昌宇動(dòng)態(tài) 5 月

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昌宇所陳夢(mèng)夢(mèng)律師受定安縣定城鎮(zhèn)司法所邀請(qǐng)開展 2023 年

鄉(xiāng)村（社區(qū)）“法律明白人”任前培訓(xùn)

實(shí)施鄉(xiāng)村（社區(qū)）“法律明白人”培養(yǎng)工程，是推進(jìn)精準(zhǔn)普法、

建設(shè)法治鄉(xiāng)村、助力鄉(xiāng)村全面振興的重要舉措。5 月 23 日和 24 日，

定城鎮(zhèn)“法律明白人”開班儀式暨崗前培訓(xùn)會(huì)議在定城鎮(zhèn)大禮堂舉行，

定城鎮(zhèn)政府政法副書記許嘉、定城司法所負(fù)責(zé)人徐超及定城鎮(zhèn) 34 個(gè)

村（社區(qū)）共 535 名“法律明白人”參加，預(yù)示著定城鎮(zhèn)“法律明白

人”培養(yǎng)工程正式啟動(dòng)。

2023 年 5 月 24 日，海南昌宇律師事務(wù)所陳夢(mèng)夢(mèng)律師受定安縣定

城鎮(zhèn)司法所邀請(qǐng)，在定城鎮(zhèn)大禮堂開展了第三批、第四批定安縣定城

鎮(zhèn) 2023 年鄉(xiāng)村（社區(qū)）“法律明白人”任前培訓(xùn)授課。首先，陳律

師介紹了“法律明白人”有關(guān)政策規(guī)定、使培訓(xùn)對(duì)象對(duì)“法律明白人”

的概念、職責(zé)范圍和權(quán)利義務(wù)充分了解；接著，詳細(xì)介紹了我國調(diào)解

制度及法律援助相關(guān)規(guī)定，鼓勵(lì)“法律明白人”在工作過程中充分利

昌宇動(dòng)態(tài) 5 月

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用調(diào)解制度和調(diào)解技巧化解基層糾紛，引導(dǎo)具有法律需求并滿足條件

的群眾申請(qǐng)法律援助；最后，陳律師圍繞《民法典》的重要章節(jié)，以

真實(shí)案例與法條內(nèi)容相結(jié)合的形式，以法論案，以案釋法，詳細(xì)講解

了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、離婚補(bǔ)償和冷靜期制度、常見合

同糾紛和“見義勇為”法律后果等法律熱點(diǎn)，用通俗易懂的語言，生

動(dòng)具象的案例，引發(fā)學(xué)員們深入思考，幫助其對(duì)《民法典》法條有更

深入認(rèn)識(shí)和領(lǐng)悟，在生活和工作中運(yùn)用《民法典》更得心應(yīng)手。

此次“法律明白人”培養(yǎng)工程的開班儀式，不僅可以充分發(fā)揮法

律“法律明白人”在宣傳政策法規(guī)、引導(dǎo)法律服務(wù)、化解矛盾糾紛、

參與基層治理中的示范引領(lǐng)作用，更能推動(dòng)基層形成辦事依法、遇事

找法、解決問題用法、化解矛盾靠法的濃厚氛圍，為實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)

略，推動(dòng)法治鄉(xiāng)村建設(shè)提供有效法治保障，為加快建設(shè)開放包容、宜

居宜業(yè)、充滿活動(dòng)的精致定安奠定堅(jiān)實(shí)法治基礎(chǔ)。

昌宇動(dòng)態(tài) 5 月

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中華全國律師協(xié)會(huì)環(huán)境、資源與能源法專業(yè)委員會(huì)律師參觀

海南昌宇律師事務(wù)所，并在昌宇所舉辦業(yè)務(wù)交流座談會(huì)

2023 年 5 月 27 日至 28 日，由中華全國律師協(xié)會(huì)環(huán)境、資源與

能源法專業(yè)委員會(huì)主辦，海南省律師協(xié)會(huì)協(xié)辦的“2023 年全國律協(xié)

環(huán)境、資源與能源法專業(yè)委員會(huì)業(yè)務(wù)交流會(huì)”在海南省海口市隆重召

開。

出席本次業(yè)務(wù)交流會(huì)的嘉賓有生態(tài)環(huán)境部、中華全國律師協(xié)會(huì)、

海南省司法廳、海南省高級(jí)人民法院、海南省人民檢察院、海南省生

態(tài)環(huán)境廳、海南省律師協(xié)會(huì)等機(jī)關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)，并特邀中國政法大學(xué)、北

京綠色交易所等專家學(xué)者，以及全國各地的環(huán)境、資源、能源、雙碳

領(lǐng)域的律師，總計(jì) 200 余人參加會(huì)議。

5 月 28 日下午，2023 年全國律協(xié)環(huán)境、資源與能源法專業(yè)委員

昌宇動(dòng)態(tài) 5 月

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會(huì)-律師業(yè)務(wù)交流座談“企業(yè)環(huán)保合規(guī)操作指引研討會(huì)”在海南昌宇

律師事務(wù)所 38 樓大會(huì)議廳舉辦。

首先，昌宇所黨總支書記、主任王航兵帶領(lǐng)大家參觀了昌宇所的

辦公環(huán)境，介紹了榮譽(yù)獎(jiǎng)項(xiàng)展示區(qū)、律師辦公區(qū)、智能洽談會(huì)議室、

所內(nèi)制度長(zhǎng)廊等區(qū)域。

昌宇動(dòng)態(tài) 5 月

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隨后，研討會(huì)上，各位律師圍繞“如何開展企業(yè)環(huán)保合規(guī)法律服

務(wù)”為主題，研究、推廣企業(yè)環(huán)保合規(guī)法律服務(wù)，讓更多的專業(yè)律師

能夠高質(zhì)量地提供企業(yè)環(huán)保合規(guī)法律服務(wù)進(jìn)行研討。中華全國律師協(xié)

會(huì)環(huán)境、資源與能源法專業(yè)委員會(huì)主任周塞軍、中華全國律師協(xié)會(huì)環(huán)

境、資源與能源法專業(yè)委員會(huì)副主任李軍強(qiáng)出席研討會(huì)，并發(fā)表講話。

學(xué)習(xí)促成長(zhǎng)，交流促提高。此次研討會(huì)的舉辦有利于促進(jìn)全國環(huán)

境、資源、能源與雙碳業(yè)務(wù)律師之間的溝通交流，切實(shí)為律師法律服

務(wù)提供指導(dǎo)幫助和示范引領(lǐng)作用，將為律師適應(yīng)國家新發(fā)展格局、開

拓新業(yè)務(wù)“藍(lán)?！薄?chuàng)造新時(shí)代“機(jī)遇”帶來極大地幫助。

昌宇動(dòng)態(tài) 5 月

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昌宇所宋子明律師撰寫的論文榮獲全國律協(xié)環(huán)資能委 2022

年會(huì)優(yōu)秀論文獎(jiǎng)

近日，中華全國律師協(xié)會(huì)環(huán)境、資源與能源法專業(yè)委員會(huì)業(yè)務(wù)交

流會(huì)在?？诼≈卣匍_，會(huì)上公布了 2022 年度優(yōu)秀論文獲獎(jiǎng)名單，昌

宇所宋子明律師撰寫的《生態(tài)修復(fù)民事責(zé)任司法實(shí)踐分析》一文榮獲

“2022 年度優(yōu)秀論文”。

據(jù)悉，2022 年度全國律協(xié)環(huán)資能委共收到參評(píng)論文 90 余篇，并

組織行業(yè)專家作為論文評(píng)委，將論文按提交時(shí)間編號(hào)排序分組，每組

論文各安排 4 名評(píng)委。論文的平分標(biāo)準(zhǔn)為：根據(jù)論文的選題是否準(zhǔn)確、

觀點(diǎn)是否鮮明，論述是否充分，是否具有較高的學(xué)術(shù)性與實(shí)操性，以

及論文語言、形式，由每位評(píng)委分別給出 1-5 分，5 分為最高分，最

昌宇動(dòng)態(tài) 5 月

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后將 4 名評(píng)委的評(píng)分相加，即為該論文的總分?？偡衷?16 分及以上

