42

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

總收入的 25% 支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為 6%，最長(zhǎng)貸款期限為 20 年。若

最低首付款為房?jī)r(jià)的 30%，采用按月等額償還方式，試求：

（1）該家庭能購(gòu)買此房的最高總價(jià)是多少？

（2）若第 5 年年末銀行貸款利率上調(diào)為 9%，為保持原月償還額不變，則該家庭需在

第 6 年年初一次性提前償還貸款多少元？

實(shí) 訓(xùn) 題

1. 某家庭一家 4 口，包括 1 位老人，家有存款 12 萬(wàn)元，家庭月收入 6 000 元，日常

開(kāi)銷約為 3 000 元。在購(gòu)房時(shí)，有如表 1-10 所示的幾種戶型、面積、價(jià)格及標(biāo)準(zhǔn)可供

選擇。

表 1-10? 住宅置業(yè)投資選擇

戶????型 面積 / 平方米 價(jià)格 / 元 標(biāo)準(zhǔn)

兩房?jī)蓮d 80 3500 成品房

三房?jī)蓮d 100 3500 成品房

三房?jī)蓮d 120 3000 毛坯房

四房?jī)蓮d 140 3000 毛坯房

其他條件如下。

（1）抵押貸款付款方式：首付三成，貸款七成，20 年，貸款年利率為 5.7%。

（2）預(yù)計(jì)辦理購(gòu)房各類手續(xù)費(fèi)和稅費(fèi)共計(jì) 1 萬(wàn)元。

（3）室內(nèi)裝修成本每平方米約 500 元，家居裝飾成本每平方米約 200 元。

根據(jù)上述條件，請(qǐng)你為該家庭提供合理的住宅置業(yè)建議。

2. 撰寫“任務(wù)導(dǎo)入”中的住宅置業(yè)分析報(bào)告（2 000～3 000 字），并制作 PPT 匯報(bào)。

實(shí) 訓(xùn) 題

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

43

學(xué)習(xí)

情境 2 商鋪置業(yè)投資分析

學(xué)習(xí)

情境 2 商鋪置業(yè)投資分析

商鋪置業(yè)

投資分析

認(rèn)識(shí)商鋪

認(rèn)識(shí)商鋪置業(yè)投資

商鋪置業(yè)投資

決策分析

了解商鋪的概念

熟悉商鋪的分類

了解商鋪置業(yè)投資的概念

了解商鋪置業(yè)投資的種類

熟悉商鋪置業(yè)投資的主體

熟悉商鋪置業(yè)投資的形式

熟悉商鋪置業(yè)投資的特點(diǎn)

商鋪置業(yè)投資估算

商鋪置業(yè)投資

財(cái)務(wù)分析

熟悉商業(yè)地產(chǎn)金融政策

熟悉相關(guān)稅費(fèi)政策

掌握商鋪置業(yè)投資估算舉例

掌握編制現(xiàn)金流量表

掌握基本財(cái)務(wù)指標(biāo)

掌握商鋪置業(yè)投資財(cái)務(wù)分析實(shí)例

掌握服務(wù)期相同的互斥方案的比選

熟悉服務(wù)期不同的互斥方案的比選

熟悉商鋪的特點(diǎn)

各類商鋪置業(yè)投資

特點(diǎn)分析

熟悉商業(yè)街商鋪置業(yè)投資特點(diǎn)分析

熟悉社區(qū)商鋪置業(yè)投資特點(diǎn)分析

熟悉住宅底層商鋪置業(yè)投資特點(diǎn)分析

熟悉百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪置業(yè)投資特點(diǎn)分析

熟悉商務(wù)樓、寫字樓商鋪置業(yè)投資特點(diǎn)分析

熟悉交通設(shè)施商鋪置業(yè)投資特點(diǎn)分析

熟悉市場(chǎng)類商鋪置業(yè)投資特點(diǎn)分析

影響商鋪置業(yè)投資

的因素分析

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

44

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

2022 年，某公司經(jīng)理想在杭州市區(qū)買一間 30～80 平方米的商鋪，具體要求如下。

（1）位置：城東區(qū)域。

（2）單價(jià)控制在 20 000～40 000 元 / 平方米，總價(jià)控制在 200 萬(wàn)元以內(nèi)。

（3）首付五成，商業(yè)貸款。

（4）商業(yè)氛圍基本成熟，商鋪有專業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理等。

（5）附近有火車站或地鐵站。

（6）該公司經(jīng)理家庭年收入在 30 萬(wàn)元左右，屬于首次投資置業(yè)，目前無(wú)銀行貸款、無(wú)負(fù)

債，個(gè)人信用良好。期望 2023 年 7 月后有租金收益，期望租金水平為 20 元 /（日·平方米）。

請(qǐng)根據(jù)具體要求為該公司經(jīng)理出具一份商鋪置業(yè)投資分析報(bào)告。

2.1 認(rèn) 識(shí) 商 鋪

2.1.1 商鋪的概念

商鋪，由“市”演變而來(lái)，《說(shuō)文解字》將“市”解釋為“集中交易之

場(chǎng)所”，也就是今日之商鋪。唐宋是中國(guó)封建社會(huì)的鼎盛時(shí)期，唐都城長(zhǎng)安

是當(dāng)時(shí)東西方文化、商貿(mào)交流的中心，長(zhǎng)安東西兩市，商賈云集，店肆無(wú)

數(shù)，商業(yè)十分繁榮。北宋時(shí)，商鋪和市場(chǎng)是分開(kāi)的，首都東京（開(kāi)封）是當(dāng)

時(shí)最大的商業(yè)中心城市。據(jù)歷史記載，東京東大街至新宋門，魚市、肉市、

漆器鋪、金銀鋪?zhàn)顬榧校晃鞔蠼种列锣嶉T有鮮果市場(chǎng)、珠寶玉器行；皇城

東華門外，無(wú)所不有。《清明上河圖》曾翔實(shí)地記錄了古代商鋪、商業(yè)街市的境況。

上海位于長(zhǎng)江三角洲東端，北瀕長(zhǎng)江口，南臨杭州灣，明清時(shí)期僅為江蘇省的一個(gè)

縣。上海的第一次崛起，是在 20 世紀(jì)二三十年代，當(dāng)時(shí)的上海已成為全國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)和

商業(yè)中心，遠(yuǎn)東最大的商業(yè)中心城市。據(jù)《上海通史》記載，1933 年上海共有商鋪 7.2 萬(wàn)

戶，平均每平方千米 136.5 戶，各地巨賈名商紛紛落戶上海，十六鋪、南京路、靜安寺、

霞飛路（今淮海中路）等商業(yè)中心街區(qū)初具雛形。

根據(jù)以上對(duì)商鋪歷史的回顧，我們可以對(duì)“商鋪”做以下定義：商鋪是專門用于商業(yè)

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)，是經(jīng)營(yíng)者為消費(fèi)者提供商品交易、服務(wù)及感受體驗(yàn)的場(chǎng)所。廣義的商

鋪，其概念范疇不僅包括零售商業(yè)，還包括娛樂(lè)業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)所使用的房地產(chǎn)，營(yíng)

利性的展覽館廳、體育場(chǎng)所、浴室，以及銀行、證券等營(yíng)業(yè)性的有建筑物實(shí)物存在的經(jīng)營(yíng)

商鋪

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

45

學(xué)習(xí)

情境 2 商鋪置業(yè)投資分析

交易場(chǎng)所?，F(xiàn)代商鋪的定義和過(guò)去商鋪的定義相比有相同的地方，即商鋪首先是商品交易的

場(chǎng)所；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪不僅包含了交易功能，而且包含了服務(wù)功能和感受體驗(yàn)功能。

提供商品交易的商鋪，有百貨商店、超市、專賣店、汽車 4S 店等。

提供服務(wù)的商鋪，有餐飲店、美容美發(fā)店等。消費(fèi)者在這種商鋪里，通過(guò)得到經(jīng)營(yíng)者

提供的服務(wù)，享受服務(wù)的品質(zhì)。

提供感受體驗(yàn)的商鋪，有電影城、KTV、健身房等。消費(fèi)者在這類商鋪里充分感受經(jīng)

營(yíng)者創(chuàng)造的特別的情境、設(shè)施、氛圍等，從中得到美感、娛樂(lè)、健康體驗(yàn)等，而經(jīng)營(yíng)者在

此過(guò)程中實(shí)現(xiàn)收益。

商鋪在發(fā)展過(guò)程中，已經(jīng)從最初的經(jīng)營(yíng)物品商品發(fā)展到經(jīng)營(yíng)服務(wù)商品、體驗(yàn)商品的層

面。很顯然，以上不同經(jīng)營(yíng)商品的形態(tài)將直接決定商鋪的位置、交通條件、定位、大小、

空間、結(jié)構(gòu)、裝修方法、裝修風(fēng)格、商品類型、配套條件等。在此，對(duì)商鋪的概念做足夠

的分析，有利于商鋪置業(yè)投資者在投資過(guò)程中做初步的判斷。

2.1.2 商鋪的分類

從商鋪的概念可以看出，其范圍極為寬泛，不對(duì)它進(jìn)行有效分類是無(wú)法深入進(jìn)行相關(guān)

研究的，更不要說(shuō)對(duì)商鋪置業(yè)投資進(jìn)行專業(yè)的分析了。

商鋪的形式多種多樣。商鋪在各種商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、專業(yè)市場(chǎng)，以及大型購(gòu)物中心等

商業(yè)房地產(chǎn)中隨處可見(jiàn)，商業(yè)設(shè)施就是由大大小小的商鋪組成的。盡管都是商鋪，但很顯

然，不同地方、不同類型的商鋪，其商業(yè)環(huán)境、運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)、投資特點(diǎn)都有明顯不同。

1. 按照開(kāi)發(fā)形式分類

1）商業(yè)街商鋪

商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單

層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式。商業(yè)街沿街兩側(cè)的鋪面

及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪（圖 2.1）。

與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商業(yè)街商

鋪，商業(yè)街商鋪的經(jīng)營(yíng)情況完全依賴于整個(gè)商

業(yè)街的經(jīng)營(yíng)狀況：運(yùn)營(yíng)良好的商業(yè)街，其投資

者大多數(shù)收益豐厚；運(yùn)營(yíng)不好的商業(yè)街，往往

令投資者、商鋪?zhàn)鈶?、商鋪?jīng)營(yíng)者都面臨損失。

2）市場(chǎng)類商鋪

在這里我們所說(shuō)的“市場(chǎng)”是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓

宇，有些是單層建筑，但大多是多層建筑。這類市場(chǎng)里面的鋪位即我們所說(shuō)的市場(chǎng)類商

鋪，如圖 2.2 所示。

市場(chǎng)類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較大，在全國(guó)各地都有大量從事某種商品經(jīng)營(yíng)的專

圖 2.1? 商業(yè)街商鋪

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

46

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

業(yè)批發(fā)市場(chǎng)和零售市場(chǎng)，如服裝市場(chǎng)、圖書交易市場(chǎng)、電子市場(chǎng)、家用電器市場(chǎng)、家具市

場(chǎng)、建材市場(chǎng)等。

3）社區(qū)商鋪

社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的

表現(xiàn)形式主要是 1～3 層的商業(yè)樓或建筑底層或商業(yè)用途裙房，如圖 2.3 所示。社區(qū)商鋪

現(xiàn)已打破原來(lái)以鋪位形式為主的特點(diǎn)，鋪面形式逐漸成為社區(qū)商鋪的主流。社區(qū)商鋪可以

按照商鋪的投資形式分為零售型社區(qū)商鋪和服務(wù)型社區(qū)商鋪兩類。

?

圖 2.2? 市場(chǎng)類商鋪? ? 圖 2.3? 社區(qū)商鋪

4）住宅底層商鋪

住宅底層商鋪指位于住宅等建筑物底層（包括地下一、二層及地上一、二層，或其中

部分樓層）的商用鋪面，如圖 2.4 所示。

住宅底層商鋪是目前市場(chǎng)極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪置業(yè)投資形式，很多房地產(chǎn)開(kāi)

發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價(jià)值。對(duì)于住宅底層商鋪的投資者來(lái)講，鑒于住宅底層

商鋪上面的住戶將會(huì)帶來(lái)穩(wěn)定的客戶流，住宅底層商鋪未來(lái)的客戶基礎(chǔ)將相對(duì)可靠，換言

之，投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

5）百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪

百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪指各種類型百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心內(nèi)的鋪位，如圖 2.5 所示。

百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)好壞對(duì)其中商鋪經(jīng)營(yíng)狀況的影響直接而深遠(yuǎn)。目前，國(guó)內(nèi)有不

少百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪?lái)?xiàng)目在多個(gè)大中城市開(kāi)發(fā)建設(shè)。

?

圖 2.4? 住宅底層商鋪? 圖 2.5? 百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

47

學(xué)習(xí)

情境 2 商鋪置業(yè)投資分析

6）商務(wù)樓、寫字樓商鋪

商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂(lè)部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等內(nèi)

部可用于商業(yè)用途的空間，如圖 2.6 所示。這類商鋪的規(guī)模相對(duì)較小，但商業(yè)價(jià)值很值得

關(guān)注。

7）交通設(shè)施商鋪

交通設(shè)施商鋪指位于地鐵站、火車站、汽車客運(yùn)站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施內(nèi)及周圍的商

鋪，以及位于道路兩側(cè)的各類中小型商鋪，如圖 2.7 所示。

?

圖 2.6? 商務(wù)樓、寫字樓商鋪 圖 2.7? 交通設(shè)施商鋪

以上是按照商鋪的開(kāi)發(fā)形式對(duì)商鋪進(jìn)行的劃分。該種分類方式便于投資者對(duì)商鋪?lái)?xiàng)目

的類型從開(kāi)發(fā)形式的角度進(jìn)行理解，并形成不同的開(kāi)發(fā)觀念。

2. 按照投資價(jià)值分類

商鋪?zhàn)鳛榉康禺a(chǎn)中新興的典型投資形式，其投資收益能力及其投資價(jià)值無(wú)疑是商鋪置

業(yè)投資者最關(guān)心的問(wèn)題。所投資的商鋪如果投資價(jià)值不高，對(duì)于商鋪置業(yè)投資者來(lái)講，至

少意味著短期的失敗。

鑒于商鋪置業(yè)投資價(jià)值的重要性，下面按照商鋪的投資價(jià)值對(duì)商鋪進(jìn)行分類，以便投

資者從投資收益的角度去判斷投資方向及投資目標(biāo)。

1）“都市型”商鋪

“都市型”商鋪指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置及所在地區(qū)自身

的商業(yè)價(jià)值，通常，“都市型”商鋪的客流量長(zhǎng)期比較穩(wěn)定，換言之，該類商鋪的商業(yè)運(yùn)

營(yíng)收益水平較高，如北京王府井商業(yè)街、北京西單商業(yè)街、上海南京路商業(yè)街、杭州湖濱

路步行街等所在地區(qū)的商鋪都屬于典型的“都市型”商鋪。

“都市型”商鋪大多用作物品業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，服務(wù)業(yè)態(tài)和體驗(yàn)業(yè)態(tài)所占的比重相對(duì)比較

小，這比較符合商業(yè)價(jià)值原則。在客流量很大的地區(qū)，單位面積商業(yè)價(jià)值很高，只有物品

業(yè)態(tài)才能夠?qū)崿F(xiàn)這一目標(biāo)。但隨著電子商務(wù)的發(fā)展，服務(wù)業(yè)態(tài)和體驗(yàn)業(yè)態(tài)所占的比重將大

為增加。

2）“社區(qū)型”商鋪

“社區(qū)型”商鋪和社區(qū)商鋪屬于同樣的概念。商鋪所在社區(qū)通常都要經(jīng)過(guò)從無(wú)到有、

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

48

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

從不成熟到成熟的過(guò)程。實(shí)際上，一個(gè)社區(qū)成熟的過(guò)程就是其價(jià)值提升的過(guò)程：一個(gè)新的

社區(qū)就好像證券市場(chǎng)的原始股，只要項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)境良好，社區(qū)成熟所帶來(lái)的商

鋪價(jià)值增長(zhǎng)毋庸置疑。

需要指出的是，“社區(qū)型”商鋪價(jià)值增長(zhǎng)并不代表商鋪的價(jià)格將永遠(yuǎn)增長(zhǎng)?！吧鐓^(qū)型”

商鋪在價(jià)值增長(zhǎng)的同時(shí)，也存在商鋪價(jià)值提早被透支的情況。有些操作策劃能力很強(qiáng)的開(kāi)

發(fā)商在商鋪置業(yè)投資市場(chǎng)尚不成熟的階段，通過(guò)對(duì)商鋪?lái)?xiàng)目進(jìn)行良好的包裝，從而達(dá)到提

高市場(chǎng)預(yù)期的目的，最終使商鋪價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其價(jià)值。如果商鋪置業(yè)投資者在這種氛圍下

進(jìn)行投資，其投資安全性會(huì)降低，其投資收益相應(yīng)也會(huì)受到影響。

3）“便利型”商鋪

“便利型”商鋪指以食品、日常生活用品等經(jīng)營(yíng)為主，位于社區(qū)周邊、社區(qū)內(nèi)、寫字

樓內(nèi)、寫字樓周邊等位置，用于補(bǔ)充大百貨商場(chǎng)不足的小面積商鋪。之所以稱其為“便利

型”商鋪，是因?yàn)槠渌?jīng)營(yíng)的商品均屬于“便利”類型，如寫字樓內(nèi)的小超市、公寓社區(qū)

內(nèi)的小超市、住宅社區(qū)的干洗店等都屬于該種類型。

鑒于“便利型”商鋪的功能性特點(diǎn)和所處位置，其經(jīng)營(yíng)收益并不低，屬于商鋪市場(chǎng)細(xì)

分的類型。目前在國(guó)內(nèi)外有很多從事“便利型”商鋪經(jīng)營(yíng)的零售商，其市場(chǎng)規(guī)模很大。

“便利型”商鋪通常面積不是很大，從經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看其店面也不需要很大，這無(wú)疑降

低了對(duì)投資者資金實(shí)力的要求。另外，鑒于其適應(yīng)性較強(qiáng)，所以出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租都比較

容易。

4）專業(yè)街商鋪

專業(yè)街商鋪指經(jīng)營(yíng)某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)內(nèi)的商鋪。該類商鋪的價(jià)值和商

業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品關(guān)系密切。

5）其他商鋪

其他商鋪指除上述四大類商鋪外的商鋪，包括超市、購(gòu)物中心、商品批發(fā)市場(chǎng)、非

專業(yè)類商業(yè)街等在內(nèi)的商鋪。這類商鋪通常由大型投資機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，主

要采取出租經(jīng)營(yíng)的方式，散戶可投資的空間相對(duì)較小，加上這類項(xiàng)目專業(yè)性較強(qiáng)，投資

風(fēng)險(xiǎn)不易控制。從投資收益的角度來(lái)看，如果該類商鋪的投資商、開(kāi)發(fā)商、管理商足夠

專業(yè)，對(duì)項(xiàng)目定位、市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)策略的判斷足夠準(zhǔn)確，那么該類商鋪的投資收益相

對(duì)較高。

3. 按照商鋪的形式分類

按照商鋪的形式可以將商鋪分為鋪面和鋪位。鋪面，是指臨街有門面，可開(kāi)設(shè)商店的

房屋，俗稱店鋪或街鋪。鋪位，一般只是指大型綜合百貨商場(chǎng)、大賣場(chǎng)、專業(yè)特色街、購(gòu)

物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨(dú)立單元或某些獨(dú)立的售貨亭、售貨角等，俗稱店中店。

由于商鋪本身屬性的不同，必然導(dǎo)致其差異性的存在。

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

49

學(xué)習(xí)

情境 2 商鋪置業(yè)投資分析

2.1.3 商鋪的特點(diǎn)

1. 收益性強(qiáng)，但具有不確定性

商鋪屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，其主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益。住宅地產(chǎn)的收益來(lái)源于售價(jià)

和建造成本之差，房屋交割完畢后，交易也就結(jié)束了，其現(xiàn)金流是確定并且是一次性的。而商

鋪的收益不但有銷售收入，還有租金，同時(shí)隨著商業(yè)經(jīng)營(yíng)的開(kāi)展還會(huì)產(chǎn)生遞延的附加值。租

金是一個(gè)持續(xù)的現(xiàn)金流，隨著周邊環(huán)境的不斷變化而變化，具有不確定性和高收益性。

2. 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

在同一宗商鋪，特別是大體量商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會(huì)有不同的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和內(nèi)容，如一

