收集整理成了 100 個(gè)案例。我們把這

個(gè)案例庫叫趣城美麗都市計(jì)劃，每個(gè)

案例在深圳也模擬一個(gè)地點(diǎn)，比如說

紐約高線公園，我們想深圳有沒有廢

棄的鐵路，果然就有，然后就請?jiān)O(shè)計(jì)

師做個(gè)模擬提案，把兩者放在一起，

形成案例庫，最后做成一個(gè)小冊子，

提交給各個(gè)政府部門，給區(qū)長書記每

人也寄一份，就想說未來城市你要想

做點(diǎn)什么，就參照這里頭的案例去做

就行了。這個(gè)計(jì)劃獲得了 2013 年全

國優(yōu)秀城鄉(xiāng)規(guī)劃一等獎(jiǎng)，挺不容易，

后來大家逐漸接受了，在鹽田、光明

還有一些小的實(shí)踐，更關(guān)鍵這種理念

慢慢影響了很多人。

關(guān)于印象

入行以來記憶最深的操盤經(jīng)歷？

——

也不能叫操盤，因?yàn)槲易畛踔饕?/p>

在政府體系，更多只是職責(zé)所在，順

手做了這樣一件事情而已。像趣城計(jì)

劃，本來也是政府要干的事情，我們

先想到了，總要給這個(gè)城市做點(diǎn)新的

有趣的事情，就去做了。

我們?nèi)こ枪ぷ魇椰F(xiàn)在是設(shè)計(jì)師和

策展人這樣一個(gè)雙重角色，又做微更

新，又做城市策展，然后爭取在一個(gè)

項(xiàng)目里將兩者融合，可以很快讓一個(gè)

地方發(fā)生一些變化，哪怕一些微小的

變化。不允許大拆大建這事，其實(shí)我

們很早就預(yù)見到，所以我們所有的設(shè)

計(jì)觀念方法和具體實(shí)踐案例都是基

于不大拆大建，怎樣讓空間創(chuàng)造新的

價(jià)值，這樣一個(gè)前提。因?yàn)楫?dāng)年我們

天天編城市規(guī)劃，很容易就會發(fā)現(xiàn)那

時(shí)候深圳的建筑增量快要突破天花板

了。再加上其他一些大的更新項(xiàng)目，

在總量上接近臨界點(diǎn)。未來不可能無

限制再去增加總量，包括土地存量空

間也不可能無休止拆下去，特別是在

已經(jīng)拆了很多，又建了很多，現(xiàn)在很

多還空置這種情況下。因?yàn)樗械拇?/p>

拆大建，最終都會提高成本，導(dǎo)致房

價(jià)更高，租金更高，否則就會賠本。

這是一個(gè)很簡單的經(jīng)濟(jì)計(jì)算，因?yàn)槟?/p>

站在城市角度，要把整個(gè)投資的成本

降低，把房價(jià)降低，把創(chuàng)業(yè)成本降低，

只能利用現(xiàn)有存量空間去做一些微改

造，只有把空間成本降低了，才能把

空間里的內(nèi)容成本相對降下來。

所以，我很早提出來城市建設(shè)

A+B 模型。A 模型，可以叫土地經(jīng)濟(jì)

模型，拆了建高樓還是需要的，不是

說一點(diǎn)不能做，但僅僅靠這個(gè)模型城

市發(fā)展是不可持續(xù)的，因?yàn)樗鼤阉?/p>

有成本推高，對深圳這樣一個(gè)以創(chuàng)新

為最核心競爭力的城市，那會相當(dāng)危

險(xiǎn)。所以要加上 B 模型，做存量空間

微更新，以內(nèi)容活化為主導(dǎo)。最重要

的是 A+B最好有空間關(guān)聯(lián)，倆緊挨著，

會產(chǎn)生一種新的化合作用，對未來深

圳創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)也好，降低成本也好，是

最有利的一種混合型更新模式。所以，

這兩年我只要參加跟城市更新相關(guān)的

研討會，都會提這個(gè) A+B 模型建議。

而且這兩者各占 50% 比較均衡，簡

單說就土地比例，比如一個(gè)城中村，

你拆一半建高樓，留一半做活化，如

果只能拆 20%，可能很難覆蓋拆遷成

本，但超過 50%，可能剩下沒拆的那

塊又太小，也很難去維持原有的生態(tài)

系統(tǒng)。所以我覺得就各自一半，中庸

之道比較簡單穩(wěn)妥。

說回趣城計(jì)劃，其實(shí)包含了幾個(gè)

價(jià)值觀。第一，要小尺度，宜人化。

大的東西背后都是資本、權(quán)力等在支

撐。小的東西就相對寬松一點(diǎn)，你錢

少也可以蓋個(gè)小房子，而且小也比較

宜人。有的摩天樓，你每天去上班打

卡，天天待格子間里，時(shí)間久了，裝

修再漂亮，也很無聊。所以尺度小，

更有趣一點(diǎn)，更符合人性。

第二，要便宜，低成本。昂貴的

東西再好看再有趣，也是有限的人享

受，便宜又有趣，更多人才可以享用，

這是很重要的因素。

第三，要豐富性，多樣性。不同

的空間樣式，不同的設(shè)計(jì)風(fēng)格，千萬

不要千篇一律。摩天樓為什么越來越

趨同？因?yàn)橹挥汹呁杀静拍芙迪?/p>

來，才可能最高效，這后面有經(jīng)濟(jì)規(guī)

律支撐，但是一些小房子，沒有那么

強(qiáng)大的資本在后面推動(dòng)，就可以做得

很不一樣，不用付出太多額外成本，

所以多樣性其實(shí)跟小也有關(guān)系。

49

最后，要有內(nèi)生性，趣味性。真

正有趣的東西，肯定不是規(guī)劃出來的，

最好業(yè)主擁有一定權(quán)利，在一定程度

上，想怎么干就怎么干，自己設(shè)計(jì)出

來，自己建設(shè)出來。城中村里的握手樓，

這幾條基本都符合，這也是為什么這

幾年我一直在呼吁保護(hù)深圳城中村。

關(guān)于榮光

工作中，覺得自己特帥的時(shí)刻？

——

其實(shí)做自己喜歡的事情，做有趣

的事情，就是最好的榮光。不然，榮

光都是別人給的，都是虛的。所以我

給自己定了標(biāo)準(zhǔn)，第一，自己想不想

干？不想干的事情，再重要也不要去

做，不必空耗時(shí)間精力，因?yàn)闀r(shí)間成

本是最重要的。所以，一定要符合自

己設(shè)定的方向，做有趣的事情，這是

我現(xiàn)在基本的價(jià)值觀。然后，要學(xué)會

順其自然，不必不達(dá)目標(biāo)誓不罷休。

所有事情最后成功都要符合自然法

則，我們不會為做一件事情，非要怎

么樣，把所有人都得罪了。最好事情

做成后，所有參與者還可以一起開開

心心坐下來，當(dāng)然中間該吵架要吵，但

只有事情和人吻合，這件事情才可能真

正有趣，才可能得到大家一致認(rèn)可。

所以，最大的榮光，就是堅(jiān)持知

行合一，把事情辦成了，還超出想象。

這兩年我們就做了四個(gè)小項(xiàng)目，但獲

了好幾個(gè)大獎(jiǎng)，很多人特別圈子里

的人就說，你們這兩三年干的事情比

我們二十年還多，怎么做到的？其實(shí)

我們當(dāng)時(shí)并沒有抱著非要出作品的心

態(tài)，只是一切順著讓這件事怎么合理，

別人心甘情愿，包括我們在沙井古墟，

一開始也會碰到說這不行，或者答應(yīng)

了后來又不同意，我們覺得他肯定有

道理，我們就改，改完以后他說好了，

我覺得那才是最佳狀態(tài)。

事實(shí)上，所有跟一件事情關(guān)聯(lián)的

人和事都是有道理的，關(guān)鍵你怎樣將

這些包容到你的體系里。包容性就是

我們做事的方法，也是我們的設(shè)計(jì)哲

學(xué)?；诖?，我們?nèi)プ鲎髌?，不管體

量大小，最后都希望能融通融匯。用

這種理念做事，自己輕松，別人也輕

松。所以，首先你這個(gè)人要有趣，你

不能天天板著臉，整天教育別人，這

個(gè)是不對的，那個(gè)是不對的，總之要

按照我的邏輯來做，那肯定沒多少意

思了。這幾年，我們選項(xiàng)目，都是隨

機(jī)性的，也沒有去策劃，都是別人找

我們。我們覺得既然有人找，就是緣

分，就去認(rèn)真對待，但是最后有的做

成，有的沒做成也沒關(guān)系。渠道也有

馬太效應(yīng)，就是當(dāng)你越成功，別人找

你的事情肯定越多，這時(shí)候選擇不做

什么，比選擇做什么，更關(guān)鍵。

在千頭萬緒里，找到一個(gè)你能做

好，能把控，然后又符合自己價(jià)值觀

的，還要去溝通協(xié)調(diào)雙方價(jià)值觀一致，

最終才能形成一個(gè)好作品。如果他想

干，你也想干，但價(jià)值觀不一樣，那

對不起這個(gè)事情也沒法干，所以一切

要找到一個(gè)合適的點(diǎn)，不要強(qiáng)扭著做

任何事情。

關(guān)于職場

城市更新人必備哪些基本素質(zhì)？

——

首先，年輕時(shí)多多歷練，珍惜每

一段經(jīng)歷。因?yàn)槌鞘懈虏皇悄硞€(gè)藝

術(shù)家的作品，它是一個(gè)綜合性工程，

涉及面非常廣。我以前在規(guī)劃部門，

有段時(shí)間，好多人說你一個(gè)博士在這

干辦公室主任簡直浪費(fèi)。現(xiàn)在回頭看，

更新雜憶

50

其實(shí)都不浪費(fèi)，不然我現(xiàn)在干雜事不

會這樣游刃有余，很可能分分鐘給弄

得焦頭爛額。所以，小事雜事我能處

理，大的宏觀的我也管過，這所有的

經(jīng)歷都非常有用。

其次，保持專業(yè)信念，也可以叫

情懷。像我雖然在政府干了 20 多年，

但現(xiàn)在照樣能畫圖，能寫文章，就當(dāng)

個(gè)設(shè)計(jì)師，也沒問題。很多東西需要

長期積累，至少不要放棄，還在思考

問題，才能無縫銜接。如果你打雜或

者干了些別的事情，再回來覺得這個(gè)

事情沒法干了，其實(shí)是自己的問題，

你沒有堅(jiān)持。所以從長遠(yuǎn)來看，比如

20 年周期，你可能 10 年后才去做你

真正想干的事情，前面這 10 年積累

可以跟你后面想干的事情結(jié)合起來，

這樣才不浪費(fèi)。不然，你干一件事可

能就浪費(fèi)一件事。畢竟這個(gè)社會還沒

發(fā)展到你想干什么就能去干什么。如

果一定要有什么忠告，那就是盡量把

自己不想干的變成想干的，然后為真

正想干的事情服務(wù)，這樣你就不用擔(dān)

心走彎路。說白了，不管身居何位，

職業(yè)操守，職業(yè)能力，肯定要循序漸

進(jìn)提升，這樣才能夠保證自己能上能

下，能夠統(tǒng)籌也能夠執(zhí)行，在人生任

何境遇之中，都能夠感受到內(nèi)在的力

量，能夠活下去，活得更好。

最后，盡量拓展自己的知識面，

保持多學(xué)科學(xué)習(xí)能力。像自然科學(xué)、

工程學(xué)、社會學(xué)、藝術(shù)等等，我都很

感興趣，還多少有些研究，最后能形

成一種綜合效應(yīng)。西方很多大學(xué)都非

常強(qiáng)調(diào)通識教育，因?yàn)槿蛑R體系

非常龐大，就像你要穿過一個(gè)森林到

某個(gè)地方，關(guān)鍵的并不是先闖進(jìn)去，

很可能轉(zhuǎn)兩圈就迷路了，最重要的是

先跳脫出來，對整個(gè)森林格局有個(gè)清

醒認(rèn)知，基本上你走一段，就要跳出

來看一眼，這個(gè)就需要你對知識體系

有一個(gè)宏觀把握。特別是干我們這行，

你必須擁有高度的跨界能力，因?yàn)槌?/p>

市本質(zhì)是一個(gè)生命體，生活在城市中

的人也千姿百態(tài)，不同的人有不同的

需求，你要去交流，最好每樣都知道

一點(diǎn)，不然壓根沒法跟人家對話。

關(guān)于反思

您認(rèn)為城市更新走過哪些彎路？

——

應(yīng)該還不能說彎路，很多城市都

在做城市更新，但整體來看，如此大

規(guī)模，深度、廣度做得這么極致，跟

整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展捆綁這么緊，市場

化程度這么高，深圳算是中國最領(lǐng)先

最快的。另外，深圳城市更新跟產(chǎn)業(yè)

經(jīng)濟(jì)、文化業(yè)態(tài)緊緊關(guān)聯(lián)在一起，這

一點(diǎn)也很特殊。所以深圳這十幾年的

更新，目前還沒有人認(rèn)真正面來評價(jià)，

但我覺得推動(dòng)作用非常大，貢獻(xiàn)價(jià)值

遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于負(fù)面效應(yīng)。

事實(shí)上，每次危機(jī)都是城市發(fā)展

的一個(gè)契機(jī)，深圳抓住了兩次機(jī)會，

一是 1997 亞洲金融危機(jī)，深圳做了

高科技轉(zhuǎn)型，然后 2008 金融危機(jī)后，

啟動(dòng)大規(guī)模城市更新，用城市更新做

資本池，把空間資本做到了極致，同

時(shí)將空間資本轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)資本，轉(zhuǎn)化

為社會文化資本，拿舉重類比，相當(dāng)

于從 50-100 公斤級一下躍升到 100

公斤級以上，從算大賬邏輯來看，給

深圳做出巨大貢獻(xiàn)。現(xiàn)在其他城市再

學(xué)就難了，一是土地成本、拆遷成本

非常高，很難再去大規(guī)模做了 ；二是

國家現(xiàn)在也開始嚴(yán)控，不允許大拆大

建，政策窗口期已經(jīng)過去了。

其他我們常說的，房價(jià)高，其實(shí)

跟城市更新沒有必然關(guān)系，更多是因

為更大的社會資本影響，而且正是因

為有這么巨量的城市空間，才有可能

把房價(jià)降下來。好比產(chǎn)業(yè)空間租金降

下來了，因?yàn)橛写罅看媪?，不然現(xiàn)在

寫字樓租金也會很高，這些最終都會

傳導(dǎo)到產(chǎn)業(yè)。另外，通過城市更新附

帶效應(yīng)，把公路、學(xué)校、醫(yī)院這些基

礎(chǔ)設(shè)施、公共配套一攬子解決了很多，

也是很大的貢獻(xiàn)。

當(dāng)然，負(fù)面效應(yīng)也有，第一不可

持續(xù)，這種玩法做 10 年可以，再做

20 年就很難了。第二有一定破壞性，

畢竟一些有文化歷史積淀的建筑也拆

了，所以速度肯定要放慢，要轉(zhuǎn)向 B

模型，與 A 模型結(jié)合，可能是深圳

城市更新的一個(gè)方向。其實(shí)，現(xiàn)在不

僅僅深圳在思考這個(gè)問題，國家也在

探索，不能大拆大建了，但國家還要

發(fā)展，城市化才走一半，還早著呢。

所以要靜下心來，考慮將 AB 模型捆

綁融合，比如說消防隱患、建筑密度、

功能混合、容積率置換轉(zhuǎn)移等等，除

了政策要做出頂層設(shè)計(jì)，規(guī)劃和建筑

技術(shù)上也要做突破。

現(xiàn)在為什么大家還是喜歡用 A

模型，因?yàn)槌杀镜停硕加卸栊裕?/p>

到萬不得已，都不愿意去干更麻煩的

事情。為什么住建部要發(fā)文，絕對不

允許，就是逼著市場去闖一條新出路，

很多時(shí)候，人都是給逼出來的。比如

容積率，你拆了以后不要那么高，稍

微低一點(diǎn)，少拆一點(diǎn)，然后將兩者疊

加，多做一些城市運(yùn)營，業(yè)態(tài)創(chuàng)新，

也是一條路?？赡苁找嬖瓉硎?3 年回

正，現(xiàn)在 5 年甚至 10 年回正，也不

是不可以，但都需要有人來倒逼，沒

人倒逼資本，大家永遠(yuǎn)惦記賺快錢賺

容易的錢，誰都不愿意去惹麻煩，不

得已國家來倒逼，很殘酷的一件事。

未來，還有一個(gè)很大的困難，是

整個(gè)建筑學(xué)和城市規(guī)劃體系的問題。

51

現(xiàn)有這套思路無法面對整個(gè)業(yè)態(tài)的變

化和技術(shù)的變化。好比一個(gè)人身體長

到 20 歲了，但思想還是嬰兒，那肯

定不匹配。或者反過來講，一個(gè)人身

體 20 歲，但思想已經(jīng)老了。因?yàn)楝F(xiàn)

在城市空間構(gòu)造所有方法都是一百多

年前的，鋼筋混凝土框架，除了建筑

形式有點(diǎn)變化，建造原理技術(shù)都沒變。

但是現(xiàn)在業(yè)態(tài)、技術(shù)迭代速度相當(dāng)快，

年輕人對此感知度也非常高，而空間

骨架還是 100 年前的，那怎么讓新生

代對這個(gè)空間有感觸，從線上吸引到

線下很難，所以整個(gè)建筑規(guī)劃技術(shù)支

撐體系要進(jìn)行結(jié)構(gòu)性更迭。

有個(gè)詞叫未來城市，很多人都在

研究，其實(shí)可以基于現(xiàn)有業(yè)態(tài)和信息

技術(shù)建一整套模型，迭代速度會比較

快。因?yàn)槌鞘衅鋵?shí)是一個(gè)巨大的基礎(chǔ)

設(shè)施，牽一發(fā)動(dòng)全身，只有碰到國家

強(qiáng)制、地震火災(zāi)、戰(zhàn)爭這些特定情境，

系統(tǒng)才可能重啟。重啟時(shí)，創(chuàng)新成本

比較低，在沒有重啟的情況下，比如

說幼兒園放在高層，首先不答應(yīng)的就

是消防，消防不是一兩句話的問題，

是一整套體系。疏散能不能滿足？疏

散又跟消防技術(shù)有關(guān)，背后可能又涉

及到別的系統(tǒng)。所以，看起來很簡單

一件事，當(dāng)你順藤摸瓜，會發(fā)現(xiàn)背后

太復(fù)雜了，誰都不想干。因?yàn)槌鞘惺?/p>

一個(gè)硬件，硬件背后還有一整套軟件，

軟件更新其實(shí)是更難的，往往需要特

殊機(jī)制去重啟倒逼。

關(guān)于期望

非常時(shí)期，對行業(yè)有哪些寄語？

——

前一陣我在自然資源部開了個(gè)

會，又重申了我那套城市更新算法模

型，空間經(jīng)濟(jì)的算法超越傳統(tǒng)土地經(jīng)

濟(jì)的加法，要將加減乘除全都用上。

因?yàn)槌鞘懈虏粌H僅是探討“新”

和“舊”的關(guān)系，本質(zhì)是整個(gè)城市

價(jià)值體系的一次重塑，過程中離不開

三個(gè)關(guān)鍵詞 ：增量、存量和流量。

第一個(gè)是增量，即土地經(jīng)濟(jì)。沒

有增量，開發(fā)商為什么去干？不可能

都去做存量改造，投入成本太大了，

但是在創(chuàng)造增量的同時(shí)，就要開始做

存量改造，最好兩者捆綁，做成一個(gè)