的為“優(yōu)秀論文”。

經(jīng)過全國律協(xié)環(huán)資能委論文評(píng)審小組的認(rèn)真評(píng)審，共評(píng)出 2022

年度優(yōu)秀論文 20 篇，宋子明律師撰寫的論文總分排名第 5，為海南

省唯一一篇獲獎(jiǎng)?wù)撐摹?/p>

此次優(yōu)秀論文評(píng)選結(jié)果展示的不僅是論文作者自身的卓越能力，

更是昌宇所深耕法律服務(wù)行業(yè)，關(guān)注綠色資源的優(yōu)秀成果。未來昌宇

所將進(jìn)一步踐行在專業(yè)化深耕方向發(fā)展的理念，不斷提升政治素養(yǎng)、

理論素養(yǎng)、業(yè)務(wù)素養(yǎng)，為新時(shí)代社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)貢獻(xiàn)律師的智慧

和力量。

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昌宇案例

2023 年 5 月

大事記

昌宇案例 5 月

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昌宇所陳麗梅律師以“醫(yī)療機(jī)構(gòu)合規(guī)告知尸檢權(quán)益”的辯護(hù)

觀點(diǎn)，成功無責(zé)結(jié)案

近日，海南昌宇律師事務(wù)所陳麗梅律師承辦法律顧問醫(yī)院醫(yī)療損

害責(zé)任糾紛一案，最終法院采納陳麗梅律師合規(guī)告知尸檢權(quán)益的觀點(diǎn)，

無責(zé)結(jié)案。

基本案情：

患兒陳某，男，7 歲因在私人診所輸液造成過敏性休克，并送至

海南某三甲醫(yī)院救治，期間因病情危重救治無效死亡?；純核劳龊笃?/p>

家屬將私人診所和后續(xù)接診的三家醫(yī)院作為共同被告起訴至法院，要

求賠償數(shù)十萬元。

案件處理經(jīng)過：

承辦律師首先查閱關(guān)鍵證據(jù)-尸檢權(quán)益告知書，并詳細(xì)梳理案情，

查閱并詢問醫(yī)學(xué)專家小兒急救診療規(guī)范。

然后，承辦律師與法律顧問單位進(jìn)行訴請(qǐng)模擬庭審演練，根據(jù)案

件爭(zhēng)議焦點(diǎn)，對(duì)涉案醫(yī)務(wù)人員進(jìn)行發(fā)問，以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)

繩，根據(jù)起訴狀提出問題制定訴訟應(yīng)對(duì)策略。

庭審中，承辦律師提出三點(diǎn)關(guān)鍵答辯意見：

1.患兒抵達(dá)醫(yī)院時(shí)病情極危重，救治難度大，且醫(yī)方以書面形式

告病危，盡到法定救治及病情告知義務(wù)；

昌宇案例 5 月

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2.醫(yī)療機(jī)構(gòu)尸檢告知書體現(xiàn)“尸檢時(shí)限及拒絕尸檢不利后果”等

內(nèi)容，符合《醫(yī)療糾紛預(yù)防與處置條例》第二十六之規(guī)定；

3.本案中醫(yī)療過錯(cuò)司法鑒定機(jī)構(gòu)以未行尸檢為由退回案件，恰巧

證明原告方拒絕尸檢已達(dá)到影響死因判定，該不利后果應(yīng)由原告方承

擔(dān)責(zé)任。

法院審理視角分析：

死亡類糾紛案件，尤其是司法鑒定機(jī)構(gòu)以“死因不明，無法鑒定”

為由退回案件鑒定的，法院尤為關(guān)注醫(yī)療機(jī)構(gòu)是否盡到尸檢權(quán)益告知

義務(wù)。尸檢權(quán)益告知及醫(yī)患溝通文書均需要以法律思維構(gòu)建專業(yè)模板，

這往往是醫(yī)療專業(yè)管理人員所不擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，若告知內(nèi)容及形式不符

合法律規(guī)定，醫(yī)方將承擔(dān)不利法律后果。

以案件延申醫(yī)療告知文書合規(guī)體檢服務(wù)：

案件辦結(jié)后，承辦律師對(duì)法律顧問單位醫(yī)療告知文書模板進(jìn)行全

面合規(guī)審查，重點(diǎn)審查入院協(xié)議書、手術(shù)、特殊治療、特殊檢查、術(shù)

中改變手術(shù)方案風(fēng)險(xiǎn)告知、替代治療方案利弊告知等，有效地規(guī)避告

知內(nèi)容不全、患方意愿表述不清、高昂治療費(fèi)告知不清等法律風(fēng)險(xiǎn)。

昌宇原創(chuàng)

2023 年 5 月

大事記

昌宇原創(chuàng) 5 月

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物業(yè)公司擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可以拒絕繳納嗎？

勞動(dòng)、物業(yè)和侵權(quán)法律服務(wù)月刊（二〇二三年第五期，總第四十五期）

文：郭鈺嬋

一、法律法規(guī)

《中華人民共和國民法典》

二、法律法規(guī)解讀

《中華人民共和國民法典》第二百七十八條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共

同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

昌宇原創(chuàng) 5 月

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業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)

主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六至八項(xiàng)規(guī)

定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積只四分之三以上的業(yè)主且參

與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參

與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同

意。

第九百三十九條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人簽訂的前期物業(yè)

服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的

物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。

三、案例分析：

（一）物業(yè)公司不能僅僅因?yàn)檎笇?dǎo)價(jià)調(diào)整而直接提高物業(yè)費(fèi)。

基本案情

物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

是多層物業(yè) 0.3 元／平方米/月，高層物業(yè) 0.45 元／平方米/月。2010

年 7 月 8 日金華市物價(jià)局、建設(shè)局公布的《關(guān)于重新公布金華市區(qū)普

通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的

通知》中規(guī)定的三級(jí)物業(yè)服務(wù)多層物業(yè) 0.5 元／平方米/月，高層物

業(yè) 0.75 元／平方米/月。因該物業(yè)公司具有三級(jí)收費(fèi)資格（經(jīng)過政府

評(píng)定并公示），其認(rèn)為前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，當(dāng)政府指

導(dǎo)價(jià)調(diào)整后，應(yīng)根據(jù)調(diào)整后的價(jià)格收費(fèi)，故其有權(quán)按照 0.75 元／平

方米/月的標(biāo)準(zhǔn)向高層業(yè)主張某軍收取物業(yè)費(fèi)。因業(yè)主張某軍不認(rèn)同

該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)而成訟。（（2017）浙民申 146 號(hào)金華市恒定物業(yè)管理有

昌宇原創(chuàng) 5 月

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限公司訴張某軍物業(yè)服務(wù)合同糾紛案）

裁判結(jié)果

一審、二審法院均未支持物業(yè)公司的主張，再審法院經(jīng)審理也駁

回物業(yè)公司的再審申請(qǐng)。

裁判要旨

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若

干問題的解釋》第一條“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物

業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力”之規(guī)定，前期物業(yè)合同中關(guān)于收費(fèi)

標(biāo)準(zhǔn)的約定，對(duì)業(yè)主當(dāng)然具有約束力。因提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)屬于變更合同

重要事項(xiàng)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第 76 條第 1 款第 7 項(xiàng)與

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第 11 條第 7 項(xiàng)“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大

