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譽(yù)度。為“AL Living”營造一個和諧、親善、友好的營銷環(huán)境，從而間接地促進(jìn)產(chǎn)

品銷售。作為新興商業(yè)模式的先行者，有必要在消費者中培養(yǎng)穩(wěn)定的顧客群體，可

以通過以下方法提升社會關(guān)注度以及企業(yè)形象：

1. 目標(biāo)定位

確保公共關(guān)系活動與“AL Living”的整體品牌和目標(biāo)保持一致。目標(biāo)是提高“AL

Living”的知名度，塑造高科技、智能化的品牌形象，并吸引目標(biāo)客戶群。

2. 故事敘述

以“AL Living”的智能化特色為核心，編織與時代、科技和舒適生活相結(jié)合的

故事。例如，描述一個客人如何通過 AI 助手完成從預(yù)訂到退房的整個過程，享受無

縫的體驗。

3. 媒體合作

與媒體合作能迅速提升“AL Living”知名度，塑造正面品牌形象，并增強(qiáng)公信

力。選擇合適的媒體可精準(zhǔn)觸達(dá)目標(biāo)客戶，擴(kuò)大影響力。在危機(jī)時，良好的媒體關(guān)

系有助于及時應(yīng)對。長期合作可獲得市場信息和優(yōu)惠推廣，為酒店創(chuàng)造更多商機(jī)。

表 15 媒體合作

媒體類型 合作方式

主流媒體 與主流新聞媒體合作，發(fā)布關(guān)于酒店的新聞稿和特寫

科技媒體 重點推廣酒店的智能化特色，吸引科技愛好者

旅游媒體 強(qiáng)調(diào)酒店的舒適度和便利性，吸引旅游客戶

4. 線上活動

通過社交媒體、網(wǎng)站和其他線上平臺，線上活動可以迅速擴(kuò)大品牌的曝光度。

客戶可以在任何地點、任何時間參與線上活動，增加參與率。線上活動更容易收集

和分析用戶數(shù)據(jù)，幫助“AL Living”了解客戶行為和偏好。相對于線下活動，線上

活動往往成本更低，ROI 更高。

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表 16 線上活動

活動類型 活動方式

社交媒體 利用微博、微信、抖音等平臺，發(fā)布酒店的日常動態(tài)、客戶評價和特色

服務(wù)

直播 邀請網(wǎng)紅或 KOL 進(jìn)行酒店體驗直播，展示酒店的智能化特色

AR/VR 體驗 提供虛擬酒店參觀，讓客戶在預(yù)訂前體驗酒店的環(huán)境和服務(wù)

5. 線下活動

線下活動提供了與客戶面對面互動的機(jī)會，增強(qiáng)了客戶的體驗和歸屬感?？蛻?/p>

可以直接體驗產(chǎn)品或服務(wù)，從而增強(qiáng)購買意愿。面對面的交流更容易建立客戶的信

任和忠誠度。通過精心策劃的線下活動，“AL Living”可以更直觀地展示其品牌形象

和價值觀。

表 17 線下活動

活動類型 活動方式

科技展覽 在酒店內(nèi)舉辦科技展覽，展示最新的 AI 技術(shù)和智能家居產(chǎn)品

講座和研討會 邀請科技專家和行業(yè)領(lǐng)袖，探討酒店行業(yè)的未來趨勢

VIP 體驗日 邀請重要客戶和合作伙伴，提供特色服務(wù)和特價優(yōu)惠

6. 客戶互動

與客戶的直接互動有助于建立和深化客戶關(guān)系，提高客戶滿意度?；訛椤癆L

Living”提供了直接收集客戶反饋和建議的渠道，幫助“AL Living”改進(jìn)。定期與

客戶互動可以增強(qiáng)客戶的忠誠度，促使其進(jìn)行再次購買。滿意的客戶更可能成為品

牌的傳播者，為“AL Living”帶來更多的推薦和新客戶。

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表 18 客戶互動

互動形式 互動方式

反饋機(jī)制 通過 AI 助手收集客戶的反饋和建議，不斷優(yōu)化服務(wù)

忠誠計劃 ?？吞峁┓e分和優(yōu)惠，鼓勵他們分享酒店的體驗

7. 危機(jī)管理

建立完善的危機(jī)應(yīng)對機(jī)制，確保在任何負(fù)面新聞或事件發(fā)生時，都能迅速、準(zhǔn)