內(nèi)在的利益循環(huán)。如果這樣操作，最

后錢可能并不會少賺，只是要把原來

賺快錢變成賺慢錢，把賺銷售的錢變

成賺運(yùn)營的錢。相當(dāng)于資本計(jì)算重新

換了一個(gè)算法而已，這個(gè)算法跟銀行

體系、評估體系、房地產(chǎn)整個(gè)價(jià)值體

系也有關(guān)系。

第二個(gè)是存量，即空間經(jīng)濟(jì)。增

量存量之間的價(jià)值邏輯，需要開發(fā)商

重新梳理，比如你將來去一個(gè)城市拿

項(xiàng)目時(shí)，就不要老想著人家給你一塊

凈地，可以想想邊上有一片老的住宅

區(qū)，跟政府談判，可以說給我一塊凈

地，同時(shí)給我一個(gè)老城更新，最后融

在一起，算賬是兩個(gè)，加在一起是賺

錢的。這件事情誰先干成，誰肯定最

牛，國家肯定當(dāng)作一個(gè)試點(diǎn)來推進(jìn)。

更新雜憶

52

第三個(gè)就是流量，即虛擬經(jīng)濟(jì)。

流量核心在政府，因?yàn)楝F(xiàn)在捆綁也

好，土地價(jià)值置換也好，政策上是有

障礙的。現(xiàn)在的土地政策都是就地論

地，深圳做土地整備利益統(tǒng)籌，在國

家范圍都算創(chuàng)新。但這種操作是合理

的，就跟種莊稼，不能就要種水稻，

其他不能種，其實(shí)你可以不種水稻，

把水稻轉(zhuǎn)到別的地方去種，最后算大

賬一樣就行。土地利益的轉(zhuǎn)移，價(jià)值

的轉(zhuǎn)移，需要政策支撐，這就是流量。

政府通過流量支撐，推動(dòng)土地空間增

量和存量形成一種新的資本化的可能

性，這種可能性需要市場和政府一起

來運(yùn)作，最終解決城市價(jià)值算大賬。

原來相當(dāng)于小農(nóng)經(jīng)濟(jì)，管自己一畝三

分自留地，現(xiàn)在需要有一個(gè)統(tǒng)籌，但

現(xiàn)有城市規(guī)劃支撐不了這個(gè)體系，因

為規(guī)劃和土地是割裂的，規(guī)劃只管功

能。自然資源部有這個(gè)條件，在城市

更新政策上打通，在規(guī)劃和土地政策

上面做創(chuàng)新突破。

當(dāng)然住建部也非常重要，因?yàn)樗?/p>

有建筑規(guī)范、建筑管理最后落地，還

是住建部這條線監(jiān)管。創(chuàng)新需要住建

部門去推動(dòng)，比如剛提到的消防體系

的規(guī)范、幼兒園的規(guī)范、學(xué)校的規(guī)范

等等，市場不可能改規(guī)范，只有政府

提出來，統(tǒng)籌規(guī)范的調(diào)整，市場才可

能跟進(jìn)。

中國的城市更新已經(jīng)到了一個(gè)轉(zhuǎn)

折點(diǎn)。過往，深圳這樣的城市先行先

試，已經(jīng)做了很多。但國家現(xiàn)在幾乎

摁了暫停鍵，因?yàn)橹坝悬c(diǎn)太狂熱了，

大家冷靜一下，資本也冷靜一下，發(fā)

現(xiàn)城市更新原來不是那么簡單，并不

是一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)沒有，所以冷靜一下也是

好事。

當(dāng)然，最終還是要想出辦法，不

可能暫停 10 年，對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展肯

定是重創(chuàng)，因?yàn)楣潭ㄙY產(chǎn)投資還是占

大頭，最終還是要通過房子價(jià)值體現(xiàn)

出來。這就相當(dāng)于種一棵樹，你總要

結(jié)果子，如果說只能種樹，不能結(jié)果

子，這樹最后也活不好。國家現(xiàn)在倒

逼你去做一些創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)，這些案例能

做出來，肯定是基于現(xiàn)有機(jī)制，肯定

有其合理性，那就再制定政策進(jìn)行推

廣。摸著石頭過河，也是中國特色的

一種城市發(fā)展路徑。

國家制定政策，站在更宏觀的角

度，要么一刀切，要么放寬，也沒錯(cuò)，

因?yàn)橹袊?，不這么做也不行。但

作為地方政府，要為地方經(jīng)濟(jì)、社會

民生服務(wù)，應(yīng)該考慮得更多一點(diǎn)，不

妨鼓勵(lì)在小項(xiàng)目里去做探索創(chuàng)新，誰

先把案例做出來，誰就先獲得話語權(quán)，

不能從上至下把所有的路都堵死了，

血液都不循環(huán)了，就完全沒有生機(jī)可

言。所以，兩大部委加上地方政府再

加上市場，大家一起合力推動(dòng)才會有

出路，過程可能沒那么簡單，幾乎要

大動(dòng)干戈才行，但抓住機(jī)會，做些創(chuàng)

新實(shí)驗(yàn)，局部案例，應(yīng)該是可以實(shí)現(xiàn)

的。總的來說，心懷希望，知行合一，

砥礪前行。

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10 位院士眼中的智慧城市

綠色、低碳、感知、智能、孿生，學(xué)術(shù)界、產(chǎn)業(yè)界孜孜不倦探索著城市的“未來模樣”。在智慧城市最前沿的一批研究

學(xué)者，又如何看待智慧城市的過往？如何跨越城市過去幾百年的必然缺陷，構(gòu)建一套更科學(xué)的范式？如何勾勒城市的

“終極”圖景？

智慧城市不是城市的未來，城市大腦是支撐城市

未來發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施；人工智能不是智能技術(shù)的未來，

機(jī)器智能可能更代表智能技術(shù)的未來。智慧城市建

設(shè)首先應(yīng)該將城市大腦作為基礎(chǔ)設(shè)施平臺引入到城市

建設(shè)當(dāng)中。換句話說，城市大腦對智慧城市，就如同

電網(wǎng)對于城市一樣，也至少是電網(wǎng)這個(gè)級別的基礎(chǔ)設(shè)

施，會被很多其他基礎(chǔ)設(shè)施依賴。對于城市治理問題，

過去我們對“城市”作為一個(gè)整體的認(rèn)識是不夠的。

實(shí)際上，城市是一個(gè)由許多個(gè)元素共同組成的多元主

體。過去我們講智慧城市，最后都會變成很局部的東

西，比如智慧停車場、智慧窨井蓋、智慧樓宇……慢

慢的，一個(gè)城市的完整體系就被碎片化了。所以每年

都有新技術(shù)，但城市問題仍然越來越嚴(yán)重，這說明我

們對城市的認(rèn)識是盲目的。理解城市大腦，首先就是

要把城市看成一個(gè)完整的生命體，因?yàn)橹挥幸粋€(gè)完整

的生命體才能擁有大腦?！按竽X”最重要的功能是協(xié)

調(diào)，之后才是去治理問題。就和人一樣，手腳各司其職，

大腦把它們協(xié)調(diào)起來 ；城市大腦也把各司其職的部門

系統(tǒng)協(xié)調(diào)起來，共同做好一件事。真正的城市大腦建

設(shè)應(yīng)該是讓我們的城市像一個(gè)真正的生命體，隨著時(shí)

間而成長，隨著處理的事情增多而不斷積累經(jīng)驗(yàn)，它

的能力水平也在這個(gè)過程中不斷提升。也就是說，我

們的城市，它自己有大腦，它自己會積累知識。比如

我們每個(gè)城市管理者的管理經(jīng)驗(yàn)都會慢慢沉淀在城市

大腦里邊，這個(gè)不會隨著管理者的離任而消失。那么，

每個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)都會變成城市治理的經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)城市的

治理能力就會逐步提升。這樣才是真正的智慧城市。

在智慧城市中，城市大腦是不可缺少的一個(gè)決策

支持系統(tǒng)，他的目的，就是把所有的傳感器，不管是

頭像、視頻或其他方方面面聲音的，各種各樣的數(shù)據(jù)

全都匯總到城市的語音系統(tǒng)，最后由計(jì)算得出一個(gè)結(jié)

果，去驅(qū)動(dòng)對應(yīng)的響應(yīng)，這個(gè)過程需要人工智能的幫助。

目前的城市大腦系統(tǒng)存在一定的問題，在城市目

前的攝像頭中，每一個(gè)攝像頭執(zhí)行單一功能，要么編

碼要么識別。因此，現(xiàn)在的系統(tǒng)不進(jìn)化不演進(jìn)是不行

了，我們必須做人工的視覺系統(tǒng)。這樣使得現(xiàn)在單一

功能的攝像頭盡快把它淘汰掉，換成多功能的，我們

叫一多模式的攝像頭，一個(gè)攝像頭可以做編碼，還可

以做識別等等。這就是數(shù)字視網(wǎng)膜，一個(gè)攝像頭可以

既管編碼又管特征編碼，這樣既能做存儲同時(shí)也能做

識別，從而對城市大腦前端視覺或者是視網(wǎng)膜提供最

完整的支持。

而城市大腦的城市之眼應(yīng)該要克服存儲難、檢索

難、識別難和功能多樣化四大難題?，F(xiàn)有的系統(tǒng)無法

解決這些問題，必須要走向智慧城市的城市大腦，整

個(gè)傳感系統(tǒng)必須進(jìn)化。這就是把單一功能的攝像頭升

級演化成多功能的攝像頭，攝像頭在編碼的同時(shí)要能

夠把所有的特征編碼提取出來，放在后邊進(jìn)行識別，

這樣后邊城市大腦的決策才有可能是準(zhǔn)確的。作為智

慧城市的大腦，應(yīng)該包括比較好的數(shù)字視網(wǎng)膜的功

能，這個(gè)功能應(yīng)該是一個(gè)復(fù)眼，不像現(xiàn)在很多單一眼

組合起來的復(fù)眼，而應(yīng)該是一個(gè)功能集成，能集編碼

和特征編碼為一體的聯(lián)合優(yōu)化的一套視頻和圖象感知

系統(tǒng)。

王堅(jiān) 院士

沒城市大腦作基礎(chǔ)，智慧城市就是空談

高文 院士

數(shù)字視網(wǎng)膜，讓智慧城市從“ 看清 ”向

“ 看懂 ”進(jìn)化

更新論劍

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智慧城市是基于數(shù)字城市、物聯(lián)網(wǎng)和云計(jì)算建立的現(xiàn)

實(shí)世界與數(shù)字世界的融合，以實(shí)現(xiàn)對人和物的感知、控制

和智能服務(wù)。智慧城市對經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展、城市智慧管理和

對大眾的智能服務(wù)具有廣泛前景，從而使得人與自然更加

協(xié)調(diào)發(fā)展。智慧城市是當(dāng)今城市發(fā)展的新理念和新模式，

是推動(dòng)政府職能轉(zhuǎn)變、推進(jìn)社會管理創(chuàng)新的新手段和新方

法，借助物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等信息化技術(shù)，實(shí)

現(xiàn)政府管理，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、民眾生活模式轉(zhuǎn)變。因此，智慧

城市建設(shè)是一把手工程，需要做好頂層設(shè)計(jì)和整體規(guī)劃，

同時(shí)智慧城市需要一個(gè)基于云計(jì)算的運(yùn)營腦來管理，由市

級主管領(lǐng)導(dǎo)牽頭，成立智慧城市運(yùn)營中心，任命城市運(yùn)營

官，下設(shè)聯(lián)席會議委員會和管理辦公室，管理四件事情 ：

城市 IT 運(yùn)維中心、大數(shù)據(jù)中心、城市運(yùn)行監(jiān)控和指揮中心、

智慧服務(wù)中心。

智慧城市的價(jià)值應(yīng)該在通過防災(zāi)減災(zāi)、保障城市的安

全健康運(yùn)行來體現(xiàn)，而不是在突發(fā)事件中發(fā)揮的作用來體

現(xiàn)。此前國內(nèi)很多城市發(fā)布的智慧城市規(guī)劃，都是在“單

點(diǎn)突破”。但分頭建設(shè)產(chǎn)生了兩個(gè)問題，一是信息孤島問

題，二是重復(fù)建設(shè)甚至低水平重復(fù)建設(shè)問題。最終會造成

各領(lǐng)域之間的數(shù)據(jù)壁壘也將越來越高，未來打通將付出更

高的成本。因此智慧城市要有頂層設(shè)計(jì)，并且基礎(chǔ)設(shè)施要

先行。由于城市是一個(gè)地理空間，需要進(jìn)行實(shí)體城市的數(shù)

字化表達(dá)，而所有城市對象 ( 物件、事件 ) 均具有位置 ( 點(diǎn)、

域、路徑 )，所有數(shù)據(jù)都是對對象的描述，所以城市問題

是空間問題，必須表達(dá)空間關(guān)系。而數(shù)字孿生城市通過數(shù)

字化表達(dá)方式把城市的空間完整的精準(zhǔn)刻畫出來，把城市

空間分析模擬優(yōu)化，在此基礎(chǔ)上來保證智慧城市的建造。

智慧城市是共建的概念，城市基礎(chǔ)設(shè)施，公共服務(wù)產(chǎn)品，

總體上是政府提供。同樣智慧城市的基礎(chǔ)設(shè)施也應(yīng)該由政

府建設(shè)，政府投資。企業(yè)則可以為政府提供數(shù)字智能化建

設(shè)、運(yùn)營中貢獻(xiàn)力量。

新型智慧城市建設(shè)是一個(gè)巨大的系統(tǒng)工程，涉及

到自然、社會、經(jīng)濟(jì)、人文等方方面面。智慧城市是

城市這個(gè)復(fù)雜巨系統(tǒng)的數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化過程，

是人的自然智能與計(jì)算機(jī)人工智能的深度融合，也是

一個(gè)復(fù)雜巨系統(tǒng)，涉及到組織管理科學(xué)方法等等。新

型智慧城市建設(shè)首先要把握方向，要尊重城市信息化

發(fā)展的規(guī)律，絕不是三年兩年就能完成的 ；要規(guī)劃先

行，示范引領(lǐng) ；要打牢基礎(chǔ)，推動(dòng)新一代網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)

施和時(shí)空大數(shù)據(jù)平臺的建設(shè)，邊建邊用，注重實(shí)效，

統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。新型智慧城市由多個(gè)系統(tǒng)及其子系統(tǒng)組成，

系統(tǒng)之間、子系統(tǒng)之間、系統(tǒng)與子系統(tǒng)之間有著密切

的關(guān)系。因此，新型智慧城市建設(shè)必須遵循系統(tǒng)科學(xué)

理論和系統(tǒng)工程的方法，才能得到應(yīng)有的效果。

城市就跟人一樣，是個(gè)生命體，讓數(shù)據(jù)多走路，

讓老百姓少走路的提法，可能變成數(shù)據(jù)不孤獨(dú)了，人

孤獨(dú)了。所以，我們要改變不僅僅是數(shù)字化，而是讓

人和自然、人和社會更加和諧。我國城鎮(zhèn)化率已突破

60%，有 7 億多人口分布在 600 多個(gè)城市和 2 萬個(gè)建

制鎮(zhèn)，預(yù)計(jì)到 2030 年還將新增 4 億城市人口。然而，

由于城鎮(zhèn)化速度過快，現(xiàn)在“鬼城”“看海”等問題，

造成城鎮(zhèn)化速度與城市發(fā)展質(zhì)量之間的矛盾。解決辦

法之一就是建設(shè)智慧城市。為此，首先必須理解智慧

城市精神戰(zhàn)略、拓展力和深度，其次需要考慮政府的

投入產(chǎn)出。政府主導(dǎo)以人為本，這樣才有可能從歷史、

現(xiàn)在和未來，自然，人文社會經(jīng)濟(jì)，投入產(chǎn)出這四個(gè)

角度將智慧城市進(jìn)行下去。同時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注 5 個(gè)方面：

即產(chǎn)業(yè)升級、社會治理、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、民生改善、

基礎(chǔ)設(shè)施。

李德仁 院士

智慧城市建設(shè)是一把手工程，需要“ 運(yùn)營腦 ”

郭仁忠 院士

數(shù)字孿生城市成為智慧城市建設(shè)新路徑

王家耀 院士

智慧城市建設(shè)是復(fù)雜巨系統(tǒng)工程

周成虎 院士

智慧城市不僅僅是數(shù)字化，而是讓人與自然、

社會更加和諧

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智慧城市是有很大發(fā)展空間的市場，我們很難預(yù)

判什么時(shí)候能建成智慧城市、未來生活的智能化程度。

因?yàn)橹腔鄢鞘械慕ㄔO(shè)、智能產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用都是無止境的。

首先，5G 基站建設(shè)速度不斷提升，部分地區(qū)在智慧

城市建設(shè)過程中過分追求高大上，但是并未真正發(fā)揮

作用。其次，智慧城市建設(shè)是長期過程，要有一定的

耐心，城市管理者應(yīng)該有“功成不必在我”的規(guī)劃思

路，以達(dá)到最終目的——帶動(dòng)城市發(fā)展，為百姓做實(shí)

事。智慧城市不是簡單的產(chǎn)品買賣，更多的是服務(wù)，

往往需要持續(xù)跟進(jìn)，因此相關(guān)企業(yè)可建立一個(gè)能更好

為智慧城市服務(wù)的團(tuán)隊(duì)，針對出現(xiàn)的問題及時(shí)提供服

務(wù)。最后，每個(gè)城市所處區(qū)位不同，擁有的產(chǎn)業(yè)技術(shù)

也不同，因此不能直接照搬其他城市經(jīng)驗(yàn)，要根據(jù)自

身產(chǎn)業(yè)特色等進(jìn)行發(fā)展。

智慧城市的特征，是利用先進(jìn)的信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)

城市智慧式管理和運(yùn)行，進(jìn)而為城市中的人創(chuàng)造更美

好的生活，促進(jìn)城市的和諧、可持續(xù)發(fā)展。大數(shù)據(jù)對

智慧城市建設(shè)很重要，但數(shù)據(jù)來源和采集更為根本，

基于數(shù)據(jù)分析進(jìn)行的反饋和控制才是目標(biāo)所在，這就

需要打造旨在實(shí)現(xiàn)萬物互聯(lián)的物聯(lián)網(wǎng)。這些年來，不

同的行業(yè)已經(jīng)開始了相應(yīng)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型過程，形成了

與物理世界（現(xiàn)實(shí)世界）相對應(yīng)的數(shù)字世界（虛擬世

界），而將這兩者關(guān)聯(lián)和融合在一起的就是物聯(lián)網(wǎng)。

隨著數(shù)字形式和物理形式建立映射關(guān)系，當(dāng)改變數(shù)字

世界的映射狀態(tài)時(shí)，物理世界的對象也相應(yīng)會發(fā)生變

化，反之亦然。這種情況一旦形成，就可以實(shí)現(xiàn)對萬

物的程序化控制。實(shí)踐上來看，物聯(lián)網(wǎng)成為各國智慧

城市的核心基礎(chǔ)要素，就中國而言，一半以上在建的

智慧城市應(yīng)用項(xiàng)目，如公共安全、交通、醫(yī)療、環(huán)保、

地下管網(wǎng)、水務(wù)、教育，均依托物聯(lián)網(wǎng)。它們以自動(dòng)

感知為基礎(chǔ)、數(shù)據(jù)采集為手段、智能控制為核心，實(shí)

現(xiàn)物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的綜合集成應(yīng)用。

智慧城市建設(shè)正是基于人民需求、社會發(fā)展需要提出

的，其實(shí)質(zhì)是利用先進(jìn)的信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)城市智慧式管理

和運(yùn)行，進(jìn)而為城市中的人創(chuàng)造更美好的生活，促進(jìn)城市

的和諧、可持續(xù)成長。作為城市智慧化的一個(gè)過程，智慧

城市很難用一個(gè)數(shù)字，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來衡量。目前，國內(nèi)的智

慧城市都處于拼圖階段。所謂拼圖階段是從各個(gè)領(lǐng)域各個(gè)

