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廣東三舊改造（城市更新）研究動態(tài)（2023 年第 11 期 總第22 期）廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造協(xié)會 2023 年12 月31日動態(tài)述評12 月份三舊改造（城市更新）動態(tài)主要有以下幾個特征：一是抓緊推進城中村改造工作，挖潛存量籌建保障性租賃住房。如中央經(jīng)濟工作會議提出抓緊推進保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”，廣東省發(fā)布《廣東省“民生十大工程”五年行動計劃（2023-2027 年）》支持?jǐn)U大保障性租賃住房供給。二是多地強化土地資源節(jié)約集約利用，推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。如浙江省發(fā)布《關(guān)于進一步提升土地節(jié)約集約利用水平的意見》、河南省發(fā)布《關(guān)于加強和改進土地資源保護利用推動現(xiàn)代化河南建設(shè)的意見》、廣東省發(fā)布《廣州都市圈發(fā)展規(guī)劃》《深圳都市圈發(fā)展規(guī)劃》《珠江口西岸都市圈發(fā)展規(guī)劃》《汕潮揭都市圈發(fā)展規(guī)劃》《湛茂都市圈發(fā)展規(guī)劃》支持節(jié)約集約用地促進五大都市圈一體化發(fā)展。

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內(nèi)容速覽一、國內(nèi)政策動態(tài)

1．中央經(jīng)濟工作會議提出抓緊推進“三大工程”2．浙江省進一步提升土地節(jié)約集約利用水平3．浙江省節(jié)約集約用地做好城鎮(zhèn)開發(fā)邊界管理4．河南省加強節(jié)約集約用地推動現(xiàn)代化建設(shè)二、省內(nèi)政策動態(tài)

5．廣東省印發(fā)五大都市圈發(fā)展規(guī)劃

6．廣東省鼓勵挖掘存量土地資源籌建保障性租賃住房7．廣州市大力盤活鄉(xiāng)村存量建設(shè)用地助力實施“百千萬工程”8．廣州市四大片區(qū)改造明年要實現(xiàn)首期項目開工9．深圳市深化工業(yè)用地提質(zhì)增效降低制造業(yè)企業(yè)成本三、灣區(qū)項目動態(tài)：12 月份大灣區(qū)內(nèi)九個城市共發(fā)布“三舊”改造（城市更新）項目動態(tài) 305 個，涉及項目動態(tài)面積2579.4 公頃四、經(jīng)驗借鑒：臺灣城市更新的征地模式五、行業(yè)呼聲：建議因地制宜制定低效用地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、探索永久基本農(nóng)田局部優(yōu)化調(diào)整路徑、探索低效工業(yè)用地結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)整出讓年限

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一、國內(nèi)政策動態(tài)1．中央經(jīng)濟工作會議提出抓緊推進“三大工程”。中央經(jīng)濟工作會議 12 月 11 日至 12 日在北京舉行，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習(xí)近平出席會議并發(fā)表重要講話。會議提出，要抓緊推進保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”?！叭蠊こ獭奔仁墙鉀Q人民群眾急難愁盼問題的重大民生工程，又有利于帶動房地產(chǎn)相關(guān)投資消費，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤。下一步，要抓緊完善各項配套支持政策，盡早推動一批項目落地實施，形成實物工作量，見到實實在在的經(jīng)濟和社會效益。（來源：中國政府官網(wǎng) 12 月 12 日）2．浙江省進一步提升土地節(jié)約集約利用水平。浙江省自然資源廳 11 月 30 日印發(fā)《關(guān)于進一步提升土地節(jié)約集約利用水平的意見》，提出：一是嚴(yán)格落實“增存掛鉤”任務(wù)。深化批而未供和閑置土地處置攻堅行動，針對具體成因，通過加快征地實施、做地儲備、調(diào)整（撤銷）批文、調(diào)整規(guī)劃、完善供地手續(xù)等方式推進批而未供土地消化利用。二是全面推進低效工業(yè)用地整治。充分運用工業(yè)用地和地企對應(yīng)調(diào)查成果，及時做好變更調(diào)查和數(shù)據(jù)庫更新。應(yīng)用“浙地智用”土地利用綜合評價工具，有效識別低效工業(yè)用地，及時更新建立低效用地數(shù)據(jù)庫，分類推進工業(yè)用地整治。三是推進城

