蘭考新房市場 重點(diǎn)熱銷項(xiàng)目情況桃李春風(fēng)項(xiàng)目名稱 桃李春風(fēng)
儀馮路與人民路交匯處0元入會階段，排號100多基本參數(shù)
戶型面積 119-141㎡ 總套數(shù)樓棟數(shù)
13棟
11棟11層，2棟17層
層數(shù)11層17層項(xiàng)目配套
外部 一高附小、二高附中、二高戶型優(yōu)勢
270拐角飄窗、1.8米外挑寬景陽臺、3米層高、三室朝陽、南北雙陽臺(北陽臺全送)、35米以上超寬樓距
內(nèi)部
小區(qū)內(nèi)下沉廣場、人車分流，社區(qū)人臉識別、單元可視對講、電梯定層刷卡、入戶指紋密碼鎖、室內(nèi)一鍵報修，社區(qū)霧森系統(tǒng)、WIFI全覆蓋等智能化配套，
目前推售情
況
銷售價格 五千抵兩萬蘭考東區(qū)新標(biāo)桿、戶型0公攤【工程進(jìn)度快、價格、
52蘭考新房市場 重點(diǎn)熱銷項(xiàng)目情況桃李春風(fēng)建筑榜樣:超現(xiàn)代全面屏設(shè)計
客臥寬景陽臺搭配落地窗(外挑1.8米，南陽臺交房全封半贈送)，主臥落地飄窗南向270°全景采光
53蘭考新房市場 重點(diǎn)熱銷項(xiàng)目情況桃李春風(fēng)產(chǎn)品配套：
下沉中央廣場、40%以上社區(qū)綠化、社區(qū)直飲水系統(tǒng)、人車分流，社區(qū)人臉識別、單元可視對講、電梯定層刷卡、入戶指紋密碼鎖、1.2米鋼制入戶門、雙層斷橋鋁窗戶、室內(nèi)一鍵報修，社區(qū)霧森系統(tǒng)、WIFI全覆蓋等智能化配套，
54蘭考新房市場 重點(diǎn)熱銷項(xiàng)目情況桃李春風(fēng)一梯兩戶學(xué)區(qū)洋房、接近零公攤、贈送面積大、得房率冠絕蘭考270拐角飄窗 1.8米外挑寬景陽臺（全封） 3米層高 三室朝陽 南北雙陽臺(北陽臺全送) 35米以上超寬樓距
55蘭考新房市場 重點(diǎn)熱銷項(xiàng)目情況桃李春風(fēng)戶型對比手冊
PK全城好戶型
與蘭考市場競品項(xiàng)目產(chǎn)品戶型細(xì)節(jié)進(jìn)行
對比：入戶門、入戶玄關(guān)、南北陽臺、
主臥飄窗、
蘭考新房市場 重點(diǎn)熱銷項(xiàng)目情況富力新城項(xiàng)目名稱 富力新城 玉虹路與興蘭路交匯處開盤到目前：130基本參數(shù)
建筑面積 12萬方 梯戶比一梯兩戶、兩梯兩戶樓棟數(shù) 小高6棟 高層3棟 層數(shù)18層小高層11層洋房項(xiàng)目配套
外部
蘭考縣中心醫(yī)院（國家三級綜合醫(yī)院，占地140畝，建筑面積17萬方，總投資13億，規(guī)劃床位1500張）
蘭考縣第一高級中學(xué)
內(nèi)部
六重智能化安防系統(tǒng)、精裝入戶大堂，品牌電梯，2.4*1.2超大品牌入戶門，斷橋鋁雙層中空玻璃，雙氣入戶，社區(qū)會客廳，健康跑道，兒童游樂場；
目前推售情
況
目前推售房
源
3#7#8#9#10# 面積段小高層125，高層128銷售政策 定房減5000
銷售價格 小高層5818 高層5718
富力新城：名醫(yī)守護(hù)·名校相伴
蘭考新房市場 重點(diǎn)熱銷項(xiàng)目情況富力新城競品項(xiàng)目情況分析
? 23年6月開盤，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，目前全部封頂，開始外立面工程
蘭考新房市場 重點(diǎn)熱銷項(xiàng)目情況富力新城? 產(chǎn)品配套：精裝入戶大堂、2.26*1.16超大品牌入戶門、雙層中空玻璃、雙氣入戶、社區(qū)會客廳等競品項(xiàng)目情況分析
蘭考新房市場小結(jié)
l 市場存量：本年度新開項(xiàng)目較多，且新開項(xiàng)目工期快，準(zhǔn)現(xiàn)房后再啟動銷售，市場中建業(yè)百城天地、五大社區(qū)爛尾、今年五一新開項(xiàng)目康橋九溪天悅出現(xiàn)爛尾跡象，目前市場客戶大多只認(rèn)可工期較快項(xiàng)目或準(zhǔn)現(xiàn)房/現(xiàn)房，現(xiàn)階段市場存貨量較多；
l 客戶特征：首次置業(yè)為主，并且剛需客戶占大半，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主占約70-80%，縣城客群占約20%-30%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買動機(jī)：結(jié)婚婚房使用，縣城上學(xué)購房；
