UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

專項研究

節(jié)點效果圖 1-1剖面圖

陽臺天花圖

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

“新亞洲風(fēng)格第一彈” ——上海長陽路某項目

UA

國

際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

信報設(shè)計

信報箱

信報箱

入戶大堂

主體建筑 底部

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

樓號

門禁系統(tǒng)

樓號、門禁系統(tǒng)

入戶大堂

樓號

主體建筑 底部

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

第五級：戶內(nèi)無敵城市景觀

中央水景花園景觀、陸家嘴城市景觀

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

入戶體系的精細化設(shè)計與全專業(yè)控制

精細化設(shè)計 全專業(yè)管控

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

方案控制

全專業(yè)管控之內(nèi)裝控制

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

方案控制

內(nèi)裝控制

UA

國

際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

方案控制

內(nèi)裝控制

UA

國

際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

方案控制

內(nèi)裝控制

UA

國

際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

地面系統(tǒng)

入口大門

社區(qū)大堂+老年康體中心

風(fēng)雨連廊

私屬庭院

架空層

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

大堂流線

大堂入口

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

景墻細部

UA

國

際

主入口 UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā) 細部設(shè)計

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā) 內(nèi)裝控制 底層架空

UA

國

際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

凈高控制

3200層高，減去100面層

100板厚，板底還有3000.

室內(nèi)第一輪方案走道凈高

2450，客廳凈高2650，臥

室凈高2650.

空調(diào)管穿梁

2450

2650

2650

內(nèi)裝控制

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

2600

3000

3000

凈高控制

調(diào)整后方案為走道凈高

2600，客廳凈高3000，臥

室凈高3000.

內(nèi)裝控制

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

電梯廳消防箱標(biāo)志牌重新設(shè)計

標(biāo)志控制

內(nèi)裝控制

UA 國 際

內(nèi)裝控制 UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

UA

國

際

內(nèi)裝控制 UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

UA

國

際

內(nèi)裝控制 UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

UA

國

際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

新亞洲主義

母題控制

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

鐵藝原則為，連接兩相鄰邊中軸線的中點得到“T”形的短邊，連接“T”形短邊軸線中點和對角頂點得到“T”形長邊，得到母題形式一。

母題形式二為母題形式一左右鏡像的結(jié)果。

母題控制

UA 國 際

主入口 UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā) 細部設(shè)計

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

頂部母題

母題控制

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

入口大堂母題

母題控制

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

掛壁燈母題

母題控制

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

公共建筑母題

母題控制

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

殘疾人坡道扶手 殘疾人坡道扶手 庭院入口院門

景觀母題運用

母題控制

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

中央空調(diào)送風(fēng)口 地磚拼花 電梯廳

公共母題運用

母題控制

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

產(chǎn)品設(shè)計的應(yīng)對

1 “森林法則”形勢下的田忌賽馬策略

競爭對手永遠是周邊，所以我們的工作方法就是對標(biāo)，知己知彼才能百戰(zhàn)百勝，所

以在產(chǎn)品設(shè)計原則上秉承“人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我精”

2“小面積，高單價”，輕奢產(chǎn)品如何做？

“小面積、小面積、小面積”重要的事情說三遍，目前的市場條件不支持總價較高

的住宅。輕奢類住宅，我們本身的期待就比周邊貴百分之二十，面積一旦較大，總

價上的壓力就很大。所以我們就要思考，如何在控制總價的情況下，做小面積，但

是還不能影響居住的品質(zhì)。最好就是100㎡的建筑面積做出來120㎡的感覺

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

區(qū)位：上海閔行馬橋鎮(zhèn)

單戶面積：55㎡，78㎡,95㎡

130㎡，140㎡

總建筑面積：164240㎡

開發(fā)商：綠地集團

綠地馬橋璀璨天城

基地位置

(金融城二期)

成都金融CBD

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

產(chǎn)品設(shè)計原則——

人無我有

人有我優(yōu)

人優(yōu)我精

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

“現(xiàn)代風(fēng)格超高層豪宅”——成都某項目

剛需產(chǎn)品的“大平層”體驗感

萬科·萬科城

78 ㎡

綠地·馬橋

78 ㎡

競品

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

剛需產(chǎn)品的“大平層”體驗感

萬科·萬科城

93 ㎡

綠地·馬橋

95 ㎡

競品

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

“現(xiàn)代風(fēng)格超高層豪宅”——成都某項目

剛需產(chǎn)品的“大平層”體驗感

萬科·萬科城

103 ㎡

綠地·馬橋

95 ㎡

競品

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

“現(xiàn)代風(fēng)格超高層豪宅”——成都某項目

剛需產(chǎn)品的“大平層”體驗感

萬科·萬科城

122 ㎡

綠地·馬橋

130 ㎡

競品

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

高層輕奢住宅設(shè)計品質(zhì)要點總結(jié)

輕奢型高層房型

空間把握趨勢經(jīng)驗分析

客廳空間 臥室空間 入戶體系 廚房空間 公共空間

·開 間

·進 深

·陽 臺

·門 數(shù)

·縱深感

·衛(wèi)生間

·衣帽間

·書 房

·窗 戶

·位 置

·次 臥

·電梯入戶

·玄關(guān)

·鞋柜空間

·過道儲藏

·對景軸線

·中西廚

·工作陽臺

·傭人體系

·公衛(wèi)