部分經(jīng)營(yíng)商品零售，一部分經(jīng)營(yíng)餐飲，一部分經(jīng)營(yíng)娛樂(lè)等。不同的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和內(nèi)容一般會(huì)

有不同的收益水平，因此對(duì)商鋪進(jìn)行投資分析時(shí)需要區(qū)分不同的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和內(nèi)容分別進(jìn)行

投資測(cè)算。例如，應(yīng)在市場(chǎng)調(diào)查分析的基礎(chǔ)上測(cè)算不同經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和內(nèi)容商鋪的收益水平，

并對(duì)不同經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和內(nèi)容商鋪設(shè)定不同的收益率。

3. 出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜

商鋪往往是銷售給個(gè)體業(yè)主或公司的，業(yè)主又常常將其擁有的商鋪出租給他人經(jīng)營(yíng)，

有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者，造成商鋪產(chǎn)權(quán)分散、復(fù)雜，因此

在進(jìn)行商鋪置業(yè)投資分析時(shí)要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況，分清商鋪產(chǎn)權(quán)人和承租人的身份。

4. 裝修高檔且復(fù)雜

為了營(yíng)造舒適宜人的購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境，商鋪通常會(huì)有相對(duì)高檔的裝修，而且形式各異，

投資時(shí)需要準(zhǔn)確單獨(dú)估算其價(jià)值。另外，商鋪裝修升級(jí)快，有些經(jīng)營(yíng)者買下或承租他人經(jīng)

營(yíng)的商鋪后，為了保持或建立自己的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格或品牌效應(yīng)，一般會(huì)重新裝修。因此在投資

時(shí)應(yīng)充分分析現(xiàn)有裝修狀況能否有效利用，如無(wú)法利用應(yīng)考慮追加裝修投入對(duì)投資價(jià)值的

影響。

5. 垂直空間價(jià)值衰減性明顯

商鋪的價(jià)值在垂直空間范圍內(nèi)表現(xiàn)出明顯的衰減性。一般來(lái)說(shuō)，商鋪的價(jià)值以底層為

高（高樓的頂層商鋪因有景觀等因素，比較特殊），向上的方向其價(jià)值呈現(xiàn)快速的衰減，越

到后面，價(jià)值衰減則越慢。這是因?yàn)榈讓訉?duì)于消費(fèi)者而言具有最便捷的通達(dá)度，不需要借

助垂直的交通工具。而向上的樓層則需要借助垂直交通工具，通達(dá)的便捷度隨之減弱。同

理，地下商鋪垂直向下的方向其價(jià)值依次衰減。

觀察與思考

你所在的城市目前有哪些類型的商鋪？

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

50

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

2.2 認(rèn)識(shí)商鋪置業(yè)投資

2.2.1 商鋪置業(yè)投資的概念

所謂商鋪置業(yè)投資，是指投資者為了獲取經(jīng)濟(jì)利益而投入一定資金購(gòu)買商鋪的經(jīng)濟(jì)行

為。商鋪是一種不可多得的投資品種，它有較高的保值增值功能，而且風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)高。

商鋪置業(yè)投資作為房地產(chǎn)中比較常見(jiàn)的投資類型，具有很高的市場(chǎng)關(guān)注率。

2.2.2 商鋪置業(yè)投資的種類

商鋪置業(yè)投資有多種分類方法，本書按照商鋪的開(kāi)發(fā)形式對(duì)商鋪置業(yè)投資進(jìn)行以下

分類。

（1）商業(yè)街商鋪置業(yè)投資。

（2）市場(chǎng)類商鋪置業(yè)投資。

（3）社區(qū)商鋪置業(yè)投資。

（4）住宅底層商鋪置業(yè)投資。

（5）百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪置業(yè)投資。

（6）商務(wù)樓、寫字樓商鋪置業(yè)投資。

（7）交通設(shè)施商鋪置業(yè)投資。

2.2.3 商鋪置業(yè)投資的特點(diǎn)

一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)市場(chǎng)繁榮的程度從當(dāng)?shù)厣啼伣?jīng)營(yíng)的收入情況可以一目了然，而經(jīng)營(yíng)收

入的多少會(huì)直接影響商鋪的租金多少，可以說(shuō)，商鋪的交易行情是消費(fèi)市場(chǎng)的“晴雨表”。

盡管目前由于電商迅猛發(fā)展、商業(yè)地產(chǎn)供求失衡等多方面原因，商鋪受到的沖擊比較大，

但隨著商鋪價(jià)格的回歸、業(yè)態(tài)的不斷調(diào)整、線上線下的融合發(fā)展，特別是體驗(yàn)式消費(fèi)商業(yè)

模式的不斷創(chuàng)新，商鋪的投資回報(bào)率總體來(lái)說(shuō)相對(duì)較高，其發(fā)展?jié)摿θ匀槐豢春茫匀?/p>

然受到很多投資者的關(guān)注。商鋪置業(yè)投資的特點(diǎn)如下。

1. 投資收益穩(wěn)定

住宅的租約期限一般為半年至一年，相對(duì)較短，而商鋪的租約通常為 3～5 年甚至更

長(zhǎng)。租戶對(duì)商鋪的裝修投資、盈利預(yù)期及長(zhǎng)期規(guī)劃，決定了商鋪?zhàn)饧s的穩(wěn)定性。此外，租

金的遞增保證了商鋪長(zhǎng)期的收益增長(zhǎng)。租金預(yù)付的付款方式也使租金收取較有保障。

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

51

學(xué)習(xí)

情境 2 商鋪置業(yè)投資分析

2. 投資價(jià)值增值性強(qiáng)

商鋪置業(yè)投資是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，它不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值。相反，好的

商鋪因其稀有性或特定的供應(yīng)條件，會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟而不斷升值，在價(jià)值提升的同

時(shí)，租金的增長(zhǎng)也是必然的。

3. 投資回報(bào)率較高

與傳統(tǒng)的資本增值方式相比，投資商鋪利潤(rùn)率較高。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，目前住宅用

房的投資回報(bào)率基本下降到 6%～8%，但商鋪的投資回報(bào)率僅租金收益一項(xiàng)就可能達(dá)到

10%～15%，有的甚至達(dá)到 20% 以上。如購(gòu)買社區(qū)商鋪，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪

價(jià)值也會(huì)隨之提升。

需要指出的是，除商鋪?zhàn)饨鹗找嫱?，精明的商鋪置業(yè)投資者還會(huì)充分利用商鋪增值提

高投資收益，在商鋪升值到一定水平時(shí)及時(shí)賣出，完成對(duì)商鋪的投資過(guò)程。

4. 投資方式靈活

調(diào)查顯示，商鋪的投資者主要有兩種：一種是專業(yè)的商鋪置業(yè)投資商，其擁有較雄厚

的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，通常會(huì)做大型商鋪交易，即購(gòu)買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)，然后出租給各個(gè)

經(jīng)營(yíng)商，自己也捎帶經(jīng)營(yíng)，但不以經(jīng)營(yíng)為主。另一種是小型商鋪置業(yè)投資商，其通常擁有

一定的閑置資金，用來(lái)投資一兩個(gè)商鋪。這種類型的投資者中一部分是為了出租后盈利，

也有一部分是出于自營(yíng)目的，還有少部分則純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價(jià)。

5. 投資關(guān)注商業(yè)新業(yè)態(tài)

目前的商鋪市場(chǎng)需求變化主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：一是受到電商沖擊，導(dǎo)致

部分商鋪的需求出現(xiàn)回落，如經(jīng)營(yíng)電子類產(chǎn)品的商鋪；二是消費(fèi)者的需求出現(xiàn)變化，更加

注重體驗(yàn)，所以能滿足體驗(yàn)式消費(fèi)的場(chǎng)所更有前途。因此現(xiàn)階段商鋪置業(yè)投資，要從以下

兩個(gè)方面來(lái)考慮：首先，要盡量避免日漸沒(méi)落的商業(yè)模式，如經(jīng)營(yíng)電子類產(chǎn)品的商鋪；其

次，盡量選擇能夠滿足新的需求的商鋪，如增加體驗(yàn)式消費(fèi)和服務(wù)性消費(fèi)需求的商鋪。

2.2.4 商鋪置業(yè)投資的主體

商鋪置業(yè)投資的主體是指投資商鋪的個(gè)人或者機(jī)構(gòu)。在此對(duì)商鋪置業(yè)投資的主體加以

區(qū)分，完全在于商鋪置業(yè)投資的特殊性，并非所有商鋪都適合任何類型的投資者，有些商

鋪適合個(gè)人投資，但有些商鋪只適合機(jī)構(gòu)投資。

顯然，個(gè)人商鋪置業(yè)投資者和機(jī)構(gòu)商鋪置業(yè)投資者的區(qū)別并不僅僅在于資金規(guī)模上，

而在于商鋪隸屬項(xiàng)目的類型、規(guī)模、定位等所引發(fā)的深層區(qū)別上。本書將在后面的內(nèi)容中

對(duì)各類商鋪的投資主體的適應(yīng)性進(jìn)行分析、介紹。

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

52

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

2.2.5 商鋪置業(yè)投資的形式

商鋪置業(yè)投資的形式主要分為購(gòu)買和租賃兩種。購(gòu)買和租賃同時(shí)也是其他各種類型房

地產(chǎn)通常的投資形式，有極大的相似性。但仔細(xì)對(duì)商鋪置業(yè)投資進(jìn)行研究可以發(fā)現(xiàn)，其中

還包含很多個(gè)性化的內(nèi)容。

1. 商鋪購(gòu)買

1）商鋪上市初始交易購(gòu)買

商鋪上市初始交易購(gòu)買，即商鋪置業(yè)投資者從商鋪的開(kāi)發(fā)商手里購(gòu)買的、尚未投入運(yùn)

營(yíng)或盡管已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)，但產(chǎn)權(quán)依然在開(kāi)發(fā)商手里的商鋪購(gòu)買形式。商鋪上市初始交易購(gòu)

買方式發(fā)生在商鋪置業(yè)投資者和開(kāi)發(fā)商之間，顯然商鋪置業(yè)投資者在投資過(guò)程中面對(duì)的大

多是擅長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的開(kāi)發(fā)商，商鋪置業(yè)投資者能否通過(guò)開(kāi)發(fā)商對(duì)擬購(gòu)商鋪的包裝，

而對(duì)該商鋪的價(jià)值做出準(zhǔn)確的判斷，似乎并不是一件容易的事情。商鋪置業(yè)投資者在此過(guò)

程中的辨別能力、專業(yè)能力將決定其投資成敗及投資收益的高低。

2）商鋪二手購(gòu)買

商鋪二手購(gòu)買，指商鋪置業(yè)投資者從其他商鋪置業(yè)投資者手里購(gòu)買商鋪的投資方式。

商鋪二手購(gòu)買方式發(fā)生在商鋪置業(yè)投資者之間，所以與商鋪上市初始交易購(gòu)買方式不同。

在這種商鋪購(gòu)買方式中，商鋪置業(yè)投資者需要判斷擬購(gòu)商鋪的價(jià)值，如果需要也可以委托

專業(yè)商鋪?zhàn)稍儥C(jī)構(gòu)進(jìn)行指導(dǎo)。

在商鋪二手購(gòu)買過(guò)程中，購(gòu)買價(jià)格是談判的核心內(nèi)容。商鋪置業(yè)投資者的投資操作如

果足夠科學(xué)、準(zhǔn)確，那么他最終有可能買到物美價(jià)廉的商鋪；與此相反，商鋪置業(yè)投資者

也有可能成為接力賽中的最后一個(gè)選手，購(gòu)買后無(wú)法盈利出手，更糟的是，萬(wàn)一買到“垃

圾”商鋪，投資失敗將不可避免。

2. 商鋪?zhàn)赓U

1）商鋪直接租賃

商鋪直接租賃，指投資者從商鋪產(chǎn)權(quán)方直接租用商鋪，目的不是自己經(jīng)營(yíng)，而是出租

盈利。即投資者以比較低的租金將商鋪?zhàn)庀聛?lái)，再轉(zhuǎn)租。

進(jìn)行商鋪直接租賃的投資者如果不能與商鋪產(chǎn)權(quán)方以足夠低的租金達(dá)成協(xié)議，那么這

種投資的可行性是值得懷疑的。因?yàn)槿绻饨鹛?，和市?chǎng)租金之間的差距不大，那么再

加上市場(chǎng)費(fèi)用及管理費(fèi)用等后，極有可能發(fā)生投資虧損。

2）商鋪轉(zhuǎn)租

商鋪轉(zhuǎn)租，指投資者從商鋪?zhàn)鈶羰稚献赓U商鋪，目的也不是自己經(jīng)營(yíng)，而是出租的投

資方式。轉(zhuǎn)租投資的情況較少發(fā)生，而且操作難度較大，畢竟經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)租后，留給投資者的

利潤(rùn)空間已經(jīng)很小了。但位置比較好的商業(yè)旺鋪轉(zhuǎn)租時(shí)，可以得到一定數(shù)額的轉(zhuǎn)讓費(fèi)即承

租權(quán)收益，這是對(duì)優(yōu)先續(xù)租權(quán)的一種購(gòu)買，是一種壟斷利潤(rùn)。

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

53

學(xué)習(xí)

情境 2 商鋪置業(yè)投資分析

2.3 各類商鋪置業(yè)投資特點(diǎn)分析

2.3.1 商業(yè)街商鋪置業(yè)投資特點(diǎn)分析

1. 商業(yè)街商鋪的類型

商業(yè)街商鋪的分類多種多樣，可以按照經(jīng)營(yíng)商品的復(fù)合程度劃分，也可以按照鋪面商

鋪和商業(yè)建筑里面的鋪位劃分，還可以按照商業(yè)街建筑的單層或多層建筑形式劃分。其中

常用的是按照經(jīng)營(yíng)商品的復(fù)合程度劃分的方式對(duì)商業(yè)街商鋪進(jìn)行分類。

按照經(jīng)營(yíng)商品的復(fù)合程度，我們將商業(yè)街商鋪分為專業(yè)商業(yè)街商鋪和復(fù)合商業(yè)街商

鋪。專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營(yíng)某一類（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、

酒吧街、休閑娛樂(lè)街等；復(fù)合商業(yè)街商鋪對(duì)經(jīng)營(yíng)的商品類型不加限制，經(jīng)營(yíng)者可以按照自

己的設(shè)想隨意經(jīng)營(yíng)，如上海南京路商業(yè)街、武漢江漢路步行街等。

需要指出的是，鑒于專業(yè)商業(yè)街商鋪經(jīng)營(yíng)商品的統(tǒng)一性特點(diǎn)，整個(gè)商業(yè)街的市場(chǎng)成本

比較低，只要商業(yè)街的開(kāi)發(fā)商對(duì)整個(gè)商業(yè)街進(jìn)行恰當(dāng)包裝，那么所有的商鋪就可以享受開(kāi)

發(fā)商統(tǒng)一市場(chǎng)宣傳所帶來(lái)的市場(chǎng)效果。從此特點(diǎn)可以得出結(jié)論：專業(yè)商業(yè)街從運(yùn)營(yíng)成本的

角度符合市場(chǎng)規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律。另外，由于專業(yè)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)商品的品種具有簡(jiǎn)單化的特

點(diǎn)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)的復(fù)雜程度較低，不太容易出現(xiàn)因開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理而導(dǎo)致

的對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生負(fù)面影響的情況。

就復(fù)合商業(yè)街來(lái)講，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)商品沒(méi)有統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性，所以開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)宣

傳所能帶給經(jīng)營(yíng)者的利益相對(duì)較少，這一點(diǎn)并不符合競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律。除此因素外，復(fù)合商業(yè)街

的規(guī)劃設(shè)計(jì)難度較高，開(kāi)發(fā)商如操作不當(dāng)，就會(huì)發(fā)生因投資者、經(jīng)營(yíng)者不認(rèn)同項(xiàng)目的規(guī)

劃設(shè)計(jì)方案而導(dǎo)致的項(xiàng)目失敗，也有可能出現(xiàn)因項(xiàng)目市場(chǎng)成本太高而引起競(jìng)爭(zhēng)力降低的

情況。在國(guó)內(nèi)復(fù)合商業(yè)街成功的案例也不少，但基本上都屬于經(jīng)過(guò)幾十年市場(chǎng)長(zhǎng)期錘煉

的品牌化商業(yè)房地產(chǎn)綜合形式。北京的王府井商業(yè)街、西單商業(yè)街、前門大柵欄商業(yè)街

都屬于典型的復(fù)合商業(yè)街形式，它們都經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)期的市場(chǎng)培育，在國(guó)內(nèi)已經(jīng)成為耳熟能

詳?shù)纳虡I(yè)街品牌，所以它們的成功是自然的，也是值得借鑒的。在大城市，往往已經(jīng)形

成了幾個(gè)有市場(chǎng)影響力的復(fù)合商業(yè)街項(xiàng)目，如果再想新建其他復(fù)合商業(yè)街項(xiàng)目，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

無(wú)疑會(huì)比較大。而對(duì)于有些中小城市來(lái)講，復(fù)合商業(yè)街尚處在初始發(fā)展階段，有的甚至是

當(dāng)?shù)氐牡谝粋€(gè)復(fù)合商業(yè)街項(xiàng)目，這種情況下，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)會(huì)比較低，但是必須謹(jǐn)慎判

斷項(xiàng)目的規(guī)模、定位等。

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

54

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

2. 專業(yè)商業(yè)街及其商鋪的特點(diǎn)

1）專業(yè)商業(yè)街規(guī)模特點(diǎn)

專業(yè)商業(yè)街規(guī)模大小不一，和經(jīng)營(yíng)的商品類型有關(guān)。例如，經(jīng)營(yíng)服裝的商業(yè)街和經(jīng)營(yíng)

建材的商業(yè)街，其規(guī)?？赡軙?huì)有較大的差別：北京“女人街”屬于典型的女性主題服裝商

業(yè)街，單個(gè)獨(dú)立的“女人街”規(guī)模為 1 萬(wàn)多平方米；而北京十里河家居建材街，建筑規(guī)模

則遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò) 1 萬(wàn)平方米，達(dá)到近 10 萬(wàn)平方米。商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場(chǎng)需求，符合所

經(jīng)營(yíng)商品適合的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。如果盲目追求規(guī)模效應(yīng)，那么商業(yè)街將會(huì)面臨市場(chǎng)承接力不夠

引發(fā)的經(jīng)營(yíng)困境。

2）專業(yè)商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)

專業(yè)商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)一般沿街兩側(cè)布置商鋪，單層建筑居多；專業(yè)商業(yè)街可以是一條

街，也可以是一條主街和多條副街；專業(yè)商業(yè)街的長(zhǎng)度不能太長(zhǎng)，若超過(guò) 600 米，消費(fèi)者

就可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺(jué)。一個(gè)專業(yè)商業(yè)街項(xiàng)目到底該如何進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，如何把握

規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講是一個(gè)需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。

3）專業(yè)商業(yè)街名稱特點(diǎn)

專業(yè)商業(yè)街的名稱往往體現(xiàn)商業(yè)街所在的位置和所經(jīng)營(yíng)的商品類型兩大要素。例如，

北京三里屯酒吧街，名稱中就準(zhǔn)確包含了位置元素“三里屯”和經(jīng)營(yíng)商品類型元素“酒

吧”，這樣的例子不勝枚舉。正如我們?cè)谇拔乃劦降?，專業(yè)商業(yè)街會(huì)節(jié)省商鋪經(jīng)營(yíng)者的

市場(chǎng)成本，從北京三里屯酒吧街的例子中不難看出，消費(fèi)者從其名稱就可以得到他們所需

要的信息，從而便于消費(fèi)決策。

4）專業(yè)商業(yè)街商鋪的特點(diǎn)

（1）商鋪形式。

有些專業(yè)商業(yè)街完全采取鋪面形式，如北京三里屯酒吧街；有些專業(yè)商業(yè)街完全采取

鋪位形式，如北京“女人街”；其他專業(yè)商業(yè)街則采取鋪面、鋪位相結(jié)合的方式，如北京

十里河家居建材街。

鋪面形式對(duì)商鋪置業(yè)投資者而言意味著高售價(jià)、高租金和高收益，但對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)