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鄉(xiāng)低效用地再開發(fā)。結(jié)合城市有機更新行動實施，穩(wěn)步推進城中村改造，深化低效用地再開發(fā)，優(yōu)化資源配置。結(jié)合土地綜合整治、增減掛鉤實施，加大農(nóng)村存量建設(shè)用地盤活，開展農(nóng)村宅基地、工礦廢棄地以及其他存量建設(shè)用地復(fù)墾，通過置換城鎮(zhèn)住房退出模式、直接回收流轉(zhuǎn)退出模式、跨村跨鄉(xiāng)鎮(zhèn)集聚退出模式等多種形式，探索宅基地有償退出機制，破解農(nóng)村存量建設(shè)用地盤活難問題。（來源：浙江省自然資源廳官網(wǎng) 11 月 30 日）

3．浙江省節(jié)約集約用地做好城鎮(zhèn)開發(fā)邊界管理。浙江省自然資源廳 12 月 22 日印發(fā)《關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)開發(fā)邊界管理的通知（試行）》，提出：一是堅決維護“三區(qū)三線”劃定成果的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。貫徹落實保護優(yōu)先、節(jié)約集約發(fā)展理念，超大特大城市率先探索存量、減量發(fā)展。二是推動規(guī)劃新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地分階段有序?qū)嵤＝y(tǒng)籌存量用地和增量用地、地上空間和地下空間，合理安排城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和時序，推動規(guī)劃有序?qū)嵤?。三是引?dǎo)城鎮(zhèn)建設(shè)用地集約集聚布局。在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得進行城鎮(zhèn)集中建設(shè)，不得規(guī)劃建設(shè)各類開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地或兼容城鎮(zhèn)居住功能的用地。四是規(guī)范城鎮(zhèn)開發(fā)邊界局部優(yōu)化的條件與程序。允許六類情形按程序?qū)Τ擎?zhèn)開發(fā)邊界進行局部優(yōu)化。五是允許結(jié)合國土空間規(guī)劃編制局部優(yōu)化城鎮(zhèn)開發(fā)邊界。六是加強城鎮(zhèn)開發(fā)邊界全生命周期管

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理。（來源：浙江省自然資源廳官網(wǎng)12 月25 日）4．河南省加強節(jié)約集約用地推動現(xiàn)代化建設(shè)。河南省人民政府 10 月 26 日印發(fā)《關(guān)于加強和改進土地資源保護利用推動現(xiàn)代化河南建設(shè)的意見》，提出節(jié)約集約用地推動綠色低碳轉(zhuǎn)型發(fā)展，其中包括：一是推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)。制定推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)促進城市更新實施辦法，分類引導(dǎo)舊工業(yè)區(qū)（老廠區(qū)）、老舊住宅區(qū)（棚戶區(qū)）、舊商業(yè)街區(qū)、城中村、歷史風(fēng)貌地區(qū)、整體外遷高校老校區(qū)等各類功能區(qū)域有序更新。以國土空間總體規(guī)劃為依據(jù)，開展城市體檢評估，編制城市更新規(guī)劃。二是盤活批而未供和閑置土地。深入開展批而未供和閑置土地盤活整治專項行動，建立健全“增存掛鉤、批供聯(lián)動、控新治舊、標(biāo)本兼治”長效機制，推動用地方式向以存量為主轉(zhuǎn)變。三是開展節(jié)約集約用地監(jiān)測評價。建立多層次的節(jié)約集約用地評價體系，依據(jù)評價結(jié)果實施差異化的支持和限制政策。建立部門合作機制，綜合運用地價、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地閑置費等稅費措施，倒逼用地單位節(jié)約集約用地。（來源：河南省政府官網(wǎng)12月 1 日）

