編委會(huì)
深圳市城市更新協(xié)會(huì)行業(yè)信息中心??劉?芳
廣東合一城市更新研究院??????羅?宇
深圳市城市更新協(xié)會(huì)行業(yè)信息中心??胡秀華 謝杏枝
廣東合一城市更新研究院 王思瑤 陳建塔
深圳市城市更新協(xié)會(huì)行業(yè)信息中心?? 湯 越 梁瀅汀? 張靈麗
廣東合一城市更新研究院??????黃向雷??肖?巍??胡益紅??胡?勝
?????????????????李越未??張峻浩??張曉雯 馬宇婷
???????????????? 鄭康壽
總編
執(zhí)行主編
編委
（排名不分先后）
更新回暖，聚焦實(shí)施
第一季度，深圳政策風(fēng)向聚焦全方位支持保障性租賃住房建設(shè)，滿足新青年、新市
民等人群的剛性住房需求，優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)。市場(chǎng)主體更關(guān)注工業(yè)上樓工改創(chuàng)新模式，
推動(dòng)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間落地實(shí)施，盤活存量工改工項(xiàng)目。從項(xiàng)目審批來(lái)看，新增城市更
新項(xiàng)目顯著增加，存量項(xiàng)目更注重實(shí)施，舊改行業(yè)有望進(jìn)一步復(fù)蘇。
政策動(dòng)態(tài)：從供應(yīng)端、需求端、資金端全方位支持保障性租賃住房建設(shè)
第一季度，國(guó)家省市出臺(tái)涉及深圳更新相關(guān)政策 39 個(gè)，其中，國(guó)家級(jí)政策 8 個(gè)，省
級(jí)政策 8 個(gè)，市級(jí)政策 16 個(gè)，區(qū)級(jí)政策 7 個(gè)（福田、龍崗、龍華、大鵬及南山各 1 個(gè)，
寶安 2 個(gè)），主要政策內(nèi)容概要如下：
國(guó)家聚焦于金融扶持保障性租賃住房供給，進(jìn)一步加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)的資金保障；
省級(jí)層面聚焦于土地要素市場(chǎng)化要素改革，明確健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、深
化產(chǎn)業(yè)用地市場(chǎng)化配置、鼓勵(lì)盤活存量建設(shè)用地、完善土地管理體制及完善土地價(jià)
格體系和市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制五大重點(diǎn)工作任務(wù)；深圳層面聚焦于推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，
以基礎(chǔ)類、完善類及提升類推進(jìn)實(shí)施。在保障性住房方面，從供應(yīng)端和需求端明確
公共租賃住房、保障性租賃住房及共有產(chǎn)權(quán)住房政策細(xì)則，且支持發(fā)行保租房 REITs，
從金融端扶持保障性住房建設(shè)，利于運(yùn)營(yíng)階段融資。在土地供應(yīng)方面，優(yōu)化土地供
應(yīng)相關(guān)規(guī)則，明確住宅用地期滿自動(dòng)續(xù)期；區(qū)級(jí)層面政策內(nèi)容相對(duì)比較分散，龍崗
聚焦土地整備利益統(tǒng)籌實(shí)施監(jiān)管，龍華聚焦有產(chǎn)業(yè)用地項(xiàng)目遴選，大鵬聚焦國(guó)土空
間保護(hù)與發(fā)展規(guī)劃，寶安聚焦工業(yè)區(qū)塊線管理及建設(shè)先進(jìn)制造園區(qū)，南山聚焦老舊
小區(qū)改造，福田聚焦政府投資項(xiàng)目。
項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：更新項(xiàng)目顯著增加，存量項(xiàng)目加快實(shí)施
城市更新方面：
第一季度，各區(qū)政府加快項(xiàng)目審批進(jìn)度，新增計(jì)劃公告項(xiàng)目和實(shí)施主體公示項(xiàng)目的
數(shù)量及規(guī)模同比、環(huán)比均增長(zhǎng)顯著，市場(chǎng)逐漸活躍，有望進(jìn)一步復(fù)蘇。從項(xiàng)目審批
來(lái)看，大項(xiàng)目大統(tǒng)籌是項(xiàng)目審批主要特點(diǎn)；住宅在規(guī)劃批復(fù)建筑總量中占比最大；
民企仍為城市更新項(xiàng)目實(shí)施主力軍，占比超七成。
截至 2023 年第一季度，深圳市拆除重建類城市更新項(xiàng)目累計(jì)計(jì)劃公告 1011 個(gè)，拆
除范圍面積累計(jì) 8547 公頃；規(guī)劃公告 655 個(gè)，拆除范圍面積累計(jì) 5211.3 公頃，總
計(jì)容建筑面積累計(jì) 20444.7 萬(wàn)㎡；實(shí)施主體公示 501 個(gè)，拆除范圍面積累計(jì) 3213.6
公頃，開發(fā)建設(shè)用地面積累計(jì) 2121.4 公頃。
計(jì)劃階段：第一季度新增計(jì)劃公示 17 個(gè)，拆除范圍面積共 113.5 公頃，計(jì)劃公告
17 個(gè)，拆除范圍面積共 177.2 公頃。計(jì)劃公示 / 公告同比、環(huán)比數(shù)量及規(guī)模均增長(zhǎng)
顯著，其中計(jì)劃公告數(shù)量同比增長(zhǎng)近 5 倍，規(guī)模同比增長(zhǎng)近七 7 倍。
規(guī)劃階段：第一季度新增規(guī)劃公示 21 個(gè)，拆除范圍面積共 139.9 公頃，規(guī)劃公告
15 個(gè)，拆除范圍面積共 170.7 公頃。規(guī)劃公示 / 公告同環(huán)比數(shù)量和規(guī)模均增長(zhǎng)顯著，
其中規(guī)劃公告同比數(shù)量增長(zhǎng)近 1 倍，規(guī)模同比增長(zhǎng)近 1.4 倍。
實(shí)施主體階段：第一季度新增實(shí)施主體公示 14 個(gè)，拆除范圍面積 112.1 公頃，開
發(fā)建設(shè)用地面積共 34.7 公頃，同比數(shù)量及規(guī)模均顯著上升。
土地整備利益統(tǒng)籌方面：
第一季度，土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目留用地上平臺(tái)同比、環(huán)比增幅顯著，聚焦項(xiàng)目落
地實(shí)施性。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至 2023 年第一季度，深圳土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)累計(jì)
198 個(gè)，整備總實(shí)施規(guī)模 9041 公頃；實(shí)施方案階段累計(jì) 66 個(gè)，整備總實(shí)施規(guī)模
2486 公頃，留用土地指標(biāo) 496.8 公頃；規(guī)劃公告 30 個(gè)，整備總實(shí)施規(guī)模 1064.6 公頃，
留用土地指標(biāo) 238.3 公頃；留用地上平臺(tái)項(xiàng)目 24 個(gè)，留用土地指標(biāo) 143.6 公頃。
實(shí)施方案階段：第一季度新增實(shí)施方案公告 1 個(gè)，整備實(shí)施總規(guī)模 1.7 公頃，留用
地總規(guī)模 0.4 公頃，同比數(shù)量、規(guī)模均降幅顯著；環(huán)比數(shù)量、規(guī)模降幅顯著，規(guī)模
下降一倍。
規(guī)劃階段：第一季度新增規(guī)劃公告 2 個(gè)，整備實(shí)施總規(guī)模 54 公頃，留用地總規(guī)模
13 公頃，同比穩(wěn)中有進(jìn)，環(huán)比降幅顯著。
留用地上平臺(tái)階段：第一季度新增留用地上平臺(tái) 2 個(gè)，總留用地規(guī)模為 14.9 公頃，
同比、環(huán)比均增幅顯著，項(xiàng)目推進(jìn)實(shí)施加快。
棚戶區(qū)改造方面：
第一季度，共 3 個(gè)項(xiàng)目有進(jìn)展，分別是，華富北區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃公告，
清水河重點(diǎn)片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目取得建設(shè)用地批復(fù)，寶安區(qū)寶城 43 區(qū)碧?；▓@進(jìn)行
規(guī)劃公告。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至 2023 年一季度，深圳市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目累計(jì) 35 個(gè)，合計(jì)改造
面積約 245 公頃，容積率基本處于 6.0 以上。項(xiàng)目所處的階段各不相同，其中前期
申報(bào)項(xiàng)目（包含意愿征集、前期準(zhǔn)備工作等）11 個(gè)，已計(jì)劃立項(xiàng) 24 個(gè)，實(shí)施主體
公示 16 個(gè)，規(guī)劃批復(fù) 21 個(gè)，開發(fā)建設(shè) 13 個(gè)（占比 37.1%）。
行業(yè)發(fā)展：四大核心趨勢(shì)預(yù)判
趨勢(shì)一：工業(yè)上樓推動(dòng)工改模式新轉(zhuǎn)變，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)
2023 年 1 月 10 月，深圳舉行 2000 萬(wàn)㎡的工業(yè)上樓廠房空間項(xiàng)目全球招商大會(huì)，公
布 72 個(gè)工業(yè)上樓試點(diǎn)項(xiàng)目，推出以“低成本開發(fā) + 高質(zhì)量建設(shè) + 準(zhǔn)成本提供 + 工業(yè)
上樓”優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間供給模式落實(shí)“20+8”產(chǎn)業(yè)集群，且優(yōu)先保障先進(jìn)制造業(yè)落地實(shí)施，
是實(shí)現(xiàn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要舉措。從土地利用效率來(lái)看，工業(yè)上樓有效實(shí)現(xiàn)在
高層大廈中進(jìn)行生產(chǎn)、研發(fā)等新型工業(yè)模式，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)用地集約節(jié)約。從供應(yīng)路徑
來(lái)看，工業(yè)上樓可基于城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌、產(chǎn)業(yè)提容或新供應(yīng)用地等方
式供應(yīng)，多渠道為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間落地提供土地承載。
目前深圳工改工項(xiàng)目面臨“監(jiān)管升級(jí)，銷售難度大、拿地成本日趨增高、盈利模式少，
運(yùn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)賬難平”等問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目推動(dòng)相對(duì)緩慢。工業(yè)上樓新模式對(duì)于按常規(guī)城
市更新路徑之下難以盤活工改工項(xiàng)目有利好之處。可由政府部門專項(xiàng)審批，突破現(xiàn)
有常規(guī)更新立項(xiàng)條件，且可爭(zhēng)取總計(jì)容 30% 居住，平衡項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益，創(chuàng)新
更新工改新模式，聯(lián)動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。
趨勢(shì)二：全方位支持保障性租賃住房建設(shè)，調(diào)整優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)
中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022 － 2035 年）》中明確，“堅(jiān)
持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)
并舉的住房制度，實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，支持居民合理自住需求，
遏制投資投機(jī)性需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。” 2022 年以來(lái)，中央及地方政
府從供應(yīng)端、需求端、金融端全方位推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)。供應(yīng)端， 2022 年
12 月深圳市住房和建設(shè)局與深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于既有非居住房屋
改建保障性租賃住房的通知（試行）》，鼓勵(lì)非居住房屋改建保障性租賃住房；
2023 年 1 月，深圳市住房和建設(shè)局、深圳市司法局發(fā)布“保障房 1+3 新政”，明
確保障房供應(yīng)十大渠道，主要包括新供應(yīng)用地、城市更新、自有用地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配
套用地等。需求端，“保障房 1+3 新政”中明確公共租賃住房、保障性租賃住房及
共有產(chǎn)權(quán)住房的適用人群、輪候申請(qǐng)條件、定價(jià)及建筑面積等方面。金融端，2023
年 2 月中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意
見（征求意見稿）》，明確重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，
為租賃住房的投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金
融服務(wù)體系，進(jìn)一步推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的資金保障。
趨勢(shì)三：重實(shí)施率！項(xiàng)目清退制度、重點(diǎn)項(xiàng)目考核機(jī)制、政策優(yōu)化機(jī)制等
全力推動(dòng)項(xiàng)目實(shí)施
今年以來(lái)，部分已列入更新計(jì)劃的項(xiàng)目陸續(xù)被清理或撤銷，如龍華區(qū)觀瀾街道新石
橋舊村計(jì)劃失效、大鵬白石崗片區(qū)項(xiàng)目實(shí)施主體資格撤銷等，可以看出政府正加快
推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施，對(duì)于長(zhǎng)期推不動(dòng)的項(xiàng)目嚴(yán)格落實(shí)清退制度；同時(shí)各區(qū)加快重點(diǎn)項(xiàng)目
的實(shí)施，設(shè)置重點(diǎn)項(xiàng)目考核機(jī)制，如今年出臺(tái)的工業(yè)上樓試點(diǎn)政策，對(duì)于列入工業(yè)
上樓試點(diǎn)項(xiàng)目設(shè)置供地時(shí)間考核制度；另外據(jù)了解，部分轄區(qū)計(jì)劃擬定更新整備優(yōu)
化機(jī)制、制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)工作指引及相關(guān)的項(xiàng)目推動(dòng)實(shí)施方案等，從政策層面推動(dòng)項(xiàng)
目實(shí)施。
趨勢(shì)四：REITs 擴(kuò)大底層資產(chǎn)類別，加快完善城市更新項(xiàng)目退出機(jī)制
2020 年 4 月 30 日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)
域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40 號(hào)），
正式啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募 REITs 試點(diǎn)工作。2021 年 7 月 2 日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)
于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（發(fā)
改投資〔2021〕958 號(hào)），將試點(diǎn)區(qū)域擴(kuò)大至全國(guó)各地區(qū)，將保障性租賃住房納入
了試點(diǎn)行業(yè)范圍；2023 年 3 月 24 日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)
域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，將商業(yè)物業(yè)納入
REITs 底層資產(chǎn)標(biāo)的。擴(kuò)展 REITs 的底層資產(chǎn)類別及提升 REITs 資產(chǎn)收益將是 REITs
發(fā)展的大勢(shì)所趨。REITs 雖無(wú)法直接為城市更新項(xiàng)目拆遷階段、供地階段、建設(shè)階
段提供融資，但 REITs 無(wú)疑是城市更新基金等 Pre-REITs 資金的重要退出渠道，將
有助于激發(fā) Pre-REITs 資金對(duì)參與城市更新的熱情及推動(dòng)城市更新的發(fā)展。
深圳市城市更新協(xié)會(huì)行業(yè)信息中心
廣東合一城市更新研究院
二〇二三年四月
CONTENTS
目錄
05 第一章 重要政策分析
41
57
66
70
第二章 城市更新項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì)
第三章 土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì)
第四章 集體資產(chǎn)交易項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì)
第五章 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目數(shù)據(jù)與趨勢(shì)
索引
INDEXES
《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見（征求意見稿）》解讀
《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》解讀?????????????????
