1

民法典中物業(yè)管理職責的邊界

在日常生活中，家里燈泡壞了，找物業(yè)；停水停電了，找物業(yè)；房屋出現(xiàn)質量

問題，還找物業(yè)…… 在一些居民眼中，只要是出現(xiàn)問題就要求物業(yè)來解決，物業(yè)就是萬能的！

那么，我們來看看從 2021 年 1 月 1 日起實施的《民法典》的規(guī)定，物業(yè)服務

企業(yè)究竟是干嘛的？

物業(yè)管理的職責邊界在哪里？出現(xiàn)問題業(yè)主究竟該找哪些部門？

管的部分

01、綠地被侵占物業(yè)該不該管?

問題：“我們小區(qū)才交房沒幾年，就已出現(xiàn)個別業(yè)主毀壞公共綠地的現(xiàn)

象，物業(yè)也是不管不問。物業(yè)到底有沒有管理義務?”

解讀：《民法典》第二百七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)

主共有”;同時，《民法典》第九百四十二條規(guī)定：“物業(yè)服務人應當按

照約定和物業(yè)的使用性質，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經營管理物

業(yè)服務區(qū)域內的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內的基本秩序，采取

合理措施保護業(yè)主的人身、財產安全”。

2

因此，物業(yè)負有對小區(qū)公共綠地的管理義務。如果小區(qū)的綠地被侵占，

物業(yè)應該要求破壞者整改并恢復原樣。對于不予恢復的，物業(yè)服務企業(yè)

可以報請有關執(zhí)法部門介入解決。

02、私搭亂建該誰管?

問題：據(jù)很多業(yè)主反映，部分業(yè)主存在私搭亂建的現(xiàn)象，到底該歸誰管?

解讀：上述《民法典》第九百四十二條規(guī)定了物業(yè)有維護業(yè)主共有部分

秩序的義務。因此，小區(qū)內如果出現(xiàn)了私搭亂建，首先可以通過業(yè)主大

會、業(yè)主委員會進行維權；如果在業(yè)主共有部分進行私搭亂建，同樣可

以請求物業(yè)進行管理；如果私搭亂建者拒不履行相關義務，還可以向有

關行政部門投訴或報告，請求有關部門介入處理。

03、消防出問題該誰管?

問題：“我們小區(qū)地下車庫消防通道被人侵占改裝成儲藏間，極大增加

消防隱患，業(yè)主多次反映沒人管。作為日常管理方，消防通道被占，到

底該歸誰管?”

3

解讀：《民法典》第九百四十二條規(guī)定：“對物業(yè)服務區(qū)域內違反有關

治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理措

施制止、向有關行政主管部門報告并協(xié)助處理?！?/p>

因此，物業(yè)有義務防止其服務區(qū)域內出現(xiàn)違反消防法律法規(guī)的行為。這

要求物業(yè)一方面應及時采取合理措施制止違反消防法的行為，另一方面

有向消防救援機構報告并協(xié)助處理違法行為的義務。

04、噪聲污染歸誰管?

問題：鄰居裝修、跳廣場舞、家里 K 歌……這些噪聲污染經常影響我們

的生活，物業(yè)該不該管?

解讀：《民法典》第二百八十六條規(guī)定，業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及

管理規(guī)約，相關行為應當符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求。對于物

業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他

管理措施，業(yè)主應當依法予以配合。

業(yè)主大會或業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲等損害他

人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停

止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

4

業(yè)主或其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可向有關行政主管

部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。

因此，物業(yè)同樣具有維護小區(qū)秩序的義務。按照《民法典》的規(guī)定，小

區(qū)中出現(xiàn)聲、光污染，權益被損害者可以請求業(yè)主大會、業(yè)主委員會進

行管制，也可以請求小區(qū)物業(yè)進行管制，如果侵害者拒不停止其侵害，

權益被損害者同樣可以向有關行政主管部門報告或者投訴，由有關行政

主管部門介入進行管制。

不管的部分

01、物業(yè)換開關、水龍頭該不該收費?

問題：“插座更換 10 元/個、馬桶疏通 50 元……”物業(yè)提供的這些服

務該不該收費?