二、省內(nèi)政策動態(tài)5．廣東省印發(fā)五大都市圈發(fā)展規(guī)劃。廣東省人民政府

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10 月 25 日印發(fā)《廣州都市圈發(fā)展規(guī)劃》《深圳都市圈發(fā)展規(guī)劃》《珠江口西岸都市圈發(fā)展規(guī)劃》《汕潮揭都市圈發(fā)展規(guī)劃》《湛茂都市圈發(fā)展規(guī)劃》五大都市圈發(fā)展規(guī)劃。其中，《廣州都市圈發(fā)展規(guī)劃》提出，一是統(tǒng)籌優(yōu)化空間布局和土地利用結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制增量，注意盤活存量，嚴(yán)格土地使用標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)約集約評價，大力提高土地節(jié)約集約利用水平。二是深化農(nóng)村土地制度改革。引導(dǎo)農(nóng)村承包地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營；支持農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員采取自營、出租、入股、合作等多種方式盤活利用農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅；有序推進集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，探索依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄或低效的公益性建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營性建設(shè)用地入市?！渡钲诙际腥Πl(fā)展規(guī)劃》提出，一是建立健全城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)激勵約束機制和存量建設(shè)用地退出激勵機制。二是推動土地供應(yīng)向保障性租賃住房傾斜，支持利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)保障性租賃住房。三是深化農(nóng)村土地制度改革。落實農(nóng)村集體土地所有權(quán)，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)，放活土地經(jīng)營權(quán)，有效促進農(nóng)地流轉(zhuǎn)；有序推進集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，健全土地增值收益分享機制。（來源：廣東省政府官網(wǎng) 12 月 20 日）

6．廣東省鼓勵挖掘存量土地資源籌建保障性租賃住房。廣東省人民政府辦公廳 11 月 18 日發(fā)布《廣東省“民生十大

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工程”五年行動計劃（2023-2027 年）》，提出擴大保障性租賃住房供給，制定和完善保障性租賃住房配套政策，用好土地、財稅、金融等各類優(yōu)惠政策，進一步挖掘集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地資源潛力，推進政府和企業(yè)事業(yè)單位閑置住房、自有物業(yè)轉(zhuǎn)為保障性租賃住房；2023-2027 年，新增累計籌集建設(shè)保障性租賃住房60萬套（間）。（來源：廣東省政府官網(wǎng)12 月11 日）7．廣州市大力盤活鄉(xiāng)村存量建設(shè)用地助力實施“百千萬工程”。廣州市規(guī)劃和自然資源局12 月6 日發(fā)布《關(guān)于加強自然資源要素保障助力實施“百縣千鎮(zhèn)萬村高質(zhì)量發(fā)展工程”的通知》，提出大力盤活鄉(xiāng)村存量建設(shè)用地。對依法登記的宅基地和地上房屋，允許在不改變土地用途的情況下，鼓勵通過自主經(jīng)營、合作經(jīng)營、委托經(jīng)營等方式，發(fā)展農(nóng)家樂、民宿、鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)產(chǎn)品初加工、電子商務(wù)等農(nóng)村產(chǎn)業(yè)；經(jīng)第二次全國土地調(diào)查確定為建設(shè)用地但沒有合法用地手續(xù)的農(nóng)村歷史遺留建設(shè)用地，按歷史遺留建設(shè)用地面積的50%抵扣留用地指標(biāo)，完善集體建設(shè)用地手續(xù)。（來源：廣州市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng) 12 月15 日）8．廣州市四大片區(qū)改造明年要實現(xiàn)首期項目開工。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 12 月 18 日公布今年以來的城市更新成果：截至 2023 年 11 月，廣州新批復(fù)舊村改造項目13個、用地面積 476 公頃，新開工舊村改造項目12 個；新批復(fù)舊

