3. 賠償艾怡人、畢志英已繳納的物業(yè)管理費 16206 元；<br>4. 移交案涉房屋的竣工驗收資料和水電管網(wǎng)竣工圖紙。<br>裁判結(jié)果<br>1. 解除案涉《商品房買賣合同》；<br>2. 成都中航陽光地產(chǎn)有限公司于返還購房款 4600000 元及利息；<br>3. 成都中航陽光地產(chǎn)有限公司賠償損失 46206 元；<br>4. 駁回艾怡人、畢志英的其余訴訟請求。<br>引用法條<br>《中華人民共和國合同法》第九十七條；《最高人民法院關(guān)于審理商品房<br>買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條、第十五條第二款<br>裁判規(guī)則解析<br>因房屋滲水、漏水的情況處于持續(xù)的狀態(tài)，且由于中航公司提供資料及圖<br>紙不全，房屋滲水、漏水的確切原因未得到明確，因此無法采取針對性、<br>實效性的修復(fù)方案，該質(zhì)量問題已達(dá)到嚴(yán)重影響正常居住使用的程度，案<br>涉《商品房買賣合同》的合同目的難以實現(xiàn)，依照《中華人民共和國合同<br>法》第九十四條第（四）項“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行<br>為致使不能實現(xiàn)合同目的”以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同<br>糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第一款“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)<br>重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?lt;br>的規(guī)定，案涉《商品房買賣合同》的解除條件已經(jīng)成就，購房人艾怡人、<br>畢志英有權(quán)解除合同。<br>【案例 2（主流觀點）】：寧楊遠(yuǎn)忠與重慶市新妙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛<br>案<br>地區(qū)（法院、案號） 重慶；重慶市涪陵區(qū)人民法院；（2018）渝 0102 民初 2318 號<br>裁判規(guī)則<br>案涉房屋雖然存在裂縫、漏水現(xiàn)象，但購房人未舉證證明該質(zhì)量問題已達(dá)<br>到嚴(yán)重影響正常居住使用的程度，對于購房人解除合同的訴請，不予支持。<br>質(zhì)量問題描述 房屋墻面和天花板出現(xiàn)了裂縫、漏水現(xiàn)象<br>購房人訴請<br>請求依法判決解除與被告簽訂的商品房買賣合同，由被告返還我購房款<br>228897 元并賠償我因辦理產(chǎn)權(quán)證書的相關(guān)費用、裝修費用及房屋增值損<br>失等共計 6 萬元

裁判結(jié)果 駁回原告楊遠(yuǎn)忠的訴訟請求。<br>引用法條<br>《中華人民共和國合同法》第八條第一款，《最高人民法院關(guān)于審理商品<br>房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第一款、第十八<br>條第一款、第十九條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，<br>《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十<br>條、第九十一條<br>裁判規(guī)則解析<br>關(guān)于合同解除及舉證責(zé)任：案涉房屋雖存在一定質(zhì)量問題（如裂縫），但<br>法院認(rèn)為購房人未舉證證明該質(zhì)量問題足以影響購房人正常居住使用案<br>涉房屋，故法院對購房人解除合同的訴訟請求不予支持<br>【案例 3（主流觀點）】：鄒燕青、云南碧清房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案<br>地區(qū)（法院、案號）<br>昆明；云南省昆明市呈貢區(qū)人民法院（原云南省呈貢縣人民法院）；（2021）<br>云 0114 民初 3529 號<br>裁判規(guī)則<br>1. 開發(fā)企業(yè)擅自變更公共區(qū)域設(shè)計規(guī)劃，嚴(yán)重影響購房人所購房屋正常<br>居住且無法消除影響，購房人要求解除合同的，法院予以支持；<br>2. 開發(fā)企業(yè)損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因其質(zhì)量問題給購房人造成的損失，<br>其中合同履行后可以獲得的利益損失不得超過違約購房人訂立合同時預(yù)<br>見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失，而房屋溢價部分應(yīng)屬不可<br>預(yù)見損失，因此，法院不予支持。<br>質(zhì)量問題描述<br>地下停車場出入口道路、道路與涉案房屋之間的綠化帶、擋墻等共有部分<br>進(jìn)行了設(shè)計變更影響案涉房屋衛(wèi)生間的正常使用<br>購房人訴請<br>1. 確認(rèn)原告鄒燕青與被告碧清公司的《商品房買賣合同（預(yù)售）》（合<br>同編號：7-3-102）（以下簡稱“房屋預(yù)售合同”）于 2021 年 3 月 9 日解<br>除；<br>2. 判令被告碧清公司返還原告鄒燕青購買標(biāo)的物的費用 1219976 元；<br>3. 判令被告碧清公司賠償原告鄒燕青資金占用費 124603.62 元（以<br>1219976 元為基數(shù)，從 2019 年 1 月 22 日至 2019 年 8 月 19 日按中國人民

銀行同期貸款利率計算為33803.50 元；從 2019 年8 月20 日暫計算至 2021<br>年 3 月 9 日按五年期貸款市場報價利率計算為 90800.12 元）；<br>4. 判令被告碧清公司賠償原告鄒燕青房屋漲價可期待利益損失 212924<br>元；<br>5. 判令被告碧清公司承擔(dān)案件受理費、律師費等費用。<br>裁判結(jié)果<br>1. 原告鄒燕青與被告云南碧清房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2019 年 1 月 22 日<br>簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》（合同編號：7-3-102）于 2021 年 5<br>月 31 日解除；<br>2. 被告云南碧清房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原<br>告鄒燕青購房款 1219976 元；<br>3. 被告云南碧清房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原<br>告鄒燕青 2019 年 1 月 22 日至 2021 年 3 月 9 日的資金占用費（利息）為<br>108629.67 元；<br>4. 被告云南碧清房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)按全國<br>銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期貸款市場報價利率賠償原告鄒燕青從<br>2021 年 3 月 9 日起至購房款返還之日止的資金占用費（利息）（以未返<br>還的購房款數(shù)額為基數(shù)）；<br>5. 原告鄒燕青于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助被告云南碧清房地產(chǎn)開發(fā)<br>有限公司辦理案涉房屋的合同備案登記注銷手續(xù)。<br>6. 駁回原告鄒燕青的其余訴訟請求。<br>引用法條<br>《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的<br>解釋》第十三條 ；《商品房銷售管理辦法》第三十三條第一款、第三款；<br>《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十四條；《商品房銷售管理辦法》第三<br>十三條第四款；《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第十一條<br>裁判規(guī)則解析<br>本案中，開發(fā)企業(yè)對地下停車場出入口道路、道路與涉案房屋之間的綠化<br>帶、擋墻等共有部分進(jìn)行了設(shè)計變更，導(dǎo)致案涉房屋衛(wèi)生間窗戶緊鄰道路，<br>且并未按約定在窗戶與道路之間建設(shè)綠化帶及擋墻等設(shè)施，道路與窗戶之<br>間無任何遮擋或間隔，且開發(fā)企業(yè)無法對此進(jìn)行改造，已嚴(yán)重影響購房人<br>正常居住，法院據(jù)此支持解除合同，并遵循公平原則和誠實信用判令被告

支付購房款資金占用利息，于法有據(jù)。<br>關(guān)于房屋漲價導(dǎo)致的可期待利益損失。首先，原告鄒燕青未提交證據(jù)對該<br>損失是否產(chǎn)生，以及如果產(chǎn)生，金額為多少的事實予以證明。其次，房屋<br>為特殊商品，其價格可能隨著市場變化而上漲或下跌，故原告鄒燕青主張<br>的該“損失”已超過被告碧清公司在訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到<br>的因違約可能造成的損失范圍，因此，法院未予支持。<br>【案例 4.1（主流觀點）】：寧淑芝與上海綠地集團(tuán)西安北城實業(yè)有限公司房屋買賣合同糾<br>紛案<br>地區(qū)（法院、案號） 西安；陜西省西安市中級人民法院；（2017）陜 01 民初 717 號<br>裁判規(guī)則<br>案涉房屋雖然存在“非生活噪聲持續(xù)恒定影響”，但未達(dá)到因質(zhì)量問題嚴(yán)<br>重影響居住使用的程度，對于購房人解除合同的訴請，不予支持。但是，<br>開發(fā)企業(yè)作為出賣方應(yīng)對前述噪聲質(zhì)量問題負(fù)責(zé)，對引起該問題的設(shè)施設(shè)<br>備進(jìn)行改造。<br>質(zhì)量問題描述 房屋室內(nèi)噪聲、有害氣體超標(biāo)<br>購房人訴請<br>1. 判令解除原、被告商品房買賣合同、地下停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并<br>按市場價回收案涉房屋價值（含專項維修資金及契稅）13，000，000 元<br>及停車位價值 650，000 元，支付家具、家電搬遷費 5，000 元、賠償原告<br>因修建外墻防水及安全保護(hù)棚的費用 400，000 元，雙倍賠償雙倍物業(yè)費<br>（65 個月）434，892.12 元，以上合計 14，489，892.12 元。<br>2. 判令被告支付原告精神損害費 50，000 元。<br>3. 本案訴訟費用、鑒定費用由被告承擔(dān)。<br>裁判結(jié)果<br>1. 被告上海綠地集團(tuán)西安北城實業(yè)有限公司于本判決生效后 30 日內(nèi)對<br>海珀·蘭軒第 3 幢 1 單元 1 層 10102 號房負(fù)二層熱力機(jī)房水泵設(shè)備、換熱<br>系統(tǒng)基座、設(shè)備管道所產(chǎn)生的噪聲問題進(jìn)行維修改造。<br>2. 駁回原告寧淑芝要求解除《商品房買賣合同》《地下停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)<br>讓協(xié)議》，并按市場價回收案涉房屋及停車位，支付家具、家電搬遷費，<br>賠償因修建外墻防水及安全保護(hù)棚的費用，雙倍賠償雙倍物業(yè)費，賠償精

神損害費的訴訟請求。<br>引用法條<br>《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的<br>解釋》第十三條 ；《中華人民共和國合同法》第八條 ；《中華人民共和<br>國合同法》第六十條 ；《中華人民共和國合同法》第一百一十一條<br>裁判規(guī)則解析<br>1. 關(guān)于舉證責(zé)任：案涉房屋雖然存在甲醛含量超標(biāo)問題，但因購房人已<br>對案涉房屋進(jìn)行裝修，無法判斷甲醛超標(biāo)原因是開發(fā)企業(yè)交付房屋本身導(dǎo)<br>致還是購房人裝修導(dǎo)致，購房人也未另行提供證據(jù)證明。因此，對于購房<br>人該項主張，法院未予認(rèn)定。<br>2. 關(guān)于是否嚴(yán)重影響正常使用：案涉房屋雖然存在“非生活噪聲持續(xù)恒<br>定影響”，但法院認(rèn)為尚未達(dá)到因質(zhì)量問題嚴(yán)重影響居住使用的程度，而<br>且開發(fā)企業(yè)也愿意尋找辦法解決。因此，法院對于購房人解除合同的訴請，<br>不予支持。但是，開發(fā)企業(yè)作為出賣方，應(yīng)對引發(fā)案涉房屋噪音問題的負(fù)<br>二層熱力機(jī)房設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行改造。<br>【案例 4.2（主流觀點）】：中海鼎業(yè)（西安）房地產(chǎn)有限公司、寇建強(qiáng)房屋買賣合同糾紛<br>案<br>地區(qū)（法院、案號） 西安；陜西省西安市雁塔區(qū)人民法院；（2021）陜 0113 民初 10636 號<br>裁判規(guī)則<br>房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，經(jīng)多次修復(fù)仍無法解決，導(dǎo)致購房人購房合同目的無<br>法實現(xiàn)，購房人要求解除合同、返還購房款并支付資金占用利息的，予以<br>支持。<br>質(zhì)量問題描述 房屋漏水并將整個房屋淹沒，多次維修，但仍不能正常使用<br>購房人訴請<br>1. 解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》；<br>2. 被告立即返還已付全部房款人民幣 35378 元及支付利息人民幣<br>9105.81 元（利息計算以本金 35378 元為基數(shù)，自 2015 年 11 月 8 日起，<br>按照年利率 4.9%計算，暫計算至起訴日，以實際支付之日為準(zhǔn)）；<br>3. 被告承擔(dān)本案訴訟費用。<br>裁判結(jié)果 1. 原告寇建強(qiáng)與被告中海鼎業(yè)（西安）房地產(chǎn)有限公司之間的《商品房

買賣合同》予以解除；<br>2. 被告中海鼎業(yè)（西安）房地產(chǎn)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原<br>告寇建強(qiáng)購房款 35378 元及利息（以 35378 元為基數(shù)，按照全國銀行業(yè)間<br>同業(yè)拆借中心每月公布的一年期貸款市場報價利率，自 2021 年 3 月 19<br>日起計算至實際支付之日止）；<br>3. 原告寇建強(qiáng)于本判決生效后十日內(nèi)將位于西安市曲江新區(qū) XX 路 XX 幢<br>XX 室返還被告中海鼎業(yè)（西安）房地產(chǎn)有限公司。<br>4. 駁回原告其余訴訟請求。<br>引用法條<br>《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的<br>解釋》第十三條 ；《中華人民共和國合同法》第八條<br>裁判規(guī)則解析<br>1. 關(guān)于嚴(yán)重影響正常使用：原被告均認(rèn)可案涉房屋曾經(jīng)存在漏水的情況，<br>且結(jié)合全案證據(jù)可以看出房屋漏水持續(xù)發(fā)生，截止本案宣判前仍存在滲漏<br>的情形，應(yīng)屬于“嚴(yán)重影響正常使用”，無法滿足購房人購房用途、實現(xiàn)<br>其合同目的。因此，法院對購房人解除合同的訴請予以支持。<br>2. 關(guān)于購房人利息損失：案涉合同解除系因開發(fā)企業(yè)原因?qū)е拢彿咳?lt;br>有權(quán)依法要求其賠償由此產(chǎn)生的資金占用費。因此，法院對購房人要求開<br>發(fā)企業(yè)支付購房款占用利息的訴請予以支持。<br>【案例 5（主流觀點）】：烏魯木齊市雅瑪西岸房地產(chǎn)有限公司與郭永平商品房預(yù)售合同糾<br>紛案<br>地區(qū)（法院、案號）<br>烏魯木齊：新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市中級人民法院；（2020）新 01<br>民終 1054 號<br>裁判規(guī)則<br>案涉房屋存在嚴(yán)重漏水問題，但鑒于案涉房屋與案外人房屋存在樓層結(jié)構(gòu)<br>上下的相鄰關(guān)系，而案外人房屋中有水管爆裂斷開的跡象，因此需先行查<br>明房屋出現(xiàn)滲漏的原因，再行判斷案涉房屋是否存在嚴(yán)重的、導(dǎo)致郭永平<br>不能實現(xiàn)合同目的質(zhì)量問題，進(jìn)而判斷合同是否應(yīng)當(dāng)解除。<br>質(zhì)量問題描述 漏水、滲水、墻皮破損<br>購房人訴請 1. 解除《商品房預(yù)售合同》及《個人購房借款及擔(dān)保合同》；