方面，都在研究推進(jìn)智慧城市的一些細(xì)分的板塊和內(nèi)容，

有些板塊已經(jīng)初具規(guī)模，有些還模模糊糊不成形，到了某

個(gè)階段可能突然發(fā)現(xiàn)這個(gè)圖就拼出來。這個(gè)各行各業(yè)共同

拼接的過程也是好的，拼到最后就形成清晰完整智慧城市

的圖形。

未來智慧城市可以與人互動(dòng)，不再是一個(gè)只有道路、

房屋、橋梁、河流的城市，將是一個(gè)智慧生活的身體。城

市是一個(gè)機(jī)器，這是城市規(guī)劃 1933 年提的，把城市分

為居住、工作、交通、休閑四大功能。四十年過去，在

1973 年的馬丘比丘憲章，人們認(rèn)識到城市不僅是機(jī)器，

還是有機(jī)體。現(xiàn)在我們提出城市是生命體的概念，城市正

從單體建筑，走向全系統(tǒng)運(yùn)行管理。所有的智能建造、意

識、構(gòu)建，全部整合起來，形成一個(gè)新體系。因此對于智

慧城市規(guī)劃，則需要先知道各種的“城市流動(dòng)”，根據(jù)流

動(dòng)來確定空間的形，這是智慧城市的關(guān)鍵。要實(shí)現(xiàn)這一規(guī)

劃要從 5 個(gè)方面入手 ：1. 把 BIM 作為 CIM 的細(xì)胞，將建

筑作為城市細(xì)胞 ；2. 城市物質(zhì)子系統(tǒng)建模，建立 CIM 的

工作底板，多種數(shù)據(jù)的導(dǎo)入；3. 城市時(shí)空數(shù)據(jù)的接入；4. 城

市突發(fā)事件預(yù)警包括自然災(zāi)害、火災(zāi)、犯罪等，能夠及時(shí)

啟動(dòng)應(yīng)急管理預(yù)案 ；5. 城市藍(lán)圖模擬規(guī)劃專業(yè)的特征，通

過不同的情景方案，來應(yīng)對城市彈性與不確定性。

本文來源 ：雷鋒網(wǎng)

鄔賀銓 院士

城市管理者應(yīng)有“ 功成不必在我 ”的規(guī)劃思路

尹浩 院士

物聯(lián)網(wǎng)驅(qū)動(dòng)智慧城市發(fā)展

孟建民 院士

智慧城市處于拼圖階段

吳志強(qiáng) 院士

城市正在變成一個(gè)智能生命體

更新論劍

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城市更新 深圳樣本

這是一本沉思錄，也是一本啟示錄。

愿十年市場探索，經(jīng)驗(yàn)與啟示，創(chuàng)新與反思，

能引領(lǐng)更大范圍更多城市更新人持續(xù)成大事。

四大篇章一站劇透城市更新理論—政策—模式—市場，21個(gè)北上廣深國外經(jīng)典城市更新案

例——改造類型覆蓋城中村、舊住宅、舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、歷史遺存；操盤手法囊括拆除

重建、綜合整治、街區(qū)活化、綜合開發(fā)、異地搬遷；獨(dú)特IP包括城市綜合體、產(chǎn)城社區(qū)、文

化街區(qū)、商業(yè)地標(biāo)、民宿圣地……

變局破局 更新更美

說 起 美 國 大 都 市， 首 都 華 盛 頓、Big

Apple 紐約、“不眠夜”西雅圖、華人聚集

的舊金山、洛杉磯……熟悉的地方未免沒有

風(fēng)景，所以，今天我們就來聊一聊不那么為

人所知卻熠熠生輝的小城——俄勒岡州的波

特蘭。

波特蘭有句大招牌展示的酷炫風(fēng)城市標(biāo)

語，“KEEP PORTLAND WEIRD”（不妨翻譯

成，波特蘭，不走尋常路），夠奇奇怪怪吧！

那究竟什么塑造了這座城市奇怪又可愛的靈

魂呢？先來看看市政網(wǎng)上公示的領(lǐng)導(dǎo)班子。

早在 2000 年，波特蘭便成立了一個(gè)由政府官

員、開發(fā)商、社區(qū)代表、規(guī)劃師、設(shè)計(jì)師等

組成的城市規(guī)劃委員會，每月舉行會議，對

現(xiàn)有政策、規(guī)劃進(jìn)行再次評估，共同探討城

市未來發(fā)展方向。

官網(wǎng)上有一條今年 2 月 4 日發(fā)布，2 月

18 日更新，于 3 月 1 日正式生效的歷史建筑

更新新規(guī)，讓歷史建筑保護(hù)條例更加公平、

有效，同時(shí)也能響應(yīng)所有波特蘭市民當(dāng)前和

未來的需求。作為可持續(xù)發(fā)展局正在推行的

政策之一，其將利用活化保育等方式改善波

波特蘭 ：

破譯城市活力密碼

編譯 / 溫麗珊

瞭望智庫

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特蘭歷史建筑文化資源保護(hù)。那么，在系列政策指引下，

波特蘭曾有哪些歷史遺留項(xiàng)目“華麗轉(zhuǎn)身”呢？

比如，有個(gè)舊軍械庫，讓人大開眼界，因?yàn)檐娦祹炖?/p>

藏著波特蘭頂級劇院 Portland Center Stage，看看劇院官網(wǎng)，

有沒有米蘭歌劇院那味？當(dāng)然咯，這里可是波特蘭，把軍

械庫改造成劇院也不算什么怪事……畢竟這里還能舉辦

婚禮??！劇場官網(wǎng)就可接受婚禮預(yù)定，能容納 200-450 人

的場地，及一系列的相關(guān)服務(wù)：桌椅布置、舞臺燈光、音控，

視頻投影，還有化妝間、休息室，婚禮策劃專員等貼心服

務(wù)，當(dāng)然來個(gè)會議服務(wù)什么的更是小兒科啦！

除了在歷史建筑活化保育方面有所建樹，波特蘭作為

全美最干凈城市（對的，沒有之一）且最宜居城市之一，

還制定了嚴(yán)格的城市增長節(jié)奏來控制城市向外蔓延，市區(qū)

內(nèi)提高建筑密度，增加城市公園和公共空間，大力推行公

交和慢行系統(tǒng)。

從 20 世紀(jì) 90 年代波特蘭市珍珠區(qū) (Pearl District）規(guī)

劃開始，創(chuàng)建一個(gè)開放空間網(wǎng)絡(luò)已成為了該區(qū)轉(zhuǎn)型重要目

標(biāo)。畢竟有著工業(yè)三角地帶之稱的珍珠區(qū)，到處都是老舊

破敗的倉庫。1998 年，自然水景指導(dǎo)委員會提出了新公

園和開放空間的概念規(guī)劃，獲得市議會批準(zhǔn)。

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在這一規(guī)劃概念指導(dǎo)下，唐納溪

水公園就建在一個(gè)曾經(jīng)被污染的工業(yè)

基地上，被視為“一個(gè)可持續(xù)公園

設(shè)計(jì)和管理的試驗(yàn)”。公園設(shè)計(jì)將社

區(qū)與工業(yè)化前的濕地重新連接起來，

重現(xiàn)歷史景觀，還新添了閉環(huán)水系統(tǒng)

“自然化”處理。公園利用地勢，由

西向東傾斜，從橡樹草原開始，接著

是原生草原、濕地，最后通向池塘。

雨水亭收集到的雨水也會添加到公園

的池塘和溪流的閉環(huán)水系統(tǒng)中。公園

里的標(biāo)識牌介紹 ：“所有落在公園里

的雨水，不再像傳統(tǒng)那樣直接排入街

道排水溝，而是在公園里進(jìn)行過濾回

收利用，這在波特蘭公園尚屬首次。

除了公園采用的紫外線系統(tǒng)和自然土

壤的過濾，整個(gè)水循環(huán)不會使用任何

化學(xué)物質(zhì)?！?/p>

公園東邊則是一道藝術(shù)墻，由 368 條鐵路軌道回收的舊材料

和 99 塊嵌有手繪昆蟲圖案的石英玻璃裝點(diǎn)而成。在這個(gè)繁華的市

中心區(qū)，孩子們可以盡情玩耍、探索大自然的奧秘，大人們也可

以在這片秘境中“偷得浮生半日閑”。片區(qū)的生態(tài)修復(fù)不僅僅是

為了懷念過去，更重要的是創(chuàng)造為當(dāng)今公眾服務(wù)的新景觀，在體

現(xiàn)“地方特色”的同時(shí)植入“時(shí)代精神”。唐納溪水公園充分展

示了景觀設(shè)計(jì)作為一種“人工自然”的生態(tài)介入，能夠模仿自然

特性、借用自然元素來構(gòu)建人工化的生態(tài)新秩序，從而創(chuàng)造近乎

自然條件、綜合人類休閑的“人工自然”新環(huán)境。

此外，在波特蘭這座“奇奇怪怪”的城市里，還有兩座特

有存在感的公園——蘭蘇園和日本花園。原來波特蘭和蘇州曾于

1988 年結(jié)成姐妹城市，此前一名波特蘭官員訪華，為蘇州園林之

美所傾倒，就萌發(fā)了在波特蘭“拷貝”一個(gè)的念頭。直到 1990

年新市長上任，園林項(xiàng)目正式啟動(dòng)。蘭蘇園位于波特蘭唐人街區(qū)，

分為五個(gè)景區(qū)，平面布局自由、靈活、曲折、空間層次豐富。中

心湖區(qū)以水景為主，波光蕩漾，清泓皎澈，充滿詩情畫意。園林

注重景觀意境的創(chuàng)作和情景交融藝術(shù)氛圍的營造。規(guī)劃設(shè)計(jì)了流

香清遠(yuǎn)、香冷泉聲、翼亭鎖月、柳浪風(fēng)帆、萬壑云深、浣花春雨

等景點(diǎn)。蘭蘇園由蘇州工匠建造，造價(jià)超 1200 萬美元，于 2000

年竣工完成并向公眾開放，是中國境外最正宗的中國園林之一。

瞭望智庫

60

敢情，如果波特蘭有深圳同等規(guī)模，

公園得直逼 2000 個(gè)！

逛完公園，接著去波特蘭特色書

店——鮑威爾書店（Powell's Book）走走。

這個(gè)樓高 4 層，擁有 6300 平方米的超大

空間，幾乎占據(jù)了整個(gè)街區(qū)，可謂名副其

實(shí)的“書城”。為了避免愛書人迷路，書

店內(nèi)不僅以紅、橙、黃、綠、藍(lán)等九種顏

色區(qū)分藏書間，還印有指引地圖供讀者

按圖索書 , 穿梭在幾乎逼近天花板高的書

架走道間，感受真正的“浸淫書海”。讓

人眼前一亮的還有店員精選和讀者精選，

千萬不要以為精選書只要擺上書架就完

了，親切的讀者們還將精選理由寫在紙片

上，貼在自己的精選書籍旁邊。這種紙

片通常都是手寫的，帶著溫度，伴著書香，

讓人感動(dòng)。精選中最常見的是童書，大

概因?yàn)橥瘯蠖嘧x者是小孩，而購買者

則是父母。有的讀者精選就是孩子做的，

瞬間打動(dòng)了父母——畢竟孩子覺得好才

是真的好。鼓勵(lì)孩子閱讀，分享讀后感

日本花園則坐落在市中心正西的西

山上，是一座半傳統(tǒng)的日式花園。花園

將西方形式和日本元素結(jié)合得異常完美 ：

晚春時(shí)節(jié)，紫藤遍野 ；仲春時(shí)節(jié)，櫻花

漫天飛舞。冬天，光禿禿的樹枝和堅(jiān)忍

的松樹營造出一種憂郁的情調(diào)，而當(dāng)夏

天來臨時(shí)，池塘岸邊則會綻放出色彩絢

爛的鳶尾花。游客可在休息日上午 10 時(shí)

至下午 4 時(shí)免費(fèi)游覽花園，還可以參加日

本園藝相關(guān)的研討會、藝術(shù)展覽和講座。

以上三座公園在波特蘭頗具代表性，

但讓人驚嘆的是，波特蘭公園數(shù)量竟有

318 個(gè)之多！或許讀者朋友們覺得比起我

們“千園之城”的大深圳這數(shù)量可謂是

望塵莫及，那請你們來感受一下最直觀

的數(shù)字比較 ：

深圳：1997.47平方公里

公園數(shù)：1206座（截至2021年）

波特蘭：376.5平方公里

公園數(shù)：318座（截至2021年）

61

真是太棒了！希望我們的書店也能有所啟發(fā)，

不要光顧著把書店裝潢弄得花里胡哨，以“網(wǎng)

紅打卡地”為目標(biāo)。

在豐富市民精神世界上，波特蘭市政府

下了大功夫，如果覺得生活平平淡淡，除了

逛公園、逛書店，還可以在市政網(wǎng)上豐富多

彩的課程或活動(dòng)里，挑自己中意的。有藝術(shù)

手工、水上運(yùn)動(dòng)、舞蹈、露營、學(xué)前教育、

繼續(xù)教育課程、遠(yuǎn)足、露營等等，分類也很

細(xì)致，單藝術(shù)手工類就分成了九個(gè)課程 ：卡

通繪畫、黏土雕塑、排版設(shè)計(jì)、復(fù)合材料手

工設(shè)計(jì)、珠寶設(shè)計(jì)等。也可以按年齡類進(jìn)行

選擇 ：老中青皆宜 ；父母陪伴的親子活動(dòng) ；

兒童（3-5 歲）；青少年（6-14 歲）；青少年

（11-17 歲）；成人（18 歲 +）；老年人（60 歲

+）。課程分收費(fèi)和免費(fèi)，線上和線下 ；線下

課程注明了上課地址和具體時(shí)間，線上課程

則提到了需要用到的軟件 ：Zoom。

這么一想，波特蘭市還可以有個(gè)榮譽(yù)——

“老年人友好城市”，60 歲了再學(xué)鋼琴彈唱一

點(diǎn)也不晚，還能和志同道合的“同學(xué)們”一

起意氣風(fēng)發(fā)，甚至適合老年人的健身課程里

還驚現(xiàn)東方絕技——“太極”和“氣功”！

波特蘭市重建中心是一個(gè)關(guān)注全球氣候

正義的非營利組織，旨在讓所有人都能負(fù)擔(dān)

得起重建和維修費(fèi)用，減少浪費(fèi)，充分利用

我們地球有限的物質(zhì)資源。重建中心設(shè)有二

手材料門店，將近 280 平方米的空間都是市

民們捐贈的環(huán)保再生建筑材料，木料、管道

裝置、墻板、門、地板、欄桿、百葉窗、浴

缸——品種齊全的建筑廢料在這里變成了一

年 300 萬美元的生意，因?yàn)槲锩纼r(jià)廉成了當(dāng)

地人裝修翻新的必去之地，既滿足環(huán)保需求

又創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

讓我們看看重建中心的宣傳欄，很誠懇

又有吸引力。實(shí)踐中心 ：我們通過各種有趣

的實(shí)踐課程，讓學(xué)生發(fā)展實(shí)用的建筑和維修

技能。中心目前提供線上和線下課程。如何

捐贈 ：從上午 11 點(diǎn)到下午 5 點(diǎn)，將您的材料

送到我們的小巷投遞區(qū)，還可以申請免費(fèi)上

門回收哦，感謝您的免稅捐贈，讓那些被視為“無用”的材料獲得重

生！加入我們 ：每年有超過 2000 名志愿者通過“回收 + 再利用”的

環(huán)保手段幫助我們實(shí)現(xiàn)社區(qū)重生。無論是在中心幫忙備課，還是錘錘

打打釘釘子，我們會有很多機(jī)會滿足你的興趣，所以來吧，讓我們一

起為環(huán)保事業(yè)出分力吧！如何取得所需 ：如果你的社區(qū)組織或?qū)W校在

波特蘭市有一個(gè)項(xiàng)目需要建筑材料，趕緊填寫一張簡表，申請舊建筑

的再生材料吧！

波特蘭市為降低碳排放量同時(shí)保障市民出行便利，創(chuàng)建了公交系

統(tǒng) TriMet——由市區(qū)的輕軌電車 Street car，銜接市區(qū)和郊區(qū)的城際輕

軌列車 Max 以及廣泛分布的公交巴士線路組成。公共交通網(wǎng)覆蓋了波

特蘭市區(qū)和城郊的大部分區(qū)域，并從凌晨運(yùn)營至午夜。幾年前，波特

蘭市政府更是升級 Street car ，將原來 4 英里軌道擴(kuò)充至 17 英里，建

成兩條環(huán)線及一條南北線，穿梭于市區(qū)的主要街區(qū)和地標(biāo)之間，且與

Max 和巴士線路互相連接，使波特蘭成為全美擁有最強(qiáng)大交通樞紐的

城市之一，也進(jìn)一步促進(jìn)了市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，波特蘭市擁有將近 250 英里的各式自行車道 ；城

瞭望智庫

62

市中 25% 的上班族以自行車、拼車，或公共交通方

式出行。在每月最后一個(gè)星期五的早晨 7 點(diǎn)到 9 點(diǎn)，

在波特蘭市主要的幾座大橋上還會看到很多騎行者停

下來喝一杯咖啡，吃個(gè)甜甜圈或是熱乎的松餅。這個(gè)

由當(dāng)?shù)孛癖娮园l(fā)組織的“大橋上的早餐”項(xiàng)目已經(jīng)有

14 年的歷史，餐廳向每位騎車者提供免費(fèi)早餐，并且

每個(gè)月都會更新餐單?！拔覀儾荒芡ㄟ^一個(gè)人的力量

改變環(huán)境，但集合大家的力量，必然有所改變！”支

持騎行的中堅(jiān)人士充滿信心地表示。波特蘭氣候行動(dòng)

計(jì)劃（Portland's Climate Action Plan）更是制定目標(biāo)，

將于 2030 年實(shí)現(xiàn)減少 40% 的碳排放量，至 2050 年減

少 80%（相較 1990 年水準(zhǔn)）。

波特蘭還是“farm-to-table”（從農(nóng)場到餐桌）餐

飲模式發(fā)源地，所以料理最大賣點(diǎn)就是“新鮮”！在

波特蘭餐廳吃飯，你吃的蔬菜、水果、肉禽，大部分

都來自當(dāng)?shù)剞r(nóng)場，有些餐廳還有樓頂菜園，自給自足。

波特蘭農(nóng)貿(mào)市集從 1992 年沿襲至今，成為城市一道

風(fēng)景線。這里聚集了農(nóng)場主、農(nóng)民和食品加工商，售

賣琳瑯滿目的商品，如新鮮的有機(jī)果蔬、谷物等農(nóng)產(chǎn)

品，各式手工烘焙的咖啡豆、巧克力等加工產(chǎn)品。市

集上各類農(nóng)產(chǎn)品相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，可以一站買齊，還常

常組織以最新鮮的食材為原料的露天“野餐”，吸引

市民參與。

在“市長博客”上，市長先生分享了曾參加一個(gè)

名為“Cowabunga”（同 Wow ！哇?。┑膹霓r(nóng)場到餐

桌活動(dòng)的體驗(yàn) ：周末期間，我有幸在一個(gè)慈善活動(dòng)中

享受了美食美酒?；顒?dòng)由《波特蘭月刊》組織，展示

了“從農(nóng)場到餐桌”食物的豐富新鮮，讓我們的城市

成了人們體驗(yàn)美食的首選地。這個(gè)為期三天的活動(dòng)在

波特蘭東北部的羅西農(nóng)場舉行，農(nóng)場主希望人們“飲

水思源，感恩自然”。當(dāng)我們享受“從農(nóng)場到餐桌”

方式時(shí)，不僅僅支持了餐廳，同時(shí)也支持了廚師、農(nóng)

民、農(nóng)場主、漁民和食品加工匠們，是他們的不懈努

力讓餐廳出品得到人們青睞?！笆吃诋?dāng)?shù)亍钡纳罘?/p>

式對我至關(guān)重要 ：它支持了本地經(jīng)濟(jì)，通過采購當(dāng)?shù)?/p>

食材，減少了食材運(yùn)輸路程，減少了燃料消耗和廢氣

排放，這也是我作為市長追求的環(huán)保理念。

注重環(huán)境友好、身心愉悅、環(huán)保節(jié)能，讓波特蘭

作為最具可持續(xù)發(fā)展的城市之一的良好聲譽(yù)得以持續(xù)