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廠改造項目 36 個、用地面積102 公頃，新開工舊廠改造項目 6 個；全市城中村改造后平均節(jié)地率達48%，綠地率由5%提高到 30%，建筑密度由 62%降低到28%。明確2024年廣州城市更新重點任務(wù)：重點推進廣州新中軸（海珠）、廣州火車站、羅沖圍、環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)四大片區(qū)改造，實現(xiàn)首期項目開工建設(shè)；實施 200 個以上老舊小區(qū)改造，有序推進老舊小區(qū)成片連片高質(zhì)量品質(zhì)提升示范區(qū)建設(shè)；推進50多個舊廠“工改工”微改造項目，打造產(chǎn)業(yè)集群。（來源：廣州日報官網(wǎng) 12 月 18 日）

9．深圳市深化工業(yè)用地提質(zhì)增效降低制造業(yè)企業(yè)成本。深圳市人民政府辦公廳 11 月 27 日發(fā)布《深圳市降低制造業(yè)企業(yè)成本的若干措施》，提出：一是加快落實“工業(yè)上樓”各項工作部署，量身定制“工業(yè)上樓”設(shè)計指引，為符合條件的輕量化制造、定制化小批量生產(chǎn)、柔性化研發(fā)設(shè)計等企業(yè)提供具有競爭力的低成本產(chǎn)業(yè)空間。二是支持利用閑置低效商業(yè)、辦公等非住宅用地建設(shè)保障性住房。三是鼓勵重點產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)和項目周邊的低效物流倉儲擴建、改建、重建為高標(biāo)準(zhǔn)物流倉庫；對需調(diào)整容積率的，經(jīng)批準(zhǔn)后增加建筑面積中不得轉(zhuǎn)讓的倉儲部分不計收地價。（來源：深圳市政府官網(wǎng) 12 月 5 日）

三、灣區(qū)項目動態(tài)

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11 月 27 日至 12 月 31 日，大灣區(qū)內(nèi)九個城市共發(fā)布“三舊”改造（城市更新）項目動態(tài)305 個，涉及項目動態(tài)面積2579.4 公頃。其中，深圳、廣州發(fā)布的項目動態(tài)數(shù)量較多，深圳發(fā)布 134 個項目動態(tài)，廣州發(fā)布92 個項目動態(tài)，珠海、惠州、江門發(fā)布的項目動態(tài)較少，肇慶無項目動態(tài)發(fā)布。圖 1 大灣區(qū)九市項目動態(tài)數(shù)量和面積備注：

1.項目動態(tài)數(shù)據(jù)均為項目新增及取得新進展的次數(shù)，非項目數(shù)量。項目動態(tài)信息來源于各政府與各職能部門官方平臺公開的公示、公告、通知及新聞報道，部分非公開信息不在統(tǒng)計范圍內(nèi)。

2.統(tǒng)計時間段為 11 月 27 日至 12 月 31 日（按周統(tǒng)計），數(shù)據(jù)來源于《廣東省三舊改造行業(yè)周報第 178-182 期》。

3.為避免重復(fù)，以下統(tǒng)計圖表注釋與上述標(biāo)準(zhǔn)一致。

第10圖2大灣區(qū)九

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九市項目動態(tài)數(shù)量（個）

第11圖3大灣區(qū)九市

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項目動態(tài)用地面積（公頃）

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四、經(jīng)驗借鑒本期介紹臺灣城市更新的的五種征地模式，分別是征收、區(qū)段征收、市地重劃、協(xié)議合建、權(quán)利變換。經(jīng)過幾十年發(fā)展，臺灣的征地模式已從征收、區(qū)段征收以及市地重劃的方式逐漸向協(xié)議合建與權(quán)利變換方式轉(zhuǎn)變，其中又以權(quán)利變換為主。

