目 錄

▇ 數(shù)字新聞 ................................................... 1

住建部擬發(fā)布 16 項(xiàng)意見 推進(jìn)工程建設(shè)項(xiàng)目審批標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化便利化

打造中國(guó)建造升級(jí)版，《質(zhì)量強(qiáng)國(guó)建設(shè)綱要》提出 8 大重點(diǎn)任務(wù)

23 家公路建設(shè)從業(yè)企業(yè)弄虛作假 被交通運(yùn)輸部通報(bào)處理

八部門印發(fā) 16 項(xiàng)意見 進(jìn)一步加強(qiáng)隧道工程安全管理

央行與銀保監(jiān)會(huì)擬發(fā)布 17 條措施 以金融政策支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展

▇ 政策資訊 ................................................... 4

▇ 實(shí)務(wù)問(wèn)答 .................................................. 10

開發(fā)商“工抵房”背后的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？

▇ 典型案例 .................................................. 13

經(jīng)營(yíng)性房屋租賃合同糾紛典型案例

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▇ 數(shù)字新聞

? 住建部擬發(fā)布 16 項(xiàng)意見 推進(jìn)工程建設(shè)項(xiàng)目審批標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化便利化

2 月 9 日，住建部網(wǎng)站公布《關(guān)于推進(jìn)工程建設(shè)項(xiàng)目審批標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化便利化的通知

（征求意見稿）》，意見反饋截止時(shí)間為 2 月 22 日。

《通知》共包括六方面十六項(xiàng)內(nèi)容，明確要著力推進(jìn)工程建設(shè)項(xiàng)目審批標(biāo)準(zhǔn)化，確保

工程建設(shè)項(xiàng)目全流程涉及的行政許可、行政確認(rèn)、行政備案、第三方機(jī)構(gòu)審查、市政公用

報(bào)裝接入等事項(xiàng)全部納入清單；要切實(shí)加強(qiáng)工程建設(shè)項(xiàng)目審批規(guī)范化，嚴(yán)格執(zhí)行首問(wèn)負(fù)責(zé)、

一次性告知、限時(shí)辦結(jié)等制度，持續(xù)整治“體外循環(huán)”和“隱性審批”問(wèn)題，嚴(yán)禁申報(bào)前

增加預(yù)審、指定機(jī)構(gòu)事先審查、線下預(yù)審線上補(bǔ)錄等行為；推進(jìn)工程建設(shè)項(xiàng)目審批便利化，

減少非必要的政府會(huì)議審核程序，細(xì)化免予辦理施工圖審查、建設(shè)工程規(guī)劃許可的項(xiàng)目類

型和具體條件；提升工程建設(shè)項(xiàng)目全程網(wǎng)辦便利度。

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? 打造中國(guó)建造升級(jí)版，《質(zhì)量強(qiáng)國(guó)建設(shè)綱要》提出 8 大重點(diǎn)任務(wù)

2 月 16 日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，介紹“實(shí)施質(zhì)量強(qiáng)國(guó)建設(shè)綱要 著力

推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”有關(guān)情況?！毒V要》共十一部分三十二條，分為形勢(shì)背景、總體要求、

主要任務(wù)和組織保障四個(gè)板塊。在主要任務(wù)部分，《綱要》提出了 8 個(gè)方面重點(diǎn)任務(wù)：

一是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)質(zhì)量效益型發(fā)展。要增強(qiáng)質(zhì)量發(fā)展創(chuàng)新動(dòng)能，樹立質(zhì)量發(fā)展綠色導(dǎo)向，

強(qiáng)化質(zhì)量發(fā)展利民惠民。

二是增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)力。要強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)質(zhì)量支撐，提高產(chǎn)業(yè)質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)水平，提升

產(chǎn)業(yè)集群質(zhì)量引領(lǐng)力，打造區(qū)域質(zhì)量發(fā)展新優(yōu)勢(shì)。

三是加快產(chǎn)品質(zhì)量提檔升級(jí)。要提高農(nóng)產(chǎn)品食品藥品質(zhì)量安全水平，優(yōu)化消費(fèi)品供給

品類，推動(dòng)工業(yè)品質(zhì)量邁向中高端。

四是提升建設(shè)工程品質(zhì)。要強(qiáng)化工程質(zhì)量保障，提高建設(shè)材料質(zhì)量水平，打造中國(guó)建

造升級(jí)版。

五是增加優(yōu)質(zhì)服務(wù)供給。要提高生產(chǎn)服務(wù)專業(yè)化水平，促進(jìn)生活服務(wù)品質(zhì)升級(jí)，提升

公共服務(wù)質(zhì)量效率。

六是增強(qiáng)企業(yè)質(zhì)量和品牌發(fā)展能力。要加快質(zhì)量技術(shù)創(chuàng)新應(yīng)用，提升全面質(zhì)量管理水

平，爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)內(nèi)國(guó)際知名品牌。

七是構(gòu)建高水平質(zhì)量基礎(chǔ)設(shè)施。要優(yōu)化質(zhì)量基礎(chǔ)設(shè)施管理，加強(qiáng)質(zhì)量基礎(chǔ)設(shè)施能力建

設(shè)，提升質(zhì)量基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)效能。

八是推進(jìn)質(zhì)量治理現(xiàn)代化。要加強(qiáng)質(zhì)量法治建設(shè)，健全質(zhì)量政策制度，優(yōu)化質(zhì)量監(jiān)管

效能，推動(dòng)質(zhì)量社會(huì)共治，加強(qiáng)質(zhì)量國(guó)際合作。

? 23 家公路建設(shè)從業(yè)企業(yè)弄虛作假 被交通運(yùn)輸部通報(bào)處理

2 月 16 日，交通運(yùn)輸部網(wǎng)站公布《關(guān)于 23 家公路建設(shè)從業(yè)企業(yè)弄虛作假失信行為的

處理意見》。

《意見》顯示，沈陽(yáng)中遠(yuǎn)交通勘察設(shè)計(jì)工程服務(wù)有限公司等 9 家設(shè)計(jì)企業(yè)在資質(zhì)申報(bào)

過(guò)程中存在偽造人員信息、冒用他人信息、虛構(gòu)業(yè)績(jī)等弄虛作假行為；江蘇高強(qiáng)建設(shè)工程

有限公司等 11 家施工企業(yè)在資質(zhì)申報(bào)過(guò)程中存在虛構(gòu)業(yè)績(jī)等弄虛作假行為；青海路為機(jī)

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電科技有限責(zé)任公司存在超資質(zhì)承攬業(yè)績(jī)行為；鄂爾多斯市欣遠(yuǎn)監(jiān)理咨詢有限公司在資質(zhì)

申報(bào)過(guò)程中存在冒用他人信息的弄虛作假行為；恒峰工程建設(shè)有限公司在全國(guó)公路建設(shè)市

場(chǎng)信用信息管理系統(tǒng)錄入虛假業(yè)績(jī)。交通運(yùn)輸部決定，將上述 23 家企業(yè)的失信行為發(fā)布

在全國(guó)公路建設(shè)市場(chǎng)信用信息管理系統(tǒng)“不良行為記錄”欄目中 2 年，并作出信用扣分處

理等。

? 八部門印發(fā) 16 項(xiàng)意見 進(jìn)一步加強(qiáng)隧道工程安全管理

2 月 22 日，交通運(yùn)輸部網(wǎng)站公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)隧道工程安全管理的指導(dǎo)意見》。

