略

CHAPTER

FIVE

第五章 趨勢篇

中國住房租賃

行業(yè)白皮書

2022

23

一、“租購并舉”成為長效機(jī)制，保租房發(fā)展加速

（一）量：總體規(guī)模維持較高水平，未來將減量發(fā)展，聚焦存量改造

近年來，從中央到地方不斷出臺政策支持和引導(dǎo)住房租賃市場發(fā)展，2015年中央經(jīng)

濟(jì)工作會議首次提及住房租賃市場，并確立“租購并舉”制度到2022年“黨的二十大”

報(bào)告再強(qiáng)調(diào)“租購并舉”。在租購并舉的住房制度方面，過去幾年是在積極探索，打下基

礎(chǔ)的時(shí)間，而新的五年是繼續(xù)探索、追求高質(zhì)量發(fā)展的時(shí)間。

“十四五”時(shí)期，全國初步計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房近900萬套（間），北

上廣深四個(gè)一線城市及重慶的供應(yīng)目標(biāo)超過40萬間，大部分新一線城市的供應(yīng)目標(biāo)

超過15萬間，強(qiáng)二線城市的供應(yīng)目標(biāo)也超過5萬間。各地都在大力發(fā)展保障性租賃住

房，盡最大努力幫助新市民、青年人緩解住房問題，這也是“十四五”時(shí)期住房發(fā)展

的重點(diǎn)。

2022年，各地因地制宜，根據(jù)各地租賃市場的實(shí)際需求多元籌措保租房，紛紛在春

節(jié)后公布相關(guān)保租房籌建目標(biāo)。年末，多省市提前完成保租房供應(yīng)目標(biāo)，加速為新青年和

新市民提供租住保障，同時(shí)也為城市留住人才提供支持。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有

超過90個(gè)省市出臺了推動保障性租賃住房發(fā)展的地方性文件，從籌建方式、財(cái)政補(bǔ)貼等多

方面提供政策支持。不少二三線城市也開始下發(fā)加快發(fā)展保租房相關(guān)政策，且2022年，4

單保租房公募REITs成功發(fā)行，建行300億住房租賃基金落地，都為市場提供強(qiáng)有力的金

融支持，預(yù)計(jì)2023年保租房總體規(guī)模將維持較高水平。

隨著2023年各地兩會相繼召開，政府紛紛對今年的保障性租賃住房籌集目標(biāo)及相關(guān)

規(guī)劃作出安排。北京今年將籌建保障性租賃住房8萬套（間），竣工各類保障性住房9萬

套；上海市提出今年將籌措7.5萬套（間）保障性租賃住房；廣東省提出今年將新增籌集

建設(shè)保障性租賃住房不少于22萬套。從年度籌集目標(biāo)來看，不少城市今年的籌集量已較

2022年有所減少，比如北京市去年的籌集目標(biāo)為建設(shè)保障性租賃住房15萬套（間），竣

工各類保障房8萬套（間），今年的籌建房源下跌近50%，上海2022年初確定的17.3萬套

（間）的年度目標(biāo)任務(wù)，今年也有大幅下跌趨勢，各城市都在“減量發(fā)展”，但整體依舊

維持在較高點(diǎn)。

從籌措方式來看，2022年各地的涉租用地供應(yīng)節(jié)奏明顯較2021年有所放緩，特別是

純租賃用地的供應(yīng)，例如上海2022年全年僅出讓1幅R4用地，出讓規(guī)模大幅下跌，更聚焦

在支持將存量住房改造、轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房。目前，北京、上海、天津、重慶、深

圳、廣州、海南等多個(gè)省市都提出“支持將存量住房改造、轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房”，鼓