1.征收與區(qū)段征收

這兩種方式均為政府主導(dǎo)，適用于開發(fā)程度較低的土地進行更新。政府為了經(jīng)濟發(fā)展，改善土地產(chǎn)權(quán)分配及促進土地合理使用，有權(quán)整區(qū)整段征收私人土地，加以規(guī)劃整理后，除保留公共設(shè)施用地和補償原土地所有權(quán)人部分土地外，其余的均可以出租或出售。開發(fā)計劃所需資金可以用加征建筑費方式分?jǐn)傇诔鍪弁恋厣?，即政府可以無償獲得一批公共設(shè)施用地又無需負(fù)擔(dān)大量建設(shè)費用。然而在這兩種征地模式下，區(qū)段內(nèi)的居民失去了土地、建筑物及相關(guān)的所有權(quán)，各權(quán)利人難以達成共識，且征收與實施費用由政府部門承擔(dān)，實施難度較大，適用于開發(fā)程度較低的農(nóng)田或大片工業(yè)用地向居住或商業(yè)用地轉(zhuǎn)化的情況。2.市地重劃

市地重劃從本質(zhì)上來說是臺灣在城市化建設(shè)中實現(xiàn)地利共享的重要手段，其應(yīng)用范圍不僅限于都市更新。通過市

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地重劃可以提高土地利用效率，解決土地因繼承、買賣、分割等造成的細碎化問題，促進都市發(fā)展，并為住宅提供土地。此外，重劃后的土地比較方正，可以消除地界糾紛，便于戶政、地政、郵政等管理。

市地重劃需遵循以下四大原則：一是邊界劃定原則。一般而言，市地重劃區(qū)是縣市政府主動規(guī)劃，將原本無開發(fā)或雜亂無章的土地進行重新丈量、重新做路、道路加寬、格局變正，且大都以井字形方式呈現(xiàn)的區(qū)域。二是及時公告原則。在重劃區(qū)選定后，其主管機關(guān)應(yīng)及時公告重劃計劃書，若土地所有權(quán)人存在異議，應(yīng)及時協(xié)調(diào)并更改；對于土地分配結(jié)果也要求及時公告與處理，以便順利完成土地交接及清償工作。三是成長付費原則。成長付費包括使用者付費與受益者付費，是政府部門在無法充分提供都市發(fā)展所需的公共設(shè)施建設(shè)費用情況下，由地主或開發(fā)商承擔(dān)部分公共設(shè)施建設(shè)費用的方式。四是原位分配及補償原則。市地重劃完成后，應(yīng)根據(jù)各宗土地原來的面積、位置等分配給原土地所有權(quán)人；若不能按照原來的面積、位置等妥善分配的，應(yīng)由市地重劃實施單位對原土地所有權(quán)人進行適當(dāng)補償；供道路或其他公共設(shè)施使用所需土地的地價由政府承擔(dān)。3.協(xié)議合建與權(quán)利變換

協(xié)議合建即在取得區(qū)域內(nèi)全部所有權(quán)人同意后，簽訂合建協(xié)議進行土地用途變換、地面建筑更新，此方式實施起點

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要求較高，多于地震等自然災(zāi)害后所有權(quán)人意愿一致時采用。

相對于協(xié)議合建而言，權(quán)利變換并不需要取得全部所有權(quán)人同意，且享受的優(yōu)惠政策更多，因此成為目前都市更新中的主流方式。權(quán)利變換在整體設(shè)計的前提下對各項產(chǎn)權(quán)關(guān)系進行立體分配，且尊重原住居民重回居住地的權(quán)利。權(quán)利變換堅持三大補償原則：自愿參與、程序公正、財產(chǎn)分配公平，即更新單元內(nèi)重建區(qū)段的土地所有權(quán)人、合法建筑物所有權(quán)人、他項權(quán)利人或者實施者，提供土地、建筑物、他項權(quán)利或資金，參與或?qū)嵤┒际懈率聵I(yè)，在都市更新事業(yè)計劃實施完成后，按其更新前權(quán)利價值及提供資金比例，分配更新后建筑物及其土地應(yīng)有部分或權(quán)利金。此外，權(quán)利變換與市地重劃既相似又存在著本質(zhì)差別，可以說權(quán)利變換是立體化的市地重劃。市地重劃僅對土地的所有權(quán)進行分配，而權(quán)利變換適用于開發(fā)利用較充分且功能老化的地區(qū)，其不僅對城市的土地所有權(quán)進行處理，還對他物權(quán)以及建筑物權(quán)等權(quán)利進行處理。（來源：廣東省三舊改造協(xié)會《廣東省“三舊”改造實踐總結(jié)與比較分析》）