事項(xiàng)，應(yīng)由業(yè)主共同決定”之規(guī)定，物業(yè)公司提高物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需

由業(yè)主共同決定。物業(yè)公司就提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)既未與業(yè)主重新簽訂合同，

也未經(jīng)正當(dāng)程序取得業(yè)主同意，其以現(xiàn)政府指導(dǎo)價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，直接向業(yè)

主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，沒有合同依據(jù)，原判對(duì)此未予支持，并無不當(dāng)。

至于物業(yè)公司的三級(jí)收費(fèi)資格是否經(jīng)過政府考核評(píng)定，與其能否直接

提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不存在關(guān)聯(lián)性。

案例評(píng)析

①物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)的物業(yè)費(fèi)調(diào)整在性質(zhì)上屬于合同變更

由于物業(yè)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)合同的主要條款，因此物業(yè)費(fèi)的調(diào)整屬于

合同變更的范疇。物業(yè)服務(wù)合同的變更通常不涉及法定的變更，而主

要約定變更，即事后協(xié)商變更合同。此種協(xié)商方式的合同變更的內(nèi)容

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必須符合相關(guān)法律規(guī)定下的生效要件，否則當(dāng)事人仍應(yīng)按照原合同約

定履行。

②物業(yè)費(fèi)的調(diào)整程序及實(shí)質(zhì)要求

依合同法理論，對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行變更除法律規(guī)定的幾種特殊情形

之外，是需要合同當(dāng)事人協(xié)商一致方能成立的。由于作為物業(yè)服務(wù)合

同一方的業(yè)主人數(shù)眾多，因此在物業(yè)服務(wù)合同中未對(duì)物業(yè)費(fèi)調(diào)整作出

事先安排與約定的情形下，物業(yè)服務(wù)合同的變更可參照物業(yè)服務(wù)合同

的簽訂程序，即根據(jù)《物權(quán)法》第 76 條，即《民法典》278 條的有

關(guān)規(guī)定。物業(yè)費(fèi)的調(diào)整應(yīng)屬《民法典》第 278 條第 1 款第 9 項(xiàng)規(guī)定的

“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”的范疇無疑。至于“業(yè)

主共同決定”的方式，實(shí)踐中多表現(xiàn)為以書面形式的業(yè)主大會(huì)通過，

即通過業(yè)主投票表決的方式?jīng)Q定。需要特別提醒的是，物業(yè)公司不能

想當(dāng)然地認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)服務(wù)合同上蓋章的主體，只要業(yè)主

委員會(huì)蓋章同意即可實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)的調(diào)整。結(jié)合《民法典》條第 2 款的

規(guī)定，物業(yè)費(fèi)調(diào)整的實(shí)質(zhì)要件應(yīng)當(dāng)是經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)

的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主“雙過半數(shù)”通過。

（二）在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，物業(yè)公司可以通過書面征詢

業(yè)主意見并取得雙過半數(shù)業(yè)主同意的方式來調(diào)整物業(yè)費(fèi)用。

基本案情

2004 年 6 月 10 日，物業(yè)公司與房產(chǎn)公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)

合同。2005 年 12 月 6 日，費(fèi)某某購買小區(qū)房屋，同日，物業(yè)公司與

費(fèi)某某簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，約定費(fèi)某某按建筑面積 0.45 元/

昌宇原創(chuàng) 5 月

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平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)公司交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

2006 年 5 月 8 日，依據(jù)市物價(jià)局對(duì)該小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)

準(zhǔn)的批復(fù)，按建筑面積計(jì)，多層住宅 0.5 元/平方米/月，高層住宅

0.7 元/平方米/月。2008 年 6 月 3 日，依據(jù)市物價(jià)局對(duì)該小區(qū)物業(yè)管

理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)，按建筑面積計(jì)，多層住宅 0.5 元/平方米/

月，高層住宅 0.7 元/平方米/月。2010 年 6 月 10 日，市物價(jià)局對(duì)該

小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的備案，無電梯住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為 0.5 元/平方米/

月。物業(yè)公司在 2008 年 4 月 30 日前收取的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 0.45 元/

平方米/月，2008 年 5 月 1 日起至 2012 年 6 月 30 日收取的物業(yè)費(fèi)標(biāo)

準(zhǔn)為 0.5 元/平方米/月，2012 年 7 月 1 日起收取的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 0.6

元/平方米/月。費(fèi)某某從 2012 年 1 月起至 2013 年 2 月 28 日逾期未

向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)公司向法院提起訴訟。業(yè)主費(fèi)某某

認(rèn)為物業(yè)公司擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其對(duì)該提高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不認(rèn)

可。2012 年 4 月，物業(yè)公司共對(duì)小區(qū)內(nèi) 4033 戶住宅業(yè)主發(fā)放問卷調(diào)

查表，回收 3399 份調(diào)查表，其中表示同意調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)的有 3058

份，表示不同意調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)的有 298 份，未表態(tài)的有 43 份，另

有 634 份調(diào)查表未予回收。（（2015）桂民提字第 199 號(hào)廣西潤(rùn)和物

業(yè)服務(wù)有限公司、費(fèi)某某等與物業(yè)服務(wù)合同糾紛案）

裁判結(jié)果及法院觀點(diǎn)

一審法院認(rèn)為，物業(yè)公司提供了物價(jià)局 2006 年 5 月 8 日、2008

年 6 月 3 日兩份關(guān)于某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)，以及 2010

年 6 月 10 日、2012 年 6 月 29 日的兩份物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案表，

昌宇原創(chuàng) 5 月

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證明其調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)已得到物價(jià)局批復(fù)、備案，故判決支持物業(yè)公

司的訴訟請(qǐng)求。

二審法院認(rèn)為，對(duì)于物業(yè)公司主張已經(jīng)向小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主發(fā)放了

問卷調(diào)查表，應(yīng)視為其已經(jīng)書面召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并征得了超過

2/3 業(yè)主的同意，其第二次上調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)至 0.6 元/平方米/月是合

法有據(jù)的。因小區(qū)并未成立業(yè)主大會(huì)，物業(yè)公司主張其向小區(qū)內(nèi)業(yè)主

發(fā)放問卷調(diào)查表的行為應(yīng)視為以書面形式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議于法無

據(jù)，不予支持。物業(yè)公司主張已經(jīng)有專有部分占建筑物總面積過半數(shù)

的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意提高小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但未能

就此主張?zhí)峁┐_鑿的證據(jù)證實(shí)，不予采信。綜上，物業(yè)公司第二次提

高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的行為違約，應(yīng)不予支持。

再審法院認(rèn)為，物業(yè)公司與費(fèi)某某 2005 年 12 月 6 日簽訂的物業(yè)

管理服務(wù)合同雖約定住宅管理費(fèi)按建筑面積 0.45 元/平方米/月收取，

但隨著時(shí)間的推移，物價(jià)上漲等因素促使物業(yè)公司需要上調(diào)物業(yè)服務(wù)

費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)公司二審提交的備案與市物價(jià)局的問卷調(diào)查表表明，

物業(yè)公司于 2012 年 4 月間采用挨家挨戶上門發(fā)放問卷調(diào)查表的方式

征求業(yè)主的意見，共對(duì)某小區(qū)內(nèi) 4033 戶住宅業(yè)主發(fā)放問卷調(diào)查表，

回收 3399 份調(diào)查表，其中表示同意調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)的有 3058 份，表

示不同意調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)的有 298 份，未表態(tài)的有 43 份，另有 634

份調(diào)查表未予回收。也就是說，對(duì)上調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)到 0.6 元/平方

米/月，已經(jīng)經(jīng)過專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)

過半數(shù)的業(yè)主同意。之后，物業(yè)公司于 2012 年 5 月 16 日在某小區(qū)內(nèi)

