28

? 寶安新橋街道新橋東片區(qū)重點城市更新單元

2018 年 12 月 27 日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《寶安新橋街道新橋東片區(qū)重點城

市更新單元計劃》，此為深圳首個平方公里級“工改工”更新項目。

《寶安新橋街道新橋東片區(qū)重點城市更新單元計劃》一覽表

編

號

轄

區(qū)

街

道

單元

名稱

申報

主體

拆除范圍

用地面積

（㎡）

備注

1

寶

安

新

橋

街

道

新橋

東片

區(qū)重

點城

市更

新單

元

深圳

市寶

安城

市更

新局

1274442

① 擬更新方向為普通工業(yè)、新型產(chǎn)業(yè)等功能。

② 土地移交率不低于 35%。

③ 落實一所建設(shè)用地規(guī)模不小于 40000 ㎡、班級規(guī)模

不小于48 班的寄宿制高中。從支持教育發(fā)展角度，在條

件允許的情況下，盡可能提高配置標準，增加班級規(guī)

模。具體規(guī)?？山Y(jié)合用地條件在更新單元規(guī)劃中確定。

④ 在落實“一帶一路”戰(zhàn)略、對標國際大灣區(qū)、推

進建設(shè)國際一流灣區(qū)名城的背景下，下階段應(yīng)在落實深

圳市城市總體規(guī)劃、法定圖則等相關(guān)法定規(guī)劃的基礎(chǔ)

上，高標準落實各類公共設(shè)施。

⑤ 鑒于該更新單元面積較大，區(qū)域位置優(yōu)越，建議

采取國際咨詢方式，對該更新單元城市設(shè)計進行深入、

詳實研究，推動該更新單元高水平規(guī)劃、高水準建設(shè)。

⑥ 應(yīng)落實《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》、市區(qū)城

市更新“十三五”規(guī)劃等管控要求。

特別提示：

1.本表所列的城市更新單元屬政府主導(dǎo)的重點更新單元，須按照城市更新相關(guān)政策完成城市更新單元

規(guī)劃編制及項目實施主體確認等工作后方可實施開發(fā)建設(shè)。

2.本表所列“申報主體”僅為城市更新單元計劃的申報主體，項目實施主體須依據(jù)城市更新政策規(guī)定

的條件及程序進行確認后產(chǎn)生。

3.本表所列城市更新單元規(guī)劃建設(shè)要求在城市更新單元規(guī)劃審批過程中予以確定，除滿足本表所列要

求外，還應(yīng)滿足法定圖則等上層次規(guī)劃建設(shè)要求和城市更新政策中公共利益項目等用地的移交要求。

29

2020 年 2 月 13 日，深圳市寶安城市更新和土地整備局發(fā)布深圳市寶安新橋街道新橋東

片區(qū)重點城市更新單元公開選擇市場主體公告。

2020 年 2 月 20 日，深圳市寶安城市更新和土地整備局發(fā)布關(guān)于深圳市寶安新橋街道新

橋東片區(qū)重點城市更新單元公開選擇市場主體入圍名單公告，公告顯示僅深圳市寶安實業(yè)

集團有限公司一家單位入圍。

市場主體全稱 資格審查 結(jié)果

深圳市寶安實業(yè)集團有限公司 通過 入圍

2020 年 2 月 24 日，深圳市寶安城市更新和土地整備局發(fā)布《寶安新橋街道新橋東片區(qū)

重點城市更新單元（含康大工業(yè)基地城市更新單元）規(guī)劃》的公告。

規(guī)劃顯示，項目更新方向為普通工業(yè)、新型產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、人才住房等功能。更新單元

用地面積 1524306 ㎡，拆除范圍用地面積 1272815 ㎡，開發(fā)建設(shè)用地面積 720036 ㎡，計容

積率建筑面積 4021847 ㎡，容積率 5.6。

30

寶安新橋街道新橋東片區(qū)重點城市更新單元(含康大工業(yè)基地城市更新單元)規(guī)劃公告材料

2020 年 2 月 27 日，深圳市寶安城市更新和土地整備局發(fā)布關(guān)于深圳市寶安新橋街道新

橋東片區(qū)重點城市更新單元市場主體選定結(jié)果的公告，公告表明，2020 年 2 月 24 日,在寶

安公共資源交易中心,經(jīng)寶安公證處現(xiàn)場全程監(jiān)督、公證,我局組織開展了深圳市寶安新橋

街道新橋東片區(qū)重點城市更新單元市場主體選定工作。經(jīng)核準投票結(jié)果,深圳市寶安實業(yè)集

團有限公司被選定為深圳市寶安新橋街道新橋東片區(qū)重點城市更新單元的市場主體。

整個項目預(yù)計總投資585.8億元，規(guī)劃面積2.3平方公里，是深圳首個平方公里級“工

改工”更新項目，將釋放數(shù)百萬平方米量級的產(chǎn)業(yè)空間，一座創(chuàng)新驅(qū)動的新橋智創(chuàng)城正在

崛起。

31

2020 年 8 月 7 日，新橋東片區(qū)重點城市更新單元（一期）進行實施主體公示，擬確認

深圳市寶實置業(yè)有限公司為該項目實施主體。

2020 年 10 月 29 日，深圳市寶安城市更新和土地整備局發(fā)布關(guān)于《寶安新橋街道新橋

東片區(qū)重點城市更新單元（含康大工業(yè)基地城市更新單元）規(guī)劃修改》的公告。

32

2021 年 5 月 27 日，深圳市寶安城市更新和土地整備局再次發(fā)布關(guān)于《寶安新橋街道新

橋東片區(qū)重點城市更新單元（含康大工業(yè)基地城市更新單元）規(guī)劃修改》的公告。

33

2021 年 12 月 9 日，新橋東片區(qū)重點城市更新單元（一期 B）進行實施主體公示，擬確

認深圳市寶實置業(yè)有限公司為該項目實施主體。

34

深圳市寶安實業(yè)集團有限公司（以下簡稱“寶安實業(yè)集團”）成立于 2017 年。2016 年

11 月 24 日，寶安委區(qū)政府籌建深圳市寶安實業(yè)有限公司，將原街道企業(yè)劃轉(zhuǎn)管理；2017

年 1 月 19 日，寶安實業(yè)公司揭牌成立；2017 年 3 月，啟動集團化管理改革，3 月 28 日，

寶安實業(yè)集團揭牌成立，正式投入集團化運營。

集團定位為基層基礎(chǔ)投資建設(shè)運營商，承擔拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間共同使命。經(jīng)營業(yè)務(wù)涉

及信息技術(shù)、文化創(chuàng)意、金融、房地產(chǎn)、商貿(mào)服務(wù)、物業(yè)管理、建筑等多個領(lǐng)域。寶安實

業(yè)集團建設(shè)項目有匯智研發(fā)中心、中國寶安-生命科技園、威富集團總部產(chǎn)業(yè)園區(qū)、福寧高

新產(chǎn)業(yè)園、新橋東項目。

據(jù)了解，在新橋東項目前期工作中，寶安實業(yè)集團作為主要牽頭單位，在項目啟動、

搬遷工作中全力部署，開展部署大會，為各階段工作實施做出規(guī)劃保障，聚力高效統(tǒng)籌各

責任主體，開展搬遷補償、資金籌措、物業(yè)拆除等工作，為項目如期開工作出貢獻，多次

聯(lián)合項目有關(guān)部門組織會議，對項目跟進情況、開工申報流程進行跟蹤把控，確保新橋東

項目逐步踏入新階段。

2021 年 12 月 20 日，新橋街道康大工業(yè)基地城市更新項目實施主體公示，擬確認深圳

市康大產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司為該項目實施主體?？荡蠊I(yè)基地城市更新項目位于深圳市寶安

新橋街道黃埔社區(qū)洪田路與坑尾塘路交叉口，屬新橋東片區(qū)重點城市更新單元（含康大工

業(yè)基地城市更新單元）的一部分。

35

36

? 鹽田沙頭角街道田心工業(yè)區(qū)片區(qū)重點更新單元

2020 年 1 月 17 日，深圳市城市更新和土地整備局發(fā)布關(guān)于《鹽田沙頭角街道田心工業(yè)

區(qū)片區(qū)重點更新單元計劃》的公告，項目位于深圳市鹽田沙頭角街道梧桐山隧道口東側(cè)，

緊鄰深鹽路和沙深路，成為深圳市第三個、鹽田首個政府主導(dǎo)的重點更新單元項目。田心

工業(yè)區(qū)片區(qū)重點更新單元規(guī)劃申報主體為鹽田城市更新和土地整備局。

《鹽田沙頭角街道田心工業(yè)區(qū)片區(qū)重點城市更新單元計劃》一覽表

編

號

轄

區(qū)