《意見》共六方面十六項(xiàng)內(nèi)容，明確要嚴(yán)格落實(shí)建設(shè)單位首要責(zé)任、參建企業(yè)主體責(zé)任，

明確總承包單位要與分包單位簽訂安全生產(chǎn)管理協(xié)議，強(qiáng)化管理措施并承擔(dān)連帶責(zé)任；要

建立合理工期和造價(jià)保障機(jī)制；要嚴(yán)格施工現(xiàn)場(chǎng)重大風(fēng)險(xiǎn)管控，建立風(fēng)險(xiǎn)工點(diǎn)管理清單等；

要加快培養(yǎng)隧道施工安全管理人才，推進(jìn)核心技術(shù)工人隊(duì)伍建設(shè)，加大先進(jìn)工藝技術(shù)推廣

應(yīng)用。

? 央行與銀保監(jiān)會(huì)擬發(fā)布 17 條措施 以金融政策支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展

2 月 24 日，中國(guó)人民銀行網(wǎng)站公布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見（征求意

見稿）》，意見反饋截止時(shí)間為 3 月 26 日。

《意見》共 17 條，重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展?！兑庖姟?/p>

主要明確：（一）支持商業(yè)銀行為改建長(zhǎng)期租賃住房發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款，項(xiàng)目資本金比例

應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的 20%。（二）鼓勵(lì)商業(yè)銀行發(fā)放租賃住房團(tuán)體購(gòu)房貸款，期限

最長(zhǎng)不超過(guò) 30 年，額度原則上不超過(guò)物業(yè)評(píng)估價(jià)值的 80%。（三）拓寬住房租賃市場(chǎng)多元

化投融資渠道，穩(wěn)步發(fā)展 REITs。等等。《意見》還強(qiáng)調(diào)，住房租賃金融業(yè)務(wù)不得為短期

投機(jī)炒作行為提供融資，嚴(yán)禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資，嚴(yán)禁將住房租賃

金融產(chǎn)品違規(guī)用于商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)。

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▇ 政策資訊

? 住建部：南方地區(qū)應(yīng)積極開展城市公園綠地開放共享試點(diǎn)

據(jù)住建部網(wǎng)站 2 月 6 日消息，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布關(guān)于開展城市公園綠地開

放共享試點(diǎn)工作的通知。其中指出，在公園草坪、林下空間以及空閑地等區(qū)域劃定開放共

享區(qū)域，完善配套服務(wù)設(shè)施，更好地滿足人民群眾搭建帳篷、運(yùn)動(dòng)健身、休閑游憩等親近

自然的戶外活動(dòng)需求，是擴(kuò)大公園綠地開放共享新空間的重要舉措。各省級(jí)住房和城鄉(xiāng)建

設(shè)（園林綠化）主管部門要組織本地區(qū)有關(guān)城市開展公園綠地開放共享試點(diǎn)工作，試點(diǎn)時(shí)

間為 1 年。其中，南方地區(qū)（華南、華東、華中以及除西藏以外的西南地區(qū)）要按照應(yīng)試

盡試原則，積極開展試點(diǎn)工作，逐步擴(kuò)大開放共享區(qū)域。其他地區(qū)可根據(jù)實(shí)際情況選擇試

點(diǎn)城市，合理確定開放共享區(qū)域，以點(diǎn)帶面，逐步探索建立輪換制養(yǎng)護(hù)等管理機(jī)制，不斷

推動(dòng)城市公園綠地開放共享。

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? 央行會(huì)議：推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡

2 月 10 日，人民銀行召開 2023 年金融市場(chǎng)工作會(huì)議。會(huì)議指出，要切實(shí)落實(shí)“兩個(gè)

毫不動(dòng)搖”，拓展民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）支持范圍，推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)

增加民營(yíng)企業(yè)信貸投放。加強(qiáng)農(nóng)業(yè)強(qiáng)國(guó)金融服務(wù)，鞏固拓展脫貧攻堅(jiān)成果，持續(xù)提升金融

服務(wù)鄉(xiāng)村振興能力。動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際變化，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸

政策，落實(shí)好金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的 16 條政策措施，積極做好保交樓金融

服務(wù)，加大住房租賃金融支持，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

? 我國(guó)城鄉(xiāng)房屋建筑首次有了“數(shù)字身份證”

2 月 15 日，國(guó)新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，介紹第一次全國(guó)自然災(zāi)害綜合風(fēng)險(xiǎn)普查工作情

況，并答記者問(wèn)。會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部工程質(zhì)量安全監(jiān)管司司長(zhǎng)曲琦介紹說(shuō)，通過(guò)這

次普查，實(shí)現(xiàn)了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域的很多“第一次”。第一次全面摸清了我國(guó)房屋建筑

和市政設(shè)施的“家底”，第一次形成了反映房屋建筑空間位置和物理屬性的海量數(shù)據(jù)，城

鄉(xiāng)房屋建筑第一次有了“數(shù)字身份證”。目前，房屋普查數(shù)據(jù)已經(jīng)在工作中得到了應(yīng)用。

? 國(guó)家發(fā)改委：支持住房改善、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)

國(guó)家發(fā)改委 2 月 16 日在《求是》雜志發(fā)布文章《努力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和

量的合理增長(zhǎng)》。文章指出，全面落實(shí)擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要和“十四五”擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略

實(shí)施方案。綜合施策釋放消費(fèi)潛力，把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置，多渠道增加城鄉(xiāng)居

民收入，特別是提高中低收入居民的消費(fèi)能力，改善消費(fèi)環(huán)境和條件，全面促進(jìn)消費(fèi)提質(zhì)

升級(jí)，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)、教育醫(yī)療文化體育服務(wù)等消費(fèi)，培育線上

線下融合等新型消費(fèi)。積極擴(kuò)大有效投資，有力有序推進(jìn)“十四五”規(guī)劃 102 項(xiàng)重大工程

實(shí)施，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域重大項(xiàng)目建設(shè)，推動(dòng)新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，用好推進(jìn)有效

投資重要項(xiàng)目協(xié)調(diào)機(jī)制，統(tǒng)籌用好各類資金，強(qiáng)化土地、用能、環(huán)評(píng)等要素保障，鼓勵(lì)和

吸引更多民間資本參與國(guó)家重大工程和補(bǔ)短板項(xiàng)目建設(shè)。

國(guó)辦印發(fā)《指導(dǎo)意見》

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? 住建部門將規(guī)范優(yōu)化工程建設(shè)項(xiàng)目審批

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就《關(guān)于推進(jìn)工程建設(shè)項(xiàng)目審批標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化便利化的通知

（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）公開征求意見?！锻ㄖ芬蠹涌焱七M(jìn)房屋建筑

和城市基礎(chǔ)設(shè)施等工程建設(shè)項(xiàng)目審批標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，進(jìn)一步提升審批服務(wù)效能，更好滿

足企業(yè)和群眾辦事需求，加快項(xiàng)目落地。

《通知》提出，著力推進(jìn)工程建設(shè)項(xiàng)目審批標(biāo)準(zhǔn)化。優(yōu)化完善工程建設(shè)項(xiàng)目審批事項(xiàng)

清單并向社會(huì)公布，逐項(xiàng)修改完善本地區(qū)工程建設(shè)項(xiàng)目審批事項(xiàng)辦事指南、申請(qǐng)表單等，

明確申請(qǐng)條件、申請(qǐng)材料、辦理流程、辦理時(shí)限，細(xì)化量化受理審查標(biāo)準(zhǔn)，并向社會(huì)公開。

同時(shí)，切實(shí)加強(qiáng)工程建設(shè)項(xiàng)目審批規(guī)范化。嚴(yán)格按照公布的辦理流程和實(shí)施規(guī)范開展