講，卻意味著可開(kāi)發(fā)面積減少。物品購(gòu)買業(yè)態(tài)的商業(yè)街因?yàn)獒槍?duì)的客戶群廣泛，所以很

少采取鋪面形式，這樣可以設(shè)置更多鋪位；服務(wù)業(yè)態(tài)、體驗(yàn)業(yè)態(tài)的商業(yè)街則恰好相反，

它們主要采取鋪面形式。需要關(guān)注的是，采取鋪面形式的專業(yè)商業(yè)街，投資成功的比例

較高。

（2）投資回收形式。

出租經(jīng)營(yíng)為專業(yè)商業(yè)街店鋪的主要投資回收形式，個(gè)別專業(yè)商業(yè)街的商鋪采取出售的

方式。有些專業(yè)商業(yè)街由于銷售手續(xù)不容易拿到，因此，開(kāi)發(fā)商多采取出售商鋪一定年限

使用權(quán)的方式。

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

55

學(xué)習(xí)

情境 2 商鋪置業(yè)投資分析

3. 復(fù)合商業(yè)街及其商鋪的特點(diǎn)

1）復(fù)合商業(yè)街規(guī)模特點(diǎn)

復(fù)合商業(yè)街大多數(shù)規(guī)模龐大，無(wú)論是北京的王府井商業(yè)街，還是上海的南京路商業(yè)

街，都是商業(yè)“巨無(wú)霸”，沿街商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積達(dá)幾十萬(wàn)平方米。新開(kāi)發(fā)復(fù)合商業(yè)街

的規(guī)模決策對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)考驗(yàn)，如果開(kāi)發(fā)面積太大，超過(guò)了市場(chǎng)需求，開(kāi)發(fā)商很容

易投資失敗。

2）復(fù)合商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)

復(fù)合商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)一般沿街兩側(cè)布置，大多數(shù)為多層建筑，長(zhǎng)度往往比較長(zhǎng)（有的

達(dá)到 2～3 千米）。復(fù)合商業(yè)街規(guī)模龐大，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的水平有較高要求。開(kāi)發(fā)商必須科

學(xué)、合理地考慮交通組織、停車場(chǎng)規(guī)劃、消防、環(huán)境、商業(yè)引導(dǎo)概念等問(wèn)題，如果對(duì)上述

問(wèn)題未予考慮，或考慮得不夠充分，輕則影響項(xiàng)目功能，重則導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。以北京平安

大街為例，這條街初始規(guī)劃目標(biāo)是建成一條老北京特色街，但其最終的發(fā)展情況卻令人失

望。發(fā)生以上情況的原因何在？專家通過(guò)分析，認(rèn)為該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題比較大，首先

是未充分考慮停車問(wèn)題，沒(méi)有足夠的停車位，絕大多數(shù)商家無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)；其次這條街的

寬度是按照交通干道的標(biāo)準(zhǔn)確定的，所以與商業(yè)經(jīng)營(yíng)的功能需求有很大沖突。以上兩個(gè)原

因綜合影響，直接導(dǎo)致了項(xiàng)目的失敗。

3）復(fù)合商業(yè)街名稱特點(diǎn)

復(fù)合商業(yè)街的名稱主要體現(xiàn)其所在的位置，如杭州湖濱路步行街。既然復(fù)合商業(yè)街的

名稱要包含其所在地名，那么這個(gè)地名的品牌價(jià)值就需要很高，至少比較高；否則，開(kāi)發(fā)

商在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中將面臨極大的困難。一個(gè)陌生的、新開(kāi)發(fā)的復(fù)合商業(yè)街，其市場(chǎng)前景

值得商鋪置業(yè)投資者謹(jǐn)慎考慮。

4）復(fù)合商業(yè)街商鋪的特點(diǎn)

（1）商鋪形式。

復(fù)合商業(yè)街商鋪的形式主要是鋪位形式，鋪面較少。在運(yùn)營(yíng)成熟的復(fù)合商業(yè)街，鋪面

商鋪的價(jià)值極高。如北京王府井商業(yè)街的鋪面房，其房東則收益頗豐。

（2）投資回收形式。

復(fù)合商業(yè)街主要采取出租經(jīng)營(yíng)的方式。有些規(guī)模很大的復(fù)合商業(yè)街往往將沿街的土地

出讓給不同的開(kāi)發(fā)商，由不同的開(kāi)發(fā)商各自開(kāi)發(fā)。針對(duì)這種多家開(kāi)發(fā)商共同開(kāi)發(fā)大規(guī)模復(fù)

合商業(yè)街的情況，商鋪置業(yè)投資者不僅要考慮擬投資項(xiàng)目的個(gè)案情況，而且要考慮復(fù)合商

業(yè)街整體的規(guī)劃等問(wèn)題。也有一些新建復(fù)合商業(yè)街采取出售經(jīng)營(yíng)的方式。如果該類復(fù)合商

業(yè)街是沒(méi)有歷史鋪墊的項(xiàng)目，則其投資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較大。

4. 投資策略

專業(yè)商業(yè)街商鋪不僅適合機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行投資，也適合個(gè)人投資者進(jìn)行投資。商鋪的

出售面積整體較小，所需要投入的資金數(shù)量不是很大，其投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較低。租金收益

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

56

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

水平尚可，有較大的升值空間，但商鋪的自主權(quán)不高。

復(fù)合商業(yè)街商鋪適合機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者進(jìn)行投資，預(yù)期投資收益無(wú)論是租金收

益還是升值收益都比較高。但因?yàn)閺?fù)合商業(yè)街的市場(chǎng)打造、成熟度受較多因素影響，所以

投資風(fēng)險(xiǎn)比較高，投資周期也比較長(zhǎng)，個(gè)人投資者須謹(jǐn)慎對(duì)待該類投資品種。

2.3.2 市場(chǎng)類商鋪置業(yè)投資特點(diǎn)分析

1. 市場(chǎng)類商鋪的類型

市場(chǎng)類商鋪一般按照市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商品是單一類別還是綜合類型分為專業(yè)市場(chǎng)商鋪和綜

合市場(chǎng)商鋪。專業(yè)市場(chǎng)商鋪往往集中經(jīng)營(yíng)某一類（種）商品，如建材市場(chǎng)等；綜合市場(chǎng)商鋪

經(jīng)營(yíng)的商品雖然有范圍，但基本覆蓋的是某一大類商品，如杭州新時(shí)代家居生活廣場(chǎng)等。

需要指出的是，鑒于專業(yè)市場(chǎng)商鋪經(jīng)營(yíng)商品的統(tǒng)一性特點(diǎn)，整個(gè)市場(chǎng)的營(yíng)銷成本比

較低，只要該市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的定位準(zhǔn)確，那么所有的商鋪就可以享受開(kāi)發(fā)商

統(tǒng)一市場(chǎng)宣傳所帶來(lái)的市場(chǎng)效果。從此特點(diǎn)可以得出結(jié)論：專業(yè)市場(chǎng)商鋪的運(yùn)營(yíng)成本比

較低。另外，由于專業(yè)市場(chǎng)商鋪經(jīng)營(yíng)商品的品種具有簡(jiǎn)單化的特點(diǎn)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)的復(fù)雜程

度較低，有利于開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理規(guī)劃。而綜合市場(chǎng)商鋪，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)的商品沒(méi)有統(tǒng)一

性，所以開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)宣傳所能帶給經(jīng)營(yíng)者的利益相對(duì)較少。除此因素外，綜合

市場(chǎng)商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)難度相對(duì)專業(yè)市場(chǎng)商鋪而言較高，對(duì)開(kāi)發(fā)商的專業(yè)能力有要求。

2. 專業(yè)市場(chǎng)及其商鋪的特點(diǎn)

1）專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模特點(diǎn)

專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模大小和經(jīng)營(yíng)商品的類型沒(méi)有關(guān)系，往往和市場(chǎng)所處地域的市場(chǎng)支撐能

力、投資商的實(shí)力及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的方式等因素密不可分。不同實(shí)力的投資商在同一個(gè)地區(qū)投

資建設(shè)同樣類型的專業(yè)市場(chǎng)，其規(guī)?？赡軙?huì)差別很大，當(dāng)然其盈利能力也會(huì)差別很大。在

這種情況下，商鋪置業(yè)投資者自然要謹(jǐn)慎選擇。經(jīng)營(yíng)同樣商品的專業(yè)市場(chǎng)，批發(fā)、零售的

投資形式對(duì)其規(guī)模的影響很大。例如，北京沙子口辦公用品批發(fā)市場(chǎng)，其規(guī)模約 1 萬(wàn)平方

米，專業(yè)批發(fā)辦公所需的各類用品，在北京有很高的知名度，然而這種規(guī)模對(duì)于辦公用品

零售來(lái)講則是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>

2）專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)

專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)并不復(fù)雜，開(kāi)發(fā)商往往將每層合理分區(qū)或分成幾條步行街，商鋪

沿街布置或按照“島”形布置。步行街的長(zhǎng)度建議不要超過(guò) 600 米，否則消費(fèi)者可能產(chǎn)生

疲勞、厭倦的感覺(jué)。

3）專業(yè)市場(chǎng)名稱特點(diǎn)

專業(yè)市場(chǎng)的名稱體現(xiàn)所在的位置和所經(jīng)營(yíng)的商品類型兩大要素。這種命名方式可以為

消費(fèi)者提供盡可能多的信息，如海寧皮革城、紹興輕紡城等。

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

57

學(xué)習(xí)

情境 2 商鋪置業(yè)投資分析

4）專業(yè)市場(chǎng)商鋪的特點(diǎn)

（1）商鋪形式。

專業(yè)市場(chǎng)商鋪的形式主要為鋪位形式，極少采用鋪面形式。

（2）投資回收形式。

專業(yè)市場(chǎng)商鋪的投資回收形式有采取商鋪出租方式的，也有些采取商鋪出售方式的，

因此，專業(yè)市場(chǎng)商鋪的投資回收形式差別較大。例如，東方家園、百安居都屬于專營(yíng)家居

建材用品的專業(yè)市場(chǎng)，這類專業(yè)市場(chǎng)商鋪基本上都是由經(jīng)營(yíng)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；北京沙子口

辦公用品批發(fā)市場(chǎng)屬于批發(fā)類專業(yè)市場(chǎng)商鋪，經(jīng)營(yíng)商采取商鋪出租的方式；杭州四季青服

裝批發(fā)市場(chǎng)也屬于專業(yè)市場(chǎng)商鋪，開(kāi)發(fā)商采取商鋪出售、經(jīng)營(yíng)商接受業(yè)主委托統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管

理的方式。需要指出的是，商鋪置業(yè)投資者在選擇專業(yè)市場(chǎng)商鋪的時(shí)候，需要對(duì)商鋪的投

資形式進(jìn)行深入了解，而且專業(yè)市場(chǎng)商鋪的規(guī)模越大，經(jīng)營(yíng)商的管理對(duì)其價(jià)值的影響力也

越大。

3. 綜合市場(chǎng)及其商鋪的特點(diǎn)

1）綜合市場(chǎng)規(guī)模特點(diǎn)

綜合市場(chǎng)的規(guī)模有大有小，其大小受所經(jīng)營(yíng)商品的類型影響比較大。研究者認(rèn)為，在

同等運(yùn)營(yíng)條件下，綜合市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力比專業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力要差，同樣的成本可以打造出一

個(gè)具有市場(chǎng)影響力的專業(yè)市場(chǎng)，但卻未必可以打造出一個(gè)經(jīng)營(yíng)良好的綜合市場(chǎng)。尤其當(dāng)開(kāi)

發(fā)商在綜合市場(chǎng)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)項(xiàng)目的定位不科學(xué)，市場(chǎng)策略缺乏創(chuàng)新時(shí)，開(kāi)發(fā)較大規(guī)模

的綜合市場(chǎng)將面臨風(fēng)險(xiǎn)。

2）綜合市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)

綜合市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度較高，需要解決各商品分區(qū)的功能協(xié)調(diào)問(wèn)題，也需要解決

各商品分區(qū)自身的功能需要問(wèn)題，還需要解決總體客流引導(dǎo)、貨物流疏導(dǎo)等問(wèn)題，這些對(duì)

規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的市場(chǎng)意識(shí)有很高的要求，設(shè)計(jì)師不能簡(jiǎn)單地只從建筑的角度確定設(shè)計(jì)方案。

北京萬(wàn)通新世界商品批發(fā)市場(chǎng)屬于綜合市場(chǎng)類型，其所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品包括化妝用品、皮具、

鐘表、眼鏡、飾品、服裝、家居用品、禮品、床上用品、辦公用品、通信設(shè)備等，產(chǎn)品種類

繁多。經(jīng)營(yíng)商將該市場(chǎng)定位為批發(fā)中低檔生活、辦公用品的批發(fā)市場(chǎng)。由于經(jīng)營(yíng)的商品種類

龐雜，經(jīng)營(yíng)商對(duì)該市場(chǎng)進(jìn)行了合理的功能分區(qū)，首先按層進(jìn)行劃分，各層商品的種類與大

型百貨店的布置方式類似；各層進(jìn)行區(qū)域劃分，各區(qū)域之間及區(qū)域內(nèi)均利用寬 2 米左右的

主通道和寬 1.3 米左右的輔助通道連通。萬(wàn)通新世界商品批發(fā)市場(chǎng)的內(nèi)部設(shè)計(jì)比較擁擠，但

這種擁擠的設(shè)計(jì)方式比較符合目標(biāo)消費(fèi)者的需求。萬(wàn)通新世界商品批發(fā)市場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)解

決的大多數(shù)是小商品零售商和消費(fèi)者的需求，因?yàn)槭切∩唐?，所以通道不需要太寬，里?/p>

也可以擁擠一點(diǎn)，但如果是經(jīng)營(yíng)其他類型的商品，其規(guī)劃設(shè)計(jì)則要體現(xiàn)不同的技術(shù)要點(diǎn)。

3）綜合市場(chǎng)名稱特點(diǎn)

綜合市場(chǎng)的名稱往往體現(xiàn)其建筑名稱或地理位置名稱、所經(jīng)營(yíng)商品的類別及經(jīng)營(yíng)的方

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

58

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

式三大要素。以上信息最大限度地體現(xiàn)在名稱里，以便于市場(chǎng)推廣，如義烏小商品批發(fā)

市場(chǎng)。

4）綜合市場(chǎng)商鋪的特點(diǎn)

（1）商鋪形式。

綜合市場(chǎng)商鋪的形式主要是鋪位形式，鋪面形式相對(duì)較少。

（2）投資回收形式。

綜合市場(chǎng)商鋪大多數(shù)采取出租商鋪的投資回收形式，現(xiàn)在陸續(xù)有一些綜合市場(chǎng)商鋪?lái)?xiàng)

目采取商鋪銷售的形式。

4. 投資策略

專業(yè)市場(chǎng)商鋪是比較適合個(gè)人投資者投資的品種，目前在商鋪置業(yè)投資市場(chǎng)以高價(jià)成

交的商鋪不少出自專業(yè)市場(chǎng)商鋪?lái)?xiàng)目。從專業(yè)市場(chǎng)商鋪的發(fā)展情況來(lái)看，無(wú)論是在產(chǎn)品選

擇、定位、規(guī)模，還是在市場(chǎng)策略、運(yùn)營(yíng)管理等方面，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)有了比較豐富的

經(jīng)驗(yàn)，所以盡管投資收益水平未必最高，但較低的投資風(fēng)險(xiǎn)下較高的投資收益率還是值得

選擇的。當(dāng)然，在專業(yè)市場(chǎng)商鋪置業(yè)投資過(guò)程中，投資者必須對(duì)專業(yè)市場(chǎng)商鋪?lái)?xiàng)目的市場(chǎng)

環(huán)境做出準(zhǔn)確判斷。

綜合市場(chǎng)商鋪外部的市場(chǎng)條件是商鋪置業(yè)投資的核心因素，商鋪價(jià)值更多來(lái)自其所處

綜合市場(chǎng)的價(jià)值，具體商鋪的個(gè)性化因素對(duì)商鋪置業(yè)投資價(jià)值的影響不是很大。與專業(yè)市

場(chǎng)商鋪相比，綜合市場(chǎng)商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。個(gè)人投資者在投資過(guò)程中，應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待

綜合市場(chǎng)商鋪?lái)?xiàng)目。

2.3.3 社區(qū)商鋪置業(yè)投資特點(diǎn)分析

1. 社區(qū)商鋪的類型

結(jié)合社區(qū)商鋪的特點(diǎn)，按照商鋪的投資形式，社區(qū)商鋪可以分為零售型社區(qū)商鋪和服

務(wù)型社區(qū)商鋪兩類。

社區(qū)商鋪主要提供與人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施等配套服務(wù)。

零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報(bào)亭，以及少

量服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干

洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司等。

從以上社區(qū)商鋪可能的商業(yè)形態(tài)可以看出，社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點(diǎn)，而且大多

數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓。

2. 社區(qū)商鋪的特點(diǎn)

社區(qū)商鋪?zhàn)鳛榕c人們的生活密切相關(guān)的商業(yè)房地產(chǎn)形式，其市場(chǎng)極為成熟，只要商鋪

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

59

學(xué)習(xí)

情境 2 商鋪置業(yè)投資分析

置業(yè)投資者做到理性投資，而不是以過(guò)度透支的價(jià)格購(gòu)買商鋪，則一般不會(huì)面臨大的投資

風(fēng)險(xiǎn)。

1）零售型社區(qū)商鋪

（1）規(guī)模特點(diǎn)。

零售型社區(qū)商鋪的規(guī)模有大有小。例如，用作中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積

大的約 1 000 平方米，小的約 100 平方米；藥店面積一般在 100 平方米左右；便利店面積

一般為 20～30 平方米；書報(bào)亭面積一般僅有 4～5 平方米。

（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)。

零售型社區(qū)商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)通常沒(méi)有特殊的要求，但 3.5 米的層高是基本要求；如果

是做中型超市，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)則應(yīng)考慮合理的柱距，避免柱網(wǎng)太密，影響使用效率。

（3）商鋪的特點(diǎn)。

零售型社區(qū)商鋪的主要形式為鋪面形式，投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場(chǎng)

發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，出售方式越來(lái)越吸引市場(chǎng)的關(guān)注，而且社區(qū)商鋪的買家將逐漸從散戶向商

業(yè)投資機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化。例如，隨著智慧社區(qū)、社區(qū)電子商務(wù)的發(fā)展，投資機(jī)構(gòu)需要在社區(qū)商鋪

建立 E 郵站、商品自取點(diǎn)等。

2）服務(wù)型社區(qū)商鋪

（1）規(guī)模特點(diǎn)。

隨著人們生活水平的提高，服務(wù)型社區(qū)商鋪的規(guī)模有逐漸擴(kuò)大的趨勢(shì)。過(guò)去，服務(wù)型

社區(qū)商鋪比較多的是小型餐廳、小型美容美發(fā)店、彩擴(kuò)店、花店等?，F(xiàn)在，隨著社區(qū)規(guī)模

的增大，社區(qū)餐廳的規(guī)模也越來(lái)越大，大型專業(yè)美容美發(fā)院也成為大型社區(qū)的重要配套，

健身設(shè)施從無(wú)到有，并不斷有知名品牌健身機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)，包括早教中心在內(nèi)的其他服務(wù)

設(shè)施都對(duì)商鋪的規(guī)模有較高要求。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，1 000 平方米左右的服務(wù)型社區(qū)商鋪具

有良好的市場(chǎng)空間。

（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)。

服務(wù)型社區(qū)商鋪的層高也不能低于 3.5 米，柱網(wǎng)設(shè)計(jì)要在設(shè)計(jì)安全可靠的前提下，最

大限度地實(shí)現(xiàn)柱子數(shù)量最少化；由于餐廳、美容美發(fā)店、健身設(shè)施等對(duì)水、電、暖、天然

氣、排污、消防等有相關(guān)要求，因此規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中要對(duì)以上內(nèi)容加以考慮。上述設(shè)施越

完善，商鋪越容易出租。

（3）商鋪的特點(diǎn)。

服務(wù)型社區(qū)商鋪的形式有鋪面形式和鋪位形式兩大類。對(duì)于鋪面商鋪開(kāi)發(fā)商不可能

進(jìn)行統(tǒng)一管理，尤其當(dāng)采取出售投資形式的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商不可能在經(jīng)營(yíng)階段干預(yù)商鋪置

業(yè)投資者的投資形式或經(jīng)營(yíng)類型，在此情況下，如果社區(qū)商鋪的規(guī)模太大，這種沒(méi)有統(tǒng)

一定位、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)理念的服務(wù)型社區(qū)商鋪?lái)?xiàng)目將有可能面臨經(jīng)營(yíng)困境。有些社區(qū)建有專

門的社區(qū)商業(yè)樓，里面的商鋪主要是鋪位形式，其“可視性”肯定不如鋪面形式，但其

優(yōu)點(diǎn)在于這種鋪位商鋪有可能在統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)理念影響下，使競(jìng)爭(zhēng)力得到提升。