鞏固。

63

2020 年疫情發(fā)生后，我們承接

了一個(gè)城市更新項(xiàng)目的規(guī)劃，為華潤

置地即將開發(fā)的“時(shí)代之城”做公

共空間的城市設(shè)計(jì)，目的是如何把七

棟保留下來的老倉庫融合到新的住區(qū)

環(huán)境中。

這個(gè)項(xiàng)目位于沈陽東站南側(cè)，是

1950 年抗美援朝時(shí)期開始建設(shè)的共

和國第一代倉儲園區(qū)——“東貿(mào)庫”，

也是沈陽市現(xiàn)存建設(shè)年代最早、規(guī)模

最大、保存最完整的民用倉儲建筑群，

體現(xiàn)了五十年代倉儲建筑的典型特

征，在全國倉儲物流業(yè)發(fā)展史上也具

有重要地位。但“東貿(mào)庫”的文物

價(jià)值一直被忽視，直至 2019 年要被

時(shí)代文倉

一座社區(qū)圖書館的誕生

拆除時(shí)，“東貿(mào)庫歷史建筑群”才被

列入《沈陽市第五批歷史建筑初選

名單》。2020 年初，為協(xié)調(diào)保護(hù)和發(fā)

展關(guān)系，經(jīng)專家論證，政府決定保留

7 棟有特色的歷史建筑和 1 條鐵路線，

其余用地作為地產(chǎn)開發(fā)，并在土地出

讓條件中要求開發(fā)商保護(hù)和再利用這

7 棟歷史建筑，但其產(chǎn)權(quán)依然歸政府。

我們在居家隔離期間完成了第一

版規(guī)劃，由于沒有實(shí)地考察，對留下

的 7 棟倉庫并沒有什么感覺，且沾上

文保建筑會惹一身麻煩，所以只是規(guī)

劃了倉庫和新建筑的空間關(guān)系，而并

沒有涉及如何使用它們。城際旅行放

開后，我們在第一時(shí)間奔赴現(xiàn)場調(diào)研，

馬上發(fā)現(xiàn)之前的閉門造車沒有能夠抓

住項(xiàng)目的要害，因?yàn)楫?dāng)時(shí)還沒有開始

拆除。庫區(qū)的布局和倉庫的空間給了

我們強(qiáng)烈的震撼感。于是我們推翻了

原來的規(guī)劃，把老倉庫做為新社區(qū)公

共建筑的基因，讓所有的新公建都在

這個(gè)母題上變異，這樣彌補(bǔ)了因?yàn)榇?/p>

量拆除而撕裂的庫區(qū)整體感，同時(shí)也

潛移默化地將新舊融為一體，完成了

舊庫區(qū)的轉(zhuǎn)型。

與這種規(guī)劃上的變化相匹配的是

要用老倉庫來承擔(dān)這個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)行展

示區(qū)。我們選擇了兩棟相同且并列的

倉庫（從西向東命名為 2# 和 4#）作

為入手點(diǎn)，它們居于庫區(qū)清空后未來

城市蝶變

64

的城市公園正中，每一座倉庫是由 3

個(gè) 30 米 x30 米的單元構(gòu)成。雖然現(xiàn)

行展示區(qū)里不可缺少的是營銷中心，

但對于華潤置地這樣成熟的開發(fā)商而

言，對營銷中心的面積是有限定的，

顯然在這么大的面積中，售樓處只是

極小的一部分，其主要功能還是社區(qū)

配套，尤其是文化配套，因此，它是

“社區(qū)文化倉 +”。

兩個(gè)建筑之間的玻璃連接體就體

現(xiàn)了這種“社區(qū)文化倉 +”的理念。

其鋼結(jié)構(gòu)同尺度地模仿了的倉庫中殿

屋架的形式，用新穎的光和影“圖

解”了老倉庫的空間和結(jié)構(gòu)的魅力。

這個(gè)純白的連接體，讓使用者步入老

建筑時(shí)有一種登堂入室的崇高感、興

奮感和期待感，也使樸素的老建筑熠

熠生輝。結(jié)合 URBANUS 都市實(shí)踐在

深圳南山婚禮堂的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，我們也

努力向政府提議把此處變成民政部門

的結(jié)婚登記處，用婚姻登記禮堂和日

常生活中禮儀空間的形式來更好地活

化和再利用老倉庫。

每一個(gè)庫的入口都由山墻端進(jìn)

入，第一進(jìn)都設(shè)計(jì)成一個(gè)開門見景的

溫室，這是針對東北嚴(yán)寒氣候而量身

訂制的再利用工業(yè)遺產(chǎn)空間的新類型

學(xué)。自從設(shè)計(jì)了 2019 北京世園會植

物館之后，我們不僅僅在室內(nèi)溫室專

項(xiàng)上有了一定的技術(shù)經(jīng)驗(yàn)，更重要的

是擁有了高端的設(shè)計(jì)資源，在近期實(shí)

踐中，我們在每一個(gè)北方項(xiàng)目中也力

圖說服甲方植入一個(gè)溫室，作為營建

社群的空間抓手，因?yàn)檫@里必然會成

為居民愿意來聚集的地方。

2021 年 6 月 30 日，“社 區(qū) 文 化

倉 +”的 4# 庫先行完工開放，它包

括了婚禮堂、大東工業(yè)區(qū)城市展示中

心、社區(qū)伊甸園、社區(qū)藝術(shù)殿堂，以

及項(xiàng)目營銷中心。老倉庫及其周邊環(huán)

境的華麗轉(zhuǎn)身吸引了周邊居民來這里

休閑打卡，一時(shí)人滿為患。這其實(shí)反

映了在老舊社區(qū)中為社會基層大眾準(zhǔn)

備的公共設(shè)施嚴(yán)重不足。借助一個(gè)高

端商業(yè)樓盤的開發(fā)機(jī)會，把優(yōu)質(zhì)的公

共資源讓度給周邊無力改造自身環(huán)境

的鄰里，實(shí)現(xiàn)共同富裕，這也是作為

國企的華潤的社會擔(dān)當(dāng)。像我們這樣

的事務(wù)所，也是努力抓住這樣的時(shí)機(jī)，

讓項(xiàng)目的利益外溢，彌補(bǔ)這種在城市

同一地理空間中弱勢群體發(fā)展得不平

衡和不充分的矛盾。

本來 2# 庫在規(guī)劃上可以用于商

業(yè)目的。但在方案設(shè)計(jì)過程中，我們

和甲方一致認(rèn)為應(yīng)該將其做為文化場

65

所，所以在很早的時(shí)候就定義為以書

為主題。經(jīng)過一番到底是書店還是圖

書館的討論后，大家又一致認(rèn)為應(yīng)該

做個(gè)社區(qū)圖書館，強(qiáng)化它的公益性，

并向政府提議將之做為大東區(qū)圖書館

的分館。

我們最初“城市書房”提案的

故事線是把倉庫三開間理解成三個(gè)主

題 ：第一進(jìn)的花園主題用迷宮的方式

做個(gè)中藥百草堂，這樣更有植物教育

的內(nèi)容，且對比營銷中心的維護(hù)成本

更低 ；第二進(jìn)是用島嶼和書山的形式

做成的自由閱讀空間 ；第三進(jìn)是結(jié)合

小劇場、布置得比較規(guī)范的圖書室，

書架用玻璃來做，命名為“水晶殿

堂”。作為故事，這種比較浪漫的構(gòu)

思博得了政府的青睞，拍板把這個(gè)空

間做為政府投資的公益圖書館，而不

是之前的商業(yè)配套。

4# 庫的基本效果呈現(xiàn)出來后，

倒逼城市書房的方案敲定。站在實(shí)體

空間里，直覺告訴我們之前的故事只

是故事，并沒有和空間本體契合。這

時(shí)，第一進(jìn)的迷宮已經(jīng)做出來了，故

事性已經(jīng)很足，現(xiàn)在需要的是用空間

來打動(dòng)人。于是我們訣別了過去的方

案，對后兩進(jìn)空間進(jìn)行簡化，升華

了原來“殿堂”的概念，用一個(gè)整

體感強(qiáng)的線型小“巨構(gòu)”嵌套在中

殿的木構(gòu)架里，把兩跨空間統(tǒng)一起

來，形成了一個(gè)氣場強(qiáng)大的“閱讀

殿堂”。

這樣空間節(jié)奏從 1+1+1 變成 1+

（1+1），后兩個(gè)單元用一體化的手法

來實(shí)現(xiàn)。隨著 4# 庫的落成大受人民

群眾點(diǎn)贊，政府又下死命令必須在后

半年完成圖書上架，這又把我們逼入

極短的設(shè)計(jì)周期，但也倒逼我們刪繁

就簡，聚焦在核心主題和主景。包含

在倉庫木結(jié)構(gòu)里的“閱讀殿堂”的

設(shè)計(jì)有如一個(gè)古典的結(jié)構(gòu)化程序設(shè)

計(jì)，在標(biāo)準(zhǔn)剖面上，底層是條長長的

城市蝶變

66

書桌，左右各有樓梯上書庫夾層，然

后折返的樓梯再上上層。

上層的地平高度和木架的支座幾

乎等高，這樣就使人能夠零距離地置

身在木架的包圍之中，并非常接近天

光。樓梯臺階上有讀書的座凳，這也

是網(wǎng)紅書店慣常使用的場景。狹長的

二層沐浴在慵懶的陽光之下，與其說

這是一個(gè)愜意的讀書場所，不如說是

可以讓讀者拿本書在這仰在沙發(fā)上呼

呼午睡的地方。

既然是一個(gè)政府投資的公益項(xiàng)

目，我們必須對它的使用頻效負(fù)責(zé)，

最簡單的使群眾能來、群眾會來、群

眾愛來的辦法是降低它“高、大、上”

的門檻。所以我們把第一進(jìn)設(shè)計(jì)成一

個(gè)帶植物迷宮的城市廣場，利用迷宮

的方式間隔出一處處相對私密和穩(wěn)定

的閱讀空間，把座椅設(shè)計(jì)成公園的長

凳，這樣就營造了一個(gè)人人都可以隨

性閱讀的環(huán)境。雖然椅子上設(shè)計(jì)了小

書架，但在這個(gè)時(shí)代，讀者是帶著自

己的手機(jī)和筆記本電腦來公共圖書

館，他們最需要的是一種能讓自己安

靜和安逸下來的公共空間。

為了增強(qiáng)迷宮的可視感，我們在

其上空又盤旋了一個(gè) S 型的步道，可

以俯視。步道上設(shè)置了三個(gè)樹屋式的

讀書點(diǎn)，這是兒童喜歡聽故事的地方。

在閱讀空間中制造情境化的氛圍也不

足為奇，在紙質(zhì)書逐漸被電子閱讀取

代的時(shí)代，“網(wǎng)紅書店”卻異軍突起，

成為拯救商業(yè)設(shè)施的標(biāo)配。拋開對這

種現(xiàn)象的褒貶，它至少說明了“書 +

空間”的模式是一種聚人氣的力量。

對于這個(gè)非盈利的場所，用這種力量

成為社區(qū)建設(shè)的觸媒會更有效、更純

粹、更高尚，因?yàn)槭烊松鐣诋?dāng)代都

市的湮沒原因之一是沒有了人與人之

間可交往的社區(qū)平臺，而圖書館則不

失為一類向心的鄰里場所，但它需要

強(qiáng)大的空間氣場。

2021 年末，這個(gè)公益圖書館終

于建成，并被命名為“時(shí)代文倉”，

硬件設(shè)計(jì)階段的任務(wù)大公告成，而大

東區(qū)文旅局正在緊鑼密鼓地開展最重

要的軟件設(shè)計(jì)工作 ：尋覓一個(gè)理想的

館長。在這個(gè)片區(qū)，我們也開始了下

一棟倉庫的改造設(shè)計(jì)，而這棟倉庫的

山墻早已畫上了繪造社李涵老師的新

作——《東北文藝復(fù)興》。

67

更新內(nèi)參

片區(qū)統(tǒng)籌 + 有機(jī)更新 + 行業(yè)避險(xiǎn)，

第三季更新內(nèi)參發(fā)布會關(guān)鍵詞

11 月 17 日下午，以“內(nèi)涵式 + 集

約型 + 綠色化，驅(qū)動(dòng)深圳城市更新開新

局”為主題的《更新內(nèi)參｜ 2021 年三

季度深圳城市更新市場研報(bào)》發(fā)布會在

金茂萬豪酒店舉行。特邀協(xié)會評估與咨

詢專委會副主任、合一城市更新集團(tuán)創(chuàng)

始人羅宇，中規(guī)院深圳分院規(guī)劃設(shè)計(jì)三

所副所長、城市更新中心主任陳滿光 ,

同創(chuàng)匯運(yùn)營管理有限公司總建筑師吳錚

三位業(yè)界大咖，聚焦行業(yè)避險(xiǎn)、片區(qū)統(tǒng)

籌、有機(jī)更新，深度解析行業(yè)政策、趨

勢、數(shù)據(jù)、動(dòng)態(tài)，吸引了來自規(guī)劃、法律、

評估、金融等機(jī)構(gòu)專家及深更協(xié)會員單

位近百名代表共同出席。

羅總預(yù)判城市更新轉(zhuǎn)型長期趨勢，

將由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)

變，同時(shí)總結(jié)城市更新政策三大趨勢 ：

加大存量資源盤活力度，積極探索有機(jī)

更新新路徑 ；二次房改下，深圳更新整

備及舊住宅改造迎來新機(jī)遇 ；《條例》配

套細(xì)則陸續(xù)發(fā)布，為城市更新項(xiàng)目推進(jìn)

保駕護(hù)航。建議市場主體在在當(dāng)下局勢

中應(yīng)適應(yīng)新常態(tài)，在邏輯變化之后進(jìn)行

交易結(jié)構(gòu)重組。

陳滿光主任認(rèn)為，2020 年中國城鎮(zhèn)

化率達(dá)到 63.89%，當(dāng)前處于由高速增長

向平穩(wěn)階段過渡的緩沖期。公共資源的

最優(yōu)化配置是深圳城市更新片區(qū)化的內(nèi)

在動(dòng)因，也直接影響城市轉(zhuǎn)型升級。強(qiáng)

區(qū)放權(quán)時(shí)代，深圳城市更新進(jìn)入“第二

程”，城市更新向區(qū)域的整體復(fù)興和可持

續(xù)發(fā)展等綜合職責(zé)轉(zhuǎn)變，市、區(qū)級政府

逐步加強(qiáng)“統(tǒng)籌”，“片區(qū)統(tǒng)籌類規(guī)劃”

逐步成為各區(qū)平衡市場逐利行為，加強(qiáng)

政府管控的重要手段。

吳錚總強(qiáng)調(diào)城市更新應(yīng)關(guān)注“活化

空間里的人”，做到“引人、聚人、留人”，

重視“投融改管退”閉環(huán)中所涉及的投

資、財(cái)務(wù)、定位、設(shè)計(jì)、工程、采購、成本、

招商、運(yùn)營、企服等 11 個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。最

后，吳總以中山大學(xué)附屬第一醫(yī)院紅磚

樓、海珠同創(chuàng)匯為案例，解密如何通過

科學(xué)系統(tǒng)的運(yùn)營管理手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)

值最大化。

分享嘉賓 ：陳滿光

分享嘉賓 ：羅宇

分享嘉賓 ：吳錚

協(xié)會動(dòng)態(tài)

68

不同市場主體廣泛合作，應(yīng)對城市更

新多元挑戰(zhàn)。同時(shí)呼吁政府健全工作

機(jī)制，開展城市體檢評估，因城施策

建立城市更新制度保障 ；面向?qū)嵤┏?/p>

臺更能激發(fā)市場活力的相關(guān)政策，加

大一二級聯(lián)動(dòng)與熟化實(shí)施的力度 ；依

據(jù)國土空間總體規(guī)劃，編制更新整備

專項(xiàng)規(guī)劃，評估識別更新潛力對象，

明確歷史文化風(fēng)貌等空間管控要求 ；

提供多元化資金保障渠道 ；對符合規(guī)

定的城市更新項(xiàng)目給予地價(jià)減免、稅

收優(yōu)惠、貸款貼息、標(biāo)桿項(xiàng)目獎(jiǎng)補(bǔ)等

財(cái)稅支持。

隨后，協(xié)會政策與法律專委會、

行業(yè)調(diào)解中心主任，深圳市華勤城市

更新研究院院長賀倩明圍繞“城市

更 新 中 的‘進(jìn)’ 與‘退’” 展 開 分

享。賀博士詳細(xì)解析了廣東城市更新

政策六大趨勢 ：①國進(jìn)民退。國企介

入城市更新，會進(jìn)一步規(guī)范城市更新

市場活動(dòng)、縮小市場主體投機(jī)套利空

間。②限制拆建。對于老城區(qū)，強(qiáng)調(diào)

嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除 ；對于城中村，

限制短時(shí)間、大規(guī)模進(jìn)行拆遷。③門

檻提高。城中村類城市更新項(xiàng)目村企

合作亂象，主管部門監(jiān)管措施下企業(yè)

投機(jī)現(xiàn)象仍然頻發(fā)，致使城市更新市

場主體準(zhǔn)入門檻進(jìn)一步提高。④住房

保障。深圳、廣州、東莞陸續(xù)發(fā)布關(guān)

于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障工作的相關(guān)意

見，公共住房供應(yīng)進(jìn)入多渠道供給時(shí)

代，“工改?！薄胺蔷痈谋！钡瘸蔀?/p>

公共住房籌集主力。⑤去地產(chǎn)化。通

過劃定工業(yè)區(qū)塊線以嚴(yán)守工業(yè)產(chǎn)業(yè)用

地，嚴(yán)格限制工業(yè)區(qū)塊線范圍內(nèi)的改

造方向。⑥強(qiáng)制拆遷。深圳細(xì)化了啟

動(dòng)征收的條件和征收補(bǔ)償?shù)木唧w程

序 ；廣州確立了“收回集體土地使用

權(quán)”“行政機(jī)關(guān)申請強(qiáng)制執(zhí)行”“行

政裁決”三大拆遷利器。

深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院城市

設(shè)計(jì)一所主創(chuàng)設(shè)計(jì)師姚一彤圍繞清

平古墟有機(jī)更新項(xiàng)目的規(guī)劃背景、項(xiàng)

目概況、規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)驗(yàn)啟示，分享

深圳高質(zhì)量發(fā)展背景下的有機(jī)更新探

索。姚總提煉清平古墟項(xiàng)目施行五大

亮點(diǎn) ：①探索“政企合作”的復(fù)合

式更新實(shí)施路徑，引導(dǎo)城中村更新由

以往拆除重建為主的更新模式向拆除

重建、綜合整治和功能改變多措并舉

轉(zhuǎn)變。②通過城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則的方式加

強(qiáng)精細(xì)化的規(guī)劃管控，傳統(tǒng)的“技

術(shù)文件 + 管理文件”，滿足政府需求，

指導(dǎo)實(shí)施建設(shè)；以城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則方式，

精細(xì)化控制特色場所營造，指導(dǎo)建筑

與景觀設(shè)計(jì)。③根據(jù)開發(fā)、運(yùn)營、使

用者的需求，進(jìn)行伴隨式設(shè)計(jì)服務(wù)，

梳理原有歷史痕跡，形成主題活動(dòng)聚

落，營造沉浸式文化體驗(yàn)空間。④創(chuàng)

新思考、設(shè)計(jì)定制，建立古墟超級 IP

樹，提升文化影響力。恢復(fù)全年傳統(tǒng)