審批，不得額外增加或變相增加辦理環(huán)節(jié)、申請(qǐng)材料等。持續(xù)整治“體外循環(huán)”和“隱性

審批”問(wèn)題，嚴(yán)禁申報(bào)前增加預(yù)審、指定機(jī)構(gòu)事先審查、線下預(yù)審線上補(bǔ)錄等行為。

為推進(jìn)工程建設(shè)項(xiàng)目審批便利化，提升工程建設(shè)項(xiàng)目全程網(wǎng)辦便利度，《通知》明確，

進(jìn)一步優(yōu)化建設(shè)工程規(guī)劃許可等事項(xiàng)審批流程，統(tǒng)一規(guī)范會(huì)議審議情形及時(shí)限，減少非必

要的政府會(huì)議審核程序。深化工程建設(shè)項(xiàng)目審批管理系統(tǒng)應(yīng)用，2023 年實(shí)現(xiàn)工程審批系統(tǒng)

覆蓋全部縣（區(qū)），消防設(shè)計(jì)審驗(yàn)全部納入工程審批系統(tǒng)。

? 國(guó)辦印發(fā)《指導(dǎo)意見》深入推進(jìn)跨部門綜合監(jiān)管，將燃?xì)?、建筑工程質(zhì)量等列為重點(diǎn)

事項(xiàng)

國(guó)務(wù)院辦公廳近日印發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)跨部門綜合監(jiān)管的指導(dǎo)意見》明確：2023 年年

底前，建立跨部門綜合監(jiān)管重點(diǎn)事項(xiàng)清單管理和動(dòng)態(tài)更新機(jī)制，在部分領(lǐng)域開展跨部門綜

合監(jiān)管試點(diǎn)，按事項(xiàng)建立健全跨部門綜合監(jiān)管制度，完善各司其職、各負(fù)其責(zé)、相互配合、

齊抓共管的協(xié)同監(jiān)管機(jī)制。到 2025 年，在更多領(lǐng)域、更大范圍建立健全跨部門綜合監(jiān)管

制度，進(jìn)一步優(yōu)化協(xié)同監(jiān)管機(jī)制和方式，大幅提升發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和處置風(fēng)險(xiǎn)能力，推動(dòng)市場(chǎng)競(jìng)

爭(zhēng)更加公平有序、市場(chǎng)活力充分釋放。

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

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? 工業(yè)和信息化部等十七部門印發(fā)“機(jī)器人+”應(yīng)用行動(dòng)實(shí)施方案

近日，工業(yè)和信息化部等十七部門印發(fā)“機(jī)器人+”應(yīng)用行動(dòng)實(shí)施方案，明確了總體要

求，以及深化重點(diǎn)領(lǐng)域“機(jī)器人+”應(yīng)用、增強(qiáng)“機(jī)器人+”應(yīng)用基礎(chǔ)支撐能力、強(qiáng)化“機(jī)

器人+”應(yīng)用組織保障等措施。

在建筑領(lǐng)域中提出“研制測(cè)量、材料配送、鋼筋加工、混凝土澆筑、樓面墻面裝飾裝

修、構(gòu)部件安裝和焊接、機(jī)電安裝等機(jī)器人產(chǎn)品。提升機(jī)器人對(duì)高原高寒、惡劣天氣、特

殊地質(zhì)等特殊自然條件下基礎(chǔ)設(shè)施建養(yǎng)以及長(zhǎng)大穿山隧道、超大跨徑橋梁、深水航道等大

型復(fù)雜基礎(chǔ)設(shè)施建養(yǎng)的適應(yīng)性。推動(dòng)機(jī)器人在混凝土預(yù)制構(gòu)件制作、鋼構(gòu)件下料焊接、隔

墻板和集成廚衛(wèi)加工等建筑部品部件生產(chǎn)環(huán)節(jié)，以及建筑安全監(jiān)測(cè)、安防巡檢、高層建筑

清潔等運(yùn)維環(huán)節(jié)的創(chuàng)新應(yīng)用。推進(jìn)建筑機(jī)器人拓展應(yīng)用空間，助力智能建造與新型建筑工

業(yè)化協(xié)同發(fā)展?！?/p>

? 全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委建議加快城市房地產(chǎn)管理法修法進(jìn)程

近日全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委建議相關(guān)部門加快城市房地產(chǎn)管理法的修法工作進(jìn)度，盡早提請(qǐng)

全國(guó)人大常委會(huì)會(huì)議審議。在 2022 年十三屆全國(guó)人大五次會(huì)議期間，有代表提出有關(guān)修

改城市房地產(chǎn)管理法的議案。議案提出，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)

發(fā)生了較大改變，出現(xiàn)了一些亟待解決的問(wèn)題，建議修改城市房地產(chǎn)管理法。對(duì)此，住房

和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出，該部已形成修訂草案初稿。下一步，將認(rèn)真研究吸收議案所提建議，

組織各方專家力量深入研究，廣泛聽取意見，推動(dòng)建立適應(yīng)新發(fā)展模式的配套制度，配合

有關(guān)部門完善房地產(chǎn)用地、財(cái)稅、金融政策，及時(shí)將成熟有效的制度和政策納入城市房地

產(chǎn)管理法的修訂內(nèi)容。同時(shí)，推動(dòng)出臺(tái)住房租賃條例、住房銷售管理?xiàng)l例、物業(yè)管理?xiàng)l例

等行政法規(guī)，為修法工作奠定基礎(chǔ)。

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? 十三部門：規(guī)范招標(biāo)投標(biāo)交易擔(dān)保制度降低交易成本

近日，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、工業(yè)和信息化部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等 13 部門印發(fā)

《國(guó)家發(fā)展改革委等部門關(guān)于完善招標(biāo)投標(biāo)交易擔(dān)保制度進(jìn)一步降低招標(biāo)投標(biāo)交易成本

的通知》（發(fā)改法規(guī)〔2023〕27 號(hào)），提出七方面具體政策措施：

一是嚴(yán)格規(guī)范招標(biāo)投標(biāo)交易擔(dān)保行為。嚴(yán)禁招標(biāo)人、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)、其他受委托提供

保證金代收代管服務(wù)的平臺(tái)和服務(wù)機(jī)構(gòu)巧立名目變相收取沒有法律法規(guī)依據(jù)的保證金或

其他費(fèi)用。明確招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)同時(shí)接受現(xiàn)金保證金和銀行保函等非現(xiàn)金交易擔(dān)保方式，在招

標(biāo)文件中規(guī)范約定擔(dān)保形式、金額或比例、收退時(shí)間等。

二是全面推廣保函（保險(xiǎn)）。鼓勵(lì)招標(biāo)人接受擔(dān)保機(jī)構(gòu)的保函、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的保單等其

他非現(xiàn)金交易擔(dān)保方式繳納各類保證金。鼓勵(lì)使用電子保函，降低電子保函費(fèi)用。要求不

得為投標(biāo)人、中標(biāo)人指定出具保函、保單的銀行、擔(dān)保機(jī)構(gòu)或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。

三是規(guī)范保證金收取和退還。要求招標(biāo)人、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)、平臺(tái)和服務(wù)機(jī)構(gòu)按照規(guī)定