2. 其他。（注：未見一審判決，未能獲知購房人一審其他訴訟請求）<br>裁判結(jié)果 撤銷一審，發(fā)回重審<br>引用法條<br>《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的<br>解釋》第十三條、第十五條、第二十四條<br>裁判規(guī)則解析<br>1. 關(guān)于房屋嚴(yán)重漏水的原因：在購房人主張房屋出現(xiàn)嚴(yán)重漏水問題是因開<br>發(fā)企業(yè)交付的房屋本身質(zhì)量問題造成，開發(fā)企業(yè)主張是因案涉房屋樓上業(yè)<br>主侵權(quán)造成，且經(jīng)法官前往涉案房屋現(xiàn)場查看，樓上房屋中有水管爆裂斷<br>開的跡象，因此不能排除開發(fā)企業(yè)該抗辯理由成立的可能性。因此，二審<br>法院將本案發(fā)回重審，以查清房屋漏水的原因是否應(yīng)歸責(zé)于開發(fā)企業(yè)。<br>2. 關(guān)于是否嚴(yán)重影響正常使用：需待查清漏水原因后，再行判斷。換言<br>之，或可認(rèn)為仍需根據(jù)漏水情況可以修復(fù)等具體判斷。<br>【案例 5.2（主流觀點）】：彭濤與烏魯木齊萬達(dá)廣場投資有限公司商品房預(yù)售合同糾紛<br>地區(qū)（法院、案號）<br>烏魯木齊：新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市中級人民法院；（2021）新 01<br>民終 979 號<br>裁判規(guī)則<br>案涉房屋雖經(jīng)過五方驗收合格，但存在的低頻噪音超過了《社會生活環(huán)境<br>噪音排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB22337-2008）規(guī)定的國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)值，系重大瑕疵，<br>且開發(fā)企業(yè)明確表示再無整改空間，影響了購房人對案涉房屋的使用，影<br>響購房人合同目的的實現(xiàn)，對于購房人解除合同的訴請，予以支持。<br>質(zhì)量問題描述 噪音超標(biāo)<br>購房人訴請<br>1. 解除與被告簽訂的《商品房預(yù)售合同》；<br>2. 被告返還房款 1111810 元、契稅 31766 元、印花稅 555.91 元、登記費<br>550 元、維修基金 22236.2 元、物業(yè)費 14672.16 元、支付利息 137950.67<br>元、支付律師代理費 20000 元、支付保全費 5000 元、訴訟保全責(zé)任保險<br>費 2500 元。<br>裁判結(jié)果<br>1. 烏魯木齊萬達(dá)廣場投資有限公司與彭濤簽訂的《商品房預(yù)售合同》（編<br>號為 XXX）于 2020 年 9 月 22 日解除；<br>2. 烏魯木齊萬達(dá)廣場投資有限公司向彭濤返還購房款 1,111,810 元；登<br>記費 550 元；支付利息損失 126,007.68 元；支付保全費 5,000 元。

引用法條 《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十六條<br>裁判規(guī)則解析<br>關(guān)于合同解除：案涉房屋雖然用于商業(yè)用途，但可能存在的噪音預(yù)期和容<br>忍僅限于商業(yè)建筑合理使用過程中產(chǎn)生的國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)值內(nèi)的噪音，但不<br>代表其應(yīng)當(dāng)容忍超過國家強(qiáng)制性排放標(biāo)準(zhǔn)值的噪音。環(huán)保局出具的《關(guān)于<br>萬達(dá)中心 24 層設(shè)備噪音擾民的答復(fù)》可以認(rèn)定萬達(dá)廣場對案涉房屋采取<br>隔音降噪措施的義務(wù)履行并不徹底，其向彭濤交付的案涉房屋存在低頻噪<br>音超標(biāo)瑕疵。萬達(dá)廣場向彭濤交付的案涉房屋雖經(jīng)過五方驗收合格，但存<br>在的低頻噪音超過了《社會生活環(huán)境噪音排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB22337-2008）規(guī)<br>定的國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)值，影響了彭濤對案涉房屋的使用，且萬達(dá)廣場明確<br>表示再無整改空間。故法院認(rèn)為案涉房屋存在的低頻噪音超標(biāo)系重大瑕<br>疵，影響合同目的的實現(xiàn)，彭濤據(jù)此享有合同解除權(quán)。<br>【案例 6（其他觀點）】：姜紅、歐陽廣東等訴開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售合同糾紛案<br>地區(qū)（法院、案號） 貴州凱里；凱里市人民法院；（2017）黔 2601 民初 4093 號<br>裁判規(guī)則<br>案涉房屋存在窗戶不能關(guān)閉、廁所冒水、天花板掉落等質(zhì)量問題，且至購<br>房人起訴時，房屋仍未能達(dá)到正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，對于購房人解除合同<br>的訴請，予以支持。<br>質(zhì)量問題描述 窗戶不能關(guān)閉、廁所冒水、天花板掉落<br>購房人訴請<br>1．解除原告與被告之間于 2012 年 2 月 18 日簽訂的商品房買賣合同；<br>2．判令被告退還原告購房款 445269 元，并按銀行同期貸款利率給付利息<br>176326.5 元（暫從 2012 年 4 月 11 日至 2017 年 10 月 17 日共計 66 個月，<br>按每月 6%的利率計算利息），交通費 1200 元，律師代理費 30000 元，共<br>計 652795.50 元。<br>3．由被告承擔(dān)本案訴訟費。<br>裁判結(jié)果<br>1．解除原告姜紅、歐陽廣東與被告貴州凱地置業(yè)有限公司于 2012 年 2<br>月 18 日簽訂了《商品房買賣合同》。<br>2．被告貴州凱地置業(yè)有限公司在本判決生效后十日內(nèi)退還原告姜紅、歐<br>陽廣東所支付的購房款本金 445269 元；被告凱地置業(yè)有限公司同時支付<br>從 2012 年 2 月 19 日起購房款本金 345269 元的利息和從 2012 年 4 月 12

日起購房款本金 10000 元的利息給原告姜紅、歐陽廣東，利息按中國人民<br>銀行的年利率 4.75%計算，直至退清購房款本金時止。<br>3．姜紅、歐陽廣東在本判決生效后十日內(nèi)配合貴州凱地置業(yè)有限公司辦<br>理凱里恒大城6棟1-1-1號房的所有權(quán)預(yù)告登記及商品房預(yù)售合同備案登<br>記的注銷手續(xù)。辦理注銷手續(xù)所產(chǎn)生的國家規(guī)費由貴州凱地置業(yè)有限公司<br>承擔(dān)。<br>引用法條 《中華人民共和國合同法》第八條和第六十條第一款、第一百零七條及第<br>一百一十四條第二款<br>裁判規(guī)則解析<br>關(guān)于是否影響正常使用：本案判決雖未明確對此進(jìn)行認(rèn)定，但從其引用的<br>合同第十四條第（二）款約定，以及其判決理由部分關(guān)于“依雙方的約定，<br>原告有權(quán)要求解除合同...”之表述，或可推知，法院將本案中窗戶不能<br>關(guān)閉、廁所冒水、天花板掉落等質(zhì)量問題認(rèn)定為了嚴(yán)重影響正常使用的質(zhì)<br>量問題。<br>【注：合同第十四條（二）約定：房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響買受人對房屋的正常<br>使用的，出賣人按照國家和本地有關(guān)工程質(zhì)量的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)自查該商品房<br>之次日起 30 內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費用，若由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任<br>由出賣人承擔(dān)，并按照第十三條處理。修復(fù)后或多次維修仍存在嚴(yán)重影響<br>買受人正常居住使用的質(zhì)量問題的，買受人有權(quán)退房?！?lt;br>1.3 房屋存在一般質(zhì)量瑕疵，購房人要求開發(fā)企業(yè)予以修復(fù)、整<br>改，及\/或支付違約金、賠償損失的，是否能夠得到支持？<br>針對該情形，司法裁判規(guī)則較為統(tǒng)一，即：房屋存在一般質(zhì)量瑕<br>疵的，則支持購房人繼續(xù)履行（修復(fù)、整改等）、支付違約金（如有）<br>及\/或賠償損失（如有）等訴請。<br>需要說明的是，該情形項下案例中存在部分購房人未能就損失部<br>分獲得支持的情況，其主要原因是購房人未能提供證據(jù)證明其因房屋

一般質(zhì)量瑕疵產(chǎn)生損失，法院認(rèn)為房屋雖然存在一般質(zhì)量瑕疵，但未<br>給購房人造成損失，開發(fā)企業(yè)進(jìn)行修復(fù)、整改即可，而無需進(jìn)行賠償。<br>【案例 1】：雷通武、鄭羽訴成都雅馳置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案<br>地區(qū)（法院、案號） 成都；四川省成都市中級人民法院；（2021）川 01 民終 23011 號<br>裁判規(guī)則<br>案涉房屋從交房時即發(fā)現(xiàn)滲水，屬于房屋本身的質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)交付<br>存在質(zhì)量瑕疵的房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。<br>質(zhì)量問題描述 滲水<br>購房人訴請<br>1、判令雅馳公司立即對案涉房屋進(jìn)行維修，徹底解決滲水問題；<br>2、判令雅馳公司賠償雷通武、鄭羽經(jīng)濟(jì)損失 244353.6 元。<br>裁判結(jié)果<br>1、判決雅馳公司向雷通武、鄭羽賠償損失 103573 元；<br>2、駁回雷通武、鄭羽的其他訴訟請求。<br>引用法條<br>《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》<br>第一條第二款；<br>原《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十三條；<br>《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的<br>解釋》第十三條第二款<br>裁判規(guī)則解析<br>自雅馳公司通知交房起，案涉房屋一直存在滲水問題，雷通武、鄭羽一直<br>與雅馳公司工作人員進(jìn)行溝通，雅馳公司亦對滲水問題進(jìn)行過維修，但一<br>直未能妥善解決。法院認(rèn)定案涉房屋從 2015 年至 2020 年持續(xù)存在滲水情<br>況，屬于房屋本身的質(zhì)量問題，雅馳公司交付存在質(zhì)量瑕疵的房屋，應(yīng)當(dāng)<br>承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，即承擔(dān)修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失，該損<br>失標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)本案實際情況確定。<br>【案例 2】：李周俊與重慶溪畔置業(yè)有限公司商品房銷售合同糾紛案<br>地區(qū)（法院、案號） 重慶；重慶市江北區(qū)人民法院；（2022）渝 0105 民初 16466 號<br>裁判規(guī)則 1. 房屋質(zhì)保期內(nèi)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對房屋質(zhì)量問題承擔(dān)修復(fù)義務(wù)。

2. 因房屋質(zhì)量問題的整改給購房人對案涉房屋的日常使用造成不便，開<br>發(fā)企業(yè)應(yīng)賠償整改期的租金損失及物業(yè)費。<br>質(zhì)量問題描述<br>感應(yīng)燈不亮；瓷磚空鼓；墻磚空鼓；油漆裂紋、脫落；木地板軟塌；設(shè)施<br>設(shè)備缺配件<br>購房人訴請<br>1. 判令被告對原告在被告處購買的房屋的質(zhì)量問題予以整改至符合相關(guān)<br>建筑裝飾裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（房屋存在的問題以驗房報告載明的為準(zhǔn)）；<br>2. 判令被告按 6000 元\/月標(biāo)準(zhǔn)支付原告自 2020 年 11 月 1 日起因不能正<br>常使用上述房屋的損失至該房屋質(zhì)量問題整改至符合相關(guān)建筑裝飾裝修<br>質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)時止（截至 2022 年 6 月 1 日金額為 114000 元）；<br>3. 判令被告支付原告自 2020 年 11 月 1 日起因不能正常使用上述房屋的<br>物業(yè)費損失至該房屋質(zhì)量問題整改至符合相關(guān)建筑裝飾裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)時<br>止（截至 2022 年 5 月的金額為 5599.47 元）；<br>4. 判令被告將上述房屋裝修材料中不符合合同約定的品牌更換為合同約<br>定的品牌并提供該房屋使用的全部裝修材料品牌清單及購買憑證<br>裁判結(jié)果<br>1. 被告重慶溪畔置業(yè)有限公司對重慶市江北區(qū)鳳瀾路 X 號 X 幢 X-X 號房<br>屋的下列問題進(jìn)行整改：進(jìn)門左側(cè)柜子上沿感應(yīng)燈不亮；客廳瓷磚空鼓；<br>廚房生活陽臺入戶門左側(cè)下方墻磚空鼓；右側(cè)臥室飄窗處頂棚油漆細(xì)微裂<br>紋、右側(cè)外開窗戶五金件異響，右側(cè)臥室進(jìn)門左上角落方向木地板軟塌；<br>左側(cè)廁所入門處右側(cè)下墻角油漆脫落，窗戶內(nèi)側(cè)與墻體接觸下沿區(qū)域瓷磚<br>空鼓；左側(cè)臥室進(jìn)門處木地板軟塌（異響），飄窗上沿陰角油漆裂紋；主<br>臥內(nèi)的廁所入門處及淋浴區(qū)瓷磚空鼓，淋浴區(qū)地漏缺配件，臥室入門部分<br>區(qū)域木地板軟塌，窗戶左側(cè)及右側(cè)區(qū)域上沿油漆輕微裂紋，窗戶下沿墻面<br>指甲面積大小的黑色印記；<br>2. 被告重慶溪畔置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告周俊租<br>金及物業(yè)費賠償損失合計 15195.13 元；<br>3. 駁回原告周俊的其他訴訟請求。<br>引用法條<br>《中華人民共和國合同法》第七條、第六十條、第一百零七條、第一百一<br>十一條、第一百一十三條、第一百一十九條，《最高人民法院關(guān)于審理商<br>品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條，《最高人民

法院關(guān)于適用中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》以及《中華<br>人民共和國民事訴訟法》第六十七條、第一百四十五條<br>裁判規(guī)則解析<br>1. 關(guān)于整改內(nèi)容的認(rèn)定：法院通過實地勘察并結(jié)合日常生活認(rèn)知，對購<br>房人主張的案涉房屋需要整改的問題進(jìn)行一一認(rèn)定是否需要整改。<br>2. 關(guān)于整改期的損失認(rèn)定：法院認(rèn)為案涉房屋的整改將對購房人使用案涉<br>房屋造成不便，整改期間購房人無法正常居住，法院酌定整改期限為 3<br>個月，并判令開發(fā)企業(yè)承擔(dān) 3 個月的租金損失及相應(yīng)的物業(yè)費。<br>【案例 3】：李樹青、云南新世紀(jì)滇池國際文化旅游會展置地有限公司商品房銷售合同糾紛<br>案<br>地區(qū)（法院、案號） 昆明；云南省昆明市中級人民法院；（2020）云 01 民終 10254 號<br>裁判規(guī)則<br>1. 房屋質(zhì)保期內(nèi)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對房屋質(zhì)量問題承擔(dān)修復(fù)義務(wù)，開發(fā)企<br>業(yè)主張其已履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)證明責(zé)任，否則應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。<br>2. 在房屋所在工程已通過竣工驗收備案，且開發(fā)企業(yè)已按合同約定及時<br>交付房屋的情況下，如無相反證據(jù)證明房屋質(zhì)量不合格或不滿足合同約定<br>交付條件，購房人主張逾期交付的，法院不予支持。<br>質(zhì)量問題描述 入戶門有撞痕，陽臺扶手變形<br>購房人訴請<br>1. 判令被告滇池國際公司向原告交付滇池國際會展中心（9 號地塊）7 幢<br>2 單元第 32 層 3203 號房屋；<br>2. 判令被告滇池國際公司對滇池國際會展中心（9 號地塊）7 幢 2 單元第<br>32 層 3203 號房屋存在的質(zhì)量問題進(jìn)行修繕；<br>3. 判令被告滇池國際公司按合同約定向原告支付自 2017 年 8 月 8 日起至<br>房屋交付完成之日止期間產(chǎn)生的違約金（違約金自 2017 年 8 月 8 日起暫<br>算至 2020 年 2 月 21 日為 220597.26 元）；<br>4. 判令由被告滇池國際公司承擔(dān)本案的訴訟費及訴訟保全費。<br>裁判結(jié)果 1. 云南新世紀(jì)滇池國際文化旅游會展置地有限公司于本判決生效之日起<br>三十日內(nèi)為李樹青位于昆明市滇池國際會展中心（9 號地塊）7 幢 2 單元

