第六十二條 市政府 2006 年發(fā)布的《關于寶安龍崗兩區(qū)自行開展的新安翻身工業(yè)區(qū)等 70 個舊

城舊村改造項目的處理意見》確定的 70 個項目，改造后原有城中村用地面積根據(jù)平均容積率分攤的

建筑面積，按照《辦法》第三十六條規(guī)定進行地價測算；原有舊屋村用地面積根據(jù)平均容積率分攤的

建筑面積，按照《辦法》第三十七條規(guī)定進行地價測算；其余用地根據(jù)平均容積率分攤的建筑面積，

按照改造后的功能和土地使用期限，以公告基準地價標準進行地價測算。

市政府對上述地價標準的適用時限另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第六十三條 出讓給項目實施主體的用地包含多個地塊的，以項目為單位測算并計收地價總額，

并按照改造后地上建筑物功能和面積，按比例進行地價分攤，作為確定單個地塊土地使用權出讓合同

地價金額的依據(jù)。

第六十四條 項目地下空間的開發(fā)、利用和管理應當遵循保護資源、城市基礎設施和公共服務設

施優(yōu)先的原則，在符合全市地下空間開發(fā)利用專項規(guī)劃及相關規(guī)劃的基礎上，在城市更新單元規(guī)劃中

予以統(tǒng)籌規(guī)劃。

項目拆除范圍內規(guī)劃開發(fā)的地下空間，未被規(guī)劃用于城市基礎設施和公共服務設施的，其地下空

間土地使用權可結合該項目土地使用權一并出讓給項目實施主體，地價按照地上建筑物地價測算規(guī)則

進行測算，并以地下空間地價修正系數(shù)予以修正，納入項目整體地價計收。

第五節(jié) 項目監(jiān)管

第六十五條 在項目申請房地產(chǎn)預售時，主管部門應當就項目搬遷補償安置方案和項目實施監(jiān)管

協(xié)議的履行情況征求區(qū)城市更新職能部門的意見。搬遷補償安置方案確定的用于補償安置的房屋不得

納入預售方案和申請預售。

在項目申請規(guī)劃驗收時，主管部門應當就城市更新單元規(guī)劃確定的拆除、搬遷等捆綁責任的履行

情況征求區(qū)城市更新職能部門的意見，以確保城市更新單元規(guī)劃落實到位。

第六十六條 市、區(qū)政府相關部門對城市更新單元規(guī)劃確定的獨立占地的城市基礎設施和公共服

務設施的建設立項應當予以優(yōu)先安排，與城市更新項目同步實施。相關部門也可以委托城市更新項目

實施主體代為建設，在建設完成后按照有關規(guī)定予以回購。

第六十七條 搬遷補償安置方案確定用于回遷的房產(chǎn)，應當按照經(jīng)區(qū)城市更新職能部門備案的搬

遷補償安置協(xié)議，以被搬遷人為權利人辦理分戶登記。登記價格以搬遷補償安置協(xié)議約定的價格為準，

未約定的由協(xié)議雙方協(xié)商并進行補充約定。

按照土地使用權出讓合同及監(jiān)管協(xié)議相關內容，由項目實施主體建設并無償移交給政府的相關配

套設施，應當以政府相關管理部門為權利人辦理登記。

第六十八條 拆除重建類城市更新項目實施完成后，市產(chǎn)業(yè)部門應當會同相關部門對項目的產(chǎn)業(yè)

準入進行監(jiān)管，保證城市更新單元規(guī)劃確定的產(chǎn)業(yè)導向落實到位。

對于按照《辦法》第三十八條第一款、第三款規(guī)定的標準繳納地價的項目，實施完成后實際進駐

的產(chǎn)業(yè)經(jīng)市產(chǎn)業(yè)部門認定不屬于市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，由市產(chǎn)業(yè)部門責令改正。

第六十九條 實施主體已經(jīng)區(qū)城市更新職能部門確認的項目，應當由該實施主體辦理相關規(guī)劃、

用地、建設等手續(xù)并實施項目開發(fā)建設，在項目工程竣工驗收之前不得轉讓。

第六節(jié) 政府組織實施

第七十條 市、區(qū)政府可以通過房屋征收、土地和房地產(chǎn)收購等方式對城市更新單元內的用地進

行整合，采用招標、拍賣、掛牌等公開方式出讓土地使用權或者成立、授權相關城市更新實施機構具

體實施拆除重建類城市更新項目。

第七十一條 根據(jù)城市發(fā)展需要和全市城市更新專項規(guī)劃等規(guī)劃的要求，為實施城市規(guī)劃，由政

府組織對具有危房集中、基礎設施落后等情形的區(qū)域進行城市更新，需要調整使用土地的，政府相關

部門應當按照《國有土地上房屋征收與補償條例》進行房屋征收。

拆除重建類城市更新項目在城市更新單元規(guī)劃批準兩年后，仍因搬遷談判未完成等原因未能確認

項目實施主體，經(jīng)綜合判斷確有實施的必要性和緊迫性，且符合《國有土地上房屋征收與補償條例》

相關規(guī)定的，可以優(yōu)先納入征收范圍。

第七十二條 政府根據(jù)城市更新項目的實施需要，可以按照以下方式進行土地和房地產(chǎn)收購：

（一）政府相關部門或者其成立、授權的機構與權利主體簽訂搬遷補償安置協(xié)議，按照一定的標

準對權利主體進行補償。

（二）政府相關部門或者其成立、授權的機構按照《辦法》第三十一條規(guī)定，確定補償方案，通

過招標方式引入市場主體，由市場主體承擔與權利主體簽訂搬遷補償安置協(xié)議等具體工作，搬遷補償

費用和市場主體的合理利潤從土地公開出讓收入中支付。

（三）政府相關部門或者其成立、授權的機構按照《辦法》第三十一條規(guī)定，與權利主體簽訂搬

遷補償安置協(xié)議，約定補償?shù)變r及土地出讓收入的分成方案，最終的補償金額為補償?shù)變r和土地出讓

收入分成的總額。

具體的補償形式包括貨幣補償、回遷物業(yè)補償及兩者相結合的方式等。

第七十三條 市場主體通過房地產(chǎn)作價入股、簽訂搬遷補償安置協(xié)議、房地產(chǎn)收購等方式，已取

得項目拆除范圍內建筑面積占總建筑面積 90%以上且權利主體數(shù)量占總數(shù)量 90%以上的房地產(chǎn)權益

時，可以申請由政府組織實施該項目。

政府對項目實施的緊迫性和可行性、市場主體提供的收購補償方案的真實性和合理性、剩余房地

產(chǎn)權益取得的可實施性等因素進行統(tǒng)籌考慮和綜合判斷，決定是否組織實施。

第六章 附 則

第七十四條 本細則所規(guī)定的公示，以現(xiàn)場展示或者網(wǎng)站公示形式進行的，若有公示時間要求，

應當在規(guī)定時間內在現(xiàn)場或者網(wǎng)站進行持續(xù)公示；以深圳特區(qū)報或者深圳商報刊載形式進行的，若有

公示時間要求，應至少刊載一次并明確在規(guī)定時間內可進行意見反饋。

本細則所規(guī)定的公告，以網(wǎng)站公告形式進行的，應當持續(xù)公告；以現(xiàn)場展示形式進行的，若有公

告時間要求，應當在規(guī)定時間內持續(xù)公告；以深圳特區(qū)報或者深圳商報刊載形式進行的，應當至少刊

載一次。

本細則所規(guī)定的公示、公告時間，均以自然日計算。

第七十五條 在城市更新單元納入更新單元計劃后，其區(qū)域內的土地、建筑物權利人不得再出具

設立企業(yè)的經(jīng)營性場地使用證明，市場監(jiān)督管理部門不再辦理該區(qū)域內的企業(yè)設立登記。區(qū)域內的相

關企業(yè)應當結合項目實施，在一定期限內辦理注銷或者地址變更。已批準的城市更新單元規(guī)劃確定的

非拆除重建區(qū)域除外。

第七十六條 有關單位和個人在開展城市更新意愿的調查和征集、土地及建筑物核查、城市更新

計劃申報、城市更新規(guī)劃編制與審批、實施主體確認申請等城市更新活動中，有欺詐、脅迫、虛構事

實、侵害個人隱私、泄漏商業(yè)秘密、偽造或者變造文件、散布虛假信息、炒賣項目、行賄等行為的，

區(qū)政府應當會同相關部門及時查處，并責令改正；情節(jié)嚴重的，取消其參與城市更新活動的資格；涉

嫌犯罪的，移送司法機關依法處理。

第七十七條 本細則自發(fā)布之日起施行。

深圳市人民政府關于規(guī)劃和自然資源行政職權調整的決定

深圳市人民政府令第 327 號

《深圳市人民政府關于規(guī)劃和自然資源行政職權調整的決定》已經(jīng) 2020 年 2 月 17 日深圳市人民政

府六屆二百零三次常務會議審議通過，現(xiàn)予公布，自 2020 年 6 月 1 日起施行。

市長 陳如桂

2020 年 4 月 7 日

深圳市人民政府關于規(guī)劃和自然資源行政職權調整的決定

為了優(yōu)化我市規(guī)劃和自然資源行政職權配置，經(jīng)研究，市政府決定：

一、原由市政府行使的農(nóng)用地轉用實施方案審批職權調整至區(qū)政府（含新區(qū)管理機構，下同）行

使，但國家和省級單獨選址建設項目的農(nóng)用地和未利用地轉用除外。

二、以下情形的土地供應方案由市規(guī)劃和自然資源部門審核后報市政府審批：

（一）居住用地（不含通過城市更新、棚戶區(qū)改造方式出讓的居住用地）；

（二）作價出資用地；

（三）市投市建項目用地；

（四）以劃撥或者協(xié)議方式供應的只租不售的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房和科研項目用地；