確地傳達(dá)“AL Living”的立場和應(yīng)對措施。

（三）運營規(guī)劃

1. 銷售策略

“AI Living”是一家依托現(xiàn)代先進(jìn)的信息技術(shù)，在酒店的日常運營管理中東分

利里云計算，物群網(wǎng)人工智能，大數(shù)提等各種現(xiàn)代信息技術(shù)，建立智能化的服務(wù)體

系和管理體系，實現(xiàn)酒店內(nèi)各項管理和服務(wù)的信息化、智能化，以而提高酒店運營

管理效率，在滿足顧客多樣化、個性化需求的同時達(dá)到降低運營成本目的的酒店。

表 19 銷售策略

銷售策略 策略方案

智能預(yù)訂系統(tǒng)

開發(fā)一個 AI 驅(qū)動的預(yù)訂系統(tǒng)，可以根據(jù)客戶的歷史偏好和行為自動推

薦合適的房型和服務(wù)，通過機(jī)器學(xué)習(xí)，系統(tǒng)可以預(yù)測客戶的需求，提

前為他們準(zhǔn)備所需的服務(wù)

虛擬現(xiàn)實體驗 提供虛擬現(xiàn)實(VR)體驗，讓潛在客戶在預(yù)訂前能夠虛擬參觀酒店，體

驗其獨特的智能服務(wù)

智能客服機(jī)器人 隨時在線的 AI 客服機(jī)器人，能夠即時回答客戶的問題，提供預(yù)訂幫

助，增強(qiáng)客戶體驗

個性化營銷活動 利用 AI 分析客戶數(shù)據(jù)，為每位客戶提供個性化的優(yōu)惠和推廣活動，通

過社交媒體廣告，針對目標(biāo)客戶進(jìn)行精準(zhǔn)營銷

合作伙伴關(guān)系 與高科技公司、AI 創(chuàng)業(yè)公司和其他先進(jìn)技術(shù)提供商建立合作伙伴關(guān)

系，共同推廣“AI Living”的智能化特色

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線下活動和體驗中

心

在主要城市開設(shè)體驗中心，讓潛在客戶可以親身體驗“AI Living”的

智能化服務(wù)，定期舉辦線下活動，如 AI 技術(shù)研討會、智能家居展覽

等，吸引目標(biāo)客戶

客戶忠誠計劃 為回頭客提供智能化的忠誠計劃，如 AI 推薦的個性化獎勵、智能化的

房間升級等

社交媒體互動 利用 AI 工具分析社交媒體上的客戶反饋，及時調(diào)整銷售策略，通過

AI 驅(qū)動的社交媒體機(jī)器人，與客戶進(jìn)行實時互動，提高品牌知名度

持續(xù)培訓(xùn)和教育 對銷售團(tuán)隊進(jìn)行持續(xù)的 AI 和智能化技術(shù)培訓(xùn)，確保他們能夠充分展示

“AI Living”的特色和優(yōu)勢

環(huán)保和可持續(xù)性 強(qiáng)調(diào)“AI Living”的智能化技術(shù)在節(jié)能和環(huán)保方面的優(yōu)勢，吸引環(huán)保

意識強(qiáng)的客戶

2. 價格策略

（1）滲透穩(wěn)定策略

“AI Living”需要顧客主動上門，特色服務(wù)是吸引顧客的最大理由，也是滲透

穩(wěn)定策略的依據(jù)與基礎(chǔ)。同時，作為優(yōu)質(zhì)酒店，能以適當(dāng)?shù)膬r格獲得精致的享受，

無疑會在顧客心中留下優(yōu)良的印象。

（2）組合產(chǎn)品策略

由于“AI Living”同時提供住宿和餐飲組合優(yōu)惠銷售，使顧客在用餐時有歸屬感，

并使顧客覺得物超所值。

（3）逐步提升策略

雖為了保持酒店信譽(yù)度，節(jié)假日酒店一切消費價格不變，薄利多銷，但由于固

定成本的壓力及培訓(xùn)服務(wù)人員的壓力，“AI Living”將采取每年提升一定量的價格來

解決這一困難，這一舉也符合現(xiàn)在通貨狀況。

3. 定價依據(jù)