墟市文化活動(dòng)，延續(xù)古墟?zhèn)鹘y(tǒng)日常生

活記憶。⑤從“換臉”轉(zhuǎn)向“換血”，

從“短期換血”到“持續(xù)造血”，系

統(tǒng)激活影視產(chǎn)業(yè)。

進(jìn)退·趨勢·策略·熱點(diǎn)，

2022 深圳城市更新白皮書發(fā)布會解

密四大關(guān)鍵詞

3 月 1 日，在深圳城市更新條

例正式實(shí)施一周年之際，深圳市城市

更新協(xié)會行業(yè)信息中心與廣東合一城

市更新研究院聯(lián)合編撰的 2022 年深

圳城市更新白皮書正式發(fā)布，特邀咨

詢、法律、規(guī)劃領(lǐng)域三位專家，全

面分析“十四五”發(fā)展趨勢，解密

2022 深圳城市更新進(jìn)退、趨勢、策略、

熱點(diǎn)四大關(guān)鍵詞，啟動(dòng)多平臺同步直

播，吸引超 2.36 萬人次在線觀看。

協(xié)會評估與咨詢專委會副主任、

合一城市更新集團(tuán)創(chuàng)始人羅宇聚焦

“城市更新 2035 ：趨勢與策略”。羅

總總結(jié)深圳城市更新 2035 三大趨勢：

高質(zhì)量、精細(xì)化、全周期，建議市場

主體積極調(diào)整投資策略，從開發(fā)模式

轉(zhuǎn)向運(yùn)營模式 ；建立新的全產(chǎn)業(yè)鏈條

和全周期項(xiàng)目管理機(jī)制 ；以政府視角

為政府解決城市發(fā)展中的問題，輸出

深圳經(jīng)驗(yàn)、提前布局城市更新試點(diǎn)城

市，積極擁抱城市更新發(fā)展新趨勢 ；

出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)的企業(yè)，積極探索與

69

集結(jié)第三方力量，

探索城市更新行業(yè)矛盾糾紛多元化解新路徑

11 月 5 日，深圳市城市更新行業(yè)調(diào)解中

心第一次會議在深圳市城市更新協(xié)會大會議室

召開。調(diào)解中心經(jīng)征集遴選首批調(diào)解專家 22

名，擁有政策、法律、規(guī)劃、評估、拆遷、信訪、

仲裁等多專業(yè)領(lǐng)域工作經(jīng)驗(yàn)。本次會議由協(xié)會

秘書長劉芳主持，執(zhí)行會長周旭，調(diào)解中心發(fā)

起人、政策與法律專委會主任、建緯律所主任

賀倩明，及十多位調(diào)解專家應(yīng)邀出席，旨在集

結(jié)第三方力量，在市場談判、行政訴訟之外，

探索城市更新行業(yè)矛盾糾紛多元化解新路徑。

工作重心

承接政府調(diào)解機(jī)構(gòu)委托調(diào)解業(yè)務(wù)；

協(xié)同人民法院建立訴調(diào)聯(lián)動(dòng)合作機(jī)制；

協(xié)同仲裁機(jī)構(gòu)建立仲調(diào)聯(lián)動(dòng)合作機(jī)制；

制訂行業(yè)調(diào)解工作指南，輸出調(diào)解專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

主要職能

為會員單位發(fā)生的爭議提供調(diào)解服務(wù)；

為城市更新重大疑難爭議出具專家論證意見；

協(xié)助將調(diào)解協(xié)議轉(zhuǎn)化為具強(qiáng)制執(zhí)行效力的法律文書；

向有關(guān)部門和機(jī)構(gòu)提供政策建議、法律建議等智力支持；

建立“訴調(diào)對接”、“裁調(diào)對接”、聯(lián)合調(diào)解等聯(lián)動(dòng)機(jī)制；

開展講座、沙龍等，為城市更新行業(yè)調(diào)解培訓(xùn)后備人才；

其他有利于城市更新行業(yè)糾紛多元化解決的調(diào)解相關(guān)事宜。

賀倩明主任重點(diǎn)介紹了調(diào)解中心組建歷

程、組織架構(gòu)、調(diào)解規(guī)則，調(diào)解中心致力于

通過跨界整合、多方互動(dòng)、化解糾紛、打破

僵局，以實(shí)際成效降低城市更新推進(jìn)過程中

的社會資源浪費(fèi)和運(yùn)營成本消耗。與會專家

也暢所欲言，為調(diào)解中心發(fā)展規(guī)劃及工作開

展集思廣益，達(dá)成以下共識。

執(zhí)行會長周旭為賀倩明主任頒發(fā)聘書

深耕更新

協(xié)會動(dòng)態(tài)

70

集結(jié)多方力量，打造常態(tài)化建言獻(xiàn)策平臺

11 月 16 日，深圳市城市更新行業(yè)

研究中心第一次全體會議在深圳市城市

更新協(xié)會大會議室召開。本次會議由協(xié)

會秘書長劉芳主持，執(zhí)行會長周旭，研

究中心主任、卓越集團(tuán)助理總裁胡偉平，

協(xié)會副秘書長兼行業(yè)研究中心執(zhí)行主任

胡秀華及十多位研究專家應(yīng)邀出席。首

批 12 位研究專家，經(jīng)協(xié)會行業(yè)研究中心

籌備組嚴(yán)格篩選、認(rèn)真研究、集體決議，

根據(jù)“分批錄取、擇優(yōu)選聘”的原則遴

選產(chǎn)生，分別來自城市規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)、

建筑設(shè)計(jì)、開發(fā)、法律、咨詢、評估等

不同專業(yè)領(lǐng)域，他們意愿強(qiáng)烈、能力突出、

有時(shí)間精力投入，為組建一支精干高效

的專業(yè)團(tuán)隊(duì)奠定堅(jiān)實(shí)基石。

協(xié)會副秘書長兼行業(yè)研究中心執(zhí)行

主任胡秀華介紹了中心成立背景、歷程。

胡偉平主任則通過多個(gè)行業(yè)重磅政策出

臺背景，深入分析了行業(yè)發(fā)聲、建言獻(xiàn)

策的重要性，并著重介紹了研究中心核

心業(yè)務(wù)范圍和未來工作開展思路。

工作重心

1. 政策建言。針對影響行業(yè)發(fā)展的重大問題及痛點(diǎn)難點(diǎn)共性問題，

整合多方技術(shù)優(yōu)勢，開展深度研究并形成科學(xué)合理、切實(shí)可行的專業(yè)

意見和建議。

2. 專項(xiàng)調(diào)查。針對會員提出項(xiàng)目推進(jìn)過程中遇到的典型問題，確

有必要的，開展行業(yè)專項(xiàng)調(diào)查，收集具體案例、具體問題及解決建議，

形成專項(xiàng)調(diào)查意見和建議提交給相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)和政府部門。

3. 課題研究。整合行業(yè)優(yōu)勢資源，開展相關(guān)課題研究，探索以協(xié)

會把關(guān)、專家支持、企業(yè)聯(lián)動(dòng)的形式，開展深度課題研究，并公開發(fā)

布研究成果。

4. 行業(yè)交流。通過“走出去”和“請進(jìn)來”方式，加強(qiáng)與國內(nèi)

外城市政府部門、行業(yè)組織、科研院校、專業(yè)機(jī)構(gòu)及企業(yè)等同行業(yè)的

交流互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)視野開拓、城市進(jìn)入、資源鏈接、理念推廣等多重目標(biāo)。

5. 專項(xiàng)服務(wù)。發(fā)揮協(xié)會行業(yè)研究中心多方專業(yè)資源優(yōu)勢，承接企

業(yè)或政府相關(guān)課題委托或?qū)ｍ?xiàng)咨詢服務(wù)。

會上，通過采取“自愿報(bào)名 + 投票選舉”相結(jié)合的方式產(chǎn)生許亞

萍、羅玉雯、陳思斯三位研究中心副主任。新當(dāng)選的研究中心副主任

陳思斯律師圍繞最新發(fā)布的《深圳城市更新項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文

本（征求意見稿）》作主題分享。陳律師就示范文本中被搬遷物業(yè)的

基本情況、物業(yè)權(quán)利人身份確認(rèn)、物業(yè)搬遷補(bǔ)償方式及標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)告登記、

回遷選房等重點(diǎn)條款，從《更新條例》等法規(guī)政策落實(shí)及實(shí)務(wù)操作難

點(diǎn)兩個(gè)角度展開深度分析。

71

條例 + 管控 + 價(jià)值，

新時(shí)代拆遷談判勢與謀

11 月 2 日，由深圳市城市更新

協(xié)會主辦，協(xié)會拆遷談判專委會承辦

的“更新破局·拆遷為要，更新云

學(xué)院第三季拆遷談判公益課堂”在

深圳灣軟件產(chǎn)業(yè)基地開講。本次活動(dòng)

特邀拆遷談判專委會主任、君合智成

執(zhí)行董事趙磊，政策與法律專委會主

任、建緯律所主任、高級合伙人賀倩

明，拆遷談判專委會專家、星河深莞

惠城市更新總裁助理程林等專家，一

站式分享城市更新政策要點(diǎn)、企業(yè)運(yùn)

營管控、拆遷談判價(jià)值與難點(diǎn)，引導(dǎo)

會員企業(yè)進(jìn)行科學(xué)高效拆遷，規(guī)范拆

遷市場秩序。

賀倩明博士通過分析條例中搬遷

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)新變化，建議市場實(shí)施主體

緊密關(guān)注搬遷補(bǔ)償示范文本制定情

況 ；并以海濤花園和木頭龍為例，分

析了行政調(diào)解、行政征收實(shí)施前提、

政策亮點(diǎn)及實(shí)操要點(diǎn)。程林總認(rèn)為，

有效的拆遷運(yùn)營管控需要謀定而后

動(dòng)，做到以財(cái)務(wù)經(jīng)營為導(dǎo)向，以現(xiàn)金

流和利潤為核心，以計(jì)劃管理為主線，以成本管理為基礎(chǔ)，在啟動(dòng)拆遷前全面

評估拆遷實(shí)施可能性，實(shí)現(xiàn)更新項(xiàng)目全周期通透經(jīng)營。趙磊總針對如何科學(xué)制

定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如何確定不同物業(yè)之間的置換比例，如何解決小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)

民房轉(zhuǎn)讓后的確權(quán)和簽約等難點(diǎn)問題，結(jié)合過往操盤經(jīng)驗(yàn)做出具體分析，并提

出解決建議。

深圳 40 年發(fā)展奇跡，從小漁村到國際創(chuàng)都，城市超速度指數(shù)級生長，空

間亟需迭代更新，才能承載產(chǎn)業(yè)升級，公共配套，美好人居。拆遷只是手段，

而非目的，這是所有城市更新人要秉承的初心。為此，協(xié)會拆遷談判專委會

專家團(tuán)隊(duì)共同研發(fā)了更新云學(xué)院第三季“拆遷談判”系列深度課程，趙磊主

任傾情代言，詳細(xì)介紹了講師團(tuán)隊(duì)、課程邏輯、項(xiàng)目會診、標(biāo)桿考察等極具含

金量的特色所在，旨在幫助相關(guān)企業(yè)高管團(tuán)隊(duì)一站式深度領(lǐng)悟“鎖定 - 攻關(guān) -

破冰”拆遷談判全鏈條破局之道。該課程已于 11 月 19 日開課，深受學(xué)員好評。

協(xié)會動(dòng)態(tài)

72

提煉 10 大市場建議，深更協(xié)召開

搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本研討會

11 月 30 日上午，深圳市城市更

新協(xié)會行業(yè)研究中心組織召開《深

圳市城市更新項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償協(xié)議示

范文本（征求意見稿）》專題研討

會，這也是行業(yè)研究中心成立后首

次發(fā)聲。

本次會議由協(xié)會副秘書長、行

業(yè)研究中心執(zhí)行主任胡秀華主持 ；

特邀拆遷談判專委會主任、深圳君

合智成執(zhí)行董事趙磊，專家、廣東

卓建律所創(chuàng)始合伙人楊林 ；政策與法

律專委會專家、深職院副教授鐘澄 ；

行業(yè)研究中心副主任，上海建緯律所

合伙人陳思斯，研究員、深圳天安云

谷產(chǎn)城社區(qū)研究院執(zhí)行院長鄭夏軍等

專家出席。來自華潤、海岸、京基、

桑泰、花伴里、融澤源、百晟、合一、

赤灣商業(yè)等協(xié)會會員企業(yè)代表也共同

參與。

會上，陳思斯副主任根據(jù)《搬補(bǔ)

協(xié)議示范文本》中九章三十二條及

四個(gè)附件，提煉九大核心 ：文本適用

問題、銜接問題、被搬遷物業(yè)基本情

況、物業(yè)權(quán)利人身份確認(rèn)、物業(yè)搬遷

補(bǔ)償方式及標(biāo)準(zhǔn)、面積補(bǔ)差、預(yù)告登

記、回遷選房、有效期等，據(jù)此結(jié)合

法理邏輯和市場實(shí)踐進(jìn)行深入分析。

隨后，與會專家與會員企業(yè)代

表紛紛發(fā)言，經(jīng)整理提煉行業(yè) 10 大

建議 ：

1. 建議明確示范文本制定的基本

原則。搬遷補(bǔ)償協(xié)議是市場主體和物

業(yè)權(quán)利人充分協(xié)商、利益平衡的真實(shí)

意愿表達(dá)。示范文本應(yīng)發(fā)揮政府的積

極引導(dǎo)作用，充分尊重更新項(xiàng)目實(shí)踐

雙方，給予充分協(xié)商的彈性空間，避

免給項(xiàng)目實(shí)踐帶來不必要的阻礙。

2. 建議明確示范文本的使用效

力。示范文本是否為城市更新項(xiàng)目必

須使用，還是作為參考文本使用？

《更新條例》相關(guān)規(guī)定并不屬于效力

性強(qiáng)制性規(guī)定，相關(guān)條款應(yīng)理解為示

范性指導(dǎo)性條款，如雙方協(xié)商一致，

則協(xié)議有效亦可備案。

3. 建議明確示范文本的溯及力及

銜接節(jié)點(diǎn)。從“法不溯及既往”原

則出發(fā)，對已經(jīng)開展搬遷補(bǔ)償協(xié)議簽

署的項(xiàng)目沿用舊協(xié)議，對新立項(xiàng)項(xiàng)目

則要求使用示范文本，避免因新舊政

策銜接形成新的項(xiàng)目搬遷問題。

4. 建議分類制定不同物業(yè)類型的

示范文本。該文本較多表述僅適用于

舊住宅區(qū)改造，而并不適用深圳較多

的城中村改造項(xiàng)目。建議示范文本分

類分別擬定，提高可操作性。

5. 建議進(jìn)一步完善被搬遷物業(yè)的

基本情況。比如增加其他權(quán)屬、物業(yè)

功能、具體位置、投影面積等相關(guān)

信息。

6. 建議對物業(yè)搬遷補(bǔ)償方式及標(biāo)

準(zhǔn)進(jìn)一步完善。結(jié)合更新項(xiàng)目實(shí)務(wù)經(jīng)

驗(yàn)，對于產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補(bǔ)償項(xiàng)下的

具體補(bǔ)償項(xiàng)目、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及面積誤差

結(jié)算方式，進(jìn)一步完善調(diào)整。如補(bǔ)充

“空地”補(bǔ)償?shù)?，過渡期安置補(bǔ)助費(fèi)

設(shè)計(jì)多種支付方式，優(yōu)化過渡期安置

補(bǔ)助費(fèi)遞增條款，刪除“過渡期周轉(zhuǎn)

房”等。

7. 建議明確關(guān)于預(yù)告登記的相關(guān)

要求。如明確預(yù)告登記制度僅適用于

已辦理產(chǎn)權(quán)登記的被搬遷物業(yè)、以及

協(xié)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)確定搬遷補(bǔ)償協(xié)

議進(jìn)行預(yù)告登記的具體要求。

8. 部分條款規(guī)定過細(xì)，對于項(xiàng)目

實(shí)操帶來較大難度。如回遷選房要求

在固定期限內(nèi)完成，在實(shí)際操作中可

能會抑制選房工作安排的靈活性 ；置

換物業(yè)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定過細(xì)，示范文

本會因相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的變化而變得不適

用等。

9. 建議刪除有關(guān)協(xié)議有效期的約

定。城市更新項(xiàng)目的推進(jìn)時(shí)間往往難

以把握，一旦約定了合同有效期限，

如在實(shí)施主體確認(rèn)等關(guān)鍵條件實(shí)現(xiàn)的

前幾日合同終止，則會直接導(dǎo)致“二

次動(dòng)遷”，難度非常大，且會直接導(dǎo)

致項(xiàng)目無法正常推進(jìn)，造成“爛尾”。

10. 建議進(jìn)一步完善及增加相關(guān)

條款。如增加對被搬遷人履行選房義

務(wù)的約束條款、保密條款、協(xié)議解除

條件及相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)、賬戶管理等

內(nèi)容。

73

土地整備利益統(tǒng)籌藍(lán)?？善?，

業(yè)界 6 大咖聚首一站解密

10 月 20 日，由深圳市城市更新

協(xié)會主辦，協(xié)會評估與咨詢專委會承

辦的“凝共識·啟新程——2021 土

地整備利益統(tǒng)籌專題論壇”在棕櫚

泉國際中心舉辦。

本次活動(dòng)特邀深圳市城市規(guī)劃設(shè)

計(jì)研究院副總規(guī)劃師許亞萍、深圳新

城市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)股份有限公司土地

統(tǒng)籌研究中心主任戴根平、恒裕集團(tuán)

投資拓展中心總經(jīng)理張承輝、世鵬集

團(tuán)總裁王麗芳、深圳市大華稅務(wù)師事

務(wù)所有限公司董事長何仲、深圳市格

衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢有限公司

總經(jīng)理童款強(qiáng)等專家，一站劇透政策

+ 規(guī)劃 + 投拓 + 稅籌 + 集資交易 + 模

式創(chuàng)新。

協(xié)會秘書長劉芳，協(xié)會評估與咨

詢專委會主任、深圳戴德梁行估價(jià)及

顧問服務(wù)部董事黃燕秋，南山、龍崗、

光明等深圳市各區(qū)更新整備局代表，

以及深更協(xié)會員單位代表四百余人共

同出席本次論壇。

許亞萍博士從總體原則、實(shí)施門

檻、具體做法、用地指標(biāo)核算、留用

土地落實(shí)、政策未覆蓋用地六大核心

要點(diǎn)對土地整備利益統(tǒng)籌政策進(jìn)行解

析。許博士認(rèn)為，利益統(tǒng)籌項(xiàng)目立項(xiàng)

要考慮政府和社區(qū)兩者的訴求，政府

要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)公共利益訴求，

同時(shí)社區(qū)要有一定的留用地，經(jīng)濟(jì)賬

要算得過來，所以必須政府和社區(qū)之

間達(dá)成相對平衡，才是能夠達(dá)到立項(xiàng)

要求的利益統(tǒng)籌項(xiàng)目。許博士還特別

指出，在進(jìn)行留用地指標(biāo)核算時(shí)，應(yīng)

結(jié)合各區(qū)實(shí)際情況，不能簡單套用 6

號文。

戴根平主任主要梳理了土地整備

利益統(tǒng)籌的三個(gè)階段，即坪山“整村

統(tǒng)籌”試點(diǎn)階段、全市利益統(tǒng)籌試點(diǎn)

階段、全市利益統(tǒng)籌階段，并針對每

個(gè)階段典型案例 ：南布社區(qū)、沙湖社

區(qū)、國際低碳城坪西片區(qū)、沙田社區(qū)

一期、塘朗工業(yè)區(qū)等進(jìn)行對應(yīng)講解。

同時(shí)，總結(jié)出天時(shí)地利人和缺一不可；

空間規(guī)劃是統(tǒng)籌成敗的關(guān)鍵 ；項(xiàng)目必

要性是關(guān)鍵，助推力很重要三大啟示。

最后，戴主任還圍繞利益統(tǒng)籌的發(fā)展

趨勢做出自己的判斷 ：1. 各區(qū)逐漸形

成各自的整備規(guī)則 ；2. 大片區(qū)統(tǒng)籌成

為重點(diǎn)推進(jìn)方向 ；3. 規(guī)劃融合將成為

重點(diǎn)編制方向 ；4. 更新整備融合試點(diǎn)

將成為重要探索方向 ；5. 融入國土空

間規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)單元。

張承輝總劇透土地整備利益統(tǒng)籌

項(xiàng)目投拓的正道與誤區(qū)。張總認(rèn)為，

現(xiàn)狀容積率是存量土地項(xiàng)目拓展最核

心指標(biāo)，回遷按 1:1 作為基準(zhǔn)，可售

和回遷比能接近 5:5 分成，即為好項(xiàng)

