蘭考新房市場(chǎng) 重點(diǎn)熱銷項(xiàng)目情況桃李春風(fēng)項(xiàng)目名稱 桃李春風(fēng)

儀馮路與人民路交匯處0元入會(huì)階段，排號(hào)100多基本參數(shù)

戶型面積 119-141㎡ 總套數(shù)樓棟數(shù)

13棟

11棟11層，2棟17層

層數(shù)11層17層項(xiàng)目配套

外部 一高附小、二高附中、二高戶型優(yōu)勢(shì)

270拐角飄窗、1.8米外挑寬景陽(yáng)臺(tái)、3米層高、三室朝陽(yáng)、南北雙陽(yáng)臺(tái)(北陽(yáng)臺(tái)全送)、35米以上超寬樓距

內(nèi)部

小區(qū)內(nèi)下沉廣場(chǎng)、人車分流，社區(qū)人臉識(shí)別、單元可視對(duì)講、電梯定層刷卡、入戶指紋密碼鎖、室內(nèi)一鍵報(bào)修，社區(qū)霧森系統(tǒng)、WIFI全覆蓋等智能化配套，

目前推售情

況

銷售價(jià)格 五千抵兩萬(wàn)蘭考東區(qū)新標(biāo)桿、戶型0公攤【工程進(jìn)度快、價(jià)格、

52蘭考新房市場(chǎng) 重點(diǎn)熱銷項(xiàng)目情況桃李春風(fēng)建筑榜樣:超現(xiàn)代全面屏設(shè)計(jì)

客臥寬景陽(yáng)臺(tái)搭配落地窗(外挑1.8米，南陽(yáng)臺(tái)交房全封半贈(zèng)送)，主臥落地飄窗南向270°全景采光

53蘭考新房市場(chǎng) 重點(diǎn)熱銷項(xiàng)目情況桃李春風(fēng)產(chǎn)品配套：

下沉中央廣場(chǎng)、40%以上社區(qū)綠化、社區(qū)直飲水系統(tǒng)、人車分流，社區(qū)人臉識(shí)別、單元可視對(duì)講、電梯定層刷卡、入戶指紋密碼鎖、1.2米鋼制入戶門、雙層斷橋鋁窗戶、室內(nèi)一鍵報(bào)修，社區(qū)霧森系統(tǒng)、WIFI全覆蓋等智能化配套，

54蘭考新房市場(chǎng) 重點(diǎn)熱銷項(xiàng)目情況桃李春風(fēng)一梯兩戶學(xué)區(qū)洋房、接近零公攤、贈(zèng)送面積大、得房率冠絕蘭考270拐角飄窗 1.8米外挑寬景陽(yáng)臺(tái)（全封） 3米層高 三室朝陽(yáng) 南北雙陽(yáng)臺(tái)(北陽(yáng)臺(tái)全送) 35米以上超寬樓距

55蘭考新房市場(chǎng) 重點(diǎn)熱銷項(xiàng)目情況桃李春風(fēng)戶型對(duì)比手冊(cè)

PK全城好戶型

與蘭考市場(chǎng)競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品戶型細(xì)節(jié)進(jìn)行

對(duì)比：入戶門、入戶玄關(guān)、南北陽(yáng)臺(tái)、

主臥飄窗、

蘭考新房市場(chǎng) 重點(diǎn)熱銷項(xiàng)目情況富力新城項(xiàng)目名稱 富力新城 玉虹路與興蘭路交匯處開盤到目前：130基本參數(shù)

建筑面積 12萬(wàn)方 梯戶比一梯兩戶、兩梯兩戶樓棟數(shù) 小高6棟 高層3棟 層數(shù)18層小高層11層洋房項(xiàng)目配套

外部

蘭考縣中心醫(yī)院（國(guó)家三級(jí)綜合醫(yī)院，占地140畝，建筑面積17萬(wàn)方，總投資13億，規(guī)劃床位1500張）

蘭考縣第一高級(jí)中學(xué)

內(nèi)部

六重智能化安防系統(tǒng)、精裝入戶大堂，品牌電梯，2.4*1.2超大品牌入戶門，斷橋鋁雙層中空玻璃，雙氣入戶，社區(qū)會(huì)客廳，健康跑道，兒童游樂(lè)場(chǎng)；