昌宇原創(chuàng) 5 月

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發(fā)布《關(guān)于物業(yè)費(fèi)及專項(xiàng)維修資金提價(jià)方案的公示》，并書面發(fā)文給

某小區(qū)所在的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、街道辦、社區(qū)居委會(huì)、區(qū)物價(jià)局、

市物價(jià)局等單位，并向市物價(jià)局申請(qǐng)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案。2012 年 6

月 29 日，市物價(jià)局同意某小區(qū)三級(jí)備案，按建筑面積計(jì)，住宅綜合

費(fèi)最高為無電梯 0.6 元/平方米/月。由于某小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，

物業(yè)公司采用發(fā)放問卷調(diào)查表的形式征求業(yè)主意見并未違反法律規(guī)

定，且調(diào)價(jià)過程符合法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，合法有效，物業(yè)公司從

2012 年 7 月 1 日開始對(duì)某小區(qū)無電梯住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照 0.6 元/

平方米/月收取并無不當(dāng)。

案例評(píng)析

從案例來看，對(duì)于“業(yè)主共同決定的事項(xiàng)”的理解并不局限于“業(yè)

主大會(huì)決定”這一種形式，而是認(rèn)為只要是業(yè)主真實(shí)意思的表達(dá)，達(dá)

到“雙過半數(shù)”的實(shí)質(zhì)要求即可。在某些情況下，如果小區(qū)未能成立

業(yè)主自治組織，物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)成本會(huì)增加很多，因此筆者認(rèn)為在業(yè)

主大多數(shù)同意的情況下，以未成立業(yè)主自治組織這一條件否決是不合

理的，也不公正。

物業(yè)服務(wù)價(jià)格的上漲是由多種因素引起的，這并不僅僅是因?yàn)槲?/p>

業(yè)公司員工工資支出的增長(zhǎng)。在長(zhǎng)期合同約定的情況下，物業(yè)服務(wù)公

司可能面臨著成本上漲和收入不足的局面，因此需要通過調(diào)整物業(yè)費(fèi)

來維持運(yùn)營(yíng)和提高服務(wù)質(zhì)量。另外，物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)也需要相應(yīng)的費(fèi)

用支持，比如改善服務(wù)設(shè)施、引入更高科技的智能化設(shè)備等等，這些

都需要付出更高的成本?？傊?，物業(yè)服務(wù)價(jià)格的上漲反映了服務(wù)質(zhì)量

昌宇原創(chuàng) 5 月

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的提高，也是滿足業(yè)主需求的必要手段。

四、行業(yè)動(dòng)態(tài)

?？谑形飿I(yè)管理若干規(guī)定

【海府辦規(guī)〔2020〕7 號(hào)】

第一章總則

第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)

企業(yè)的合法權(quán)益,營(yíng)造和諧、安全、文明的生活和工作環(huán)境,根據(jù)《海

南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際,制定本規(guī)定。

第二條

本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)。

第三條

市人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系,建立

和完善社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制,鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提

高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第四條

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督

管理,并履行下列職責(zé):

(一)制定全市物業(yè)管理的相關(guān)政策措施;

(二)指導(dǎo)和監(jiān)督各區(qū)開展物業(yè)管理行政監(jiān)管工作;

(三)建立完善全市物業(yè)管理宣傳和培訓(xùn)機(jī)制;

(四)建立全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用體系;

昌宇原創(chuàng) 5 月

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(五)負(fù)責(zé)前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作;

(六)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

第五條

區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)

督管理,并履行下列職責(zé):

(一)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常管理活動(dòng);

(二)建立本轄區(qū)物業(yè)管理檔案;

(三)指導(dǎo)和監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)承接查驗(yàn),物業(yè)項(xiàng)目的移交和接管

工作;

(四)指導(dǎo)和監(jiān)督本轄區(qū)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府調(diào)解、處理物業(yè)

糾紛;

(五)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

第六條街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府履行下列工作職責(zé):

(一)協(xié)助住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理

活動(dòng)進(jìn)行管理、監(jiān)督和指導(dǎo);

(二)指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督本轄區(qū)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)

主委員會(huì);

(三)負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的備案;

(四)調(diào)解處理本轄區(qū)物業(yè)糾紛;

(五)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府配備專職的物業(yè)管理

工作人員,所需經(jīng)費(fèi)納入本級(jí)財(cái)政預(yù)算。

昌宇原創(chuàng) 5 月

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居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指

導(dǎo)和協(xié)助,并配合街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理相關(guān)

工作。

第七條

開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)的規(guī)定和市人民政府確定

的職責(zé),負(fù)責(zé)本開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

第八條自然資源和規(guī)劃、應(yīng)急管理、市場(chǎng)監(jiān)督管理、生態(tài)環(huán)境、

公安、綜合行政執(zhí)法等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),共同做好物業(yè)管理的

相關(guān)工作。

第九條物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律,制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范,推進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè),協(xié)助調(diào)解處理物業(yè)糾紛,維護(hù)市場(chǎng)秩序和

公平競(jìng)爭(zhēng),促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

第二章業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

第十條符合下列情形,依法登記或者根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定取得建筑

物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主:

(一)房地產(chǎn)權(quán)利證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的所有權(quán)人;

(二)尚未依法辦理所有權(quán)登記,但基于贈(zèng)與、與建設(shè)單位的商品

房買賣等旨在轉(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分

的單位和個(gè)人;

(三)因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書等取得建筑物專有

部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人;

(四)因繼承或者受遺贈(zèng)取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者

昌宇原創(chuàng) 5 月

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個(gè)人;

(五)因合法建造等事實(shí)行為取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位

或者個(gè)人;

(六)其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的單位或者個(gè)人。

第十一條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利、義務(wù)按照法律法規(guī)的規(guī)

定,以及管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行,但不

得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,向

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌

備組)。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府收到申請(qǐng)后,應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主推薦業(yè)主代

表組建籌備組。

籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為 7 至 15 人的單數(shù),其中業(yè)主代表人數(shù)不得低

于籌備組總?cè)藬?shù)的一半,物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表 1

人、居(村)民委員會(huì)代表 1 人、建設(shè)單位代表 1 人?；I備組組長(zhǎng)由

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

建設(shè)單位已經(jīng)解散或者決定不參加籌備組的,不影響籌備組的成

立。

第十三條籌備組成員名單經(jīng)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府審核后,應(yīng)

當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的,應(yīng)當(dāng)自公示之日起 7 日內(nèi)以書面形

式向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自

昌宇原創(chuàng) 5 月

- 64 -

收到書面意見之日起 10 日內(nèi)完成審查。

籌備組成員名單公示期滿,業(yè)主無異議或者異議不成立的,街道

辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)公告籌備組成員名單?；I備組自公告之日起

正式成立。

第十四條籌備組應(yīng)當(dāng)在成立后90 日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)

議,并按照《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定完成籌備工作。

籌備組在規(guī)定期限內(nèi)不能組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,自行解

散。

籌備組會(huì)議由籌備組組長(zhǎng)召集和主持。籌備組會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)

籌備組成員出席,籌備組成員就籌備工作意見不一致的,由籌備組組

長(zhǎng)作出決定?；I備組成員不能委托代理人參加會(huì)議?；I備組會(huì)議應(yīng)當(dāng)

制作書面記錄,并經(jīng)參會(huì)成員簽字確認(rèn)。

第十五條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書面征求意見或者電

子投票等記名方式進(jìn)行表決。采用電子投票形式表決的,應(yīng)當(dāng)通過市

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門指定的電子投票系統(tǒng)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

的顯著位置公示 15 日。

未按照前款規(guī)定公示業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果的,物業(yè)所在地的街

道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令限期公示。

第十六條

業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)按其擁有的專有部分面積計(jì)