l 價格特征：以片區(qū)定價格，西區(qū)價格與縣城內(nèi)核心區(qū)價格相差不大，且西區(qū)新城區(qū)價格整體高于東區(qū)，西區(qū)5500-6300元/㎡，東區(qū)4500-5000元/㎡，并且政府有意往西發(fā)展，西區(qū)城市的基礎(chǔ)建設(shè)配套相對更加完善，南區(qū)工業(yè)園區(qū)且離縣城核心較遠(yuǎn)，基本都在4500-5000元/㎡，l 產(chǎn)品特征：準(zhǔn)現(xiàn)房銷售、工期整體較快，戶型產(chǎn)品新，營銷包裝加持（樣板間、景觀示范區(qū)），優(yōu)化產(chǎn)品空間布局，最大化提升戶型空間使用率，及減少戶型公攤增加得房率；l 渠道分銷：市場中項(xiàng)目均采取自銷模式，逐漸減少分銷占比，重點(diǎn)以自訪、全民、外拓成交；59
蘭考商業(yè)市場60
? 目前蘭考市場中商鋪主要銷售的項(xiàng)目為永旺城、華第城、鳳凰城；其余項(xiàng)目主要以去化住宅為主，商鋪目前不作為銷售去化重點(diǎn)；
蘭考商業(yè)市場——蘭考商業(yè)銷售分析
蘭考商業(yè)市調(diào)情況（23年銷售情況）
項(xiàng)目 類型 價格 銷售數(shù)量 傭金獎勵 情況說明永旺城 40-200㎡ 8000—12000 4 傭金2%--3% 招商中免租一年華第城 118-245㎡ 7999—12000 3 傭金2.5萬一3.5萬 免租一年，火熱招商香榭華庭 單雙層
單層12000左右
雙層8000左右
0 介紹1萬
招租單層35元/㎡/月雙層25元㎡/月蘭灣國際 150-300㎡ 7500左右 0 主要在銷售住宅商業(yè)未完全啟動金地雅居 單層鋪20-70㎡ 13000左右 0 主要在銷售住宅商業(yè)未完全啟動凱旋城 90- 250 6000—11000 0 傭金3萬一4萬 主要在銷售住宅商業(yè)未完全啟動春園尚府 雙層 9000左右 0
/
主要在銷售住宅商業(yè)未完全啟動豫發(fā)學(xué)府 雙層 9000左右 0 主要在銷售住宅商業(yè)未完全啟動蘭陽府 雙層 8900-9900 0 主要在銷售住宅商業(yè)未完全啟動錦繡苑 雙層140㎡以上 12000左右 0 主要在銷售住宅商業(yè)未完全啟動建業(yè)城 單層 面積未定 0 主要在銷售住宅商業(yè)未完全啟動華蘭城 雙層 5500-6500 0 主要在銷售住宅商業(yè)未完全啟動
>> 蘭考競品項(xiàng)目商鋪銷售分析及總結(jié)：
? 因蘭考整體商業(yè)市場環(huán)境較差，商鋪銷售均采取招商帶動銷售。目前蘭考市場中競品項(xiàng)目商鋪招商情況較好的項(xiàng)目為永旺城、華第城，倆項(xiàng)目位于蘭考西部新興小區(qū)商圈范圍內(nèi)（振興路、朝陽大道），商鋪位置較好，商鋪門前位置預(yù)留空間大片區(qū)內(nèi)停車方便，項(xiàng)目周邊核心主力商超帶動及招商政策支持吸引眾多知名品牌主力店入駐，競品項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍已形成，商圈內(nèi)人流量密度大，一定程度上帶動片區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營及客戶投資信心，為后期商鋪銷售奠定基礎(chǔ)；蘭考商業(yè)市場——蘭考商業(yè)銷售分析
蘭考商業(yè)市場——蘭考商業(yè)銷售分析
蘭考新興小區(qū)商業(yè)以主力核心商業(yè)（大型商超一千平以上）+次主力核心商業(yè)（華為旗艦店/銀行/高端餐飲）配備周邊小個體經(jīng)營業(yè)態(tài)運(yùn)營模式為主；在核心商業(yè)帶動下片區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，商鋪經(jīng)營狀態(tài)良好；核心主力商業(yè)：1 華聯(lián)鮮超市，2 蘭美時代廣場，3 歐蓓莎商業(yè)廣場，4 紅星美凱龍商業(yè)綜合體，5 西班牙小鎮(zhèn)服飾一條街；
次核心商業(yè)：1 華為旗艦店 佐奴西餐廳夢露融合餐廳等2 德莊火鍋
3 蘭美超市 齊魯銀行 鄭州銀行 農(nóng)業(yè)銀行巴莊火鍋國美電器等朝
陽
大
道
仟禧莊園
振
興
路
考城路
健康路
興蘭路
1
2
3
蘭陽路
4
蘭灣
國際
華第城
未來城
永旺城
碧水
藍(lán)城
西班
牙小
鎮(zhèn)
5
望湖 1
3
2