《廣東省土地要素市場(chǎng)化配置改革行動(dòng)方案》解讀
《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實(shí)施意見》解讀
《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法（征求意見稿）》等“住房保障 1+3 新政”解讀
“工業(yè)上樓”專題政策解讀
附錄 1. 2023 年第一季度更新整備政策清單
附錄 2. 2023 年第一季度計(jì)劃公示 / 公告更新項(xiàng)目清單
附錄 3. 2023 年第一季度規(guī)劃公示 / 公告更新項(xiàng)目清單
附錄 4. 2023 年第一季度實(shí)施主體公示更新項(xiàng)目清單
附錄 5. 2023 年第一季度集體資產(chǎn)交易清單
07
12
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01 2023 年第一季度深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)
本次研報(bào)數(shù)據(jù)主要來(lái)源于合一城市更新集團(tuán) / 深圳市城市更新協(xié)會(huì)更新數(shù)
據(jù)庫(kù)、區(qū)更新局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及規(guī)劃院更新數(shù)據(jù)等，經(jīng)過(guò)對(duì)各方數(shù)據(jù)整理與對(duì)比，
最終形成城市更新數(shù)據(jù)庫(kù)，個(gè)別數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確之處，敬請(qǐng)諒解。
【計(jì)劃原始類型】計(jì)劃原始類型包含計(jì)劃公示、計(jì)劃公告、計(jì)劃修改公示、計(jì)劃修
改公告、計(jì)劃補(bǔ)充公示及計(jì)劃補(bǔ)充公告及計(jì)劃調(diào)出公示等。
【統(tǒng)計(jì)個(gè)數(shù)】對(duì)計(jì)劃類項(xiàng)目公示、公告分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。針對(duì)于歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，已進(jìn)
行公告的項(xiàng)目并不剔除其公示項(xiàng)目，同一項(xiàng)目公示或公告，只統(tǒng)計(jì)最新一次公示或
公告數(shù)據(jù)。針對(duì)當(dāng)季度或年度數(shù)量統(tǒng)計(jì)，只計(jì)入新增項(xiàng)目，不含計(jì)劃修改、補(bǔ)充及
調(diào)整等。
【現(xiàn)狀】按照目前分類為城中村、舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)、舊住宅區(qū)、其他（公共配套
設(shè)施）等大類。其中如有混合類型，以現(xiàn)狀面積占比最大的類型為主。
【申報(bào)主體】以項(xiàng)目計(jì)劃公示 / 公告為準(zhǔn)。
【項(xiàng)目實(shí)際控制人】以申報(bào)主體通過(guò)企業(yè)穿透至背后大股東。
【計(jì)劃階段項(xiàng)目申報(bào)主體上市情況】以背后實(shí)際控制人是否上市為準(zhǔn)。
【改造方向】以計(jì)劃公示 / 公告改造方向?yàn)闇?zhǔn)，計(jì)劃階段未標(biāo)明改造方向，則以規(guī)
劃階段改造方向?yàn)闇?zhǔn)。
【改造類型】以現(xiàn)狀類型為準(zhǔn)，現(xiàn)狀為城中村則為村改、現(xiàn)狀為舊工業(yè)區(qū)則為工改、
現(xiàn)狀為舊住宅區(qū)則為居改、現(xiàn)狀為舊商業(yè)則為商改。
【二級(jí)改造類型】基 于 工 改 細(xì) 分 二 級(jí) 改 造 類 型， 工 改 M1、 工 改 M0、 工 改
M1+M0、工改商、工改居、工改商住、工改綜合，其中工改商住包括居住和商業(yè)或
兩種的混合用地，工改綜合指改造類型超過(guò) 2 種以上。
1 拆除重建類計(jì)劃數(shù)據(jù)
【規(guī)劃原始類型】規(guī)劃原始類型包含規(guī)劃公示、規(guī)劃公告、規(guī)劃修改公示及規(guī)劃修
改公告等。
2 拆除重建類規(guī)劃數(shù)據(jù)
統(tǒng)計(jì)口徑說(shuō)明
統(tǒng)計(jì)口徑說(shuō)明 02
【統(tǒng)計(jì)個(gè)數(shù)】對(duì)規(guī)劃類項(xiàng)目公示、公告分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。針對(duì)于歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，已進(jìn)
行公告的項(xiàng)目并不剔除其公示項(xiàng)目，同一項(xiàng)目公示或公告，只統(tǒng)計(jì)最新一次公示或
公告數(shù)據(jù)。針對(duì)當(dāng)季度或年度數(shù)量統(tǒng)計(jì)，只計(jì)入新增項(xiàng)目，不含規(guī)劃修改及調(diào)整等。
【統(tǒng)計(jì)年份】以城市更新單元規(guī)劃公示 / 公告最新發(fā)布日期為準(zhǔn)。
【現(xiàn)狀】以同一更新單元計(jì)劃為準(zhǔn)，如拆除范圍與計(jì)劃時(shí)發(fā)生改變，則以規(guī)劃公示 /
公告現(xiàn)狀類型為準(zhǔn)。
【申報(bào)主體】以項(xiàng)目計(jì)劃公示 / 公告為準(zhǔn)。
【改造方向】以規(guī)劃公示 / 公告改造方向?yàn)闇?zhǔn)。
【二級(jí)改造類型】基 于 工 改 細(xì) 分 二 級(jí) 改 造 類 型， 工 改 M1、 工 改 M0、 工 改
M1+M0、工改商、工改居、工改商住、工改綜合，其中工改商住包括居住和商業(yè)或
兩種的混合用地，工改綜合指改造類型超過(guò) 2 種以上。
【拆除用地面積】以規(guī)劃公示 / 公告拆除范圍面積為準(zhǔn)。
【開發(fā)建設(shè)用地面積】以規(guī)劃公示 / 公告開發(fā)建設(shè)用地面積為準(zhǔn)。
【移交用地面積】原則上按拆除用地面積減去開發(fā)建設(shè)用地面積進(jìn)行計(jì)算。
【計(jì)容建筑面積】以規(guī)劃公示 / 公告計(jì)容建筑面積為準(zhǔn)。
【住宅類計(jì)容面積】規(guī)劃單元居住類建筑面積中，分為住宅、保障房、居住配套進(jìn)
行分別計(jì)算，無(wú)包含關(guān)系。
【商業(yè)類計(jì)容面積】規(guī)劃單元商業(yè)類建筑面積中，分為商業(yè)、辦公、商務(wù)公寓及人
才公寓進(jìn)行分別計(jì)算，無(wú)包含關(guān)系。其中如規(guī)劃中商業(yè)及辦公面積未分開顯示，則
按商業(yè)：辦公 =3:7 進(jìn)行計(jì)算。
【工業(yè)類計(jì)容面積】規(guī)劃單元工業(yè)類建筑面積中，分為普通工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、新型
產(chǎn)業(yè)用房、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、工業(yè)宿舍及工業(yè)配套進(jìn)行分別計(jì)算，無(wú)包含關(guān)系。
【公共配套類計(jì)容面積】規(guī)劃單元中公共配套設(shè)施面積。
【其他類計(jì)容面積】規(guī)劃單元中除以上類型面積外的其他類型面積。
【容積率】按項(xiàng)目計(jì)容建筑面積 / 開發(fā)建設(shè)用地面積進(jìn)行計(jì)算。
【移交率】按項(xiàng)目移交用地面積 / 拆除范圍面積進(jìn)行計(jì)算。
【平均移交率】深圳市及各區(qū)平均移交率 = 統(tǒng)計(jì)日期內(nèi)所有項(xiàng)目總移交面積 / 總拆
除范圍面積。
【平均容積率】深圳市及各區(qū)平均容積率 = 統(tǒng)計(jì)日期內(nèi)所有項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積 /
總開發(fā)建設(shè)用地面積。
03 2023 年第一季度深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)
【統(tǒng)計(jì)個(gè)數(shù)】相同的城市更新單元記為一個(gè)項(xiàng)目，同一項(xiàng)目分期公示，計(jì)數(shù)記為一次。
【統(tǒng)計(jì)年份】以實(shí)施主體公示最新發(fā)布日期為準(zhǔn)。
【實(shí)施主體】以實(shí)施主體公示主體為準(zhǔn)。
【實(shí)施主體類型】以實(shí)施主體公示主體背后實(shí)際控制人為準(zhǔn)。
【項(xiàng)目實(shí)際控制人】以實(shí)施主體公示主體通過(guò)企業(yè)穿透至背后大股東。
【實(shí)施主體上市情況】以背后實(shí)際控制人是否上市為準(zhǔn)。
【改造方向】以規(guī)劃公示 / 公告改造方向?yàn)闇?zhǔn)。
【二級(jí)改造類型】基 于 工 改 細(xì) 分 二 級(jí) 改 造 類 型， 工 改 M1、 工 改 M0、 工 改
M1+M0、工改商、工改居、工改商住、工改綜合，其中工改商住包括居住和商業(yè)或
兩種的混合用地，工改綜合指改造類型超過(guò) 2 種以上。
【拆除用地面積】以實(shí)施主體公示拆除范圍面積為準(zhǔn)。
【開發(fā)建設(shè)用地面積】以實(shí)施主體公示開發(fā)建設(shè)用地面積為準(zhǔn)。若項(xiàng)目未標(biāo)明開發(fā)
建設(shè)用地面積，則以項(xiàng)目規(guī)劃階段總開發(fā)建設(shè)用地面積 * 分期拆除范圍面積 / 規(guī)劃
階段總拆除范圍面積進(jìn)行計(jì)算。
實(shí)施主體公示數(shù)據(jù)
集體資產(chǎn)交易數(shù)據(jù)
3
4
【交易平臺(tái)】主要通過(guò)深圳市聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易及各區(qū)公共資源交易中心進(jìn)行數(shù)據(jù)收集，
僅統(tǒng)計(jì)涉及村集體土地上平臺(tái)的項(xiàng)目，未包含僅有村集體物業(yè)上平臺(tái)及其他類型上
平臺(tái)交易項(xiàng)目。
【交易公告說(shuō)明】交易公告指最后平臺(tái)發(fā)布確定合作對(duì)象的交易公告，本次數(shù)據(jù)均
來(lái)著政府平臺(tái)網(wǎng)站，不考慮涉及由于政府網(wǎng)站信息公布不及時(shí)或之前公布信息刪除
等因素。
【交易類型】根據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容主要分為城市更新、土地整備、非農(nóng)建設(shè)用地（包括指
標(biāo)）、征地返還地（包括指標(biāo)）、外部移交公共設(shè)施用地及其他類型的集體資產(chǎn)交易，
若城市更新項(xiàng)目中含非農(nóng)或征返指標(biāo)，則認(rèn)定為城市更新項(xiàng)目。
【交易方式】根據(jù)項(xiàng)目交易方式主要分為公開招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判及單一來(lái)源談判三
種方式。
【合作模式】根據(jù)項(xiàng)目合作模式主要分為被拆賠及合作分成兩種合作模式。
【摘牌企業(yè)類型】摘牌企業(yè)類型以項(xiàng)目成交人的實(shí)際控制人類型進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。
【摘牌企業(yè)上市情況】企業(yè)上市情況以項(xiàng)目成交人背后的實(shí)際控制人是否上市為準(zhǔn)
進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。
統(tǒng)計(jì)口徑說(shuō)明 04
【土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目】深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)主要從計(jì)劃立項(xiàng)、
實(shí)施方案、規(guī)劃批復(fù)及留用地上平臺(tái)四個(gè)階段進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，其中計(jì)劃立項(xiàng)項(xiàng)目統(tǒng)
計(jì)以官方公布的《深圳市 2021 年度城市更新和土地整備計(jì)劃》為準(zhǔn)，其他階段數(shù)
據(jù)以各區(qū)政府官網(wǎng)公示信息每季度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。計(jì)劃立項(xiàng)數(shù)據(jù)覆蓋后面階段數(shù)據(jù)，
以此類推。
5 土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目數(shù)據(jù)
【棚戶區(qū)改造項(xiàng)目】深圳市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計(jì)，以深圳市棚戶
區(qū)改造的流程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，主要?jiǎng)澐譃榍捌谏陥?bào)、計(jì)劃立項(xiàng)、實(shí)施主體公示、
規(guī)劃批復(fù)及開發(fā)建設(shè)五個(gè)階段。計(jì)劃立項(xiàng)數(shù)據(jù)覆蓋后面階段數(shù)據(jù)，以此類推。
【計(jì)劃實(shí)施率】深圳市及各區(qū)計(jì)劃實(shí)施率 = 實(shí)施主體公示總拆除范圍面積 / 計(jì)劃總
拆除范圍面積。
【規(guī)劃實(shí)施率】深圳市及各區(qū)規(guī)劃實(shí)施率 = 規(guī)劃總拆除范圍面積 / 計(jì)劃總拆除范圍
面積。
【同比、環(huán)比幅度表述】增 / 降低 10%，視為基本持平；增 / 降 10%-30%，視為略增 /
降；增 / 降 30%-50%，視為增長(zhǎng) / 下降明顯；增 / 降 50%-100%，視為增長(zhǎng) / 下降
顯著；增 / 降大于 100%，采用倍數(shù)表示增長(zhǎng) / 下降。
棚戶區(qū)改造項(xiàng)目數(shù)據(jù)
特殊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算說(shuō)明
6
7
【平均周期統(tǒng)計(jì)情況】上平臺(tái)平均周期為最后交易結(jié)果公告時(shí)間扣減第一次上平臺(tái)
招商公告時(shí)間，以政府平臺(tái)網(wǎng)站時(shí)間為準(zhǔn)。
【標(biāo)的合作土地及合作物業(yè)說(shuō)明】以政府平臺(tái)網(wǎng)站公布為準(zhǔn)，若網(wǎng)站中未標(biāo)明具體
土地類型及物業(yè)類型，按其他類型計(jì)算。
05 2023 年第一季度深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)
01 重要政策分析
重要政策解析 06
第一季度，國(guó)家省市出臺(tái)涉及深圳更新相關(guān)政策 39 個(gè)，其中，國(guó)家級(jí)政策 8 個(gè)，
省級(jí)政策 8 個(gè)，市級(jí)政策 16 個(gè)，區(qū)級(jí)政策 7 個(gè)（福田、龍崗、龍華、大鵬及南山
各 1 個(gè)，寶安 2 個(gè)）。主要政策如下：
國(guó)家、省級(jí)層面：2 月 14 日，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于金融支持
住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見（征求意見稿）》，明確推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的資金保障；
1 月 6 日，廣東省人民政府發(fā)布《廣東省土地要素市場(chǎng)化配置改革行動(dòng)方案》，明
確健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、深化產(chǎn)業(yè)用地市場(chǎng)化配置、鼓勵(lì)盤活存量建設(shè)用
地、完善土地管理體制及完善土地價(jià)格體系和市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制五大重點(diǎn)工作任務(wù)。
深圳市層面：1 月 9 日，深圳市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)
改造工作的實(shí)施意見》，明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造屬于綜合整治類城市更新范疇，以
基礎(chǔ)類、完善類及提升類推進(jìn)實(shí)施；1 月 17 日，深圳市住房和建設(shè)局與深圳市司
法局發(fā)布“保障房‘1+3’新政”，從保障房供應(yīng)端和需求端給予政策指引；3 月
17 日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)國(guó)有土地供應(yīng)管理?xiàng)l例（征
求意見稿）》，包含優(yōu)化土地供應(yīng)方式及規(guī)則、完善土地利用管理規(guī)則、優(yōu)化土地
市場(chǎng)營(yíng)商環(huán)境及促進(jìn)土地節(jié)約集約利用等方面，且明確住宅用地期滿自動(dòng)續(xù)期；3
月 29 日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（保
障性租賃住房類）有關(guān)事項(xiàng)辦理指引》，支持發(fā)行保租房 REITs，從金融端扶持保
障性住房建設(shè)，利于運(yùn)營(yíng)階段融資。
各區(qū)層面：深圳各區(qū)政策內(nèi)容相對(duì)比較分散，其中，福田、龍崗、龍華、大鵬及南
山各 1 個(gè)，寶安 2 個(gè)。龍崗聚焦土地整備利益統(tǒng)籌實(shí)施監(jiān)管，龍華聚焦有產(chǎn)業(yè)用地
項(xiàng)目遴選，大鵬聚焦國(guó)土空間保護(hù)與發(fā)展規(guī)劃，寶安聚焦工業(yè)區(qū)塊線管理及建設(shè)先
進(jìn)制造園區(qū)，南山聚焦于老舊小區(qū)改造，福田聚焦政府投資項(xiàng)目。
政策概述
07 2023 年第一季度深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)
“住房租賃金融 17 條”新政解讀，或利好存量產(chǎn)商辦去化
2023 年 2 月 25 日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市
場(chǎng)發(fā)展的意見（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱“住房租賃金融 17 條”）?！白》孔?/p>
賃金融 17 條”重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，為租賃住
房的投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體
系，進(jìn)一步推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的資金保障。
本文將從資產(chǎn)端政策支持、資金端政策支持、與“金融 16 條”對(duì)比分析及資金保
障深圳“非居改?！甭涞貙?shí)施等四個(gè)維度出發(fā)，對(duì)“住房租賃金融 17 條”進(jìn)行深
度解析。
重點(diǎn)政策解讀
第一季度重點(diǎn)政策主要有 5 個(gè)：《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見（征求意
見稿）》《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)
行相關(guān)工作的通知》《廣東省土地要素市場(chǎng)化配置改革行動(dòng)方案》《深圳市人民政
府辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實(shí)施意見》，以及《深圳市保障性
住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法（征求意見稿）》等“住房保障‘1+3’新政”。
《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見
（征求意見稿）》解讀
重要政策解析 08
1. 資產(chǎn)端政策支持：重點(diǎn)支持住房租賃建設(shè)及運(yùn)營(yíng)企業(yè)
從資產(chǎn)端來(lái)看，“住房租賃金融 17 條” 加大對(duì)租賃住房開發(fā)建設(shè)的信貸支持力度。
明確支持商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位
等各類主體新建、改建長(zhǎng)期租賃住房發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款。租賃住房建設(shè)的項(xiàng)目資本