目 ；拓展商住項(xiàng)目時(shí)，除了要滿足各

種專題規(guī)劃，還要盡量保證項(xiàng)目范圍

內(nèi)法圖至少 35% 商住圖斑 ；盡可能

將有效留用地計(jì)算到 55%，五類地控

制在 10%-43.75% 之間很重要。

同時(shí)，中肯建議拓展利益統(tǒng)籌項(xiàng)

目的企業(yè) ：不可將修改圖則作為可行

性的前提 ；重視城中村綜合整治、工

業(yè)區(qū)塊線、工業(yè)保留區(qū)等各種剛性規(guī)

劃要求 ；重點(diǎn)核查征轉(zhuǎn)地情況 ；警惕

現(xiàn)狀容積率過低項(xiàng)目。最后，張總坦

言，土地整備利益統(tǒng)籌可能是深圳土

地所有權(quán)轉(zhuǎn)化二次分配的最后晚餐，

政策瞬息萬變，推進(jìn)不易，且行且

珍惜。

協(xié)會動(dòng)態(tài)

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王麗芳總則圍繞集體資產(chǎn)交易基

本原則、主要痛點(diǎn)、解決方案建議、

典型案例分享四大板塊展開敘述。重

點(diǎn)分析存在如何合理確定集體資產(chǎn)權(quán)

益價(jià)值；集體資產(chǎn)交易細(xì)節(jié)把控不足 ;

平臺門檻設(shè)置不合理、缺乏應(yīng)急預(yù)案

三大痛點(diǎn)。同時(shí)提出應(yīng)對方案 ：夯實(shí)

群眾基礎(chǔ)，展示實(shí)力，建立信心 ；根

據(jù)項(xiàng)目特質(zhì)設(shè)定合理的工作方案，強(qiáng)

化目標(biāo)導(dǎo)向，以目標(biāo)為核心推進(jìn)和分

解工作，突發(fā)事件預(yù)案與解決思路預(yù)

設(shè) ；鏈接評估、律所、法務(wù)稅務(wù)、交

易平臺等專業(yè)機(jī)構(gòu)成為生態(tài)合作伙

伴，充分融合無縫鏈接相互賦能。王

總認(rèn)為，集體資產(chǎn)交易要順利推進(jìn)離

不開頂層設(shè)計(jì)統(tǒng)籌、關(guān)注過程細(xì)節(jié)、

充分溝通達(dá)成共識三部曲。

何仲總站在稅務(wù)的角度提出土地

整備利益統(tǒng)籌兩大關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，一是立

項(xiàng)，二是取得土地。無論是土地整備

利益統(tǒng)籌還是城市更新，參與方基本

沒變，第一是政府，第二是村集體股

份公司，第三是開發(fā)商。對比土地整

備利益統(tǒng)籌和城市更新操作流程，可

以發(fā)現(xiàn)，兩者稅務(wù)實(shí)質(zhì)基本一致，可

以借鑒城市更新在稅務(wù)上的成熟做

法。此外，何總還分析了深圳、廣州

兩地在留用地掛牌轉(zhuǎn)讓、雙抬頭聯(lián)合

報(bào)建、作價(jià)入股合作開發(fā)等合作模式

選擇上的異同，并根據(jù)實(shí)操分享了一

些典型土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目在稅務(wù)

處理上的經(jīng)驗(yàn)做法。

童款強(qiáng)總主要從利益統(tǒng)籌發(fā)展趨

勢預(yù)判、利益統(tǒng)籌創(chuàng)新操作模式兩大

模塊展開分享。童總強(qiáng)調(diào)，利益統(tǒng)籌

已成為征拆改造的重要手段，在連片

規(guī)?；厔菹?，政府主導(dǎo)深度不斷增

加 ；各區(qū)探索創(chuàng)新操作模式，總體遵

循“責(zé)權(quán)利”對應(yīng)的原則，但具體

職責(zé)邊界的劃定、各模式的優(yōu)劣，需

后續(xù)項(xiàng)目實(shí)踐進(jìn)一步觀察。隨后，童

總列舉了寶安、龍崗、龍華在利益統(tǒng)

籌方面的創(chuàng)新做法。其中，寶安區(qū)對

擬收儲的產(chǎn)業(yè)用地部分，政府全程介

入征拆；龍崗區(qū)采取政府大兵團(tuán)模式，

深度介入整體項(xiàng)目的拆遷工作，并通

過規(guī)則設(shè)計(jì)，引入前期服務(wù)商，部分

項(xiàng)目采取“先整備后統(tǒng)籌”模式 ；

龍華區(qū)總體推進(jìn)邏輯與龍崗區(qū)類似，

但在合作分配方面有所差異。期待各

區(qū)通過模式創(chuàng)新走出一條最合理、最

多贏的路徑，助力深圳存量土地贏得

更具想象力的二次開發(fā)空間。

75

2021年10月-12月，深更協(xié)秘書

處一行先后走訪會員企業(yè)：華豐

世紀(jì)、盛薈集團(tuán)、赤灣商業(yè)，與

各會員企業(yè)進(jìn)行座談交流。

走訪會員企業(yè)華豐世紀(jì)

走訪會員企業(yè)盛薈集團(tuán)

走訪會員企業(yè)赤灣商業(yè)

會員面對面

為進(jìn)一步加強(qiáng)與會員企業(yè)溝通聯(lián)

系，了解會員企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)展，傾聽

對協(xié)會工作反饋意見，深更協(xié)秘書

處堅(jiān)持深度調(diào)研，持續(xù)實(shí)地走訪企

業(yè)，主動(dòng)詢問企業(yè)需求，打通服務(wù)

最后一公里。與此同時(shí)，秘書處也

對企業(yè)提出的寶貴意見與建議，進(jìn)

行歸納、反思、改進(jìn)與落地，以期

多方合力，共同推進(jìn)深更協(xié)取得更

長遠(yuǎn)發(fā)展，同時(shí)反哺行業(yè)，實(shí)現(xiàn)多

方共贏。

協(xié)會動(dòng)態(tài)

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協(xié)會黨建

深圳市城市建設(shè)類行業(yè)第一次黨員大

會圓滿召開

11 月 27 日下午，深圳市城市建

設(shè)類聯(lián)合黨委在深圳市科學(xué)館召開中

國共產(chǎn)黨深圳市城市建設(shè)類行業(yè)第一

次黨員大會。市社會組織黨委專職副

書記郭建，副書記兼紀(jì)委書記肖衛(wèi)國，

市住房和建設(shè)局黨組成員、副局長、

機(jī)關(guān)黨委書記高泉，市住房和建設(shè)局

人事處副處長朱國贏，市社會組織管

理局黨建處副處長陳湘志，市社會組

織黨委辦公室主任方康，聯(lián)合黨委第

一書記胡建文，黨委書記曲詠海，黨

委副書記兼紀(jì)委書記陳子建，黨委副

書記付燦華以及協(xié)會、學(xué)會代表，所

屬黨支部黨員和預(yù)備黨員參加會議。

本次大會共進(jìn)行七大獎(jiǎng)項(xiàng)表彰，

深圳市城市更新協(xié)會全部榮獲，碩果

累累。其中深圳市城市更新協(xié)會總支

部委員會榮獲“先進(jìn)基層黨組織”、

“助力扶貧攻堅(jiān)先進(jìn)單位”、“助力防

控疫情先進(jìn)單位”；總支部書記曲詠

海榮獲“優(yōu)秀黨（總）支部書記”；

協(xié)會會長李曉平榮獲“積極支持黨

建工作社會組織負(fù)責(zé)人”；秘書長劉

芳榮獲“優(yōu)秀共產(chǎn)黨員”；秘書處關(guān)

翹楚榮獲“優(yōu)秀黨務(wù)工作者”。其后，

現(xiàn)場以差額選舉和無記名投票方式，

選舉產(chǎn)生了第一屆黨委、紀(jì)委領(lǐng)導(dǎo)班

子，并宣布兩委委員選舉結(jié)果。深更

協(xié)黨總支書記曲詠海當(dāng)選黨委書記，

秘書長劉芳當(dāng)選紀(jì)委委員。

深更協(xié)黨總支召開黨員大會，全面

學(xué)習(xí)貫徹黨的十九屆六中全會精神

12 月 24 日下午，深更協(xié)黨總支

在協(xié)會黨員活動(dòng)中心組織召開總支部

黨員大會暨第四季度專題黨課學(xué)習(xí)。

黨總支書記曲詠海，第二黨支部書記

蔡創(chuàng)欽、協(xié)會秘書長劉芳等 20 余名

黨員出席本次會議。

會議首先進(jìn)行討論關(guān)于預(yù)備黨員

張衛(wèi)平同志轉(zhuǎn)正事項(xiàng)。經(jīng)現(xiàn)場投票表

決，大會一致同意東深園林張衛(wèi)平同

志按期轉(zhuǎn)為中共正式黨員。會議第二

環(huán)節(jié)，討論關(guān)于金德慶、張雨薇同志

確認(rèn)為入黨積極分子事項(xiàng)。全體與會

黨員鼓掌通過同意兩位同志確認(rèn)為入

黨積極分子事項(xiàng)。協(xié)會秘書長劉芳同

志、支部黨員于可人同志及陳旭峰同

志分別表達(dá)了對以上幾位同志的祝

賀，并結(jié)合自身入黨經(jīng)驗(yàn)感悟和在座

各位傾情分享。

隨后，深更協(xié)第二黨支部書記蔡

創(chuàng)欽以“全面學(xué)習(xí)貫徹黨的十九屆

六中全會精神”為主題作專題黨課

分享，從歷史與現(xiàn)實(shí)相統(tǒng)一、理論與

實(shí)踐相結(jié)合、經(jīng)驗(yàn)與精神相交融、國

內(nèi)與國際相貫通四大維度，對全會

審議通過的《中共中央關(guān)于黨的百

年奮斗重大成就和歷史經(jīng)驗(yàn)的決議》

（以下簡稱《決議》）的重大意義、

理論創(chuàng)新、永恒價(jià)值、世界影響四個(gè)

內(nèi)容方面進(jìn)行闡述，帶領(lǐng)大家深入了

解十九屆六中全會精神。

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中國金茂

中國金茂控股集團(tuán)有限公司（簡

稱“中國金茂”）是世界五百強(qiáng)企業(yè)

中國中化控股有限責(zé)任公司旗下城市

運(yùn)營領(lǐng)域的平臺企業(yè)，于 2007 年 8

月 17 日在香港聯(lián)合交易所主板上市

( 股票代碼 :HK.00817)。中國中化控

股有限責(zé)任公司是由中國中化集團(tuán)有限

公司與中國化工集團(tuán)有限公司聯(lián)合重組

而成，業(yè)務(wù)覆蓋生命科學(xué)、材料科學(xué)、

基礎(chǔ)化工、環(huán)境科學(xué)、橡膠輪胎、機(jī)械

裝備、城市運(yùn)營和產(chǎn)業(yè)金融八大領(lǐng)域，

是全球規(guī)模最大的綜合性化工企業(yè)。

中國金茂以“釋放城市未來生

命力”為己任，始終堅(jiān)持高端定位

和精品路線，在以品質(zhì)領(lǐng)先為核心的

“雙輪兩翼”戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，聚焦“兩

驅(qū)動(dòng)、兩升級”的城市運(yùn)營模式，致

力于成為中國領(lǐng)先的城市運(yùn)營商。

基于對城市潛能的遠(yuǎn)見，中國金

茂整合國際領(lǐng)先的優(yōu)質(zhì)資源，引進(jìn)合

理互生的城市規(guī)劃理念，實(shí)現(xiàn)區(qū)域功

能和城市活力的全面提升。目前，公

司已穩(wěn)健布局五十余座核心城市，并

成功打造了以“金茂”品牌為核心

的高端系列產(chǎn)品。

“金茂”為中國馳名商標(biāo)。自

2005 年以來，“金茂”品牌已連續(xù)

十七次入圍“中國 500 最具價(jià)值品

牌”榜。2021 年，“金茂”以 421.39

億元的品牌價(jià)值位居第 179 位。

會員風(fēng)采

78

新世界集團(tuán)

香港新世界發(fā)展有限公司由鄭

裕彤博士在 1970 年成立，為知名物

業(yè)發(fā)展及投資企業(yè)，也是最早進(jìn)入

中國內(nèi)地發(fā)展的香港企業(yè)之一。公

司于 1972 年在香港上市，為香港恒

生指數(shù)成份股之一（香港股份代號 ：

00017）。集團(tuán)在港已開發(fā)的主要商業(yè)

項(xiàng)目包括灣仔香港會議展覽中心，尖

沙 咀 Victoria Dockside、K11 購 物 藝

術(shù)中心等。在紐約、倫敦、巴黎、悉

尼、新加坡等海外城市均有物業(yè)發(fā)展

及投資。此外，在零售方面，集團(tuán)旗

下?lián)碛?D·PARK 愉景新城、新世界

百貨及關(guān)聯(lián)公司。

集團(tuán)旗下兩家上市公司分別為新創(chuàng)建集團(tuán)有限公司、

新世界百貨中國有限公司，并全資擁有新世界中國地產(chǎn)有

限公司。新創(chuàng)建集團(tuán)有限公司作為新世界集團(tuán)下屬多元產(chǎn)

業(yè)旗艦，在大中華區(qū)投資和經(jīng)營的業(yè)務(wù)包括收費(fèi)公路、商

業(yè)飛機(jī)租賃、建筑及保險(xiǎn)等。策略組合涵蓋環(huán)境、物流、

設(shè)施管理等。醫(yī)療領(lǐng)域，與百匯班臺合作投資港怡醫(yī)院 ；

保險(xiǎn)領(lǐng)域，于 2018 年底收購富通保險(xiǎn)有限公司；養(yǎng)老領(lǐng)域，

打造新一代康健品牌“Humansa 仁山優(yōu)社”，首創(chuàng)“醫(yī)養(yǎng)

合一”全方位服務(wù) ；教育板塊，于 2017 年成立周大福教

育集團(tuán)，目前參與幼兒學(xué)前發(fā)展中心、幼稚園、小學(xué)及中

學(xué)的策略管治、營運(yùn)投資、及綜合教育服務(wù)。

新世界中國是香港新世界發(fā)展有限公司旗下的內(nèi)地

物業(yè)旗艦，也是最早進(jìn)入中國內(nèi)地的港資企業(yè)之一。公司

秉承以人為本的理念，打造令人心滿意足的社區(qū)，構(gòu)建繁

榮安定、活力充沛的個(gè)性都會 ；傾注匠心發(fā)展大型綜合商

業(yè)地標(biāo)、寫字樓、商場、住宅社區(qū)及酒店等，項(xiàng)目遍布北

京、上海、廣州、深圳、杭州、寧波等近 20 個(gè)城市和地區(qū)，

上海香港新世界大廈 締造讓人、城市、自然共融的環(huán)境，為社會創(chuàng)造共享價(jià)值。

深圳名鐫

79

百麗集團(tuán)

百麗集團(tuán)從 1997 年開始在龍華

大浪投資建廠，至今已有 20 余年，

為龍華的發(fā)展建設(shè)作出巨大貢獻(xiàn)，歷

年納稅總額近百億。2017 年，為支

持深圳市重大項(xiàng)目“深華快速路 -

福龍立交工程”的建設(shè)，經(jīng)相關(guān)部

門報(bào)請市政府審批同意，將新百麗廠

區(qū)用地納入了《土地整備利益統(tǒng)籌

試點(diǎn)項(xiàng)目新增調(diào)整目錄 (2017 年度第

三批次 )》，最終確定的留用土地為

15078.41 平方米。2018 年，百麗集

團(tuán)旗下子公司世紀(jì)麗城 ( 深圳 ) 實(shí)業(yè)

有限公司以單一來源談判方式成為該

留用地項(xiàng)目的合作方。

項(xiàng)目命名為“凱立方廣場”

（原 名“百 麗 智 聯(lián) 中 心”）， 為

2021 年龍華區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目，總投資

額約 10 億元。位于深圳市龍華

區(qū)大浪街道，深華快速路—福龍

立交西北側(cè)，距離地鐵 6 號線羊

臺山東站和元芬站約 1 公里，交

通便捷。項(xiàng)目用地 15078.41 ㎡，

為新型產(chǎn)業(yè)用地，規(guī)定建筑面積

68609 ㎡，其中研發(fā)用房 48609

㎡、宿舍 16000 ㎡、商業(yè) 4000 ㎡，

容積率約 4.56。項(xiàng)目建成后，對

促進(jìn)集團(tuán)及區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級、產(chǎn)業(yè)

聚集發(fā)展、人才吸引、區(qū)域產(chǎn)值

增加、人流物流發(fā)展等具有重要

的意義。

會員風(fēng)采

80

金眾地產(chǎn)

深圳市金眾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司成

立于 1988 年，注冊資本 5.24 億，是

深圳建工控股公司旗下的綜合性房地

產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)，公司立足深圳，聚

焦粵港澳大灣區(qū)，重點(diǎn)布局深圳、廣

州、東莞、成都、?？诘鹊睾诵膮^(qū)域，

主營房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、商業(yè)

物業(yè)等。

公司開發(fā)面積現(xiàn)已累計(jì)近600萬㎡。

從竹子林小區(qū)、新閣小區(qū)、華景花園、

錦文閣、雅云軒、經(jīng)典家園、香詩美林、

金域中央、藍(lán)鉆風(fēng)景、金域畔山府等

一批明星樓盤，到金眾云山棲、金眾

繁華里、金眾西關(guān)海、金眾麒麟公館

等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。秉持“誠筑空間，智創(chuàng)

未來”，以“開放、包容、高效、務(wù)實(shí)”

的企業(yè)風(fēng)格砥礪前行。

自成立以來，公司先后榮獲“深

圳開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力百強(qiáng)企業(yè)”“深

圳市 300 家最具成長性企業(yè)”“深圳

市文明企業(yè)”“深圳地產(chǎn) 10 年最具

影響力品牌地產(chǎn)商”“中國（深圳）

改革開放 30 周年十大杰出貢獻(xiàn)地產(chǎn)

企業(yè)”“中國房地產(chǎn)誠信企業(yè)”等榮

譽(yù)。勵(lì)精圖治三十年，目前公司已步

入快速發(fā)展通道，在己有近 500 萬㎡

優(yōu)質(zhì)土地儲備的基礎(chǔ)上，實(shí)施多項(xiàng)目、

跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，并將繼續(xù)以城市更

新、社區(qū)升級改造等模式，提升城市

空間價(jià)值，構(gòu)建城市新藍(lán)圖，致敬城

市大發(fā)展，打造具有獨(dú)特價(jià)值內(nèi)涵的

房地產(chǎn)開發(fā)品牌。

訊美科技廣場

位于深圳市南山區(qū)高新區(qū)中

區(qū)，占地面積3.7萬㎡，總建面

23.5萬㎡，主體建筑包括3棟高

層研發(fā)辦公大樓，于2015年11

月建成并投入使用。項(xiàng)目原為

舊工業(yè)廠房，經(jīng)過改造后成為

高科技產(chǎn)業(yè)園示范，目前園區(qū)

已入駐企業(yè)近200家，辦公人

員超1.5萬人。

金眾·麒麟公館

緊鄰麒麟山莊及資本學(xué)院，

總占地約4.4萬㎡ ，總建面約

19.4萬㎡，涵蓋2棟公寓及6

棟住宅及少量頂復(fù)產(chǎn)品，是

西麗區(qū)域唯一占據(jù)得天獨(dú)厚

稀缺自然條件的人居標(biāo)桿。

其中住宅容積率3.18，住宅建

面約14.5萬㎡，是粵港澳大灣

區(qū)“湖景”豪宅新標(biāo)桿。

中盈大廈

位于深圳市龍華區(qū)龍華街

道，占地面積約1.12萬㎡，建

筑面積約7.26萬㎡。項(xiàng)目以構(gòu)