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

60

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

換言之，當(dāng)社區(qū)商鋪的開(kāi)發(fā)商專業(yè)化水平很高時(shí)，鋪位商鋪的價(jià)值未必不如鋪面商鋪。

目前，不少?gòu)氖路?wù)型社區(qū)商鋪經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)商已經(jīng)逐漸在改變租用商鋪的方式，原因

是多方面的：①過(guò)去的餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)商、美容美發(fā)店經(jīng)營(yíng)商等財(cái)力不足，所以只能租用商鋪，

但現(xiàn)在就不同了，很多從事服務(wù)類經(jīng)營(yíng)的企業(yè)、個(gè)人已經(jīng)具備了投資購(gòu)買商鋪的實(shí)力；②

這些經(jīng)營(yíng)商不得不面對(duì)商鋪房東一再漲租金的現(xiàn)實(shí)，所以這些經(jīng)營(yíng)商會(huì)轉(zhuǎn)而選擇購(gòu)買商鋪。

從上面的分析可以得出結(jié)論：服務(wù)型社區(qū)商鋪會(huì)逐漸成為商鋪銷售市場(chǎng)的重要品種。

3. 投資策略

盡管社區(qū)商鋪的目標(biāo)客戶范圍大多局限在社區(qū)內(nèi)，但由于其市場(chǎng)成熟度高，市場(chǎng)基礎(chǔ)

穩(wěn)定，所以成為商鋪置業(yè)投資成交的熱點(diǎn)。如果所屬社區(qū)定位高端、社區(qū)規(guī)模龐大、入住

率高，那么其社區(qū)商鋪的價(jià)值將被大大提升，社區(qū)規(guī)模成長(zhǎng)的空間決定著社區(qū)商鋪價(jià)值的

升值空間。

社區(qū)商鋪適合機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者投資。對(duì)個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，由于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較

低，因此社區(qū)商鋪的銷售異?；鸨?。需要指出的是，雖然社區(qū)商鋪的風(fēng)險(xiǎn)較低，但是有一

個(gè)前提，就是購(gòu)買社區(qū)商鋪時(shí)，不能被開(kāi)發(fā)商的過(guò)分炒作所迷惑，不要投資過(guò)多，以免被

套牢。

2.3.4 住宅底層商鋪置業(yè)投資特點(diǎn)分析

1. 住宅底層商鋪的類型

住宅底層商鋪（簡(jiǎn)稱“底商”）可以按照服務(wù)區(qū)間及市場(chǎng)理念來(lái)劃分。

1）按照服務(wù)區(qū)間劃分

按照服務(wù)區(qū)間的不同，住宅底商可以分為服務(wù)于社區(qū)內(nèi)部和服務(wù)于社區(qū)外部?jī)煞N。有

些住宅底商主要的客戶對(duì)象是住宅社區(qū)內(nèi)的居民，而有些住宅底商的客戶對(duì)象則不止局限

于住宅社區(qū)內(nèi)的居民。

對(duì)于大型的住宅社區(qū)，住宅底商主要以社區(qū)內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象，其功能要結(jié)合小區(qū)

業(yè)主的消費(fèi)檔次、消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、生活習(xí)慣來(lái)設(shè)定。這樣的商鋪投資少，風(fēng)險(xiǎn)不

大，資金回籠也較快。

對(duì)于服務(wù)于社區(qū)外部的住宅底商，則應(yīng)考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)功能來(lái)確定商鋪功

能。這樣的商鋪應(yīng)位于交通便利、商業(yè)氣氛濃郁的地區(qū)，店鋪面積不宜過(guò)小（最好在 1 000

平方米以上），主要有大型超市、各種專賣店、大型百貨商場(chǎng)等。

2）按照市場(chǎng)理念劃分

隨著越來(lái)越多的住宅項(xiàng)目進(jìn)行住宅底商的開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐漸意識(shí)到住宅底商具

有很大的市場(chǎng)潛力，但不同項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將成為今后住宅底商市場(chǎng)的主旋律，市場(chǎng)運(yùn)作將對(duì)

住宅底商項(xiàng)目的成功發(fā)揮重要作用。

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

61

學(xué)習(xí)

情境 2 商鋪置業(yè)投資分析

按照住宅底商市場(chǎng)運(yùn)作的特點(diǎn)，我們將住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底

商和商圈型住宅底商三種類型。

（1）概念型住宅底商。

概念型住宅底商，指開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中注重突出項(xiàng)目的概念和主題包裝的住宅底商

項(xiàng)目。從以“歐式商業(yè)步行街”概念炒作成功的“現(xiàn)代城”“歐陸經(jīng)典”，到“珠江駿景”，

再到“老番街”，住宅底商一改過(guò)去純粹的配套服務(wù)功能。不過(guò)，為住宅底商做主題包裝

只是第一步，后期對(duì)主題概念的實(shí)施和控制更加重要。新穎的主題包裝無(wú)疑為項(xiàng)目增色不

少，但絕不應(yīng)是開(kāi)發(fā)商的制勝法寶。

（2）潛力型住宅底商。

潛力型住宅底商，指具有巨大市場(chǎng)潛力的住宅底商項(xiàng)目。相對(duì)于借助炒作概念而走俏

市場(chǎng)的概念型住宅底商項(xiàng)目而言，某些住宅底商無(wú)須炒作卻也熱銷，原因主要是巨大的市

場(chǎng)潛力使此類項(xiàng)目被眾多投資者所看好。

潛力型住宅底商前景固然廣闊，但同時(shí)也存在風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論投資者是自營(yíng)、出租，還是

轉(zhuǎn)手出售，所面臨的最大問(wèn)題都將是“時(shí)間”問(wèn)題，也就是商戶通常所說(shuō)的“養(yǎng)店鋪的時(shí)

間”。因此，投資者要正確評(píng)估自身承受能力，在核算回報(bào)率時(shí)應(yīng)充分考慮時(shí)間因素。

（3）商圈型住宅底商。

商圈型住宅底商，指已經(jīng)形成一定的商業(yè)氛圍，擁有大量的、穩(wěn)定的消費(fèi)群體的住宅底

商項(xiàng)目。憑借有利位置，抓住市場(chǎng)需求點(diǎn)，部分住宅底商項(xiàng)目盡管價(jià)格不菲但仍能創(chuàng)造

佳績(jī)。

商圈型住宅底商周邊的商業(yè)已形成一定氣候，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，回報(bào)率較高。不

過(guò)，需要指出的是，成熟商圈內(nèi)的住宅底商，雖然位置和人氣占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但是，投資

商鋪的其他條件（如樓層、格局、層高、廣告位、硬件設(shè)施等）也十分重要。例如，北京

科技會(huì)展中心，其首層店鋪的出租效果很好，雖然開(kāi)發(fā)商也采取了如加修直通三層的電動(dòng)

扶梯及將過(guò)街天橋與二層直接相連等措施吸引客流，但仍難以彌補(bǔ)二層、三層在設(shè)計(jì)上的

缺陷，部分店鋪仍有空置現(xiàn)象。

最需要指出的是，由于商圈型住宅底商的價(jià)格較高，因此其升值空間相對(duì)較小。如果

商鋪置業(yè)投資者不謹(jǐn)慎，很可能會(huì)以過(guò)高的價(jià)格購(gòu)買商鋪，最終被高位套牢。

2. 住宅底商的特點(diǎn)

住宅底商有其區(qū)別于其他商鋪形式的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)對(duì)其經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)有方方面面的

影響。

1）住宅底商規(guī)模特點(diǎn)

對(duì)住宅底商的規(guī)模要恰當(dāng)控制，當(dāng)規(guī)模超過(guò) 2 萬(wàn)平方米時(shí)，開(kāi)發(fā)商必須對(duì)該商業(yè)房地

產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境做必要的調(diào)查和研究，不能一概用底商的簡(jiǎn)單概念去確定項(xiàng)目的定位、

規(guī)模、市場(chǎng)策略等，否則項(xiàng)目很可能會(huì)面臨開(kāi)發(fā)困境。

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

62

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

2）住宅底商規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)

住宅底商在建筑形式上表現(xiàn)為依附于住宅樓，整棟樓的一層、二層或 / 和地下層的用

途為商業(yè)，樓上建筑的用途為居住。為了確保居住、商業(yè)運(yùn)營(yíng)兩種功能的有效性，開(kāi)發(fā)商

通常會(huì)通過(guò)合理規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)居民和住宅底商的經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者進(jìn)行獨(dú)立引導(dǎo)，將出入口獨(dú)

立開(kāi)來(lái)，以保證樓上居民的生活盡可能少受住宅底商的影響。

需要指出的是，如果規(guī)劃設(shè)計(jì)不夠合理，住宅底商會(huì)在一定程度上影響住宅的銷售。

3）住宅底商運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)

住宅底商作為商鋪的一大類，主要用作與人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服

務(wù)設(shè)施，其經(jīng)營(yíng)形態(tài)與社區(qū)商鋪類似，其中零售型住宅底商的商業(yè)形態(tài)為便利店、中小型

超市、藥店、小賣部、書報(bào)亭，以及少量服裝店等；服務(wù)型住宅底商的商業(yè)形態(tài)主要為餐

廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公

司、裝飾公司、幼兒園等。

4）宅底商形式

住宅底商的形式多數(shù)是鋪面形式，少數(shù)是鋪位形式。鋪位形式的住宅底商良好的“可

視性”使其價(jià)值最大化成為可能，這也是住宅底商引起市場(chǎng)關(guān)注的原因，或者說(shuō)是住宅底

商得到商鋪置業(yè)投資者青睞的原因。

有些開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行住宅底商設(shè)計(jì)時(shí)，為了使其標(biāo)新立異，在其有限的空間里進(jìn)行了超

越通常意義的住宅底商開(kāi)發(fā)，可能將其開(kāi)發(fā)成為規(guī)模較大的步行街或其他形式。這些市場(chǎng)

意義的創(chuàng)新，使住宅底商的概念復(fù)雜化，也使得住宅底商無(wú)論是規(guī)模還是形式都要求開(kāi)發(fā)

商從更加專業(yè)的角度進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位等；否則，用開(kāi)發(fā)普通住宅底商的思路去開(kāi)發(fā)步

行街、百貨商場(chǎng)或其他商業(yè)房地產(chǎn)形式，會(huì)加大項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

5）投資回收形式

目前，越來(lái)越多的住宅底商的投資回收形式為底商出售形式，主要的投資者包括個(gè)人

投資者和機(jī)構(gòu)投資者。長(zhǎng)期來(lái)看，機(jī)構(gòu)投資者會(huì)逐漸成為商鋪購(gòu)買的主力，這也將影響國(guó)

內(nèi)住宅底商的開(kāi)發(fā)模式及投資模式。

3. 投資策略

住宅底商作為市場(chǎng)基礎(chǔ)最成熟的商業(yè)房地產(chǎn)類型，很適合個(gè)人投資者。一方面，只要售價(jià)

合理，投資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相對(duì)比較低，空租率一般也比較低，租金收益可以得到保證；另一方面，

如果住宅項(xiàng)目規(guī)模大，居住人口消費(fèi)能力強(qiáng)，那么其投資收益一般可以得到很好的保證。

2.3.5 百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪置業(yè)投資特點(diǎn)分析

1. 百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪的類型

百貨商場(chǎng)是指經(jīng)營(yíng)包括服裝、鞋帽、首飾、化妝品、裝飾品、家電、家庭用品等眾多

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

63

學(xué)習(xí)

情境 2 商鋪置業(yè)投資分析

種類商品的大型零售商店。它是在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，采取柜

臺(tái)銷售和開(kāi)架面售方式，注重服務(wù)功能，滿足目標(biāo)顧客追求生活時(shí)尚和品位需求的零售

業(yè)態(tài)。

購(gòu)物中心是指一群建筑，是組合在一起的商業(yè)設(shè)施，按商圈確定其位置、規(guī)模，將多

種店鋪?zhàn)鳛橐粋€(gè)整體來(lái)計(jì)劃、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，并且擁有一定規(guī)模的停車場(chǎng)。根據(jù)購(gòu)物中心的

建筑、設(shè)施和形態(tài)的不同，國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)又將購(gòu)物中心細(xì)分為“摩爾”（Mall，停車

場(chǎng)與店鋪間有一定的距離，通常在整體建筑的地下或外圍，而店鋪間有專用的步行街連

接，如區(qū)域型、超區(qū)域型購(gòu)物中心）和帶狀中心（店鋪前各有停車場(chǎng)，店鋪間通常沒(méi)有專

用的步道連接，如鄰里型、社區(qū)型購(gòu)物中心等）。

百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪指百貨商場(chǎng)、各種類型購(gòu)物中心內(nèi)的鋪位。百貨商場(chǎng)及各種

類型購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)好壞對(duì)其中商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況影響直接而深遠(yuǎn)。

2. 百貨商場(chǎng)及其商鋪的特點(diǎn)

1）百貨商場(chǎng)規(guī)模特點(diǎn)

百貨商場(chǎng)規(guī)模通常在 2 萬(wàn)平方米左右。

2）百貨商場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)

百貨商場(chǎng)通常采用 3～5 層的多層建筑，不需要對(duì)設(shè)計(jì)荷載做過(guò)多的考慮，除層高、

柱網(wǎng)、消防、外部交通方案、電梯、貨物流、包括 POS 系統(tǒng)在內(nèi)的各種智能化系統(tǒng)外，

商場(chǎng)內(nèi)對(duì)消費(fèi)者的有效引導(dǎo)，即動(dòng)線布置和公共空間的設(shè)計(jì)都將是百貨商場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的

重要問(wèn)題。

3）百貨商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)

百貨商場(chǎng)主要采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的管理模式，由運(yùn)營(yíng)商對(duì)項(xiàng)目的定位、市場(chǎng)策略、管理模

式等進(jìn)行基于戰(zhàn)略考慮的統(tǒng)一運(yùn)作。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的管理模式有利于打造百貨商場(chǎng)項(xiàng)目的品牌

價(jià)值，提升其競(jìng)爭(zhēng)力。

4）百貨商場(chǎng)商鋪的特點(diǎn)

（1）商鋪形式。

百貨商場(chǎng)商鋪的形式基本上都是鋪位形式，個(gè)別百貨商場(chǎng)會(huì)將一層的某些或某個(gè)鋪面

出租或出售給商家，如賓利汽車租用北京賽特購(gòu)物中心一層的鋪面做汽車展示，寶馬汽車

租用北京永安里貴友大廈一層的鋪面做汽車展示等。

（2）投資回收形式。

百貨商場(chǎng)鋪位絕大多數(shù)采取收取租金或按照營(yíng)業(yè)額流水提成的方式回收投資，也有些

采取租金和流水提成結(jié)合的方式。

3. 購(gòu)物中心及其商鋪的特點(diǎn)

1）購(gòu)物中心規(guī)模特點(diǎn)

購(gòu)物中心業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)比例一般為購(gòu)物∶餐飲∶休閑 =1∶1∶1。

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

64

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

（1）社區(qū)購(gòu)物中心是在城市的區(qū)域型購(gòu)物中心建立的，面積在 5 萬(wàn)平方米以內(nèi)的購(gòu)物

中心。

（2）市區(qū)購(gòu)物中心是在城市的商業(yè)中心建立的，面積在 10 萬(wàn)平方米以內(nèi)的購(gòu)物中心。

商圈半徑為 10～20 千米，有 40～100 個(gè)租賃店，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業(yè)

店、專賣店、飲食店、雜品店及娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施等，停車位在 1 000 個(gè)以上，各個(gè)租賃店獨(dú)

立開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，使用各自的信息系統(tǒng)。

（3）城郊購(gòu)物中心是在城市的郊區(qū)建立的，面積在 10 萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心。目

前在國(guó)內(nèi)大型商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，商鋪置業(yè)投資者對(duì)具有投資價(jià)值的超級(jí)購(gòu)物中心項(xiàng)目

建立基本的了解，有助于辨析市場(chǎng)機(jī)會(huì)，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。

2）購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)

購(gòu)物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括購(gòu)物中心項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。項(xiàng)目

的規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)于項(xiàng)目的成敗有極大的決定作用，尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重。方案設(shè)計(jì)可

以稱為宏觀設(shè)計(jì)，涉及用地分配、功能分區(qū)和規(guī)劃、外部交通設(shè)計(jì)及城市環(huán)境設(shè)計(jì)，將決

定購(gòu)物中心項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出

租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱為微觀設(shè)計(jì)，

即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化和細(xì)化。購(gòu)物中心規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)復(fù)合程

度極高，客流量大，所面對(duì)的兩級(jí)客戶——零售商和消費(fèi)者有復(fù)雜的需求組合，這些對(duì)購(gòu)

物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出了要求；同時(shí)購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)又必須體現(xiàn)設(shè)計(jì)師的建筑美學(xué)概念

和市場(chǎng)概念，如果不能實(shí)現(xiàn)這樣的目標(biāo)，無(wú)疑其設(shè)計(jì)是失敗的，投資商、開(kāi)發(fā)商將承受因

此造成的損失?？傊?，購(gòu)物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)的是建筑美學(xué)概念和市場(chǎng)理念的充分結(jié)

合，需要解決大量客流和各種類型零售商所帶來(lái)的復(fù)雜需求，這些就是購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)

的特點(diǎn)。

3）購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)

絕大多數(shù)購(gòu)物中心采取運(yùn)營(yíng)商統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)的管理方式，很少有購(gòu)物中心采取出售商

鋪的方式。購(gòu)物中心規(guī)模越大，采取出售商鋪方式的可能性越小。當(dāng)然也有可能有一些開(kāi)

發(fā)商看好某個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，但鑒于資金壓力，不得不采取將項(xiàng)目整體出售給投資機(jī)構(gòu)

（首先解決開(kāi)發(fā)資金需求），在項(xiàng)目建設(shè)完成并投入運(yùn)營(yíng)后再回購(gòu)的方式進(jìn)行購(gòu)物中心的

開(kāi)發(fā)。這種購(gòu)物中心從形式上看似是采取了出售的方式，但實(shí)際上其出售所面對(duì)的主要客

戶是機(jī)構(gòu)投資者，較少有個(gè)人投資者。

4）購(gòu)物中心商鋪的特點(diǎn)

（1）商鋪形式。

購(gòu)物中心商鋪的主要形式是鋪位形式，鋪面形式比較少。購(gòu)物中心商鋪的面積大小不

一，差別很大，從幾平方米到幾萬(wàn)平方米不等。

（2）投資回收形式。

購(gòu)物中心涉及的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有主力店、半主力店、專賣店、娛樂(lè)設(shè)施、餐飲設(shè)施等。不

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

65

學(xué)習(xí)

情境 2 商鋪置業(yè)投資分析

同規(guī)模的購(gòu)物中心內(nèi)的業(yè)態(tài)類型有多有少，其中超級(jí)購(gòu)物中心內(nèi)的業(yè)態(tài)組合最全、最多。

以上各種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)商基本上都是采取租用商鋪的形式，其中主力店作為購(gòu)物中心的

重要組成部分，往往有一定的獨(dú)立性，面積在 1.5 萬(wàn)平方米到 2 萬(wàn)平方米；半主力店、專

賣店、娛樂(lè)設(shè)施、餐飲設(shè)施等基本上都以獨(dú)立鋪位的形式分布其中。購(gòu)物中心內(nèi)的商鋪主

要采取出租的方式，有些運(yùn)營(yíng)商也有可能采取按照經(jīng)營(yíng)流水提成的方式，或者采取租金和

提成結(jié)合的方式。

4. 投資策略

百貨商場(chǎng)商鋪置業(yè)投資比較適合機(jī)構(gòu)投資者，其優(yōu)勢(shì)可以在百貨商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、

管理過(guò)程中得到比較充分的發(fā)揮。

購(gòu)物中心商鋪也主要適合機(jī)構(gòu)投資者，畢竟該類項(xiàng)目規(guī)模龐大，項(xiàng)目定位、規(guī)模確

定、市場(chǎng)策略、開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等各種問(wèn)題都需要采取系統(tǒng)化運(yùn)作，而系統(tǒng)化運(yùn)作正

是機(jī)構(gòu)投資者的擅長(zhǎng)之處。當(dāng)有些購(gòu)物中心項(xiàng)目由于資金原因，不得不采取商鋪出售的方

式時(shí)，開(kāi)發(fā)商必須選擇有效的操作方案，一方面吸引個(gè)人投資者進(jìn)來(lái)，另一方面考慮管理

運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)“返租”等方式，以最大限度地保證項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的整體性。

對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，購(gòu)物中心商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較高，雖然這些項(xiàng)目一旦成