（1）滲透穩(wěn)定的定價策略

采取中檔價位起步，旨在獲得大部分顧客的認(rèn)可，雖然獲利微薄，但由于客源

廣，可以積少成多。一傳十十傳百快速進(jìn)行市場滲透，快速在市場中穩(wěn)定地位。

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（2）逐步提升的定價策略

作為科技酒店，“AI Living”最初定價較低。由于科技酒店消費物超所值，可每

年提升相應(yīng)的價格，以獲得更多利潤用于提升酒店品質(zhì)，使之跟上潮流，服務(wù)群眾。

經(jīng)調(diào)查顯示 73%的大學(xué)生認(rèn)為有必要外出住宿，其價位一般在 100 元—300 元每天。

當(dāng)顧客有消費者剩余，他們愿意以更多的金錢換取更優(yōu)質(zhì)的住宿或餐飲。且品質(zhì)的

提升更能穩(wěn)定本酒店在顧客心中的形象，品質(zhì)是長久之計。

在對市場需求、真實成本、向客戶提供的價值、各競爭對手進(jìn)行了準(zhǔn)確的分析

后，運用相關(guān)的軟件得出了使本酒店利潤最大化的定價。

4. 促銷策略

（1）短期的促銷策略

考慮到初期資金不足，而且很可能出現(xiàn)入不敷出的情況，所以“AI Living”在開

始的一至三年導(dǎo)入期內(nèi)的促銷方式將避開昂貴的電視、報紙等宣傳方式，而通過更

加有針對性更有效的宣傳方式進(jìn)行促銷。如派送活動，將“AI Living”的抵價券免費

送給企業(yè)，讓參加活動或優(yōu)秀的員工得到能半價入住酒店的券。

（2）長期的促銷策略

成功站穩(wěn)腳跟，有了穩(wěn)定資金的支持后，“AI Living”將逐步擴(kuò)大宣傳的力度和

范圍，努力讓全國朋友都向往這間酒店。此階段可以通過電視、網(wǎng)絡(luò)等渠道提高知

名度。順應(yīng)時代潮流，借助短視頻渠道進(jìn)行推廣，利用人們的碎片化時間、更能吸

引用戶、互動性、成本低、流量大。

（四）項目管理

1. 治理結(jié)構(gòu)

根據(jù)《公司法》和國家有關(guān)法律法規(guī)要求，公司建立起現(xiàn)代企業(yè)制度，以保護(hù)

投資者的合法權(quán)益，在結(jié)合自身特點和實際情況下，隨著新的投資者的進(jìn)入，公司

將相應(yīng)的調(diào)整《公司章程》、《投資者大會會議規(guī)則》、《董事會工作規(guī)則》、《監(jiān)事會

工作規(guī)則》和《經(jīng)理工作規(guī)則》，不斷健全和完善公司法人治理結(jié)構(gòu)，規(guī)范公司運作。

（1）投資者與投資者大會

平等對待所有投資者，保護(hù)投資者合法權(quán)益?！豆菊鲁獭穼⒁?guī)定投資者大會為

公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)，公司嚴(yán)格按照規(guī)定，召開投資者大會，能夠確保投資者表決權(quán)的

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行使，達(dá)到?jīng)Q策程序規(guī)范，關(guān)聯(lián)交易信息及時、充分披露。公司的重大決策均由投

資者大會和董事會依法做出；公司董事、監(jiān)事的選舉及高級管理人員的聘任、解聘

均符合法律、法規(guī)及《公司章程》規(guī)定的程序；公司與控股投資者之間實行人員、

資產(chǎn)、財務(wù)、機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)“五分開”，各自獨立核算、獨立承擔(dān)風(fēng)險和責(zé)任，公司董

事會、監(jiān)事會和內(nèi)部機(jī)構(gòu)獨立運作。

（2）董事與董事會

公司董事的選舉將嚴(yán)格按照《公司章程》規(guī)定的董事選舉的條件和程序進(jìn)行；

公司董事能夠認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)法律法規(guī)，了解自身的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，能夠忠實、

誠信、勤勉地履行職責(zé)，認(rèn)真出席投資者大會和董事會，對所議事項能夠表達(dá)明確

意見；公司董事會的人數(shù)及人員構(gòu)成符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求；董事會對投資者

大會負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照法律、法規(guī)、《公司章程》及《董事會工作規(guī)則》的規(guī)定行使

職權(quán)；董事會會議定期召開并根據(jù)需要及時召開臨時會議，并嚴(yán)格按照規(guī)定的規(guī)則

和程序進(jìn)行，以確保工作效率與科學(xué)決策；公司董事會秘書認(rèn)真組織記錄和整理董

事會所議事項，并由出席董事和記錄人在會議記錄上簽字，對會議記錄進(jìn)行妥善保

存； 公司正積極按照有關(guān)規(guī)定建立獨立董事制度和董事會專門委員會，進(jìn)一步完善

公司董事會工作制度。

（3）監(jiān)事與監(jiān)事會

公司監(jiān)事會的人數(shù)及人員構(gòu)成將符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，監(jiān)事會對全體投

