用也需

要充分考慮。

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在設(shè)置目標成本測算表時，要考慮以上差異。

以下是五星級酒店的參考成本單方，僅供參考：

03 總結(jié)

酒店的成本測算其實并不難，計算邏輯同傳統(tǒng)住宅業(yè)

態(tài)，但要把輸入條件摸透，重點關(guān)注功能分區(qū)、設(shè)備、裝修

標準等。

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五、樓市快訊

2022年房地產(chǎn)市場回顧及 2023年展望

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