解讀：《民法典》第九百四十二條規(guī)定：“物業(yè)服務人應當按照約定和

物業(yè)的使用性質，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經營管理物業(yè)服務區(qū)

域內的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內的基本秩序，采取合理措施

保護業(yè)主的人身、財產安全?！?/p>

5

而開關、水龍頭并不屬于業(yè)主的共有部分，物業(yè)并沒有無償為業(yè)主進行

維修的義務，因此，不能要求物業(yè)無償提供服務，物業(yè)給業(yè)主換開關、

水龍頭，屬于增值服務，可以適當收費。

分不同情況

a、停水、停電該找誰?

問題：有時會遇到停水、停電問題，有的是供水、供電單位統(tǒng)一對某個

區(qū)域進行停水、停電，有的是小區(qū)里的轉供水、電設施出現(xiàn)了問題，而

有的則是物業(yè)故意給某個業(yè)主家停水、停電。

解讀：《民法典》第六百五十一條規(guī)定：“供電人應當按照國家規(guī)定的

供電質量標準和約定安全供電。供電人未按照國家規(guī)定的供電質量標準

和約定安全供電，造成用電人損失的，應當承擔賠償責任?！?/p>

供水、供電等專業(yè)經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量

值向用戶收取費用。遇到停水、停電等問題，應要求供水、供電等單位

解決問題。

如涉及物業(yè)服務企業(yè)轉供水、電的，應區(qū)分屬于源頭問題還是轉供水、

電中的設備因素，如果是轉供水、電中的設備出現(xiàn)問題，應由物業(yè)組織

自行維修或申請使用維修資金維修。

6

同時，《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)

費的，物業(yè)服務人可催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付

的，物業(yè)服務人可提起訴訟或申請仲裁。物業(yè)服務人不得采取停止供電、

供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

b、房子漏水歸誰管?

問題：廚房、衛(wèi)生間、陽臺、樓頂……上述地方漏水是生活中最為常見

的，那么是不是該由物業(yè)出錢進行維修呢?

解讀：其中要分 4 類情況處理：

（1）新建商品房處于質保期內的，由建設單位（即開發(fā)商）來負責維

修；

（2）屬于自用部位（如業(yè)主家廚房、衛(wèi)生間）或人為破壞、使用不當

等原因造成的，一般由使用人（一般指業(yè)主）自行組織維修；

（3）超出質保期、因使用年限較長等自然原因出現(xiàn)的屋面、墻面（公

共部位）滲水、漏水等問題，應依法申請使用建筑物及其附屬設施的維

修資金進行維修；

7

（4）如果沒有籌集專項維修資金的，可由相關業(yè)主分攤費用來負責維

修。

c、房屋出現(xiàn)質量問題歸誰管?

問題：買的房子出現(xiàn)裂縫、墻面掉沙、門窗破損等問題，究竟該找誰?

解讀：應分情況討論：

（1）向開發(fā)商購買房屋，居住后發(fā)現(xiàn)質量問題：《最高院商品房買賣

合同司法解釋》第十二條規(guī)定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付

使用，或房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受

人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！钡谑龡l規(guī)定：“因房屋

質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，

應予支持?！币虼耍绻徺I房屋并居住后發(fā)現(xiàn)房屋存在影響居住的質

量問題后，業(yè)主可以向開發(fā)商請求賠償。

（2）購買二手房后發(fā)現(xiàn)存在質量問題：《民法典》第六百一十七條規(guī)

定：“出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可依據(jù)本法第五

百八十二條至第五百八十四條的規(guī)定請求承擔違約責任”，因此，如果

在購買二手房并居住后發(fā)現(xiàn)存在質量問題，現(xiàn)業(yè)主應向原業(yè)主請求賠

償；原業(yè)主如能證明房屋質量問題為開發(fā)商所致而并非由其所致，則可

按上文規(guī)定向開發(fā)商請求賠償。

8

d、公共部位、設施出問題誰負責?

問題：“我們小區(qū)個別外墻脫落較厲害?！蓖鈮γ撀洹㈦娞莩霈F(xiàn)問題，

到底該歸誰管?

解讀：電梯等共有設施設備出問題應區(qū)分看待，日常保養(yǎng)的工作，屬于

日常物業(yè)管理的范疇；如屬于維修、更新、改造，符合維修資金使用范

疇的，應通過申請使用維修資金解決。外墻脫落等公共部位出現(xiàn)問題，

保修期內可向物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)委會進行反映，由其協(xié)調建設單位進行

維修；保修期外的，可由物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)委會申請使用維修資金解決。

《民法典》第二百八十一條規(guī)定：“建筑物及其附屬設施的維修資金，

屬于業(yè)主共有。經業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙

設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金

的籌集、使用情況應當定期公布。