（五）未完善征（轉）地補償手續(xù)用地流轉方案；

（六）置換用地；

（七）占用國有儲備土地總面積 3000 平方米及以上的留用土地、征地返還用地、安置房用地。

除前款所列情形外，土地供應方案由區(qū)政府負責審批。市規(guī)劃和自然資源部門每半年將各區(qū)政府

審批情況匯總后報市政府。

三、區(qū)政府及其職能部門負責轄區(qū)內市、區(qū)政府審批的建設用地批后監(jiān)管，具體包括：

（一）建設用地開工竣工管理；

（二）閑置土地的調查、認定和處置；

（三）征繳地價款及利息、滯納金；

（四）土地動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管；

（五）市政府決定的其他事項。

四、以下職權由區(qū)政府及其職能部門行使：

（一）臨時用地和臨時建筑的審批（含臨時用地規(guī)劃許可證辦理、臨時用地合同簽訂、土地復墾

管理和臨時建設工程規(guī)劃許可證辦理等）；

（二）探礦權人與采礦權人之間勘查作業(yè)區(qū)范圍和礦區(qū)范圍爭議的裁決。

五、區(qū)政府及其職能部門具體辦理承接職權的行政復議、訴訟、信訪及信息公開等事宜，并承擔

相應的行政責任。屬于委托事項的，委托方應當配合被委托方做好行政復議、訴訟等工作。

六、市規(guī)劃和自然資源部門派出機構以自己名義履行轄區(qū)內屬于規(guī)劃和自然資源部門承擔的國土

空間規(guī)劃、土地、海洋、漁業(yè)、林業(yè)、測繪、地名、地質環(huán)境及礦產(chǎn)資源的行政許可、行政確認等行

政管理職能和測繪、地名、地質環(huán)境及礦產(chǎn)資源的行政處罰、行政檢查等行政執(zhí)法職權。

七、市規(guī)劃和自然資源部門應當加強對承接部門的業(yè)務指導和培訓，要密切跟蹤調整事項實施情

況，通過日常檢查、隨機抽查等方式加強對調整事項的監(jiān)管。

市規(guī)劃和自然資源部門負責刻制業(yè)務專用章和法律事務專用章，由區(qū)政府指定部門保管和使用。

業(yè)務專用章和法律事務專用章的使用辦法由市規(guī)劃和自然資源部門另行制定。

八、本決定所涉及的調整事項，屬于委托事項的，應當簽訂委托協(xié)議、完善權責清單并及時向社

會公告。

九、本決定自 2020 年 6 月 1 日起施行。2017 年 8 月 12 日發(fā)布的《深圳市人民政府關于深化

規(guī)劃國土體制機制改革的決定》（市政府令第 298 號）同時廢止。

深圳市人民政府關于施行城市更新工作改革的決定

深圳市人民政府令第 288 號

《深圳市人民政府關于施行城市更新工作改革的決定》已經(jīng) 2016 年 9 月 29 日深圳市人民政府六屆

五十一次常務會議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自發(fā)布之日起施行。

市長 許勤

2016 年 10 月 15 日

深圳市人民政府關于施行城市更新工作改革的決定

為了進一步推進城市更新領域強區(qū)放權，經(jīng)研究，市政府決定在全市施行城市更新工作改革，具

體內容如下：

一、原由市規(guī)劃和國土資源委員會（以下簡稱市規(guī)劃國土委）及其派出機構行使的城市更新項目

的行政審批、行政確認、行政服務、行政處罰、行政檢查等職權，除地名許可、測繪查丈、房地產(chǎn)預

售、房地產(chǎn)權登記、檔案管理等事項外，調整至各區(qū)政府（含新區(qū)管理機構，下同）行使。其中，屬

于法律、法規(guī)規(guī)定由市規(guī)劃國土委及其派出機構行使的職權，由市規(guī)劃國土委委托各區(qū)城市更新機構

行使，法律、法規(guī)規(guī)定不得委托的除外；屬于市政府規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定由市規(guī)劃國土委及其派出

機構行使的職權，授權各區(qū)政府及其城市更新機構行使。

二、原由市住房和建設局（以下簡稱市住房建設局）行使的城市更新項目的建設工程施工許可及

竣工驗收備案、建筑節(jié)能（綠色建筑）施工圖抽查及專項驗收、超限高層建筑抗震設防審批、質量安

全監(jiān)督等職權，調整至各區(qū)建設主管部門行使。其中，屬于法律、法規(guī)規(guī)定由市住房建設局行使的職

權，由市住房建設局委托各區(qū)建設主管部門行使，法律、法規(guī)規(guī)定不得委托的除外；屬于市政府規(guī)章

及規(guī)范性文件規(guī)定由市住房建設局行使的職權，授權各區(qū)建設主管部門行使。

三、城市更新單元計劃由各區(qū)政府審批，報市規(guī)劃國土委備案。

四、本決定自發(fā)布之日起施行，《深圳市人民政府關于在羅湖區(qū)開展城市更新工作改革試點的決

定》（深圳市人民政府令第 279 號）同時廢止。

關于貫徹落實《深圳市人民政府關于施行城市更新工作改革的決定》的實施意見

深府辦〔2016〕32 號

各區(qū)人民政府，市政府直屬各單位：

為貫徹落實《深圳市人民政府關于施行城市更新工作改革的決定》（市政府令第 288 號，以下

簡稱《決定》），經(jīng)市政府同意，制定本實施意見。

一、總體目標

落實市委全面深化改革領導小組工作部署，進一步推進城市更新領域強區(qū)放權，強化市級統(tǒng)籌和

區(qū)級決策，通過職權調整實現(xiàn)審批提速提效，推動城市更新加快實施。

二、基本原則

（一）依法依規(guī)原則。各區(qū)（含新區(qū)，下同）應當遵守相關法律、法規(guī)和規(guī)章，執(zhí)行我市城市更

新政策、規(guī)劃、標準。各區(qū)開展政策創(chuàng)新的，應當報請市政府批準后實施。

（二）權責對等原則。各區(qū)應當遵循權力與責任對等原則，對市政府授予、市規(guī)劃國土委及其派

出機構委托以及市住房建設局調整下放的行政職權，承擔相應的法律和行政責任。

（三）提質提效原則。各區(qū)應當提高辦事效率及服務質量，推動城市更新實施。市政府定期對各

區(qū)下達工作任務并進行相應績效考核。

（四）平穩(wěn)過渡原則。市有關部門要加強對各區(qū)的業(yè)務指導和培訓，各區(qū)要盡快提高業(yè)務能力。

市有關部門、各區(qū)政府（含新區(qū)管理機構，下同）要各司其職，確保城市更新工作有序銜接。

三、主要內容

（一）關于市規(guī)劃國土委職權的調整。原由市規(guī)劃國土委行使的城市更新項目的行政審批、行政

確認、行政服務、行政處罰、行政檢查等職權，除地名許可、測繪查丈、房地產(chǎn)預售、房地產(chǎn)權登記、

檔案管理事項外，調整至各區(qū)行使。包括：

1．負責城市更新單元計劃審查。

2．負責城市更新單元規(guī)劃審查、報批或者審批。

3．負責城市更新項目的土地和建筑物信息核查及權屬認定（含城市更新項目的歷史用地處置）。

4．負責城市更新項目用地報批，建設用地規(guī)劃許可證核發(fā)，城市更新項目地價核算、國有土地

使用權出讓合同簽訂、合同落實情況驗收和監(jiān)管，移交政府用地的入庫。

5．負責城市更新項目建設工程規(guī)劃許可證核發(fā)，建設工程規(guī)劃驗收，以及其他相關的規(guī)劃管理

工作。

6．負責涉及城市更新項目的其他行政確認、行政處罰、行政檢查、信息公開、信訪維穩(wěn)等相關

事項。

7．負責與城市更新項目管理實施相關的其他未列舉事項。

上述事項中，《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國

土地管理法實施條例》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》《深圳經(jīng)濟特區(qū)

土地使用權出讓條例》《深圳市城市規(guī)劃條例》等法律、法規(guī)授予市規(guī)劃國土委及其派出機構行使的

建設用地規(guī)劃許可、建設工程規(guī)劃許可、建設工程規(guī)劃驗收以及簽訂國有土地使用權出讓合同等職權，

由市規(guī)劃國土委委托各區(qū)城市更新機構行使。上述事項中，《深圳市城市更新辦法》等市政府規(guī)章及

《深圳市城市更新辦法實施細則》等規(guī)范性文件授予市規(guī)劃國土委及其派出機構關于城市更新項目的

職權，由市政府授權各區(qū)政府及其城市更新機構行使。

職權調整后，市規(guī)劃國土委作為市城市更新主管部門，負責組織、協(xié)調、指導全市城市更新工作，

擬訂城市更新政策，組織編制城市更新專項規(guī)劃和相關技術規(guī)則、標準，制定管理規(guī)范。

（二）關于市城市規(guī)劃委員會建筑與環(huán)境藝術委員會體制機制的調整。建議市城市規(guī)劃委員會聘

請各區(qū)政府主要負責人為建筑與環(huán)境藝術委員會的副主任委員，作為審議該區(qū)城市更新單元規(guī)劃的會

議召集人。該人事調整事項，由市規(guī)劃國土委根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃委員會章程》規(guī)定，統(tǒng)一向市城

市規(guī)劃委員會申請。

（三）關于市住房建設局職權與程序的調整。涉及城市更新項目的下列職權，全部調整至各區(qū)建

設主管部門行使。包括：

1．建設工程施工許可及竣工驗收備案。

2．建筑節(jié)能（綠色建筑）施工圖抽查及專項驗收。

3．超限高層建筑抗震設防審批。

4．質量安全監(jiān)督。

各區(qū)建設主管部門依照《中華人民共和國建筑法》《建設工程質量管理條例》《民用建筑節(jié)能條

例》《深圳經(jīng)濟特區(qū)建筑節(jié)能條例》《深圳市建設工程質量管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定行使上述

職權，落實主體責任。

（四）關于其他相關部門的程序優(yōu)化。城市更新項目涉及市發(fā)展改革、經(jīng)貿信息、人居環(huán)境、交

通運輸、公安（交管、消防）、水務、城管等相關部門的事項，由各部門按照提高工作效能的原則，

開通綠色通道，優(yōu)化審批流程。

四、工作要求

（一）關于依法行政。對于職權調整事項，各區(qū)政府要執(zhí)行嚴格的管理制度，依照相關法律、法

規(guī)和規(guī)章規(guī)定，加強統(tǒng)籌協(xié)調，切實優(yōu)化審批流程，杜絕增設環(huán)節(jié)，制定調整由各區(qū)行使的職權事項

目錄，作為轄區(qū)城市更新審批管理的依據(jù)。相關業(yè)務由職權調整后的部門受理，受理時應向申報主體

提供辦理須知。

市規(guī)劃國土委為各區(qū)刻制業(yè)務專用公章，由各區(qū)城市更新機構保管、使用，用于辦理建設用地規(guī)