街

道

單元

名稱

申報

主體

拆除范圍

用地面積

（㎡）

備注

1

鹽

田

沙

頭

角

街

道

沙頭

角街

道田

心工

業(yè)區(qū)

片區(qū)

深圳

市鹽

田城

市更

新和

土地

整備

局

155653

① 擬更新方向為商業(yè)、居住等功能。

② 土地移交率不低于 30%。

③ 落實一所建設(shè)用地規(guī)模不小于 16300 ㎡的 36 班九

年一貫制學(xué)校；無償移交給政府一處不少于 10000 ㎡的

科研用地。

④ 下階段應(yīng)在落實深圳市城市總體規(guī)劃、法定圖則

等相關(guān)法定規(guī)劃的基礎(chǔ)上，高標準落實各類公共設(shè)施。

⑤ 鑒于該更新單元面積較大，區(qū)域位置優(yōu)越，建議

采取國際咨詢方式，對該更新單元城市設(shè)計進行深入、

詳實研究，推動該更新單元高水平規(guī)劃、高水準建設(shè)。

特別提示：

1.本表所列的城市更新單元屬政府主導(dǎo)的重點更新單元，須按照城市更新相關(guān)政策完成城市更新單元

規(guī)劃編制及項目實施主體確認等工作后方可實施開發(fā)建設(shè)。

2.本表所列“申報主體”僅為城市更新單元計劃的申報主體，項目實施主體須依據(jù)城市更新政策規(guī)定

的條件及程序進行確認后產(chǎn)生。

3.本表所列城市更新單元的規(guī)劃建設(shè)要求在城市更新單元規(guī)劃審批過程中予以確定，除滿足本表所列

要求外，還應(yīng)滿足法定圖則等上層次規(guī)劃關(guān)于交通、市政、公共配套設(shè)施的建設(shè)要求和城市更新政策

中公共利益項目等用地的移交要求。

37

2020 年 5 月 22 日，鹽田城市更新和土地整備局核發(fā)該項目土地、建筑物認定意見書

及土地信息核查復(fù)函文件。根據(jù)核查結(jié)果，該項目拆除范圍內(nèi)城中村用地（征地返還用

地）8071 ㎡；國有已出讓（劃撥）用地 138474 ㎡；國有未出讓用地 12404 ㎡。

2020 年 12 月 18 日，鹽田城市更新和土地整備局發(fā)布關(guān)于鹽田沙頭角街道田心工業(yè)區(qū)

片區(qū)重點更新單元規(guī)劃（草案）的公示。

田心工業(yè)區(qū)片區(qū)重點更新單元項目作為沙頭角深港國際旅游消費合作區(qū)核心項目，未

來將建設(shè)成為集總部辦公、大規(guī)模商業(yè)綜合體、高品質(zhì)居住和完善配套設(shè)施于一體的城市

核心區(qū)，打造成為“深港國際消費合作核心、都市山海商務(wù)活力中心”。未來的這里，會是

鹽田的城市中心區(qū)。

38

更新單元用地面積 181165 ㎡，拆除用地面積 159191 ㎡，開發(fā)建設(shè)用地面積 107750 ㎡

（含劃入國有未出讓零星用地 3000 ㎡），規(guī)劃容積為 1154415 ㎡，規(guī)劃容積率 10.7。

39

其中商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑 507650 ㎡（含商業(yè)文化設(shè)施 22194 ㎡，配建肉菜市場

3000 ㎡），地下商業(yè) 52100 ㎡，住宅 552070 ㎡(含公共租賃住房 101428 ㎡和可售型人才住

房 125000 ㎡)，交通設(shè)施（加油站）390 ㎡，公共配套設(shè)施（含地下）42205 ㎡（含社區(qū)管

理用房 600 ㎡，社區(qū)警務(wù)室 100 ㎡，便民服務(wù)站（社區(qū)服務(wù)中心）1600 ㎡，文化活動室

3000 ㎡，社區(qū)健康服務(wù)中心 5400 ㎡，社區(qū)老年人日間照料中心 1750 ㎡，增配的社區(qū)級公

共配套用房 6225 ㎡，18 班幼兒園 5300 ㎡、占地 5400 ㎡，9 班幼兒園 4050 ㎡、占地 2872

㎡，嬰幼兒照護服務(wù)設(shè)施 600 ㎡，公共充電站 1100 ㎡，公交首末站 7900 ㎡，垃圾轉(zhuǎn)運站

440 ㎡，公共廁所 400 ㎡，再生資源回收 60 ㎡，環(huán)衛(wèi)工人休息房 30 ㎡，110KV 變電站

3500 ㎡，郵政所 150 ㎡）。另配建社區(qū)體育活動場地占地面積 6000 ㎡。物業(yè)服務(wù)用房按照

《深圳市經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》予以核定。

40

2021 年 1 月 22 日，鹽田沙頭角街道田心工業(yè)區(qū)片區(qū)重點更新單元規(guī)劃（草案）經(jīng)深

圳市城市規(guī)劃委員會建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會 2021 年第 2 次會議審議原則通過。

改造前后對比：

41

據(jù)了解，該項目申報主體為鹽田城市更新和土地整備局，由華夏幸福作為該項目前期

服務(wù)商，協(xié)助政府開展田心工業(yè)區(qū)片區(qū)重點更新項目的前期工作。

2020 年 7 月至今，粵港澳大灣區(qū)也成為華夏幸福南方總部新的擴張點。除了田心工業(yè)

區(qū)，華夏幸福也是寶安東風(fēng)片區(qū)城市更新項目前期服務(wù)商，11 月再次成功中標東莞中堂蕉

利村 G107 東側(cè)片區(qū)改造項目共 3 宗地塊的前期服務(wù)商，總更新面積 80 公頃。

但 2021 年以來，華夏幸福出現(xiàn)流動性危機，面臨千億債務(wù)重組，不得不于 2021 年 6

月，將華夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司更名為鵬瑞（深圳）城市發(fā)展有限公司，

股東也從“華夏幸福（深圳）運營管理有限公司”變更為“深圳市鵬瑞地產(chǎn)開發(fā)有限公司，

管理人員同日變更。華夏幸福旗下所涉及的舊改存量項目或?qū)⒈基i瑞接手。

42

? 寶安沙井街道沙井大街片區(qū)重點城市更新單元

2020 年 4 月 28 日，深圳市城市更新和土地整備局發(fā)布關(guān)于《寶安沙井街道沙井大街片

區(qū)重點城市更新單元計劃》（草案）公示的公告。同年，6 月 29 日，深圳市城市更新和土地

整備局發(fā)布關(guān)于《寶安沙井街道沙井大街片區(qū)重點城市更新單元計劃》的公告。

43

更新單元內(nèi)落實不少于 50000 ㎡的教育設(shè)施用地（高中）；在更新單元規(guī)劃階段按照相

關(guān)要求落實沙井古墟歷史風(fēng)貌區(qū)的保育及活化工作；在更新單元規(guī)劃批準前，按照相關(guān)要

求完成擬拆除范圍與城中村綜合整治區(qū)重疊且擬拆除區(qū)域的占補平衡工作。

該更新單元申報主體為深圳市寶安城市更新和土地整備局，后期由華潤置地操盤。

項目采用“重點更新單元+歷史街區(qū)活化整治”模式和“政府規(guī)劃統(tǒng)籌+市場主體實施”

方式，實施金蠔小鎮(zhèn)連片舊屋村和歷史街區(qū)活化整治，并在首期完成活化整治提升工程，

保護和傳承好蠔文化。

44

項目概況：沙井大街片區(qū)(金蠔小鎮(zhèn))重點城市更新單元，位于深圳市寶安沙井街道，

由西環(huán)路、北環(huán)路、環(huán)鎮(zhèn)路、創(chuàng)新路圍合的區(qū)域，地處粵港澳大灣區(qū)東岸一線區(qū)位，是大

灣區(qū)兼具本土特色及先鋒氣質(zhì)的文化高地，深圳西部中心文化核心。

該項目規(guī)劃用地范圍約 3 平方公里，涉及 13 家社區(qū)股份合作公司。該片區(qū)內(nèi)歷史風(fēng)貌

建筑豐富，有天后古廟等 18 處歷史風(fēng)貌建筑，龍津石塔為省級文物保護單位，沙井古墟還

是深圳四大古墟之一。

同時，該片區(qū)也一直面臨著道路不通、市政設(shè)施陳舊、建筑密度過大、公共空間嚴重

不足，整體呈現(xiàn)臟亂差特點等現(xiàn)狀，經(jīng)過前期與蠔一等 13 家股份合作公司的充分溝通和調(diào)