32 層 3203 號房屋的“入戶門撞痕”“陽臺扶手變形”兩個質(zhì)量問題進(jìn)行<br>修繕；<br>2. 駁回上訴人李樹青的其他訴訟請求。<br>引用法條<br>《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的<br>解釋》第十三條<br>裁判規(guī)則解析<br>1. 開發(fā)企業(yè)對質(zhì)量瑕疵負(fù)有修繕義務(wù)，開發(fā)企業(yè)主張其已完成質(zhì)量瑕疵<br>修繕的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)證明責(zé)任，否則應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，因此，法<br>院判令開發(fā)企業(yè)對案涉房屋“入戶門撞痕”和“陽臺扶手變形”兩個質(zhì)量<br>問題進(jìn)行修繕。<br>2. 案涉房屋在 2017 年 8 月 10 日交付時存在部分質(zhì)量瑕疵，但相關(guān)質(zhì)量問<br>題不影響購房人按照合同約定的交房條件接收房屋，故購房人應(yīng)當(dāng)按約定<br>接房。根據(jù)合同約定，購房人對案涉房屋所存在的質(zhì)量瑕疵應(yīng)在保修責(zé)任<br>中解決，而購房人在房屋已經(jīng)具備約定交付條件的情況下，僅以房屋質(zhì)量<br>瑕疵拒絕履行其接房義務(wù)，其主張無事實和法律依據(jù)，故法院不予支持。<br>因此，購房人未在合同約定的交付期限內(nèi)接房，不可歸責(zé)于開發(fā)企業(yè)，其<br>主張開發(fā)企業(yè)為此承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任，不能成立。<br>【案例 4】：賀輝與西安三迪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案<br>地區(qū)（法院、案號） 西安；西安市雁塔區(qū)人民法院；（2020）陜 0113 民初 18811 號<br>裁判規(guī)則<br>案涉房屋管道安裝完成后，雖然經(jīng)檢驗合格投入使用，不存在重大安全隱<br>患，但從公民日常生活角度考慮，天然氣主管道直接入戶并從廚房櫥柜及<br>陽臺穿插而過，確實給正常生活居住造成了不便，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定<br>的賠償責(zé)任。<br>質(zhì)量問題描述 天然氣主管道從廚房櫥柜中及陽臺穿插而過<br>購房人訴請<br>1. 判令被告賠償損失 30000 元；<br>2. 判令被告賠償原告自 2019 年 10 月至 2020 年 4 月 30 日房屋租賃損失<br>14000 元；

3. 由被告承擔(dān)本案訴訟費用。<br>裁判結(jié)果 被告西安三迪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)向原告賀輝<br>支付賠償款 10000 元。<br>引用法條 《中華人民共和國合同法》第六十條<br>裁判規(guī)則解析<br>本案中，房屋所在管道設(shè)計圖紙經(jīng)中交煤氣熱力研究設(shè)計院有限公司設(shè)<br>計，經(jīng)遼寧省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳制發(fā)并加蓋遼寧省工程勘察設(shè)計單位出圖<br>專用章，且經(jīng)檢驗合格已投入使用，不存在重大安全隱患。但從公民日常<br>生活角度考慮，天然氣主管道直接入戶并從廚房櫥柜及陽臺穿插而過，存<br>在設(shè)計上的缺陷，對購房人櫥柜和陽臺部分區(qū)域的正常使用造成了一定影<br>響，因此，法院依據(jù)誠實信用原則，酌情判令開發(fā)企業(yè)賠償購房人損失<br>10000 元。<br>【案例 5】原告楊威、鹿梅與被告新疆新城力鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案<br>地區(qū)（法院、案號） 烏魯木齊；烏魯木齊縣人民法院；（2019）新 0121 民初 138 號<br>裁判規(guī)則<br>1．購房人舉證證明房屋存在地暖鋪設(shè)及窗戶密封、墻體裂縫的質(zhì)量瑕疵，<br>開發(fā)企業(yè)也認(rèn)可，法院依法判令開發(fā)企業(yè)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；<br>2．購房人主張修復(fù)期間產(chǎn)生的臨時過渡費、搬遷費、倉儲保管費等損失，<br>法院認(rèn)為該損失費用尚未實際發(fā)生，故不予支持，但實際發(fā)生后可另案起<br>訴。<br>質(zhì)量問題描述 墻體裂縫、地暖鋪設(shè)、窗戶密封<br>購房人訴請<br>1．請求判令被告對原告位于 XX 小區(qū) X 區(qū) X 幢 X 單元 X 號房屋全房地暖在<br>45 天內(nèi)按照設(shè)計圖紙和國家驗收標(biāo)準(zhǔn)重新鋪設(shè)，如未按時達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，請<br>求按照市場價進(jìn)行賠償；<br>2．請求判令被告對原告位于 XX 小區(qū) X 區(qū) X 幢 X 單元 X 號房屋全部窗戶在<br>45 天內(nèi)按照設(shè)計圖紙和國家驗收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行更換，如未按時達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，請<br>求按照市場價進(jìn)行賠償；<br>3．請求判令被告對原告位于 XX 小區(qū) X 區(qū) X 幢 X 單元 X 號房屋所存在的墻<br>體裂縫在 45 天內(nèi)修復(fù)至合格標(biāo)準(zhǔn)；

4．請求判令被告對原告房屋產(chǎn)生的裝修破損在 45 天內(nèi)恢復(fù)原狀，在此期<br>間產(chǎn)生的臨時過渡費、搬遷費、倉儲保管費由被告承擔(dān)。如在規(guī)定時間內(nèi)<br>無法恢復(fù)原狀，要求賠償；<br>5．判令由被告承擔(dān)鑒定費 11077 元；<br>6．請求判令被告承擔(dān)訴訟費、送達(dá)費等其他費用。<br>裁判結(jié)果<br>1. 被告新疆力鼎新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對原告楊威、鹿梅的位于烏魯<br>木齊市西山 XX 路 XX 號 XX 小區(qū) X 區(qū) X 幢 X 單元 X 室的地暖和窗戶按照設(shè)<br>計圖紙修復(fù)，對該房屋墻體裂縫予以修復(fù)。被告須于本判決生效后六十日<br>內(nèi)履行完畢；<br>2. 被告新疆力鼎新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付原告楊威、鹿梅鑒定費<br>11077 元，須于本判決生效后十五日內(nèi)付清；<br>3. 駁回原告楊威、鹿梅其他訴訟請求。<br>引用法條<br>《中華人民共和國合同法》第一百一十一條、《最高人民法院關(guān)于審理商<br>品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條<br>裁判規(guī)則解析<br>1.關(guān)于修復(fù)責(zé)任：開發(fā)企業(yè)對質(zhì)量瑕疵負(fù)有修繕義務(wù)，購房人舉證證明存<br>在質(zhì)量瑕疵的情況下，法院判令開發(fā)企業(yè)修復(fù)符合法律規(guī)定。<br>2.關(guān)于修復(fù)期間的損失：法院認(rèn)為該損失暫未實際發(fā)生故未予支持，但法<br>院同時確認(rèn)購房人可在實際發(fā)生后另行起訴，即開發(fā)企業(yè)仍應(yīng)承擔(dān)因房屋<br>質(zhì)量瑕疵問題引起的購房人經(jīng)濟(jì)損失的賠償責(zé)任。<br>【案例 6】：楊華與重慶旭原創(chuàng)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案<br>地區(qū)（法院、案號） 重慶市：重慶市第一中級人民法院（2021）渝 01 民終 3527 號<br>裁判規(guī)則<br>合同約定案涉房屋局部維修等不影響購房人居住的，開發(fā)企業(yè)僅負(fù)有整改<br>義務(wù)，無需賠償購房人的損失，故法院對購房人的訴求不予支持。<br>質(zhì)量問題描述 主臥室窗臺部分滲水問題<br>購房人訴請 1. 旭原創(chuàng)展公司賠償楊華因房屋質(zhì)量問題帶來的租金損失：時間 2019 年

10 月 1 日至 2020 年 4 月 30 日損失金額 26600 元（3800 元\/月×7 個月）。<br>2. 旭原創(chuàng)展公司支付楊華 2019 年 10 月 15 日至 2020 年 4 月 30 日期間物<br>業(yè)管理費 2742.09 元（421.86 元\/月×6.5 個月）。<br>3. 訴訟費由旭原創(chuàng)展公司承擔(dān)。<br>裁判結(jié)果 駁回上訴，維持原判（駁回楊華的訴訟請求）。<br>引用法條<br>《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第六十五條；《最高人民法<br>院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條；《最高人<br>民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第一條<br>裁判規(guī)則解析<br>本案中，法院查明案涉房屋主臥及窗臺部分存在滲水問題，但根據(jù)房屋買<br>賣合同約定了案涉房屋無法居住或使用的標(biāo)準(zhǔn)（如室內(nèi)所有臥室均須維<br>修、廚房及所有衛(wèi)生間均需維修不能使用或其他戶內(nèi)需要大面維修情形），<br>該部分的滲水問題，尚無法認(rèn)定達(dá)到了影響房屋的無法居住或使用的標(biāo)<br>準(zhǔn)，旭原創(chuàng)展公司僅應(yīng)按照合同約定在合理期限內(nèi)維修整改，無須進(jìn)行賠<br>償。<br>【案例 7】：任毅與西安珠江投資有限公司商品房銷售合同糾紛案<br>地區(qū)（法院、案號） 西安；西安市未央?yún)^(qū)人民法院；（2022）陜 0112 民初 3078 號<br>裁判規(guī)則<br>1. 購房人主張房屋質(zhì)量問題對其造成損失，應(yīng)提供充分證據(jù)予以證明，<br>否則應(yīng)承擔(dān)舉證不利的后果。<br>2. 法院不能在判決中作出與已生效判決沖突的認(rèn)定和處理。<br>質(zhì)量問題描述 承重梁裂縫<br>購房人訴請<br>判令被告承擔(dān)房屋質(zhì)量檢測、維修期間造成房屋空置給原告造成的損失<br>9000 元。<br>裁判結(jié)果 駁回原告任毅的訴訟請求。<br>引用法條<br>《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的<br>解釋》第十三條

裁判規(guī)則解析<br>1. 房屋所在工程已通過竣工驗收備案，是房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格的初步<br>證據(jù)。購房人主張房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，應(yīng)提供充分證據(jù)予以證明，<br>否則應(yīng)承擔(dān)舉證不利的后果。<br>2. 本案中，法院結(jié)合案涉小區(qū)其他業(yè)主訴訟中舉證情況，依法確認(rèn)案涉<br>樓棟存在質(zhì)量瑕疵，但質(zhì)量瑕疵并不影響房屋正常使用，合同目的能夠?qū)?lt;br>現(xiàn)，購房人主張開發(fā)企業(yè)賠償，但未能提供證據(jù)予以證明，故法院未予支<br>持。<br>1.4 房屋存在地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)以外的其他質(zhì)量問題，購房人<br>拒絕收房，要求開發(fā)企業(yè)修復(fù)后再行交付，并承擔(dān)該期間逾期交付違<br>約責(zé)任的，是否能夠得到支持？<br>針對該情形，司法裁判規(guī)則也較為統(tǒng)一，即：如認(rèn)定房屋存在嚴(yán)<br>重影響正常使用的質(zhì)量問題，則支持購房人關(guān)于要求開發(fā)企業(yè)修復(fù)后<br>再行交付，并承擔(dān)該期間逾期交付違約責(zé)任的訴請；反之，則不支持，<br>但購房人可要求開發(fā)企業(yè)承擔(dān)一般質(zhì)量瑕疵責(zé)任（見上文）。<br>如前所述，司法實踐中對于“嚴(yán)重影響正常使用的質(zhì)量問題”認(rèn)<br>定差異較大，具體參見上文相應(yīng)內(nèi)容。<br>【案例 1】：徐亞琴訴成都萬科錦西置業(yè)有限公司商品房銷售合同糾紛案<br>地區(qū)（法院、案號） 成都；四川省成都市中級人民法院 (2021）川 01 民終 19350 號<br>裁判規(guī)則<br>案涉房屋在合同約定交房日期 2017 年 9 月 30 日存在質(zhì)量瑕疵等問題，徐<br>亞琴并未接收，經(jīng)萬科錦西公司多次修復(fù)后直至 2018 年 8 月 4 日雙方進(jìn)<br>行交付，在此期間案涉房屋因質(zhì)量問題嚴(yán)重影響徐亞琴正常使用、致使合<br>同目的不能實現(xiàn)，故萬科錦西公司應(yīng)承擔(dān)約定交付日期至實際交付期間逾<br>期交房的違約責(zé)任。<br>質(zhì)量問題描述 客廳、衛(wèi)生間、臥室的天花板、窗戶、墻面、地板存在漏水、開裂、破損<br>等問題