算,每平方米為一票,不足一平方米的不計(jì)算。

昌宇原創(chuàng) 5 月

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決定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積、建筑物總面積按照下列方法

認(rèn)定:

(一)專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未登記

的,暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未實(shí)測(cè)的,暫按房屋買賣合同記

載的面積計(jì)算;

(二)建筑物總面積,按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第十七條決定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的業(yè)主人數(shù),按照下列方法認(rèn)定:

(一)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算,一個(gè)專有部分按一人計(jì)

算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買

受人擁有一個(gè)以上專有部分的,按一人計(jì)算;

(二)總?cè)藬?shù),按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第十八條一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的,其所有權(quán)人可以

推選一人行使表決權(quán),共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為 1 人。

業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定

監(jiān)護(hù)人行使表決權(quán)。

業(yè)主為法人的,由其法定代表人或者法人委托的代理人行使表決

權(quán)。

業(yè)主不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,可以書面委托代理人參加,并出

具授權(quán)委托書以及委托人和受委托人的身份證明。授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)載

明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限、期限及雙方聯(lián)系方式。需要投票表決的,業(yè)

主應(yīng)當(dāng)填寫書面意見,由受委托人代為提交。

第十九條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生,5 至 11 由人單數(shù)

昌宇原創(chuàng) 5 月

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組成,每屆任期 3 至 5 年,委員可以連選連任,具體人數(shù)、任期由業(yè)主

大會(huì)議事規(guī)則確定。

業(yè)主委員會(huì)委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦。

業(yè)主委員會(huì)可以實(shí)行等額選舉或者差額選舉方式。具體選舉方式

以及差額選舉的比例由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。

第二十條

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域的自然人業(yè)主或者單位

業(yè)主授權(quán)的自然人代表。

鼓勵(lì)和支持業(yè)主中的以下人員積極參加業(yè)主委員會(huì)遴選:

(一)中共黨員;

(二)人大代表、政協(xié)委員;

(三)社區(qū)“兩委”班子成員、小區(qū)黨組織委員;

(四)具備財(cái)經(jīng)、法律、工程、環(huán)境等專業(yè)專長(zhǎng)的業(yè)主;

(五)有經(jīng)驗(yàn)、有能力、有精力的退休干部。

推動(dòng)符合條件的社區(qū)“兩委”班子成員或小區(qū)黨組織書記,通過

法定程序選入業(yè)主委員會(huì)、兼任業(yè)主委員會(huì)主任。

第二十一條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi)向街道辦

事處、鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)備案。符合備案條件的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人

民政府應(yīng)當(dāng)自收到備案資料之日起 10 日內(nèi)予以備案。備案后,由業(yè)主

委員會(huì)依法申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章。

備案事項(xiàng)發(fā)生變更的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起 30 日內(nèi)向

原備案機(jī)關(guān)辦理變更手續(xù)。

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第二十二條

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印章由業(yè)主委員會(huì)保管。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)

建立健全印章管理制度,指定專人保管印章。

業(yè)主大會(huì)印章應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)已經(jīng)依法表決通過的有關(guān)決議、決

定和規(guī)章制度等文件上使用。未經(jīng)過業(yè)主大會(huì)表決的,不得加蓋業(yè)主

大會(huì)印章。

第二十三條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布下列情況和資料,接受業(yè)主監(jiān)

督:

(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定;

(三)物業(yè)服務(wù)合同;

(四)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和收益情況;

(五)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況;

(六)業(yè)主委員會(huì)委員的姓名、職務(wù)等信息;

(七)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

業(yè)主委員會(huì)未按前款的規(guī)定公布、更新相關(guān)情況和資料的,街道

辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期公布,并通告全體業(yè)主。

第二十四條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持。主任因故不能召

集和主持的,由副主任召集和主持。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的委員出席,委員具有同等表決權(quán),作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)委員不能委托

昌宇原創(chuàng) 5 月

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代理人參加會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄,并經(jīng)參會(huì)的委員簽字確認(rèn)。

第二十五條

業(yè)主委員會(huì)委員不得接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車

費(fèi)減免以及其他物質(zhì)、現(xiàn)金等利益,并不得要求安排親屬在所屬物業(yè)

服務(wù)企業(yè)任職。

第三章物業(yè)服務(wù)

第二十六條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂

物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同生效之日起 30 日內(nèi),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)服

務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門提交以下資

料辦理備案:

(一)業(yè)主大會(huì)的決定;

(二)物業(yè)服務(wù)合同。

第二十七條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予

以公示并及時(shí)更新:

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、各項(xiàng)物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的聯(lián)系方式、

物業(yè)服務(wù)投訴電話;

(二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、開支項(xiàng)目、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、

收費(fèi)方式等;

昌宇原創(chuàng) 5 月

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(三)電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名

稱、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等;

(四)房屋裝飾裝修及使用過程中的安全注意事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按前款規(guī)定公示信息的,業(yè)主可以報(bào)告街道辦事

處、鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)處理。

第二十八條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定做好物業(yè)管理區(qū)域

內(nèi)的工作,并依法協(xié)助政府有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序維

護(hù)、消防安全管理、房屋租賃信息采集、環(huán)境衛(wèi)生、生活垃圾分類、

住宅裝飾裝修、安全事故預(yù)防等有關(guān)工作。

第二十九條業(yè)主未按照約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)

可以通過上門催繳、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示等形式,督促

其限期交納;拒不繳納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁、提起訴訟

或者向信用主管部門申請(qǐng)按照有關(guān)規(guī)定依法錄入信用檔案。

第三十條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由減少服務(wù)內(nèi)

容或者降低服務(wù)質(zhì)量。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同以外的

專項(xiàng)服務(wù)的,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方另行約定。物業(yè)服務(wù)合同中未明確約定,或者未經(jīng)業(yè)主同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供的其他服務(wù),不得向業(yè)主

收取費(fèi)用。

第三十一條前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿前,業(yè)主應(yīng)當(dāng)做出選聘或者續(xù)

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聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。

業(yè)主未作出續(xù)聘或選聘決定的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定

繼續(xù)提供服務(wù)的,原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效,但是服務(wù)期限為不定期。

當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同,但應(yīng)當(dāng)提前 60 日通知對(duì)

方。

第三十二條未實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū),由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人

民政府指導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè),或者成立業(yè)主自

治管理組織聘請(qǐng)專職保潔人員對(duì)小區(qū)公共場(chǎng)所的保潔進(jìn)行管理,所需

費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

第四章物業(yè)的使用與維護(hù)

第三十三條業(yè)主裝飾裝修房屋,應(yīng)當(dāng)遵守房屋裝飾裝修和房屋安

全使用的規(guī)定、臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約,并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和

業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和

注意事項(xiàng),并對(duì)房屋裝飾裝修施工進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得

向業(yè)主指派裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料。

因住宅裝飾裝修造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,業(yè)主、

物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修復(fù);造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:

(一)擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu),擴(kuò)大承重墻上原有的門

窗尺寸;

(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房;

昌宇原創(chuàng) 5 月

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(三)未經(jīng)批準(zhǔn)搭建建筑物、構(gòu)筑物或者擅自改變房屋外立面;

(四)在物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)停放車輛或堆放雜物,擅自占用、挖掘物

業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主共同利益;

(五)任意棄置垃圾、排放污水、制造噪音、高空拋物或者露天焚

燒雜物等影響環(huán)境和居住安全的行為;

(六)違反規(guī)定飼養(yǎng)禽類、犬只等動(dòng)物;

(七)法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約禁止的其他行為。

違反前款規(guī)定的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止,并向相

關(guān)主管部門和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告,相關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行處理。業(yè)