功，升值機(jī)會(huì)就會(huì)比較大，但該類項(xiàng)目也要面對(duì)市場(chǎng)成熟問(wèn)題及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境問(wèn)題等，風(fēng)

險(xiǎn)始終相伴。

2.3.6 商務(wù)樓、寫字樓商鋪置業(yè)投資特點(diǎn)分析

1. 商務(wù)樓、寫字樓商鋪的類型

商務(wù)樓、寫字樓商鋪可以按照商鋪?lái)?xiàng)目在整個(gè)建筑中的規(guī)模進(jìn)行劃分，分為兩大類：

底商和零散商鋪。前者代表開(kāi)發(fā)商將建筑底部個(gè)別樓層或多個(gè)樓層整體作為商業(yè)用途；而后

者代表開(kāi)發(fā)商只將底部個(gè)別樓層或多個(gè)樓層中的部分建筑面積作為商業(yè)用途。因?yàn)樯虅?wù)樓、寫

字樓商鋪中常見(jiàn)的為底商，所以下面主要介紹商務(wù)樓、寫字樓底商。

商務(wù)樓、寫字樓底商和住宅底商有明顯的共同點(diǎn)，即都是以上層住戶、租戶為目標(biāo)客

戶群；不同點(diǎn)在于，商務(wù)樓、寫字樓底商的定位基本上都高于住宅底商的定位。例如，北

京豐聯(lián)廣場(chǎng)上面是寫字樓，下面四層是商鋪，以高檔專賣店、知名特色餐飲設(shè)施和銀行等

為主要租戶。

2. 商務(wù)樓、寫字樓底商的特點(diǎn)

1）規(guī)模特點(diǎn)

商務(wù)樓、寫字樓底商項(xiàng)目指開(kāi)發(fā)商將酒店、商住公寓、俱樂(lè)部、會(huì)所、寫字樓等底

層（可能包括一層、二層、三層和 / 或地下層）部分大規(guī)模用作底商項(xiàng)目的發(fā)展，規(guī)模大，

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

66

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

涉及整體定位、整體包裝、整體商業(yè)組合等問(wèn)題，所有商鋪?zhàn)鳛橐粋€(gè)完整的商業(yè)項(xiàng)目的內(nèi)

容而存在。例如，北京王府半島酒店、北京豐聯(lián)廣場(chǎng)、北京時(shí)代廣場(chǎng)、北京嘉里中心底

商都屬于大規(guī)模商務(wù)樓、寫字樓底商項(xiàng)目，其規(guī)模比較大，項(xiàng)目本身具有很強(qiáng)的市場(chǎng)吸引

力，其主要客戶范圍已經(jīng)超越了上層住戶和租戶，通過(guò)其市場(chǎng)運(yùn)作還將周邊甚至所在城市

的某些消費(fèi)階層都吸引了過(guò)來(lái)。

2）運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)

商務(wù)樓、寫字樓底商項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特

色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機(jī)票代理、干洗店、彩擴(kuò)店、娛樂(lè)項(xiàng)目等，其目標(biāo)

客戶通常為中高檔消費(fèi)者。

3）商鋪形式

商務(wù)樓、寫字樓底商項(xiàng)目一般在一層店鋪會(huì)有不少屬于鋪面形式，其他樓層則基本上

都是鋪位形式。

4）投資回收形式

商務(wù)樓、寫字樓底商的投資回收形式有出租和出售兩種。對(duì)于規(guī)模超過(guò) 2 萬(wàn)平方米的

該類項(xiàng)目，只要開(kāi)發(fā)商實(shí)力足夠，能確保對(duì)整個(gè)項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的有效引導(dǎo)，一般都采取出

租的形式，即使出售，也以機(jī)構(gòu)投資者為主要銷售對(duì)象。

3. 投資策略

商鋪置業(yè)投資者對(duì)商務(wù)樓、寫字樓商鋪進(jìn)行選擇的原則是：首先確定哪個(gè)商鋪從外

部、內(nèi)部具有最好的“可視性”；其次選擇較好的樓層；再次以客流量為考慮參數(shù)，進(jìn)行

深入挑選；最后結(jié)合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行購(gòu)買價(jià)格或租

金的洽商。

商務(wù)樓、寫字樓商鋪的規(guī)模相對(duì)比較小，投資風(fēng)險(xiǎn)并不高，比較適合個(gè)人投資者投資。

2.3.7 交通設(shè)施商鋪置業(yè)投資特點(diǎn)分析

交通設(shè)施商鋪一般分為交通設(shè)施內(nèi)部商鋪、交通設(shè)施外部商鋪和道路兩側(cè)商鋪三大類。

1. 交通設(shè)施內(nèi)部商鋪的特點(diǎn)

1）規(guī)模特點(diǎn)

交通設(shè)施內(nèi)部商鋪的總體規(guī)模與該交通設(shè)施的客流量正相關(guān)，即客流量越大，內(nèi)部商

鋪的總體規(guī)模越大，這也體現(xiàn)出市場(chǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)的直接影響。交通設(shè)施內(nèi)部商鋪的規(guī)模從整體

來(lái)講以中小型商鋪為主，中型商鋪主要用作餐廳、咖啡廳、便利店，小型商鋪主要用作專

賣店、快餐店、書店等。以北京首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)為例，依托龐大的客流量，其出港前廳的幾

個(gè)商鋪的面積為 80～200 平方米，主要有咖啡廳、便利店；出港后廳的商鋪包括較大規(guī)模

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

67

學(xué)習(xí)

情境 2 商鋪置業(yè)投資分析

的便利店（便利店面積較大的為 200 平方米左右，較小的為 80 平方米左右）、中餐廳（中

餐廳的面積較大，大約為 500 平方米），以及規(guī)模較小的專賣店。這些商鋪成為服務(wù)于廣

大乘客的重要商業(yè)設(shè)施。

2）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)

交通設(shè)施內(nèi)部商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)從屬于交通設(shè)施主要功能的規(guī)劃設(shè)計(jì)，首先要考慮整個(gè)

交通設(shè)施交通功能的需求，其次才考慮包括商業(yè)配套在內(nèi)的配套設(shè)施，而且通常把大大小

小的商鋪布置在客流主要活動(dòng)空間的周邊、沿途，一方面方便消費(fèi)者，另一方面有利于提

高商鋪的“可視性”，提升商鋪的價(jià)值。

3）運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)

交通設(shè)施內(nèi)部商鋪主要的服務(wù)對(duì)象是各類乘客，乘客的需求引導(dǎo)商鋪的運(yùn)營(yíng)方向。乘

客基本的飲食需求是從事餐飲生意的餐廳、快餐店的主要市場(chǎng)基礎(chǔ)；乘客購(gòu)買禮品的需求

是各種便利店的主要市場(chǎng)基礎(chǔ)；乘客打發(fā)時(shí)光的需求是售賣圖書、期刊的書店的主要市場(chǎng)

基礎(chǔ)……以上內(nèi)容體現(xiàn)了交通設(shè)施內(nèi)部商鋪的基本運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)。

4）商鋪形式

交通設(shè)施內(nèi)部商鋪形式主要是鋪位形式，較少是鋪面形式。

5）投資回收形式

交通設(shè)施內(nèi)部商鋪主要的投資回收形式是出租經(jīng)營(yíng)，而較少采取出售經(jīng)營(yíng)的形式，主

要原因在于交通設(shè)施內(nèi)部商鋪總體規(guī)模比較小，僅占整個(gè)交通設(shè)施很小的一部分，交通設(shè)

施的運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行交通設(shè)施內(nèi)部商鋪開(kāi)發(fā)的目的主要是保證功能配套的完整性。

2. 交通設(shè)施外部商鋪的特點(diǎn)

1）規(guī)模特點(diǎn)

交通設(shè)施外部商鋪的規(guī)模和內(nèi)部商鋪的規(guī)模的大小關(guān)系不確定。機(jī)場(chǎng)外部商鋪的規(guī)模

要比內(nèi)部商鋪的規(guī)模??；火車站外部商鋪的規(guī)模要比內(nèi)部商鋪的規(guī)模大；地鐵內(nèi)部商鋪的

規(guī)模與外部商鋪的規(guī)模的大小關(guān)系不好確定，除交通條件外，其他因素也會(huì)產(chǎn)生影響。在

各類交通設(shè)施外部商鋪中，火車站外部商鋪的規(guī)模較大，除規(guī)模在 200 平方米左右的便利

店外，規(guī)模在 100 平方米左右的各類餐飲設(shè)施數(shù)量也很多。

2）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)

因?yàn)榻煌ㄔO(shè)施外部商鋪通常隸屬于不同的單位（或由不同的單位開(kāi)發(fā)），所以缺乏統(tǒng)

一的規(guī)劃設(shè)計(jì)，唯一的共同點(diǎn)就是最大化其“可視性”。

3）運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)

交通設(shè)施外部商鋪主要的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括便利店、餐飲設(shè)施、書報(bào)亭等。其中便利店主

要以經(jīng)營(yíng)普通食品、特色食品、煙酒、茶、禮品用品、少量服裝等為主；餐飲設(shè)施普遍為

中小型，種類繁多；書報(bào)亭經(jīng)營(yíng)圖書、報(bào)紙、雜志等乘客用來(lái)消遣的商品。以上三大類經(jīng)

營(yíng)業(yè)態(tài)體現(xiàn)了各類乘客的需求特點(diǎn)。

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

68

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

4）商鋪形式

交通設(shè)施外部商鋪形式有些是鋪位形式，但絕大多數(shù)是鋪面形式。鋪面形式對(duì)于大多

數(shù)不熟悉本地市場(chǎng)的乘客來(lái)講，其“可視性”價(jià)值可想而知，所以交通設(shè)施外部商鋪，尤

其是火車站周邊的鋪面普遍價(jià)格不菲。

5）投資回收形式

交通設(shè)施外部商鋪的投資回收形式有出租和出售兩種形式。采取出租形式的該類商

鋪，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)單位對(duì)商業(yè)不熟悉，只好以出租的形式賺取租金；采取出售形式的該類商

鋪，大多數(shù)屬于產(chǎn)權(quán)單位因?yàn)橘Y金需求而將商鋪出售的情況，較少屬于開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)整個(gè)項(xiàng)

目進(jìn)行出售的情況。

3. 道路兩側(cè)商鋪的特點(diǎn)

1）規(guī)模特點(diǎn)

道路兩側(cè)商鋪的規(guī)模沒(méi)有固定特點(diǎn)，換言之，其規(guī)模大小沒(méi)有統(tǒng)一性，大的可能一兩

千平方米，小的可能僅僅幾平方米。

2）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)

道路兩側(cè)商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)極具個(gè)性化，當(dāng)然，個(gè)性化要以不違背商業(yè)規(guī)律為前提。

3）運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)

道路兩側(cè)商鋪的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要有餐廳、快餐店、美容美發(fā)店、專賣店、普通服裝店、

各類商店、小超市、各類便利店、汽車專賣店、汽車服務(wù)店、銀行、攝影店、書店、房地

產(chǎn)中介商、網(wǎng)吧等。

4）商鋪形式

道路兩側(cè)商鋪的形式主要是鋪面形式，鋪位形式較少。鋪位形式在有些道路兩側(cè)的小

型市場(chǎng)里存在，這類鋪位形式的商鋪其競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較低。

5）投資回收形式

目前國(guó)內(nèi)道路兩側(cè)商鋪的投資回收形式主要是出租的形式，產(chǎn)權(quán)單位或產(chǎn)權(quán)人普遍是

長(zhǎng)期擁有商鋪產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，很少有新購(gòu)買商鋪的業(yè)主。更值得一提的是有不少商鋪是在政

府大規(guī)模市政建設(shè)過(guò)程中突然“變成”的，這類商鋪可能過(guò)去是以住宅價(jià)格買入的，市政

建設(shè)過(guò)程其用途變成商鋪，這種情況下其投資收益相當(dāng)高。

道路兩側(cè)商鋪采取出售形式的案例比較少，當(dāng)然，隨著國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)

展，道路兩側(cè)出售商鋪?lái)?xiàng)目將會(huì)逐漸增加。

4. 投資策略

交通設(shè)施內(nèi)部商鋪的租金收益是投資收益的主要內(nèi)容，其升值空間有限，如果商鋪售

價(jià)較高，租金收益率低于 10%，建議商鋪置業(yè)投資者采取謹(jǐn)慎態(tài)度。

交通設(shè)施外部商鋪的租金收益和升值收益成為投資收益的良好組合。交通設(shè)施服務(wù)乘

客規(guī)模的升級(jí)，將提升該類商鋪?zhàn)饨鹗找嫠?；交通設(shè)施周邊房地產(chǎn)的發(fā)展，將打開(kāi)該類

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

69

學(xué)習(xí)

情境 2 商鋪置業(yè)投資分析

商鋪的升值空間?？紤]到升值空間因素，該類商鋪?zhàn)饨鹗找媛手灰坏陀?10%，就可以考

慮投資。

道路兩側(cè)商鋪的租金收益和升值收益形成投資收益的收益組合，鑒于城市再開(kāi)發(fā)的原

因，尋覓升值空間大的道路兩側(cè)的商鋪，應(yīng)成為商鋪置業(yè)投資者的重要目標(biāo)?？紤]到升值

空間因素，道路兩側(cè)商鋪的租金收益率只要不低于 10%，就可以考慮投資。

2.4 影響商鋪置業(yè)投資的因素分析

商鋪置業(yè)投資收益（Pr）包括租金收益（R）和升值收益（V），租金收益（R）的水平

取決于商鋪所在位置的商情因子（E）、客流量（Po）、“可視性”（Vi

）、樓層（F）、交通條

件（T）、停車條件（P）、商鋪硬件條件（C）、整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性（D）、經(jīng)營(yíng)商

品的類型（G）、商鋪置業(yè)投資政策性規(guī)定（M）等因素；升值收益（V）的水平取決于商鋪

所在地區(qū)的商情因子（E）、商鋪初始售價(jià)（Pc）、整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性（D）、樓層

（F）、經(jīng)營(yíng)商品的類型（G）、商鋪置業(yè)投資政策性規(guī)定（M）及商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

（Re）等，即

Pr=R+V （2-1）

R=F（E，Po，Vi

，F(xiàn)，T，P，C，D，G，M） （2-2）

V=F（E，Pc，D，F(xiàn)，G，M，Re） （2-3）

如果投資者持有商鋪的時(shí)間為 N 年，那么靜態(tài)投資回報(bào)率為

Ri

=Pr /（N×Pc） （2-4）

針對(duì)不同的商鋪類型，當(dāng) Ri 達(dá)到某種水準(zhǔn)時(shí)，商鋪置業(yè)投資者才可以做出投資決策。

最終決策必須適合其自身資金特點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)程度大小等。

1. 商鋪置業(yè)投資收益

商鋪置業(yè)投資收益是所有商鋪置業(yè)投資者關(guān)注的問(wèn)題，但一般的投資者對(duì)商鋪置業(yè)投

資收益的理解僅局限在租金收益上。實(shí)際情況是，租金收益屬于商鋪置業(yè)投資收益中常規(guī)

的收益項(xiàng)目，屬于普通意義的收益內(nèi)容，而商鋪升值收益對(duì)于成熟、專業(yè)的商鋪置業(yè)投資

者來(lái)講，無(wú)疑是他們創(chuàng)造財(cái)富的重要手段。

在這里，商鋪置業(yè)投資收益指商鋪置業(yè)為投資者創(chuàng)造的收益的總和。在其測(cè)算中，商

鋪置業(yè)投資者勢(shì)必依據(jù)市場(chǎng)狀況和趨勢(shì)對(duì)后期的收益做出推測(cè)，當(dāng)然也包括賣出后的升值

收益。如果一個(gè)商鋪置業(yè)投資者不考慮在未來(lái)賣出商鋪，假設(shè)預(yù)測(cè)年租金為 Ro，那么商鋪

的靜態(tài)投資回報(bào)率就可以簡(jiǎn)化為 Ri

=Ro/Pc。

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

70

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

2. 租金收益

以出租方式回收投資是房地產(chǎn)業(yè)資金流轉(zhuǎn)的基本方式之一，當(dāng)然對(duì)于商鋪來(lái)講也不例

外。租金收益水平是投資商鋪的一個(gè)重要參考因素。

3. 升值收益

升值收益實(shí)際上是商鋪二手交易實(shí)現(xiàn)的賣價(jià)和初始買價(jià)的差額。實(shí)現(xiàn)升值收益對(duì)于一

般的商鋪置業(yè)投資者有不小的難度，投資選擇得力，不僅會(huì)創(chuàng)造較高的租金收益，而且會(huì)

輕松獲得買家飛漲的報(bào)價(jià)；如果投資選擇失當(dāng)，不僅商鋪不好出租，而且完全有可能被迫

“揮淚降價(jià)甩賣”，升值收益就成了負(fù)數(shù)。租金收益和升值收益共存，但也存在矛盾：對(duì)于

一個(gè)租金收益水平很高的商鋪來(lái)講，其升值收益空間相對(duì)就會(huì)比較小；相反，升值收益空

間大的商鋪，其租金水平最開(kāi)始往往比較低，以后才呈現(xiàn)逐漸提升的態(tài)勢(shì)。

對(duì)于商鋪置業(yè)投資者而言，創(chuàng)造最大商鋪置業(yè)投資收益的方案是最大化租金收益和升

值收益之和，這顯然是一個(gè)求最大值的問(wèn)題。但是鑒于多種因素對(duì)商鋪價(jià)值的影響，目前

尚沒(méi)有統(tǒng)一表達(dá)商鋪收益的函數(shù)，所以在投資判斷過(guò)程中，我們目前只能暫時(shí)從最大化升

值收益的角度來(lái)看待一個(gè)新興商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的商鋪置業(yè)投資問(wèn)題，這種投資策略比較符

合市場(chǎng)初始發(fā)展階段的投資趨勢(shì)。

4. 商情因子

商情因子指商鋪所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)及所吸引的主要客戶群的規(guī)模和覆

蓋范圍等。在判斷商鋪價(jià)值的過(guò)程中，商鋪置業(yè)投資者必須對(duì)商鋪所在地區(qū)的商業(yè)氛圍有

足夠的了解：商業(yè)氛圍的好壞會(huì)直接影響商鋪的價(jià)值、租金水平，以及升值空間。在進(jìn)行

商鋪置業(yè)投資的過(guò)程中，要同時(shí)對(duì)商鋪所在地區(qū)的現(xiàn)實(shí)商情和未來(lái)預(yù)期商情進(jìn)行分析，看

商情因子變化的空間，從中可以發(fā)掘商鋪升值收益的趨勢(shì)和潛力。

對(duì)商情的準(zhǔn)確把握需要深入的分析，一般將商情因子分為 A、B、C、D、E 5 個(gè)級(jí)別。

A 級(jí)：現(xiàn)代改造型、知名大型繁華商業(yè)區(qū)，商業(yè)氛圍極為濃厚，競(jìng)爭(zhēng)激烈但呈現(xiàn)共存

共榮的狀態(tài)，商鋪價(jià)值極高，針對(duì)的客戶群體覆蓋本城市人口及外地人口，如北京王府井

商業(yè)街、北京西單商業(yè)街、上海南京路等。

B 級(jí)：城市大型商業(yè)設(shè)施區(qū)域，商業(yè)氛圍濃厚，大中城市里同業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)程度較高，

小城市里同業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)程度較低，針對(duì)的客戶群體覆蓋本城市某個(gè)消費(fèi)階層，如北京國(guó)貿(mào)

商城、北京東方廣場(chǎng)、上海東方新天地、上海恒隆廣場(chǎng)等。

C 級(jí)：地區(qū)性商業(yè)設(shè)施區(qū)域，商業(yè)氛圍較濃厚，同業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)程度較高，針對(duì)的客戶

群體為其周邊消費(fèi)群，如北京十里河家居建材街、杭州西溪印象城等。

D 級(jí)：交通設(shè)施、商務(wù)樓、寫字樓商業(yè)設(shè)施區(qū)域，針對(duì)的客戶群主要是其服務(wù)客戶、

周邊客戶群。

E 級(jí)：社區(qū)型商業(yè)設(shè)施區(qū)域，同業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)程度較高，針對(duì)的客戶群體以社區(qū)內(nèi)居民

為主，消費(fèi)主體的內(nèi)容比較復(fù)雜。

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

71

學(xué)習(xí)

情境 2 商鋪置業(yè)投資分析

以上 A、B、C、D、E 5 個(gè)級(jí)別商情因子的商業(yè)氛圍依次降低，整體來(lái)看，租金收益

按照以上水平依次降低，但商鋪的升值收益按照以上級(jí)別呈增長(zhǎng)的趨勢(shì)。租金收益和升值

收益的矛盾性是任何商鋪置業(yè)投資者都必須面對(duì)的問(wèn)題，既想有很高的租金收益，又要保

證有良好的升值收益空間，對(duì)于普通的商鋪置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，是很困難的事情。