勵(lì)利用現(xiàn)有存量改建為租賃住房，通過非改租擴(kuò)大保租房供應(yīng)，因此，存量改造也將成為

2023年住房租賃市場房源供給的主要渠道之一。

（二）產(chǎn)品：大型租賃社區(qū)扎堆入市，保租房將形成規(guī)模化發(fā)展

自從2017年上海的首幅純租賃用地出讓，全國也開啟了涉租用地的供應(yīng)，受限于絕

大多數(shù)的純租賃用地在國企手中，建設(shè)進(jìn)度較慢，疊加此前近3年的疫情影響，這部分純

租賃用地建設(shè)的租賃社區(qū)項(xiàng)目于2022年開始相繼入市。2023年將迎來更多租賃社區(qū)的加

快入市，相關(guān)的配套設(shè)施也將日益完善。

以上海為例，2017-2020年，上海共計(jì)成交涉租用地超650萬方，以單房建面70m2

推

算，預(yù)計(jì)有超9萬間房源，而目前入市的項(xiàng)目約2萬間房源，剩余的部分預(yù)計(jì)將集中于今年

或明年入市，體量較大。隨著R4租賃住宅地塊上的項(xiàng)目加速建設(shè)和入市，上海的住房租

賃市場也將呈現(xiàn)出規(guī)?；?、社區(qū)化的特點(diǎn)。

對于上海的保租房申請，個(gè)人可以通過“隨申辦”App的“保障性租賃住房服務(wù)”

窗口，在線申請看房選房、申請預(yù)約、合同網(wǎng)簽備案等“一站式”服務(wù)，同時(shí)了解滬上各

個(gè)保租房項(xiàng)目的配租情況以及即將入市的項(xiàng)目信息。城投寬庭?光華社區(qū)預(yù)計(jì)2023年3月

10日供應(yīng)，總體量1234套，地產(chǎn)城方耀華國際租賃社區(qū)共計(jì)2212套租賃房源也將預(yù)計(jì)在

2023年4月供應(yīng)，越來越多的大型租賃社區(qū)供應(yīng)排上日程。

另外，我們看到2022年各城市相關(guān)政策，北京、天津、深圳明確利用TOD模式助力

保障性租賃住房供給、助力綠色低碳發(fā)展；上海、廣州、東莞等城市則重點(diǎn)推進(jìn)TOD綜

合開發(fā)，為建設(shè)軌道上的城市和都市圈提速。

成都從2021年開始，便積極投身于軌道TOD的保租房建設(shè)，全面啟動實(shí)施雙鳳橋

TOD、馬廠壩TOD、幸福橋TOD、三岔TOD、梓潼宮TOD、雙流西TOD、中環(huán)TOD等

9個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目，累計(jì)籌集房源10000套。2022年，成都軌道TOD則是啟動了

9000套保障性租賃住房建設(shè)，2年總數(shù)達(dá)19000套。2022年底，重慶首個(gè)軌道租賃住房投

資經(jīng)營管理平臺——重慶市軌道租賃住房發(fā)展有限公司成立，將推動四公里海峽路地塊

建設(shè)成為重慶第一個(gè)“TOD+租賃住房”示范項(xiàng)目。作為上海萬科聯(lián)合申通資產(chǎn)開發(fā)的

首個(gè)TOD模式多元業(yè)態(tài)綜合體項(xiàng)目，天空之城也打造了高端服務(wù)式公寓——天空之城@

HOME。未來依托軌交TOD打造的保租房也將成為熱點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)“站城人”一體化，同頻

TOD微縮城市利好。

（三）租金：以保障民生為基調(diào)，租金穩(wěn)中有進(jìn)

2022年以來，隨著年初疫情的蔓延，租金波動較大，7-8月畢業(yè)季的到來，帶來了一

波租金的上漲，隨后，租賃市場進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，租金開始下跌，12月，北上深等一線城

市受疫情反復(fù)的影響，且處于年末，租賃市場供需出現(xiàn)一定失衡。北上廣等一線城市及二

線重點(diǎn)城市杭州2022年個(gè)人房源租金同比均呈現(xiàn)上漲趨勢，2022年各城市主要受疫情影

響，租金波動較厲害。

隨著保租房項(xiàng)目的不斷入市，各城市的租賃市場租金也將呈現(xiàn)較為穩(wěn)定的發(fā)展

趨勢。2023年，隨著疫情進(jìn)入防控新階段，部分城市尤其是一線城市企業(yè)第一時(shí)間

開工激發(fā)了一定的租賃需求，租賃市場開始復(fù)蘇。隨著之后的春招、畢業(yè)季到來，

各城市租金勢必會遵循市場周期性變化，在小幅波動后趨于平穩(wěn)，整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有