金比例應(yīng)不低于開發(fā)總投資的項(xiàng)目 20%，貸款期限一般 3 年，最長(zhǎng)不超過(guò) 5 年。
細(xì)分來(lái)看，主要是商業(yè)銀行針對(duì)于住房租賃建設(shè)和運(yùn)營(yíng)企業(yè)和企事業(yè)單位推進(jìn)住房
租賃建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的金融支持。
09 2023 年第一季度深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)
住房租賃建設(shè)和運(yùn)營(yíng)企業(yè)
針對(duì)于住房租賃企業(yè)，聚焦于存量閑置房屋或商業(yè)性長(zhǎng)期租賃住房、自由產(chǎn)權(quán)的長(zhǎng)
期租賃住房及非自有產(chǎn)權(quán)租賃住房的資產(chǎn)金融支持。針對(duì)于貸款還款方式，明確以
租金收入作為第一還款來(lái)源，其他還款來(lái)源的，可發(fā)放質(zhì)押、抵押貸款，且鼓勵(lì)商
業(yè)銀行根據(jù)住房租賃企業(yè)的資信和經(jīng)營(yíng)情況發(fā)放信用貸款。
同時(shí)鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)通過(guò)租賃房屋資產(chǎn)融資，“住房租賃金融 17 條”明確支持
住房租賃企業(yè)通過(guò)發(fā)行債務(wù)融資工具、公司債券、企業(yè)債券，專項(xiàng)用于租賃住房建
設(shè)、購(gòu)買和經(jīng)營(yíng)。住房租賃企業(yè)持有運(yùn)營(yíng)的租賃住房具有持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可
將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。住房租賃擔(dān)保債券納入債券管
理框架。
另，“住房租賃金融 17 條”明確優(yōu)先支持深圳等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域以及人口
凈流入的大城市開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，為利用各類建設(shè)用地（含
集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有空閑土地等）依法依規(guī)建設(shè)和持有運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)期租賃住
房的企業(yè)提供資金支持。
企事業(yè)單位
企業(yè)和符合條件的事業(yè)單位批量購(gòu)買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，發(fā)
放租賃住房團(tuán)體購(gòu)房貸款。租賃住房團(tuán)體購(gòu)房貸款的期限最長(zhǎng)不超過(guò) 30 年，貸款
額度原則上不超過(guò)物業(yè)評(píng)估價(jià)值的 80%。
自持物業(yè)的專業(yè)化規(guī)模化
住房租賃企業(yè)
經(jīng)營(yíng)自有產(chǎn)權(quán)長(zhǎng)期
租賃住房的企業(yè)
非自有產(chǎn)權(quán)租賃住房的
住房租賃企業(yè)
批量購(gòu)買存量閑置房屋用作
保障性租賃住房或商業(yè)性租
賃住房長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)，發(fā)放
租賃住房團(tuán)體購(gòu)房貸款。租
賃住房團(tuán)體購(gòu)房貸款的期限
最長(zhǎng)不超過(guò) 30 年，貸款額度
原則上不超過(guò)物業(yè)評(píng)估價(jià)值
的 80%。
住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款的期限
最長(zhǎng)不超過(guò) 20 年，貸款額度
原則上不超過(guò)物業(yè)評(píng)估價(jià)值
的 80%，可用于置換物業(yè)前
期開發(fā)建設(shè)貸款。
住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改造
工業(yè)廠房、商業(yè)辦公用房、
城中村等形成的非自有產(chǎn)權(quán)
租賃住房，經(jīng)營(yíng)性貸款的期
限最長(zhǎng)不超過(guò) 5 年，貸款額
度原則上不超過(guò)貸款期限內(nèi)
應(yīng)收租金總額的70%。
重要政策解析 10
2. 資金端政策支持：多管齊下引水活泉
從資金端看，哪些金融機(jī)構(gòu)在住房租賃開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中能給予資金支持？主要聚
集于商業(yè)性銀行、信托基金等專業(yè)資管機(jī)構(gòu)及保險(xiǎn)公司等，多個(gè)渠道引入資金活水，
推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)持續(xù)活躍。
商業(yè)性銀行：支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券，籌集資金專門用于增加
住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款的投放。
信托基金等專業(yè)資管機(jī)構(gòu)：支持專業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）
長(zhǎng)期持有、運(yùn)營(yíng)租賃住房。
2022 年 8 月 31 日，全國(guó)首批保障性租賃住房 REITs 上市儀式舉行，以深圳市人才
安居集團(tuán)為原始權(quán)益人的紅土深圳安居 REITs（基金代碼：180501）在深交所掛牌
上市，成為全國(guó)率先發(fā)行的保障性租賃住房 REITs 產(chǎn)品之一。紅土深圳安居 REITs
網(wǎng)下詢價(jià)倍數(shù) 133 倍，公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù) 254 倍，均創(chuàng)造了行業(yè)歷史新紀(jì)錄，上市首日
紅土深圳安居 REITs 上漲 29.99%，體現(xiàn)了廣大投資者對(duì)深圳保障性租賃住房資產(chǎn)
和運(yùn)營(yíng)管理能力的認(rèn)可。市場(chǎng)主體可按照《通知》改造的保障性租賃住房，在獲得
保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，通過(guò)保障性租賃住房 REITs 進(jìn)行融資和退出。
保險(xiǎn)公司：支持保險(xiǎn)資金等長(zhǎng)期資金投資住房租賃市場(chǎng)。
3. 對(duì)比“金融 16 條”：聚焦租賃，承接性強(qiáng)
相比“金融 16 條”，“住房租賃金融 17 條”更聚焦住房租賃市場(chǎng)，針對(duì)性更強(qiáng)，
對(duì)于住房租賃市場(chǎng)具體主體的覆蓋范圍更廣，相當(dāng)于“金融 16 條”的配套細(xì)則。
例如引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)加大對(duì)自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)的信貸支持，合理設(shè)計(jì)貸款
期限、利率和還款方式；為各類主體收購(gòu)、改建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于住房租賃提供資金
支持；支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債券和擔(dān)保債券等直融產(chǎn)品，鼓勵(lì)銀行發(fā)行住房
租賃金融債券，籌集資金用于租賃開發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款投放；穩(wěn)步推進(jìn)房地
產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，在“住房租賃金融 17 條”中均可從“金融 16 條”
中找到根源。
11 2023 年第一季度深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)
4. 資金保障深圳“非居改?！甭涞貙?shí)施
在深圳人口凈流入及住房供給結(jié)構(gòu)畸形的背景下，深圳現(xiàn)有住房的承載力已趨于飽
和?！敖鹑?16 條”及“住房租賃金融 17 條”的頒布實(shí)施，從資產(chǎn)端和資金端進(jìn)一
步明確深圳“非居改?！钡馁Y金來(lái)源，推動(dòng)深圳住房租賃發(fā)展。
為解決中低收入階層、新市民及新青年的住房問(wèn)題，深圳正不斷探索保障性租賃住
房制度的改革創(chuàng)新。于是《關(guān)于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知（試行）》
順應(yīng)時(shí)勢(shì)頒布實(shí)施，為市場(chǎng)主體參與保障性租賃住房供應(yīng)與運(yùn)營(yíng)提供了路徑。
“住房租賃金融 17 條”的出臺(tái)使得金融機(jī)構(gòu)在支持住房租賃方面有更多的選擇和
創(chuàng)新的空間，支持各類主體新建、改建長(zhǎng)期租賃住房，盤活存量房屋等。對(duì)長(zhǎng)租公
寓企業(yè)而言則能夠得到更多金融支持，有助于進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展，一方面一定程
度上緩解企業(yè)流動(dòng)性現(xiàn)金壓力；另一方面，也將使得更多企業(yè)投入住房租賃行業(yè)中
去，提高企業(yè)布局住房租賃市場(chǎng)積極性，助推住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，積極響應(yīng)“房住不炒”
國(guó)家戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)住房租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)期、健康、可持續(xù)發(fā)展。
“非居改?！笔袌?chǎng)解讀
房地產(chǎn)企業(yè)端 金融機(jī)構(gòu)端
引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)加大對(duì)獨(dú)立法人運(yùn)營(yíng)、業(yè)務(wù)邊界
清晰、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)
型住房租賃企業(yè)的信貸支持，合理設(shè)計(jì)貸款期限、
利率和還款方式，積極滿足企業(yè)中長(zhǎng)期資金需求；
商業(yè)銀行向持有保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書的項(xiàng)目
發(fā)放有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理；
商業(yè)地產(chǎn)改造為保障性租賃住房，取得保障性租賃
住房認(rèn)定書后，銀行發(fā)放貸款期限、利率適用保障
性租賃貸款相關(guān)政策；
明確支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債券和擔(dān)保債券等
直接融資產(chǎn)品專項(xiàng)用于租賃住房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)。
鼓勵(lì)商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券，籌集資
金用于增加住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款投
放；
穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。
鼓勵(lì)信托公司等金融機(jī)構(gòu)加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，在嚴(yán)格落
實(shí)資管產(chǎn)品監(jiān)管要求、做好風(fēng)險(xiǎn)防控的基礎(chǔ)上，按
市場(chǎng)化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的合理
融資需求，依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)、商業(yè)
養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持。
重要政策解析 12
不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱 REITs），是向投資者
發(fā)行收益憑證，募集資金投資于不動(dòng)產(chǎn)，并向投資者分配投資收益的一種投資基金。
2020 年前，我國(guó) REITs 市場(chǎng)主要處于探索、研究階段，期間市場(chǎng)主要以境外發(fā)行
REITs 產(chǎn)品、境內(nèi)發(fā)行基于 ABS 架構(gòu)的私募類 REITs 產(chǎn)品為主。2020 年 4 月 30 日，
中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托
基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40 號(hào)），正式啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)
施領(lǐng)域公募 REITs 試點(diǎn)工作。2020 年 7 月 31 日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好基礎(chǔ)
設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》( 發(fā)改辦投資〔
2020〕586 號(hào) )，提出試點(diǎn)行業(yè)范圍包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、交通、生態(tài)環(huán)保、市政設(shè)施、
新基建、產(chǎn)業(yè)園，聚焦京津冀、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、海南自由貿(mào)易
港等重點(diǎn)區(qū)域。2021 年 7 月 2 日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)
域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958 號(hào)），
將試點(diǎn)區(qū)域擴(kuò)大至全國(guó)各地區(qū)，試點(diǎn)行業(yè)范圍增加了能源基礎(chǔ)設(shè)施、停車場(chǎng)項(xiàng)目市
政基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房、水利設(shè)施和具有較好收益的旅游基礎(chǔ)設(shè)施。2022
年以來(lái)，包括國(guó)務(wù)院辦公廳、國(guó)家發(fā)改委在內(nèi)的多個(gè)部委出臺(tái) REITs 支持文件，指
出要優(yōu)化完善存量資產(chǎn)盤活方式，保持公募 REITs 的常態(tài)化發(fā)行，充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、
示范效應(yīng)，各方合力共同支持公募 REITs 高質(zhì)量發(fā)展。此外，地方政府層面也積極
出臺(tái) REITs 專項(xiàng)文件，給予原始權(quán)益人在發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 方面激勵(lì)獎(jiǎng)補(bǔ)，鼓勵(lì)
中介機(jī)構(gòu)發(fā)展，支持重點(diǎn)領(lǐng)域建設(shè)，吸引和培育專業(yè)人才。
《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托
基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》解讀
拓寬資產(chǎn)類型，推進(jìn) REITs
常態(tài)化發(fā)行
13 2023 年第一季度深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)
2023 年 3 月 24 日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)
施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》（發(fā)改投資〔
2023〕236 號(hào)，簡(jiǎn)稱“236 號(hào)文”），同日證監(jiān)會(huì)隨之發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)
設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》）。
兩份文件從項(xiàng)目前期培育篩選、發(fā)行審核、二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)、投資者等方面全方位對(duì)
REITs 產(chǎn)品做出規(guī)范，推動(dòng) REITs 常態(tài)化發(fā)行。
1. 拓寬資產(chǎn)類型
236 號(hào)文要求“研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)
設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs…發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)利用回收資金加大便民商業(yè)、
智慧商圈、數(shù)字化轉(zhuǎn)型投資力度，更好滿足居民消費(fèi)需求。嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要
求，不得為商品住宅開發(fā)項(xiàng)目變相融資”。此項(xiàng)規(guī)定旨在貫徹落實(shí) 2022 年末中央
經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的促消費(fèi)要求，響應(yīng)國(guó)家提出的實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)
施領(lǐng)域具備較大的 REITs 發(fā)行潛力。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至 2022 年 12 月 31 日，
全國(guó)購(gòu)物中心存量項(xiàng)目達(dá) 5685 個(gè)，經(jīng)營(yíng)面積達(dá) 5.03 億平方米，整體價(jià)值將以數(shù)萬(wàn)
億元計(jì)。
2. 分類調(diào)整項(xiàng)目收益率要求，適度降低準(zhǔn)入門檻
236 號(hào)文對(duì)于交通基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保等特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類項(xiàng)目，增加基
金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于 5% 的要求；對(duì)于非特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)
收益權(quán)類項(xiàng)目（倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保租房），將未來(lái) 3 年每年凈現(xiàn)金流分派率
要求由 4% 降低至 3.8%。此外，對(duì)于首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 的保障性租賃住房項(xiàng)目，
當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于 8 億元（958 號(hào)文為 10 億元）。收益率 /
凈現(xiàn)金流分派率要求和規(guī)模要求的降低，有利于擴(kuò)大特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類和產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目的
可發(fā)行范圍。
3. 推動(dòng)擴(kuò)募發(fā)行常態(tài)化
《通知》指出，按照市場(chǎng)化法治化原則，鼓勵(lì)運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)良好、投資運(yùn)作穩(wěn)健、會(huì)計(jì)
基礎(chǔ)工作規(guī)范的上市 REITs 通過(guò)增發(fā)份額收購(gòu)資產(chǎn)，開展并購(gòu)重組活動(dòng)。加快推動(dòng)
重要政策解析 14