研，以 96%通過率通過股東大會立項表決。2018 年 7 月，沙井街道召開了該片區(qū)的城市更

新推介會。而在 2018 年 9 月，華潤等 10 家單位提交了規(guī)劃方案，經(jīng)過社區(qū)匯報、投票等

方式，保利、華僑城、華潤位居前三名。2019 年 8 月 21 日，深圳市寶安沙井大街片區(qū)(金

蠔小鎮(zhèn))重點城市更新單元合作協(xié)議簽約儀式成功舉行，已正式與華潤集團簽訂了框架協(xié)議。

2020 年 10 月 12 日，區(qū)更新整備局組織專家現(xiàn)場踏勘沙井古墟歷史風(fēng)貌區(qū)，并在沙井街道

辦召開項目第一輪專家工作坊研討會議，會議重點討論了沙井片區(qū)的歷史沿革、時空格局

45

變化、文化歷史和社會價值的挖掘、老建筑的空間重構(gòu)、風(fēng)貌區(qū)與周邊高強度開發(fā)如何銜

接等問題。

2021 年初，寶安城市更新和土地整備局先后發(fā)布項目舊屋村范圍認定的公示，涉及沙

頭舊屋村、沙一舊屋村、沙二舊屋村、沙三舊屋村、沙四舊屋村、辛養(yǎng)舊屋村、蠔一舊屋

村、蠔二舊屋村、蠔三舊屋村、蠔四舊屋村、衙邊舊屋村、東塘舊屋村、壆崗舊屋村等，

部分舊屋村展示圖如下。

46

華潤置地組織深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院、深圳市新城市規(guī)劃建筑設(shè)計股份有限公司

及 AECOM 聯(lián)合設(shè)計團隊共同研究，明確項目將定位為深圳西部城市級中心，寶安文化之魂

的人文節(jié)點，“國際會展文旅中心”的核心空間載體，打造深圳文旅融合發(fā)展的全新范式。

47

沙井街道將按照“政府主導(dǎo)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌算賬、分類分片分期實施”的工作思路，

計劃通過統(tǒng)籌實施，按實施難度及利益平衡方案，綜合采用拆舊建新、綜合整治等方式，

分區(qū)域滾動開發(fā)，并先行啟動沙井老街保護性開發(fā)，最終將該片區(qū)打造成集文旅、研發(fā)、

居住為一體的區(qū)域地標，實現(xiàn)生產(chǎn)、生活、生態(tài)“三生”融合。

力爭實現(xiàn)以下目標：一是活化沙井蠔文化，為沙井古墟的保護與運營提供高標準方案，

打造深圳西部文旅名片，與海上田園共同構(gòu)建文化+生態(tài)的旅游區(qū)，讓城市留住記憶，讓人

們記住鄉(xiāng)愁；

二是完善基礎(chǔ)設(shè)施，推動落實該片區(qū)教育、文化等公共設(shè)施，打通沙井路、蠔鄉(xiāng)路等

多條主次干道，完善西部中心配套；

三是滿足會展新城、區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級等外溢商業(yè)、文化、餐飲等高端服務(wù)需求。

48

前期統(tǒng)籌主體：項目前期統(tǒng)籌主體為華潤置地。

華潤置地是央企華潤集團旗下的城市綜合投資開發(fā)運營商，業(yè)務(wù)包括住宅開發(fā)、商業(yè)

地產(chǎn)、城市更新、物業(yè)服務(wù)等，于 1994 年改組成立，1996 年在香港聯(lián)交所上市，華潤集團

2010 年首次躋身世界 500 強。華潤置地以“城市投資開發(fā)運營商”的戰(zhàn)略定位為指引，構(gòu)

建了“開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)”三大主營業(yè)務(wù)與生態(tài)圈要

素型業(yè)務(wù)有機聯(lián)動、一體化發(fā)展的“3+1”業(yè)務(wù)模式。開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)包括住宅、可售公建

等；經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)包括持有購物中心、寫字樓、酒店等；輕資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)包括商業(yè)運

營管理、物業(yè)管理業(yè)務(wù)等；生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)包括代建代運營、城市更新、長租、產(chǎn)業(yè)、

康養(yǎng)、影業(yè)、教育等。截至 2020 年底，華潤置地業(yè)務(wù)布局境內(nèi)外 83 個城市，總資產(chǎn)達人

民幣 8690 億元，簽約額人民幣 2850 億元，位居行業(yè)前十；股東應(yīng)占溢利 298 億元，盈利

能力保持行業(yè)領(lǐng)先，經(jīng)營業(yè)績保持穩(wěn)健增長態(tài)勢。

華潤置地將重點布局大灣區(qū)核心城市，初步估算大灣區(qū)內(nèi)土儲面積占比達 78%，其中

深圳、廣州的面積占比達 55%，預(yù)計 2022 年開始有簽約額。

據(jù)悉，華潤置地在深圳一共有 19 個城市更新項目，除鹽田、大鵬外，其余每個區(qū)域均

有項目布局。寶安項目數(shù)量最多，共有 8 個，分別是潭頭項目、航城項目、草圍項目、鳳

凰崗項目、羅租項目、霧崗項目、黃埔項目、白石廈項目。南山有華潤城（大沖村舊改）

項目、南油天安工業(yè)區(qū)項目、南油生活區(qū)項目 3 個項目，羅湖有湖貝項目、羅湖村項目，

龍華有民治上塘項目、科技小鎮(zhèn)項目，其余項目為光明新益工業(yè)園、福田梅林項目、龍崗

下李朗項目、坪山坪山展覽館項目。

49

? 光明軌道 13 號線車輛段片區(qū)重點城市更新單元

2020 年 5 月 12 日，光明城市更新和土地整備局關(guān)于政府購買“光明軌道 13 號線車輛

段片區(qū)重點更新單元項目前期服務(wù)”的公告。公告指出：“軌道 13 號線車輛段位于光明鳳

凰街道塘尾社區(qū)，占地面積約 36.4 公頃。經(jīng)研究決定采取重點更新單元方式對車輛段及周

邊片區(qū)進行綜合開發(fā)，引入前期服務(wù)商提前貢獻車輛段用地，并通過周邊片區(qū)二次開發(fā)增

益補償原土地和建筑物權(quán)利人的權(quán)益。重點更新單元范圍約 195 公頃，拆除用地范圍約 145

公頃（其中需提前拆除用地范圍約 95 公頃），改造方向為軌道交通、普通工業(yè)、新型產(chǎn)業(yè)、

居住、商業(yè)等功能（以上數(shù)據(jù)均以現(xiàn)場測繪和最終研究成果為準）。”范圍內(nèi)包含了城市更

新和土地整備兩類范圍。

2020 年 7 月 1 日，光明城市更新和土地整備局發(fā)布關(guān)于光明軌道 13 號線車輛段片區(qū)重

點更新單元項目前期服務(wù)自行采購結(jié)果公告，成交供應(yīng)商為深圳市宏發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公

司，篩選方式為單一來源，預(yù)計項目整體工作時間為 18 個月，具體時間節(jié)點以最終實施方

案研究成果為準。主要服務(wù)內(nèi)容包含十二點：

（一）組織開展拆除范圍內(nèi)土地及地上建（構(gòu)）筑物前期權(quán)屬核查；

（二）組織開展拆除范圍內(nèi)城市更新意愿征集；

（三）組織開展拆除范圍內(nèi)土地及地上建（構(gòu)）筑物、青苗及其他附著物的清點、測

繪、評估；

（四）組織開展更新單元范圍內(nèi)土壤環(huán)境檢測；

50

（五）組織開展更新單元范圍內(nèi)生態(tài)評估、規(guī)劃環(huán)境影響性評價（生態(tài)控制線調(diào)整及

城總規(guī)調(diào)整需要）；

（六）組織編制城市更新單元計劃申報文件、專項規(guī)劃，編制項目涉及的法定圖則、

工業(yè)區(qū)塊線、生態(tài)控制線、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等一系列規(guī)劃研究、調(diào)整方

