「干貨」萬科設(shè)計管理中指標(biāo)分解

與分析全攻略

『干貨』萬科設(shè)計管理中指標(biāo)分解與分析

全攻略

原創(chuàng) 2019-04-29 16:29 · 房地產(chǎn)精英講堂

一方面設(shè)計決定了房地產(chǎn)產(chǎn)品是否符合消費者的要求，也就決定了產(chǎn)品能否為公司帶

來收入，另一方面設(shè)計決定了公司產(chǎn)品70%以上的成本支出(建安成本)，以上兩點決

定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計管理的成敗就是房企的成敗。

設(shè)計指標(biāo)的解析又是房地產(chǎn)設(shè)計管理的起始與重點，今天就給大家分享《房地產(chǎn)設(shè)計

管理中指標(biāo)分解&分析那些事》

一、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

①總圖和總平面圖的關(guān)系：

②總平面圖的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

二、指標(biāo)與經(jīng)營的關(guān)系

①項目用地

?用地面積——包括建設(shè)用地面積、城市代征地及飛地

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特別注意：代征地的建設(shè)出資主體及使用主體

圖中A’地塊相對整個項目屬于飛地。

特別注意：飛地的可建設(shè)性和相關(guān)指標(biāo)

?項目建設(shè)用地類型：

特別注意：商業(yè)用地和商服用地的區(qū)別

商服用地——包括商業(yè)用地，金融保險用地、餐飲旅館業(yè)用地、其他商服用地，商業(yè)

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商服用 括商 用 ， 融保險用 、餐飲旅館 用 、其他商服用 ，商

用地只是商服用地的一部分

②容積率

容積率：指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。

毛容積率=總的地上建筑面積/總用地面積（含代征地、飛地）

凈容積率=總的地上建筑面積/凈用地面積

?常見產(chǎn)品容積率

?同樣的容積率，據(jù)項目定位及要求可以有多種產(chǎn)品組合

?影響容積率的因素

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影響容積率的因素——日照、退紅線間距、限高及產(chǎn)品品類、單體樓型等

?日照影響

?單體樓型

——大進(jìn)深多單元的平面組合對容積率貢獻(xiàn)大

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大進(jìn)深多單元的平面組合對容積率貢獻(xiàn)大

?不平衡使用容積率

平衡使用容積率（拉高拍低），可有效提高產(chǎn)品溢價及項目總貨值， 做總圖之前要進(jìn)

行業(yè)態(tài)組合比例強(qiáng)排比較

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資源利用最大化，盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例，擴(kuò)大溢價范圍盡可能開發(fā)不占

容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積

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?用足規(guī)劃法規(guī)邊界，變相提高容積率

?特別注意：所有偷面積手段報建圖與給業(yè)主的交樓標(biāo)準(zhǔn)是不同的，必須提前 策劃驗

收策略及施工先后順序

?雙層高陽臺偷面積

雙層陽臺贈送驗收后修改成房間，有效增加實際容積率

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?花架封樓板偷面積

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?閣樓及地下室偷面積

③建筑密度

建筑密度——建筑的基地總面積與用地面積的比率

?商業(yè)步行街，提高項目溢價的另一途徑

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?各類建筑密度、容積率上限指標(biāo)

?特別注意：超出規(guī)范要求的指標(biāo)很難正常通過審批，需付出額外的公關(guān)成本

④停車位

關(guān)于車位配比，根據(jù)《陜西省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的要求：

?車位經(jīng)營的主要問題：周轉(zhuǎn)率、利潤率

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?車位的其他問題

在實際的設(shè)計中，可以采用小車位+微車位的組合方式，可以利用好柱網(wǎng)和邊角空

間。但是對微車位的數(shù)量在前期需要和規(guī)劃局協(xié)商而定。

?車戶比——車戶比高對住宅銷售有利 對車位銷售不利

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?車戶比 車戶比高對住宅銷售有利，對車位銷售不利

一般規(guī)律：

√首置首改項目，或低成本低利潤項目，車位數(shù)只要滿足政府報建和驗收要求的最低

限；

√盡量多做一些露天車位，減少地下二層車位，充分利用人防面積，控制每個車位的

面積，降低成本。

√對于高端項目，車位的利潤較高，車位需求相對較高，車位數(shù)以營銷需求為準(zhǔn)。盡

量多做一些有產(chǎn)權(quán)的車位。

?車庫成本控制方法案例——地面車庫

?車庫成本控制方法案例——停車橋

⑤配套指標(biāo)

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?示范區(qū)（戶型、景觀、裝修）決定項目開盤的單價項目配套情況決定價格上升的斜

率

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?特別注意：配套盡量用非容積率面積實現(xiàn)，游泳池乒乓球室登可建設(shè)于地下空間

三、設(shè)計前提條件分析運籌

①設(shè)計所需前提條件從何而來？

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②客戶價值關(guān)注點及其排序

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③豪宅產(chǎn)品價值排序：

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雙木易卯

地下車位實際上是不能銷售的，產(chǎn)權(quán)不屬于開發(fā)商。

回復(fù) · 2019年04月30日

陳世昌天賜淡雅

萬科設(shè)計管理中指標(biāo)分解與分析全攻略。

回復(fù) · 2019年04月29日

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