主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人

停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害

自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

第三十五條擅自占用物業(yè)公共區(qū)域停放車輛,妨礙其他車輛和行

人通行的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通知車輛所有人或者使用人駛離;無法

通知或者經(jīng)通知后拒不駛離的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)可以按照

管理規(guī)約的規(guī)定將車輛就近移至停車泊位。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放一年以上且不繳納停車

費(fèi)用的車輛,經(jīng)書面告知后,車輛所有人或者使用人仍拒不處理的,可

以向人民法院提起訴訟。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛屬報(bào)廢車輛的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)向公安機(jī)關(guān)交通管理部門報(bào)告。

第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)維護(hù)、修繕、裝修監(jiān)督等工作

昌宇原創(chuàng) 5 月

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時(shí),業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)提供方便。

供水、供電、供氣、通信等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位因維護(hù)、修繕或者設(shè)置

管線等,需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域或者使用業(yè)主專有部分時(shí),物業(yè)服務(wù)

企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主等應(yīng)當(dāng)予以配合。

第五章監(jiān)督管理

第三十七條

相關(guān)單位和個(gè)人對(duì)有關(guān)物業(yè)管理的違法違規(guī)行為,有權(quán)進(jìn)行投訴

或者舉報(bào)。

有關(guān)行政主管部門在接到投訴、舉報(bào)后應(yīng)當(dāng)?shù)怯?屬于本部門職

權(quán)范圍的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)受理,并在 5 個(gè)工作日內(nèi)予以回復(fù);不屬于本部門

職權(quán)范圍的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交給有權(quán)部門,接受移交部門對(duì)管轄權(quán)

有異議的,由市、區(qū)人民政府指定管轄。

第三十八條市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立街道辦

事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會(huì)物業(yè)管理工作人員的培訓(xùn)制度,通過定期組織培訓(xùn),提高物業(yè)管理水平,所需經(jīng)費(fèi)列入同級(jí)人民政府

財(cái)政預(yù)算。

第三十九條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告

全體業(yè)主。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵

害的業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求其承擔(dān)民事責(zé)任,并請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

第四十條

昌宇原創(chuàng) 5 月

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市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立本行 政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服

務(wù)企業(yè)信用信息檔案,將違反法律法規(guī)和本辦法的行為錄入信用檔案,開展信用評(píng)價(jià),實(shí)施分類監(jiān)管。

第六章附則

第四十一條

本規(guī)定的具體適用問題由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)

解釋。

第四十二條本規(guī)定自 2020 年 12 月 1 日起施行,有效期三年。第

一章總則

第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)

企業(yè)的合法權(quán)益,營(yíng)造和諧、安全、文明的生活和工作環(huán)境,根據(jù)《海

南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際,制定本規(guī)定。

第二條

本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)。

第三條

市人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系,建立

和完善社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制,鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提

高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第四條

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督

管理,并履行下列職責(zé):

(一)制定全市物業(yè)管理的相關(guān)政策措施;

昌宇原創(chuàng) 5 月

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(二)指導(dǎo)和監(jiān)督各區(qū)開展物業(yè)管理行政監(jiān)管工作;

(三)建立完善全市物業(yè)管理宣傳和培訓(xùn)機(jī)制;

(四)建立全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用體系;

(五)負(fù)責(zé)前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作;

(六)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

第五條

區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)

督管理,并履行下列職責(zé):

(一)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常管理活動(dòng);

(二)建立本轄區(qū)物業(yè)管理檔案;

(三)指導(dǎo)和監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)承接查驗(yàn),物業(yè)項(xiàng)目的移交和接管

工作;

(四)指導(dǎo)和監(jiān)督本轄區(qū)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府調(diào)解、處理物業(yè)

糾紛;

(五)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

第六條街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府履行下列工作職責(zé):

(一)協(xié)助住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理

活動(dòng)進(jìn)行管理、監(jiān)督和指導(dǎo);

(二)指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督本轄區(qū)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)

主委員會(huì);

(三)負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的備案;

(四)調(diào)解處理本轄區(qū)物業(yè)糾紛;

昌宇原創(chuàng) 5 月

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(五)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府配備專職的物業(yè)管理

工作人員,所需經(jīng)費(fèi)納入本級(jí)財(cái)政預(yù)算。

居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指

導(dǎo)和協(xié)助,并配合街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理相關(guān)

工作。

第七條

開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)的規(guī)定和市人民政府確定

的職責(zé),負(fù)責(zé)本開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

第八條自然資源和規(guī)劃、應(yīng)急管理、市場(chǎng)監(jiān)督管理、生態(tài)環(huán)境、

公安、綜合行政執(zhí)法等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),共同做好物業(yè)管理的

相關(guān)工作。

第九條物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律,制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范,推進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè),協(xié)助調(diào)解處理物業(yè)糾紛,維護(hù)市場(chǎng)秩序和

公平競(jìng)爭(zhēng),促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

第二章業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

第十條符合下列情形,依法登記或者根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定取得建筑

物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主:

(一)房地產(chǎn)權(quán)利證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的所有權(quán)人;

(二)尚未依法辦理所有權(quán)登記,但基于贈(zèng)與、與建設(shè)單位的商品

房買賣等旨在轉(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分

的單位和個(gè)人;

昌宇原創(chuàng) 5 月

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(三)因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書等取得建筑物專有

部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人;

(四)因繼承或者受遺贈(zèng)取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者

個(gè)人;

(五)因合法建造等事實(shí)行為取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位

或者個(gè)人;

(六)其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的單位或者個(gè)人。

第十一條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利、義務(wù)按照法律法規(guī)的規(guī)

定,以及管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行,但不

得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,向

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌

備組)。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府收到申請(qǐng)后,應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主推薦業(yè)主代

表組建籌備組。

籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為 7 至 15 人的單數(shù),其中業(yè)主代表人數(shù)不得低

于籌備組總?cè)藬?shù)的一半,物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表 1

人、居(村)民委員會(huì)代表 1 人、建設(shè)單位代表 1 人?；I備組組長(zhǎng)由

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

建設(shè)單位已經(jīng)解散或者決定不參加籌備組的,不影響籌備組的成

立。

第十三條籌備組成員名單經(jīng)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府審核后,應(yīng)

昌宇原創(chuàng) 5 月

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當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的,應(yīng)當(dāng)自公示之日起 7 日內(nèi)以書面形

式向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自

收到書面意見之日起 10 日內(nèi)完成審查。

籌備組成員名單公示期滿,業(yè)主無異議或者異議不成立的,街道

辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)公告籌備組成員名單?；I備組自公告之日起

正式成立。

第十四條籌備組應(yīng)當(dāng)在成立后90 日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)

議,并按照《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定完成籌備工作。

籌備組在規(guī)定期限內(nèi)不能組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,自行解

散。

籌備組會(huì)議由籌備組組長(zhǎng)召集和主持。籌備組會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)

籌備組成員出席,籌備組成員就籌備工作意見不一致的,由籌備組組

長(zhǎng)作出決定?；I備組成員不能委托代理人參加會(huì)議?；I備組會(huì)議應(yīng)當(dāng)

制作書面記錄,并經(jīng)參會(huì)成員簽字確認(rèn)。

第十五條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書面征求意見或者電

子投票等記名方式進(jìn)行表決。采用電子投票形式表決的,應(yīng)當(dāng)通過市

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門指定的電子投票系統(tǒng)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

的顯著位置公示 15 日。

未按照前款規(guī)定公示業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果的,物業(yè)所在地的街

道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令限期公示。

昌宇原創(chuàng) 5 月

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第十六條

業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)按其擁有的專有部分面積計(jì)

算,每平方米為一票,不足一平方米的不計(jì)算。

決定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積、建筑物總面積按照下列方法

認(rèn)定:

(一)專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未登記

的,暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未實(shí)測(cè)的,暫按房屋買賣合同記

載的面積計(jì)算;