目前推售情

況

目前推售房

源

3#7#8#9#10# 面積段小高層125，高層128銷售政策 定房減5000

銷售價(jià)格 小高層5818 高層5718

富力新城：名醫(yī)守護(hù)·名校相伴

蘭考新房市場(chǎng) 重點(diǎn)熱銷項(xiàng)目情況富力新城競(jìng)品項(xiàng)目情況分析

? 23年6月開盤，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，目前全部封頂，開始外立面工程

蘭考新房市場(chǎng) 重點(diǎn)熱銷項(xiàng)目情況富力新城? 產(chǎn)品配套：精裝入戶大堂、2.26*1.16超大品牌入戶門、雙層中空玻璃、雙氣入戶、社區(qū)會(huì)客廳等競(jìng)品項(xiàng)目情況分析

蘭考新房市場(chǎng)小結(jié)

l 市場(chǎng)存量：本年度新開項(xiàng)目較多，且新開項(xiàng)目工期快，準(zhǔn)現(xiàn)房后再啟動(dòng)銷售，市場(chǎng)中建業(yè)百城天地、五大社區(qū)爛尾、今年五一新開項(xiàng)目康橋九溪天悅出現(xiàn)爛尾跡象，目前市場(chǎng)客戶大多只認(rèn)可工期較快項(xiàng)目或準(zhǔn)現(xiàn)房/現(xiàn)房，現(xiàn)階段市場(chǎng)存貨量較多；

l 客戶特征：首次置業(yè)為主，并且剛需客戶占大半，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主占約70-80%，縣城客群占約20%-30%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)買動(dòng)機(jī)：結(jié)婚婚房使用，縣城上學(xué)購(gòu)房；

l 價(jià)格特征：以片區(qū)定價(jià)格，西區(qū)價(jià)格與縣城內(nèi)核心區(qū)價(jià)格相差不大，且西區(qū)新城區(qū)價(jià)格整體高于東區(qū)，西區(qū)5500-6300元/㎡，東區(qū)4500-5000元/㎡，并且政府有意往西發(fā)展，西區(qū)城市的基礎(chǔ)建設(shè)配套相對(duì)更加完善，南區(qū)工業(yè)園區(qū)且離縣城核心較遠(yuǎn)，基本都在4500-5000元/㎡，l 產(chǎn)品特征：準(zhǔn)現(xiàn)房銷售、工期整體較快，戶型產(chǎn)品新，營(yíng)銷包裝加持（樣板間、景觀示范區(qū)），優(yōu)化產(chǎn)品空間布局，最大化提升戶型空間使用率，及減少戶型公攤增加得房率；l 渠道分銷：市場(chǎng)中項(xiàng)目均采取自銷模式，逐漸減少分銷占比，重點(diǎn)以自訪、全民、外拓成交；59

蘭考商業(yè)市場(chǎng)60

? 目前蘭考市場(chǎng)中商鋪主要銷售的項(xiàng)目為永旺城、華第城、鳳凰城；其余項(xiàng)目主要以去化住宅為主，商鋪目前不作為銷售去化重點(diǎn)；

蘭考商業(yè)市場(chǎng)——蘭考商業(yè)銷售分析

蘭考商業(yè)市調(diào)情況（23年銷售情況）

項(xiàng)目 類型 價(jià)格 銷售數(shù)量 傭金獎(jiǎng)勵(lì) 情況說(shuō)明永旺城 40-200㎡ 8000—12000 4 傭金2%--3% 招商中免租一年華第城 118-245㎡ 7999—12000 3 傭金2.5萬(wàn)一3.5萬(wàn) 免租一年，火熱招商香榭華庭 單雙層

單層12000左右

雙層8000左右

0 介紹1萬(wàn)

招租單層35元/㎡/月雙層25元㎡/月蘭灣國(guó)際 150-300㎡ 7500左右 0 主要在銷售住宅商業(yè)未完全啟動(dòng)金地雅居 單層鋪20-70㎡ 13000左右 0 主要在銷售住宅商業(yè)未完全啟動(dòng)凱旋城 90- 250 6000—11000 0 傭金3萬(wàn)一4萬(wàn) 主要在銷售住宅商業(yè)未完全啟動(dòng)春園尚府 雙層 9000左右 0