案、產(chǎn)業(yè)研究報告及城市設(shè)計方案；

（七）組織擬定拆除范圍內(nèi)拆遷補償方案；

（八）按期完成拆遷補償工作，滿足規(guī)劃調(diào)整和車輛段建設(shè)的時序要求；

（九）與鳳凰街道共同組織開展企業(yè)清租、房屋拆遷協(xié)商談判工作，做好規(guī)模以上企

業(yè)、國家高新技術(shù)企業(yè)的搬遷安置，簽訂搬遷補償協(xié)議，及時支付相關(guān)拆遷安置貨幣補償；

（十）設(shè)立銀行專賬并接受監(jiān)管單位的監(jiān)督復(fù)核，及時注入所需的資金和提供銀行資

信證明；

（十一）厘清更新單元范圍內(nèi)有關(guān)土地歷史遺留經(jīng)濟問題；

（十二）應(yīng)由前期服務(wù)商開展的其他工作。

2020 年 8 月 31 日，光明軌道 13 號線車輛段片區(qū)綜合開發(fā)項目現(xiàn)場指揮部發(fā)布關(guān)于光

明軌道 13 號線車輛段片區(qū)綜合開發(fā)項目有關(guān)事項的通告，通知指出：“光明軌道 13 號線車

輛段片區(qū)綜合開發(fā)項目系深圳市、光明的重點開發(fā)項目（下稱“項目”），對優(yōu)化城市格局、

完善交通體系、調(diào)優(yōu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提升城市品質(zhì)具有顯著的推進作用。根據(jù)《光明軌道 13 號

線車輛段片區(qū)綜合開發(fā)項目工作方案》（深光府辦函〔2020〕32 號），項目將采取滾動開發(fā)

的形式，分三期實施，分期完成相應(yīng)土地及地上建（構(gòu)）筑物的拆除清理工作?！?/p>

2022 年 1 月 5 日，深圳市規(guī)劃和自然資源局光明管理局發(fā)布關(guān)于鳳凰街道軌道 13 號線

車輛段片區(qū)重點城市更新單元規(guī)劃涉及二級工業(yè)區(qū)塊線局部調(diào)整事宜的公示，共涉及調(diào)出

地塊 1 塊，面積 185144 ㎡，調(diào)入地塊 1 塊，面積 185144 ㎡，調(diào)整后工業(yè)區(qū)塊線總規(guī)模不

變，調(diào)入和調(diào)出工業(yè)區(qū)塊線面積相等，調(diào)入地塊工業(yè)用地面積占所在區(qū)塊面積比例超過

60%，符合相關(guān)要求。

光明軌道 13 號線車輛段片區(qū)綜合開發(fā)項目工作進度計劃安排表

項目分期 具體事項 完成時間

1 期

完成 1.1 期土地及建（構(gòu)）筑物拆除清理工作 2020 年 10 月 31 日前

完成月亮路站范圍內(nèi)所有補償協(xié)議簽訂工作 2020 年 12 月 31 日前

完成 1.2 期涉及車輛段覆蓋區(qū)域土地及建（構(gòu)）筑物拆除清理工作 2021 年 04 月 30 日前

完成 1.2 期剩余部分區(qū)域土地及建（構(gòu)）筑物拆除清理工作 2021 年 10 月 31 日前

2 期 完成 2 期土地及建（構(gòu)）筑物拆除清理工作 2022 年 10 月 31 日前

3 期 完成 3 期土地及建（構(gòu)）筑物拆除清理工作 2024 年 10 月 31 日前

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2021 年 2 月 23 日，光明城市更新和土地整備局發(fā)布深圳市光明鳳凰街道軌道 13 號線

車輛段片區(qū)重點城市更新單元更新意愿公示，公示指出：“光明鳳凰街道軌道 13 號線車輛

段片區(qū)重點城市更新單元擬申報拆除范圍用地面積 1297428 ㎡，我局已完成更新單元范圍

內(nèi)土地、房屋及其它地上附著物的更新意愿收集?！保乙庠刚骷壤堰_到了 96.6%，滿

足不小于 80%的要求。

2021 年 9 月 18 日，光明人民政府發(fā)布關(guān)于《2021 年深圳市光明城市更新單元計劃第

五批計劃（草案）》的公示，該計劃僅包含軌道 13 號線車輛段片區(qū)重點城市更新單元一個

項目，并于 2021 年 12 月 30 日進行該項目計劃公告。

52

53

宏發(fā)集團是深圳本土知名房地產(chǎn)商，早期都以寶安為大本營，逐漸擴張至全市各個區(qū)

域，并有多個廠區(qū)改造項目，項目儲備比較豐富，在光明開發(fā)的項目有宏發(fā)嘉域、宏發(fā)上

域、宏發(fā)雍景城、宏發(fā)美域、宏發(fā)天匯城、宏發(fā)萬悅山（光明萬丈坡城市更新單元）等，

同時，還有多個產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

據(jù)了解，深圳市軌道 13 號線起于南山歌劇院站，止于公明北站，是支撐深圳西部發(fā)

展、覆蓋中西部地區(qū)的南北向交通走廊。目前 13 號線北延線已納入《深圳市城市軌道交通

四期建設(shè)規(guī)劃調(diào)整》，軌道 13 號線車輛段選址于鳳凰街道塘尾片區(qū)。

根據(jù)光明區(qū)委、區(qū)政府工作部署，為加快推進軌道 13 號線車輛段選址的落實與實施開

發(fā)，決定以“重點更新單元+局部利益統(tǒng)籌”為主抓手，在落實車輛段的基礎(chǔ)上，挖掘軌道

站點周邊二次開發(fā)潛力地區(qū)(研究范圍約 196 公頃)，通過“站城一體化”設(shè)計和 TOD 綜合

開發(fā)，打造“光明西南組團中心”及“生態(tài)、宜居、樂業(yè)的綜合新城區(qū)”。

? 羅湖清水河街道清水河重點更新單元

2020 年 9 月 10 日，清水河街道辦事處發(fā)布《關(guān)于組織開展金祥都市花園重點更新單

元意愿征集工作的通告》的公告，擬將金祥都市花園納入清水河重點更新單元申報范圍，

現(xiàn)向全體業(yè)主公開征集更新意愿。

本次更新意愿征集范圍為深圳市羅湖金祥都市花園，位于紅崗路與樟輋路交匯處西南

側(cè)，該小區(qū)共有建筑物 20 棟，總占地面積約 55215 ㎡，約 1212 套房屋，總建筑面積約

90000 ㎡（土地及建筑物的最終數(shù)據(jù)以相關(guān)部門核查數(shù)據(jù)為準）。

本次意愿征集期限暫定為 30 日，自 2020 年 9 月 12 日起至 2020 年 10 月 11 日止。

據(jù)了解，清水河重點更新單元圍繞規(guī)劃的高鐵、地鐵樞紐，通過城市更新促進片區(qū)整

體轉(zhuǎn)型發(fā)展，打造集新型產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、居住及公共配套等功能為一體的科創(chuàng)智慧城區(qū)。

2021 年 2 月 26 日，清水河街道辦事處發(fā)布清水河片區(qū)重點城市更新單元意愿公示。

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清水河片區(qū)重點城市更新單元位于羅湖清水河街道，南臨清水河一路、西接紅崗路

路，東臨廣深鐵路，北臨布吉河河道，擬拆除用地規(guī)模約 46.0 公頃。

清水河片區(qū)重點城市更新單元擬拆除重建范圍內(nèi)主要為倉儲物流用房、城中村私宅與

舊住宅小區(qū)，含部分商業(yè)用地、教育設(shè)施用地等，擬拆除范圍用地面積 459996.8 ㎡。經(jīng)協(xié)

商一致，清水河片區(qū)重點城市更新單元范圍內(nèi)權(quán)利人已與區(qū)城市更新和土地整備局簽訂城

市更新意愿委托書，目前更新項目范圍內(nèi)同意更新意愿已達 80.5%。

申報主體為深圳市羅湖城市更新和土地整備局。

? 羅湖清水河街道泥崗片區(qū)重點更新單元

2020 年 9 月 25 日，清水河街道辦事處發(fā)布關(guān)于《關(guān)于組織開展羅湖清水河街道泥崗片

區(qū)重點城市更新單元意愿征集工作的通告》的公告，結(jié)合片區(qū)實際情況，擬將坭崗村片區(qū)、

中廣核-洪濤片區(qū)、銀湖汽車站片區(qū)納入清水河街道泥崗片區(qū)重點城市更新單元申報范圍。

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泥崗片區(qū)重點城市更新單元位于羅湖清水河街道南臨坭崗路（北環(huán)輔道）、北接金湖