劃許可、建設工程規(guī)劃許可、建設工程規(guī)劃驗收以及簽訂國有土地使用權出讓合同等屬于市規(guī)劃國土

委及其派出機構委托各區(qū)城市更新機構行使的事項。各區(qū)城市更新機構使用該業(yè)務專用章，對自身作

出的行為承擔全部行政、法律責任。

城市更新項目的相關信息公開工作，由各區(qū)城市更新機構負責。當事人向市規(guī)劃國土委申請信息

公開的，市規(guī)劃國土委在受理后轉各區(qū)辦理，各區(qū)依照《中華人民共和國政府信息公開條例》履行相

關職責。

（二）關于涉法涉訴問題。各區(qū)政府及其職能部門負責處理因行使授權、委托職權引發(fā)的行政復

議、訴訟、信訪維穩(wěn)等相關事宜，并承擔相應的法律后果。

（三）關于信息、檔案管理。市規(guī)劃國土委按照便利工作的原則，為各區(qū)城市更新機構接入規(guī)劃

國土辦文與圖形信息系統(tǒng)，并將各區(qū)行政區(qū)域內的規(guī)劃圖形、國土地理信息、產(chǎn)權信息等相關信息系

統(tǒng)以及地籍、房產(chǎn)檔案查詢業(yè)務向各區(qū)城市更新機構開放。各區(qū)按照《中華人民共和國保密法》及其

實施細則、《深圳市政府信息公開保密審查辦法》等保密規(guī)定承擔保密責任。

各區(qū)城市更新項目的計劃、規(guī)劃、用地、建設用地規(guī)劃許可、建設工程規(guī)劃許可等審批結果抄送

市規(guī)劃國土委，相關檔案每季度報送市規(guī)劃國土房產(chǎn)信息中心歸檔，以保證全市相關檔案的統(tǒng)一管理。

（四）關于業(yè)務指導和監(jiān)督。市規(guī)劃國土委、住房建設局及相關職能部門加強對各區(qū)的業(yè)務指導，

保障城市更新工作穩(wěn)妥推進。

各區(qū)應當加強城市更新行政監(jiān)察和廉政風險教育，梳理城市更新工作中的廉政風險點，制定切實

可行的防控措施。市、區(qū)監(jiān)察機關加強對各區(qū)城市更新工作的監(jiān)督。

（五）關于過渡期業(yè)務辦理。

1．在《決定》發(fā)布之前，已受理的城市更新相關行政審批、行政確認、行政服務、行政處罰、

行政檢查等事項（除城市更新單元計劃審查、城市更新單元規(guī)劃審查外），由原受理部門繼續(xù)辦理。

2．在《決定》發(fā)布之前，城市更新單元計劃、城市更新單元規(guī)劃已經(jīng)市規(guī)劃國土委審查通過的，

以及市規(guī)劃國土委已受理的原特區(qū)內拆除用地面積不小于 15 萬平方米、原特區(qū)外拆除用地面積不小

于 30 萬平方米的城市更新單元計劃、規(guī)劃項目，由市規(guī)劃國土委完成后續(xù)的向市政府報批計劃、向

市城市規(guī)劃委員會報批規(guī)劃工作；其余事項均轉由各區(qū)政府及其城市更新機構辦理。

五、本實施意見自發(fā)布之日起施行。2015 年 9 月 2 日市政府辦公廳轉發(fā)的《羅湖區(qū)人民政府貫

徹〈深圳市人民政府關于在羅湖區(qū)開展城市更新工作改革試點的決定〉的實施意見》同時廢止。

深圳市人民政府辦公廳

2016 年 10 月 15 日

關于加強和改進城市更新實施工作暫行措施

深府辦〔2016〕38 號

各區(qū)人民政府，市政府直屬各單位：

《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)予印發(fā)，請認真組織實施。實

施中遇到的問題，請逕向市規(guī)劃國土委反映。

深圳市人民政府辦公廳

2016 年 12 月 29 日

關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施

為深入貫徹落實黨的十八大、十八屆三中、四中、五中、六中全會及中央城鎮(zhèn)化工作會議、中央城市

工作會議精神，按照“四個全面”戰(zhàn)略布局和“五大發(fā)展理念”要求，深入推進供給側結構性改革，

完善城市功能，提升城市發(fā)展質量，落實“十三五”期間城市更新各項工作目標，推動我市經(jīng)濟社會

實現(xiàn)有質量的穩(wěn)定增長和可持續(xù)的全面發(fā)展，加快建成現(xiàn)代化國際化創(chuàng)新型城市，結合《深圳市城市

更新辦法》（深圳市人民政府令第 290 號）（以下簡稱《辦法》）和《深圳市城市更新辦法實施細

則》（深府〔2012〕1 號）（以下簡稱《實施細則》）有關規(guī)定，制定以下暫行措施。

一、堅持規(guī)劃引領，實現(xiàn)城市更新科學有序發(fā)展

（一）科學編制全市更新“十三五”規(guī)劃。市規(guī)劃國土部門組織編制《深圳市城市更新“十三五”規(guī)

劃》（以下簡稱《城市更新“十三五”規(guī)劃》），經(jīng)市政府批準后作為全市城市更新工作的綱領性文

件?！冻鞘懈隆笆濉币?guī)劃》重點研究“十三五”期間全市城市更新總體目標與發(fā)展策略，劃定

城市更新的標圖建庫范圍和不同更新模式的分區(qū)指引，確定全市及各區(qū)拆除重建類城市更新計劃規(guī)模、

供應用地規(guī)模及綜合整治類城市更新計劃規(guī)模，明確配建保障性住房、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房及各類配套設

施的任務等。

（二）分區(qū)落實市更新“十三五”規(guī)劃。各區(qū)政府（含新區(qū)管理機構，下同）根據(jù)《城市更新“十三

五”規(guī)劃》及相關標準規(guī)范、技術指引編制本轄區(qū)的城市更新五年規(guī)劃，由市規(guī)劃國土部門統(tǒng)籌報市

政府審批。各區(qū)（含新區(qū)，下同）城市更新五年規(guī)劃以《城市更新“十三五”規(guī)劃》劃定的更新模式

分區(qū)范圍為指引，確定實施拆除重建與綜合整治的空間范圍，落實各類城市更新的計劃用地規(guī)模和供

應用地規(guī)模，分解各項配建和建設任務，保障全市城市更新規(guī)劃目標的實現(xiàn)。

各區(qū)城市更新五年規(guī)劃批準后，轄區(qū)內申報拆除重建類更新計劃的項目原則上應位于其確定的拆除重

建空間范圍內；各區(qū)城市更新五年規(guī)劃批準前，申報拆除重建類更新計劃的項目應當位于《城市更新

“十三五”規(guī)劃》劃定的優(yōu)先拆除重建區(qū)內。城市更新項目的更新方向應符合法定圖則和其他上層次

規(guī)劃要求。

（三）推進“城市修補、生態(tài)修復”。在城市更新中落實海綿城市建設要求，有序實施城市修補和生

態(tài)修復，引導城市有機更新。市規(guī)劃國土部門負責開展全市城市修補、生態(tài)修復的基礎評估，制定工

作目標與行動計劃，明確城市修補、生態(tài)修復的重點地區(qū)和重點要素，出臺相關政策與技術標準。

注重在城市更新中保留歷史記憶、文化脈絡和地域風貌，弘揚傳統(tǒng)優(yōu)秀建筑文化。歷史建筑、歷史風

貌區(qū)、特色風貌區(qū)原則上不進行拆除重建城市更新，鼓勵結合城市更新項目對上述片區(qū)實施活化、保

育。

二、優(yōu)化計劃管理，拓展城市更新范圍

（四）合理設定合法用地比例。申報拆除重建類城市更新計劃的城市更新單元，拆除范圍內權屬清晰

的合法土地面積占拆除范圍用地面積的比例（以下簡稱合法用地比例）應當不低于 60%。合法用地

比例不足 60%但不低于 50%的，拆除范圍內的歷史違建可按規(guī)定申請簡易處理，經(jīng)簡易處理的歷史

違建及其所在用地視為權屬清晰的合法建筑物及土地。

位于探索實施土地開發(fā)創(chuàng)新模式的坪山中心區(qū)范圍的，其拆除范圍內合法用地比例應當不低于50%。

（五）優(yōu)化建筑物建成年限規(guī)定。舊住宅區(qū)申請拆除重建城市更新的，建筑物建成時間原則上應不少

于 20 年；舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)申請拆除重建城市更新的，建筑物建成時間原則上應不少于 15 年。

符合我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向，因企業(yè)技術改造、擴大產(chǎn)能等發(fā)展需要且通過綜合整治、局部拆建等方式無

法滿足產(chǎn)業(yè)空間需求，在 2007 年 6 月 30 日前建成的舊工業(yè)區(qū)，經(jīng)區(qū)政府組織研究論證，可申請拆

除重建，更新改造方向應為普通工業(yè)用地（M1）。

因規(guī)劃統(tǒng)籌和公共利益需要，舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)中部分建成時間未滿 15 年的建筑物，符合以下條

件之一的，可納入城市更新單元拆除范圍進行統(tǒng)籌改造：

1．建成時間未滿 15 年的建筑物占地面積之和原則上不得大于 6000 平方米，且不超過更新單元拆除

范圍用地面積的三分之一。宗地內全部建筑物建成時間未滿 15 年的，其占地面積為該宗地面積；宗

地內部分建筑物建成時間未滿 15 年的，按其建筑面積占宗地內總建筑面積的比例折算其占地面積。

2．城市更新單元公共利益用地面積原則上不小于拆除范圍用地面積的 40%，或者該城市更新單元涉

及法定規(guī)劃要求落實不小于 6500 平方米獨立占地的公共服務設施及落實政府急需建設的軌道交通、

次干道及以上道路、河道整治等基礎設施。

（六）穩(wěn)步推進舊住宅區(qū)更新。對使用年限較久、房屋質量較差、建筑安全隱患較多、使用功能不完

善、配套設施不齊全等亟需改善居住條件的成片舊住宅區(qū)，符合棚戶區(qū)改造政策的，按照棚戶區(qū)改造

相關規(guī)定實施改造。成片舊住宅區(qū)確需通過城市更新實施拆除重建的，應當由區(qū)政府組織開展現(xiàn)狀調

研、城市更新單元擬訂、意愿征集、可行性分析、更新計劃申報、市場主體公開選擇等工作。

與其他各類舊區(qū)（舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、城中村及舊屋村等）混雜的零散舊住宅區(qū)，因規(guī)劃統(tǒng)籌需要

確有必要納入拆除范圍的，需同時具備以下條件：

1．零散舊住宅區(qū)總用地面積占拆除范圍用地面積的比例原則上不超過二分之一。

2．零散舊住宅區(qū)部分由區(qū)政府組織開展前期工作，由區(qū)城市更新職能部門申報，權利主體的城市更

新意愿應當達到 100%。拆除范圍內其余部分由其他主體進行申報的，其與區(qū)城市更新職能部門一起

作為該單元的聯(lián)合申報主體。

3．零散舊住宅區(qū)部分和其余部分的城市更新意愿進行分別計算，并均應符合城市更新政策相關要求。

零散舊住宅區(qū)所在地塊的總面積不超過 6000 平方米且占拆除范圍用地面積的比例不超過三分之一的，

可不適用《實施細則》第四十六條關于公開選擇市場主體的相關規(guī)定。

零散舊住宅區(qū)的住宅類合法房屋產(chǎn)權置換原則上按照套內面積 1:1 進行，其他類型合法房屋產(chǎn)權置換

協(xié)商確定。

（七）放寬部分建成的已出讓用地更新條件。國有已出讓用地在 2007 年 6 月 30 日之前已建設，但

建設面積不足合同或有關批準文件確定的建筑面積，不涉及閑置土地或閑置土地處置已完成，因規(guī)劃

實施等原因需劃入城市更新單元的，整宗地可納入城市更新單元拆除范圍，適用城市更新政策。

（八）有序開展小地塊更新。需要進行城市更新的區(qū)域，應當優(yōu)先劃定相對成片、拆除范圍用地面積

大于 10000 平方米的城市更新單元。對位于原特區(qū)已生效法定圖則范圍內、拆除范圍用地面積不足

10000平方米但不小于3000平方米且具有以下情形之一的區(qū)域，方可申請劃定小地塊城市更新單元：

1．舊工業(yè)區(qū)升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的。

2．舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)升級改造為商業(yè)服務業(yè)功能的。

3．為完善法定圖則確定的獨立占地且總面積不小于 3000 平方米的城市基礎設施、公共服務設施或

其他城市公共利益項目，確需劃定城市更新單元的。

小地塊城市更新單元拆除范圍內的用地應為完整宗地，土地及建筑物應當具有合法手續(xù)，權利主體的

城市更新意愿應當達到 100%。在計劃申報階段，申報主體除提供計劃申報指引規(guī)定的申報材料外，

還應提交符合城市更新單元規(guī)劃編制技術規(guī)定要求的城市更新單元規(guī)劃方案；屬舊工業(yè)區(qū)升級改造為

工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，應提供產(chǎn)業(yè)主管部門意見。區(qū)城市更新職能部門結合周邊地塊

的改造情況、改造條件和必要性，就申報區(qū)域進行城市更新的必要性及更新單元范圍的合理性出具意

見。

小地塊城市更新單元內可供無償移交給政府的獨立用地應當不小于拆除范圍用地面積的 30%。移交

的土地除用于落實規(guī)劃確定的城市基礎設施、公共服務設施、城市公共利益項目等以外，其余部分可

協(xié)議出讓給項目實施主體按照規(guī)劃進行建設。

三、創(chuàng)新實施機制，試點重點更新單元開發(fā)

（九）探索政府主導的重點更新單元開發(fā)。為落實上層次規(guī)劃要求，完善城市功能結構，優(yōu)先落實城

市基礎設施和公共服務設施，試點探索政府主導的重點更新單元開發(fā)，加快城市各級中心和重點區(qū)域

發(fā)展，推動特區(qū)一體化?！笆濉逼陂g，全市試點開展 10 個左右重點更新單元實施。區(qū)政府根據(jù)