購房人訴請<br>1. 判令萬科錦西公司支付徐亞琴違約金 60000 元；<br>2. 判令萬科錦西公司向徐亞琴支付房屋無法正常使用的損失 79527.16<br>元；<br>3. 案件受理費由萬科錦西公司承擔(dān)。<br>裁判結(jié)果 1. 判決萬科錦西公司支付徐亞琴違約金 53646.6 元；<br>2. 駁回徐亞琴的其他訴訟請求。<br>引用法條<br>《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》<br>第一條；原《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第六十條、第一<br>百零七條、第一百一十四條；《中華人民共和國合同法＜司法解釋二＞》<br>第二十九條、原《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條<br>裁判規(guī)則解析<br>雖然雙方約定案涉房屋的交付時間為 2017 年 9 月 30 日，交付時萬科錦西<br>公司已取得建設(shè)工程竣工驗收合格證明、房屋面積實測報告書，并提供《住<br>宅使用說明書》《住宅質(zhì)量保證書》《住宅工程質(zhì)量分戶驗收結(jié)果表》。<br>但萬科錦西公司在向徐亞琴交付房屋時，房屋存在客廳、衛(wèi)生間、臥室的<br>天花板、窗戶、墻面、地板存在漏水、開裂、破損等問題，該房屋不具備<br>正常居住使用的條件，徐亞琴合同目的不能實現(xiàn)，導(dǎo)致徐亞琴未能在約定<br>的時間接收房屋。在此情況下，萬科錦西公司構(gòu)成逾期交房，應(yīng)承擔(dān)違約<br>責(zé)任。<br>【案例 2】：李福祥與中海地產(chǎn)重慶有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案<br>地區(qū)（法院、案號） 重慶；重慶市第一中級人民法院；（2012）渝一中法民終字第 04930 號<br>裁判規(guī)則<br>1. 房屋存在地面大面積空鼓、墻面滲水問題，僅屬于房屋質(zhì)量瑕疵問題；<br>2. 質(zhì)量瑕疵問題屬于保修責(zé)任范圍，可通過整改完善，購房人無權(quán)據(jù)此<br>拒絕收房，開發(fā)企業(yè)因此不存在逾期交房違約行為。<br>質(zhì)量問題描述 地面空鼓、爆裂，墻面滲水，陽臺地面嚴(yán)重破損<br>購房人訴請<br>1. 對于原告在 2019 年 9 月 1 日驗房時提出的車庫漏水的質(zhì)量問題應(yīng)該給<br>予整改，完畢后應(yīng)向原告發(fā)出書面再次驗房通知，驗收合格，重新確定接<br>房時間；<br>2. 被告向原告支付自《商品房買賣合同》第七條約定的最后交付期限<br>（2019 年 6 月 30 日）的第二天起至實際交付之日止，向原告已付房價款<br>（145000 元）萬分之一每日的違約金，并于實際交付之日起 30 日內(nèi)支付<br>完畢，這筆違約金計算到 2021 年 8 月 31 日止，金額為 11499 元；<br>3. 被告承擔(dān)本次訴訟所有費用。<br>裁判結(jié)果<br>1. 撤銷重慶市江北區(qū)人民法院（2010）江法民初字第 01719 號民事判決；<br>2. 駁回李福祥的訴訟請求。

引用法條<br>《中華人民共和國民法典》第五百零九條、第五百七十七條，《中華人民<br>共和國民事訴訟法》第六十四條<br>裁判規(guī)則解析<br>本案中，因購房人通過鑒定證明案涉房屋存在空鼓、滲水等問題，但未進(jìn)<br>一步舉證證明該問題影響其正常居住使用，在此情形下，法院直接認(rèn)定空<br>鼓、滲水的質(zhì)量問題僅屬于質(zhì)量瑕疵，可以通過保修進(jìn)行解決，故認(rèn)為對<br>購房人拒絕接房的理由不成立。<br>【案例 3】：史宇蓮、云南長水航城開發(fā)建設(shè)有限公司房屋買賣合同糾紛案<br>地區(qū)（法院、案號） 昆明；昆明市官渡區(qū)人民法院；（2021）云 0111 民初 731 號<br>裁判規(guī)則<br>合同明確約定了對于不屬于地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)應(yīng)<br>當(dāng)修復(fù)后再行交付的，購房人在驗房后發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，有權(quán)要求<br>開發(fā)企業(yè)修復(fù)后再交付；開發(fā)企業(yè)逾期修復(fù)的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定，承擔(dān)<br>逾期交付違約責(zé)任。<br>質(zhì)量問題描述 房屋沙灰脫落、樓上衛(wèi)生間漏水、陽臺滲水<br>購房人訴請<br>1. 判令被告向原告支付逾期交房違約金 87673.69 元；<br>2. 判令被告承擔(dān)逾期交房期間產(chǎn)生的物業(yè)費 3287.50 元；<br>3. 本案訴訟費由被告承擔(dān)。<br>裁判結(jié)果<br>1. 由被告云南長水航城開發(fā)建設(shè)有限公司于本判決生效之日起三日內(nèi)支<br>付原告史宇蓮違約金 43,836.84 元；<br>2. 駁回原告史宇蓮的其他訴訟請求。<br>引用法條<br>《中華人民共和國合同法》第一百三十條、第一百零七條、第一百一十三<br>條第一款<br>裁判規(guī)則解析<br>本案中，商品房買賣合同明確已明確約定“買受人查驗的該商品房存在下<br>列除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的其他質(zhì)量問題的，由出賣人按照有關(guān)工程和<br>產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)自查驗次日起 60 日內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費用，<br>修復(fù)后再行交付”，購房人在驗房時發(fā)現(xiàn)房屋沙灰脫落、樓上衛(wèi)生間漏水、<br>陽臺滲水等情況，有權(quán)拒絕簽署交接單，拒絕接房并要求開發(fā)企業(yè)整改修<br>復(fù)。開發(fā)企業(yè)逾期完成整改并交付，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，因

此，法院據(jù)此判令被告承擔(dān)違約責(zé)任。<br>【案例 4】：西安曲江雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與李振嘉房屋買賣合同糾紛案<br>地區(qū)（法院、案號） 西安；陜西省西安市中級人民法院；（2020）陜 01 民終 1482 號<br>裁判規(guī)則<br>開發(fā)企業(yè)應(yīng)對其主張的已向購房人交付合格房屋的爭議事實承擔(dān)證明責(zé)<br>任，否則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。<br>在開發(fā)企業(yè)已通知交付\/收樓，但購房人能夠提供合理證據(jù)證明開發(fā)企業(yè)<br>通知交付\/收房時房屋存在質(zhì)量問題影響法使用的情況下，購房人主張在<br>修復(fù)完成前拒絕收房，并要求開發(fā)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任的，法院予以支持。<br>質(zhì)量問題描述 房屋漏水<br>購房人訴請<br>1. 雅居樂公司向李振嘉支付損失 1296000 元；<br>2. 訴訟費由雅居樂公司承擔(dān)<br>裁判結(jié)果<br>1. 被告西安曲江雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)<br>向原告李振嘉賠償損失 1000000 元。<br>2. 駁回原告其余訴訟請求。<br>引用法條<br>《中華人民共和國合同法》第六十條；《最高人民法院關(guān)于審理商品房買<br>賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條<br>裁判規(guī)則解析<br>本案中，雅居樂公司作為出賣人，其未能提交證據(jù)證明其在合同約定時間<br>前已向李振嘉交付房屋，而根據(jù)雅居樂公司提交的《工程維修驗收移交<br>單》，能夠證明直至 2018 年 6 月 20 日前涉案房屋仍然存在漏水現(xiàn)象，且<br>雅居樂公司未提交證據(jù)證明其在此次維修后將符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的房屋向李<br>振嘉交付。因此，李振嘉提交的照片、證人證言等形成了證據(jù)鏈，達(dá)到了<br>證據(jù)的蓋然性，對于李振嘉主張雅居樂公司存在逾期交付，并要求其賠償<br>損失的主張，法院予以支持。<br>【案例 5】張某 1、張某 2 等商品房預(yù)售合同糾紛案<br>地區(qū)（法院、案號） 烏魯木齊；新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市中級人民法院；（2021）新 01

民終 3650 號<br>裁判規(guī)則<br>1. 涉案房屋自開發(fā)企業(yè)通知交付時即存在漏水問題，但該質(zhì)量瑕疵不屬<br>于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者足以嚴(yán)重影響買受人正常居住使用的問題，依<br>據(jù)合同約定和法律規(guī)定，不影響房屋的交付，開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)逾期交付的<br>責(zé)任；<br>2. 因涉案房屋存在漏水等質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)未在合理期間予以修復(fù)，<br>鑒于修復(fù)期間購房人不能正常使用涉案房屋，故法開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)合理修<br>復(fù)期間的購房人所受到的租金損失。<br>質(zhì)量問題描述 漏水<br>購房人訴請<br>判令俊發(fā)綠城公司賠償因房屋漏水等一系列問題無法交付張某 1、張某 2<br>使用期間的房屋空置損失 100，000 元（自 2013 年 12 月 1 日起至 2019<br>年 3 月 1 日，1916 天，本項損失數(shù)額最終以法院委托的司法鑒定機(jī)構(gòu)作<br>出的評估結(jié)果為準(zhǔn)）<br>裁判結(jié)果<br>1．撤銷新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市水磨溝區(qū)人民法院（2020）新 0105<br>民初 4010 號民事判決；<br>2．新疆俊發(fā)綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償張某 1、張某 2 損失 65，177<br>元，于本判決生效后十日內(nèi)付清。<br>引用法條<br>《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的<br>解釋》第十三條<br>裁判規(guī)則解析<br>涉案房屋雖存在漏水瑕疵，該漏水瑕疵不影響房屋的交付，購房人不能以<br>此拒絕收房。因開發(fā)企業(yè)負(fù)有對質(zhì)量瑕疵的保修義務(wù)，保修期間購房人不<br>能正常使用房屋，法院判令開發(fā)企業(yè)承擔(dān)購房人在合理修復(fù)期間的租金損<br>失。<br>【案例 6】：陳學(xué)仕、代可一訴成都藍(lán)光和駿置業(yè)有限公司、四川嘉寶資產(chǎn)管理集團(tuán)股份有<br>限公司房屋買賣合同糾紛案

地區(qū)（法院、案號） 成都；四川省成都市中級人民法院；（2017）川 01 民終 16962 號<br>裁判規(guī)則<br>關(guān)于案涉房屋主衛(wèi)生間漏水的問題：雖然查看現(xiàn)場時，該漏水問題依然存<br>在，但不能排除該問題系因樓上業(yè)主裝修所致的可能性且購房人拒絕就房<br>屋質(zhì)量問題申請鑒定。而購房人并未舉示充分、有效的證據(jù)證明該漏水問<br>題系因開發(fā)企業(yè)的原因?qū)е?，法院不予支持?lt;br>質(zhì)量問題描述 主衛(wèi)生間未做防水符檢測、墻面多處空鼓、窗戶關(guān)閉不嚴(yán)、欄桿松動、插<br>座故障等<br>購房人訴請<br>1. 開發(fā)企業(yè)承擔(dān)因案涉房屋不具備交房條件的違約責(zé)任和違約金；<br>2. 開發(fā)企業(yè)向購房人支付因案涉房屋不具備交房條件的實際經(jīng)濟(jì)損失<br>費；<br>3. 開發(fā)企業(yè)修復(fù)整改案涉房屋質(zhì)量問題且承擔(dān)相關(guān)費用；<br>4. 案涉房屋具備交房條件前的物業(yè)費均由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)；<br>5. 待開發(fā)企業(yè)和購房人對案涉房屋共同驗收合格后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)合<br>同約定為購房人辦理交接手續(xù)、移交房屋、辦理房屋所有權(quán)證書；<br>6. 開發(fā)企業(yè)承擔(dān)本案的訴訟費和其他與本案有關(guān)的費用。<br>裁判結(jié)果 駁回購房人的全部訴訟請求。<br>引用法條<br>《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第一百零七條；《最<br>高人民法院關(guān)于〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條、第九<br>十一條第二款；<br>裁判規(guī)則解析<br>商品房的交付除應(yīng)符合合同約定的交付條件外，同時應(yīng)具備正常使用和居<br>住的條件，購房人在接收房屋時，有權(quán)依據(jù)合同的約定對房屋進(jìn)行驗收。<br>本案中，購房人查驗房屋時，提出了房屋存在的質(zhì)量問題并要求開發(fā)企業(yè)<br>盡快整改及安排復(fù)驗，前述問題是屬于影響案涉房屋正常居住使用目的的<br>嚴(yán)重質(zhì)量問題，還是屬于質(zhì)量瑕疵，僅憑對問題的描述內(nèi)容以及房屋現(xiàn)場<br>照片，尚不足以判斷；由于開發(fā)企業(yè)已舉證證明案涉房屋符合合同約定的<br>交付條件，完成了其舉證義務(wù)；而購房人張前述質(zhì)量問題已達(dá)到影響房屋<br>正常居住使用的根本目的，應(yīng)當(dāng)由購房人對此舉證證明。購房人拒絕對此<br>申請司法鑒定，以案涉房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題為由，主張應(yīng)由開發(fā)企業(yè)承

擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任及整改修復(fù)責(zé)任，缺乏事實依據(jù)，法院不予支持。<br>【案例 7】：張秀瑜，張雷與保利（重慶）投資實業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛案<br>地區(qū)（法院、案號） 重慶；重慶市江北區(qū)人民法院；（2022）渝 0105 民初 2534 號<br>裁判規(guī)則<br>1. 《補(bǔ)充協(xié)議》中約定購房人不得以非主體質(zhì)量問題拒絕接房的約定，<br>不屬于開發(fā)企業(yè)免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，<br>該約定合法有效；<br>2. 案涉房屋存在墻面裂縫、客廳推拉門滑槽陽角損壞、戶內(nèi)多間臥室玻<br>璃未安裝等問題，該系列問題不屬于補(bǔ)充協(xié)議約定的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量及違反<br>設(shè)計強(qiáng)制性規(guī)定問題，故開發(fā)企業(yè)不構(gòu)成逾期交房。<br>3. 《補(bǔ)充協(xié)議》約定開發(fā)企業(yè)在不超過 2 個月的時間內(nèi)完成維修義務(wù)的，<br>購房人不再向開發(fā)企業(yè)提出賠償請求，該約定合法有效，對雙方具有法律<br>約束力，故開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的合同責(zé)任是履行維修義務(wù)，購房人請求賠<br>償租金損失不予支持。<br>質(zhì)量問題描述 墻面裂縫、客廳推拉門滑槽陽角損壞、戶內(nèi)多間臥室玻璃未安裝等<br>購房人訴請 判決保利公司支付因逾期交房產(chǎn)生的租金損失 34200 元<br>裁判結(jié)果 駁回原告張雷、張秀瑜的訴訟請求。<br>引用法條<br>《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百<br>零七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干<br>問題的解釋》（法釋[2003]7 號）第十三條第二款，《最高人民法院關(guān)于<br>適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款規(guī)定<br>裁判規(guī)則解析<br>本案中，購房人主張因房屋墻面裂縫、客廳推拉門滑槽陽角損壞、戶內(nèi)多<br>間臥室玻璃未安裝等質(zhì)量問題主張開發(fā)商逾期交房，但法院認(rèn)為該系列問<br>題不屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量及違反設(shè)計強(qiáng)制性規(guī)定問題，故保利公司不構(gòu)成逾<br>期交房，又因案涉房屋為清水房，未裝修前，不存在居住使用功能，而案<br>涉房屋的質(zhì)量瑕疵可在裝修過程中一并處理，故并不影響買受人的居住使<br>用。故對張雷、張秀瑜所訴租金損失不予支持。<br>【案例 8】：汪志艷、云南保晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案<br>地區(qū)（法院、案號） 昆明；昆明市呈貢區(qū)人民法院；（2021）云 0114 民初 3153 號<br>裁判規(guī)則 在開發(fā)企業(yè)通知購房人接房時，如涉案房屋已經(jīng)達(dá)到合同約定的交房條