5. 客流量

客流量對(duì)于商鋪的價(jià)值至關(guān)重要。商情所闡釋的是商鋪所在地區(qū)的宏觀商業(yè)狀況，但

客流量是針對(duì)商鋪個(gè)案進(jìn)行的商鋪價(jià)值的微觀量化。商業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)商鋪門前的客流量極為

關(guān)注，因?yàn)榭土髁渴巧虡I(yè)經(jīng)營(yíng)者取得運(yùn)營(yíng)成功的重要客觀條件之一。兩個(gè)距離僅 50 米的

商鋪可能因這樣或那樣的原因，客流量差距會(huì)很大。

6.“可視性”

“可視性”概念對(duì)于商鋪的價(jià)值至關(guān)重要。商鋪的“可視性”指經(jīng)過(guò)建筑師創(chuàng)造性的

設(shè)計(jì)，可最大限度地使商鋪在平面范圍內(nèi)極容易被看到。換言之，是使購(gòu)物者在外部、步

行街或中庭廣場(chǎng)等各種位置都能夠看到商鋪。對(duì)于零售商而言，“可視性”是他們?cè)谧馍?/p>

鋪時(shí)特別關(guān)注的問(wèn)題，商鋪的“可視性”越好，零售商越容易接受，租金越高?！翱梢曅浴?/p>

原則在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中也普遍得到強(qiáng)調(diào)，“可視性”的體現(xiàn)實(shí)際上是零售商、

消費(fèi)者對(duì)商鋪接受程度的體現(xiàn)，也是各項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則中唯一與市場(chǎng)相關(guān)的原則。如果一

個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部“可視性”和內(nèi)部“可視性”都能得以充分實(shí)現(xiàn)，只要項(xiàng)目周邊

市場(chǎng)條件良好，商鋪置業(yè)投資者就會(huì)比較容易找到進(jìn)駐零售商。

7. 樓層

眾所周知，商鋪所在的樓層不同，價(jià)值也不同，一層的商鋪無(wú)論是租金還是售價(jià)都要

比二層、三層的商鋪高出很多。關(guān)于樓層的價(jià)值，從“可視性”的角度也可以理解，一層

商鋪的“可視性”普遍比二層、三層商鋪的“可視性”要好。

8. 交通條件

交通條件對(duì)于商鋪價(jià)值的重要性毋庸置疑，交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛

力。假如一個(gè)商鋪所處的位置偏僻，出行困難，那么其價(jià)值會(huì)顯著降低。交通條件對(duì)商鋪

置業(yè)投資者的重要性并不難理解，關(guān)鍵是如何在具體商鋪置業(yè)投資過(guò)程中加以應(yīng)用。

9. 停車條件

停車條件具體來(lái)講就是小汽車停車位的情況。在過(guò)去，商鋪置業(yè)投資者可能不太注意

停車條件的問(wèn)題，但現(xiàn)在私家車在國(guó)內(nèi)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，對(duì)商業(yè)、零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)影響頗大，如果

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不能有效解決停車場(chǎng)問(wèn)題，那么項(xiàng)目很有可能面臨經(jīng)營(yíng)困局。另外，私家

車消費(fèi)者的消費(fèi)勢(shì)力強(qiáng)勁，不僅人數(shù)占消費(fèi)者總體人數(shù)的 60% 左右，而且其帶來(lái)的營(yíng)業(yè)額

可能占總營(yíng)業(yè)額的 80% 左右。從上述分析可以得出結(jié)論：如果一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不能為

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

72

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

有車族提供足夠的便利保證，那么在一定程度上就等于放棄了一個(gè)極富消費(fèi)潛力的客戶群。

當(dāng)然，對(duì)于目標(biāo)客戶不是中高端客戶的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，停車條件可以放在次要位置。

車位比有相關(guān)規(guī)定，不同城市、不同區(qū)域的車位比規(guī)定都是不一樣的。一般大城市

要求的車位比較高，小城市要低一些。樓盤的車位比不能低于政府規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，但

是可以超過(guò)，而且高檔的樓盤都要超過(guò)，高檔寫字樓更是。車位比該設(shè)置多少，必須根

據(jù)不同城市的具體情況來(lái)定。最好的辦法是先去調(diào)查周邊的商鋪、超市、寫字樓和劇院

的車位比，然后判斷樓盤的人流和停車比例與這些地方比較是會(huì)更多還是更少，以此合

理確定車位比。

1）西方國(guó)家的停車標(biāo)準(zhǔn)

以美國(guó)公用物業(yè)停車標(biāo)準(zhǔn)作為測(cè)算基礎(chǔ)，其停車位標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范為行政辦公場(chǎng)所每 100 平

方米 3～5 個(gè)，中型零售場(chǎng)所每 100 平方米 5 個(gè)，公寓每戶 1.5 個(gè)。按照標(biāo)準(zhǔn)停車位每個(gè)

35～50 平方米（包括停車位所占面積、車庫(kù)行車道路、轉(zhuǎn)彎半徑、行車進(jìn)出引道等）計(jì)

算，一棟大型高端寫字樓停車位面積將超過(guò)建筑使用面積；即使按照歐洲的高端寫字樓

停車位標(biāo)準(zhǔn)（每 100 平方米 2～3.5 個(gè)）計(jì)算，高端寫字樓的停車位面積也基本與建筑使

用面積持平。

2）我國(guó)車位配比規(guī)定

針對(duì)城市停車設(shè)施供需失衡問(wèn)題，2015 年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《城市停車設(shè)施規(guī)

劃導(dǎo)則》，在城市停車設(shè)施規(guī)劃編制中，按照適度滿足基本車位、從緊控制出行車位的原

則，研究制定了建筑物配建停車位標(biāo)準(zhǔn)，并且按照各類建筑物停車需求特征的差異，確

定建筑物分類，明確了不同停車分區(qū)各種類型建筑物配建停車位標(biāo)準(zhǔn)。建筑物配建停車

位標(biāo)準(zhǔn)的制定應(yīng)結(jié)合城市特點(diǎn)開(kāi)展專題研究，體現(xiàn)停車位總量控制和分區(qū)差別化原則。

（1）各類建筑物配建停車位標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照差別化原則合理設(shè)定下限與上限控制標(biāo)準(zhǔn)。

（2）城市中心區(qū)的停車配建標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)低于城市外圍地區(qū)。中心區(qū)、公共交通發(fā)達(dá)地區(qū)的

商業(yè)、辦公等建筑物應(yīng)設(shè)置上限標(biāo)準(zhǔn)，合理控制停車設(shè)施規(guī)模。

（3）在相同區(qū)域內(nèi)公交服務(wù)水平高的地區(qū)，可降低配建停車位標(biāo)準(zhǔn)。軌道站點(diǎn) 500 米

半徑覆蓋區(qū)域內(nèi)建筑物停車配建標(biāo)準(zhǔn)比其他區(qū)域進(jìn)一步降低。

（4）機(jī)場(chǎng)、港口、公交樞紐、體育設(shè)施等大型公共建筑物，以及其他重大建設(shè)項(xiàng)目通

過(guò)開(kāi)展交通影響評(píng)價(jià)、專題論證確定配建停車位規(guī)模。

（5）考慮停車位的共享和高效利用，城市綜合體等多種性質(zhì)混合的建筑物配建停車位

規(guī)?？尚∮诟鲉畏N性質(zhì)建筑物配建停車位規(guī)?？偤?，不應(yīng)低于各種性質(zhì)建筑物需配建停車

位總規(guī)模的 80%。

（6）對(duì)于新建或改建的住宅項(xiàng)目，若周邊鄰近 300 米范圍內(nèi)地塊存在基本停車位缺

口，可適當(dāng)增補(bǔ)該項(xiàng)目停車配建標(biāo)準(zhǔn)并對(duì)周邊共享使用，原則上不超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)配建數(shù)量的

20%，且增配量不能對(duì)周邊道路交通產(chǎn)生顯著影響。

（7）建筑物停車位配建標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)需要，結(jié)合城市停車設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃編制進(jìn)行調(diào)整。

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

73

學(xué)習(xí)

情境 2 商鋪置業(yè)投資分析

3）國(guó)內(nèi)部分城市停車位配比經(jīng)驗(yàn)

（1）沿海及發(fā)達(dá)城市已經(jīng)要求新建住宅小區(qū)車位比要達(dá)到 1∶1，也就是一戶一個(gè)車

位。北京、上海、廣州、深圳等一線城市許多高檔住宅的停車位規(guī)劃設(shè)計(jì)比例最高的已經(jīng)

達(dá)到 1∶2。在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的南方城市，如浙江省義烏市，新樓盤設(shè)計(jì)停車位配置最少也

從 1∶0.8 起步，有些樓盤甚至達(dá)到 1∶1.4 的設(shè)計(jì)配置。

（2）根據(jù)《杭州市住宅區(qū)配套公建建設(shè)管理暫行規(guī)定》，停車位配置標(biāo)準(zhǔn)為：戶型建

筑面積在 150 平方米以上的，不少于 1 個(gè)停車位 / 戶；戶型建筑面積在 100～149 平方米

的，不少于 0.7 個(gè)停車位 / 戶；戶型建筑面積在 80～100 平方米的，不少于 0.5 個(gè)停車位 /

戶；戶型建筑面積在 79 平方米以下的，不少于 0.15 個(gè)停車位 / 戶；而辦公樓停車位的配

比必須達(dá)到每 100 平方米 0.5 個(gè)停車位。

（3）南京辦公樓的停車位規(guī)劃要點(diǎn)的主要依據(jù)是 2019 年發(fā)布的《南京市建筑物配

建停車設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則（2019 版）》，一類區(qū)配建上限是每 100 平方米 0.6～1.2 個(gè)

停車位、配建下限是每 100 平方米 0.8～1.5 個(gè)停車位，二類區(qū)配建下限是每 100 平方米

0.8～1.8 個(gè)停車位，三類區(qū)配建下限是每 100 平方米 1.0～1.8 個(gè)停車位。這些數(shù)據(jù)都是

針對(duì)單純的寫字樓的，如果有餐飲類商鋪的，要求還要更高。

（4）《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)通則》規(guī)定了機(jī)動(dòng)車位配比標(biāo)準(zhǔn) （表 2-1）。

① 凡本市行政區(qū)域內(nèi)建設(shè)下列大中型公共建筑，均須按照本規(guī)定配套建設(shè)停車場(chǎng)（含

停車庫(kù)，以下簡(jiǎn)稱停車場(chǎng)）：建筑面積 1 000 平方米以上（含 1 000 平方米）的飯莊；建筑

面積 2 000 平方米以上（含 2 000 平方米）的電影院；建筑面積 5 000 平方米以上（含 5 000

平方米）的旅館、辦公樓、商場(chǎng)、醫(yī)院、展覽館、劇院、體育場(chǎng)（館）等公共建筑。現(xiàn)有

停車場(chǎng)不符合本規(guī)定要求的，應(yīng)按本規(guī)定逐步補(bǔ)建、擴(kuò)建。

表 2-1? 北京市大中型公共建筑停車場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)

建筑類別 計(jì)算單位

標(biāo)準(zhǔn)車位數(shù) / 輛

小型汽車 自行車

旅館

一類

每套客房

0.6

二類 0.4

三類 0.2

辦公樓

每 1 000 平方米建筑面積

6.5 20

餐飲 7 40

商場(chǎng)

一類 6.5 40

二類 4.4 40

醫(yī)院

市級(jí) 6.5 40

區(qū)級(jí) 4.5 40

展覽（館） 7 45

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

74

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

建筑類別 計(jì)算單位

標(biāo)準(zhǔn)車位數(shù) / 輛

小型汽車 自行車

電影院

每 100 個(gè)座位

3 每 1 000 平方米 45 輛

劇院（音樂(lè)廳） 10 同上

體育場(chǎng)（館）

一類 4.2 同上

二類 1.2 同上

注：① 露天停車場(chǎng)的占地面積，小型汽車按每個(gè)停車位 25 平方米計(jì)算，自行車按每個(gè)停車位 1.2 平

方米計(jì)算。停車庫(kù)的建筑面積，小型汽車按每個(gè)停車位 40 平方米計(jì)算，自行車按每個(gè)停車位

1.8 平方米計(jì)算。

???? ② 旅館中的一類指《旅游旅館設(shè)計(jì)暫行標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的一級(jí)旅游旅館，二類指該標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的二、

三級(jí)旅游旅館，三類指該標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的四級(jí)旅游旅館。

???? ③ 商場(chǎng)中的一類指建筑面積 10 000 平方米以上的商場(chǎng)，二類指建筑面積不足 10 000 平方米的商場(chǎng)。

???? ④ 體育場(chǎng)館中的一類指 15 000 個(gè)座位以上的體育場(chǎng)或 3 000 個(gè)座位以上的體育館，二類指不足

15 000 個(gè)座位的體育場(chǎng)或不足 3 000 個(gè)座位的體育館。

???? ⑤ 多功能的綜合性大中型公共建筑，停車場(chǎng)車位按各單位標(biāo)準(zhǔn)總和的 80% 計(jì)算。

② 居住區(qū)配套停車位要求：普通居住區(qū)按照三環(huán)路以內(nèi) 3 個(gè)停車位 /10 戶，三環(huán)路以外

5 個(gè)停車位 /10 戶；公寓按照 1 個(gè)停車位 / 戶；別墅區(qū)按照 2 個(gè)停車位 / 戶。

10. 商鋪硬件條件

商鋪的硬件條件具體指商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)和能源狀況等，包括商鋪的面寬、進(jìn)深、層

高，對(duì)消費(fèi)者的有效引導(dǎo)，以及商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素

對(duì)商鋪的功能影響很大。從商鋪功能多方面適應(yīng)性的角度來(lái)看，商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)狀況必須

有廣泛的適應(yīng)性，如果能夠滿足各類商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的經(jīng)營(yíng)需要，那么商鋪置業(yè)投資者在商鋪

出租過(guò)程中將有較多的選擇。如果租戶數(shù)量多，正所謂“水漲船高”，投資者得到高租金

便是自然的事情。

目前，國(guó)內(nèi)從事商業(yè)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的專業(yè)設(shè)計(jì)單位數(shù)量很少，而真正有大型商業(yè)房地產(chǎn)

項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位就更少。不少開(kāi)發(fā)商采用委托國(guó)外設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)的方式，但

我們認(rèn)為無(wú)論是國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位，還是國(guó)外設(shè)計(jì)單位，作為建筑師，他們更多關(guān)注的是建筑

美學(xué)概念的表達(dá)，而普遍缺乏對(duì)市場(chǎng)的了解。一個(gè)成功的商業(yè)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)，需要商業(yè)策劃

公司的參與，從市場(chǎng)的角度來(lái)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修正。

11. 整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性

規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值具有重要影響。規(guī)劃設(shè)計(jì)單位往往只是從建筑美

學(xué)的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，很少?gòu)墓δ艿慕嵌冗M(jìn)行考慮，但鑒于商業(yè)房地產(chǎn)客戶的需

求，其功能性比其他房地產(chǎn)形式要復(fù)雜，而且會(huì)直接影響項(xiàng)目的成敗。目前國(guó)內(nèi)專業(yè)從事

商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的單位很少，可供選擇的有成功商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的單位則更

續(xù)表

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

75

學(xué)習(xí)

情境 2 商鋪置業(yè)投資分析

少。通常，開(kāi)發(fā)商需要在此階段引入市場(chǎng)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，從市場(chǎng)的角度對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)

整。以上工作的好壞，將決定該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性程度。項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)

時(shí)越多考慮零售商、消費(fèi)者的需求，其成功的概率越高。

12. 經(jīng)營(yíng)商品的類型

經(jīng)營(yíng)商品的類型與商鋪的租金收益及升值收益有密切的關(guān)系。不同的商品，其利潤(rùn)空

間差別較大，如經(jīng)營(yíng)計(jì)算機(jī)的商鋪和經(jīng)營(yíng)低檔服裝的商鋪相比較，前者的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)比后者

的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)要大。如果商鋪置業(yè)投資者在進(jìn)行商鋪置業(yè)投資時(shí)能夠清楚地判斷未來(lái)商鋪適

合經(jīng)營(yíng)的商品類型，那么該商鋪置業(yè)投資者便能勝人一籌。

13. 商鋪置業(yè)投資政策性規(guī)定

與商鋪置業(yè)投資有關(guān)的政策性規(guī)定有 7 項(xiàng)，包括出讓金、貸款政策、面積標(biāo)準(zhǔn)、水電

費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)、特殊要求、空置等相關(guān)政策。

在前期購(gòu)買環(huán)節(jié)應(yīng)注意以下情況。

（1）一般情況商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅高，土地出讓年限只有 40 年。

（2）在貸款政策方面，購(gòu)置商鋪可貸款五成，年限是 10 年，利率是同期基準(zhǔn)利率的

1.1 倍。但只有工程具備竣工備案條件后，銀行才會(huì)放款。因此，商鋪貸款的月供是在房

子即將投入使用時(shí)才發(fā)生的。

（3）商鋪不是按套銷售，而是按最小銷售面積銷售。具體面積標(biāo)準(zhǔn)因項(xiàng)目而異，有

100 平方米的，也有 1 000 平方米的，還有不分割賣的。

在后期使用過(guò)程中及硬件配備上應(yīng)注意以下情況。

（1）水、電、氣、熱等需按專門的商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)。

（2）物業(yè)管理費(fèi)高于普通住宅。

（3）根據(jù)經(jīng)營(yíng)范圍，各行業(yè)的主管部門對(duì)房屋有些特殊要求，如餐飲業(yè)要專設(shè)污水隔

油池等特殊設(shè)備。

（4）由于按面積出租，剛性的空置是商鋪經(jīng)營(yíng)不可避免的。

以上對(duì)商鋪置業(yè)投資原理中的主要參數(shù)進(jìn)行了簡(jiǎn)要介紹。如果商鋪置業(yè)投資者在商鋪

置業(yè)投資過(guò)程中能夠?qū)⑸鲜龈饕蛩囟挤治銮宄?，其投資成功的概率會(huì)更高。

14. 商鋪初始售價(jià)

商鋪初始售價(jià)的高低將影響商鋪置業(yè)投資的收益。正如式（2-4）中所表達(dá)的，商鋪

初始售價(jià)越高，靜態(tài)投資回報(bào)率越低，資金風(fēng)險(xiǎn)也就越高。同樣一個(gè)商鋪樓盤，項(xiàng)目不同

階段其售價(jià)可能會(huì)有所不同，越是接近現(xiàn)房，售價(jià)越高。對(duì)于商鋪置業(yè)投資者而言，售價(jià)

高就意味著需要支付更多的資金，更多的首付款，前期資金壓力變大不說(shuō)，還有可能以高

價(jià)買入，最終被高位套牢。

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

76

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

15. 商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

對(duì)于商鋪置業(yè)投資者來(lái)講，商鋪價(jià)值提升是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，任何一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)

項(xiàng)目從項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)到走向成熟，都必然經(jīng)歷從不成熟到成熟，租金從低到高，商

鋪的價(jià)值從低到高的過(guò)程。在商鋪價(jià)值提升的過(guò)程中，上述因素普遍屬于靜態(tài)因素，

但商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢(shì)將對(duì)商鋪的價(jià)值產(chǎn)生重要的影響。周邊房地產(chǎn)項(xiàng)

目包括諸如住宅項(xiàng)目、寫字樓項(xiàng)目、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目、綜合配套設(shè)施、政府規(guī)劃性景

觀項(xiàng)目等，這些項(xiàng)目都通過(guò)其不同的方式吸引所在地區(qū)的人氣，增加所在地區(qū)的客流

量。如果一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目其周邊的人氣持續(xù)提升，客流量大幅增加，那么該項(xiàng)目

的升值將是必然的。商鋪置業(yè)投資者如何判斷擬投資商鋪周邊房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)呢？不

同的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其所面臨的周邊規(guī)劃差別很大，投資者必須結(jié)合具體項(xiàng)目進(jìn)行個(gè)

案判斷。

2.5 商鋪置業(yè)投資估算

2.5.1 商業(yè)地產(chǎn)金融政策

2007 年 9 月 27 日中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加

強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》規(guī)定，利用貸款購(gòu)買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗(yàn)收的房

屋。商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付款比例不得低于 50%，期限不得超過(guò) 10 年，貸款利率不得

低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率的 1.1 倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率