首批擴(kuò)募 REITs 項(xiàng)目落地，完善擴(kuò)募定價(jià)機(jī)制，鼓勵(lì)更多符合條件的擴(kuò)募項(xiàng)目發(fā)行
上市。截至目前，首批 5 只 REITs 提出擴(kuò)募申請(qǐng)。
4. 用好回收資金促進(jìn)有效投資
為加強(qiáng)資金監(jiān)管，提高資金使用效率，236 號(hào)文對(duì)于回收資金的用途和使用進(jìn)度及
使用期限予以規(guī)范，并建立直報(bào)制度，從而促進(jìn)回收資金形成有效投資。企業(yè)可利
用回收資金進(jìn)行資本性改造投入，創(chuàng)新消費(fèi)新場(chǎng)景，改善商場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境，提高商業(yè)
效益。
5. 構(gòu)建全鏈條監(jiān)管機(jī)制
236 號(hào)文要求遵循 REITs 特點(diǎn)規(guī)律和風(fēng)險(xiǎn)特征，結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 試點(diǎn)模式，建
立健全以“管資產(chǎn)”為核心的全鏈條監(jiān)管制度，加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量、運(yùn)營(yíng)管理的
穿透監(jiān)管。對(duì) REITs 項(xiàng)目和資金進(jìn)行全生命周期監(jiān)管，有利于保障融通資金切實(shí)循
環(huán)到底層資產(chǎn)的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，確保項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)符合既定要求、確保資金投入
使用規(guī)范有效。
6. 促進(jìn)民營(yíng)企業(yè) REITs 試點(diǎn)發(fā)行上市
《通知》要求，堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”方針，著力推動(dòng)解決民營(yíng)企業(yè) REITs 試點(diǎn)存
在的困難和問(wèn)題。2023 年 2 月 8 日，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施 REIT 上市，是中國(guó)首
只民營(yíng)企業(yè)發(fā)行的 REIT。
7. 積極擴(kuò)大投資者群體，吸引長(zhǎng)線資金入市
《通知》指出，推動(dòng)社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資者參與投
資，積極培育專業(yè)化 REITs 投資者群體，助力市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。
15 2023 年第一季度深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)
黃海文
深更協(xié)金融專委會(huì)執(zhí)行主任單位
前海潤(rùn)禾研究員
2020 年 4 月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布
《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）
試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，正式啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募
REITs 試點(diǎn)工作。自此，市場(chǎng)開始由私募債務(wù)融資屬性的
類 REITs 產(chǎn)品，全面轉(zhuǎn)向以權(quán)益融資屬性為核心的公募
REITs 產(chǎn)品，標(biāo)志著 REITs 已進(jìn)入快速發(fā)展的全新階段。
截至 2022 年底，公募 REITs 市場(chǎng)已獲批 25 個(gè)項(xiàng)目，上
市 24 個(gè)項(xiàng)目。已上市 REITs 項(xiàng)目中，包括產(chǎn)權(quán)類 14 只，
特許經(jīng)營(yíng)類 10 只，發(fā)行規(guī)模合計(jì)約 783.61 億元。從資
產(chǎn)類別來(lái)看，倉(cāng)儲(chǔ)物流、生態(tài)環(huán)保、交通、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、
能源和保障性租賃住房類 REITs 項(xiàng)目分別為 2 只、2 只、
7 只、8 只、1 只和 4 只。
作為資產(chǎn)證券化的重要手段，REITs 對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展
具有重大的里程碑式的意義。一方面，REITs 有助于盤活
存量百萬(wàn)億級(jí)的巨額不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。REITs 通過(guò)募集社會(huì)資
金投資于存量成熟不動(dòng)產(chǎn)，為“基礎(chǔ)設(shè)施”“商業(yè)地產(chǎn)”
等不動(dòng)產(chǎn)提供了有效退出渠道，大大提升了存量不動(dòng)產(chǎn)
的流動(dòng)性，有助于政府、房企回籠沉淀資金，實(shí)現(xiàn)宏觀
層面去杠杠及降債務(wù)的目的。REITs 項(xiàng)目本質(zhì)上是取得了
底層標(biāo)的資產(chǎn)的所有權(quán)，體現(xiàn)了明顯的權(quán)益投資屬性，
其收益源于底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)分紅，無(wú)需信用評(píng)級(jí)及由第三
方提供增信措施，底層資產(chǎn)原始權(quán)益人無(wú)需承擔(dān)“還本
付息”責(zé)任，有效地拓寬了“直接融資渠道”，最終實(shí)
現(xiàn)了去杠杠、降債務(wù)的目標(biāo)。另一方面，REITs 是金融供
給側(cè)改革的重要抓手之一，通過(guò)將成熟的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行證
券化，REITs 在二級(jí)市場(chǎng)活躍的交易過(guò)程中，資本市場(chǎng)基
于對(duì)底層資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流預(yù)估，進(jìn)行合理的估值、定價(jià)、
交易，充分發(fā)揮“價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能”，反向?qū)⒔o予不動(dòng)產(chǎn)
市場(chǎng)很重要的參考定價(jià)錨并引導(dǎo)資源有效配置。
目前公募 REITs 支持的行業(yè)領(lǐng)域限于交通、能源、市政、
當(dāng)城市更新遇上 REITs
重要政策解析 16
生態(tài)環(huán)保、倉(cāng)儲(chǔ)物流、園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施，以及保障性租
賃住房等領(lǐng)域。近期證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基
礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相
關(guān)工作的通知》提出，“研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善
消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施
REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)
商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)
設(shè)施 REITs”。未來(lái)將商業(yè)物業(yè)納入 REITs 底層資產(chǎn)標(biāo)的，
擴(kuò)展 REITs 的底層資產(chǎn)類別及提升 REITs 資產(chǎn)收益將是
REITs 發(fā)展的大勢(shì)所趨。
聚焦到城市更新方面，短期來(lái)看公募 REITs 資金直接參
與城市更新存在較大困難。原因在于，公募 REITs 產(chǎn)品
的底層資產(chǎn)要求是已完成開發(fā)建設(shè)，并投入運(yùn)營(yíng)使用，
能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流，且相關(guān)政策對(duì)基金存續(xù)期內(nèi)部收益
率（IRR）和資金用途有明確要求，顯然，城市更新項(xiàng)目
較難符合這些要求。但是，REITs 為城市更新項(xiàng)目投資
者（如 Pre REITs 資金）提供了重要的退出通道，對(duì)城
市更新發(fā)展意義重大。在過(guò)往的項(xiàng)目實(shí)操中，房企在城
市更新項(xiàng)目中偏好于“住宅”等短平快項(xiàng)目，究其原因，
除了“住宅”項(xiàng)目收益絕對(duì)值較為可觀外，還在于能快
速回籠資金?！吧虡I(yè)地產(chǎn)”“工業(yè)地產(chǎn)”需由開發(fā)商通
過(guò)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，以“租金收入”“物業(yè)管理費(fèi)”等長(zhǎng)期收
入消化前期投入成本。在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行，房企融
資難的情況下，除收益外，大多數(shù)房企更看重“去化流速”，
對(duì)于需沉淀大額現(xiàn)金流的“商業(yè)地產(chǎn)”、“工業(yè)地產(chǎn)”
項(xiàng)目，自然望而遠(yuǎn)之。而 REITs 作為長(zhǎng)期權(quán)益性資金，
其資金屬性決定了只要能長(zhǎng)期產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流，無(wú)論是
“商業(yè)地產(chǎn)”亦或是“工業(yè)地產(chǎn)”，均是其良好的投資
標(biāo)的。從供給與需求匹配的角度，REITs 將為以商業(yè)、
工業(yè)為改造方向的城市更新項(xiàng)目提供了非常好的退出渠
道，商改、工改項(xiàng)目的開發(fā)商在項(xiàng)目完成更新改造后，
可通過(guò)將底層資產(chǎn)標(biāo)的出售給 REITs 的形式提前回收成
本并實(shí)現(xiàn)收益。因此，REITs 將有助于激發(fā)非住宅類更新
項(xiàng)目的熱度，平衡更新項(xiàng)目中各類型更新項(xiàng)目的比例，
結(jié)構(gòu)上有助于實(shí)現(xiàn)“有機(jī)更新”。此外，REITs 同樣有
利于吸引社會(huì)資本參與城市更新保障房改造項(xiàng)目。保障
房項(xiàng)目實(shí)施主體在完成保障房項(xiàng)目建設(shè)后，可同樣將保
障房資產(chǎn)出售給 REITs，實(shí)現(xiàn)快速盤活現(xiàn)金流的目的。以
深圳為例，保障房改造項(xiàng)目非可售的租賃型保障房通常
需由安居集團(tuán)指定主體進(jìn)行建設(shè)或回購(gòu)。安居集團(tuán)通過(guò)
將旗下數(shù)個(gè)保障房項(xiàng)目捆綁打包出售給 REITs（紅土創(chuàng)新
深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資
基金）獲取 12.42 億元，盤活了安居集團(tuán)的資產(chǎn)及現(xiàn)金流。
綜上，盡管短期受限于穩(wěn)定現(xiàn)金流及合規(guī)性的原因，
REITs 無(wú)法直接為城市更新項(xiàng)目拆遷階段、供地階段、建
設(shè)階段提供融資，但 REITs 無(wú)疑是城市更新基金等 PreREITs 資金的重要退出渠道，將有助于激發(fā) Pre-REITs 資
金對(duì)參與城市更新的熱情及推動(dòng)城市更新的發(fā)展。而長(zhǎng)
期來(lái)看，隨著監(jiān)管政策的進(jìn)一步完善及放松，大家不妨
期待城市更新與 REITs 將擦出怎樣的火花。
17 2023 年第一季度深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)
1. 為什么制定出臺(tái)《行動(dòng)方案》？
2020 年 3 月，黨中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)
制的意見》（中發(fā)〔2020〕9 號(hào)），明確將土地作為生產(chǎn)要素，提出深化土地要素
市場(chǎng)化配置改革。省委、省政府高度重視，出臺(tái)《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化
配置體制機(jī)制的若干措施》（粵發(fā)〔2021〕13 號(hào)），對(duì)土地要素市場(chǎng)化配置改革
作出具體部署。為貫徹落實(shí)中央和省委的有關(guān)文件精神，進(jìn)一步健全我省土地要素
市場(chǎng)化配置制度，提升土地要素配置效率，省政府于近日印發(fā)《廣東省土地要素市
場(chǎng)化配置改革行動(dòng)方案》（以下簡(jiǎn)稱《行動(dòng)方案》）。
2.《行動(dòng)方案》的預(yù)期目標(biāo)是什么？
《行動(dòng)方案》堅(jiān)持以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，堅(jiān)持新發(fā)展理念，進(jìn)一步深化改革，
提出到 2023 年底，土地要素價(jià)格更加合理、流動(dòng)更加自主有序、配置更加高效公平；
到 2025 年底，土地計(jì)劃指標(biāo)管理更加科學(xué)，產(chǎn)業(yè)用地保障體系基本完備，存量建
設(shè)用地實(shí)現(xiàn)高效利用，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度基本建立，城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用
地市場(chǎng)初步形成，切實(shí)為推動(dòng)廣東高質(zhì)量發(fā)展提供重要支撐。
為確保土地要素市場(chǎng)化配置改革各項(xiàng)工作的落地落實(shí)，《行動(dòng)方案》明確各項(xiàng)改革
任務(wù)的責(zé)任單位和時(shí)間要求。省自然資源廳作為該項(xiàng)改革工作的牽頭部門，將做好
組織協(xié)調(diào)、督促指導(dǎo)、監(jiān)督評(píng)估各項(xiàng)工作，確保各項(xiàng)改革任務(wù)落實(shí)到位。
3.《行動(dòng)方案》的重點(diǎn)工作任務(wù)有哪些？
從建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、深化產(chǎn)業(yè)用地市場(chǎng)化配置改革、盤活存量建
設(shè)用地、完善土地管理體制、完善土地價(jià)格體系和市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制等五個(gè)方面，提出
18 項(xiàng)改革重點(diǎn)工作。
一是健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。貫徹實(shí)施《廣東省土地管理?xiàng)l例》。按照國(guó)家
統(tǒng)一部署，統(tǒng)籌推進(jìn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)，在試點(diǎn)基礎(chǔ)上，研究制定集體
《廣東省土地要素市場(chǎng)化配置改革行動(dòng)方案》解讀
重要政策解析 18
經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市配套政策，明確入市流轉(zhuǎn)規(guī)則，提出規(guī)范收益分配管理和明確
監(jiān)管的措施，支持有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w
經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市。完善全省土地征收管理制度，探索公共利益認(rèn)定機(jī)制和審查
制度，實(shí)施征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)制度，建立征地補(bǔ)償動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。
二是深化產(chǎn)業(yè)用地市場(chǎng)化配置。推進(jìn)工業(yè)用地市場(chǎng)化配置改革，健全工業(yè)用地控制
指標(biāo)體系，探索將有關(guān)產(chǎn)業(yè)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等要求作為出讓條件，推動(dòng)建立
工業(yè)用地全周期管理機(jī)制。保障農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地，重點(diǎn)滿足以農(nóng)業(yè)農(nóng)
村資源為依托的新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的建設(shè)用地需求，助推縣域內(nèi)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。
三是鼓勵(lì)盤活存量建設(shè)用地。加快處置批而未供和閑置土地。大力推進(jìn)低效用地再
開發(fā)，以“工業(yè)改工業(yè)”為主攻方向?qū)嵤┐彐?zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級(jí)改造攻堅(jiān)戰(zhàn)三年行動(dòng)。
爭(zhēng)取大灣區(qū)存量工業(yè)用地盤活利用試點(diǎn)，探索優(yōu)化存量工業(yè)用地盤活利用控制指標(biāo)
體系，探索實(shí)行“一站式服務(wù)”機(jī)制，降低“工改工”成本。在全省 6 個(gè)縣（市、
區(qū)）開展新一輪國(guó)家宅基地制度改革試點(diǎn)。推動(dòng)國(guó)有土地資產(chǎn)保值增值。推進(jìn)實(shí)施
全域土地綜合整治試點(diǎn)，在國(guó)家試點(diǎn)基礎(chǔ)上，省再組織實(shí)施一批省級(jí)試點(diǎn)。
四是完善土地管理體制。完善土地利用計(jì)劃指標(biāo)管理方式，建立以國(guó)土空間總體規(guī)
劃為基礎(chǔ)、以真實(shí)有效的項(xiàng)目落地作為配置依據(jù)的計(jì)劃管理機(jī)制，突出節(jié)約集約用
地和省級(jí)統(tǒng)籌安排靈活性，重點(diǎn)保障有效投資用地需求。增加租賃住房用地供應(yīng)。
加快建立國(guó)土空間規(guī)劃體系。
五是完善土地價(jià)格體系和市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制。完善城鄉(xiāng)公示地價(jià)體系，支持有條件的地
區(qū)探索制定地下空間、不同產(chǎn)業(yè)類型用地、劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的公示地價(jià)。
健全建設(shè)用地、補(bǔ)充耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制。完善土地使用權(quán)交易市場(chǎng)管理，健
全土地市場(chǎng)服務(wù)監(jiān)管體系，建設(shè)一、二級(jí)土地市場(chǎng)監(jiān)管平臺(tái)。
19 2023 年第一季度深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)
2023 年 1 月 9 日，深圳市人民政府辦公廳發(fā)布《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于加快
推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實(shí)施意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）（深府辦〔2022〕
17 號(hào)）?！兑庖姟穼?duì)深圳市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作提出了總體要求，明確了指導(dǎo)思路、
基本原則、工作目標(biāo)；就明確改造范圍和內(nèi)容、健全組織實(shí)施機(jī)制、構(gòu)建資金共擔(dān)
機(jī)制、落實(shí)配套支持政策、強(qiáng)化組織保障等五大方面工作提出了實(shí)施意見。
1. 改造范圍和內(nèi)容
① 城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作路徑不含城市更新拆除重建及土地整備
《意見》明確深圳十四五期間，老舊小區(qū)改造范圍主要包括 2000 年底前建成，使
用功能不完善、配套設(shè)施不健全、群眾改造意愿迫切的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)（含單棟住宅