·走道

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

《上海市建筑面積計算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》

陽臺符合以下條件的，陽臺面積按其水平

投影面積的1/2計入容積率；否則，應(yīng)按其

水平投影面積的全面積計入容積率：

陽臺的設(shè)計進深（取陽臺圍護結(jié)構(gòu)外圍至

外墻面的最大垂直距離）不超過1.8米（含

1.8米），且其水平投影面積小于或者等于

8平方米的。

前室面積以一半計入公攤。

實際也可作陽臺使用

設(shè)備柵欄可不計入容積率

前室兼陽臺

“二高”高得房率 陽臺與疏散前室合用

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

候梯廳開門過多，不易于裝修

候梯廳內(nèi)設(shè)置管井，私密性差

無法改為玄關(guān)

干凈的候梯廳等于玄關(guān) “二高”高居住系數(shù) 候梯廳設(shè)備通口少，保障裝修品質(zhì)

普通核心筒

易于裝修 候梯廳無多余門洞

私密性好 候梯廳直通室內(nèi)

改為玄關(guān) 可提高居住系數(shù)

145、180房型核心筒 240房型核心筒

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

空間使用效率低

居住系數(shù)=套型內(nèi)居住空間面積之和/套內(nèi)面積=0.57

空間使用效率高

居住系數(shù)=套型內(nèi)居住空間面積之和/套內(nèi)面積=0.65

“二高”高居住系數(shù) 電梯空間中置，減少走道空間

梯廳設(shè)備通口少，保障裝修品質(zhì)

居住空間面積：套

內(nèi)除走道空間，廚

房和儲藏的其他空

間。

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

一：客戶群研究：1.城市新貴（220）；2、追求

生活品質(zhì)白領(lǐng)（170）；3、資金有限家庭（140）

二：1.平均面積<傳統(tǒng)豪宅30%。

2.平均單價=傳統(tǒng)豪宅。

三：非傳統(tǒng)核心區(qū)。住區(qū)品質(zhì)成為成敗關(guān)鍵。

四：.豪宅產(chǎn)品占據(jù)南向資源。

五：南向“陸家嘴——楊浦大橋”城市最美天際線

價值判斷

產(chǎn)品提升價值

產(chǎn)品研發(fā)

“四寬系列”

所屬區(qū)

縣 地塊名稱 容積率 出讓面

積（平） 土地性質(zhì)

起始價

格（萬

元）

成交總

價（萬

元）

拿地企業(yè) 溢價率 樓板價（萬元/平）

黃浦區(qū) 董家渡13、15地塊 5.54 126740 混合 35320 248500

0

中國民生投資、上海佳

渡置業(yè)、上海外灘投資

開發(fā)

0.20% 3.5403

黃浦區(qū) 黃浦區(qū)五里橋街道104街

坊39/1宗地塊 1.4 6885.2 普通商品

房 35500 57700 東方動力有限公司（麗

豐控股） 62.54% 5.9859

閘北區(qū) 閘北區(qū)大寧路街道325街

坊地塊 2.2 96429.

3

普通商品

房 477330 101000

0

上海拓平置業(yè)有限公司、

友昇置業(yè)有限公司

111.59

% 4.7609

楊浦區(qū) 楊浦區(qū)平?jīng)鼋值?7街坊

地塊 2.5 20527 普通商品

房 130600 210800 上海富利騰房地產(chǎn)開發(fā)

有限公司（陽光城） 61.41% 4.1078

楊浦區(qū) 楊浦區(qū)平?jīng)鼋值?8街坊

地塊 2.5 33007.

3

普通商品

房

23682

7 324000 上海隆威投資有限公司

（保利置業(yè)）

36.81

% 3.9264

浦東新

區(qū)

浦東新區(qū)濰坊新村街道黃

埔江沿岸E18單元7-7地

塊

2.5 5665 普通商品

房 34797 56800 天寶遠東有限公司（嘉

華集團） 63.23% 4.0106

上海地王不斷涌現(xiàn)，樓板價4萬以上（2014年數(shù)據(jù)）

尊貴型豪宅模式2

大面寬小進深

尊貴型豪宅模式1

小面寬大進深

12000

走道

臥

室

西廚

客廳

書

房

臥

室 中

廚

廁

所

主臥室

餐

廳

入

戶

門

10000

臥室 廁

所

臥

室

客廳、

餐廳

中

西

廚

玄

關(guān)

主臥

套

走道

入

戶

門

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

? “五寬頂躍”——十米寬廳 三套寬臥 無邊泳池 屋頂花園

? “四寬二高” ——寬廳 寬陽臺 寬臥 寬凸窗 高得房率、高居住系數(shù)

? “優(yōu)化體驗”——私家車庫 地下采光大堂 首層泛會所

“四寬系列”產(chǎn)品激發(fā)點：

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

7200

6300 1600

180平米戶型標(biāo)準(zhǔn)層（北側(cè)樓梯） “四寬”寬廳 寬陽臺 寬凸窗

3500

4200

戶型 客廳面寬 陽臺面寬*進深 主臥凸窗

145平米戶型 6.4m 6.4*1.6m 2.8m

180平米戶型 7.2m 7.2*1.6m 2.8m

240平米戶型 7.2m 7.2*1.6m 4.4m

170平方戶型頂層復(fù)式 10.7m 7.2*1.6m 2.8m

220平方戶型頂層復(fù)式 7.2m 7.2*1.6m 2.8m

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

“優(yōu)化體驗”私家車庫

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

采光井

“優(yōu)化體驗”首層泛會所 地下采光大堂

UA 國 際

UA輕奢住宅設(shè)計策略研發(fā)

“五寬頂躍”十米超豪華寬廳

10700

180平米戶型頂層躍層（下）

UA 國 際