及約定的收退方式和期限，及時(shí)退還保證金，不得非法扣押、拖欠、侵占、挪用保證金。

四是清理歷史沉淀保證金。部署各地開展清理歷史沉淀保證金專項(xiàng)行動(dòng)，督促招標(biāo)人、

招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)、平臺(tái)和服務(wù)機(jī)構(gòu)全面清理投標(biāo)保證金、履約保證金、工程質(zhì)量保證金等各

類歷史沉淀保證金，做到應(yīng)退盡退。要求今后每年定期開展歷史沉淀保證金清理工作。

五是鼓勵(lì)減免政府投資項(xiàng)目投標(biāo)保證金。部署各地制定出臺(tái)鼓勵(lì)本地區(qū)政府投資項(xiàng)目

招標(biāo)人全面或階段性停止收取投標(biāo)保證金，或者分類減免投標(biāo)保證金的政策措施，并完善

保障招標(biāo)人合法權(quán)益的配套機(jī)制。

六是鼓勵(lì)實(shí)行差異化繳納投標(biāo)保證金。部署各地對(duì)于政府投資項(xiàng)目以外的依法必須招

標(biāo)項(xiàng)目和非依法必須招標(biāo)項(xiàng)目制定相應(yīng)政策，鼓勵(lì)招標(biāo)人根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和投標(biāo)人誠(chéng)信狀況，

在招標(biāo)文件中明確減免投標(biāo)保證金的措施。鼓勵(lì)招標(biāo)人對(duì)無(wú)失信記錄的中小微企業(yè)或信用

記錄良好的投標(biāo)人，給予減免投標(biāo)保證金的優(yōu)惠待遇。

七是加快完善招標(biāo)投標(biāo)交易擔(dān)保服務(wù)體系。要求依法依規(guī)公開市場(chǎng)主體交易資質(zhì)資格、

業(yè)績(jī)、行為信用信息和擔(dān)保信用信息等，推動(dòng)建立銀行、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)間的招標(biāo)投

標(biāo)市場(chǎng)主體履約信用信息共享機(jī)制，優(yōu)化擔(dān)保服務(wù)，降低服務(wù)費(fèi)用。

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?9?

? 新版《建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)管理辦法》發(fā)布 3 月 1 日起施行

為了加強(qiáng)對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)的管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》《建設(shè)工程質(zhì)

量管理?xiàng)l例》《建設(shè)工程抗震管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定了《建

設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)管理辦法》并于近日發(fā)布，自 2023 年 3 月 1 日起施行。2005 年 9 月 28 日

原建設(shè)部公布的《建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)管理辦法》（建設(shè)部令第 141 號(hào)）同時(shí)廢止。

? 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)城鎮(zhèn)污水排入排水管網(wǎng)許可證格式文本

為進(jìn)一步規(guī)范城鎮(zhèn)污水排入排水管網(wǎng)許可的實(shí)施，近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《城

鎮(zhèn)污水排入排水管網(wǎng)許可證》格式文本、《城鎮(zhèn)污水排入排水管網(wǎng)許可申請(qǐng)表》和《排水

戶書面承諾書》推薦格式?！冻擎?zhèn)污水排入排水管網(wǎng)許可證》由?。ㄗ灾螀^(qū)）人民政府住

房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門以及直轄市人民政府城鎮(zhèn)排水主管部門組織印制，統(tǒng)一規(guī)范管理。

鼓勵(lì)城鎮(zhèn)排水主管部門實(shí)行電子許可證。《城鎮(zhèn)污水排入排水管網(wǎng)許可申請(qǐng)表》《排水戶

書面承諾書》由直轄市、市、縣人民政府城鎮(zhèn)排水主管部門參考制定。

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▇ 實(shí)務(wù)問(wèn)答

開發(fā)商“工抵房”背后的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？

（本文載于“愛家大連”微信號(hào)）

問(wèn)題 01：什么是所謂的“工抵房”？

所謂“工抵房”，全稱是工程抵賬房，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于支付能力受限等原因無(wú)

法及時(shí)向施工單位支付工程款，而將其開發(fā)建設(shè)的商品房折抵給施工單位以房抵債，用以

支付拖欠工程款的行為。

問(wèn)題 02：開發(fā)商“以房抵債”，一般會(huì)對(duì)施工單位帶來(lái)什么樣的風(fēng)險(xiǎn)呢？

第一，可能危害企業(yè)現(xiàn)金流。施工單位在接受“以房抵債”后，若不能及時(shí)將“工抵

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房”予以變現(xiàn)，就意味著一部分工程款會(huì)以固定資產(chǎn)形式存在，從而影響公司的支付能力。

例如，有一家景觀設(shè)計(jì)公司，無(wú)法向開發(fā)商要回設(shè)計(jì)款的情況下，突然成了“地主”，開

發(fā)商抵給其 6 套期房。又如最近的尤安設(shè)計(jì)，它接受了 7 家地產(chǎn)商 144 套房的以房抵債方

案。這些“工抵房”可謂是“燙手的山芋”，因?yàn)槟迷谑种胁缓贸鍪?，就算換得現(xiàn)金，也

是折價(jià)出售，蒙受損失。

第二，“工抵房”可能無(wú)法辦理過(guò)戶登記，導(dǎo)致施工單位無(wú)法實(shí)際取得房屋。當(dāng)施工

單位與建設(shè)單位達(dá)成“以房抵債”協(xié)議后，辦理過(guò)戶登記手續(xù)還需要一段時(shí)間，在這段時(shí)

間里有可能由于各種原因?qū)е聟f(xié)議無(wú)法履行。

例如：在建工程被法院查封、在建工程被開發(fā)商抵押給銀行或其他金融機(jī)構(gòu)進(jìn)而導(dǎo)致

無(wú)法辦理過(guò)戶登記手續(xù)。再如：建設(shè)單位開發(fā)的期房爛尾最終導(dǎo)致無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記

手續(xù)。

還是以尤安設(shè)計(jì)為例，縱覽 7 家地產(chǎn)商抵給尤安設(shè)計(jì)的房產(chǎn)名單，144 套中僅有北京

大興綠地海珀云翡一套，處于建成可交付狀態(tài)，其余皆為 2023 年或 2024 年交付的期房。

這些開發(fā)商還算誠(chéng)實(shí)，會(huì)在協(xié)議上標(biāo)注“期房”；有的開發(fā)商則干脆隱藏房源信息。直到

施工單位簽完以房抵債協(xié)議才發(fā)現(xiàn)，“原來(lái)房子都沒開始建，更別說(shuō)何時(shí)能拿到房?！?/p>

問(wèn)題 03：對(duì)于個(gè)人購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買“工抵房”有哪些注意事項(xiàng)呢？

第一，購(gòu)房者在購(gòu)買“工抵房”時(shí)，一定要做好房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)“工抵房”是

登記在開發(fā)商還是施工單位名下。同時(shí)需要確認(rèn)“工抵房”能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記，無(wú)抵押、

無(wú)查封，方可購(gòu)買。購(gòu)房者可以選擇去不動(dòng)產(chǎn)登記中心打印“工抵房”的《查詢證明》，

也可以登陸當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源局網(wǎng)站或者住建局等網(wǎng)站網(wǎng)站查詢“工抵房”所在的樓盤項(xiàng)

目名稱，了解該房屋是否系可售狀態(tài)、是否可以辦理產(chǎn)權(quán)證、是否存在查封抵押等信息。

第二，實(shí)踐中，很多施工單位在出售“工抵房”時(shí)，都會(huì)要求購(gòu)房者直接與開發(fā)商簽

訂《商品房買賣合同》。購(gòu)房者在與開發(fā)商簽訂正式的《商品房買賣合同》的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)