路，東臨梅園小區(qū)，西至銀湖路。

2021 年 1 月 19 日，深圳市羅湖清水河街道辦事處發(fā)布關(guān)于《羅湖清水河街道泥崗片

區(qū)重點城市更新單元意愿公示》的公告。

泥崗片區(qū)重點城市更新單元擬拆除重建范圍內(nèi)主要為混合功能，含舊村、住宅用地、

商業(yè)辦公用地、交通設(shè)施混合用地等，擬拆遷范圍用地面積 171145 ㎡。

經(jīng)協(xié)商一致，泥崗片區(qū)重點城市更新單元范圍內(nèi)權(quán)利人已與區(qū)城市更新和土地整備局

簽訂城市更新意愿委托書，目前更新項目范圍內(nèi)同意更新意愿已達 97%。

2021 年 7 月 28 日，羅湖人民政府發(fā)布關(guān)于《羅湖清水河街道泥崗片區(qū)重點城市更新

單元計劃》（草案）的公示，該計劃僅包含泥崗片區(qū)重點城市更新單元一個項目。

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申報單位為深圳市羅湖城市更新和土地整備局。

根據(jù)相關(guān)委托證明材料，項目前期服務(wù)單位為卓越集團。目前，卓越集團在深圳已有

超過 30 個舊改項目，其中鹽田橋東舊改項目、龍華牛湖北片區(qū)項目、坪山湯坑片區(qū)項

目、卓越九瓏項目、葵涌譚屋圍項目、葵涌橫頭雙伍、橫朗城市更新項目、松崗商業(yè)中

心、寶安翻身 47 區(qū)項目等均已啟動。

? 大鵬葵涌辦事處三溪片區(qū)重點城市更新單元

2020 年 8 月 18 日，新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)聽取三溪片區(qū)重點城市更新單元相關(guān)規(guī)劃成果及工作方

案匯報，為積極響應(yīng)市政府關(guān)于重點城市更新單元的要求，后續(xù)工作需明確相關(guān)單位的責

任分工，科學(xué)合理推進三溪片區(qū)重點城市更新單元計劃立項、專項規(guī)劃編制、市場主體確

定、用地手續(xù)辦理等工作，結(jié)合大鵬三溪片區(qū)重點城市更新單元實際情況，制定大鵬三溪

片區(qū)重點城市更新單元工作方案。

2021 年 2 月 11 日，大鵬城市更新和土地整備局發(fā)布大鵬葵涌辦事處三溪片區(qū)重點城

市更新單元更新意愿公示的通告。

大鵬葵涌辦事處三溪片區(qū)重點城市更新單元北起新區(qū)管委會，南至葵涌執(zhí)法隊，倚靠

規(guī)劃的環(huán)城北路、延安路、坪葵路三線圍合，是葵涌中心的行政、文化、經(jīng)濟核心區(qū)，擬

申報拆除范圍用地面積 736563 ㎡。

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申報主體為大鵬城市更新和土地整備局。2020 年 10 月 15 日，深圳市大鵬葵涌辦事處

三溪片區(qū)重點城市更新單元前期服務(wù)委托協(xié)議簽約儀式舉行，前期服務(wù)商為深圳市三溪房

地產(chǎn)開發(fā)有限公司，查詢工商信息顯示，該公司由恒大地產(chǎn)集團（深圳）有限公司持股

85%。目前，恒大面臨嚴重的債權(quán)債務(wù)危機，在深城市更新項目幾乎面臨全部暫停，三溪

片區(qū)重點城市更新單元或?qū)⒚媾R新的盤活方接手。

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據(jù)了解，該項目計劃將被打造成為一個集公共服務(wù)、文化活動、商貿(mào)辦公、居住生活

為一體的宜居宜業(yè)城區(qū)，成為東部公共服務(wù)核心、中央商務(wù)片區(qū)及生態(tài)宜居家園。

據(jù)悉，三溪片區(qū)重點城市更新單元規(guī)劃研究于 2019 年 10 月啟動，前后經(jīng)過 8 輪修

改、完善，最終形成了目前的項目成果。項目規(guī)劃銜接已有的規(guī)劃骨架，優(yōu)化整體規(guī)劃布

局，構(gòu)建“一軸、一帶、三心、多組團”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。

一軸：為城市中央發(fā)展軸，依托葵坪路串聯(lián)新區(qū)行政中心與商務(wù)中心，形成城市中央

發(fā)展軸線。

一帶：為三溪河景觀綠帶，沿三溪河打造貫穿全域的景觀綠帶。

三心：為三大城市服務(wù)中心，即行政辦公中心、商貿(mào)服務(wù)中心、綜合服務(wù)中心。

多組團：即多個城市功能組團，包括中央商務(wù)組團、人文生活組團服、產(chǎn)城融合組團

等，計劃打造成為一個集公共服務(wù)、文化活動、商貿(mào)辦公、居住生活為一體的新一代宜居

宜業(yè)城區(qū)先行示范標桿，成為東部公共服務(wù)核心、中央商務(wù)片區(qū)及生態(tài)宜居家園。

? 南山西麗街道西麗中心區(qū)（DY09）重點更新單元

2021 年 2 月 27 日，南山西麗街道西麗中心區(qū)（DY09）重點更新單元更新意愿公示。

西麗中心區(qū)（DY09）重點更新單元位于南山北部片區(qū)，沙河西路以西，規(guī)劃石鼓山路

以南，義和街以東、西麗南支路以北區(qū)域，擬拆除范圍面積約 151649 ㎡。

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申報主體為深圳市南山城市更新和土地整備局。

? 南山南頭街道一甲村、常興新村重點更新單元

2021 年 2 月 27 日，南山南頭街道一甲村、常興新村重點更新單元更新意愿公示。

一甲村、常興新村重點更新單元位于南山南頭街道，分為一甲村片區(qū)及常興新村片

區(qū)，兩個片區(qū)聯(lián)合申報重點更新單元的擬拆除面積共計 163950 ㎡。申報主體為深圳市南山

城市更新和土地整備局。

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一甲村位于深南大道、前海路、南新路、南頭街圍合區(qū)域。一甲村位于深南大道、前

海路、南新路、南頭街圍合區(qū)域，已列入 2018 年深圳市南山城市更新單元計劃第三批計

劃，具體信息如下所示。

61

常興新村位于桃園路以南、南新路以東、常興路以西，目前已完成常興新村片區(qū)的房

屋及其它地上附著物的更新意愿征集工作。

2021 年龍崗上半年 4 個平方公里級重點城市更新單元

2021 年 3 月 23 日，由龍崗政府主辦，龍崗城市更新和土地整備局等相關(guān)單位承辦的

龍崗平方公里級重點城市更新單元和重點利益統(tǒng)籌項目推介會正式召開。

據(jù)悉，該區(qū) 2021 年首批推出的“4+1”更新單元和利益統(tǒng)籌項目涉及龍崗街道龍園片

區(qū)、寶龍街道南約片區(qū)、布吉街道布吉新城片區(qū)、寶龍街道東部高鐵新城西片區(qū)；1 個重

點利益統(tǒng)籌項目為南灣街道南嶺村社區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目。

? 龍崗區(qū)龍崗街道龍園片區(qū)重點更新單元

龍崗區(qū)龍崗街道龍園片區(qū)重點更新單元位于龍崗街道龍園片區(qū)、龍崗河沿線，南臨龍

崗大道、西臨龍城大道；研究范圍約 550 公頃，擬拆除范圍約 199 公頃；擬拆除范圍內(nèi)現(xiàn)