樓）；符合要求的國(guó)有企事業(yè)單位自建或混建、軍隊(duì)所屬城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，按照屬地
原則納入改造范圍；各區(qū)可結(jié)合實(shí)際情況將 2005 年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)納入
改造范圍。值得注意的是，已納入拆除重建類城市更新項(xiàng)目拆除范圍的、已納入土
地整備實(shí)施項(xiàng)目的不得納入城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造范圍?？梢钥闯?，通過(guò)城市更新拆除
重建或土地整備路徑下老舊小區(qū)更新改造不屬于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造范圍。
② 城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造屬于綜合整治城市更新，聚焦基礎(chǔ)類、完善類及提升類
《意見》明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造屬于綜合整治類城市更新范疇，在依法依規(guī)且保持
小區(qū)用地現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的前提下，以局部拆建、加建、改建、翻建等“微
改造”和“混合改造”模式進(jìn)行改造。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造基于改造內(nèi)容可分為基礎(chǔ)
類、完善類及提升類，其中基礎(chǔ)類要發(fā)揮財(cái)政資金的主導(dǎo)作用，聚焦?jié)M足居民安全
需要和基本生活需求；完善類要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改，聚焦?jié)M
足居民生活便利需要和改善型生活需求；提升類要按照政府引導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的模
式，做到能改則改，聚焦提升居民生活品質(zhì)。
《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊
小區(qū)改造工作的實(shí)施意見》解讀
重要政策解析 20
2. 健全組織實(shí)施機(jī)制
按照市政府牽頭統(tǒng)籌、區(qū)政府具體落實(shí)的工作機(jī)制，各區(qū)政府（大鵬新區(qū)管委會(huì)）
應(yīng)參照市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡(jiǎn)稱市領(lǐng)導(dǎo)小組）的架構(gòu)，成立轄
區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組。構(gòu)建形成轄區(qū)住建部門統(tǒng)籌、各街道辦事處組
織實(shí)施、各有關(guān)部門密切配合的工作機(jī)制，共同解決重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，推動(dòng)改造項(xiàng)目
順利實(shí)施。
3. 構(gòu)建資金共擔(dān)機(jī)制
政府直接出資聚焦完善類城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造
《意見》明確，政府出資方式主要為財(cái)政支出、獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼及上級(jí)資金補(bǔ)助三大類。
財(cái)政支出集中于對(duì)水、電、氣、通信等專營(yíng)領(lǐng)域基礎(chǔ)類改造內(nèi)容，由政府直接出資。
完善類、提升類改造項(xiàng)目中，政府資金為引導(dǎo)作用，更多是引導(dǎo)社會(huì)資本參與和居
民合理出資；獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼支持是通過(guò)政策性補(bǔ)貼，支持通過(guò)社會(huì)資本參與改造的完善
深圳城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作流程圖
21 2023 年第一季度深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)
類、提升類項(xiàng)目滿足一定條件下，按照 2 萬(wàn)元 / 戶的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)貼。對(duì)區(qū)財(cái)政投資且改造后達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)條件的項(xiàng)目，
市財(cái)政按照區(qū)財(cái)政投資的 50% 予以獎(jiǎng)勵(lì)；上級(jí)資金補(bǔ)助是由各區(qū)申請(qǐng)中央財(cái)政補(bǔ)助、中央預(yù)算內(nèi)投資、省級(jí)資金補(bǔ)
助和發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券籌集改造資金。2020 年 7 月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指
導(dǎo)意見》，明確將將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，中央給予資金補(bǔ)助，按照“?；尽钡脑瓌t，重點(diǎn)支持
基礎(chǔ)類改造內(nèi)容，且鼓勵(lì)支持各地通過(guò)發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券籌措改造資金。
鼓勵(lì)社會(huì)資本參與，市場(chǎng)主體可通過(guò)統(tǒng)籌改造實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益平衡
《意見》明確鼓勵(lì)社會(huì)資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。一是在居民同意開發(fā)運(yùn)營(yíng)機(jī)制、土地使用權(quán)屬、利益分配方案的
前提下，允許將建筑增量用于經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)主體可通過(guò)后期運(yùn)營(yíng)獲取項(xiàng)目收益，但收益水平一般；二是鼓勵(lì)各區(qū)采用項(xiàng)
目組合實(shí)施、聯(lián)動(dòng)改造、異地平衡的方式，統(tǒng)籌城中村綜合整治、拆除重建類城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造同步實(shí)施。
市場(chǎng)主體可通過(guò)統(tǒng)籌改造模式，推動(dòng)市場(chǎng)主體自持的拆除重建類城市更新項(xiàng)目一同改造，有利于實(shí)現(xiàn)整體經(jīng)濟(jì)效益平
衡。
居民出資以“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資”為原則
居民出資城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造集中于改造公共區(qū)域和提升專有部位。
4. 落實(shí)配套支持政策
一是健全完善規(guī)劃政策，強(qiáng)調(diào)片區(qū)聯(lián)動(dòng)綜合改造和統(tǒng)籌利用存量資源；二是健全完善土地政策，通過(guò)出臺(tái)持片區(qū)統(tǒng)籌
改造或跨片區(qū)組合改造、低效用地再開發(fā)項(xiàng)目統(tǒng)籌謀劃、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)內(nèi)空間和周邊零星碎片化土地資源等相應(yīng)的土
地出讓支持政策挖掘土地資源潛力；三是改造建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；四是落實(shí)稅費(fèi)減免政策；五是探索創(chuàng)新金融政策，鼓勵(lì)實(shí)施
運(yùn)營(yíng)主體采用市場(chǎng)化債券融資、支持商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品等提供融資支持。另，探索政府指導(dǎo)，試點(diǎn)建立專
項(xiàng)基金，由出資主體或具備能力的企業(yè)進(jìn)行管理，長(zhǎng)期存續(xù)，推動(dòng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。
5. 強(qiáng)化組織保障
一是建立考核督辦機(jī)制，建立評(píng)估狀況與各級(jí)財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)掛鉤的激勵(lì)機(jī)制，倒逼落實(shí)后續(xù)長(zhǎng)效管理；二是落實(shí)屬地管理
責(zé)任，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造相關(guān)工作，如期完成工作任務(wù)，實(shí)現(xiàn)工作目標(biāo)；三是加強(qiáng)輿論宣傳引導(dǎo)。
重要政策解析 22
為加快完善以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體
系，深圳市住房和建設(shè)局、深圳市司法局于 2023 年 1 月 17 日對(duì)《深圳市保障性住
房規(guī)劃建設(shè)管理辦法（征求意見稿）》《深圳市公共租賃住房管理辦法（征求意見稿）》
《深圳市保障性租賃住房管理辦法（征求意見稿）》和《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理
辦法（征求意見稿）》四項(xiàng)政策（即“住房保障‘1+3’新政”）公開征求意見。
早在 2018 年，深圳已步入二次房改時(shí)代， 2018 年 8 月，深圳市政府出臺(tái)了《關(guān)
于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體
系的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）；2021 年 6 月所發(fā)布的《深圳市國(guó)土空間總體
規(guī)劃（2020-2035 年）（草案）》提出“更高品質(zhì)的居住空間”目標(biāo)，將居住空間
供給目標(biāo)從“二次房改”提出的 170 萬(wàn)套提高至 200 萬(wàn)套，其中，三類公共住房的
供應(yīng)比例不低于 60%；2022 年 1 月，發(fā)布的《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》
提出“十四五”期間深圳供應(yīng)分配住房 65 萬(wàn)套（間）（包含商品住房、公共租賃
住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房 4 種類型）。正是為了完成保障房供給目標(biāo)，
本次公開征求意見的“住房保障‘1+3’新政”從供需兩端提出深圳市住房保障的
一系列措施，將開啟共有產(chǎn)權(quán)房新時(shí)代，本文從供需兩端對(duì)其主要內(nèi)容進(jìn)行梳理：
1. 供應(yīng)端
“住房保障‘1+3’新政”明確提出編制年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，居住用地供應(yīng)
量原則上不低于建設(shè)用地供應(yīng)總量的 30%，提高居住用地中保障性租賃住房用地供
應(yīng)比例，租賃住房用地計(jì)劃單列且原則上占居住用地供應(yīng)總量比例不少于 10%，優(yōu)
先安排、應(yīng)保盡保，”從供應(yīng)端確保的居住用地總量?！白》勘Ｕ稀?+3’新政”
對(duì)保障房供應(yīng)十大渠道進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定和明確，主要包括新供應(yīng)用地、城市更新、
自有用地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地等，保障其未來(lái)供應(yīng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，可見政府保障房保
供應(yīng)之決心。
《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法（征求意見稿）》
等住房保障“1+3”新政解讀
23 2023 年第一季度深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)
住房類別 共有產(chǎn)權(quán)住房 公共租賃住房 保障性租賃住房
定義及對(duì)象
是指政府提供政策支持，主要
采用市場(chǎng)化方式建設(shè)籌集，限
定套型面積、銷售價(jià)格、使用
和處分權(quán)利等，面向符合條件
的居民供應(yīng)，實(shí)行政府與購(gòu)房
人按份共有產(chǎn)權(quán)的住房。
是指政府提供政策優(yōu)惠，限定
建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符
合條件的住房困難戶籍居民和
為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的一
線職工出租的住房。
是指政府給予政策支持，發(fā)揮
市場(chǎng)作用，堅(jiān)持小戶型、低租金，
面向符合條件的新市民、青年
人、各類人才租賃的住房。
租售類型 只售不租 只租不售 只租不售
住房規(guī)劃和
計(jì)劃
區(qū)主管部門
保障性租賃住房建設(shè)籌集以及通過(guò)新供應(yīng)用地、城市更新、舊住宅區(qū)更新改造方式建設(shè)和存量房
屋籌集公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房的，由區(qū)主管部門納入年度實(shí)施計(jì)劃，并與開發(fā)建設(shè)單位簽
訂監(jiān)管協(xié)議書。
市主管部門
1、組織編制住房發(fā)展規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，明確保障性住房規(guī)劃目標(biāo)和年度任務(wù)；
2、通過(guò)其他方式建設(shè)公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房的，由市主管部門納入年度實(shí)施計(jì)劃，并與
開發(fā)建設(shè)單位簽訂監(jiān)管協(xié)議書。
用地規(guī)劃和
計(jì)劃
國(guó)空規(guī)劃 市規(guī)劃和自然資源部門在國(guó)土空間總體規(guī)劃中合理安排生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間，在保障用地結(jié)構(gòu)
均衡的前提下，逐步提高居住和公共設(shè)施用地規(guī)模和比例。
分區(qū)規(guī)劃和法
定圖則
通過(guò)國(guó)土空間規(guī)劃傳導(dǎo)機(jī)制將規(guī)劃居住用地面積和建筑面積逐級(jí)傳導(dǎo)至分區(qū)規(guī)劃和法定圖則（含
控制性詳細(xì)規(guī)劃以及前海等地區(qū)綜合規(guī)劃）。
年度建設(shè)用地
供應(yīng)計(jì)劃
居住用地供應(yīng)量原則上不低于建設(shè)用地供應(yīng)總量的 30%，提高居住用地中保障性租賃住房用地供
應(yīng)比例，租賃住房用地計(jì)劃單列且原則上占居住用地供應(yīng)總量比例不少于 10%，優(yōu)先安排、應(yīng)保
盡保。
值得注意的是，《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法（征求意見稿）》政策原文提出：“本辦法施行之日起，不再安排建
設(shè)安居型商品房。已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的安居型商品房，繼續(xù)按照 228 號(hào)令及其相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。”這就意味著，
雖有一定的過(guò)渡條件，但可預(yù)估安居房時(shí)代或?qū)⒅饾u畫上句號(hào)。
供應(yīng)方式及渠道
為規(guī)范深圳市保障性住房規(guī)劃和建設(shè)籌集活動(dòng)，盤活存量用地和房屋，實(shí)現(xiàn)多主體供給、多渠道保障，加大各類保障
性住房供給，“住房保障‘1+3’新政”明確規(guī)定了十大保障房供應(yīng)渠道，與 2020 年 5 月 8 日市規(guī)自局所印發(fā)《深
圳市落實(shí)住房制度改革加快住房用地供應(yīng)的暫行規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《暫行規(guī)定》）相比分析，除與《暫行規(guī)定》“十一
三類保障房定義及租賃類型對(duì)比表
定義、租售類型及規(guī)劃與計(jì)劃
深圳市保障房類型也從原“安居型商品房、人才住房、公共租賃住房”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮沧赓U住房、保障性租賃住房、共
有產(chǎn)權(quán)住房”，取消人才房及安居房，新增保租房和共有產(chǎn)權(quán)房，“新三類保障房”的出現(xiàn)標(biāo)志深圳住房保障進(jìn)入新
的歷史時(shí)期。
重要政策解析 24
住房類別 共有產(chǎn)權(quán)住房 公共租賃住房 保障性租賃住房
供應(yīng)方式
1、協(xié)議出讓：
1）政府全額投資建設(shè)的；
2）企業(yè)、社會(huì)組織等利用自有用地建設(shè)的；
3）符合條件的未完善征（轉(zhuǎn)）地補(bǔ)償手續(xù)
空地，歷史遺留未完善出讓手續(xù)用地建設(shè)
的。
1、劃撥方式：產(chǎn)權(quán)歸政府的；
2、協(xié)議出讓：符合條件的未完善征
（轉(zhuǎn)）地補(bǔ)償手續(xù)空地，歷史遺留未
完善出讓手續(xù)用地建設(shè)的。
1、劃撥方式：產(chǎn)權(quán)歸政府的；
2、協(xié)議出讓：
1）市政府確定由住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)
建設(shè)的；
2）企業(yè)、社會(huì)組織等利用自有
用地建設(shè)的以及機(jī)關(guān)事業(yè)單位利
用自有用地建設(shè)的；
3）符合條件的未完善征（轉(zhuǎn)）
地補(bǔ)償手續(xù)空地，歷史遺留未完
善出讓手續(xù)用地建設(shè)的。
十
大
供
應(yīng)
渠
道
新供應(yīng)
建設(shè)用
地建設(shè)
新供應(yīng)建設(shè)用地用于建設(shè)保障性住房的，以建設(shè)公共租賃住房和保障性租賃住房為主。新供應(yīng)市場(chǎng)商品住房用地
應(yīng)當(dāng)配建一定比例的保障性住房。
城市更
新建設(shè)
和配建
城市更新工改保
在公共配套條件支撐的情況下，工業(yè)區(qū)塊線一級(jí)線外，規(guī)劃為工業(yè)的舊工業(yè)區(qū)，可以通過(guò)城市
更新建設(shè)保障性住房；工業(yè)區(qū)塊線一級(jí)線內(nèi)，規(guī)劃為工業(yè)且位于已建、在建或者近期規(guī)劃建設(shè)
的軌道站點(diǎn) 500 米范圍內(nèi)的舊工業(yè)區(qū)，可以通過(guò)城市更新建設(shè)保障性住房，但用地面積原則上
不得超過(guò)該區(qū)塊總面積的 10%。
城市更新（更新
方向?yàn)榫幼』蛞?/p>
居住為主）
——
更新方向?yàn)榫幼〉?，?yīng)當(dāng)按照相關(guān)政
策配建公共租賃住房；城市更新項(xiàng)目
更新方向以居住為主的，除無(wú)償移交
政府的用地外，城市更新單元規(guī)劃確
定的開發(fā)建設(shè)用地可規(guī)劃為居住用
地，并按照相關(guān)政策配建公共租賃住
房。
——
城市更新（商
改居）
更新方向?yàn)樯虡I(yè)的，可
以按照規(guī)定將更新方向
調(diào)整為居住，并按照相
關(guān)政策建設(shè)或者配建共
有產(chǎn)權(quán)住房。
—— ——
舊住宅區(qū)更新
改造 優(yōu)先用于保障性住房建設(shè)，允許在新增居住建筑面積中安排一定比例的商品住房。
三類保障房供應(yīng)方式及渠道對(duì)比表
種渠道供應(yīng)保障房”中棚改、已出讓未建用地、已建合法用地不一致外，其余均進(jìn)行了充分銜接，并創(chuàng)設(shè)新增了其他
供應(yīng)渠道，用地方式及十大供應(yīng)渠道如下表所示：
25 2023 年第一季度深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)
住房類別 共有產(chǎn)權(quán)住房 公共租賃住房 保障性租賃住房
十
大
供
應(yīng)
渠
道
機(jī)關(guān)企
事業(yè)單
位、社
會(huì)組織
等自有
用地建
設(shè)
——
1、機(jī)關(guān)事業(yè)單位自有用地在符
合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全
要求并綜合平衡中遠(yuǎn)期業(yè)務(wù)用
地需求等因素的前提下，經(jīng)市
政府同意，可用于建設(shè)政府組