資者負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照法律、法規(guī)、《公司章程》及《監(jiān)事會工作規(guī)則》的規(guī)定行使

職權(quán)。

2. 管理團(tuán)隊

“AI Living”的管理團(tuán)隊在層層選拔下建立，具有高度的專業(yè)水準(zhǔn)，豐富的企業(yè)

領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗和企業(yè)員工培訓(xùn)。“AI Living”將組建一支有凝聚力、專業(yè)高效的管理團(tuán)隊，

目前已有部分專業(yè)人員在項目中進(jìn)行工作。

（1）團(tuán)隊特點

? 做到合理分工與協(xié)作，每個成員明確自己的角色、權(quán)力、任務(wù)和職責(zé)

? 加強(qiáng)團(tuán)隊成員之間的相互信任，促使成員間相互關(guān)心，彼此認(rèn)同

? 團(tuán)隊成員確立起明確的共同目標(biāo)，增強(qiáng)吸引力、感召和戰(zhàn)斗力

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? 實現(xiàn)成員間有效的溝通及反饋，形成開放、坦誠的溝通氛圍

? 保證職責(zé)分明、分工明確、責(zé)任清晰

（2）激勵約束

公司正積極籌備建立公開透明的董事、監(jiān)事和經(jīng)理人員的績效評價標(biāo)準(zhǔn)和激勵

約束機(jī)制。對高級管理人員按照經(jīng)營計劃，進(jìn)行月度考核，并根據(jù)考核結(jié)果確定月

度效益獎；年終兌現(xiàn)（分紅）按照公司年度企業(yè)經(jīng)營者績效考核辦法執(zhí)行。公司在

適當(dāng)?shù)臅r候，將引入股票期權(quán)的激勵機(jī)制。一般情況下，激勵機(jī)制包括如下幾方面：

? 內(nèi)部調(diào)動雇員以其個人意愿為主導(dǎo)，最大限度發(fā)揮人的潛力

? 每年平均每個雇員的工資將增長 10%，獎金將增長 5%以上

? 骨干人員年終分享紅利，業(yè)務(wù)人員獎金與業(yè)績掛鉤

? 每年評定“特殊貢獻(xiàn)獎”，發(fā)放特別獎金和證書

? 為雇員提供醫(yī)療保險及社會保險

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八、營銷效益分析

（一）投資估算分析

酒店項目一期建設(shè)的酒店總投資額 4200 萬元（不包括土地評估價值及流動資

金）。前期已投入 100 萬元，還需再投入資金 4100 萬元，項目運營第一年日常經(jīng)營

流動資金需求為 131.66 萬元（不包含在總投資內(nèi)）。

（二）項目實施進(jìn)度

酒店項目一期計劃 2024 年 1 月份全面開工，工期約一年，將于 2026 年 1 月竣

工驗收，年度投資計劃如下：

表 20 項目實施進(jìn)度安排

時間 完成投資（萬元） 工程進(jìn)度

2024 年 8 月 100 前期策劃，項目規(guī)劃設(shè)計、宣傳及推廣

（目前已完成）

2025 年 1 月前 430 項目二期主體工程完成 20%

2025 年 8 月前 1200 項目二期主體工程完成 80%

2025 年 8 月-2025 年

12 月

500 項目二期主體工程封頂

2026 年 1 月 50 項目二期竣工驗收，正式營業(yè)