將購(gòu)房款也直接支付給開發(fā)商，同時(shí)要求開發(fā)商向購(gòu)房者開具購(gòu)房款發(fā)票。購(gòu)房者實(shí)際支

付的購(gòu)房款應(yīng)與《商品房買賣合同》約定的房屋價(jià)款一致。

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第三，在簽訂《商品房買賣合同》之后，購(gòu)房者應(yīng)聯(lián)系開發(fā)商盡快辦理網(wǎng)簽備案和產(chǎn)

權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，避免房屋因出現(xiàn)查封、抵押等情形，影響購(gòu)房者取得房屋的所有權(quán)。

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▇ 典型案例

經(jīng)營(yíng)性房屋租賃合同糾紛典型案例

（本文載于“北京法院”微信公眾號(hào)）

? 案例 01：房屋租賃合同解除后裝飾裝修費(fèi)用的賠償，應(yīng)明確合同解除的責(zé)任并合理計(jì)

算損失

【案情介紹】

2016 年 11 月，甲公司在其微信公眾號(hào)中發(fā)布招商信息，打造兒童主題綜合服務(wù)平臺(tái)。

11 月 29 日，乙公司從甲公司處承租 407 室房屋經(jīng)營(yíng)嬰幼兒水育館，約定租賃期限為“2+3

年”。2019 年初，因 407 室房屋從事 0-4 歲兒童水域培訓(xùn)，違反國(guó)家規(guī)定，門頭溝區(qū)消防

支隊(duì)對(duì)甲公司、乙公司作出行政處罰決定。乙公司訴至法院要求解除租賃合同并要求甲公

司賠償裝修損失及經(jīng)營(yíng)損失等。

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【裁判結(jié)果】

出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。

現(xiàn)根據(jù)消防部門作出的處罰決定以及《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2014）的規(guī)定可知，

甲公司將不能用于兒童活動(dòng)場(chǎng)所的房屋出租給乙公司，導(dǎo)致乙公司無(wú)法實(shí)現(xiàn)租賃目的，雙

方的《房屋租賃合同》客觀上已無(wú)法繼續(xù)履行。根據(jù)《房屋租賃合同》約定，甲公司交付

的租賃房屋與本合同約定嚴(yán)重不符，導(dǎo)致乙公司無(wú)法正常使用的，乙公司有權(quán)解除本合同。

據(jù)此，乙公司于 2019 年 3 月 4 日當(dāng)庭向甲公司提出解除《房屋租賃合同》，符合合同約

定，故法院確認(rèn)雙方的《房屋租賃合同》于 2019 年 3 月 4 日解除。

甲公司作為招商企業(yè)，明知四層以上不能用于兒童培訓(xùn)，仍然通過(guò)微信公眾號(hào)等平臺(tái)

對(duì)四、五層進(jìn)行兒童青少年培訓(xùn)招商，并將 407 室房屋出租給乙公司作為兒童培訓(xùn)使用，

違反了國(guó)家的強(qiáng)制性規(guī)定，存在過(guò)錯(cuò)。乙公司作為專門從事兒童教育培訓(xùn)的機(jī)構(gòu)，對(duì)相關(guān)

的法律規(guī)定及與其行業(yè)有關(guān)的強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)當(dāng)知曉，其承租甲公司四層開辦嬰幼兒水育館，

從事兒童培訓(xùn)項(xiàng)目，違反了國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定，亦存在過(guò)錯(cuò)，故乙公司應(yīng)當(dāng)對(duì)合同目的不能

實(shí)現(xiàn)負(fù)次要責(zé)任。

綜合考慮雙方的過(guò)錯(cuò)程度，法院酌情確定甲公司對(duì)乙公司的損失承擔(dān) 70%的責(zé)任，乙

公司對(duì)其自身?yè)p失承擔(dān) 30%的責(zé)任，甲公司按照上述比例賠償乙公司裝修殘值損失。關(guān)于

裝修殘值的計(jì)算年限，根據(jù)《房屋租賃合同》關(guān)于租賃期限為 2+3 年，乙公司在 2 年經(jīng)營(yíng)

期內(nèi)可以退租且不扣除保證金，以及乙公司享有續(xù)租優(yōu)先承租權(quán)等約定可以確定，雙方租

賃合同于 2 年期滿后是否終止的選擇權(quán)在乙公司，只要乙公司愿意繼續(xù)承租并按合同約定

的期限提出申請(qǐng)，甲公司就應(yīng)當(dāng)與其簽訂續(xù)租協(xié)議?？梢姡夜驹诤炗喓贤蹙哂凶?/p>

賃五年的預(yù)期，并按此預(yù)期投入資金進(jìn)行裝飾裝修，故應(yīng)以五年合同期為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算裝修

殘值。因合同解除后乙公司繼續(xù)占有使用房屋，故乙公司實(shí)際使用并經(jīng)營(yíng)的截止日期為裝

修殘值的評(píng)估基準(zhǔn)日，據(jù)此計(jì)算裝修損失。

【法官提示】

剩余租賃期限內(nèi)的裝修殘值，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同時(shí)，形成

附合的裝飾裝修物在剩余租賃期限內(nèi)尚存的價(jià)值。在判定是否賠償裝修損失時(shí)，第一要明

確合同解除的原因，明確合同解除系出租方違約、承租方違約、雙方違約，還是因不可歸

責(zé)于雙方的原因，以此確定是否賠償以及賠償?shù)谋壤５诙鞔_裝飾裝修的剩余價(jià)值，

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

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主要通過(guò)裝飾裝修的工程造價(jià)扣減合同履行期間消耗的裝飾裝修價(jià)值來(lái)確定。在確定裝修

殘值時(shí)，要明確裝修殘值的計(jì)算年限和殘值評(píng)估基準(zhǔn)日期。

裝修殘值的計(jì)算年限，要依據(jù)租賃期限來(lái)確定，當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，

應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，

確定該條款的真實(shí)意思。對(duì)于裝修殘值的評(píng)估基準(zhǔn)日期，應(yīng)考慮合同的履行狀況，主要基

于承租方對(duì)租賃物實(shí)際使用的期限確定。

? 案例 02：房屋租賃合同無(wú)效后裝飾裝修費(fèi)用的賠償，應(yīng)明確合同無(wú)效的責(zé)任并合理計(jì)

算損失

【案情介紹】

2016 年 7 月 6 日，甲公司與乙公司訂立《租賃合同》，主要約定，乙公司從甲公司處

租賃 1 號(hào)房屋，租賃期限自 2016 年 7 月 6 日至 2036 年 7 月 5 日；租賃用途為辦公；乙公

司可根據(jù)自己需要對(duì)承租房屋適當(dāng)進(jìn)行改造，但主體結(jié)構(gòu)不能改動(dòng)。合同訂立后，甲公司

將 1 號(hào)房屋交給乙公司，乙公司支付租金。乙公司對(duì)房屋進(jìn)行修繕，室內(nèi)進(jìn)行裝修，對(duì)院

落及圍墻均有修繕。

2017 年 5 月 23 日，北京市規(guī)劃委員會(huì)作出限期拆除決定書，1 號(hào)房屋屬逾期未拆除

的城鎮(zhèn)臨時(shí)建設(shè)工程，限期拆除?，F(xiàn)甲公司訴至法院要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋租賃合同無(wú)