件，而購房人主張涉案房屋存在裝飾、裝修質(zhì)量問題并據(jù)此拒絕接房的，<br>法院不予支持，開發(fā)企業(yè)也無需承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。<br>質(zhì)量問題描述<br>二層儲物間墻面劃痕，二層儲物間門扇劃痕、門套線破損，窗臺石下方收<br>口粗糙，二層國道天花不平整、修補(bǔ)粗糙，二層衛(wèi)生間鋁扣板有水漬等質(zhì)<br>量問題<br>購房人訴請<br>1. 判令被告保晟公司每日按已付房款的萬分之二支付原告汪志艷自 2020<br>年 12 月 31 日至實際交房之日止的逾期交房違約金（暫計算至起訴之日為<br>12089 元）；<br>2. 判令被告保晟公司返還原告汪志艷公攤面積的裝修款 24740 元；<br>3. 判令被告保晟公司對位于昆明市經(jīng)開區(qū)清水黃土坡片區(qū)山水云亭小區(qū)<br>的房屋（以下簡稱“涉案房屋”）進(jìn)行修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費用；<br>4. 本案訴訟費由被告保晟公司承擔(dān)。<br>裁判結(jié)果 駁回原告汪志艷的訴訟請求<br>引用法條<br>《中華人民共和國合同法》第六十四條、第一百零七條、第一百三十條；<br>《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條、第七十二條；《最高人民法院關(guān)于<br>審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條第二款<br>裁判規(guī)則解析<br>關(guān)于涉案房屋存在質(zhì)量問題，購房人拒絕接房，開發(fā)企業(yè)是否構(gòu)成逾期交<br>付的問題。本案中，雖然涉案房屋的確存在二層儲物間墻面劃痕，二層儲<br>物間門扇劃痕、門套線破損等多處質(zhì)量問題，但涉案房屋存在的上述質(zhì)量<br>問題均不屬于地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題。根據(jù)合同約定，案涉房屋已<br>滿足交付條件，購房人主張的房屋質(zhì)量瑕疵不影響其居住，購房人可按約<br>定向開發(fā)企業(yè)主張修復(fù)、賠償?shù)冗`約責(zé)任，但是不得拒絕接房，否則開發(fā)<br>企業(yè)不因此承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。<br>【案例 9】：陜西佳鑫偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、白孟學(xué)商品房預(yù)售合同糾紛案<br>地區(qū)（法院、案號） 西安；西安市雁塔區(qū)人民法院；（2021）陜 0113 民初 6438 號<br>裁判規(guī)則 購房人所購房屋為現(xiàn)房，且房屋所在工程已通過竣工驗收備案的情況下，

除非房屋未經(jīng)雙方認(rèn)可的，有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)檢測結(jié)果為本商品房主體結(jié)<br>構(gòu)不合格，購房人不得拒絕收房。<br>質(zhì)量問題描述 房屋裝修瑕疵、配套設(shè)施道路不具備<br>購房人訴請<br>1. 被告向原告支付遲延交房的違約金 297201.01 元（以總房款為基數(shù)，<br>按日萬分之二計算，自 2018 年 12 月 31 日起，至 2020 年 7 月 31 日止，<br>共計 578 天）；<br>2. 本案訴訟費由被告承擔(dān)。<br>裁判結(jié)果 駁回原告白孟學(xué)的全部訴訟請求。<br>引用法條 《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條<br>裁判規(guī)則解析<br>本案案涉房屋已于 2016 年 12 月 30 日已取得竣工驗收備案表，符合合同<br>約定的交付條件。同時，案涉房屋為現(xiàn)房，合同亦明確約定，雙方同意按<br>照現(xiàn)狀交付房屋，在購房人無證據(jù)證明所購房屋存在主體結(jié)構(gòu)問題時，其<br>以房屋不符合使用條件、配套設(shè)施道路不具備等質(zhì)量瑕疵拒絕收房，不符<br>合合同約定，因此，對于購房人主張支付逾期交房違約金的訴請，法院未<br>予支持。<br>【案例 10】呂付玲與新疆泰安居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案<br>地區(qū)（法院、案號） 烏魯木齊；烏魯木齊市頭屯河區(qū)人民法院；（2017）新 0106 民初 92 號<br>裁判規(guī)則<br>因房屋買賣合同中明確約定交房條件為“商品房經(jīng)驗收合格”，案涉房屋<br>于交付前已辦理竣工驗收，同時法院認(rèn)為購房人提出的建筑外墻立面調(diào)整<br>顏色并不影響購房人對房屋的居住使用，故購房人無正當(dāng)理由拒絕收房，，<br>已構(gòu)成違約，對于開發(fā)企業(yè)通知接房日以后的逾期交房違約金不予支持。<br>質(zhì)量問題描述 未封閉陽臺、建筑外墻立面調(diào)整顏色<br>購房人訴請 被告支付逾期交房違約金 17309 元。<br>裁判結(jié)果 被告新疆泰安居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付原告呂付玲逾期交房違約金<br>446.12 元（892234 元按日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)從 2016 年 7 月 1 日計算至 2016

年 7 月 5 日）。<br>引用法條<br>《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第三條；《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣<br>合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條<br>裁判規(guī)則解析<br>本案中，開發(fā)企業(yè)于通知接房日時案涉房屋符合合同約定的交付條件，購<br>房人以建筑外墻立面調(diào)整顏色為由拒絕收房明顯不足以構(gòu)成影響居住使<br>用的質(zhì)量問題，故法院認(rèn)定購房人于通知接房日以后的違約金不予支持。。<br>1.5 前述第 1.1 條至第 1.4 條情形下，開發(fā)企業(yè)承擔(dān)質(zhì)量問題相<br>關(guān)違約責(zé)任的類別和標(biāo)準(zhǔn)如何？<br>如前所述，開發(fā)企業(yè)因房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致合同解除的，應(yīng)承擔(dān)“合<br>同解除+違約金（如有約定）+賠償損失（如有）+實現(xiàn)債權(quán)的費用”<br>等違約責(zé)任；合同繼續(xù)履行的，應(yīng)承擔(dān)“違約金（如有約定）+賠償<br>損失（如有）+實現(xiàn)債權(quán)的費用”等違約責(zé)任，二者的主要異同如下：<br>1.5.1 合同解除情形下，開發(fā)企業(yè)常見責(zé)任類別、標(biāo)準(zhǔn)和案例<br>常見違約責(zé)任類別 常見違約責(zé)任標(biāo)準(zhǔn) 常見違約責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)（案例） <br>1.退款 以購房人支付的購房款為準(zhǔn) 案號：（2021）云 0114 民初 3529 號<br>判決文書摘錄：本院認(rèn)為，房屋預(yù)售<br>合同解除后，根據(jù)民法典第五百六十<br>六條的規(guī)定及雙方在房屋預(yù)售合同<br>第十五條的約定，被告碧清公司應(yīng)將<br>原告鄒燕青已經(jīng)支付的購房款<br>1219976 元返還原告鄒燕青。<br>2.資金占用利息損<br>失<br>按購房人貸款合同中約定利<br>息，或 LPR 的 1-4 倍計算<br>案號：（2020）寧 0202 民初 954 號<br>裁判文書摘錄：對于楊某主張的利息<br>損失，其銀行按揭貸款部分 1250000<br>元，應(yīng)按照楊某與中國銀行石嘴山市<br>分行簽訂的《商品房貸款抵押合同》<br>中約定的貸款利息計算，雙方簽訂的<br>《商品房貸款抵押合同》中約定貸款<br>期限為 120 月，每月歸還本息之和為<br>14982.95 元，故對該部分利息損失支

持 547954 元。剩余購房款 1356259<br>元扣除折舊部分價款 651565 元后為<br>704694 元，本院以 704694 元為本金，<br>按照案件受理時一年期貸款市場報<br>價利率 3.85％計算從 2010 年 1 月 30<br>日起計算至 2021 年 7 月 30 日止期間<br>利息為 312003.27 元。2021 年 7 月<br>31 日后至本判決生效后確定的履行<br>期限屆滿之日止期間利息以 704694<br>元為本金，按照一年期貸款市場報價<br>利率 3.85％計算。<br>3.違約金（如有約<br>定）<br>按照合同約定的解約違約金<br>標(biāo)準(zhǔn)計算，或由法院在合同約<br>定的前述違約金標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上<br>酌情調(diào)整<br>案號：2020）桂 0924 民初 930 號<br>裁判文書摘錄：被告天外天公司承認(rèn)<br>案涉工程主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題，無<br>法確認(rèn)工程竣工時間、交房時間，可<br>見，買受人取得案涉房屋的目的已無<br>法實現(xiàn)，故原告汪雪麗要求解除案涉<br>《商品房買賣合同》有事實和法律依<br>據(jù)，本院依法予以支持...根據(jù)《商<br>品房買賣合同》第九條第（2）款的<br>約定，買受人解除合同的，出賣人應(yīng)<br>按買受人累計已付款的 5%支付違約<br>金即 441153.96 元×5%=22058 元，法<br>院予以支持。<br>4.房屋差價損失（如<br>有），或房屋重置費<br>用（如有）<br>房屋溢價，或重新購置、建造<br>房屋所需價款（一般以評估金<br>額為準(zhǔn)）<br>案號：（2013）滬二中民二（民）再<br>終字第 17 號<br>裁判文書摘錄：合同解除的后果包括<br>恢復(fù)原狀、賠償損失等...原二審判<br>決根據(jù)評估報告在判令北方公司退<br>款之外賠償房屋升值所帶來的利益，<br>應(yīng)屬履行利益的賠償。考慮到本案涉<br>及的解除行為實際是北方公司履行<br>不能的結(jié)果。如果是種類物的買賣，<br>可能的處理方式是由北方公司承擔(dān)<br>繼續(xù)履行的責(zé)任。因此...再審引用<br>評估報告確定的 9，572 萬元作為計<br>算謝玉林損失的依據(jù)。<br>5.房屋裝修損失（如<br>有）<br>在購房人能夠提供證據(jù)證明<br>的實際裝修費用基礎(chǔ)上，進(jìn)行<br>折舊（如有）計算<br>案號：（2018）云 01 民終 9238 號<br>裁判文書摘錄：馮元主張的工程款及<br>建材款 81000 元、購買窗簾款項 4600<br>元、購買紗窗費用 1000 元、購買櫥<br>柜費用 11300 元、購買燈具費用 4710<br>元、購買臥室門費用 5400 元、封閉<br>陽臺費用 5230 元、購買陽臺門費用

1420 元等合計 114660 元，馮元已經(jīng)<br>提交裝修合同、相關(guān)付款憑證予以證<br>實，本院予以認(rèn)定。萬城公司雖不認(rèn)<br>可，但沒有提交證據(jù)反駁，對其所提<br>異議，本院不予支持。馮元主張其他<br>房屋裝修費用，并無相應(yīng)證據(jù)證實，<br>本院不予認(rèn)定。<br>6.過渡費、搬家費等<br>（如有）<br>房租，一般按同地段、同品質(zhì)、<br>同面積的房屋租金水平，以及<br>合理的過渡期間計算，或由法<br>院酌情確定；<br>搬家費，一般按市場價格水平<br>計算，，或由法院酌情確定。<br>案號：（2021）陜 0927 民初 392 號<br>裁判文書摘錄：關(guān)于過渡安置費用，<br>因合同解除，原告返還房屋后，必將<br>面臨搬家及存在一定的過渡期間，對<br>此將會產(chǎn)生一定的搬家費及過渡費，<br>該費用是因解除合同而造成的損失，<br>被告應(yīng)予賠償，雖原告未提交相關(guān)證<br>據(jù)予以佐證，但為減少當(dāng)事人訴累，<br>本院酌情支持 8000 元，對于原告請<br>求超出部分本院不予支持。<br>7.辦證費用、維修基<br>金等（如有）<br>以購房人實際產(chǎn)生的費用為<br>準(zhǔn)<br>案號：（2018）兵 06 民再 4 號<br>裁判文書摘錄：由于雍萬成請求解除<br>其與卓越公司之間簽訂的《商品房買<br>賣合同》成立，《中華人民共和國合<br>同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除<br>后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履<br>行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)<br>事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)<br>救措施、并有權(quán)要求賠償損失?！庇?lt;br>萬成請求卓越公司返還購房款<br>2156051 元的訴訟請求，予以支持。<br>雍萬成的合理損失包括：契稅 64682<br>元、維修基金43121元、辦證費用1575<br>元、有線電視初裝費 1050 元、物業(yè)<br>費 19855.6 元、設(shè)計費 80000 元、電<br>費 300 元、銀行按揭貸款利息<br>373047.42 元，共計 583631.02 元。<br>一審認(rèn)定正確，本院予以支持。<br>8.律師費、鑒定費、<br>評估費、保全擔(dān)保保<br>險費（如有）<br>按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)計算，或由<br>法院酌情在合法、合規(guī)、合理、<br>實際發(fā)生金額的范圍內(nèi)確定<br>是否支持，以及支持的具體金<br>額<br>案例 1:（2018）陜 0113 民初 19632<br>號<br>裁判文書摘錄：原告主張被告承擔(dān)的<br>律師代理費 160000 元，因原告花費<br>的律師費為一審、二審及執(zhí)行階段的<br>費用總和，本案現(xiàn)僅在一審階段，二<br>審及執(zhí)行程序是否會實際發(fā)生尚未<br>可知，故本院現(xiàn)僅支持原告一審階段<br>的律師費用，該費用應(yīng)以總費用的三

分之一為準(zhǔn)，另結(jié)合原、被告雙方的<br>過錯程度，酌定由被告承擔(dān)律師費<br>50000 元。<br>至于訴訟保全擔(dān)保，非訴訟所需支出<br>的必要花費，故原告為保全涉案房屋<br>而支出的保全保險費 9750 元應(yīng)由原<br>告自行承擔(dān)。<br>案例 2:（2014）北黃民初字第 0372<br>號<br>裁判文書摘錄：關(guān)于劉偉等人要求中<br>銳公司支付的律師費，因并非必需支<br>出的費用，劉偉等人要求中銳公司支<br>付律師費無法律依據(jù)，本院不予支<br>持。<br>1.5.2 合同繼續(xù)履行情形下，開發(fā)企業(yè)常見責(zé)任類別、標(biāo)準(zhǔn)和案<br>例<br>常見違約責(zé)任類別 常見違約責(zé)任標(biāo)準(zhǔn) 常見違約責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)（案例） <br>1.修復(fù)、整改或維<br>修，或承擔(dān)由此產(chǎn)<br>生的費用<br>修復(fù)、整改或維修至合格或可<br>正常使用；<br>開發(fā)企業(yè)未按照約定履行修<br>復(fù)、整改或維修義務(wù)，購房人<br>自行或另行委托他人修復(fù)、整<br>改或維修產(chǎn)生的費用，以購房<br>人可以提供證據(jù)證明的金額或<br>評估金額為準(zhǔn)。<br>案號：（2019）新 0121 民初 138<br>號<br>裁判文書摘錄：...原告對房屋的<br>地暖鋪設(shè)及窗戶密封的質(zhì)量瑕疵<br>提供證據(jù)予以證明，被告也認(rèn)可，<br>本院對原告要求被告按照設(shè)計圖<br>紙修復(fù)地暖和窗戶瑕疵的請求予<br>以支持...原告將房屋裝修使用<br>后，墻體出現(xiàn)裂縫，要求被告修復(fù)，<br>被告同意修復(fù)，故本院對原告該項<br>請求予以支持。<br>2.違約金（如有約<br>定）<br>按照合同約定的質(zhì)量問題及其<br>所導(dǎo)致的逾期交付、整改或維<br>修的違約金標(biāo)準(zhǔn)計算，或由法<br>院在合同約定的前述違約金標(biāo)<br>準(zhǔn)基礎(chǔ)上酌情調(diào)整<br>案號：(2021）川 01 民終 19350 號<br>裁判文書摘錄：結(jié)合雙方多次報<br>修、維修記錄及 2018 年 8 月 4 日<br>簽訂的《客戶鑰匙\/物品簽收單》<br>等證據(jù)，足以證明案涉房屋在合同<br>約定交房日期 2017 年 9 月 30 日存<br>在質(zhì)量瑕疵等問題，徐亞琴并未接<br>收，經(jīng)萬科錦西公司多次修復(fù)后直<br>至 2018 年 8 月 4 日雙方進(jìn)行交付，<br>在此期間案涉房屋因質(zhì)量問題嚴(yán)