轄區(qū)發(fā)展需要、城市更新政策要求及相關權利主體意愿，初步劃定重點更新單元范圍，由市規(guī)劃國土

部門統(tǒng)籌上報市政府批準后，列入城市更新單元計劃。重點更新單元應符合以下條件：

1．位于《城市更新“十三五”規(guī)劃》劃定的優(yōu)先拆除重建區(qū)內。

2．屬于福田、羅湖、鹽田、南山等區(qū)的，拆除范圍用地面積原則上不小于 15 萬平方米；屬于寶安、

龍崗、龍華、坪山、光明、大鵬等區(qū)的，拆除范圍用地面積原則上不小于 30 萬平方米。

3．拆除范圍內合法用地比例應當不低于 30%。

重點更新單元范圍內用地視其合法用地比例按照本暫行措施第（十一）條規(guī)定分檔處置。

（十）明確重點更新單元實施機制。區(qū)政府組織編制重點更新單元規(guī)劃，報市政府批準。重點更新單

元原則上應當整體實施；確需分期實施的，獨立占地的城市基礎設施和公共服務設施、政策性用房以

及用于安置回遷業(yè)主的物業(yè)應在首期落實。重點更新單元規(guī)劃經(jīng)批準后，由區(qū)政府組織以公開方式選

擇一家市場主體實施。區(qū)政府應當每年向市政府報告實施進展情況。

四、完善用地政策，促進城市更新項目實施

（十一）完善歷史用地處置政策。對于經(jīng)批準納入城市更新計劃的城市更新區(qū)域內未簽訂征（轉）地

協(xié)議或已簽訂征（轉）地協(xié)議但土地或者建筑物未作補償，用地行為發(fā)生在 2007 年 6 月 30 日之前，

用地手續(xù)不完善的建成區(qū)，可按照以下規(guī)定進行歷史用地處置：

1．原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位（以下簡稱繼受單位）自行理清處置土地范圍內的經(jīng)濟關系。進行

拆除重建的，應當自行拆除、清理地上建筑物、構筑物及附著物等。

2．繼受單位應當與政府簽訂完善處置土地征（轉）用手續(xù)的協(xié)議，政府不再另行支付補償費用。

3．對于拆除重建類項目，政府將處置土地的一定比例交由繼受單位進行城市更新，其余部分納入政

府土地儲備，具體比例見表 1。在交由繼受單位進行城市更新的土地中，應當按照《辦法》和《實施

細則》要求將不少于 15%的土地無償移交給政府納入土地儲備。前述儲備土地優(yōu)先用于建設城市基

礎設施、公共服務設施、城市公共利益項目等。

表 1 拆除重建類城市更新項目歷史用地處置比例表

4．對于拆除重建類項目，處置后的土地可以通過協(xié)議方式出讓給項目實施主體進行開發(fā)建設，其分

攤的建筑面積按照改造后的功能和土地使用權使用期限以公告基準地價標準的 110%計收地價（其中

的 10%為對歷史用地行為的處理）。

對于舊工業(yè)區(qū)綜合整治類增加生產(chǎn)經(jīng)營性建筑面積的項目，處置后的土地可以通過協(xié)議方式出讓給繼

受單位，使用年期為 30 年；新建建筑面積部分按照本暫行措施規(guī)定繳納地價后可按程序登記在繼受

單位名下。

（十二）擴大舊屋村政策適用范圍。福田、羅湖、鹽田、南山等區(qū)在 1992 年 6 月 18 日市政府《關

于深圳經(jīng)濟特區(qū)農(nóng)村城市化的暫行規(guī)定》實施前已經(jīng)形成的原農(nóng)村舊（祖）屋的集中分布區(qū)域，適用

城市更新舊屋村有關政策。

（十三）繼續(xù)推進 70 個舊城舊村改造項目。對市政府《關于寶安龍崗兩區(qū)自行開展的新安翻身工業(yè)

區(qū)等 70 個舊城舊村改造項目的處理意見》（深府〔2006〕258 號）確定的 70 個舊城舊村改造項目，

根據(jù)城市更新單元規(guī)劃確定的開發(fā)建設用地，按照《實施細則》第六十二條繳交地價后可以通過協(xié)議

方式出讓給經(jīng)確認的項目實施主體。

（十四）規(guī)范城市更新土地出讓年限。按照城市更新單元規(guī)劃，項目改造后的一個宗地內包含居住及

其他土地用途的，居住部分土地使用權使用年限不超過 70 年。

拆除重建類的城市更新項目改造為工業(yè)用途的，其土地使用權使用期限不超過 50 年；拆除重建類的

城市更新項目原則上不得改造為倉儲物流用途，若確因我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，改造為現(xiàn)代物流用途的，

其土地使用權使用期限按不超過 30 年確定。

（十五）簡化城市更新地價體系。整合地價標準類別，簡化城市更新項目地價測算規(guī)則，建立以公告

基準地價標準為基礎的地價測算體系（各用地類別或改造類型的修正系數(shù)詳見附件 1）。在保持城市

更新地價水平相對穩(wěn)定的前提下，城市更新地價測算逐步納入全市統(tǒng)一的地價測算體系。城市更新項

目地價可不計息分期繳交，首次繳交比例不得低于 30%，余款 1 年內交清。

（十六）明確公告基準地價標準適用條件。2013 年 1 月 8 日之前核發(fā)更新單元規(guī)劃批復的城市更新

項目，當期的地價測算涉及基準地價且符合以下條件的，按照更新單元規(guī)劃批復核發(fā)之日的公告基準

地價標準執(zhí)行：

1．項目整體或分期開發(fā)的首期在城市更新單元規(guī)劃批復核發(fā)之日起 2 年內辦理用地出讓手續(xù)的；

2．項目分期開發(fā)的二期在城市更新單元規(guī)劃批復核發(fā)之日起 3 年內辦理用地出讓手續(xù)的；

3．項目分期開發(fā)的三期及后續(xù)各期在城市更新單元規(guī)劃批復核發(fā)之日起 4 年內辦理用地出讓手續(xù)的。

2013 年 1 月 8 日之前核發(fā)更新單元規(guī)劃批復的城市更新項目不符合上述條件的，或 2013 年 1 月 8

日及之后核發(fā)更新單元規(guī)劃批復的，項目地價測算執(zhí)行 2013 年公告基準地價標準。

五、加大配套力度，提升公共設施服務水平

（十七）提高公共配套設施配建標準。拆除重建類城市更新項目配建的社區(qū)級非獨立占地公共設施應

滿足法定圖則、相關專項規(guī)劃和《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》（以下簡稱《深標》）要求，涉及的

公共設施規(guī)模不小于附件 2 確定的規(guī)模；并在此基礎上增配 50%且不小于 1000 平方米的社區(qū)級公

共配套用房，具體功能在建設用地規(guī)劃許可前明確。

充分利用城市更新單元的統(tǒng)籌作用，提升公共配套設施建設規(guī)模。在拆除范圍內用地已落實法定圖則

及相關專項規(guī)劃配套責任，并滿足自身配套需求的前提下，拆除范圍外的國有未出讓用地可納入更新

單元規(guī)劃研究范圍，通過規(guī)劃統(tǒng)籌，與更新項目的移交用地、清退形成的用地進行整合，進一步擴大

教育、醫(yī)療等獨立占地的公共配套設施規(guī)模。

（十八）加強公共配套設施建設管理。城市更新項目應當按標準配置各類公共配套設施，大力推進無

障礙設施建設，完善城市公共服務。各區(qū)政府應當建立機制、明確程序，及時接收城市更新項目配建

的各類公共配套設施（詳見附件 3）。同時加強對各類公共配套設施、公共空間及公共通道的有效利

用和監(jiān)督管理，保證公共空間的公共性、可達性與便利性。城市更新單元規(guī)劃確定的公共車行通道建

成后產(chǎn)權移交政府。

各區(qū)政府應當加緊開展本轄區(qū)公共設施及市政交通設施承載能力的規(guī)劃評估，加大公共配套與市政設

施建設力度，保障城市更新項目與周邊配套設施的同步實施及正常運行。各區(qū)政府可結合本轄區(qū)實際

出臺相關政策，引導社會資金積極參與上述設施的建設。

（十九）加大人才住房和保障性住房供應力度。在公共配套條件支撐的情況下，規(guī)劃為工業(yè)的舊工業(yè)

區(qū)同時符合以下條件的，可申請按照保障性住房簡易程序調整法定圖則用地功能，通過城市更新建設

人才住房和保障性住房，促進產(chǎn)城融合與職住平衡。

1．位于規(guī)劃保留的成片產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍外。

2．位于已建成或近期規(guī)劃建設的軌道站點 500 米范圍內。

3．位于原特區(qū)內的，用地面積不小于 3000 平方米；位于原特區(qū)外的，用地面積不小于 10000 平方

米。

人才住房和保障性住房為公共租賃住房的，實施主體可取得不超過項目總建筑面積 45%的商品性質

建筑面積；人才住房和保障性住房為安居型商品房的，實施主體可取得不超過項目總建筑面積 25%

的商品性質建筑面積。實施主體取得的商品性質建筑面積中住宅的套型建筑面積應控制在 90 平方米

以下。

（二十）提高人才住房、保障性住房配建比例。拆除重建類城市更新項目改造后包含住宅的，一、二、

三類地區(qū)的人才住房、保障性住房配建基準比例分別由 12%、10%、8%提高至 20%、18%、15%，

具體比例根據(jù)《深圳市城市更新項目保障性住房配建規(guī)定》（以下簡稱《配建規(guī)定》）進行核增、核

減后確定，其中屬于工業(yè)區(qū)（倉儲區(qū)）或城市基礎設施及公共服務設施改造為住宅的核增比例由 8%

提高至 15%。上述人才住房、保障性住房配建比例提高部分的 50%對應的建筑面積在城市更新單元

規(guī)劃容積率測算時計入基礎建筑面積。具體如下：

表 2 人才住房、保障性住房配建基準比例表

（二十一）創(chuàng)新人才公寓配建制度。拆除重建類城市更新項目改造后包含商務公寓，位于《配建規(guī)定》

確定的一、二、三類地區(qū)的，建成后分別將 20%、18%、15%的商務公寓移交政府，作為人才公寓。

上述配建的商務公寓建筑面積的 50%在城市更新單元規(guī)劃容積率測算時計入基礎建筑面積。

移交政府的商務公寓免繳地價，建成后由政府按照公共租賃住房的回購方式回購，產(chǎn)權歸政府所有，

納入全市住房保障體系由住房建設主管部門進行管理。

六、提倡有機更新，鼓勵舊工業(yè)區(qū)轉型升級

（二十二）推進舊工業(yè)區(qū)復合式更新。對于單一宗地的“工改工”項目，部分建筑物未滿 15 年但滿

足舊工業(yè)區(qū)綜合整治類更新年限要求，且該部分建筑物集中成片，所在區(qū)域具備獨立使用、獨立成宗

的條件，建筑面積不超過宗地總建筑面積三分之一的，可開展以拆除重建為主、綜合整治為輔的城市

更新。

以拆除重建為主、綜合整治為輔的城市更新，其拆除范圍用地面積應當大于 10000 平方米，按照拆

除重建類城市更新單元計劃的要求進行申報，并在更新單元計劃公示中一并公示初步劃定的拆除重建

和綜合整治用地范圍。更新單元計劃批準后，計劃申報主體同步編制拆除重建與綜合整治的更新單元

規(guī)劃一并報審。更新單元規(guī)劃批準后，辦理拆除重建與綜合整治范圍的土地分宗手續(xù)，按照有關規(guī)定

予以實施。

（二十三）鼓勵舊工業(yè)區(qū)綜合整治。鼓勵舊工業(yè)區(qū)開展以綜合整治為主，融合功能改變、加建擴建、

局部拆建等方式的城市更新。

舊工業(yè)區(qū)出于消除安全隱患、完善現(xiàn)狀功能等目的進行綜合整治的，可增加面積不超過現(xiàn)狀建筑面積

15%的電梯、連廊、樓梯等輔助性公用設施，不需列入綜合整治類城市更新單元計劃，由主管部門直

接組織實施。

對于符合我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向和法定圖則用地功能，地上建筑物建成時間不少于 10 年，權利主體的城