效并要求乙公司騰退 1 號(hào)房屋。乙公司提出反訴要求甲公司賠償裝修損失。

【裁判結(jié)果】

出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)

效。1 號(hào)房屋系臨時(shí)建筑，甲公司與乙公司簽訂的房屋租賃合同無(wú)效。出租人同意承租人

裝飾裝修，合同無(wú)效后，對(duì)于已經(jīng)形成附和的裝飾裝修物，出租人不同意折價(jià)利用的，由

雙方按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

甲公司在與乙公司簽訂《租賃合同》時(shí)雖向乙公司披露了“房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)證”，但未向

乙公司披露涉案房屋及院落系超期臨時(shí)建筑的事實(shí)，致使乙公司產(chǎn)生長(zhǎng)期租賃的心理預(yù)期，

并在此預(yù)期基礎(chǔ)上投入大量資金對(duì)房屋及院落進(jìn)行修繕以及室內(nèi)裝修等工程，因此，導(dǎo)致

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《租賃合同》無(wú)效的主要過(guò)錯(cuò)在于甲公司，甲公司應(yīng)對(duì)上述合同無(wú)效造成的損失承擔(dān)主要

責(zé)任，乙公司承擔(dān)次要責(zé)任。

【法官提示】

導(dǎo)致房屋租賃合同無(wú)效的原因有很多，司法實(shí)踐中常見的是就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許

可證、未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的臨時(shí)建筑簽訂的房屋租賃合同。尤其對(duì)于雙方約定租賃用途為商業(yè)

用途的，承租人在承租房屋后進(jìn)行裝修，在產(chǎn)生糾紛后裝修損失的賠償往往成為雙方爭(zhēng)議

的焦點(diǎn)。在出租人不同意利用裝修時(shí)，由雙方按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)損失，對(duì)雙方

的過(guò)錯(cuò)比例的確定，應(yīng)根據(jù)個(gè)案來(lái)區(qū)分判定，但是，在沒有特殊約定或者特殊情況下，認(rèn)

定出租人的過(guò)錯(cuò)大于承租人，出租人對(duì)于裝修損失承擔(dān)主要責(zé)任。第二，對(duì)于裝修損失的

確定，在房屋租賃合同無(wú)效的情況下，出租人與承租人關(guān)于房屋租賃期限的約定亦無(wú)效，

因此不能按照合同約定的租賃期限分?jǐn)傃b修費(fèi)用，出租人和承租人應(yīng)對(duì)糾紛發(fā)生時(shí)現(xiàn)存裝

修物進(jìn)行工程造價(jià)評(píng)估鑒定，按照裝飾附和物的現(xiàn)值分擔(dān)損失。

? 案例 03：租賃用途為商鋪的，即使租賃合同未約定協(xié)助辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，協(xié)助辦理營(yíng)

業(yè)執(zhí)照仍為租賃合同的附隨義務(wù)

【案情介紹】

2016 年 10 月 8 日，劉某與甲公司簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定劉某從甲公司處承租

1 號(hào)商鋪，用途為餐飲。租賃期限自 2016 年 11 月 22 日起至 2021 年 8 月 9 日，其中含免

租期 45 日。2017 年 4 月，劉某向甲公司郵寄書面《解除合同通知書》，載明，因?yàn)榧坠?/p>

司遲遲不能提供消防等相關(guān)驗(yàn)收手續(xù)，也因提供不出有效證件導(dǎo)致其無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，

導(dǎo)致商鋪至今未能如約營(yíng)業(yè)，要求解除商鋪?zhàn)赓U合同。甲公司于 4 月 17 日簽收。劉某訴

至法院要求確認(rèn)解除商鋪?zhàn)赓U合同并由甲公司賠償裝修費(fèi)用等各項(xiàng)損失。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在

于甲公司是否存在違約，劉某是否享有合同解除權(quán)。

【裁判結(jié)果】

雖然雙方在合同中并未約定甲公司提供相關(guān)材料協(xié)助劉某辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的義務(wù)以及

協(xié)助辦理的時(shí)間，但是雙方合同標(biāo)的物系商鋪，合同亦載明用途為從事餐飲，對(duì)此甲公司

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是明知的。取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，開業(yè)經(jīng)營(yíng)系劉某簽訂合同的目的，在合理期限內(nèi)提供相關(guān)材料

協(xié)助劉某辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照屬于甲公司的一項(xiàng)合同附隨義務(wù)。關(guān)于協(xié)助辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的合理期

限，雙方 2016 年 10 月 8 日簽訂合同，約定自 2016 年 11 月 22 日起計(jì)收租金，故簽訂合

同之后，承租方可做經(jīng)營(yíng)前的準(zhǔn)備工作，包括裝修、招聘工作人員、辦理經(jīng)營(yíng)所需的手續(xù)

等工作，就本案而言，合同約定的起租日期之前，都可認(rèn)為是合理期間，否則劉某合同目

的的實(shí)現(xiàn)將受到影響。

雙方合同簽訂后，劉某多次要求甲公司提供相關(guān)材料協(xié)助其辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，但截至劉

某 2017 年 4 月提起訴訟，甲公司仍未能提供辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照所需的相關(guān)材料，此時(shí)已經(jīng)超

過(guò)承租方起租日期五個(gè)月，甲公司的行為導(dǎo)致劉某無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的。劉某作為守約方，

依法享有合同解除權(quán)。

【法官提示】

第一，如果房屋租賃用途為店鋪，租賃合同中也明確約定租賃房屋的用途是餐飲等必

須在房屋內(nèi)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的用途，即使在租賃合同中未約定協(xié)助辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的義務(wù)，出

租方亦有義務(wù)協(xié)助承租方辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，出租方協(xié)助承租方辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的義務(wù)系出租方

的附隨義務(wù)。出租方違反附隨義務(wù)，導(dǎo)致承租方的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，承租方享有法定解

除權(quán)。第二，為避免爭(zhēng)議和督促出租方履行義務(wù)，雙方應(yīng)在合同中約定辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的期

限，對(duì)于未約定履行期限的，應(yīng)根據(jù)合同履行情況及租賃用途、合同目的等確定合理期間。

? 案例 04：承租方在承租的房屋上注冊(cè)公司，合同解除后注冊(cè)地址未按約定期限遷出的，

應(yīng)明確責(zé)任主體并酌情確定賠償損失

【案情介紹】

2015 年 7 月，韓某與王某簽訂《房屋租賃合同》，約定韓某將其所有的商業(yè)用房 1915

號(hào)房屋出租給王某，租賃用途為辦公，租賃期限自 2015 年 7 月 20 日至 2016 年 7 月 19

日，租金為每月 3050 元，王某需要辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，韓某應(yīng)配合辦理手續(xù)，合同解除之后，

王某應(yīng)在一個(gè)月之內(nèi)遷走或撤銷。7 月 28 日，王某在 1915 號(hào)房屋上注冊(cè)成立甲公司，法

定代表人為巴某。

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

?18?