進(jìn)的趨勢。

此外，在今年的兩會中，強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需

求，解決好新市民、青年人等住房問題，這也進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了政府保障民生的職責(zé)，因

此，租賃市場的租金將以“穩(wěn)”為主，像2021年部分城市租金超10%的大幅增長將不會

出現(xiàn)。

二、人口凈流入大的核心城市成為租賃發(fā)展主陣地，

其他二三線城市陸續(xù)跟進(jìn)

（一）第一梯隊(duì)：人口吸附效力依舊強(qiáng)勁，機(jī)構(gòu)化率有望進(jìn)一步提升

北上廣深杭作為我國經(jīng)濟(jì)體量大、發(fā)展速度快的五大城市，也是我國住房租賃市場的

第一陣營，引領(lǐng)著全國租賃市場的發(fā)展。這五城，無論從租賃需求規(guī)模、市場存量供應(yīng)規(guī)

模、新增涉租賃土地規(guī)模、政策支持力度、還是機(jī)構(gòu)化發(fā)展程度來看，住房租賃市場總體

發(fā)展成熟度已經(jīng)走在全國前列，發(fā)展模式也可逐步在全國范圍內(nèi)示范借鑒。

以上海為例，近年來上海大力支持住房租賃市場發(fā)展，通過增加租賃用地、加大金

融支持力度、培育專業(yè)化住房租賃企業(yè)、實(shí)施人才安居工程，加大保障性租賃住房建設(shè)籌

措力度等，加快構(gòu)建多層次租賃住房供應(yīng)體系，助力吸引和留住人才?！笆奈濉逼陂g上

海計(jì)劃籌集47萬套（間）保障性租賃住房，截至2022年11月底，全市已累計(jì)建設(shè)籌措保

障性租賃住房38.5萬套（間），完成“十四五”目標(biāo)的82%，進(jìn)度居全國前列。機(jī)構(gòu)化方

面，目前上海集中式公寓開業(yè)規(guī)模排全國第一，大型租賃社區(qū)項(xiàng)目居全國第一。

近年來，北上廣深杭憑借著強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)動能、優(yōu)質(zhì)的就業(yè)資源不斷吸引著全國各地人

口流入，未來，產(chǎn)業(yè)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市仍是流動人口創(chuàng)業(yè)、就業(yè)的第一選擇。而為

了吸引人才、解決城市職住不平衡的矛盾，住房租賃作為一項(xiàng)民生工程，也會得到進(jìn)一步

長足發(fā)展。

租賃用地新建和存量盤活相結(jié)合，新增涉租用地整體供應(yīng)降速，存量盤活將成未來主

流。以上海為例，上海全年R4用地僅成交一宗，五城涉租賃用地成交較去年下滑60%。

在保障性租賃住房提出多元供應(yīng)后，各地都在積極落實(shí)，北上廣深杭五城在2022年積極

出臺各項(xiàng)非改租政策，存量盤活將成為未來發(fā)力重點(diǎn)。

租賃社區(qū)項(xiàng)目相繼入市，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。2022年五城迎來多個(gè)大型租賃社區(qū)的入

市，體量較大、品質(zhì)較高、社區(qū)氛圍濃厚的大型租賃社區(qū)深受租客的喜愛，是未來租賃產(chǎn)

品的發(fā)展方向。租賃社區(qū)為構(gòu)建新時(shí)代住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)，提供了有益的探索