水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定；對(duì)以“商住兩用房”名義申請(qǐng)貸款

的，首付款比例不得低于 45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。

2.5.2 相關(guān)稅費(fèi)政策

商鋪屬于商業(yè)性房地產(chǎn)，與住宅相比，在交易的過(guò)程中涉及的稅費(fèi)繳納比例和優(yōu)惠政

策有很大不同。

1. 契稅

商業(yè)性房地產(chǎn)在交易時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅》第三款和第四款規(guī)定，稅率為

3%～5%；按照交易價(jià)或評(píng)估價(jià)計(jì)征。

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

77

學(xué)習(xí)

情境 2 商鋪置業(yè)投資分析

2. 印花稅

商業(yè)房地產(chǎn)交易時(shí)，印花稅按照售價(jià)的 0.05% 全額征收。

3. 物業(yè)維修基金

商業(yè)性房地產(chǎn)的物業(yè)維修基金是參照住宅類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的，在購(gòu)入新房時(shí)一次性

繳納，后期不足時(shí)，再根據(jù)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)商議歸集繳納標(biāo)準(zhǔn)；二手房轉(zhuǎn)售購(gòu)入時(shí)不用再行

繳納。

4. 交易手續(xù)費(fèi)

住宅以外的房地產(chǎn)交易時(shí)，主要針對(duì)轉(zhuǎn)讓方收取一定的手續(xù)費(fèi)，按照建筑面積計(jì)征，

涉及二手房時(shí)，交易雙方各承擔(dān) 50% 的交易手續(xù)費(fèi)。杭州市新建商品房按照 6 元 / 平方米

征收，存量房按照 12 元 / 平方米征收（每宗交易手續(xù)費(fèi)超過(guò) 5 000 元的按 5 000 元計(jì)算），

交易雙方各承擔(dān) 50%。

5. 增值稅及附加

如果所售房產(chǎn)是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等，則不論購(gòu)買年限是否超過(guò) 5 年

都需要全額征收增值稅，具體標(biāo)準(zhǔn)參照住宅執(zhí)行。但要注意商業(yè)性房地產(chǎn)個(gè)人或企業(yè)在

購(gòu)房時(shí)不用繳納增值稅及附加，但轉(zhuǎn)讓方必須繳納，一般按照售價(jià)扣除原購(gòu)入價(jià)差額的

5.5%～5.6% 征收；商鋪在出租期間一般按照租金收入計(jì)價(jià)征收或者核定征收，具體按照

各地規(guī)定執(zhí)行。

6. 房產(chǎn)稅

商鋪在出租期間必須按照規(guī)定繳納一定數(shù)額的房產(chǎn)稅，一般按照租金收入的 12% 繳納。

7. 土地增值稅

土地增值稅實(shí)際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)等單位和個(gè)人，有償

轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及在房屋銷售過(guò)程中獲得的收入，扣除開(kāi)發(fā)或者置業(yè)成本等支出

后的增值部分，要按一定比例向國(guó)家繳納的一種稅費(fèi)。土地增值稅的計(jì)稅方式分兩種

情況。

（1）核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的 1% 征收率征收，這種模式類似于

目前的個(gè)人所得稅征收方式。如某商鋪的成交價(jià)為 125 萬(wàn)元，其土地增值稅稅額應(yīng)為

1 250 000×1%= 12 500（元）。

（2）減除法定扣除項(xiàng)目金額后，按四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收，土地增值稅稅率見(jiàn)表 2-2。

其中又分兩種情況：一是能夠提供購(gòu)房發(fā)票；二是不能夠提供購(gòu)房發(fā)票，但能夠提供房地

產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告。

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

78

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

表 2-2? 土地增值稅稅率

級(jí)數(shù) 計(jì) 稅 依 據(jù) 適用稅率 速算扣除系數(shù)

1 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50% 的部分 30% 0

2 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100% 的部分 40% 5%

3 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200% 的部分 50% 15%

4 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200% 的部分 60% 35%

注：房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過(guò)扣除金額 20% 的，免征土地增值稅。

① 能夠提供購(gòu)房發(fā)票的，可減除以下項(xiàng)目金額：取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額；

按發(fā)票所載金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計(jì) 5% 的金額；按國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一繳納

的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；取得房地產(chǎn)時(shí)所繳納的契稅。

② 不能夠提供購(gòu)房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法評(píng)定的房

屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，扣除項(xiàng)目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)所支

付的金額證明；中介機(jī)構(gòu)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格（不包括土地評(píng)估價(jià)值），需經(jīng)地方主

管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)；按國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一繳納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有

關(guān)的稅金和價(jià)格評(píng)估費(fèi)用。

土地增值稅計(jì)算公式如下。

應(yīng)納稅額 = 增值額 × 適用稅率 - 扣除項(xiàng)目金額 × 速算扣除系數(shù)

【例 2-1】假設(shè)張先生于 2018 年 12 月以 50 萬(wàn)元購(gòu)買了一間商鋪，2020 年 12 月再以

70 萬(wàn)元來(lái)出售。

（1）張先生既不能提供購(gòu)房發(fā)票，又不能提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告，其以核定

方式來(lái)繳納，則需要繳納的土地增值稅為 700 000×1%=7 000（元）。

（2）如果張先生能夠提供購(gòu)房發(fā)票，發(fā)票所載金額為 50 萬(wàn)元，那么可減除以下項(xiàng)目金額。

房屋原值：500 000 元。

加計(jì)金額：500 000×5%+500 000× （1+5%） ×5%=51 250（元）。

稅金：契稅為 7 500 元（500 000 元 ×1.5%），轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的增值稅及附加為 38 500

元（700 000 元 ×5.5%），個(gè)人所得稅按核定方式繳納為 7 000 元（700 000 元 ×1%），印

花稅 350 元（700 000 元 ×0.05%）。

那么該套房屋的增值額為 700 000-500 000-51 250-7 500-38 500-7 000-350=95 400

（元），未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的 50%，可按照 30% 的稅率計(jì)算。那么，土地增值稅稅額為

95 400×30% =28 620（元）。

8. 個(gè)人所得稅

個(gè)人所得稅的稅率為 20%，但納稅基數(shù)是房屋的增值部分，具體計(jì)算公式為：應(yīng)納稅

額 = 成交價(jià) - 房屋原值（買入價(jià)）- 合理費(fèi)用（合理費(fèi)用包括各種稅費(fèi)、裝修費(fèi)用）×20%。

房屋原值是指出售方取得該房屋時(shí)所支付的購(gòu)置價(jià)格或建造費(fèi)用，以及其他有關(guān)費(fèi)用；合

理費(fèi)用是指購(gòu)入該房屋時(shí)繳納的裝修費(fèi)、契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)，以及出售

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

79

學(xué)習(xí)

情境 2 商鋪置業(yè)投資分析

該房屋時(shí)繳納的印花稅、增值稅及附加、土地增值稅、評(píng)估費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等。納稅義務(wù)

人應(yīng)提供合法、完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證及稅費(fèi)繳納憑證。納稅人未能提供完整、準(zhǔn)確

的有關(guān)扣除合理費(fèi)用的憑證，不能正確計(jì)算應(yīng)納稅額的，采取核定征稅，目前暫按成交價(jià)

的一定比例來(lái)執(zhí)行（一般為 1%～3%）。

2.5.3 商鋪置業(yè)投資估算舉例

下面以例證方式來(lái)呈現(xiàn)商鋪的置業(yè)投資估算。

杭州某公司經(jīng)理 2021 年 1 月 1 日以 2.20 萬(wàn)元 / 平方米的價(jià)格購(gòu)買了杭州主城區(qū)某商

業(yè)步行街一樓的一套一手商鋪，產(chǎn)權(quán)面積為 65.58 平方米。試進(jìn)行投資估算分析。

（1）該套商鋪單價(jià) 22 000 元 / 平方米，按照建筑面積 65.58 平方米計(jì)算，其總價(jià) =

2.20×65.58≈144.28（萬(wàn)元），首付 50%，首付款 =144.28×50%=72.14（萬(wàn)元）。

（2）該商鋪是非住宅房屋，按照杭州市的規(guī)定，繳納契稅的適用稅率取 3%，需要繳

納的契稅 =144.28×3% ≈4.33（萬(wàn)元）。

（3）需要繳納的印花稅 =144.28×0.05%≈0.07（萬(wàn)元）。

（4）該商鋪為帶電梯多層，參照杭州市住宅物業(yè)維修基金繳納標(biāo)準(zhǔn)（繳納標(biāo)準(zhǔn)為 65

元 / 平方米），需要繳納的物業(yè)維修基金 =65.58×65≈0.43（萬(wàn)元）。

（5）產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)大約為 400 元，即 0.04 萬(wàn)元。

（6）交房時(shí)，還要一次性繳納一年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，按照 10 元 /（平方米·月）估算，

需要繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi) =10×65.58×12≈0.79（萬(wàn)元）。

（7）估算結(jié)果如下。

共需資金 =144.28+4.33+0.43+0.04+0.79+0.07=149.94（萬(wàn)元）

首付款 =72.14（萬(wàn)元）

后期費(fèi)用 =4.33+0.43+0.04+0.79+0.07=5.66（萬(wàn)元）

貸款總額 =144.28-72.14=72.14（萬(wàn)元）

2.6 商鋪置業(yè)投資財(cái)務(wù)分析

商鋪置業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為租金收益、物業(yè)增值、股權(quán)增加三個(gè)方面。其中

租金收益通常表現(xiàn)為月租金收入，而物業(yè)增值和股權(quán)增加效果則既可在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)

時(shí)實(shí)現(xiàn)，也可在針對(duì)物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)（如申請(qǐng)二次抵押貸款）。商鋪置業(yè)投資的

經(jīng)濟(jì)效果明顯受市場(chǎng)狀況和物業(yè)特性變化的影響。個(gè)人或機(jī)構(gòu)進(jìn)行商鋪置業(yè)投資的目的就

是要獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，但其在沒(méi)有成為到手的現(xiàn)金流之前，還僅僅是一個(gè)美好的期

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

80

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

望。因此，商鋪置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果表現(xiàn)形式只是說(shuō)明投資者可以獲得的利益類型，在沒(méi)有

成為一個(gè)特定時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量之前，該經(jīng)濟(jì)效果是無(wú)法量化的。

2.6.1 編制現(xiàn)金流量表

1. 現(xiàn)金流量表的含義

現(xiàn)金流量表是指反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計(jì)算表格。

2. 現(xiàn)金流量表的種類

按照投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表一般分為全部投資現(xiàn)金流量表和自有資金現(xiàn)金

流量表。

1）全部投資現(xiàn)金流量表

全部投資現(xiàn)金流量表是不分投資資金來(lái)源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)（即假定全部投

資均為自有資金），用以計(jì)算全部投資所得稅前及所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

及投資回收期等財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算表格。其目的是考查項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)方

案進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)。全部投資現(xiàn)金流量表見(jiàn)表 2-3。

表 2-3? 全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元

序號(hào) 項(xiàng)目名稱 時(shí) 間

0 1 2 3 4 5 6 … n-1 n

1 現(xiàn)金流入

1.1 租金收入

1.2 轉(zhuǎn)售收入

2 現(xiàn)金流出

2.1 購(gòu)房總價(jià)

2.2 契稅

2.3 印花稅

2.4 物業(yè)維修基金

2.5 交易手續(xù)費(fèi)

2.6 物業(yè)服務(wù)費(fèi)

2.7 房產(chǎn)稅

2.8 增值稅及附加

2.9 土地增值稅

2.10 所得稅

… ……

3 凈現(xiàn)金流量

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

81

學(xué)習(xí)

情境 2 商鋪置業(yè)投資分析

2）自有資金現(xiàn)金流量表

自有資金是項(xiàng)目投資者自己擁有的資金。自有資金現(xiàn)金流量表是從投資者整體的角度

出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以

計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等財(cái)務(wù)指標(biāo)，考查項(xiàng)目資本金的盈利能力。自有

資金現(xiàn)金流量表見(jiàn)表 2-4。

表 2-4? 自有資金現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元

序號(hào) 項(xiàng)目名稱

時(shí)間

0 1 2 3 4 5 6 … n-1 n

1 現(xiàn)金流入

1.1 租金收入

1.2 轉(zhuǎn)售收入

2 現(xiàn)金流出

2.1 首付款

2.2 年還本付息額

2.3 契稅

2.4 印花稅

2.5 物業(yè)維修基金

2.6 交易手續(xù)費(fèi)

2.7 物業(yè)服務(wù)費(fèi)

2.8 房產(chǎn)稅

2.9 增值稅及附加

2.10 土地增值稅

2.11 所得稅

… ……

3 凈現(xiàn)金流量

2.6.2 基本財(cái)務(wù)指標(biāo)

商鋪置業(yè)投資財(cái)務(wù)指標(biāo)體系中反映盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)有靜態(tài)投資回收期、現(xiàn)金回報(bào)

率、投資回報(bào)率、投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率等，動(dòng)態(tài)指標(biāo)有財(cái)務(wù)凈現(xiàn)

值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期等。該學(xué)習(xí)情境中主要要求掌握靜態(tài)投資回收期、

現(xiàn)金回報(bào)率、投資回報(bào)率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期等指標(biāo)。

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

82

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

1. 靜態(tài)指標(biāo)

1）靜態(tài)投資回收期

靜態(tài)投資回收期（Pb

′），是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所

需的時(shí)間。一般以年表示，對(duì)商鋪置業(yè)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，靜態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算

起。其計(jì)算公式為

∑t

p

=

b

0

'

( )0 CI CO ? =t

（2-5）

其詳細(xì)計(jì)算公式為

Pb

′ =（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù) -1）+

（上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值 / 當(dāng)期凈現(xiàn)金流量） （2-6）

式（2-6）得出的是以期為單位的靜態(tài)投資回收期，應(yīng)該再把它換算成以年為單位的

靜態(tài)投資回收期，其中的小數(shù)部分也可以折算成月數(shù)，以年和月表示，如 3 年零 9 個(gè)月或

3.75 年。

商鋪置業(yè)投資合理的靜態(tài)投資回收期一般為 8～12 年。

2）現(xiàn)金回報(bào)率

現(xiàn)金回報(bào)率指商鋪置業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益

資本的比率。其計(jì)算公式為

現(xiàn)金回報(bào)率 = 年現(xiàn)金報(bào)酬 / 權(quán)益資本數(shù)額 ×100% （2-7）

該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系?，F(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)

金回報(bào)率和稅后現(xiàn)金回報(bào)率（這里所指的稅是企業(yè)所得稅或者個(gè)人所得稅）之分。其中，

稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈經(jīng)營(yíng)收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投

資；稅后現(xiàn)金回報(bào)率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。

【例 2-2】某商鋪的購(gòu)買價(jià)格為 60 萬(wàn)元，其中 40 萬(wàn)元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余

款 20 萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營(yíng)收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本

付息后的年凈現(xiàn)金流量為 2.8 萬(wàn)元，試求該項(xiàng)投資的現(xiàn)金回報(bào)率。

解：根據(jù)式（2-7）得

該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率 =2.8/20×100%=14%

如果該項(xiàng)投資年稅后凈現(xiàn)金流量為 2.2 萬(wàn)元，則根據(jù)式（2-7）得

該項(xiàng)投資的稅后現(xiàn)金回報(bào)率 =2.2/20×100%=11%

現(xiàn)金回報(bào)率指標(biāo)非常簡(jiǎn)單明了：它與資本化率不同，因?yàn)橘Y本化率通常不考慮還本付

息的影響；它與一般意義上的回報(bào)率也不同，因?yàn)樗赡苁嵌惽暗模部赡苁嵌惡蟮摹?/p>

3）投資回報(bào)率

投資回報(bào)率指商鋪置業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資

本的比率。其計(jì)算公式如下。

投資回報(bào)率 = 年凈收益 / 權(quán)益資本數(shù)額 ×100% （2-8）

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

83

學(xué)習(xí)

情境 2 商鋪置業(yè)投資分析

相對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率來(lái)說(shuō)，投資回報(bào)率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)

權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)增值所帶來(lái)的收益計(jì)入投資收益。該指標(biāo)反映了初始

權(quán)益投資與投資者實(shí)際獲得的收益之比。

在不考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率的計(jì)算公式如下。

投資回報(bào)率 =（稅后現(xiàn)金流量 + 投資者權(quán)益增加值）/ 權(quán)益投資數(shù)額 ×100%（2-9）

在考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率的計(jì)算公式如下。

投資回報(bào)率 =（稅后現(xiàn)金流量 + 投資者權(quán)益增加值 + 物業(yè)增值收益）/ 權(quán)益投資數(shù)額 ×100%

（2-10）

投資者權(quán)益增加實(shí)際就是還本付息收益即抵押貸款還本付息中還本所帶來(lái)的收益。其

計(jì)算公式如下。

還本付息收益 = 年等額還款 - 本金 × 年利率 （2-11）

由于等額還本付息隨著時(shí)間推移，其中歸還的本金越來(lái)越多、利息越來(lái)越少，因此還

本收益會(huì)越來(lái)越多。第一年的還本收益計(jì)算公式見(jiàn)式（2-12），第 N 年的還本收益計(jì)算公

式見(jiàn)式（2-13）。

第一年的還本收益 = 年等額還款 - 本金 × 年利率 （2-12）

第 N 年的還本收益 = 第一年的還本收益 ×（1+ 年利率）N-1（N=2，…，n）（2-13）

收益中的一部分用于償還貸款本金，這部分資金在年純收益中沒(méi)有得到體現(xiàn)，而是隨

同抵押貸款還本付息一同被扣除掉了。其體現(xiàn)的投資回報(bào)中不含每年用于支付貸款本金的

部分，可以說(shuō)是一種隱性收益。如果自有資金考慮了這部分收益，那么其收益率就會(huì)大大

提高。商鋪置業(yè)投資合理的年投資回報(bào)率一般為 8%～12%。

由于商鋪受地理位置及人流量等影響較大，價(jià)位差異也相當(dāng)大，因此投資回報(bào)率也會(huì)

不同程度上受到影響。

另外，投資中除商鋪置業(yè)投資者的購(gòu)買初始投資外，還應(yīng)包括稅費(fèi)、貸款利息、物

業(yè)管理費(fèi)用、取暖費(fèi)用、折舊費(fèi)用，甚至還有通貨膨脹帶來(lái)的價(jià)格貶值和央行加息后帶

來(lái)的利差等方面的因素。同時(shí)，投資者還必須考慮到商鋪有一定的空置期、空置率等。

2. 動(dòng)態(tài)指標(biāo)

1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV），是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率 ic，將項(xiàng)目計(jì)算期

內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是商鋪置業(yè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的一

個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

商鋪置業(yè)投資計(jì)算期為經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期和經(jīng)營(yíng)期之和，經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期為開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備活動(dòng)所占的

時(shí)間，從獲取物業(yè)所有權(quán)（使用權(quán)）開(kāi)始，到出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)活動(dòng)正式開(kāi)始截止；經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)

備期的時(shí)間長(zhǎng)短，與購(gòu)入物業(yè)的初始裝修狀態(tài)等因素有關(guān)。

基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

84

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

求的最低投資回報(bào)率，稱為最低要求收益率（MARR）。決定基準(zhǔn)收益率大小的主要因素是

資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算公式為

NPV ( ) (1 ) =?+ ∑t=

n

0

CI CO i t c

?t （2-14）

式中，NPV——項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值；

CI——現(xiàn)金流入量；

CO——現(xiàn)金流出量；

（CI-CO）t

——項(xiàng)目在第 t 年的凈現(xiàn)金流量；

n——計(jì)算期，即項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)周期（年、半年、季度或月）；

ic——基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率。

如果 NPV ≥ 0，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)

上是可以接受的；如果 NPV<0，則該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上不可接受。

【例 2-3】已知某商鋪置業(yè)投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量見(jiàn)表 2-5，如果投資者目標(biāo)收益率

為 10%，試求該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。

表 2-5? 某商鋪置業(yè)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元

年份 0 1 2 3 4 5

現(xiàn)金流入 300 300 300 300 300

現(xiàn)金流出 1 000

凈現(xiàn)金流量 -1 000 300 300 300 300 300

解：因?yàn)?ic=10%，利用式（2-14），可知該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為

NPV=-1 000+300/ （1+10%） +300/ （1+10%） 2

+300/ （1+10%） 3

+300/ （1+10%） 4

+300/ （1+10%） 5

≈-1 000+300× （0.909 1+0.826 5+0.751 3+0.683 0+0.620 9）

=-1 000+300×3.790 8

≈137.24（萬(wàn)元）

2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR），是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零

時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目營(yíng)利性的基本指標(biāo)。其計(jì)算公式為

∑t=

n

0

( ) (1 IRR) 0 CI CO ?+= t

?t （2-15）

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收益率。

同時(shí)意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可以通過(guò)內(nèi)插法求得，即先按目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率求得項(xiàng)目的財(cái)

務(wù)凈現(xiàn)值，如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零的正值和負(fù)值各一個(gè)，最后

用內(nèi)插公式求出。內(nèi)插法公式為

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

85

學(xué)習(xí)

情境 2 商鋪置業(yè)投資分析

IRR = + i

1 NPV NPV

NPV ( )

1 2

1 21 × ?