五、行業(yè)呼聲

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12 月份，省三舊改造協(xié)會受邀參加省廳組織召開的“全省低效用地再開發(fā)試點工作座談會”，并積極參與佛山、珠海等地市低效用地再開發(fā)試點工作實施方案的討論交流，以及作為主辦方之一、聯(lián)合廣州市城市更新土地整備保障中心與廣州市城市規(guī)劃勘測設(shè)計研究院，共同舉辦“廣州低效用地再開發(fā)試點的政策與路徑創(chuàng)新探討”活動，為進一步推進我省低效用地再開發(fā)試點工作積極建言獻策，形成以下建議：1.探索完善評價方法，因地制宜制定低效用地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前，自然資源部開展低效用地再開發(fā)試點工作沒有明確低效用地的劃分類型及界定標(biāo)準(zhǔn)。在當(dāng)前國土空間規(guī)劃大背景下，低效用地空間將擴展到整個國土空間范疇，低效用地范圍將不再局限于城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)部，農(nóng)業(yè)、生態(tài)空間也將成為關(guān)注的重點，低效用地類型將更加豐富，認(rèn)定范圍也需要進一步擴大。建議各試點城市從自身實際情況出發(fā)，充分吸收借鑒“三舊”改造政策及經(jīng)驗，因地制宜，分類型、分區(qū)域制定完善評價體系，根據(jù)不同土地用途提出低效用地的類型劃分，并考慮從產(chǎn)業(yè)發(fā)展、空間品質(zhì)、利用強度、經(jīng)濟效益、民生設(shè)施、人居環(huán)境等方面進行判定與識別。2.探索永久基本農(nóng)田局部優(yōu)化調(diào)整路徑。珠三角各地永久基本農(nóng)田零星“插花”布局于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)的現(xiàn)象較為普遍，造成城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)空間破碎化，制約了珠三角地區(qū)國土空間格局的優(yōu)化提升。在新一輪低效用地再開發(fā)過程中，不可避免會涉

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及永久基本農(nóng)田調(diào)整問題，但當(dāng)前仍缺乏有效調(diào)整機制。建議在嚴(yán)格保護耕地和永久基本農(nóng)田的前提下，允許低效用地再開發(fā)試點項目范圍內(nèi)夾雜永久基本農(nóng)田的，可按照“先補后調(diào)、質(zhì)量不降、數(shù)量增加”的原則，探索永久基本農(nóng)田局部優(yōu)化調(diào)整路徑。

3.探索低效工業(yè)用地結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)整出讓年限。對于目前已出讓但未到期的工業(yè)用地，被重新納入低效用地再開發(fā)范圍的，在再開發(fā)手續(xù)辦理和調(diào)整出讓年限方面存在一些難點問題：一方面，如按照以往做法，經(jīng)營性用地需要政府收回重新公開出讓，原土地使用權(quán)人獲取土地存在不確定性，因而缺乏再開發(fā)的積極性；另一方面，如選擇協(xié)議出讓則缺乏上位政策支撐，是否可以采用出讓合同變更協(xié)議做法？如可以，變更后的土地使用權(quán)年限是否會存在突破土地管理法最高年限的問題？建議允許地方探索低效工業(yè)用地結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)整出讓年限的做法，加快研究制定相關(guān)法規(guī)政策，明確審批流程和指引。