重影響徐亞琴正常使用、致使合同<br>目的不能實現(xiàn)，且結(jié)合一審法院重<br>審期間，案涉房屋仍存在漏水、維<br>修的事實，故萬科錦西公司應(yīng)承擔(dān)<br>2017 年 9 月 30 日至 2018 年 8 月 4<br>日期間逾期交房的違約責(zé)任。<br>3.租金損失、空置<br>損失等（如有）<br>按照同小區(qū)、同戶型、同面積<br>的房屋租金水平，以及房屋不<br>能正常使用的時間計算<br>案號：（2019）粵 06 民終 3659 號<br>裁判文書摘錄：由于保利公司保修<br>期間影響霍汝標(biāo)對涉案房屋的居<br>住使用，給霍汝標(biāo)造成房屋空置的<br>損失，根據(jù)《中華人民共和國合同<br>法》第一百零七條的規(guī)定，保利公<br>司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損失賠償責(zé)任。<br>綜合考慮涉案房屋的面積、地段，<br>且均衡雙方利益，一審判決酌定保<br>利公司自合同約定的交付日期次<br>日即 2014 年 12 月 31 日起以每月<br>4000 元的標(biāo)準(zhǔn)向霍汝標(biāo)賠償損失，<br>公允合理，本院予以維持。<br>4.物業(yè)管理費 有約定從約定；無約定，一般<br>按房屋物業(yè)費水平，以及房屋<br>不能正常使用的時間計算<br>案號：（2015）川民終字第 153 號<br>裁判文書摘錄：<br>中航公司雖向艾怡人、畢志英交付<br>了案涉房屋，但在交付后不久該房<br>屋即出現(xiàn)滲水、漏水等質(zhì)量問題，<br>影響了房屋的正常居住使用，致使<br>艾怡人、畢志英簽訂《商品房買賣<br>合同》的合同目的不能實現(xiàn)；而艾<br>怡人、畢志英已實際支出的物業(yè)管<br>理費，系為履行案涉《商品房買賣<br>合同》所付出的代價，在合同因中<br>航公司原因而解除的情況下，該物<br>業(yè)管理費應(yīng)作為艾怡人、畢志英所<br>受損失的組成部分。故對艾怡人、<br>畢志英請求中航公司賠償 16206 元<br>物業(yè)管理費的請求，原審法院予以<br>支持。<br>5.房屋裝修損失<br>（如有）<br>按購房人能夠提供證據(jù)證明的<br>實際裝修費用損失計算，或以<br>評估金額為準(zhǔn)<br>案號：（2016）遼 0102 民初 1688<br>號<br>裁判文書摘錄：原告主張被告賠償<br>損失之一為因拆除地面重新鋪設(shè)<br>所致的地板、瓷磚、櫥柜、門框、<br>窗臺前木臺、坐便器、洗手盆、過<br>門石、上下水管道、壁紙、地?zé)帷?lt;br>浴屏等物品損失。因被告地面保溫

材料的重新鋪設(shè)，必然會導(dǎo)致地<br>熱、瓷磚、地板、壁紙等上述物品<br>的重新鋪設(shè)，該損失必然存在，故<br>對原告該主張本院予以支持...賠<br>償金額以鑒定結(jié)論為準(zhǔn)，即 176406<br>元。<br>6.律師費、鑒定費、<br>評估費、保全擔(dān)保<br>保險費（如有）<br>參見上表 參見上表<br>1.6 開發(fā)企業(yè)指定或變相指定裝修公司的情形下，開發(fā)企業(yè)是否<br>應(yīng)對裝修質(zhì)量問題承擔(dān)責(zé)任？<br>原則上房屋裝修由誰負(fù)責(zé)，則由此產(chǎn)生的質(zhì)量問題即應(yīng)由誰承擔(dān)。<br>如開發(fā)企業(yè)向購房人銷售成品房（精裝房），則由開發(fā)企業(yè)裝修的部<br>分的質(zhì)量問題責(zé)任，即由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)；而開發(fā)企業(yè)向購房人銷售毛<br>坯房、清水房，購房人自行或委托他人裝修的，則裝修質(zhì)量問題的責(zé)<br>任，即由購房人自行承擔(dān)。<br>實務(wù)中，部分開發(fā)企業(yè)會通過與購房人簽訂毛坯房、清水房銷售<br>合同，并向購房人指定或變相指定裝修公司的方式，進(jìn)行成品房（精<br>裝房）銷售。那么，在前述情形下，甚至開發(fā)企業(yè)與其指定或變相指<br>定的裝修公司無關(guān)聯(lián)關(guān)系的情況下，開發(fā)企業(yè)是否仍需對裝修質(zhì)量問<br>題承擔(dān)責(zé)任呢？<br>【主流觀點】：開發(fā)企業(yè)指定或變相指定裝修公司的，實際上其<br>銷售的是成品房（裝修房），僅僅是在形式上拆分為了清水（毛坯）<br>部分和裝修部分，因此開發(fā)企業(yè)仍應(yīng)就裝修質(zhì)量問題承擔(dān)責(zé)任。同時，<br>裝修公司作為裝修合同的施工單位，應(yīng)對裝修質(zhì)量問題承擔(dān)直接責(zé)任。<br>因此，該情形下開發(fā)企業(yè)應(yīng)與裝修公司承擔(dān)連帶責(zé)任。

前述“指定裝修公司”一般是指開發(fā)企業(yè)通過明示的方式，要求<br>購房人與特定裝修公司簽訂裝修合同；“變相指定裝修公司”，一般<br>需結(jié)合裝修費用的收取方式、裝修公司的選聘方式、房屋裝修部分交<br>付與驗收的時間關(guān)系、房屋宣傳廣告與購房人一般認(rèn)知水平等因素，<br>進(jìn)行認(rèn)定。如開發(fā)企業(yè)將購房與裝修綁定、購房人不能拒絕開發(fā)企業(yè)<br>推薦的裝修公司，裝修價款包含在房屋價款中、裝修公司不收取裝修<br>價款，開發(fā)企業(yè)以“精裝”等進(jìn)行宣傳推廣、銷售等，同批次房屋的<br>裝修公司相同、同戶型房屋的裝修風(fēng)格和標(biāo)準(zhǔn)一致等情形，一般將被<br>認(rèn)定為開發(fā)企業(yè)變相指定裝修公司。<br>【其他觀點 1】：開發(fā)企業(yè)指定或變相指定裝修公司的，實際上<br>其銷售的是成品房（裝修房），僅僅是在形式上拆分為了清水（毛坯）<br>部分和裝修部分，因此開發(fā)企業(yè)仍應(yīng)就裝修質(zhì)量問題承擔(dān)責(zé)任。同時，<br>裝修合同是由開發(fā)企業(yè)主導(dǎo)，且一般是為規(guī)避政府限價政策簽訂的，<br>并非購房人的真實意思表示，裝修合同應(yīng)屬無效。因此，該情形下開<br>發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任，裝修公司不承擔(dān)責(zé)任。<br>【其他觀點 2】：裝修合同的當(dāng)事人是購房人與裝修公司，根據(jù)<br>合同的相對性，裝修存在質(zhì)量問題的，購房人應(yīng)向裝修公司主張權(quán)利，<br>而不應(yīng)向開發(fā)企業(yè)主張權(quán)利。因此，該情形下裝修公司應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)<br>任，開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。<br>1.6.1 【主流觀點】開發(fā)企業(yè)與裝修公司承擔(dān)連帶責(zé)任的案例及<br>裁判規(guī)則

裁判規(guī)則 案例 <br>裝修合同中明確約定開發(fā)企業(yè)<br>對裝修質(zhì)量承擔(dān)連帶責(zé)任的，<br>法院予以支持。<br>案號：（2022）粵 0606 民初 4108 號<br>裁判文書摘錄：基于《商品房買賣合同（預(yù)售）》的約<br>定，被告龍光駿騰公司應(yīng)向原告交付符合房屋質(zhì)量要求<br>及約定裝修標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，并在保修期內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的<br>保修責(zé)任，若造成原告損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償?；凇堆b<br>修協(xié)議書》的約定，保修期內(nèi)的保修責(zé)任由被告潤景公<br>司承擔(dān)，并由被告龍光駿騰公司對被告潤景公司根據(jù)該<br>協(xié)議而承擔(dān)的保修責(zé)任承擔(dān)連帶責(zé)任...涉案房屋的裝<br>修當(dāng)前仍處于兩年的保修期內(nèi)，原告基于合同約定有權(quán)<br>要求兩被告承擔(dān)保修責(zé)任。<br>開發(fā)企業(yè)通過向購房人推介裝<br>修公司等方式，分拆房屋清水<br>部分與裝修部分的，實際上銷<br>售的是精裝房，應(yīng)就裝修質(zhì)量<br>問題與裝修公司承擔(dān)連帶責(zé)<br>任。<br>案號：（2018）京 03 民終 12653 號<br>裁判文書摘錄：...李純在與龍源地產(chǎn)公司簽訂《北京市<br>商品房預(yù)售合同》的同時簽訂了《室內(nèi)裝修協(xié)議》，并<br>且根據(jù)龍源地產(chǎn)公司的自認(rèn)，合創(chuàng)工程公司系其推介的<br>裝修單位，由此可以判斷龍源地產(chǎn)公司向李純出售的實<br>際上是精裝房屋，只不過是拆分兩個部分由不同的主體<br>向李純進(jìn)行銷售?！侗本┦嘘P(guān)于加強(qiáng)新建商品住宅家庭<br>居室裝飾裝修管理若干規(guī)定（試行）》第七條規(guī)定，購<br>房人買房后進(jìn)行家居裝修的，提倡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者<br>物業(yè)管理單位向購房人推介裝飾裝修企業(yè)。購房人與被<br>推介的裝飾裝修企業(yè)簽訂合同進(jìn)行裝修的，房地產(chǎn)開發(fā)<br>企業(yè)或物業(yè)管理單位與裝飾裝修企業(yè)承擔(dān)質(zhì)量保修連帶<br>責(zé)任。綜上所述，法院認(rèn)為，龍源地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)就涉訴<br>房屋的裝修質(zhì)量問題承擔(dān)連帶責(zé)任。<br>當(dāng)案涉房屋的銷售邏輯符合開<br>發(fā)企業(yè)帶裝修銷售模式時，雖<br>然購房人與第三方裝修單位另<br>行簽訂了裝修協(xié)議，不能改變<br>案號：（2015）二中速民終字第 0741 號<br>裁判文書摘錄：...又由于敘派建筑公司與于桂英簽訂的<br>《室內(nèi)裝修及裝飾協(xié)議》中并未約定涉訴房屋裝修的價<br>款，敘派建筑公司雖否認(rèn)其并非為華運商貿(mào)公司指定的

開發(fā)企業(yè)的交付標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)企<br>業(yè)應(yīng)就裝修質(zhì)量問題承擔(dān)連帶<br>責(zé)任。<br>裝修公司，敘派建筑公司及華運商貿(mào)公司并未提交證據(jù)<br>證明雙方之間的法律關(guān)系，原審法院認(rèn)定商品房銷售合<br>同中總價款中包含了裝修款、敘派建筑公司系華運商貿(mào)<br>公司指定的裝修公司的事實，并無不妥。故原審法院判<br>決華運商貿(mào)公司與敘派建筑公司之間就本案承擔(dān)連帶責(zé)<br>任正確，依法應(yīng)予維持。<br>1.6.2 【其他觀點 1】開發(fā)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任，裝修公司不承擔(dān)責(zé)任<br>的案例及裁判規(guī)則<br>裁判規(guī)則 案例 <br>開發(fā)企業(yè)要求購房人簽訂裝修<br>合同為了規(guī)避政府的限價和調(diào)<br>控政策，雙方簽訂裝修合同為<br>虛假意思表示，并未真正履行，<br>且有違法嫌疑，應(yīng)為無效，開<br>發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因房屋質(zhì)量問<br>題產(chǎn)生的違約責(zé)任。<br>案號：（2019）粵 0606 民初 10369 號<br>裁判文書摘錄：首先，原告與被告國通公司簽訂房屋買<br>賣合同后不久，原告再與瑾琰公司簽訂了裝修合同，在<br>樓房還未通過竣工驗收備案時，開發(fā)商便已通知裝修公<br>司進(jìn)行裝修，裝修了之后再由開發(fā)商通知業(yè)主前來收房，<br>而非業(yè)主收房后再叫裝修公司前來裝修，該小區(qū)絕大部<br>分的房子均是如此操作，由瑾琰公司裝修。故看似是合<br>同主體不同，但實際均是由開發(fā)商一手主導(dǎo)操作。其次，<br>裝修合同簽訂的單位裝修價格每平方要 4200 多元，從現(xiàn)<br>場查驗所知，涉案樓房只是簡單的裝修，和現(xiàn)實的價格<br>出入太大。另有該小區(qū)的業(yè)主向本院起訴，該業(yè)主在與<br>被告國通公司簽訂商品房買賣合同時，只有一個商品房<br>買賣合同，里面約定裝修為附贈，并未有另簽訂裝修合<br>同。從以上情形可以綜合推斷，被告國通公司另外要求<br>業(yè)主簽訂裝修合同系為了規(guī)避政府的限價和調(diào)控政策。<br>依照《中華人民共和國民法總則》第一百四十六條“行<br>為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無<br>效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依

照有關(guān)法律規(guī)定處理”的規(guī)定，原告與瑾琰公司簽訂裝<br>修合同為虛假意思表示，并未真正履行，且有違法嫌疑，<br>應(yīng)為無效...上述的淋浴間及護(hù)欄的問題導(dǎo)致的違約責(zé)<br>任應(yīng)當(dāng)由被告國通公司自行承擔(dān)。<br>1.6.3 【其他觀點 2】開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任的案例及裁判規(guī)則<br>裁判規(guī)則 案例 <br>商品房買賣合同中，開發(fā)企業(yè)<br>與購房人約定交付標(biāo)準(zhǔn)為清水<br>交付的，購房人不得因房屋裝<br>修問題拒絕收樓。<br>案號：（2020）蘇 0506 民初 2952 號<br>裁判文書摘錄：在原、被告雙方均確認(rèn)案涉房屋應(yīng)于 2019<br>年 12 月 31 日前交付的情形下，被告已提前通知原告交<br>房，但原告以案涉房屋裝修存在嚴(yán)重質(zhì)量問題為由拒絕<br>收房，鑒于雙方合同約定的案涉房屋為毛坯房，而非精<br>裝房，且原告系委托新睿平公司對案涉房屋進(jìn)行裝修，<br>雖原告認(rèn)為實際由被告提供裝修，但被告對此未予認(rèn)可，<br>原告也未就此提供證據(jù)證明，故案涉房屋未能交付的原<br>因非被告交付的房屋不符合合同約定。<br>2. 刑事訴訟案例<br>建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位違反國家規(guī)定，<br>降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，造成重大安全事故的，違反《刑法》第一百三十<br>七條規(guī)定的，還可能構(gòu)成工程重大安全事故罪。<br>【案例 1】：鄂爾多斯市日月軒房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司、內(nèi)蒙古萬里川建筑安裝工程<br>有限公司等工程重大安全事故罪<br>地區(qū)（法院、案號）<br>內(nèi)蒙古杭錦旗；內(nèi)蒙古自治區(qū)杭錦旗人民法院；（2019）內(nèi) 0625 刑初 74<br>號