市更新意愿符合《實施細則》第三十七條設定標準且權屬清晰的合法土地面積占申報范圍用地面積的

比例不低于 50%的舊工業(yè)區(qū)，可申請列入綜合整治類城市更新單元計劃，在符合《深標》的前提下，

通過加建擴建、功能改變、局部拆建方式增加生產(chǎn)經(jīng)營性建筑面積。屬于在原有建筑結構主體上進行

加建的，加建的規(guī)模不得導致對原有結構安全和消防安全產(chǎn)生影響；屬于空地擴建的，擴建范圍內新

批準的容積率不超過綜合整治范圍內現(xiàn)狀合法容積率的兩倍；屬于局部拆建的，拆除范圍面積不超過

綜合整治用地面積的 15%且不大于 5000 平方米，拆除范圍內新批準容積率按《深標》執(zhí)行。

同一宗地上建成時間未滿 10 年的建筑物,因規(guī)劃統(tǒng)籌確需納入綜合整治范圍的，其占地面積之和不超

過該宗地面積的二分之一。

（二十四）明確舊工業(yè)區(qū)綜合整治用地政策。舊工業(yè)區(qū)綜合整治項目根據(jù)已批準的更新單元規(guī)劃按規(guī)

定辦理規(guī)劃、用地手續(xù)。其用地土地使用權使用期限按照該宗地原用途使用期限扣除已實際使用時間

的剩余期限確定。剩余期限不足 30 年的，最高可按 30 年補足，但剩余期限與該宗地已實際使用時

間之和不可超過該宗地的原土地用途法定最高期限。

改造后新建的建筑面積均限定自用，屬于工業(yè)樓宇的可按照《深圳市工業(yè)樓宇轉讓管理辦法（試行）》

及其實施細則進行轉讓，其中，按照本暫行措施第（十一）條進行用地處置的，其原有工業(yè)樓宇首次

轉讓免收增值收益。

七、加強服務監(jiān)管，保障更新項目有序實施

（二十五）規(guī)范實施主體資格。對本暫行措施施行后納入我市城市更新單元計劃的城市更新項目，涉

及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，在申請實施主體確認時，申請人應當具備房地產(chǎn)開發(fā)資質并提交相關證明材料，

屬于原權利主體自行改造的項目除外。

（二十六）建立信息通報制度。區(qū)城市更新職能部門在核發(fā)實施主體確認文件時，應當同時抄送市場

監(jiān)督管理部門。如實施主體股權后續(xù)發(fā)生變更，市場監(jiān)督管理部門應當及時將變更情況向稅務部門通

報，由稅務部門督促相關企業(yè)依法納稅。

（二十七）強化建筑物拆除監(jiān)管。城市更新項目在實施主體與區(qū)城市更新職能部門簽訂項目實施監(jiān)管

協(xié)議后方可進行建筑物拆除。區(qū)政府應當組織相關部門對具體拆除工作做好施工安全等監(jiān)督管理。

（二十八）定期開展更新計劃清理。各區(qū)政府應當定期對城市更新計劃進行清理，對于具有以下情形

之一的項目，可按程序調出計劃：

1．自城市更新計劃公告之日起 1 年內，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新單元規(guī)劃報批的。

2．自城市更新單元規(guī)劃批準之日起 2 年內，項目首期未確認實施主體的。

3．自實施主體確認之日起 1 年內，未辦理用地出讓手續(xù)的。

（二十九）明確職責，優(yōu)化城市更新審批程序。市規(guī)劃國土部門作為市城市更新主管部門，負責組織、

協(xié)調、指導全市城市更新工作；區(qū)政府作為統(tǒng)籌推進本轄區(qū)城市更新工作的責任主體，負責本轄區(qū)城

市更新的具體管理工作。相關部門應當進一步精簡城市更新審批環(huán)節(jié)，提高審批效率。市規(guī)劃國土部

門會同各區(qū)政府，建立涵蓋城市更新全流程的網(wǎng)上申報及管理系統(tǒng)，所有審查事項均納入網(wǎng)上辦事大

廳進行監(jiān)管，嚴格按照統(tǒng)一標準和時限進行辦理，杜絕在法定程序之外增設審查事項。

單個城市更新單元涉及多個主體的，各主體應當協(xié)商一致，共同編制規(guī)劃草案報批并形成相應可操作

的利益分配方案。難以達成一致的，區(qū)政府應當搭建平臺，加強協(xié)調，指導完成上述工作。

（三十）實施城市更新績效考核。城市更新項目的實施納入市政府績效考核。對于城市更新單元規(guī)劃

已獲批準的項目，區(qū)政府應抓緊組織制定實施方案，加強搬遷等工作的組織協(xié)調，明確項目實施進度，

推動項目按時開工；應定期向市查違和城市更新工作領導小組辦公室報送項目推進情況。市規(guī)劃國土

部門應當加強對城市更新項目實施的考核，定期向市查違和城市更新工作領導小組報告項目實施情況。

（三十一）其他。本暫行措施自 2017 年 1 月 1 日起施行，原深圳市人民政府辦公廳《印發(fā)關于加強

和改進城市更新實施工作的暫行措施的通知》（深府辦〔2014〕8 號）同時廢止。本暫行措施施行前

市政府規(guī)范性文件有關內容與本暫行措施不一致的，以本暫行措施的規(guī)定為準。

本暫行措施施行前城市更新單元規(guī)劃已通過主管部門審議的項目不適用第（十七）、（二十）、（二

十一）條規(guī)定。

附件：1．各用地類別及或改造類型適用地價標準及修正系數(shù)匯總表

2．社區(qū)級公共配套設施匯總表

3．無償移交的公共配套設施匯總表

關于深入推進城市更新工作促進城市高質量發(fā)展的若干措施

深規(guī)劃資源規(guī)[2019]5 號

為全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中全會精神，嚴格落實習近平總書記對廣東重要講話和

對深圳重要批示指示精神，搶抓粵港澳大灣區(qū)建設重大機遇，按照“建設中國特色社會主義先行示范

區(qū)”和“創(chuàng)建社會主義現(xiàn)代化強國的城市范例”的定位要求，堅持以人為本、綠色低碳發(fā)展，進一步

發(fā)揮城市更新在節(jié)約集約利用土地、保障城市發(fā)展空間、完善城市公共服務等方面的重要作用，持續(xù)

提升城市發(fā)展能級和品質，促進深圳高質量可持續(xù)發(fā)展，現(xiàn)就有序、規(guī)范、高效推進城市更新工作提

出如下措施。

一、規(guī)劃先行，引領城市更新高質量發(fā)展

（一）科學制定城市更新發(fā)展目標。

完善城市更新目標傳導機制。市規(guī)劃和自然資源主管部門搭建由中長期規(guī)劃及年度計劃組成的城

市更新目標傳導機制，加強城市更新與全市相關規(guī)劃、計劃銜接，有層次、有步驟地落實城市發(fā)展總

體目標的各項任務和要求。

科學編制全市城市更新中長期規(guī)劃。市規(guī)劃和自然資源主管部門在對接全市國土空間規(guī)劃的基礎

上，編制規(guī)劃期至 2035 年的全市城市更新規(guī)劃，明確全市城市更新的總體目標、發(fā)展方向和實施策

略，評估交通市政基礎設施支撐能力和公共服務設施供給能力，協(xié)調城市更新與土地整備、棚戶區(qū)改

造等其它存量土地開發(fā)模式的關系，合理提出城市更新實施時序，為全市城市更新政策及規(guī)劃制定提

供前瞻性、全局性以及系統(tǒng)性的指引。

市規(guī)劃和自然資源主管部門統(tǒng)籌各區(qū)（含新區(qū)，下同）城市更新工作，根據(jù)城市發(fā)展形勢以及規(guī)

劃實施情況，及時啟動全市及各區(qū)城市更新“十三五”規(guī)劃修訂工作，合理優(yōu)化城市更新目標任務，

按照“占補平衡”原則優(yōu)化更新模式分區(qū)范圍。市規(guī)劃和自然資源主管部門適時啟動全市城市更新

“十四五”規(guī)劃編制，提出更新目標和策略、分區(qū)管控、各類設施配建、實施時序等要求，指導各區(qū)

城市更新“十四五”規(guī)劃和城市更新年度計劃制定。

優(yōu)化城市更新年度計劃管理機制。完善涵蓋任務下達、過程跟蹤、年終考核的年度計劃管理機制，

按照年度制定城市更新單元計劃、規(guī)劃和用地出讓任務指標，合理引導城市更新單元的更新方向、規(guī)

劃功能以及土地供應結構，充分發(fā)揮城市更新單元年度計劃的調控作用，保障全市城市更新五年規(guī)劃

有序實施。

（二）加大片區(qū)統(tǒng)籌力度。

創(chuàng)新“案例＋政策工具箱”的工作機制。加強市區(qū)共建，鼓勵各區(qū)選擇擬更新改造用地相對集中

的片區(qū)作為試點，統(tǒng)籌利用現(xiàn)有“政策工具箱”，充分發(fā)揮政策組合拳優(yōu)勢，推進片區(qū)整體開發(fā)建設，

提升城市功能和品質。以試點項目為案例，重點分析所遇到的典型問題，總結提煉可推廣可復制的解

決方法，適時轉化為行之有效的政策。

明確片區(qū)統(tǒng)籌研究重點。在規(guī)劃統(tǒng)籌上，強調“剛、彈結合”。在剛性管控方面，嚴格落實市層

面的控制性內容、技術規(guī)范等管控要求，確保法定圖則主導功能不變、公共配套設施類別及用地面積

不減少，落實市級交通市政等專項規(guī)劃確定的重大配套設施。在彈性優(yōu)化方面，各區(qū)可充分發(fā)揮主觀

能動性，以實施為導向，對用地布局、建筑功能配比、公共配套設施位置及規(guī)模、次干道以下路網(wǎng)等

內容進一步優(yōu)化，同步對城市設計等內容進行深化。涉及對法定圖則強制性內容進行調整的，應及時

提出法定圖則修編或局部修編建議。在實施統(tǒng)籌上，統(tǒng)籌運用城市更新、土地整備、查違等各種實施

手段，合理制定綜合實施路徑；在取得相關權利主體共識的基礎上，制定片區(qū)利益平衡方案；合理確

定實施時序，保證公共利益用地的優(yōu)先落實。

市規(guī)劃和自然資源主管部門加強指導各區(qū)片區(qū)統(tǒng)籌的研究。各區(qū)合理劃定片區(qū)統(tǒng)籌范圍，并開展

研究及保障實施。

（三）提升城市設計與建筑設計水平。

城市更新項目城市設計專項研究應落實并深化上層次法定規(guī)劃的控制要求，落實重點地區(qū)總設計

師制度，加強對城市更新項目的協(xié)調把控。位于重點地區(qū)、重要節(jié)點的城市更新項目，應根據(jù)項目特

點，采取招標、競賽等方式公開征集建筑設計優(yōu)秀方案。各區(qū)政府應提前介入，提高審查層級，建立

審查部門、建設單位、設計單位、社會公眾等多方共同參與的溝通協(xié)調機制。

二、轉變理念，深化城市更新內涵

（四）推進城市綠色發(fā)展。

在城市更新過程中全面落實“綠水青山就是金山銀山”的理念，將城市更新與城市“雙修”相結

合，促進城市生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間有機融合。開展海綿城市和生態(tài)修復專項研究，實施污染工業(yè)地