10 月 20 日，王某與韓某協(xié)商一致解除合同。合同解除后，王某一直未將 1915 號(hào)房屋

上的公司注冊(cè)地址遷出，1915 號(hào)房屋一直空置，現(xiàn)韓某訴至法院，要求王某按照租金標(biāo)準(zhǔn)

支付其損失。王某提交一份 2015 年 7 月 15 日甲公司的授權(quán)委托書，證明王某受甲公司委

托與韓某訂立房屋租賃合同，因此應(yīng)由甲公司承擔(dān)違約責(zé)任，現(xiàn)因無(wú)法聯(lián)系到甲公司，故

無(wú)法將注冊(cè)地址遷出。雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為甲公司注冊(cè)地址未遷出是否應(yīng)由王某賠償損失以

及損失賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。

【裁判結(jié)果】

王某主張其受甲公司的委托簽訂《房屋租賃合同》，故不應(yīng)由其承擔(dān)違約責(zé)任，王某

未提供證據(jù)證明在訂立房屋租賃合同時(shí)，向韓某披露自己系受甲公司委托承租房屋，王某

不能證明韓某在簽訂《房屋租賃合同》時(shí)對(duì)此知曉，王某應(yīng)當(dāng)作為《房屋租賃合同》的主

體來(lái)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。王某未在《房屋租賃合同》約定的期限之內(nèi)將甲公司的工商登記注

冊(cè)遷出，未履行《房屋租賃合同》的約定，且對(duì)韓某造成了損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

《房屋租賃合同》確定的租金標(biāo)準(zhǔn)約為每天 100 元，韓某要求按照此標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。

對(duì)違約金的確定考慮以下兩個(gè)因素：

第一，當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措

施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。王某違約之后，韓某應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)?shù)姆?/p>

式減少自己的損失，如適當(dāng)降低價(jià)格將房屋進(jìn)行出租等，而不應(yīng)將房屋空置到判決作出之

時(shí)。韓某沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償；

第二，能否辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照僅為該房屋出租時(shí)收益權(quán)能的一部分對(duì)價(jià)，主要對(duì)價(jià)還是承

租方對(duì)房屋占有和使用?！斗课葑赓U合同》確定的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括該房屋出租時(shí)的全部收

益權(quán)能即房屋的占有及辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，兼顧違約責(zé)任的補(bǔ)償性和懲罰性，法院酌定王某按

照每日 50 元的標(biāo)準(zhǔn)向韓某賠償損失。

【法官提示】

第一，在租賃合同到期或者解除后，若工商注冊(cè)地址未遷出，一定程度上影響商鋪?zhàn)?/p>

金收益。因此，對(duì)于需要在房屋上辦理工商注冊(cè)登記的，應(yīng)在合同中明確租賃合同解除后

遷出工商注冊(cè)地址的責(zé)任條款，承租方亦應(yīng)遵循誠(chéng)信原則按期將注冊(cè)地址遷出，否則應(yīng)賠

償出租方損失；在租賃合同到期后注冊(cè)地址未遷出的，出租方應(yīng)采取積極措施避免損失的

擴(kuò)大。

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

?19?

第二，公司委托承租方與出租方簽訂房屋租賃合同，承租房屋后在房屋上辦理工商注

冊(cè)登記的，根據(jù)合同的相對(duì)性原則，在產(chǎn)生糾紛后，應(yīng)由承租方舉證證明出租方是否知曉

承租方與公司之間的委托關(guān)系，承租方無(wú)法證明出租方知曉承租方與公司之間的委托關(guān)系

的，應(yīng)由承租方承擔(dān)責(zé)任。因此，對(duì)于受公司等第三人委托與出租方簽訂房屋租賃合同的，

應(yīng)充分評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，避免產(chǎn)生糾紛后給自己造成損失。

? 案例 05：以不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)抵債的內(nèi)容僅系租金給付方式的特別約定，不影響該合同系

租賃合同的性質(zhì)，適用“買賣不破租賃”原則

【案情介紹】

2004 年 5 月 26 日，甲公司與乙公司簽訂《房屋與土地租用合同》，約定乙公司承租

甲公司所有的涉案房屋及土地，租期自 2004 年 6 月 1 日至 2024 年 6 月 1 日，租金共計(jì)

300 萬(wàn)元整，（租期屆滿時(shí)，若甲公司仍未付清乙公司債務(wù)，則租期自動(dòng)展期 20 年，租金

仍為 300 萬(wàn)元整），承租期內(nèi)不得變賣土地及地上房屋。土地及廠房物權(quán)變更不影響承租

權(quán)之效力。因甲公司欠案外人債務(wù)，案外人申請(qǐng)執(zhí)行甲公司財(cái)產(chǎn)，法院依法拍賣涉案房屋。

李某于 2016 年 1 月 18 日通過(guò)淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)最高價(jià)競(jìng)得涉案房屋及土地，并要

求乙公司騰退涉案房屋。乙公司以與甲公司簽訂房屋租賃合同租賃期限尚未屆滿為由，根

據(jù)買賣不破租賃原則，李某應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同至租賃期限屆滿。李某認(rèn)為房屋與土地租

用合同系甲公司與乙公司惡意串通，雙方并不存在真實(shí)債權(quán)關(guān)系，房屋與土地租用合同名

為房屋與土地租賃合同，實(shí)為抵債合同，不能適用買賣不破租賃原則。

【裁判結(jié)果】

自 2002 年至 2004 年期間，乙公司存在向甲公司轉(zhuǎn)賬共計(jì) 1110 萬(wàn)元的情況，現(xiàn)有證

據(jù)不足以證實(shí)《房屋與土地租用合同》存在惡意串通損害第三人利益、通謀虛偽意思表示

或其他無(wú)效情形，法院確認(rèn)《房屋與土地租用合同》有效。關(guān)于《房屋與土地租用合同》

的性質(zhì)，該合同所記載以不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)抵債的內(nèi)容僅系租金給付方式的特別約定，不影響

該合同系租賃合同的性質(zhì)，判決李某繼續(xù)履行乙公司與甲公司簽訂的《房屋與土地租用合

同》至 2024 年 5 月 31 日。

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

?20?

【法官提示】

租賃合同是出租方將租賃物交付承租方使用、收益，承租方支付租金的合同。以不動(dòng)

產(chǎn)使用權(quán)抵債的合同，首先要審查雙方是否存在真實(shí)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是否存在惡意串通

損害第三人利益的情形，若雙方系真實(shí)債權(quán)債務(wù)關(guān)系，通過(guò)簽訂不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)抵債合同，

承租方取得房屋使用權(quán)，出租方收取租金，抵債僅是對(duì)租金支付方式的特別約定，符合房

屋租賃合同的特征。根據(jù)合同法的規(guī)定，租賃物在租賃期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響

租賃合同效力。在買賣和競(jìng)拍時(shí)，要充分了解標(biāo)的物的相關(guān)權(quán)利狀況，避免因?qū)贤再|(zhì)

存在誤解產(chǎn)生利益損失。

?▽△▽△▽△▽△?

延伸閱讀

經(jīng)營(yíng)性房屋租賃合同糾紛中常見問(wèn)題

1.合同解除后承租方的裝飾裝修損失誰(shuí)來(lái)承擔(dān)。承租方租賃房屋用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，無(wú)論

從事餐館、酒店或超市經(jīng)營(yíng)，均會(huì)依據(jù)經(jīng)營(yíng)所需對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，部分屬于與房

屋形成附合的裝飾裝修，俗稱帶不走的裝修，部分屬于可以移動(dòng)的裝修。

租賃合同解除時(shí)，承租方均會(huì)向出租方主張裝飾裝修損失，出租方則辯稱其并不知道

承租方的裝修事宜，且對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修系承租方應(yīng)當(dāng)自行負(fù)擔(dān)的經(jīng)營(yíng)成本，與出租方

無(wú)關(guān)。如果承租方裝修未經(jīng)出租方同意的，則由承租方自行負(fù)擔(dān)裝修費(fèi)用；如租賃合同明

確約定了裝飾裝修事宜，則按照合同約定處理；但如果合同沒有明確約定，且租賃合同是

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

?21?