狀總建筑面積約 324 萬㎡，毛容積率約 1.6；圖則主要以居住、工業(yè)和商業(yè)為主。

62

2021 年 4 月 9 日，深圳交易集團有限公司龍崗分公司就龍崗區(qū)龍崗街道龍園片區(qū)重點

更新單元前期服務(wù)項目，采用公開招標的方式發(fā)布招標公告。

63

前期服務(wù)商服務(wù)內(nèi)容主要包括以下六項內(nèi)容：

1、承擔項目總體策劃及運營管理方案研究。包括但不限于項目開發(fā)策略、開發(fā)時序、

利益平衡、運營實施方案等。

2、協(xié)助編制和申報重點更新單元計劃。包括但不限于協(xié)助轄區(qū)街道辦組織開展項目拆

除范圍內(nèi)土地及地上建(構(gòu))筑物前期權(quán)屬核查、更新意愿征集、建筑物測繪，對周邊排水

管網(wǎng)的系統(tǒng)性、承載力情況及改造可行性開展研究，以及協(xié)助龍崗城市更新和土地整備局

編制計劃申報文件等。

3、協(xié)助編制和申報重點更新單元規(guī)劃。包括但不限于協(xié)助龍崗城市更新和土地整備局

組織開展項目涉及的國土空間規(guī)劃、法定圖則、工業(yè)區(qū)塊線、生態(tài)控制線、城中村綜合整

治總體規(guī)劃、“雙百”產(chǎn)業(yè)空問范圍等一系列專題規(guī)劃研究、產(chǎn)業(yè)研究報告、城市設(shè)計方案

以及單元規(guī)劃文件編制等。

4、協(xié)助與社區(qū)對接協(xié)調(diào)。包括但不限于協(xié)助相關(guān)社區(qū)股份合作公司厘清有關(guān)土地及地

上建(構(gòu))筑物歷史遺留經(jīng)濟問題、召開“四會”、項目宣傳等。

5、負責與政府相關(guān)部門對接。包括但不限于與市、區(qū)等政府相關(guān)部門就軌道交通、航

空限高、文化保護、產(chǎn)業(yè)引進等工作進行研究、溝通、協(xié)調(diào)與推進。

6、龍崗城市更新和土地整備局要求的其他事項。

前期服務(wù)費用說明：

1、前期服務(wù)商開展前期服務(wù)工作產(chǎn)生的費用由其先行墊付，前期費用包括但不限于人

力成本、委托第三方所產(chǎn)生的費用等，實際發(fā)生費用均由龍崗區(qū)龍崗街道辦事處選定的第

三方審計機構(gòu)進行審核，以審核結(jié)果為準。

2、如前期服務(wù)商在后期通過公開程序成為重點更新單元的市場主體，則其自行承擔項

目前期服務(wù)工作產(chǎn)生的全部費；如前期服務(wù)商未成為市場主體，相關(guān)費用則由最終的市場

主體承擔，由政府相關(guān)部門督促最終的市場主體及時向前期服務(wù)商支付上述所有費用并辦

理相關(guān)手續(xù)。

3、政府鼓勵前期服務(wù)商或其指定的關(guān)聯(lián)公司積極參與該重點更新單元市場主體投標

備注：本文“市場主體”是指按照《深圳市龍崗重點更新單元公開選擇市場主體實施細則

(試行》（深龍更新整備規(guī)【2020】2 號）等相關(guān)政策按程序公開選擇的重點更新單元市場主

體。

2021 年 4 月 26 日，深圳交易集團有限公司龍崗分公司發(fā)布中標（成交）結(jié)果公示，

中標方為華潤（深圳）有限公司。

2021 年 7 月 16 日，華潤置地與龍崗街道辦事處、龍崗城市更新和土地整備局正式簽

署深圳市龍崗龍園片區(qū)重點更新單元前期服務(wù)商。龍崗政府副區(qū)長徐向明，龍崗街道黨工

委書記游宇，黨工委副書記、辦事處主任尹志雄，龍崗城市更新和土地整備局黨組書記、

局長黃敬順，副局長李希，龍崗國資局副局長蔡海智，華潤置地深圳大區(qū)副總經(jīng)理張亞

偉，深圳大區(qū)城市更新事業(yè)部總經(jīng)理汪亮，以及市規(guī)劃和自然資源局龍崗管理局、區(qū)工業(yè)

和信息化局、區(qū)水務(wù)局、區(qū)公共文化服務(wù)和產(chǎn)業(yè)促進中心、區(qū)國資局，南聯(lián)、龍崗、新

生、平南等社區(qū)及股份合作公司代表出席本次簽約儀式。

64

未來華潤置地將以“城市投資開發(fā)運營商”的戰(zhàn)略定位為指引，切實踐行學(xué)史力行，

為民辦事的初心和使命，緊跟龍崗“盤活空間、提質(zhì)增效、集約發(fā)展”的工作部署，緊握

粵港澳大灣區(qū)、先行示范區(qū)“雙區(qū)”建設(shè)與實施深圳綜合改革試點重大歷史機遇，加快龍

崗重點片區(qū)城市建設(shè)，帶動城市經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，打造具有示范效應(yīng)和引領(lǐng)作用的高

品質(zhì)城市更新項目，實現(xiàn)與國家共命運，與城市共發(fā)展的偉大目標。

65

龍崗寶龍街道南約片區(qū)重點更新單元

南約片區(qū)重點更新單元位于寶龍科技城范圍，東臨寶龍五路、南臨東部過境高速、西

臨寶橫路、北臨沈海高速，研究范圍約 5.3 平方公里，擬拆除范圍約 75 公頃，毛容積率約

1.0（具體的研究范圍和拆除范圍可在后續(xù)根據(jù)相關(guān)研究工作成果，進行靈活調(diào)整和完善，

最終以政府審批的范圍為準）。

該項目擬更新方向為工業(yè)、居住等功能（最終以政府審批的更新方向為準）。

項目目前現(xiàn)狀情況：擬拆除范圍內(nèi)現(xiàn)狀總建筑面積約 75 萬㎡，現(xiàn)狀涉及多個舊村以

及大片舊工業(yè)區(qū)。

66

2021 年 6 月 11 日，深圳交易集團有限公司龍崗分公司就龍崗寶龍街道南約片區(qū)重點

更新單元前期服務(wù)項目，采用公開招標的方式發(fā)布招標公告。

前期服務(wù)商服務(wù)內(nèi)容主要包括以下六項內(nèi)容：

1、承擔項目總體策劃及運營管理方案研究。包括但不限于項目開發(fā)策略、開發(fā)時序、

利益平衡、運營實施方案等。

2、協(xié)助編制和申報重點更新單元計劃。包括但不限于協(xié)助轄區(qū)街道辦組織開展項目拆

除范圍內(nèi)土地及地上建(構(gòu))筑物前期權(quán)屬核查、更新意愿征集、建筑物測繪，對周邊排水

管網(wǎng)的系統(tǒng)性、承載力情況及改造可行性開展研究，以及協(xié)助龍崗城市更新和土地整備局

編制計劃申報文件等。

3、協(xié)助編制和申報重點更新單元規(guī)劃。包括但不限于協(xié)助龍崗城市更新和土地整備局

組織開展項目涉及的國土空間規(guī)劃、法定圖則、工業(yè)區(qū)塊線、生態(tài)控制線、城中村綜合整

治總體規(guī)劃、“雙百”產(chǎn)業(yè)空間范圍等一系列專題規(guī)劃研究、產(chǎn)業(yè)研究報告、城市設(shè)計方案

以及單元規(guī)劃文件編制等。

4、協(xié)助與社區(qū)對接協(xié)調(diào)。包括但不限于協(xié)助相關(guān)社區(qū)股份合作公司厘清有關(guān)土地及地

上建(構(gòu))筑物歷史遺留經(jīng)濟問題、召開“四會”、項目宣傳等。

5、負責與政府相關(guān)部門對接。包括但不限于與市、區(qū)等政府相關(guān)部門就軌道交通、航

空限高、文化保護、產(chǎn)業(yè)引進等工作進行研究、溝通、協(xié)調(diào)與推進。

67

6、龍崗城市更新和土地整備局要求的其他事項。

前期服務(wù)費用說明：

1、前期服務(wù)商開展前期服務(wù)工作產(chǎn)生的費用由其先行墊付，前期費用包括但不限于人

力成本、委托第三方所產(chǎn)生的費用等，實際發(fā)生費用均由龍崗寶龍街道辦事處選定的第三

方審計機構(gòu)進行審核，以審核結(jié)果為準。

2、如前期服務(wù)商在后期通過公開程序成為重點更新單元的市場主體，則其自行承擔項

目前期服務(wù)工作產(chǎn)生的全部費用：如前期服務(wù)商未成為市場主體，相關(guān)費用則由最終的市

場主體承擔，由政府相關(guān)部門督促最終的市場主體及時向前期服務(wù)商支付上述所有費用并

辦理相關(guān)手續(xù)。

3、政府鼓勵前期服務(wù)商積極參與該重點更新單元市場主體投標。

備注：本文“市場主體”是指按照《深圳市龍崗重點更新單元公開選擇市場主體實施細則(試行》（深

龍更新整備規(guī)【2020】2 號）等相關(guān)政策按程序公開選擇的重點更新單元市場主體。

2021 年 7 月 2 日，深圳交易集團有限公司龍崗分公司發(fā)布中標（成交）結(jié)果公示，中

標方為中海華南（深圳）有限公司，合一有幸受中海集團委托提供前期規(guī)劃咨詢服務(wù)。

2021 年 12 月 27 日，深圳市龍崗寶龍街道土地整備中心、深圳市龍崗寶龍街道南約社

區(qū)工作站、深圳市南約股份合作公司聯(lián)合發(fā)布南約片區(qū)重點更新單元范圍逾期未申報房屋

信息的重大風(fēng)險提示，相關(guān)信息如下：

據(jù)悉，本項目范圍內(nèi)物業(yè)權(quán)利人申報核實工作即將結(jié)束，且多數(shù)權(quán)利人已完成房屋信

息申報，但仍有少量房屋至今未有權(quán)利人申報?，F(xiàn)對逾期未申報的權(quán)利人，提示如下重大

風(fēng)險：

一、本項目內(nèi)存在權(quán)屬爭議房屋，物業(yè)權(quán)利人應(yīng)及時進行申報登記，如房屋被他人申

報登記，將對權(quán)利人的信息核查、搬遷補償?shù)犬a(chǎn)生不利影響。

二、若房屋逾期未被申報登記，且無法確定權(quán)利人的，將依法按照無主房處理。依據(jù)