塊風險管控和治理修復。通過城市更新推動基本生態(tài)控制線、河道藍線和一級水源保護區(qū)內的建設用

地清退。鼓勵在城市更新項目中增加公共綠地、開放空間，發(fā)展裝配式建筑，全面推廣綠色建筑。

（五）傳承城市歷史文脈。

分類推進歷史文化遺產(chǎn)保護和活化。加強歷史文化保護專項或專題研究，在規(guī)劃指導下推進歷史

文化保護和活化工作。涉及文物保護單位和未定級不可移動文物的，應落實文物主管部門相關要求。

涉及歷史建筑和歷史風貌區(qū)的，應在行業(yè)部門指導下，鼓勵在保護的基礎上，開展活化研究，保護傳

統(tǒng)肌理和特色風貌，提煉歷史文化遺產(chǎn)的核心要素，并與周邊城市建設相融合，實現(xiàn)物質文化遺產(chǎn)和

非物質文化遺產(chǎn)的同步活化與傳承。

健全歷史文化遺產(chǎn)保護激勵機制。鼓勵實施主體參與歷史建筑、歷史風貌區(qū)的保護、修繕、整治

和活化利用。對保留已納入市政府公布的深圳市歷史建筑、歷史風貌區(qū)名錄或市主管部門認定為有保

留價值的歷史建筑或歷史風貌區(qū)，且由實施主體承擔修繕、整治費用及相應責任的，通過容積率轉移

或獎勵等方式予以激勵。

（六）助推智慧城市建設。

加強城市更新全流程智慧化管理。綜合利用大數(shù)據(jù)、云計算、移動互聯(lián)網(wǎng)技術，將智慧城市理念

貫穿至城市更新規(guī)劃、建設、管理、運營的全過程，加強 BIM、GIS 等先進技術在城市更新中的應用。

完善城市更新項目跟蹤監(jiān)管系統(tǒng)，實現(xiàn)全市城市更新項目全流程審批跟蹤，并在指標監(jiān)測、成果規(guī)范

等方面提高信息化、標準化、自動化程度。

以城市更新促進智慧城市建設。落實智慧城市要求，通過城市更新適度超前布局智能基礎設施，

運用智慧路燈、智慧井蓋、智慧泊車等數(shù)字基礎設施改造市容市貌，建設寬帶、融合、安全、泛在的

通信網(wǎng)絡和智能多源感知體系，為深圳智慧城市管理提供智慧基礎設施和智慧信息支撐。

三、多措并舉，促進產(chǎn)業(yè)轉型升級

（七）大力推進工業(yè)區(qū)連片改造試點。

強化政府主導作用，推進工業(yè)區(qū)連片改造升級。在全市選擇現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后、建筑質量較差、

開發(fā)強度較低、配套設施不足、用地面積原則上不少于 30 公頃的工業(yè)區(qū)集中片區(qū)作為試點片區(qū)，由

區(qū)政府加強該片區(qū)的統(tǒng)籌研究，綜合運用城市更新、土地整備等二次開發(fā)模式，高標準建設產(chǎn)業(yè)空間，

完善基礎設施、配套服務設施和公共空間，打造產(chǎn)業(yè)轉型升級的先行示范樣本。

（八）有序推進“工改工”拆除重建類城市更新。

放寬年限。更新改造方向為普通工業(yè)用地（M1）的拆除重建類城市更新項目的建筑物建成年限

放寬至 2009 年 12 月 31 日前。

簡化流程。對于權利主體單一的拆除重建類“工改工”城市更新項目，可合并辦理土地信息核查

與城市更新單元規(guī)劃方案審查事項。

對于單一宗地的拆除重建類“工改工”城市更新項目，且由單一權利主體按照法定圖則強制性內

容自行改造的，無需編制城市更新單元規(guī)劃，由計劃申報主體委托具有相應資質的機構，按照《深圳

市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》、土壤環(huán)境風險防控等相關政策要求以及《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》、

建筑設計等相關管理規(guī)則和規(guī)定要求，落實并細化法定圖則強制性內容，編制規(guī)劃設計方案及總平面

示意圖報區(qū)城市更新機構審查通過即可。區(qū)城市更新機構結合規(guī)劃方案直接核發(fā)實施主體確認文件并

同步簽訂監(jiān)管協(xié)議，辦理后續(xù)規(guī)劃許可、用地出讓及報建等手續(xù)。

（九）鼓勵全市舊工業(yè)區(qū)綜合整治。

舊工業(yè)區(qū)出于消除安全隱患、完善產(chǎn)業(yè)及配套功能、改善空間環(huán)境品質等目的開展綜合整治，可

增加面積不超過現(xiàn)狀建筑面積 15%的電梯、連廊、樓梯、配電房等輔助性公用設施，由區(qū)政府統(tǒng)籌，

組織相關單位、企業(yè)實施。

在滿足《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》、不增加建筑面積的前提下，舊工業(yè)區(qū)可合理優(yōu)化現(xiàn)狀建

筑功能，通過重新劃分空間適度增加滿足基本需求的研發(fā)辦公、配套商業(yè)功能，由區(qū)政府統(tǒng)籌，組織

相關單位、企業(yè)實施。

鼓勵各區(qū)在全市城市更新相關政策的基礎上，在簡化程序、優(yōu)化功能、資金補貼、成本控制等方

面探索合法合規(guī)、可操作性強的綜合整治實施模式，調動實體企業(yè)及工業(yè)區(qū)管理主體自主參與綜合整

治的積極性。

（十）支持產(chǎn)業(yè)用地提高容積率。

已簽訂土地使用權出讓合同或已經(jīng)辦理不動產(chǎn)登記且符合相關規(guī)定的產(chǎn)業(yè)用地，可在維持原土地

用途不變情況下，綜合運用加建、改建、擴建等手段提高容積率，具體按照產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用相

關規(guī)定執(zhí)行。

（十一）加強“工改工”更新結構引導。

落實工業(yè)區(qū)塊線管理要求，嚴控更新改造方向為新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的城市更新項目，通過城

市更新五年規(guī)劃編制，進一步加強對各區(qū)更新改造方向為新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）和普通工業(yè)用地（M1）

類更新用地結構比例和規(guī)模指標的引導。強化總量管控，各區(qū)應積極搭建改造方向為新型產(chǎn)業(yè)用地

（M0）的更新項目臺賬管理機制。

（十二）強化產(chǎn)業(yè)升級城市更新項目審查與監(jiān)管。

強化產(chǎn)業(yè)升級城市更新項目全流程監(jiān)管。產(chǎn)業(yè)升級城市更新項目應在計劃申報階段提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展

專題研究報告，并取得產(chǎn)業(yè)主管部門意見。區(qū)城市更新機構應根據(jù)產(chǎn)業(yè)主管部門的意見綜合判斷項目

拆除重建的必要性，經(jīng)審批擬列入城市更新單元計劃的，應在計劃公告中備注說明依據(jù)產(chǎn)業(yè)主管部門

意見需履行的相關責任，并在后續(xù)實施環(huán)節(jié)中加強監(jiān)管。

產(chǎn)業(yè)升級城市更新項目應在土地使用權出讓或竣工驗收環(huán)節(jié)簽訂產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議。各區(qū)應指定監(jiān)管

主體，明確產(chǎn)業(yè)監(jiān)管責任，加強對產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議執(zhí)行情況的檢查，加大考核評估力度。對未達到協(xié)議

要求的項目，依法依規(guī)進行處置。

四、有機更新，鼓勵城中村綜合整治

（十三）分類推進城中村綜合整治。

堅持城中村有機更新，更多采用微改造方式，不急功近利，不大拆大建。按照以下不同實施方式

分類推進綜合整治：

1．城中村綜合治理。由市城市管理主管部門牽頭，各區(qū)政府組織實施。

2．增加輔助性公用設施或現(xiàn)狀建筑功能改變?？稍黾用娣e不超過現(xiàn)狀建筑面積 15%的電梯、連

廊、樓梯、配電房等輔助性公用設施，或利用現(xiàn)狀建筑改變功能完善社區(qū)管理用房、文化活動室、社

區(qū)健康服務中心等社區(qū)級公共配套設施及小型商業(yè)服務設施，或在確保實施可行、符合相關規(guī)范的前

提下利用現(xiàn)有建筑空間改造為架空停車場或架空花園、屋頂花園等公共空間。由區(qū)政府統(tǒng)籌，組織相

關單位、企業(yè)實施。

3．綜合整治類更新。通過上述兩種方式確實無法消除重大隱患或完善基礎設施和公共設施的，

可綜合運用局部拆建、擴建、加建等多種方式。由政府主導組織實施或引入實施主體實施。

其中，位于基本生態(tài)控制線、藍線、高壓走廊等范圍內或涉及油氣管線等危險化學品場所的城中

村，除市政府相關政策法規(guī)另有規(guī)定外，不得增加建筑面積或局部拆建。

（十四）構建政府主導管理機制。

綜合整治類更新項目由各區(qū)組織編制計劃和規(guī)劃，明確更新單元的目標定位，梳理城中村在消防

安全、公共空間、公共配套、環(huán)境品質、交通微循環(huán)及市政配套等方面存在的問題，合理劃定局部拆

建范圍。以推動實施、解決問題、保障合理利潤為目標，在綜合考慮凈拆建比、經(jīng)濟可行性等因素下，

科學制定綜合整治單元規(guī)劃，確定開發(fā)建設用地的容積率。

以尊重歷史、公平合理為原則，制定全市統(tǒng)一的城中村綜合整治類更新補償安置指導標準。按照

是否取得房地產(chǎn)權利證書或符合“一戶一棟”政策，結合不同建筑功能，分類制定安置房置換標準。

選擇貨幣補償?shù)?，原則上參照《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》執(zhí)行。

引導城中村存量房屋開展規(guī)?；赓U業(yè)務，各區(qū)可指定有關機構對城中村內產(chǎn)權手續(xù)不完善但經(jīng)

濟關系已理順的居住用房進行統(tǒng)租并實施綜合整治類更新，并納入政策性住房保障體系進行統(tǒng)籌管理。

（十五）提高多方主體參與積極性。

進一步完善城中村綜合整治相關政策，通過允許局部拆建、降低合法用地比例等方式，多措并舉，

鼓勵多方參與城中村綜合整治類更新。綜合整治單元規(guī)劃經(jīng)批準后，由區(qū)政府根據(jù)規(guī)劃要求組織實施，

或按規(guī)定公開選擇市場主體實施。

五、持續(xù)創(chuàng)新，實現(xiàn)城市更新高質高效

（十六）建立城市更新單元計劃有效期管理機制。

建立“有進有出”的城市更新項目管理機制，加大計劃清理力度，推動更新項目實施。科學合理

設置更新單元計劃的有效期，更新單元規(guī)劃在計劃有效期內未獲批準的，由各區(qū)公告失效，3 年內不

得再次申報拆除重建類更新單元計劃。失效的更新單元計劃涉及城中村居住用地的，優(yōu)先納入城中村

綜合整治分區(qū)。對于更新單元規(guī)劃已批項目，各區(qū)應根據(jù)相關規(guī)定加大清理力度。

（十七）積極研究搬遷問題解決途徑。

加強城市更新與土地整備的政策銜接，積極研究矛盾糾紛解決途徑，統(tǒng)籌運用城市更新、土地整

備等多種手段，共同推動城市更新項目實施。各區(qū)政府應主動作為，搭建各方協(xié)商平臺，積極推動搬

遷人與被搬遷人開展協(xié)商談判，合理引導搬遷預期。

（十八）穩(wěn)定城市更新成本。

以“穩(wěn)成本”為核心，加強城市更新全過程成本管控，形成與城市發(fā)展需求相適應的“成本適中、

梯次有序”的城市空間組合。各區(qū)政府應加強監(jiān)管，杜絕開發(fā)企業(yè)私下倒賣城市更新項目，降低城市

更新成本。

嚴格落實城中村綜合整治分區(qū)管控要求，有序引導市場改造預期。各區(qū)政府應規(guī)范城中村租賃市

場，加強城中村綜合整治項目經(jīng)濟效益評估與核算，確保整治后租金水平處于合理區(qū)間。

嚴格執(zhí)行工業(yè)區(qū)塊線管理規(guī)定，穩(wěn)步推進舊工業(yè)區(qū)升級改造。通過拆除重建類城市更新形成的工

業(yè)廠房、研發(fā)用房，其產(chǎn)權限定為不得轉讓的部分，不計收地價；修訂工業(yè)樓宇管理辦法，規(guī)范工業(yè)