+

i i （2-16）

式中，i1——當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率；

i2——當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率；

NPV1——采用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值；

NPV2——采用高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的負(fù)值。

式中 i1 和 i2 之差不應(yīng)超過(guò) 2%，否則，折現(xiàn)率 i1、i2 和凈現(xiàn)值之間不一定呈線性關(guān)系，

從而使所求得的內(nèi)部收益率失真。

內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益

率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。將

所求出的內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率 ic 比較，當(dāng) IRR ≥ ic 時(shí)，則認(rèn)為

項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的；當(dāng) IRR ＜ ic 時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是不可以接受。

當(dāng)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量具有一個(gè)內(nèi)部收益率時(shí)，其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值函數(shù) NPV（i）如圖 2.8

所示。從圖 2.8 中可以看出，當(dāng) i ＜ IRR 時(shí)，對(duì)于所有的 i 值，NPV 都是正值；當(dāng) i ＞

IRR 時(shí)，對(duì)于所有的 i 值，NPV 都是負(fù)值。

圖 2.8? 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值函數(shù)圖

值得注意的是，求解 IRR 的理論方程應(yīng)有 n 個(gè)解，這也就引發(fā)了對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率

唯一性的討論。研究表明：對(duì)于常規(guī)項(xiàng)目（凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)僅有一次

變化），IRR 有唯一實(shí)數(shù)解；對(duì)于非常規(guī)項(xiàng)目（凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)有多

次變化），計(jì)算 IRR 的方程可能但不一定有多個(gè)實(shí)數(shù)解。因?yàn)轫?xiàng)目的 IRR 是唯一的，如果

計(jì)算 IRR 的方程有多個(gè)實(shí)數(shù)解，這些解都不是項(xiàng)目的 IRR。因此，對(duì)非常規(guī)項(xiàng)目，需根據(jù)

IRR 的經(jīng)濟(jì)含義對(duì)計(jì)算出的 IRR 進(jìn)行檢驗(yàn)，以確定是否能用 IRR 評(píng)價(jià)該項(xiàng)目。

3）動(dòng)態(tài)投資回收期

動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb），是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需

的時(shí)間，是反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。對(duì)商鋪置業(yè)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，動(dòng)態(tài)投資

回收期自投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。

其計(jì)算公式為

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

86

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

∑t

P

=

b

0

( ) (1 ) 0 CI CO i ? += t c （2-17）

其詳細(xì)計(jì)算公式為

Pb

=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù) -1）+

（上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值 / 當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值） （2-18）

根據(jù)式（2-18）得出的是以期為單位的動(dòng)態(tài)投資回收期，應(yīng)該再把它換算成以年為單位

的動(dòng)態(tài)投資回收期，其中的小數(shù)部分也可以折算成月數(shù)，以年和月表示，如 3 年零 9 個(gè)月

或 3.75 年。

在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb）與基準(zhǔn)回收期（Pc）相比

較，如果 Pb ≤ Pc，則項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以接受的。動(dòng)態(tài)投資回收期指

標(biāo)一般用于評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)完結(jié)后用來(lái)出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，也可

用來(lái)評(píng)價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目。

【例 2-4】已知某商鋪置業(yè)投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量見(jiàn)表 2-6，求該投資

項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。如果投資者的目標(biāo)收益率為 12%，求該投資項(xiàng)目的

動(dòng)態(tài)投資回收期。

表 2-6? 某商鋪置業(yè)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元

項(xiàng)目

年? 份

0 1 2 3 4 5 6

現(xiàn)金流入 300 300 350 400 400 600

現(xiàn)金流出 1 200

凈現(xiàn)金流量 -1 200 300 300 350 300 300 500

解：根據(jù)表 2-6 和式（2-14）不斷試算，最終得出 i1=20%、i2=21% 時(shí)，NPV 的值接

近 0，具體計(jì)算過(guò)程見(jiàn)表 2-7。

表 2-7? 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值計(jì)算表 單位：萬(wàn)元

項(xiàng)目

年? 份

0 1 2 3 4 5 6

現(xiàn)金流入 300.00 300.00 350.00 400.00 400.00 600.00

現(xiàn)金流出 1 200.00

凈現(xiàn)金流量 -1 200.00 300.00 300.00 350.00 300.00 300.00 500.00

NPV1

（i1=20%）

凈現(xiàn)值 -1 200.00 250.00 208.33 202.55 192.90 160.75 200.94

累計(jì)凈現(xiàn)值 -1 200.00 -950.00 -741.67 -539.12 -346.22 -185.47 15.47

NPV2

（i2=21%）

凈現(xiàn)值 -1 200.00 247.93 204.90 197.57 186.60 154.22 191.18

累計(jì)凈現(xiàn)值 -1 200.00 -952.07 -747.16 -549.60 -362.99 -208.78 -17.60

NPV

（ic=12%）

凈現(xiàn)值 -1 200.00 267.86 239.16 249.12 254.21 226.97 303.98

累計(jì)凈現(xiàn)值 -1 200.00 -932.14 -692.98 -443.86 -189.65 37.32 341.30

【例 2-4】

計(jì)算表格

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

87

學(xué)習(xí)

情境 2 商鋪置業(yè)投資分析

（1）當(dāng) i1=20% 時(shí)，NPV1=15.47 萬(wàn)元。

（2）當(dāng) i2=21% 時(shí)，NPV2=-17.60 萬(wàn)元。

（3）所以根據(jù)式（2-16）得

IRR=20%+ ［15.47/（15.47+17.60）］×1% ≈20.47%

（4）因?yàn)轫?xiàng)目在第 5 年累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值，根據(jù)式（2-18）得

Pb=（5-1） +189.65/226.97 ≈4.84（年）

2.6.3 商鋪置業(yè)投資財(cái)務(wù)分析實(shí)例

我們繼續(xù)以 2.11.3 節(jié)的實(shí)例進(jìn)行分析：商鋪在 2022 年 3 月份可以交付，并可以在

2022 年 7 月份出租，收取租金，每月可以獲得 1.50 萬(wàn)元租金收入，按年支付租金。假設(shè)

該經(jīng)理于 2032 年 6 月底把該商鋪轉(zhuǎn)售，獲得轉(zhuǎn)售收入 280 萬(wàn)元。下面主要分析該商鋪在

2022—2032 年的現(xiàn)金流問(wèn)題。

1. 現(xiàn)金流入

（1）年租金收入：從 2022 年 7 月至 2032 年 6 月，10 年期間每年可以收取租金收入

1.50×12=18（萬(wàn)元）。

（2）轉(zhuǎn)售收入：2032 年 6 月底轉(zhuǎn)售收入 280 萬(wàn)元。

2. 現(xiàn)金流出

（1）2021 年購(gòu)房總價(jià)為 144.28 萬(wàn)元，首付款為 72.14 萬(wàn)元，貸款總額為 72.14 萬(wàn)元，按

年等額還款，貸款期限為 10 年，從 2022 年開(kāi)始還款，每年還款額 =72.14×6.55%×1.1×

（1+6.55%×1.1）10/［（1+6.55%×1.1）10-1］≈10.37（萬(wàn)元）。

（2）2022 年需要繳納的契稅 =144.28×0.03 ≈4.33（萬(wàn)元）。

（3）2022 年需要繳納的印花稅 =144.28×0.05% ≈0.07（萬(wàn)元）。

（4）2022 年需要繳納的物業(yè)維修基金 =65.58×65 ≈0.43（萬(wàn)元）。

（5）2022 年產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)大約為 400 元，即 0.04 萬(wàn)元。

（6）2022 年交房每年需要繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi) =10×65.58×12 ≈0.79（萬(wàn)元）。

（7）2022—2032 年出租期間每年還需要繳納增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、

地方教育附加、房產(chǎn)稅、印花稅、個(gè)人所得稅。按照杭州市的《杭州市地方稅務(wù)局個(gè)人出

租房屋稅收征收管理實(shí)施辦法》（杭地稅征〔2007〕23 號(hào)）的規(guī)定，綜合稅率為 18.20%，

因此出租期間年綜合稅費(fèi) =18×18.20% ≈3.28（萬(wàn)元）。

（8）2032 年轉(zhuǎn)售時(shí)需要繳納的稅費(fèi)如下。

① 增值稅及附加 =（280-144.28）×5.6% ≈7.60（萬(wàn)元）。

② 個(gè)人所得稅 =280×1%=2.80（萬(wàn)元）。

③ 土地增值稅 =280×0.5%=1.40（萬(wàn)元）。

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

88

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

④ 印花稅 =280×0.05%=0.14（萬(wàn)元）。

⑤ 交易手續(xù)費(fèi) =6×65.58=0.04（萬(wàn)元）。

小計(jì) = ① + ② + ③ + ④ + ⑤ =7.60+2.80+1.40+0.14+0.04=11.98（萬(wàn)元）。

3. 編制現(xiàn)金流量表

全部投資現(xiàn)金流量表見(jiàn)表 2-8，自有資金現(xiàn)金流量表見(jiàn)表 2-9。

表 2-8? 全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元

序

號(hào)

項(xiàng)目

名稱

年 份

2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

1 現(xiàn)金

流入 0.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 280.00

1.1 租金

收入 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00

1.2 轉(zhuǎn)售

收入 280.00

2 現(xiàn)金

流出 144.28 8.94 4.07 4.07 4.07 4.07 4.07 4.07 4.07 4.07 4.07 11.98

2.1 購(gòu)房

總價(jià) 144.28

2.2 契稅 4.33

2.3 印花稅 0.07

2.4 物業(yè)維

修基金 0.43

2.5 產(chǎn)權(quán)代

辦費(fèi) 0.04

2.6 物業(yè)服

務(wù)費(fèi) 0.79 0.79 0.79 0.79 0.79 0.79 0.79 0.79 0.79 0.79

2.7 出租綜

合稅費(fèi) 3.28 3.28 3.28 3.28 3.28 3.28 3.28 3.28 3.28 3.28

2.8 轉(zhuǎn)售綜

合稅費(fèi) 11.98

3 凈現(xiàn)金

流量 -144.28 9.06 13.93 13.93 13.93 13.93 13.93 13.93 13.93 13.93 13.93 268.02

4

累計(jì)

凈現(xiàn)金

流量

-144.28 -135.22 -121.29 -107.36 -93.43 -79.5 -65.57 -51.64 -37.71 -23.78 -9.85 258.17

5

凈現(xiàn)金

流量

現(xiàn)值

-144.28 8.24 11.51 10.47 9.51 8.65 7.86 7.15 6.50 5.91 5.37 93.94

6

累計(jì)凈

現(xiàn)金流

量現(xiàn)值

-144.28 -136.04 -124.53 -114.07 -104.55 -95.90 -88.04 -80.89 -74.39 -68.48 -63.11 30.83

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

89

學(xué)習(xí)

情境 2 商鋪置業(yè)投資分析

表 2-9? 自有資金現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元

序

號(hào) 項(xiàng)目名稱

年 份

2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

1 現(xiàn)金流入 0.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 280.00

1.1 租金收入 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00

1.2 轉(zhuǎn)售收入 280.00

2 現(xiàn)金流出 72.14 19.31 14.44 14.44 14.44 14.44 14.44 14.44 14.44 14.44 14.44 11.98

2.1 首付款 72.14

2.2 年還

本付息款 10.37 10.37 10.37 10.37 10.37 10.37 10.37 10.37 10.37 10.37

2.3 契稅 4.33

2.4 印花稅 0.07

2.5 物業(yè)

維修基金 0.43

2.6 產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi) 0.04

2.7 物業(yè)服務(wù)費(fèi) 0.79 0.79 0.79 0.79 0.79 0.79 0.79 0.79 0.79 0.79

2.8 出租

綜合稅費(fèi) 3.28 3.28 3.28 3.28 3.28 3.28 3.28 3.28 3.28 3.28

2.9 轉(zhuǎn)售

綜合稅費(fèi) 11.98

3 凈現(xiàn)金流量 -72.14 -1.31 3.56 3.56 3.56 3.56 3.56 3.56 3.56 3.56 3.56 268.02

4 累計(jì)凈現(xiàn)金

流量 -72.14 -73.45 -69.89 -66.33 -62.77 -59.21 -55.65 -52.09 -48.53 -44.97 -41.41 226.61

5 凈現(xiàn)金流量

現(xiàn)值 -72.14 -1.19 2.94 2.67 2.43 2.21 2.01 1.83 1.66 1.51 1.37 93.94

6 累計(jì)凈現(xiàn)金

流量現(xiàn)值 -72.14 -73.33 -70.39 -67.71 -65.28 -63.07 -61.06 -59.24 -57.57 -56.07 -54.69 39.25

4. 計(jì)算財(cái)務(wù)指標(biāo)

1）靜態(tài)指標(biāo)

（1）靜態(tài)投資回收期。根據(jù)式（2-6）得

全部投資：Pb

′ =11-1+9.85/268.02 ≈10.04（年）。

自有資金：Pb

′ =11-1+41.41/268.02 ≈10.15（年）。

（2）現(xiàn)金回報(bào)率。根據(jù)式（2-7），稅后現(xiàn)金回報(bào)率 =3.56/72.14 ≈4.93%。

（3）投資回報(bào)率。當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時(shí)，根據(jù)式（2-10）得

投資回報(bào)率 =［3.56+6.01+（268.02-144.28）/11］/72.14×100% ≈28.86%

2）動(dòng)態(tài)指標(biāo)

（1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。根據(jù)式（2-14）及表 2-8、表 2-9 的數(shù)據(jù)得

① 全部投資：當(dāng)基準(zhǔn)收益率 ic=10% 時(shí)，有

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

90

房地產(chǎn)投資分析 ( 第二版 )

NPV=（0-72.14）+（18-8.94）/（1+10%）+（18-4.07）/（1+10%）2

+…+（18-4.07）/

（1+10%）10+（280-11.98）/（1+10%）11≈30.83（萬(wàn)元）

② 自有資金：當(dāng)基準(zhǔn)收益率 ic=10% 時(shí)，有

NPV=（0-72.14）+（18-19.31）/（1+10%）+（18-14.44）/（1+10%）2

+…+（18-14.44）/

（1+10%）10+（280-11.98）/（1+10%）11≈39.25（萬(wàn)元）

（2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。根據(jù)式（2-16）及表 2-8、表 2-9 中的數(shù)據(jù)得

① 全部投資：

當(dāng) i1=12% 時(shí)，NPV1=（0-72.14）+（18-8.94）/（1+12%）+（18-4.07）/（1+12%）2

+…+

（18-4.07）/（1+12%）10+（280-11.98）/（1+12%）11≈6.36（萬(wàn)元）

當(dāng) i2=13% 時(shí)，NPV2=（0-72.14）+（18-8.94）/（1+13%）+（18-4.07）/（1+13%）2

+…+

（18-4.07）/（1+13%）10+（280-11.98）/（1+13%）11≈-2.77（萬(wàn)元）

通過(guò)不斷試算，得出 IRR=12%+6.36×（13%-12%）/（6.36+2.77）≈12.70%。

② 自有資金：

當(dāng) i1=14% 時(shí)，NPV1=（0-72.14）+（18-8.94）/（1+14%）+（18-4.07）/（1+14%）2

+…+

（18-4.07）/（1+14%）10+（280-11.98）/（1+14%）11≈4.89（萬(wàn)元）

當(dāng) i2=15% 時(shí)，NPV2=（0-72.14）+（18-8.94）/（1+15%）+（18-4.07）/（1+15%）2

+…+

（18-4.07）/（1+15%）10+（280-11.98）/（1+15%）11≈-0.78（萬(wàn)元）

通過(guò)不斷試算，得出 IRR=14%+4.89×（15%-14%）/（4.89+0.78）≈14.86%。

（3）動(dòng)態(tài)投資回收期。根據(jù)式（2-18）得

① 全部投資：Pb=11-1+63.11/91.11 ≈10.69（年）。

② 自有資金：Pb=11-1+54.69/91.11 ≈10.60（年）。

5. 財(cái)務(wù)分析總結(jié)

根據(jù)基準(zhǔn)收益率 ic=10%，NPV>0； 全 部 投 資 IRR=12.70%>10%， 自 有 資 金 IRR=

14.86%>10%；該商鋪置業(yè)投資回收期約為 11 年，也符合商鋪置業(yè)投資回收期在 8～12 年

的一般要求，因此，該商鋪置業(yè)投資在財(cái)務(wù)上是可行的。

2.7 商鋪置業(yè)投資決策分析

如果某一投資項(xiàng)目有若干個(gè)備選方案可供選擇，但在一定的條件限制下，只能選擇其

中一個(gè)而不能同時(shí)接受其他備選方案，則這些備選方案稱為相互排斥方案，簡(jiǎn)稱互斥方

案?；コ夥桨妇哂信潘?。例如，購(gòu)買 200 平方米的商鋪，是選擇在市中心購(gòu)買，還是在

郊區(qū)購(gòu)買，選擇其中一個(gè)地點(diǎn)，就意味著排斥了另一個(gè)地點(diǎn)，這樣的一組方案就是互斥方

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載

91

學(xué)習(xí)

情境 2 商鋪置業(yè)投資分析

案?；コ夥桨赣址Q排他方案、對(duì)立方案、替代方案等。一般來(lái)說(shuō)，進(jìn)行商鋪置業(yè)投資遇到

的多為互斥方案的選擇問(wèn)題。

2.7.1 服務(wù)期相同的互斥方案的比選

1. 凈現(xiàn)值法

凈現(xiàn)值法方案選擇的原則如下。

（1）凈現(xiàn)值大于零的方案是可接受的。

（2）所有互斥方案中凈現(xiàn)值最大的方案為最優(yōu)方案。

（3）有資金保證的方案才是可行方案。

凈現(xiàn)值法方案比選的程序如下。

（1）繪制各互斥方案的現(xiàn)金流量圖或表。

（2）分別計(jì)算出各互斥方案的凈現(xiàn)值，確定可接受方案，剔除凈現(xiàn)值小

于或等于零的方案。

（3）比較可接受方案凈現(xiàn)值的大小，確定最優(yōu)方案。

（4）按資金限制條件，判斷最優(yōu)方案的可行性，確定可行情況下凈現(xiàn)值

最大的方案。

【例 2-5】某經(jīng)理準(zhǔn)備投資商鋪，目前有意向的三個(gè)樓盤 A、B、C 的價(jià)

格分別為 170 萬(wàn)元、260 萬(wàn)元、300 萬(wàn)元，商鋪交付后出租給使用單位，每

年末凈收益分別為 44 萬(wàn)元、59 萬(wàn)元、68 萬(wàn)元。設(shè)三個(gè)方案的租賃期都為 10

年，年折現(xiàn)率均為 10%，各方案的現(xiàn)金流量見(jiàn)表 2-10，試選擇最佳方案。

表 2-10? 各方案的現(xiàn)金流量 單位：萬(wàn)元

方案 年? ? 份

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

樓盤 A -170 44 44 44 44 44 44 44 44 44 44

樓盤 B -260 59 59 59 59 59 59 59 59 59 59

樓盤 C -300 68 68 68 68 68 68 68 68 68 68

解：（1）根據(jù)式（2-14），分別計(jì)算 3 種方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。

NPVA=-170+44/（1+10%） +44/（1+10%） 2

+…+44/（1+10%） 9

+44/（1+10%） 10

=-170+44× ［1-1/（1+10%）10］/10% ≈100.36（萬(wàn)元）

NPVB=-260+59/（1+10%） +59/（1+10%） 2

+…+59/（1+10%） 9

+59/（1+10%） 10

=-260+59× ［1-1/（1+10%） 10］/10% ≈102.53（萬(wàn)元）

NPVC=-300+68/（1+10%） +68/（1+10%） 2

+…+68/（1+10%） 9

+68/（1+10%） 10

=-300+68× ［1-1/（1+10%） 10］/10% ≈117.83（萬(wàn)元）

凈現(xiàn)值法

【例 2-5】

計(jì)算表格

北京大學(xué)出版社版權(quán)所有

禁止轉(zhuǎn)載