（三）投資估算及資金籌措

1. 已投入資金

總計 100 萬元

? 前期策劃（含人員費用）：20 萬元

? 項目規(guī)劃設(shè)計及市場宣傳、推廣費用：80 萬元

2. 需要再投入資金

再投入資金主要包括酒店本體建設(shè)和外部配套設(shè)施的配備，即基礎(chǔ)的建設(shè)裝修

費用、酒店內(nèi)部的智能化設(shè)施費用和酒店外部設(shè)施配備費用。

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表 21 資金投入

單位：萬元

項目 金額

酒店本體

建筑安裝

酒店主體建筑設(shè)計及其材料 1500

內(nèi)部裝修配套設(shè)計及其他 1200

小計 2700

內(nèi)部配套 包括客控 RCU 系統(tǒng)、可視化集成

控制面板等 1000

配套設(shè)施

酒店安全管理設(shè)備 120

水、電、氣管網(wǎng) 135

配套景觀建設(shè)等 145

小計 400

總計 4100

其中酒店本體建設(shè)中有酒店的建筑安裝和內(nèi)部的配套。建筑安裝中主要有建筑

材料費用等，包括了混凝土、鋼筋、磚塊、玻璃、木材、油漆等。由于酒店預(yù)計建

設(shè) 20 層，屬高層建筑，其建筑結(jié)構(gòu)和安全是至關(guān)重要的，因此需要選擇高品質(zhì)的建

筑材料，以確保質(zhì)量和安全。內(nèi)部的配套以智能化設(shè)備為主，酒店基礎(chǔ)的智能設(shè)備

費用主要涉及到網(wǎng)絡(luò)、安全、酒店管理和客房設(shè)備等方面，其中酒店將另外配備其

他個性化的智能化設(shè)備，包括了客控 RCU（客房智能控制器）系統(tǒng)、可視化集成控

制面板、大數(shù)據(jù)后臺操作臺等等。如酒店中智能門禁系統(tǒng)、燈控系統(tǒng)、空調(diào)空置、

服務(wù)控制等，并且視客房的品質(zhì)智能化的水平也會有所不一樣，如客控 RCU 系統(tǒng)中

還有門鈴控制、窗簾控制、智能信息介紹、智能點餐、智能語音等等。

酒店外部配套設(shè)施，包括酒店安全管理設(shè)備、水、電、氣管網(wǎng)、配套景觀建設(shè)

等，如消防設(shè)施、智能設(shè)備配備的電路設(shè)施、酒店周圍裝飾設(shè)施等。

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3. 運營第一年流動資金明細(xì)

具體流動資金費用參考于南昌市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的歷年標(biāo)定地價公示信

息等處。

表 22 流動資金明細(xì)

單位：萬元

序號 項目 金額合計 實施情況

1 酒店維護(hù)費用 1 酒店維護(hù)費用按 1 萬元/年計算，第一年為 1 萬元。

2 土地租賃費用 3.6

土地租賃費用根據(jù)項目公司與 XXXX 簽訂的相關(guān)合

同的規(guī)定，按每年 1200 元/畝計算。本項目共計占地

30 畝，每年的土地租賃費用為 3.6 萬元。

3 管理費用 48 員工總數(shù) 24 人，月工資總額 40000 元，年工資總計

48 萬元。

4 銷售費用 60 選擇電視、路牌廣告、報紙廣告、DM 單投放、網(wǎng)絡(luò)

廣告等推廣形式，年廣告投入預(yù)計 60 萬元。

5 財務(wù)費用 7.56 財務(wù)費用按占銷售收入的 3%計算，第一年為 2.65 萬

元。

6 綜合費用 11.5 水電費、交通費以及低值易耗品等第一年計 12 萬

元。

7 第一年合計 131.66 萬元

（四）經(jīng)濟(jì)效益分析

本商業(yè)計劃采取求實、穩(wěn)健、保守的原則進(jìn)行財務(wù)預(yù)測。我們不排除在出現(xiàn)不

可抗力或難以預(yù)測的政治、經(jīng)濟(jì)等風(fēng)險的情況下，財務(wù)預(yù)測將可能受到較大影響。

為此，我們加上了較大的安全系數(shù)。這就使得正常情況下，投資者的收益將大大超

過本財務(wù)預(yù)測。

1. 收入預(yù)測

（1）出租比例預(yù)測

本項目主要為前往住宿的人群提供服務(wù)，因其酒店業(yè)本身的實季性，故酒店房

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間的出租率受旅游行業(yè)等周期性影響。一般來說，國內(nèi)每年的 5 月——10 月是旅游