/

主要在銷售住宅商業(yè)未完全啟動(dòng)豫發(fā)學(xué)府 雙層 9000左右 0 主要在銷售住宅商業(yè)未完全啟動(dòng)蘭陽(yáng)府 雙層 8900-9900 0 主要在銷售住宅商業(yè)未完全啟動(dòng)錦繡苑 雙層140㎡以上 12000左右 0 主要在銷售住宅商業(yè)未完全啟動(dòng)建業(yè)城 單層 面積未定 0 主要在銷售住宅商業(yè)未完全啟動(dòng)華蘭城 雙層 5500-6500 0 主要在銷售住宅商業(yè)未完全啟動(dòng)

>> 蘭考競(jìng)品項(xiàng)目商鋪銷售分析及總結(jié)：

? 因蘭考整體商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境較差，商鋪銷售均采取招商帶動(dòng)銷售。目前蘭考市場(chǎng)中競(jìng)品項(xiàng)目商鋪招商情況較好的項(xiàng)目為永旺城、華第城，倆項(xiàng)目位于蘭考西部新興小區(qū)商圈范圍內(nèi)（振興路、朝陽(yáng)大道），商鋪位置較好，商鋪門前位置預(yù)留空間大片區(qū)內(nèi)停車方便，項(xiàng)目周邊核心主力商超帶動(dòng)及招商政策支持吸引眾多知名品牌主力店入駐，競(jìng)品項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍已形成，商圈內(nèi)人流量密度大，一定程度上帶動(dòng)片區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)及客戶投資信心，為后期商鋪銷售奠定基礎(chǔ)；蘭考商業(yè)市場(chǎng)——蘭考商業(yè)銷售分析

蘭考商業(yè)市場(chǎng)——蘭考商業(yè)銷售分析

蘭考新興小區(qū)商業(yè)以主力核心商業(yè)（大型商超一千平以上）+次主力核心商業(yè)（華為旗艦店/銀行/高端餐飲）配備周邊小個(gè)體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)模式為主；在核心商業(yè)帶動(dòng)下片區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，商鋪經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好；核心主力商業(yè)：1 華聯(lián)鮮超市，2 蘭美時(shí)代廣場(chǎng)，3 歐蓓莎商業(yè)廣場(chǎng)，4 紅星美凱龍商業(yè)綜合體，5 西班牙小鎮(zhèn)服飾一條街；

次核心商業(yè)：1 華為旗艦店 佐奴西餐廳夢(mèng)露融合餐廳等2 德莊火鍋

3 蘭美超市 齊魯銀行 鄭州銀行 農(nóng)業(yè)銀行巴莊火鍋國(guó)美電器等朝

陽(yáng)

大

道

仟禧莊園

振

興

路

考城路

健康路

興蘭路

1

2

3

蘭陽(yáng)路

4

蘭灣

國(guó)際

華第城

未來(lái)城

永旺城

碧水

藍(lán)城

西班

牙小

鎮(zhèn)

5

望湖 1

3

2

核心主力商業(yè)+次核心商業(yè)帶動(dòng)下片區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚商鋪經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好蘭考商業(yè)市場(chǎng)——蘭考商業(yè)街區(qū)特點(diǎn)分析

蘭考內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍較好街區(qū)分析總結(jié)：

>> 蘭考競(jìng)品項(xiàng)目商鋪招商分析及總結(jié)：

類別/項(xiàng)目 華第城 永旺城商鋪情況

商鋪面積 118-245㎡ 40-200㎡商鋪形態(tài)

社區(qū)底商

一拖二臨街商業(yè)

社區(qū)底商一拖二臨街商業(yè)銷售情況

分析

銷售價(jià)格 7999-12000 8000-10000

渠道政策 傭金2.5-3.5萬(wàn)/套 傭金2%-3%銷售情況 23年至今銷售3套 23年銷售4套銷售情況總結(jié)