建“企業(yè)研發(fā)總部+先進(jìn)制造

基地+創(chuàng)新生態(tài)圈”綜合運(yùn)營

模式開發(fā)建設(shè)，規(guī)劃兩棟塔

樓，一棟產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，一

棟配套宿舍，意在打造塔尖

商務(wù)及研發(fā)時(shí)代標(biāo)地。

金眾·柏悅公館

項(xiàng)目位于東莞市塘廈鎮(zhèn)138片

區(qū)塘坑水庫東側(cè)，靠近迎賓大

道、塘廈大道北等城市主干

道，距離塘廈鎮(zhèn)政府1.5km，交

通便捷，自然資源優(yōu)勢顯著。

規(guī)劃總占地面積約8萬㎡，總

計(jì)容建面約為24萬㎡，已于

2021年入市，重塑東莞“湖

景”豪宅新標(biāo)桿。

81

一統(tǒng)評估

深圳市一統(tǒng)土地房地產(chǎn)評估工

程咨詢勘測有限公司 ( 以下簡稱 ：一

統(tǒng)公司 )，于 1997 年 8 月 8 日成立，

我們是一家已成立 24 周年、注冊資

金 1100 萬元的專業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)；

具有國家建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)評估

機(jī)構(gòu)壹級資質(zhì)（房地產(chǎn)評估一級機(jī)

構(gòu)）、土地評估信用等級二級 ；具有

廣東省國土資源廳頒發(fā)的測繪資質(zhì)

證書乙級 ；具有資產(chǎn)評估、工程咨

詢資質(zhì) ；獲得中國房地產(chǎn)估價(jià)師及

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會授予常務(wù)理事單

位會員。

企業(yè)在職員工 180 多人，技術(shù)

人員占比 48%，其中注冊測繪師 6 人，

注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 36 人，注冊土地

估價(jià)師 14 人，資產(chǎn)估價(jià)師 18 人，工

程咨詢師 15 人。業(yè)務(wù)范圍包括項(xiàng)目

可行性研究、土地房地產(chǎn)評估、資

產(chǎn)評估、風(fēng)險(xiǎn)評估、拆遷全程策劃

咨詢、拆遷前期調(diào)查研究、拆遷談判、

項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建、工程咨詢、地籍核查、

不動(dòng)產(chǎn)測繪、招標(biāo)代理等，全心致

力于為廣東省城市更新、三舊改造、

棚戶區(qū)改造、土地整備等領(lǐng)域提供

專業(yè)服務(wù)。近十年來，完成各類報(bào)

告上萬余份，其中大型報(bào)告千余份 ；

各類舊改前期統(tǒng)籌項(xiàng)目五十余份。

一統(tǒng)公司始終秉承“以人為本，

以客戶為中心”的企業(yè)核心價(jià)值

觀，始終堅(jiān)持“誠信服務(wù)、專業(yè)創(chuàng)

新、合作共贏”的經(jīng)營理念，為客

戶創(chuàng)造最大價(jià)值?！耙唤y(tǒng)”已發(fā)展成

為集城市更新、土地整備全程統(tǒng)籌，

城市更新項(xiàng)目拓展，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)

目策劃、研究、咨詢、評估、測繪、

稅務(wù)籌劃等專業(yè)服務(wù)的集團(tuán)公司。

深耕細(xì)作，腳踏實(shí)地，立足深

圳，領(lǐng)航灣區(qū)。全體員工也始終踐

行公司理念，立志將公司打造成為

一個(gè)可以享譽(yù)粵港澳大灣區(qū)的卓越

品牌！我們愿用畢生精力和資源，

為客戶提供高品質(zhì)服務(wù)，創(chuàng)造最大

價(jià)值，不辜負(fù)每一位客戶的期待與

信賴！

會員風(fēng)采

82

云南信托

云南國際信托有限公司（以下簡

稱“云南信托”）于 2003 年經(jīng)中國

人民銀行“銀復(fù)〔2003〕33 號”文

批準(zhǔn)，由原云南省國際信托投資公司

增資改制后重新登記的非銀行金融機(jī)

構(gòu)。公司注冊資本為 4 億元人民幣。

2007 年，根據(jù)《信托公司管理辦法》

的有關(guān)規(guī)定，云南信托經(jīng)原中國銀行

業(yè)監(jiān)督管理委員會“銀監(jiān)復(fù)〔2007〕

315 號”文批準(zhǔn)同意，換領(lǐng)《中華

人民共和國金融許可證》；2013 年，

經(jīng)原中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會云

南監(jiān)管局以“云銀監(jiān)復(fù)〔2013〕293

號”文批準(zhǔn)同意，變更注冊資本為

10 億元人民幣 ；2017 年，經(jīng)原中國

銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會云南監(jiān)管局以

“云銀監(jiān)復(fù)〔2017〕249 號”文批準(zhǔn)，

同意變更注冊資本為 12 億元人民幣。

云南信托是 68 家持有信托經(jīng)營

牌照的信托公司之一，遵循市場化原

則，自 2003 年改制以來，機(jī)動(dòng)靈活、

高效地開展各類信托業(yè)務(wù)。特色業(yè)務(wù)

涵蓋了服務(wù)類信托、資金信托、慈善

信托、證券投資類信托、資產(chǎn)證券化

信托、消費(fèi)金融信托等，截至 2020

年末，公司注冊資本 12 億元，凈資

產(chǎn) 33.42 億元。

企業(yè)使命：用科技讓金融更簡單

企業(yè)愿景：成為卓越的科技金融服務(wù)平臺

企業(yè)理念：誠信引領(lǐng)未來，專業(yè)創(chuàng)造價(jià)值

企業(yè)價(jià)值觀：客戶第一，擁抱變化；團(tuán)隊(duì)協(xié)作，敬業(yè)進(jìn)??；信誠重諾，平等尊重

83

中暉寧基私募基金管理有限責(zé)任

公司（以下簡稱“公司”）是經(jīng)中國

銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會批準(zhǔn)設(shè)立，

并在中國證券投資基金業(yè)協(xié)會登記

( 登記編號 P1062115) 的保險(xiǎn)私募基

金管理機(jī)構(gòu)。公司由中再資產(chǎn)管理股

份有限公司與基石資產(chǎn)管理股份有限

公司等股東聯(lián)合發(fā)起，于 2017 年 2

月 17 日在深圳前海注冊設(shè)立，注冊

資本金 1 億元。公司秉持“專業(yè)、穩(wěn)

健、創(chuàng)新、共贏”的理念，堅(jiān)持“市

場化、專業(yè)化、規(guī)范化”管理，專注

細(xì)分領(lǐng)域、打造自身特色，以期為保

險(xiǎn)資金投資配置提供切實(shí)可行的解決

方案，將中暉資本打造成為國內(nèi)一流

中暉資本

的保險(xiǎn)私募投資管理平臺。

公司發(fā)揮其可以募集所有保險(xiǎn)公

司的規(guī)模大、期限長、成本低的保險(xiǎn)

資金的天然優(yōu)勢，已在城市更新和舊

城改造領(lǐng)域深耕多年并深度布局，在

城市更新和舊城改造領(lǐng)域累計(jì)投資超

過 5 個(gè)項(xiàng)目，投資金額超過 60 億元，

成功完成退出項(xiàng)目 1 個(gè)，儲備項(xiàng)目總

投資額超過 400 億元，積累了豐富的

城市更新、舊城改造領(lǐng)域投資管理能

力和經(jīng)驗(yàn)。

公司與交易對手和專業(yè)合作伙伴

發(fā)揮各自在城市更新領(lǐng)域和舊城改造

的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)能力，推進(jìn)項(xiàng)目各

期地塊按節(jié)點(diǎn)實(shí)施拆賠工作，確保項(xiàng)

目融資渠道暢通保險(xiǎn)資金及時(shí)投資到

位，各期地塊按計(jì)劃取得實(shí)施主體資

格，項(xiàng)目建成并成功實(shí)現(xiàn)銷售或運(yùn)營

收入。公司管理的“中再 - 城市發(fā)

展基金”累計(jì)完成包括對深圳龍崗

城市更新項(xiàng)目、昆明舊城改建項(xiàng)目、

菏澤舊城改造項(xiàng)目、赤峰棚戶區(qū)改造

項(xiàng)目等投資，投資金額合計(jì) 42.6 億元；

管理的“中再 - 新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)夾層

基金”完成對貴陽棚戶區(qū)改造項(xiàng)目

項(xiàng)目投資，投資金額合計(jì) 16 億元。

基金全部投資于國家重大城市更新和

舊城改造項(xiàng)目，基金存續(xù)期和投資期

限長，充分契合保險(xiǎn)資金特點(diǎn)，為保

險(xiǎn)資金創(chuàng)造可觀的投資收益。

會員風(fēng)采

84

泰富時(shí)科技

深圳泰富時(shí)科技有限公司是一家專業(yè)從

事企業(yè)軟件開發(fā)、軟件定制、軟件實(shí)施的高

新技術(shù)企業(yè)，現(xiàn)階段以城市更新業(yè)務(wù)作為切

入點(diǎn)，致力于為地產(chǎn)行業(yè)該垂直領(lǐng)域下提供

專業(yè)的行業(yè)解決方案。已成功研發(fā)設(shè)計(jì)城更

云 SaaS 平臺、城更云 OA 系統(tǒng)、城更資金管

控系統(tǒng)等，目前與雅居樂、雪松等多個(gè)地產(chǎn)

公司達(dá)成合作，對接項(xiàng)目覆蓋廣州、中山、

東莞等地。

SaaS 平臺涵蓋的功能板塊包括 ：項(xiàng)目管

理、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理、業(yè)務(wù)管理、運(yùn)營計(jì)劃管理、

資金計(jì)劃管理、合同管理、檔案管理、回遷

管理、系統(tǒng)管理等，致力于解決城市更新業(yè)

務(wù)三大核心需求 ：

業(yè)務(wù)數(shù)字化

城市更新業(yè)務(wù)發(fā)展時(shí)間短，市場上缺乏

軟件服務(wù)商可以面向完整的城市更新業(yè)務(wù)

提供數(shù)字化解決方案，業(yè)務(wù)人員仍是通過

EXCEL 文檔的方式進(jìn)行數(shù)據(jù)的整

理及跨部門的協(xié)調(diào)，缺乏 SOP。

成果可視化

業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)更新頻率高，數(shù)據(jù)人

員在進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)度整理時(shí)無法高效

地梳理項(xiàng)目進(jìn)度；業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)與圖層

數(shù)據(jù)割裂，無法形成有效的協(xié)同作業(yè)。

數(shù)據(jù)安全化

城市更新業(yè)務(wù)下，上層人員

與下層人員的信息不對稱情況極

其嚴(yán)重，業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的可靠性低下，

導(dǎo)致地產(chǎn)公司須耗費(fèi)大量的人力

物力進(jìn)行數(shù)據(jù)維護(hù)，避免經(jīng)濟(jì)

損失。

85

街角書房

在閱讀中，一個(gè)人得以暫時(shí)擺脫他所處的環(huán)

境，進(jìn)入另一個(gè)不同的世界。但與此同時(shí)，也

許另一個(gè)世界之所以能對他產(chǎn)生吸引，是因

為這個(gè)世界比他所處的世界更接近他內(nèi)在的

自我。

——博爾赫斯

最新國民閱讀調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2020年我國

成年國民人均紙質(zhì)圖書閱讀量僅4.70本，人

均電子書閱讀量僅3.29本。告訴我你讀過的

書，我就能告訴你：你是誰。因?yàn)橐粋€(gè)人無

限接近于他讀過書的總和。在看似一成不變

的日常中，讀書是我們疲憊生活里的英雄

夢，只要人世還存在現(xiàn)實(shí)與理想的矛盾，只

要生活依舊瑣碎與庸碌，這份對夢想的憧憬

就永遠(yuǎn)不會消散。

在本書中，德國現(xiàn)代社會學(xué)締造者之一的滕

尼斯明確區(qū)分了基于血緣、地緣與精神信仰的

“共同體”與基于意志的“社會”，他認(rèn)為共同體

出于人的本能意志和價(jià)值取向的高度統(tǒng)一，所以

天然是“和睦”的。社會則出于人的后天意識和

人為選擇，是人們謀取各自利益并展開競爭的場

所，因而“分離”性是主導(dǎo)的。從共同體到社會

的演進(jìn)是普世現(xiàn)象，它表明人只要有可能，就會

追求個(gè)性并通過交往的擴(kuò)大形成更高的社會性。

作為身處近代德語世界思想傳統(tǒng)中的知識分

子，滕尼斯對貫穿德國十九世紀(jì)的唯心主義、浪

漫主義、歷史主義諸理論思潮及其內(nèi)含的倫理和

法權(quán)思想做了全面的反思，重新奠定了一套從個(gè)

體心靈、社會生活直到政治國家的總體的、帶有

辯證色彩的倫理秩序。無論從哲學(xué)還是史學(xué)的角

度來看，《共同體與社會》都不啻一部歐洲文化

的百科全書。如果說今天的社會科學(xué)要突破種種

意識形態(tài)的幻覺和迷思，培育自身敏銳的感受力、

深刻的解釋力，打開自己的視野來充分應(yīng)對現(xiàn)代

世界的種種問題，那么回到本書、獲取不竭的思

想乃至信念的給養(yǎng)仍是必要的。

共同體與社會

純粹社會學(xué)的基本概念

作者 ：【德】斐迪南·滕尼斯

譯者 ：林榮遠(yuǎn)

出版 ：北京大學(xué)出版社

街角書房

86

安藤忠雄，當(dāng)今世界最為活躍、最具影響力的建筑大師之一。他自學(xué)

成才成為建筑大師。30 多年的時(shí)間里，創(chuàng)作了近 150 項(xiàng)國際知名的建筑作

品，是日本第三位獲得普利策獎(jiǎng)的日本建筑師，開創(chuàng)了一套獨(dú)特的建筑風(fēng)

格。他用清水混凝土材料以及簡約的幾何構(gòu)成，營造出靜謐、明朗的空間

效果，為傳統(tǒng)的日本建筑設(shè)計(jì)帶來劃時(shí)代的啟迪。

《在建筑中發(fā)現(xiàn)夢想》是安藤忠雄在日本 NHK 大眾講堂進(jìn)行建筑講

座的講義集合，與此前其他文字不同，這是一本回歸建筑本真問題的書，

集中了“我們?yōu)槭裁唇ㄖ薄敖ㄖ鎸?shí)又為何”的討論。作者沿著他年少

時(shí)代游學(xué)的足跡，逐一寫下自己在世界各地的建筑見聞。書中記錄下的每

一個(gè)建筑故事，都包含一段人類生活的歷史，正是這些隱性的基因與密碼

造就了風(fēng)格各異的建筑形態(tài)。安藤忠雄在感慨建筑與社會、生活的緊密紐

帶同時(shí)，也在反思現(xiàn)代建筑帶來的人與人、人與環(huán)境的隔閡。

卡爾維諾說，他擁有很多文件夾，里面放著那些根據(jù)他頭腦中縈繞的

思緒而寫成的書頁，或者一些將來想要寫的內(nèi)容的梗概和記錄。這些文件

夾，有些專用于物體，有的專用于人物，有些專用于地點(diǎn)，有些專用于事

件。在其中一個(gè)文件夾里，匯集了他經(jīng)歷過的那些城市和風(fēng)景的紙頁，而

在另一個(gè)文件夾里則積聚了一些超越時(shí)空的想象中的城市。當(dāng)這兩個(gè)文件

夾被裝滿，他開始創(chuàng)作一本關(guān)于城市的書。于是，卡爾維諾的心情與思考，

讀過的書，參加的展覽，與朋友的交談，生活中冗長的瑣碎與天光乍現(xiàn)的

幸福瞬間，所有這一切最后都轉(zhuǎn)變成了城市的圖像，組成這本《看不見的

城市》。

黃昏的御花園，暮年的蒙古大帝忽必烈凝神傾聽來自威尼斯的青年旅

者馬可·波羅講述他旅途中的城市。五十五座城市，十一個(gè)縈繞在每座城

市上的主題，事關(guān)人類生存的所有命題。城市汲取著記憶，奴役著欲望，

承載著夢境，凝聚著人們生活于其中的故事。卡爾維諾給每座城市都取了

一個(gè)女性的名字，賦予她柔軟的骨骼和靈動(dòng)的氣血，她充滿了真實(shí)感，卻

又趨于無形。她是世界之縮影，與人類的歷史和文化一同生長、變化，卻

又隱身于虛幻之中，遙不可及，無法觸碰……我們借由住在城市中，我們

談?wù)撍瑑A聽她，試圖書寫她。她是奇想的誕生與實(shí)現(xiàn)之地。

在建筑中發(fā)現(xiàn)夢想

作者 ：【日】安藤忠雄

譯者 ：許晴舒

出版 ：中信出版社

看不見的城市

作者 ：【意】伊塔洛·卡爾維諾

譯者 ：張密

出版 ：譯林出版社

87

城市體育花園空間是提供綠色基礎(chǔ)設(shè)施和促進(jìn)當(dāng)?shù)鼗?/p>

動(dòng)的重要組成部分。此項(xiàng)目主要目標(biāo)是規(guī)劃改造深圳地鐵

2 號線南航站樓和車廠大樓 1.2 公里長的屋頂，成為體育

訓(xùn)練及休閑區(qū)域，同時(shí)展現(xiàn) 21 世紀(jì)的城市更新能為城市

帶來什么。

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，設(shè)計(jì)方 Crossboundaries 建筑師事務(wù)所

著手解決三個(gè)主要方面，宏觀層面 ：建筑師首先審視排查

了項(xiàng)目的整體城市環(huán)境，然后逐漸細(xì)化到場地情況，以及

與河流和海灣之間的潛在通道。中觀層面 ：對于連接周邊

教育、商業(yè)和住宅設(shè)施區(qū)域有進(jìn)一步認(rèn)識。微型層面 ：最

終范圍設(shè)計(jì)場地上，地鐵總站的現(xiàn)有建筑包括其停車場。

深圳灣體育訓(xùn)練基地

大灣區(qū)最大的“屋頂花園”

更新圖鑒

88

1.2 公里長的延伸建筑群，最寬處 70m，最窄處 50m，

完全阻斷了附近社區(qū)對于海灣的視覺穿透，也不服務(wù)于

特定功能。另一個(gè)主要考慮的是將新的運(yùn)動(dòng)訓(xùn)練區(qū)與附近

的住宅和教育建筑連接起來。此外，站臺的總屋頂面積為

73000 平方米（項(xiàng)目總面積接近 77000 平方米），為的是

盡最大可能來提供活動(dòng)的場所，可以容納更多的大型活動(dòng)

又或是安靜的休憩。三個(gè)新項(xiàng)目開發(fā)的受益者確定為特定

的用戶群體——青少年、本地職業(yè)體育俱樂部、周邊學(xué)校

以及深圳各類體育賽事。

建筑師根據(jù)基地周邊不同的教育功能，將線性訓(xùn)練基

地分為 4 個(gè)不同部分 ：職業(yè)體育比賽訓(xùn)練區(qū)，周邊學(xué)校的

運(yùn)動(dòng)設(shè)施，以及一個(gè)專供休閑、健身的區(qū)域和綠地。為兩

所學(xué)校設(shè)置了 5 個(gè)網(wǎng)球場、6 個(gè)籃球場、2 個(gè)五人制足球場，

還包括 3 條跑道（460m、160m 和 200m）。專業(yè)比賽和訓(xùn)

練區(qū)配備了 2 個(gè)草地球場、6 個(gè)賽級網(wǎng)球場、4 個(gè)訓(xùn)練場

地以及 2 個(gè)紅土網(wǎng)球場和 2 個(gè)排球場。社區(qū)部分設(shè)有綠地

和一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)尺寸的足球場。

訓(xùn)練基地所有入口和通道都緊鄰不同的功能區(qū)，同時(shí)