和實(shí)踐價(jià)值，近幾年五城成交了大量的租賃用地，將在今后幾年建成交付。

隨著保障性租賃住房的加速入市，各城的機(jī)構(gòu)化率也在不斷提升。但與國際租賃市場

發(fā)展成熟的發(fā)達(dá)國家相比，五城仍存在機(jī)構(gòu)化率低、租售比低、租金收入比高等問題，讓

這些在大城市奮斗的年輕人在承受巨大的租房壓力的同時(shí)，也無法“租”得安心、“租”

得舒心。由此，在租賃市場發(fā)展的道路上，仍有很長一段路要走，穩(wěn)租金、培育機(jī)構(gòu)化企

業(yè)或是重中之重。

（二）第二梯隊(duì)：以盤活存量為主，增加住房租賃供給

近年來，二梯隊(duì)的很多城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，部分城市為吸引人才，放寬戶口政策、提

高住房和生活補(bǔ)貼等，城市常住人口和流動人口快速增長，但隨之而來的住房問題也日益

突出，在高企的房價(jià)壓力下，租賃成為這些新市民、外來務(wù)工人員的首選。

為解決城市新市民、青年人的住房問題，增強(qiáng)對人才的吸引力，二梯隊(duì)城市積極響應(yīng)

中央號召，開展保障性租賃住房建設(shè)部署。但與一線城市不同的是，由于市場閑置的存量

較多，短期內(nèi)將以存量改造為主要供應(yīng)方式，可以在增加市場供應(yīng)的同時(shí)高效盤活資產(chǎn)。

各地因城施策，盤活存量市場增加租賃住房供應(yīng)。除了盤活商辦、廠房存量資產(chǎn)

外，二線城市還積極盤活存量住房，如長沙、成都、西安等城市通過將自有住房轉(zhuǎn)作租賃

住房可不計(jì)算家庭住房套數(shù)的方式，鄭州、濟(jì)南等城市通過國有平臺公司收購存量未售商

品住房用作租賃住房的方式，增加租賃住房供應(yīng)，同時(shí)盤活市場存量資產(chǎn)。

部分二梯隊(duì)城市吸引力不強(qiáng)，缺少發(fā)展租賃市場的動力，未來市場規(guī)模將停滯發(fā)展甚

至倒退。這些城市需以理性謹(jǐn)慎的態(tài)度發(fā)展住房租賃市場，而非僅以政策為唯一導(dǎo)向。

二梯隊(duì)城市本土品牌公寓興起，市場占比不斷提升。在保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)

下，各地國有平臺公司開始成立住房租賃運(yùn)營企業(yè)，本土國企品牌公寓紛紛面世，保租房

項(xiàng)目快速落地，未來本土品牌市場占比將不斷提升。

（三）第三梯隊(duì)：保租房穩(wěn)步推進(jìn)，部分城市租賃市場加快發(fā)展

相較于一線城市和強(qiáng)二線城市，普通二、三線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一般，產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)

單一、人口流入較少、商品住宅空置率較高、房價(jià)收入比較低，租賃需求尚未形成有力的

市場支撐，租賃市場整體發(fā)展較慢。但也有部分城市在近幾年通過發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)、出臺人

才引進(jìn)補(bǔ)貼政策等，流動人口不斷增加，租賃需求提升，全國化布局品牌公寓陸續(xù)進(jìn)入，

如昆明、南寧、常州近幾年均有品牌公寓進(jìn)駐。

在全國大力推進(jìn)保租房發(fā)展大背景，三梯隊(duì)城市也積極部署，南寧、昆明、常州、南

通等城市計(jì)劃“十四五”期間供應(yīng)4~8萬間，將帶動這些城市租賃市場加速發(fā)展。從籌建方

式來看，三梯隊(duì)城市將主要通過盤活存量市場的方式增加租賃供給。從參與主體來看，城

市分化明顯，經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)、租賃需求潛力相對大的城市，參與主體更加多元，地方性企

業(yè)、全國化布局企業(yè)均有；經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢、租賃需求較弱的城市，主要由地方國企兜底。

三、輕重雙模式成行業(yè)主流，產(chǎn)品力+精細(xì)化運(yùn)營是

核心

2022年開始，隨著大型租賃社區(qū)的不斷入市，國企的重資產(chǎn)模式也將在2023年繼續(xù)