織配租的保障性租賃住房；
2、企業(yè)、社會(huì)組織等自有用地
在符合城市規(guī)劃、權(quán)屬不變、
滿足安全要求的前提下，可用
于建設(shè)社會(huì)主體出租的保障性
租賃住房；
3、在不變更土地用途的前提下，
學(xué)校、醫(yī)院可以配建政府組織
配租的宿舍型保障性租賃住房。
產(chǎn)業(yè)園
區(qū)配套
用地建
設(shè)
—— ——
產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍原則上用作
社會(huì)主體出租的保障性租賃住
房。
原農(nóng)村
集體用
地建設(shè)
原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位的非農(nóng)建設(shè)
用地、土地整備利益統(tǒng)籌留用地、征地返
還用地等，可以提高居住用地容積率，增
加的部分用于建設(shè)保障性租賃住房或者共
有產(chǎn)權(quán)住房。
——
原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位
的非農(nóng)建設(shè)用地、土地整備利
益統(tǒng)籌留用地、征地返還用地
等，可以提高居住用地容積率，
增加的部分用于建設(shè)保障性租
賃住房或者共有產(chǎn)權(quán)住房。
未完善
征（轉(zhuǎn)）
地補(bǔ)償
手續(xù)用
地建設(shè)
符合條件的未完善征（轉(zhuǎn)）地補(bǔ)償手續(xù)的空地，在符合規(guī)劃的前提下，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可以協(xié)議出讓給原農(nóng)村集
體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位，用于建設(shè)保障性住房。
歷史遺
留未完
善出讓
手續(xù)用
地建設(shè)
歷史遺留未完善出讓手續(xù)用地，在符合規(guī)劃、自行理清相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的前提下，符合規(guī)劃的部分可協(xié)議出讓
給原用地申請(qǐng)單位或者區(qū)政府確認(rèn)的繼受單位，用于建設(shè)保障性住房。
重要政策解析 26
住房類別 共有產(chǎn)權(quán)住房 公共租賃住房 保障性租賃住房
十
大
供
應(yīng)
渠
道
公用設(shè)
施、交
通設(shè)施
和軌道
交通用
地建設(shè)
—— ——
1、新供應(yīng)及已供應(yīng)的交通場(chǎng)站、變電站和消防站等公用設(shè)施和交通
設(shè)施用地：可以配建政府組織配租的保障性租賃住房；
2、軌道交通用地（含車輛段、停車場(chǎng)、軌道交通站點(diǎn)等）：用于住房建設(shè)，
其中保障性住房的套數(shù)占住房總套數(shù)的比例不低于 60% 且以政府組
織配租的保障性租賃住房為主。
具有居
住功能
的存量
房屋籌
集
具有居住功能的存
量房屋——
住宅、公寓、宿舍以及經(jīng)規(guī)?；赓U改造的歷史遺留違法建筑等具有
居住功能的存量房屋，符合條件的可以籌集作為保障性租賃住房或者
公共租賃住房。
城中村規(guī)?；赓U —— ——
鼓勵(lì)市場(chǎng)主體在城中村綜合整
治分區(qū)范圍內(nèi)通過(guò)規(guī)?；赓U
改造籌集社會(huì)主體出租的保障
性租賃住房。
非居住
存量房
屋改建
—— ——
閑置和低效利用的商業(yè)辦公、
旅館（酒店）、廠房、研發(fā)用
房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育用房等非
居住存量房屋，在符合規(guī)劃原
則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、
尊重群眾意愿的前提下，可以
改建為社會(huì)主體出租的保障性
租賃住房。用作保障性租賃住
房期間。
政府部門、專營(yíng)機(jī)構(gòu)等 主要職責(zé)及分工內(nèi)容
市級(jí)部門 市住房主管部門
1、負(fù)責(zé)擬定全市保障性住房規(guī)劃、計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)和配套政策；
2、指導(dǎo)、監(jiān)督各區(qū)開展相關(guān)工作；
3、組織實(shí)施市本級(jí)保障性住房的建設(shè)籌集、監(jiān)督管理等工作；
4、承擔(dān)市保障性租賃住房發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室和房屋建設(shè)及市政項(xiàng)目指揮部辦公室日
常工作。
職責(zé)劃分
為保障保障房供應(yīng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，確保十大供應(yīng)渠道的順利落地，政策明確了市級(jí)部門、區(qū)政府及部門、住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)
及相關(guān)主體等相關(guān)各方的職責(zé)及分工內(nèi)容。
27 2023 年第一季度深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)
住房類別 公共租賃住房 保障性租賃住房 共有產(chǎn)權(quán)住房
適用人群
公共租賃住房指政府提供政策優(yōu)
惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面
向符合條件的住房困難戶籍居民和
為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的一線職
工出租的住房。
保障性租賃住房是指政府給予政策
支持，發(fā)揮市場(chǎng)作用，堅(jiān)持小戶型、
低租金，面向符合條件的新市民、
青年人、各類人才租賃的住房。
共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支
持，主要采用市場(chǎng)化方式建設(shè)籌集，
限定套型面積、銷售價(jià)格、使用和
處分權(quán)利等，面向符合條件的居民
供應(yīng)，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有
產(chǎn)權(quán)的住房。
政府部門、專營(yíng)機(jī)構(gòu)等 主要職責(zé)及分工內(nèi)容
市級(jí)部門
市規(guī)劃和自然資源部門 負(fù)責(zé)住房用地供應(yīng)的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、政策制定及批后監(jiān)管工作。
市發(fā)展改革、財(cái)政、交
通運(yùn)輸?shù)炔块T 按照職責(zé)分工做好相關(guān)工作。
區(qū)政府及
部門
區(qū)政府
1、按市住房發(fā)展規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃等相關(guān)規(guī)劃、計(jì)劃落實(shí)住房供應(yīng)任務(wù)；
2、負(fù)責(zé)組織實(shí)施轄區(qū)內(nèi)保障性住房的建設(shè)籌集、分配、管理和服務(wù)等工作；
3、負(fù)責(zé)保障性租賃住房項(xiàng)目的聯(lián)合審查、認(rèn)定等工作；
4、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住房用地供應(yīng)涉及的土地整備、征（轉(zhuǎn)）地歷史遺留問(wèn)題處理和落實(shí)公共服
務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)等工作。
區(qū)住房主管部門 負(fù)責(zé)本區(qū)保障性住房的建設(shè)籌集、監(jiān)督管理等工作 , 可以委托區(qū)住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)開展行政
執(zhí)法及其他事務(wù)性工作。
區(qū)其他相關(guān)部門 按照職責(zé)分工做好相關(guān)工作。
住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)及相關(guān)主體
保障性住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)主要從事保障性住房的投融資、建設(shè)籌集、運(yùn)營(yíng)管理等工作。
支持各類企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、社會(huì)組織等參與保障性住房的投融資、建設(shè)籌集、運(yùn)營(yíng)管理等工作，
支持具備條件的項(xiàng)目發(fā)行保障性租賃住房投資信托基金（REITs）。
信息平臺(tái) 市主管部門統(tǒng)籌建立和完善全市統(tǒng)一的住房信息平臺(tái)，保障性住房建設(shè)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)納入信息
平臺(tái)管理。
2. 需求端
從需求端來(lái)看，公共租賃住房、保障性租賃住房及共有產(chǎn)權(quán)住房的適用人群、分配方式、申請(qǐng)條件、輪候申請(qǐng)程序、
定價(jià)、產(chǎn)權(quán)份額、建筑面積等方面均有差異。如從定價(jià)來(lái)看，公共租賃住房租金按照同期同地段同品質(zhì)市場(chǎng)參考租金
的 30% 左右確定；保障性租賃住房租金按照同期同地段同品質(zhì)市場(chǎng)參考租金的 60% 左右確定；共有產(chǎn)權(quán)住房售價(jià)按
照土地出讓時(shí)市場(chǎng)參考價(jià)格的 50% 左右確定，其他對(duì)比分析，詳看下文：
三類保障房需求端明細(xì)表
重要政策解析 28
住房類別 公共租賃住房 保障性租賃住房 共有產(chǎn)權(quán)住房
分配方式
采取日常輪候和定向配租方式分配 按照項(xiàng)目批次受理、批次配租的方
式面向個(gè)人配租，或者面向單位定
向配租
采取日常輪候方式，也可以根據(jù)項(xiàng)
目供應(yīng)的實(shí)際情況，采取定向配售
方式
申請(qǐng)條件
應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合以下條件：
1、申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人均未在本
市擁有自有住房（含住房建設(shè)用地，
下同），在申請(qǐng)受理日之前三年以
內(nèi)未在本市轉(zhuǎn)讓過(guò)或者因離婚分割
過(guò)自有住房；
2、申請(qǐng)人年滿十八周歲，且具有
本市戶籍；作為共同申請(qǐng)人的年滿
十八周歲的子女、申請(qǐng)人父母、申
請(qǐng)人配偶父母，具有本市戶籍，但
現(xiàn)役軍人或者就讀全日制學(xué)校期間
將戶籍遷出本市的年滿十八周歲的
子女，不受戶籍限制；
3、申請(qǐng)人在本市符合社會(huì)保險(xiǎn)規(guī)
定并正常繳納（不含少兒醫(yī)療保險(xiǎn)，
下同），但在本市退休的除外；申
請(qǐng)人參加本市社會(huì)保險(xiǎn)累計(jì)繳費(fèi)三
年以上，屬于特殊家庭或者有三個(gè)
以上未滿十八周歲子女的家庭，可
以不受社會(huì)保險(xiǎn)累計(jì)繳費(fèi)時(shí)間的限
制；；
4、申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人的家庭人
均年可支配收入和家庭財(cái)產(chǎn)總額均
符合本市規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)；
5、申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人均未正在
本市和國(guó)內(nèi)其他地區(qū)享受住房保障
優(yōu)惠政策，但承租政府以外其他各
類主體出租的保障性租賃住房或者
符合本辦法第二十九條第一款規(guī)定
情形的除外；
6、法律、法規(guī)、規(guī)章和市政府規(guī)
定的其他條件。
應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合以下條件：
1、申請(qǐng)人及其配偶、未滿十八周
歲的子女均未在本市擁有自有住房
（含住房建設(shè)用地，下同），且在
申請(qǐng)受理日之前三年內(nèi)未在本市轉(zhuǎn)
讓過(guò)或者因離婚分割過(guò)自有住房，
但申請(qǐng)房源為宿舍型保障性租賃住
房的除外；
2、申請(qǐng)人及其配偶、未滿十八周
歲的子女均未正在本市享受住房保
障優(yōu)惠政策；
3、申請(qǐng)人在本市符合社會(huì)保險(xiǎn)規(guī)
定并正常繳納（不含少兒醫(yī)療保險(xiǎn)，
下同）；
4、申請(qǐng)人具備市政府規(guī)定的人才
引進(jìn)遷戶核準(zhǔn)條件；
5、法律、法規(guī)、規(guī)章和市政府規(guī)
定的其他條件。
申請(qǐng)人配偶、未滿十八周歲的子女
應(yīng)當(dāng)列為共同申請(qǐng)人，已滿十八周
歲的子女列為共同申請(qǐng)人的，其本
人及其配偶、子女均應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合
前款第一項(xiàng)和第二項(xiàng)規(guī)定的條件。
應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合以下條件：
1、申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人均未在本
市擁有自有住房（含住房建設(shè)用地，
下同），在申請(qǐng)受理之日前五年以
內(nèi)未在本市轉(zhuǎn)讓過(guò)或者因離婚分割
過(guò)自有住房；
2、申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人均具有本
市戶籍。共同申請(qǐng)人為現(xiàn)役軍人、
港澳臺(tái)居民或者在就讀全日制學(xué)校
期間將戶籍遷出本市的未滿十八周
歲的子女，不受戶籍限制；
3、申請(qǐng)人在本市符合社會(huì)保險(xiǎn)規(guī)
定并正常繳納（不含少兒醫(yī)療保險(xiǎn)，
下同），但在本市退休的除外；申
請(qǐng)人參加本市社會(huì)保險(xiǎn)累計(jì)繳費(fèi)五
年以上；在本市服役或者原本市戶
籍的退役軍人，其服役年限計(jì)入本
市社會(huì)保險(xiǎn)累計(jì)繳費(fèi)年限；
4、申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人均未在本
市享受過(guò)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策；申請(qǐng)人配
偶在原婚姻存續(xù)期間購(gòu)買過(guò)政策性
住房，但在原婚姻存續(xù)期間已轉(zhuǎn)讓
該住房或者離異時(shí)該住房歸原配偶
所有的，可以作為共同申請(qǐng)人；
5、法律、法規(guī)、規(guī)章和市政府規(guī)
定的其他條件。
29 2023 年第一季度深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)
住房類別 公共租賃住房 保障性租賃住房 共有產(chǎn)權(quán)住房
輪候申請(qǐng)程序
申請(qǐng)人提交申請(qǐng)信息
↓
區(qū)主管部門審核申請(qǐng)條件
↓
市民政部門審核收入財(cái)產(chǎn)狀況
并出具核對(duì)報(bào)告
↓
區(qū)主管部門審核合格
市主管部門復(fù)核并公示
↓
公示無(wú)異議
納入公共租賃住房輪候冊(cè)
政府組織配租的保障性租賃住房，
主管部門應(yīng)當(dāng)制定配租方案并組織
實(shí)施；區(qū)主管部門組織配租的項(xiàng)目，
配租方案應(yīng)當(dāng)報(bào)市主管部門備案后
實(shí)施
申請(qǐng)人提交申請(qǐng)信息
↓
區(qū)主管部門審核申請(qǐng)條件
↓
市民政部門審核收入財(cái)產(chǎn)狀況
并出具核對(duì)報(bào)告
↓
區(qū)主管部門審核合格
市主管部門復(fù)核并公示
↓
公示無(wú)異議
納入共有產(chǎn)權(quán)住房輪候冊(cè)
定價(jià)
1、公共租賃住房租金按照同期同
地段同品質(zhì)市場(chǎng)參考租金的 30%
左右確定；
2、面向特困人員、最低生活保障
家庭（以下簡(jiǎn)稱低保家庭）、最低
生活保障邊緣家庭（以下簡(jiǎn)稱低保
邊緣家庭）配租的，租金按照同期
同地段同品質(zhì)市場(chǎng)參考租金的 3%
左右確定；
3、市場(chǎng)參考租金由市主管部門綜
合考慮本市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、物
價(jià)變動(dòng)水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r
等因素確定。
1、政府組織配租的保障性租賃住
房租金按照同期同地段同品質(zhì)市場(chǎng)
參考租金的 60% 左右確定；
2、市場(chǎng)參考租金由市主管部門綜
合考慮本市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、物
價(jià)變動(dòng)水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r
等因素確定。運(yùn)營(yíng)管理單位結(jié)合項(xiàng)
目建設(shè)運(yùn)營(yíng)成本、享受政策優(yōu)惠情
況等因素制定具體項(xiàng)目的租金價(jià)格
和調(diào)整幅度，報(bào)市主管部門備案后
執(zhí)行。
1、共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷售均價(jià)
按照土地出讓時(shí)市場(chǎng)參考價(jià)格的
50% 左右確定；
2、共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷售均價(jià)
和單套住房銷售價(jià)格上限由市主管
部門會(huì)同市發(fā)展改革部門，根據(jù)市
主管部門委托的專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估測(cè)算
結(jié)果擬定，報(bào)市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行；
3、共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目用地通過(guò)招
標(biāo)、拍賣和掛牌等方式供應(yīng)的，銷
售價(jià)格按照土地出讓時(shí)確定的銷售
價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；
4、市場(chǎng)參考價(jià)格由市主管部門委
托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估測(cè)算確定。
產(chǎn)權(quán)份額 無(wú) 無(wú)
1、購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額按照項(xiàng)目銷售
均價(jià)占市場(chǎng)參考價(jià)格的比例確定，
原則上不低于 50%；
2、其余部分為政府產(chǎn)權(quán)份額
建筑面積
1、單身居民配租建筑面積以不超
過(guò)三十五㎡為主；
2、兩人家庭配租建筑面積以不超
過(guò)五十㎡為主；
3、三人以上家庭配租建筑面積以
不超過(guò)六十㎡為主；
4、建筑面積超過(guò)七十㎡的房源，
優(yōu)先面向五人以上家庭配租，根據(jù)
供需情況也可以面向四人家庭配
租。
政府組織配租的保障性租賃住房以
建筑面積七十㎡以下的套（間）為
主
1、三人以下家庭或者單身居民配
售建筑面積為六十五㎡左右；
2、四人以上家庭配售建筑面積為
八十五㎡左右。
家庭人口數(shù)按照申請(qǐng)人和共同申請(qǐng)
人的總?cè)藬?shù)予以確定。申請(qǐng)人自愿
認(rèn)購(gòu)低于其家庭人口數(shù)對(duì)應(yīng)建筑面
積標(biāo)準(zhǔn)住房的，低于建筑面積標(biāo)準(zhǔn)
的部分不予補(bǔ)償。
重要政策解析 30
住房類別 公共租賃住房 保障性租賃住房 共有產(chǎn)權(quán)住房
認(rèn)租 / 配租 /
配售流程
政府公示配租公告
↓
提交認(rèn)租申請(qǐng)
↓
資格審核，確定選房入圍名單
↓
確定入圍申請(qǐng)家庭以及候補(bǔ)入圍申
請(qǐng)家庭
↓
選房并簽訂租賃合同
政府網(wǎng)站和信息平臺(tái)發(fā)布保障性租
賃住房配租通告
↓
申請(qǐng)人提交認(rèn)租申請(qǐng)并簽署誠(chéng)信申
報(bào)聲明
↓
主管部門審核條件并公示
↓
無(wú)異議，確認(rèn)合格申請(qǐng)人名單
↓
確認(rèn)入圍申請(qǐng)人以及候補(bǔ)入圍申請(qǐng)
人
↓
選房并簽訂租賃合同
政府網(wǎng)站和信息平臺(tái)發(fā)布共有產(chǎn)權(quán)
住房配售通告
↓
提交認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)并簽署誠(chéng)信申報(bào)聲明
↓
主管部門審核條件并公示
↓
無(wú)異議，確認(rèn)合格申請(qǐng)人名單
↓