裁判規(guī)則<br>1. 涉案工程項目負(fù)責(zé)人和相關(guān)人員不具備相應(yīng)的工程管理能力，在未辦<br>理相關(guān)報建施工等手續(xù)的情況下，違法進(jìn)行施工建設(shè)，且不具備建設(shè)、施<br>工資質(zhì)，非法掛靠日月軒房地產(chǎn)公司的資質(zhì)，違規(guī)雇傭無上崗證的施工隊<br>人員進(jìn)行施工，且降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，造成施工質(zhì)量低劣，出現(xiàn)墻體裂縫、<br>基礎(chǔ)下沉、主體傾斜的工程重大安全事故，已構(gòu)成工程重大安全事故責(zé)任<br>罪。<br>2. 根據(jù)《刑法》137 條的規(guī)定，本罪實行單罰制，只對單位直接責(zé)任人員<br>進(jìn)行處罰，被告單位日月軒房地產(chǎn)公司、萬里川公司雖系本案犯罪主體，<br>但對單位不予處罰。<br>3. 涉案工程設(shè)計單位法定代表人、直接責(zé)任人，負(fù)責(zé)為涉案工程項目進(jìn)<br>行設(shè)計，在設(shè)計過程中，對設(shè)計方案論證不夠，未發(fā)現(xiàn)原地勘資料適用性、<br>合理性的不足，出現(xiàn)地基承載力計算參數(shù)錯誤，使用的基礎(chǔ)形式不合理以<br>及將同一建筑物置于剛度不同的地基土層上造成不均勻沉降，導(dǎo)致建筑物<br>過大傾斜，進(jìn)而產(chǎn)生裂縫，構(gòu)成工程重大安全事故責(zé)任罪。<br>4. 涉案工程監(jiān)理單位監(jiān)理，負(fù)責(zé)為涉案工程項目進(jìn)行監(jiān)理過程中，作為<br>直接責(zé)任人，對工程質(zhì)量監(jiān)督不到位，施工單位拒不整改或者不停止施工，<br>未及時向有關(guān)主管部門報告，構(gòu)成工程重大安全事故罪。<br>質(zhì)量問題描述 小區(qū)房屋陸續(xù)出現(xiàn)墻體裂縫、基礎(chǔ)下沉、主體傾斜等問題<br>控方意見<br>被告單位鄂爾多斯市日月軒房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司、內(nèi)蒙古**川建筑安<br>裝工程有限公司、被告人袁某、吳某、郭某 2 違反國家規(guī)定，降低工程質(zhì)<br>量標(biāo)準(zhǔn)，造成重大安全事故，后果特別嚴(yán)重，其行為已觸犯了《中華人民<br>共和國刑法》第一百三十七條之規(guī)定，涉嫌工程重大安全事故罪，犯罪事<br>實清楚，證據(jù)確實、充分，應(yīng)當(dāng)以工程重大安全事故罪追究其刑事責(zé)任。<br>裁判結(jié)果<br>1. 被告人袁某犯工程重大安全事故罪，判處有期徒刑三年，并處罰金<br>30000 元；犯非法吸收公眾存款罪，判處有期徒刑六個月，并處罰金 10000<br>元，數(shù)罪并罰決定執(zhí)行有期徒刑三年，緩刑五年，并處罰金 40000 元。<br>（緩刑考驗期從判決確定之日起計算。）<br>2. 被告人吳某犯工程重大安全事故罪，判處有期徒刑一年六個月，緩刑

一年六個月，并處罰金 10000 元，罰金在判決生效后五日內(nèi)一次性繳納。<br>（緩刑考驗期從判決確定之日起計算。）<br>3. 被告人郭某 2 犯工程重大安全事故罪，判處有期徒刑一年，緩刑一年，<br>并處罰金 10000 元，罰金在判決生效后五日內(nèi)一次性繳納。<br>（緩刑考驗期從判決確定之日起計算。）<br>引用法條<br>《中華人民共和國刑法》第一百三十七條、第五十二條、第六十九條；《最<br>高人民法院、最高人民檢察院關(guān)于辦理危害生產(chǎn)安全刑事案件適用法律若<br>干問題的解釋》第七條；《中華人民共和國建筑法》第二條、第三條、第<br>二十八條、第二十九條、第五十六條、第六十一條、第七十條；《建設(shè)工<br>程質(zhì)量管理條例》第三條；《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例》第二條、第四<br>條、第五十五條、第五十六條、第五十七條、第六十二條、第六十五條<br>裁判規(guī)則解析<br>被告單位鄂爾多斯市日月軒房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司、內(nèi)蒙古萬里川建筑<br>安裝工程有限公司、被告人袁某、吳某、郭某 2 違反國家規(guī)定，降低工程<br>質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，引發(fā)巴拉貢鎮(zhèn)綠洲家苑工程重大安全隱患，導(dǎo)致該工程整改和<br>加固，由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失 3905.813 萬元，造成重大安全事故，后果特<br>別嚴(yán)重，其行為已觸犯了《中華人民共和國刑法》第一百三十七條之規(guī)定，<br>涉嫌工程重大安全事故罪，犯罪事實清楚，證據(jù)確實、充分，應(yīng)當(dāng)以工程<br>重大安全事故罪追究其刑事責(zé)任。<br>安全責(zé)任重于泰山，這個責(zé)任閥門擰得再緊也不為過。作為安全生產(chǎn)責(zé)任<br>的主體，開發(fā)企業(yè)絕不能因為利益而忽視生產(chǎn)安全。務(wù)必要深刻認(rèn)識到，<br>只有安全上“萬無一失”，才能避免“一失萬無”。<br>【案例 2】：郭某甲、張某甲等犯工程重大安全事故罪案<br>地區(qū)（法院、案號） 張家口；萬全縣人民法院；（2015）萬刑初字第 62 號<br>裁判規(guī)則<br>1. 建設(shè)單位的直接負(fù)責(zé)人，為了縮短工期、降低成本，不按設(shè)計要求，<br>擅自改變地基處理方式，未聘請有資質(zhì)的第三方檢測單位對強(qiáng)夯后的地基<br>質(zhì)量進(jìn)行檢測，造成重大安全事故，其行為構(gòu)成工程重大安全事故罪；

2. 施工單位的直接責(zé)任人，在施工過程中違反《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》<br>的規(guī)定、《建筑地基基礎(chǔ)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》規(guī)定，導(dǎo)致所鋪設(shè)的三<br>七灰土有分層現(xiàn)象，降低工程質(zhì)量，造成重大安全事故，其行為構(gòu)成工程<br>重大安全事故罪；<br>3. 監(jiān)理工作的具體負(fù)責(zé)人，在監(jiān)理過程中違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》<br>規(guī)定，且在沒有實際監(jiān)理的強(qiáng)夯驗收記錄上簽字，使得地基處理順利驗收，<br>嚴(yán)重失職，造成重大安全事故，其行為構(gòu)成工程重大安全事故罪。<br>質(zhì)量問題描述 地基沉降，墻體裂縫<br>控方意見<br>被告人郭某甲、張某甲、郭某乙、程某的行為觸犯了《中華人民共和國刑<br>法》第一百三十七條之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)以工程重大安全事故罪依法追究四被告<br>人的刑事責(zé)任，提請本院依法懲處。<br>裁判結(jié)果<br>1. 被告人郭某甲犯工程重大安全事故罪，判處有期徒刑二年，緩刑三年，<br>并處罰金人民幣五萬元。（緩刑考驗期限，從判決確定之日起計算。罰金<br>于判決生效后十日內(nèi)一次付清。）<br>2. 被告人張某甲犯工程重大安全事故罪，判處有期徒刑一年，緩刑一年，<br>并處罰金人民幣二萬元。（緩刑考驗期限，從判決確定之日起計算。罰金<br>于判決生效后十日內(nèi)一次付清。）<br>3. 被告人郭某乙犯工程重大安全事故罪，免予刑事處罰。<br>4. 被告人程某犯工程重大安全事故罪，免予刑事處罰。<br>引用法條<br>《中華人民共和國刑法》第一百三十七條、第三十七條、第五十二條、第<br>五十三第、第六十七條第三款、第七十二條第一款、第三款、第七十三條<br>第二款、第三款<br>裁判規(guī)則解析<br>本案中，被告人郭某甲作為建設(shè)單位直接責(zé)任人，被告人張某甲、郭某乙<br>作為施工單位直接責(zé)任人，被告人程某作為監(jiān)理單位直接責(zé)任人，在案涉<br>房屋所在工程住宅樓地基施工過程中，違反國家規(guī)定，降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，<br>造成重大安全事故，其行為均已構(gòu)成工程重大安全事故罪。萬全縣人民檢<br>察院對被告人郭某甲、張某甲、郭某乙、程某的指控，基本事實清楚、基<br>本證據(jù)充分，因此，法院應(yīng)予支持。

3. 行政處罰案例<br>需要說明的是，與交付相關(guān)的行政處罰的主要是不符合法定交付<br>即行交付，不屬于本報告探討的因房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致的交付風(fēng)險范疇，<br>但其涉及交付的前提條件、行政管理事項，本部分仍對其相關(guān)案例進(jìn)<br>行了舉示。<br>開發(fā)企業(yè)違反法律規(guī)定交付不符合使用條件的項目或未組織竣<br>工擅自交付使用的，可能面臨警告及 \/或罰款等行政處罰，以及主管<br>部門約談、扣減企業(yè)信用分，甚至關(guān)閉網(wǎng)簽備案、暫停辦理預(yù)售證等<br>行政限制或負(fù)面評價。<br>【案例 1.1】：未組織竣工驗收擅自交付使用<br>地區(qū)（處罰單位、文號）<br>太原市：太原市城市管理綜合行政執(zhí)法局并城綜執(zhí)罰字〔2023〕第 28<br>號<br>違法事實 建設(shè)的中國鐵建花語堂 S5 號商業(yè)工程未組織竣工驗收擅自交付使用<br>引用條款 《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第五十八條第一項<br>處罰類別 罰款<br>處罰內(nèi)容 責(zé)令改正、罰款 7.63 萬元。<br>【案例 1.2】未組織竣工驗收擅自交付使用<br>地區(qū)（處罰單位、文號）<br>北京市：北京市房山區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會京建法罰（房建）字<br>〔2021〕第 690003 號<br>違法事實<br>御生堂 5#、7#樓\/鋼結(jié)構(gòu)夾層位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)工業(yè)園區(qū)院內(nèi)，<br>該工程由北京恒毅基業(yè)物業(yè)管理有限公司建設(shè)，由河南光明鋼結(jié)構(gòu)工<br>程有限公司施工。經(jīng)查，該單位未組織竣工驗收，擅自交付使用。該

工程建筑面積 6381.90 平方米。合同價款 1499535 元。違反《建設(shè)工<br>程質(zhì)量管理條例》第十六條第一款的規(guī)定，依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理<br>條例》第五十八條第（一）項的規(guī)定，應(yīng)予處罰<br>引用條款 《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第五十八條第一項<br>處罰類別 警告、罰款<br>處罰內(nèi)容 罰款 4.498605 萬元<br>【案例 2.1】：擅自將不符合交付使用條件的住宅項目交付使用<br>地區(qū)（處罰單位、文號）<br>重慶市：重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 （渝）建罰〔2021〕第 0018-1<br>號<br>違法事實 將不符合交付使用條件的渝能江灣壹號住宅項目交付使用。<br>引用條款<br>《重慶市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十五條、二十六條、第<br>四十一條<br>處罰類別 罰款<br>處罰內(nèi)容 罰款 35 萬元<br>【案例 2.2】：擅自將不符合交付使用條件的住宅項目交付使用<br>地區(qū)（處罰單位、文號）<br>重慶市：重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 （渝）建罰〔2021〕第 0018-1<br>號<br>違法事實 將不符合交付使用條件的住宅項目交付使用<br>引用條款<br>《重慶市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十五條、二十六條、第<br>四十一條<br>處罰類別 罰款<br>處罰內(nèi)容 罰款 50 萬元

七、房屋質(zhì)量問題及相關(guān)交付風(fēng)險防范建議<br>本報告在總結(jié)歸納開發(fā)企業(yè)房屋質(zhì)量問題及相關(guān)交付風(fēng)險、探討<br>相關(guān)裁判規(guī)則的基礎(chǔ)上，從開發(fā)企業(yè)及西南區(qū)域業(yè)務(wù)實際的角度出發(fā)，<br>提出如下法律合規(guī)管理建議。<br>1. 項目獲取階段<br>從房屋質(zhì)量問題及相關(guān)交付風(fēng)險的角度，建議各城市公司在獲取<br>房地產(chǎn)項目階段，注意項目及周邊可能產(chǎn)生安全隱患、視線干擾、采<br>光缺陷、通風(fēng)缺陷、噪音污染、空氣污染、水污染、輻射污染、燈光<br>影響、風(fēng)俗忌諱等的不利因素，如加油站、變電站、高壓線、工廠、<br>學(xué)校、高速公路或快速通道、飛機(jī)航線、地鐵線或鐵路線、大型 LED<br>等燈光源、垃圾站、氣味、粉塵、停車站、菜市場、污水處理廠、殯<br>儀館、墓地、醫(yī)院、打靶場、賽車場、貨運倉儲基地等，并向后端設(shè)<br>計部、營銷部及相關(guān)部門進(jìn)行交底。<br>同時，建議各城市公司充分考量、評估前述不利因素可能引發(fā)的<br>房屋質(zhì)量問題，以及是否有相應(yīng)處理措施、成本和費用、風(fēng)險等。<br>2. 項目勘察、設(shè)計、施工階段<br>工程及司法實踐中，產(chǎn)生房屋質(zhì)量問題的常見原因包括：勘察鉆<br>孔數(shù)量不足、鉆孔深度不足、取樣數(shù)量、地基基礎(chǔ)方案針對性不足等；<br>設(shè)計降標(biāo)減配，設(shè)計文件選用的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備不符合<br>國家標(biāo)準(zhǔn)，以及設(shè)計不合理等；施工偷工減料，施工使用的建筑材料、