發(fā)力，而已經(jīng)形成一定品牌效應(yīng)的住房租賃運(yùn)營企業(yè)將積極輸出自身運(yùn)營管理，以輕資產(chǎn)

模式切入與地方國企/政府的合作，而早期的包租模式將漸漸淡出，輕重雙模式將成為行

業(yè)主流。

與此同時(shí)，隨著參與主體的多元化，產(chǎn)品如何形成差異化也成為住房租賃企業(yè)需要克

服的問題之一。因此，產(chǎn)品力和精細(xì)化的運(yùn)營將成為企業(yè)發(fā)展的核心。

（一）產(chǎn)品力：產(chǎn)品力能創(chuàng)造更好的收益，受到行業(yè)各界的關(guān)注

住房租賃行業(yè)在結(jié)束了前期快速的規(guī)模增長階段后，已經(jīng)逐漸進(jìn)入到精細(xì)化管理階

段，由量的增長轉(zhuǎn)向質(zhì)的提升，企業(yè)由追求“量”轉(zhuǎn)向“質(zhì)”。在形成了初步的競爭格

局，具備品牌和規(guī)模優(yōu)勢的頭部企業(yè)，開始著力于優(yōu)化產(chǎn)品和提升運(yùn)營能力。

此前，租賃客戶主要圍繞城市新青年、新市民以及部分產(chǎn)業(yè)功能住宿客群，2022年

開始，租賃的需求開始提升，這其中包含了一定的家庭租住需求以及中高端的租賃需求。

由于房地產(chǎn)市場整體大環(huán)境一般，所以存在一些賣房后將租房作為租住需求的客戶。所

以，隨著租賃需求變得多元后，分類的產(chǎn)品力提升就會開始顯現(xiàn)。

隨著一些大型租賃社區(qū)項(xiàng)目的入市，改變了行業(yè)中對傳統(tǒng)長租公寓的認(rèn)知。2023

年，市場也將迎來更多優(yōu)質(zhì)的租賃社區(qū)加快入市，健身房、閱覽室、直播間等公區(qū)配套日

益完善，社區(qū)配套更加多元，租賃產(chǎn)品力的進(jìn)一步提升也將在一定程度上增強(qiáng)青年白領(lǐng)客

群的黏性，同時(shí)也將吸引更多家庭租戶、企業(yè)中高層人才等客群，租賃市場也將呈現(xiàn)出規(guī)

模化、社區(qū)化和品質(zhì)化的特點(diǎn)，項(xiàng)目的產(chǎn)品力也為其盈利創(chuàng)造堅(jiān)定的基礎(chǔ)。

（二）精細(xì)化運(yùn)營：依托數(shù)字化實(shí)現(xiàn)降本增效

住房租賃行業(yè)本就是一個(gè)利潤微薄的行業(yè)，空置率稍高就會導(dǎo)致收益為負(fù)，這一行業(yè)

特性更加考驗(yàn)企業(yè)的運(yùn)營能力。而打造吸引力強(qiáng)的產(chǎn)品+服務(wù)是降低空置率的必要方式，

因此精細(xì)化的服務(wù)與運(yùn)營也顯得尤為重要。

在當(dāng)下數(shù)字化快速發(fā)展的大背景下，人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等新技術(shù)正加速推進(jìn)

全球經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級。尤其在疫情暴發(fā)后，企業(yè)的數(shù)字化價(jià)值凸顯，數(shù)字化成為各個(gè)行業(yè)不

可逆的發(fā)展趨勢。在“十四五”推動的數(shù)字化大潮下，通過“數(shù)字化”實(shí)現(xiàn)提質(zhì)、降本、

增效，被住房租賃行業(yè)不斷提及，可見“數(shù)字化”已經(jīng)成為住房租賃行業(yè)發(fā)展的重要一

環(huán)，儼然變成住房租賃行業(yè)突破盈利困局的有效競爭利器之一。

在數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代，住房租賃生活場景的搭建離不開智慧化場景體驗(yàn)，高效的運(yùn)營管理