22年至今商鋪銷售情況較差，

商鋪特惠7999針對(duì)商鋪戶型較差房源，目前無(wú)銷售

項(xiàng)目商鋪位置好，商鋪整體銷售進(jìn)度緩慢招商情況

分析

招商啟動(dòng)時(shí)間 23年2月至今 23年3月29日至今招商政策 免租一年

之前送1-3個(gè)月裝修期現(xiàn)執(zhí)行：兩年免一年租金情況 0.8-1元/㎡ 0.5-0.8元/㎡招商率 已完成90%，商業(yè)氛圍已形成 已完成95%，商業(yè)氛圍已形成招商主力店 健身房、酒吧、婚紗店 巴莊火鍋、西宮料理、蘭美超市、各大銀行等整體商鋪業(yè)態(tài) 餐飲/服飾/美容業(yè)態(tài) 50%以上為餐飲，其余以生活配套類為主招商情況總結(jié)

年前商鋪銷售差，年后執(zhí)行商鋪招商

目招商情況較好，片區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍已形成；

項(xiàng)目周邊核心主力商業(yè)帶動(dòng)及項(xiàng)目招商帶動(dòng)下，片區(qū)內(nèi)人流量大，整體商業(yè)氛圍較好片區(qū)內(nèi)商業(yè)聚集密度高蘭考商業(yè)市場(chǎng)——蘭考商業(yè)銷售分析

招商業(yè)態(tài)情況分析：餐飲（巴莊火鍋、西宮料理），五金建材類、生活超市（蘭美超市）、網(wǎng)紅餐飲、便利零售、美容美發(fā)、運(yùn)動(dòng)健身蘭考商業(yè)市場(chǎng)——蘭考商業(yè)銷售分析 永旺城

招商業(yè)態(tài)情況分析：美容、餐飲、服飾、婚紗、酒吧、健身房

蘭考商業(yè)市場(chǎng)——蘭考商業(yè)銷售分析 華第城

68趨勢(shì)預(yù)判03

市場(chǎng)總結(jié)現(xiàn)階段蘭考住宅市場(chǎng)頭部項(xiàng)目熱銷主要以①工期②價(jià)格③位置④看房體驗(yàn)（體驗(yàn)式銷售）⑤客戶積累 五大優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)要素為主，其次以產(chǎn)品戶型、配套優(yōu)勢(shì)等附加值作為熱銷基礎(chǔ)；蘭考市場(chǎng)整體以剛需產(chǎn)品為主，改善產(chǎn)品為輔的市場(chǎng)形勢(shì)。預(yù)計(jì)下半年蘭考住宅整體市場(chǎng)銷售不會(huì)有太大波動(dòng)，價(jià)格趨于平緩發(fā)展，重點(diǎn)以滿足市場(chǎng)中鄉(xiāng)鎮(zhèn)首次置業(yè)的剛需客群為主要消費(fèi)群體，改善項(xiàng)目（或剛改項(xiàng)目）生存艱難銷售難度大；現(xiàn)階段縣城原住民客群再次購(gòu)房需求較低占成交客群25%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需客群為主要購(gòu)買力占市場(chǎng)購(gòu)買力75%；

69

市場(chǎng)總結(jié)蘭考整體房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售處于兩極分化現(xiàn)象，市場(chǎng)中頭部項(xiàng)目銷售情況持續(xù)向好月均15-30套，銷售較差項(xiàng)目銷售情況月均3-5套。

蘭考市場(chǎng)對(duì)比其他各縣級(jí)市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)較好，一部分原因因城市人口基數(shù)波動(dòng)較小，開封東發(fā)展與蘭考城市形象配套發(fā)展層面差距較小，同時(shí)蘭考縣城內(nèi)富士康及工業(yè)區(qū)新興產(chǎn)業(yè)提供充足就業(yè)環(huán)境，蘭考本地基本能解決生活問(wèn)題，人口流出少。

其次蘭考市場(chǎng)客戶大多成交主要依靠鄉(xiāng)鎮(zhèn)中返鄉(xiāng)置業(yè)客戶群體，返鄉(xiāng)客戶主要集中在浙江/新疆等地，該地區(qū)因房?jī)r(jià)高/地域遠(yuǎn)等各方面因素，返鄉(xiāng)客戶大多選擇回鄉(xiāng)置業(yè)；且疫情期間蘭考內(nèi)頭部項(xiàng)目受疫情影響較小，頭部項(xiàng)目銷售情況依舊較好；

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