建筑構(gòu)配件和設(shè)備不合格，施工工藝粗糙、觀感質(zhì)量差等。<br>因此，建議各城市公司加強(qiáng)工程管理，督促勘察、設(shè)計、施工單<br>位嚴(yán)格按照國家相關(guān)法律法規(guī)、工程規(guī)范進(jìn)行作業(yè)，把好房屋產(chǎn)品質(zhì)<br>量的三個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。<br>同時，建議開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步完善和優(yōu)化與勘察、設(shè)計、施工單位<br>之間的合同，明確勘察、設(shè)計、施工單位質(zhì)量相關(guān)的義務(wù)和責(zé)任，且<br>盡量與開發(fā)企業(yè)可能因質(zhì)量問題承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任掛鉤，包括但不限<br>于：施工單位質(zhì)保期限與商品房買賣合同項下質(zhì)保期限掛鉤；除常規(guī)<br>違約金等約定外，勘察、設(shè)計、施工單位因質(zhì)量問題承擔(dān)的責(zé)任，還<br>與開發(fā)企業(yè)向購房人承擔(dān)的責(zé)任掛鉤等。<br>3. 項目銷售階段<br>從房屋質(zhì)量問題及相關(guān)交付風(fēng)險的角度，建議各城市公司在項目<br>銷售階段注意以下事項：<br>3.1 質(zhì)量相關(guān)不利因素提示<br>針對本部分“1. 項目獲取階段”涉及的項目不利因素，嚴(yán)格按<br>照公司下發(fā)的《住宅類項目紅線內(nèi)外不利因素編寫及公示作業(yè)指引》<br>要求（其他業(yè)態(tài)參照），制作詳細(xì)的不利因素告知書及\/或重大事項<br>告知書，并對可能影響客戶購買決策的質(zhì)量相關(guān)不利因素以摘要、加<br>粗加黑字體等顯著的方式進(jìn)行提示。<br>3.2 進(jìn)一步完善和優(yōu)化合同條款<br>3.2.1 明確約定購房人可以拒絕收房、解除合同或要求開發(fā)企業(yè)

承擔(dān)逾期交付違約責(zé)任的質(zhì)量問題情形，同時明確約定除此之外，購<br>房人不拒絕收房、不解除合同或要求開發(fā)企業(yè)承擔(dān)逾期交付違約責(zé)任。<br>如：買賣雙方確認(rèn)，房屋滿足合同第 X 條第 X 款條件且不存在地<br>基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題的，可以交付；不滿足合同第 X 條約定或<br>其他約定條件的，不影響房屋交付，出賣人不承擔(dān)逾期交付違約責(zé)任，<br>買受人不以此為由拒絕收房、解除合同等。除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)<br>量問題外的其他質(zhì)量問題及修復(fù)、裝飾裝修及設(shè)備質(zhì)量問題及修復(fù)、<br>基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備質(zhì)量問題及整改、空氣質(zhì)量及建筑隔音質(zhì)量問題及整改<br>等，不影響買受人辦理房屋交接手續(xù)，出賣人不承擔(dān)逾期交付違約責(zé)<br>任。買受人以此為由拒絕收房的，視為出賣人已按照約定向買受人交<br>付房屋。<br>3.2.2 明確約定質(zhì)量問題違約責(zé)任，并注意避免多重違約責(zé)任。<br>如：發(fā)現(xiàn)除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)以外的其他質(zhì)量問題，雙方按照<br>“及時更換、修理”的方式處理的，出賣人優(yōu)先選擇“修理”的方式<br>進(jìn)行處理，修理后該部位仍無法正常使用的，出賣人應(yīng)采用“更換”<br>部品、部件，直至“更換”存在質(zhì)量問題部位的方式處理。出賣人及<br>時更換、修理的，無需另行賠償；未能及時更換、修理且影響買受人<br>正常使用房屋的，出賣人應(yīng)按日向買受人賠償已付房價款萬分之零點<br>零五的損失，并繼續(xù)更換、修理。不能更換、修理，或更換、修理成<br>本過高的，買受人同意出賣人可以按照需更換、修理部分的價值對買<br>受人進(jìn)行賠償以替代修理、更換。除前述損失賠償外，買受人不要求<br>出賣人承擔(dān)其他違約責(zé)任。經(jīng)過更換、修理，仍然嚴(yán)重影響正常使用

的，買受人有權(quán)在 15 日內(nèi)解除合同；買受人選擇不解除合同的，出<br>賣人應(yīng)繼續(xù)更換、修復(fù)，或按照需更換、修理部分的價值對買受人進(jìn)<br>行賠償以替代修理、更換；或出賣人可解除合同，但應(yīng)總計按照買受<br>人已付房價款萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)賠償買受人的直接損失。除前述損失賠<br>償外，買受人不要求出賣人承擔(dān)其他違約責(zé)任。<br>出賣人違反兩項及以上合同關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備和相關(guān)公共設(shè)施、<br>空氣質(zhì)量及建筑隔音情況、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)、其他質(zhì)量問題、裝<br>飾裝修及設(shè)備質(zhì)量問題及相應(yīng)的整改、修復(fù)、更換、修理等約定，買<br>受人同意僅按照其中違約金或損失金額最高的一項主張權(quán)利，而不累<br>計計算全部事項違約金或損失金額，也不同時計算違約金和損失金額。<br>同時前述事項不影響房屋交付，除明確約定的違約金或損失賠償外，<br>出賣人不承擔(dān)其他違約責(zé)任，買受人不以此為由拒絕收房、解除合同<br>等。<br>3.3 特別說明<br>首先，從法律規(guī)定和司法實踐的角度來說，根據(jù)《中華人民共和<br>國民法典》第四百九十六條和第四百九十七條8之規(guī)定以及司法案例，<br>開發(fā)企業(yè)通過補(bǔ)充協(xié)議或條款等格式條款進(jìn)行前述或類似合同條款<br>完善和優(yōu)化的，尤其是對與購房人權(quán)利義務(wù)有重大利害關(guān)系的內(nèi)容，<br>8 《中華人民共和國民法典》第四百九十六條 ...采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵<br>循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對方<br>有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明<br>義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容。<br>第四百九十七條 有下列情形之一的，該格式條款無效：...（二）提供格式條款一方不合理地免除或<br>者減輕其責(zé)任、加重對方責(zé)任、限制對方主要權(quán)利；（三）提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利。

未采取加粗、下劃線或其他合理方式進(jìn)行提示，或提示不到位的，或<br>未按照購房人要求進(jìn)行說明的，該行為將面臨被認(rèn)定為違反公平原則、<br>不合理減輕自身義務(wù)或排除對方主要權(quán)利的行為，從而導(dǎo)致相應(yīng)合同<br>內(nèi)容被認(rèn)定為不成立，或被認(rèn)定為無效，進(jìn)而予以撤銷或不予采納之<br>風(fēng)險。但是，司法實踐中也有裁判觀點對認(rèn)定格式條款不成為合同內(nèi)<br>容、無效持謹(jǐn)慎態(tài)度，認(rèn)為合同有明確約定的、應(yīng)予遵守，從而對相<br>應(yīng)合同條款約定予以認(rèn)定和采納。<br>從行政主管部門合同監(jiān)管的角度來說，在申領(lǐng)預(yù)售許可證階段，<br>部分地方不動產(chǎn)行政主管部門會對開發(fā)企業(yè)提供的合同版本進(jìn)行審<br>查和修改；在開盤后，行政主管部門認(rèn)為開發(fā)企業(yè)提供的合同版本存<br>在違反公平原則、侵害購房人權(quán)益的，還可能會對開發(fā)企業(yè)進(jìn)行責(zé)令<br>改正、罰款等行政處罰。<br>基于此，本報告建議各城市公司根據(jù)當(dāng)?shù)氐乃痉▋A向、行政主管<br>部門合同監(jiān)管傾向等實際情況，考慮是否進(jìn)行前述合同條款完善和優(yōu)<br>化。<br>4. 項目交付階段<br>4.1 在項目交付前，各城市公司應(yīng)做好交付風(fēng)險檢查、評估和管<br>理工作，做好交付前準(zhǔn)備，提前發(fā)現(xiàn)項目交付風(fēng)險，并及時采取有針<br>對性的管理措施，以盡可能避免或減輕因項目交付給公司造成的違約<br>賠償、聲譽等風(fēng)險，杜絕“帶病交付”。各城市公司可參見西南區(qū)域<br>下發(fā)的《招商蛇口西南區(qū)域項目交付法律合規(guī)風(fēng)險防范指引》第一章

第二節(jié)的相應(yīng)內(nèi)容。<br>4.2 在項目交付過程中，做好購房人驗房服務(wù)和管理，同時通過<br>快修等方式做好整改，以提高收房率和客戶滿意度。各城市公司可參<br>見西南區(qū)域下發(fā)的《招商蛇口西南區(qū)域項目交付法律合規(guī)風(fēng)險防范指<br>引》第二章第一節(jié)第 2.2 條的相應(yīng)內(nèi)容。<br>4.3 在項目交付后，及時對購房人反饋的質(zhì)量問題進(jìn)行修復(fù)、整<br>改，并做好客戶投訴接待、處理工作，以及時處理質(zhì)量問題、提升客<br>戶滿意度，規(guī)避或減少由此產(chǎn)生的交付相關(guān)風(fēng)險。關(guān)于客戶投訴的接<br>待和處理等，各城市公司可參考公司下發(fā)的《客戶服務(wù)監(jiān)督管理指引》<br>（2021 年版）的相應(yīng)內(nèi)容。<br>5. 民事訴訟階段<br>本報告對購房人訴開發(fā)企業(yè)房屋質(zhì)量問題相關(guān)民事案件中，開發(fā)<br>企業(yè)抗辯理由，尤其是被法院采納的抗辯理由進(jìn)行了整理、歸納，供<br>各城市公司在處理客訴及具體案件過程中參考使用。<br>購房人主張與訴請 開發(fā)企業(yè)抗辯理由 <br>解除合同、退房退款<br>1. 案涉房屋符合法定及約定交付條件，且不存在合同約定<br>（如有，可見本章節(jié)第 3.2條“進(jìn)一步完善和優(yōu)化合同條款”）<br>的購房人可以解除合同的情形（包括購房人提供的證據(jù)不能<br>證明存在合同約定解除事由）；<br>2. 案涉房屋符合法定及約定交付條件，且不存在地基及主體<br>結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題、嚴(yán)重影響正常居住的質(zhì)量（包括購房人提供<br>的證據(jù)不能證明存在房屋存在前述質(zhì)量問題），或雖然存在<br>前述質(zhì)量問題，但可以通過修復(fù)、整改等方式補(bǔ)救；

3. 在先、有利裁判文書（本項目或管轄法院在先、有利裁<br>判文書優(yōu)先）。 <br>拒絕收房、修復(fù)后再行交付<br>1. 案涉房屋符合法定及約定交付條件，且不存在合同約定<br>（如有，可見本章節(jié)第 3.2條“進(jìn)一步完善和優(yōu)化合同條款”）<br>的購房人可以拒絕收房的情形（包括購房人提供的證據(jù)不能<br>證明存在合同約定其可以拒絕收房的情形）；<br>2. 案涉房屋符合法定及約定交付條件，且不存在地基及主體<br>結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題、嚴(yán)重影響正常居住的質(zhì)量（包括購房人提供<br>的證據(jù)不能證明存在房屋存在前述質(zhì)量問題）；<br>3. 案涉房屋雖然部分部位存在質(zhì)量問題，但并不導(dǎo)致房屋整<br>體均不能使用，購房人不應(yīng)拒絕收房，開發(fā)企業(yè)可進(jìn)行修復(fù)、<br>整改；<br>4. （清水房）案涉房屋雖然存在質(zhì)量問題（地基基礎(chǔ)或主體<br>結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題除外），但為清水房，購房人收房后仍需進(jìn)行<br>裝修，該等質(zhì)量問題可在裝修過程中由開發(fā)企業(yè)進(jìn)行修復(fù)、<br>整改，購房人不應(yīng)拒絕收房。<br>5. 在先、有利裁判文書（本項目或管轄法院在先、有利裁判<br>文書優(yōu)先）。<br>進(jìn)行修復(fù)、整改<br>1. 案涉房屋符合法定及約定交付條件，不存在購房人訴稱<br>的需修復(fù)、整改的質(zhì)量問題（包括購房人提供的證據(jù)不能證<br>明存在房屋存在前述質(zhì)量問題）；<br>2. 案涉房屋雖然存在購房人訴稱的質(zhì)量問題，但是因購房<br>人裝修、第三人侵權(quán)等非開發(fā)企業(yè)原因造成（包括購房人提<br>供的證據(jù)不能證明存在房屋前述質(zhì)量問題是因開發(fā)企業(yè)原<br>因造成）；<br>3. 案涉房屋雖然存在購房人訴稱的質(zhì)量問題，但是保修期<br>已屆滿。<br>4. 在先、有利裁判文書（本項目或管轄法院在先、有利裁<br>判文書優(yōu)先）。

支付違約金<br>（注：根據(jù)案件的具體情況，結(jié)合上文其他抗辯理由一并使<br>用）<br>1. 不存在合同約定（如有，可見本章節(jié)第 3.2 條“進(jìn)一步完<br>善和優(yōu)化合同條款”）的開發(fā)企業(yè)應(yīng)支付違約金的情形（包<br>括購房人提供的證據(jù)不能證明存在合同約定開發(fā)企業(yè)應(yīng)支<br>付違約金的情形）；<br>2. 違約金約定過高、重復(fù)，應(yīng)依法予以調(diào)整。<br>3. 在先、有利裁判文書（本項目或管轄法院在先、有利裁判<br>文書優(yōu)先）。<br>賠償損失<br>（注：根據(jù)案件的具體情況，結(jié)合上文其他抗辯理由一并使<br>用）<br>1. 購房人未因房屋質(zhì)量問題實際產(chǎn)生損失，或損失主張不合<br>理（包括購房人提供的證據(jù)不能證明其損失產(chǎn)生及金額等合<br>理性的情形）；<br>2. （清水房）案涉房屋雖然存在質(zhì)量問題（地基基礎(chǔ)或主體<br>結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題除外），但系清水房，購房人收房后仍需進(jìn)行<br>裝修，不能直接投入使用并產(chǎn)生租金等收益；<br>3. 損失及\/或其擴(kuò)大是因購房人、第三方等非開發(fā)企業(yè)原因<br>造成。

八、結(jié)語 <br>當(dāng)前背景下，“交付力”已成為我司提升“產(chǎn)品力”的重要抓手，<br>質(zhì)量問題對“交付力”的影響又至關(guān)重要。<br>各城市公司應(yīng)關(guān)注最新政策、行業(yè)動態(tài)，進(jìn)行質(zhì)量及交付相關(guān)風(fēng)<br>險的識別、預(yù)警和處置，規(guī)范交付前質(zhì)量問題排查工作，建立質(zhì)量問<br>題及交付風(fēng)險的管控體系，將“交付力”貫穿客研、設(shè)計、成本采購、<br>工程、客服、交付前服務(wù)、交付體驗，乃至交付后生活場景等全周期、<br>多節(jié)點，以在“保交付”的基礎(chǔ)上更進(jìn)一步實現(xiàn)“高品質(zhì)交付”的目<br>標(biāo)，提升客戶滿意度，提升品牌影響力和美譽度。