我國有關(guān)法律法規(guī)，無主房將收歸國家或者集體所有。

三、搬遷補償協(xié)議由經(jīng)核查確認的物業(yè)權(quán)利人與市場主體簽訂，未經(jīng)核查確認的物業(yè)

權(quán)利人與市場主體簽訂的搬遷補償協(xié)議不予備案，一切不利后果由權(quán)利人自行承擔。

為保障自身的利益，請各權(quán)利人務(wù)必在下述辦理時間內(nèi)完成房屋信息申報。辦理時間

截止日之后將會根據(jù)核查的信息進行權(quán)利人公示，因權(quán)利人未及時申報產(chǎn)生的一切不利后

果由權(quán)利人自行承擔。

中海集團是隸屬于中國建筑的中央企業(yè)，1979 年在香港成立，下屬五家上市公司，涵

蓋城市運營、承建投資、物業(yè)管理三大主業(yè)，涉及寫字樓、酒店、教育等十幾個行業(yè)領(lǐng)

域，截至 2019 年，集團資產(chǎn)規(guī)模 8621 億，達到世界 500 強第 390 名水平。集團于 1988 年

進入深圳，是中海進入內(nèi)地設(shè)立的第一家公司。32 年里，已在深投資開發(fā) 40 余個項目，

龍崗開發(fā)項目包括康城國際、凱驪酒店、中海大山地等，2020 年深圳中海在建及管理項目

達 14 個，建筑面積超 200 萬平方米，銷售額突破 200 億元。此外， 中海還拿下了龍崗龍

東華盛工業(yè)區(qū)片區(qū)（二期），未來將在城市更新領(lǐng)域大舉發(fā)力。

68

? 龍崗布吉街道布吉新城片區(qū)重點更新單元

布吉新城片區(qū)重點更新單元緊鄰深圳東站，位于布吉街道布吉新城老街片區(qū)，東臨龍

崗大道、南臨西環(huán)路、西臨清平高速、北臨西環(huán)路。研究范圍約 3.6 平方公里，擬拆除范

圍約 1.5 平方公里，擬拆除范圍內(nèi)現(xiàn)狀總建筑面積約 366 萬㎡，毛容積率約 2.54（具體的

研究范圍和拆除范圍可在后續(xù)根據(jù)相關(guān)研究工作成果，進行靈活調(diào)整和完善，最終以政府

審批的范圍為準）。

擬更新方向為居住、商業(yè)等功能（最終以政府審批的更新方向為準）。

69

2021 年 6 月 18 日，深圳交易集團有限公司龍崗分公司就龍崗布吉街道布吉新城片區(qū)

重點更新單元前期服務(wù)項目，采用公開招標的方式發(fā)布招標公告。

前期服務(wù)商服務(wù)內(nèi)容主要包括以下六項內(nèi)容：

1、承擔項目總體策劃及運營管理方案研究。包括但不限于項目開發(fā)策略、開發(fā)時序、

利益平衡、運營實施方案等。

2、協(xié)助編制和申報重點更新單元計劃。包括但不限于協(xié)助轄區(qū)街道辦組織開展項目拆

除范圍內(nèi)土地及地上建（構(gòu)）筑物前期權(quán)屬核查、更新意愿征集、建筑物測繪，對周邊排

水管網(wǎng)的系統(tǒng)性、承載力情況及改造可行性開展研究，以及協(xié)助龍崗城市更新和土地整備

局編制計劃申報文件等。

3、協(xié)助編制和申報重點更新單元規(guī)劃。包括但不限于協(xié)助龍崗城市更新和土地整備局

組織開展項目涉及的國土空間規(guī)劃、法定圖則、城中村綜合整治總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、道

路交通、市政工程和歷史文化保護研究報告等一系列專題研究，城市設(shè)計方案以及單元專

項規(guī)劃文件編制等。

70

4、承擔深圳東站、片區(qū)軌道系統(tǒng)和綜合交通規(guī)劃研究。包括但不限于深圳東站提升改

造站城融合研究、軌道系統(tǒng)規(guī)劃研究、重點站點交通詳細規(guī)劃設(shè)計、片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃和綜合

交通規(guī)劃等。

5、協(xié)助與社區(qū)對接協(xié)調(diào)。包括但不限于協(xié)助相關(guān)社區(qū)股份合作公司厘清有關(guān)土地及地

上建（構(gòu)）筑物歷史遺留經(jīng)濟問題、召開“四會”、項目宣傳等。

6、負責與政府相關(guān)部門對接。包括但不限于與市、區(qū)等政府相關(guān)部門就軌道交通、航

空限高、文化保護、產(chǎn)業(yè)引進等工作進行研究、溝通、協(xié)調(diào)與推進。

7、龍崗城市更新和土地整備局要求的其他事項。

前期服務(wù)費用說明：

1、前期服務(wù)商開展前期服務(wù)工作產(chǎn)生的費用由其先行墊付，前期費用包括但不限于人

力成本、委托第三方所產(chǎn)生的費用等，實際發(fā)生費用均由龍崗布吉街道辦事處選定的第三

方審計機構(gòu)進行審核，以審核結(jié)果為準。

2、如前期服務(wù)商在后期通過公開程序成為重點更新單元的市場主體，則其自行承擔項

目前期服務(wù)工作產(chǎn)生的全部費用；如前期服務(wù)商未成為市場主體，相關(guān)費用則由最終的市

場主體承擔，由政府相關(guān)部門督促最終的市場主體及時向前期服務(wù)商支付上述所有費用并

辦理相關(guān)手續(xù)。

3、政府鼓勵前期服務(wù)商積極參與該重點更新單元市場主體投標。

備注：本文“市場主體”是指按照《深圳市龍崗重點更新單元公開選擇市場主體實施細則

(試行》（深龍更新整備規(guī)【2020】2 號）等相關(guān)政策按程序公開選擇的重點更新單元市場主

體。

2021 年 7 月 2 日，深圳交易集團有限公司龍崗分公司發(fā)布中標（成交）結(jié)果公示，中

標方為深圳東部華僑城有限公司。

2021 年 11 月 12 日，布吉新城片區(qū)重點更新單元范圍意愿征集及歷史違建物業(yè)權(quán)利人

核實工作正在開展。各社區(qū)及股份公司隨后出具相應(yīng)的通知，目前李屋村、格塘村、何屋

村、老圩村及布吉一村已正式開展工作。

71

72

前期服務(wù)商為深圳東部華僑城有限公司。

華僑城集團公司是隸屬于國務(wù)院國資委管理的大型中央企業(yè)，公司成立于 1985 年，經(jīng)

過 30 年的建設(shè)與發(fā)展，目前集團總資產(chǎn)超過 3199 億元，年銷售收入近 800 億元。作為大

型國有中央企業(yè)，華僑城開發(fā)了一系列產(chǎn)品，產(chǎn)品業(yè)態(tài)覆蓋文化主題景區(qū)、連鎖文化主題

公園、旅游度假區(qū)、旅游綜合體、當代藝術(shù)館群、公眾開放空間、創(chuàng)意文化園、兒童職業(yè)

體驗園、星級酒店、經(jīng)濟型連鎖酒店、高尚住宅社區(qū)等?，F(xiàn)華僑城集團已在全國多個城市

投資建設(shè)多個大型綜合性旅游項目和高尚居住社區(qū)，形成全國發(fā)展的戰(zhàn)略布局。

73

? 龍崗寶龍街道東部高鐵新城西片區(qū)重點更新單元

東部高鐵新城西片區(qū)重點更新單元位于寶龍街道東部高鐵新城片區(qū)，東臨深汕路、南

臨廈深鐵路、西臨水流田公園、北臨沈海高速。

研究范圍約 191 公頃，擬拆除范圍約 116 公頃；擬拆除范圍內(nèi)現(xiàn)狀總建筑面積約 127

萬㎡，毛容積率約 1.1；圖則主要以工業(yè)、居住為主。

2021 年龍崗下半年 1 個平方公里級重點城市更新單元

2021 年 7 月 3 日，龍崗再次召開第二批平方公里級重點更新單元和重點利益統(tǒng)籌項目

推介會，現(xiàn)場推介 1 個重點更新單元和 4 個重點利益統(tǒng)籌項目，加快龍崗重點片區(qū)城市建

設(shè)，帶動社會經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展。

本次推出第二批平方公里級重點利益統(tǒng)籌項目和重點更新單元共“4+1”個項目。其

中：

“4”代表 4 個重點利益統(tǒng)籌項目，分別為光學(xué)智谷橫崗南產(chǎn)業(yè)片區(qū)項目、電子信息產(chǎn)