非正常解除的，那么需要按照雙方對(duì)于合同解除有無(wú)過(guò)錯(cuò)來(lái)確定裝飾裝修的歸屬及補(bǔ)償。

2.未提供辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照所需材料是否違反合同約定。經(jīng)營(yíng)性房屋租賃合同糾紛，承租

方需要辦理從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，但合同中僅僅約定租賃用途為商業(yè)經(jīng)營(yíng)，并未

約定出租方負(fù)有為承租方辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的義務(wù)，亦未明確約定出租方應(yīng)當(dāng)提供辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)

照所需材料。

部分承租方起訴要求解除租賃合同的案件中，解除合同的原因?yàn)槌鲎夥讲荒芴峁┺k理

營(yíng)業(yè)執(zhí)照所需材料導(dǎo)致無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的。出租方則認(rèn)為，其并無(wú)配合辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的合

同義務(wù)，并未違約，在租賃合同履行期間，承租方在不具有營(yíng)業(yè)執(zhí)照的情況下一直正常經(jīng)

營(yíng)，不存在不能實(shí)現(xiàn)合同目的的情況，故不同意解除合同。可以明確的是，在經(jīng)營(yíng)性房屋

租賃合同中，出租方提供辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照所需材料為附隨義務(wù)，但尚未辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照是否必

然導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)則需要在具體案件中予以分析認(rèn)定。

3.租賃合同法律關(guān)系性質(zhì)的具體認(rèn)定。明確案件的法律關(guān)系性質(zhì)是審理案件的基礎(chǔ)，

雙方簽訂的以“租賃”為名的合同并非必然屬于租賃合同法律關(guān)系，不顯現(xiàn)“租賃”字樣

的合同可能屬于租賃合同法律關(guān)系，應(yīng)以合同約定的主要權(quán)利義務(wù)為基礎(chǔ)，來(lái)判斷是否符

合某一法律關(guān)系的基本特征。租賃合同法律關(guān)系的認(rèn)定，不僅限于案涉合同相關(guān)事宜的處

理，亦牽涉后續(xù)性“買賣不破租賃”的適用。

部分案件中，一方當(dāng)事人認(rèn)為雙方簽訂的并非租賃合同，而是聯(lián)營(yíng)合同、以不動(dòng)產(chǎn)使

用權(quán)抵債的合同等，對(duì)方當(dāng)事人則堅(jiān)持認(rèn)為該合同是租賃合同。對(duì)此，應(yīng)從租賃合同的特

征出發(fā)，看出租人是否將租賃物交付承租人使用、收益，承租人是否支付租金，審查雙方

之間是否存在聯(lián)營(yíng)的合意、是否存有真實(shí)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，最終作出合同性質(zhì)認(rèn)定。

4.因疫情導(dǎo)致合同無(wú)法正常履行的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。與居住性租賃房屋相比，經(jīng)營(yíng)性租

賃房屋受新冠肺炎疫情的影響更為明顯。涉疫情經(jīng)營(yíng)性房屋租賃合同案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，主

要集中于疫情防控措施是否致使承租人無(wú)法正常使用房屋，承租人能否以不可抗力或情勢(shì)

變更為由主張減免租金或者要求解除租賃合同。

承租人多認(rèn)為疫情防控措施導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)難以為繼，無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，要求解除租賃合

同，如無(wú)法解除亦應(yīng)減免租金。出租人則認(rèn)為雖然經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受到一定影響，但未達(dá)到不能

履行合同的程度，不同意解除合同，亦對(duì)減免租金多有遲疑。即使雙方均同意就租金數(shù)額

進(jìn)行協(xié)商，也因租賃房屋多位于核心商務(wù)區(qū)，租金標(biāo)準(zhǔn)高數(shù)額大而無(wú)法達(dá)成一致意見。經(jīng)

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

?22?

營(yíng)性房屋租賃合同糾紛是否能夠妥善處理和化解直接關(guān)系到市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體生產(chǎn)、辦公場(chǎng)所

的穩(wěn)定，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的正常開展和經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)步恢復(fù)，關(guān)切重大，最高人民法院已出臺(tái)相

關(guān)意見予以指導(dǎo)。在該類案件的個(gè)案處理中，應(yīng)在法律規(guī)定下平衡當(dāng)事人利益的同時(shí)，更

加注重法律效果與社會(huì)效果相統(tǒng)一。

對(duì)承租方與出租方提出以下建議

●建議承租方：

第一，應(yīng)盡到審慎的注意義務(wù)。簽訂合同之前，應(yīng)對(duì)租賃房屋所有權(quán)、租賃房屋的土

地性質(zhì)與租賃房屋性質(zhì)等相關(guān)材料先行審查，不可為奠定良好的信任基礎(chǔ)與合作基礎(chǔ)而聽

憑出租方一方陳述，要實(shí)際查驗(yàn)相關(guān)書面文件，避免因非法轉(zhuǎn)租、土地性質(zhì)為工業(yè)用地、

無(wú)法提供辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照所需材料等原因?qū)е潞贤瑹o(wú)效或無(wú)法繼續(xù)履行。

第二，充分考量后確定合同條款。合同約定的內(nèi)容既是履行合同的依據(jù)，也是解決糾

紛的依據(jù)，對(duì)出租方提供的格式條款之外，就配合辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照、裝修等重要事項(xiàng)另行簽

訂補(bǔ)充協(xié)議，如合同履行出現(xiàn)問(wèn)題，權(quán)利遭到侵害，進(jìn)行維權(quán)也比較容易。

第三，謹(jǐn)慎規(guī)劃投資行為。對(duì)于房屋類的投資應(yīng)符合法律的規(guī)定，以租代售、改變土

地性質(zhì)的房屋雖然投資成本較低，但是風(fēng)險(xiǎn)較大，承租后有可能無(wú)法使用或再繼續(xù)出租實(shí)

現(xiàn)預(yù)期利益，最終得不償失。

●建議出租方：

第一，出租行為應(yīng)符合法律的規(guī)定?！逗贤ā泛捅本┦小蛾P(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理

本市住房租賃市場(chǎng)的通知》對(duì)出租經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行了明確規(guī)定，《最高人民法院關(guān)于審理城

鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)租賃行為出現(xiàn)糾紛時(shí)的解決進(jìn)

行了詳細(xì)的指引，出租方應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，合同對(duì)房屋用途、租賃

期限的約定不應(yīng)突破法律法規(guī)的明確規(guī)定。

第二，樹立誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)意識(shí)。出租方尤其是以出租為業(yè)的企業(yè)，應(yīng)樹立誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)意識(shí)和

暢始于信 森立恒遠(yuǎn)

?23?

契約必守精神，嚴(yán)格履約，不應(yīng)向承租方隱瞞土地使用性質(zhì)、租賃房屋性質(zhì)，避免隨意變

更合同條款或合同主體。

第三，防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)進(jìn)行出租尤其是面對(duì)眾多承租方進(jìn)行出租時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎評(píng)估自

身的出租行為及風(fēng)險(xiǎn)，合理規(guī)劃資金的使用，應(yīng)當(dāng)預(yù)留一定資金處理租賃中出現(xiàn)的各種糾

紛。

地址：遼寧省葫蘆島市龍港區(qū)錦葫路 55H

（葫蘆島市第二人民醫(yī)院對(duì)面）

電話：0429-7773338

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