也離不開智慧化信息系統(tǒng)的賦能。目前，市場上的優(yōu)秀租賃企業(yè)，都加大了對數(shù)字科技運(yùn)

用的投入，借力科技賦能，系統(tǒng)化管理，提升居住品質(zhì)和運(yùn)營管理效率。

當(dāng)下，住房租賃市場中的各類參與方已經(jīng)積極地在數(shù)字化的實(shí)踐道路上，酒店系運(yùn)

營商憑借自身運(yùn)營的先發(fā)優(yōu)勢，繼承酒店的連鎖管理和數(shù)字化基因，在數(shù)字化能力突出；

頭部創(chuàng)業(yè)系運(yùn)營商通過自研數(shù)字化管控系統(tǒng)，賦能運(yùn)營提效；伴隨著房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入

“存量時(shí)代”，行業(yè)競爭也進(jìn)入了后半場，房企系在入局住房租賃后，也開始從粗放式向

精細(xì)化發(fā)展過渡，部分房企公布了自身的數(shù)字化戰(zhàn)略、數(shù)字化產(chǎn)品，數(shù)字化成為了房企切

入租賃賽道、實(shí)現(xiàn)彎道超車的重要工具之一，房企系運(yùn)營商加速數(shù)字化迭代，有效的幫助

企業(yè)突破盈利困局；地方國企在“十四五”期間，將承擔(dān)建設(shè)保租房的責(zé)任，而租賃社區(qū)

的運(yùn)營管理更是離不開信息化的技術(shù)與手段。

隨著各類運(yùn)營商積極投身到數(shù)字化建設(shè)的進(jìn)程中，未來住房租賃企業(yè)有望依托數(shù)字化

建設(shè)，打造功能互補(bǔ)、良性互動的居住大數(shù)據(jù)共享機(jī)制，并與相關(guān)部門形成聯(lián)動效應(yīng)，搭

建更加完善的租賃住房體系。企業(yè)在依托數(shù)字化技術(shù)實(shí)現(xiàn)降本增效的同時(shí)，也能為租客提

供更好地服務(wù)，因此，數(shù)字化也將成為接下來住房租賃企業(yè)集中發(fā)力點(diǎn)，或能成為企業(yè)突

破盈利困局的關(guān)鍵因素之一。

四、金融創(chuàng)新帶來行業(yè)進(jìn)一步快速發(fā)展

（一）住房租賃行業(yè)金融創(chuàng)新的政策支持以及帶來的影響

近年來，金融扶持力度不斷加碼，服務(wù)體系不斷完善。僅2022年中央及地方已發(fā)

布263條相關(guān)政策，同時(shí)政策顆粒度不斷變細(xì)，“組合拳”疊加效應(yīng)逐步釋放，政策重

心從“市場監(jiān)管→權(quán)益保障→租賃供應(yīng)→金融支持”轉(zhuǎn)變。2022年1月份，財(cái)政部發(fā)

布《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)稅收政策的公告》，針對目前

REITs項(xiàng)目節(jié)稅政策尚不成熟的特點(diǎn)，確保REITs項(xiàng)目發(fā)行成功完成募資后才需要繳納

稅費(fèi)，減輕REITs發(fā)行前期的稅負(fù)，促進(jìn)REITs進(jìn)一步發(fā)展；2月份發(fā)布《關(guān)于保障性租

賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸

款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理；3月份《深入推進(jìn)公募REITs試點(diǎn)，進(jìn)一步促進(jìn)投融

資良性循環(huán)》中研究制定基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募規(guī)則，推動保障性租賃住房公募REITs試

點(diǎn)項(xiàng)目落地；5月份，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)

行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，推動保租房REITs

業(yè)務(wù)規(guī)范有序開展，鼓勵(lì)將凈回收資金用于投向明確、條件成熟、短期內(nèi)能夠形成有效

投資的新建項(xiàng)目，促進(jìn)形成投資良性循環(huán)。截至本書發(fā)行前，2023年2月央行、銀保監(jiān)