防止不必要的干擾?？偣部梢酝ㄟ^ 6 個(gè)通道到達(dá)基地頂層。

北端和南端可從底層進(jìn)入，作為主要入口方便大流量人口

通行。在屋頂主體，三個(gè)主要路徑促進(jìn)了流通，這些路徑

偶爾交叉、連接并“生長”為其他功能服務(wù) ：休閑路徑、

行人路徑和運(yùn)動(dòng)路徑。并以建筑材料區(qū)分標(biāo)識 ：大部分人

行道是用不同色調(diào)的灰色天然石材鋪成的，而休閑步道大

部分是用棕色木材覆蓋，運(yùn)動(dòng)跑道則用藍(lán)色橡膠表面覆蓋。

運(yùn)動(dòng)地帶提供了各種娛樂選擇，吸引著所有青少

年用戶，活力四射。屋頂花園自身的視覺體驗(yàn)感倍增，

從中可以欣賞到周圍的城市景觀——深圳天際線與深

圳灣。設(shè)計(jì)方將教育機(jī)構(gòu)與訓(xùn)練基地的概念結(jié)合在一

起，以獨(dú)特的方式將體育和活動(dòng)與景觀聯(lián)系在一起。

部分高架的休閑步道不僅整合了配套設(shè)施，更提供了

觀賽、訓(xùn)練、欣賞深圳灣美景的絕佳機(jī)會。

建筑語言融合以人為本，還體現(xiàn)在材料的選擇和

環(huán)境可持續(xù)原則的應(yīng)用上。大量使用木材，包括體育

場內(nèi)所有看臺，大量綠地使用輕質(zhì)、可滲透的建筑結(jié)

構(gòu)。沿著小徑種植的綠色植物不僅提供了遮蔭，還有

助于高效排水和改善微氣候。此項(xiàng)目為深圳創(chuàng)造了一

個(gè)重要的交匯點(diǎn)，加強(qiáng)了城市不同群體之間多方面交

流互動(dòng)，也在人口稠密的城市空間中完成了倡導(dǎo)體育

與健康的使命。

89

中山路是一個(gè)長 9.8 公里的大型基礎(chǔ)設(shè)施改造項(xiàng)目，它穿越了寧

波城的核心。在 2015 年，寧波市政府意識到當(dāng)時(shí)的中山路的功能和

環(huán)境較差，于是邀請景觀設(shè)計(jì)師作為主要設(shè)計(jì)顧問，和交通工程師、

建筑師一起為寧波改造這個(gè)大尺度和多維度的城市中軸。

這個(gè)項(xiàng)目是中國景觀的典型——在城市的尺度上大型、大膽、具

有變革性。中山路穿過寧波的地理中心，是城市最具有歷史意義的路

線，在歷史中跨越千年并與絲綢之路緊密聯(lián)系。景觀建筑師們重新設(shè)

計(jì)了 9.8 公里的道路范圍，穿越了兩個(gè)行政區(qū)，對應(yīng)各自現(xiàn)有和規(guī)劃

的用地 ：中央商務(wù)區(qū) -“未來城市”和“繁華商埠”；歷史區(qū)—“府

城古韻”，兩端的居住區(qū)—“塘河人家”和“宜居綠城”。

項(xiàng)目的目標(biāo)是確保中山路的首要形象是具有辨析度的，以及能充

分展現(xiàn)寧波的精神與特色。團(tuán)隊(duì)希望能在尊重中山路的歷史的同時(shí)

寧波中山路綜合整治工程

改造大尺度和多維度的城市中軸

加入清晰的現(xiàn)代設(shè)計(jì)層次，最終呈現(xiàn)一個(gè)清

晰的、一致的、安全舒適的、耐久的、美麗

的、充滿愉悅的、同時(shí)具有故事性的線性公

共空間。

大部分現(xiàn)代中國城市被塞滿了汽車的城

市交通干道主導(dǎo)，這是城市人口擴(kuò)張的直接

結(jié)果。更壞的消息是人們相比于公共交通更

偏愛轎車。寧波市政府將中山路的重新設(shè)計(jì)

作為一個(gè)打破舊圈的機(jī)遇。他們認(rèn)識到高效

解決交通問題的道路的必要性，同時(shí)也堅(jiān)持

將其打造為更以行人為中心，并充分展現(xiàn)其

文化長廊的作用。項(xiàng)目邊界擴(kuò)大到鄰近的公

更新圖鑒

90

園與廣場區(qū)塊。城市融入了新的地鐵和公交線路，均需與

景觀設(shè)計(jì)融合統(tǒng)一。

項(xiàng)目從開始到結(jié)束在兩年半內(nèi)完成，這在中國也是飛

速的。在施工同時(shí)，中山路繼續(xù)承擔(dān)疏導(dǎo)交通的功能，臨

街的居住區(qū)也全部保持功能，這為施工也增加了難度。景

觀建筑師們負(fù)責(zé)所有的高差、種植、硬質(zhì)鋪裝、家具、亭子、

公交站、燈光、藝術(shù)裝置設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)涵蓋的內(nèi)容非常廣泛。

設(shè)計(jì)過程中很大的一個(gè)挑戰(zhàn)是勸說政府保留盡可能多

的現(xiàn)存的樟樹。在提出調(diào)整建議前，進(jìn)行全面調(diào)研，經(jīng)過高

差調(diào)整和平面布局，948 棵樹得以保留，同時(shí)新增了 2640 棵。

硬質(zhì)策略利用本地的大塊石材模塊和路緣石以確保石

材耐久。設(shè)計(jì)成果簡潔、堅(jiān)固、是對歷史石材的呼應(yīng)。數(shù)個(gè)

地鐵站是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，利于我們?yōu)槿藗冊O(shè)計(jì)提供棲居地。公

共藝術(shù)、座椅、售賣亭和涼亭將被設(shè)置在這些行人聚集的

場所。項(xiàng)目的成功吸收了來自城市的能量 ：行人、騎行者、

駕駛者等等。它尊重寧波的過去，歌頌寧波的未來，并提

供各個(gè)年齡階段和不同興趣的人民以活動(dòng)空間。

91

2022 年，房地產(chǎn)正處于大調(diào)整、

大清算、大分化的深度洗牌。此刻，

有人爆雷，有人逃離地產(chǎn)，有人躺

平，也有人在積極應(yīng)對，當(dāng)然，也有

人“逆勢進(jìn)取”。怎么認(rèn)識當(dāng)下房地

產(chǎn)的“困局”與“出路”？房企困

境如何破？后市如何？房地產(chǎn)未來在

哪里？

房地產(chǎn)為何能 40 年爆發(fā)？

改革開放以來，中國房地產(chǎn)，為

何能 40 年“轟轟烈烈”地發(fā)展？這

取決于 1980 年前后中國房地產(chǎn)城市

化需求的極度饑渴。整體講，八十年

代中國城市化改革，制度化的松動(dòng)和

市場需求極度的饑渴疊加在一起，就

形成了中國房地產(chǎn)爆炸性的發(fā)展。

首先，1980 年中國 1.8 億城市居

民的人均住房面積是多少？ 5 平方

米。三口之家就 15 平方米，又吃又

住又睡又是廁所間。2020 年是 50 平

米。5 平方米和現(xiàn)在人均 50 平方米

對比，就能看到那個(gè)時(shí)候住房需求極

度的饑餓狀態(tài)。其次，1980 年改革

開放一開始，就釋放了城市化的機(jī)制。

包括可落戶制度、可離土離鄉(xiāng)制度、

土地承包釋放農(nóng)村勞動(dòng)力制度，城市

有了土地批租有了房產(chǎn)商，老百姓有

了自己擁有產(chǎn)權(quán)的家庭居住的房子，

之后按揭貸款也出來了。這六條改革

一合成，就變成了巨大推動(dòng)力。其三，

政府成立了像上海浦東這樣的投融資

平臺，接著國家又開設(shè)開發(fā)區(qū)，每個(gè)

開發(fā)區(qū)就是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長極，

這都是城市化運(yùn)動(dòng)的推動(dòng)力。有了這

八個(gè)機(jī)制，各項(xiàng)政策一松動(dòng)，就把前

面餓得扁扁的肚子一下子就撐開了。

這一爆發(fā)是什么概念呢？1990年，

中國一年造的房產(chǎn)面積是 1000 萬平

米 ；2017 年，中國房產(chǎn)商建的房子

是 17 億平方米 ；2021 年，中國房產(chǎn)

商新建房的總量 16.5 億左右。所以

大體上 2017 年 17 億就打住了，后面

三年沒有再漲。這是波瀾壯闊的中國

過去 30 年、40 年房地產(chǎn)發(fā)展的情況。

當(dāng)下房地產(chǎn)處于十大拐點(diǎn)

眼下，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新

階段，關(guān)鍵的 10 個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)了拐點(diǎn)：

1. 總?cè)丝跍p少。即再過 40 年，

中國人口不會再繼續(xù)上演過去“4 個(gè)

億變 14 億”，大家基本上認(rèn)為 14 億

人是人口天花板，總之人口在減少。

2. 中 國 的 城 市 化 率 已 經(jīng) 到 了

65%，但是中國的 65% 相當(dāng)于歐美

75%，再增長也就增加 5、6 個(gè)點(diǎn)。

因?yàn)楝F(xiàn)在的 65% 實(shí)際上是把農(nóng)村里

面的青年人、中年人給抽出來，小孩

和老頭老太太都留在農(nóng)村。

3. 中國的老齡化在加深，去年已

經(jīng)到 21%，預(yù)計(jì) 2035 年會到 30% 以

上，老齡人越多，需要房子越少，反

而死亡率在增加，會退出很多房子來。

4. 到去年為止，中國房產(chǎn)商手中

造好的一年以上沒賣掉的房子有 6 億

平方米，我們一年房地產(chǎn)建設(shè)量也就

17億平方米，這就是一個(gè)較大的庫存。

中國老百姓買下來的房子，用來投資，

沒有住也沒有出租的，有 20%。在房

價(jià)上升期，就算我有兩套房子閑置我

也不怕。房產(chǎn)商房沒賣掉會覺得沒賣

掉反而劃算。但是房價(jià)如果不漲了，

這個(gè)庫存都是積壓，會造成新房需求

大幅萎縮。

5. 整個(gè)中國城市人均住房面積在

2000 年后達(dá)到了 50 平方米，全世界

發(fā)達(dá)國家人均 50 平就是天花板。

6. 年度房地產(chǎn)建設(shè)量，2000 年

是 1 億平方米，2010 年 10 億，到了

2016、2017 年 17 億，20 年翻了四番，

17 億什么概念？中國造了全世界的

一半！那是因?yàn)檫^去 30 年有這個(gè)需

求，擴(kuò)張到了人均 50 平還這么造，

你想泡沫化需求都泡不出來。

7. 中國的土地價(jià)格和房產(chǎn)的價(jià)格

20 年翻了四番。比如，上海最貴的

地方衡山路，2000 年時(shí)房子是 6000

拐點(diǎn)來臨

未來 10 年地產(chǎn)新格局

演講 / 黃奇帆

清華大學(xué)兼職教授

清華產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型顧問委員會主席

沉思漫語

92

多塊錢一平米?，F(xiàn)在那邊的房子就是

14 萬、15 萬。全國在原來基數(shù)上 20

年翻四番，基本如此。土地價(jià)格也是

從每畝 100 萬變成 1000 萬、2000 萬，

也是 10 倍、十幾倍的漲。當(dāng)?shù)貎r(jià)有

20 年翻四番的趨勢時(shí)，所有房產(chǎn)商

都會囤地、炒地，大家都不怕庫存，

都拼命融資貸款。這個(gè)做法是 20 年

如此的溫床給寵出來的，給慣出來的。

8. 危舊房改造和舊城改造，大規(guī)

模的舊城改造也差不多了，沒有這個(gè)

需求了。

9. 城市的學(xué)校、醫(yī)院建設(shè)也到

頭了。

10. 中國的房地產(chǎn)商負(fù)債率都到

90% 的天花板了，再過 10 年也不會

變成 105%?？偠灾还苁桥e債，

還是公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、舊城改造，

還是老齡化指標(biāo)，當(dāng)下這些數(shù)據(jù)都表

明新階段新常態(tài)要出現(xiàn)了。

現(xiàn)在房地產(chǎn)出現(xiàn)了困境，有人把

它歸結(jié)為是地方政府和國家的政策過

頭了，太集中了，太厲害了，把它給

打壓了，這是不合理的。整個(gè)環(huán)境已

經(jīng)到了這一步，你還像當(dāng)年饑渴狀態(tài)

時(shí)期那樣去激進(jìn)，那不變成神經(jīng)病了

嗎？現(xiàn)在的困境既不是政府調(diào)控過頭

造成的困難，也不是房產(chǎn)商自作孽造

成的，因?yàn)榉慨a(chǎn)商 2005 年、2010 年，

也都是高舉債、高周轉(zhuǎn)、炒地皮的行

為方式。為什么當(dāng)時(shí)不破產(chǎn)，這會兒

房產(chǎn)龍頭企業(yè)集中破產(chǎn)呢？原因就是

這種方式在擴(kuò)張的時(shí)候是可以循環(huán)

的，但現(xiàn)在繼續(xù)按這個(gè)邏輯來你就轉(zhuǎn)

不動(dòng)了。

新常態(tài)下房地產(chǎn) 5 大調(diào)整

今后 5 年或 10 年，中國房產(chǎn)商

運(yùn)行方式的新常態(tài)會出現(xiàn)五大調(diào)整。

1. 全世界的房產(chǎn)商，負(fù)債率沒有

超過 50% 的，中國到了 80%、90%，

這是過去地價(jià)、房價(jià)、市場需求量

猛漲 16 倍導(dǎo)致的。一旦需求沒有了，

他們就會進(jìn)入到一個(gè)新常態(tài)，負(fù)債率

從 90% 下 降 到 80%、70%、50% 甚

至 40%。

2. 高價(jià)買地、大樓盤造房這種狀

態(tài)會收斂，會根據(jù)市場實(shí)際需求進(jìn)行

結(jié)構(gòu)性開發(fā)。

3. 房產(chǎn)商發(fā)了瘋一樣的跨界，又

搞商業(yè)、又搞工業(yè)、還搞制造業(yè)，覺

得房產(chǎn)商賺了錢以后就可以隨意跨界

到處搞的就停了，他們就不再胡鬧了。

術(shù)業(yè)有專攻，這個(gè)方面會收斂。

4. 中國房產(chǎn)公司獨(dú)立法人的有 9

萬個(gè)，整個(gè)美國的房產(chǎn)公司不超過

500 個(gè)，我們的開發(fā)商比全世界加起

來還多。以后中國房產(chǎn)商有 1 萬個(gè)不

得了，所以今后十幾年，房產(chǎn)商法人

會不斷注銷，有的是倒閉，有的是自

己轉(zhuǎn)行、關(guān)閉等等。

5. 房產(chǎn)商賣房不會是以前那種造

100 萬賣 100 萬的大周轉(zhuǎn)，以后可能

變成了造 50 萬，其中 25 萬是商品房

賣掉，25 萬是商業(yè)性的租賃房，變

成商住、長租公寓銷售。

這五大變化會是今后房地產(chǎn)常態(tài)

的經(jīng)營狀態(tài)，所以不要擔(dān)心這一次的

房地產(chǎn)陣痛會怎么樣，這個(gè)陣痛恰恰

是中國房地產(chǎn)發(fā)展到這一步“必然

的拐點(diǎn)”。拐點(diǎn)過后是良性循環(huán)的開

始，這個(gè)開始不僅僅是靠政府約束，

而是以環(huán)境土壤為導(dǎo)向的。

這個(gè)拐點(diǎn)是講 20 年翻幾番這樣

的房價(jià)地價(jià)上漲到頭了，以后十年可

能也會往上漲，但是每年漲幅低于

GDP 增長。并沒有說五年低一半，十

年又低一半，沒有這個(gè)概念。因?yàn)榉?/p>

產(chǎn)總有折舊，如果我們有 550 億平方

米，55 年時(shí)間每年折舊 2% 或者 1.5%，

每年差不多折舊就是 10 億，形成一

個(gè)可循環(huán)的狀態(tài)，這個(gè)平衡就形成了

一個(gè)新常態(tài)。這時(shí)候房產(chǎn)的價(jià)格就是

保值的，局部地區(qū)房價(jià)也可能繼續(xù)漲。

房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，必須穩(wěn)定 !

首先，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，它差

不多要占 GDP5% 到 10% 的分量，要

93

穩(wěn)定。第二，中國老百姓的財(cái)富 60%

是房產(chǎn)，房地產(chǎn)也是民生產(chǎn)業(yè)，也應(yīng)

該穩(wěn)定。第三，房地產(chǎn)是半金融企業(yè)，

里面有大量的按揭貸款，如果崩盤對

金融機(jī)構(gòu)也是風(fēng)險(xiǎn)。第四，房地產(chǎn)是

龍頭行業(yè)，關(guān)聯(lián)著大量的供應(yīng)鏈上的

工業(yè)企業(yè)，帶動(dòng)幾十個(gè)工業(yè)的銷售產(chǎn)

品、消費(fèi)品。我們政府之所以采取五

個(gè)限制措施，就是控制房地產(chǎn)的炒作，

避免大起大落、追求穩(wěn)定。

長遠(yuǎn)來說，房產(chǎn)商自己的行為方

式也會轉(zhuǎn)變到比較可持續(xù)的穩(wěn)定狀

態(tài)，對政府來說，當(dāng)下對這些困難房

產(chǎn)商我們不是簡單要去救，一旦它要

崩盤，它的債務(wù)實(shí)際上進(jìn)入破產(chǎn)重整

的保全，它的資產(chǎn)不是房產(chǎn)商的，是

債權(quán)人的，這個(gè)債權(quán)人包括銀行、非

銀行或者老百姓集資款的債主、也包

括買了按揭貸款的房子的老百姓，他

也是個(gè)債權(quán)人，還有許多施工隊(duì)的施

工欠款。對這樣的資產(chǎn)，如果簡單讓

他破產(chǎn)，就會造成社會震蕩，而使得

它軟著陸就要用重組的辦法。重組是

一切危機(jī)中重要的軟著陸的一種方法。

房企會破產(chǎn)嗎？債務(wù)問題怎么辦？

第一，大型的房產(chǎn)商，出了問題

的房產(chǎn)商自救，自我重組壯士斷臂，

砍胳膊砍腿，保存最主要的一個(gè)肌體，

只要不整體上癱瘓。

第二，優(yōu)勢的房產(chǎn)商，沒出問題

的房產(chǎn)商，去收購、兼并、重組出問

題的房產(chǎn)商。

第三，我們國家隊(duì)、國有資本運(yùn)

營公司也可以拿出它的資本金，戰(zhàn)略

性的資金，他不一定自己直接重組房

產(chǎn)，他可以入股成為戰(zhàn)略投資者，入

股到那些優(yōu)勢房產(chǎn)商去收購兼并，他

只要一介入，會在社會上產(chǎn)生巨大的

影響力和信心。

第四，地方政府也可以拿出一定的錢把過去 10 年 5 年批租給房產(chǎn)商的地，

根據(jù)現(xiàn)在的市場行情打個(gè)折回購而不是沒收，因?yàn)檫@個(gè)地事實(shí)上已經(jīng)是債權(quán)人

的了，你無權(quán)去沒收它，你應(yīng)該回購?；刭徱院筮@個(gè)資金封閉運(yùn)行，就用來還

債，也是一種重組。

第五，房產(chǎn)商庫存的房屋，政府也可以回購一部分，回購的中低端的成為

保障房，中高端的成為人才房。

總之，五管齊下，重組。重組是軟著陸的一個(gè)重要?dú)⑹诛怠榱朔€(wěn)住局面，

這五個(gè)渠道進(jìn)行重組的時(shí)候當(dāng)然需要資金，這種資金國家可以有專項(xiàng)債或者專

門的貸款，這種債務(wù)不放在三條紅線里，算體外循環(huán)，這也是一種辦法。

最后的結(jié)果，作為陣痛、轉(zhuǎn)軌的一個(gè)重組手段，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)落地，軟

著陸。在新的拐點(diǎn)下，其實(shí)用不著擔(dān)心，房地產(chǎn)也好、政府的調(diào)控方式也好，

都會隨著地產(chǎn)新形勢進(jìn)入良性循環(huán)狀態(tài)！

本文來源 ：《 財(cái)經(jīng) 》雜志

沉思漫語

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深圳首家城市更新 5A 級行業(yè)協(xié)會

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