確認(rèn)入圍申請(qǐng)人以及候補(bǔ)入圍申請(qǐng)
人
↓
選房并簽訂買賣合同
31 2023 年第一季度深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)
“工業(yè)上樓”專題政策解讀
2021 年 7 月，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于推廣借鑒深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)
創(chuàng)新舉措和經(jīng)驗(yàn)做法的通知》，其中在第十條——“劃定‘區(qū)塊線’，保障工業(yè)發(fā)
展空間”的內(nèi)容中，明確提出要推廣“工業(yè)上樓”模式，深圳從空間布局、產(chǎn)業(yè)遴選、
項(xiàng)目實(shí)施等層面，聚焦落地實(shí)施深入探索。
空間布局。2022 年 6 月 6 日，深圳市工業(yè)和信息化局和深圳市規(guī)劃和自然資源局
聯(lián)合發(fā)布《深圳市 20 大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)空間布局規(guī)劃》，劃定 300 平方公里規(guī)劃
范圍，聚焦戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間形態(tài)，完善產(chǎn)業(yè)集群生態(tài)，培育產(chǎn)業(yè)發(fā)
展動(dòng)能，提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量，打造一批錯(cuò)位協(xié)同發(fā)展、高端要素集聚、核心功能突
出的先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)。
產(chǎn)業(yè)遴選。2022 年 6 月 6 日，深圳市人民政府印發(fā)《關(guān)于發(fā)展壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)
業(yè)集群和培育發(fā)展未來(lái)產(chǎn)業(yè)的意見》，聚焦培育發(fā)展壯大“20+8”產(chǎn)業(yè)集群，推動(dòng)
深圳制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，加快構(gòu)建面向未來(lái)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，提升現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系競(jìng)
爭(zhēng)力。
項(xiàng)目實(shí)施。2023 年 1 月 10 月，深圳舉行 2000 萬(wàn)㎡的工業(yè)上樓廠房空間項(xiàng)目全球
招商大會(huì)，公布 72 個(gè)工業(yè)上樓試點(diǎn)項(xiàng)目，推出以“低成本開發(fā) + 高質(zhì)量建設(shè) + 準(zhǔn)
成本提供 + 工業(yè)上樓”優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間供給模式落實(shí)“20+8”產(chǎn)業(yè)集群，且優(yōu)先保障
先進(jìn)制造業(yè)落地實(shí)施，是實(shí)現(xiàn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要舉措；2023 年 2 月 7 日，
深圳市人民政府印發(fā)《深圳市“工業(yè)上樓”項(xiàng)目審批實(shí)施方案》，探索城市更新、
土地整備及新供應(yīng)或提容路徑下的工業(yè)上樓模式，明晰工業(yè)上樓項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率、
租售比例及報(bào)批程序等事項(xiàng)，且提出諸多創(chuàng)新點(diǎn)，有效調(diào)動(dòng)市場(chǎng)主體參與，盤活存
量工改工項(xiàng)目。
本次“工業(yè)上樓”新政專題分別從政策創(chuàng)新、政策制定邏輯與路徑及政策本質(zhì)等方
面進(jìn)行解讀，分別是《深圳市“工業(yè)上樓”項(xiàng)目審批實(shí)施方案 - 六大創(chuàng)新突破》《城
市更新借力工業(yè)上樓的邏輯與路徑探討》《深圳實(shí)施“工業(yè)上樓”行動(dòng)的本質(zhì)與邏
輯研析》。
重要政策解析 32
2 月中旬，深圳市城市更新協(xié)會(huì)舉辦“工業(yè)上樓”閉門
研討會(huì)，產(chǎn)業(yè)與科技創(chuàng)新專委會(huì)專家顧問(wèn)李江博士在會(huì)
上總結(jié)了《深圳市“工業(yè)上樓”項(xiàng)目審批實(shí)施方案》的
六大創(chuàng)新突破，如下：
一、允許涉及占用工業(yè)區(qū)塊線、城中村綜合整治分區(qū)、
工業(yè)區(qū)保留提升區(qū)的，經(jīng)市政府審批同意，突破《深圳
市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》《深圳市城中村綜合整治總體
規(guī)劃》《深圳市更新整備“十四五”規(guī)劃》等，可不進(jìn)
行占補(bǔ)平衡調(diào)整。
二、允許更新單元計(jì)劃規(guī)劃在合法用地比例、更新方向、
建筑年限、土地移交率、上層次規(guī)劃及容積率等方面突
破《深圳市拆除重建類城市更新單元計(jì)劃管理規(guī)定》《深
圳市拆除重建類城市更新單元規(guī)劃審批規(guī)定》《深圳市
拆除重建類城市更新單元規(guī)劃容積率審查規(guī)定》，進(jìn)行
相應(yīng)調(diào)整。
三、允許新工業(yè)用地項(xiàng)目簡(jiǎn)化程序、合并流程；建設(shè)類
型符合要求的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間項(xiàng)目，視為已完成平臺(tái)企業(yè)
遴選，突破《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法》
《深圳市優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間供給試點(diǎn)改革方案》。
四、鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)用地按照彈性年期確認(rèn)出讓年限，其中對(duì)
于只租不售創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房用地和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間用地，
可根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)
讓暫行條例》第十二條規(guī)定，使用年限為 50 年。
五、允許已出讓產(chǎn)業(yè)用地提容：增加的產(chǎn)業(yè)面積可全部
可對(duì)外出租，不受比例限制，且不另外核算貢獻(xiàn)基準(zhǔn)建
筑面積，突破《深圳市扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地
節(jié)約集約利用的管理規(guī)定》。
六、采取提級(jí)審批，提高效率：政府工作專班會(huì)議審議
通過(guò)并經(jīng)市政府主要領(lǐng)導(dǎo)審定、簽批，各區(qū)政府按相關(guān)
規(guī)定核發(fā)規(guī)劃批準(zhǔn)文件并公告，突破圖則委審批流程。
此外，對(duì)于市場(chǎng)實(shí)踐中出現(xiàn)的典型難點(diǎn)、痛點(diǎn)，實(shí)施方
案中也保留了“一園一策”彈性突破空間。
此外，對(duì)于市場(chǎng)實(shí)踐中出現(xiàn)的典型難點(diǎn)、痛點(diǎn)，實(shí)施方
案中也保留了“一園一策”彈性突破空間。
李江
深更協(xié)產(chǎn)業(yè)與科技創(chuàng)新專委會(huì)專家顧問(wèn)
深圳市規(guī)劃委員會(huì)策略委委員
深圳市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心副總規(guī)劃師、所長(zhǎng)
深圳市“工業(yè)上樓”項(xiàng)目審批
實(shí)施方案 - 六大創(chuàng)新突破
33 2023 年第一季度深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)
2023 年 2 月 7 日，深圳印發(fā)《深圳市工業(yè)上樓項(xiàng)目審批
實(shí)施方案》，向世界宣布堅(jiān)持“工業(yè)立市、制造強(qiáng)市”
戰(zhàn)略方針，吹響未來(lái)五年新增“1 億㎡”低成本產(chǎn)業(yè)空
間的號(hào)角，邁出通過(guò)城市更新進(jìn)行工業(yè)上樓的堅(jiān)實(shí)腳步。
時(shí)間倒推一個(gè)月，2023 年 1 月 10 月，深圳舉行 2000 萬(wàn)
㎡的工業(yè)上樓廠房空間項(xiàng)目全球招商大會(huì)，公布 72 個(gè)工
業(yè)上樓項(xiàng)目，這些項(xiàng)目有已批更新整備項(xiàng)目，也有新增
用地供應(yīng)項(xiàng)目，還有部分前期項(xiàng)目，類型多，覆蓋廣。
時(shí)間再回到 2022 年 11 月，深圳首推工業(yè)上樓計(jì)劃，明
確工業(yè)上樓優(yōu)質(zhì)廠房租金平均 35 元 / ㎡·月。一舉獲得
眾多中小企業(yè)高度關(guān)注，也充分說(shuō)明了深圳工業(yè)空間的
吸引力。
一、這不是普通的“工業(yè)”上樓
工業(yè)上樓是在高層大廈中進(jìn)行生產(chǎn)、研發(fā)等的新型工業(yè)
模式。本次工業(yè)上樓供給的產(chǎn)業(yè)空間，主要是保障先進(jìn)
制造業(yè)，而不是普通工業(yè)，這也是加快建設(shè)全球領(lǐng)先的
先進(jìn)制造業(yè)中心的重要舉措。本次工業(yè)上樓對(duì)象多為輕
型生產(chǎn)、環(huán)保型和低能耗類型的先進(jìn)制造業(yè)，如生物醫(yī)藥、
半導(dǎo)體與集成電路、智能終端、激光與增材制造、精密
儀器設(shè)備等產(chǎn)業(yè)方向。
二、幾個(gè)數(shù)字背后的信息
35 元 / ㎡·月的產(chǎn)業(yè)空間租賃價(jià)格。據(jù)調(diào)查，二產(chǎn)行業(yè)
承租力主要分布在 40 元以下的低成本空間；以寶安、光
明為例，轄區(qū)內(nèi)城市更新項(xiàng)目實(shí)施后空間成本普遍超過(guò)
80 元 / ㎡·月，生產(chǎn)制造企業(yè)承租力上限為 30-40 元 / ㎡·月，
所以這次文件提出“自持廠房建成后平均租賃價(jià)格≤ 35
元 / ㎡·月，租賃價(jià)格年漲幅≤ 5%”是符合先進(jìn)制造企
業(yè)需求的，這會(huì)對(duì)周邊乃至較大范圍內(nèi)的企業(yè)或產(chǎn)業(yè)形
成很大吸引力。
1 億㎡的低成本產(chǎn)業(yè)空間規(guī)模。深圳當(dāng)前現(xiàn)狀工業(yè)建筑
總規(guī)模約 2.6 億㎡，如按照文件未來(lái)五年內(nèi)將新建不少
繆春勝
深更協(xié)政策與法律專委會(huì)副主任
深圳市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心副總規(guī)劃師
城市更新借力工業(yè)上樓的
邏輯與路徑探討
重要政策解析 34
于 1 億㎡的工業(yè)建筑。而根據(jù)全市國(guó)土空間總體規(guī)劃預(yù)
測(cè)，2035 年全市工業(yè)建筑總規(guī)模為 4 億㎡左右，規(guī)劃新
增 1.4 億㎡，其中存量挖潛凈增 0.8 億㎡，增量途徑凈增
0.6 億㎡，本次新增的低成本產(chǎn)業(yè)空間在規(guī)劃預(yù)期范圍內(nèi)。
短短三個(gè)月的政策高效制定時(shí)間。從去年 11 月到今年 2
月初，短短三個(gè)月時(shí)間，深圳工業(yè)上樓項(xiàng)目審批實(shí)施方
案就完成了從草擬、征求意見和審批印發(fā)全過(guò)程，相比
一般政策從草擬到印發(fā)，通常需要一年左右，可見市委
市政府對(duì)工業(yè)上樓的期待和重視。
三、工業(yè)上樓城市更新政策邏輯
居住和產(chǎn)業(yè)空間利益平衡邏輯。核心邏輯是通過(guò)商品居
住建筑面積的銷售，來(lái)補(bǔ)償工業(yè)建筑的建設(shè)和低成本持
有，實(shí)現(xiàn)城市更新項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)與財(cái)務(wù)、投入與產(chǎn)出、社
會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益“三個(gè)平衡”，實(shí)現(xiàn)低成本產(chǎn)業(yè)空間
供給可持續(xù)，35 元 / ㎡·月的租金可預(yù)期。項(xiàng)目遵循“保
本微利”原則，內(nèi)部收益率原則上≤ 4.5%，以建設(shè)成本
和收益率倒推可提供給開發(fā)主體銷售的商品房建筑面積。
大膽創(chuàng)新與突破，不給產(chǎn)業(yè)空間供給設(shè)“框框”。除了
確保更新意愿符合《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》相關(guān)
要求、拆除范圍符合省“三舊”改造標(biāo)圖建庫(kù)相關(guān)要求
之外，其他基本不設(shè)限。比如在合法用地比例、更新方向、
建筑物年限、土地移交率、上層次規(guī)劃、相關(guān)規(guī)劃控制
區(qū)域占用及調(diào)整等方面可以申請(qǐng)部分創(chuàng)新突破；涉及占
用工業(yè)區(qū)塊線、城中村綜合整治分區(qū)、工業(yè)區(qū)保留提升
區(qū)的，可報(bào)市政府審批同意后，不進(jìn)行占補(bǔ)平衡調(diào)整。
工業(yè)上樓城市更新項(xiàng)目審批路徑調(diào)整。原來(lái)一般的城市
更新項(xiàng)目以區(qū)政府審批為主體，而本次工業(yè)上樓城市更
新項(xiàng)目因涉及較多創(chuàng)新與突破，調(diào)整為市政府工作專班
審議、市領(lǐng)導(dǎo)簽批。
四、工業(yè)上樓與城市更新微思考
關(guān)于參與主體的身份。工業(yè)上樓文件雖明確“國(guó)有企業(yè)
帶頭參與，充分調(diào)動(dòng)國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)等各方面的積
極性”，但市場(chǎng)主體參與工業(yè)上樓的審批路徑還有待商榷，
因?yàn)槌鞘懈聝?nèi)部收益率 4.5% 的把關(guān)審查部門是國(guó)資部
門，而國(guó)資部門如何審查市場(chǎng)企業(yè)的收益率，有待進(jìn)一
步研究或確定。不過(guò)這倒是給民企和國(guó)企合作推動(dòng)工業(yè)
上樓項(xiàng)目提供了更多機(jī)會(huì)，比如合作開發(fā)、前期服務(wù)模
式等等。
關(guān)于盤活或激勵(lì)部分“工改”市場(chǎng)。對(duì)于位置較為偏遠(yuǎn)
或位于 20 大先進(jìn)制造園區(qū)的“工改”項(xiàng)目，隨著“工
改”市場(chǎng)下行，部分項(xiàng)目已不具備經(jīng)濟(jì)可行性，工業(yè)上
樓倒是給此類項(xiàng)目一個(gè)松綁解套的機(jī)會(huì)，雖然內(nèi)部收益
率 4.5% 較低，但至少不虧本，未必沒(méi)機(jī)會(huì)。
關(guān)于未來(lái)租金或進(jìn)入企業(yè)監(jiān)管問(wèn)題。工業(yè)上樓文件雖明
確“自持廠房比例及租賃價(jià)格應(yīng)在項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)
議中約定”，但多年來(lái)養(yǎng)成的“重審批”而“監(jiān)管相對(duì)
較弱”的慣性，要去做好“廠房租金監(jiān)管”以及“進(jìn)入
企業(yè)或產(chǎn)業(yè)監(jiān)管”，如何避免“二房東”或“三房東”
等問(wèn)題，將是一個(gè)非常大的挑戰(zhàn)，希望能盡快明確監(jiān)管
機(jī)制，不要將好政策變成“壞事情”。
35 2023 年第一季度深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)
新年伊始，深圳推出了備受各方關(guān)注的“工業(yè)上樓”新
政，該政策開篇直接指出，深圳將“大力實(shí)施‘工業(yè)上樓’
行動(dòng)計(jì)劃”，以“促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用，拓展產(chǎn)
業(yè)發(fā)展空間”。自政策出臺(tái)以來(lái)，各界熱議紛紛，眾說(shuō)
紛紜。
首先，本文分析的是深圳實(shí)施“工業(yè)上樓”行動(dòng)，而非
只是業(yè)界討論的“工業(yè)上樓”。目前深圳官方對(duì)“工業(yè)
上樓”定義主要有：寶安區(qū)規(guī)定為“建筑高度超過(guò) 24 米
且不超過(guò) 100 米的廠房” ，光明區(qū)規(guī)定為“具備相近行
業(yè)高通用性、高集約性的特點(diǎn)，符合國(guó)家通用建筑標(biāo)準(zhǔn)
及消防、節(jié)能、環(huán)保等現(xiàn)行規(guī)范和政策要求，用地性質(zhì)
為普通工業(yè)用地（M1）或新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）、容積率
不低于 3.0、高度 24 米以上、層數(shù) 5 層及以上，配置工
業(yè)電梯且集生產(chǎn)、研發(fā)、試驗(yàn)功能于一體的廠房”。
可見，“工業(yè)上樓”實(shí)際上就是高容積率下的高層廠房。
相關(guān)文件中，沒(méi)有對(duì)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目區(qū)分市場(chǎng)化開發(fā)
運(yùn)營(yíng)的“工業(yè)上樓”園區(qū)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“市場(chǎng)化園區(qū)”），
或是特殊政策下以國(guó)企實(shí)施為主的政策性“工業(yè)上樓”
園區(qū)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“政策性園區(qū)”）以及被嚴(yán)格要求
純自用產(chǎn)業(yè)供地類的“工業(yè)上樓”項(xiàng)目。
本文研究分析的是可以對(duì)外租售的市場(chǎng)化園區(qū)和政策性
園區(qū)。深圳最早開始的“工業(yè)上樓”項(xiàng)目是市場(chǎng)化園區(qū)
項(xiàng)目，即是 2012 年推出的深圳市寶安區(qū)全至科技園項(xiàng)目，
23 層約百米高度的工業(yè)大廈。十年后的 2022 年，深圳
全面啟動(dòng)了實(shí)施“工業(yè)上樓”行動(dòng)。2022 年 5 月，深圳
市印發(fā)被稱為“工業(yè) 30 條”的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)深圳
工業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)提質(zhì)量的若干措施》，提出“加大優(yōu)質(zhì)
產(chǎn)業(yè)用房供給”，“研究推動(dòng)‘工業(yè)上樓’新模式”，6
月深圳發(fā)布《關(guān)于發(fā)展壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群和培育
發(fā)展未來(lái)產(chǎn)業(yè)的意見》，提出發(fā)展“20+8”戰(zhàn)略性新興
產(chǎn)業(yè)集群和未來(lái)產(chǎn)業(yè)集群，11 月，深圳市舉行“20+8”
產(chǎn)業(yè) 2000 萬(wàn)㎡“工業(yè)上樓”廠房空間簽約儀式，正式宣
布“深圳市將按照每年建設(shè)不少于 2000 萬(wàn)㎡，連續(xù)實(shí)施
5 年，向社會(huì)提供‘工業(yè)上樓’高品質(zhì)低成本產(chǎn)業(yè)空間。”
這正是“工業(yè) 30 條”新政所提及的“以準(zhǔn)成本模式供應(yīng)
羅宇
深更協(xié)評(píng)估與咨詢專委會(huì)副主任
合一城市更新集團(tuán)創(chuàng)始人、董事總經(jīng)理
深圳實(shí)施“工業(yè)上樓”行動(dòng)的
本質(zhì)與邏輯研析
重要政策解析 36
工業(yè)空間”。而在 2021 年，深圳就已制定了《深圳市優(yōu)
質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間供給試點(diǎn)改革方案》，面向優(yōu)質(zhì)成長(zhǎng)型企業(yè)、
上市及擬上市公司等推出“低成本開發(fā) + 高質(zhì)量建設(shè) +
準(zhǔn)成本提供”的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，采取“政府主導(dǎo)、國(guó)企實(shí)施”
模式。今年初推出《深圳市“工業(yè)上樓”項(xiàng)目審批實(shí)施方案》
即是對(duì)該政策的落實(shí)。如能全面落地“連續(xù) 5 年每年提