樓宇流轉，確保產(chǎn)業(yè)空間真正服務于產(chǎn)業(yè)發(fā)展。各區(qū)政府應探索建立工業(yè)樓宇租賃價格調節(jié)與補貼機

制，加強產(chǎn)業(yè)用房租賃市場管理，穩(wěn)定市場租賃價格，支持實體經(jīng)濟發(fā)展。

六、規(guī)范管理，確保全市城市更新“一盤棋”

（十九）完善與統(tǒng)一城市更新政策和標準。

堅持“全市一盤棋”，市規(guī)劃和自然資源主管部門應進一步細化完善全市城市更新政策與標準，

制定通俗易懂的城市更新單元計劃、規(guī)劃與用地申報和審批操作規(guī)程。

各區(qū)已出臺的城市更新文件與市級城市更新政策和標準不一致的，各區(qū)應立即開展自查并進行整

改。市規(guī)劃和自然資源主管部門應加強對各區(qū)落實城市更新政策和標準的監(jiān)督與檢查，定期抽查和通

報。發(fā)現(xiàn)問題的，應責令整改。情節(jié)嚴重的，及時上報市政府。

（二十）規(guī)范城市更新全流程管理。

落實“深圳 90”改革要求，全面提高城市更新審批效率。全市統(tǒng)一規(guī)定政府、業(yè)主單位、開發(fā)

主體等各方主體涉及的流程和各環(huán)節(jié)時限要求，避免“相互推諉”現(xiàn)象。各區(qū)應結合權責清單，將城

市更新各環(huán)節(jié)的受理要求、辦理時限、辦理結果等及時向社會公開。城市更新單元各審批階段涉及征

求各職能部門意見的，轄區(qū)各職能部門應在 5 個工作日內反饋意見，逾期視為無意見，相關責任由被

征求意見部門承擔。已完成片區(qū)統(tǒng)籌研究的區(qū)域，各區(qū)在開展城市更新項目審查時，應對征求各職能

部門意見的環(huán)節(jié)予以簡化。

（二十一）提升政府服務意識。

市規(guī)劃和自然資源主管部門應定期深入基層加強服務，積極聽取業(yè)主單位、開發(fā)主體等多方的意

見和建議，解決各區(qū)在推進城市更新工作中遇到的難點與難題。

提升各區(qū)城市更新服務意識，各區(qū)政府應提供面向企業(yè)、社區(qū)的城市更新咨詢服務窗口，組建全

流程跟蹤城市更新項目的服務管理團隊，要由“等著批”轉變?yōu)椤皫椭鴪蟆保谝粫r間依法依規(guī)幫助

企業(yè)解決實際問題。針對工業(yè)企業(yè)自改等政府重點鼓勵項目，各區(qū)政府應提供“專員式”服務和項目

報批“一站式”服務，協(xié)助企業(yè)進行升級改造。

搭建城市更新市區(qū)聯(lián)席會議機制。密切市區(qū)城市更新部門聯(lián)系，提高決策效率和決策科學性，原

則上按月組織召開市區(qū)城市更新工作聯(lián)席會議，統(tǒng)籌研究城市更新領域的重點難點問題。

建立交流學習機制。按照加強溝通、協(xié)調高效的原則，建立聯(lián)絡員制度，由各區(qū)定期派出業(yè)務骨

干赴市城市更新主管部門鍛煉和學習。

（二十二）加強集體資產(chǎn)監(jiān)管。

加強城中村更新的服務與監(jiān)管。區(qū)集體資產(chǎn)管理部門應加強對轄區(qū)內集體資產(chǎn)的管理與服務。對

擬開展城市更新的城中村，區(qū)集體資產(chǎn)管理部門應會同區(qū)城市更新機構，及時掌握相關信息，主動服

務，加強引導，并進一步規(guī)范集體資產(chǎn)管理，嚴禁開發(fā)企業(yè)私下進駐城中村。已按規(guī)定向集體資產(chǎn)管

理部門完成城市更新合同備案的，應及時向社會公開相關信息。各區(qū)應加強監(jiān)管，杜絕開發(fā)企業(yè)私下

倒賣，降低改造成本和社會風險。

公開透明選擇市場主體。涉及以集體資產(chǎn)為主的城市更新項目，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位應

在區(qū)政府監(jiān)督下，以公平公正、民主透明為原則，通過公開招標方式選擇市場主體。合理設定門檻要

求，保障一定數(shù)量的、有實力且有開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)應標。制定科學合理的綜合評分標準和篩選條件，

保證優(yōu)質的開發(fā)企業(yè)中標。全過程公開招標過程，杜絕少數(shù)“村官”與開發(fā)企業(yè)操縱集體決策，保證

村民真實意愿得到體現(xiàn)。

（二十三）實施企業(yè)信用清單管理。

建立企業(yè)參與城市更新守信承諾和失信行為公告機制。開發(fā)企業(yè)或相關城市更新規(guī)劃設計技術服

務團隊在參與城市更新項目時，應出具守信承諾書，明確失信責任。在城市更新過程出現(xiàn)違規(guī)行為的，

由主管部門按照承諾約定對其提出整改要求，對拒不整改、情節(jié)嚴重的，一律納入全市企業(yè)失信清單

并向社會公開，失信企業(yè) 3 年內不得參與我市新開展的城市更新項目及其相關規(guī)劃設計技術服務。

（二十四）加強廉政風險防控。

積極完善城市更新政策，建立業(yè)務指導工作機制，確保每個審批事項均“有據(jù)可依、有章可循”。

針對城市更新重要風險點，探索建立覆蓋城市更新審批全環(huán)節(jié)、全流程的廉政風險防控體系，通過審

批過程關聯(lián)電子監(jiān)察系統(tǒng)，實現(xiàn)網(wǎng)上審批、全程留痕、實時監(jiān)督，最大程度防控風險。

（二十五）其他。

本措施自印發(fā)之日起施行。

深圳市規(guī)劃和自然資源局關于印發(fā)《深圳市 2023 年度城市更新和土地整備計劃》的通知

各區(qū)人民政府（新區(qū)管委會），前海管理局、深汕特別合作區(qū)，市直各有關單位：

《深圳市 2023 年度城市更新和土地整備計劃》經(jīng)市政府七屆 72 次常務會議審議同意，現(xiàn)修改

完善并經(jīng)市政府同意，予以印發(fā)。

深圳市規(guī)劃和自然資源局

2023 年 5 月 17 日

深圳市 2023 年度城市更新和土地整備計劃

為全面貫徹黨的二十大精神，深入貫徹習近平總書記對廣東、深圳系列重要講話和重要指示批示

精神，落實《深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案（2020－2025 年）》要

求，依據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》（深圳市第六屆人民代表大會常務委員會公告第二二八號）、

《深圳市城市更新辦法》（深圳市人民政府令第 290 號）、《深圳市人民政府關于印發(fā)深圳市城市

更新辦法實施細則的通知》（深府〔2012〕1 號）、《深圳市人民政府關于推進土地整備工作的若干

意見》（深府〔2011〕102 號）、《深圳市人民政府辦公廳關于印發(fā)創(chuàng)新空間治理模式、加快處置

未完善征（轉）地手續(xù)土地歷史遺留問題的工作方案的通知》（深府辦〔2022〕14 號）以及相關政

策和技術規(guī)范，結合《深圳市國土空間保護與發(fā)展“十四五”規(guī)劃》（深府〔2022〕24 號）、《深

圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》（深規(guī)劃資源〔2022〕66 號，以下簡稱《市更新整備“十

四五”規(guī)劃》）、《深圳市 2023 年度建設用地供應計劃》（深規(guī)劃資源〔2023〕230 號）、土地出

讓收支計劃等相關文件，編制本計劃。

一、2022 年度計劃執(zhí)行情況

（一）總體任務完成情況。

1．穩(wěn)定用地保障任務完成情況。

超額完成用地保障任務。2022 年全市通過城市更新和土地整備實現(xiàn)用地保障規(guī)模 1725 公頃，

目標完成率 173%。其中，通過拆除重建類城市更新移交入庫公共利益用地 89 公頃，通過土地整備

完成 1636 公頃。

2．保障城市用地供應任務完成情況。

2022 年全市通過城市更新和土地整備完成直接供應用地規(guī)模 166 公頃，目標完成率 85%。其中

完成居住用地直接供應規(guī)模 112 公頃，目標完成率 93%。

3．新增計劃規(guī)模管控任務完成情況。

合理控制新增城市更新單元計劃規(guī)模。2022 年全市新增城市更新單元計劃規(guī)模計劃不超過 595

公頃，實際新增城市更新單元計劃規(guī)模為 371 公頃，未超出調控目標。

（二）分項任務完成情況。

1．提升民生設施服務水平任務完成情況。

超額完成民生設施用地整備任務。2022 年全市計劃通過土地整備完成不少于 200 公頃的民生設

施用地，實際完成民生設施用地整備 587 公頃，目標完成率為 293%。

超額完成規(guī)劃統(tǒng)籌基礎教育設施（包括小學、初中和九年一貫制學校，下同）用地任務。2022

年全市通過城市更新和土地整備規(guī)劃統(tǒng)籌實施基礎教育設施用地面積 133 公頃，目標完成率為 249%；

完成基礎教育學位任務 140048 座，目標完成率為 262%。

超額完成民生設施項目庫用地保障任務。2022 年度全市通過城市更新和土地整備推動 2022 年

度亟待更新整備實施的民生設施項目庫內 73 項項目用地落實，占總項目數(shù)的 94%，目標完成率 118%。

2．加大住房保障力度任務完成情況。

超額完成居住潛力用地整備任務。2022 年全市計劃通過土地整備完成不少于 250 公頃的居住潛

力用地，實際完成居住潛力用地整備 255 公頃，目標完成率為 102%。

超額完成公共住房和配套宿舍規(guī)劃籌集任務。2022 年全市通過城市更新和土地整備完成規(guī)劃籌

集公共住房和配套宿舍 84864 套，目標完成率為 250%。

3．提高產(chǎn)業(yè)空間質量任務完成情況。

超額完成產(chǎn)業(yè)用地整備任務。2022 年全市計劃通過土地整備完成不少于 450 公頃的產(chǎn)業(yè)用地，

實際完成產(chǎn)業(yè)用地整備 470 公頃，目標完成率為 104%。

嚴控新增“工改 MO”類城市更新單元計劃成效明顯。2022 年全市新增“工改 MO”類城市更

新單元計劃拆除用地規(guī)模 19 公頃，是全年調控上限值的 28%。

超額完成高品質產(chǎn)業(yè)空間保留提升綜合整治任務。2022 年全市完成高品質產(chǎn)業(yè)空間保留提升綜

合整治用地規(guī)模 20.4 平方公里，目標完成率為 102%。

（三）資金支付工作完成情況。

2022 年共安排土地整備資金 200.73 億元，實際撥付 200.73 億元，有力保障了全市整備工作的

實施推進。

2022 年安排市本級房屋征收項目資金 26.39 億元，已順利撥付至各區(qū)政府（含大鵬新區(qū)管委會）

使用。

2022 年度計劃執(zhí)行情況詳見附表 1、附表 2。

二、2023 年度計劃編制情況

（一）編制背景。

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的二十大精神，深入貫徹習近平總書

記對廣東、深圳系列重要講話和重要指示批示精神，立足新發(fā)展階段，貫徹新發(fā)展理念，構建新發(fā)展

格局，著力推動高質量發(fā)展，打造宜居、韌性、智慧城市。

搶抓“雙區(qū)”驅動、“雙區(qū)”疊加的黃金發(fā)展期，充分對接落實《深圳市國土空間總體規(guī)劃（2021

－2035 年）》（以下簡稱《國土空間規(guī)劃》），貫徹落實市委、市政府“工業(yè)立市、制造強市”的

戰(zhàn)略方針，聚焦“20＋8”產(chǎn)業(yè)集群需求，在產(chǎn)業(yè)高質量發(fā)展和教育、住房、醫(yī)療等民生重點領域的

空間供給上持續(xù)發(fā)力，通過城市更新和土地整備工作大力挖潛、盤活存量低效用地，創(chuàng)新低效用地盤

活機制，堅持“留改拆”并舉，加強歷史文化保護傳承，加強精準整備實施力度，實施城市更新行動，

切實提高城市發(fā)展空間保障能力，助力深圳加快建成現(xiàn)代化國際化創(chuàng)新型城市。

（二）編制重點。

1．提升民生設施供給，構建優(yōu)質均衡的公共服務體系。踐行以人民為中心的發(fā)展思想，立足打

造民生幸福標桿，加大城市更新、土地整備在提升民生設施供給數(shù)量和質量方面的支撐力度，全面落

實市委市政府關于加快推進基礎教育優(yōu)質發(fā)展、促進醫(yī)療養(yǎng)老等事業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的工作要求，加大