(二)建筑物總面積,按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第十七條決定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的業(yè)主人數(shù),按照下列方法認(rèn)定:

(一)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算,一個(gè)專有部分按一人計(jì)

算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買

受人擁有一個(gè)以上專有部分的,按一人計(jì)算;

(二)總?cè)藬?shù),按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第十八條一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的,其所有權(quán)人可以

推選一人行使表決權(quán),共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為 1 人。

業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定

監(jiān)護(hù)人行使表決權(quán)。

業(yè)主為法人的,由其法定代表人或者法人委托的代理人行使表決

權(quán)。

業(yè)主不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,可以書面委托代理人參加,并出

具授權(quán)委托書以及委托人和受委托人的身份證明。授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)載

昌宇原創(chuàng) 5 月

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明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限、期限及雙方聯(lián)系方式。需要投票表決的,業(yè)

主應(yīng)當(dāng)填寫書面意見,由受委托人代為提交。

第十九條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生,5 至 11 由人單數(shù)

組成,每屆任期 3 至 5 年,委員可以連選連任,具體人數(shù)、任期由業(yè)主

大會(huì)議事規(guī)則確定。

業(yè)主委員會(huì)委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦。

業(yè)主委員會(huì)可以實(shí)行等額選舉或者差額選舉方式。具體選舉方式

以及差額選舉的比例由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。

第二十條

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域的自然人業(yè)主或者單位

業(yè)主授權(quán)的自然人代表。

鼓勵(lì)和支持業(yè)主中的以下人員積極參加業(yè)主委員會(huì)遴選:

(一)中共黨員;

(二)人大代表、政協(xié)委員;

(三)社區(qū)“兩委”班子成員、小區(qū)黨組織委員;

(四)具備財(cái)經(jīng)、法律、工程、環(huán)境等專業(yè)專長(zhǎng)的業(yè)主;

(五)有經(jīng)驗(yàn)、有能力、有精力的退休干部。

推動(dòng)符合條件的社區(qū)“兩委”班子成員或小區(qū)黨組織書記,通過

法定程序選入業(yè)主委員會(huì)、兼任業(yè)主委員會(huì)主任。

第二十一條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi)向街道辦

事處、鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)備案。符合備案條件的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人

民政府應(yīng)當(dāng)自收到備案資料之日起 10 日內(nèi)予以備案。備案后,由業(yè)主

昌宇原創(chuàng) 5 月

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委員會(huì)依法申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章。

備案事項(xiàng)發(fā)生變更的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起 30 日內(nèi)向

原備案機(jī)關(guān)辦理變更手續(xù)。

第二十二條

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印章由業(yè)主委員會(huì)保管。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)

建立健全印章管理制度,指定專人保管印章。

業(yè)主大會(huì)印章應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)已經(jīng)依法表決通過的有關(guān)決議、決

定和規(guī)章制度等文件上使用。未經(jīng)過業(yè)主大會(huì)表決的,不得加蓋業(yè)主

大會(huì)印章。

第二十三條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布下列情況和資料,接受業(yè)主監(jiān)

督:

(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定;

(三)物業(yè)服務(wù)合同;

(四)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和收益情況;

(五)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況;

(六)業(yè)主委員會(huì)委員的姓名、職務(wù)等信息;

(七)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

業(yè)主委員會(huì)未按前款的規(guī)定公布、更新相關(guān)情況和資料的,街道

辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期公布,并通告全體業(yè)主。

第二十四條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持。主任因故不能召

昌宇原創(chuàng) 5 月

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集和主持的,由副主任召集和主持。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的委員出席,委員具有同等表決權(quán),作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)委員不能委托

代理人參加會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄,并經(jīng)參會(huì)的委員簽字確認(rèn)。

第二十五條

業(yè)主委員會(huì)委員不得接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車

費(fèi)減免以及其他物質(zhì)、現(xiàn)金等利益,并不得要求安排親屬在所屬物業(yè)

服務(wù)企業(yè)任職。

第三章物業(yè)服務(wù)

第二十六條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂

物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同生效之日起 30 日內(nèi),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)服

務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門提交以下資

料辦理備案:

(一)業(yè)主大會(huì)的決定;

(二)物業(yè)服務(wù)合同。

第二十七條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予

以公示并及時(shí)更新:

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、各項(xiàng)物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的聯(lián)系方式、

昌宇原創(chuàng) 5 月

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物業(yè)服務(wù)投訴電話;

(二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、開支項(xiàng)目、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、

收費(fèi)方式等;

(三)電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名

稱、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等;

(四)房屋裝飾裝修及使用過程中的安全注意事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按前款規(guī)定公示信息的,業(yè)主可以報(bào)告街道辦事

處、鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)處理。

第二十八條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定做好物業(yè)管理區(qū)域

內(nèi)的工作,并依法協(xié)助政府有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序維

護(hù)、消防安全管理、房屋租賃信息采集、環(huán)境衛(wèi)生、生活垃圾分類、

住宅裝飾裝修、安全事故預(yù)防等有關(guān)工作。

第二十九條業(yè)主未按照約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)

可以通過上門催繳、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示等形式,督促

其限期交納;拒不繳納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁、提起訴訟

或者向信用主管部門申請(qǐng)按照有關(guān)規(guī)定依法錄入信用檔案。

第三十條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由減少服務(wù)內(nèi)

容或者降低服務(wù)質(zhì)量。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同以外的

專項(xiàng)服務(wù)的,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方另行約定。物業(yè)服務(wù)合同中未明確約定,

昌宇原創(chuàng) 5 月

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或者未經(jīng)業(yè)主同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供的其他服務(wù),不得向業(yè)主

收取費(fèi)用。

第三十一條前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿前,業(yè)主應(yīng)當(dāng)做出選聘或者續(xù)

聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。

業(yè)主未作出續(xù)聘或選聘決定的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定

繼續(xù)提供服務(wù)的,原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效,但是服務(wù)期限為不定期。

當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同,但應(yīng)當(dāng)提前 60 日通知對(duì)

方。

第三十二條未實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū),由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人

民政府指導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè),或者成立業(yè)主自

治管理組織聘請(qǐng)專職保潔人員對(duì)小區(qū)公共場(chǎng)所的保潔進(jìn)行管理,所需

費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

第四章物業(yè)的使用與維護(hù)

第三十三條業(yè)主裝飾裝修房屋,應(yīng)當(dāng)遵守房屋裝飾裝修和房屋安

全使用的規(guī)定、臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約,并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和

業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和

注意事項(xiàng),并對(duì)房屋裝飾裝修施工進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得

向業(yè)主指派裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料。

因住宅裝飾裝修造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,業(yè)主、

物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修復(fù);造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:

昌宇原創(chuàng) 5 月

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(一)擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu),擴(kuò)大承重墻上原有的門

窗尺寸;

(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房;

(三)未經(jīng)批準(zhǔn)搭建建筑物、構(gòu)筑物或者擅自改變房屋外立面;

(四)在物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)停放車輛或堆放雜物,擅自占用、挖掘物

業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主共同利益;

(五)任意棄置垃圾、排放污水、制造噪音、高空拋物或者露天焚

燒雜物等影響環(huán)境和居住安全的行為;

(六)違反規(guī)定飼養(yǎng)禽類、犬只等動(dòng)物;

(七)法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約禁止的其他行為。

違反前款規(guī)定的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止,并向相

關(guān)主管部門和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告,相關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行處理。業(yè)

主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人

停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害

自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

第三十五條擅自占用物業(yè)公共區(qū)域停放車輛,妨礙其他車輛和行

人通行的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通知車輛所有人或者使用人駛離;無法

通知或者經(jīng)通知后拒不駛離的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)可以按照

管理規(guī)約的規(guī)定將車輛就近移至停車泊位。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放一年以上且不繳納停車