供不少于 2000 萬(wàn)㎡高品質(zhì)、低成本、定制化廠房空間”，
限價(jià)入市的“工業(yè)上樓”政策性園區(qū)將成為深圳廠房空
間供給的主要模式。為何十年“工業(yè)上樓”，從市場(chǎng)化
園區(qū)供給模式走向了政策性園區(qū)供給模式，值得深刻分
析。
2007 年，深圳推出《關(guān)于工業(yè)區(qū)升級(jí)改造的若干意見》( 深
府〔2007〕75 號(hào) )，其后推出了《深圳市工業(yè)區(qū)升級(jí)改
造總體規(guī)劃綱要（2007—2020）》《加快推進(jìn)我市工業(yè)
區(qū)升級(jí)改造的工作方案》《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓暫行辦
法》等政策規(guī)劃文件配套，而在 2009 年出臺(tái)的《廣東省
人民政府關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若
干意見》和《深圳市城市更新辦法》都將老舊工業(yè)區(qū)作
為更新改造重點(diǎn)對(duì)象納入。作為內(nèi)地城市率先全面進(jìn)入
存量再開發(fā)的深圳，存量老舊工業(yè)區(qū)更新改造以推動(dòng)新
型產(chǎn)業(yè)空間供給支持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，是大勢(shì)所趨。深圳
在產(chǎn)業(yè)空間供給上更多推動(dòng)以市場(chǎng)化改造為主，2007 年
起步探索以“工改工”為主的模式，至今歷經(jīng)三大階段——
2007-2013 年起步探索時(shí)期、2013-2018 年快速發(fā)展時(shí)期、
2018 年以來(lái)管制統(tǒng)籌時(shí)期，期間經(jīng)歷了亦如國(guó)內(nèi)其他領(lǐng)
域改革創(chuàng)新出現(xiàn)過(guò)的“放、亂、管”現(xiàn)象。
37 2023 年第一季度深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)
而隨著系列新政策的出臺(tái)，市場(chǎng)非理性炒作之風(fēng)逐漸被
遏制，而在近年上市公司變賣資產(chǎn)回籠資金、外資搬廠
賣廠帶動(dòng)下，工業(yè)資產(chǎn)價(jià)格回調(diào)，加之眾多房企違約暴雷，
此前炒買炒賣抬起來(lái)的虛高價(jià)格泡沫被戳破。在過(guò)去一
兩年，我們亦關(guān)注到多家出險(xiǎn)房企大幅打折降價(jià)賣出原
來(lái)高價(jià)收購(gòu)的老舊工業(yè)區(qū)和工業(yè)地的成交案例。在巨虧
認(rèn)賠離場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)背景下，工改工整體放緩。在過(guò)去兩年，
深圳拆除重建類城市更新工改工項(xiàng)目在新增計(jì)劃立項(xiàng)、
規(guī)劃批復(fù)以及拆遷實(shí)施三大方面都進(jìn)入個(gè)位數(shù)時(shí)期，如
果減去此次“工業(yè)上樓”新政名錄中的項(xiàng)目，情況將更
糟糕。2022 年深圳拆除重建類城市更新工改工項(xiàng)目新增
實(shí)施主體確認(rèn)公示項(xiàng)目為 8 個(gè)，合計(jì)新增擬實(shí)施的拆除
起步階段，多以原業(yè)主申請(qǐng)自改為主，市場(chǎng)收并購(gòu)大宗
交易價(jià)格并不算高，以空間倍增、功能升級(jí)為改造目標(biāo)，
市場(chǎng)改造供應(yīng)有限。2013 年“1+6”政策（《深圳市人
民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見》
及 6 個(gè)配套政策文件）推出鼓勵(lì)工改工后，市場(chǎng)各方積
極關(guān)注并參與進(jìn)來(lái)，市場(chǎng)收并購(gòu)交投活躍，繼而出現(xiàn)了
以工改工申報(bào)審批之后將產(chǎn)業(yè)用房擅改居住功能的亂象，
其后隨著 2015 年以來(lái)全國(guó)性房企、金融機(jī)構(gòu)相繼入深投
資，加之 P2P 和私募基金入場(chǎng)炒買炒賣，土地業(yè)主坐地
起價(jià)亦普遍，市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期嚴(yán)重偏離理性，甚至出現(xiàn)深
圳原特區(qū)內(nèi)工改工地塊交易即使未有審批城市更新單元
計(jì)劃立項(xiàng)就已炒到地面價(jià) 10 萬(wàn)元 /m2 以上的多宗實(shí)際
成交案例。隨之而至的自然是嚴(yán)格管制政策的相繼出臺(tái)。
2018 年以來(lái)隨著《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》出臺(tái)，
拉開了相繼出臺(tái)工改工系列新政策回歸服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的
大幕。
重要政策解析 38
規(guī)模約為 44.65 公頃，但如果剔除此次“工業(yè)上樓”新
政名錄中的項(xiàng)目，新增擬實(shí)施中含廠房的城市更新項(xiàng)目
拆除規(guī)模將銳減為約 22.19 公頃，合計(jì)只能供應(yīng)約 33.67
萬(wàn)㎡新建廠房（含回遷廠房）。殘酷的現(xiàn)實(shí)告訴我們，
當(dāng)擅改居住的偽產(chǎn)業(yè)模式遭遇嚴(yán)厲的政策管控，市場(chǎng)急
劇萎靡，隨之而來(lái)的是市場(chǎng)化園區(qū)供給停滯。市場(chǎng)化園
區(qū)供給模式出現(xiàn)問(wèn)題的根本在于更多追求地產(chǎn)開發(fā)利益，
而忽略產(chǎn)業(yè)空間本質(zhì)上屬于基礎(chǔ)設(shè)施，商業(yè)模式和盈利
模式并非簡(jiǎn)單的地產(chǎn)開發(fā)模式。而政策性園區(qū)供給新政
的背后是市場(chǎng)化園區(qū)供給滯后于產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，亦即是
出現(xiàn)了“市場(chǎng)失靈”。深圳實(shí)施“工業(yè)上樓”行動(dòng)計(jì)劃
的本質(zhì)是通過(guò)政策性園區(qū)供給解決市場(chǎng)性園區(qū)供給不足
難題。
在產(chǎn)業(yè)空間需求端，一方面，截止 2022 年底，深圳上市
公司總數(shù)已達(dá) 535 家，隨著全面啟動(dòng)注冊(cè)制上市，深圳
上市企業(yè)數(shù)量正朝著 600 家目標(biāo)邁進(jìn)，而這其中的大部
分上市企業(yè)在深圳沒(méi)有自己的產(chǎn)業(yè)用地，但其需求普遍
存在且亟需供給滿足，這亦是全國(guó)各地來(lái)深招商引資的
重點(diǎn)對(duì)象，坊間戲言“深圳的酒店里住滿了來(lái)自全國(guó)各
地的招商代表團(tuán)”。而深圳企業(yè)外溢趨勢(shì)在過(guò)去幾年不
斷加強(qiáng)，企業(yè)考慮到降低成本、舊改（城市更新及土地
整備）拆遷搬廠等因素，又受益于灣區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)完善提
高了物流與供應(yīng)鏈響應(yīng)效率，我們合一產(chǎn)業(yè)常年監(jiān)控深
圳都市圈的深圳東莞惠州三城產(chǎn)業(yè)供地大數(shù)據(jù)，從中可
以發(fā)現(xiàn)，以 2021 年為例，當(dāng)年?yáng)|莞產(chǎn)業(yè)供地約 1/4 為深
圳企業(yè)外溢拿地，惠州產(chǎn)業(yè)供地約 1/3 為深圳企業(yè)外溢
拿地，隨之轉(zhuǎn)移的自然是產(chǎn)值、稅收、就業(yè)等。對(duì)于深
圳而言，無(wú)論是保育本地優(yōu)質(zhì)企業(yè)還是招商引資，大力
度供給低成本高質(zhì)量的產(chǎn)業(yè)空間自然是迫在眉睫。另一
方面，隨著制造業(yè)轉(zhuǎn)型數(shù)字化智能制造，新型產(chǎn)業(yè)空間
供給配套制造業(yè)企業(yè)技改亦是大勢(shì)所趨。另外，從降低
生產(chǎn)要素成本角度看，深圳在勞動(dòng)力要素方面已不具備
成本優(yōu)勢(shì)，有效降低空間要素成本就是必然之舉。
39 2023 年第一季度深圳更新整備市場(chǎng)研報(bào)
從中國(guó)制造業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)看，隨著二十大報(bào)告明確提
出建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系的逐步落實(shí)，整體產(chǎn)業(yè)曲線上移
是必然。而深圳發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)、高端制造業(yè)的背后是
從勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)向技術(shù)密集型 / 知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型
升級(jí)。這其中的產(chǎn)業(yè)空間供需關(guān)系迭代亦是必然的長(zhǎng)期
趨勢(shì)。但這種新型產(chǎn)業(yè)空間的供給意味著市場(chǎng)主體參與
需要從過(guò)往的地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型“新型產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建
設(shè) + 專業(yè)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)”模式。而在過(guò)往十來(lái)年的實(shí)踐中，
不難發(fā)現(xiàn)，作為重要參與市場(chǎng)主體之一的房地產(chǎn)企業(yè)愿
意如此轉(zhuǎn)型的寥寥無(wú)幾，相反，與此同時(shí)高杠桿高周轉(zhuǎn)
的路徑依賴使得房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債累累，更難參與轉(zhuǎn)型。
原有的市場(chǎng)化供給機(jī)制失靈，產(chǎn)業(yè)空間的需求難以得到
有效滿足，政策變革自然是勢(shì)在必行。
客觀來(lái)說(shuō)，深圳所要重點(diǎn)發(fā)展的先進(jìn)制造業(yè)、高端制造
業(yè)以及 20+8 產(chǎn)業(yè)，深圳在資金、人才、技術(shù)等生產(chǎn)要素
方面擁有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。我們常說(shuō)的降本增效，其實(shí)降本、
增效是兩件事，往往魚和熊掌不可兼得。深圳在市場(chǎng)化
國(guó)際化的營(yíng)商環(huán)境、創(chuàng)新人才吸引集聚、創(chuàng)投資金科技
金融集聚、科技成果轉(zhuǎn)化（特別是產(chǎn)業(yè)化 / 商用化）等方面，
無(wú)疑擁有核心競(jìng)爭(zhēng)力。隨著深圳制造業(yè)從勞動(dòng)密集型產(chǎn)
業(yè)向著技術(shù)密集型 / 知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，深圳在
發(fā)揮科創(chuàng)要素資源優(yōu)勢(shì)的前提下，有效降低產(chǎn)業(yè)空間成
本無(wú)疑將加強(qiáng)深圳產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。基于金融三支箭齊發(fā)及
“20+8”產(chǎn)業(yè)集群之下，深圳將通過(guò)“給錢（‘一集群
一基金’投資招商 + 財(cái)稅獎(jiǎng)免補(bǔ)）”+“給地（產(chǎn)業(yè)空間
土地整備供給龍頭企業(yè)以地招商）”+“給房（‘工業(yè)上樓’
政策性園區(qū)面向優(yōu)質(zhì)成長(zhǎng)型企業(yè)、上市及擬上市公司推
出‘低成本開發(fā) + 高質(zhì)量建設(shè) + 準(zhǔn)成本提供’的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)
業(yè)空間）”，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、本地優(yōu)質(zhì)企業(yè)保育發(fā)
展、全球招商引進(jìn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。深圳實(shí)施“工業(yè)上樓”
行動(dòng)推動(dòng)政策性園區(qū)產(chǎn)業(yè)空間供給作為其中重要一環(huán)，
我們應(yīng)該將其放在整體產(chǎn)業(yè)政策組合聯(lián)動(dòng)角度來(lái)觀察和
研討，而非僅僅只是停留于“工業(yè)上樓”字面討論“工
業(yè)上樓”。
在“工業(yè)上樓”實(shí)踐中，合一產(chǎn)業(yè)總結(jié)提煉出服務(wù)專精
特新企業(yè)的“專精特新工業(yè)上樓解決方案”。一專，在
20+8 產(chǎn)業(yè)發(fā)展大時(shí)代，應(yīng)聚焦打造“專業(yè)主題產(chǎn)業(yè)園錨
定產(chǎn)業(yè)園區(qū)長(zhǎng)期趨勢(shì)”，也就是一個(gè)園區(qū)一個(gè)專業(yè)主題
定位，一個(gè)園區(qū)定位集聚發(fā)展 20+8 里的一個(gè)產(chǎn)業(yè)集群。
兩精，“精準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)定位指引嚴(yán)格成本管控下的精細(xì)化產(chǎn)
品打造”。“工業(yè)上樓”政策性園區(qū)由于是保本微利，
利潤(rùn)分子受限，那么成本分母就必須嚴(yán)格管控，但又必
須確保有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，因此必須做到“好鋼用在刀刃上”，
必先精準(zhǔn)定位產(chǎn)業(yè)，基于清晰的目標(biāo)產(chǎn)業(yè)客群需求，梳
理其產(chǎn)品打造發(fā)力點(diǎn)，以精細(xì)化的產(chǎn)業(yè)定位明晰產(chǎn)業(yè)客
群需求進(jìn)而實(shí)現(xiàn)精細(xì)化產(chǎn)品打造，同時(shí)實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格有效的
成本管控。三特，“特色產(chǎn)業(yè)園區(qū) · 特色產(chǎn)業(yè)政策 · 特
色產(chǎn)品服務(wù)”。《深圳市光明區(qū)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)建筑設(shè)計(jì)
指南》提倡在“工業(yè)上樓”過(guò)程中發(fā)展“產(chǎn)業(yè)特色鮮明、
功能布局合理、生產(chǎn)要素集聚、現(xiàn)代化分工協(xié)作的高質(zhì)
量產(chǎn)業(yè)園區(qū)”?！肮I(yè)上樓”政策性園區(qū)面向的客群聚
焦于優(yōu)質(zhì)成長(zhǎng)型企業(yè)、上市及擬上市企業(yè)等，這些企業(yè)
基本是當(dāng)前產(chǎn)業(yè)政策重點(diǎn)惠及對(duì)象，在目標(biāo)產(chǎn)業(yè)客群集
聚中發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。而在招商運(yùn)營(yíng)中，政策性園區(qū)
必須做好協(xié)同產(chǎn)業(yè)主管部門研究制定對(duì)應(yīng)的特色產(chǎn)業(yè)政
策體系，通過(guò)政企合作助力產(chǎn)業(yè)招商和企業(yè)服務(wù)落地。
同時(shí)，圍繞特定行業(yè)集聚的優(yōu)質(zhì)企業(yè)提供特色產(chǎn)品服務(wù)，
助力企業(yè)加速成長(zhǎng)就很重要。比如，坪山中城生物醫(yī)藥
產(chǎn)業(yè)園圍繞著“藥廠上樓”，為生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械等
企業(yè)提供了生產(chǎn)性廢水處理站、甲類?；穫}(cāng)庫(kù)、雙電
源 + 專線供電、蒸汽站等配套設(shè)施，有效解決企業(yè)配套
需求。寶安桃花源智創(chuàng)小鎮(zhèn)引進(jìn)中國(guó)信通院深圳市寶安
重要政策解析 40
區(qū)工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心助力制造業(yè)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。而
我們合一產(chǎn)業(yè)投資運(yùn)營(yíng)的“合一鳳凰智慧港”為入園企
業(yè)提供了“五大產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)”，包括產(chǎn)業(yè)政策宣講及
申報(bào)對(duì)接服務(wù)、企業(yè)財(cái)稅金融服務(wù)、國(guó)家省市區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)
業(yè)大賽參賽輔導(dǎo)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)鏈整合服務(wù)以及共享服務(wù)等。
四新，“新產(chǎn)業(yè) · 新園區(qū) · 新模式 · 新能力”。面對(duì)
當(dāng)前產(chǎn)業(yè)加速迭代發(fā)展趨勢(shì)，“工業(yè)上樓”政策性園區(qū)
需要面向新一代產(chǎn)業(yè)打造新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在這個(gè)過(guò)程需
要的是建立有別于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)的全新商業(yè)模式，并構(gòu)
建與之匹配的新能力。由于“工業(yè)上樓”政策性園區(qū)保
本微利的特殊要求，開發(fā)建設(shè)端利潤(rùn)有限、成本需要嚴(yán)
控，其可持續(xù)發(fā)展在于模式創(chuàng)新：第一，持有租賃項(xiàng)目
在于借力資產(chǎn)證券化大時(shí)代、積極對(duì)接產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)
施 REITs，通過(guò)資本市場(chǎng)在中短期內(nèi)盤活整體現(xiàn)金流，過(guò)
程必須嚴(yán)控信貸成本及開發(fā)建設(shè)成本；第二，銷售類項(xiàng)
目更應(yīng)側(cè)重于招商前置，龍頭到頭部企業(yè)的提前招商鎖
定需求，通過(guò)其帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)入駐實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目去
化；第三，更重要的盈利在于長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)賺取物業(yè)租售以
外的收益，包括圍繞入園企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)服務(wù)以及為入園
企業(yè)職員提供生活服務(wù)，在大規(guī)模體量之上的長(zhǎng)達(dá)四十
多年的服務(wù)收益，是相當(dāng)可觀的穩(wěn)定利潤(rùn)創(chuàng)收，同時(shí)圍
繞入園企業(yè)在對(duì)其長(zhǎng)期服務(wù)中發(fā)掘園區(qū)優(yōu)質(zhì)企業(yè)股權(quán)投
資機(jī)遇布局產(chǎn)業(yè)投資，在當(dāng)前全面注冊(cè)制實(shí)施打開科創(chuàng)
企業(yè) IPO 通道的大背景下，園區(qū)運(yùn)營(yíng)商開展產(chǎn)業(yè)股權(quán)投
資無(wú)疑是風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的機(jī)遇，整體而言，“工業(yè)上樓”
政策性園區(qū)必須在開發(fā)建設(shè)端的保本微利之外通過(guò)產(chǎn)業(yè)
服務(wù)和產(chǎn)業(yè)投資創(chuàng)造第二第三收益增長(zhǎng)曲線。為了實(shí)現(xiàn)
上述商業(yè)模式創(chuàng)新的各個(gè)方面，需要企業(yè)構(gòu)建起對(duì)應(yīng)的
園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程操盤新能力，而新能力的構(gòu)建包括
對(duì)于組織結(jié)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)管控、授權(quán)機(jī)制、績(jī)效考核、薪酬
激勵(lì)等各個(gè)方面的組織再造，本質(zhì)上是參與企業(yè)的一次
內(nèi)部再創(chuàng)業(yè)。
深圳實(shí)施“工業(yè)上樓”行動(dòng)的本質(zhì)在于通過(guò)政策性園區(qū)
供給彌補(bǔ)產(chǎn)業(yè)空間供需失衡的市場(chǎng)失靈，而其成功實(shí)施
需要的則是專業(yè)系統(tǒng)的體系保障。