旺季，其他月份為旅游淡季，本項目酒店的出租率也將隨著淡季、旺季的不同而有

所改變。

表 23 出租比例預(yù)測

年份

出租比例（%）

旺季 淡季 平均

項目建成第一年 70 30 50

項目建成第二年 77 33 55

項目建成第三年 85 36 61

項目建成第四年 93 40 67

項目建成第五年 95 45 70

項目建成第六年 95 45 70

項目建成第七年 95 45 70

財務(wù)說明：

項目運作初期，酒店存在一定的閑置率。保守預(yù)計：第一年的旺季出租率為 70%，

淡季出租率為 30%，后三年每年以 10%的比例遞增，在第五年項目進(jìn)入穩(wěn)定運營，

以星級酒店的入住率為計算依據(jù)，旺季酒店出租率為 95%，淡季酒店出租率為 45%。

（2）租賃價格預(yù)測

表 24 租賃價格預(yù)測

年份

租賃價格（元/套/天）

團(tuán)體 散客 平均

項目建成第一年 1200 1800 1500

項目建成第二年 1500 2100 1800

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項目建成第三年 1800 2400 2100

項目建成第四年 2100 2700 2400

項目建成第五年 2400 3000 2700

項目建成第六年 2400 3000 2700

項目建成第七年 2400 3000 2700

財務(wù)說明：

參考同地區(qū)市場價格，項目運作第一年團(tuán)體客戶每天的出租金額為 1200 元/套，

零散客戶每天的出租金額為 1800 元/套；其后 2007——2009 年，項目周遍環(huán)境得到

大幅改善，每套酒店的出租金額以比上年增長 300 元；運作第五年后，租賃價格基

本穩(wěn)定，保守估計團(tuán)體客戶每天的出租金額為 2400 元/套，零散客戶每天的出租金

額為 3000 元/套。

（3）租賃收入預(yù)測

表 25 租賃收入預(yù)測

時間

項目建

成第一

年

項目建

成第二

年

項目建

成第三

年

項目建

成第四

年

項目建

成第五

年

項目建

成第六

年

項目建

成第七

年

出租比例（%） 50 55 61 67 70 70 70

租賃價格（元/

套） 1500 1800 2100 2400 2700 2700 2700

租賃收入（萬

元） 420 554.4 717.36 900.48 1058.4 1058.4 1058.4

財務(wù)說明：

受項目所在地氣候、環(huán)境等因素的影響，謹(jǐn)慎預(yù)計每年實際能入住的天數(shù)為 280

天/年。

2. 成本費用預(yù)測

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表 26 成本費用預(yù)測

單位：萬元

項目建成

第一年

項目建成

第二年

項目建成

第三年

項目建成

第四年

項目建成

第五年

項目建成

第六年

項目建成

第七年

酒店維護(hù)費用 1 1 1 1 1 1 1

土地租賃費用 3.6 3.6 3.6 3.6 3.6 3.6 3.6

管理費用 48 49.44 50.92 52.45 52.92 52.92 52.92

營銷費用 60 55 40 30 25 25 25

財務(wù)費用 7.56 11.79 17.89 26.57 31.75 31.75 31.75

綜合費用 11.5 11.79 17.89 26.57 31.75 31.75 31.75

合計 131.66 132.62 131.3 140.19 146.02 146.02 146.02

財務(wù)說明：

酒店維護(hù)費用按 1 萬元/年計算。

土地租賃費用根據(jù)項目公司與其他公司簽訂的相關(guān)合同的規(guī)定，按每年 1200 元

/畝計算。本項目共計占地 30 畝，每年的土地租賃費用為 3.6 萬元。

管理費用第一年為 48 萬元，以后三年每年遞增 3%；運作第五年后，管理費用

按占租賃收入的 5%計算。

出于酒店式酒店的經(jīng)營特點，營銷費用在項目運營初期金額較大，隨著客戶認(rèn)

知程度的增加，營銷費用呈大幅遞減的趨勢，在進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營期后，營銷費用將維

持在一個固定的價格水平。

財務(wù)費用按占租賃收入的 3%計算。綜合費用第一年為 11.5 萬元，以后年度按

占租賃收入的 3%計算。

3. 利潤及投資報酬率預(yù)測

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表 27 利潤及投資報酬率預(yù)測

單位：萬元

年份 項目建成

第一年

項目建成

第二年

項目建成

第三年

項目建成

第四年

項目建成

第五年

項目建成

第六年

項目建成

第七年

收入合計 238.8 474.6 717.36 900.48 1058.4 1058.4 1058.4

費用合計 131.66 132.62 131.3 140.19 146.02 146.02 146.02

營業(yè)利潤 107.14 421.78 586.06 760.29 912.38 912.38 912.38

所得稅 95.15 139.19 193.40 250.90 301.09 301.09 301.09

凈利潤 193.19 282.59 392.66 509.39 611.29 611.29 611.29

投資報酬率 5.47% 10.87% 16.43% 26.43% 45.24% 70.05% 110.86%

財務(wù)說明：

銷售收入來自本商業(yè)計劃本章之收入預(yù)測。

成本費用來自本商業(yè)計劃本章之成本費用預(yù)測。

2006 年——2012 年的所得稅按利潤總額的 33%計算。

特別提示

本商業(yè)計劃書中的經(jīng)濟(jì)效益分析僅僅針對可以量化的正常酒店經(jīng)營模式。從目

前國內(nèi)酒店式酒店的整體經(jīng)營狀況來看，很多客戶往往對配套服務(wù)較好、管理規(guī)范

的酒店進(jìn)行整時段購買。在此情況下，本項目的財務(wù)狀況及經(jīng)濟(jì)效益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商