費(fèi)用的車輛,經(jīng)書面告知后,車輛所有人或者使用人仍拒不處理的,可

以向人民法院提起訴訟。

昌宇原創(chuàng) 5 月

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物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛屬報(bào)廢車輛的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)向公安機(jī)關(guān)交通管理部門報(bào)告。

第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)維護(hù)、修繕、裝修監(jiān)督等工作

時(shí),業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)提供方便。

供水、供電、供氣、通信等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位因維護(hù)、修繕或者設(shè)置

管線等,需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域或者使用業(yè)主專有部分時(shí),物業(yè)服務(wù)

企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主等應(yīng)當(dāng)予以配合。

第五章監(jiān)督管理

第三十七條

相關(guān)單位和個(gè)人對(duì)有關(guān)物業(yè)管理的違法違規(guī)行為,有權(quán)進(jìn)行投訴

或者舉報(bào)。

有關(guān)行政主管部門在接到投訴、舉報(bào)后應(yīng)當(dāng)?shù)怯?屬于本部門職

權(quán)范圍的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)受理,并在 5 個(gè)工作日內(nèi)予以回復(fù);不屬于本部門

職權(quán)范圍的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交給有權(quán)部門,接受移交部門對(duì)管轄權(quán)

有異議的,由市、區(qū)人民政府指定管轄。

第三十八條市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立街道辦

事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會(huì)物業(yè)管理工作人員的培訓(xùn)制度,通過定期組織培訓(xùn),提高物業(yè)管理水平,所需經(jīng)費(fèi)列入同級(jí)人民政府

財(cái)政預(yù)算。

第三十九條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告

全體業(yè)主。

昌宇原創(chuàng) 5 月

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業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵

害的業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求其承擔(dān)民事責(zé)任,并請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

第四十條

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立本行 政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服

務(wù)企業(yè)信用信息檔案,將違反法律法規(guī)和本辦法的行為錄入信用檔案,開展信用評(píng)價(jià),實(shí)施分類監(jiān)管。

第六章附則

第四十一條

本規(guī)定的具體適用問題由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)

解釋。

第四十二條本規(guī)定自 2020 年 12 月 1 日起施行,有效期三年。

昌宇原創(chuàng) 5 月

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作者介紹

郭鈺嬋

海南昌宇律師事務(wù)所 執(zhí)業(yè)律師

專業(yè)領(lǐng)域

爭(zhēng)議解決，民商事、刑事、行政訴訟，涉及合

同糾紛、勞動(dòng)爭(zhēng)議、民間借貸、婚姻家事、企業(yè)合規(guī)與法律風(fēng)險(xiǎn)防范、

公司常年法律顧問等法律事務(wù)。

代表業(yè)績(jī)

在工作期間，辦理了大量訴訟案件和非訴業(yè)務(wù)，擅長(zhǎng)合同糾紛、

建設(shè)工程施工合同糾紛、勞動(dòng)爭(zhēng)議糾紛等民商事訴訟；行政訴訟法律

服務(wù)；刑事訴訟法律服務(wù)；法律顧問等非訴訟業(yè)務(wù)。

民商事訴訟中，曾辦理合同糾紛、民間借貸糾紛、建設(shè)工程合同

糾紛等民事訴訟，均取得了委托人滿意的結(jié)果，得到委托人的認(rèn)可。

在刑事訴訟中，辦理過濫伐林木罪、對(duì)非國家工作人員行賄罪、

串通投標(biāo)罪等刑事案件，辯護(hù)意見得到辦案機(jī)關(guān)采納，獲得委托人認(rèn)

同。

在非訴訟業(yè)務(wù)中，在合同審查、糾紛調(diào)解等非訴方面有豐富的經(jīng)

驗(yàn)。

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社會(huì)責(zé)任

2023 年 5 月

大事記

社會(huì)責(zé)任 5 月

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昌宇律師進(jìn)軍營(yíng) | 當(dāng)好保障軍人軍屬合法權(quán)益的“前哨兵”

近日，海南昌宇律師事務(wù)所組織羅麗蓉律師、王亞斌律師、尚志

強(qiáng)律師、朱文劍律師走進(jìn)陸軍某部隊(duì)參加該部“瓊崖法律服務(wù)站”揭

牌成立儀式，并在首日值班中通過線上與線下相結(jié)合的方式為軍人軍

屬提供“一對(duì)一”“面對(duì)面”的法律服務(wù)。

活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，昌宇律師與官兵們面對(duì)面溝通交流，了解官兵的日常

生活，同時(shí)為部隊(duì)官兵就涉及自身以及家屬在日常生活中所遇到的涉

法問題進(jìn)行解答。

下一步，我們將以《軍人軍屬法律援助工作實(shí)施辦法》的頒布實(shí)

施為契機(jī)，進(jìn)一步完善本所軍人軍屬法律援助相關(guān)工作機(jī)制，回應(yīng)廣

大軍人軍屬的迫切法律需求，切實(shí)增強(qiáng)做好涉軍法律援助工作的主動(dòng)

性、自覺性和時(shí)效性。

社會(huì)責(zé)任 5 月

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昌宇所張冬冬、王振濤律師赴白沙開展 5 月村居法律顧問服

務(wù)工作

2023 年 5 月 18 日，張冬冬、王振濤律師到和元門鄉(xiāng) 7 個(gè)村居和

牙叉鎮(zhèn) 3 個(gè)村居現(xiàn)場(chǎng)值班，開展現(xiàn)場(chǎng)法律咨詢等法律服務(wù)。

對(duì)于紅旗村村民提出的魚塘被非法占有問題，張冬冬律師、王振

濤律師仔細(xì)了解關(guān)于魚塘的承包手續(xù)等事實(shí)后，引用法律條文，向村

民和村委干部作出答復(fù)，提醒村民及時(shí)保護(hù)自身合法權(quán)益。

對(duì)紅茂村提出的關(guān)于合同解除的問題，張冬冬律師、王振濤律師

仔細(xì)閱讀相關(guān)的合同文本后，向村委干部提出了相應(yīng)法律意見。

經(jīng)過昌宇所長(zhǎng)期深入的村居法律顧問工作，各村委干部及村民的

法治意識(shí)得到切實(shí)提升，接下來昌宇律師們將更加努力，為各村居的

法制建設(shè)貢獻(xiàn)力量。

社會(huì)責(zé)任 5 月

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守護(hù)花蕾 關(guān)愛未成年人 | 昌宇所徐卓然律師開展預(yù)防未成

年人性侵害安全知識(shí)講座

2023 年 5 月 18 日上午，白沙縣司法局細(xì)水司法所聯(lián)合村

（居）法律顧問律師舉辦“預(yù)防未成年性侵害”安全知識(shí)講座。

活動(dòng)邀請(qǐng)了海南昌宇律師事務(wù)所村(居）法律顧問律師徐

卓然為學(xué)生們進(jìn)行授課，主要內(nèi)容有“什么是性侵害”、“什

么時(shí)間和場(chǎng)所容易遭受性騷擾性侵害”、“遭受性侵害時(shí)如何

處理”等知識(shí)。此次參加活動(dòng)的師生共計(jì) 70 余人，司法所工

作人員發(fā)放《未成年人保護(hù)法》、《反對(duì)校園欺凌、反對(duì)校園

暴力》、《預(yù)防未成年犯罪法》等手冊(cè)共計(jì) 210 余份。

此次活動(dòng)的開展，加強(qiáng)了未成年防性侵的普及力度，教會(huì)

孩子在成長(zhǎng)的過程中懂得如何愛護(hù)自己，遠(yuǎn)離性侵害。提高了

孩子們自我防范意識(shí)和自我保護(hù)能力，為未成年人的成長(zhǎng)撐起

了法律保護(hù)傘。