會再出臺金融支持住房租賃市場17條政策，全方面拓寬住房租賃企業(yè)融資渠道，支持住

房租賃市場提速發(fā)展。

通過政策對住房租賃行業(yè)發(fā)展的進(jìn)一步把關(guān)，加大融資的同時(shí)對企業(yè)主體在資質(zhì)、品

質(zhì)、運(yùn)營的規(guī)范性和穩(wěn)定性方面有著嚴(yán)格的要求，這既保護(hù)了投資者，也對行業(yè)的高質(zhì)量

發(fā)展起到了激勵(lì)與約束的雙重作用，都是從根本上保證行業(yè)和企業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性。實(shí)際

上，租賃行業(yè)自身的金融屬性和資產(chǎn)屬性，最終都會回歸到居住屬性和民生屬性，金融支

持的最終目的也是大力發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，構(gòu)建“租購并舉”的住房

制度。

（二）住房租賃行業(yè)金融創(chuàng)新落實(shí)的情況以及未來金融創(chuàng)新可能的

方向

2022年住房租賃行業(yè)創(chuàng)新不斷。2022年11月我國首個(gè)住房租賃基金落地，將通過盤

活市場存量房產(chǎn)，向個(gè)人租戶提供長租房服務(wù)，未來將催生更多的銀企合作模式。年底，

證監(jiān)會副主席李超在中國REITs論壇2022年會上指出“加快打造REITs市場的保障性租賃

住房板塊，研究推動試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房領(lǐng)域”，未來市場化租賃住房REITs

也有望破冰上市。

從市場落實(shí)端來看，住房租賃行業(yè)公募REITs備受關(guān)注，2022年4只保租房REITs成

功上市，分別為紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT、華夏

基金華潤有巢租賃住房REIT，募集資金約50億元。此外，青島房投保障性租賃住房基礎(chǔ)

設(shè)施公募REIT項(xiàng)目、上海臨港科技城保障性租賃住房REIT項(xiàng)目、上海城投保障性租賃住

房公募REIT項(xiàng)目等都在積極推進(jìn)中。公募REITs與保租房具有天然的適配性，將為前期

投入大、投資回報(bào)期較長的租賃住房項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)的退出渠道。這在一定程度上能使企業(yè)

快速回籠資金，有效提升租賃住房市場的流動性，促進(jìn)租賃住房市場實(shí)現(xiàn)“投融建管退”

循環(huán)生態(tài)圈，推動住房租賃行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié)合住房租賃項(xiàng)目公募REITs發(fā)行條件和已發(fā)行的四支保障性租賃住房公募REITs分

析發(fā)現(xiàn)，“原始權(quán)益人能力、現(xiàn)金流穩(wěn)定性、未來的估值”是市場認(rèn)可保租房REITs投資

價(jià)值所在。結(jié)合四支保租房公募REITs底層資產(chǎn)和運(yùn)營情況，預(yù)計(jì)未來短時(shí)間內(nèi)國央企，

不涉房租賃企業(yè)仍將是保障性租賃住房公募REITs的生力軍。此外，市場上有項(xiàng)目達(dá)到了

發(fā)行公募REITs的條件但暫未納保，后期或許也會發(fā)行公募REITs，同時(shí)，未來也或?qū)⒂?/p>

更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)進(jìn)行發(fā)行。

租賃住房具有建設(shè)和經(jīng)營一次性投入大，回收周期長，但現(xiàn)金流穩(wěn)定持續(xù)甚至增長的

特點(diǎn)，未來或可設(shè)計(jì)相適應(yīng)的貸款模式。如果能將個(gè)人住房貸款的做法平移到住房租賃企

業(yè)，住房租賃企業(yè)能獲得長達(dá)20年、30年的貸款，按月、按季或者按年分期償還貸款本

息，其影響不亞于公募REITs，將是住房租賃領(lǐng)域一個(gè)較大的突破，或是我國在融資方面

的一大創(chuàng)新。