高中、中小學、醫(yī)療、養(yǎng)老院等民生設施的更新整備力度，著力保障重大交通基礎設施落地，構建優(yōu)

質均衡的公共服務體系，增強城市綜合承載能力。

2．持續(xù)推進產(chǎn)業(yè)空間保障工作，促進實體經(jīng)濟高質量發(fā)展。著力發(fā)展實體經(jīng)濟，加快建設制造

強市，精準適配“20＋8”產(chǎn)業(yè)集群空間需求，強力推進 20 大先進制造業(yè)園區(qū)土地整備，實施“兩

個百平方公里級”高品質產(chǎn)業(yè)空間打造專項行動，加快存量低效工業(yè)園區(qū)轉型升級，加快“工業(yè)上樓”

試點項目規(guī)劃建設，強力保障我市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)高質量發(fā)展。

3．加大住房保障力度，切實改善人居環(huán)境。加快落實《國土空間規(guī)劃》，引導空間資源向住房

傾斜，持續(xù)發(fā)揮城市更新對商品住房市場供應的穩(wěn)定性作用，加大居住潛力用地土地整備力度，嚴格

落實保障性住房配建政策，優(yōu)化住房供應結構。

4．盤活低效空間資源，有序推動未完善征（轉）地手續(xù)土地歷史遺留問題處置工作。深入落實

關于創(chuàng)新空間治理模式、加快處置未完善征（轉）地手續(xù)土地歷史遺留問題的相關工作部署，堅持規(guī)

劃引領、精準施策，統(tǒng)籌運用城市更新、土地整備方式，加快盤活土地利用效率低下的未完善征（轉）

地手續(xù)土地，為城市長遠發(fā)展提供重要的空間支撐。

三、2023 年度計劃任務

（一）總體任務。

1．城市用地供應任務。

分解落實《市更新整備“十四五”規(guī)劃》，銜接落實《深圳市 2023 年度建設用地供應計劃》，

發(fā)揮城市更新和土地整備用地供應對經(jīng)濟社會發(fā)展的空間保障能力，2023 年度全市通過城市更新和

土地整備實現(xiàn)直接供應用地規(guī)模 235 公頃（通過城市更新供應不少于 165 公頃），其中，居住用地

直接供應規(guī)模 155 公頃（通過城市更新供應不少于 110 公頃）。

2．用地保障任務。

2023 年度全市通過城市更新和土地整備實現(xiàn)用地保障規(guī)模 900 公頃，其中，通過拆除重建類城

市更新移交入庫公共利益用地不少于 100 公頃，通過土地整備完成不少于 800 公頃。

3．省“三舊改造”考核任務。

落實廣東省自然資源廳考核任務要求，分為年度全市新增實施改造任務和完成改造任務，具體任

務以廣東省自然資源廳下達文件為準。

4．未完善征（轉）地手續(xù)土地歷史遺留問題處置任務。

深入落實《深圳市人民政府辦公廳關于印發(fā)創(chuàng)新空間治理模式、加快處置未完善征（轉）地手續(xù)

土地歷史遺留問題的工作方案的通知》（深府辦〔2022〕14 號）相關工作任務，2023 年度全市通

過城市更新和土地整備完成不少于 5 平方公里未完善征（轉）地手續(xù)土地處置。

5．新增更新單元計劃規(guī)模管控任務。

2023 年實施城市更新單元計劃流量管控機制，將 2023 年度新增城市更新單元計劃規(guī)模與 2022

年度城市更新和土地整備各項任務完成情況進行關聯(lián)，建立“流進”與“流出”相關聯(lián)的流量調節(jié)機

制。2023 年度新增城市更新單元計劃規(guī)模管控上限值，綜合考慮 2022 年度直接供應用地規(guī)模、城

市更新移交入庫用地規(guī)模、調出城市更新單元計劃規(guī)模，以及居住用地供應、公共住房和配套宿舍規(guī)

劃籌集、規(guī)劃統(tǒng)籌實施基礎教育規(guī)模和新增“工改 M0”類城市更新單元計劃調控等指標的完成情況。

依據(jù)城市更新單元計劃流量管控機制，2023 年度全市新增城市更新單元計劃規(guī)模不超過 500 公

頃，超過新增計劃規(guī)模上限將暫緩計劃備案（重點更新單元不受規(guī)模上限管控）。

總體任務安排詳見附表 3。

（二）分項任務。

1．提升民生設施服務水平。

深入貫徹以人民為中心的發(fā)展思想，全力提速民生領域更新整備工作，著力彌補教育、醫(yī)療、養(yǎng)

老設施用地供應缺口，2023 年度全市通過土地整備完成不少于 200 公頃的民生設施用地。

2023 年度通過城市更新和土地整備規(guī)劃統(tǒng)籌實施基礎教育設施用地面積 53.5 公頃，學位 53500

座。

對于全市 138 處重點推進的規(guī)劃未建學校用地，2023 年度全市完成不少于 20 所學校用地處置

工作，其中 2023 年上半年（6 月 30 日前）完成不少于 13 所學校用地處置工作（完成學校數(shù)量詳見

附表 5，具體學校的列表詳見附表 6，可作為民生設施項目庫任務完成量核算）。

結合《國土空間規(guī)劃》和相關民生設施專項規(guī)劃，確定 2023 年度全市通過城市更新和土地整備

推動 54 項民生設施項目用地落實，并重點保障深圳大學直屬口腔醫(yī)院、市中醫(yī)院針灸推拿分院、深

圳醫(yī)學科學院、市第四人民醫(yī)院二期等一批重點民生設施的用地，以加快推動“幼有善育、學有優(yōu)教、

勞有厚得、病有良醫(yī)、老有頤養(yǎng)、住有宜居、弱有眾扶”目標的實現(xiàn)（完成數(shù)量詳見附表 7）。

2．加大住房保障力度。

加大住房保障力度，嚴格落實保障性住房配建政策，滿足不同層次、多樣化的居住需求，2023

年度全市通過城市更新和土地整備規(guī)劃籌集保障性住房（含配套宿舍）34000 套。

持續(xù)加大居住潛力用地的整備力度，2023 年度全市通過土地整備完成不少于 200 公頃的居住潛

力用地。

3．提高產(chǎn)業(yè)空間質量。

加強先進制造業(yè)用地保障，2023 年度全市通過土地整備完成不少于 400 公頃的工業(yè)用地。

嚴控新增“工改 MO”類城市更新單元計劃，2023 年度全市新增“工改 M0”類城市更新單元

計劃拆除用地規(guī)模不超過 34 公頃。

加大舊工業(yè)區(qū)有機更新實施力度，2023 年度全市完成高品質產(chǎn)業(yè)空間保留提升綜合整治用地規(guī)

模 20 平方公里。

以上民生、住房、產(chǎn)業(yè)三項工作任務之間重疊部分，不重復統(tǒng)計。

分項任務安排詳見附表 4。

4．實行重點項目督辦考核。

考核督辦重點城市更新單元計劃項目進度。對已列重點城市更新單元計劃的項目實行年度督辦考

核，具體進度要求見附表 8。

積極推進更新整備融合試點片區(qū)項目實施，對列入《市更新整備“十四五”規(guī)劃》的更新整備融

合試點片區(qū)項目實行考核督辦，具體進度要求見附表 9。

四、資金及項目安排

（一）強化資金保障。

1．土地整備年度資金。

2023 年度全市安排土地整備資金 200 億元。具體年度土地整備資金安排詳見附表 10。

2．房屋征收資金。

2023 年度全市安排市本級房屋征收項目資金 50 億元。具體資金安排詳見附表 11。各實施主體

根據(jù)已列入年度市本級房屋征收計劃內項目的重要程度和推進情況，在下達的計劃資金額度內，自行

分配具體項目的資金安排。

區(qū)級房屋征收項目資金由區(qū)級財政安排支出。

（二）統(tǒng)籌項目安排。

1．土地整備項目。

（1）土地整備項目。

計劃安排新建土地整備項目 36 個，續(xù)建土地整備項目 281 個，共 317 個（詳見附表 12）。

（2）土地整備利益統(tǒng)籌項目。

計劃安排新建土地整備利益統(tǒng)籌項目 35 個，續(xù)建土地整備利益統(tǒng)籌項目 189 個，共 224 個（詳

見附表 13）。

（3）土地整備安置房建設項目。

計劃安排新建土地整備安置房建設項目 5 個，續(xù)建土地整備安置房建設項目 15 個，共 20 個（詳

見附表 14）。安置房建設資金安排按照安置房相關政策執(zhí)行。

“工業(yè)上樓”目錄中的土地整備項目視同納入本計劃，采用土地整備利益統(tǒng)籌方式實施的，視同

納入本計劃利益統(tǒng)籌項目目錄。

2．市本級房屋征收項目。

（1）市本級財政承擔的房屋征收常規(guī)項目。

計劃安排新增項目 53 個，續(xù)建項目 142 個，合計 195 個。上述項目的費用原則上由市本級財政

安排支出（詳見附表 15）。

（2）市本級財政承擔的房屋征收軌道交通項目。

軌道交通項目的房屋征收工作由市軌道交通建設辦公室負責統(tǒng)籌，各區(qū)政府（含大鵬新區(qū)管委會）

負責具體實施。計劃安排軌道項目 46 個（詳見附表 16）。

（3）社會投資類房屋征收項目。

計劃安排 36 個社會投資類房屋征收項目，其征收拆遷補償費用由企業(yè)支出（詳見附表 17）。

3．區(qū)級房屋征收項目。

計劃安排區(qū)級財政承擔的房屋征收項目 1333 個，其中區(qū)級房屋征收新建項目 263 個，區(qū)級房屋

征收續(xù)建項目 1070 個（詳見附表 18）。

五、保障措施

（一）加強組織領導。

各區(qū)各部門要充分認識城市更新和土地整備工作對城市高質量可持續(xù)發(fā)展的重大意義，切實提高

政治站位，強化責任擔當，積極創(chuàng)新工作方式方法，抓好 2023 年更新整備計劃任務落實。市規(guī)劃和

自然資源局要做好統(tǒng)籌、協(xié)調、指導、監(jiān)督，切實發(fā)揮好統(tǒng)籌抓總作用；各區(qū)政府（含大鵬新區(qū)、深

汕特別合作區(qū)管委會）、市前海管理局要嚴格按照 2023 年更新整備計劃任務要求，明確職責分工，

層層壓實責任，倒排工期，掛圖作戰(zhàn)，以硬作風、硬舉措完成硬任務。