業(yè)集群承載區(qū)平湖生態(tài)園產(chǎn)業(yè)片區(qū)項目、國際低碳城坪地北產(chǎn)業(yè)片區(qū)項目、國際低碳城年

豐產(chǎn)業(yè)片區(qū)項目，4 個項目總研究范圍達 1992 公頃；

“1”代表 1 個重點更新單元，即坂田街道五和樞紐片區(qū)更新單元，該單元研究范圍

240 公頃，拆除范圍約 42 公頃。

74

? 龍崗坂田街道五和樞紐片區(qū)更新單元

五和樞紐片區(qū)更新單元位于坂田街道五和樞紐核心區(qū)，東臨坂雪崗大道、南臨永香

路、西臨梅觀高速、北臨吉華路。擬更新方向：居住、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等功能（最終以政府審

批的更新方向為準）。

研究范圍主要是以永香路、坂雪崗大道、吉華路以及龍崗行政區(qū)邊界合圍而成的區(qū)

域，面積約 240 公頃。

拆除范圍劃定：對于研究范圍內(nèi)的建成區(qū)，除了已列及正在申報計劃的城市更新單

元、涉及城中村綜合整治分區(qū)及高密度城中村、新建成商品小區(qū)、舊住宅區(qū)、單一主體的

意向城市更新項目外，原則上都劃入了拆除范圍，擬拆除范圍約 42 公頃，現(xiàn)狀總建面

92.2 萬㎡，毛容積率 2.2。

75

2021 年 7 月 5 日，深圳交易集團有限公司龍崗分公司就龍崗坂田街道五和樞紐片區(qū)更

新單元前期服務(wù)項目，采用公開招標的方式發(fā)布招標公告。

前期服務(wù)商服務(wù)內(nèi)容主要包括以下六項內(nèi)容：

1、承擔現(xiàn)狀分析、規(guī)劃定位、總體策劃及運營管理研究。包括但不限于場地現(xiàn)狀分

析、周邊城市空間分析、坂雪崗片區(qū)及五和樞紐的功能定位、整體發(fā)展思路及策略，提出

開發(fā)策略、開發(fā)時序、利益平衡、運營實施方案等。

2、協(xié)助編制和申報重點更新單元計劃。包括但不限于協(xié)助轄區(qū)街道辦組織開展項目拆

除范圍內(nèi)土地及地上建（構(gòu)）筑物前期權(quán)屬核查、更新意愿征集、歷史違建權(quán)利人核實、

建筑物測繪，對周邊排水管網(wǎng)的系統(tǒng)性、承載力情況及改造可行性開展研究，以及協(xié)助龍

崗城市更新和土地整備局編制計劃申報文件等。

3、協(xié)助編制和申報重點更新單元規(guī)劃。包括但不限于引入國內(nèi)外一流設(shè)計團隊，協(xié)助

龍崗城市更新和土地整備局組織開展項目涉及的國土空間規(guī)劃、法定圖則、工業(yè)區(qū)塊線、

生態(tài)控制線、城中村綜合整治總體規(guī)劃、“雙百”產(chǎn)業(yè)空間范圍等一系列規(guī)劃研究、產(chǎn)業(yè)研

究專題、樞紐上蓋開發(fā)模式專項研究、樞紐交通專題、樞紐站城一體化專題、市政配套專

題、周邊項目規(guī)劃統(tǒng)籌研究、五和重點更新單元項目與片區(qū)范圍內(nèi)其他更新項目規(guī)劃統(tǒng)籌

及對應(yīng)的開發(fā)實施策略、城市設(shè)計方案、單元專項規(guī)劃等規(guī)劃文件編制。

4、協(xié)助與社區(qū)對接協(xié)調(diào)。包括但不限于協(xié)助相關(guān)社區(qū)股份合作公司厘清有關(guān)土地及地

上建（構(gòu)）筑物歷史遺留經(jīng)濟問題、召開“四會”、項目宣傳等。

5、負責與政府相關(guān)部門對接。包括但不限于與市、區(qū)等政府相關(guān)部門就軌道交通、市

政道路建設(shè)、各類公配建設(shè)、產(chǎn)業(yè)引進等工作進行研究、溝通、協(xié)調(diào)與推進。

6、負責五和樞紐站點紅線范圍內(nèi)房屋的搬遷補償安置工作。包括但不限于配合政府相

76

關(guān)軌道交通的建設(shè)計劃，協(xié)助轄區(qū)街道辦先行啟動五和樞紐站點紅線范圍內(nèi)房屋的搬遷補

償安置工作（最終以測繪報告或者政府出具的相關(guān)證明文件為準），并承擔相關(guān)土地和房屋

的清理、清租及搬遷安置所需全部資金和安置所需房屋。

7、龍崗城市更新和土地整備局及轄區(qū)街道辦要求的其他事項。

前期服務(wù)費用說明：

1、前期服務(wù)商開展前期服務(wù)工作產(chǎn)生的費用由其先行墊付，前期費用包括但不限于人

力成本、委托第三方所產(chǎn)生的費用等，實際發(fā)生費用均由龍崗轄區(qū)街道辦選定的第三方審

計機構(gòu)進行審核，以審核結(jié)果為準。

2、如前期服務(wù)商在后期通過公開程序成為重點更新單元的市場主體，則其自行承擔項

目前期服務(wù)工作產(chǎn)生的全部費用及搬遷補償資金；如前期服務(wù)商未成為市場主體，全部費

用及搬遷補償資金（需提供有效費用票據(jù)）則由最終的市場主體承擔，由政府相關(guān)部門督

促最終的市場主體及時一次性向前期服務(wù)商支付上述所有費用并辦理相關(guān)手續(xù)。

3、政府鼓勵前期服務(wù)商積極參與該重點更新單元市場主體投標。

備注：本文“市場主體”是指按照《深圳市龍崗重點更新單元公開選擇市場主體實施細則

(試行》（深龍更新整備規(guī)【2020】2 號）等相關(guān)政策按程序公開選擇的重點更新單元市場主

體。

2021 年 7 月 20 日，深圳交易集團有限公司龍崗分公司發(fā)布中標（成交）結(jié)果公示，

中標方為佳兆業(yè)集團（深圳）有限公司。

2021 年 11 月 26 日，龍崗坂田街道辦事處發(fā)布坂田街道五和樞紐片區(qū)重點更新單元歷

史遺留違法建筑物業(yè)權(quán)利人核實第一批公示。

根據(jù)佳兆業(yè) 2021 年年中報，佳兆業(yè)集團已布局全國十余個核心城市與地區(qū)，上半年

新增項目 15 個。截至 2021 年 6 月 30 日，集團仍有超 213 個城市更新項目尚未納入土地

儲備，占地面積約 5370 萬㎡。

77

1.2 2010-2021 年寶安區(qū)城市更新項目數(shù)據(jù)與趨勢

1.2.1 2010-2021 年寶安區(qū)拆除重建類城市更新計劃公告項目分析

? 2021 年數(shù)量與拆除規(guī)模較 2020 年有明顯下滑

截至 2021 年 12 月 31 日，寶安已列入計劃項目共計 183 個，拆除規(guī)模合計 1706.8 公

頃。2021 年作為“十四五”開局之年，其計劃公告數(shù)量及規(guī)模均保持較高水平。另外，

2018 年項目列入計劃數(shù)量最多，為 21 個；2020 年計劃規(guī)模最大，為 417.8 公頃；2017 年

計劃數(shù)量和規(guī)模均最少，數(shù)量為 2 個，規(guī)模為 23.5 公頃。寶安 2021 年較 2020 年，數(shù)量及

規(guī)模比之前均有明顯下滑。

? 工改類型的數(shù)量與拆除規(guī)模占主導(dǎo)地位，其中工改商住占比最高

基于立項數(shù)量進行分析，寶安工改項目數(shù)量最多，工改項目立項總數(shù)為 141 個，占總

數(shù)量 77%，且近三年工改立項項目數(shù)量占主導(dǎo)，其次為村改，總數(shù)為 34 個，占比 19%。

65.9

163.6

78.3 109.9 44.0 69.3

133.1 90.6 23.5

303.6

65.6

417.8

141.6

9

17

15 14

9

14

20

15

2

21

14

19

14

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

0

5

10

15

20

25

寶安拆除重建類城市更新計劃公告項目歷年新增數(shù)量與拆除規(guī)模統(tǒng)計圖

拆除規(guī)模(公頃） 計劃數(shù)量（個）

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 5 6 3 3 - 1 2 1 - 4 - 3 6

居改 - - - - - - - - - 1 - - -

商改 1 3 1 - 1 1 - - - - - - -

工改 3 8 11 11 8 12 18 14 2 16 14 16 8

其他 - - - - - - - - - - - - -

0

5

10

15

20

25

數(shù)量：個

寶安拆除重建類城市更新計劃公告項目歷年各類型數(shù)量統(tǒng)計圖