核心主力商業(yè)+次核心商業(yè)帶動下片區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚商鋪經(jīng)營狀態(tài)良好蘭考商業(yè)市場——蘭考商業(yè)街區(qū)特點(diǎn)分析
蘭考內(nèi)商業(yè)經(jīng)營氛圍較好街區(qū)分析總結(jié)：
>> 蘭考競品項(xiàng)目商鋪招商分析及總結(jié)：
類別/項(xiàng)目 華第城 永旺城商鋪情況
商鋪面積 118-245㎡ 40-200㎡商鋪形態(tài)
社區(qū)底商
一拖二臨街商業(yè)
社區(qū)底商一拖二臨街商業(yè)銷售情況
分析
銷售價格 7999-12000 8000-10000
渠道政策 傭金2.5-3.5萬/套 傭金2%-3%銷售情況 23年至今銷售3套 23年銷售4套銷售情況總結(jié)
22年至今商鋪銷售情況較差，
商鋪特惠7999針對商鋪戶型較差房源，目前無銷售
項(xiàng)目商鋪位置好，商鋪整體銷售進(jìn)度緩慢招商情況
分析
招商啟動時間 23年2月至今 23年3月29日至今招商政策 免租一年
之前送1-3個月裝修期現(xiàn)執(zhí)行：兩年免一年租金情況 0.8-1元/㎡ 0.5-0.8元/㎡招商率 已完成90%，商業(yè)氛圍已形成 已完成95%，商業(yè)氛圍已形成招商主力店 健身房、酒吧、婚紗店 巴莊火鍋、西宮料理、蘭美超市、各大銀行等整體商鋪業(yè)態(tài) 餐飲/服飾/美容業(yè)態(tài) 50%以上為餐飲，其余以生活配套類為主招商情況總結(jié)
年前商鋪銷售差，年后執(zhí)行商鋪招商
目招商情況較好，片區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍已形成；
項(xiàng)目周邊核心主力商業(yè)帶動及項(xiàng)目招商帶動下，片區(qū)內(nèi)人流量大，整體商業(yè)氛圍較好片區(qū)內(nèi)商業(yè)聚集密度高蘭考商業(yè)市場——蘭考商業(yè)銷售分析
招商業(yè)態(tài)情況分析：餐飲（巴莊火鍋、西宮料理），五金建材類、生活超市（蘭美超市）、網(wǎng)紅餐飲、便利零售、美容美發(fā)、運(yùn)動健身蘭考商業(yè)市場——蘭考商業(yè)銷售分析 永旺城
招商業(yè)態(tài)情況分析：美容、餐飲、服飾、婚紗、酒吧、健身房
蘭考商業(yè)市場——蘭考商業(yè)銷售分析 華第城
68趨勢預(yù)判03
市場總結(jié)現(xiàn)階段蘭考住宅市場頭部項(xiàng)目熱銷主要以①工期②價格③位置④看房體驗(yàn)（體驗(yàn)式銷售）⑤客戶積累 五大優(yōu)勢基礎(chǔ)要素為主，其次以產(chǎn)品戶型、配套優(yōu)勢等附加值作為熱銷基礎(chǔ)；蘭考市場整體以剛需產(chǎn)品為主，改善產(chǎn)品為輔的市場形勢。預(yù)計下半年蘭考住宅整體市場銷售不會有太大波動，價格趨于平緩發(fā)展，重點(diǎn)以滿足市場中鄉(xiāng)鎮(zhèn)首次置業(yè)的剛需客群為主要消費(fèi)群體，改善項(xiàng)目（或剛改項(xiàng)目）生存艱難銷售難度大；現(xiàn)階段縣城原住民客群再次購房需求較低占成交客群25%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需客群為主要購買力占市場購買力75%；
69
市場總結(jié)蘭考整體房地產(chǎn)市場銷售處于兩極分化現(xiàn)象，市場中頭部項(xiàng)目銷售情況持續(xù)向好月均15-30套，銷售較差項(xiàng)目銷售情況月均3-5套。
蘭考市場對比其他各縣級市房地產(chǎn)市場環(huán)境相對較好，一部分原因因城市人口基數(shù)波動較小，開封東發(fā)展與蘭考城市形象配套發(fā)展層面差距較小，同時蘭考縣城內(nèi)富士康及工業(yè)區(qū)新興產(chǎn)業(yè)提供充足就業(yè)環(huán)境，蘭考本地基本能解決生活問題，人口流出少。
其次蘭考市場客戶大多成交主要依靠鄉(xiāng)鎮(zhèn)中返鄉(xiāng)置業(yè)客戶群體，返鄉(xiāng)客戶主要集中在浙江/新疆等地，該地區(qū)因房價高/地域遠(yuǎn)等各方面因素，返鄉(xiāng)客戶大多選擇回鄉(xiāng)置業(yè)；且疫情期間蘭考內(nèi)頭部項(xiàng)目受疫情影響較小，頭部項(xiàng)目銷售情況依舊較好；
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