業(yè)計劃書中的預(yù)測，為投資者帶來更大的投資收益。

智能酒店項目一期良好的盈利能力和現(xiàn)金流量，將大幅提高本公司的資產(chǎn)盈利

水平，改善現(xiàn)金流量狀況。不僅使旅游資源的邊際收益得到更加充分的釋放，而且

有利于提升本公司抗御市場風(fēng)險能力和雙方的核心競爭力。

從經(jīng)濟(jì)效益上看，本項目投資收益率較高，投資風(fēng)險較小。

（五）競者優(yōu)勢分析

1. 預(yù)算成本節(jié)約

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（1）運營成本

在“AI Living”的運營過程中，其設(shè)備的運營將比普通酒店運營會更加多元和繁

瑣，但也正是“AI Living”高科技產(chǎn)品的智能化和節(jié)能化，能夠最大程度且人性化地

調(diào)配各項資源。

表 28 能源消耗一覽表

設(shè)備 資源 能源單

價

普通酒店 “AI Living” 節(jié)約量

消耗量

/年

總價/

年

消耗量 總價/

年

百分比 節(jié)約量/元

電力設(shè)備 電力 1 元/度

240 萬/

千瓦時 240 萬

156 萬/

度

156 萬 35% +84 萬

商業(yè)用水

（非引

用）

水力 3.05 元

/噸

500 噸 16 萬 425 噸 130 萬 15% +75 萬

其他固體

消耗品 其他 150 萬 120 萬 20% +30 萬

合計 +189 萬

“AI Living”采用人工智能物聯(lián)時代的智慧建筑最佳技術(shù)方案，最大程度地實現(xiàn)

人性化節(jié)能和環(huán)保。以酒店電力為例，“AI Living”全方位使用智能家居用電，多設(shè)

備在線卻不多能耗，采用能耗等級較高的設(shè)備并搭配人性化調(diào)溫、控度系統(tǒng)，在全

方位照顧客戶感受的同時實現(xiàn)低能耗的產(chǎn)出，基本實現(xiàn)電力消耗低于普通酒店的

35%。

（2）維護(hù)成本

由于“AI Living”酒店自身定位為高科技智能酒店，不可避免地相較于普通酒店

維護(hù)設(shè)備更多、要求也更高，但由于高科技產(chǎn)品的穩(wěn)定性和節(jié)能性，其維護(hù)成本預(yù)

估僅高于普通酒店的 8%，位于合理承受區(qū)間內(nèi)。

2. 管理成本節(jié)約

基于“AI Living”本身所帶有的智能化設(shè)備，其所需要的人力成本和投入的勞動

數(shù)量將大大減少。

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表 29 員工預(yù)估一覽表

員工類型 普通酒店人員數(shù)

量

“AI Living”人

員數(shù)量 節(jié)約量/人

行政管理人員

包括酒店經(jīng)理、

副經(jīng)理、行政部

門等管理人員

15 人 15 人 0

客房部門員工

包括接待前臺、

客服、市場營銷

等

150 人 120 人 30

餐飲部門員工 包括客房清潔服

務(wù)員、服務(wù)員等 100 人 95 人 5

后勤保障部門員

工

包括維修保養(yǎng)、

保安、保潔等 80 人 40 人 40

合計 345 人 270 人 75

3. 投資長期性分析

“AI Living”所使用的智能化設(shè)備和高科技產(chǎn)品從購入和維護(hù)中，都將需要高成

本和高維護(hù)，但從長期來看，其前期建設(shè)所投入的智能化設(shè)備成本將在運營中節(jié)省

的能源消耗和人工數(shù)量中逐漸回本，實為高投入和高回報項目。

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九、風(fēng)險分析與對策

圖 14 “AI Living”酒店風(fēng)險分析

（一）政策風(fēng)險

1. 風(fēng)險

? 用地政策風(fēng)險和開發(fā)高檔酒店項目政策風(fēng)險。

? 國家其它相關(guān)法律、法規(guī)的頒布與修訂以及產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策等方面的

調(diào)整都可能會給酒店的運營帶來一定的風(fēng)險。

2. 對策

本項目預(yù)計依托紅谷灘金融商務(wù)區(qū)，位于南昌綠地國際博覽附近，未來運作一

如既往的嚴(yán)格遵守國家的法令、法規(guī)和政策，并加強(qiáng)對有關(guān)政策、法規(guī)的研究，掌

握國家法規(guī)政策的最新動態(tài)，及時調(diào)整公司的發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營戰(zhàn)略。

（二）市場風(fēng)險

1. 風(fēng)險

（1）市場未知性風(fēng)險

酒店的未來市場開發(fā)，主要依賴于周邊市場的挖掘和開發(fā)以及其他子項目的建

設(shè)經(jīng)營情況、游客數(shù)量和市場推廣力度。

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（2）客戶接受度風(fēng)險

顧客認(rèn)可并適應(yīng)我們公司推出的服務(wù)和活動需要一定的時間成本。

（3）競爭者環(huán)境風(fēng)險

隨著潛在進(jìn)入者與行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有競爭對手的增加，這兩種競爭力量將逐步加劇。

各公司將會采取更好的服務(wù)和價格策略打擊對手，因而引起公司產(chǎn)品和服務(wù)價格波

動，進(jìn)而影響公司收益。

2. 對策

（1）品牌優(yōu)選

對于本項目所處市場環(huán)境及其所具有的市場競爭力，公司已進(jìn)行過充分的評估

和論證。本項目的競爭優(yōu)勢不僅體現(xiàn)在優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境、較低的地價成本、良好的

公司品牌，而且體現(xiàn)在其智慧、科技和住宿結(jié)合獨特的“‘AI’屋及烏”的概念。

（2）提升產(chǎn)品

進(jìn)一步做大本公司的宣傳并提高服務(wù)質(zhì)量，豐富和深化服務(wù)的種類，提高綜合

服務(wù)競爭力，增強(qiáng)服務(wù)適應(yīng)市場變化的能力

（3）完善管理

建立一套完善的市場信息網(wǎng)絡(luò)體系，制定合理的銷售價格，增強(qiáng)公司盈利能力，

并且積極尋求相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈同盟的支持。

（4）深化科技

本公司還將繼續(xù)以新型科技環(huán)境作為依托，充分利用現(xiàn)有資源整合優(yōu)勢項目的

含金量，提高項目產(chǎn)品的市場競爭力，規(guī)避市場競爭可能引致的風(fēng)險。

（三）財務(wù)風(fēng)險

1. 風(fēng)險

酒店在發(fā)展初期，財務(wù)風(fēng)險主要體現(xiàn)為資金短缺風(fēng)險和產(chǎn)品的銷量問題，即資

金不能滿足酒店快速發(fā)展的需要。酒店前期投入主要來自場地租金、裝修費用、設(shè)

施和設(shè)備購買的費用以及宣傳費用等。

2. 對策

? 加強(qiáng)對公司資金運行情況的監(jiān)控力度，最大限度地提高資金使用率。

? 實施財務(wù)監(jiān)管和預(yù)算制度，并且聘請高素質(zhì)人才進(jìn)行有效的管理。

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（四）管理風(fēng)險

1. 風(fēng)險

隨著酒店規(guī)模的擴(kuò)大，酒店的組織結(jié)構(gòu)、管理方法和思想可能不適應(yīng)不斷變化

的內(nèi)外環(huán)境。酒店的自主研發(fā)團(tuán)隊所開發(fā)的產(chǎn)品和服務(wù)，可能存在不能跟上消費者

需求變化的腳步。

2. 對策

? 形成良好的營銷模式，推行目標(biāo)成本管理，加強(qiáng)成本控制。

? 提高管理團(tuán)隊的整體素質(zhì)，采取內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)等多種措施，倡導(dǎo)組

織創(chuàng)新、思維創(chuàng)新，以適應(yīng)不斷變化的外部環(huán)境。

（五）行業(yè)風(fēng)險

1. 風(fēng)險

酒店行業(yè)進(jìn)入壁壘較低，行業(yè)競爭激烈，酒店企業(yè)在經(jīng)濟(jì)效益、住宿業(yè)管理、

住宿業(yè)信息化建設(shè)等方面還存在明顯的差距，屬于正在建設(shè)開發(fā)行業(yè)。

2. 對策

抓住自疫情防控“新十條”發(fā)布以來，我國民眾外出比率大幅提升這一背景，

將目前國內(nèi)全年法定節(jié)假休息日 114 天，特別是“五一”、“十一”和春節(jié)的三個長假

納入酒店日常項目規(guī)劃中，并且及時關(guān)注行業(yè)相關(guān)發(fā)展，做好長遠(yuǎn)發(fā)展的規(guī)劃。

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